1、景区五星级会议休闲度假房地产项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月景区五星级会议休闲度假房地产项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月137可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1. 总 论191.1 项目基本情况191.1.3 建设地点191.1.5 项目的市场定位201.1.6 建设规模与内容2012、.1.7 投资估算与资金来源221.1.8 建设时间221.1.9 编制依据221、国务院关于加快发展服务业的若干意见2211、F县MQ镇总体规划2213、国家及H省关于风景区规划的相关法规和规范221.1.10 研究范围221.1.11 研究结论231.2 项目单位概况24各酒店基本情况统计表272、C州花园山庄（四星级）283、JJxxx国际大酒店（五星级）284、NBxxx大酒店（五星级）295、M山休闲会馆（三星级）296、C州LTFH山庄（四星级）307、DLxxx大酒店（五星级）30（二）房地产业32各房地产基本情况统计321.3 主要经济技术指标332. 项目背景及必要性352.3、1 项目背景352.1.1 XX市概况352.1.3 项目政策环境382.2 建设的必要性42一、促进旅游向高层次和深层次发展的必要42二、打破xxx旅游淡季冷清局面的必要43三、适应现代旅游发展的必要43四、实施旅游发展规划的必要44五、提升xxx旅游的必要44六、农民就业的必要44七、扮靓北大门的必要45八、经济发展与社会和谐的必要453. 市场分析463.1 概述463.2 旅游业发展总体环境47（一）宏观环境47（二）产业环境48（三）重大机遇48（四）旅游市场发展趋势49（五）XX市旅游发展目标503.3 酒店业分析513.3.1酒店业概况513.3.2 我国酒店业发展趋势523.34、.3 XX市酒店业现状543.4 旅游特征及资源分析553.4.1 宗教文化旅游特征分析553.5 xxx风景区旅游调查分析603.5.1 客流量预测603.5.5 市场总量分析633.6 综合分析643.6.1 项目的市场定位643.6.2 该项目的天然优越性653.6.3 酒店式公寓674. 项目建设规模与内容684.1 建设规模684.2 建设内容684.1 项目主要建设内容及总平面技术经济指标表685. 项目选址及建设条件695.1 场址选择及场址条件695.2 建设条件695.2.4 地震725.2.5 建筑材料725.2.6 公共设施条件726. 项目规划设计736.1 规划设计概5、述736.1.1 总体思想736.1.2 总体构思736.1.3 规划条件746.1.4 规划设计考虑746.1.5 国内外休闲景区的发展趋势756.1.6 项目规划设计方法766.1.7 项目定位与发展目标786.1.8 发展潜力与前景展望796.2 总体规划设计806.2.1 设计原则806.2.3 总平面设计816.2.4 交通组织821、道路及交通组织822、出入口823、停车836.2.5 景观设计836.3 建筑设计846.3.1 单体设计84（一）设计构思84（二）房型特点84（三）立面造型风格856.3.3 建筑装修856.3.4 无障碍设计866.4 结构设计866.4.1 6、设计依据86（一）自然条件86（二）主要采用的设计规范和标准866.4.2 结构设计86（一）楼面活载标准值86（二）基础形式87（三）结构选型87（四）伸缩缝、沉降缝的设置87（五）材料876.5 给排水设计876.5.1 设计依据87（2) 建筑设计防火规范（GB50016-2006）886.5.2 设计范围886.5.3 给水88（一）水源及用水量88（二）给水系统89（三）中水系统89（四）用水计量896.5.4 排水89（一）污、废水89（二）雨水896.5.5 热水系统906.5.6 消防906.5.7 材料选用906.5.8 节能措施906.5.9 给排水环保设计906.5.107、 防洪措施916.6 电气设计916.6.1 设计依据911、国家有关建筑电气设计规范及规程912、建设单位设计任务委托书中有关要求916.6.2 设计范围916.6.3 变、配电系统927、计量：938、主要设备选型：939、居室配电：9310、导线选择及敷设方式：946.6.4 照明系统94（一）主要场所的照度如下94（二）光源946.6.5 防雷接地系统95（一）防雷保护95（二）接地安全956.6.6 火灾报警及消防联动系统96（一）设计依据96（二）设计范围96（三）火灾自动报警系统96（四）消防联动系统96（五）火灾紧急广播97（六）火警电话97（七）探测器配置98（八）供电及接地8、98（九）线路敷设方式986.6.7 漏电电气火灾监控系统986.7 弱电设计996.7.1 设计范围996.7.2 依据的标准及规范如下99（7) 其他相关标准和规范996.7.3 系统设计99（一）电话系统991、居住区的电信指标见表6-3。99（二）有线电视系统100(4) 提供基于本网络的其他服务。1016、所有室内有线电视系统管线均采用穿管暗敷。101（三）宽带接入网系统101（四）闭路电视保安监控系统101（五）周界报警系统102（七）可视对讲系统1027、密话功能：系统应确保通信通道安全、保密。103（八）公共广播及消防紧急广播系统1046.8 暖通设计1041、室外设计计算参数9、1052、室内设计标准（见表6-4）1053、空调冷热负荷1054、空调冷热源106（1）酒店部分106（2）排屋部分1065、空调水系统1066、空调风系统1067、大楼通风系统106（3）宴会厅、商业设置机械排风系统，改善室内空气环境。1068、其它1077、冷热水系统的输送能效比ER小于0.00433107（八）大楼防火排烟系统107（九）环保和节能107（十）其它1074、空调风管保温材料采用离心玻璃棉。1076.9 消防专篇1076.9.1 编制依据1076.9.2 建筑消防1086.9.3 给排水消防1086.9.4 电气消防专篇1107、火灾报警系统电源由双回路消防电源供电，末端10、自动切换。111（五）本工程设置电气漏电监控系统111（六）线路敷设1116.9.5 暖通消防112（一）设计依据112（1) 建筑设计防火规范GB50016-2006112（3) 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003112（二）具体措施1125、其他1137. 环境保护1147.1 编制依据及标准114（4）室内空气质量标准（GB/T18883-2002）1147.2 环境影响分析及污染防治措施114（一）施工期1141、水污染源1142、防治措施115（二）运营期1151、水污染源1152、防治措施115（一）施工期116（二）运营期117（一）规划建设生态保护118（二）项11、目运营期生态保护119（1）制定详细的旅游度假区的环境管理计划。1198. 节能设计1208.1 设计原则与目标1208.2 用能标准和节能规范120（3）公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)120（11）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）1218.3 能源消费分析1218.4 节能措施122建筑节能措施122（一）建筑物的围护系统设计122（二）总图设计1231、减少冷热负荷1252、提高冷源效率1263、利用自然冷热源1274、减少水泵电耗1275、减少风机电耗1296、改善空调系统控制1308.3.7 计算机辅助设计1308.3.8 太阳能利用1308.3.9 用能12、管理1318.3.10 节能宣传和培训1319. 劳动安全卫生防疫1339.1 标准及依据13312建筑给排水设计规范（GBJ15-1988）1339.2 职业危害因素分析1339.3 安全技术措施1343、按照建设规划完善必要的消防系统及措施。1345、其他主要防护措施：1349.4 卫生防疫措施1358、通过大面积绿化、立体绿化，改善环境空气质量和声环境质量。1359.5 预期效果及评价13610. 项目组织管理13710.1 项目建设期管理13710.1.3 工程勘察设计138拟申请核准招标内容一览表13910.2 项目运营管理13910.2.1 公司组织机构14010.2.2 项目劳动13、定员14110.3 项目进度计划14210.3.1 建设工期14210.3.2 总进度安排14211. 投资估算与资金筹措14511.1 投资估算1457.1.3 投资估算1451、编制依据1452、编制说明146（1）建筑工程及安装工程146（2）配套工程146（3）休闲娱乐及餐饮设备费147（4）建设单位管理费147（5）项目前期工作咨询费148（6）勘察设计费148（7）招标代理费148（8）工程监理费148（9）土地费用148（10）场地平整费用149（11）临时费用149（12）开发期间税费149（13）销售费用150（14）员工培训费151（15）办公及生活家具购置费151（16）14、客房生活用品、用具费151（17）项目联合试运转费151（18）基本预备费用151（19）建设期利息151（20）项目需流动资金500万元。151（二）总投资估算15111.2 资金筹措15311.3 资金投入预测与资金运用154（一）资金投入预测154（二）资金使用计划15412. 财务评价15612.1 财务评价依据15612.2 项目建设期、经营期、计算期15612.3 成本和费用估算15612.3.1 估算说明156总成本费用15712.4 营业收入及税金预测15812.4.1 营业收入预测1581、客房经营收入1582、餐饮服务营业收入1583、休闲娱乐服务收入1594、会议服务收入15、1595、商品（消费品）销售收入159（二）房产销售收入15912.4.2 税费计算15912.5 利润估算16012.6 财务盈利能力分析160（一）主要计算报表160（二）主要财务评价指标161（4）财务净现值（Ic=8%）：161（5）投资回收期(含建设期)16112.7 清偿能力分析16112.8 不确定性分析1621、盈亏平衡分析1622、敏感性分析16212.9 财务评价结论16213. 结论与建议16413.1 结论16413.2 建议165表B7 总成本费用估算表（1）136表B7 总成本费用估算表（2）136表B7基3 固定资产折旧估算表（1）136表B7基3 固定资产折旧估16、算表（2）136表B7基4 无形资产和其他资产摊销估算估算表（1）136表B7基4 无形资产和其他资产摊销估算估算表（2）136表B7基5 工资及福利费估算表（1）136表B7基5 工资及福利费估算表（2）136表B6 营业收入、销售税金及附加和增值税估算表（1）136表B6 营业收入、销售税金及附加和增值税估算表（2）136表B12 利润及利润分配表（1）136表B12 利润及利润分配表（2）136B14 资产负债表（1）136表B9 项目投资现金流量表（1）136表B9 项目投资现金流量表（2）136表B10 项目资本金现金流量表（1）136表B10 项目资本金现金流量表（2）136表B117、1 财务计划现金流量表（1）136表B11 财务计划现金流量表（2）1361. 总 论1.1 项目基本情况 项目名称XX集团会议休闲度假项目 建设单位XX市xxx房地产开发有限公司1.1.3 建设地点XX市F县MQ镇GY村HL祠地块 建设背景xxx是XX市旅游的龙头，是XX市实施“旅游兴市”战略的中心。省委省政府制定了“*”旅游发展纲要，提出要把“*”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。市委市政府提出以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为带动，生态度假休闲为主体，把xxx建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。xxx风景名胜区总体规划(修订)发展目标提出：18、建设世界级旅游胜地和国际性佛教道场，形成xxx佛教文化特色和自然生态特色。要积极依托国家自然与文化遗产，建设一批精品工程，进一步打造xxx作为佛教名山、生态名山、文化名山的品牌形象，提升xxx的知名度和美誉度。完成门票经济向综合经济转变；单一观光型向休闲度假型转变；游客数量型向质量效益型转变；旅游景区向旅游城市转变。建成世界先进、国内一流的集行政管理、旅游服务、佛教文化展示、生态休闲度假为一体的综合型旅游服务区。为发展xxx休闲度假旅游，改变xxx休闲度假设施风格雷同、功能比较单一的现状，突出xxx佛教文化特色和自然生态特色，打破xxx旅游淡季的冷清局面，提高xxx风旅游接待能力，满足不同类型19、客户群的需要，XX市xxx房地产开发有限公司结合xxx风景名胜区总体规划，在市场需求预测和市场供应调查的基础上，拟依托经济动脉乌西xxx公路，投资兴建“xxxxxx” 一个围绕幽谷清泉和佛教居住理念，以“静，隐，居”为主线，将多种居住体验紧密结合的，不同于传统”奢华“概念的度假区。1.1.5 项目的市场定位“xxxxxx”建设项目是融休闲、静养、娱乐、会议、温泉、商务、度假和物业为一体，突出休闲度假、修心养生、商务会议接待及物业管理，成为xxx景区一流的五星级会议休闲度假区。本项目作为F县和xxx景区独具特色的项目，正迎合日益增长的消费需求，将填补部分市场空白。依托xxx集团成熟的酒店管理模式20、，一流的成本控制、创新的市场运作，本项目将极具竞争力。1.1.6 建设规模与内容项目总用地面积68618.6平方米（102.93亩），规划总建筑面积60644.53平方米，其中地上建筑面积36124.21平方米，地下建筑面积24520.32平方米。拟建地上建筑包括：五星级酒店主楼1座、酒店会所1座、金顶会堂1座、生态主题餐厅1座、古民居1座，酒店汤屋8幢、排屋62幢、门卫及污水处理泵房1座。拟建地下建筑包括：酒店公共区域地下室和排屋公共区域地下室。表1-1 主要建设内容及规模一览表序号单体建筑名称工程内容及规模（按折算前）一、地上建筑1酒店主楼（1座）建筑面积15804.34m2；层数6层2酒21、店会所（1座）建筑面积782.24m2；层数2层3酒店汤屋（8幢）总建筑面积1051.04m2；层数1层4金顶会堂（1座）建筑面积300m2；层数1层5生态主题餐厅（1座）建筑面积3000m2；层数4层6古民居（1座）建筑面积250m2；层数1层7A户型排屋（6幢）总建筑面积1492.62m2；层数2层8B户型排屋（6幢）总建筑面积1686.6m2；层数2层9C1、C3户型排屋（16幢）总建筑面积3342.72m2；层数3层10C2、C4户型排屋（8幢）总建筑面积1385.44m2；层数3层11D1户型排屋（1幢）建筑面积237.11m2；层数2层12D2户型排屋（1幢）建筑面积267.36m22、2；层数2层13D3户型排屋（1幢）建筑面积255.04m2；层数2层14D4户型排屋（1幢）建筑面积286.82m2；层数2层15D5户型排屋（1幢）建筑面积290.21m2；层数2层16E1、E2、E5、E6户型排屋（4幢）总建筑面积1114.28m2；层数2层17E3、E4户型排屋（2幢）总建筑面积568.58m2；层数2层18E7户型排屋（1幢）建筑面积280.56m2；层数2层19E8户型排屋（1幢）建筑面积206.69m2；层数2层20F1户型排屋（3幢）总建筑面积644.91m2；层数2层21F2户型排屋（5幢）总建筑面积1017.75m2；层数2层22F3户型排屋（2幢）总建筑23、面积435.82m2；层数2层23G户型排屋（2幢）总建筑面积511.74m2；层数2层24H户型排屋（1幢）建筑面积696.73m2；层数3层25地下室出地面疏散楼梯建筑面积155.6m226门卫及污水处理泵房建筑面积60m2；层数1层合计总建筑面积36124.21m2二地下建筑1酒店区域地下室建筑面积8876m22排屋区域地下室建筑面积15644.32m2合计总建筑面积24520.32m21.1.7 投资估算与资金来源本项目总投资3.5亿元，资金来源计划为：企业自筹1.7亿元；申请银行贷款1.8亿元。1.1.8 建设时间本项目建设工期从招投标之日算起，拟在二年内完成。1.1.9 编制依据124、国务院关于加快发展服务业的若干意见2、H省人民政府关于印发进步支持服务业加快发展若干政策的通知3、国务院关于加快发展旅游业的意见4、H省鼓励旅游产业发展政策5、H省“十二五”服务业发展规划6、中共H省委、省政府x发200014号文件（关于要求加快“*”旅游经济发展的若干意见）7、XX市国民经济和社会发展十二五规划8、XX市旅游总体规划9、XX市旅游业发展十二五规划10、xxx风景名胜区总体规划(修订)11、F县MQ镇总体规划12、xxx风景区柯村基地中心区详细规划13、国家及H省关于风景区规划的相关法规和规范14、xxx管委会经发处统计科、xxx门票管理所资料1.1.10 研究范围我们受建设25、单位委托，对工程项目建设背景及必要性、建设条件、市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。1.1.11 研究结论1、该项目政策环境好。旅游业是国民经济战略性支柱产业，休闲度假旅游是旅游业的重要组成部分，酒店是休闲度假旅游的重要基础设施。为推进经济结构调整，加快转变经济增长方式，国家政策鼓励大力发展旅游，鼓励积极发展休闲度假旅游，鼓励提高旅游服务水平。2、该项目行业准入性好。本项目的建设符合xxx风景名胜区总体规划、MQ镇总体规划和XX市政府关于加强xxx风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312号）规定和规划要求。326、项目选址符合建设要求。本项目选址于紧邻省道“乌西xxx“公路北侧，距离xxx山门约7公里。该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。4、项目市场前景好。该项目以xxx大旅游为依托，以生态休闲度假为主体，以特色产品为经营，具有很强的吸引力和竞争力，同时也符合今后旅游发展的趋势。项目整体规划设计具有高品位、高水平，贯彻了科学的发展观和可持续发展的理念，这将使“xxxxxx”五星旅游级度假区成为xxx乃至XX市的旅游接待、休闲度假的标帜。5、项目的产品方案、工程方案、环境保护方案和节能方案可行，总体规划合理，投资规模适中。根据项目的建设内容和规模，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入27、。6、财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益，并可实现可持续发展。7、项目不仅具有良好的经济效益，更为重要的是对地方整体经济发展和产业结构调整具有较强的带动效益。1.2 项目单位概况XX市xxx房地产开发有限公司隶属xxx集团股份有限公司，该集团公司集旅业、房地产、石油化工三大产业于一体，拥有下属分、子公司及合作、合资公司共20多家，2011年12月末合并总资产43.75亿元，净资产11.23亿元。集团自1999年组建以来，先后荣获“中国驰名商标”、“中国最佳本土酒店管理集团”“全国民营企业500强”、“中国诚信经营28、企业”、“中国企业文化建设百佳企业”、“中国公益事业十大先锋企业”等称号。多年来，企业资信等级均为级。xxx恪守“提高生活品质，创造社会价值”的企业使命，致力于创造优质的产品、优良的服务和优秀的文化，构建具有xxx特色的发展思路和管理模式，打造“活力xxx、实力xxx、魅力xxx”。持股81%xxxx控股有限公司总资产：414,400万元净资产：119,321万元注册资本：6,000万元经营净现金流量：13,723万元xxxx股份有限公司总资产：387,088万元净资产：123,578万元营业收入：95,851万元净利润：9,093万元xxxx商业经营管理有限公司总资产：31,003万元净资产29、：7,915万元营业收入：126,304万元净利润：1,311万元酒店业务1997年创业，目前拥有高端连锁酒店在经营8家，在建4家房产开发业务2000年开始介入，目前在开发有大连500亩、九江300亩项目商业贸易业务1987年创业，截止1997年有7家连锁加油站，1998年开始转型为石油系列、化工产品贸易持股90%集团业务架构及2010年财务概况一、简要发展历史1987年：C州第一家股份制加油站-汛桥加油站创立。1998年：N市xxx国际大酒店开业。1999年：Z省xxx集团正式组建，开始集团化发展道路。2001年3月：H省K市xxx房地产有限公司成立，开发占地500亩的大型现代生态智能小区世30、纪新都城市花园。标志着集团房地产挺进中西部，开始规模化发展。2002年3月：C州花园山庄有限公司成立，标志着集团开始输出管理，输出品牌。2003年：xxxxx集团有限公司变更为xxx集团有限公司，升格为无行政区域集团公司。2005年7月：集团第一家，同时也是J省第一家五星级酒店xxxxx国际大酒店开始营业。2005年：集团被Z省委宣传部、省工商局等联合评为“诚信企业”。2007年1月：NBxxx大酒店（五星）正式开始对外营业。 2007年4月：K、DL、BT、C州等地多个高星级酒店和房产项目开始启动。2008年：M山休闲会馆正式开张营业。2009年11月：C州LTFH山庄（四星）正式对外营业，31、这是C州片区第三家四星级酒店。2010年：xxx集团有限公司更名为xxx集团股份有限公司。2010年2月：DLxxx大酒店（五星）对外营业。2010年9月：集团成功拍得Hxxx项目土地使用权，标志着xxx从做单一城市酒店向旅游度假酒店迈进一步。2010年11月：K首家五星级酒店Kxxx豪廷大酒店对外营业。2011年3月：集团总部搬迁到xxxx商务区。2011年8月：成功拍得A市长宁区酒店用地26亩，计划于2012年开始筹建xxx旗舰酒店，标志着集团开始由二三线城市向一线城市发展。二、主要产业xxx实施积极的产业拓展思路，以高星级酒店投资经营管理、房地产开发、商贸业经营三大产业和谐发展，按照国际32、化的视野和标准，同时不断完善管理机制，积极培育核心竞争力，实施品牌扩张、人才强企、多元发展、连锁经营、资本运作等一系列战略，充分发挥规模化发展、连锁化经营的优势，实现xxx事业可持续发展。xxx产业链如下图：主要业务单位如下图：（略）三大产业的财务战略协同关系图：三、主要业务单元（一）酒店旅业xxx酒店业为中国xxx集团的主导产业，拥有近20年的酒店投资、经营管理经验，在Z省、J、辽宁、H等地区拥有十多家国际性四、五星级酒店，其中JJxxx国际大酒店、DLxxx大酒店等多家酒店已成为当地酒店业的标杆。xxx酒店业自创始开始就以国际水准搭建平台，不断提高管理水平，坚持“文化经营酒店，人本塑造品牌33、”的理念，持续创新服务，营造高品质的酒店文化环境，建立了独特的市场化、专业化、制度化、人本化的经营管理模式。自1999年以来，xxx酒店先后获得“中国最佳本土酒店管理集团”、“绿色饭店”、“公众形象优秀酒店”、“Z省优秀旅游饭店”、 “全国青年文明号”、“中国酒店50强”等荣誉称号，是美国饭店协会会员。各酒店基本情况统计表（略）1、xxx国际大酒店（四星级）是目前C州地区规模最大、档次最高、功能最全的酒店，四星级酒店之一。酒店占地33亩，总建筑面积2万平方米，拥有235间风格迥异的各档客房和功能齐全的配套设施，是一家集住宿、餐饮、会议、娱乐、休闲、度假于一体的多功能商务型酒店。xxx国际大酒店34、按国际专业酒店规范进行操作与管理，坚持诚信为本、顾客至上的理念，注重创新服务，通过持续的、系列化的服务主体活动，强化员工服务意识，实行精细化管理，树立了优质服务市场形象，训练有素的专业服务,让顾客享受到既有国际标准又有东方情感的全新感受。酒店开业10年以来,经济效益和社会效益都取得显著成就，酒店客房出租率、利润率、营业额稳居全市第一，在C州同行业中保持优势地位，荣获了Z省首批“绿色饭店”、“公众形象优秀酒店”、“消费者信得过单位”等荣誉称号，通过了ISO9001;2000版国际质量标准体系认证。2、C州花园山庄（四星级）山庄地处C州经济开发区康平路赤龙山脚，设计新颖独特，极具现代风格，是一家按35、国际四星级标准建设及管理的多功能商务型酒店。具有欧陆后现代派风格的建筑装饰，新颖豪华的空间设计，独具文化品位的空间装饰，营造了一种现代却又有文化品位的氛围。2003年底，通过四星正式评定，也是C州第一家加入国际金钥匙酒店组织的酒店。山庄为宾客提供个性化、亲近化、精细化的服务，以“满意惊喜”为服务理念，创立了良好的服务品牌。3、JJxxx国际大酒店（五星级）是由中国xxx集团全资兴建并主持管理的J省首家五星级大酒店。酒店位于地处风景如画的南湖之滨，于2005年7月份正式试业迎宾， 服务项目包括多种风格，空间宽敞、色调柔和，并能欣赏美丽南湖，感受JJ魅力的 421间（套）客房；提供美味新派粤菜、J36、J特色地方菜肴的聚仕轩中餐厅，卓然品味的西餐厅，尽显运动时尚主题的阳光酒廊；东方天堂夜总会（KTV和酒吧）、东方帝湖桑拿、商务中心、美容美发中心、精品店、桌球室、棋牌室、健身房、网球场、篮球场及各式会议室（配备同声传译系统）等服务设施一应俱全。4、NBxxx大酒店（五星级）是xxx集团投资并负责经营管理设计建造的现代化五星级旅游饭店。酒店位于NB市江北区江北大道99号，占地面积约35亩，建筑面积约37000平方米。酒店采用独特的欧式建筑风格，纵身约270米，外观气势恢宏，内部设施完备，装潢典雅时尚，周边环境幽雅，风景秀丽。酒店现有包括总统套房、豪华套房和行政套房等豪华客房287间。所有客房均设37、有温度、音响、灯光调节器、迷你酒吧、10M高速互联网接口等。另配有超平、等离子、液晶等多种款式的电视，供客人选择。并且酒店可提供包括境内外的几十套电视节目，电影自动点播系统VOD更让丰富的影视服务锦上添花。酒店有7个大小不一的会议室，可举办多达500人的宴会，另有功能齐全、先进的现代化多媒体会议室，以及可容纳几人至几百人召开不不同类型会议的豪华会议室，可适应各种企业单位及个人的不同需要。酒店一至五楼拥有面积约400多平米的演艺吧及46个豪华KTV包厢，为客人带来高品质的娱乐享受。同时酒店还设有桌球室、棋牌室、乒乓球室、灯光网球场、设施豪华齐备的桑拿美容中心、游泳池、健身房、商场等构成酒店多元化38、的休闲、购物、娱乐场所。