1、国家5A级旅游景区地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国家5A级旅游景区地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前 言81旅游地产概述91.1旅游地产概念、基本特征和发展历史9旅游地产概念9旅游地产基本特征91.1.3国外旅游房地产的历史91.1.4我国2、旅游房地产的发展101.2旅游地产项目开发的原则10 总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产101.3我国旅游地产的发展前景111.3.1国家政策的大力支持，提供发展的动力111.3.2市场潜力巨大121.3.3城市基础设施和交通状况的改善，提供发展的保障121.3.4我国日渐成为旅游强国，提供物质基础客源的保障122xx市基本概况和徽州文化132.1xx市13行政区划13经济发展132.1.3旅游产业稳步发展132.1.4努力建设现代国际旅游城市142.2徽州及徽州文化153项目情况163.1宏观环境及规划16xx风景区163.1.1.3安徽省对xx总体旅游规划173.1.2xx东大门和xx3、镇183.1.2.4小结：xx东大门和xx镇片区发展判断213.1.3xx风景区索道简介223.2项目基本情况23地块区位交通233.2.2地块四至和周边243.2.3用地条件253.2.4规划条件283.2.5项目情况303.2.6别墅、高尔夫用地政策及规避分析334 区域房地产发展情况354.1xx市房地产市场基本情况354.2别墅市场35城区别墅35景区别墅354.3住宅市场394.4高尔夫市场394.5酒店市场394.6市场总结405 项目定位415.1项目发展目标415.2总体形象定位42六星级度假区内，服务于峰层人群的425.3 项目发展战略435.3.1大旅游发展战略435.3.4、2滚动发展战略435.3.3完善产品链策略435.3.4政企联动战略445.4项目分区规划445.4.1文化、生态休闲度假区455.4.2运动休闲区455.4.3xx会议区455.4.4滨水旅游休闲区465.4.5旅游地产：xx别墅区465.5核心产品建议475.5.1别墅大宅475.5.2高尔夫球会475.5.3综合水景商业配套475.5.4五星级酒店475.5.5别墅类企业会馆485.5.6主题会馆：温泉疗养基地485.5.7项目产业链构成485.6项目开发策略495.6.1项目公司分块运作495.6.2随着项目推进，可适时引进新合作伙伴495.7客群定位50xx名片，向往山林生活的财富新5、贵阶层506 项目经济评估516.1项目各业态售价预估51别墅定价516.2租赁区业态组合（2000亩）526.3可出让区业态组合（1000亩）536.3.1方案一，全部为50年产权用地536.3.2方案二，50年产权用地容积率0.3，70年产权用地容积率1.0546.4项目测算方案56假定566.5项目开发计划安排566.6方案风险提示577 项目SWOT分析577.1项目SWOT分析577.2项目小结58前 言xx东大门项目属于新兴的旅游地产，公司几次赴实地考察。为了对项目进行更深入的调研，由公司领导武涛带队、策划部2人和中原公司1人联合组成项目调研小组，于7月16日7月21日再次赴实地调6、研。本次调研是在以前考察基础上，重点落实了地块的基本情况、区域及项目规划情况及当地市场情况，调研小组与合作方（xx公司）、政府主管规划人员（xx市、xx区、xx管委会）进行了充分细致的沟通交流，对xx旅游开发和xx市的总体面貌进行了概况了解，又深入项目地块及周边环境进行实地考察，对区域别墅和类似旅游地产项目等多个楼盘进行调研工作。实地考察结束后将本次调研情况整理汇集成本调研汇报，将从旅游地产概述、xx市和徽州文化、项目基本情况、区域房地产发展概况、项目定位、方案经济评估、项目SWOT分析等七个方面对本项目进行全方位的详尽描述。1旅游地产概述1.1旅游地产概念、基本特征和发展历史旅游地产概念旅游7、地产是经济发展的产物，是旅游和房地产的有机嫁接，随着度假旅游的兴起而旅游房地产应运而生。所谓旅游地产，是指以旅游度假人群为目标，以旅游、休闲度假为主题的物业形态。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假区等旅游房地产项目。旅游地产基本特征与传统房地产不同，旅游房地产具有产业投入大、资金回收时间长、产品市场依赖性强、季节与节假日强，对政府依赖性强等特征。其基本特征还表现在以下几个方面： 旅游房地产业主定居时间不多，一般业主都是将其作为“第二居所”而存在的，因强烈依靠旅游资源特点，具有很强的资源依赖性，时段性比8、较强。 服务内容丰富全面，物业管理主要集中在精品和高端服务。1.1.3国外旅游房地产的历史国外旅游地产发源于上世纪初的法国地中海沿岸，到了20世纪60年代，欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游度假成为社会时尚，随着分时度假的兴起，旅游房地产进入了比较成熟的阶段。到目前，旅游地产以强劲的势头继续发展。旅游房地产经过了一个世纪的漫长发展，经历了单一的主题公园阶段（代表作品：迪尼斯乐园）、符合主题公园阶段（代表作品：迪尼斯世界）、旅游房地产阶段。1.1.4我国旅游房地产的发展自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、9、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。目前涉足该领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅、首开、万通等企业，以及今典集团已初步构建了红树林度假酒店南北连锁运营的核心体系、中坤旅游地产等，许多优秀的旅游房地产项目如雨后春笋般涌现出来，如华侨城等，显示出本身的强大发展势。1.2旅游地产项目开发的原则 总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产 项目建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精10、心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。原则上应先做旅游，后做地产，因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营甚至不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。 但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线与长线开发结合。 综合开发，全面收益 旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。 规划的合理衔接在规划中将着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与子项目之间的衔接，对项目周边原来11、的景区、景点，开展多种方式的合作经营，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。 