1、道教发源地文化旅游建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月道教发源地文化旅游建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月96可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论71.1项目基本情况71.项目名称72.建设性质73.建设地点74.建设单位71.2编制依据712.项目编制单位收集的有关资料2、81.3项目建设的必要性81.4项目建设规模及内容9建设规模9建设内容101.5建设期限101.6项目组织与实施101.明确职责，建立有效工作程序102.严格标准，保证项目建设质量103.强化检查，落实项目监管机制111.7总投资及资金来源111.总投资112.资金来源111.8项目主要经济技术指标及项目总收益111.9结论14第二章 项目单位基本情况15第三章 建设背景与必要性193.1项目建设背景193.1.1政策背景193.1.2旅游业背景202.#旅游业发展背景20道源圣地背景213.2项目建设的必要性23项目将xx道源圣地品质向更高端提升，满足不同消费群体需要23项目将完整文化创意产3、业链与自主知识产权完美结合24项目推动成都市休闲养生产业发展，打造具有国际先进水平的休闲养生基地243.2.4项目使环境保护与娱乐休闲资源开发的和谐统一24项目对消费人气的聚集和对休闲养生产品升级的拉动25项目全面推动项目当地现代服务业的发展，为周边地区居民创造高质量的就业机会25第四章 项目市场分析264.1市场现状26国内旅游市场发展现状261.旅游市场现状264.1.2国内休闲养生业已经具备快速发展的条件274.1.3国内休闲养生业蕴涵巨大的市场机遇274.1.4中国、#省旅游客源市场分析281.出游者的基础数据282.城镇居民的国内旅游消费行为特征293.国内、省内旅游的需求现状3044、.1.5xx景区的竞争力分析321.直接竞争产品分析322.间接替代产品分析323.结论324.2项目定位、经营理念、营销策略及优势分析33项目定位33经营理念和营销策略331.经营理念332.主要营销战略和策略34项目优势分析341.政策优势342.经营优势34第五章 建设条件365.1项目区域概况361.地理位置362.气候及生物特点363.水文质量状况374.土壤质量状况385.空气质量状况387.其他旅游资源395.2项目建设条件451.社会经济情况452.人居环境463.基础设施条件464.项目地旅游条件47第六章 建设方案与工程设计496.1项目规划设计总体定位496.2建设原则45、96.3景区总平面布置506.3.1布置依据506.3.2布置原则506.3.3总平面布置506.4建设内容526.5工程设计536.5.1建筑设计53分项设计566.5.3防水设计586.5.4防火设计596.5.5电气设计596.5.6给排水设计606.5.7绿化设计61第七章 节能及节水措施627.1编制依据62相关法律法规和规划62产业政策和准入条件62相关标准和规范6213.民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）。637.2节能措施637.2.1节水措施637.2.2电气节能措施637.2.3建筑节能措施647.3倡导节能65第八章 环境卫生及绿化668.1环境保护目标668.6、2环境保护66环境保护标准662.环境空气质量标准二级标准（GB3095-1996）；664.建筑施工场界噪声限制（GB12523-90）；66项目环境影响661.施工期对环境影响及环保措施662.运营期对环境的影响及环保措施688.3环境卫生监督698.4绿化说明698.5环境影响评价69第九章 投资估算及资金筹措719.1项目总投资估算依据719.2项目建设投资估算719.2.1总投资719.2.2固定资产投资719.3.2铺底流动资金729.3资金来源729.4资金使用计划73第十章 财务评价7410.1财务评价依据7410.2营业收入和营业税金及附加估算741.营业收入计算说明742.7、营业税金及附加763.总成本及经营成本估算762.经营成本估算7710.3盈利能力分析771.项目投资现金流量分析772.资本金财务现金流量表分析773.利润与利润分配表分析7810.4偿债能力分析7810.5盈亏平衡分析7910.6敏感性分析表8010.7财务评价结论81第十一章 项目实施进度8211.1项目实施内容8211.1.1项目实施原则8211.1.2项目实施内容8211.2建设工期安排821.项目前期工作822.工程施工进度安排823.工程收尾工作：83第十二章 项目组织、管理实施及保障措施8412.1项目组织机构841.工程部842.设备材料部843.资金管理部844.办公室848、12.2项目管理8512.2.1资金管理8512.2.2工程管理8512.3保障措施881.加强组织和领导882.加强人员管理88第十三章 工程招标方案8913.1编制依据891.中华人民共和国招标投标法；8913.2投标人资格要求8913.3招标方案8913.3.1招标范围8913.3.2招标组织方式9013.3.3招标内容9013.3.4招标方式9013.4招投标程序9013.4招投标监督92第十四章 消防与安全卫生9314.1消防9314.2安全卫生9314.2.1景区安全9314.2.2景区卫生93第十五章 社会效益分析与结论9515.1社会效益分析9515.2结论96第一章 总 论19、.1项目基本情况1.项目名称xxxx文化旅游建设项目。2.建设性质新建。3.建设地点成都市xx县xx。4.建设单位#xx旅游开发有限公司。1.2编制依据1.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要2.中国旅游业发展第十二个五年规划纲要3.旅游发展规划管理办法4.#省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要5.#省人民政府关于加快旅游业发展的决定6.#省旅游业“十二五”发展规划编制工作方案7.#省人民政府关于加快恢复振兴旅游业的意见8.成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要9.成都市旅游管理条例10.xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要11.建设单位提供的相关财务审计报告10、有关技术资料、财务基础数据及其它附件12.项目编制单位收集的有关资料1.3项目建设的必要性xx又称“xx”，系xx山脉东麓青城山区的南侧支峰，与道教著名胜地青城山天师洞相距仅三十公里。这里山势雄伟、林木繁茂，双涧环抱，形如展翅欲飞的立鹤；景区内松柏成林，苍翠欲滴，山涧溪流，泠然有声，是著名风景旅游区和避暑胜地。据后汉书、三国志、魏书、华阳国志等史书记载：东汉时期张道陵便是在此修炼成仙，并创下了“五斗米道”，因此被人们称为张天师，“五斗米道”后来发展成为中国道教的主派-一道教；明洪武年间，祖天师后裔、虚靖天师玄孙张三丰祖师来到xx，后入天谷洞修炼；明初洪武、永乐年间，朝廷遣钦差户科给事中礼部尚11、书忠安公胡塋寻三丰祖师至xx，祖师隐而不见，胡钦差终于xx，现有墓碑留世；后成祖又遣龙虎山道士吴伯理、及内侍朱祥持玺书香币再上xx寻三丰祖师，并建迎仙阁，朝夕朝礼、虔诚奉请。 所以xx被后人作为道教的起源地。历代的许多著名道士曾在此修炼过，如北宋的陈希夷、明代的张三丰等，现有的道迹和诗文便是明证。xx是中国道教的发源地，在全球具有唯一性。中国道教发源于xx县鹤鸣乡xx，这早已是不争的事实：中国古代历史文献、道教本家和xx历史遗迹，均一致表明这里是中国道教发源地。本项目在xx，规划修建xx，将建设四大产业集中区：一是道教文化教育产业；二是森林植被及药材种植产业（本项目主体不涉及建设，待后期工程建12、设）；三是康复疗养产业；四是城乡统筹旅游休闲产业。项目建成后，可发挥xx优美静谧的自然环境，开发形成集道教文化与自然生态环境为一体，“人天合一”的道教文化观光休闲度假旅游区。此外，项目还将提高xxxx的人文档次，拉近景区与旅游者之间的距离，满足旅游者的心理需求和消费需求，在一定程度上起到了增大旅游者的选择性、刺激旅游消费的目的，并将xx打造国际一流的人文旅游度假名山。目前，xx主题公园一期已完成，形成了入口区，xx区；因此，xx县政府联合#xx旅游开发有限公司，于20xx年开始xxxx项目的建设，并在项目提出之初，得到了旅游、规划、环保等职能部门的大力支持。本项目已被列入20xx年#省、成都市13、两级政府重点打造的旅游文化项目。1.4项目建设规模及内容建设规模项目占地320亩，在xx道教发源圣地建设四大产业集中区，本项目为四大产业集中区项目的主体部分，涉及道教文化教育产业、康复疗养产业与城乡统筹旅游休闲产业，森林植被及药材种植产业在主体项目后继续完成。项目完成后，xxxx景区将主要面向中高档游客群体，预计年均接纳游客110万人次*，景区年均旅游营业收入达到17900.27万元。*本项目位于通往xx与xx两景点的主干线上。xx年接待游客50万人次，xx年接待游客120万人次，两景点共接待游客170万人次，本项目按这两处景点接待游客的65%计算，大约年接待游客110万人次。建设内容1.土建14、机电及其他基础工程：配套循环水管道及水处理系统、消防及安保、空调及暖通改造、强电及弱电系统、照明及灯光系统等工程。2.养生设施设备购置及安装：进口主要设施设备购置及安装、医疗设施设备购置及安装、养生设施设备钢结构安装、智能控制系统等工程。3.文化包装及主题艺术工程：文化艺术装饰玻璃钢、文化艺术装饰灯光工程、其他主题包装、舞台灯光音响及舞美等工程。4.用品用具与其他设施购置：桌子、垃圾箱、售票与门进系统设施、标示标牌及指示系统、办公设备及用品等经营设施。5.建筑数量：该项目总建筑面积80564.8 m2，其中：建设主题公园17000 m2，养生宾馆 25000 m2，道家餐厅3000 m2，会15、议中心2000 m2，产权式酒店*18064.8 m2，茶坊1000 m2，推拿房3000 m2，养生医院3500 m2，商业一条街8000 m2，温泉1项；新建辅助工程8项。1.5建设期限建设期2.5年，即从第1年7月至第3年12月。1.6项目组织与实施1.明确职责，建立有效工作程序项目由项目单位负责项目的实施，编制、确定年度建设计划，细化目标任务；由上级相关职能部门对项目进行监管。 2.严格标准，保证项目建设质量按照国家颁布的人文旅游景区（点）建设标准和相关建筑设计规范，进行项目规划与建设所需投资的需求测算和设计。建设过程中，严格遵守国家基本建设程序和项目管理要求，严格执行规范工期，杜绝抢16、工、怠工现象，确保质量和效益。3.