1、五星级酒店和高尚住宅住宅小区新建项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月五星级酒店和高尚住宅住宅小区新建项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月123可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论1一、概述1（一）项目简介1（二）项目定位1（三）可行性研究报告编制的依据和原则2（四）建设单位简介3（五）研究范2、围和工作内容4二、项目研究结论及建议4（一）技术评价4（二）经济效益评价5（三）研究结论5（四）研究建议6（五）附主要技术经济指标7第二章 项目建设背景及必要性9一、项目提出背景9二、项目投资必要性和经济意义111、发展旅游娱乐休闲业符合国家、地方的产业政策116、提高公司盈利能力的需要13第三章 市场分析14第一节 酒店业行业状况及发展前景14一、行业基本情况14二、行业发展现状14三、行业竞争格局16四、进入本行业的主要障碍16五、行业发展趋势17六、行业发展前景18第二节 区域星级酒店市场状况20一、重庆市酒店业状况20二、重庆市五星级酒店布局规划23三、xx区酒店业状况24四、xx区五3、星酒店客房供需情况分析26五、酒店高端餐饮市场分析26六、项目市场竞争优势28七、项目市场研究结论29第三节 房地产行业状况及发展前景30一、行业基本情况30二、行业发展现状及趋势30三、影响房地产行业发展的有利和不利因素35第三节 区域房地产市场状况37一、重庆房地产市场状况37二、xx区房地产业状况42三、xx区房地产业走势42四、市场研究结论43第四章 项目建设规模及及经营方案45一、建设内容和规模45二、酒店项目筹备工作46三、酒店项目具体业务计划471、产品开发计划472、人力资源开发计划493、市场开发计划50第五章 项目场址及建设条件52第一节 项目场址52一、地理位置52二、场4、址土地权属类别及占地面积52第二节 建设条件52一、区域社会经济条件52二、自然气候条件53三、工程地质条件54四、基础设施条件54五、征地拆迁条件55六、交通条件55第六章 工程技术方案56一、设计依据、指导思想与原则561、编制依据562、指导思想573、设计原则57二、规划设计目标581、人性化582、生态化583、形象化584、多元化585、现代化586、整体化597、地域化59三、现状分析与特点59四、总平面布局601、功能布局规划的指导思想602、功能布局规划的原则603、规划方案总图61五、主要设计理念与对应性策略611、住宅设计特点622、酒店设计623、创造优秀的城市建筑格局5、，使之成为城市的标志性景观。634、人车完全分行的安全、生态、休闲的交通系统。635、先进的绿地系统，强化居住条件的均好性。63六、建筑设计64（一）设计理念64七、建筑形象设计662、实现总构思的理念与策略：66八、给排水设计67（一）设计依据67（二）设计范围67（三）室外给水67（四）室外排水设计68（五）建筑给排水设计69（六）污、废水集水池及污水泵69九、电气设计70（一）主要设计依据70（二）工程概况及设计内容70（三）变配电系统设计71（四）照明设计73（五）建筑物防雷设计、电气安全及接地保护设计74（六）火灾自动报警及联动控制系统75（七）电视、电话及网络系统75（八）楼宇可视6、对讲系统76十、建筑节能76（一）设计依据76（二）节能节水措施76（三）电气节能措施77（四）暖通节能措施77十一、结构设计77（一）设计依据78（二）活荷载取值79（三）结构选型及要求79（四）结构设计80（五）选用材料81（六）新技术、新结构、新材料的应用82十二、主要设备方案821、能满足本项目现有业务及今后业务拓展的需求；823、所购设备具有较为完善的维修服务功能。82第七章 环境保护84一、环境保护标准84二、环境影响初步分析84三、项目环境保护措施及经济技术分析851、施工期环保措施852、运营期环境保护措施89四、环境影响分析结论93第八章 项目实施进度96一、建设周期96二、7、项目实施进度安排96三、项目实施进度计划96第九章 项目经济评价概述98一、项目经济评价特点98二、项目经济评价依据98三、项目经济评价范围和方法98四、计算期98五、基准收益率99第十章 项目费用与效益估算100一、投资估算100（一）估算依据100（二）估算办法100（三）估算结果101二、收入和税金估算1041、酒店营业收入1042、房地产销售收入1043、税金105三、成本费用估算1051、酒店营业费用、管理费用1052、更新费用1063、折旧及摊销费1064、管理费1065、财务费用1066、房地产销售费用106第十一章 资金来源与保障108一、债务资金108二、项目资本金108三、8、资金来源与保障108第十二章 财务分析109一、融资前分析109融资前盈利能力分析指标109二、融资后分析110（一）初步融资方案111（二）融资后盈利能力分析111（三）偿债能力分析112第十三章 不确定性分析和风险分析113一、盈亏平衡分析113二、敏感性分析113三、主要风险因素识别、应对与风险等级判断113（一）酒店项目风险113（二）房地产项目风险117第十四章 研究结论及建议120一、技术评价1201、符合产业政策的发展要求1202、符合市场需求1203、项目实施准备充分1204、建设规模和项目选址合理120二、经济效益评价121三、研究结论121四、研究建议121第一章 总 论一9、概述 （一）项目简介 项目名称：XX国际项目建设单位：重庆市xx实业有限责任公司项目性质：新建项目项目地址：XX项目建设内容：XX国际项目由一个按照五星级标准设计的超豪华商务酒店及一个国际高尚住宅住宅小区开发项目组成。项目建设用地面积63366平方米（95.05亩），净用地面积57780.65平方米（86.67亩），总建筑面积172870.14平方米。五星级商务酒店：打造一座集住宿、餐饮、会议、休闲娱乐、会展等综合功能于一体的五星级商务酒店，用地面积40亩，建筑面积46130.65平方米，拥有标准客房、普通套房、豪华套房、单间等各式客房330间。国际高尚住宅小区：打造具有独特的建筑风格，优美10、的小区环境，一流的物业管理和宜居的人文环境，用地面积45.05亩，建筑面积126739.49平方米的高品质国际住宅小区。项目总投资：项目总投资为47,351.93万元，其中：建设投资为44,259.93万元,建设期利息为2,592.00万元，流动资金为500.00万元。资金筹措计划：项目资本金22,351.93万元，项目银行贷款25,000.00万元。（二）项目定位1、市场定位：酒店项目市场定位于为高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、重庆高收入者提供高质量的住宿、餐饮、娱乐休闲服务设施，主要目标客户为高端商务（公务）客户。房地产开发项目以优秀、精致、时尚、舒适中型户型为主，满11、足自住型、投资性客户需求，强调景观性好，绿化率高，实用性与观赏性。2、经营管理定位：公司拟引进国际知名品牌酒店集团作为酒店营运商负责项目经营管理，从而加盟国际连锁品牌序列。3、标准定位：引入ISO9000 国际服务质量标准，实现酒店服务质量与国际水平的接轨，以满足境内外高中端客户需求；（三）可行性研究报告编制的依据和原则1、编制依据（1）酒家酒店分等定级规定（GB/T 133912000）；（2）旅游饭店星级的划分及评定（GB/T 14308-2003）；（3）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（重庆市人民人民政府）； （4）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项12、规划；（5）重庆市xx区城市总体规划（20072020）；（6）一小时经济圈xx区经济社会发展规划；（5）投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司）；（6）建设项目经济评价案例（建设部标准定额研究所）；（7）房地产开发项目经济评价方法（建设部）；（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部）；（9）有关政府部门、机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（10）国家其他有关法律、法规、规范。（11）项目方案设计（方略建筑建筑设计有限责任公司重庆分公司）；（12）项目环境影响报告书（重庆市环境保护工程设计院有限公司）；（13）项目环境边坡岩土工程勘察报告书（中国华西工程13、设计建设有限责任公司重庆分公司）；（14）建设单位提供的营业执照、资质证书、项目房地证、合同、协议等项目相关资料。2、编制原则（1）科学确定建设规模，节约用地，节约投资。（2）体现现代性与实用性的有机结合，树立品牌意识，坚持品牌定位。（3）针对商务人士、成功人士尊贵、豪华、高端的需求特点，项目始终遵循“以人为本”的理念，提供有针对性、个性化、特色化的客房、餐饮、娱乐休闲产品。（4）本项目坚持“创国内一流、国际知名品牌，做大重庆旅游，做强住宿主业”的目标，针对特定顾客进行高起点定位、高标准建设，为市场提供高品质产品。（5）工程建设与xxxx东部新城整体建设相辅相成，互促共进，从而提高xx城市品位14、和该项目的整体形象及经济效益。（四）建设单位简介企业名称：重庆市xx实业有限责任公司（以下简称“xx公司”）住 所：xx区xx街道xx路43号注册资本：壹仟万元整实收资本：壹仟万元整企业类型：有限责任公司成立日期：2009 年5 月12 日经营范围：房地产开发、从事投资业务、旅游开发。（五）研究范围和工作内容通过对酒店（房地产）市场分析，并围绕技术可靠、经济合理的原则，论述本项目的可行性情况。主要研究内容包括：市场分析、建设规模与经营方案、项目选址及建设条件、工程技术方案、环境保护、项目实施进度、投资估算和财务评价、风险分析等。二、项目研究结论及建议（一）技术评价项目技术上可行：1、符合产业政15、策的发展要求酒店业、房地产业目前为国家、重庆市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。2、符合市场需求经市场需求预测分析，xx区酒店业、房地产业为朝阳产业，项目市场前景乐观。3、项目实施准备充分xx公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细、可靠。4、建设规模和项目选址合理该项目建设规模合理，项目场址占尽天时地利人和，对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。5、工程技术方案合理、可靠6、环保可达标本项目施工期和服务期产生的污染物都较少，采取严格有效的污染防治措施后，污染物的排放对周围环境的影响小，项目环境评价已通过政府部门批准。（二）经济效益评价本项目所得税后项16、目投资财务内部收益率为12.8%，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率16.5%，高于行业所得税前项目投资基准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为13.8%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率4.3，偿债备付率大于1.4，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财务生存能力。从敏感性分析结果看，考虑到 6 种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。（三）研究结论本项目从技17、术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。根据酒店（房地产）项目投资收益的一般水平，结合酒店（房地产）行业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。（四）研究建议1、本项目的实施有助提高xx城市形象及知名度，促进xx区旅游接待设施完善、升级，为xx区经济的发展创造良好的投资环境，促进xx区经济的振兴，建议政府有关部门给予相关政策支持。2、本项目具有较高的市场差异化，产品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以实现良好的投资回报，建议xx公司股东及融资机构对本项目给予资金支持，加18、快实施本项目。3、本项目人力资源具有知识密集和劳动密集的特点，服务对象是高层次客源，对从业人员的知识结构、语言能力和工作水平的要求较高。从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接影响本项目经营业绩。本项目经营中应突出以客人满意为导向，以效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的综合效应；通过多种渠道、多种形式培养和发现人才，使人员的流动达到合理和正常的状态；创造一个良好的内部环境，提供完备的服务保障措施，提高员工的积极性和主动性；培育员工对职业的忠诚和敬业精神，增强企业的凝聚力。4、根据中国华西工程设计建设有限责任公司重庆分公司进行的专项环境边坡勘察报告，项目存在岩石边坡，19、xx公司应采用相关工程措施消除其不良影响。5、在项目施工期和服务期，xx公司应根据项目环境评价批准书的规定采取严格有效的污染防治措施，消除项目实施对环境的影响。（五）附主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1酒店设计星级星5GB/T14308-20032酒店客房数量间330床位数550个3用地面积亩95.05净用地面积：86.67亩4建筑面积平方米172870.144.1酒店建筑面积平方米46130.654.2房地产开发面积平方米126739.495项目总投资万元47351.93酒店投资23408.88万元5-1建设投资万元44259.935-2建设期利息万元2592.0020、5-3流动资金万元500.006酒店年均营业收入万元9301.157财务评价指标7-1所得税后项目投资财务内部收益率%12.87-2所得税前项目投资财务内部收益率%16.57-3所得税后项目投资财务净现值万元8631.52i=9%7-4所得税前项目投资财务净现值万元8134.45i=12%7-5所得税后项目投资回收期年13.7含建设期，下同7-6所得税前项目投资回收期年10.77-7项目资本金财务内部收益率%13.87-8项目资本金财务净现值万元997.49i=13%7-9项目资本金投资回收期年237-10项目资本金净利润率%10.898银行贷款分析指标8-1项目银行贷款本金万元25000.021、0年利率6.91%8-2占项目总投资比例%52.88-3项目银行贷款还贷期年58-4还贷期利息备付率（%）4.3行业指标28-5还贷期偿债备付率（%）1.4行业指标1.3第二章 项目建设背景及必要性一、项目提出背景xx区是重庆市的粮食产地、鱼米之乡。全区幅员面积3200平方公里，人口146万，是重庆市建设的“一小时经济圈”圈内幅员面积最大的区县，辖23个镇、3个街道、1个风景名胜区。经过改革开放二十多年特别是重庆直辖十年以来的持续快速发展，xx综合经济实力得到明显增强，2008年全区实现地区生产总值219.24亿元，规模以上工业企业总产值231.86亿元，社会消费品零售总额74.75亿元，全社22、会固定资产投资完成额145.20亿元，预算内地方财政收入18.84亿元。xx北距重庆主城42公里、江北国际机场70公里，重庆市规划的“三环十射”公路网涵盖xx；紧临渝黔、成渝高速公路，成渝、渝黔铁路交汇xx境内达135公里；180公里的重庆绕城高速公路在xx境内有 28.6公里、渝滇高速公路在xx境内有47公里；铁路总里程达135公里，有火车站15个，其中三级站3个，拟建的城市铁路南北贯穿全境，规划的城市轻轨5号线直达xx，把xx主城与重庆主城紧密连接。此外，长江黄金水道127公里东西贯穿全境，有国家级深水良港5个，常年可停泊5000吨以下的船舶和万吨级船队，全区水域通航里程超过350公里。x23、x正在以大城市xx为动力，建设区域性中心大城市。实施大城市发展战略，确立“五年搭建框架、十年初具规模、十五年基本建成”的大城市建设奋斗目标和“一江两岸”的区域性中心大城市框架，构筑引领经济大发展的支撑平台。xx西部城区建设和改造工程基本完成，琅山新区初具规模，东部新城建设强力推进，防洪大堤、景观大道、滨江大道等重点城市建设工程顺利完工，城市发展空间进一步拓展，并有效利用半岛型山水园林城市的独特风貌，不断完善人居环境，建设宜业宜居城市，成功创建重庆市山水园林城市和全国优秀旅游城市。 xx自然资源、旅游资源丰富，境内有大小河流38条，有以国家重点风景名胜区四面山为龙头的“生态旅游”景观，以聂荣臻元24、帅陈列馆、陈独秀故居为代表的“红色旅游”景观和中国历史文化名镇之一的中山古镇为代表的“古镇旅游”景观等众多旅游景点52个；全市有文物603处，旅游开发潜力巨大。2008年,xx共接待游客215.47万人次，比上年增长30.3%，2006-2008年，年平均增长25%。2008年，xx实现旅游综合收入6.03亿元，增长28.8%。2008年末，xx有各种旅行社11家（包括门市部），星级饭店4个（三星级以下），星级农家乐10家，旅游宾（旅）馆65家，旅游宾馆床位10752个，旅游从业人员9200余人。随着xx经济的全面开放和国际化步伐的加快，外向型经济日益发展，对外交流及招商引资，带来无限商机。近25、年来，以xx为目的地或中转地的相关商务活动与日俱增。同时，国内不少企事业单位为展示自身实力、树立品牌形象，随着业务拓展，对xx高星级酒店、高端商务餐饮娱乐场所的需求日益强烈。但是，xx区内没有一家高档次的宾馆酒店，缺乏接待能力，许多客商在办理业务后要到重庆市区住宿，第二天又要返回xx，严重地影响了客商的办事效率和投资信心。xx经济的迅速发展迫切需要xx应有适量的功能设施完善、能承接高规格接待任务的商务住宿餐饮娱乐场所。而xx高档住宿餐饮休闲娱乐场所非常少，特别是高档娱乐休闲场所几乎空白。面对接踵而来的经济、旅游发展态势，xx原有的宾馆服务接待设施己明显不能适应新的要求。既不能体面地招待为xx社26、会经济建设作贡献的四海宾朋，也无法进行大型的商务活动及会议，严重地影响了xx商贸业、旅游业、娱乐业等产业的发展和xx的形象。建设一座高档次的集住宿、餐饮、娱乐、健身及会议服务于一体的xx国际大酒店，为区域内国内国际的各种文化、经济交流及商务、旅游等提供活动场所，为改善投资环境，树立xx的新形象都有重要的意义，也必将带来较好的经济效益和社会效益。本项目拟建设一家五星级超豪华酒店（联动进行房地产开发），引进国际顶级品牌酒店管理集团进行经营管理，并根据地理位置、客源市场、客源层次等情况，定位于豪华型五星级商务旅游酒店。项目建设可在很大程度上满足xx地区高端商务游客及高档餐饮娱乐休闲场所发展的需要，在27、目前酒店市场竞争高度同质化的形势下，有利于树立差异化经营的典范，促进形成竞争有序的格局，推动xx酒店业良性持续发展。二、项目投资必要性和经济意义1、发展旅游娱乐休闲业符合国家、地方的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，重庆市政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游、房地产业列入重庆市支柱产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设本项目带来了良好的契机。