建筑为型，文化为魂 旅游房地产项目的建设一定要走“精品化”道路，着力强调项目的个性、品质和创新。不但要与当地的区域历史地理文脉密切融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼。1.3我国旅游地产的发展前景1.3.1国家政策的大力支持，提供发展的动力近年来，党中央、国务院及各级政府相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，如国家的休假制度等。1.3.2市场潜力巨大 旅游业发展前景广阔，度假消费人气正旺近几年来中国旅游业保持着良好的增长势头，并且随着旅游消费12、者消费观念的成熟，度假旅游需求将逐渐取代传统的旅游消费需求方式，成为旅游房地产开发的潜在商机。 居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化中国居民中富裕阶层和中产阶级数量巨大，随着收入的增多，个人提高享受层次的支出比例在不断地上升；同时，未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，旅游房地产业面对着旺盛的需求。1.3.3城市基础设施和交通状况的改善，提供发展的保障从城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，飞机班车化、城际高速列车公交化，交通便捷，城际距离正变短或消失，为旅游地产兴起提供了客观外部条件。 1.3.4我国日渐成为旅游强国，提供物质基础客源的保障我国历史悠久，文物古迹繁多13、，随着中国加入WTO，举办奥运会等事件，越来越多的外国人对中国感兴趣，而中国消费者本身也是个强大的消费群体，所以我国正在形成的旅游强国地位，这为我国旅游地产市场开发提供了客源的保障。2xx市基本概况和徽州文化2.1xx市xx市位于我国经济最发达、人口最密集的长三角的腹地，是连接东西部地区的重要通道。行政区划1987年11月，经国务院批准成立地级xx市，现辖三区（屯溪区、xx区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和xx风景区，总人口147万，其中农业人口117万。屯溪区为市府所在地。经济发展20042008年全市生产总值年均保持12.0%发展速度。2008年，全市实现地区生产总值(GDP)14、249.9亿元，三次产业比重为13.7:39.5:46.8。按户籍人口计算，人均GDP达16867元（按年末汇率折合2468美元）。2.1.3旅游产业稳步发展xx市拥有xx风景区和皖南古村落(西递、宏村)两处世界遗产，三处国家级风景名胜区，一处世界地质公园，两处国家地质公园，25处国保单位，1处国家5A景区，13处国家4A景区，其中“国”字号旅游资源9大类114项，密度为全国平均水平40倍，还是我国最早同时拥有两处世界遗产地的地级市，境内旅游资源密度之丰、品位之高、种类之全举世罕见，成为xx发展旅游最为基础的条件，目前，旅游业已成为全市支柱产业。2008年，全市接待海内外旅游者1801.3万人15、次。其中：国内旅游者1720.3万人次；入境旅游者81.0万人次（外国人55.9万人次；港澳台同胞25.1万人次）。2008年旅游总收入达140.9亿元；2004-2008年，短短的4年时间，xx市的旅游收入实现了2.8倍的增长，年均增长率达30%。年份20042005200620072008接待人数（万人次）817.01001.31241.01535.161801.3旅游收入（亿元）50.061.584.4110.6140.9力争到第1年，实现旅游接待总量2000万人次，入境游客将超100万人次；实现旅游总收入200亿元。2.1.4努力建设现代国际旅游城市近年来，xx市综合交通条件不断提升改16、善，xx机场扩建到4D级标准，开通了至北京、上海、广州、厦门等主要城市的航班，以及至香港、日本、韩国的直航包机，伴随机场升级改造建设以及航空口岸的对外开放，xx市将拥有更具优势的空中走廊；通达各地的4小时高速公路网基本形成，xx到杭州、铜陵、合肥、婺源的高速公路已全线贯通，xx至景德镇、宣城、扬州等高速公路等正快速推进；皖赣铁路横贯东西，规划建设的3条高速铁路京福高铁、黄杭快铁、皖赣铁路扩能改造等今年将全面开工，标志着xx市迈入“高铁时代”，一批交通基础设施的建设，使xx的发展机遇更为重大，发展前景更加广阔。交通提升工程的实施，必将成为经济发展的巨大推动力，xx将由此进入一个快速、高速的发展时17、期。xx市作为中国旅游标志城市之一，已成为安徽旅游龙头，进入全国旅游“第一方阵”。xx市建索道、修高速、扩机场，加速由高速公路时代迈向“高铁时代”，将当日旅游半径由150公里扩展到500公里。未来一段时间内，xx市将着力打造安徽旅游龙头、华东旅游中心、中国旅游名牌、世界旅游胜地。2.2徽州及徽州文化新xx（市），古徽州。xx市前身为徽州地区，古称新安，具有2200多年历史；是中国古代四大商帮之首的徽商故里，也是与藏学、敦煌学并称中国三大地方显学的徽学发祥地，这里孕育的徽文化以儒家文化为内核，涵盖哲、经、史、医、科、艺等诸多领域，包括新安理学、新安医学、徽商、徽剧、徽菜、徽派建筑、徽派篆刻、徽派18、版画、新安画派等经济文化流派，自成一体。xx市星罗棋布着各类历史文化遗存，其中有世界文化遗产2处、国家级历史文化名城、名镇、名村、名街12处；拥有国家级非物质文化遗产15项，并涌现出了朱熹、戴震、胡雪岩、陶行知、胡适等历代名人。3项目情况由于xx风景区的旅游开发、东大门的建设和xx镇的定位对于本项目至关重要，因此必须了解其基本面并有效衔接相关各种规划对于xx风景区、东大门和xx镇未来发展所进行的明确界定。3.1宏观环境及规划xx风景区.1xx风景区简介xx与长江、长城、黄河齐名，是中华大地壮丽河山的象征。xx风景区集世界文化遗产、世界自然遗产、世界地质公园三顶桂冠于一身，以奇松、怪石、云海、温19、泉、冬雪“五绝”著称于世，是世界级的旅游胜地，国家5A级旅游景区。2008年景区年接待游客量为224万余人次，年经营收入增至13.15亿元。3.1.1.2xx风景区周边交通l 开始进入“高速时代” 开通3条：徽杭、合铜黄、黄塔桃，并初步形成xx外部交通南进北出、东西互动格局；从合肥至xx缩短至3个小时、从上海至xx只需4个小时，从景德镇至xx则不到2个小时。 在建2条：黄祁景（2012）、黄绩 （2011）； 筹建3条：黄千、巢黄、砀祁；xx正加速形成以屯溪为中心，东连杭州、西接南昌、南通福州、北达合肥的十字型高速公路主骨架。l 即将迈入“高铁时代”铁路：皖赣线（芜湖鹰潭），横贯东西。 年内即20、将开建三条：京福、皖赣复线、黄杭； 届时，建好“三条高铁”，xx市到北京只需5个小时、到福州只需2个小时、到杭州只需1个小时； 三线并站的新火车站“xx北站”，建成后将成为皖南的铁路枢纽站； 新站离xx风景区还有50多公里距离，该市计划从高铁站修建一条轻轨直通xx风景区，实现从主要城市到xx风景区轨道交通的无缝对接；三条高铁建设将使xx与长三角、珠三角、华北、华中等地的距离更近、关系更紧；有利于发挥综合效应，促使土地升值、旅游升温、产业升级，实现经济价值倍增。l xx机场成功扩建以完善4D飞行等级标准为目标；开通了至北京、上海、广州、厦门等主要城市的航班，以及至香港、日本、韩国的直航包机。