强化检查，落实项目监管机制实施过程中，将年度建设项目安排情况向社会公开，接受社会监督。对建设项目进展情况、工程建设质量等情况，要进行经常性检查并落实工作责任，全部建设项目实行工程监理制度。1.7总投资及资金来源1.总投资项目总投资40000万元。其中：固定资产投资39738.32万元（含建设期利息4750万元），占总投资的99.35%；铺底流动资金261.68万元，占总投资的0.65%。2.资金来源项目总投资40000.00万元，其中：企业自筹15000.00万元，占总投资的37.50%；银行贷款25000万元，占总投资的62.50%。项目贷款抵押物为产权式酒17、店出让金，以及320亩现有土地使用权。1.8项目主要经济技术指标及项目总收益项目主要经济技术指标详见表1-1。表1-1 项目主要经济技术指标表序号指标名称（达产年增量）单 位增量指标一经济数据1总投资万元40000.00 2固定资产投资万元39738.322.1其中：建设期利息万元47503铺底流动资金万元261.684资金筹措万元40000.00 4.1其中： 财政资金万元0.00 4.2 银行贷款万元25000.00 4.3 自有资金万元15000.00 4.4 自有资金比例%37.50 二财务指标达产年均数1销售收入万元17900.27 2总成本万元11269.72 3经营成本万元92518、7.23 4销售税金及附加万元922.00 5利润总额万元5708.54 6所得税万元1427.14 7净利润万元4281.41 8增值税万元0.00 9息税前利润万元5708.54 10税金总额万元2349.14 11利税万元6630.54 12资本金净利润率%28.54%13总投资收益率%14.27%14投资利税率%16.58%15资本金财务内部收益率%75.98%16贷款偿还期年3.94 17项目投资税后指标17.1内部收益率%18.21%17.2财务净现值万元17118.38 17.3投资回收期（含建设期）年4.89 18项目投资税前指标18.1内部收益率%23.12%18.2财务净现19、值万元25959.86 18.3投资回收期（含建设期）年4.33 项目总收益详见表1-2表1-2 项目收益表估算表单位：万元序号项目合计计算期（年）20112012201320142015-2020生产负荷新增0%0%74%82%100%1营业收入160858.20 0.00 0.00 26022.00 27434.60 23583.60 1.1主题公园45760.00 0.00 4400.00 4400.00 6160.00 单价（人/元/日）80.00 80.00 80.00 80.00 80.00 年入场人数（万人）880.00 110110110收费率50%50%70%1.2养生宾馆220、6395.20 0.00 0.00 2808.00 3369.60 3369.60 单价（间/元）600.00 600.00 600.00 600.00 600.00 数量2080.00 260.00 260.00 260.00 天数360360360入住率50%60%60%1.3养生温泉12420.00 0.00 0.00 1080.00 1620.00 1620.00 单价(人/元）300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 接待能力（人）5000.00 500500500500500天数360360360360360饱和率20%30%30%1.4养生推拿140421、.00 0.00 0.00 144.00 180.00 180.00 单价(人/元）100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 接待能力（人）100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 天数3600.00 360360360360360饱和率40%50%50%1.5茶楼2790.00 0.00 0.00 270.00 360.00 360.00 单价(人/元）50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 接待能力（人）5000.00 500500500500500天数360360360360360饱和率30%40%40%1.6餐22、厅4140.00 0.00 0.00 360.00 540.00 540.00 单价(人/元）50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 接待能力（人）5000.00 500500500500500天数360360360360360饱和率40%60%60%1.7会议中心385.00 0.00 0.00 40.00 45.00 50.00 单价(场/元）5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 接待数量（场）770.00 80901001.8产权式酒店租赁收入27360.00 00288028803600单价（套/元）2000.00 200023、.00 2000.00 2000.00 2000.00 数量1000.00 100100100100100天数360360360360360饱和率40%40%50%1.9养生医院3800.00 4004005001.10 产权酒店出售34100.00 13640136406820单价（平方米/元）11000.00 11000.00 11000.00 数量（平方米）31000.00 124001240062001.11商业一条街租赁收入3072.00 384384384单价（平方米/元）480480480数量（平方米）8000800080001.9结论该项目在道源圣地建设人文旅游现代化设施，符合24、国务院以及#省政府对发展旅游产业的要求，有利于企业增效，有利于社会主义旅游产业的内涵式建设。项目的市场、经济、技术、环保等指标良好，项目可行性强。项目贷款抵押物明确，资金偿还风险较小。项目建成后年均接待游客110万人，年均营业收入17900.27万元，利税6630.54万元（其中净利润4281.41万元，税金2349.13万元），有力地促进地方经济发展，必将更大地发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用。第二章 项目单位基本情况项目建设单位-#xx旅游开发有限公司是由#恩威投资集团投资成立的子公司。创建于1986年的#恩威集团，是由著名科技实业家薛永新先生带领恩威人胼手胝足、励精图治25、发展起来的集科研、生产、贸易为一体的高科技跨国集团企业。集团下属10余个子公司、30多个办事处，及全球多家代理机构，拥有有形与无形资产人民币近50亿元。集团现有职工1400余人，其中博士、博士后、高级工程师32人，大学本科以上学历占职工总数的58%，是国家定点的博士后流动站。 恩威尚“水”，“善利万物而不争”。以中华优秀传统文化核心-道、佛、儒哲学思想为指导的恩威人，确立以“愿众生幸福，社会吉祥”为企业理念、以“服务社会，造福人类”为企业宗旨、以道家的“无为”思想为企业精神，并以此指导企业的经营。为“劝救世风，利济众生”，恩威选择了中医药产业，将中华民族具有5000年历史的传统中医药和中华文化26、与现代医学科技相结合，围绕生命科学建立深具中国特色的中医药产业，以解除现代疾病给人类身心带来的痛苦与烦恼。二十年来，恩威集团始终坚持自己的信仰和宗旨，历经艰难曲折，迎来今日的辉煌。恩威集团始终坚持以市场为导向，以消费者满意为核心，建立起消费者药店二级经销商一级经销商集团总部的商业网络，并在此基础上建立起业务员、医务人员网络，从药店到患者，建立起家庭健康档案，履行家庭医师的职责，服务于患者。恩威集团利用现代信息与网络技术，将互联网与集团局域网融为一体，通过CRM系统，将患者信息、健康咨询、商业定单、业务员市场动态、计划、费用等，全部实行网上报、批、审。所有信息均通过网络汇集到集团公司，供集团研究27、制定科学的科研、生产、经营战略。恩威集团将企业信仰和市场需求紧密结合，制订人与自然和谐发展的产业战略，在#高新区、双流及海南省海口市投资建立了三大制药基地和包装基地，在#省内建立了三大中药材种植基地。其中，按GAP要求投资建设濒临灭绝的名贵中药材基地近万亩，公司原料药材种植基地近5万亩，有效地保障了原料药的数量和质量。为将自主开发的新药服务于众生，集团公司从欧、美引进先进的仪器设备，将传统的中药制成先进的剂型，生产过程中不添加任何辅料，以保证生产药品的天然纯正和品质。同时，公司从20世纪90年代初将ISO9000质量管理体系和GMP制药规范融入生产管理中，并在同行业中率先通过认证，以先进、科28、学而规范的质量和生产工艺管理体制，有效地保障着产品质量始终保持在高水平，实现了消费者对产品质量的零投诉。集团公司已研制成功的“恩农”天然农药，具有广谱抗病毒、病菌的功能，无毒无残留，不仅能有效防治植物病虫害，还能提高农作物的产量15-35%，氨基酸含量18-32%，广泛适用于蔬菜、水果、粮食、绿化植物等，为解决农药残留对环境与人类造成危害的世界性难题作出了积极的贡献；已研制成功的天然兽药-“双黄杀毒退烧颗粒”，对禽类新城疫病毒，高、低致病性禽流感均有特效，对动物的多种致病性病毒、病菌有杀灭作用，解热、退烧功效显著。运用中药治疗人类慢性病、顽固病、传染病等方面，恩威集团也有重大贡献。研制的“乾坤29、宁”有广谱抗病毒、抗病菌、快速解热退烧的功效，经投资人民币近5000万元，对600余名艾滋病患者长达14年的临床研究证明，“乾坤宁”能有效降低体内病毒，增强免疫力，停药1-10个月以上病毒不反弹，无毒、副作用。“乾坤宁”对HIV、乙肝、丙肝、流感、多种性病病毒均有杀灭作用；新产品“乾坤丹”还有广谱的抗肿瘤作用。经动物体内试验提示，抑瘤率与5-氟脲嘧啶相当。临床观察，能降低放、化疗的毒副作用。放、化疗同时应用“乾坤宁”，能使患者白细胞不下降，并增强免疫力；研制成功的“丹芎通脉颗粒”，对肾阴虚引起的胸闷、胸痛、冠心病合并高血压、糖尿病、高脂血症、血液粘稠度高均有显著疗效；开发出的“长寿宝”对延缓衰30、老、增强免疫力、抗疲劳、老年痴呆等有良好效果；集团的名牌产品“洁尔阴洗液”对皮肤病、生殖疾病、性病、各种不明原因的皮肤瘙痒均有显著疗效，已畅销国内外十几年，深得广大患者和医务人员的认可。针对常见病、疑难病、多发病、传染病、肿瘤、心脑血管、抗疲劳、延缓衰老等方面展开广泛的研究开发，恩威中医药已涉及内科、妇科、儿科、皮肤科、性病科等多项分科。如今，恩威已获得国家批准并拥有自主知识产权的新药11个，仿制药5个。“科技兴业，信息强企”。恩威集团非常重视企业的信息化建设，先后累计投资2000多万元，引进HP、IBM、SUN的多套小型计算机系统和大型数据库管理系统，搭建了先进的计算机软、硬件网络平台。