5、M山休闲会馆（三星级）M山xxx会馆地处风光迤逦，景色怡人的M山水库脚下，推窗可见明月，出门可闻鸟音，游走可观山景，休息可享宁静，是真正的“上风”、“上水”之地。会馆离N市区仅12公里，距黄岩机场40分钟。会馆共客房68间，提供xxx个性化服务。6、C州LTFH山庄（四星级）四星级酒店，坐落于C州市中心，山庄占地5.66万平方米，建筑面积3.1万平方米，绿化面积2.56万平方米，拥有228间高档客房，33间各色餐饮包厢和可同时容纳1500人用餐的宴会厅几会议室。此外，酒店还提供网球场、KTV、桑拿等休闲项目。7、DLxxx大酒店（五星级）DLxxx大酒店位于世界特色39、魅力城市“浪漫之都”、“轴承之都”DL*市，占地40亩，建筑面积近4万平方米，拥有262间风格迥异的各档客房；30余间各色餐饮包厢和可同时容纳1000多人用餐的宴会厅及会议室。是*市及周边地区最豪华的酒店，体现淋漓尽致的一站式服务，一流的设施设备和典雅时尚在这里交融。豪华典雅的高级房与套房风格迥异、无烟楼层与行政楼层设计独特。热带雨淋沐浴、健康香薰、16小时欢迎茶或饮料、枕头菜单、快捷的互联网宽带以及温馨的私人管家服务可满足客户旅居及商务的需求。酒店同时还配有桑拿、游泳池、健身房等一系列供您娱乐休息的场所，营造舒适、独享、商务、健康、温馨的娱乐环境。DLxxx大酒店提供DL当地特色菜、大小海鲜40、东北菜、粤菜、独具特色的地中海西餐、正宗西式菜肴与自助早餐等中外南北美食。开放式吧台设计最大限度地为客户提供迅捷、个性化服务，成为当地最好、最有特色的餐饮高级场所。DLxxx大酒店拥有不同规格的会议室8个，集宴会和会议功能为一体的xxx厅，可同时容纳500-600多人用餐及会议，均配备最先进的视听设备，开阔、光亮的多功能厅细致、专业的服务和先进设备一应俱全，适合各种政商务聚会及宴会需求。8、*xxx豪廷大酒店（五星级）*xxx大酒店是一座以国际五星级标准建造的大酒店。酒店位于半汤政务新区，集餐饮、娱乐、会议、宾馆等诸多功能为一体。工程总建筑面积约为53000平方米，分两期开发，其中一期工程为41、多层酒店，占地33729平方米，建筑面积32422平方米；二期工程为高层酒店式公寓楼，建筑面积约为20000平方米。2010年11月8日K酒店对外营业，酒店共260间各类客房，还配有中西式餐厅、游泳池、健身房、美容美发、桑拿、足浴等娱乐、休闲设施，为宾客奉献完美xxx热情服务和现代化享受。9、*xxx温泉度假酒店（五星级）项目总建筑面积37915平米，拥有各种类型会议室、多功能厅，可承办各类会议、宴会等，拥有各式客房277间。项目地处庐山南麓西端，周边已形成一定规模的温泉度假村，项目所在地拥有森林、湖泊、溪流、温泉等得天独厚的自然资源，且区域内山地坡度较大，视野良好。该项目预计于2013年对外42、营业。10、“xxxxxx”项目（五星级）项目位于xxx风景区，距县城中心9.5公里，距xxx山门7公里，距xxx中心景区10公里，该项目业态定位为五星级旅游度假区。规划用地面积为68618.6平米，容积率为0.58，规划红线内的地上建筑面积为36124.21平米，其中五星级度假酒店建筑面积为21403.22平米，排屋建筑面积为14720.99平米；地下建筑面积24520.32平米。项目充分利用xxx景区的环境优势、佛教文化和客源市场，预计将于2015年开业。11、xxxxxxx豪廷大酒店（五星级）淮安xxx豪廷大酒店位于涟水县新城区核心地段，是城市休闲娱乐文化中心和政治中心的核心区域。本项目43、是淮安涟水机场最近的一个集住宿、餐饮、娱乐、会议等多功能于一体的五星级酒店。项目总建筑面积38798平米，拥有客房306间。该项目预计将于2012年开业。12、*xxx豪廷大酒店（五星级）*xxx大酒店地块宗地面积17570.9平方米，容积率2，计容积率建筑面积为35142平方米，绿地率30%，此地块东临xx江和城市绿化带，南靠xxx，临近外环高速公路、xx机场和xx综合交通枢纽。根据规划，该项目将建设成为xxx的样板酒店，巍然屹立于东方大都市A市这个繁华之地，将成为一个集会议、娱乐、休闲、度假为一体的多功能高端商务型酒店。它将会最大限度的满足客户的高端需求。（二）房地产业房产是xxx近几年迅44、速发展的重要产业，旗下有BTxxx置业有限公司、DLxxxxx房地产开发有限公司、Kxxx房地产开发有限公司、JJxxx置业有限公司、C州新都置业有限公司等几家核心企业。集团自1993年进入房地产领域以来，先后开发了Z省N国际家园、HK世纪新都住宅和大型商铺、JJxxx国际大酒店及酒店式公寓和大型商铺等逾100万平方米的房产项目。各房地产基本情况统计(略)1.3 主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标汇总表序号指标名称单位指标值备注一经济指标1项目总投资万元35000.031.1其中：建设投资万元32731.531.2流动资金万元500.001.3建设期利息万元1768.52年总成本万45、元5110达产年3年经营收入万元10664达产年4年利润总额万元4794达产年5年上缴税收总额万元1833达产年6投资回收期年6.9税后7财务内部收益率%17.33%税后8财务净现值万元18542税后9资本金利润率%26.73%10盈亏平衡点%34.34%11贷款偿还期年7按设定二技术指标1总用地面积m268618.62总建筑面积m260644.532.1其中：地上建筑m236124.212.2地下建筑m224520.323容积率0.584绿地率%625建筑密度%18.56机动车停车位个2286.1其中：地上736.2地下1552. 项目背景及必要性2.1 项目背景2.1.1 XX市概况XX市46、位于H省西南部，北临*，南接*，是*南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是H省“*”旅游区的重要组成部分。现辖G区、D县、E县、F县和xxx风景区，总面积8272平方公里，总人口160.46万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。XX市是国家生态经济示范区、实施中国21世纪议程全国十六个地方试点之一、“生态H”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、H省园林城市、中国傩文化之乡。XX市是长江经济开发带的重要组成部分，XX市港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。XX市自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红47、茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居H省首位。几年来，XX市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力XX市、活力XX市、魅力XX市、和谐XX市”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数。2010年XX市全年生产总值300.8亿元，比上年增长16.1%。分产业看，全市第一产业增加值45.7亿元，增长4.2%48、；第二产业增加值140.2亿元，增长24.0%，其中，工业增加值103.3亿元，增长25.5%；第三产业增加值114.9亿元，增长14.2%。三次产业比例由上年的16.7：42.5：40.8调整为15.2：46.6：38.2。其中，工业增加值占GDP的比重为34.4%，比上年提高3.7个百分点。 2011年，全市人民在市委、市政府的坚强领导下，坚持以科学发展为主题，以全面转型、加速崛起、兴市富民为主线，积极应对复杂严峻的国内外发展环境，稳定了经济增长，增强了发展后劲，保障和改善了民生，实现了“十二五”的良好开端。全年生产总值372.5亿元，比上年增长13.0%；全年财政总收入56.8亿元，比上49、年增长30.9%；全年粮食比上年增长2.1%，油料产量增长26.1%，棉花产量增长9.0%，茶叶产量增长2.4%，主要肉类产量增长1.1%，禽蛋产量增长7.6%，水产品产量增长3.3%；年末，全市规模以上工业企业个数达288户，全年实现增加值95.0亿元，比上年增长22.9%；在主要工业产品产量中，民用钢质船舶比上年增长285.1%，白酒增长108.3%，铁矿石原矿增长95.5%，水泥增长74.0%，服装增长64.3%，合成氨增长47.2%，精制茶增长43.8%,钢材增长39.9%；全市规模以上工业企业主营业务收入316.6亿元，比上年增长53.2%；利税总额40.1亿元，增长147.2%；全50、年固定资产投资289.8亿元，比上年增长30.4%；全年社会消费品零售总额107.1亿元，比上年增长17.6%；全年进出口总额25753万美元，比上年增长20.6%；全市全年共接待国内外游客2075万人次，实现旅游收入190亿元，分别比上年增长34.3%、37.6%；全年城镇居民人均可支配收入18925元，比上年增长18.3%；全年农村居民人均纯收入6908元，比上年增长18.5%。XX市新的发展规划目标是在“十二五”时期，要将XX市建成中等规模的新兴产业化城市、生态宜居城市、国际旅游目的地城市和长江经济带重要滨江港口城市。 xxx风景区概况xxx位于H省XX市F县境内，面积约100平方公里。51、据记载早在晋代（公元401年）就有了寺庙建筑。开始为道观，到唐代广修佛寺。xxx是我国佛教四大名山之一，诗仙李白曾三上xxx作诗赞美曰：“昔在JJ上，遥望九华峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉”。xxx又是国家AAAAA级风景名胜区，为了加快H省旅游产业的发展，中共H省委、省政府以x发200014号关于要求加快“*”旅游经济发展的若干意见对H省旅游发展方向作了总体规划和实施纲要。XX市政府积极贯彻落实，发出关于加强xxx风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312号）。据此，xxx管委会制订了xxx风景名胜区总体规划、柯村景区总体规划，对整个xxx景区功能进行整合和细分，确定了以柯村为基地，为整个景52、区提供全方位服务、管理的功能，并作为游客旅游观光的接待中心。xxx旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家5A级旅游风景区，地处皖鄂赣三省交界的沿江地带，是长三角经济圈与武汉经济圈交汇点，也是XX市社会、经济发展的优势和潜力所在。近年来，XX市委市政府始终坚持H省委、省政府做出的“加快建设以黄山、xxx为重点的世界级旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放”的决策，努力构筑“大九华、大旅游、大产业”，积极加大“旅游兴市”战略实施力度，加快“旅游强市”建设步伐，把经营xxx、发展xxx、繁荣xxx作为强市发展的重要举措来抓，努力打造国际性佛教道场和世界级旅游胜地这一目标。根据2009年H旅游经53、济运行情况报告：在2009年，xxx接待游客已超越黄山排名第一，累计门票收入全省排名第三。因此，xxx不仅是全省乃至更大区域的一个重要旅游景区，同时也将逐步发展成一个重要的旅游经济积聚区，“秀丽九华、人文九华、繁华九华”将是点亮xxx未来，带动xxx嵌入国际旅游市场竞争的代名词。本项目位于xxx风景区，xxx悠久的佛教文化，奇丽的自然山地景观，宜人的生态气候，便捷的对外交通都为本项目的实施提供了一个良好的环境条件。2.1.3 项目政策环境2.1.2.1 产业政策分析国务院关于加快发展服务业的若干意见指出服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正54、处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。意见提出：要大力优化服务业发展结构，大力发展面向民生的服务55、业，围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等服务业，优化服务消费结构，丰富人民群众精神文化生活。国务院关于加快发展旅游业的意见指出旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。要充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用，要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。意见提出：要推动旅游产品多样化发展，积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设；提高旅游服务水平，促进旅游服务创新；丰富旅56、游文化内涵，旅游餐饮要突出文化特色，旅游经营服务要体现人文特质。本项目为会议休闲度假旅游项目，目标是通过创新，丰富休闲度假产品，突出xxx旅游的文化内涵和地方特色，提高旅游服务水平，提升发展质量，促进XX市旅游业的加快发展，受国家产业政策支持。 发展规划分析H省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出：要全面贯彻落实扩大内需方针，实现经济又好又快发展；积极扩大有效投入，打造战略性新兴产业、先进制造业、能源、原材料、优质农产品生产加工、文化、旅游、现代物流八大产业；积极发展生活性服务业，打造皖南国际文化旅游示范区、合肥经济圈旅游区、大别山旅游区、皖北旅游区和皖西南旅游区，构建徽文化、皖江城市、57、淮河风情、皖北历史文化四大旅游带。皖江城市带的XX市，打造成重要的新材料、新型化工基地和世界级旅游目的地。促进皖南皖西地区加快发展，着力建设皖南国际旅游文化示范区。充分挖掘皖南旅游的徽文化、佛文化、道文化内涵，进一步扩大以“*”为核心的旅游资源开发开放，广泛吸引国内外资本参与建设。完善旅游产业链，做大关联产业，促进生态农业、生态工业和现代服务业大发展。H省十二五服务业发展规划要求提高服务业比重和水平，十二五末实现服务业增加值翻一番以上，服务业增加值比重提高到40%左右。规划将旅游业作为“十二五”服务业发展重点之一，提出：打造皖南国际旅游文化示范区，构建世界级旅游目的地。振兴皖江城市带旅游区，建58、设面向长三角、联动武汉城市群，有全国影响力的旅游目的地。积极发展以红色旅游、文化旅游、生态旅游、休闲度假旅游为特色的现代旅游业，进一步加强旅游基础设施建设，把旅游观光与休闲度假、购物娱乐、商务活动结合起来，延伸旅游产业链，开发具有H特色的旅游商品。规划空间布局提出构建“一圈、一带、两区”的空间发展格局，其中皖南、皖西旅游生态区为坚持环境优先，着力构建人与自然和谐相处的旅游生态区域。重点发展旅游、住宿餐饮、文化体验、休闲度假、健康等服务业，不断增强旅游综合服务能力。加快皖南国际旅游文化示范区建设，充分挖掘皖南徽文化、佛文化、道文化资源，推进以“*”为核心的旅游资源开发，建设世界级旅游观光和休闲度59、假胜地。到2015年，黄山、XX市服务业增加值分别达到280亿元、296亿元，年均增长12%、15%。XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要要求“十二五”时期要深入贯彻落实科学发展观，以科学发展为主题，以全面转型、加速崛起、兴市富民为主线，大力实施生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市、文化名市战略，着力推动绿色发展、开放发展、创新发展、和谐发展，加快推进产业低碳化、城市人文化、农村社区化、民生幸福化进程，努力建设经济繁荣、环境优美、社会和谐、生活富裕的国家级生态经济示范区和世界级旅游目的地，为全面建设小康社会奠定坚实基础。规划纲要提出：加快建设国际性旅游文化休闲度假基地，建设世界级旅游60、目的地，做优九华圣境旅游区，大力开发佛教文化、祈福养生、休闲度假等旅游产品，适应旅游消费形式从单一性的观光旅游转向“以放松心情、追求舒适静谧”为特点的休闲度假旅游。大力推进旅游基础设施和旅游服务国际化，积极发展产权酒店、酒店式公寓、养老型酒店、高尔夫景观房产等多种形式的高端休闲度假酒店，推进旅游标准化建设，建立与国际惯例相匹配的基础设施标准、旅游企业经营标准和旅游服务质量标准体系。xxx风景名胜区总体规划(修订)发展目标提出：建设世界级旅游胜地和国际性佛教道场，形成xxx佛教文化特色和自然生态特色。要积极依托国家自然与文化遗产，建设一批精品工程，进一步打造xxx作为佛教名山、生态名山、文化名山61、的品牌形象，提升xxx的知名度和美誉度。完成门票经济向综合经济转变；单一观光型向休闲度假型转变；游客数量型向质量效益型转变；旅游景区向旅游城市转变。建成世界先进、国内一流的集行政管理、旅游服务、佛教文化展示、生态休闲度假为一体的综合型旅游服务区。拟建“xxxxxx”项目位于XX市xxx风景区。从上述规划可以看出，本项目恰逢发展的黄金机遇，项目建设内容与各项规划均十分契合。本项目以“佛文化”为内涵，以“静，隐，居”为特点，以“休闲度假、修心养生”为主题，通过温泉酒店、酒店公寓等高端休闲度假设施的巧妙组合与独特创意设计，将开创九华休闲度假旅游的崭新局面，从而为建设国际性旅游文化休闲度假基地作出贡献62、。综上所述，XX市大力发展旅游，推进旅游兴市，具有全国性和全省性的经济、政治和社会的大背景，在这种大背景下，xxx集团股份有限公司看准了xxx旅游的巨大前景和休闲度假旅游的无限市场，通过竞拍取得了F县MQ镇GY村HL祠地块的开发权，拟投资4.5亿元，建设休闲度假项目“xxxxxx”，扩大公司产业规模。2.2 建设的必要性一、促进旅游向高层次和深层次发展的必要近年来，xxx旅游市场快速发展，从2000年到2011年，11年间年接待游客量从43万人次上升到400.1万人次。但我们从现实发展也看到，目前xxx景区山上山下现有的2家五星级酒店、5家四星级酒店有、9家三星级酒店和4家二星级酒店多为徽派建63、筑风格，设施相对陈旧，功能比较单一，没有考虑与xxx风景区的文化内涵和环境特点相集合，不能满足高端客户群和特性文化群的休闲度假需要。中式风格的酒店重复出现，容易给游客形成审美疲劳。缺乏结合地域的创新，会导致同质化竞争。这就不利于休闲度假旅游的发展，不利于xxx风景名胜区总体规划提出的完成门票经济向综合经济转变，单一观光型向休闲度假型转变，游客数量型向质量效益型转变，旅游景区向旅游城市转变的目标。为了改变xxx休闲度假产业的单一层次，丰富休闲度假产品，促进当地旅游向高层次和深层次发展，xxx集团股份有限公司结合xxx风景名胜区总体规划，在市场需求预测和市场供应调查的基础上，拟依托经济动脉五九公路64、，投资兴建“xxxxxx” 一个围绕幽谷清泉和佛教居住理念，以“静，隐，居”为主线，将多种居住体验紧密结合的，不同于传统”奢华“概念的度假区，是十分必要的。二、打破xxx旅游淡季冷清局面的必要xxx景区淡季与旺季差异显著，从现状来看，xxx景区的主要旅客群体为烧香拜佛的游客，包括香客团（多为两日游）和个体游客。每年农历7月30日地藏菩萨生日前后15天为旅游高峰期，而每年12月到次年三月为淡季，风景区较为冷清。要改变淡季的冷清局面，必须大力发展休闲度假旅游，即xxx风景名胜区总体规划提出的完成门票经济向综合经济转变，单一观光型向休闲度假型转变。xxx集团建设融休闲、静养、娱乐、会议、温泉、商务、65、度假和物业为一体，服务一流的旅游度假项目，丰富xxx旅游产品，可在一定程度上增加旅游淡季消费及收入。三、适应现代旅游发展的必要根据世界旅游权威研究表明：人均GDP超过1000美元，观光旅游人数开始增长；人均GDP超过2000美元，休闲旅游人数急剧膨胀；人均GDP超过3000美元，度假旅游人数大幅提高。2009年，我国人均GDP3678美元（不包括台湾、香港、澳门），已经超过3000美元，休闲度假旅游业将呈现出快速增长趋势。当今发达国家休闲度假旅游业收入，占整个旅游业收入的50%以上，有的甚至超过70%。为适应旅游业消费层次的提升和旅游产业的升级，在xxx风景区建设高端休闲度假设施是适应现代旅游66、业发展的需要。四、实施旅游发展规划的必要省委省政府制定了“*”旅游发展纲要，提出要把“*”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。市委市政府提出旅游兴市、旅游立市、旅游强市目标，以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为龙头，生态度假休闲为主体，把xxx建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。xxx党工委、管委会根据省、市发展战略提出了“二次开发、二次创业”，按照大九华的概念，将MQ镇规划为未来的旅游、度假、休闲、娱乐基地，与xxx主景区连为一体，把xxx真正打造成为“世界级旅游胜地、国际性佛教道场”。本项目在MQ镇GY村建设“xxxxxx”项目是实施xxx旅游发67、展规划的需要。五、提升xxx旅游的必要xxx历史文化源远流长，佛教文化博大精深；自然风光秀丽，生态植被良好；自然环境、人文环境、地理环境优越；气候宜人，空气清新，随着高速公路和铁路的建成通车，从客观上将极大地推进xxx旅游业的发展，同时也将有力地促进xxx旅游设施的建设和提高。根据XX市委、市政府的旅游兴市的发展战略，经过审慎论证和科学设计，“xxxxxx”将建设成为一个建筑设施生态化、个性化，旅游服务人性化的五星级会议休闲度假区。该项目建设将在较大程度上提升xxx旅游，并因此改善XX市对外开放发展窗口的形象。六、农民就业的必要xxx风景区实施旅游服务设施下迁山下工程，柯村景区原居民城镇化，第68、三产业化的发展及产业结构的调整正在进行，已有一大批农民面临再就业的选择，下迁过渡期存在社会稳定隐患，而酒店业、酒店式公寓管理等属于劳动密集型产业，就业快，而且投入少，技术含量不高，风险小。本项目建成后，可以提供几百个就业岗位，不仅能够进一步推动xxx和MQ镇的建设步伐，促进经济发展，能够有效解决就业问题,实现社会稳定，其社会效益显著。七、扮靓北大门的必要本项目位于xxx风景名胜区北门户的核心区域。该项目的建设对于打破沿路千篇一律的山地和村庄景像，创造丰富而富有变化的建筑景观具有重要的作用，与此同时，本项目丰富而多样的休闲度假产品也将极大丰富北部沿线的旅游服务内涵和品质，这对完善xxx旅游服务功69、能，提升北门户的形象和地位具有重要的意义。八、经济发展与社会和谐的必要本项目的实施，将极大提升地区品质，带动土地价值提升，与此同时本项目旅游度假、休闲、养生、健身等产品的推出，将使当地旅游产业从低端的参观经济、中端的旅游商品经济延伸到高端的服务产业，这些都将大大促进地方经济发展。而因此而带来的就业机会增加、生活质量提高、自豪感的树立都将极大提升当地百姓的“幸福感”，增加社会和谐度。3. 市场分析3.1 概述当代旅游业已成为一个发展快、能耗少、收益大、活力强的“朝阳产业”和“无烟工业”。21世纪，旅游业已呈现出良好的发展态势，许多国家和地区都将其列为重点培育和发展的产业。据世界旅游组织预测，到270、020年，国际旅游者将达16亿人次，年均增长4%。经济的迅速发展和工作制度的改革，城市居民收入水平的提高和闲暇时间的增多，世界旅游热点的东移，我国加入WTO后入境旅游市场的扩大，拉动内需和假日经济政策的出台等为我国的旅游业提供了巨大的国际国内市场空间，旅游业已经并将继续成为我国国民经济增长的亮点。预计到2020年，我国将成为世界最大的旅游目的地，入境过夜旅游者将达到1.3亿人次。XX市是全国首批生态经济示范区，植被广盖，生物品种众多，生态环境优良，已成为国内外游人向往的旅游目的地。XX市已与杭州、NB、安庆、景德镇等旅游城市缔结为旅游友好城市，并融入了合肥旅游经济圈，旅游业呈现快速发展态势。“71、十一五”期间，我市旅游收入年均增长42.07%。2011年，全市全年共接待国内外游客2075万人次，实现旅游收入190亿元，增长37.6%。根据对xxx风景区客流量历史数据的分析，并参考H省及“*”地区旅游发展规划，预测到2014年xxx风景区客流量将达到800万人次以上。随着99米高地藏王菩萨露天大铜像的完工开光、合铜黄高速、徽杭高速的全线贯通、安庆长江大桥的通车，铜九铁路建成及xxx机场的开工建设，特别是铜陵到A市铁路的建成通车，已使莲花宝地xxx通过公路、铁路、航运可直达全国各地，便捷的立体交通网络使得以xxx为中心的四小时经济生活圈正在形成，为旅游地产企业提供了包括皖、苏、浙、沪、赣、72、鲁、豫、鄂等全国人口最密集、经济最发达、消费层次最高的4亿多人口的巨大消费市场，同时也有利于对接海外旅游市场。海外观光游客亦可更便捷的到访。3.2 旅游业发展总体环境“十二五”是全球政治经济格局发生重大变化、我国经济社会发展极其关键而特殊的时期，更是旅游业全面释放综合功能、在国家发展战略全局中发挥更重要作用的关键时期，也为XX市旅游实现转型升级、进一步做大做强迎来了黄金发展期。（一）宏观环境旅游消费已经进入大众化时代：近10年来，我国GDP以年均近10%的速度迅猛增长，进入了人均GDP3000美元的新阶段。“十二五”时期，随着小康社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式将发生重73、大变化，居民消费将由实物消费为主走上实物消费与服务消费并重的轨道，居民消费结构将会发生重大变化。目前，我国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界上的发达国家美、日、韩人均出游均在7 次以上，按照旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已经达到爆发性增长的基线，随着公众假日、休息日、带薪休假等休息时间趋近于中等发达国家水平，据预测，2015年我国每年人均出游将达到2 次,一个巨大的旅游消费市场将在“十二五”时期加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。这一宏观背景为我市旅游目的地建设提供了有力支持，也对市域旅游发展提出了更高要求。（二）产业环境党中央、国务院高度重视旅游业发展。2009年出74、台的国务院关于加快发展旅游业的意见，提出要把我国旅游业培育成为国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，对旅游业提出了全新的定位，从“大旅游”的战略角度对未来旅游业发展作出战略部署，提升了旅游业在国民经济发展中的战略地位，明确了旅游业发展目标和任务，将为“十二五”时期各地加快旅游业发展、促进旅游产业转型升级提供强有力的政策支持。