预计21、到第1年，xx机场旅客吞吐量将达到40万人次。 3.1.1.3安徽省对xx总体旅游规划 安徽省十一五旅游规划：安徽省政府欲以xx为龙头，“两山一湖”作为重点区域，皖南六市为基础，自然文化遗产为品牌，深度开发各种类型的旅游产品，最终形成大皖南国际旅游区。 安徽省整体旅游产业仍以xx风景区为依托，通过山上旅游山下消费、建设与xx互补产品等措施，促使xx的产业链向山下延伸。一带：环xx游憩带，集中分布在xx风景区的南、东、北三个方位，包括依托xx核心景区外围的余脉山林和沟谷，现在已开发或正拟开发的南大门汤口镇、北大门耿城镇，以及翡翠谷、九龙瀑、黄帝源、茶林场等十余个大小不等的景区；二心：屯溪区的xx22、高尔夫球旅游区和xx区的太平湖度假区两个中心;二湖：黟县奇墅湖、歙县丰乐湖；三山：祁门县牯牛降、休宁县齐云山、歙县清凉峰；四城：黟县县城、歙县县城、休宁县城、徽州区城区。.4xx风景区发展小结综上所述：xx风景区地处三省要冲之地，北有九华山，太平湖，东邻杭州和千岛湖等众多的著名景区与xx相邻，使xx成为临近经济发展最为迅速的长三角都市圈的世界级山岳旅游区；与处于我国腹地的峨眉山、张家界、桂林等景区相比更接近主流客源市场，便捷的交通条件和可进入性进一步强化了区位优势；安徽省拟将旅游业发展成为重要的支柱产业，将主推拳头产品“两山一湖”其中又以xx为龙头的主要策略；xx风景区具有世界级的旅游资源，游23、客规模庞大，但是xx不可能承受大量游客的休息住宿，必须采取“山上游山下住”的模式，将给环xx带周边城镇的发展和项目开发带来契机。3.1.2xx东大门和xx镇.1xx镇简介 xx镇隶属于xx市xx区，其区位连接着东、南、北三个方向的交通，南北向的合铜黄高速公路、103国道和东向的205国道在这里交汇，是“两山一湖”黄金旅游线上的重镇之一，更是xx通往江浙沪长江三角洲的门户，被称为（广义）xx东大门。xx镇辖4个村，总人口0.8万。随着xx旅游业的发展，以“石门峡、普仁滩、黄帝源旅游度假区”等景点开发，以及东xx度假村的开发和上海7个部门疗养院为依托，带动相关产业的发展。xx镇是革命老区，地处“x24、x绩溪旌德宣城芜湖”红色旅游精品线上，现仍存红军当年战斗的战壕和方志敏司令员、粟裕将军的指挥台和粟裕将军墓。.2xx东大门相关提法 xx风景名胜区总体规划关于xx东大门的定位xx风景名胜区总体规划指出，在总体布局上开放xx东南西北四个方向，提出xx风景名胜区开展东西生态旅游，南北观光旅游、双谷文化游、周边乡村游的发展方向，石门峡景区成为xx风景名胜区东部生态旅游的入口。远期规划东面开发石门源出入口，以步行交通为主，步行游览路线与云谷寺景点相通；石门源规划有新增探险路一条。 xx市国民经济与社会发展“十一五”规划有关内容到第1年，改造南大门，完善北大门，科学有序开发东、西大门。基本形成以xx、三25、口为基地的东大门自然景观区。 xx区国民经济与社会发展“十一五”规划有关内容xx区国民经济与社会发展“十一五”规划中，明确提出启动xx东大门自然景观区建设，完成东大门上山道路设计并开工建设，启动旅游宾馆项目招商。.3xx镇的有关提法 xx风景名胜区总体规划关于xx的定位确定xx镇位于xx风景名胜区缓冲区内；将xx作为xx风景名胜区二级旅游服务基地的功能、交通枢纽的功能（合铜黄高速下站口）。 xx市城市总体规划关于xx的定位xx市城市总体规划修编，确定xx镇以旅游服务、交通枢纽为主的中心镇。 xx市旅游发展总体规划关于xx的定位xx市旅游发展总体规划中明确指出，xx位于xx市南北向旅游带上，处于26、环xx游憩带的范围内，是xx对外联系的重要节点城镇。 xx区旅游业发展总体规划关于xx的定位确立xx位于环xx旅游区的东大门亚区。该区域以xx镇为中心，其功能定位为xx风景名胜区东部的接待服务点，以山水观光、休闲疗养、乡村度假、历史求知为主导功能。规划目标以东大门的开放为契机，形成合铜黄高速路上的精品游线。 xx镇旅游总体规划（修编未批版）的定位、目标总目标：将xx镇建设成xx风景名胜区东部的高品质、高品位的旅游接待服务基地，形成以生态旅游为核心，以休闲度假旅游、文化旅游、商务会议为辅助的四个旅游板块。经济目标：近期（20052010）：到规划期末，接待游客规模达34.8万人次/年，占xx游客27、总数的18.0；旅游业成为xx镇国民经济的重要支柱产业。远期（20112020）：到规划期末，接待游客规模达57.9万人次/年，占xx游客总数的23.9；旅游业成为xx镇国民经济的主导产业。xx镇旅游总体规划将镇域规划了三个片区，项目所在地属于其中的南区，以旅游服务基地功能为主，辅以旅游社区功能。xx定位形成的原因作为合铜黄高速公路的下站口，将承担内外交通转换的功能；xx镇的建设用地主要集中在开阔的平地上，适于建设服务设施；xx镇到达南入口、改造后的云谷索道下站、东入口的交通都很便捷，游客从住宿点到游览起始点的距离很近3.1.2.4小结：xx东大门和xx镇片区发展判断xx风景名胜区东大门的发展28、方向是开展生态旅游，与xx风景区其他三个大门相比，旅游发展尚处在初创期，东大门建设的启动可能依托项目招商为前奏，xx镇将是东大门自然景观区的门户和中心接待基地。据xx市规划局马副局长透露：xx风景区综合交通规划（可能的规划名称）正在编制，因此xx东大门具体的规划、标志牌具体位置和布局还没有正式出台。xx镇位于环xx旅游区的东大门门户，目前镇内已开发的石门峡景区等多为近几年才刚刚开始对外营业的旅游景点，而且大多仍处于继续建设之中，xx镇其优势不在自身的旅游资源，而在于土地和区位等条件，在xx整体旅游区的规划下，作为尚待开发的地区，以优越的自然环境和良好的区位优势成为发展生态旅游、文化旅游、休闲度29、假旅游和商务会议旅游的地域，旅游服务接待发展潜力巨大，随着 “打开xx东大门”战略的实施推进，xx镇将迎来发展的大机遇，后发优势非常明显。3.1.3xx风景区索道简介.1现状目前xx风景区共有四条索道，详见下表：索道起止全长高差运行方式载客量单程步行时间建成时间云谷索道（后山）云谷寺-白鹅岭2804米773米往复50人/车8分钟4小时1986.5云谷索道(新)云谷寺-白鹅岭2642米775米单线循环8人/车8分钟4小时2007.9玉屏索道（前山）慈光阁-玉屏楼2012米750米单线循环6人/车6分钟3小时1996.9太平索道（后山）松谷庵-丹霞站3709米1015米往复100人/车8分钟5小时30、1997.7.2规划在xx风景名胜区总体规划（2007-2025）【规划文本】第十二章道路交通规划第九十一条“索道”中对改造后的云谷索道，描述如下：下站为山岔（海拔约320米），上站为云谷寺至皮蓬的游步道东侧一带（海拔约1500米），长度约5000米，高差约1180米，规划内容为近期拆除现状的云谷索道；先修建索道的上半段，即从云谷寺至皮蓬的游步道东侧一带，完成年份为2008年；然后再修建索道的下半段，即山岔至云谷寺，完成年份为第3年。.3分析与评价云谷新索道目前已修建完成上半段，云谷寺至白鹅岭，长度为2642米，高差775米，和原云谷索道线路大致相同，于2007年9月投入试运营，采用目前世界上31、最先进的索道技术设备。索道的下半段，即山岔至云谷寺，尚未修建。 已有规划是重大利好因素从索道的分布来看，东大门距离云谷索道的下站位置最近，尽管东大门定位为xx的辅助入口以生态游为主，其云谷索道下半段的规划对本项目的开发构成重大利好预期，由于索道的具体选线必须经过工程地质论证和环境影响评价，具体选线和下站位置存在不确定性。 