在该31、平台上，集团下属恩威电子公司以集团的业务为依托，自主研发了CRM、EKP、HR、ERP等系统并成功应用于公司的销售管理、办公自动化、人力资源管理和生产管理当中，实现了科研、生产、销售、供应、办公及人力资源信息的有机集成，极大地提高了企业的运行效率，降低了生产经营成本，使公司的管理在行业中始终保持领先。恩威集团秉承“劝救世风，利济众生”的佛道慈悲，建立了恩威健康网和中国传统文化网，把传统中医药和传统文化与现代制药科技，同互联网结合起来，为社会免费提供健康知识咨询，弘扬中国传统文化，取得了良好的社会效益。 “水”，为“天下之至柔”，却“驰骋天下之至坚”。水润泽万物，为万物所依赖，故能与天地共存。同32、理，企业只有带给公众利益，被社会所需要，才能与时俱进，同世界携手共创健康而美好的未来。恩威创业至今，累计上交税金4亿多元，无偿捐赠社会的各种资金达人民币2.5亿元以上。公司创办人薛永新是我国著名的慈善人士，2005年入选“全国十大慈善家”。展望未来，尚“水”的恩威人将矢志不渝地坚持自己的信仰和宗旨，始终如一地致力于中医药新产品、新技术的研发应用及现代化管理的改革与发展。作为国内、国际一流的生物企业，恩威，必为人类的健康事业作出其独特而显著的贡献。第三章 建设背景与必要性3.1项目建设背景3.1.1政策背景中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出：坚持旅游资源保护和开发并重，加33、强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。#省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出：大力发展旅游经济，提升旅游产业层次，促进旅游与相关产业融合发展，推进旅游大省向旅游强省转变。完善旅游服务设施，建设良好的旅游市场秩序，推进旅游标准体系建设，提高旅游服务水平。加强精品旅游区建设，打造特色旅游产品，提升精品旅游线路，积极发展重点旅游城镇。调整旅游产品结构，加强旅游宣传促销，积极培育旅游市场，大力发展入境旅游和休闲度假旅游。抓好国家34、旅游经济改革试验区建设。成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出：建设国际旅游城市。深化旅游综合配套改革试点，促进旅游与一二三产业融合，实现旅游业可持续发展。精心打造国家级旅游度假区和世界旅游知名品牌，建设国际旅游城市。#省“十二五”旅游业发展规划纲要（初稿）中指出：重视主要旅游城市和旅游景区的酒店建设；加快度假型酒店、汽车旅馆的建设步伐，形成以星级饭店为主体，以经济型酒店、产权式酒店等其他社会旅馆为补充，分类齐全、布局合理的旅游服务接待格局。故本项目建设产权式酒店是旅游业“十二五”规划中的重要内容。3.1.2旅游业背景1.中国旅游业发展背景我国旅游业发展迅速，现在已成为中国第三产业35、中最具活力的新兴产业、国民经济新的增长点，在第三产业优先发展序列中位居第一，并已被各地政府列为当地经济发展的支柱行业、先导产业和龙头行业。中国国内旅游现已成为世界上数量最大、增速最快、潜力最强的旅游市场。现阶段我国国民旅游活动的特点是短程、短时、少花费、周末休闲；旅游需求是休闲、观光、游览和度假为主；在游程及空间上，旅游空间集中在以中心城市或城市的周边地区。我国旅游需求的地域空间表现出以大城市或著名景区为中心的圈层结构。在旅游发展形式上，近距离的康体休闲型的游憩活动在都市居民的旅游结构中的地位越来越重要，日常游憩与近程旅游的规模和潜力十分可观；观光旅游在近期内仍是旅游的主体，文化和生态旅游是近36、阶段热点，但度假旅游必将蓬勃发展，个性化旅游需求也必然会推动旅游业走向主题化。2.#旅游业发展背景#是中国除北京以外拥有世界遗产最多的省份，旅游资源在全国数一数二。有66个主要景区，9处国家级风景名胜区，37个国家级和省级自然保护区，56个国家级和省级森林公园，7座国家级和24座省级历史文化名城，64所博物馆（纪念馆、陈列馆），40处全国重点文物保护单位，268处省级文物保护单位；政府特别保护的珍稀动物100多种，植物80多种；20多个海拔5000米以上的高山生态体系；有神秘多元的藏族文化，中国最古老且是唯一的羌族文化，最典型且在#少数民族中人口最多的彝族文化，还有奇特的、保留至今的摩梭人母系37、文化；中国典型的#盆地文化和长江上游文明源头古文化等。#旅游业现在已经成为#省的支柱产业之一。1997年旅游收入达130亿元人民币，相当于全省GDP的3.9%，到2010年，随着对旅游业支柱产业地位的培育工作的加深，旅游业产值达到1352亿元，相当于全省GDP的10.4%。道源圣地背景xx-道教发源地旅游区位于成都市西部的xx县鹤鸣乡境内，因明代罗洪行的词句“xx穴中有鹤，鸣则仙人去”而得此名。据后汉书、三国志、魏书、华阳国志等史书记载：东汉顺帝汉安元年（126-144在位）时，中国道教的创始人（一代天师）沛国丰（今江苏丰县）人张陵（字辅文）汉留侯张良后代，因修道改名为张道陵，因闻蜀地多名山大38、川聚集天地精气便于悟道，他来到xx，感应老子降授，公元126-144年间在此创道奉老子李耳为教主，以道德经为主要经典，这标志着道教的正式创立。因此，xx是举世公认的中国道教发源地、世界道教的朝圣地，被称为“道国仙都”、“道教xx”。图3-1 xx自然现状 图3-2 鹤鸣现存道观现状xx县xx道教文化旅游区以良好的自然生态环境为基调，以道源是自然山水风光为内容，以道教文化为旅游区的灵魂，是复合型多功能，多形态的综合景源结构。该景原生长性良好，造型功能强。文化游览价值和休闲度假价值极高，风景游赏价值和文化研究价值也很突出，拥有“古”、“雄”、“奇”、“旷”、“趣”的特色，具有国家级乃至国际吸引力，39、旅游资源潜力巨大，市场开发前景广阔，xx作为道教发源地的唯一性，是世界范围内的重要文化遗产。有鉴于此，将xx打造成道教发源圣地，以吸纳中外游客参观，并集中养生宣传，有着重大的意义。在这种背景下，#省#恩威集团与国家宗教局宗教协会，联合xx县人民政府，在成都市xx县道教发源地xx“xx”合办xx道教文化交流中心，并规划了xx项目。该项目规划对中华传统文化、中华根本之“道”进行梳理，将上下五千年之学统、道统加以形象化、立体化、标准化的展示，以道法自然、关爱生命、崇尚和谐的思想，使xx成为全球道教信众的朝圣地。 由此，项目正式实施。3.2项目建设的必要性 项目将xx道源圣地品质向更高端提升，满足不同40、消费群体需要随着我国现代化进程发展，我国旅游业进入快速发展期，同时由于人民生活水平的提高，旅游方式也在悄然发生变化，大众观光旅游逐渐向休闲旅游过度，形成养眼-养趣-养生-养心的发展趋势，这就对景区提出了更高的要求。为配合政府拉动内需的目标，xx道源圣地项目主要是提升旅游服务品质，最大限度地满足不同消费群体的需要。追求健康是21世纪人类的主题，养生旅游是时代新潮流。项目建设引入养生旅游的理念，并与道教发源地自然融合，利用道教中的“柔弱不争”、“返朴归真”、“天人合一”等重要养生理念，建设符合现代旅游特色的养生圣地，是对xx旅游档次的重大提升。项目将完整文化创意产业链与自主知识产权完美结合项目通过41、大胆的文化创意，通过采用国际最先进的人文养生旅游理念，提供了一种与广大人民群众的文化养生休闲消费需要最广泛结合的产品与服务，既传承了道教发源圣地内涵，又增添了当今世界最先进的SPA等养生新概念，符合人民群众日益增长的文化生活需要。项目具备完整的“创意-设计-产品-市场-经营”的文化创意经济产业链，主要文化创意成果已经得到政府相关部门保护，确保文化创意能够转化成经济成果。项目建成后必将成为成都市、xx县养生文化创意经济发展的典范项目。项目推动成都市休闲养生产业发展，打造具有国际先进水平的休闲养生基地项目不仅顺应了休闲养生产业迅速崛起的市场潮流，同时开创了独具特色的休闲养生模式，项目落户xx景区，42、其独一无二的道教养生体验形式和文化魅力，将使xxxx成为#地区乃至全国范围内休闲养生产业发展的先导和典范，在成都市文化养生创意产业发展中迅速脱颖而出，并进一步发展成为世界级的休闲养生目的地。3.2.4项目使环境保护与娱乐休闲资源开发的和谐统一项目着力于保护、维持、优化项目区域内的自然生态体系，水循环等高新节能环保技术的应用，力求使项目达到“良性循环、内部平衡”的自然生态标准。项目后期将建设4000亩森林（本项目主体工程未涉及，下同），种植大量植被及药材，使生态环保优势成为项目的核心优势之一，对项目而言，开发意味着引入国际先进的理念和方式对周边进行持续保护和优化，从而实现对环境保护和休闲养生资源43、开发的和谐统一。项目对消费人气的聚集和对休闲养生产品升级的拉动项目建成以后，达产年每年可接纳110万人次的中外游客，年均营业收入将达到17900.27万元。“xx”的独特魅力对国内外消费人群将产生强烈的向心效应，并全面带动现有休闲养生产业的升级，全面提升休闲养生产品的附加值，进一步促进产业结构的优化。项目全面推动项目当地现代服务业的发展，为周边地区居民创造高质量的就业机会项目对现代服务业的拉动是全方位的，从商务会议、养生休闲、餐饮到配套娱乐等相关行业都将从中获益，从而真正推进项目地经济结构的优化，实现休闲养生经济的可持续发展。同时，项目建成后将间接产生350个就业机会，对周边居民就业具有重大意44、义。第四章 项目市场分析4.1市场现状国内旅游市场发展现状1.旅游市场现状改革开放以来，特别是近年来，我国旅游业正在以汹涌澎湃之势向前发展，1978年刚刚改革开放之时，我国年接待入境旅游者只有180.9万人次，旅游创汇只有2.63亿美元。第1年10月，我国入境旅游人数为1109.19万人次，同比增长3.06%。本月全国实现旅游（外汇）收入34.66亿美元，同比增长5.38%；国内游。从数字的对比可以看出，改革开放以来，我国旅游业的发展是前所未有的，变化是翻天覆地的。数字的变化也可以看出，我国旅游业正在由世界旅游大国阔步走向世界旅游强国。在全国旅游行业蓬勃发展的大环境下，#省入境旅游、国内旅游、45、出境旅游三大市场也持续快速发展，接待和收入均创历史新高。2010年#省实现旅游总收入1352亿元，比上年增长34.8%。其中：接待入境游客84.99万人次，旅游外汇收入2.89亿美元，分别增长21.5%、25.4%；接待国内游客21922.14万人次，国内旅游收入1349.11亿元，分别比上年增长25.6%、34.8%。经测算，2010年全省旅游总收入相当于同期GDP的10.4%；2010年全年全省旅游产业实现增加值778.2亿元，占同期GDP的5.5%；旅游业实现增加值占同期第三产业增加值的比重为15.0%。 据统计，近年来入川游客71.8%属于生态旅游。生态旅游的走俏，使#省生态旅游收入一46、步一个新台阶，从2005年直接收入39.67亿元到2010年直接收入71.29亿元。业内人士认为，生态旅游已成为#省旅游产业新的经济增长点。