2、近年来，随着xx区社会经济的28、高速发展，城市化建设的稳步推进，人们的生活水平有了很大的提高，高质量的物质生活，高品味的休闲娱乐，成了人们追求的目标，为xx区高档餐娱业蓬勃发展创造了条件。项目所在的xx区餐娱业特点是以大众中档消费为主，而高档化正逐渐成为我国餐娱业的发展趋势。XX国际大酒店产品设计和服务理念将和xx区目前和未来3-5年将出现的竞争对手存在差异，而高端商务餐娱又拥有已经存在并不断增长的市场需求，因此，项目市场前景乐观，经济效益巨大。3、xx区对外政治、经济、文化交流会越来越频繁，而目前xx区高档餐饮休闲娱乐场所非常少。XX国际大酒店将承担起xx区高端商务宴会、高端公务接待等活动的功能，有助提高xx城市形象及知名29、度，为xx区经济的发展创造良好的投资环境，促进xx区经济的振兴。4、“十五”期间，重庆市旅游业发展取得了突破性进展，旅游经济总量快速增长，但重庆市旅游业发展中还存在诸多不足，在旅游接待设施建设方面主要表现在：旅游基础设施仍不完善，在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少。根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划，“十一五”期间，重庆市将争取每年星级饭店总量保持10%的增速，五年内力争再造“200颗星”，即：10个五星级、15个四星级、30个三星级旅游饭店。本项目投资近5亿元，将促进重庆市特别是xx区旅游接待设施完善、升级，具体落实重庆市打造中国旅游经济强市的战略决策。30、5、本项目为劳动密集性生产项目，项目的实施，将产生巨大的社会效益。预计本项目为xx区提供数百个就业机会，这对缓解xx区剩余劳动力就业，为下岗职工提供发展空间，促进当地经济发展和社会稳定，都有着积极的作用。6、提高公司盈利能力的需要酒店房地产项目具有较好的投资回报。xx公司投资者多年在四川省成都、攀枝花从事房地产、酒店开发，具有强大的投融资能力，投资者经过多次考察及调研发现，本项目具有较高的市场差异化，产品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以实现良好的投资回报，提高公司净资产收益率，保持公司持续增长的盈利能力，有利于实现股东价值最大化。综上所述，该项目的建设具有显著的经济效益和社会效益，进行投资是十31、分必要的。第三章 市场分析本项目涉及酒店经营及房地产开发，酒店经营主要提供住宿、餐饮、会议、休闲娱乐、会展等综合性服务。房地产开发即与酒店相临地块高品质住宅小区开发。第一节 酒店业行业状况及发展前景一、行业基本情况酒店经营所属行业为旅游饭店业。旅游饭店业与旅行社业、资源景区业是旅游业的三大支柱产业，是指提供旅游产品与服务的产业。我国旅游饭店业的发展始于20 世纪80 年代初期，旅游饭店业是改革开放后最早开放的行业之一，二十多年来取得了长足的发展，已成为国民经济发展的主要贡献力量，在经济体系中占有重要的地位，是我国积极推动和扶持的朝阳产业。我国旅游饭店业是最早借鉴与学习国际先进管理经验的行业，其32、管理处于与国际先进水平基本接轨的状态。旅游饭店业硬件的现代化水平和服务对象的国际化特点也迫使这一领域的管理从一开始就必须高起点。在一定意义上可以说，我国的旅游饭店业是国民经济中管理制度最严密，员工队伍整体的职业素质最高、管理标准与国际水平基本同步、管理手段最先进的产业之一。二、行业发展现状改革开放以来，我国旅游饭店业获得了空前发展，旅游饭店在过去的20 多年中总体规模不断扩张。这一时期旅游饭店业的产业地位得以确定，不仅产业规模迅速扩大，而且产业内部结构调整加快，旅游饭店业的整体素质不断提高。进入21 世纪以来，有关部门调整了星级饭店的评审标准，部分地区取消了旅游定点饭店的规定，加速了旅游饭店业33、的市场化进程，行业进入了平稳增长、规范化发展的时期。中国旅游饭店业在经历了2003 年SARS 的冲击后，于2004 年初开始复苏，在国际旅游市场的迅速成长和国内经济发展良好的带动下，2004 年旅游饭店业景气好转，经营全面回升，效益全面提高，并在2005-2007年保持了持续增长的势头，客房出租率和房价同时增长，呈现“星级越高、效益越好”的特点。2008年, 我国旅游饭店业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。面对严峻的旅游市场形势，全国旅游饭店行业克服困难，总体上保持了平稳发展。根据国家旅游局发布的2008年中国旅游业统计公报，2008年，全国星级饭店的总体34、规模继续保持稳步增长。2008年末，全国共有星级饭店14099家，比上年末增加516家，增长3.8%；拥有客房159.14万间，比上年末增加1.76万间，增长1.1%；拥有床位293.48万张，比上年末减少3.47万张，下降1.2%。2008年末，全国星级饭店共拥有固定资产原值4353.25亿元，比上年末增长1.3%。2008年，全国星级饭店的全年平均客房出租率为58.30%，比上年下降2.66个百分点。2008年，全国14099家星级饭店营业收入总额1762.01亿元，比上年增长7.0%；上缴营业税118.33亿元，与上年基本持平。在14099家星级饭店中：五星级饭店432家，比上年末增加635、3家；四星级饭店1821家，增加226家；三星级饭店5712家，增加405家；二星级饭店5616家，减少102家；一星级饭店518家，减少76家。2008年末，全国星级饭店拥有员工166.92万人。三、行业竞争格局中国旅游饭店业从发展初期至今经历了由垄断性经营向竞争性经营转变和从卖方市场向买方市场转变的过程。随着经济全球化的深入发展，尤其是在中国加入WTO 后，饭店市场竞争主体不断增多，国内市场国际化、国际竞争国内化的态势已经初步形成。目前，中国旅游饭店业已经进入了充分竞争状态。旅游饭店业是改革开放后我国最早开放的行业之一，1979 年经国务院批准我国兴建了第一批引进侨外资的旅游饭店，20 多36、年来中国旅游饭店业取得了长足的发展。目前，全球饭店集团300 强中已经有15%进入中国，以洲际、香格里拉、喜达屋、万豪、凯悦等为代表的43 家国际饭店集团/管理公司的97 个品牌已进入中国。中国饭店业已进入了“百花齐放”的时代。我国加入WTO 后，对饭店业市场准入的各种限制逐步消除，国际、国内两个市场全面对接，虽然有利于吸纳大量的资金、先进的管理理念，进行资源的优化配制，但同时也给旅游饭店业带来了经营水平提高的压力。中国旅游饭店业正在日益国际化。四、进入本行业的主要障碍旅游饭店是以密集资金投入形成的建筑实体为主体，通过管理和服务的全方位运作，提供综合性产品的企业。因此，资本和管理技术是旅游饭店37、经营和发展的重要因素，从一定程度上提高了旅游饭店业进入的门槛。饭店企业在资金方面遇到的主要障碍是来自于现在城市中新建饭店的地价、建筑、内外装修、人员工资等方面的刚性支出越来越高；而饭店成功经营的关键则依赖于经营管理能力和服务质量水平，饭店需要特有的管理模式、经验积累以及统一的饭店预订销售体系等现代化技术。五、行业发展趋势随着我国经济的持续稳定发展，我国旅游饭店业呈现了相对繁荣的局面，并进一步推动投资和运作主体的区域扩张。未来旅游饭店行业将会继续沿着市场深化、投资多元化、产品差异化、酒店品牌化等方向发展。1、经济增长推动市场规模扩大改革开放以来，中国旅游饭店业先后经历了入境旅游市场拉动，国内旅游38、为主、中国公民旅游与入境旅游市场互为补充的两大发展阶段。而近年来，中国旅游饭店业的市场基础正在发生着一些变化。北京、上海等一线城市以及南京等二线经济发展较快的城市，旅游饭店产业规模与GDP 及旅游业收入之间呈正相关关系，而高星级商务酒店的经营收入水平与商务活动的增长数量之间亦呈正相关关系。中国旅游饭店业在局部区域已经从早期的旅游市场推动转型为经济增长推动，宏观经济活动和商务活动日益成为影响旅游饭店市场规模的主导因素。商务旅行的比例在整个市场上的份额将会越来越高，而且中国人参与到商务、会议、会展活动的比例越来越高，高端商务客源的比例将呈上升趋势。本项目所在重庆市是我国长江上游地区经济发达和商务活39、动非常活跃的中心城市，近年来经济发展迅速，日趋活跃的国际投资、商务交流、大型会议、会展活动拉动了经济的繁荣和商务客源需求的上升，为五星级商务酒店的经营带来了广阔的增长空间。2、多元化投资拉动高端酒店供给由于受客源市场需求拉升和产业运行指标好转的影响，旅游饭店业将出现一个投资高峰，并进一步拉动高端酒店供给。除了市场繁荣以外，国民经济持续增长和土地供给制度改革也给投资者以更多的想象空间。以包括土地使用权在内的不动产的稀缺性寻求价值增长的投资模式，影响着越来越多的民营企业家，特别是房地产运行商。除了民营资本以外，不少国内外酒店集团由非产权介入模式转向“投资+管理+品牌”的介入模式，也将影响市场供给总40、量。如香格里拉集团的“投资、买地、建店、运营”的操作模式就充分体现了这一发展趋势。3、资本运作主导下的品牌化经营加入WTO 以来，中国旅游饭店业一直处于多元化投资不断推进的过程中。跨国酒店集团借助自己的品牌、采购、销售、管理等优势，不断拓展在华市场空间；房地产商为主导的民营资本大规模进入旅游饭店业；国有资产监管部门通过企业改制、资产重组、政府划拨、鼓励上市等途径使国有饭店向品牌化、市场化目标演变。在大型国有旅游集团中的饭店产业着眼于内部整合的同时，股份制旅游饭店企业和民营企业在全国范围内布局的步伐则呈现出明显加速的态势。六、行业发展前景据世界旅游组织1995 年2020 年世界旅游预测的预测，41、全球旅游业将保持较高的增长速度。全球旅游人数到2010 年将达到10 亿人次，2020 年将达到16 亿人次，是现在的3 倍。19952020 年世界旅游业的平均增长率为4.3%，其中，20002010 年的年平均增长率为4.2%，20102020 年的年平均增长率为4.4%。而中国蓬勃发展的旅游业，更显示出了巨大的市场潜力。目前中国已成为世界第五大旅游目的地国家，并将在2020 年成为世界第一大旅游目的地国家。据世界旅游组织预测，到2020 年，我国旅游业在世界市场中所占的份额将达到8.6%，居世界首位，同时中国还将成为世界旅游市场第四大客源国。20 世纪90 年代以来，国内出游人数平均以近42、20%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游人数不断上升。随着我国全面建设小康社会步伐的加快，人们生活水平日益提高、可自由支配收入比重不断增加，节假日的延长、闲暇时间的增多，必然会极大地促进国内旅游的发展。目前，中国年商务旅游消费超过30亿美元，并以每年20%的速度增长，中国已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一，2008 年中国接待的国际游客及商务人士已超过其他亚洲国家的总和。从大的经济环境来看，中国经济保持了高速增长，带来了巨大的商机。随着中国加入WTO，北京和上海分别成功申办2008 奥运会和2010 世博会，中国与世界各国的经济文化交流将日益广泛和深入。同时，中国社会稳定，旅游资源丰富，43、每年吸引的来华游客不断增加。根据中国旅游业发展“十一五”规划纲要，“十一五”时期我国旅游工作将围绕“两个目标”，一是要把旅游业培育成为国民经济的重要产业，为全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会做出更大贡献；二是要抓好旅游业发展的基础性工作，为建设世界旅游强国夯实基础。规划发展目标为：实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。到2010 年，国际旅游收入达到530 亿美元，国内旅游收入达到8500 亿元，旅游总收入达到12700 亿元。每年旅游新吸纳就业50 万人，到201044、 年旅游直接就业人数达到1000 万人。根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划，“十一五”期间，重庆旅游业发展的总体目标是：把旅游业发展成为我市的支柱产业，把重庆建设成为中国旅游强市、国内外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，为2020年建成长江上游旅游中心奠定基础。旅游经济保持年均两位数增长，旅游经济增长明显高于全市经济增长速度和全国旅游业发展的平均水平。到2010年，入境旅游者突破100万人次，国内旅游者超过1亿人次，旅游总收入达到600亿元人民币以上，相当于GDP的12%。旅游业将成为重庆市国民经济重要支柱产业，重庆市将发展成为世界一流的旅游目的地和国际驰名的45、中国旅游强市。这些都给旅游饭店业的发展带来了巨大机遇。目前重庆市正在积极推进现代服务业的快速发展，先后出台了一系列引导、扶持政策，此将极大推动旅游饭店业的快速发展。第二节 区域星级酒店市场状况一、重庆市酒店业状况直辖十年来重庆迎来了良好的发展形势。2007年胡锦涛总书记对重庆的三大定位又一次带给了重庆巨大的机遇和挑战。随着经济越好越快的发展，地区性带动作用不断增强，国际知名度逐年提高，国内、国外饭店集团已经看好重庆这个含金量巨大的市场；同时，对于正在谋求发展的重庆来说，发展饭店业也会给政府、城市带来重要的发展机遇。五星级饭店是为商务旅游的高端消费人群提供最佳服务的，而它所代表的饭店业也是一个城46、市经济发展水平和商业业态发展程度的标尺：高星级，尤其是五星级饭店越多，经营状况越好，则表明这个城市的总体经济水平越高，对外开放度越好，国际化程度越高。重庆直辖后，随着社会经济发展水平、对外开放程度的提高和旅游业的蓬勃发展，旅游星级饭店进入快速成长的时期，规模急剧扩大，呈现向高星级旅游饭店发展态势。截止2008年底，全市共有旅游星级饭店237家，比2007年增加18家。其中：五星级8家，四星级43家，三星级105家，二星级79家，一星级2家。按五星级标准已建成和在建旅游饭店达28家，其中3家按白金五星级旅游饭店建设。1998年底，旅游星级饭店仅26家，重庆十年间旅游星级饭店增加了近十倍，发展速度47、之快、档次之高实属突飞猛进。主要原因是：一是各地不仅把旅游星级饭店作为旅游业的重要组成部分，而且成为了当地经济发展的重要窗口，把饭店建设当作形象工程来抓。二是直辖效应带来的社会经济发展和旅游星级饭店的资产升值等综合效应，使投资商、房地产商大规模介入饭店业。三是大量的房地产项目、培训中心项目以及写字楼、商用楼等项目也纷纷转向饭店业。旅游星级饭店的发展为当地社会的政治、经济、文化等方面的发展带来重要影响，刺激和促进了当地社会的对外交往、经济发展和文化交流。目前，重庆市旅游星级饭店业呈现出以下特点：1旅游星级饭店快速增长，数量仍低于全国和周边地区平均水平直辖十年来，重庆市旅游星级饭店业发展迅猛，平均48、年递增率达30.9 %，有三个明显标志：一是形成了遍及全市各区县的旅游星级饭店网络和基本能满足不同客源需求的旅游星级饭店体系，二是旅游星级饭店的客源市场结构已从过去的单纯依靠游客转向拥有商务客人、度假客人、本地客人和游客等多种客源，三是旅游星级饭店市场从不成熟的卖方市场转化为成熟的买方市场。但是，重庆市旅游星级饭店总量仍然偏少，表现在：一是旅游星级饭店总量占全国比例小。截至2008年底，重庆市旅游星级饭店仅占全国旅游星级饭店总数的1.68%。其中五星级饭店仅有8家，五星级饭店仅占全国1.85%。二是与发达省市和周边省市相比有相当差距，重庆市旅游星级饭店分别比云南和四川少667家和295家。旅游49、星级饭店无论是在数量上，还是高星饭店拥有上都还有较大差距。2旅游星级饭店布局日趋分散，但结构仍不尽合理近几年来，随着旅游经济的快速发展，重庆市旅游星级饭店逐渐向区域性中心城市和旅游区县发展，绝大多数区县都有了旅游星级饭店，星级饭店分布日趋分散。但是，旅游星级饭店分布仍不合理：一是结构不合理，呈现两头少，四星级以上高星级饭店数量偏少，在全市星级饭店中所占偏低；低星的经济性饭店太少，远远低于全国平均水平。二是分布不合理，重庆市旅游星级饭店主要集中在主城区；三星级以上饭店半数以上集中在主城，特别是高星级级饭店基本都在主城；主城星级饭店又集中在渝中区，其它区星级饭店数量特别是高星级饭店数量偏少；6个区50、域性中心城市竟没有一家高星级饭店，主城以外区县旅游星级饭店总数仅占到全市旅游星级饭店总数的56%。三是星级饭店类别不合理，全市旅游星级饭店基本都是综合型饭店，缺乏特色鲜明的主题饭店，不能体现城市品位。 3、旅游星级饭店规模偏小，档次低于发达地区和周边省市按国际通行的饭店业分类，客房数300间以下为小型饭店。重庆市旅游星级饭店规模有以下特点：一是规模普遍不大，以中小型饭店为主。截至2008年底，237家旅游星级饭店中，90%以上的饭店都是小型饭店，形成了以中小型旅游星级饭店为主体的市场特色。二是星级越低规模越小，重庆市星级饭店客房数平均规模为107间，五星级饭店平均规模为412间，最高517间，51、最少313间；四星级饭店平均规模为178间，最高379间，最少48间，且150间以下有14间；三星级为106间，最高200间，最少39间，且100间以下有40间；一、二星级仅为62间。三是客房数量不仅低于旅游经济发达省市，还低于周边省市。二、重庆市五星级酒店布局规划根据重庆市规划研究中心重庆市五星级饭店布局规划研究，通过定性、定量估算，未来重庆市较为合理的五星级饭店数量为：2010年2025家，2020家5060家。规划研究建议政府应鼓励2010年重庆五星级饭店发展到25家，2020年发展到55家左右；在可能的条件下，政府应引导2010年重庆五星级饭店发展到30家，2020年发展到70家左右；52、如果2010年超过30家、2020年超过70家则政府应进行适当控制，至少也不应再通过提供优惠政策等措施去支持五星级饭店的发展。市域五星级饭店远期布点70家，其中主城区规划布局47家（渝中区：解放碑片区5家，两路口片区1家,化龙桥片区1家，两江滨江地带2家；江北区：观音桥片区3家，江北城片区3家，北滨路地区1家；渝北区：新牌坊片区3家，北部新区2家,两路片区2家；南岸区：南坪片区4家，南滨路地区3家，茶园片区1家；沙坪坝区：沙坪坝片区3家，西永片区3家；九龙坡区：高新区2家，杨家坪片区2家；大渡口区：九宫庙片区1家；北碚区：蔡家片区1家，北碚片区2家；巴南区：土桥片区1家，南泉片区1家）；六大区53、域性中心城市共规划布局10家（万州区、黔江区作为渝东北地区与渝东南地区的中心与龙头，各规划布局2家。另外，永川区已建成待评1家、在建1家，故规划布局2家。xx区已在建2家，故规划布局2家。合川区、涪陵区各规划布局1家）；市域内重要风景区与休闲度假区所在区县共规划布局13家（奉节县、丰都县、巫山县、忠县、云阳县、大足县、铜梁县、长寿区、万盛区、双桥区、南川区、武隆县、荣昌县各规划布局1家）。 市域五星级饭店近期布点30家，其中主城区近期规划布局21家（渝中区：解放碑片区5家，两路口片区1家；江北区：观音桥片区2家，北滨路地区1家；渝北区：北部新区2家；南岸区：南坪片区2家，南滨路地区1家，茶园片54、区1家；沙坪坝区：沙坪坝片区1家；九龙坡区：高新区2家；大渡口区：九宫庙片区1家；北碚区：蔡家片区1家，北碚片区1家）；六大区域性中心城市共布局6家（永川区已建成待评1家、在建1家，故近期规划布局2家。xx区已在建2家，故规划布局2家。万州、黔江近期各建成1家）；市域内重要风景区与休闲度假区所在区县共布局3家（武隆县、大足县、荣昌县近期各建成1家）。