不能完全寄托于规划首先，是否实施无肯定答案。由于索道的修建将对景区带来不可恢复的破坏，目前对于风景区修建索道的问题各界一直存在着激烈的争论，xx新建索道的实施时也必然会经过反复论证。其次，具体实施时间难以预测。是否修建索道须从资源保护等多方面综合评价，多次论证过程将耗费巨大时32、间；新建索道的前提除了必须处理好景区开发与保护的关系外，必须与相关法律法规不冲突并严格审批，多层级的审批也将需要假以时日（注：国家级风景区须由省住建厅审查并报住建部，还需要经旅游主管部门的审批，还要认真履行保护世界文化和自然遗产公约的规定，xx甚至可能需要国务院审批），所以从论证到报批至建设完成将难以预料时长。3.2项目基本情况地块区位交通本项目用地位于安徽省xx市xx区xx镇南部，西侧紧邻著名的世界级旅游胜地xx风景区的东部入口石门峡景区。项目所在地xx镇是进入xx风景区的东部门户，其距xx南大门（汤口）约20公里，北大门（甘棠镇、耿城镇）约30公里。本项目地处安徽省重点打造的“两山一湖”黄33、金旅游线上，205国道、103省道、合铜黄高速公路和在建的扬（扬州）绩（绩溪）在此交汇。距合铜黄高速出口车程在10分钟以内，距xx机场与xx火车站仅78公里。通过合铜黄高速与徽杭高速两大交通干线，本项目与合肥、芜湖、铜陵、马鞍山等安徽省内城市及长三角地区主要城市（以杭州、南京与上海为重点）的车程在1.54小时以内。3.2.2地块四至和周边3.2.2.1用地四至东至麻川河，南至北关桥小河，西至205国道，北至基本农田区。.2周边环境东侧为上海xx茶林场；南侧为石门峡水库；西侧与xx风景区石门峡景区相望；北侧为xx镇政府所在地。 xx石门峡景区石门峡景区，它是是中国xx的主要景观之一，是xx风景区34、东部生态旅游的入口，沿峡谷途径一品峰、五老峰、观音峰、石笋峰、始信峰，可到达北海宾馆，徒步登山约8个小时。 上海xx茶林场始建于1965年，以安徽省著名商标“xx牌”毛峰茶叶的生产、加工、销售为主。上世纪的50至70年代，先后有近万名上海知青来到上海市xx茶林场，使茶林成为远近闻名的“安徽小上海”。东xx旅游度假区由光明食品集团旗下的心族实业总公司投资建设，其核心开发区域为上海市xx茶林场，是以倾力打造海派文化、知青文化、茶文化为特色，以商务会议、运动拓展休闲、康体疗养等为度假内容的特色旅游度假区。度假区内设有心族之旅酒店、国际青年旅舍、拓展训练营、健康中心、农林公园、知青部落。在2007安徽35、旅游风采金榜大评中，上海市xx茶林场获得安徽旅游十大投资项目；东xx度假区获得安徽旅游十大度假基地。茶林场xx镇xx风景区的石门峡景区合铜黄高速麻川河干子河高速路出口3.2.3用地条件3.2.3.1权属和面积本项目规划范围内可利用地约5070亩，其中高速路西侧有910亩，高速路和麻川河之间有3980亩（干子河北1514亩，南2466亩）、麻川河东岸有180亩。实际用地可根据需要在可利用地范围内选取。可利用地大部分属于xx区xx镇的集体土地，少部分归属于xx风景区管委会，还有部分土地已出让（或划拨），部分通过商谈可纳入规划范围，详见下表。可利用地范围序号编号地块名称面积(亩）地类产权单位备注可利36、用地上建筑物情况一徽商原规划4560亩范围内土地1苗圃用地360林地xx镇2一般农田用地500xx镇几户3未利用地及滩涂荒地515xx镇4油茶林用地50xx镇5茶林用地129xx镇6林权流转地80林地xx镇86年已经划归xx镇 7上海总工会用地127建设用地上海总工会有部分房屋8徽商集团用地460建设用地徽商集团已领土地证未开工9毛塔新村用地40建设用地xx镇20余户10原徽商集团用地300农用地xx镇已由建设用地改为农用地11管委会土地131xx管委会12xx镇农场用地（干子河南岸）1000林地xx镇13未供地40xx镇共79亩14上海船舶公司用地150建设用地上海船舶公司有部分房屋小计3837、42329514高速路以西镇农场片区土地400xx镇估值有少量房屋（液化气站和厂房）15高速路以西拍摄基地60已初步商定可纳入有少量房屋16麻川河以东120xx镇估值20余户17北侧基本农田78基本农田xx镇估值多户小计718610合计45603935二徽商原规划4560亩范围外土地18卧云山庄用地20建设用地私人已初步商定可纳入1万平米19度假村用地120建设用地xx镇已初步商定可纳入有少量房屋21高速公路西侧管委会用地(拍摄基地南侧）70建设用地xx管委会有建筑（水库管理处）22高速公路西侧南端（管委会控制）用地200xx镇23未供地39xx镇24中墩村（麻川河西岸）80xx镇20余户2538、中墩村前门山场用地606林地xx镇26中墩村前门组基本农田300基本农田xx镇小计14351135三总计59955070注：上述数据根据xx公司提供资料整理而来，部分面积属估值，最终以用地红线和踏勘为准；据xx公司介绍，尚有其他可扩展用地：（1） 麻川河东岸南侧山地和村庄用地约100余亩；（2） 高速路以西的管委会地块南侧约几百亩扩展用地；（3） 规划用地范围暂不考虑基本农田。若考虑，地块周边的基本农田约900亩xx区政府拟调整为xx镇的扩展用地，可以纳入项目用地。3.2.3.2用地现状现状主要分为山地、农田、水域、森林、村镇建设用地等。用地西侧有205国道、合铜黄高速公路，东侧有高压线、麻川39、河穿过，中部干子河穿插其中，大部分用地较平坦开阔，南部山地坡度较大，开发空间受限。（据了解：高压线属xx市电网，专供xx风景区使用，若项目建设需要可进行适当的改移或入地。）3.2.3.3居民情况区域内现状有毛塔新村、中墩村等，主要分布在干子河两岸，村落里的居民住宅多是一些破旧的老式建筑，还有一些新建的现代住宅建筑，合计约有6070户村民。3.2.3.4水域情况区域内主要河流为南北走向的麻川河位于用地东侧，源自xx布水峰（海拔1459米）；还有一条东西流向的干子河从中部穿过，水流不大，在一些地段水流很少；此外还分布着一些山塘。3.2.3.5地质灾害和防洪地质灾害：根据xx镇总体规划，xx镇镇区三40、片的选址无不良地质条件。防洪：本项目用地所属的xx镇南区按20年一遇设防。干子河易发生泥石流，跨越干子河的道路桥梁和基础设施管线，其防洪标准可适当提高。3.2.3.6周边景点周边1小时车程内分布较多景区，主要有石门峡、普仁滩、黄帝源、茶林场、凤凰源、翡翠谷等，易于形成联动发展格局。3.2.4规划条件3.2.4.1新xx镇规划正在修编据xx区规划分局有关负责人介绍：xx镇2005年聘请清华大学城市规划设计研究院编制了xx东大门xx镇规划，但未包含项目用地所在区域；新的xx镇总体规划已把项目用地纳入规划范围，目前正由xx区规划院修编，未正式批复；在下一阶段，项目投资商的开发和规划设想，将对正式的x41、x镇总体规划及控制性详细规划中有关用地指标的设置有较大的影响。3.2.4.2必须符合xx风景区规划要求项目大部分用地属于xx风景区控制带内，部分高速路西侧用地属于xx风景区的保护区内，项目的规划设计必须符合xx风景区规划的要求，包括对缓冲区的各种调控规划。缓冲区范围：包括与xx风景区相邻的五镇一场，即汤口镇、xx镇、三口镇、耿城镇、焦村镇和洋湖林场。因此缓冲区在生态保护上有比普通地区更多的要求；在土地利用的种类、形式、强度和视觉环境等方面受到比普通地区更严格的限制。 视觉景观环境：管理措施是缓冲区的建筑高度控制在4层以内，景观形象定位为皖南村镇风格，建筑色调以白墙灰瓦为主。