这为XX市进一步加大全市旅游资源的开发与整合，加大旅游与文化的融合，把旅游文化品牌转化成旅游文化产品，极力打造休闲度假旅游、康体养生旅游、生态文化旅游目的地提供保障。（三）重大机遇1、国际金融危机带来发展方式转变的机遇。面对国际金融危机带来的严峻挑战和极其复75、杂的国际国内形势，党中央、国务院已出台了应对经济危机的一揽子计划及相关政策措施，旅游业作为扩内需、促消费、保增长的重要内容，必将发挥更大的作用。此外，为应对此次金融危机，我国高速公路、高速铁路、民航等交通基础的建设，财政补贴以及减税等政策引发了居民家庭汽车拥有量激增，导致了交通格局和居民出行方式的变化，必将推动旅游市场规模不断壮大。2、国务院批准建设“皖江城市带承接产业转移示范区”的契机。XX市是皖江城市带承接产业转移示范区的核心地区之一，要紧紧抓住这一千载难逢的机遇，把旅游经济发展全面融入皖江城市带承接产业转移示范区中去，在国家主体功能区建设中谋求更大的发展。3、H省委、省政府将“皖南国际旅76、游文化示范区”列为全省旅游发展的战略重点。XX市是皖南国际旅游文化示范区的重要组成部分，因此要抓住推进皖南旅游国际化的战略机遇，适应国际旅游发展要求；依托XX市旅游文化品牌，着力打造旅游新业态、精品旅游线路、精品旅游景区；着力于把XX市旅游培育成H旅游最重要的增长极，乃至于中国旅游对外的一张重要名片。4、南京青奥会契机。2014年南京青年奥运会的举办将把中国的国家旅游目的地形象提升到全新的高度。南京青奥会巨大的宣传效应将带动XX市旅游目的地形象和市场知名度提升，带动大量的国际人流，加快旅游服务与国际接轨，推动旅游业增长。（四）旅游市场发展趋势随着大众旅游的兴起，旅游市场需求迅猛扩张并正在发生重77、大变化。“十二五”期间，这些变化将更加明显。主要是：1、旅游目的正在从单一观光旅游向观光、休闲、度假复合型旅游转变。随着旅游者经济条件的改善和自由支配时间的增加，旅游者已经不满足于一般的单一观光旅游，必然向观光休闲度假旅游转变。文化休闲旅游日益占据城市旅游的重要地位，度假旅游将在很大程度上取代目前流行的类似“赶场”式的线路旅游，度假城市、度假村、度假景区等将会逐渐跃升为旅游消费热点。2、旅游方式正在从“跟团出游”向自驾车旅游、自助式旅游、家庭式旅游多样化转变。旅游者的消费理念日益成熟理性，个性化要求更加突出，特别是随着私家车的急剧增加，自驾车旅游、家庭式自助旅游将成为未来旅游的重要趋势。3、城78、市旅游越来越受到重视。城市的发展越来越重视旅游业的作用，尤其随着旅游卫星帐户的普及使用，旅游业对地区和城市经济的强大拉动作用将更具有客观说服力，城市将普遍出现旅游发展热；同时旅游继续呈现城市化趋势，城市旅游以专业性和综合性的景观点、文化产品和商业产品为基础组合旅游产品，将以能够提供多元化的产品获得综合竞争优势。4、旅游消费正在从“门票经济”向旅游要素综合消费转变。单一的“门票经济”格局正在改变，旅游文化、餐饮、购物、娱乐、休闲等消费日益提高，需要完善旅游休闲要素配套，丰富旅游产品，引导和拉动旅游综合消费。5、旅游形态正在从传统旅游向现代旅游转变。目前，部分游客正由一般的传统旅游向高尔夫、俱乐部79、会所、游艇、空中观光、探险、保健等高端旅游转变，消费行为逐渐接近国际化。游客对体验性消费的要求不断提高促使旅游方式变得越来越多样化，邮轮、游艇等新兴旅游产品市场发展进一步加快。6、互联网将成为获取旅游业相关资料和信息的主要渠道。网上营销的优势不断凸现，将成为目的地城市和旅游企业对外推介促销的主要方式；网络预定系统的成熟程度将逐渐成为决定旅行社、饭店等旅游企业在国际市场上竞争力强弱的重要因素。（五）XX市旅游发展目标建市以来，市委、市政府一直高度重视旅游业的发展，把旅游业作为战略性、先导性和支柱性产业来培育和发展。特别是在“十一五”期间，市委、市政府出台了关于加快建设旅游强市的决定，全市旅游围绕80、“把xxx建设成世界级旅游胜地、国际性佛教道场，把XX市打造成为皖江首选、全国著名、国际知名的旅游目的地城市”的发展目标，全面实施“大九华、大旅游、大产业”发展战略，全市旅游发展环境进一步优化、主要指标实现翻番、整体形象不断提升、产业结构得到优化、旅游基础设施建设取得重大突破。“十二五”时期是全面推进我市旅游业的战略提升期、机遇叠加期和黄金发展期，也是加快培育旅游支柱产业、推进旅游经济强市建设的关键时期。为建设“旅游强市”，XX市旅游业发展“十二五”规划提出：以产业转型、品牌提升、项目推进为抓手，加强旅游与文化创意产业的融合，重点打造六大旅游产业集聚区，加快推进XX市旅游国际化进程，把xxx建81、成国际著名的佛教道场，将XX市打造成世界级旅游目的地。到“十二五”末：年接待国内外游客量由2010年的1545万人次提高到5000万人次（其中，入境游客100万人次），年均增长27%；年旅游总收入由2010年的138亿元提高到500亿元，实现旅游收入对全市GDP的贡献率在35%以上；全市A级旅游景区达45个，其中4A级以上旅游景区20个；旅行社100家，星级饭店由2010年的30家发展到80家（其中，四星级饭店由2010年的5家发展到21家；五星级饭店由2010年的1家发展到4家）星级餐馆50家；表2.1 “十二五”期间XX市旅游经济发展主要指标年份主要指标2011年2012年2013年20182、4年2015年国内外游客（万人次）19002450310040005000#入境游客（万人次）40506380100旅游总收入（亿元）1702202903805003.3 酒店业分析3.3.1酒店业概况酒店是旅游者食宿等基本生活的物质承担者。旅游者外出旅游，其基本生活条件如食宿等通常都由酒店提供，酒店是旅游者游览观光或商务活动的生活基地，是旅游者旅游活动能够持续进行的物质保证。与此同时，酒店也是当地居民、政府机关、企事业单位等举行各种活动的重要场所，而且通常还成为一个城市、地区的对外窗口。它是反映一个国家或地区旅游接待能力的重要标志。作为旅游业的主要基础设施，旅游酒店数量、档次和服务质量是旅游83、业发展水平的重要标志之一，酒店行业是旅游业重要的组成部分。现代社会国际交往日益扩大，华侨、港澳同胞和外国旅行者入境探亲访友、旅游观光的人数与日俱增，中国酒店业也逐步加快发展。酒店业作为一个新兴的产业，在国民经济中的重要地位日益显现。它已经成为我国旅游业极其重要的组成部分，成为我国经济发展，改革开放的窗口。酒店业是构成旅游业的基本要素之一，与旅游景区、旅行社、交通等组成旅游服务体系。一个国家或地区只有拥有丰富的旅游资源才能吸引旅游者，而旅行社是旅游者从出发地到旅游目的地的组织者和服务者，交通是实现旅游活动的重要工具和手段，酒店则是向旅游者提供基本生活服务的重要环节。各个要素既互相联系，又互相促进84、，缺一不可。发展旅游业，首先要考虑酒店业的设施条件。中国酒店业多年发展的经验表明，酒店业的建设应适度超前，否则就难以适应市场需求的发展和起伏变化。有了相对宽松的酒店供应空间，就能吸引更多的游客，延长游客的逗留期和增加旧地重游的机会。因此可以说，酒店业的发展水平是影响一国一地客源量的重要因素之一。3.3.2 我国酒店业发展趋势（一）国内外宏观经济向好，旅游市场需求旺盛入境游市场增长迅猛：我国改革开放的推进，经济社会的发展，我国在国际上的地位进一步巩固，中国接待的入境过夜旅游者人数和国际旅游外汇收入持续增长。居民实际收入增长，国内旅游增长较快：近10年来，我国GDP以年均近10%的速度迅猛增长，进85、入了人均GDP4000美元的新阶段。“十二五”时期，随着小康社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式将发生重大变化，居民消费将由实物消费为主走上实物消费与服务消费并重的轨道，居民消费结构将会发生重大变化。据预测，2015年我国每年人均出游将达到2次，一个巨大的旅游消费市场将在“十二五”时期加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。国内社会稳定，经济持续稳定，人均收入改善，旅游休闲成为时尚。总之，经济的迅速发展和工作制度的改革，城市居民的收入水平提高和闲暇时间的增多，世界旅游热点的东移，我国加入WTO后入境旅游市场的扩大，国家出台的拉动内需和假日经济政策为我国的旅游业86、提供了巨大的国际国内市场空间，旅游业已经并将继续成为我国国民经济中一个新的增长点。旅游业的快速发展为国内酒店业的快速发展创造了良好的基础条件。联合国世界旅游组织预测，2015年中国将成为世界第一旅游接待国、第四大旅游客源国；中国入境过夜旅游者将达到1亿人次；国内旅游者将达到28亿人次；居民人均出游两次，出境旅游将达到1亿人次；旅游市场总量将达到30亿人次。联合国世界旅游机构的预测，到2020年，中国可能超过法国成为世界第一大最受欢迎的旅游目标国。全球旅游业的发展将带动我国酒店业的高速发展。2008年中国差旅业支出938亿美元，是10年前的3倍；预测中国的差旅业支出将在5年内超过美国，成为全球第87、一。2008年全球差旅包括境内及出境旅行的支出共达9290亿美元，中国市场占全球市场的10%，仅次于美国。（二）会展经济的发展促进酒店业提升随着我国国际化程度提高，各类大型展览、会议活动使酒店注入新的活力，会展经济为我国酒店业提供了一个新的契机，促进了酒店产品结构和档次的调整。2009年4月23日，美国康奈尔大学酒店管理学院院长Michael D.Johnson表示，目前中国星级酒店的客房总数为200万间，预计5至7年内能够增长到500万间。中国的酒店市场有望在5至10年内超过美国。另外酒店业管理方面，租赁管理将在中国成为趋势。3.3.3 XX市酒店业现状XX市是全国首批生态经济示范区，植被广88、盖，生物品种众多，生态环境优美，拥有佛教圣地xxx，已成为国内外游人向往的旅游目的地。XX市已与杭州、NB、安庆、景德镇等旅游城市缔结为旅游友好城市，并融入了合肥旅游经济圈，旅游业呈现快速发展态势，带动了XX市酒店业的发展。与此同时，随着XX市城市化进程的加快，与全国各地经济、文化等各方面联系的日益频繁，全国性活动在XX市的相继举办，会展经济的发展也极大地推动XX市酒店业的发展。目前为止，全市建有旅游星级饭店30家，其中，四星级饭店5家、三星级饭店15家、其他星级饭店10家。本项目为xxx风景区，目前景区山上山下现有各类酒店客房的总量为3300多间，已经建成运营的星级酒店有20家，其中，五星级89、酒店2家、四星级酒店5家、三星级酒店9家、二星级酒店4家。景区周边地区正在筹建的五星级标准酒店有4家。总体房价为：二星级100200元；三星级200380元四星级300500元；五星级500700元。根据住宿选择意向、国内外经验及历史数据分析得出，旅游客源中高端客源约占旅游总人数的25%左右，他们一般选择星级酒店作为住宿地点。按XX市旅游业发展十二五规划对接待国内外游客量的预测，估算到2014年，xxx风景区旅游客源中高端客户将超过250万人次，酒店业的需求十分巨大。3.4 旅游特征及资源分析3.4.1 宗教文化旅游特征分析宗教旅游是一种主题文化旅游，面向宗教人士、香客等特殊兴趣的旅游者。目前90、宗教旅游市场呈现出以下三个特点：一、宗教旅游持续增长、游客组成广泛根据中国佛教在线网站的统计，从上世纪80年代开始兴起的宗教旅游一直处在增长的态势。参加宗教旅游活动的游客中，非宗教信徒占了多数。游客结构包括了宗教信众和非宗教信众，组成涉及各个年龄段、各种文化教育和职业背景的人群。二、旅游形式多样化由于市场需求的细分化，近年来宗教旅游活动也产生了多样化的趋势。根据旅游活动的目的，现已形成至少4种宗教旅游形式：宗教圣地朝觐游、宗教历史参观游、宗教文化体验游、宗教养心度假游。宗教圣地朝觐游的参加者一般是宗教信众。改革开放以后，宗教政策得到较好落实，宗教信众的合法朝觐活动得到保护，宗教朝觐游应运而生，91、比如宗教信众在佛教节日去大寺庙进香等。宗教休闲度假宗教文化体验宗教朝觐观光宗教文化体验1980s1995s2000s图2-1 宗教旅游生命周期到20世纪下半叶，随着宗教世俗化的步伐加快，宗教场所历史文化参观游逐渐兴起。各宗教场所都揭起了自已神秘的面纱，直面社会各界大众扮演了作为地方历史文化的有形载体的重要角色。宗教旅游发展的第一次高峰到来。进入新千年后，随着中国旅游业进入转型阶段，宗教旅游开始和文化体验结合起来，进入宗教文化体验游阶段。某些宗教机构团体为了扩大本门宗教的影响，吸引更多的信众，结合度假、观光等人们喜闻乐见的旅游方式，进行宗教体验学习旅游。比如河北柏林禅寺夏令营活动。近年来，随着现92、代人们生活节奏的加快，工作、家庭、感情各种矛盾把许多人压得难以喘息，宗教胜地修心养性度假旅游越来越受欢迎。宗教通常都有慰藉心灵、平息情绪的作用。一部分旅游者挑选到宗教胜地进行度假，如在佛教胜地坐禅听钟、吃斋念经，在道教胜地沐浴神光、修丹练气，既恢复体力，又恢复心力，达到彻底放松，彻底恢复的度假目的。虽然这种度假方式处于刚刚起步的阶段，但它具有广阔的发展空间。从2008年世界金融危机开始至今，宗教旅游业的发展不仅没有受到影响，而且每年的游客量反而呈现逐年增长的态势，由此可见一斑。三、宗教旅游与民俗、娱乐等活动渗透融合近年来宗教旅游的软性项目的开发运作也越来越朝大型化、综合化方向发展。许多地方宗教93、搭台、旅游唱戏的综合性活动成为当地的盛大节日。比如南京灵谷寺的桂花节吸引了众多南京市民和游客前来赏桂，桂花节期间灵谷寺日均客流量逾万人；武汉归元寺举办归元庙会，举行“祈祷世界和平、国泰民安、风调雨顺”为主题的大型法会、公益慈善活动、文艺演出、商贸洽谈展销等系列活动；xxx庙会以超度亡灵、祈求平安和众生安乐为主要内容，佛教僧众举办“水陆法会”、“放焰口”、“拜忏”、“放生”等宗教仪式，山民们则利用香客众多的机会做买卖，并举办“舞龙灯”、“狮灯”、演出目连戏目连救母和九更天、刘文龙等傩戏节目。庙会期间，日均客流量近8万人次。可见，宗教旅游已经不再面向单一的细分市场，它正以其较强“兼容性”与其它的旅94、游形式、旅游项目相整合，以获取更大的市场空间。宗教旅游的市场总体需求小于观光、休闲、度假等其它旅游形式。除了小部分具有强烈宗教信仰的旅游者外，参与宗教旅游的原因大多集中在精神需求的层面，主要有情感满足型、艺术享受型、天人合一型、压力释放型、宣泄祈祷型五种。对于普通游客而言宗教旅游的需求波动较大。宗教旅游容易因为某些极具感召力的宗教节日或事件影响而产生短时间内“井喷式”的增长。根据中国佛教在线网站的一篇报道杭州灵隐寺3年内扩大15倍可见近几年来佛教旅游增幅之迅。许多旅行社也纷纷打出宗教旅游的路线，A市春秋国际旅行社把A市龙华寺xxx杭州灵隐寺天台山国清寺NB天童寺普陀山的几大名刹联起来，开展“名95、寺三日游”。由此可见，宗教旅游需求增长迅速，国内外出现的“宗教旅游热”昭示着宗教休闲度假项目具有强大的发展潜力。3.4.2 xxx宗教旅游资源分析“xxxxxx”建设项目位于中国四大佛教名山之一的xxx风景区。地藏菩萨道场被誉为国际性佛教道场。xxx奇山秀水，地藏奇僧，千百年来，形成独具特色的历史文化、佛教文化、民俗文化、建筑文化、山水文化等等。一、历史文化2000多年前，xxx就有道家驻足，至东晋，天竺僧杯渡在九华创建茅庵，后有唐新罗僧创建地藏道场，佛教逐渐取代道教，经久不衰。历史上，众多名人雅士，李白、王安石、范仲淹等，都曾游历xxx，留下大量诗歌文集，这里还有太白书堂等20多处书院遗址；96、历代朝廷也垂青九华，先后有50多座寺院受朝廷赐额。大量的人文活动，遗有历史文物2000余件，其中珍贵文物近百件。另外，这里的儒释道文化、茶文化和肉身文化等等，也都异彩纷呈，令人惊叹。二、佛教文化东晋隆安五年，天竺僧人杯渡来到xxx，兴建寺庙、修行布道，成为xxx佛教的开山祖师；唐新罗国王子金乔觉渡海来到中国，遍访名山，卓锡九华，苦修数十载，圆寂后肉身不腐，xxx遂被辟为地藏菩萨道场。唐时这里有寺院20余座，宋时40余座，至明代全山寺院达100余座，使xxx成为与峨眉山、五台山、普陀山齐名的中国四大佛教名山。其后，僧众云集，寺庙日增，明清以来，“香火之盛甲于天下”。改革开放以来，xxx佛教与韩国97、新加坡、美国、泰国以及香港、台湾地区等佛教团体友好交往不断，xxx以博大精深的佛教文化，成为特色鲜明和有重要影响的佛教圣地，在国际上享有十分尊崇的地位。三、民俗文化一般而言，僧俗信仰不同、习俗各异，但自古以来xxx既是佛教圣境，又是民众居住生活的场所，这种僧俗混居的生活环境，使这一地区佛教习俗同本土民俗相融合，形成了独特的民俗文化。如这里有民间有为朝拜地藏菩萨而组织的百子会；饮食文化中包含富有xxx佛教色彩的“九华素菜”、“九华佛手”、“闵公豆腐”；以及当地人千百年来形成的“荤年素年”、“除夕进香”等众多生活习俗，内容丰富，特色鲜明。四、建筑文化xxx的寺庙建筑突破了传统的轴线对称的布局，因98、地制宜，风格多样。从类型上看主要有三大类：一类是宫殿式的，红墙黄瓦，高峻雄伟，如化城寺、甘露寺；二类是走马楼式的，因地势的由低而高，庙楼层层叠起，如百岁宫；独树一帜的是第三类民居式的建筑，外观上大多黑瓦白墙，硬山落水，小马头墙，斗檐深藏在院内，与皖南徽式民宅风格相一致，有些几乎与农家住宅相同莫辨，单门独院，庙舍合一。xxx的寺庙建筑文化，体现了外来的佛教文化与中国传统文化相融合、相辉映的特征，其中，民居式的寺庙格局，又是xxx僧尼与民众杂处的独有产物，这便形成了xxx佛教世俗化、世俗佛教化的特征，表现出佛教文化本土化的深厚社会基础。五、山水文化xxx的山水不仅奇美，还凝结着深厚的佛教文化，怪石99、泉瀑、石刻处处都有所体现。传说中主动为金乔觉报时的“金鸡石”、由他一脚踩出的“脚印石”、“曾遇毒螫，端坐无念”典故而产生的“定心石”，泉有“地藏泉”、还有诸如“南无大愿地藏王菩萨”、“众生度尽，方证菩提，地狱未空，誓不成佛”的石刻等等，都体现了xxx山水文化特色佛教特色。六、xxx大愿文化园以99米高地藏菩萨铜像为标志的xxx大愿文化园已开工即将建成开园（预计2012年下半年完工）。xxx大愿文化园是xxx大愿文化园景区的一期工程。依据总体规划，该景区将相继建设的还包括“印象九华”、“世界佛教文化交流中心”2个功能分区。总投资超过16个亿的大愿文化园是为广大游客提供一个集观赏、体验、感受大愿100、文化的主题公园。观瞻总高度139米，莲花座及像体高99米地藏王菩萨的露天铜像为文化园的主体建筑。相关资料显示，大愿文化园建设方面的五大看点包括：一是地藏圣像为世界最高；二是采用世界最大汉白玉莲花；三是选用世界室外最大琉璃墙；四是佛光池为世界最大，直径为99米，深度只有20厘米，池底全部铺以金色马赛克的佛光池堪称世界第一；五是大愿文化园种植香樟、实生银杏、桂花、墨西哥落羽桑等300余种名贵树木，汇集名贵树种之多国内罕见。3.5 xxx风景区旅游调查分析3.5.1 客流量预测xxx风景区客流量历史数据显示：2000年接待游客43万人次，2005年接待游客79万人次，2010年接待游客400.1万人101、次。2000年至2005年间，游客年增长率为12.94%；2005年至2010年间，游客年增长率为38.33%。可以看出，xxx旅游发展势头强劲，游客增加迅猛。据此，对xxx风景区今后的客流量作出预测如下：xxx20102020年客流量预测预测年份201120122013201420152020游客量（万人次）492.04 634.44 802.82 1035.88 1294.85 2085.37年增长率（%）22.9828.9426.5429.0325.0010.00以上预测为保守预测，实际游客增量高于预测的可能性极大，原因有以下几点：（1）中国人均GDP超过3000美元，旅游人数会持续增加102、，我国旅游业将在相当长的一个时期内处于发展的黄金期。（2）近年来XX市的交通条件得到较大改善，并在继续改善中，这使客源市场大大扩大。（3）举世瞩目的地藏王菩萨大铜像工程即将完成并对外开放，来xxx的游客将会大量增加。（4）来xxx旅游多出于宗教原因，重游率高使客源稳定具有基础。同时，由于种种原因，有越来越多的人归向宗教，而佛教是华人的最大宗教，xxx是佛教圣地，其游客不断增加也就成为必然。（5）xxx不断进行的旅游基础设施建设、旅游项目建设、旅游服务体系建设等，都会带来游客量的不断增长。 滞留时间抽样调查结果显示，xxx国内游客平均停留夜数最多的是1夜，占50.58%；停留2夜的占37.94%103、；停留3夜的占6.49%；停留4夜以上的占3.16%。一日游游客比重较少，占1.83%。由此可见，到xxx旅游停留2天是大多数旅游者的选择，其次是选择停留3天时间。而认为一次xxx旅游的时间以2天比较合适的比重较最大，占57.07%；认为3天比较合适的占28.53%；认为4天以上比较合适的占3.99%；认为1天比较合适的占10.32%。 住宿选择意向xxx国内游客选择住宿地点以宾馆为主，占76.71%；在亲戚朋友家住宿的占3.56%；在社会旅馆住宿的占15.69%；在寺庙住宿的占3.67%。九华山国内游客旅游目的构成 出游目的xxx国内游客旅游目的以宗教观光比例最大，占37.1%，其次是宗教朝104、拜（香客）、度假/休闲，分别占22.96%和22.3%，这三部分累计占82.36%，处于绝对优势，这说明近期的xxx国内旅游市场开发应以大众型宗教观光、度假/休闲和宗教朝拜旅游产品为主。另外，公务会议、商务也有一定的比重，发展潜力较大，前景看好；而文化/体育/科技交流、摄影/写生的比重较小，仅为1.16%和1.65%。3.5.5 市场总量分析（一）xxx风景区现有接待能力xxx风景区现有五星级酒店2家，四星级酒店5家，年接待能力见下表：地名宾馆名称星级床位数年接待能力（人次）xxx聚龙大酒店五292292*360=105120xxx远航酒店五500500*360=180000xxx东崖宾馆四3105、00300*360=108000xxx祗园寺上客堂宾馆四180180*360=64800xxx乌西山色大酒店四220180*360=79200xxx九莲苑宾馆四246246*360=88560xxx神光岭宾馆四176246*360=63360合计191468.9万xxx风景区现有三星级宾馆有9家（合计床位数1036张），二星级宾馆有4家（合计床位数350张），年接待能力为49.9万人次。（二）在建及拟建五星级酒店接待能力景区内在建和拟建的酒店有龙溪山庄、金九华、雨润、新罗等四家，四家均按五星级标准建造。年接待能力见下表：酒店名称预计开业时间床位数年接待能力（人次）金九华2013年内440440106、*360=158400雨润2012年内500500*360=180000龙溪山庄2012年内660660*360=237600新罗2012年内500500*360=180000合计210075.6万（三）高端客源分析根据住宿选择意向、现有接待能力测算及历史数据分析得出，高端客户约占总人次的25%，其中选择高端酒店（四星级、五星级）的占80%，选择中档酒店（三星级、二星级）的占20%。根据20112020年客流量预测，2014年来山人数至少有1036万人次，其中高端客户约259万人次。根据以上分析可知，选择高端酒店或酒店公寓的有207.2万人次，选择中档酒店的有51.8万人次。以上11家四星级以107、上酒店建成后的总接待能力只有144.5万人次，相对于207.2万人次的高端客户的需求，尚存在较大差距。小结：如果按2015年的客流量分析，则对xxx风景区高端酒店或酒店公寓的需求为258.97万人次。相比接待能力，供求差距为114.47万人次（258.97-68.9-75.6=114.47），床位供求缺口为3180张（114.47104360=3180）。客源非常充足。3.6 综合分析3.6.1 项目的市场定位为了满足会议休闲度假旅游的多样化消费需求，同时，考虑与风景区其他高端星级酒店形成差异，xxx集团对“xxxxxx”的市场定位为：融休闲、静养、娱乐、会议、温泉、商务、度假和物业为一体，突108、出休闲度假、修心养生、商务会议接待及物业管理，成为xxx景区一流的五星级会议休闲度假区。根据“xxxxxx”的规划设计，项目将建成一个围绕幽谷清泉和佛教居住理念，以“佛文化”为内涵，以“静，隐，居”为主线，以“休闲度假、修心养生”为主题，将多种居住体验紧密结合的，并能承接大中型会议的，不同于传统”奢华“概念的度假区。本项目作为F县和xxx景区独具特色的项目，正迎合日益增长的消费需求，将填补部分市场空白。依托xxx集团成熟的酒店管理模式，一流的成本控制、创新的市场运作，本项目将极具竞争力。3.6.2 该项目的天然优越性（1）地理位置的优越性：本项目位于进入xxx主景区必经之路，距离F县中心为9.109、5公里，距离xxx山门为7公里，距离xxx景区约为10公里，便于团队进入和接待。（2）自然环境的优越性：本项目拥有自然的山山水水，基地周边群山环绕，中间有座山体，地块中有十几亩梯形稻田，地块周边有自然形成的林间小溪，山体植被保留完好，多为本土树种（松、杉）、竹林和灌木丛。地块周边地势自然形成，山坡绵延起伏，自然景观野趣十足。环境幽雅、清静，可观山景、水景且与居民区不混杂。（3）经营管理的优越性：项目建设单位中国xxx集团是全国民营企业500强企业。xxx酒店业为中国xxx集团的主导产业，拥有近20年的酒店投资、经营管理经验，在Z省、J、辽宁、H等地区拥有十多家国际性四、五星级酒店，其中JJxx110、x国际大酒店、DLxxx大酒店等多家酒店已成为当地酒店业的标杆。xxx酒店业自创始开始就以国际水准搭建平台，不断提高管理水平，坚持“文化经营酒店，人本塑造品牌”的理念，持续创新服务，营造高品质的酒店文化环境，建立了独特的市场化、专业化、制度化、人本化的经营管理模式。自1999年以来，xxx酒店先后获得“中国最佳本土酒店管理集团”、“绿色饭店”、“公众形象优秀酒店”、“Z省优秀旅游饭店”、“全国青年文明号”、“中国酒店50强”等荣誉称号，是美国饭店协会会员。小结：本项目建成后不仅有足够的高端客源，同时因占有独特的地理位置，拥有优越的自然环境，具有多年积累的丰富的经营管理经验和先进成熟的酒店管理模111、式，因而能够获得巨大成功。3.6.3 酒店式公寓酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，公寓式酒店是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房并配套全套家庭设备。酒店式公寓和公寓式酒店均具有自用和投资两大功能，它们是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。与传统的酒店相比，酒店式公寓它在硬件配套设施上毫不逊色，而服务则更胜一筹，除了提供传统酒店的各项服务外，还向住客提供家庭式的居住布局，酒店式的服务，最大的特点就是比传统的酒店更多了家的味道。对于身处名胜风景区的酒店式公寓，如果拥有特色餐饮和娱乐设施，会吸引众多的旅游人群。