4.1.2国内休闲养生业已经具备快速发展的条件我国城镇人均可支配收入呈逐年上涨趋势，并于2005年突破10000元，到2010年，达到18069元。增长速度和增长幅度持续加快。随着人均可支配收入的持续增加、以及社会大众休闲时间的日渐增多，为国内休闲养生业蓬勃发展创造了条件。 4.1.3国内休闲养生业蕴涵巨大的市场机遇人均GDP达到3000美元是一个国家或地区休闲养生产业爆发式增长的临界点。2010年我国人均GDP已经超过3000美元，北京、上海、广州、杭州47、南京等特大城市的人均GDP均已经超过5000美元。我国休闲养生业已进入一个爆发式发展阶段。旅游业具有“无烟工业”和“永远的朝阳产业”的美称，自从改革开放以来，我国的旅游业得到了突飞猛进的发展。据有关统计资料显示，2010年与1980年相比，30年间，我国的入境旅游人数由570万人次增加到8344.4万人次，增长12.7倍，年均增长13.7%，旅游外汇收入由6.2亿美元增加到162.3亿美元，增长25.2倍，年均增长30.3%。国内旅游从有统计的1994年算起，旅游人数由5.24亿人次增长到7.44亿人次，年均增长6.6%，旅游收入由1023.5亿元增加到3175.5亿元，年均增长20.8%，48、这种迅猛的增长速度在世界上都是少有的。旅游业的加速发展是我国经济和社会发展进步的一个重要标志。按照国际旅游业的发展经验，人均GDP达到1000美元时，国内旅游就会兴旺起来，达到3000美元就会出现到周边国家旅游的热潮，达到5000美元就会更多地追求周游世界。近年来，我国不同经济发展水平的地区，人们的旅游热潮也基本上反映了这个规律。如今中国已进入了小康社会，旅游作为一种物质生活和精神文化需求，正以强劲的发展势头走进千家万户，旅游作为一个充满生机的动力产业，已成为国民经济新的增长点，旅游作为一种最终消费产品，随着人民生活水平进一步提高，旅游业的发展前景将是非常广阔的。4.1.4中国、#省旅游客源市49、场分析1.出游者的基础数据2010年，中国城镇居民的出游人次率（即出游率）为109.37%，比2000年增加了9.59个百分点（2000年中国城镇居民出游率为99.78%）2010年，中国城镇居民出游数为5.36亿人次，比2000年增加了2.07亿人次，增长率62.9%（2000年为3.29亿人次）。2010年，中国城镇居民出游总花费为5625.52亿元人民币，比2000年增长了72.1%（2000年为3268.23亿元）；游人每次出游平均花费为878.58元/人资，比2000年增长了26.3%（2000年为695.58元/人次）。2.城镇居民的国内旅游消费行为特征2010年，中国城镇居民的出50、游方式仍以散客为主，散客占总出游数的85.5%，只有14.5%的出游者是团体游客。2010年，中国城镇的出游者仍以非一日出游为多，一日游游客尚不及非一日游游额的1/2，其百分比分别为66.9%和33.1%。在各年龄段的出游者中，25-44岁的最多，占38.0%；45-64岁的次之，占35.8%；15-24岁的再次之，占11.7%。此外，儿童和老年人也不容忽视，14岁以下的和65岁以上的出游者，分别各占7.7%和6.6%。就出游者的职业及其任职状况而言，离退休人员最多，占18.4%；企业管理者第二，占16.7%；工人第三，占16.1%；学生第四，占14.8%；文教卫生与技术人员第五，占14.4%51、；服务销售商贸人员与国家公务员人数大体相近，可并列第六，各占5.6%。就出游者家庭月收入而言，家庭月收入为2000-4999元的出游者最多，占39.5%；月收入5000-6999元的家庭第二，占24.2%；月收入1000-1999元的家庭第三，占12.7%；有将近2/3的国内旅游者，其家庭月收入是在2000-6999元之间的。就出游者的旅游目的而言，为实现观光游览目的的最多，占30.0%；为探亲访友的第二，占26.4%；为消闲度假的第三，占25.8%；为会议出行的第四，占6.3%；为商务活动的第五，占2.9%；为专业访问的第六，占2.3%。可以看出，八成以上的国内旅游者，其出行的基础条件是为了52、闲暇目的。出游者的消费水平，显然受到其家庭收入的制约，其人均花费水平在总体上是随着其收入高低而递降的。城镇家庭月收入5000以上的出游者，每一游次人均花费1472.5元；月收入4000-4999元的，人均花费1086.6元；月收入3000-3999元的，人均花费910.3元，月收入2000-2999元的，人均花费767.2元；可以看出，城镇出游者每一人次的花费都在月收入的1/3左右，其消费水平与能力是相匹配的。 3.国内、省内旅游的需求现状居民收入的增加据“2010年中国城镇居民家庭基本情况”的结果显示，2010年城镇平均每人全部年收入已达20388元，平均每人可支配收入为17175元。可自由53、支配时间的增多目前，我国公民所能享受的休息日总量全年为115天，随着今后假日安排的改进，旅游供给能力的增强和整个市场秩序的变化，以及带薪休假的逐渐普及，居民可自由支配的时间将增多，并更为合理。居民消费意识的变化随着生活水平的提高，居民的消费意识也在悄悄地发生变化。据统计目前城镇居民中已有10.5%把旅游花费作为自己储蓄的目的，结合城镇居民国内出游率已超过100%的现实，这种消费观念将越来越扩大范围，向纵深发展。可见，就目前国内产生需求的各个相关要素分析，有关专家提出，如无特殊情况，2010年到2015年国内旅游人数和旅游收入将继续沿着2000年至2009年的速度增长。即人数增长大约每年在3%-54、6%之间，收入增长大约在9%-18%之间。如有利因素的作用力更强，速度或也可再快一些。由于都市人群日益紧张的工作与生活节奏，目前都市休闲养生市场需求呈现以下变化趋势：对以短时间、多频次、可重复消费为特点的；符合都市人群生活作息习惯的“快餐式”大众休闲养生产品的需求正不断上升。对集健康、美容、养生、减压、娱乐为一体的复合型休闲养生体验的需求大大增加对适合全家人共同参与的休闲养生产品的需求增加市场调研表明，现有的休闲养生产品结构相对单一，难以满足大部分都市人群健康休闲养生需求，具体表现在：a.城市市区及周边地区缺乏以健康娱乐体验为主题的旅游休闲养生产品；b.城市市区及周边地区缺乏适合家庭全体成员参55、与的互动休闲游憩产品；c.城市市区及周边地区缺乏缓解疲劳、减轻压力、释放身心的休闲场所。因此，健康体验类休闲养生产品处于严重供不应求的状态。项目的建设正是对健康体验类休闲养生旅游的一个极大补充。4.1.5xx景区的竞争力分析1.直接竞争产品分析xx属岷山山脉，由红岩山分三支南下，均于此落足成峰。中支于此为天柱峰，东支于此为妙高峰，西支于此为留仙峰。与红岩、冠子、龙窝诸山相互独立又彼此襟连；从xx往西北行约10公里，便是蜀中佛教的早期圣地-雾中山，雾中山与xx一脉相连，形成“仙佛同源”的神奇图景。从山形上看，xx“起伏轩翔，其状如鹤”，三面环水，且“东西二水，出乎两腋”，拱卫揖让，俨然“仙人都宅56、”；它的体势是由浅墟逐渐过渡为高岭的，其贯穿始终的宫观体现了道家自然的思想，形成山水与建筑之间的共融和谐。xx作为道教发源地，其独特的地形地貌，再加道源圣地的客观优势，配以项目先进的养生旅游理念，必将整体提升景区竞争力。2.间接替代产品分析由于“xx”定位于健康休闲养生市场，所以从广义上讲旅游景点、酒吧、KTV、桑拿等城市休闲产品都属于替代产品，但以上休闲产品与“xx”在经营管理、服务内容、受众定位上都有极大的区别，在实际经营中很难产生替代效应。而真正具有竞争和替代效应的产品只主要突出在道教文化、温泉、养生馆等养生与人文内涵项目。3.结论具备高起点的“xx”养生产品在这样的市场环境中具备极大的57、竞争优势。“xx”温泉治疗、养生、健康、休闲所依托的是#及周边多个经济发达的城市，而“xx”产品具备的国际超一流养生设施设备的产品特性，将可填补目前#以及西部地区大众健康休闲养生项目的空白，必将受到消费者的青睐，具有极为明确的市场前景。所以，“xx”在一定程度上具备较大的市场先发优势，#现有的休闲养生产品难以对其产生替代及竞争效应。4.2项目定位、经营理念、营销策略及优势分析项目定位行业定位：具备自身特色的文化养生创意项目。市场定位：都市大众参与的文化休闲养生产品。建设目标：秉承“贵生，度人”的道文化核心思想，打造道文化体验圣地，弘扬中国传统文化，弘扬中国自然健康养生文化。客源定位：城市中、高58、收入群体及其家庭成员。功能定位：集健康、休闲、减压、娱乐为一体的复合型休闲养生体验功能。经营理念和营销策略1.经营理念以市场需求为出发点，以xx道教发源地这一客观事实为核心，建立起特色性的新型都市休闲养生产品供应优势，向都市消费人群提供健康、便捷、有趣、适合全家参与的休闲养生产品。2.主要营销战略和策略进一步加强市场调研，充分了解细分市场消费受众的消费形态及消费习惯，以制订符合市场实际情况的营销及发展策略。以#及周边地区作为主要客源地，向全国各大城市幅射。采用总代理营销模式，与主要旅行社及组团社建立战略合作关系，完善旅游促销网络。根据不同旅游季节的特点，适时突出具有特色的产品组合，开发比如周末59、家庭休闲套餐、单位团体消费套餐、冬季温泉保健套餐、青春健康套餐等，以适应市场需求。项目优势分析1.政策优势旅游养生产业作为“十二五”期间各级政府重点扶持的产业，可获得的政策倾斜空间较大，为了促进本地文化创意产业的发展，各地政府相继出台的扶持政策包涵了税费减免、行政服务、配套设施、人才引入、财政支持等多个方面的内容。2.经营优势项目建设单位，在企业内部管理、营销策划、市场拓展等方面积累了相当丰富的经验，占据了相当的市场份额。项目单位还从日常管理、专利研发、员工培训、质量控制四个方面对整个项目的经营管理进行了全流程优化、标准化管理。标准化管理模块的采用不仅大大降低了运营成本，大幅提高了经营效率，更60、重要的是，通过完善的管理体系降低了对服务人员本身技能的依赖，能够避免由于迅速扩张带来的各种管理问题，使“xx”项目能够迅速形成盈利能力。第五章 建设条件5.1项目区域概况1.地理位置 xx县隶属于#省成都市，位于#平原西部，距成都市区48公里，地跨东经10259至10345，北纬3025至3049。东北与崇州市为界，南接xx市东南与新津县毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。属亚热带季风性湿润气候。xx县历史悠久，文化繁荣，风景秀丽，旅游资源丰富。在项目区150公里的半径内，不仅有#这一人口超过1000万人的特大城市，而且还有绵阳、德阳、遂宁等经济较发达的中型城市，覆盖城市总人口将超过300061、万人。项目区庞大的人口基础和优越的地理位置构成了项目的市场环境优势。2.气候及生物特点xx县位于亚热带湿润季风气候区内，气候温暖湿润，热量充足，降水充沛，夏无酷暑，冬无严寒，四季分明，非常适合发展全天候的四季旅游。境内年平均气温为16.0（平坝区），1月平均气温5.5，7月平均气温26.1，极端最低气温-4.8，极端最高气温35.1。无霜期多年平均为284天。