3.2.4.3居住用42、地规划指标情况根据xx镇旅游镇总体规划（修编未批版），规划xx镇分为北区、南区、东区三片。项目所属的南区之功能以旅游服务基地职能为主。南区规划总用地面积325.6公顷，村镇建设用地110.3公顷，旅游服务基地用地178.7公顷。其中南区居住用地规划为商住混合用地（R2）约64.1公顷，规划居住人口4500人，用地位于镇农场组团的东侧、南一路以西。根据徽商xx东大门旅游综合开发项目概念性总体规划，规划总用地3040200平米（4560亩），其中居住用地643778平米，占比21.17%。3.2.4.4东xx旅游度假区旅游总体规划黄旅委【2009】64号文关于请求批准东xx旅游度假区旅游总体规划调43、整方案的请示已经黄政办【2009】84号文批复，同意东xx旅游度假区总体规划范围调整，其规划范围是从麻川河以东的31.6平方公里用地。本项目在麻川河以东的部分用地均在此东xx旅游规划范围内。3.2.5项目情况3.2.5.1项目背景2006年3月22日徽商集团与xx区政府签订协议，在xx镇建设“徽商xx东大门旅游综合开发项目”。该项目规划区范围在xx风景区东大门入口石门峡景点附近和xx区xx镇南区，总体规划用地4560亩，启动区用地760亩。该项目已被列为安徽省“861”、xx市“443”、xx区“923”行动计划重点项目，同时被列为徽商集团“十一五”期间五大业务板块之一。4560亩建设投资估算44、219,000万元，由“汽车营地区、主题酒店区、康体文化区、旅游地产区、餐饮文化街区”五大功能区组成。项目进展：2007年11月徽商集团设立直属全资子公司xx徽商城旅游综合开发有限公司，全面承担徽商集团xx东大门旅游综合开发项目建设运营任务；目前完成项目启动区约760亩土地中460.09亩土地取得和征用；完成项目4560亩总体规划和启动区760亩修建性详细规划初稿；最新消息是徽商集团于2009年3月12日在北京市产权交易所发布信息，拟对外吸收合作伙伴，开发xx东大门旅游综合开发项目。3.2.5.2项目进展安徽xx投资有限公司（以下简称xx公司）与xx风景区管委会（以下简称管委会）于2009年545、月18日就xx镇3000亩土地开发签订了xx东海国际旅游综合项目合作框架协议书，约定双方#为80%：20%，管委会以200亩土地入股。项目总投资约8亿元，建设期5年。3000亩土地中，建设用地1000亩，租赁土地2000亩，租赁价格暂定440元/亩.年，只征不转，一次性租用，租赁期为50年；征用土地实行市场挂牌取得土地使用权。协议约定，在xx东海国际旅游综合项目投资达到60%时，开始实施xx东大门的开发建设。3.2.5.3xx公司提出新的合作方式 合作方式：项目合作方不超过三家，管委会、xx公司、北京#；北京#可控股，具体比例待定。 用地方式：建设用地1000亩左右，毛地出让，其中居住用地取得46、价格约为12万/亩，旅游用地取得价格约为8万/亩；租赁土地20003000亩，租赁价格暂定500元/亩.年，只征不转，租赁期为50年。 建设用地为毛地出让，支付土地出让价款；同时对范围内农民已种植的土地，除支付租赁费外，还需付给补偿费（含青苗、种植等各项费用），茶园和林场补偿费，涉及的（需拆迁的）拆迁补偿费另行确定。 项目分区运作旅游休闲生态观光、农业观光园区；旅游休闲运动园区（高尔夫球场等）；旅游休闲文化娱乐中心；旅游房产（别墅、酒店）； 项目亮点：本项目合作成功后，除项目本身收益外，可与xx管委会联合打造东大门项目，获取如索道合营分利等好处。3.2.5.6关于土地价格 两方协议和草拟的三方47、协议中有关土地描述协议签订情况总用地合计（亩）出让建设用地租赁土地面积（亩）价格面积（亩）价格（元/亩.年）两方协议（管委会、xx）2009.530001000市场挂牌价2000440三方协议（xx区、管委会、xx）草拟未签300040008001000参照徽商土地挂牌价加政策性调整价为基数实行市场挂牌20003000440 已成交地块价格xx镇近年来已成交地块稀少，出让用地以旅游服务用地、商业用地为主（含少量居住用地），现状出让情况居多，成交地价在67.87万/亩，有一宗净地出让8.5万/亩。其中徽商集团分别与2007年1月摘牌取得214亩毛地，成交地价为6万/亩；2007年9月摘牌取得2448、6亩土地，成交地价为6.47万/亩。3.2.6别墅、高尔夫用地政策及规避分析3.2.6.1高尔夫、别墅用地有关政策政策的影响对于尚属房地产市场新生力量的高尔夫别墅的发展，起着至关重要的作用。历年别墅、高尔夫用地叫停政策 2003年 国土资源部首次叫停别墅类、高尔夫用地供应 2004年 继续叫停别墅类、高尔夫用地供应 2006年 中国将一律停止别墅类房产项目、高尔夫土地供应 2007年 别墅用地续停 外商限制开发别墅类项目 2008新年伊始 国务院发布通知继续叫停别墅用地国土资源部2003年出台第一条禁令开始，到20062008年再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地，轮番政策的出台，对于想要49、进行高尔夫别墅项目的开发而言，无疑是设置了一条障碍；另一方面，由于国家已经对高尔夫球场、别墅用地采取了停批用地的政策，实际上却导致高尔夫、别墅成为稀缺类产品价格大幅上升。3.2.6.2规避政策可行性在规避政策限制方面，有以下有利因素： 地方政府执行力度有限：由于土地的掌控大权一直掌握在地方政府手中，地方政府对于作为地方主要资金来源的房地产企业一直没有严厉打压，由于既得利益或者政绩等问题使基层政府在执行上有所保留，能够显效的政策少之又少。 拆分容积率绕别墅门槛：国家实际上对独栋别墅的开发限制较严，对用地容积率相应采取了下限控制的措施。在某些地方，通过拆分容积率，将项目用地部分建筑面积开发为独栋别50、墅，在限高允许的范围内，其他建筑面积全部建设为连排、多层、小高层或高层等形式，表面上挑不出问题，使政策约束力荡然无存。 高尔夫球场土地取得：鉴于高尔夫球场用地面积较大，土地成本较高，多数开发商对球场部分土地采用租用或与政府进行招商引资谈判等手段的形式取得。3.2.6.3开发策略本项目在国际旅游胜地的xx山脚下开发高尔夫别墅，可能将面临一定的政策风险，以下因素非常关键： 当地政府所持的态度非常关键，将决定项目成败； 当地规划要求居住用地的容积率不小于1，而对旅游用地限制较少。可考虑居住用地与旅游用地组合开发别墅类产品，并对居住用地拆分容积率来规避政策限制。 在国家不批高尔夫球场建设用地的大背景下51、，以旅游休闲运动园区名义报批，租用土地，且不占用耕地，注意处理好与当地政府、村集体组织、被占地农民及周边地主等利益相关方的关系。4 区域房地产发展情况4.1xx市房地产市场基本情况2009年上半年商品住房销售均价为2448元/平方米，销售面积60.66万平方米，商品房空置面积26.17万平方米（其中商业店面16.03万平方米）。目前xx市房地产市场保持稳定发展，购房者中有60%为本地人。4.2别墅市场xx市的别墅市场主要分为城区（屯溪区）、景区两种。城区别墅 供应市场潜在别墅供应量，约19.65万平米，其中xx桃花源、新徽天地的剩余体量相对较大，共计17万平米，但整体潜在供应不足，与本案的竞争52、关系较弱。 价格xx市区别墅在价格上分为两个档次：高档别墅价格在10000元/平米，较低档集中在45007300元/平米的水平。