三、xx区酒店业状况根据重庆市旅游局2009年07月10日公布的重庆市星级饭店各区县名单表，xx区星级饭店情况如下：江洲大酒店三星118216滨江中路12号TEL: 023-47526888FAX: 023-47526888P.C: 402260星55、宿丽景酒店三星95178四面山TEL: 023-47663688FAX: 023-47663046P.C: 402260荣华大酒店三星106168荣华路TEL：023-47551888FAX：023-47528898P.C：402260思齐园宾馆三星91189四面山壁路TEL：023-47666230FAX：023-47666505P.C：402296津粮大厦二星54120几津街道办事处前进街22号TEL：023-47525460FAX：023-47525466P.C：402260孙兵馆酒店二星65132白沙镇龙江巷48号TEL: 023-47343888FAX: 023-47331868P.56、C: 402289xx区星级饭店存在以下主要问题:1、星级饭店分布不合理，星级饭店的档次不高，高星级旅游饭店的发展严重滞后。目前xx区无一家高星级饭店，严重制约了整体行业的均衡发展。2、旅游星级饭店规模小、功能单一、产品雷同，饭店接待量与迅速发展的旅游业很不相适应。3、市场结构单一，观光旅游者是主体，高端商务、会展、餐饮等市场发展迟缓，导致城区饭店经营困难。4、与主城区相比，星级饭店起步较晚，星级饭店经营管理水平不高，综合竞争能力不足。5、国际知名品牌饭店管理公司尚未进入，引进国内专业饭店管理公司的情况也不理想。在激剧变化的市场环境中，单体饭店的应对能力十分薄弱。6、人力资源缺乏，整体素质不高57、，尤其是职业饭店管理人才不足是阻碍饭店发展的重要因素。四、xx区五星酒店客房供需情况分析由于宏观经济的良好发展势头，预计xx的旅游市场将保持稳定增长势头，这将保证对xx优质酒店物业的市场需求，2008年，xx全年共接待游客215.47万人次，比上年增长30.3%，其中四面山接待游客43.79万人次，增长30.8%。实现旅游综合收入6.03亿元。2005-2008年，xx游客人次保持25%的速度增长。预计2009年至20xx年仍将以25%的速度增长。根据国家旅游局、重庆市旅游局统计资料，过夜旅游者约占30%，入住4、5 星酒店的高端游客比例约为25%，平均入住天数为2天，平均每个人士占用酒店房间58、数取0.5 间，入住率按80%估算。到20xx年，高端游客对xx五星酒店客房需求数量为1081间。目前，xx在建5星酒店酒店3家，除XX国际大酒店330间客房外，尚有重庆xx区富侨大酒店、恒大金碧天下大酒店，其房间数分别为400间、250间。合计20xx年xx供应5星级客房980间。综上分析预计，20xx年底，xx五星级酒店基本处于供需平衡状态。五、酒店高端餐饮市场分析酒店餐饮也系酒店主营业务之一，根据客户消费的目的，XX国际大酒店餐饮客源划分为以下五个细分市场：1、高级商务游客（会议、会展、商务客人）：该部分游客主要由参加在xx举办的商务活动、会议团队和国内外文化交流活动的客人组成，一般都选59、择四星级以上酒店。2000 年以来重庆地区参加国际性的商务会议及文化交流活动的游客在客源市场中所占比例越来越大，目前高端商务游客比例约为5-10%。2、国内大中型企业、外资及合资企业，2008年，xx城新增规模以上企业 87家，规模以上企业达到212家，上海宝钢、中冶科工、中国石化、美国ADM、瑞士ABB、韩国SK、拉法基等世界500强企业加速入驻xx。上述1、2均为高端商务客户，该部分客户客源比较稳定，其对酒店的忠诚度高、消费力强、利润比大众餐饮高20%左右。高端商务客户对就餐环境、菜肴出品、服务质量、文化品位、个性化服务有较高的要求。3、行政事业单位：xx区机关、行政事业单位各种公务、商务60、性质的各种会议、活动或招待宴请较多，该部分客户对服务质量、文化品位、安全隐私、安静性要求严格，对消费价格不太敏感。4、高档休闲游客（自由人团队、散客）：这部分游客主要来自国内经济发达地区和海外；对休闲度假的要求较高，要求酒店具备完善的休闲设施和相关服务设施；对交通便捷程度要求较高，要求目的地与所住城市有直达航班，且可以随去随回。目前高端休闲游客比例约为20%。5、高收入者：包括重庆及xx区企业家、金融从业人员、高校工作者、外企员工、新闻工作者。根据2008年重庆市高收入者（年收入12万元以上）个税自行申报情况和实际申报率（约20%），重庆目前高收入者在5万人以上。该部分客户对就餐环境、绿色餐饮61、食品安全、菜肴特色要求较高。本项目餐饮主要目标客户为高端商务、公务客户，根据商务部和各地烹饪协会调查数据，2006年中国各大城市商务、公务餐饮消费所占的比重为40%，其中高档消费在30%以上，即高端商务、公务消费占餐饮消费10%以上。重庆市餐饮企业目前专攻高端商务餐饮的目前不超过3家，代表主要有重庆万豪大酒店、重庆金源大饭店等，xx区目前尚无高端商务餐饮。据了解，这些定位高端的商务酒店，其客源大多为商界高层、政界精英，如大公司、大企业的公司宴请、公司高层间的聚会，政界高层公务接待等，高端商务餐饮在整个重庆餐饮市场所占份额约5%10%，但年销售额却高达10亿20亿元，重庆市频繁的商务活动正在成62、为重庆餐饮业快速增长的重要力量。重庆市文化商务活动的需求随着重庆经济的发展而日趋旺盛。六、项目市场竞争优势 1、地理景观环境优势XX国际大酒店工程项目位于xxxx东部新城，xx是xx的行政、商业、文化中心和旅游服务中心。XX国际大酒店位于xx艾坪山脚快速南干道xx体育馆对面，紧临拟建的新区政府综合办公大楼及规划中的城市滨河公园，视野开阔，交通便捷，配套完善，生态景观质量极佳，独享超大城市公共绿地。项目整体规划科学、合理，与周边环境和谐，地理位置、商业环境优势显著。2、硬、软件产品优势xx公司本次对XX国际大酒店客房、餐厅、公共区域、设备系统、IT 系统及设施用品投入巨资，将使酒店档次处于重庆市63、酒店业、餐饮业、娱乐业的领先地位。xx公司目前已与国际知名软件公司进行接触，拟合作实施信息化战略与建设规划，形成酒店前台运营、市场营销、物流管理、人力资源、财务管理等多个IT 系统集成，酒店智能化水平将位于全市前列。3、人力资源与企业文化优势xx公司现主要股东方和董事会成员大多是餐娱业、酒店业资深专家，高管人员80%以上从事酒店业二十多年，熟谙酒店经营管理，确保了股东会、董事会的决策符合市场发展方向和企业长远利益，有利于经营层的执行准确、高效。现拟正式聘用职工中80%以上是原国内四、五星级酒店的业务骨干，曾经有10 多位管理和业务骨干先后被派往国外著名饭店管理集团接受过短期培训，员工队伍整体国64、际化程度较高。4、管理优势xx公司将聘请国际知名品牌酒店管理机构担任项目发展顾问，为项目策划定位、市场分析、财务评估、规划设计和营运商选择提供专业支持；聘请国际知名品牌酒店管理集团担任项目建成后的专职营运商，使项目融入国际连锁品牌系统和市场营销网络，获取足够的客源渠道和管理服务质量。七、项目市场研究结论随着重庆市及xx区旅游业的持续发展，旅游人数的不断增加，将扩大酒店的客源基数；会议团队、企业及机构组团、高级商务旅游、高档休闲旅游的显著增长，对高档特色酒店的新建、改造提供了需求动力；重庆市基础设施的完善、直航线路的增加，将开辟更多的高档休闲旅游的客源地，也为重庆高端商务餐饮业发展提供了客源保证65、。随着重庆市城乡居民生活收入的稳步增长和消费水平的不断提高以及餐饮消费习惯的改变，重庆高档餐饮有着较大的市场空间。本项目产品设计和服务理念将和xx区目前和未来3-5年将出现的竞争对手存在差异，项目市场前景十分乐观。第三节 房地产行业状况及发展前景一、行业基本情况以商品住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。国务院在“国六条”中指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标”。从2000 年开始，我国房地产业本轮的66、繁荣期已经持续了9年，与上一轮景气周期（19911994）相比，本轮房地产业的增长具有两个鲜明的特点：一是本轮房地产业的增长是在经济总体持续增长、房地产业进行市场化改革的推动下，以市场需求迅速释放、住房消费进入大众化时代为背景的，因此，当前我国房地产增长的经济基础更加稳定；二是本轮房地产业的增长具有全局性，属于整体繁荣。虽然各个地区增长情况不一样，在局部地区还出现了泡沫化的趋势，但是基本上全国主要城市和地区都相继进入了景气周期。我国目前的房地产市场呈现持续、稳定的发展态势。二、行业发展现状及趋势（一）房地产开发投资情况 1、房地产开发投资继续逐月回升2009 年1-8 月，1-8 月全国完成房67、地产开发投资2.11 万亿元，增幅比1-7 月提高3.1 个百分点；其中8 月份单月增速同比提高35%，远高于7 月份的单月增速19.6%，随着商品房销售的回暖，存量商品房的逐步消化，开发商纷纷调高了新开工面积，由于房地产新开工的滞后性特点，预计房地产开发投资额在四季度会有加速上升态势。图 1： 固定资产投资与房地产开发投资增速%2、房地产新开工面积环比继续回升2009 年1-8 月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29 亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1-7 月提高1.0 个百分点；房屋竣工面积2.92 亿平方米，同比增长25.1%，增幅比1-7 月提高0.4 个百分点；房屋新开工面68、积6.31 亿平方米，同比下降5.9%，降幅比1-7 月缩小3.2 个百分点。预计四季度房屋新开工面积环比继续增加，逐步回到正增长。图 2：商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速%（二）全国商品房销售情况1、商品房销售放量得到延续2009 年1-8 月，全国商品房的销售承接1-7 月的良好态势表现出连续井喷式增长的势头，其中，商品房销售额同比增长69.9%，已经超过2007 年最高点的水平，增幅较1-7 月提高9.5 个百分点；销售面积同比增长42.9%，增幅较1-7 月提高5.8个百分点。我们预计，由于2008 年下半年的成交量为本轮调整的低点，因此我们预计2009 年全年销售将会较20069、8 年大幅提高已成定局。但同时我们注意到，以深圳、北京、上海等率先反弹的一线城市的成交量已经连续2 月以上环比出现了下滑态势，这种成交量的下跌是否具有持续性，以及国内其他地区是否也会逐渐显现有待密切观察。图 3：全国商品房销售面积及销售额增速图 4：全国商品房月度销售增速2、商品房成交价格明显上涨在商品房销售量连续井喷式增长的情况下，商品房成交价格开始明显上涨。2009 年1-8 月全国70 个大中城市的商品房销售价格同比和环比连续第3 个月出现上升，其中同比上涨2.0%，涨幅比7 月份扩大1.0 个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7 月份相同，我们预计下半年房价继续上涨不可避免，但涨幅不会太70、大。图 9： 全国商品房销售价格指数图 10：全国商品房成交单价走势（三）国房景气指数8 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.08，比7月份上涨2.07 点，比去年同期回落1.70 点，回升开始加速，并首次高于100 的景气和非景气的分界线，预计下半年房地产行业将继续走向景气复苏阶段。图11： 国房景气指数变动（四）趋势分析我们认为，从全国来看，房地产行业下半年会继续走向复苏。但局部地区房价涨幅过快过高已经引发了政府对房地产行业的担忧，除了重申“二套房贷”要求以外，政府专门针对房地产行业的调控还未开始，但7、8 月份深圳、北京、杭州等房地产市场的成交量环比出现大幅萎缩71、的现象，已反映出本轮房地产市场快复苏的背后推动资金对政策的敏感性较强，也可以说投资和投机的性质较强，政策的微调已经在一定程度上对购房者的心理预期产生了影响。因此，未来一段时间稳定将是主基调，也就是说房地产投资继续增长，成交量增幅趋于稳定，房价趋于稳定是下半年房地产市场运行的主要特点。在经济尚未完全企稳，政府未主动收缩流动性以及通胀尚未恶化的情况下，考虑到经济复苏的预期，我们认为短期的波动暂时不会改变房地产行业的主流上行趋势。三、影响房地产行业发展的有利和不利因素（一）有利因素1、居民收入增长及消费升级成为地产市场走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，消费升级引导住房72、消费需求提升，目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之二手房交易制度安排缺位等原因，将推动房地产市场长期走强。2、人民币持续稳步升值预期对房地产行业构成长期利好，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在，房地产投资需求将可能快速增长，从而成为支持房价长期走强的主要动力。3、城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。近年来国内城市基础设施建设力度不断加大，交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量，未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升，住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值情况。4、房地产“结构性供需矛盾”存在推动房价维持高位。虽然“国六条”73、中着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量，但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的“结构性供需矛盾”依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大,这已成为房价维持高位的一个主要原因。5、政府加强对房地产市场的调控，有助于房地产行业的长期持续发展。宏观调控政策并没有改变房地产行业作为国民经济支柱产业的地位，国家仍然会对普通商品房建设进行产业政策的扶持。（二）不利因素1、国家宏观调控措施的出台对房地产行业产生深远的影响，实力较弱的开发企业面临困境。2、房地产属于资金密集型行业，需要多种融资渠道，目前我国房地产公司主要的融资渠道是银行贷款，通过上市、产业基金等渠道进行融资74、的企业过少。3、虽然目前国内从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练、经验丰富的房地产专家很少。随着房地产业向规范化发展和竞争的加剧，特别是境外房地产企业进入国内市场后，国内房地产企业人才缺乏将更加明显。（三）进入本行业的主要障碍房地产行业是资金密集型行业，进入本行业需要的资金量比较大，同时房地产开发企业持续经营需要足够的土地储备、高素质的人才和稳定的建筑、设计、监理等合作伙伴，以上这些构成了进入本行业的壁垒。受宏观调控影响，行业进入壁垒进一步提高。2009年将成为相关宏观调控政策的执行年。政府仍将通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住75、房保障的目的。而土地与金融信贷政策方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的小房地产企业意味着市场空间的收缩；而对有实力的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序健康、集约化方向发展；规范市场的结果，将促进规模与实力并存的品牌房地产企业的加速发展。第三节 区域房地产市场状况一、重庆房地产市场状况重庆房地产市场在经历2008年的调整与阵痛之后，于今年上半年频现回暖信号，市场复苏在即。年初的优惠政策有效刺激市场需求得以快速释放，销售市场率先回暖，全市商品房销售面积达1615.62万平方米，同比增长37.676、%，实现销售额529.37亿元，增长64.3%，呈现价量齐升的发展态势；资金链有所好转，开发投资整装待发，房地产开发企业上半年到位资金658.03亿元，同比增长16.7%，为2008年6月以来仅次于上月的较高增速，本年开发投资完成额434.29亿元，增长13.2%。（一）开发投资平稳增长，土地交易回暖 1、上半年房地产开发投资稍显谨慎，6月有所发力 上半年，全市累计完成房地产开发投资434.29亿元，同比增长13.2%。3-5月各月房地产开发投资完成额均维持在75亿元左右，环比波动保持在3个百分点以内，保持相对平稳，开发企业谨慎前行。6月受市场经济回暖迹象日益明显的影响，开发投资有所发力，单月77、完成房地产开发投资111.53亿元，同比增长27.1%，环比增长46.0%。，单月增量为今年以来最高水平 2、“1小时经济圈”投资比重下降，主城九区比重持平 从全市各区域房地产开发投资情况看，上半年，“1小时经济圈”完成投资397.79亿元，同比增长11.6%，占比91.6%，比重较去年同期下降1.3个百分点，其中主城九区完成投资325.25亿元，增长13.4%，占全市比重为74.9%，较去年同期略升0.1个百分点。可见，“1小时经济圈”中除主城九区以外的区县开发投资增速不快，比重下降。 “两翼”房地产开发投资36.50亿元，同比增长34.9%。其中，“渝东北翼”完成投资26.17亿元，增长278、0.1%；“渝东南翼”完成投资10.33亿元，增长96.6%。“两翼”房地产开发投资具有基础薄、增速快的显著特点。 3、土地交易市场回暖，企业信心恢复 从国土交易中心数据显示，上半年主城区商品房土地（出让）供应面积中，6月单月成交商品房土地面积及金额均占上半年比重一半以上，可见土地交易从6月开始重新活跃，开发商重启购地行为。其中，保利地产以38.1亿元拍下鸿恩寺附近895亩土地，楼面地价达到3040元/平方米，逼近2007年楼市最高峰时楼面均价水平，成为开发商信心恢复的有力佐证。 4、开发投资增速位次提升 从全国情况来看，1-5月全国房地产开发投资完成10165.21亿元，同比增长6.8%，较79、我市同期低2.3个百分点；西部地区完成投资1971.92亿元，同比增长8.6%，较我市同期低0.5个百分点。1-5月我市房地产开发投资增速居全国第18位，较去年同期上升7位；西部第8位，较去年同期上升3位。 （二）资金链进一步好转，保障开发投资复苏 上半年，全市房地产开发企业资金来源979.24亿元，同比增长14.7%，较一季度提高8.7个百分点，其中本年到位资金658.03亿元，同比增长16.7%，较一季度提高15.4个百分点。四类来源资金结构进一步优化。 1、开发企业主力资金来源提速 一直以来，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金来源在房地产开发企业本年到位资金中的比重维持在40%以80、上，2006、2007、2008年所占比重分别为48.5%、54.3%、43.8%。因此随市场销售情况同步波动的其他资金来源已成为开发企业的主力资金。今年4月，开发企业其他资金来源增长11.8%，结束连续九个月的负增长态势，到本月末，其他资金来源增速进一步加快，实际到位325.92亿元，增长28.7%，较上月高3.4个百分点。其中，定金及预收款171.44亿元，增长22.3%，较上月高0.4个百分点，个人按揭贷款126.93亿元，增长86.6%，较上月高13.7个百分点。 2、外资积极投入，利用外资增长较快 外商直接投资，是我市房地产市场利用外资快速增长的主要原因，同时保障外资企业投资快速增长81、。