平均年降水量1098.2毫米。 xx县地面海拔高度差异悬殊，气温随海拔高升而降低。丘陵、山地区平均气温分别为12-15和11.4。年降水量随海拔升高反而增大，平原、丘陵和山地区平均降水量依序分别为1095.5毫米、1156.3毫米、12662、8.8毫米。降水多集中在7、8月，其降水量约占年降水量的46.3%（平坝区），年平均日照时数，平坝、丘陵、山地区依序分别为1033.8小时、744.4小时和683.7小时。随山体海拔高度的变化，常显现“一山有四季，十里不同天”的生物气候垂直变化特点。温暖湿润的气候条件，铸成土地的广宜性优势。同时，光热水生命与生态因子受复杂多变的地貌形态影响，导致不同地貌形态区和地域区光热水因子组合配置千变万化，千差万别，从而形成了多种多样的自然生态环境类型，生物多样性优势十分明显。据现有的调查研究成果表明，xx县拥有植物226科、1527属、8600余种，脊椎动物5个纲36个科。其中不乏国家重点保护的珍稀动、63、植物，诸如被称为活化石的古老孓遗植物银杏、珙桐、水杉以及珍稀动物大熊猫、金丝猴等。可以说，xx县是一个重要的物种资源基因库，优异的生物和地理科研与教育基地。 与此同时，随着光热水气候因子随海拔高度的变化，xx县植物垂直地带分布规律明显。xx县地带性基带植被为亚热带常绿阔叶林。从低到高的植被垂直分带谱为：常绿阔叶林（海拔3MPa。外窗的气密性等级为4级，外窗的水密性S20.35MPa。分项设计1.道教文化教育产业区主要为九宫组团及太极广场。九宫组团包括玉皇殿、斗姆宫、财神殿、万圣宫、博物馆等，为主要道教文化宣传区。太极广场为游人主要参观区。道教文化教育产业区主要囊括：传统文化广场、老道观、国际会64、议中心、道源xx、老君像、七星亭等内容。详见图6-3图6-3道教文化教育产业区效果图2.森林植被及药材种植产业区（本项目主体为涉及）该区域共约4000亩林地，是景区主要绿化区域。呈现人与自然和谐发展的盛况。3.康复疗养产业区该区由产权式酒店、养生宾馆、温泉等建筑组成。主要包括健康中心、道文化养生住宅、太极湖、太阳湾、月亮湾、静修湖、生态停车场等内容。详见图6-4。图6-4 产权式养生酒店及周边建筑效果图4.城乡统筹旅游休闲产业区该区主要位于场地中部，由汉代文化商业一条街、道家餐厅、以及其他基础设施构成。图6-5 汉代文化商业一条街效果图6.5.3防水设计凡防水材料均应采用非焦油型，凡卷材不宜采65、用热熔法施工，而宜采用冷粘贴工。1.屋面防水屋面防水等级：级防水层次：二道设防防水材料：合成高分子防水涂料及配筋细石砼。设防要求：卫生间阴阳转角处应附加一层防水涂料；穿屋面板管道或泛水以上外墙穿管，待安装完后应用细石砼封严；管根周围应嵌填防水胶，与防水层闭合。2.卫生间防水设防标准：按一般的公共建筑防水材料：JS弹性水泥防水层次：一道设防或复合防水。设防要求：坡向地漏的坡度应1%；空心砌块等轻质隔墙离地面200mm高处，应捣C20砼墙基；同墙厚；卫生间内墙应全部作防水处理。3.外墙防水设防标准：按一般的公共建筑防水材料：聚合物水泥基防水涂料，聚合物水泥砂浆。设防要求：空心砌块外墙门窗洞口周边266、00mm范围内应用实心砌体或者C20细石砼填实。外墙不同材料交接处应在找平层中附加金属网，找平层的强度等级不应低于M7.5，与墙体基面 的抗拉粘结强度不宜低于0.4MPa。6.5.4防火设计外露的金属结构构件应涂防火涂料作保护层，耐火极限为1.0h，薄型防火涂料7mm，厚型防火涂料20mm。防火门应具有自闭功能。双扇防火门应具有按顺序关闭功能。常开防火门应能在火灾时自行关闭，并应有信号反馈的功能防火门内外两侧应能手动开启。6.5.5电气设计1.电气设计范围：室内强弱电及防雷。2.照明电线全部暗敷。3.负荷等级：按三级负荷设计。4.低压供电采用放射-树干式。5.主要场所照明度值：主要道教场馆5067、0LX，食堂等辅助场馆300LX。6.按三类防雷建筑实施防雷措施。7.电话系统：保卫室设两门电话，各办公室设一门电话，电话均由市政网引入。8.电缆电视系统：电视系统由城市有线电视网引入。6.5.6给排水设计1.设计依据城市给水工程规划规范（GB50282-98）；建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）；室外给水设计规范（GBJ13-2006）；室外排水设计规范（GBJ14-2006，第1年版）；生活饮用水卫生标准（CB5749-2006）；建筑设计防火规范（GB 50016-2011整合修订版）。2.设计范围给水系统：室外生活给水管网由城市管网引入。排水系统：排水采用室内污废合流，室68、外雨污分流，室内粪便污水排入化粪池经处理达标后排入城市下水管道。雨水系统采用外落水管，屋面、地面雨水经室外雨水井排入城市雨水管道。消防系统：室内设消防栓系统为临时高压系统，火灾时保证2支火枪同时到达室内任何部位，并按规范要求设置灭火器材。管材：生活给水管采用PPR管，热熔连接；生活排水管采用UPVC塑料管，912#粘合剂粘接。6.5.7绿化设计景区是一个主要以人流为主的公共场所，故项目绿化方案主要以园林景观改造，辅以沿道路两侧种植树木，并有集中绿化带，以形成多层次的绿化环境，同时不占用游人活动场地。绿化系数达30%以上。绿地中严禁种植有毒、带刺的植物。此外，在核心旅游区外围，还建设4000亩林69、地（项目后期建设），更增加项目绿地面积。第七章 节能及节水措施7.1编制依据相关法律法规和规划1.中华人民共和国节约能源法；2.中华人民共和国建筑法；3.民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）；4.节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；5.固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（川发改投资200756号）；6.#省基本建设项目节能评估和审查实施意见。产业政策和准入条件1.中国节能技术政策大纲（国家发展改革委、科技部2006年发布）；2.中国节水技术政策大纲（国家发展改革委、科技部、水利部、建设部和农业部公告2005年第17号）。相关标准和规范1.公共建筑节能设计标准（GB5070、189-2005）；2.民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；3.建筑外窗气密性能分级及检测方法（GB/T7107-2002）；4.夏热冬冷地区居住建筑节能标准（JGJ134-2001）；5.采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；6.节水型生活用水器具标准（CJ164-2002）；7.绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；8.民用建筑节能设计标准（JCJ26-95）；9.通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；10.外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；11.建筑照明设计标准（GB50034-2004）；12.建筑采光设计标71、准（GB/T 50033-2001）；13.民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）。7.2节能措施7.2.1节水措施 建筑节水是一个系统工程，除应制定有关节水的法律法规、加强日常管理和宣传教育、利用价格杠杆促进节水工作外，还应采取有效的技术措施，以保证建筑节水工作全面深入的开展。1.给水系统设计时，以最短距离将水输送到用水点，减少输送过程中的压力损失。2.各用水单元装设计量水表，以鼓励节水。3.卫生洁具及阀门、水龙头均采用节能、节水型产品。4.冷水管均采用节能的化学管材。5.采用高效率、节约电能的给排水机电设备。6.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢72、流排水。7.2.2电气节能措施1.选用低能耗配电变压器。2.采用T8三基色荧光灯光源或紧凑型节能灯光源。荧光灯采用电子镇流器。3.设置集中与分散相结合的无功率自动补偿装置。4.走道一般照明选用热释红外人体感应灯，实施节能控制。5.室内照明的控制沿平行外窗方向顺序设置开关，以充分利用自然光。6.严格按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）所规定的照明功率密度值进行照明设计。7.2.3建筑节能措施1.设计依据公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；民用建筑热工设计规范（GB 50176-93）；建筑设计节能指标冬季采暖室内热环境设计指标：室内设计温度取16-18，换气次数1.0次73、/h。夏季空调室内热环境设计指标：室内设计温度取26-28，换气次数1.0次/h。通过增强建筑维护结构隔热保温性能和提高采暖，空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标前提下，与未采取节能措施前相比，采暖空调能耗节约50%。2.建筑热工节能住宅单体规划设计主要采取南北朝向布局，有利于夏季减少太阳辐射得热，冬季增加太阳辐射得热，从而减少采暖及空调负荷，达到节能效果。建筑不同朝向的窗墙比及传热系数及外窗选型。3.建筑外围护结构节能屋面的总传热阻：Ro=1.528（m K）/W。屋面传热系数：K=1/Ro=1/1.528=0.650.7W/（m2 K） 满足要求。外墙传热系数：K=1/Ro74、=1/1.102=0.907W/（m K）。外墙结构性冷（热）桥部分传热系数：K=1/Ro=1/1.966=1.035W/（m K）。外墙平均传热系数：K =0.650.907+0.351.035=0.951.2满足要求。外窗气密性等级不低于国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测办法GB7107规定的4级。7.3倡导节能项目按照合理用能的原则，加强节能管理，加强宣传教育，使每一位师生逐步形成节能、节水意识，养成良好的节能节水习惯，建设与节能型社会相符合的节能文化，倡导文明的学习生活方式，逐步形成“浪费可耻、节约光荣”的风气。第八章 环境卫生及绿化8.1环境保护目标项目在建设过程中充分考虑了环75、保的因素，规划生态环境绿化面积占总用地的30%以上。通过项目的建设，将大面积的植树造林、种草栽花，从而彻底的改善项目区的生态环境状况，同时，项目的建设尽量地减少对原有植被的破坏和砍伐，充分利用裸露地面修建旅游设施，做到科学规划与环境保护的统一。8.2环境保护环境保护标准1.中华人民共和国国务院令第253号建设项目环境保护管理条例（1998年11月29日）；2.