酒店式公寓的市场定位主要是为各类商务旅游、会议旅游、观光旅游和休闲112、度假旅游者提供住宿服务，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经形成，并形成了一定的市场规模，在35年内这一市场可望形成较大规模，从而将为酒店式公寓创造出旺盛的需求。4. 项目建设规模与内容4.1 建设规模xxx集团股份有限公司拟投资3.5亿元建设“xxxxxx”项目，项目总用地面积68618.6平方米（102.93亩），总建筑面积60644.53平方米。工程完工后，将成为融休闲、静养、娱乐、会议、温泉、商务、度假和物业为一体，突出休闲度假、修心养生、商务会议接待及物业管理的五星级会议休闲度假区，共设有酒店客房100间、酒店公寓客房113、310间，总床位386张。4.2 建设内容项目建设内容见下表：4.1 项目主要建设内容及总平面技术经济指标表单 位数 值单位备 注总用地面积68618.6m2中心山地面积24709m2总用地面积旅游用地41168.6m2占总用地面积60%住宅用地27450m2占总用地面积40%地上地下总建筑面积60644.53m2其中地上总建筑面积酒店部分21403.2236124.21m213座建筑排屋（公寓）部分14720.99m262幢建筑地下总建筑面积酒店地下室887624520.32m2排屋地下室15644.32m2酒店客房100间200个床位酒店公寓客房310间186个床位容积率0.58建筑密度1114、8.5绿化率62停车位总228辆，其中地上73辆、地下155辆5. 项目选址及建设条件5.1 场址选择及场址条件本项目位于XX市F县MQ镇GY村，紧邻省道“乌西xxx”公路，是上xxx的必经之路，距F县中心9.5公里，距xxx山门7公里，距xxx核心景区约10公里，总用地面积102.93亩。该地块三面环山，坐北朝南。基地周边群山环绕，中间有座山体，坡度较陡，成为基地的主要景观中心。项目地块西南侧为五九公路，公路对面有一条溪河。地块北侧现有道路为6米左右。地块中有十几亩梯形稻田，地块周边有自然形成的林间小溪，山体植被保留完好，多为本土树种（松、杉）、竹林和灌木丛。地块周边地势自然形成，山坡绵延起115、伏，自然景观野趣十足。从区域气候环境特点来看，该地块为北亚热带湿润季风气候，同时具有高山小气候特点。年平均气温13.4摄氏度，年平均降水量2347.5毫米。春季，春雨潇潇，云雾弥漫。夏季，气温清爽宜人，是一良好的避暑胜地。5.2 建设条件 工程地质“xxxxxx”项目地块，位于H省池洲市F县境内，它坐落在中国四大佛教名山之一的xxx风景区。基地群山环抱灵溪萦绕，地理位置优越，地块位于九华景区与城市之间，总体面积约68618.6平方米。该地块三面环山，坐北朝南。基地周边群山环绕，中间有座山体，坡度较陡，成为基地的主要景观中心。项目地块西南侧为五九公路，公路对面有一条溪河。根据邻近地段的场地资料，116、可以了解到：场地主要地层由第四系残坡积物组成。场地内及周围未发现对地质稳定性构成影响的断裂构造带。而在“xxx岩体”及“F县岩体”区域内，已查明的较大规模的断层仅有一条南北走向的“中龙山-九华街平移断层”，位于场地东面约4000米，为中生代非活动性断层。区内及附近区域无活动性发震断层，按历史记载，本区无中、强地震发生，地震基本烈度为小于6度区，邻区地震影响一般在5度以下。据此判定，本区的地壳及经过长期构造营力作用和风化剥蚀的山体是稳定的。据探坑揭露，邻区场地的地层及承载力标准值fk自上而下为： 耕表土厚0.50-0.90米，局部分布的粉土0.80-1.70米，fk=140-180kPa； 分布117、整个场地的全风化花岗岩，fk=180-300kPa；强风化花岗岩，fk=500-1000kPa；调查表明，场地下部层岩的风化带状态和胶结程度随深度增加而趋好，无明显的软弱面（滑动面），因此，场地中无论表层土质或深层岩质边坡，都具有良好的稳定性，不会发生较大范围的滑坡；而拟建场地的中-微风化花岗岩，则是建筑工程良好的基础持力层。拟建场地相关水文资料缺乏。不过，从现场考察可见，该处地势同周围相比，较宽敞，自东向西有较小坡降，均有利于排洪防涝；而向世代居住在拟建场地内的老百姓调查证实，这里也从来没有被洪水淹的历史。 气象F县属亚热带季风湿润气候区。夏热冬寒，春秋温和，雨量充沛，日照时长，无霜期短，梅118、雨期40天左右，秋季干燥，冬有冰雪。气温：年平均温度16.1。极端最高气温为40，极端最低气温为16。降水：最大的日降雨量180.7毫米，最大积雪为25厘米。秋季常有台风末稍波及，形成猛烈的强风和骤雨，每年至少有2-3次。气压：最高气压值为1043.9毫巴，最低气压极值为991.1毫巴。风向：多为东北到东北偏东，随季节变化，风向也不断变更。3-4月风向不定，5-8月风向以东北风为主，9-12月以西北风为主。风速：冬季风速较大，一般为4-5级。年平均风速全县为1.6米，无风频率为28%。湿度：年平均相对湿度（水汽压）为16.5毫巴，1月最小，平均6毫巴；7月最大，平均30.6毫巴。蒸发：1月最小119、，平均在44.9毫米以下。7月最大，平均在207.4毫米以上。月平均蒸发量最大为310.5毫米，最小为22.7毫米。日照：年平均日照为2106.7小时，日照率为48%。最多为2358小时，最少为1840.2小时。上半年日照短，3月最短为120小时；下半年日照长，8月最长为250.4小时。 暴雨：日降水量50毫米以上的暴雨较常见，主要集中在5至8月，暴雨次数占全年的75%。除1月和12月外，2至11月都有暴雨出现。暴雨平均初日是4月21日，终日为8月16日。处终间隔日数为113天。暴雨最早出现的是1972年2月3日，降雨量为53.6毫米；暴雨结束最晚的是11月9日（1967年、1972年），其分120、布山区多与畈区。 水文JH河、BD河、JD河贯穿境内，MQ镇共建水库4座，塘坝527个，沟渠配套9.5公里，共有水面184.63公顷，水利设施用地53.7公顷，灌溉面积达1627.2公顷。5.2.4 地震XX市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查中国地震动系数区划图（GB18306-2001），地震动峰值加速度为0.05g，相应区域地震基本烈度为6度。5.2.5 建筑材料本项目的建设项目位于MQ镇GY村，项目所在地建筑材料资源丰富，水泥、钢筋、木材可直接从城区市场购买，块石、碎石、黄砂可从境内乡镇购买。5.2.6 公共设施条件供电：电源来自F县城，镇区现有35KV变电所一座，沿路或取直架设1121、0KV线路2条。电信：电话及有线电视网络、移动通信及寻呼业务均已开通。6. 项目规划设计6.1 规划设计概述6.1.1 总体思想现代城市人迷失在”更快更强”的生活节奏中，高楼大厦，奢华宾舍淹没了城市人的生活梦想，宁静致远成了可望不可及的”奢侈品”。xxx“xxxxxx”项目规划是围绕幽谷清泉和佛教居住理念，以”静，隐，居”为主线，营造一个多种居住体验紧密结合的山地温泉度假环境，为城市人和海内外游客提供一个不同于传统”奢华“概念的度假区域。规划的xxx“xxx”项目的意义不仅仅是作为了一个单一的优质度假项目，更重要的是在于度假产业定位和延伸的发展平台规划。xxx集团的“xxxxxx”规划将为xx122、x休闲度假旅游产业的提升提供一个可持续性发展的思路。6.1.2 总体构思“xxx”规划项目位于中国四大佛教名山之一的xxx风景区。基地群山环抱灵溪萦绕，地理位置优越，地块位于九华景区与城市之间，有大隐于群山之意。整体规划设计应围绕“山地自然景观“展开，因地制宜，依山而建，将xxx独特的“林静渺香火，山空隔白纱”意境转化为多样性的功能组合和层层递进的空间体验，为海内外游客提供与xxx佛禅意境完美契合的度假酒店环境，同时为喜爱自然的人们提供一席可以修心养身之居所。项目在H省池洲市委、市政府和F县委、县政府旅游发展十二五规划的指导下，整合地域文化资源，实现生态休闲旅游产业的合理开发。在此基础上，通过123、平台建设，品牌推广，形成区域效应，从而带动xxx地区整体旅游居住产业的提升。6.1.3 规划条件根据F县建委建设用地规划设计条件通知书青规字（2010）46号文件，本规划用地为旅游服务业、居住用地。规划用地面积68618.6平方米（合102.93亩），该地块三面环山，坐北朝南，西南侧为五九公路，紧邻公路南侧为溪河。控规要求该地块需建设一座规模在200个床位的五星级酒店，以及酒店区域内应包含3000平方米以上的生态主题餐厅。规划方案在布局上要求充分利用xxx景区环境资源及佛教文化资源的优势，因地制宜，建筑风格与地方特色相协调。6.1.4 规划设计考虑（1）xxx景区淡季与旺季差异显著。xxx景区124、的主要游客群体为烧香拜佛者，包括香客团（多为两日游）和个体游客。每年农历7月30日地藏菩萨生日前后15天为旅游高峰期，而每年12月到次年三月为淡季，风景区较为冷清。如何改变淡季的冷清局面是本规划考虑的一个方面，主要体现在项目定位，功能布局和景观营造上。（2）现有酒店多为徽派建筑风格，设施相对陈旧，功能比较单一。而新增高级酒店数量多，在提高xxx景区接客能力提高的同时，却带来新一轮的竞争。经观察调研发现，它们普遍存在定位雷同，各自为政，缺乏服务导向的问题。结合地域特质（意境）和地形特点的建筑适度创新（功能规划和空间体验组织）是本规划考虑的一个重要方向。（3）现有居住小区的单一建筑产品模式，缺乏良125、性的商业整合，已经无法满足不同类型客户群的需要。目前，xxx景区居住度假区尚未形成规模，具有较大的上升空间。（4）现有酒店住宅，建筑外形风格单一（徽派风格），功能布局无突破，没有考虑与xxx风景区的自身特点相集合。中式风格的酒店重复出现，容易给游客形成审美疲劳，缺乏结合地域的建筑创新。根据观察，重形式，轻内容，重体量，轻意境的问题在很多这些酒店规划中普遍存在。由于景区阴雨天气多，日照时间比山下短。景区春来迟，秋偏早，夏短冬长。如何根据这样的气候特点来规划设计建筑与景观，在保护景区自然资源的同时，使之转化成为潜在的商机，是项目规划设计需要考虑的又一问题。为解决上述的问题而提出整合的规划设计方法是126、：通过基于差异性和互补原则上的商业模式设计为导入点，结合地域特点，明确项目定位，建立开放式的“度假产业生态”链，在此基础上规划与目标客户相适应的功能布局，建筑产品规模，和具有地域特色的建筑形态。6.1.5 国内外休闲景区的发展趋势新西兰汉墨温泉产业发展战略的借鉴：从观察新西兰旅游业（New Zealand Tourism Industry)的发展战略中发现，强调品牌效应，注重本地特色是很多项目成功的保证。在新西兰规划设计的汉墨温泉度假区正是遵循了这一理念，成为以自然风貌为主体，“百分之百纯净”为国际品牌的著名休闲度假风景区。它的成功在于明确自身特点，创建以品牌为保证的形象，并以此为平台，展开对127、外交流和延伸产品开发，从而获得越来越多的旅游者们的青睐。不同于其他旅游产业急功近利和盲从的误区，它保留了本地原始野趣的、传统的、结合现代周全的设施，营造出自然脱俗的“多体验型”的度假环境。汉墨温泉发展战略对于本项目规划，尤其是规划定位方面有很大的借鉴作用。6.1.6 项目规划设计方法 （一）规划设计总体指导方法“双翼”模式“双翼”模式，是指在经济和环境两个方面双翼齐飞的策划设计运作模式。项目不仅仅关注建筑本身，还尝试突破传统规划和建筑设计的定义，将策划和战略研究纳入到建筑设计前期中。从地块规划前期（商业定位）与其可持续发展模式入手，使商业规划的意图与规划建筑设计、室内设计相融合，形成商业、土地128、建筑、环境的“一站式”整体发展。“双翼”的运作模式，一方面最大限度的合理利用土地资源以平衡商业投资和回报的经济需要；另一方面关注建筑环境的可持续发展，在保证建筑特色和品质的前提下，实现空间使用多样化，降低建筑投入成本，实现建筑本身的经济运行（低炭建筑）。商业环境和建筑环境两者平衡互动，相互牵连，紧密结合。 （二）整体规划与商业策略的指导方法差异性和互补性差异性和互补的原则，即通过”恰到好处”的商业模式设计来明确地块发展主题，建立开放式的”商业生态”链，内源外接，环环相扣，以激发地块商业活力并使之长期良性的持续提升。建立以山谷温泉酒店为核心的多种度假养身居住模式，满足相对高端的消费人群的需要。129、目前阶段的度假酒店的主力消费人群为xxx的旅游者，以此聚集人气形成品牌效应后，将重点消费群定位为事业有成的商业人士、文化人士、国际交流（放松心情，养精蓄锐的理想场所），同时兼顾慕名而来的年轻消费群体，形成互补的多样性消费群体和消费方式，保持项目收益的可持续性成长。针对景区淡季与旺季差异显著的问题，从功能布局角度出发，考虑夏季（旅游旺季）巡山避暑，冬季（旅游淡季）温泉驱寒的商业发展的可能性。在夏季，基地气候舒适，阴凉避暑，是远离城市嘈杂喧嚣的一方清净隐蔽所；在冬季，山上温泉静谧流淌，不仅暖身更暖心。九华景区的自然生态资源，更为养生静心创造舒适的环境与氛围。区别与传统“奢侈”度假方式，“xxxxx130、x”规划项目拥有属于自己的“奢侈”方式，以区别于悦榕庄，香格里拉，阿里拉等传统的奢侈度假酒店类型。xxx意境独一无二，幽谷佛心，山林悦目，清泉悦耳，勾画出xxx的独特气质。 项目需要传承和放大这样的独特气质：“静居林山间，清泉渺香火”的意境，是“xxxxxx”规划项目有别于其他酒店的最大的“奢侈”。在具体的规划中将“山谷意境”转化为“人景合一”的规划空间组合；以开放湖面为中心的公共活动空间，以层层跌落的酒店露台为单元的个人观景空间，不同尺度的精致院落景观，结合溪流山地自然景色，力求在规划的每一级尺度上都能展现人景合一的理念。项目调研了国外的一些类似的山地度假温泉酒店，发现以生态景观为导向的酒店131、越来越受到青睐，相反，单一的景区度假酒店由于缺乏独特的自然人文亲和力，市场地位逐步下降。（三）建筑与景观设计的指导方法佛心、禅境围绕幽谷清泉和佛教居住理念，以”静，隐，居”为主线，计划在这片幽山谷地营造一个多种居住体验结合的度假环境，为城市人们提供一个修心养身的度假体验。建筑和环境设计策略是基于上述“可持续的商业成长模式”，确定最适合的规划布局和建筑功能组成，由内（室内）而外（建筑）规划建筑和环境，保证建筑的经济运行和环境的持续发展。这样的方法是保证整个项目的成功实施的基石。规划地块有两部分组成，即酒店部分与排屋部分。酒店部分，包括标准客房、豪华套房、汤屋，宴会厅、SPA养生馆、金顶会堂、餐饮132、会所、汤池健身和生态主题餐厅和茶馆等。排屋部分，包括临山排屋，临水排屋，群组排屋，VIP排屋和会所。整体建筑风格统一，结合地形，用简约现代的手法体现徽派传统建筑及九华地藏信仰文化的“静、隐、雅”的意境与审美体验。xxx区域的度假酒店近年来发展迅猛，但大多数酒店无论从规划还是建筑形态上都没有形成自己完整的体系。“xxxxxx”的设计考虑，以层层跌落的方式来组织建构，既有效保护山体自然风貌，又为每一位住客带来独一无二的景观视角，和人的尺度静谧贴近。酒店与会所中心及临水排屋由景观湖为连接，山地为背景，自然地融为一体。总体来说，通过对商业模式、建筑环境、人文环境的系统整合来创造一个独特的”以景观为导向133、”的多样性的山地度假环境。具体设计手法，详见“xxxxxx”规划总体详规设计。6.1.7 项目定位与发展目标（一）市场定位经过对项目地块、区域自然与商业资源的分析，xxx地块的独特性需要一个与之相适应的休闲度假模式和建筑规划。定位的原则是差异性、独特性、景观性。“xxxxxx”，是取之英文（Hermit Spring）的音译谐音。Hermit 意为“隐，隐居”。Spring 意为“泉”，隐泉而居传达了“宁静致远”的意境。越来越多的国内外游客的心理需求，Hermit Spring作为名字将会给他们一个和酒店气质非常贴切的意象。名字简约但意义深远。合，解读为融合，有融合山、水、人、佛之意，大合一境134、是为佛境。同时合禾同音，传达田园乡村的意象。（二）主题特色场地特色（基地内和基地外）：1）自然环境：松林，生物，山谷，坡地，溪流，温泉。2）人文环境：佛文化，儒文化，徽文化。3）意境描述：养精神，悦内心，宁静致远，空谷幽兰，咫尺观心，脱俗离尘，“林静渺香火，山空隔白纱”。与场地相关的行为活动规划：修心养身，水疗spa，近佛而居，听泉而眠，卧隐幽谷，赏林悦目，烟云漫步，仰观星空，远眺群山。冬温泉，夏避暑，春秋乐溪赏林。（三）发展目标围绕幽谷清泉和佛教居住理念，以”静，隐，居”为主线，将xxx独特的“林静渺香火，山空隔白纱”意境转化为多样性的功能组合和层层递进的空间体验，为海外游客提供和xxx意境135、完美契合的休闲度假环境，为喜爱自然的人们提供一席可以修心养身之居所。同时，在推广度假产品的同时，发展开放式的”度假产业生态”链，将“xxxxxx”项目由“建筑产品”层面延伸至“生活方式”层面，通过两者的结合，达成项目的社会效应，文化影响和经济效益的平衡互动，保证项目的可持续性发展。6.1.8 发展潜力与前景展望（一）近期发展规划产品设想（春夏秋冬四季）：以山谷景观为导向，以静和隐为意境”，将以拥有78个景观客房的度假酒店为核心产品，结合现代风格的山地组团排屋，情侣汤屋，山顶温泉等衍生产品，形成互补多样性的山谷度假产品链。（二）远期发展在商业运营的同时，待消费群体形成一定规模和品牌忠诚度后，考虑136、建设“xxxxxx”健身养心平台来推广相关的服务产品，比如温泉理疗服务、教育、健康产品等来完善项目的品牌建设，将品牌效应最大化。以高品质的度假酒店形象为依托，提升整体项目的核心价值，形成有规模的社会效应和经济效益，为xxx休闲度假产业发展提供一个蓝海思路。6.2 总体规划设计6.2.1 设计原则地域性原则：结合地域建筑特征与佛教文化，合理设计基地内部地形高差，规划总体布局契合基地山地地形特点，充分发挥基地中的自然山系，水系的景观优势。规划需要平衡好尊重地域特色和创新的关系，营造主题明确，符合地块特质的现代山地度假建筑。景观性原则：以景观为导向，以“人景合一”，“观景照心”的意境为主线，由系列的137、景观开放空间至个性化的私密精致小院，形成顺应地形起伏的多层次景观空间。尽量保留原有自然山地环境，平衡好自然保留和人工造景的关系，做到自然山景的生态野趣和人工景观的精致天成有机结合，保留当地树种，有限度地引进观赏树种和植被点缀于重点开放空间，形成景观面和点的节奏变化，以丰富环境空间的趣味性。功能性原则：规划满足场地基本功能，包括交通人车分流，地上地下车位设置，出入口，交通、水电等公共设施配置，满足旅游度假酒店运营与居住的需求。双翼模式指导下的功能定位是在满足上述场地基本功能上的功能细分和提升，以反映未来度假休闲产业的消费习惯和生活方式，保证项目的前瞻性，独特性。生态性原则：规划布局合理利用土地，138、满足建筑日照间距，自然通风，自然光照，根据当地气候条件和地形特点，结合被动节能设计和主动节能设计，减低能耗，营造环境友好的低炭休闲度假区。 规划设计依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2）建设部城市规划编制方法（3）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90)（4）H省地方标准城市控制性详细规划编制规范（DB34/T547-2005）（5）H省及相关地县其他专业技术规范（6）F县建委建设用地规划设计条件通知书青规条字（2010）46号文件（7）业主提供的现状地形图及红线图（8）概念方案设计合同及会议纪要（9）业主提供的关于项目设想和策划的文件 6.2.3 总平面设计（一）规划结构、总体139、布局项目规划的功能结构以酒店主体建筑为核心，不同类型的排屋区域（临水排屋区，群组院落排屋区，临山排屋区）围绕酒店成发散式布局。度假酒店沿山势自然跌落，通过中央水体和公共空间与周围的排屋群形成开合有致的呼应关系。中央山体结合自然景观，规划小尺度的金顶会馆和观景台。这样的布局反映了地形特点，最大限度保留自然山景，强调了项目的功能互补和整体性，同时结合景观院落手段和山势背景，构筑住家私密的“一户一景，一户一泉”的自我天地。6.2.4 交通组织1、道路及交通组织基地内道路采用了人车分流模式。消防道路形成环线，主要道路宽度大于6米，坡度小于10%，净空高度大于5米，转弯半径为12米。其次，地块内次要道路140、，除设置消防车道与酒店主车道外，均为人行道路和非机动车道。2、出入口度假酒店和酒店汤屋，各有独立出入口。排屋区主要出入口与酒店分开，使游客和长期住客分流，互不干扰。山庄主出入口由五九主干道转入，进入体验与自然山水形成良好呼应。3、停车酒店与住宅区域分别设置地下车库。排屋区内建有地下车库，每幢设有单独的室内车位，地块内总共有停车位228个，其中地下155个，地上73个。6.2.5 景观设计项目区景观设计以自然山体为中心，向周围河溪与自然绿林逐步展开。同时，考虑以景区自然景观为主，在保留地块内树种与植被的基础上（松、杉、竹林和灌木丛），有限度地引进观赏树种，点缀于重点开放空间。在保护已有自然环境资141、源的基础上，塑造多层次的丰富绿色空间（从大型开放空间到私密的院落景观），以达到“人景合一，步移景异”的意境。在绿色山体的背景下，酒店与居住区域考虑由私家精致“庭院”式景观和“开放”式景观为点缀，营造既有古典园林之玲珑，但不失简约之优雅的精致庭院。开敞空间与私密空间的自然穿插，形成以以点带面的多层次景观体验。6.3 建筑设计6.3.1 单体设计（一）设计构思（1）唯美、唯新、唯原创之“山地绿谷”新理念；（2）植根人居沃土，承袭xxx天赋贵脉，吸纳山峦人文精华，成就上风上水之地。（3）低、多层为主，营造超大风景大院；舒适间距，有天，有地，有阳光四面通透；多园、叠院、花廊、溪流四大焕然空间，得享独栋142、生活神髓；中央水体，依山而建，层层跌落，体验别样酒店休闲情怀。（二）房型特点规划地块有两部分组成，即酒店部分与排屋部分。酒店部分，包括标准客房、豪华套房、汤屋排屋、宴会厅、SPA养生馆、金顶会堂、汤池健身和特色餐厅、茶馆等；排屋部分，包括临山排屋、临水排屋、群组排屋、VIP排屋和中心会所。酒店部分：设计有空中花园、专属泡池、中心水体景观、落地采景窗户。排屋部分：设计有前后庭院、下沉庭院、挑空客厅，全明全通风。排屋户型设计从市场出发结合一定的消费群体，以300m2为主力户型，通过为特定的消费群体制定户型特定，提升本区块的商业竞争力。酒店套内面积60m2 + 露台面积35m2，呈现高档次、高品位套143、型特点，通过人性化功能安排，突出其舒适性及无可争辩的优越性。（三）立面造型风格通过对徽派建筑元素符号的提炼总结，定下了白墙灰瓦的建筑基调，同时结合室外庭院景观设计形成了借景为虚，造景为实的建筑风格，强调空间的开敞明晰，又要求具有充实的文化氛围。力图使环境达到完善、优美的境界。在总体布局上，依山就势，构思精巧，自然得体；在平面布局上规模灵活，变幻无穷；在空间结构和利用上，造型丰富，讲究韵律美，从而在整体风格上给人以素雅、纯朴、敦厚的精神内涵，整个建筑与山体自然环境融为一体、不可分割。 物业管理及公建配套地下空间布置了完善的物业配套，与区内的居住休闲品质相符合。6.3.3 建筑装修外墙面采用高档涂144、料，双层中空玻璃，门窗为断热铝合金节能门窗。屋面采用隔热屋面，防水层采用SBS防水卷材。室内装修：室内均为高档装修。卫生间作防潮处理。表6-1 装修用料表外墙面高档涂料外墙墙 体烧结页岩多孔砖内墙面水泥沙浆墙面地下车库高档装修（另行设计）其余房间楼地面细石混凝土地面车库水泥地面、花岗石楼面其他顶 棚粘贴矿棉板顶棚技术用房高档装修（另行设计）其余房间屋 面保温坡/平屋面下面为居住使用空间门 窗防火门（防盗门）建筑入户门、楼梯间门木门其余门双层中空玻璃铝合金窗6.3.4 无障碍设计本案在酒店入口门厅处，公共走廊，底层公共洗手间及自动扶梯处均设计有无障碍设施，严格满足国家规范要求。6.4 结构设计6145、.4.1 设计依据（一）自然条件基本风压：0.45KN/m2基本雪压：0.45KN/m2地震动峰值加速度：0.05g（二）主要采用的设计规范和标准（1) 建筑结构设计统一标准（GB50068-2001） （2) 建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）（3) 建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）（4) 混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（5) 建筑桩基技术规范（GBJ94-2008）（6) 建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）（7) 建筑抗震设计规范（GB50011-2010）6.4.2 结构设计（一）楼面活载标准值商场：3.5KN/m2146、花园：3.0KN/m2走廊、门厅、阳台：2.0KN/m2卧室、起居室、客厅、客房：2.0KN/m2储藏室：5.0KN/m2厕所 盥洗室：2.0KN/m2屋面：上人2.0KN/m2；不上人0.5KN/m2汽车坡道：5.0KN/m2（二）基础形式主要采用柱下独立浅基础。（三）结构选型工程抗渗等级为S6，建筑结构安全等级二级，地基基础设计等级丙级。设计合理使用年限为50年。主楼部分采用现浇钢筋混凝土框架结构。（四）伸缩缝、沉降缝的设置为解决混凝土收缩裂缝及温度缝，采取下述措施：A. 在适当位置设置伸缩缝，具体位置见平面图B. 设置后浇带，减小混凝土结构温度收缩裂缝C. 加配温度筋。D. 顶部加强保温147、隔热措施（五）材料混凝土采用C25C35，钢筋采用HRB400三级钢。墙体材料采用页岩烧结多孔砖，用专用砂浆砌筑。墙面抹灰砂浆强度等级不低于M5，顶层墙面抹灰强度等级不低于M7.5。6.5 给排水设计6.5.1 设计依据（1) 建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）2009年版 （2) 建筑设计防火规范（GB50016-2006）（3) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）（4) 自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）2005年版（5) 建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（6) 室外给水设计规范（GB50013-2006）（7) 室148、外排水设计规范（GB50014-2006）（8) 建筑专业及建设方提供的有关资料6.5.2 设计范围本区块用地红线范围内的室内外给排水、消火栓、喷淋系统等。6.5.3 给水（一）水源及用水量本工程自备水源，暂定由地块内设井取水，供给本地块内生活、消防、景观用水。