景区别墅 供应项目名称位置占地面积年限总建筑面积剩余面积德懋堂徽州丰乐湖202亩50年6.7万平米6万平米左右奇墅仙境宏村奇墅湖2000亩50年12万平米8万平米左右一号公馆xx北大门600亩50年4.4（别墅3000平米左右）别墅2000平米左右总计19万平米14.2万平米土地使用年限上，景区别墅主要集中在50年，用地限制较为严格。 产品条件项目名称容积率绿化率德懋堂0.476%奇墅仙境0.3474%一号公馆0.6456%n 景区别墅容积率低，有大面积景观资源，密度53、偏，高绿化率。n xx景区别墅定位分成两个不同的方向：德懋堂借徽派文化和景观结合的产品力形成核心卖点，利用高知客群知名度向长三角地区高收入阶层打开市场。奇墅仙境定位更偏向企业会所的方向，面积较大，室内增加更多的功能空间，主要定位于企业购买与经营。 价格独栋别墅项目名称单价（元/平米）总价（元）德懋堂1000011000（精装修）300350万奇墅仙境9000140008001000万一号公馆独栋10000400万500万独栋别墅价格9000到11000元/平米为主。联排叠拼别墅： 项目名称位置价格xx平湖假日太平湖景区内4500xx雍景台xx太平镇4000芙蓉国沁园xx北大门政务区3700-454、980xx1号公馆xx北大门4500xx周边项目联排叠拼别墅价格在4000-5000之间，以毛坯为主。客群以江浙沪长三角的投资、休闲购买为主。 典型个案（德懋堂）n 项目位置德懋堂位于xx市北部丰乐湖景区，邻205国道，半小时达xx风景区、xx市区、xx机场和高尔夫球场，两小时达杭州、九华山、婺源等地，3小时达上海、南京等长三角城市。n 项目规划丰乐湖德懋堂项目由xx市天地旅游开发有限公司投资开发，占地总面积为202亩，分A、B、C、D四个地块，其中包括十八学士（含百年会所）、养生天地、名企会所、容成艺墅以及秀水酒店和龙山酒店六个部分，总建筑面积67000平方米。n 建筑产品德懋堂十八学士依势55、而建，采用古朴、内敛的徽州建筑形式，沿用古徽居枕山、临水、粉墙黛瓦的建筑特点，对其内部进行适度装修和现代化改造，形成传统与现代相结合的特色度假徽居群落，每户享有“十八学士”主题砖雕，由资深的徽州砖雕名师特别制作而成。n 物业服务德懋堂是xx首家引入HIP（高度个性化物业），以会所为“管家式酒店服务体系”协调中心，为业主提供四大管家，24小时为业主提供周到的服务。n 百年会所德懋堂会所是以原拆原建的方式将散落在徽州的古民居进行异地保护。目前的德懋堂、处仁堂和鸣琴居共有13套房。n 项目点评新派徽居的建筑风格与改建为古民居的会所有机融合，形成独特的徽州建筑文化，具备文化底蕴，激发客群的购买冲动。项56、目一期18栋独栋别墅于09年初开盘销售，至今已成交9套（含大定），每套价格均在300万元以上，多为文化届知名人士购买。n 对本案借鉴德懋堂项目主要以产品细节取胜，一期十八学士的产品细节、与景观的结合等方面达到国内一流水准。本案产品要达到德懋堂水平，保证品质。4.3住宅市场 项目主要依区政府所在地太平镇而建，为政务区居住配套，xx北大门也是住宅项目聚集的区域；目前在售住宅规模在45万平米左右，竞争较激烈； 价格在2000-2800之间波动；客户主要针对xx本地人销售，面临市区住宅的竞争； 项目所在地东大门无在售住宅项目。4.4高尔夫市场 高尔夫球场能提高别墅价值，xx多数别墅区如桃花源、xx1号57、公馆基本都设置了高尔夫练习场，但目前只有雨润建设标准高尔夫球场，该球场规划54洞，是华东区最大的高尔夫球场。相对雨润，本项目更加靠近xx，景观条件好于雨润，具备打造国际一流球场的条件，为提高项目的竞争性，应建设一个18洞的标准场，吸引客户至此，形成对别墅区的有力支持。4.5酒店市场 xx国际大酒店、xx雨润高尔夫酒店、新徽天地等项目的会议中心始终是酒店的配角，未以会议为核心角度去发展。而根据xx市旅游总体规划的市场调研中，在商务会议旅游市场中，38.1%的游客来自长三角，22.9%来自安徽本省，因此会议市场有较强的客户支持。可见项目建设五星级酒店，结合高尔夫酒店的建设，以会议、会展为中心进行开58、发建设，市场前景较好。4.6市场总结从市场情况看，有几个主要特点：第一， xx别墅市场处于起步阶段，度假型别墅、公寓有一定的市场空间。客群主要辐射向长三角区域，带有私人收藏性质的购买是客群的主要组成部分。第二， xx别墅销售速度偏慢，产品水平较低、配套设施不完全，兼具景观、产品、配套三者的大盘墅项目，有着较好的市场前景。第三， 景区别墅多为50年产权项目，带来水电、贷款、物业税预期等影响，是成交缓慢重要原因，本案若能实现70年使用权限，将成为本案的重要卖点。第四， 景观在xx市场内不能成为项目核心卖点，须深挖相关配套、产品，形成自身竞争力。5 项目定位5.1项目发展目标核心驱动力主题社区驱动自59、然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川 以旅游区域开发的五种核心驱动力分析，xx景区，属自然/人文资源驱动型，加强商务活动驱动力，能促使其迅速发展和升级。 项目具备优越的自然条件，市场主要面向xx以外人士，定位必须面向高端，围绕“xx东门”的稀缺性，通过资源整合，合理规划，发展成为xx白金级的休闲旅游场所。 项目体量庞大，定位时需要尽可能扩大受众，除传统的休闲旅游外，还需加入会议、论坛的形式，增强项目商务性，打造xx旅游升级转型的重点项目。5.2总体形象定位xx作为连接着一个金长三角经济最发达的江浙沪的后花60、园正在迅速崛起和形成，xx东大门作为下一轮核心景区发展的重点，项目具备高端项目的特质。五岳归来不看山，xx归来不看岳”在这个有着自然与文化特色优势的国际旅游度假胜地随着交通的不断完善xx与江浙沪已经形成很好的互补本项目应打造xx档次最高、配套最全、服务最好的商务旅游度假区项目定位初设xx脚下筑意诗居休闲度假商务社交的第一选择六星级度假区内，服务于峰层人群的集居住 旅游 休闲 度假、疗养为一体的奢侈地产 围绕xx脚下核心特质，挖掘徽文化的核心精髓，打造徽派别墅大宅。 打造会议、论坛主题，提升商务形象，使商务、休闲在项目完美结合。 以休闲度假和高尔夫运动两大主题为核心配套，树立项目内生形象。 借x61、x东大门打开之机，打造以酒店度假为依托的休闲度假别墅区，在控制开发量的同时，营造独特的建筑空间氛围，突出徽州的原生态文化特色。 对区域的自然资源进行合理的规划设计，开展污染小或无污染的体育休闲运动，完善xx旅游综合服务功能。5.3 项目发展战略5.3.1大旅游发展战略项目不适合发展纯粹的旅游项目，应结合xx当地旅游开发趋势和市场消费趋势，使旅游与其他产业如运动、会议、疗养、文化等产业相结合，通过旅游产品的开发，促进后期别墅等物业的发展，努力与当地政府的利益相结合，形成复合型发展结构。5.3.2滚动发展战略项目是综合性大型项目，投资总量达，产品类别，功能多样化，应采取分期滚动开发的战略。结合xx62、东大门开发，首期建设高尔夫球会、油茶林生态园、五星级酒店，通过旅游休闲产品的开发达到聚集人气、宣扬人居概念，完善基础设施等工作，同时积累客户，为后期别墅类产品、度假类产品的开发奠定基础。5.3.3完善产品链策略项目通过提供各种产品，完善项目的产品链，满足不同的差异性市场需求，扩大项目的受众面，即扩大客户群，因此项目可以结合具体用地情况建设独栋、叠拼、住宅等多种形式产品形态，通过分期开发，滚动开发，完善配套，逐步提升项目价值。