环境空气质量标准二级标准（GB3095-1996）；3.地表水环境质量标准类标准（GB3838-2002）；4.建筑施工场界噪声限制（GB12523-90）；5.污水综合排放标准（GB3838-2002）一级标准。 项目环境影响1.施工期76、对环境影响及环保措施施工期，施工扬尘、固体废物、施工噪声是主要污染防治重点。废水主要来自基坑排水、备料生产废水、施工机械冲洗废水。基坑废水和备料产生废水均含有悬浮物，施工机械冲洗废水含石油物质，经沉淀、隔油等简单处理后达标排放，不会对区域地表水造成影响。废气工程机械施工过程中将产生NOX、XO、HC等，采用性能可靠、尾气排入达标的工程机械、运输车辆和优质燃料；施工中沿场界设防尘围栏，主体工程四周搭设蓬布，使用一密封车辆进行运输；对车辆进出的施工场子道路进行硬化处理、铺设草垫措施；运输着道路设置专职加强料场管理，可有效防止扬尘随风扩散，减少施工过程中扬尘产生，对避免影响施工人员的身体健康，减少对77、空气环境的影响是切实有效和可行的。固体废弃物弃土必须运送到指定的场地填埋。运输时，施工单位应严格按照交警大队划定的运输路线进行运输，并避开交通高峰期（如上、下班等）运送弃土渣石。运输车辆就为车厢全密封的车辆，对进出场地的车辆，设专人振打车胎，最大限度减少运输遗撒，防止把泥石渣土带出施工现场。噪声噪声产生于作业中的施工机械，期声源压级为70-98dB（A），选用低噪声和装有消声设备并符合环保标准的施工机械，应加强施工机械的维护，使其处于良好的工作状态。使用商品混凝土，减少机械工作时间。施工中应合理安排施工作业时间，严禁夜间（当日22:00时到次日6:00时）进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，保78、证施工人员和周围居民的正常生活和工作。如因抢险、抢修作业和因生产工艺要求或者特殊需要必须连续作业的，必须有相关主管部门的证明，并经xx县环境保护局批准后，公告附近居民，取得群众谅解后方施工。采取以上措施，可以做到不扰民。清洁生产建筑物设计时充分考勤节能降耗设计方案，使用太阳能，采用环保节能材料。施工阶段选用低噪声设备，使用商品混凝土，合理安排作业时间，降低噪声污染。为了有效防止扬尘，确保区域环境空气质量不下降，沿施工边界必须搭设围栏，主体工程四周遮挡蓬布，使用全密封车辆进行运输，车辆进出施工场地道路硬化处理、铺设草垫等措施，每天施工现场子定期洒水防尘，尤其在干燥少雨多风的季节。运输道路设置1名79、保洁员，沿道路定期洒水保洁，同时加强料场管理，防止扬尘随风扩散。按施工规范文明施工，“精心组织、精心施工”，对人力、机械、用材等因素科学计算，准确确定开挖长度，边开挖边施工边护坡，以防滑坡、房屋倒塌、火灾等灾害的发生。2.运营期对环境的影响及环保措施项目建成后产生的污染主要为生活污水、生活垃圾、食堂油烟等。污水项目污水主要来自于生活污水。生活废水中主要污染物为COD、BOD5、SS、NH3-N、动植物油。食堂含油废水经隔油池处理后排入化粪池，其余污水直接排入化粪池，经处理后进入城市污水处理管网，再排入污水处理厂。生化实验污水沉淀处理后排入污水管网。废气景区食堂等相对集中的厨房操作间油烟排放点，80、按国家饮食行业油烟排放标准（试行）（GB18483-2001）的要求，安装油烟类烟气净化设施，去除率大于85%，达到排放标准后排放。固体废弃物主要为生活垃圾。生活垃圾将委托当地卫生环保部门集中清运处理。8.3环境卫生监督1.在景区管理机构下设环卫管理监察队，定员、定人、定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。2.搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。3.在景区内设公共厕所，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用川西传统建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管81、理。8.4绿化说明保护好景区内现有植被，对荒山坡地，广植当地速生树种；景区道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、红豆杉等，使绿化率达到30%以上。在景区核心区域以外，还种植4000亩药材，以达到生态与人文相统一的目的。8.5环境影响评价在项目施工期通过精心组织、合理安排施工，实用化粪池处理生活污水；采用沉淀池处理工程用水；合理安排作业时间，设置临时噪音屏障等控制施工噪声；增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，减少粉尘向空气扩散；对固废统一收集处理。项目建成后产生的生活污染主要为生活污水、生活垃圾、食堂油烟，通过市政管网排污和垃圾的收集运转方式，安装油烟类烟气净化设施，不会对环境造成多大的影响。并设置分82、类垃圾桶，加强资源再生利用。如上所述，经过对产生环境污染的各因素的分析，通过有效的环境保护措施，项目的建设和使用对环境的影响比较小。从环境保护的角度看，该项目的实施是可行的。第九章 投资估算及资金筹措9.1项目总投资估算依据根据国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版对可行性研究报告编制要求，按照项目单位提供的设计范围和资料，采用以市场价格体系为基础的预测价格及国家有关部门发布的价格指数进行编制。1.土建工程参照#省建设工程工程量清单计价定额（2011）、#省施工企业工程规费计取标准等相关规定估算； 2.工程建设其他费用投资包括环境影响评估费、项目可行性报告编制费、审计评估费、建设单83、位管理费、勘察设计费、招标代理费、监理费。9.2项目建设投资估算9.2.1总投资项目总投资40000.00万元。9.2.2固定资产投资固定资产投资39738.22万元（含建设期利息），其中：建筑工程投资30486.16万元，占固定资产投资的76.72%；设备及安装投资1629.96万元，占固定资产投资的4.1%；工程建设其他费用1266.39万元，占固定资产投资的3.19%；建设期利息4750.00万元，占固定资产投资的11.95%；基本预备费1605.81万元，占固定资产投资的4.04%。1.建筑工程投资30486.16万元，包括：主题公园投入5100.00万元；养生宾馆投入7500.00万84、元；道家餐厅投入300.00万元；会议中心投入200.00万元；产权式酒店投入8129.16万元；茶坊投入300.00万元；推拿房投入300.00万元；养生医院投入630.00万元；商业一条街投入1920.00万元；温泉投入3500.00万元；辅助工程投入2607.00万元。2.工程建设其他投资1266.39万元，包括：环境影响评估费20.00万元；项目可行性报告编制费5.00万元；审计评估费10.00万元；建设单位管理费289.93万元；项目勘察设计费96.35万元；招标代理费128.46万元；监理费716.65万元。3.项目基本预备费1605.81万元；4.建设期利息4750.00万元。985、.3.2铺底流动资金项目铺底流动资金261.68万元，详见附表3。9.3资金来源总投资40000.00万元，其中企业自筹15000.00万元，申请银行贷款25000万元。9.4资金使用计划项目资金使用总体原则是按总工程进度支付工程款，并根据相应的审批手续完善后财务才能支付工程款项目。项目建设工期为2.5年，在实际的建设过程中，资金使用按照项目建筑工程进度的80%预付工程款，待工程完成检验审核通过后付给全部过程款项，项目其他工程按照工程进度给付工程款项。所有款项根据相应的审批手续完善后财务才能支付工程款项目。具体投资计划见表9-1。表9-1 资金筹措与使用计划表序号 年份项目 合计计算期201186、201220131总投资40000.00 27816.82 11921.50 261.68 1.1固定资产投资39738.32 27816.82 11921.50 其总：建设期利息4750.00 1750.00 3000.00 1.2铺底流动资金261.68 0.00 0.00 261.68 2资金筹措及使用40000.00 27816.82 11921.50 261.68 2.1自有资金15000.00 2816.82 11921.50 261.68 其中用于：流动资金261.68 261.68 固定资产14738.32 2816.82 11921.50 0.00 2.2银行贷款25000.87、00 25000.00 0.00 0.00 长期贷款25000.00 25000.00 流动资金贷款0.00 2.3申请财政资金0.00 其中：财政有偿资金0.00 财政无偿资金0.00 2.4其他资金0.00 第十章 财务评价10.1财务评价依据根据建设项目经济评价方法与参数第三版对可行性研究报告的编制要求，采用企业目前的配送成本为基础及国家有关部门财务制度规定进行编制。项目计算期按10年计，建设期2.5年，运营期7.5年。项目计算期第5年（2015年）达产100%。贴现率按8%计；营业税率按5%，城建费率按5%，教育附加费按3%，地方教育附加2%，所得税按25%计。该项目针对项目的特点进行88、财务分析：通过折现现金流量分析，同时编制了“利润及利润分配表”、“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”、“借款还本付息计划表”等，进行盈利能力、偿债能力分析。10.2营业收入和营业税金及附加估算1.营业收入计算说明主题公园门票收入预测门票价格按照现有的平均价格80元/张/日计算，再加排除赠票，对各团体打折票价，综合估计收费率50%。达产年110万100元50%=4400万元。养生宾馆收入预测项目单位拥有宾馆的房间为260个。据国内旅游学专家提出的床位占用率一般在60-75%之间，项目预测按最低占用率60%计，年房间占用数量为360（5天修业检修）2600.60=56160个。按每个房89、间600元均价计，营业收入=56160个600=3369.60万元。养生温泉收入预测根据已预测的年接待游客数量，按每天500人的流量，并按30%的饱和率计算（国内温泉饱和率一般为25%-40%，项目平均为30%），计算其年营业收入额。按每人消费300元计算，则收入为1620万元。养生推拿收入预测根据已预测的年接待游客数量，按接待能力100人/天，饱和率50%的比例计算，每人消费100元，则年营业收入180万元。茶楼收入预测按茶楼接待能力每天500人，饱和率40%计算，每人消费50元，则年营业收入360万元。餐厅收入预测按营业额推算，餐厅年营业收入540万元。会议中心收入预测会议中心按每年接待990、0场，每场次租金5000元计算，则年收入45万元。