用水量及标准如下：表6-2 项目用水量预测表用水名称用水数量最高日用水定额（L）小时变化系数使用时间（h）最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）酒 店200床400升/人.d2.024806.67员 工约200人100升/人.d2.024201.67排屋约235人350L/人.d2.32482.257.88道路绿地浇洒约443149、00m22升/m2 次1.0288.644.3小 计270.8560.52不可预见水量15%40.609.08总用水量311.4569.6合计最高日用水量：311.45m3/d；最大时用水量：69.6m3/h。（二）给水系统生活给水系统按地形及功能分区，暂定高位生活水箱提供，住宅处入户静压超0.35MPa时减压。（三）中水系统本工程群山环绕，地块区域内及周边区域山泉水及雨水丰富，为节约水资源，本工程设置中水系统，在地下室设置泉水（雨水）收集水箱，经处理用于工程内酒店建筑大便器用水和地块内绿化浇灌用水。（四）用水计量在各引入管上设置水表计量，绿化、消防、居住区、酒店均各自设水表计量。6.5.4 150、排水（一）污、废水本工程采用雨、污分流制：室内生活排水采用污废合流制。生活污水经化粪池处理后再流经污水一体化处理设备，达到当地环保部门排放标准后，再排入周边河道。最高日排水量：280.3m3/d（二）雨水雨水采用有组织排放，屋面雨水经收集后与室外雨水汇合，排入城市雨水管。雨水量按XX市地区暴雨强度公式计算：q=1588(1+0.783lgP)(t+10)0.64(Lsha)屋面雨水排水设计重现期t=2年，集水时间t=5分钟；地面雨水排水设计重现期t=2年，集水时间t=l0分钟；综合径流系数=0.6。6.5.5 热水系统本工程酒店主楼热水暂定由蒸汽锅炉（热源为柴油）与容积式热交换器提供。锅炉位于151、地下室，并根据消防要求，设置相应灭火设施以及泄爆口。低层住宅采用平板式太阳能热水器并配电加热辅助系统提供用户热水。6.5.6 消防（详消防专篇）6.5.7 材料选用1. 室内冷水管采用涂塑钢管2. 室内热水管采用紫铜管3. 室内排水管采用采用新型柔性铸铁排水管4. 屋面雨水管采用UPVC管5. 室外给水管采用涂塑球墨铸铁管6. 室外排水管采用加筋U-PVC管7. 室内消防及自喷管采用内外壁热浸镀锌焊接钢管6.5.8 节能措施1、水泵选型使扬程在高效段内，电机选用低能耗电机。2、利用地热资源，提供本地块部分热水耗热量。3、卫生洁具采用节水型洁具。4、住宅采用太阳能加热。5、设置高位水箱，利用地势152、提供生活、消防等用水水压。6.5.9 给排水环保设计1、卫生洁具采用节水型洁具，所有水封高度不少于50mm，有效隔绝臭气。2、室内采用雨、污分流制；生活污水经污水处理设备处理达到排放标准后，排入周边水系。3、利用高位水箱，取消生活、消防主泵，减少噪音污染。4、厨房排水经隔油池处理后排放。6.5.10 防洪措施（详见雪灾、洪水防范、次生灾害防范专篇）6.6 电气设计6.6.1 设计依据1、国家有关建筑电气设计规范及规程（1) 建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2) 住宅设计规范（GB50096-2003版）（3) 住宅建筑规范（GB50368-2005）（4) 民用建筑电气设计规范（153、JGJ16-2008）（5) 10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）（6) 低压配电设计规范（GB50045-95）（7) 建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）（8) 火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）（9) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）2、建设单位设计任务委托书中有关要求6.6.2 设计范围1. 变配电、照明系统；2. 防雷接地系统；3. 火灾自动报警及联动系统；4. 漏电电气火灾监控系统。6.6.3 变、配电系统1、本工程上部属三类防火建筑，酒店建筑为高档次酒店，地下室为一类防火建筑，消防设备及应急照明为一级负荷、普通客梯154、等属于一级负荷 ，排水泵等用电设备属一级负荷。一般电力、照明用电属于三级负荷。2、负荷估算：本工程总装机容量约为2256KVA。在排屋区设2台630KVA箱式变电站作为公用变电所；在地下室设专变一座为酒店及相关配套供电，专变内设2台1250KVA干式变压器。3、供电电源及电压：本工程从就近区域变电站引来一路10KV电源至本工程开闭所。高压系统电压等级为10KV，低压系统电压等级为220/380V，备用电源采用自备用发电机，容量约为500KW。4、本工程住宅公变由供电局设计安装，本次设计只提供出现电缆和干线图，预留位置和空间。5、专变高压配电系统：高压采用放射式供电。6、低压配电系统：（1）酒店155、在地下一层设置专用配电室作为酒店单体及配套建筑的配电中心。变配电室内变压器1T和2T低压侧主接线为单母线分段，中间设联络，正常情况下两台变压器并列运行，当其中一台发生故障或遇检修时，母联开关手动投入，由另一台变压器承担其中重要负荷的供电。消防设备用电（消防水泵、消防电梯等）及应急照明等均属一级负荷。楼梯照明灯采用电子延时开关控制，火灾时强制点亮。根据负荷分级及对供电要求，设两路电源供电，当市高压断电在0-30S内启动发电机组，以供重要负荷及消防负荷供电。（2）排屋单体采用YJV22-1kV电缆以放射式向用户电表箱配电。（3）消防电梯、消防设备采用两路专用回路末端自动互投方式配电；楼梯灯、弱电设156、备用插座采用集中蓄电池作备用电源，其连续供电时间不应小于90min。（3）地下室按防火分区设配电箱：一二层按楼层防火分区设配电，内设动力、照明、应急照明等电源配电箱。7、计量：（1）公变按户设计量表箱，计量到户，表箱分散到每户门厅设置。（2）专变按功能区域计量，以便管理考核使用。8、主要设备选型：干式变压器选用SCRB10H型节能变压器并带IP3X保护外壳；康明斯柴油(燃气)发电机组；低压配电屏选用MNS型开关柜；动力配电箱选用QDB、QGDB型。9、居室配电：（1）依据住宅设计规范（GB50096-1999）、结合国家康居示范工程要求和建设单位要求，排屋用电容量按每户负荷35-60KW/套规157、划方案，70W80W/m2的用电标准；（2）室照明灯具仅设15W节能灯裸灯头，以便业主入住后更换灯具；卫生间、厨房、阳台应配防潮灯头；（3）空调电源插座、普通电源插座与照明分设回路；厨房电源插座和卫生间电源插座设置独立回路；（4）所有插座回路均设剩余电流保护器（动作电流30mA，动作时间不大于0.1s）；（5）一般空调电源插座回路不设漏电保护；但当起居室较大时，考虑落地空调柜机时，该回路应设漏电保护，并设置低位0.3m插座。10、导线选择及敷设方式：（1）10KV电源进线选用YJV22-10kV-3x150型，室外穿钢管敷设，室内沿桥架沟敷设； （2）低压一般电缆为ZR-YJV-1kV型，消防158、负荷回路电缆为NH-YJV-1kV。电缆均沿防火桥或穿钢管埋地、沿墙、吊顶棚敷设；（3）照明回路采用ZRBV-0.45/0.75KV型电线。应急照明回路采用ZNBV-0.45/0.75KV型电线，穿钢管埋地、沿墙、现浇楼板或吊顶棚暗敷设。6.6.4 照明系统（一）主要场所的照度如下起居室 100200lx卧室 75lx厨房 100lx卫生间 100lx商业 300l500x客房 75150lx地下车库 100lx（二）光源室内外照明应选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜、符合环保要求的光源。室外照明装置应限制对周围环境产生的光干扰。 6.6.5 防雷接地系统（一）防雷保护本工程各楼座159、均按三类防雷措施设防（1）接闪器：采用避雷网与避雷小针相结合方式，在屋顶装设不小于20mx20m避雷网，沿四周每隔2.5m设避雷小针。屋面的用电设备及重要设备电气线路在电源侧装设过电压保护装置，屋顶上所有金属设备均与避雷网可靠联结。（2）利用建筑物的结构钢筋做引下线。（3）利用建筑物的基础内钢筋作为接地装置，并在地下室层四周外墙适当位出镀锌扁钢，以备人工接地网。（4）为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。（5）为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在必要部位装设电涌保护器（SPD）（包括弱电设备进线及楼层配线架等设备处）。（二）接地安全（1）本工程各楼160、低压配电系统接型式采用TN-C-S系统，专变采用TN-S系统，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。（2）防雷接地、变压器中性点接地及电气设备、信息系统等接地共用统一的接地装置，要求接电地阻不大于1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。（3）本工程采用总等电位连接，在变电所等处设总等电位连接端子；将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行连接。（4）在弱电机房、电梯机房、浴室、卫生间等处设局部等电位连接。6.6.6 火灾报警及消防联动系统（一）设计依据（1) 建筑设计防火规范（GB500162006） （2) 火灾自动报警系统设计规范GBJ50116-161、98 （3) 有关专业所提资料（二）设计范围（1) 火灾自动报警系统（2) 消防联动系统（3) 火灾紧急广播（4) 火警电话（5) 探测器的配置（6) 供电及接地（三）火灾自动报警系统根据本项目特点，在地下室及酒店区域设火灾自动报警系统，在酒店一层首层设消防控制室（2530m2）。内设自动报警控制器主机、联动控制柜、事故广播及火警电话等设备。并外设有CPU计算机终CRT彩色显示器、打印机。可实现对整个楼内的全方位监控。为与上级消防部门联系，消防控制室设外线直拨电话。火灾自动报警系统采用二总线集中控制方式。报警控制器主机设在首层消防控制空，外部设置的全部报警信号关至控制器，经分析、判断及确认后，162、自动或手动发出经编码的联动信号，通过总线及控制模块启停相应的消防联动设备。同时接设备的状态反馈信号。（四）消防联动系统系统采用总线-多线混合联动的控制方式，除上述总线联动方式外，在消防控制室另设一套多线联动机柜，对排烟风机、消防水泵、喷淋泵实施直接启停控制。在重要设备房等处设置气体灭火装置，并配控制及报警设备。联动系统根据火灾报警或火灾确认后，将有如下控制功能：（1）接收水流指示器及湿式报警阀信号，启动喷淋泵；（2）接收消火栓按钮信号，启动消防泵；（3）根据控测器信号，启动相应层排烟风机及排烟口；（4）根据探测器信号，打开相关层正压送风口及正压送风机；（5）根据探测器信号，停相应层空调风机；（163、6）接收气体灭火报警及控制信号；（7）火灾确认后，接通相关层紧急广播；（8）火灾确认后，接通相关层声光报警器；（9）火灾确认后，切断相应层非消防电源；（10）火灾确认后，迫降电梯至首层；（11）接收气体灭火控制器各反馈信号。（五）火灾紧急广播为便于火灾时人员疏散，设置一套紧急广播系统。扬声器安装方式以听顶式安装为主，输出功率不小于3W；设备机房、水泵房、变配电室及车库等处设墙挂式扬声器，输出功率为10W。紧急广播的接通方式严格按规范要求执行。火灾应急广播系统与警报系统播放要求如下：先鸣警报816s,间隔23s后播放应急广播2040s；再间隔23s依次循环进行直至疏散结束。根据需要，可在疏散期间164、手动停止。警报系统和广播不应同时鸣响。（六）火警电话为便于消防人员及时确认火情或指挥灭火，设总线直通式火警电话一套。在各手动报警器处设电话插孔，重要机房如变配电室、水泵房、电梯机房处设电话座机，话音真通消防控制室。（七）探测器配置在车库、设感温探测器；其它部位均设置感烟探测器。在大楼的各主要出入口及规范要求的部位设手动报警及电话插孔。（八）供电及接地首层消防控制室按一级负荷供电，提供200VAC电源。为确保设备用量，设一套交流稳压不间断电源。现场设备由控制器提供24VDC电源。消防接地采用联合接地方式，接地电阻不大于1欧姆。（九）线路敷设方式消防系统线或电缆均采用阻燃耐火型。垂直敷设时在竖井内165、走封闭式电缆线槽或在墙内穿管，水平敷设在顶板或地板内预埋，均需穿钢管保护。吊顶内敷设时，采用走封闭式电缆线槽或穿普利卡金属套管保护。线槽及套管需作防火处理。6.6.7 漏电电气火灾监控系统电气火灾监控系统是安装于低压配电系统中，用于监测低压配电系统中有关电气火灾产生隐患的电气参数，并通过监控主机设备采集监测数据作为集中控制和集中管理，当被保护线路中被探测参数超过报警设定值时，能发出报警信号，控制信号，并能显示出报警部位。在消防控制室设监控主机，改主集成通讯、远程设置功能，能发出报警信号，控制信号，并能指示报警信号的发出位置。在地下车库、商业，消防线路，重要负荷线路均设监测点。本工程约为50个监166、测点。6.7 弱电设计6.7.1 设计范围本项目弱电设计本着信息迅捷、保障人身及设备安全和节约能量的原则进行。为整个建筑实现具有通讯自动化、设备管理自动化、安全管理化的智能建筑打下基础。基于此工程设置台以下弱电系统：1. 电话系统2. 有线电视系统3. 宽带接入网系统4. 闭路电视保安监视系统5. 周界报警系统6. 可视对讲系统7. 公共广播及消防紧急广播系统6.7.2 依据的标准及规范如下（1) 智能建筑设计标准GB/T50314-2000（2) 民用建筑电气设计规范JGJ16-2008（3) 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB50311-2000（4) CATV行业标准GY/T121167、-95（5) 有线电视广播技术规范GY/T106-92（6) 民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94（7) 其他相关标准和规范6.7.3 系统设计（一）电话系统1、居住区的电信指标见表6-3。表6-3 电信指标类 别指 标 要 求排屋区1、每套排屋电话按2对设计，有特殊要求按实际情况确定2、居住区的物业管理部门应预留办公外线电话3、居住区的配套建筑（如商店等）均按建设单位设置电话4、每250户平均预设公用电话一部酒 店每10000 m2接200对设计2、小区内每户设两门电话，电话装机约为300门。整个地块拟设置1个模块站。3、电话电缆引入建筑时，应在室外进线处设置手孔或人孔，由手168、孔或人孔预埋钢管或硬质SC管引入建筑内。电话用户线路的配置一般可按初装电话容量的130%160%考虑。电话外线工程路由及管孔数量应由电信部门确认。4、排屋的进线管道，管孔直径不应小于80mm。5、最少在每房住宅的主卧室和客厅各设一部电话。6、室外直埋电话电缆在穿越车道时，应加钢管或铸铁管等保护。（二）有线电视系统1、有线电视信号直接由市网引入，位置与有线电视主管部门协商确定。2、本工程在每户住宅的主卧室和客厅各设一线电视插座。商业按每100m2考虑设一有线电视插座。3、小区及客房内有线电视系统采用“分支-分配”或“分配-分支-分配”等方式配至各房，在每一楼梯单元一层设前端箱分配放大信号。4、有169、线电视系统采用860MHz邻频传输，小区内的所有电视插座要求用房电平644dB，图像清晰度不低于四级。5、通过建立双向有线电视网，在该网络的基础上可提供如下服务功能：(1) 实现大量电视节目传送；(2) 实现电视节目等视频点播；(3) 通过户内适配设备，实现INTERNET高速上网及通讯；(4) 提供基于本网络的其他服务。6、所有室内有线电视系统管线均采用穿管暗敷。（三）宽带接入网系统在小区综合布线网的基础上建立小区内部高速局域网，用于传输数据及语音，配置相应的网站设备并通过公共配套设施，与公用网（建议使用DDN专线方式与公共网连接，将来可与市政光缆连接并入公共网）进行高速连接，能够提供如下服170、务：1、话音通信，数据通讯；2、通过宽带接入，为用户提供高品质的视频点播服务；3、实现INTERNET高速上网及通讯；4、通过网站，将小区信息向外界发布；5、提供个人主页对外发布功能；6、小区内部可通过本网络，实现内部联络、信息沟通的功能；7、可以实现政策、信息、医疗咨询活动；8、作为娱乐，可以开展网上游戏等娱乐活动；9、实现家庭办公。（四）闭路电视保安监控系统闭路电视监控系统是采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图像记录以及联动控制的系统。考虑到小区地理位置的物殊性，安装闭路电视监控系统，由技防辅助人防，实时记录小区各重要区域的图像，值勤人员也可以通过171、电视监控系统全方位地实时进了解各区域动向情况。当有突发事件发生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能够集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地威慑和预防事件的发生，并可通过录像带为事后破案提供有力线索，提高了技防装备水平与管理档次。将小区主要道路、花园、停车场作为监视对像。 （五）周界报警系统防盗报警系统是采用现代化红外技术及微波技术，对人体入侵及移动进行探测，同时产生声光报警及联动相关电子设备，阻止盗案的发生。周界防盗报警系统就是在小区四周用墙或护拦上安装各类主动式红外对射探头，对小区进行布防，在物业中心值班室设有报警主机，一旦某处有人越入，对射探头能自动感应，触发报警，主机显示报172、警部位，同时联动相应的摄像机，并在主机上自动切换成报警摄像画面，提示值班人员处理。本系统前端主动红外探测器的选用应充分考虑了种种艰难环境条件，在多种环境变化也可得到稳定的警戒、监视效果。通常在明朗的天气状况下具有100倍以上的检知感度余量，即使在恶劣的天气环境中也具有不发生误报的检知感度维护能力。（七）可视对讲系统随着信息时代的发展，访客、防盗对讲机已经成为现代多功能、高效率的现代化建筑的重要标志。可视对讲系统符合当今住宅的安全和通讯需求，为住户提供了安全、舒适的生活。本小区可视对讲系统应具有以下功能：1、管理功能：在物业管理中心处设立的管理机，可记录20个呼叫、报警记录。可使管理员足不出户，173、完成访客和管理员、管理员和住户、访客和住户的通话及管理员、住户开门。并有接受住户呼叫、报警等功能，使物业管理更完善。在每单元门口设门口机。访客进入小区后，来到相应的单元时，通过该门口机与住户再次通话，由住户在室内对访客确认后开启单元电控门。2、住户呼叫功能：住户通过室内可视话机可呼叫管理中心，并实现双向通话，该功能可通过管理机将小区内820位住户的呼叫管理起来，实现小区内住户的统一管理。3、内部通讯功能：系统能使住户之间通过管理员切换，进行想互通话。但由于此功能将会占用专用通道，影响到小区的正常通话及报警，故应配合情况使用。4、模式转换功能：系统具有多种管理模式：白天模式（有管理员）；夜间模式174、（无管理员）；混合模式（具有白天模式+夜间模式）的功能。各种模式可满足不同的物业管理要求，使物业管理更加现代、完善。5、入口控制功能：系统可容纳多至32个入口控制，符合当今综合型小区管理要求。可对各类出入口等进行现代管理，并可连接计算机、打印机，实现智能化、一体化物业管理。如需将入口系统联入，则根据具体出入口要求，在已配置的中央器上进行相应的设备增加。6、应急功能：MDS系统带有备用电源，确保小区供叫失常情况下，系统可保持一定时间的正常使用，通讯通道畅通。7、密话功能：系统应确保通信通道安全、保密。8、探头联机报警功能：系统管理机除接收住户呼叫外，并可连接各种烟雾、瓦斯、防盗、红外等多种自动报175、警探头，更符合现代安全防范技术要求。（八）公共广播及消防紧急广播系统本工程广播系统集背景广播和消防广播于一体，投资少，功能齐，质量可靠，使用方便。每栋大楼配备吸项式音箱；在主要通道安置室外全天候音柱；在花园中安置草坪式音箱；在地下车库安置筒式音箱。通过上述安置，使整个小区都能够收听到公共广播节目，同时，在火警发生时，能得到相应的警告，及时采取措施，保障生命安全。本次弱电设计及投资概算范围仅限为本工程实现智能化所必须搭建的物理平台和网络结构，上述弱电系统均需配合土建、结构、设备、电气等专业在土建施工时实施。而楼内所需的其智能化系统和设备投资（如：接入网设备、卫星通讯设备、计算机网络设备、及移动通176、讯中继设备等相对独立，可自行选择的系统。）应在业主明确使用功能后在本设计的基础上，自行或委托系统集成商进一步完善、补充。6.8 暖通设计6.8.1 设计依据 （1) 采暖通风与空调气调节设计规范GB50019-2003（2) 公共建筑节能设计标准GB50189-2005（3) 建筑设计防火规范GB50016-2006（4) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97（5) 通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002（6) 全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调、动力2009（7) 有关主管部门建设批文及业主设计要求6.8.2 工程概况及设计范围本工程为H省池洲市F县的177、“xxx”项目地块，规划地块有两部分组成，即酒店部分与排屋部分。酒店部分包括标准客房、豪华套房、情侣汤屋、宴会厅、养生馆、金顶会堂、会所和特色餐厅、茶馆等。排屋部分包括临山排屋、临水排屋、群组排屋、VIP排屋等。本设计主要内容包括以下几个方面：（1）酒店空调通风设计（2）地下车库、设备用房等机械通风设计（3）酒店防排烟设计（4）排屋空调设计6.8.3 系统设计1、室外设计计算参数室外设计计算参数按采暖通风与空气调节设计规范中HXX市(参考)地区参数确定。2、室内设计标准（见表6-4）表6-4房间类别夏季冬季新风量温度相对湿度%温度相对湿度%m3/H.P酒店大堂276018/20酒店客房2460178、225030/人宴会厅2460204525/人养生馆、会堂2460205030/人排屋2460205030/人3、空调冷热负荷酒店部分：夏季空调总冷负荷为2383.97KW（24833m296W），冬季空调总热负荷为1663.81KW（24833m267W）。排屋部分：夏季空调总冷负荷为1398.5KW（14721m295W），冬季空调总热负荷为978.95KW（14721m266.5W）。4、空调冷热源（1）酒店部分拟采用集中空调，暂定由螺杆式冷水机组提供冷源，热水锅炉提供厨房和洗衣房热水用量和生活热水热媒及空调热源。（2）排屋部分采用VRV空调提供冷热源。5、空调水系统采用一次泵变流量系统179、，冷冻水集分水器之间设置压差旁通阀；冷却水为定流量系统。各4台水泵，其中三台水泵互为备用，一台专门备用。水系统划分在系统合理的情况下尽量满足酒店管理公司的要求。6、空调风系统酒店大空间采用一次回风的低速送风全空气空调风系统，合理设计气流组织，结合建筑设计采用顶送顶回或顶送下侧回的方式，空调机组设于专用机房内，并设有必要的排风系统，确保新风的补充。7、大楼通风系统（1）地下室水泵房、变配电间设置机械送排风系统，换气次数为8次/小时，以排除废气、废热。（2）地下室汽车库设置机械通风系统，换气次数为6次/小时，进风由车道自然补入或设置机械送风机。（3）宴会厅、商业设置机械排风系统，改善室内空气环境。180、8、其它（1）通风系统风管上设有消声设施。（2）通风管均采用镀锌钢板制作，厚度按国标。（3）空调水管均采用镀锌钢管丝扣连接或无缝钢管二次镀锌后法兰连接，保温材料采用离心玻璃棉外包铝铂。（4）空调送、回风管均采用30mm离心玻璃棉板保温。（5）VRV管道系统采用环保型橡塑材料保温。7、冷热水系统的输送能效比ER小于0.00433（八）大楼防火排烟系统（详见消防专篇）（九）环保和节能（详见环保专篇）（十）其它1、通风系统风管上设有消声设施。2、通风管均采用镀锌钢板制作，厚度按国标。3、空调水管均采用镀锌钢管丝扣连接或无缝钢管二次镀锌后法兰连接，保温材料采用离心玻璃棉外包铝铂。4、空调风管保温材料采181、用离心玻璃棉。6.9 消防专篇6.9.1 编制依据（1) 建筑设计防火规范GB50016-2006（2) 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）（3) 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005（4) 火灾自动报警系统设计规范GB50116-98（5) 建筑设计防火规范GB50016-2006（6) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-976.9.2 建筑消防（一）总平面布置严格按照国家民用建筑防火规范进行设计，并严格按国家有关部门的要求进行消防组织。低层住宅侧向间距大于6.0m，满足规定的消防间距。消防通道利用小区内部道路，小区道路大于等于4.0m182、，满足消防要求。（二）建筑消防本居住区内上部建筑耐火等级按二级进行设计，地下室按一级进行设计。建筑各部位的建筑材料均按防火规范规定的防火等级要求使用。本工程住宅为低层住宅。各建筑部位的建筑材料均按防火规范规定的耐火等级要求使用。 地下室、车库均设机械排风，排烟系统。地下一层每个分区均为两个疏散出口且面积满足高规的要求，消防控制中心设在酒店底层，且直通室外。6.9.3 给排水消防本小区由排屋、酒店和地下车库组成，均为多层建筑，消防用水量如下。（一）消防用水量室外消火栓：30L/S 火灾延续时间2小时 共216立方 室内消火栓：20L/S 火灾延续时间2小时 共144立方 自动喷淋：30L/S 火183、灾延续时间1小时 共108立方本工程消防用水暂定采用常高压系统，设置高位消防水池，容积468立方，分两格，提供室内外各种消防用水。（二）室外消火栓系统室外消防给水采用常高压系统，水源来自高位消防水池。室外消防给水管布置环状，从该环管上设置地上式室外消火栓，消火栓间距不大于120米，保护半径150米，火灾时由消防车前来施救。（三）室内消火栓系统本工程酒店部分均设置室内消火栓系统，室内消火栓布置保证同层任何地方均有二股水柱同时到达。各消火栓箱内设有消防卷盘。消火栓系统和自动喷淋系统相互独立，消防系统采用常高压系统，水源来自高位消防水池。室外设消火栓水泵接合器2套。另屋顶设试验消火栓一只。（四）室内184、自动喷淋系统在酒店、地下汽车库等均设有湿式自动喷淋灭火系统。本系统采用常高压系统，水源来自高位消防水池。