1、旅游地区天然温泉公园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月47可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1.项目综合竞争力分析31.1 项目背景31.2 项目SWOT（优势、劣势、机会和威胁）分析51.3 项目综合竞争力总结112. 客源市场分析122.1项2、目目标客源地分析122.2目标客源结构分析132.3项目吸引游客总量预计143.项目总体定位163.1项目经营特性总体定位建议：163.2项目发展盈利策略建议：174.项目主题定位策略建议184.1 主题定位建议184.2 建议因素：184.3 主题内容：195、项目功能定位策略建议285.1 项目功能定位建议依据285.2 项目功能定位策略建议305.3 项目功能建议结论326、产品定位策略建议336.1 项目建设规模336.2 项目建筑风格336.3 产品组合定位建议346.4 商务会议产品形态定位356.5 温泉水养活动区产品组合定位策略建议367、产品价格定位：387.1定价策略建议：3、387.2建议依据：388. 建设规模及总投资估算408.1 温泉主题公园建设内容408.2 建设规模408.3 总投资估算429. 项目经济分析439.1项目收入和运营成本分析：431.项目综合竞争力分析1.1 项目背景 项目资源、区位和市场背景项目依托的主体资源XX景区，水域面积5600多亩，有108个小岛点缀其中，绵延10余公里。近年来，景区开发了人造沙滩、人造冲浪、高台滑水、高空速滑、水上摩托等游乐项目，形成了集吃、住、游、娱于一体的水上旅游度假区。 XX温泉水温达62，日出水量达6000立方米，具有独特的养生、宝健功能，是XX西部地区理想的水养温泉。与XX山水相连的玉龙山国家级森林公4、园，山势险峻、山奇特色、竹海苍翠、松柏参天、森林覆盖率达91.5%。峡谷中生长着与恐龙同时代有“植物活化石”之称的桫椤树群；有高耸的云台寺，奇特的三清洞、“玉带桥”等，形成了融山、水、石、园、庙、洞于一体的自然人文景观.XX景区不仅有幽美的山水自然风光，而且还有丰富的温泉资源，再加之与世界文化遗产、神奇的东方艺术明珠、XX四大旅游精品之一的XX景区珠联璧合,其所拥有的自然、人文资源必将使其成为XX乃至国内少有的可游可度的文化旅游度假胜地。项目地距离XX90公里，距XX269公里，距成渝高速路8Km，距离大足县城27Km，距永川市31Km,距离双桥城区11公里，距荣昌县31Km。位于大足县、永川5、市和荣昌县等地区的区域中心，地处XX和四川交接地区，是川、渝两省市的经济枢纽地和渝西和川南的旅游门户。这种特殊的地缘优势，使其交通覆盖率较广，辐射面积较大，具有较好的地理位置和经济地理位置。项目地背靠XX、XX两大客源市场，就近拥有渝西、川南两大经济相对富裕的二级客源地，具有较好的地缘优势和稳定的客源市场。 项目相关政策背景根据XX市“十一五”旅游发展规划，未来五年内，全市入境游客将突破100万人次，国内游客超过1亿人次。全市将集中精力打造“长江三峡”、“XX”、“乌江画廊”、“山水都市”四大旅游精品和“五方十泉”温泉旅游品牌。集中拳力发展旅游大项目，力争在五年内再造“200颗星”，包括10个6、五星级饭店，重点扶持包括XX工艺在内的一大批集研发、生产、销售于一体的旅游商品基地。在全市旅游总体发展规划的总纲下，大足县在其大足县“十一五”旅游发展规划明确制定了以大项目统揽旅游发展的总体规划，提出了全力打好“遗产”、“生态”、“文化”三张王牌，制定了以XX旅游区为中心；以玉龙山国家级森林公园和XX国家水利风景区为重点；加速实施宝顶山化龙湖景区、推进XX玉龙山景区、县城南北山景区三大旅游板块的发展和升级的发展规划。并将XX影视旅游文化区确定为大足县旅游整体开发的重点项目，成立了以县政府主要领导为组长的建设领导小组办公室，负责XX影视旅游文化区的建设工作和协调工作。