全市上半年利用外资12.89亿元，增长220.2%，其中外商直接投资12.77亿元，增长223.1%，占比99.1%。外资快速到位促使外资企业积极投入我市房地产市场，上半年全市外资房地产开发企业完成投资73.52亿元，同比增长80.6%，增速较全市平均水平高67.4个百分点。 3、企业自筹资金稳步增长，企业贷款需求减弱 上半年全市房地产开发企业自筹资金202.19亿元，增长16.7%，占比30.7%，其中企业自有资金130.77亿元，增长22.4%；国内贷款117.03亿元，同比减少12.1%，其中银行贷款112.39亿元，减少9.0%，非银行金融机构贷款4.65亿元，减少51.8%。可见，82、房地产开发企业资金对贷款的依赖有所下降，自筹资金比重较高，资金结构有所优化。 4、新政实施，资金状况有望进一步好转 国务院近日公布固定资产投资项目资本金比例的调整结果，保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，将为开发企业资金环境进一步松绑，开发资金有望得到更有力的保障，下半年房地产市场全面复苏指日可待。 （三）政策刺激需求，上半年商品房销售市场活跃 1、主城区楼盘主导销售市场，政策印记明显 年初为认真贯彻十七届三中全会精神，落实国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神和市委三届四次全委会部署，市政府颁布重庆市人民政府关于扩大内需83、促进房地产业健康发展的实施意见（渝府发20099号文件），其中第八条放宽购房入户限制和第十一条积极支持自住型和改善型住房消费直接作用于主城九区房地产项目，半年来主城九区商品房销售面积达914.30万平方米，同比增长54.6%，较全市平均水平高17.0个百分点，占全市销售面积比重为56.6%，较去年同期提高6.3个百分点；实现销售额378.03亿元，增长72.7%，较全市平均水平高6.4个百分点，占比71.4%，较去年同期提高3.5个百分点，主城区商品房销售火爆，成为房地产销售市场快速增长的主动力。 2、住宅市场强劲拉升，商业楼盘疲软态势有所好转 从商品房类型分组来看，上半年商品住宅需求快速释放84、，商业楼盘销售市场仍显疲软，但较一季度有所好转。今年1-6月，全市商品房销售面积1615.62万平方米，同比增长37.6%。其中，住宅销售面积1543.42万平方米，增长40.3%，较一季度提高22.4个百分点；办公楼销售面积11.04万平方米，下降34.1%，跌速较一季度放缓27.7个百分点；商业营业用房销售面积51.38万平方米，增长9.6%，较一季度提高29.9个百分点；其他商品房销售面积9.77万平方米，下降8.5%，跌速较一季度放缓27.2个百分点。 3、全国商品房销售形势良好，我市位次提升 从全国商品房销售情况看，今年1-5月商品房销售面积24644.44万平方米，同比增长25.585、%。其中，北京以107.4%的增速排在第1位，其次是西藏增长59.4%，江苏增长50.6%排在第3位，我市排在全国12位，较去年同期上升5位。从总量上看，销售面积排在前三位的分别是江苏、广东及山东，我市排在全国第6位，较去年同期上升3位。西部各省市中，我市销售面积总量仍居四川之后排在第2位，增速位列第7，较去年同期上升1位。 总体来看，全市房地产开发企业在销售市场率先回暖的情况下，资金状况不断优化，开发信心逐渐恢复，土地购置等先行指标于本年6月开始有所好转，下半年包括开发投资、新开工面积等在内的房地产开发市场全面复苏迹象日渐明显，后市预期向好。二、xx区房地产业状况随着各种调控政策的相继出台，86、xx区房地产业逐步回暖，并呈现出较快的发展势头。2009年1-8月，xx区房地产开发投资、商品房销售面积和商品房销售价格等指数均有较大增长，整个房地产业开始“发力”。在国家宏观调控政策的大力推动下，xx区房地产开发投资已逐步回升，并呈现逐渐增长的趋势。2009年1-8月，xx区房地产业累计投资达13.9亿元，同比增长6.4%；累计商品房销售面积达68万平米，同比增长28%；商品房累计销售额为17.2亿元，同比增长68.2%。xx区商品房价格无“虚高”成分，与周边区县仍存在比较优势。xx区商品房均价从2008年到今年一季度基本上未有大的下降，并在一季度末已接近房价底端，三季度末再次出现小幅攀升，87、可以看出，xx区房地产市场比较健康，已承受住了金融危机的影响。目前，xx区房价稳定，并呈小幅上升趋势，未来将随房地产市场的逐步复苏，进入一个新的价格发展周期。业内人士也指出，随着东部新城基础设施的完善和我区内外环境的逐步优化，xx区商品房的价格优势将会更加突出。三、xx区房地产业走势走势一：楼盘区域由旧城向东部新城发展。无论是地段、交通、规模还是设施配套，新城都具有明显的优势，适宜的人居，紧靠老城区的区位优势，将吸引更多的人流和商机。走势二：大盘逐步增多，规模逐步扩大，品质逐步提高，单体楼盘逐步减少，未来5年每年开工面积将达100万平方米左右；势三：xx投资环境逐步改善，绕城高速路、长江二桥开88、工建设、xx纳入重庆区域性中心城市等一系列重大发展规划的实施，将全面改变xx的投资环境，为xx社会经济的全面发展赢得空前的发展机遇，外地人到xx投资创业和购房的比例也将逐步增大。走势四：房价逐步提高。近三年来，xx房价是逐步上升趋势：2003年为每平方米777元，2004年为每平方米853元，2005年上半年为每平方米1058元，目前东部新城的商品房销售均价都在每平方米2300元以上，最高房价达到每平方米3460元。造成房价上升有几个因素：一是需求旺盛，消费能力提高；二是外地人购房增加，目前外地人到xx购房的比例为5左右，未来几年这种比例将逐步增加；三是成本增加，打造高品质楼盘，其环境打造、综89、合功能的完善、营销宣传的投入以及土地、税费成本和外地人涌入购房，将增加楼盘的开发成本。以xx的山水资源，凭借不俗的经济实力，再加上与主城的融合，xx楼市还有更大提升空间。因此，我们预测1-2年内xx房价均价将突破每平方米3000元。四、市场研究结论在全球金融危机的背景下，xx的经济社会发展势头良好，城市建设、房地产开发稳健发展。绕城高速公路与连接重庆与xx中心城区轻轨五号线，将使xx与重庆主城区交通联系和接受主城区经济辐射的能力将明显加强。根据xx城市规划，xx确立“一江两岸”城市格局，制定“北进东延”的发展策略。xx城市发展向东和向北趋势明显，东部新城将集中大量区域内中高端人群，消费能力强。90、随着xx城镇化进程不断加快，城市规模不断扩张，人民生活水平不断提升，房地产市场不断壮大，人民对住宅档次和质量的需求将不断增强。XX国际高尚住宅小区，将打造xx城区第一个高品质住宅小区，地处xx区的经济与商业中心，具有地理位置优越，交通便捷，公共配套设施齐全，环境优美、高舒适性等优势,项目房地产有着较大的升值空间、良好的市场前景和投资效益。第四章 项目建设规模及及经营方案一、建设内容和规模XX国际项目由一个按照五星级标准设计的超豪华商务酒店及一个国际高尚住宅住宅小区开发项目组成。项目建设用地面积63366平方米（95.05亩），净用地面积57780.65平方米（86.67亩），总建筑面积172891、70.14平方米平方米。主要设计指标：项目容积率：2.9 建筑密度：31.42 绿地率：46.021、五星级商务酒店：打造一座集住宿、餐饮、会议、休闲娱乐等综合功能于一体的五星级商务酒店，占地面积40亩，建筑面积46130.65平方米，拥有标准客房、普通套房、豪华套房、单间等各式客房330间。酒店为22层的高层建筑，还包括一个主题广场。酒店地下2层，建筑面积19877.91平方米,负1层为车库,负层为游泳池、更衣室、职工餐厅。地上20层，建筑面积26252.74平方米。1层为酒店通高三层的大堂，2层为中餐厅、西餐厅、宴会厅，3层为会议中心，四层为桑拿健身中心，5层为KTV、演艺大厅，6-22层92、为客房层、商务楼层、总统套房、私人会所等。停车位（地面/地下）：80/294。2、国际高尚住宅小区：打造具有独特的建筑风格，优美的小区环境，一流的物业管理和宜居的人文环境，占地25.05亩，建筑面积126739.49平方米的高品质国际住宅小区。 住宅共9栋，为19-30层高层住宅，停车位（地面/地下）：141/353。二、酒店项目筹备工作酒店项目建成后将从事住宿经营、餐饮、娱乐休闲、会展等综合服务，xx公司已在营销和经营管理方面着手进行相关准备工作：1、针对本项目，已筹建专门的项目建设和管理机构，确立各自分工和职能，根据项目建设和运营情况进行相应的组织管理。2、基于本项目特质，已与数家国际知名93、品牌酒店管理集团进行接触并进行了初步洽谈，已初步确定1-2家作为战略合作伙伴。3、根据项目的进展情况，坚持针对性、系统性相结合，已培养、储备一批一专多能的复合型人才资源，实施了人才管理与开发规划，包括符合岗位要求的各类人才的数量、结构，人才招聘计划、教育培养计划、薪酬分配体系等。4、加强了制度化、系统化建设，建立了项目建设、营运相关的所有管理制度、规定、标准和程序，明确了各级人员岗位职责，确保项目运行科学、高效。5、成立了专门营销机构，配备专业营销人员，在开展大量市场调研基础上，进一步加强针对重庆市各大旅行社、目标客户的宣传推广，初步明确战略合作意向。6、正加速建设、完善“XX国际酒店全球市场94、营销系统”，拓宽区域市场和分销渠道，吸引更多的国际、国内终端商务客人。7、与海外商务旅行代理商、国内外订房组织的谈判正在进行，努力扩大国内外市场空间。8、制定了前瞻性的经营策略，积极开发商务客源、高档会议、展览和宴会市场，突出公司产品、服务优势，提高整体营销能力。三、酒店项目具体业务计划 1、产品开发计划（1）服务质量xx公司将强化“以客为尊、精益求精、追求卓越”的服务理念，注重服务细节、关注宾客反馈，完善服务内涵，创造新的服务亮点，体现”XX国际”细意浓情的个性化、情感化服务特色和人文关爱。（2）客房经营计划客房经营是项目主业经营的重要组成部分。A针对商务人士尊贵、豪华、高端的需求特点，始终95、遵循“以人为本”的理念，提供更有针对性、个性化、特色化的商务客房。B积极倡导热情、周到、温馨的个性化服务和情感服务，保持酒店的专业化、国际化水准。C积极创建绿色客房。以节约能源、资源保护、食品安全为重点，强化节约意识，推进节能新技术，实行绿色照明，创建绿色客房，为消费者提供卫生、舒适、安全的住宿环境。（3）餐饮开发计划A以市场调研为基础，做好经营结构的调整与提升。在高端消费者中开展对项目市场定位、经营结构和经营特色的普查调研，动员社会各方力量进行会诊，广泛收集意见和建议，打造有规模、有档次、有个性、有特色、有品味、绿色化的高端餐饮。目前餐饮菜点经营初步定位以新派粤菜精华为基础，融合川菜烹饪精髓96、与饮食文化。B以技术创新为途径，做好经营品牌特色的整合与提升。本着“秉承中华传统文化，开拓创新、中西合璧”的原则，加大技术创新力度。公司将成立“高端餐饮研究院”，指导餐饮部门成立创新菜点研发小组，下达计划任务，落实厨师长责任制。建立定期更换菜单制度，每年定期向消费者推出新产品。建立创新激励机制，完善管理办法，创造良好的创新氛围。C.依托标准化管理体系，精心打造餐饮精品店。一是以“安全、健康、卫生、绿色”为重点，以加强大宗原辅材料统一配送和建立绿色原料基地为手段，从源头上确保菜品精品化。加强对配送和原辅材料的管理。成立大宗原辅材料配送中心，做到建立机构，人员到位，迅速扩大配送数量和规模。配送中心97、重点要加强对配送品种、质量及配送环节的管理，从而真正达到降低成本，提高质量。建立绿色原料基地，推行“绿色餐饮”。积极寻求与专业种植户的合作，建立公司绿色蔬菜基地。从源头上降低成本，提高利润空间。做好供应商的管理，严把原材料进货关。对供应商进行严格的评估并实行末位淘汰制，坚持进货索证，从源头上控制产品质量。二是推行品牌菜点质量标准化管理，实行菜点操作标准化。对菜点的操作标准和工艺流程进行不断完善和细化，在可操作性和可控制性上下功夫。坚持标准化的操作培训，重点加强菜点质量标准化日常管理的执行力度，采取按岗设厨，对特色品牌菜点实行专人专做。完善落实厨师长负责制，建立菜品出品质量层层把关验收制。对技术98、人员实行技术评估和工资绩效挂钩制度。对技术人员的出品质量实行逐级日量化考核制，从根本上保障菜品质量的稳定。三是推行人性化、精细化服务标准。从顾客关注的环节和焦点入手，推出人情化、亲情化服务项目。加强重点客户服务管理，建立客户服务资料管理档案。在公司系统推行营养点菜师挂牌服务制，为消费者提供点菜咨询和营养指导服务，在社会上进行广泛宣传，加大店堂销售力度。（4）休闲娱乐项目经营计划A提倡健康娱乐、高雅娱乐，促进重庆市文化娱乐业健康发展； B加强装饰装修设计，为客户提供舒适感好、有独特装饰风格、设备设施高档的娱乐环境。 C.发展集娱乐、休闲、歌、舞、饮、食于一体的休闲娱乐模式，在休闲娱乐层次上和内容99、上不断开拓创新。D.突出公司休闲娱乐经营个性、特色并充分利用项目地理优势，重点发展目前重庆尚无竞争性的高档休闲娱乐项目，如SPA水疗，以及成熟、收益高的休闲项目，如咖啡吧、休闲吧等。E坚持“顾客至上，信誉第一，科技领先、服务一流”的服务理念，招聘形象、气质、素质高的服务人员，严格规章制度，建立待人待客的服务体系、语言仪表标准，强化服务培训，为客户提供“金牌”服务。“F强化娱乐场所安全性、隐私性。2、人力资源开发计划（1）进一步盘活内部人才资源，将素质好、观念新、能力强的优秀管理人员和员工纳入人才培养梯队，促进人才的快速成长、成熟；以“市场化、职业化”为重点，拓宽社会专业人才的引进，完善人才甄选100、程序，改善人才结构。（2）加强现有员工的教育和培训，坚持针对性、前瞻性、系统性相结合，培养、储备一专多能的复合型人才资源，以适应公司经营拓展的需要。管理人员的培训着眼于提高经营理念、经营能力和创新手段；员工培训则注重系统化建设，着力提升基础管理、职业技能和个人竞争力。（3）实行富有竞争力的薪酬分配体系，定期进行绩效考评，并与晋级、提升和奖励机制有机结合，充分调动员工的积极性和工作潜能。同时，创造良好的内部环境，提供完备的服务保障措施和福利制度，培育员工对公司的忠诚度和敬业精神，增强企业的凝聚力，保持人才队伍的稳定性。（4）完善对高级管理人员和核心业务人员的激励和约束机制，通过年度奖励计划等多种101、方式，充分调动其工作积极性。健全高管人员和核心业务人员的工作绩效考核，强化责任目标约束，不断提高他们的进取精神和责任意识。（5）公司将围绕精品战略和经营发展目标，根据XX国际大酒店工程进展情况，及时实施人才管理与开发规划，包括符合岗位要求的各类人才的数量、结构，人才招聘和内部培养计划等。3、市场开发计划（1）加速建立、完善“XX国际酒店全球市场营销系统”，充分发挥预订系统、XX国际酒店网站和电子商务等在酒店经营中的作用，拓宽区域市场和分销渠道；确立视觉识别管理标准及形象广告规范；加大与海外旅行代理商、国内外订房组织的合作，参加国内外旅游展销活动，努力扩大国内外市场空间。（2）抢抓商机，做大做足102、会展经营和假日经营，以传统节假日经营和重庆市重大活动较为密集为契机，积极应变节假日经营呈现消费的特点，紧紧抓住外部旅游市场和本地客源两个市场，充分做足做活节假日经营。（3）积极参与协办国内外大型会议，扩大企业知名度。第五章 项目场址及建设条件第一节 项目场址一、地理位置项目用地位置为xx东部新城E3-7地块，位于xx艾坪山脚快速南干道xx体育馆对面，紧临拟建的新区政府综合办公大楼及规划中的城市滨河公园。占尽天时地利人和，发展前景尤为广阔。二、场址土地权属类别及占地面积项目建设用地面积63366平方米（95.05亩），净用地面积57780.65平方米（86.67亩）,本项目用地系xx公司出让取得103、,为城镇混合住宅用地，土地等级，商业11级，住宅9级，住宅出让年限：2009年7月16日至2059年7月15日，商业出让年限：2009年7月16日至2049年7月15日。该场址对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。第二节 建设条件一、区域社会经济条件xx区是重庆市区域中心城市之一，重庆重要的现代制造业基地、物流基地，区域性商业中心和旅游服务中心，宜居宜业的森林城市。xx是一小时经济圈向川南、黔北地区辐射的关键节点。全区幅员面积占一小时经济圈域总面积的11.15%，是圈内幅员面积最大的区县；直辖十年来，特别是进入新世纪的“十五”期间，全区经济社会发展取得了巨大成就。2008104、年，xx经济总量突破200亿元大关。工业经济多年位居重庆工业十强区县之列。城镇化进程加快，全区城镇化率达50.2%。基础设施保障能力增强，初步形成了以公路水路铁路三种运输方式齐头并进、协调发展的综合交通运输体系；市政、水利、能源、通信等基础设施条件和环境质量日益改善。“半小时xx”区位优势凸显，“半小时经济”发展潜力初现。xx城区紧邻重庆主城都市极核区，是承接主城核心区先进制造业的集聚区，是重庆综合交通枢纽连接川南、黔北和云南，走向东南亚的枢纽接点和城市综合功能传递平台。良好的基础、潜力和区位，为本项目的实施创造了良好的社会经济条件。二、自然气候条件xx区位于长江中上游，三峡库区尾端。地处东经105、10549-10638，北纬828-2928之间，东西宽80公里，南北长100公里。东邻巴南、綦江，南靠贵州习水，西依永川、四川合江，北接壁山。地形南高北低，以丘陵兼低山地貌为主，分平阶地、丘陵地和山地，其中丘陵占78.2%，低中山占21.8%。南部四面山区系云贵高原过渡到四川盆地的梯形地带，北部华盖山等系华蓥山支脉。海拔最高处四面山蜈蚣坝为1709.4米，最低处珞璜镇中坝为178.5米，相对高差为1530.9米。xx气候属北半球亚热带季风气候区，全年气候温和，四季分明，雨量充沛，日照尚足，无霜期长。市区内年平均气温18.4,冬季平均气温7.7,夏季平均气温28.5。年日照时数1273.6小时106、，年降雨量1030.7毫米，无霜期341天，年湿度81%，太阳总幅射量86.5千卡/平方厘米。三、工程地质条件根据中国华西工程设计建设有限责任公司重庆分公司进行的专项环境边坡勘察报告，项目存在岩石边坡，通过以下措施可消除其不良影响：1、加强整个边坡（含坡肩上部）的排水系统设置，尽量避免地表水排入坡体。支档结构应有良好的泄水设置。避免地表水汇积，造成对边坡的不利影响。2、边坡治理过程中，除安全性外，还应强化边坡的美化和绿化治理，两者应结合起来。3、施工过程中宜进行人工凿挖，避免因爆破对边坡及高压电杆基础造成不良影响。在清除不稳定边坡上已变形破坏的岩体时，禁止爆破。4、在规划允许的情况下，建议可适107、当调整坡下地坪高度，减少边坡高度。5、加强施工阶段的工程地质工作，配合处理好边坡开挖及支护问题，严格逆做法、信息法设计及施工，确保工程及边坡顶部输电线路安全。四、基础设施条件xx东部新城基础设施比较完善，建设项目所需要的给水、排水、供电、通讯等条件均能较好地满足。根据与xx区政府有关协议，xx区政府应写套有关部门将市政供水、供电、供气管网、市政排雨水、排污水管网以及电信、电视管线铺设到“酒店”及综合用地项目用地边沿。供电接口在距离项目用地直线1000米以内由xx公司承担。五、征地拆迁条件根据项目土地出让合同，项目平整达到三通一平（通电、通水、通路、场地平整），周围基础设施达到周边建筑物拆除。本108、项目征地拆迁已进行完毕。六、交通条件项目与xx东部新城主干道鼎山大道相临，可满足项目建设和经营需要。