5.3.4政企联动战略项目的开发需要政府协助完成土地的征用，周边道路建设，周边市政的引入，周边地块的控制，强制性配套指标的协调，这些都需要政府的介入，单凭开发上很难解决，因63、此，本项目的开发及运营，需争取xx各级政府在相关产业政策、能源使用、公共工程等方面的大力支持。5.4项目分区规划根据将项目打造为“旅游休闲项目+旅游主题地产”及分期开发的原则，项目总体分为5个区： 文化、生态休闲度假区：利用租赁用地，油茶林生态观光区、徽文化研究院落； 运动休闲区：利用租赁用地，建设18洞高尔夫球场； xx会议区：利用可出让用地，建设建设五星级酒店，偏重于会议功能； 滨水旅游休闲区：利用可出让用地，沿河布置特色商业街； 旅游地产区：利用可出让用地，建设独栋别墅、叠拼别墅，打造国内一流景区别墅，同时补充建设产权公寓和国际老年公寓。5.4.1文化、生态休闲度假区定位为：徽派院落，生64、态休闲结合当地徽文化xx文化内涵，修建徽文化院落，包括徽文化研究院，徽商会馆，对徽文化进行挖掘，通过组织一系列的论坛、文化活动，加深项目的徽文化内涵，提高项目的文化品位。通过利用现存的油茶林，开发建设生态观光园，挖掘xx茶文化的内涵，丰富项目的旅游资源，提升项目徽文化意味。通过文化休闲度假区的运作最终达到积聚人气，提升项目品位的目的，使xx长久以来的休闲游转变为度假游，为项目后期发展聚势。5.4.2运动休闲区通过高尔夫球场的建设，形成项目旅游地产的核心部分。雨润高尔夫球场的成功运营可以看出，xx高尔夫市场潜力，因此充分发挥项目xx脚下的优势，打造成xx景区唯一高尔夫球场，一方面充分利用了xx这65、一独一无二的旅游资源，同时可以积聚人气，也是在为别墅产品积累客户。5.4.3xx会议区结合市场及本项目的特征，要强化本项目酒店部分的会议功能，可以通过组织各类会议及各种国际论坛，提升项目的知名度，成为xx的会议中心；同时考虑针对企业客户建设别墅式会馆，满足小型会议需求。酒店可采用徽派建筑，2到3层，组团式布局，形成区别于城市酒店的徽派村落式酒店。5.4.4滨水旅游休闲区项目内有麻川河和干子河经过，可以通过拦坝聚水的方式，结合水面打造商埠（徽式码头），形成以此为核心的水上休闲项目，同时在两侧布置临水特色商业，丰富项目的商业配套。5.4.5旅游地产：xx别墅区通过文化休闲区、会议中心、滨水休闲区的66、打造建设，项目各项配套已经成熟，客户有一定积累，此时进行居住类产品的开发。围绕高尔夫球场与油茶林生态区，打造别墅区。xx脚下独栋别墅，独门独户，徽派建筑，体现大宅品质，作为珍藏型别墅，满足高端客户的心理需求，打造国内一流的顶级别墅；拿出一部分独栋别墅作为企业别墅，面向企业用户；同时可以打造温泉度假别墅区，打造xx一流疗养圣地，全面提升项目品质；依山而建叠拼别墅，充分利用地势进行规划建设，与独栋别墅具有价格优势，作为新富阶层理想第二居所。通过各种形式别墅产品的搭配，形成有很强市场竞争力的高尔夫别墅度假区。在别墅开发的基础上，打造xx脚下最有投资潜力的产权公寓区，一方面可作为酒店延展配套，作为打造67、会议中心的重要支撑项目，另一方面，提高价值，提高项目盈利空间；同时正对老年度假群体，利用xx的景观资源、周边疗养资源、项目自身齐全的配套资源，打造融养生与休闲于一体的国际老年公寓。5.5核心产品建议5.5.1别墅大宅充分利用xx景观资源，结合xx徽文化、茶文化深厚内涵，进行规划设计和园林设计，结合古典和现代打造新式徽派别墅大宅，打造全国知名别墅项目，成为xx名片。5.5.2高尔夫球会聘请世界级高尔夫冠军选手设计球场，打造国际一流球场（形成对雨润高尔夫的竞争优势），利用油茶林以及良好的田园风光开展踏青、品茶等生态休闲活动。5.5.3综合水景商业配套 以xx东线旅游集散地建设为基础，充分利用徽商文68、化和徽派建筑艺术来建设一个融合徽州休闲风情的国际化特色旅游商业文化街区；充分利用麻川河、干子河水景资源，打造水景主题商业街，主要配套包括特色餐饮、街头艺术、夜间娱乐、温泉娱乐及游泳功能，形成xx脚下最具特色的商业设施。5.5.4五星级酒店五星级酒店是项目的核心组成部分，一方面重点满足国际会议、论坛需求和高尔夫团队接待功能；另一方面利用酒店内的泳池、温泉spa、健身等配套设施，进一步丰富别墅的配套。需要注意的是，本案未来酒店的经营可能面临客源不足的问题，因此在设计酒店时，压缩客房数量，强化会议、配套娱乐功能，使酒店作为别墅配套的形象出现。若随着市场发展，出现对酒店的更大需求，可与后期别墅结合，利69、用别墅出租经营提高接待能力。5.5.5别墅类企业会馆会馆主要功能 企业家总部； 企业内部员工聚会场所； 企业主私人俱乐部； 企业合作交流场所； 企业文化名片。会馆定位长三角企业联盟平台顶级企业会馆 每栋专业服务于一个企业或者一个联盟企业； 具备居住功能和商务功能空间，用于商务会晤、各类会议以及作为各种形式交流的场所。5.5.6主题会馆：温泉疗养基地 康疗中心：采用多种形式的疗养方式； 会馆外围温泉水主题景观； 内部庭院突出中式水景营造特色； 会馆内部设置温泉泳池，桑拿区等，满足商务，会谈，休闲功能。5.5.7项目产业链构成通过各个产业的发展和互补，形成一个核心体、六大产业系统、八大功能互动的产70、业链。酒店会议演艺展示别墅居住社交宴请企业会所社交品牌塑造培训配套会所社交娱乐休闲高尔夫球场社交度假娱乐商业社交休闲展示康疗基地疗养社交度假文化生态休闲区休闲度假娱乐度假5.6项目开发策略以高尔夫、酒店为启动源，通过物业运营，完善配套设施，树立高端形象，促进后期别墅、公寓类项目的开发、建设、销售。5.6.1项目公司分块运作n 文化、生态休闲度假区n 运动休闲区n xx会议区n 滨水旅游休闲区n 旅游房地产5.6.2随着项目推进，可适时引进新合作伙伴5.7客群定位xx名片，向往山林生活的财富新贵阶层 客群来源：徽杭高速使xx到杭州2.5小时，徽杭高速与沪杭高速相通，上海到xx的时间缩短为4小时，71、4小时交通圈建立，促进xx景区游客人数的增长，07年游客统计表明长三角客源仍然占主导，长三角江、浙、苏客群是首要目标客户源，全国其他区域作为补充；07年港澳台游客占海外游客的34%，08年海外游客80.1万人次，其中港、澳、台占游客数量25万人次，占海外游客的30%左右，港澳台游客是项目重要补充客源。 目标客户群：n 主力客群：财富新贵的度假区 购买目的：度假、投资。需求特征：满足自身的虚荣心理；看好xx由旅游城市向度假城市转变的市场前景，追求投资回报。n 补充客群：企业接待基地购买目的：接待客户、高层会议和员工福利。需求特征：招待较重要客户；高层员工和优秀员工福利。资产转移6 项目经济评估672、.1项目各业态售价预估别墅定价关于独栋别墅：景区别墅的价格主要在1000011000元/平米（精装修，50年产权），剔除装修费用，单价在70008000元/平米的水平波动。对比xx景区周边别墅，本项目位于xx脚下，在景观资源、综合配套等方面有其他项目不具有的优势，随着政府对xx东大门规划的实现，索道的建设，项目未来升值空间大，因此项目独栋别墅售价初步预估为： 50年产权预估售价9500元/平米（毛坯）左右 70年产权70年产权别墅与50年产权别墅差距在于首付比例更低，贷款时间更长，后期水电费用更低，住宅用地土地续租明确，易给购买人以购买信心，纯居住型独栋别墅较50年别墅有更高价值，根据使用年限73、延长的时间（20年），预估70年产权别墅价格有20-30%左右增幅，预期售价12000元/平米左右。叠拼别墅：预估售价6500元/平米（毛坯）左右。