另外，随着国家“新农村建设”7、和“小城镇建设”政策的不断推进、落实；随着“国六条”和“国十六条”等对房地产宏观调控政策的相继出台，对本项目实施旅游小城镇建设和旅游地产的发展带来了良好的机遇。 项目投资背景及发展规划广电集团由广播电台、XX电视台、XX音像出版社、XX广播电视报社、XX广播电视技术中心、XX广播电视网络传输有限公司等企事业单位组成。集团资产规模约20亿元，是中国西部最具实力和影响力的区域性广播电视实体之一。广电集团除了拥有传统的广播、电视频率、频道共14个主流传媒外，还开拓了网站、数字电视、移动电视、创意、旅游及地产等新兴传媒和其它产业。根据集团总体战略发展规划，计划在“十一五”未，实现国有文化资本增加到268、亿元人民币，可控资本量达到80亿的经营规划，从而全面形成立体、纵深的“一体多元”发展格局。在广电集团多元化产业发展战略的指导下，从2001年起，集团公司便开始进行“XX影视旅游文化区项目”的投资研究等相关工作，2005年将该项目正式列入集团的“十一五”重大投资项目。集团公司计划总投资100亿元，集中全力，分期实施，将项目建设成为西部唯一一家规模最大、档次最高，集影视拍摄制作、建筑、旅游、娱乐、观光、休闲、度假、影视教育等多种功能为一体的，富于创造性和开放性的，独树一帜的超大型、复合型的文化创意产业项目，从而弥补中西部影视拍摄市场里的真空区域。 根据项目的总体发展规划，项目总面积115平方公里，9、其中控制区域75平方公里；核心区域40平方公里，核心区内可开发利用面积约25平方公里。总体形成以温泉园区为核心圈，以中外影视拍摄区为主体圈，以原生态和自然风景为辐射圈的功能格局。1.2 项目SWOT（优势、劣势、机会和威胁）分析 项目旅游资源优劣势比较分析本项目旅游资源包容性强，组合优势突出，旅游内容内容丰富。其不仅依托水域面积5600多亩、湖中岛屿108个、湖岸线蜒绵10余公里的XX景区，而且还与植丰林茂、山际优美的玉龙山山水交融，相映成辉。特别是其优美的湖光山色和丰富的温泉资源与区域内的世界文化遗产XX艺术景区的完美组合，为其发展成为XX乃至国内少有的可游可度的文化旅游度假胜地创造了的良好10、条件。从项目依托的石刻文化旅游资源分析，XX景区与莫高窟、云岗石窟、龙门石窟三大石窟并驱齐名，同时也是世界文化遗产，享誉中外。其石刻艺术和石刻文化在在我国西部是独一无二的，是XX重点打造的旅游门户。因此，在XX、四川及西部区域旅游市场中，XX具有其举足轻重的地位。从项目的湖泊水景资源分析，单是渝、川、黔三省市区域内就有诸如长寿湖、黔江小南海、XX的石象湖、贵州的红枫湖等主打湖泊资源的景区景点不下三十家。从旅游知名度假而言，XX远远比不上上述几家湖泊景区。但从资源组合优势上各有千秋：红枫湖距离贵州省会城市和XX经济文化中心贵阳市仅有20余公里，并处在贵（阳）黄（黄果树、龙宫和织金洞）国际旅游热线11、上，其区位和产资源组合优势与本项目相近，但其所吸纳的客源主体市场没有本项目的宽度大、号召力强，对本项目的竞力不强；黔江小南海景区虽然是古地震遗址和红色旅游地，但与XX的水景各具特色，游客的交叉性较大。另外，尽管随着渝湘高速路和渝怀铁路的建成通车会对其旅游交通有所改善，但其单程旅游在途时间都要比本项目远，所以无论从其资源组合和区位交通等方面皆对本项目不具有较大的竞争优势。而地处渝地区的长寿湖景区，虽然号称是西南第一大淡水湖，又是我国水电之母，其水域面积更大，可开发面积广，现阶段的旅游交通优势比本项目好，但是其自然植被破坏较严重，旅游景点较单一，周边并无知名景点相辅助，旅游形式及结构较单一，因此，12、从其资源特色、产品组合等方面相对本项目而言不具有一定的优势从本项目的区域内部优劣势来分析，虽然本项目拥有XX，XX、玉龙山等自然人文及影视文化等资源背景，具有二个“唯一性”（XX、影视文化城），但就其现有建设条件来分析，一是项目选址地所处位置原生态植被较差，园林建设及配套成本相对较高；二是XX景区和温泉产品知名度不高，没有一定的品牌感召力；三是同区域内的双桥区对XX片区的湖岸资源和温泉资源的大面积开发，再加上XX市内的“五方十泉”和长寿湖、合川双龙湖等的温泉产品和湖泊度假产品的同质性开发，必然会导致客源的分流和恶性的市场竞争。