产权式酒店出卖收入预测项目建设产权式酒店31000平方米，第3年卖出12400平方米，2014年卖出12400平方米，2015年卖出6200平方米，销售单价11000元/平方米，则总营业收入达到34100万元，达产年营业收入为13640万元（2014年）。产权式酒店租赁收入预测项目将产权式酒店卖与他方，再由项目单位回租（回租费用计入总成本，详见附表5），回租后的酒店再面向游人开放。产权式酒店按每日接待量100套，饱和率50%，单套租金2000元计算，年营业收入3600万元。养生医院收入预测养生医院年收入500万元。商业一条街租赁收入预测年出租商91、业一条街店铺8000平方米，租金480元/平方米，则年营业收入384万元。总营业收入及年平均营业收入项目在2013至第2020年共8年产生营业收入，根据附表8，项目总新增营业收入160858.20万元，则打岔年年平均营业收入为17900.27万元。2.营业税金及附加达产年营业税金及附加为922万元。3.总成本及经营成本估算项目总成本估算达产年费用估算的基础数据：根据项目测算，达产年直接成本7419.64万元。工资及福利540.00万元。修理费223.57万元。其他费用1415.02万元。管理费707.51万元。销售费707.51万元。产权酒店出售成本摊销1625.83万元。固定资产折旧年限及折92、旧方式：固定资产采用直线法计算，按房屋、建筑物20年，前期费用5年摊销。则达产年总成本费用13252.80万元（详见附表5），年均总成本费用11269.72万元。2.经营成本估算达产年经营成本费用9598.23万元，年均经营成本9257.23万元（详见附表5）。10.3盈利能力分析 通过编制项目投资现金流量表和资本金现金流量表进行财务现金流量分析，计算结果如下：1.项目投资现金流量分析根据项目投资现金流量表（附表9），所得税后项目财务内部收益率为18.21%，大于8%的行业基准收益率；财务净现值17118.38万元，大于零；税后投资回收期（含建设期）4.89年，小于行业基准回收期。因此，该项目93、的财务盈利能力可满足要求。2.资本金财务现金流量表分析根据资本金现金流量表（详见附表10），项目资本金财务内部收益率为75.98%，满足投资者的要求。3.利润与利润分配表分析根据利润及利润分配表年均净利润为4281.41万元。总投资收益率=14.27%投资利税率=16.58%项目总投资收益率高于项目单位的平均水平，投资利润率可满足投资者的要求。10.4偿债能力分析项目申请银行贷款25000万元，贷款为3年期（2013至2015年），年利率为12.00%。该项目还款能力通过计算利息备付率、偿债备付率两个指标进行分析评价。借款偿还期按预先计划申请的贷款期计算，贷款金额25000万元，计划在贷款第494、年（2014年5月）至第5年（2015年5月）分期偿还本金，贷款利息按年支付。利息备付率分析该项目利息备付率采用分年计算，利息按年支付。各年度利息备付率见表10-1。表10-1 各年度利息备付率估算表序号年度单位2014年2015年1息税前利润万元12251.49 12942.20 2应付利息万元3000.00 1800.00 3利息备付率408.38%719.01%上述计算结果表明，该项目偿还期中各年利息备付率均大于400%，利息备付率较高，说明该项目利息偿付的保证度大，偿还风险小。偿债备付率分析该项目偿债备付率采用分年计算，还款期为项目计算期第2014-2015年。各年度偿债备付率见表1095、-2。表10-2 各年度偿债备付率统计表序号年度单位2014年2015年1以前年度可用余额万元2219.03 2息税折旧摊销前利润万元17531.90 18222.61 3所得税万元2312.872785.554应计利息万元30001800.00 5当年还本万元10000150006偿债备付率117.07%105.10%上述计算结果表明，该项目在偿还期中各年偿债备付率大于105%，偿债备付率良好，说明该项目还本的资金充足，偿债风险小。贷款抵押物项目贷款抵押物为产权式酒店出让金，以及320亩土地使用权。此外，#恩威集团作为项目的第二还款方，资金实力雄厚，能按时还款。10.5盈亏平衡分析取平均年份96、为代表年份进行计算，年营业收入17900.27万元，年固定成本3042.10万元，年变动成本8227.62万元，营业税金及附加922万元。现将反映盈亏平衡的生产量、销售收入指标计算如下：生产量盈亏平衡点=固定成本（营业收入-变动成本-营业税金及附加）100% =34.67%营业收入盈亏平衡点=营业收入生产量盈亏平衡点 =6222.91万元图10-1 盈亏平衡分析图10.6敏感性分析表表10-3 敏感性分析表（税前）变动因素-10%-5%-3%基本方案(FIRR)+3%+5%+10%销售价格19.90%21.52%22.16%23.12%24.07%24.70%26.26%经营成本25.26%297、4.20%23.77%23.12%22.46%22.01%20.88%销售量21.57%22.35%22.66%23.12%23.57%23.87%24.61%固定资产投资26.72%24.83%24.13%23.12%22.16%21.55%20.11%图10-2 敏感性分析图从以上项目敏感性分析中可以看出，在指标中，销售收入的变化对项目效益影响最大，建设投资次之，经营成本变化影响最小。各项因素在正负3、5、10%变动后，内部收益率仍高于基准率，证明该项目抗风险能力较强。10.7财务评价结论通过对项目盈利能力、清偿能力的相关指标测算，说明该项目有较强的财务盈利能力，非常强的偿债能力。从项目经98、济分析结果来看，该项目有较好的经济效益，项目财务上是可行的，经济上是合理的。第十一章 项目实施进度11.1项目实施内容11.1.1项目实施原则在项目建设实施的过程中，要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施，科学安排工程进度，保证项目高效率、高质量的实施。11.1.2项目实施内容1.项目前期工作项目筹备、前期考察、项目招标等。2.工程施工基础设施、新建道观、主体公园等建设。3.工程收尾设备入场安装、调试，工程竣工验收。11.2建设工期安排建设工期2.5年，第1年7月-第3年12月，具体安排如下。1.项目前期工作第1年7月-12月，具体为：第1年7-10月：项目99、筹备开始，完成前期考察、论证等；第1年11月：项目规划设计工作开始；第1年12月：完成工程施工单位合同；第1年12月，项目招标。2.工程施工进度安排2012年1月至第3年7月，包括以下工作内容：2012年1月-6月进场进行土建基础、机电工程等施工；2012年1月-第3年6月，土建工程建设与装修；第3年7月运输进场设备。3.工程收尾工作：第3年8月-12月，包括：第3年8-10月，所有设备入场安装；第3年11月，所有设施设备调试、检测。第3年12月，所有工程的验收。项目阶段第1年2012年第3年78-1011121-67-1212345678-1011121项目前期准备1.1项目筹备开始，完成前100、期考察、论证1.2项目规划设计工作1.3签定工程施工单位合同1.4项目招标2工程施工2.1土建基础、机电工程建设2.2土建工程建设与装修2.3 运输设备3工程收尾3.1设备入场安装3.2设施设备调试、检测3.3工程的验收图11-1 项目实施进度图第十二章 项目组织、管理实施及保障措施12.1项目组织机构针对该项目建设，成立“xxxx文化旅游建设项目建设项目领导小组”，专门负责项目建设工作。根据项目需要设置工程部、设备材料部、资金管理部、办公室等相关部门对项目进行管理和协调。1.工程部负责设计院、施工、监理之间的工作协调，确保工程质量好进度快。督促施工、监理单位做好工程交工验收前的全部相关工作，101、严格审查工程竣工资料。工程验收完成后，做好工程交接工作，确保工程按时投入正常运行。2.设备材料部按照工程计划进度，编制设备招投标计划。做好与采购办、招标公司等的协调工作。坚持公平、公开、公正的原则，深入调查研究，实事求是，择优提供各种设备材料的技术指标。3.资金管理部强化建设项目的资金管理，严格按照基本建设财务管理规定和国有建设单位会计制度进行核算和管理，严格资金支付程序。4.办公室负责协调处理日常政务工作，做好督查和信息沟通工作。做好文秘、收发、会务、接待、联络、信息、档案等工作，从严把关，掌握好印鉴的使用和管理。负责后勤管理与服务工作及相关的物品管理、设备维护和更新等工作。负责来访人员的接102、待。12.2项目管理12.2.1资金管理1.建设单位要严格按照基本建设财务管理规定和建设单位会计制度进行核算和管理，切实做到专款专用、专户专储、专帐核算。2.严格资金支付程序，改事后监督为事前控制，按工程进度核拨资金。3.资金管理坚持公开、透明原则，接受社会有关组织的派员监督、动态监督、审计监督和效能监督。12.2.2工程管理1.加强建设管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。项目代理业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求等；采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同；采用公开招标确定工103、程监理单位，签订监理合同；审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案施工质量保证体系等技术文件，并检查落实；检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资进度、质量和合同管理工作；检查工程所采用由招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其它材料的招标采购工作；作好资金管理，按进度作好结算工程提款工作，节约投资；根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程进度款；组织竣工验收；组织工程竣工决算的审查和审计；审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立工程技术档案。2.加强项目投资管理项目的投资控制着重是在104、承发包阶段和施工阶段采取有效措施随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。3.加强质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要有以下几个方面：审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；组织和建立项目的质量控制体系，完善质量保证体系；105、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；质量事故的报告和处置；督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；督促、检查工程材料是否符合要求。