第六章 工程技术方案本项目由方略建筑建筑设计有限责任公司重庆分公司进行规划方案设计，根据方略建筑建筑设计有限责任公司重庆分公司2008年4月10日完成的设计方案和工程设计，对本项目工程建设方案概述如下：一、设计依据、指导思想与原则1、编制依据（1）重庆市城市规划管理技术规定（2006年修订）；（2）重庆市都市区城市建设项目配套住地管理技术规定（试行）；（3）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；（4）住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）；（5）住宅建筑规范109、GB50368-2005；（6）民用建筑设计通则GB50352-2005；（7）建筑设计防火规范GB50016-2006；（8）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；（9）汽车库建筑设计规范JGJ100-98；（10）屋面工程技术规范GB50345-2004；（11）地下工程防水技术规范GB50108-2001；（12）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（13）重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范DB50/5031-2004；（14）重庆市建设领域限制、禁止使用落后技术通告（第一、二、三号）；（15）建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2003）；（16）玻璃110、幕墙工程技术规范（JGJ102-2003）；（17）商店建筑设计规范（JGJ48-88）；（18）托儿所、幼儿园建筑设计规范（JGJ39-87）；（19）旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；（20）重庆市规划局建设工程项目技术经济指标核算相关标准。2、指导思想（1）尊重地形现有之格局；强化现代城市之肌理；发扬人居环境之精神；汲取先进科技之理念；激发城市发展之动力。（2）以高起点、高标准的规划带动城区的建设，引导城市建筑和环境空间的发展进入有序的轨道。3、设计原则按照规划的要求，协调安排规划区内各项用地布局，合理确定各项建设用地，在规划中遵循以下原则：（1）以总体规划为依据，充分结合新社区建设111、特点，因地制宜，合理布局，建立功能完善的现代化居住社区和商业社区。（2）建设与生态环境治理保护相结合，坚持可持续发展战略。建立与自然环境及用地特征相吻合的社区生态模式，控制环境污染，优化社区景观，形成与城市及地形相适宜的生态环境，实现经济、社会和环境效益的统一。（3）体现以人为本的理念，通过广场设计、绿地空间、步行空间和商业空间的综合配置和协调，创造具有较强可识别性和宜人的休闲、居住、购物环境。（4） 注重规划的超前性，强调社区场所理念和整体理念。（5）体现城市建设的美学原则，通过城市设计景观元素精确而合理的安排，以及富有想象力的创造，形成优秀的城市综合社区景观。二、规划设计目标1、人性化维持112、并强化原有坡地地形格局，建筑与绿心、绿带、水带进行最大程度的关联，创造与自然生态环境共生、共荣、共雅、共乐的新社区，实现功能和谐、经济高效、生态良性循环的可持续发展的社区环境。2、生态化社区建设用鲜明的视觉形象强调生态环境，保证有足够的绿化与绿地供社区居住和休闲购物使用，建设以环境生态为导向的生态社区。3、形象化通过对社区空间环境的塑造，创造卓越的社区形象。以抽象的形式和新颖的空间表达门户、庭院、中心、广场、路径这些社区空间概念。4、多元化综合多种功能，形成集休闲、商贸、购物、居住、办公于一体的多元格局；提供景观多样性、场所多样性、交通多样性、建筑多样性、生物多样性，满足现代城市社区的多元需求113、，创造多样化的工作栖居环境。5、现代化建设完善的社区基础设施，提供现代化的物业管理机制，保障人流、物资流、信息流、资金流的高效运作，作到整体结构的现代化。建筑与室外环境的设计理念和手法同样采取现代化方式，作到城市景观外在表象的现代化。6、整体化在设计理念上将功能、景观、生态、人性化创造等多种价值取向纳入统一的规划设计框架之中，在设计对象上使每一个建筑与周围的建筑群，每个建筑群与整个的社区环境都处于一种合乎逻辑的文脉关系之中。同时各个设计、咨询团队形成的自上而下的整体系统，从概念规划到室内设计等各个空间层次贯彻执行同一设计理念。7、地域化把握与继承地方传统历史文化精髓，在建筑材料和园艺植被配置上114、契合地方社会文化生活习俗和坡地、台地地形植被景观特色。三、现状分析与特点1、用地形状较为完整，内部为一矩形台地，标高在214-265m之间，溪河顺城市大道穿过地块前端，用地周边与其他环境高差较大，前端市政道路与北部艾平公园的高差达51m，矩形短边高差达20m，以高差形成了天然的边界界限，从用地条件看，该地形适于建造大规模的组团绿心和沿前河后山道的景观。2、用地仅有东北边与城市主干道南干道相邻，其余的西北、西南边有规划中的城市次干道相邻，根据这种交通情况，公建、酒店和居住主入口应设置于南干路沿线，而居住休闲宜设置于西南、西北边的靠艾平公园，城市次干道沿线车流量较低，空间私密程度较高，沿艾平公园风115、景优美环境静寂。3、南干道边的小溪河已规划为城市滨河公园，视野非常宽阔，生态景观质量佳，属于难得的城市公共绿地资源。应该充分地在景观和绿地规划中加以利用，本规划拟从视线和空间上整合组团内部绿心、滨河公园绿带，使酒店和居住小区的生态和视线品质上一个台阶。4、本地块周围都是新建和未建区，尤其是西北边紧临的政府综合办公大楼。所以本次规划无论从体量，从高度的比较，从建筑语言的特异性和现代感方面，都力求有所突破，同时兼顾与政府综合办公大楼的协调与和谐。5、该地块位于xx快速南干道xx体育馆对面，政府办公大楼右手边，是城市中心的重要节点，区位优越性明显。四、总平面布局1、功能布局规划的指导思想功能布局是社116、区规划最本质的内容，是反映市场定位最关键的设计环节，它从根本上决定了建筑群落的相互关系，决定了日常使用的品质，同时也确立了绿地系统和景观系统的基本格局，并且对社区的交通系统产生深刻的影响。故而，抓好功能布局才能实现规划所追求的生态化、人性化、使用品质、空间品质、视线品质等设计理念，达到设计的目的。2、功能布局规划的原则功能布局规划充分考虑如下几个原则或概念：A、功能分区明确，连系有机 B、结合场地几何特征、交通条件及征地拆迁条件C、滨水景观资源的高效充分利用与合理共享，以及近水与临水项目的合理配置D、目标地与车辆换乘地应在步行距离之内 E、生态化的网络式绿地空间结构 F、艺术的、大气的空间和建117、筑形体构成。3、规划方案总图项目位于艾平山脚南干道侧，与规划政府办公大楼项目伴，独有的半岛坡地，滨水景观，休闲文娱的中心，河畔公园的环境，人文方面是表现在对历史的传承上，把原有的生态元素结合到项目中。总平面布局：地块东北面临南干道路布置22F的高层酒店和主题广场，沿河规划道路修建休闲广场，营造出滨水景观，利用场地高差设置酒店的地下车库，酒店往内的分三阶布置九栋20-24层的一梯六户的点式高层居住建筑，基本均为南北向布置，以最大的视距、最大的景观围合成一个近2万平方米左右的超大中央庭园，营造高品质的住宅小区。住宅两两相连，住宅间距达到最大化，视线通透，让艾平公园的生态景观和中庭花园即相通又有机结118、合。交通规划原则上考虑人车分流，沿住宅形成的中央庭园设置一个小区内部环道，主入口设置于用地东北角，通过大进深的入口景观广场到达中央庭园。通过内部环道可便捷地达到设置在用地东南角的次主入口。消防车道沿地块周边环绕，便于及时应对紧急情况。用地西北、东北各有一个地下车库出入口。整个交通体系简洁、高效又便于管理。五、主要设计理念与对应性策略酒店、居住、社区商业模式，更具竞争力的楼盘模式。居住与酒店相对的独立，相对的各自集中，通过相对独立提高各自的环境和空间品质，在方便联系的前提下减少相互干扰，居住环境与商业环境品质同时提高。使同质的空间集中（居住和商业空间分别集中）而使规模扩大，使居住和商业都具有更多119、的可变性，更灵活的操作性和对市场的适应性。居住用地根据其用地大小，形成完整的小区或独立的组团，将其可能的规模最大化，强化分区，强化市场定位，从根本上加强该楼盘的竞争能力。1、住宅设计特点如何提升都市区的居住标准，建筑城市高层舒适的住宅空间，一直是我们设计的目标。总平面采取即围合，又通透的布局，使视线非常广阔。（1）朝向最大限度考虑南北向便于节能。（2）最大的视距可达百米远，远眺艾平公园，中庭最宽视距达150m左右。（3）中庭面积达2万平方米左右，还有艾平公园绿化带环绕着小区。（4）户型设计大面宽，视觉通透流畅，可变（赠送）飘窗设计典雅浪漫。（5）平层功能布局合理，动静分区、干湿分区明确，达到点120、式住宅的通透性。2、酒店设计酒店为高层建筑，22层的五星级酒店。酒店负二层为游泳池、更衣室、职工餐厅；负一层为车库；一层为酒店通高三层的大堂；二层为中餐厅、西餐厅、宴会厅等；三层会议中心；四层桑拿健身中心；五层为KTV、演艺大庭； 622层为客房层、商务楼层、总统套房、私人会所等。3、创造优秀的城市建筑格局，使之成为城市的标志性景观。建筑布局在合理反映功能的同时充分显示空间的乐趣和造型的魅力，强化场所空间转换，强调了山水城市之美，反映地域地理特点。强调整体连贯性、发展性和局部完整性的统一。运用连续、重复、渐变、对称等空间构成手法，形成艺术化的城市建筑格局，突出山水城市之美。4、人车完全分行的安121、全、生态、休闲的交通系统。充分借鉴欧洲和北美居住型综合社区的设计理念，分类规划出各种互不干扰又相互联系的交通路线。这其中包括了机动车行道、纯步行交通、应急机动车交通、晨跑路线、休闲自行车道和静态停车位置这六大交通系统。这样就充分保证小区交通服务的周到性、合理性、方便性和安全性。在达到了这些特性之后，就进一步实现了社区的人性化和宜居性内容。5、先进的绿地系统，强化居住条件的均好性。整合绿轴、绿心、水带、绿带的生态和视线景观资源，形成完整的景观绿化系统。通过该系统人可以步行从社区某处前往任何公共服务设施，大大增加了生态环境与居者的密接度，提高居民生活的生态质量。绿地系统具有复杂的结构之后与住宅之间122、就获得了更多的接触面，这使得住宅生态和景观的均好性大大提高。团状绿地保证有相当大的用地规模，不仅使周围住宅间有充分的视距，也使小区具有足够充裕的绿色量。创造户户朝向绿心的景观品质，户户向南的采光条件，户户都有足够充分的视距，通过保证户型均好性形成比较优势。6、以最新的设计理念树立北部新区的城市地标，其总图布局、体量造型、立面肌理、材料组织、平面功能组织均按照国际化的设计理念，借鉴当今国内外最选进的类似建筑工程实例，经过反复推敲而成。强调“高级的简单就是建筑的圣经”这一经典理念。创造精简、创造意义、创造经典。六、建筑设计（一）设计理念1、总构思：创造特定地区、特定身份的顶级办公建筑和酒店，注重使123、用功能结合形式，突出空间和生态品质，提供人性化和现代化的办公空间。2、构思之实现（1）总图：A通过对现状环境交通深入分析和实地了解，建立了现有的总图交通格局：在临政府办公大楼一侧利用留出的30米宽绿化带设7米宽的市政道路，直通艾平公园，利用此道路来组织酒店的主入口道、住宅区的出入口和办公大楼的次入口，既方便联系又相互独立。在南干道设置酒店入口的前区广场，酒店前区广场150m45m，用以组织交通和加强景观作用。车流和人流是完全分开来的。B.通过对现状环境噪声、植被、地形和景观特点的分析，结合高层酒店的功能要求，酒店建筑形成点式方形高塔与矩形裙房结合的建筑形体构成。点式高塔与裙房相对独立。这样使酒124、店中的客流和员工人流可以完全区别开来最便捷地进出，而且塔楼脱离于裙房之外，不仅有利于消防扑救，而且使主楼更显挺拔修长，更完整地展现于都市建筑景观之中。三层通高的景观内庭大堂，形成了本方案的特点。裙房形状与场地及道路形状十分吻合，庄重典雅。为酒店人流创造舒适的步行空间。（2）空间：A.精细地塑造了入口门厅空间，经过遮雨檐板和巨型门架形成的入口，经过16米高玻璃门廊的空间烘托，进入18米通高，450平方米的大型酒店大堂，门厅内空间组织明确，整体造型简明、开阔、气派非凡。B.通过酒店前区广场步行环境，并且形成广场到酒店大堂的休闲空间，空间的灰色过渡提高了酒店的空间品质。C .主入口外边结合场地形状，125、以矩形体量穿叉构成的方法形成一个规模可观，三边围合的完整入口广场。该广场对于提升酒店建筑品质起到了重要的作用，而且把入口的气派的感觉完全强调了出来。（3）造型方面：A.整体造型语言突出表达“稳重中有动感，现代中有高贵，通过高级的简单体现卓越、华贵”的抽象概念，用以回应业主的身份主题，进一步通过建筑造型艺术来反映业主形象。典型的造型语言包括：材质及色彩在协调中制造对比，细部造型与主体的图型与背景的相互关系，平直稳定的静态体量和斜面曲面具有力动感体量之间的共生关系等。B.建筑造型充满了寓义和象征。主楼采用竖向墙面和点窗造型，以及越向上体量节节收分，使建筑具有向上的力动感，寓意着事业节节攀升、日新月126、异、更高、更强。门厅处及裙房采用了夺目的巨大柱廊，不但对入口形成了重要的强调，而且立柱采用厚重稳定的实体造型，以加强建筑形态的基座稳重感，寓意着业主事业具有深厚而牢固的基础。七、建筑形象设计1、总构思：深入执行规划思想，通化现代化、人性化的合理设计，创造明朗夺目、风格独特、群体协调一致，能够反映城市最新建设成就的建筑聚落。2、实现总构思的理念与策略：（1）整体一致性与单体特性的协调统一。建筑采用国际化、现代化的建筑语言，商业和社区公共建筑如会所、幼儿园用更加新锐夺目的建筑语言，不同的建筑带来相异的视觉效果，令人感受到城市建筑景观的多样性，同时几组看似风格迥异的建筑又统一于现代化语言这个基础上，127、又显出协调的本质。（2）居住建筑新颖亲切的现代风格。设计人仔细选择，反复推敲的建筑风格，现代而不冷漠，新颖、亲切而不落入俗套，达到雅俗共赏，专家、使用者和市民都接受的结果。通过不同几何体量造型的组合构成，通过材料色彩和质感的对比组合构成，通过大实大虚的实墙和玻璃窗的组合构成等设计方法运用实现这一目的。（3）经济的装修材料和建筑造型。用最普通的材料，运用精细的构思通过“粗材细作”的设计，在不过多花钱的情况下，达到精彩的设计效果。普通的玻璃，新型的建筑涂料、局部的铝板和铝型材装饰和局部深灰色方钢管栏杆构成了建筑外立面的全部。序号用水名称用水单位用水量标准用水时间时变化系数用水量备注最高日m3/d最128、大时m3/h1住宅3696人250L/人.d242.5820852酒店26149m25L/m2.d242.51305.43浇洒地面及绿化10000 m22L/m2.d4.01.02054小计970965未预见用水按小计的15%1469.66合计11161067室内消火栓L/S4038自动喷淋L/S3019室外消火栓L/S303八、给排水设计（一）设计依据1、本工程设计任务书；2、建筑专业提供的联系图;3、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）4、建筑设计防火规范GB50016-20064、汽车库.修车库.停车场设计防火规范GB50067-975、建筑给水排水设计规范GB5129、0015-20036、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）7、室外给水设计规范GB50013-20068、室外排水设计规范GB50014-20069、污水综合排放标准GB8978-96（二）设计范围1、室外红线范围内的给水管网和排水管网；2、室内给排水和消防系统；3、生活污水和含油废水的处理。（三）室外给水1、给水现状：规划在四周道路有D200给水平管，供水压力根据了解约达0.4MPa。2、管道敷设：设计从道路上不同的两点分别引入一根DN200给水管，在外侧敷设DN200环状给水管。3、给水系统:采用市政给水直接供水。4、消防系统：室外设室外消火栓系统给水环网，并在130、环网上设室外消火栓，并在地下室设消防水池，储存室外消防用水量，并在室外设消防车取水口。5、管材、接口及敷设方式：室外给水管采用钢网骨架PE管，热熔连接,管顶复土700mm。（四）室外排水设计1、现状：在该工程四周道路上均敷设有市政雨、污水管，管径均为DN500，标高满足小区雨、污水自流到市政管道 。可接纳小区雨、污水。2、小区排水制度为雨、污分流制。3、雨水：按就近分散排放原则，结合道路坡向布置雨水管；一定范围内的雨水汇集合排入市政雨水管，管径为D400。雨水按重庆市暴雨强度公式：q=2822（1+0.775Lgp）/（t+12.8P0.076）0.77 （L/公顷S）进行计量：取设计重现期P131、=3年，地面汇水时间t=10分钟，迳流系数=0.70。经计量，该小区雨水量为2975.3L/S。4、污水：污水量按给水量的90%计，污水量为1010m3/d，小区污水管由D400D500组成，污水管沿建筑四周布置，汇合污排入生化处理池，经处理达到国家排入标准后排入市政污水管。1）污水处理：a、地下车库设沉砂隔油池，车库冲洗地面污水经沉砂隔油后排入市政污水管。b、结合地块特征、市政排放条件和可用于污水池修建位置等因素综合考虑，设三个生化池，总处理能力1010m3/d。（五）建筑给排水设计1、用水量：同室外给水。2、给水方式：住宅建筑共分三个区，19F 为低区，1020F 为中区，21F及以上 为132、高区，19F采用市政直接供水，中、高区采用二次加压供水，采用无负压变频装置供水，中、高区分别设一套变频供水装置。酒店共分三个区，16F 为低区，713F 为中区，14F及以上为高区, 底区采用市政直接供水，中、高区分别再设一套变频供水装置。建筑内生活管道采用钢塑管，专用管件式连接。3、消防系统：设有室内消火栓系统、自动喷淋系统；室内消火栓用水量为40L/S，火灾延续时间为3小时；室外消火栓用水量30L/S，火灾延续时间为3小时；自动喷淋系统水量为30L/S，火灾延续时间为1小时。采用临时高压给水系统，在地下室设两个消防水池，每个水池储水容量为432m3，储存室内外消火栓、自动喷淋用水量。在最高133、建筑楼的屋顶设消防水箱一个，容量为18m3。4、排水系统：采用污废水合流排放，建筑污水排到室外污水管，经处理后排到市政管道。若有公共食堂、餐厅污水经室外隔油池处理后在排到室外污水管。屋面雨水采用外排水，设计重现期取10年。降雨历时取5min。建筑内雨、污水管采用柔性铸铁排水管，承插连接。（六）污、废水集水池及污水泵1、地下车库设置污、废水集水池，每座污水集水池设两台污水提升泵，一用一备。污水经污水泵提升后排入室外污水管。2、消防电梯下部设集水坑，容量为3m3，集水坑内设两台排水泵，单台排水量为10L/S。九、电气设计（一）主要设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；高层民用建筑设134、计防火规范（GB50045-95）（2005版）；火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000版）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）；供配电系统设计规范（GB50052-95）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）住宅设计规范（GB50096-1999）（2003版）；有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）等；以及土建、公用各专业提供的图纸及资料。（二）工程概况及设计内容1、工程概况：本工程均为一类高层建筑，由车库、住宅、酒店、公共配套用房135、等组成。2、设计内容： 1）本工程总设备容量为6000KVA，设计四个变电房，变电房分专用变电房及公用变电房，变电房位置设在负荷中心。酒店单独设一个专用变电房。供配电系统从10KV电源进线起，至室内照明、及动力等低压设备出线口止。10KV进线柜以前线路及开闭所由当地供电部门规划实施。