因此，在经历了卖方市场向买方市场的过渡后，以旅游资源为规划和开发主轴13、线的时代已经过去，现在强调的是根据市需求，结合自有资源特性，开发出实销对路的旅游产品，创造出具有独特个性和魅力的旅游形象。1.2.2 项目区位、交通、市场及产业政策导向等综合优劣势比较分析 项目综合优势 A、区位、交通优势项目位于XX、四川、贵州三省市交通动脉的交界区域，与成渝高速公路、大邮路等各等级公路形成道路网络系统，具有较强的通达性。项目地处大足县、永川市和荣昌县等地区的区域中心，是川、渝两省市的经济枢纽地，是渝西和川南的旅游门户。这种特殊的区位优势，使其交通覆盖率广，辐射面积大，具有较好的市场吸纳优势。 B、市场及产品优势项目地背靠渝、川、黔三省市，拥有XX、XX主城区两大一级客源市场14、和渝西、川南两大经济相对富裕的二级客源地，具有承东启西的地缘优势和稳定的客源市场。从目前大足的客源市场来分析，其游客层次主要以观光游客为主，其中，64%的游客来源于成渝两地，海外游客占比重的18%，国内其它城市游客比例为36%。出游组织类型为：自驾车游的游客占年旅游总人次70%，商务游客占了25%。自驾车与团队车的比例为9:1。进入大足县旅游的游客文化素养较好、收入普遍较稳定，因此对景区和景观接纳程度较好且有再次消费的可能。针对相对稳定且逐年上升的游客市场,以及国内及区域休闲度假市场的发展态势,在大足XX区域打造一座西部唯一一家规模最大、档次最高，集影视拍摄制作、建筑、旅游、娱乐、观光、休闲、15、度假、影视教育等多种功能为一体的，融影视文化、石刻文化、佛教文化及温泉养身文化等多种元素于一身且富于创造性和开放性的、独树一帜的超大型、复合型的影视文化旅游区，不仅具有弥补中西部影视拍摄市场里的真空区域，同时又具有可提升大足及XX旅游产业的档次，丰富旅游内容，延长游客旅游时间，提高旅游附加值，改变大足可游不可度的旅游格局的多重优势，为今后旅游地产的开发经营创造良好的前提条件。C、产业政策导向优势从中央、XX、大足等各级政府在“十一五”旅游业发展规划中可以看出，政府已真正将旅游业作为国民经济中XX的新的经济增长点来发展。在如今这种旅游业跨越式发展大势下，规模化、集约化、大手笔地投资开发旅游产业，16、将会拥有资金、土地供应、税费征收等前所未有的产业导向及政策支持优势。D、项目投资者实力及其影视专业优势项目投资商广电集团是家资产规模达20余亿元的企事业单位组成的国有控股集团企业，是中国西部最具实力和影响力的区域性广播电视实体之一。集团公司投资开发XX影视文化旅游项目，不仅拥有雄厚的财力、人力，而且拥有影视文化专业和多渠道的产品整合营销推广等资源优势。 项目综合劣势A、交通条件相对不便，路桥收费频繁按照国际度假旅游惯例，最佳近郊度假车程单程在途时间为一个小时内，交通距离不超过120公里。从目前项目的外部交通条件来看，一般自驾车单程在途时间至少在1个半小时左右，且从成渝高速公路邮亭匝口下道后，不17、仅路面状况较差，还有两道收费关卡，再加之县内景区景点间的旅游环线公路未完成，难以开通旅游专线车。总之，本项目主要的交通劣势是缺少一条与主要客源地XX主城区相连结的高速公路通道。B、生态环境日臻污染，度假环境影响较大XX是双桥区的水源地，与龙水镇毗邻。龙水镇工业的废水、废气对对XX水质破坏和环境污染较大，因此XX的水质保护是旅游开发所面临的首要问题。