系统在每层供水横干管起点处设置信号阀和水流指示器，在管末端设试验放水阀。室外设自喷水泵接合器二套。湿式报警阀组设于专用报警阀房内，每层配水管入口压力大于0.4MPa时采用减压孔板减压。地下汽车库按中危险II级设计，喷水强度8L/minm2作用面积160m2。酒店按中危险级设计，喷水强度6L/minm2，作用面积160m2。（五）灭火器材按建筑灭火器配置设计规范GB 50140-2005的有关规定配置灭火器。酒店、地下汽车库、排屋等按中危险级设计。（六）其它灭火系统地下室高低压变配电室采用热气185、熔胶灭火系统。6.9.4 电气消防专篇（一）设计依据（1) 建筑设计防火规范GB50016-2006（2) 火灾自动报警系统设计规范GBJ50116-98（3) 有关专业所提资料（二）消防供电1、本工程从正常供电电源采用一路10KV电源供电，备用电源采用柴油发电机组。2、所有消防设备，如消防水泵、防排烟风机、火灾自动报警系统、，火灾应急照明等都由低压双回路供电，一用一备，末端自动切换，备用电源自投自复。（三）火灾应急照明1、消控中心、消防泵房、电梯机房、变配电所等处设继续工作用的应急照明、并保持原有照度。2、主要出入口、疏散通道、疏散楼梯间、商场、地下室、门厅等处设疏散指示标志灯。3、应急照明186、电源为双回路末端自动切换，并部分加设分散式直流应急电源。（四）火灾自动报警及联动控制系统1、本工程保护等级为一级，按区域保护方式设置一套由消防室控制的总线制火灾自动报警及联动控制系统。2、下列部位设感烟或感温探测器：地下室、变配电所、消控中心、电梯机房等。适当部位设置手动报警按钮，此外还有水流指示器、防火阀、消防按钮等报警信号，经二总线送至消防中心进行声光报警。3、设置火灾紧急广播系统。4、设置消防对讲系统。5、本工程消防联动系统的主要功能有：（1）火灾报警后，立即切断空调风机和送排风机，启动排烟风机，打开排烟风口。（2）火灾确认后，启动消火栓泵或自喷泵，接通警铃和紧急广播，接通应急照明。（3187、）电梯迫降至底层并切除客梯电源，分阶段关闭防火卷帘，切断其它非消防电源等。（4）火灾确认后，接通相关层紧急广播6、消防中心设在首层，消防中心能接收所有报警信号进行声光报警，并能对所有消防设备进行联动控制和手动控制，并接收其动作反馈信号，消防中心还设有直通市消防队的专线电话。7、火灾报警系统电源由双回路消防电源供电，末端自动切换。（五）本工程设置电气漏电监控系统电气火灾监控系统是安装于低压配电系统中，用于监测低压配电系统中有关电气火灾产生隐患的电气参数，并通过监控主机设备采集监测数据作为集中控制和集中管理，当被保护线路中被探测参数超过报警设定值时，能发出报警信号，控制信号，并能显示出报警部位。（188、六）线路敷设消防系统线或电缆均采用阻燃耐火型。垂直敷设时在竖井内走封闭式电缆线槽或在墙内穿管，水平敷设在顶板或地板内预埋，均需穿钢管保护。吊顶内敷设时，采用走封闭式电缆线槽或穿普利卡金属套管保护，线槽及套管需作防火处理。暗敷时，应穿管并应敷设在不燃烧体结构内且保护层厚度不应小于30mm。明敷时（包括敷设在吊顶内），应穿金属管或封闭式金属线槽，并应采取防火保护措施；6.9.5 暖通消防（一）设计依据（1) 建筑设计防火规范GB50016-2006（2) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（3) 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003（二）具体措施1、本工程地下汽车189、库均按防火分区设置独立的机械通风排烟系统，平时用于通风换气，火灾时自动转换为排烟系统，有直通室外的汽车坡道的防火分区为坡道自然渗入，无直通室外汽车坡道的防火分区设置机械补风系统。排烟系统排烟量按6次/时计算，补风量不小于排烟量的50%，防烟分区不大于2000。利用平时排风口进行排烟，排烟口的设置保证与本防烟分区最远点水平距离不超过30米。火灾时，着火区的排烟风机自动开启（设有机械补风的防火分区同时开启补风机），系统用于排烟。2、合用前室设机械加压送风系统,每层设置多叶加压送风口,平时常闭,火灾时电信号或手动开启着火层及其相连上下层的多叶加压送风口,并联动相应加压送风机开启。3、加压送风机均设于190、建筑防火吊顶或风机房内,风机进风均直接从室外接入。4、楼梯间、地上各房间及走道均设有满足规范要求的可开启外窗，采用自然通风排烟的方式。5、其他管道穿越防火分区、机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处，均设置70自动关闭的防火调节阀，防火阀处设独立的支,吊架和防止风管变形影响关闭的措施。通风系统的风管、消声设备和粘结剂等均采用不燃或难燃（B1级）材料。7. 环境保护7.1 编制依据及标准（1）中华人民共和国环境保护法（2）中华人民共和国环境影响评价法（3）环境空气质量标准（GB3095-1966）中的二级标准（4）室内空气质量标准（GB/T18883-2002）（5）污水综合排放标准（GB191、8978-1996）中的三级标准（6）大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)中新污染源大气污染物排放限值中的二级标准（7）地表水环境质量标准（GHZB1-1999）中类标准（8）建筑施工厂界噪声限值（GB12523-2008）中的有关规定（9）声环境质量标准（GB3096-2008）中的1类标准7.2 环境影响分析及污染防治措施项目对环境的影响分为建设施工期和建设后运行期两个阶段，其主要影响有废水污染、噪声污染、固体废物污染和生态影响。 废水污染及防治废水污染源主要来自项目施工期的施工废水和运营期生活废水、生活污水。（一）施工期1、水污染源施工期产生的废水主要包括土石方阶段雨水径流192、结构阶段混凝土养护排水、各种车辆冲洗水及施工人员生活污水，其污染物主要为泥砂、SS、BOD5、COD、石油类等，若随地表径流紊流，对附近地表水体有一定的影响。2、防治措施建设施工期应设置临时废水沉淀池，收集施工过程中产生的生产性废水及地表径流，废水经沉淀后，或补充施工用水或排入城市污水干管，纳入市政污水系统。施工期生活污水采用隔油池、化粪池预处理后排入市政污水管网。施工场地四周应修建挡土墙，并设临时排水沟渠导排废水，注重节约用水，减少水土流失产生量。（二）运营期1、水污染源本工程的污水主要来自生活废水和生活污水，每天废水量约为280.3m3，水中主要污染因子为：PH、SS、CODCr、BOD193、5等，生活污水污染物浓度为BOD5190250mg/L，CODcr300350mg/L，SS190300mg/L，动植物油19mg/L。2、防治措施本项目实行雨、污水分流，生活污水经污水设备处理合后排入周边河道。排放废水水质必须达到当地排放标准的要求。 噪声污染及防治在施工期，噪声污染源主要来自项目施工期施工现场的各类机械设备、物料运输，运营期的风机、水泵及汽车的进出等。防治措施：在施工期间，应合理安排作业时间，高噪声源施工机械，尽可能安排在昼间作业，减少夜间施工频次。夜间22点至次日6点施工，应向环境保护主管部门申报，征求同意后方可施工。现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌应定点、定位，并采194、取防尘减震措施，设置挡风板。施工中尽量采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪声施工机械数量，最大限度地减轻声源叠加的影响。本工程所用水泵、风机等均选用低噪声振动小机泵，均低于卫生要求的65分贝值。本工程机泵房和变电房均设置于地下室，以使噪声符合1级标准要求的昼为55分贝，夜为45分贝值。 环境空气污染及防治（一）施工期施工期的大气污染源主要有施工区裸露地表在大风气象条件下形成的风蚀扬尘（其产生量与风力、表土含水率等因素有关，难以定量表述）；建筑材料运输、卸载中的扬尘；土方运输车辆行驶产生的扬尘；临时物料堆物产生的风蚀扬尘；混凝土搅拌站产生的水泥粉尘。扬尘的影响在干燥天气下显得比较突出，同时其195、影响是局部的，暂时的，影响的程度及范围有限。防治措施：（1）对于进场道路应适时洒水抑尘，以防道路扬尘对环境的污染；对于易产生粉尘的散装物料运输车辆，视物料的具体性状采取密封或围护措施，防止散装物料在运输过程中洒落引起扬尘污染。（2）装卸物料的尽量降低高度以减少冲击扬尘污染，对散装物料应设置简易材料棚，以免露天堆放造成的风蚀扬尘。（3）本项目内不设混凝土搅拌站，主体工程施工使用商品混凝土。（4）项目施工场地周围建设高达2米以上的实心围墙。（二）运营期运营期的废气主要来自汽车尾气及酒店厨房、公寓厨房的油烟废气。防治措施：对汽车尾气，地下室汽车车库设置机械排烟排风系统将废气排出室内，排风口设在主楼顶196、部。对酒店厨房的油烟废气，本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。对公寓厨房产生的生活油烟，经排油烟机处理后排放。 固体废物污染及防治施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃包装袋、建筑装修材料等。运营期的固体废弃物来源于生活垃圾，生活垃圾主要是食物垃圾、废旧报纸书刊、塑料瓶、玻璃瓶及废包装纸袋等。防治措施：对施工期的建筑垃圾应采取分类回收，拆迁及建筑施工过程中产生的碎砖、砂石等建筑垃圾要分类回收处置，不宜回收的无害固废可回填平整场地；少量多余施工弃土要及时运往由环卫部门指定的处置场堆存。生活垃圾应集中堆放，由环卫部门清运或定期送往垃圾中转站，最终由环卫部门集197、中处置。为加强运营期的固废管理，合理布设垃圾收集点，保持环境清洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等进行回收利用。在本项目中建设垃圾中转站，并安排保洁人员轮流值班，负责清扫卫生，清理垃圾，将垃圾集中后运至城市垃圾场处理。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，对餐饮固体废弃物等可以委托环保部门及时运至附近垃圾填埋场所进行填埋处理，或送给农户作肥料、饲料使用。 生态影响旅游业的发展与当地环境息息相关。研究表明，旅游开发和旅游活动的开展对当地的水、土壤、大气、野生物种等旅游资源要素和生态环境系统都有着不利影响。项目在建设前，应明确项目建设过程中破坏绿地198、及砍伐树木情况，提出生态补偿措施。建设项目绿化面积及绿化率应满足建设用地规划设计条件的要求，在考虑绿化面积、绿化率、植物种类、单位面积乔木数、立体绿化的同时，还应注意绿化布置的功能性（实用、经济），水体、树木等的亲和性，植物的多样性等，达到景观、生态、吸尘、降噪的作用。具体生态保护措施：（一）规划建设生态保护施工期，项目建设对周围生态环境可能造成一定的影响，因此应积极地采取保护和减缓措施，消减对生态的负面作用，主要从以下几个方面对环境影响进行避免、减小、矫正、保护和补偿：（1）在工程的施工过程，对管网埋设时破坏的地面植被和表层土壤及时恢复，施工移走的土壤就地填充场区低洼地带。（2）基地裸露地面199、全部实行绿化，原有植被尽量保留。在绿化管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。（3）在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。（二）项目运营期生态保护为了将对生态的不利影响降低至最低程度，应采取一系列环境管理和保护措施，包括：（1）制定详细的旅游度假区的环境管理计划。（2）执行环境管理的保护政策，旅游服务设施必须遵守国家规定的污染物排放标200、准。（3）加强生态环境的宣传工作，以提高公众的爱护环境、保护环境的意识，使不破坏生态，不伤害动植物，成为自觉行为。（4）做好防火消防规划，重点做好森林防火和重点设施消防工作，建立健全防火规章制度，加强游客的防火安全教育。要严格划定区域，禁止区外用火，并落实管理人员责任制。8. 节能设计8.1 设计原则与目标我国能源贫乏，人均拥有量远低于世界平均水平，而能源是人类生存和发展的重要物质基础，因此，节约能源是当前基本建设必须遵循的准则，这是经济发展的需要，同时也是减轻环境污染的需要，更是改善人居建筑环境的需要。为贯彻中华人民共和国节约能源法，建设节约型社会，本项目按节能建筑标准和要求进行建筑节能设计201、，在保证相同的室内环境参数下，使全年采暖、通风、空调和照明等的总能耗应减少50%以上。建立科学的企业能源管理体系，推广先进节能技术，加强用能管理，以尽可能的减少项目能耗，保护环境，降低项目运营成本，提高项目的经济效益。8.2 用能标准和节能规范根据本项目的建设内容与项目的特点，节能设计与日常用能管理应具体采用的节能标准和节能规范如下：（1）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2010）（2）H省居住建筑节能设计标准（DB34/1466-2011）（3）公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)（4）H省公共建筑节能设计标准（DB34/1467-2011）（5）民用建筑热工设计202、规范（GB50176-93）（6）住宅建筑规范（GB 50386-2005）（7）城市居住区规划设计规范（GB50180）（8）建筑照明设计标准（GB50034-2004）（9）建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）（10）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003（11）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）（12）居住区供配电系统技术规范DB34/T1469-2011（13）建筑给水排水设计规范（GB50015-2010）（14）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）（15）H太阳能利用与建筑一体化技术标准（DB34854-2008）（16）节能产品评价导203、则（GB/T15320-2001）（17）绿色建筑评价标准（GB50378-2006）（18）建筑节能施工质量验收规范（GB50411-2007）（19）建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）（20）用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）（21）中华人民共和国实行能源效率标识的产品目录（22）综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）（23）企业能源审计技术通则（GB17166-1997）（24）全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（25）饭店业节能守则（中国饭店协会）8.3 能源消费分析本项目为xxx旅游度假房地产开发项目，项目建成运营后204、，主要能源消耗种类为电力、燃油、液化气和自然水。电力：为空调系统、照明系统、疗养康乐设备动力系统、给水系统和其它生活用电系统等用电。燃油：为蒸汽锅炉、热水锅炉使用燃料。液化气：主要为餐饮炊事用气。液化气用量按预测年接待旅游人数人均使用0.2kg计。水：生活、办公、绿化等用水。项目各种能源消费总量见下表8-1：表8-1 项目能源消费结构表（能评后）序号能源种类年实物消耗量折标量（吨标准煤）当量值等价值占比例（）1电力717.81 1944.92 95.74 2液化气20.24t34.69 34.69 1.71 3燃油（轻油）31.73t46.69 46.69 2.30 4天然水6.06万t5.1205、95.190.26 合 计804.382031.49100.00 8.4 节能措施 建筑节能措施（一）建筑物的围护系统设计1、屋面：采用隔热保温屋面，起到保温隔热作用。2、墙体：采用外墙外保温构造，使用国家推广的建筑材料和技术。3、门窗：采用国家推广计划中的节能门窗。4、节能设计的相关指标：体形系数：控制在0.4以下。窗墙比：各朝向均不大于0.70。屋面传热系数：酒店k0.7 排屋k1.0外墙传热系数：酒店k1.0 排屋k1.5窗户传热系数：K2.8户门传热系数：K3.0外窗的气密性等级：4级窗玻璃遮阳系数：SC0.5/0.6（二）总图设计首先在布局上，住宅为南向布置，以避免东西晒，并有良好的206、通风采光。建筑总平面设计尽量满足冬季日照要求，并有利于夏季通风。充分利用原有窗采光，墙面设计采用大面积浅色调，用深色石材、木质造型勾勒线条，功能布局和房间布局充分利用自然采光。8.3.2 设备节能设计中，设备选择立足于国内先进的节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率。通风、空调、照明、水泵、变压器等所有能耗设备均选用达到国家能效标准的产品。8.3.4 电气系统节能措施（1）照明设计：合理控制窗墙比，采用可见光透射比较高的玻璃窗，充分利用自然采光，减少照明开灯时间；采用合理的照度标准和照明控制方式，选用高效光源及节能型灯具，节省照明用电。经验表明，自动控制的照明系统可根据207、日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度，比传统的控制方式可节电20%左右。（2）电器选择：用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功率大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。（3）设备选择：所有耗能设备均选用经过国家认证机构确认的符合国家能效标准的节能型产品，一律不采用己公布淘汰的机电产品及国家产业政策限制内的产品序列和规模容量。（4）无功功率补偿：对配电网进行无功补偿，提高设备的运行功率因数，以减少无功功率在线路上传输，降低线损。（5）合理选配使用变压器：选择208、低能耗的节能型配电变压器，并使变压器处于合理的负载区间和能耗最小的经济运行方式，可大幅度降低变压器损耗（6）能源计量：配装电表等能量计量仪表，以便检查耗能情况，及时制定节能措施。8.3.5 给排水节能节能措施（1）采用合理的饮用水提供方式，以减少饮用水的浪费。如，客房饮用水供应中，由客人按需烧水，不通过服务人员送水；在会议服务中，通过设置冷热饮水机，由客人按需取水，减少饮用水的浪费。（2）管材选择：给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。（3）用水器具选择：给水采用节水器具。给水水嘴采用陶瓷阀芯等密封性能好、能限制出流流率水嘴；禁止209、使用一次冲水量大于6L坐便器；公共卫生间采用红外感应水嘴和感应式冲洗阀小便器、大便器。（4）管网设计及施工：优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。8.3.6 暖通节能空调系统的能耗主要有两个方面，一方面是为了供给空气处理设备冷量和热量的冷热源能耗，另一方面是为了给房间送风和输送空调循环水的风机和水泵的能耗。其中：冷热源的能耗由建筑物所需要的供冷量和供热量决定，建筑物的空调需冷量和需热量的影响因素有室外气象参数（如室外空气温度、空气湿度、太阳辐射强度等），室内空调设计标准，围护结构的热工性能，室内人员、照明、设备的散热、散湿状况以及新风量的多少210、等。风机、水泵的输送能耗受所输送的空气量、水量和水系统、风系统的输送阻力影响，而风系统、水系统的流量和阻力的影响因素有系统型式、送风温差、供回水温差、送风和送水流速、空气处理设备和冷热源设备的阻力和效率等。从这些能耗影响因素着手，民用建筑空调节能的技术措施可归纳为七个方面：减少冷热负荷、提高冷热源效率、利用自然冷源、减少水泵电耗、减少风机电耗、改进气流组织、改善控制。1、减少冷热负荷减少冷热负荷是建筑节能最根本的措施。本项目减少冷热负荷有以下一些具体措施可采用：（1）改善建筑的保温隔热性能。房间内冷热量的损失通过房间的墙体、屋面、门窗等建筑围护结构传递出去的。改善建筑的保温隔热性能可以直接有效211、地减少建筑物的冷热负荷。（2）选择合理的室内设计参数。夏季设计温度太低或冬季室内设计温度太高，都会增加建筑的冷热负荷。本项目按照DB34/1467-2011H省公共建筑节能设计标准中的规定设定采暖和空调的室内设计计算温度取值，在满足环境舒适要求的条件下，尽量提高夏季的室内设计温度和相对湿度，尽量降低冬季的室内设计温度和相对湿度。研究表明，冬季室内设计温度降低1度或夏季室内设计温度提高1度，空调采暖能耗可减少5%10%，空调工程的投资可下降6%左右，运行费用可减少8%左右。（3）局部热源就地排除。对于局部产生较大的散热量房间，考虑在发热量比较大的局部热源附近设置局部排风，将设备散热量直接排出室外212、，防止热量散发到室内，以减少夏季的冷负荷。（3）控制和正确使用室外新风量。由于新风负荷占建筑物总负荷的2030%，因此，不要随意提高最小新风量标准。控制和正确使用新风量是空调系统最有效的节能措施之一。本项目要求，除了严格控制新风量的大小之外，还要合理利用新风。春秋季或冬季，有些房间仍需供冷，此时当室外空气焓值小于室内空气设计状态的焓值时，可采用室外新风为室内降温，可减少冷机的开启量，节省能耗。2、提高冷源效率在空调系统制冷机的实际运行过程中不要使冷冻水温度太低、冷却水温度太高，否则制冷系数就会较低，产生单位冷量所需消耗的功量多，耗电量高，增加建筑的能耗。为提高冷源效率，本项目要求：（1）降低冷213、却水温度。冷却水温度越低，冷机的制冷系数越高。冷却水的供水温度每上升1，冷机的COP下降近4%。降低冷却水温度需要加强运行管理，停止的冷却塔的进出水管的阀门应该关闭，否则，来自停开的冷却塔的温度较高的水使混合后的水温提高，冷机的制冷系数就减低了。冷却塔使用一段时间后，应及时检修，否则冷却塔的效率会下降，不能充分地为冷却水降温。（2）提高冷冻水温度。冷冻水温度越高，冷机的制冷效率越高。冷冻水供水温度提高1，冷机的制冷系数可提高3%，所以在日常运行中不要盲目降低冷冻水温度。例如，不要设置过低的冷机冷冻水设定温度；关闭停止运行的冷机的水阀，防止部分冷冻水走旁通管路，经过运行中的冷机的水量较少，冷冻水214、温度被冷机降低到过低的水平。3、利用自然冷热源对于民用建筑，比较常见而且容易利用的自然冷源主要有两种，一种是地下水，另一种是春秋季和冬季的室外冷空气。本项目酒店采暖空调系统的冷、热源采用集中设置的溴化锂吸收式机组和蒸汽锅炉，对室外冷空气的利用有两种方法：一是春秋季利用低温室外空气供冷，当室外空气温度较低时，可以直接将室外低温空气送至室内，为室内降温；二是利用冷却塔供冷，具体方法是春秋季利用冷却塔将冷却水温度降低，再通过板式换热器冷却冷冻循环水，被降低了温度的冷冻水送到末端的散冷设备，如风机盘管、空调箱，将冷量送到各个需要供冷的房间。此外，冬夏季利用全热交换器回收冷热量，也可起到很大的节能作用。215、为了保证室内空气足够新鲜，满足人们的舒适要求，空调系统需要从室外抽取一定量新鲜空气送入室内，同时将室内污染物浓度较高的空气排至室外。而这部分排风的温度、湿度参数是室内的空调设计参数，冬季比室外空气热，夏季比室外空气冷。通过全热交换器，将排风的冷热量传递给新风，可以回收排风冷热量的7080%左右，有明显的节能作用。4、减少水泵电耗空调系统中的水泵不仅起着非常重要的作用，而且耗电量也非常大。空调水泵的耗电量占建筑总耗电量的8%16%，占空调系统耗电量的15%30%，耗电量接近于全楼照明用的电量，所以水泵节能非常重要，节能潜力也比较大。为减少水泵电耗，本项目要求：（1）冷却水系统采用闭式系统。开式冷216、却水系统中冷却水泵的扬程除了要克服冷却水在管道中的流动阻力外，还要提供将冷却水从冷却水池送至高位冷却塔克服水位高差所需要的能量。如果取消冷却水池，将从冷却塔回来的水管直接接至冷却水泵的入口，这种冷却水系统成为闭式冷却水系统，冷却水泵就不需提供将冷却水从制冷机提升到冷却塔克服水位高差所需要的能量，只需提供能量克服冷却水在管道中流动的阻力，所以所需要的水泵扬程要比开式冷却水系统小得多，因此水泵的能耗也就小很多。（2）减小阀门、过滤器阻力。阀门和过滤器是空调水管路系统中主要的阻力部件。在空调系统的运行管理过程中，要定期清洗过滤器，如果过滤器被沉淀物堵塞，空调循环水流经过滤器的阻力会增加数倍。阀门是调217、节管路阻力特性的主要部件，不同支路阻力不平衡时主要靠调节阀门开度来使各支路阻力平衡，以保证各个支路的水流量满足需要。由于阀门的阻力会增加水泵的扬程和电耗，所以应尽量避免使用阀门调节阻力的方法。（3）提高水泵效率。水泵效率是指由原动机传到泵轴上的功率被流体利用的程度。水泵的效率随水泵工作状态点的不同从0最大效率（一般80%左右）变化。在流体输送要求相同，即要求的输出功率相同的条件下，如果水泵的效率较低，那么就需要较大的输入功率，水泵的能耗就会较大。因此，空调系统设计时要选择型号规格合适的水泵，使其工作在高效率状态点。空调系统运行管理时，也要注意让水泵工作在高效率状态点。（4）设定合适的空调系统水218、流量。空调系统的水流量是由空调冷热负荷和空调水供回水温差决定的，如下式所示：G = 0.857Q/t式中：G 水流量，t/h；Q 冷热负荷，kw/h；t供回水温差，。从上式可看出，空调水供回水温差越大，空调水流量越小，从而水泵的耗电量越小。但是空调水流量减少，流经制冷机的蒸发器时流速降低，引起换热系数降低，需要的换热面积增大，金属耗量增大。所以经过技术经济比较，空调冷冻水的供回水温差46较经济合理，空调热水的供回水温差10较经济合理，大多数空调系统都按照5的冷冻水供回水温差和10空调热水供回水温差的工况设计。（5）使用变频水泵供水设备。室外空气温度、湿度参数在整个供冷季和供暖季是在不断变化的，219、所以空调系统的冷热负荷在一年中也在不断变化，并不保持一成不变。空调的冷热负荷一年中变很大，全年大部分时间的负荷只有最大负荷的50%左右。当空调冷热负荷变化时，所需要的空调冷热循环水量也随负荷相应变化。可以通过改变水泵电机的转速，就可以连续地改变水泵的流量。电机的转速跟交流电的频率成正比。通常市政电网的电流频率是50hz，变频调速水泵就是利用变频器改变电流频率来改变水泵转速和流量。由于建筑全年平均冷热负荷只有最大冷热负荷的50%左右，如果通过使用变频调速水泵使水量随冷热负荷变化，那么全年平均的水量只有最大水流量的50%左右，水泵能耗只有定水量系统水泵能耗的12.5%，节能效果是非常明显的。