2）设备控制：相关专业提供的水泵、风机设备的控制等。3）照明设计：主要是室内的设备用房及公共照明、室内照明由业主二次装修完成。环境及景观照明由专业公司设计，本工程预留有足够用电容量。4）电话通讯系统及网络布线系统电视系统弱电设计（预留系统敷设走廊）。（三）变配电系统设计1、负荷等级：本工程建筑类型为一类，其消防设备136、（如水泵、送排烟风机、消防电梯、应急照明等）为一级供电负荷，生活泵、电梯和特殊设备用电为二级负荷，其余为三级负荷。2、电源情况：本工程设两路10KV高压电源，一路作正常电源，一路作备用电源，另设了柴油发电机作备用电源，满足消防负荷需要。3、变配电房：本工程设计一个开闭所、设计四个变电房，变电房分专用变电房及公用变电房，变电房位置设在负荷中心。4、负荷计算车库、配套房按单位面积计算，住宅按户计算，动力按实耗计算。酒店90 W/M2；车库：10W/ M2；配套房：6080 W/ M2，小户型住宅：5KW/户，大户型住宅：6-8KW/户。5、高、低压系统结线形式：1）高压采用单母线制。6、无功功率因137、数补偿：采用在低压端集中电容自动补偿方式，功率因数补偿至 0.92及以上。7、计量与继电保护：1）酒店、公共配套用房等专用配电系统计量采用高供高计，设专用高压计量柜计量；住宅公用供电系统采用高供低计，住宅实现一户一表低压计量。2）10KV进线真空断路设有延时速断和过电流保护，10千伏出线用负荷开关加熔断器，对变压器进行过流，短路保护。3）变压器设有强制风冷及温度保护装置。4）变压器低压侧空气断路器设有长短延时过流保护，从低压配电引至各栋的供电干线以及分支线空气断路器设有瞬时长短延时过电流保护。5）设备选型：变电房的高压开关柜采用金属封闭式高压环网负荷开关柜，低压柜采用抽屉式低压开关柜。其运行可138、靠，维护方便。电源变压器选用铜芯环氧树指浇注干式变压器，绝缘等级为F级，接线组别为D,Yn11.设温度保护及强制风冷装置。采用IP20保护等级。高压开关柜采用金属封闭式高压环网负荷开关柜，低压采用GCK型抽屉式低压开关柜，其运行可靠，维护方便。8、低压配电设计1）本工程采用380/220伏配电，低压配电系统采用TN-S接线方式，设置专用PE线供电设备接地。保护线（PE线）与中性线（N线）在室内布线时严格分开，不允许混用。2）本工程按照建筑物特点将配电分为多个配电区域，由变配电房独立向各区配电；住宅照明用电采用树干式配电；水泵、送(排)风机、屋顶电梯等重要负荷采用放射式配电；消防用电负荷均为双回139、路供电，末端自动切换。具体详配电干线系统图。3）干线电缆选择及敷设方式：酒店、公共配套用房等照明及空调配电干线采用无卤低烟阻燃电缆，住宅照明干线采用穿刺分支电缆；消防设备配电干线采用矿物电缆，分支配电线采用无卤低烟耐火电缆或耐火电缆。一般线缆均在托盘内或穿钢管敷设。消防配电线缆在防火金属线槽内敷设。9、动力配电及控制设计：1）按其它专业要求对各种水泵、风机等动力设备进行配电及动力控制设计。电梯、防火卷帘、空调等设备控制由厂家成套供应。2）不大于30KW的动力设备采用直接启动方式，大容量采用Y减压或软启动方式。10、电气竖井在每层楼板处用耐火极限不小于2小时的非燃烧体作防火封堵。（四）照明设计1140、各功能用房设计照度标准如下：功能房名称平均照度(LX)光源类型酒店200节能荧光灯停车库75节能荧光灯楼梯间、走道5075节能荧光灯、白炽灯设备房100节能荧光灯卧室75100节能荧光灯、新光源节能灯起居室、厨房、卫生间100节能荧光灯、新光源节能灯2、设备选型：照明光源以节能型为主，以白炽灯为辅，节能灯配高功率因数镇流器，高次谐波要求达到国家标准，减少无功损耗、线损，节能；灯具采用低眩光型，减少光污染 。3、照明电压为三相380V/220V，灯具电压为220V。4、车库照明采用集中分组控制，其余区域为分散就地控制。走道，楼梯间均采用声光控延时节能开关控制。设备房，车库，楼梯间及前室均设有带141、镉镍电池的应急照明灯和疏散标志灯，当市电中断后自动点亮60分钟。5、应急消防支线均选用阻燃型电线，非消防照明支线选用无卤低烟电线。消防线路沿防火金属线槽、钢管敷设，线路明敷部分沿金属线槽、钢管敷设，暗敷部分穿阻燃PVC管敷设于非燃层内，埋深不小于30。室外照明用电在变配电房内预留，由景观设计所统一规划设计。室外照明选用高效、节能灯。（五）建筑物防雷设计、电气安全及接地保护设计1、本工程均按二类防雷设计。措施详见防雷设计专篇。2、电气安全及接地保护：本工程低压配电系统接地采用TN-S系统，其工作零线和保护地线严格分开。配电房内设总等电位接地端子箱，建筑物内金属总水管、煤气总管、照明接地干线进行总142、等电位连接；电梯机房、电间和住宅卫生间等设局部等电位连接。住宅配电干线设漏电开关；户内插座回路均设有漏电保护装置。电气设备金属外壳、进户线保护钢管、电缆金属外皮、金属线槽、支架等均与接地系统连接。本工程强、弱电系统和防雷系统共用接地装置，其接地电阻不大于1欧，如接地电阻达不到要求时，设人工接地极。（六）火灾自动报警及联动控制系统火灾自动报警及联动控制详见消防专篇。（七）电视、电话及网络系统本次设计仅预留通信系统敷设走廊。系统由当地电信、网络专业公司规划实施。酒店预留到位，住宅每户设弱电箱，住宅各系统分支线敷设至各户弱电箱。各功能用房设计照度标准如下：功能房名称住宅客房配套房合计电话1门户1门个143、1门间1298网络1个端口户1个端口个1个端口间1298电视1个端口户1个端口个1个端口间1298弱电按20%余量考虑，本工程直拨电话容量为1558门，1558个网络端口交换系统和1558个电视端口放大系统。电话交接箱、网络和电视前端设备设在智能化间内，智能化间设在一层。电话进线选用通信电缆，从市政通信管网引来。通信干线电缆选用HYA型，穿弱电排管埋地敷设至智能化间，由电话交接箱引至各栋分线箱，由分线箱引至各末端接口。分线箱引至用户电话接线盒的线路采用HBV通信线沿线槽和阻燃PVC管敷设，电话干线沿电气竖井明敷。电话分线箱明敷在电气竖井内。有线电视系统采用光缆进线，按照550MHz邻频道传输方144、式设计，用户终端电平达到684dB，光缆沿弱电排管埋地敷设至智能化间，二次配线采用SYV-75射频铜缆。网络采用光缆进线，干线配大对数超五类网线电缆，各分配网配线采用五类四对双绞铜缆线。（八）楼宇可视对讲系统高层住宅设楼宇对讲系统。本系统由管理机、可视主机、可视室内分机、电控锁、闭门器等组成。主机设于楼宇入口，分机置于各住户室内，管理机物业管理室。设备具有语音对讲、门磁控制、紧急报警等功能，各子系统间采用总线连接方式。十、建筑节能（一）设计依据1、民用建筑热工设计规范GB50176-93。2、重庆市居住建筑节能设计标准DB50/5024-2002。3、重庆市建设委员会关于加强民用建筑节能管理工145、作的通知渝建发2005193号。（二）节能节水措施1、各用水点均设水表计量。2、选用优质节水型卫生洁具及五金配件，大便器应选用冲洗水箱6L节水型大便器。3、充分利用市政给水管网水压供水，高区采用无负压变频供水；给水系统通过分区及减压使各用水点水压控制在0.350.45Mpa。4、所有水泵均采用高效节能水泵，并在高效区段运行。5、采用的给排水管材均为节能环保材料。6、小区喷泉及水景采用循环给水系统，重复利用，节约能源和水资源。7、家用燃气热水器热效率应大于80。（三）电气节能措施1、灯具选型：灯具按功能、环境选用高效、节能型灯具和光源，灯具配高功率因数电子镇流器，减少无功损耗，节能。2、住宅走道146、及楼梯间除应急灯的控制外，均采用声光控延时节能开关控制，商业及车库照明控制采用集中分组控制方式。3、动力设备控制方面，风机及水泵容量不大于30KW时采用直接启动方式，设备容量大于30KW时采用减压或软启动方式；电梯及扶梯控制采用变频节能应用技术。4、配电线路以载流量大的YJV电缆为主，既节约有色金属材料，也减少线路损耗。5、无功功率在配电房集中补偿，功率因数补偿至0.92。（四）暖通节能措施1、通风机选用高效低噪风机产品。十一、结构设计本工程结构设计是以现行国家和重庆市有关规范条文，结合本工程特点和现场实际情况进行结构初步设计的。根据结构专业的技术特点和工程特征，确定合理的结构方案，满足建筑的147、使用功能，表现建筑的空间形体，为使用者提供安全可靠、技术先进、经济适用的结构设计。（一）设计依据根据国家地震局批准的地震烈度区划图，基本烈度为6度。以此作为设防烈度进行抗震设防。本工程结构设计所依据的现行国家规范、规定、技术措施及软件有：建筑结构制图标准（GB/T50105-2001）建筑结构可靠度统一设计标准（GB50068-2001）建筑结构荷载规范（GB 50009-2001）2006年版建筑抗震设计规范（GB 50011-2001）混凝土结构设计规范（GB 50010-2002）砌体结构设计规范（GB 50003-2001）钢结构设计规范（GB 50017-2003）高层建筑混凝土结构148、技术规程（JGJ 3-2002 J186-2002）钢网架结构设计与施工规程（GBJ 7-91）冷轧带肋钢筋技术规程（JGJ 95-2003）建筑地基基础设计规范（DBJ 50-047-2006）建筑边坡工程技术规范（GB 50330-2002）现浇混凝土空心楼盖结构技术规程（CECS175-2004）建筑物抗震构造详图03G329(一)(二)结构设计软件：中国建筑科学研究院编制的PKPM系列结构设计软件和广厦结构CAD软件理正结构计算工具箱软件，探索者结构计算软件钢网架、钢桁架等专业设计软件（二）活荷载取值设计荷载（楼面均布荷载标准值）：地下车库 4.0 KN/消防车道 20.0 KN/大厅149、消防疏散楼梯 3.5 KN/资料室、储藏室 5.0 KN/档案室（密集架） 12.0 KN/走廊，门厅，餐厅 2.5 KN/厨房 4.0 KN/盥洗室，厕所 2.5 KN/不上人屋面 0.7 KN/上人屋面 2.0 KN/屋顶花园（土、石另计） 3.0 KN/阳台（人群密集） 3.5 KN/设备机房等专业特殊用房等均按实际情况取。（三）结构选型及要求1、根据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）该建筑为一般的民用建筑，其建筑结构的安全等级为二级。2、根据业主要求及该建筑的重要性，建筑结构的耐久性按50年设计，建筑结构的抗震设计基准期为50年。3、根据建筑抗震设计规范（GB 5150、0011-2001），设计抗震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.05g,本工程的设防烈度为6度。4、根据建筑抗震设防分类标准（GB 50223-95）该建筑抗震设防类别为丙类，地震作用和抗震措施按本地区设防烈度设计。5、场地自然条件：场地的基本风压值按50年一遇取W0 =0.40KN/m2 ；房屋高度60米以上按100年一遇取0.45 KN/m2 ；建筑场地类别为类,风压高度变化系数,风振系数及体形系数等按建筑结构荷载规范（GB 50009-2001）的有关规定取值。6、地下室防渗防潮的要求，地下室侧墙及底板均采用自防水混凝土，混凝土抗渗能力为S8。（四）结构设计1、结构选型商业和车库采用151、框架结构体系，住宅高层建筑采用框支剪力墙结构体系和剪力墙结构体系，高层酒店建筑采用B级高度的框架核心筒结构体系。2、地基基础高层建筑筒体采用钢筋混凝土筏板基础，其余采用人工挖孔桩基础，车库框架柱采用独立柱基浅基础形式或人工挖孔桩基础。施工图设计时应根据具体情况再对基础做出相应的调整，以便在保证安全的基础上尽量节省投资。3、人工环境及边坡建筑场地按设计标高平整后，在边坡的处理和设计中，结合建筑物基坑的开挖，采取退台、放阶的处理方法，以防止出现高切坡和高边坡。降低工程造价，节省工程投资。（五）选用材料砼强度等级采用C20C60。钢筋砼基础底板及地下室外墙砼抗渗要求不应低于S8，屋面砼抗渗要求不应低152、于S6。钢筋规格：HPB235，HRB335，HRB400级热轧钢筋，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25，钢筋的屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于1.3。钢材：Q235B、D碳素结构钢Q345B、D低合金高强度结构钢钢结构的钢材应符合下列规定：钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.2。钢材应有明显的屈服台阶，且伸长率应大于20%。钢材应有良好的可焊性和合格的冲击韧性。螺栓：10.9级摩擦型高强螺栓和普通螺栓。焊条规格：E43用于焊接Q235型钢、钢板及HPB235级钢筋E50用于焊接HPB335级钢筋、及与Q235型钢焊接E55用于焊接HPB400153、级钢筋、及与Q235型钢焊接水泥规格：基础部分根据具体情况采用何种类型水泥；上部结构采用普通硅酸盐水泥。非承重隔墙采用：加气砼块，砂浆采用M5混合砂浆，及其它轻质材料。建筑分隔墙材料的单位容重r7.0 KN/m3。为减轻隔墙自重及房间分隔灵活，推荐使用轻质高强隔墙板材料。（六）新技术、新结构、新材料的应用1、为增强隔声性能，降低噪音、增强保温隔热性能，减少装修费用，节省层高，在车库及裙房商业部分推荐使用现浇混凝土空心楼盖结构。2、尽量采用泠轧带肋钢筋等高强钢筋，减少钢材用量，提高结构安全和经济性。3、钢筋连接采用直螺纹机械连接技术，提高连接的可靠性和结构安全性。4、采用膨胀后浇加强带技术，增大154、混凝土结构长度，增大伸缩缝留设间距，节省工程造价。5、为减轻隔墙自重及房间分隔灵活，推荐使用轻质高强隔墙板材料。十二、主要设备方案为使本项目能更充分更有效地发挥作用，相应的设备配置在整个项目的运营中所发挥的作用也非常重要。其配置原则如下：1、能满足本项目现有业务及今后业务拓展的需求；2、其设备可靠性、稳定性、适应性、可扩展性等技术性能在国内处于领先水平，部分设备应处于国际先进水平，并且有较高的性价比；3、所购设备具有较为完善的维修服务功能。本项目设备主要由两部分组成：一部分是建筑功能性设备，另一部分是运营所需专用设备。建筑设备包括给排水及消防、空调与动力、变配电、智能化设备、电梯等，给排水及消155、防设备包括生活水泵、变频水泵组、潜排水泵、室内消火栓水泵、喷淋泵、不锈钢生活水池等，空调与动力设备包括离心式冷水机组、冷冻水循环泵、热水循环泵、冷却塔、热交换器、燃气燃油两用蒸汽锅炉等，变配电及智能化设备包括高压开关柜、高压负荷开关柜、低压配电柜、柴油发电机组、变压器、酒店管理系统设备、计算机网络及综合布线系统设备、公共广播系统设备、火灾自动报警及消防联动系统设备、电视监控及安全保卫系统设备、楼宇自动管理系统设备、电缆电视及卫星接收系统设备等，电梯为普通客梯、消防电梯、观光客梯等。专用设备主要包括会议设备、客房设备、康娱设备及其它设备。会议设备主要为多功能会议系统，包括视频会议系统、数字会议及156、同声传译系统，以及会议桌椅等。另外，系统可配备一些多媒体周边设备，包括DVD、录像机、调光灯及投影仪等。客房设备主要为客房使用的家电、家具及其它有关用具用品。康娱设备主要包括健身设备、球类运动（包括壁球、沙壶球、乒乓球、桌球及室外网球等）等。其它设备主要包括餐厅、厨房、洗衣等设备设施。进口设备：本项目功能设施的设计满足五星级酒店的需求。因此，在设备选择上尽可能满足先进、稳定、高效的原则。根据项目所需设备利用的情况及国内外同类型产品的技术性能指标等情况，酒店建筑设备与专用设备中的变频水泵组、空调主机及空调系统用泵、燃气燃油两用蒸汽锅炉、高压开关柜、电梯、弱电系统关键设备（如主机服务器、插槽式智能157、交换机、数据通信模块及机柜、智能型火灾报警控制器、楼宇自控系统）等拟选用国外进口先进设备，此类进口设备技术先进、性能优越、运行安全可靠、售后服务快捷周到。第七章 环境保护本项目由重庆市环境保护工程设计院有限公司编制项目环境影响报告书，重庆市xx区环境保护局已批准本项目在xx东部新城E3-7号地块建设，对本项目环境保护方案概述如下：一、环境保护标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受重庆市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、建设项目环境保护管理条例【国务院(98)253 号令】；2、环境空气质158、量标准【GB3095-1996】；3、大气污染物综合排放标准【GB16297-1996】；4、污水综合排放标准【GB8978-1996】；5、地表水环境质量标准【GB3838-2002】；6、生活饮用水卫生标准【GB5749-85】；7、城市区域环境噪声标准【GB3096-93】；8、建筑施工场界噪声标准【GB12523-90】；9、饮食业油烟排放标准【GB18483-2001】；10、污水排入城市下水道水质标准【GJ3082-1999】。二、环境影响初步分析本项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的159、环节主要是外墙装饰施工和设备安装调试等。主要污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。项目建成投入使用后，主要是酒店餐饮部门产生的生活固体废物和生活污水所带来的影响，客房的生活垃圾，以及空调、水泵等设备使用所产生的污染。主要污染物质是生活废物和废水等垃圾、厨房油烟及机械噪声等。三、项目环境保护措施及经济技术分析1、施工期环保措施1.1 噪声污染防治措施（1）为减轻施工期噪声扰民，应尽可能控制施工噪声。根据施工噪声的污染特点，施工中应加强管理，杜绝人为制造高噪声污染并选用低噪声设备，具体可通过加设排气管道消音器和160、隔离发动机振动部件等方法降低噪声，对动力机械设备进行定期的维修、养护，维护不良的设备常因松动部件的振动或消声器的损坏而增加其工作时的噪声级，闲置不用的设备应立即关闭，运输车辆进入现场应减速，并减少鸣笛。（2）对高噪声的施工设备，其源强较大，难以控制。因此，应严格执行重庆市环境噪声污染防治管理办法（渝府令2002126）的规定：禁止在早上7：00以前，中午11：0014：00、晚上22：00次日6：00期间进行施工活动；如因工程进度要求或抢险需要夜间连续施工作业时，须提前3天向xx区环保局提出申请，经批准后还应将“污染物排放临时许可证”公示于众，并根据具体情况调整施工作业时间，做好公众宣传解释工161、程，求得公众谅解，也便于环保部门检查；高、中考前15日内期间，禁止夜间施工作业。（3）合理布置、固定高声级设备在场中的位置，对固定的机械设备尽量入棚操作，不能入棚的，可适当建立单面声障。（4）对施工现场所使用的主要机械设备应全部使用国家规定的低噪声设备，在施工场地周围有敏感点的地方设立临时声屏障；在施工的结构阶段和装修阶段，对建筑物的外部也应采用围挡，以减轻设备噪声对周围环境的影响；施工场地进出车辆出入地点应尽量远离敏感点，车辆出入现场时应低速、禁鸣；对施工材料、弃土弃渣等的运输尽量安排在白天进行，以减小载重汽车噪声对周围环境的影响。1.2 扬尘污染污染防治措施针对污染物排放不连续且分散、处理162、和管理难度较大的特点，施工单位必须严格遵守重庆市人民政府关于印发重庆市主城蓝天行动实施方案（20052010年）的通知（渝府发200541号）和重庆市主城尘污染防治方法（渝府令第188号），严格控制施工扬尘污染。主要措施包括：（1）实行封闭施工建筑工地必须实行围挡封闭施工，围挡高度不低于1.8M。围挡要坚固、稳定、整洁、规范、美观；建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网全封闭，封闭高度要高出作业面1.5M以上并定期清洁保洁。