商业定价项目名称项目位置销售报价汤口浮溪花园xx南门汤口镇4000元/平米芙蓉国沁园xx北门政务区3500-5000元/平米xx景区周边可参考商业少，在本案别墅、住宅成熟前，商业将很难实现销售。预计商业部分的销售期将在58年以后，为方便估值，目前时点价格暂定4000元/平米。住宅定价xx区普通住宅价格在2000元/平米3000元/平米，整体价格偏低，因此普通住宅价格取市场中间水平，预估2500元/平米。6.2租赁区业态组合（2000亩）项目规划总用74、地2000亩高尔夫球会1400亩油茶林生态区400亩文化休闲区（徽文化院落）200亩以高尔夫球会为核心，融入油茶林生态观光区，打造为生态休闲观光区，同时设置徽文化研究院，提高整个项目的文化品味。6.3可出让区业态组合（1000亩）业态用地面积用地面积（）规划建筑面积（）综合商业配套100亩6.67万3万五星级酒店100亩6.67万3万别墅、住宅800亩53.33万合计1000亩66.67万建设用地1000亩，其中100亩规划建设五星级酒店3万平米，100亩规划建设综合商业配套3万平米，剩余800亩土地用于开发建设别墅、住宅。800亩用地将规划两个方案。第一，50年产权，容积率0.25，第二，部75、分50年产权，容积率0.25，部分70年产权，容积率1.0。6.3.1方案一，全部为50年产权用地方案描述：定位为50年产权别墅区，无其他产品形态，按容积率0.25考虑。编号项目单位指标备注1总用地面积公顷200.00 3000亩1.1可出让用地公顷66.67 1000亩旅游用地公顷53.33 800亩酒店用地公顷6.67 100亩商业用地公顷6.67 100亩1.2租赁用地公顷133.33 2000亩高尔夫公顷93.33 1400亩油茶林生态观光园公顷26.67 400亩文化休闲公顷13.33 200亩2总建筑面积万20.30 2.1地上建筑面积万19.33 居住用地建筑面积万13.33 独76、栋别墅万13.33 占地800亩，容积率0.252.1.2商业用地建筑面积万3.00 占地100亩2.1.3酒店用地建筑面积万3.00 占地100亩2.2地下建筑面积万0.97 按地上建筑面积的5%考虑优势：n 规划风险小，容积率不受政策限制，利于规划设计纯别墅项目；n 目前景区别墅基本为50年产权，有市场接受度。劣势：n 无差异化产品，周边50年别墅供应量大，竞争较激烈；n 产品单一化导致客户单一化，客户面变窄；n 50年使用年限影响客户购买心理，降低项目价值。6.3.2方案二，50年产权用地容积率0.3，70年产权用地容积率1.0方案描述：50年产权用地用于独栋别墅建设，70年产权用地拆分77、容积率，建设独栋别墅、叠拼别墅、花园洋房。编号项目单位指标备注1总用地面积公顷200.00 3000亩1.1可出让用地公顷66.67 1000亩居住用地公顷26.67 400亩旅游用地公顷26.67 400亩酒店用地公顷6.67 100亩商业用地公顷6.67 100亩1.2租赁用地公顷133.33 2000亩高尔夫公顷93.33 1400亩油茶林生态观光园公顷26.67 400亩文化休闲公顷13.33 200亩2总建筑面积万41.72 2.1地上建筑面积万39.73 居住用地建筑面积万27.07 占地400亩，容积率1.0独栋别墅万2.93 占地110亩，容积率0.4叠拼别墅万13.33 占地78、200亩，容积率1.0花园洋房万10.80 占地90亩，容积率1.8旅游用地建筑面积万6.67 占地400亩，容积率0.25独栋别墅万6.67 占地400亩，容积率0.25商业用地建筑面积万3.00 占地100亩酒店用地建筑面积万3.00 占地100亩2.2地下建筑面积万1.99 按地上建筑面积的5%考虑优势：n 50年独栋别墅、70年独栋别墅、叠拼别墅、产权公寓、普通住宅，产品梯度感强，产品线丰富，利于分期开发，促进项目升值；同时最大化的扩大客户面，满足不同客户的需求；n 70年别墅产品形成差异化产品，提高项目整体品质，增大项目升值空间；n 投资回报率比方案一较优。劣势：n 项目总体规模大，79、销售压力大；n 拆分容积率，项目报批方面存在规划风险。6.4项目测算方案假定l 酒店、高尔夫、茶林场、徽文化研究院，作为提升项目品质的配套，考虑以建安成本销售；l 前期工程费参考徽商集团所作市政方案及预算方案；l 出让用地旅游性质8万元/亩，居住性质12万元/亩，租赁用地2.5万元/亩；l 具体测算方案见附表编号项目单位方案一方案二一总成本万元126504.74176873.46二净销售收入万元161194.67241980.90 三利润万元34689.9365107.44 四所得税万元8672.4816276.86五净利润万元26017.4548830.58 六税前利润率27.4%36.8%80、七税后利润率20.6%27.6%方案二较方案一投资回报率高。6.5项目开发计划安排序号年度 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第12年1土地取得2前期规划3大市政建设4文化旅游休闲区5运动休闲区6xx会议区7滨水旅游休闲区8旅游地产区初步估计项目开发周期在12年左右。6.6方案风险提示第一， 投资周期长，前期投资大；第二， 50年产权别墅影响投资价值及居住价值；第三， 拆分1.0容积率，后是否可以设计独栋产品。目前北京等监管较严城市独栋产品难以报批，本案能否在1.0的容积率条件下设计独栋产品必须明确。7 项目SWOT分析7.1项目SWOT分析 优势分析n 景观：享受xx独特的景观资源，xx品81、牌促进项目开发；地块内部有麻川河和干子河经过，具有水景资源；n 区域：xx周边500公里旅游圈形成，对于长三角影响日渐增大；n 交通：基础交通路网完善。合铜黄高速、205国道均经过本案地块，地块距高速出口仅300米距离；n 规模：规模大，适合成片开发，结合景观资源，通过完善配套，具备打造旅游房地产的条件。 劣势分析n 配套：周边缺乏配套，需投入大量资金进行改造、建设；n 用地：地块完整性被破坏，已有其它开发商取得土地，对地块整体规划有负面影响。；n 地貌：项目地势低，有防洪要求，用地改造可能增加成本。 机会分析n 旅游：xx旅游市场火爆，带来大量的客流，随着xx旅游产品开发的升级，将带来客群升82、级，休闲、商务类客群增加利于打造高端休闲产品；n 规划:xx东大门的打开、索道延伸将成为本案竞争力的有力支撑，未来地块升值前景较大，可能获得超额利润；n 交通：高速路的建成，促使4小时生活圈建立，随着未来高铁的建设，更是增加xx对于长三角客群的吸引力。 威胁分析n 协议：合作方与xx管委会签订开发协议，未与xx区政府签订开发协议，而其中大部分土地为xx区政府所有；同时徽商集团已与xx市政府签订了相关协议，初步分析已取得该土地开发权，综合而言，目前该项目合作开发的基础存在较大不确定性；n 政策：土地变性及高尔夫球场的开发存在不确定性；n 规划：xx东大门及索道的具体规划与实施存在不确定性。7.2项目小结 本项目属于旅游地产项目，长期来看，项目具有很大的升值潜力，项目的经济测算指标可行； 作为旅游地产项目，本项目开发周期较长，存在较多的不确定性因素，风险与收益并存； 为降低项目风险，须进一步落实以下工作：n 落实与xx区政府合作协议的签订以及徽商集团原协议的解除；n 落实1000亩建设用地的用地性质调整的可行性；n 落实政府对xx镇及东大门开发建设发展规划。