5、减220、少风机电耗（1）空调系统中风机包括空调风机以及其它送风机、排风机，这些设备的电耗占空调系统耗电量的比例很大，风机的节能也应引起最大的重视。为减少风机能耗，本项目要求，对风机定期清洗过滤、定期检修，检查皮带是否太松、工作点是否偏移、送风状态是否合适。（2）采用变风量空调系统：变风量空调系统可以通过改变送风量的办法来控制不同房间的温湿度。同时，当各房间的负荷小于设计负荷时，变风量系统可以调节输送的风量，从而减少系统的总输送风量。这样，空调设备的容量也可以减小，既可节省设备费的投资，也进一步降低了系统的运行能耗。而风量的减少又节约了处理空气所需要消耗的能量。有资料显示，采用变风量系统可节能30%，并221、可同时提高环境的舒适性。因此，变风量系统在运行中是一种节能的空调系统。6、改善空调系统控制采用中央空调动态控制系统：中央空调动态控制系统是在中央空调末端风机盘管和新风机组安装电动阀及控制装置，改变了冷冻水的流量，实现空调系统末端设备的动态变化，减少冷量的输送，从而降低系统的运行能耗。使用显示，该系统能节能30%以上。总结：空调能耗是民用建筑的能耗的主要部分，通过上述具体措施，可以有效的降低空调能耗，并具有投资回收期短、效益高的特点，有利于建筑空调节能工作的开展。8.3.7 计算机辅助设计采用计算机模拟技术辅助节能设计：项目总平面规划与建筑单体设计时，使用日照软件模拟进行日照判断。采用数值模拟技222、术定量分析风压和热压作用在不同区域的通风效果，综合比较不同建筑设计及构造设计方案，确定最优自然通风系统方案。采用数值模拟技术定量分析自然采光效果，确定最优照明方案。采用节能计算软件进行节能计算。8.3.8 太阳能利用XX市类太阳能资源丰富地区，平均年日照时数2161.8，平均日照百分率为48%，太阳总辐射年总量多年平均为4655.68MJ。为了对太阳能资源进行利用，项目规划设计拟为低层住宅配套安装太阳能热水系统，可使小区住户的生活能耗有很大下降。太阳能利用应是可再生能源建筑应用的重点和可行方案，太阳能光伏发电系统也是值得大力推广的节能技术。8.3.9 用能管理（1）设立能源管理岗位和专职机构，223、聘用具有节能知识、实践经验以及工程师以上技术职称的人员担任能源管理人员，管理本单位能源利用，对能源利用情况进行监督、检查，对涉及用能岗位人员进行岗位培训。（2）按用能单位能源计量器具配备和管理通则要求，配备电表、水表、热量表、温度计等能源计量器具，并按规定定期校检，加强用能计量管理。（3）建立能源计量管理体系，形成文件，并保持和持续改进其有效性；建立节能工作责任制和能源使用责任制，把各项能源消耗定额分解落实到各部门，实行能耗考核；制定本单位能源使用计划，下发各部门执行。（2）设定专人对供电线系统进行定期检查，保证供电系统的正常运行；有效管理照明灯具，使公共部位的照明应得到有效的控制，确保在非使224、用时，处于关闭状态；8.3.10 节能宣传和培训（1）积极对客宣传，例如在公共区域设置节能、低碳宣传角，提高游客的节能意识。在客房内设置宣传卡，鼓励客人减少资源、能源的使用。（2）制定节能培训计划并予以实施，培训计划和管理目标应符合实际的情况，并具有连续性。（3）开展节能培训和奖励，在员工中开展节能培训和讨论，通过丰富多样的形式，调动员工节能的积极性，讨论各项节能操作的可行性，鼓励员工的节能创新行为。9. 劳动安全卫生防疫9.1 标准及依据为贯彻执行建设项目中职业安全与卫生技术措施和设施，应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的三同时制度，遵照下列文件编制本工程的安全与职业卫生技术措施。1中225、华人民共和国劳动法2建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（劳动部）3国务院关于加强防尘防毒工作决定（国发（1984）97号）4建筑设计防火规范（GBJ16-87，修订本）5建筑物防雷设计规范（GB50057-94）6建筑抗震设计规范（GBJ11-89）7爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）8采暖通风与调节设计规范（GBJ19-87）9建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ146-2004）10给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-1997）11给水排水构筑物施工及验收规范（GBJ141-1990）12建筑给排水设计规范（GBJ15-1988）劳动安全卫生设计除依据以226、上法规外，还须遵守H省及风景区的有关劳动安全卫生规定。9.2 职业危害因素分析服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐厅厨房产生的油烟；空调机房、发电机房产生的噪声；高温设备及高温管道的导致的烫伤；以及机械伤害。9.3 安全技术措施各分区内设置消防设备，各工房之间的距离应满足防火规范的要求。易燃易爆区严禁吸烟或有烟火。1、在各建筑物及场地周边设立闭路监控系统，使进出各景点的人员处于监视之下，消除安全隐患。2、在有关游乐点醒目处，设置安全告示牌，对职工和游客加强安全教育，增强安全意识。3、按照建设规划完善必要的消防系统及措施。4、所有设备的外露运转部分设置防护罩或挡板，变压器设过流断电保护装置。227、5、其他主要防护措施：防油烟针对餐厅产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。防噪声按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。防烫伤对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。防机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格228、按以下操作规程操作，防止机械伤害： 不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。 当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。 机械运行过程中，不得进行检查。防火在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内设安全出口、消防通道等。防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。9.4 卫生防疫措施为了应尽可能采取相应措施改善工人的劳动环境和劳动条件，保障工人的身体健康。具体采取以下几条措施：1、设置专职消杀队伍，定期清扫和收集垃圾,定期喷229、洒药剂，除臭、灭蝇、灭鼠等。2、一线在环境较差工作岗位的工作人员必须配备必要的劳保用品，包括工作服和防尘口罩等。3、设置医疗卫生室、浴室、更衣、休息室等。5、对工作人员定期进行体格检查和预防。6、对职工进行安全教育和个人卫生教育。7、检验安全卫生措施实施效果，建立安全档案，以便及时发现安全卫生的薄弱环节。8、通过大面积绿化、立体绿化，改善环境空气质量和声环境质量。9.5 预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。同时配套有劳保卫生设施，工作人员在一个清洁舒适的环境中操作，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通230、过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。10. 项目组织管理10.1 项目建设期管理 管理组织本项目法人为XX市xxx房地产开发有限公司，由其全面负责项目的筹建及建成后的运营管理。 工作制度本工程建设管理实行项目办总经理负责制。项目办总经理由xxx集团总部任命或指派。项目初期成立工程项目部，负责“xxxxxx”工程建设的计划、组织、协调、控制，实现项目的建设目标，对整个工程建设的质量、进度、投资、安全四要素负责。具体职责如下：1、按项目建设管理程序，办理项目建设所需一切手续。2、进行项目融资，管好项目资金，资金使用情况定期上报总部231、。3、组织项目的勘察设计与招投标，落实工程施工单位，提供施工条件，控制项目进度、质量与投资。4、审定监理部提交的施工组织计划，检查施工单位执行情况。组织现场施工会议，检查施工进度执行情况，对施工中存在的问题进行研究处理，对现场施工进度进行监督、检查和指导。5、制定质量方针目标，建立质量保证体系，控制和检查施工质量，参加工程质量验收及认证，通报工程施工情况。6、协调政府、设计、监理、检测与施工单位之间及施工单位相互间的关系，解决施工中出现的各种问题，确保工程按计划进行。7、负责工程施工过程中的投资控制，据实进行现场工程量签证，根据现场实际，向设计单位提出设计变更要求并监督执行。协助做好工程进度款232、的支付控制和工程的竣工结算。8、协调物资的供应，保证施工单位现场施工的需要。9、负责组织工程的竣工验收工作。10、完成总公司领导安排的其他工作。10.1.3 工程勘察设计应委托有资质的勘测单位进行必要的现场勘测工作，为施工设计提供科学依据。初步设和施工图设计应进一步优化设计成果，如在施工过程发现问题，应及时提交设计变更通知，以确保工程质量。 工程招投标与施工由公司统一组织招标，由中标单位负责项目的土建施工。施工队伍的选择是工程质量的重要保证，项目建设必须全面推行施工招投标制度，通过公开招标，执行“合理低价中标”的原则。招标前要对欲投标企业进行资格预审，剔除近两年安全质量方面有不良记录的施工企业233、。招标条款中不仅制定合理低价的条款，同时也必须要求参与投标的企业提供切实可行的进度网络计划、质量保证措施、主要施工方案，鼓励施工企业采用新工艺、新材料，这样一来可以选出实力强、技术硬、信誉好的优秀施工企业和项目经理，参与工程施工，有力地保证工期及质量目标的实现，同时也可减低和控制项目成本。在监理队伍的选择上也积极推行监理招投标工作，选好队伍、选好总监、选好监理技术人员，形成一支规范的、公正的建设管理队伍，推进项目的顺利实施。本项目就招标内容、招标方式等拟采用下列形式：拟申请核准招标内容一览表招标项目招标范围组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计施 工监 理234、 施工阶段管理施工阶段是项目实施时期的主要阶段，其工期长短和质量等级将直接影响项目的投入使用。因此项目单位必须要求施工单位根据施工图编制详细的施工组织和计划。项目单位应直接在招标文件和合同中规定：对于超过、提前工期目标的将根据规合同规定进行罚款、奖励。 竣工验收建设项目按设计文件规定的内容建完，经检验、试运转合格后应及时验收，由施工单位向建设单位办理固定资产移交手续，交付使用。建设单位应邀请咨询单位、勘察设计单位、工程质监单位、施工单位、消防单位、环保部门等共同参与项目的验收检查，不合格的工程整改后再验收，整体通过验收后，应提出项目竣工验收报告和竣工决算，系统整理技术资料，提交竣工图，进行项目235、总结和评价。10.2 项目运营管理项目建成后，建议设立独立的法人组织，实行独立经营，独立核算，独立盈亏，独立分配，独立申报纳税，独立承担民事责任。作为子公司，受母公司的控制是基于股权的占有或控制协议。母公司决定子公司董事会的组成、组织机构设置、投资方向等重大事项。10.2.1 公司组织机构拟组建项目经营公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理对董事会负责，对各部门经理实行垂直领导。副总经理协助总经理工作，并负责分管事务。公司设总经理办公室、采销部、房务部、休闲部、营销部、财务部、综合部、保安部、工程部、餐饮部和节能办等11个部门，如下图所示：董事会节能办工程部保安部综合部财务部营销部休闲部房236、务部采销部前厅主管客房主管洗衣房主管员工培训卫生保洁人事管理后勤事务厨房事务餐厅事务副总经理餐饮部总经理副总经理各部门基本职能为：总经理办公室主持公司的全面工作；负责公司的盈利；规划公司的发展。采销部原料和产品的采购、供应、管理；商品的销售和导购等。房务部客户的接待、咨询；客房的卫生管理、日常应供；接受和处理客户的投诉等。休闲部提供一切休闲、娱乐、健身、理发等服务与管理。营销部市场开发；产品策划；企业宣传公关等。财务部企业的财务管理。综合部人事管理；员工培训；环境卫生保洁；后勤工作等。保安部度假区的安全保卫，游客的安全保护；防火防灾防盗；处理突发事件，调解民事；协助公安工作。工程部物业维修；设237、备管理；信息系统维护；技术服务等。餐饮部餐饮供应，餐厅服务；其他饮食生活服务等。节能办能源（电、气、水）计量；用能管理；电力系统和给排水系统的维护与管理；节能宣传培训等。10.2.2 项目劳动定员本项目安排劳动定员145人，其中决策层3人、部门经理11人、一线管理9人、营销3人、财务6人、工程技术3人、安全保卫10人、卫生保洁20人、采购销售10人、餐饮服务20人、客房服务20人、休闲服务20人，其他人员10人。（一）职工来源部门经理和技术骨干主要从总公司内部调剂，由总经理聘任。其他员工面向社会招收。（1）一般人员要求具有高中、中专以上文化程度，管理人员应具有大专以上文化程度；（2）所有员工上238、岗前都要经过测试和培训，择优录取。（二）人员培训项目的日常运营，必须有一支高素质的管理人员和技术过硬的员工队伍。除配套比较先进的工程设施和技术装备外，重要的是提高人员素质，所以必须制定出有关的管理人员和技术人员的培训计划。培训工作可采取培训、研讨会、出外考察、技术咨询、在职培训等多种形式，并贯穿于从项目前期准备到运行管理的全过程。管理人员、技术人员、服务员都要经过严格的专业训练，并具有一定的文化水平，所有人员在上岗前计划安排接受培训，确保项目建成后能顺利高效地运行。“xxxxxx”要结合“安全、质量、秩序、效益、品牌”等的管理目标，认真细化方案，梳理流程和细节，让全体员工都明确本职工作的原则和239、标准。要加强新员工的培训，服务规范、服务意识要到位；认真做好重大接待任务；处理好价格与价值、品牌的关系；注意处理投诉问题。设备调试试运行期间，可派指定的操作、管理人员到现场进行考察、培训，了解处理工艺、检查产品质量。参与培训人员，应具有大专以上学历，最好是工程和自动化或其相关专业。10.3 项目进度计划10.3.1 建设工期建设工期从招投标之日算起，本项目计划在24个月内全部完成。目前项目的前期工作，包括土地办理、建筑规划设计、可行性研究已基本完成。10.3.2 总进度安排第13月：完成项目的招投标、场地平整等。第412月：完成酒店公寓（排屋）建设，包括地上和地下部分。第724月：完成酒店公寓240、（排屋）销售与回款。第1321月：完成五星级酒店（温泉酒店）建设，包括地上和地下部分。第1021月：完成所有配套工程，包括道路、绿化、地面停车场、电气系统、弱电系统、给排水系统、排洪系统、暖通设施等建设。第1015月：完成酒店区和汤屋区的水体工程建设。第1323月：完成休闲、娱乐、餐饮等设备的采购安装。第2224月：项目培训及试运行。图10-1 项目实施进度横道图工程项目建设期（以月份计）1-34-67-910-1213-1516-1819-2122-24工程招投标=场地平整=酒店公寓建筑=酒店公寓销售=温泉酒店建筑=配套工程=人工水体=设备购置安装=项目试运行=11. 投资估算与资金筹措11241、.1 投资估算 投资估算范围本投资估算范围包括项目的建安工程、配套基础设施工程等直接建设费用及工程建设其他相关费用等。 工程概述拟建“xxxxxx”项目位于XX市F县MQ镇GY村，工程用地68618.6，总建筑面积60644.53。主要工程有：五星级酒店建筑30279.22（其中，地上建筑21403.22、地下建筑8876）、酒店公寓30365.31（其中，地上建筑14720.99、地下建筑15644.32）、地面停车场1840、道路10980、绿化工程17535、排洪渠1500m，人工水体27612。7.1.3 投资估算（一）投资估算依据和说明1、编制依据本项目的投资估算，主要依据有关建设方242、案和设计及H省建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。项目投资估算参考的文件：（1）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2）国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）（3）设备工程材料价格以市场价格或信息价并参考供应商报价情况估算（4）H省建设工程概算费用定额（2011年）2、编制说明（1）建筑工程及安装工程按单位建筑工程投资估算法并参考H省建设工程概算费用定额（2011年）进行估算。表11-1 建筑工程费用估算表序号建筑工程项目单位建设规模单价（元）工程金额（万元）1酒店建筑1.1地上部分21403.228001712.26 1.2地下部分887616001420.16 243、1.3装饰工程2842134859904.72 2公寓建筑2.1地上部分14720.998001177.68 2.2地下部分15644.3216002503.09 2.3装饰工程1791020003582.00 合计20299.91 （2）配套工程本项目配套工程建设内容主要为建筑物的道路、地面停车场、排洪渠、水体工程、绿化工程、电气工程、给排水工程、弱电工程、暖通工程等。其中：道路、地面停车场、排洪渠、水体工程、绿化工程是按单位工程造价估算；其它建设费用事按建筑物土建投资系数法计算，并参考同类型的已建项目统计资料。表11-2 配套工程费估算表序号安装工程名称投资系数单价（元）工程金额（万元）1244、电气（含设备）0.03609.00 2弱电（含设备）0.01203.00 3给排水（含污水处理设施）0.02406.00 4道路10980180197.64 5地面停车场184018033.12 6排洪渠1500m30045.00 7水体工程27612200552.24 8绿化工程1753580140.28 9采暖空调37483200749.66 10地下建筑通风13019100130.19 合 计3066.12 （3）休闲娱乐及餐饮设备费本项目的休闲娱乐及餐饮设备的详细清单未出，在此，该项费用暂按建筑工程费用的5%估算，为1015.0万元。（4）建设单位管理费建设单位管理费是指筹建单位为进行245、项目筹建、建设、验收总结等工作所发生的管理费用，不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备、材料所需的费用。可以“单项工程费用”为基础，乘以按照工程项目的不同规模分别制定的建设单位管理费率计算，本项目按建筑工程费与配套工程费之和的2.0%估算，为426.3万元。（5）项目前期工作咨询费包括可行性研究费和环境影响评价费等，是根据建设项目前期工作咨询收费暂行规定(计价格19991283号)及市场行情计取。（6）勘察设计费为委托勘察设计单位进行勘察设计，按规定应支付的费用，此项费用可按国家计委、建设部2002年颁发的工程勘察收费标准、工程设计收费标准、工程勘察设计收费管理规定和市场行情进246、行编制。（7）招标代理费为委托招标代理单位进行招标代理，按规定应支付的费用。此项费用是按国家计委颁发的招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980号和有关规定进行编制，并结合当地市场行情计取。（8）工程监理费监理服务收费同上述收费一样，实行政府指导价。监理服务收费以工程概（预）算为基础（工程概预包括建筑安装费、设备购置费，但不包括征地拆迁费、建设单位管理费、工程保险费和不可预见的其他费用等），按照建设项目工程概算投资额分档定额计费方法进行估算。目前计费依据是2007年国家发展改革委、建设部发布的建设工程监理与相关服务收费管理规定，同时我们结合市场行情计取。（9）土地费用按取得土地实际成本247、计，为4050万元。（10）场地平整费用本项目总用地面积68618.6，除中心山地保留外，其余建设用地43909.6均需进行土地平整，其平整费用按10元/估算，为43.91万元。（11）临时费用包括临时施工水电接入费、临时道路建设费等，根据现场勘察情况，按建筑工程费用的2%估算。（12）开发期间税费系指项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在本项目中，酒店公寓（排屋）部分的经营是采取先售出，而后回租，因此要涉及到开发期间税费，其具体费用估算见表11-3。表11-3 开发期间税费计算表序号项目费率（元/建筑）金额（万元）1城市基础设施配套费50.002墙改基金8.003散248、装水泥基金1.504工程渣土处理费2.005人防工程易地建设费30.006土地登记费0.207白蚁防治费2.008房屋所有权登记费0.509规划综合技术服务费2.2010房产面积测绘费1.0011施工图纸审查费2.1012避雷设计审查费1.1013避雷检测费0.5014规划技术服务费1.0015产权交易费3.0016产权登记费2.5017档项目保管费1.0018天然气入网费20.0019自来水入网费20.0020销售入网费1.0021规划设计费3.0合 计152.6224.64（13）销售费用是指企业在销售产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费249、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。本项目销售费用按酒店公寓销售收入的2%估算，为294.42万元。预计酒店公寓的销售收入为14721万元。（14）员工培训费该项费用按项目劳动定员数每人2000元计。（15）办公及生活家具购置费该项费用按项目劳动定员数每人5000元计。（16）客房生活用品、用具费包括床具、床上用品、彩电、冰箱等，该项费用按每间房1万元计。（17）项目联合试运转费该项费用按设备购置安装费用的1.5%计。（18）基本预备费用该项费用是指项目不可预见费用，按第一部分费用和第二部分费用（减除土地费用）之和的6%估算250、。（19）建设期利息本项目拟申请8年期贷款18000万元，年利率按6.55%计算，建设期利息计算期为1.5年。（20）项目需流动资金500万元。（二）总投资估算项目总投资 = 建设投资建设期利息流动资金表11-4 建设项目投资估算表序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计1第一部分：工程费用1.1建筑工程20299.91 20299.91 1.2配套工程968.28 1678.28 419.57 3066.12 1.3休闲娱乐及餐饮设备1015.00 1015.00 1.4运输车辆、交通工具150.00 150.00 小计21268.19 2843.27 419.57 24251、531.03 2第二部分：工程建设其他费用2.1土地费用4050.00 4050.00 2.2项目前期工作费12.00 12.00 2.3勘察设计费200.00 200.002.4招标代理费1.00 1.00 2.5工程监理费30.0030.002.6建设单位管理费426.30 426.30 2.7临时费用406.00 406.00 2.8场地平整费43.91 43.91 2.9开发期间税费224.64 224.64 2.10办公生活家具购置费82.50 82.50 2.11客房生活用品、用具费410.00 410.00 2.12酒店餐具、桌椅100.00 100.00 2.13酒店其它不可预252、见用具100.00 100.00 2.14信息管理系统软件100.00 100.00 2.15产品销售费用294.72 294.72 2.16员工培训费33.00 33.00 2.17项目联合试运转费48.9448.94 2.18项目竣工验收费14.00 14.00 小计6577.016577.013预备费3.1基本预备费1623.481623.483.2涨价预备费小计1623.48 1623.484建设投资合计21268.19 2843.27 419.57 8200.4932731.52 5建设期利息1768.50 1768.506固定资产投资合计21268.19 2843.27 419.5253、7 9968.99 34500.02 7流动资金500.00 500.00 8项目总投资21268.19 2843.27 419.57 10468.99 35000.0211.2 资金筹措 本项目总投资约35000万元，资金来源计划包括：1、企业自有资金17000万元；2、申请银行贷款18000万元。11.3 资金投入预测与资金运用（一）资金投入预测按已发生费用和项目建设进度计划，本项目建设开发期间的资金使用需求情况大致如下：表11-5 项目各期资金需求表 单位：万元资金使用需求时间段（以月份计）1-67-1213-1819-24各期需求9955.60 10774.94 7858.39 641254、1.10 累计需求9955.6020730.53 28588.92 35000.02备注：表中时间“1”是指项目进入实施阶段的起始月份，以项目工程招投标为起点。“1-6”的需求包括了项目前期的各项投入。（二）资金使用计划本项目资金由企业自有资金和银行贷款两部分组成。其中，企业自有资金采取分期筹措，银行贷款分一次性贷入。以下为各部分资金的筹措与使用计划：表11-6 项目资金筹措与使用表 单位：万元资金计划时间段（以月份计）合 计1-67-1213-1819-24企业自有资金资金到位9955.60 633.336411.0717000.00资金使用9955.60633.336411.0717000255、.00银行贷款资金到位18000.0018000.00资金使用10774.947225.0618000.00合 计资金到位9955.60 18000.00633.336411.0735000.00资金使用9955.6010774.947858.396411.0735000.0012. 财务评价12.1 财务评价依据（1）国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（3）国家现行的财税制度和有关法规（4）建设单位提供的有关数据和资料（5）参加本项目研究的其他专业提供的数据和资料（6）XX市统计年鉴12.2 项目建设期、经营期、计算期项目拟2256、年内建成，经营期18年，计算期20年。