4.加强工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。5.加强合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，106、是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程投入的资金数额大，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。严格按照合同办事，在工程建设招标、107、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会效益。6.加强安全建设管理监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理等。12.3保障措施1.加强组织和领导项目县政府高度重视xxxx文化旅游建设项目建设工作，将建立相应的领导机构，按照统一部署，督导项目单位认真做好项目的各项组织和领导工作。2.加强人员管理有负责质量安全检验、环境卫生、设施设备检修、治安管理、108、信息宣传、消防安全管理等方面的服务人员，保证从业人员具备劳动和保障部门及有关部门要求的从业资格。安排食品卫生检验和卫生防疫专业技术人员，定期检查景区服务人员的健康状况，检查经营食堂熟食品的人员是否持有当地主管部门颁发的健康证明。推行培训上岗制度，对市场从业人员进行卫生管理和旅游安全方面知识的宣传和培训。第十三章 工程招标方案13.1编制依据1.中华人民共和国招标投标法；2.#省国家投资工程建设项目招标投标条例；3.#省人民政府关于严格规范国家投资工程建设项目招标投标工作的意见（川府发200714号）；4.#省国家投资项目招标投标违纪违法行为纪律处分暂行规定（川纪发200425号）；5.工程建设109、项目施工招标投标办法；6.工程建设项目勘察设计招标投标办法；7.工程建设项目招标范围和规模标准规定；8.工程建设项目货物招标投标办法。13.2投标人资格要求具有独立企业法人资格；具有建设行政主管部门颁发的房屋建筑工程施工总承包叁级及以上资质；具备有效施工安全生产许可证；2008年以来完成2个且至少1个#省内类似工程业绩（提供中标通知书、施工合同及竣工验收报告）；并在人员、设备、资金等方面具有相应的施工能力。13.3招标方案13.3.1招标范围根据根据国家发展计划委员会建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定和项目具体情况，该项目采用全部招标。13.3.2招标组织方式该项目采用110、委托招标组织形式，由项目业主通过比选等竞争方式确定招标代理机构，代理机构应具备相应的资质和实施能力。13.3.3招标内容按照国家发展计划委员会第3号令工程建设项目招标范围和标准规定和中华人民共和国招标投标法，项目招标内容包括：工程设计及监理，土建工程，设施、设备采购及安装工程。13.3.4招标方式项目采用公开招标方式，并在指定媒体发布招标公告。项目招标方案见表13-1。表13-1 项目招标方案招标内容招标范围招标方式招标组织形式工程设计全部公开招标委托招标工程监理全部公开招标委托招标土建工程施工全部公开招标委托招标设施、设备采购及安装全部公开招标委托招标13.4招投标程序招标事项核准。发改委核111、准招标范围、招标方式、招标组织形式等。招标应具备的条件：立项批复、建设项目报建（报告项目评估、建设用地和规划许可证等手续办理工作结束）和资金基本落实。由于项目在可行性研究报告审批或项目核准前先行开展招标活动，应按照”川府发200714号文件规“，经项目审批部门审核后报同级人民政府批准。比选代理机构。发布比选公告或比选报名邀请函、购买比选文件、编制代理申请书：在#日报网站；邀请比选3个工作日。邀请比选机选两家评比。抽专家评审或机选后比选人直接评比（可考察，可书面评比，也可综合）：在#省政务中心等；1个工作日。签合同：约定地；2个工作日后。合同备案：签订后5个工作日内。在招标文件开始发出之日起5个112、工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。开标时由评标委员会主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审的投标报价合理，排名最低。评标将严格按照评标委员会和评标方法暂行规定（国家发展计划委员会等七部委令2001第12号）进行。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中113、标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。项目业主应在事后（项目审批、签订承包合同、承包合同履行）15日内将项目招投标情况通过网络报当地发展改革委和监察局备案，并由#日报网站将主要内容按规定的格式向社会公开。13.4招投标监督实行建造师、项目总监、主要技术负责人压证施工制度。项目业主须在中标人提供投标文件承诺的上述人员的执业资格证书原件后才能签订合同，至合同标的的主体工程完工后才能退还。招标代理机构必须将本条内容载入招标文件。未经行政主管部门批准，项目业主不114、得同意中标人变更项目经理、项目总监和主要技术负责人。严格执行设计变更管理的有关规定，履行报批手续。突破原工程可行性研究范围的重大设计变更，必须报原项目审批部门审批。严格增加工程量的管理。增加工程量必须经施工单位申报、监理签字、业主认可、概算批准部门会同行政主管部门评审的程序办理。增加工程量及价款应在项目实施地建设工程交易场所公示。项目业主的建设资金只能拨付中标人在项目实施地银行开设、留有投标文件承诺的项目经理印鉴的企业法人账户。项目业主在履行合同时，应按照合同约定的单价和价格作价进行支付。除不可抗力外，合同单价不予调整。除招标文件明确约定原材料调价事项外，原材料价格波动等市场风险不属于不可抗力115、，风险和收益由承包人自行承担。审计机关在审计国家投资工程建设项目过程中发现的招投标违法违规问题应及时移送有关部门处理；对审减数额较大（审减率达20%以上）、疑点较多的项目，应作为嫌疑案件及时移送监察或司法机关核查处理。第十四章 消防与安全卫生14.1消防项目严格按照建筑设计防火规范（GBJ16-87）等规范要求设计。该景区建筑物按三级防火等级标准，景区内各类建筑物之间防火间距均大于14米，满足规范要求。总平面布置时留足消防通道，道路宽度均大于4米，系统完整，环行贯通，满足消防要求。建筑物内设消火栓，并在重要场所配备化学干粉灭火器。14.2安全卫生14.2.1景区安全重视景区内的安全工作，建立房116、屋、设备、消防交通等安全防护和检查制度，实行由项目管理单位总经理负总责的安全管理制度，各项安全防范措施落实到岗，责任到人。景区有应对突发事件的应急预案，确保游客安全。14.2.2景区卫生该项目主体场馆的卫生防疫措施为：1.打扫迎宾服务台卫生：擦拭台面镜面，整理抽屉、票箱，清理服务台内地面及垃圾箱。2.打扫更衣室：营业前冲洗地面，营业中发现卫生情况不良随时擦洗，清理垃圾桶。3.打扫场管周围场地卫生：地面防滑砖每天先用清洁剂刷洗，然后用清水冲洗；营业中随时擦洗，垃圾桶及地面要经常清理。4.打扫卫生间卫生：冲洗地面，刷洗马桶和小便池，刷洗洗手池，并对马桶、小便池、洗手池进行消毒；擦拭镜子。5.打扫墙117、壁卫生：、擦拭窗台、通风罩，擦洗池壁。此外，项目景区还为游人提供餐饮服务，这方面的卫生措施为：1.认真学习贯彻执行食品卫生法，加强食品卫生管理工作，强化管理措施。2.各就餐场所应做好相应的通风、防腐、防尘、放蝇、防鼠和其他有害昆虫的措施。3.每位员工必须遵循公共场所卫生管理条例注意个人卫生和形象。4、.作好各就餐场所内外清洁卫生，并对各就餐场所用的碗筷、锅盆等餐具每次使用时做到一洗二清、三消毒。确保每位游客的利益不受损害。5.对采购回的食物确保它的新鲜度，对过期变质食物严禁再加工食用，否则造成的人生安全和经济损失由餐厅负责人负责。6.餐厅与厨房的一切用具及环境，均须保持清洁卫生。7.做好安全工118、作，杜绝意外事故发生，经常督促、检查，做好防盗工作。8.餐厅员工都应尽量做到节约用水、电、气，爱护公物，无故损害各类设备、餐具者，照价赔偿。9.炊事人员做好个人卫生，定期进行健康检查，传染病人严禁做饮食工作。第十五章 社会效益分析与结论15.1社会效益分析本项目建设地xx，在#省xx县境内，离成都市约65公里。据三国志、后汉书、华阳国志等重要历史资料记载，xxxx是汉末张道陵创立道教的发源地。又据1986年12月出版的由文化部文物局主编的中国名胜词典载：“xx又称xx，在#xx县城北15公里处。属岷山山脉，海拔1000米，山势雄伟、林木繁茂，双涧环抱，形如展翅欲飞的立鹤。这里是东汉张道陵创立道119、教的发源地，也是著名风景旅游区和避暑胜地”自东汉张道陵在此创立道教以来，道教中有名望者，都先后来此修炼，如五代的杜光庭、北宋的陈希吏、明代的张三丰等。原建有上清、天师、紫阳、迎仙、文昌、三官等上百间殿宇，并兼有亭、台、楼、阁，拥有“雕梁画栋、玉宫蓬宇”的辉煌气势，且园林花木品种繁多，四时不谢，蔚为壮观。 项目以中国道教发源地为切入点，着力打造具有养生功能的道教发源地旅游综合圣地。随着xx县xxxx旅游产业综合开发深入，将会使中国道教历史文化遗产得到更好的保护，为社会提供更多的就业岗位，优化xx县发展环境，带动相关产业的发展，促进和谐xx县更加繁荣昌盛。此外，该项目每年直接增加xx县财政收入20120、58.89万元，并间接带动交通，住宿等第三产业发展，还发展农林等产业，使自然生态与人文景观协调融合。该项目符合相关贷款政策、条件和对象，对带动当地经济发展有极大作用。15.2结论通过对该项目的建设必要性、建设条件、建设方案、投资规模及社会效益等方面详细的比较分析和论证，得出如下结论：1.该项目符合旅游业发展要求，项目建成后将极大地促进xx县旅游行业发展水平，解决人民群众日益提高的物质文化需求的问题，因此，项目的实施是必要的。2.项目选址恰当，人口集中，交通方便。项目在xx道教发源地的基础上实施，综合建设单位多年成功经营的经验，项目在建设上是可行的。3.项目建设方案规划合理、科学，符合国家相关规范要求；投资估算准确，能够控制项目投资；项目融资方案合理可行；建成之后，项目单位年均实接待游客110万人，年均营业收入17900.21万元，利税6630.54万元（其中净利润4281.41万元，税金2349.13万元），有力地促进地方经济发展。4.该项目在采取有效的环保防治措施后，可将项目环境影响降低到可接受水平，各种污染物可达标排放，项目运营不会改变项目区域现有环境功能。该项目建设环境评价可行。总之，该项目具有很好的社会与经济效益，对于项目区旅游业的发展有着重要的意义。