（2）实行硬地坪施工建筑工地的场内道路和建筑材料堆放地必须硬化。采用桩基础的工地要进行硬化处理，实行硬地坪施工。工地出入口必须设置车辆冲洗、排水设施。（3）大力推广使用预搅拌163、混凝土必须使用预搅拌混凝土，禁止施工现场搅拌混凝土。（4）加强施工现场扬尘控制对建筑工地主要产尘点靠近敏感点和保护目标的，应安排员工定期洒水降尘，洒水次数根据天气状况而定，一般每天洒水12次；若遇到大风或干燥天气可适当增加洒水次数。场地洒水后，扬尘量将减低28%75%，大大减少了对周围环境的影响。对施工场地周围的主要道路实行机械化洒水清扫的，应符合本市市容环境卫生作业服务规范。为了更好地防治尘污染对周围环境的影响，评价建议施工单位可采取建筑垂直式封闭施工，对朝向敏感目标一侧建筑物的施工，可安装局部洒水的装置，施工期材料运输及土石方运出等应安排在白天进行。（5）加强施工现场运输车辆管理由于水泥、164、弃土弃渣等均是易扬尘物质，因此运输车辆必须严格执行重庆市人民政府办公厅转发的，渝办发2003228号文件关于运输易扬尘物质车辆改密闭式运输工作实施方案的通知。参照此文进行了密闭运输的车辆必须达到重庆市加盖密闭车辆通用技术条件的要求，并取得重庆市密闭式运输易扬尘物质车辆合格证。运输建筑渣土，还必须按重庆市城区建筑渣土清运管理办法（重庆市人民政府第93号）的规定，取得建筑渣土准运证后方可进行。运输易撒漏物质必须装载规范，保持密闭式运输装置完好和车容整洁，不得沿途飞扬、撒漏和带泥上路。车辆装卸进出施工现场时，应在施工场地与道路结合部用水将轮胎冲洗干净；车辆行驶路线应首选外环路，尽量避开居民区和市中心165、区。加强施工现场固废的管理设专人负责施工现场的弃土、建筑垃圾、建筑材料的处置、清运和堆放工作，对建筑垃圾、弃土应及时处理、清运，以减少占地。而堆放场地除必须硬化外，还应避开居民区的上风向，必要时加盖蓬布或洒水，防止扬尘污染。（7）加强施工现场烟尘控制严禁在施工现场排放有毒烟尘和气体，不得在施工现场洗石灰、熔融沥青，工地生活燃料应符合环保要求，不得从建筑高处向下流放污水和倾倒垃圾。（8）施工现场的各项管理措施严格施工扬尘管理，在施工前，必须按照重庆市文明施工管理办法的要求，制订控制扬尘污染方案，经主管部门审批后方可办理施工许可证。规范建筑渣场管理，做好建筑渣场的规范化、标准化管理，严格执行建筑渣166、土准运证制度。对施工工地和道路的扬尘污染应接受有关部门的监控，定期公布施工工地和道路扬尘污染状况。1.3 地表水污染防治措施及投资施工人员的日常生活利用预建的简易生化池处理达标后排入市政管网，最后汇入长江。对施工中混凝土养护产生的废水，设沉砂池，沉淀后排入长江。雨季大量雨水通过地表径流冲刷到施工现地，造成场地内外污水横流的现象。由于拟建场地西面为城市主景观线，因此对这类废水，应预建场内外截洪沟、排洪系统，设沉砂池沉淀处理后外排。1.4 固体废弃物防治措施施工人员的生活垃圾，拟利用小区已有垃圾收集设施，集中收集运往城市垃圾处理场处置，禁止乱堆乱放。1.5 水土保持（1）在施工期，对工程进行合理设167、计，做到分区开挖，使工程施工引起的难以避免的水土流失减少到最低限度。必须根据施工实际情况，有组织地结合工区施工计划，合理规划弃渣、弃土暂时堆放填埋处，周围修建沉砂池、排水沟、堡坎、挡土墙、护坡等，避免对地表径流的影响。（2）控制施工作业时间，尽量避免在暴雨季节进行大规模的土石方开挖工作。施工过程中，开挖断面不能立即恢复时，应采用薄膜覆盖松散表土，减少雨水冲刷。（3）弃土弃方应妥善处理，尽可能地用于施工便道、护坡工程、防洪坝等建设，不得堆于泄洪道，防碍泄洪。（4）施工完成后，在房屋周围、道路两侧、空地等立即开展绿化，搞好植被的恢复、再造，做到边坡稳定，岩石、表土不裸露。（5）施工期，应设专人负责168、管理、监督施工过程中的挖方临时堆放、弃土处理、管沟回填等问题，做到尽量减少泥沙的排放量。16 交通影响防治对策进出场地的车辆应严格执行施工计划，按城市交通管制规定和规定路线进出场地，并设专人负责指挥交通干道，防止交通堵塞的情况发生。2、运营期环境保护措施2.1废水 根据重庆市城市排水规划，项目所在的这一区城规划有污水处理厂。按照渝建发200619号文的规定，对可进入污水处理厂的生活污水可直接排入城市污水管网，不能进入污水处理厂的污水按要求须达到相关的环保要求后排入城市污水管网。（1） 治理方案车库地坪冲洗产生的含少量石油类和悬浮物的废水经隔油、沉砂处理达标后，就近排入市政雨水管网。商业、餐饮废169、水经预处理（格栅、隔油）后进入小区新建生化处理池进行处理，采用此方法可减少对废水进行外理的投资，简单易行，另外可规范排污口，减少管网费用。拟建工程设置2座污水处理装置，即生化池1座，用于处理商业、餐饮废水；化粪池1座，用于处理小区一般生活污水。根据工程分析所核算的小区生活污水排量，评价认为设计2座污水处理装置是合理。原因在于各类废水水质不同，且集中处理对小区今后管道疏通、生化清理以及生化装置运行产生的臭气都难以控制，分散处理的特点在于若一套装置出现故障，不会影响其它污水处理的效果。（2）治理工艺治理工艺的选取与污水处理深度、应达标准有关，从节约能耗与运行费用的角度出发，选取用生化处理，即多级厌170、氧生物降解处理工艺，而不采取有动力污水处理方案。 餐饮隔油池废油回收专业回收单位 生活污水初沉池水解调节池厌氧生物滤池沉淀池检查井市政管网 废气井 废气（单独设排气管，引至屋顶高空排放） 为了保证生活污水处理达标排放，建设单位必须委托有生活污水治理资质，并具有治理类似废水业绩的单位（公司）设计、建设和调试。本处理流程工艺成熟可靠，有大量成功的工程实例。（3）规范排污口污水池采用钢筋混凝土结构，保证质量，并采取了防渗漏措施。小区规范有统一的排放口，位于涂山支路一侧，并在处理池出水口处设采样口，便于将来采样验收监测。2.2废气 （1）燃料废气本项目生活燃料采用天然气为能源，属清洁能源，污染物排放量171、小。厨房油烟拟采用烟道引至屋顶高空排放是可行的。此项措施环保投资已计入土建。（2）生化池恶臭气体针对臭气产生环节和通常生活污水臭气产生浓度，提出如下治理方案：对各污水处理设施产生的臭气进行有组织收集后，用管道引至屋顶高空排放。为避免下雨时该管道堵塞，从而使臭气无法排放，导致生化池爆炸，评价建议使用三通管道，将臭气接入专用排气立管。另外，为避免污水处理设施对小区景观的影响，在池顶种植植被，不仅能有效地对臭气进行处理，而且，有利于小工环境的协调统一。此项措施环保投资计入土建。（3）地下车库和柴油发电机 柴油发电机发电时排放的废气经排气系统抽至建筑烟道高空排放。 进出小区车库的车辆将产生少量汽车尾气172、，拟采用烟道引至屋顶高空排放，对环境影响小。（4）餐饮拟建工程应按环保要求，将餐饮业预设中空烟道接口至屋顶和预留油烟净化装置的位置。2.3噪声 将水泵置于地下室泵房内，柴油发电机置于地下室专用房间内，利用建筑隔声；为了减小风机噪声和振动对环境的影响，风机前后应采用石棉布软接头连接；在风机安装时采用下垫减振橡胶减振；离心箱式风机前设阻抗复合消声器，风机后设消声静压箱，风机安装时基础采用减振橡胶减振；对小区产生的复合型噪声加以严格的管理措施。以上这些措施可有效地控制噪声对周围环境的影响，同时避免了对小区环境的影响。2.4固体废物拟建工程区居民住宅产生的生活垃圾实行分类袋装化，由专人定时收集后存放于173、小区内各垃收集点，由城市环了部门集中清运至城市垃圾场统一处理。餐饮废油由各餐饮点存放，并设醒目的标牌，易于识别，预留足够的存放面积和容量器皿。环评建议考虑节假日期间废物的存放量，至少应设容纳7天的容量器皿。收集的废动植物油交由废油回收资质的单位清运。四、环境影响分析结论1、项目位于xx区鼎山大道E3-7地块，属于酒店房地产开发，其建设符合该地区的规划，其选址是合理的。整个建筑功能完备，集居住、商业等为一体，建筑设计体现了高起点、高品质的设计思想，整个建筑简明大方，与该地区的景观具有较高的融合性。2、项目所在地区位优势明显，外部景观良好，平面布置及功能布局较为合理、可行，与城市生态环境的相容性较174、高，居住环境适宜性等级均为B级，适合居住。3、本项目从创造良好的生活环境出发，充分考虑小区内各建筑及设施的布局，在功能布局规划设计中突出了服务、活动、绿化等功能，合理配套设置公建设施和组织交通流线，从平面布置看，各配套设施布局合理、可行。4、拟建工程所在地环境空气能满足二类功能区环境空气质量标准要求。长江xx大桥断面总磷、COD、BOD5、氮氮、石油类达到III类水域标准。工程所在区域声学环境质量现状能满足2类区标准要求。 5、施工设备的噪声问题是拟建工程施工期的主要环境问题之一。建设方施工阶段仍应按建设施工场界噪声标准和本评价报告的要求，禁止高噪声设备夜间作业，避免出现扰民问题。须夜间施工时175、，需向当地环保局申报，经批准同意后方可施工，并设施工公告牌，按受市民监督，以求谅解。拟建工程施工期应严格按重庆市实施清洁能源的要求，禁止施工人员现场使用燃煤设施。加强施工机械的保养维修，提高机械的正常使用率，对产生的扬尘及时洒水抑尘，减轻对近地面环境空气质量的影响，为有效控制施工期粉尘污染，建设方应按照评价提出的治理措施实施，并严格执行重庆市人民政府关于印发重庆市主城区蓝天行动实施方案的通知（渝府发200541）号令的要求。施工人员生活污水经沉淀、过滤等处理后排入市政排水管网。6、拟建工程投入使用后，废气主要产生于居民厨房、地下停车库、和柴油发电机房以及污水处理站臭气。居民厨房废气采用专用烟道176、高空排放；停车库汽车尾气采用分区机械强制抽风换气至屋顶排放，对地面影响小；发电机工作具有间断性，工作时间短，污染产生量小，废气拟采用高空排放是合理、可行的；对各污水处理设施产生的臭气进行有组织收集后，将臭气接入雨水管进行高空排入。并在污水处理池池顶种植植被，不仅能有效地对臭气进行处理，而且，有利于环境的协调统一，避免了污水处理设施对内部景观的影响。工程建成后，噪声源主要是风机、水泵、柴油发电机等机电设备。风机、水泵、柴油发电机房均置于地下或专用设备房，且采取了减震、隔声、吸声、消声等降噪措施治理后，结合空间距离自然衰减作用，不会产生噪声扰民现象。对进出车库汽车严格执行禁鸣要求，可将声污染降至最177、小，对环境影响小。拟建工程营运阶段，排放的废水主要是生活污水。生活污水拟采用厌氧生物滤池进行处理，达到GB8978-1996污水综合排放标准三级标准后排入城市污水管网。生活污水中污染物不会对长江水质产生明显影响。车库地坪冲洗产生的含水量石油类和悬浮物的废水经隔油、沉砂处理后，就近排入雨水管。 将餐饮点预设独立的中空烟道接口至屋顶和预留油烟净化装置的位置。将来餐饮业主进入后，应自行办理相关环保手续，并交纳排污费。 小区的生活垃圾拟实行分类袋装化，每日由专人收集后，集中至小区垃圾临时储存箱，然后由环卫部门收运至城市垃圾场统一处置，由于日收日运，即收即运。 餐饮产生的废油交由专业有资质的单位处置。（178、7）为减经外环境噪声对小区的干扰，评价要求对靠鼎山大道、规划道路、南大道一侧的住宅楼外窗设中空玻璃，并通过减少住宅楼正对公路方向的窗、墙体面积，采用空心砖等方法来降低公路噪声对住宅楼的影响，或对声环境要求高的卧室、书房等房间布局在小区内侧。（8）总量控制：污染物排放总量为：生活污水排放为30.92万m3/a，主要污染物排放量为COD97.94t/a、SS61.83t/a，氨氮9.41t/a、动植物油2.60t/a。生活垃圾年排放量1458吨、餐饮废油16.4吨。（9）拟建工程总体绿化率32.80%，能满足重庆市园林管理规划条理新建项目，绿地率必须大于或等于总占地面积的30%的要求。综上所述，本179、项目的建设符合城市发展规划和国家相关产业政策要求。本工程建设的施工期和服务期产生的污染物都较少，并且将采取严格有效的污染防治措施后，污染物的排放对周围环境的影响小，环境可以接受。评价认为拟建工程从环境境保护角度考虑，其选址建设是可行的。第八章 项目实施进度一、建设周期根据本项目的特点、市场需要、xx区政府的期望，xx公司要求工程必须在20xx年8月基本结束，20xx年9月酒店投入运营，建设期24个月。二、项目实施进度安排本项目外部给水、供电、通讯、排水、交通等基础设施条件较为完善，目前初步设计、施工图设计、项目用地手续、建设工程报建手续等前期工作基本办妥。施工单位已进场施工，基础土石方工程正在180、施工中。三、项目实施进度计划见下表：项目实施进度表项目建设期910111212345678910111212345678辅助工程土建工程设备采购安装工程装修工程竣工验收第九章 项目经济评价概述一、项目经济评价特点项目经济评价为新建项目评价。二、项目经济评价依据1、国家发展和改革委员会与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、房地产开发项目经济评价方法（建设部）；3、项目建设方案；4、工程造价咨询公司市场调查资料。三、项目经济评价范围和方法项目经济评价范围为XX国际项目，项目经济评价方法主要为贴现的经济评价方法。贴现的分析评价方法是指考虑货币时间价值的分析评价方法。四、计算期计181、算期包括建设期和经营期，根据项目实施计划建设期确定为2年,经营期30年。五、基准收益率根据国家发展改革委、建设部2006年7月3日发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），商业性文化娱乐设施（或房地产开发项目，下同）财务基准收益率（融资前税前指标）为12%，商业性文化娱乐设施财务基准收益率（项目资本金税后指标）为13%。根据2007年3月16日颁布的中华人民共和国企业所得税法（自2008年1月1日起施行），企业所得税的税率为25%，则商业性文化娱乐设施财务基准收益率（融资前税后指标）为9%。当项目财务内部收益率（融资前税前指标）大于12%、项目财务内部收益率（融资前税后指标）大于9%、项目财182、务内部收益率（项目资本金税后指标）大于13%时，项目可以被接受。第十章 项目费用与效益估算一、投资估算（一）估算依据1、重庆市房地产业税费政策汇编和建设部及国家有关规定；2、现行定额、取费标准、价格依据和现有相关图纸和公用专业指标；3、xx公司已签订的项目合同、协议。（二）估算办法1、装饰工程根据类似建筑的近期造价资料进行估算。2、设备原价及运杂费、安装费是按市场价进行计算的。3、室外工程部分根据总图布置及参照类似工程指标估算。4、本项目土地综合出让金根据投资协议、土地出让合同实际计算，契税按先征后返。5、一般土建根据类似建筑的近期造价资料进行估算。6、公用工程按各公用专业提供的数据汇总。7、183、建设单位管理费：根据建设部建标1996628号文的有关规定，本项目按建安费用的1%计取。8、勘察费、设计费：勘察费按合同计取，设计费按20元/平方米计取。9、工程监理费：按合同计取。10、工程招投标代理费：根据渝价(2000)393号文的有关规定，本项目按工程建安费用的0.1%计取。11、工程质量监督费：根据渝价（2001）345文的有关规定，本项目按工程建安费用的3.5计取。12、施工图审查费：根据渝（2000）830号文的有关规定，本项目按0.8元/m2计取。13、工程定额测定费：根据渝价2002120号文的有关规定，本项目按工程费用的1.4计取。14、防雷工程设计审核费：按渝价（2001184、）402号文的有关规定，本项目按工程费用的0.3计取。15、人防工程易地建设费：根据津价200822号的有关规定，按35元/ m2计取。16、城市建设配套费：根据重庆市xx区人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，按20元/ m2计取。17、建筑工程规划综合费：根据xx府办发200570号文件，住宅部分2元/平方米；星级宾馆4.5元/平方米。18、建设工程综合服务费：根据津价200845号文件，中标价的0.45。19、基本预备费：本项目按工程费用与其它费用之和的5%计。（三）估算结果1、建设投资该项目预计建设期为2年。项目建设投资44,259.93万元，见下表：项目建设投资估算表金额185、单位：元序号项目金额1工程费用 362,400,350.50 1.1主体工程 329,756,843.50 1.1.1住宅工程 177,398,311.50 1.1.1.1土建工程 126,739,490.00 1.1.1.2给排水设备及安装 19,010,923.50 1.1.1.3电气设备及安装 19,010,923.50 1.1.1.4弱电设备及安装 6,336,974.50 1.1.1.5电梯设备及安装 6,300,000.00 1.1.2酒店工程 152,358,532.00 1.1.2.1土建工程 46,130,650.00 1.1.2.2装饰工程 69,195,975.00 1.186、1.2.3给排水设备及安装 8,303,517.00 1.1.2.4电气设备及安装 9,226,130.00 1.1.2.5弱电设备及安装 2,306,532.50 1.1.2.6暖通设备及安装 16,145,727.50 1.1.2.7电梯设备及安装 1,050,000.00 1.2辅助工程 32,643,507.00 1.2.1土石方堡坎工程 15,000,000.00 1.2.2道路及广场工程 3,000,000.00 1.2.3绿化及景观工程 8,643,507.00 1.2.4排水沟工程 2,500,000.00 1.2.5污水处理工程 3,500,000.00 2酒店营运设备 15187、,190,452.00 2.1酒店管理软件系统 1,000,000.00 2.2酒店智能化系统 3,690,452.00 2.3酒店客房设备 3,000,000.00 2.4酒店办公设备 500,000.00 2.5酒店专用设备 5,000,000.00 2.6酒店用品、物资、器具 2,000,000.00 3工程建设其他费用 43,932,344.93 4预备费 21,076,157.37 5合 计 442,599,304.80 注：建设投资、工程建设其他费用估算表见备查文件2、3。2、建设期利息本项目拟使用银行贷款25,000.00万元。借款年利率按5年期长期贷款基准利率5.76%（按照中188、国人民银行的规定，2008年12月23日起执行）上浮20%计取，即6.91%，建设期利息2,592.00万元。3、流动资金流动资金按分项详细估算法估算，流动资金投资500.00万元。4、总投资项目总投资为47,351.93万元，其中：建设投资为44,259.93万元,建设期利息为2,592.00万元，流动资金为500.00万元。（1）XX国际酒店总投资为23,408.88万元，其中：建设投资为21,612.88万元,建设期利息为1,296.00万元，流动资金为500.00万元。（2）XX国际住宅社区总投资为23,943.05万元，其中：建设投资为22,647.05万元,建设期利息为1,296.189、00万元。二、收入和税金估算1、酒店营业收入项目建成后，酒店营业收入为客房收入、餐饮收入和其他收入。（1）客房收入酒店共设330间各式客房，根据重庆市五星级饭店近年来的平均入住率和收费标准并考虑到本项目实际情况，运营期正常年客房入住率为80%。参照重庆已开业的五星级酒店标准间平均收费标准（400800元/间天），本项目拟定平均每间客房收费为550元/间天。（2）餐饮收入本项目参照重庆市目前五星级酒店经验数据，餐饮收入按客房收入的60%测算。（3）其他收入其他收入主要为娱乐休闲、会议、旅游用品销售和停车费收入。根据重庆市目前五星级酒店经验数据，按照客房收入的35%计算。2、房地产销售收入根据东部190、新城类似房地产开发项目销售均价并考虑本项目优势、xx房地产走势，住宅销售均价确定为3000元/平方米，车位销售价格为50000元/个。3、税金本项目中客房收入、餐饮收入、其他收入的营业税率为5%。