12.3 成本和费用估算12.3.1 估算说明（1）职工工资与福利本项目劳动定员145人，平均年薪按3.6万元计。（2）燃料、动力费用电：本项目年用电量为584.06万度。基本电价按1.0元/度计。用气：本项目年用液化气量为20.24吨。气价按7500元/吨计。用油：本项目年燃油量为31.73吨。油价按7870元/吨计。（3）餐饮服务和休闲娱乐服务原材料成本餐饮服务原材料成本按其营业收入的30%估算；休闲娱乐服务原材料成本按其营业收入的20%估算。（4）商品销售成本商品销售的原材料成本按销售收入的60%估算。（5）商务会议成本商务会议等服务项目的原材料成本257、按其营业收入的5%估算。（6）租金成本本项目46套公寓酒店售出后回租，年租金按房价的6%计。（7）客房物耗每间客房平均按每天15元估算。本项目设有客房338个单人间。（8）固定资产折旧房屋的折旧年限为25年，残值率为3%；设备的折旧年限为18年，残值率为5%。本项目房屋及建筑物形成国定资产价值为24909万元进行折旧，公寓建设成本8913万元（含分摊土地费）不进入固定资产折旧。（9）维修费维修费按固定资产折旧30%计。（10）财务费用主要是借款利息支出，建设期后的借款利息支出计入成本。（11）管理费用按年经营收入的2.5%计算。（12）广告推销费用按年经营收入的2.5%估算。 总成本费用经计算258、，本项目年均总成本为5412万元，其中固定成本2375.59万元，变动成本3036.42万元，经营成本4299.78万元。详见附表B7。12.4 营业收入及税金预测12.4.1 营业收入预测根据旅游开发项目的盈利模式并结合本项目的特点分析，本项目的主营收入有：酒店公寓销售收入、客房经营收入、餐饮服务营业收入、休闲娱乐服务收入、商品销售收入和会议服务收入等。（一）旅游服务收入1、客房经营收入（1）客房入住率预测：根据对xxx四星级以上酒店的入住率调查，近三年客房入住率为6575%，考虑旅游高端客户呈增长趋势，本项目的客房入住率取75%。（2）客房价格预测：目前xxx景区山上山下现有五星级酒店2家259、四星级酒店5家、三星级酒店9家、二星级酒店4家。总体房价为：二星级100200元/单人间；三星级200380元/单人间；四星级350600元/单人间；五星级600800元/单人间。根据xxx风景名胜区旅游市场研究中对游客住宿需要、游客对高端宾馆房价、餐饮价格的接受程度所作的市场调研结果，并考虑今后的市场竞争因素，本预测项目平均房价应在700元/单人间天左右，餐饮价格应在80元/人天的水平。（3）酒店客房数：本项目酒店和酒店公寓客房换算成单人间共有386间。2、餐饮服务营业收入餐饮服务营业收入按度假区入住人数和人均餐饮消费估算。年餐饮服务营业收入 = 年度假区入住人数人均餐饮消费（80元）年度260、假区入住人数 = 客房间数入住率360天3、休闲娱乐服务收入根据风景名胜区旅游经营管理调控指标体系初探（南京大学学报）的调查和统计：目前国际平均水准，休闲娱乐服务收入为客房收入的5%；国内经营较好的休闲度假区，休闲娱乐服务收入为客房收入的20%左右。本项目娱乐服务营业收入按客房收入的20%估算。4、会议服务收入会议室使用费：3000元/次平均每天使用次数1.5360天。5、商品（消费品）销售收入据近三年xxx旅游事业发展统计，社会消费品零售总额占旅游总收入的6.21%（平均数）。考虑本项目为五星级的休闲度假区，因此商品销售收入按以上四项收入的10%计。经计算，在建设期内，项目年均旅游服务收入为261、1030.88万元。（二）房产销售收入酒店公寓销售收入：本项目有酒店式公寓14720.99m2，销售均价按10000元/m2计。预计可实现销售收入14721万元，在建设期第2年实现。12.4.2 税费计算1、房产销售涉及税费表税费项目税费率营业税房产销售营业收入的5%城市维护建设税营业税的7%教育附加费营业税的3%地方教育附加营业税的1%土地增值税30%、40%、50%、60%超率累进所得税25%2、旅游服务涉及税费表税费项目税费率营业税旅游服务营业收入的5%城市维护建设税营业税的7%教育附加费营业税的3%地方教育附加营业税的1%所得税利润总额的25%经计算，本项目在营业期内，年均上缴税金为1262、850万元。详见附表B6营业收入、销售税金及附加和增值税估算表和表B12利润及利润分配表。12.5 利润估算经计算，本项目在营业期内，年均利润总额总计为5258万元。详见附表B12利润及利润分配表12.6 财务盈利能力分析（一）主要计算报表（1) 表11-4建设项目投资估算表（2) 表12-1主要计算指标汇总表（3) 表3建设期利息估算表（4) 表5项目总投资使用计划与资金筹措表（5) 表B7总成本费用估算表（6) 表B7基3固定资产折旧估算表（7) 表B7基4无形资产和其他资产摊销估算估算表（8) 表B7基5工资及福利费估算表（9) 表B6营业收入、销售税金及附加和增值税估算表（10) 表B263、6利润及利润分配表（11) B14资产负债表（12) 表B9项目投资现金流量表（13) 表B10项目资本金现金流量表（14) 表B11财务计划现金流量表（15) B15借款还本付息计划表（二）主要财务评价指标（1）投资利税率：15.02%（2）投资利润率：12.98%（3）资本金利润率：26.73%（3）财务内部收益率：税前21.58%税后17.33%（4）财务净现值（Ic=8%）：税前28111万元税后18542万元（5）投资回收期(含建设期)税前6.0年税后6.9年12.7 清偿能力分析本项目银行贷款18000万元，贷款期限8年，利息总计5306万元。由于本项目的经济效益良好，因此对银行贷264、款有足够的清偿能力。经测算：偿债备付率大于1；利息备付率大于2。偿还银行资金有保障。12.8 不确定性分析1、盈亏平衡分析年固定成本100%FBEP = - = 34.34%年营业收入年可变成本年营业税及附加以设计生产能力利用率表示的盈亏平衡点34.34%，也就是说该项目经营规模只要达到设计能力的34.34%时，企业就可以保本，项目财务盈亏持平，由此可见，该项目抗风险能力较强。2、敏感性分析序号变化因素基本方案投资额经营成本营业收入20%-20%20%-20%20%-20%1内部收益率（）21.58%16.90%28.16%18.78%24.14%29.64%13.57%2较基本方案增减（）-265、4.68%6.58%-2.80%2.56%8.06%-8.01%项目在20%范围内变动，收入下降、经营成本和投资上升对内部收益率的影响为：营业收入下降20%，FIRR=13.57%；经营成本上升20%，FIRR=18.78%；固定资产投资上升20%，FIRR=16.90%。均大于基准值（8.0%），说明项目有较强的抗风险能力。12.9 财务评价结论财务分析结果表明，本项目税后财务内部收益率为17.33%，大于基准收益率8%，税后财务净现值为18542万元，大于0。本项目具有良好的竞争性、流动性、稳定性、盈利性，收入稳定，保本点低，投资回报率高，抗风险能力强。从财务角度评价，该项目在经济上可行的266、。13. 结论与建议13.1 结论1、拟建“xxxxxx”项目由XX市xxx房地产开发有限公司投资建设。XX市xxx房地产开发有限公司隶属xxx集团股份有限公司，该集团公司是全国民营企业500强企业，拥有近20年的酒店投资、经营管理经验，在Z省、J省、W省、H省等地区拥有十多家国际性四、五星级酒店，其中JJxxx国际大酒店、DLxxx大酒店等多家酒店已成为当地酒店业的标杆。多年积累的丰富的经营管理经验和先进成熟的酒店管理模式，是本项目成功实施的保证。2、该项目政策环境好。旅游业是国民经济战略性支柱产业，休闲度假旅游是旅游业的重要组成部分，酒店是休闲度假旅游的重要基础设施。为推进经济结构调整，加267、快转变经济增长方式，国家政策鼓励大力发展旅游，鼓励积极发展休闲度假旅游，鼓励提高旅游服务水平。3、该项目行业准入性好。本项目的建设符合xxx风景名胜区总体规划、MQ镇总体规划和XX市政府关于加强xxx风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312号）规定和规划要求。4、项目选址符合建设要求。本项目选址于紧邻省道“乌西xxx“公路北侧，距离xxx山门约7公里。该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。5、项目市场前景好。该项目以xxx大旅游为依托，以生态休闲度假为主体，以特色产品为经营，具有很强的吸引力和竞争力，同时也符合今后旅游发展的趋势。项目整体规划设计具有高品位、高水平，贯彻了科学的发展观和268、可持续发展的理念，这将使“xxxxxx”五星旅游级度假区成为xxx乃至XX市的旅游接待、休闲度假的标帜。5、项目的产品方案、工程方案、环境保护方案和节能方案可行，总体规划合理，投资规模适中。根据项目的建设内容和规模，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。6、根据项目建设内容估算，本项目总投资35000万元，其中固定资产投资34500万元、流动资金500万元。资金来源计划为：企业自有资金17000万元；申请银行贷款18000万元。7、财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益，并可实现可持续发展。8、该项目269、建设实施可促进xxx旅游向高层次和深层次发展，有利于xxx旅游完成四个转变，即：门票经济向综合经济转变；单一观光型向休闲度假型转变；游客数量型向质量效益型转变；旅游景区向旅游城市转变。项目实施是必要的。13.2 建议综上所述，本项目不仅符合国家现行产业政策和有关旅游发展规划，市场好，竞争优势明显，而且其产品方案、工程技术方案、环保节能方案、经济和社会效益均具有可行性，对促进XX市旅游的转型发展将起到积极作用。建议贷款行方面在实行有效的风险控制和财务监督下，对项目单位给与大力支持。表12-1 主要计算指标汇总表序号指标与数据名称单位指标与数据备注1建设项目总投资：按全部流动资金口径万元35000270、 1.1其中：建设投资万元327321.2流动资金万元500 1.3建设期利息1768.52项目资本组成35000 自有资金(资本金或注册资金)万元17000 财政补助万元0 借入资金万元18000 其中：固定资产投资借款万元18000 流动资金借款万元0 3项目收入万元11127 10664 营业期平均/达产年4销售税金及附加万元617 592 5土地增值税万元97 0 6总成本费用万元5412 5110 7经营成本4300 4132 8利润总额万元4544 4794 9所得税额1136 1241 10利税总额5258 5386 11上缴税金总额1850 1833 12财务盈利能力分析13.271、1财务内部收益率全部投资所得税前%21.58%全部投资所得税后%17.33%13.2财务净现值全部投资所得税前万元28111 全部投资所得税后万元18542 13.3投资回收期(含建设期)全部投资所得税前年6.0 全部投资所得税后年6.9 14投资利润率%12.98%15投资利税率%15.02%16资本金利润率26.73%表3 建设期利息估算表序号项目合计建设期1234201借 款1.1建设期利息期初借款余额18000.00 18000.00 当期借款18000.00 18000.00 当期应计利息1768.50 589.50 1179.00 期末借款余额18000.00 18000.00 1272、.2其他融资费用1.3小计（1.1+1.2）1768.50 589.50 1179.00 2债 券2.1建设期利息期初债务余额当期债务金额当期应计利息期末债务余额2.2其他融资费用2.3小计（2.1+2.2）3合计（1.3+2.3）1768.50 589.50 1179.00 3.1建设期利息合计（1.1+2.1）1768.50 589.50 1179.00 3.2其他融资费用合计（1.2+2.2）表5 项目总投资使用计划与资金筹措表序号项目合计计算期1 2 3 4 5 6 7 8 20 1总投资35000.03 20730.53 13769.50 400.00 100.00 1.1建设投资3273、2731.53 20141.03 12590.50 1.2建设期利息1768.50 589.50 1179.00 1.3流动资金500.00 400.00 100.00 2资金筹措35000.03 20730.53 13769.50 400.00 100.00 2.1项目资本金17000.03 9366.03 7134.00 400.00 100.00 用于建设投资16500.03 9366.03 7134.00 自筹资金16500.03 9366.03 7134.00 地方财政配套资金用于流动资金自筹资金500.00 400.00 100.00 地方财政配套资金500.00 400.00 1274、00.00 用于建设期利息自筹资金2.2债务资金用于建设投资银行借款18000.00 11364.50 6635.50 债券16231.50 10775.00 5456.50 用于建设期利息16231.50 10775.00 5456.50 银行借款债券用于流动资金借款债券2.3其他资金表B7 总成本费用估算表（1）序号项目合计计算期1234567891011生产负荷60%80%100%100%100%100%100%100%100%1营业成本46830.69 8913.00 1639.83 1892.04 2144.25 2144.25 2144.25 2144.25 2144.25 214275、4.25 2144.25 酒店公寓销售成本8913.00 8913.00 客房物耗(338间,15元/套.天)2538.83 87.54 116.73 145.91 145.91 145.91 145.91 145.91 145.91 145.91 餐饮服务原材料成本(收入的30%)4140.00 140.07 186.75 233.46 233.46 233.46 233.46 233.46 233.46 233.46 休闲娱乐服务原材料成本(收入的20%)5077.66 175.08 233.46 291.82 291.82 291.82 291.82 291.82 291.82 291.276、82 商品销售原材料成本(收入的60%)349.02 465.36 581.70 581.70 581.70 581.70 581.70 581.70 581.70 商务会议原材料成本(收入的5%)140.94 4.86 6.48 8.10 8.10 8.10 8.10 8.10 8.10 8.10 租金成本（房价的6%）883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 3燃料动力费(电649.7万度,气10.14吨,油98.8吨)10861.26 374.53 499.37 624.21 624.21 624.21 277、624.21 624.21 624.21 624.21 4工资性费用9709.74 331.01 551.69 551.69 551.69 551.69 551.69 551.69 551.69 551.69 5修理维护费用5016.06 278.67 278.67 278.67 278.67 278.67 278.67 278.67 278.67 278.67 6管理费用4639.00 159.96 213.28 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 7广告推销费用4639.00 159.96 213.28 266.61 266.6278、1 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 8经营成本（1+2+3+4+5+6）81695.75 8913.00 2943.96 3648.33 4132.04 4132.04 4132.04 4132.04 4132.04 4132.04 4132.04 9折旧费16720.02 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 10无形资产和其他资产摊销费874.80 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 11利息支279、出3537.60 1010.60 842.20 673.80 505.40 337.00 168.60 12总成本费用合计（8+8+10+11）102828.17 8913.00 4932.05 5468.02 5783.33 5614.93 5446.53 5278.13 5109.53 5109.53 5109.53 其中：可变成本(1+2)57691.95 8913.00 2014.36 2391.41 2768.46 2768.46 2768.46 2768.46 2768.46 2768.46 2768.46 固定成本(3+4+5+7+8+9)45136.22 2917.69 307280、6.61 3014.87 2846.47 2678.07 2509.67 2341.07 2341.07 2341.07 表B7 总成本费用估算表（2）序号项目合计计算期121314151617181920生产负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业成本2144.25 2144.25 2144.25 2144.25 2144.25 2144.25 2144.25 2144.25 2222.07 酒店公寓销售成本客房物耗(338间,15元/套.天)145.91 145.91 145.91 145.91 145.91 145.91 145.91 145.9281、1 145.91 餐饮服务原材料成本(收入的30%)233.46 233.46 233.46 233.46 233.46 233.46 233.46 233.46 311.28 休闲娱乐服务原材料成本(收入的20%)291.82 291.82 291.82 291.82 291.82 291.82 291.82 291.82 291.82 商品销售原材料成本(收入的60%)581.70 581.70 581.70 581.70 581.70 581.70 581.70 581.70 581.70 商务会议原材料成本(收入的5%)8.10 8.10 8.10 8.10 8.10 8.10 8.1282、0 8.10 8.10 租金成本（房价的6%）883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 883.26 3燃料动力费(电649.7万度,气10.14吨,油98.8吨)624.21 624.21 624.21 624.21 624.21 624.21 624.21 624.21 624.21 4工资性费用551.69 551.69 551.69 551.69 551.69 551.69 551.69 551.69 551.69 5修理维护费用278.67 278.67 278.67 278.67 278.67 278.67 27283、8.67 278.67 278.67 6管理费用266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 7广告推销费用266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 266.61 8经营成本（1+2+3+4+5+6）4132.04 4132.04 4132.04 4132.04 4132.04 4132.04 4132.04 4132.04 4209.86 9折旧费928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 284、928.89 928.89 10无形资产和其他资产摊销费48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 11利息支出12总成本费用合计（8+8+10+11）5109.53 5109.53 5109.53 5109.53 5109.53 5109.53 5109.53 5109.53 5187.35 其中：可变成本(1+2)2768.46 2768.46 2768.46 2768.46 2768.46 2768.46 2768.46 2768.46 2846.28 固定成本(3+4+5+7+8+9)2341.07 2341.07 234285、1.07 2341.07 2341.07 2341.07 2341.07 2341.07 2341.07 表B7基3 固定资产折旧估算表（1）序号项目合计计算期12345678910111房屋、建筑物原值18751.00 18751.00 18751.00 18751.00 18751.00 18751.00 18751.00 18751.00 18751.00 当期折旧13095.72 727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 净值18023.46 17295.92 16568.38 15840.84 151286、13.30 14385.76 13658.22 12930.68 12203.14 2机器设备原值3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 当期折旧3624.30 201.35 201.35 201.35 201.35 201.35 201.35 201.35 201.35 201.35 更新资金净值3613.65 3412.30 3210.95 3009.60 2808.25 2606.90 2405.55 2204.20 2002.85 3合计原值22566.00 22566.00 225287、66.00 22566.00 22566.00 22566.00 22566.00 22566.00 22566.00 当期折旧16720.02 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 净值21637.11 20708.22 19779.33 18850.44 17921.55 16992.66 16063.77 15134.88 14205.99 表B7基3 固定资产折旧估算表（2）序号项目合计计算期1213141516171819201房屋、建筑物原值18751.00 18751.00 18751.00 288、18751.00 18751.00 18751.00 18751.00 18751.00 18751.00 当期折旧727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 727.54 净值11475.60 10748.06 10020.52 9292.98 8565.44 7837.90 7110.36 6382.82 5655.28 2机器设备原值3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 3815.00 当期折旧201.35 201.35 201.3289、5 201.35 201.35 201.35 201.35 201.35 201.35 更新资金净值1801.50 1600.15 1398.80 1197.45 996.10 794.75 593.40 392.05 190.70 3合计原值22566.00 22566.00 22566.00 22566.00 22566.00 22566.00 22566.00 22566.00 22566.00 当期折旧928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 928.89 净值13277.10 12348.21 11419.32 1290、0490.43 9561.54 8632.65 7703.76 6774.87 5845.98 表B7基4 无形资产和其他资产摊销估算估算表（1）序号项目合计计算期12345678910111无形资产原值2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 当期摊销费48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 摊余价值2381.40 2332.80 2284.20 2235.60 2187.00 2138.40 2089.80 2041.20291、 1992.60 2其他资产原值当期摊销费摊余价值3合计原值2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 当期摊销费48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 摊余价值2381.40 2332.80 2284.20 2235.60 2187.00 2138.40 2089.80 2041.20 1992.60 表B7基4 无形资产和其他资产摊销估算估算表（2）序号项目合计计算期1213141516171819201无形资产原值2430292、.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 当期摊销费48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 摊余价值1944.00 1895.40 1846.80 1798.20 1749.60 1701.00 1652.40 1603.80 1555.20 2其他资产原值当期摊销费摊余价值3合计原值2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 2430.00 当期摊销费48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 48.60 摊余价值1944.00 1895.40 1846.80 1798.20 1749.60 1701.00 1652.40 1603.80 1555.20 表B7基5 工资及福利费估算表（1）序号项目合计计算期1234567891011生产负荷60%80%100%100%100%100%100%100%100%1服务员人数60 60 60 60 60 60 60 60 60 人均年工资