城市维护建设税按营业税的7%计缴，教育费附加按营业税的3%计缴。根据2007年3月16日颁布的中华人民共和国企业所得税法，企业所得税的税率为25%。注：收入估算表见备查文件4。三、成本费用估算1、酒店营业费用、管理费用 根据我们掌握的高星级酒店、高端商务餐饮店餐饮成本资料，所汇总统计的平均水平，以及本项目经营特点及经营结构。高星级酒店营业费用包括客房低值易耗品、客人用品、员工制服费用、餐饮成本、商务中191、心及其它服务成本，动力费和工资，以及折旧与摊销。其中：餐饮直接成本为餐饮收入的40%，客房日常成本为客房收入的5%，其他成本为其他收入的30%。酒店日常工程维修费用按总收入的3%计算；管理费费用按客房收入的5%；房产税按房产原值70%后的1.2%计算；其它非经营性费用（包括广告交际费、办公费、出差费、土地使用税、保险费等）按每年总收入的5%预计；外购燃料及动力费按总收入的9%概算；折旧费、摊销费：设备按10 年，房屋按30 年平均折旧。工资及福利费：按酒店管理客房数与人员的配置比例定员363人，人员工资按重庆市统计局公布酒店餐饮业职工的平均工资测算，工资附加按工资总额的40%测算。2、更新费用192、 为加快酒店装饰、设备更新，每5年末追加装修投资2000万元、每10年设备更新投资1519.05万元，装修按5年平均摊销, 设备按10年摊销。3、折旧及摊销费固定资产中房屋建筑物综合按30 年折旧，残值率为5%。设备按照10 年折旧，残值率为5%。4、管理费 本项目酒店拟聘请国内外知名酒店管理公司进行经营管理，酒店基本及奖励管理费用一般为年营业收入的35%，本项目按酒店营业收入4%计。5、财务费用借款年利率按5年以上中长期贷款基准利率5.76%上浮20%计取，计息基数为上年末贷款余额。6、房地产销售费用房地产销售费用按房地产销售收入5%计算。第十一章 资金来源与保障一、债务资金根据xx公司资金193、筹措方案，新增债务资金全部用于项目主体建设工程，长期借款本金25,000.00万元。二、项目资本金项目总投资为47,351.93万元，其中：建设投资为44,259.93万元,建设期利息为2,592.00万元，流动资金为500.00万元。本项目资本金22,351.93万元，占总投资的47.2%，满足国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（ 国发200927号）以及国务院其他文件的要求。三、资金来源与保障债务资金来自银行贷款，项目资本金来自xx公司直接投资。在项目经济效益和偿债能力的支持下，项目能够取得银行及xx公司现有股东的支持，项目资金来源是可靠的。第十二章 财务分析一、融资前分析项目194、融资前分析是指在考虑融资方案前就开始进行的财务分析，即不考虑债务融资条件下进行的财务分析。在融资前分析结论满足的情况下，初步设定融资方案，再进行融资后分析，融资后分析是指以设定的融资方案为基础进行的财务分析。按融资前、所得税前的净现金流量计算的相关指标（如所得税前项目投资财务内部收益率、所得税前项目投资财务净现值等），即所得税前指标，是投资盈利能力的完整体现，用以考察由项目方案设计本身所决定的财务盈利能力，它不受融资方案和所得税政策变化的影响，仅仅体现项目本身的合理性。所得税前指标可以作为初步投资决策的主要指标，用于考察项目是否基本可行，并值得去为之融资。所得税前指标应该受到项目有关各方（项目195、发起人、项目业主、项目投资人、贷款银行和项目合作方、政府管理部门）广泛的关注。项目融资前盈利能力分析指标见下表：融资前盈利能力分析指标序号指标名称单位指标1所得税后项目投资财务内部收益率%12.82所得税前项目投资财务内部收益率%16.53所得税后项目投资财务净现值（i=9%）万元8,631.524所得税前项目投资财务净现值（i=12%）万元8,134.455所得税后项目投资回收期年13.56所得税前项目投资回收期年10.7注：上述指标均为动态指标，即考虑了时间价值因素，投资回收期均包括建设期。本项目所得税后项目投资财务内部收益率12.8%，大于设定基准收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益196、率16.5%，大于设定基准收益率12%，项目在财务上可以接受。同时，通过以上指标判断，项目投资盈利能力较强，大于行业平均水平。项目可行，可进一步做融资分析。注：项目投资现金流量表见备查文件6。二、融资后分析融资后分析以融资前分析结果和初步的融资方案为基础，考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力，判断项目方案在融资条件下的可行性，帮助投资者作出融资决策。融资后分析以项目资本金现金流量分析为主。项目资本金现金流量分析是从项目权益投资者整体的角度，考察项目给项目投资者带来的收益水平。它是在拟定的融资方案基础上进行的息税后分析。（一）初步融资方案本次分析根据xx公司的要求，确定融资方式为长期借款197、融资，借款金额确定为25,000.00万元，利率确定为6.91%。借款偿还期限确定原则为：不影响企业和项目持续经营能力、财务生存能力原则，还本付息负担适当原则，最大限度还款原则。经计算，借款偿还合理期限为5年（含建设期2年），还款期内还本付息合计30,425.92万元，其中：还本25,000.00万元，付息5,425.92万元。注：借款还本付息计划表见备查文件7。值得说明的是，最终融资方案由委托方和贷款银行根据项目盈利能力及财务生存能力、项目风险、项目合作方自身风险承受能力（如可接受的利息备付率、偿债备付率等）等多方面因素协商确定，上述初步融资方案仅作参考。（二）融资后盈利能力分析根据上述初步198、融资方案，经营期内年平均酒店营业收入9,301.15万元，经营期内年平均利润总额3,244.13万元，年平均净利润2,433.10万元。各项融资后盈利能力分析指标见下表：融资后盈利能力分析指标序号指标名称单位指标1项目资本金财务内部收益率%13.82项目资本金财务净现值（i=13%）万元997.493项目资本金投资回收期年234项目资本金净利润率%10.89注：项目资本金净利润率=运营期年平均净利润/项目资本金项目资本金财务内部收益率13.8%，大于行业项目资本金财务内部收益率13%，项目是可以接受的。同时通过以上指标判断，项目融资后的盈利能力较强。（三）偿债能力分析1、利息备付率=息税前利润199、/借款利息2、偿债备付率=（息税前利润+折旧+非付现成本-企业所得税）/还本付息金额经计算，项目还款期内,各年度利息备付率4.3，各年度偿债备付率均1.4。项目可用于还本付息的资金有保障。注：项目资本金现金流量表及偿债能力计算指标见备查文件8。第十三章 不确定性分析和风险分析一、盈亏平衡分析取融资后第8年为代表年份进行计算，以营业收入表示的盈亏平衡点为4182.16万元，为当年预计营业收入40%,由此可见该项目具有较强的适应市场变化的能力。二、敏感性分析营业收入、营业成本、建设投资等数据来源于预测，存在变化的可能，具有一定的不确定性，经计算，各不确定性因素中，营业收入的上下波动对指标的影响最大200、，对指标影响最小的因素是建设投资。本项目各项指标上下波动20%，所得税后项目投资财务净现值仍大于0，本项目抗风险能力较强。三、主要风险因素识别、应对与风险等级判断为避免各种风险给项目带来损失，准确地识别风险因素并判断风险等级十分必要。xx公司应积极采取相应的对策和措施，将风险和影响降低至最小程度。（一）酒店项目风险1、业务经营风险（1）营业成本不断上升的风险本项目以经营酒店为主，在经营过程中所消耗的主要能源是电力、天然气和水，主要加工原料是农副产品及副食品。因此，电力、天然气、水和农副产品及副食品价格的波动对项目盈利有直接的影响。xx公司应把企业技术进步作为转变经济增长方式的主要途径，实现管理201、信息电脑联网，加强财务计划的预测和监控。以提高餐饮技术和各项服务技能来降低经营成本。为了减少各种能源、农副产品价格上涨对经营成本的影响，xx公司应一方面稳定供货渠道；另一方面通过加强内部管理，挖潜降本，以提高盈利水平。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“中”。（2）人力资源管理风险本项目人力资源具有知识密集和劳动密集的特点，服务对象是高层次客源，对从业人员的知识结构、语言能力和工作水平的要求较高。从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接影响本项目经营业绩。本项目经营中应突出以客人满意为导向，以效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的综合效应；通过多种渠道、多种形式培养202、和发现人才，使人员的流动达到合理和正常的状态；创造一个良好的内部环境，提供完备的服务保障措施，提高员工的积极性和主动性；培育员工对职业的忠诚和敬业精神，增强企业的凝聚力。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“低”。（3）服务质量的影响服务业的生产与消费过程的同一性，决定了消费活动中更多地体现了人与人的接触，这种以人为主体的经营内容和经营对象，使服务质量在其中的影响更为突出。作为“硬件”的设备设施可以有明确的量化要求，而作为“软件”的服务内容，虽然有服务标准的要求，但由于被服务的对象不同，服务者的能力不同，经营者的经营理念不同，致使质量控制难度较大,这些都可能影响企业的发展。xx公司应从管理入手203、，以质量吸引客源，以质量保障客源，着眼于市场的长远前景，着眼于企业的长远发展。强化企业的市场意识，形成公司内部互相补充，互相促进的良性循环体系；创造优良的市场信誉，即体现整体水平的标准服务，又突出特色的个性服务；把文化经营的理念融入企业的经营，构造浓郁的企业文化氛围,从根本上保障服务质量。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“低”。2、行业风险（1）行业特点所决定的风险因素本项目属服务性行业，劳动密集化程度较高，不易提高科技含量，且对市场需求依赖性较强，经济效益可能随市场变化出现波动。重大的国内外政治、经济变化和自然灾害等因素，如亚洲金融危机、国内经济周期、高致病性疫情，都为公司发展带来全面的204、或局部的风险。xx公司应针对业务发展易受国际国内因素影响产生波动的特点，充分发挥本项目业态优良，结构合理，集餐饮、客房、娱乐休闲于一体的特性，提高产业的整合度；加强市场调研与市场预测，提高项目管理的科学性和预见性；加强对原辅材料供应过程的检测和菜品生产各流程监督，强化安全管理，杜绝各种问题的出现和发生。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“中”。（2）行业内部竞争风险由于本项目所从事的酒店业属于高度开放的行业，行业进入壁垒较低，竞争非常激烈，这种竞争又主要反映在价格竞争和服务质量竞争方面，风险因素不可避免。xx公司应充分发挥高端酒店品牌优势、地理优势、硬软件优势、人力资源与企业文化优势、管理优205、势，采取以下措施与竞争对手拉开差距：着力开展国内多层次、不同目的地的市场营销，同时强化国际市场营销，广揽客源；加强菜品科研和攻关，开发高档次菜点，创名、优、特、营养型新菜点；扎实推行菜点质量标准化，有效稳定菜品质量；本着“开拓创新”的原则，重点从特色品种、服务方式、就餐环境、餐具、设施设备、氛围等各个方面、各个环节提升项目的文化品位，增加菜品的文化附加值，更进一步彰显高端餐饮品牌特色；推行全面质量管理，全面促进管理的细化和可操作性，进一步细化客房、厨房、前堂及后勤管理，加强现场管理考核力度，强化投资、财务、劳动人事、法律法规管理，严格执行安全管理。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“低”。3206、项目投资风险本项目的开发和建设，其施工技术、施工成本、资金筹措到位情况、气候等自然条件的变化都将对该项目的进展造成较大影响，进而直接影响该项目能否顺利达成预期生产建设目的并尽快产生经济效益；项目建成后，市场需要的新变化亦会对该项目设计的预期收益产生不利影响。公司应完善工程设施和施工的科学管理，加强内部成本核算，与承建商及原材料供应商建立起良好的合作伙伴关系，尽可能降低项目投资成本；同时严格按照资金筹措及使用计划，科学合理安排使用，确保项目按期峻工，保证及时产生收益。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“低”。（二）房地产项目风险1、受国民经济发展周期影响的风险房地产行业与国民经济发展之间存在207、较大的关联性，受国民经济发展周期的影响较大。据国家统计局统计，20032007 年，国内生产总值年均增长10%以上，国民经济的快速发展，带动了房地产行业快速发展，同期，国内房地产开发投资规模年均增长30%，全国商品房销售额年均增长为47%。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，行业投资前景和市场需求都将看好；反之，则会出现市场需求萎缩，经营风险增大，投资收益下降。xx公司必须正确预测国民经济发展周期的波动，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整开发项目的经营策略和投资行为。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“中”。2、宏观调控政策变化风险目前，我国房地产业尚处于初级发展阶段，政府为引导和规范208、行业的健康发展，必然运用产业政策和信贷政策进行宏观调控。如第二套按揭贷款限制政策导致08年房地产市场迅速并决定性的冷却下来。政策调控将直接加大普通住房的供应，抑制投机和投资性购房需求的过快增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消费受到合理引导，最终达到调整住房供应结构、稳定价格的调控目标。宏观调控政策的变化，对项目开发会造成一定的影响。本项目主要面向中等收入消费者、开发中高档住宅、具备较强价格竞争力，将获得广阔的发展空间。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“中”。3、销售风险目前个人购房消费已成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高，如果项目公司在209、项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成产品滞销的风险。政府房地产政策的调整，如商品房预售标准和交易契税的提高，相对缩短了销售周期，增加了商品房交易成本，影响了消费者购房心理，可能加大项目公司的销售风险。国内外有实力的财团不断进入xx房地产行业或增加房地产投资，供应楼盘不断增多，市场对新产品的模仿能力加强，产品的差异性缩小，项目公司面临产品同质竞争和价格竞争的格局。本项目应聘请专业销售代理公司，在项目推出前，要把市场研究透，把策划功夫做足，产品定位要准，争取一炮打响，使销售率迅速达到70以上的安全地带。如果销售不力，则要尽快调整策略。从风险发生的可能性考虑，该210、因素应属于“低”。4、设计风险目前房地产设计环节存在的问题，第一是对设计的重视程度低，楼盘的设计水准差，第二是只考虑国家设计规范和开发商的主观好恶，而忽视市场因素对设计的要求。规模较小的项目是不太适合做太多户型的，因为太多户型就会有不太好卖的房型，这种户型多了，销售比例就会比较低。本项目应聘请知名设计单位进行规划设计并聘请专业机构进行详细、全面的市场调查，力求将设计风险降至最低。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“低”。综合以上各项风险因素，本项目风险因素对项目的影响程度为中等偏低。第十四章 研究结论及建议一、技术评价项目技术上可行：1、符合产业政策的发展要求酒店业、房地产业目前为国家、重庆211、市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。2、符合市场需求经市场需求预测分析，xx区酒店业、房地产业为朝阳产业，项目市场前景乐观。3、项目实施准备充分xx公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细、可靠。4、建设规模和项目选址合理该项目建设规模合理，项目场址占尽天时地利人和，对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。5、工程技术方案合理、可靠6、环保可达标本项目施工期和服务期产生的污染物都较少，采取严格有效的污染防治措施后，污染物的排放对周围环境的影响小，项目环境评价已通过政府部门批准。二、经济效益评价本项目所得税后项目投资财务内部收益率为12.8%，高于行业所得212、税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率16.5%，高于行业所得税前项目投资基准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为13.8%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率4.3，偿债备付率大于1.4，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财务生存能力。从敏感性分析结果看，考虑到 6 种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。三、研究结论本项目从技术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经213、济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。根据酒店（房地产）项目投资收益的一般水平，结合酒店（房地产）行业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。四、研究建议1、本项目的实施有助提高xx城市形象及知名度，促进xx区旅游接待设施完善、升级，为xx区经济的发展创造良好的投资环境，促进xx区经济的振兴，建议政府有关部门给予相关政策支持。2、本项目具有较高的市场差异化，产品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以实现良好的投资回报，建议xx公司股东及融资机构对本项目给予资金支持，加快实施本项目。3、本项目人力资源具有知识密集和劳动214、密集的特点，服务对象是高层次客源，对从业人员的知识结构、语言能力和工作水平的要求较高。从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接影响本项目经营业绩。本项目经营中应突出以客人满意为导向，以效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的综合效应；通过多种渠道、多种形式培养和发现人才，使人员的流动达到合理和正常的状态；创造一个良好的内部环境，提供完备的服务保障措施，提高员工的积极性和主动性；培育员工对职业的忠诚和敬业精神，增强企业的凝聚力。4、根据中国华西工程设计建设有限责任公司重庆分公司进行的专项环境边坡勘察报告，项目存在岩石边坡，xx公司应采用相关工程措施消除其不良影响。5、在项目施工期和服务期，xx公司应根据项目环境评价批准书的规定采取严格有效的污染防治措施，消除项目实施对环境的影响。