C、区域游览、游憩设施配套不足，难以延长游客在旅游区内的逗留时间整个大足及渝西旅游区内，除了XX和永川野生动物园两家景区游览、游憩设施配套相对完善且具有一定吸引力外，整个旅游区内的其它景区资源开发力度不够，配套不够完善，旅游形式单一，缺乏旅游参与性互18、动性活动，导致大足旅游一直处于旅游中转地，而非旅游目的地。因此，为了延长游客在旅游区内的逗留时间，除了全力打造本项目外，还要协同发展整个XX景区和玉龙山森林公园的森林运动浴等项目，以全面丰富、提升XX和大足的旅游内容和档次。 D、投资企业旅游专业运营管理经验略有不足广电集团一直处于媒体传播这个行业，初次涉入XX影视文化旅游区及其温泉公园项目旅游业开发，还需在主题旅游、旅游服务管理及旅游地产开发运营等方面加强提升。 项目机遇A、产业结构调整形成的“政策机遇”产业结构调整使旅游业的蓬勃发展成为可能，全国性旅游需求和以旅游产业为龙头的第三产业的迅速增长，使旅游业的发展有了广阔的空间和良好的区域背景。19、XX和大足县将旅游产业作为带动第三产业发展的龙头，给予相当的产业支持和政策倾斜，这无疑给本项目的发展带来了良好的机遇。尤其是国家为了缩小城乡差别、改善农民生活质量，营造和谐社会而出台的新家村建设和小城镇建设等相关政策，是中国城市化进程中非常重要的一个部分，是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。国家在小城镇建设上给予了大量的资金、土地等等政策支持。特别重要的是小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口。因此，根据在足县城市发展规划和龙水镇作为全市经济百强大镇的发展现状，依托龙水镇的城市化发展进程，将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，以旅游小城镇建设为由头20、发展旅游地产，是本项目的最终盈利模式。因为单纯的小城镇商品住宅和商业房产，本地居民购买力不强，房产价格低，投资收益低且回收缓慢，而旅游资源为载体的旅游房地产，因其购买对象不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。以低地价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。目前，云南的大理、丽江、昆明等地旅游小城镇建设已走在了全国旅游地产的前列。B、休闲经济时代到来提供的“市场机遇”随着人们精神文化需求和康体意识的不断提升，以观光为主的传统旅游产品，逐渐让位于康体休闲度假产品，追求生态环保和优美自然环境的生态休闲度假旅游时代已经到了。因21、此，在时代大潮的推动下，本项目将面临一个良好的市场机遇。C、都市“休闲圈”带来的“开发机遇”据业内专家和行业组织统计分析，人口在100万以上的大城市，在其外围大约距建成区50100Km的范围内都有一个“休闲圈”。等XX至大足外环高高速公司修通后，本项目无疑将会成为XX市“休闲圈”的受益者和一个度假亮点。D、经济快速发展的“外部机遇”XX经济的持续稳步发展，对旅游产业的发展提供了良好的外部环境，经济实力的增强是旅游能够发展的硬件和基础。按照需求理论，XX市区以及XX周围地市的城镇居民已经具备了旅游休闲的物质基础，旅游市场的启动已做好了充分的准备。伴随着经济条件的改善，人们的休闲时间相应的增多，“22、有钱”和“有闲”这两条旅游的基本条件满足之后，休闲旅游的首选几乎是水到渠成。E、与XX等区域旅游资源及产品形成“互补共赢”的发展机遇XX景区是观光型旅游产品，其周围没有形成比较有特色的休闲度假型旅游产品。为了提高区域整体旅游附加值，延长在整个旅游大区的停留时间，政府必然会大力支持发展与XX旅游产品互补共赢的项目。因此，本项目要充分利用XX世界文化遗产能够吸引较多游客的知名度优势，以及自身紧邻XX的区位条件，发挥项目自身的影视专业优势、环境及交通等综合优势，打造特色产品、吸引XX的游客来度假消费，实现两地旅游的优势互补，从而推动政府将旅游发展重心转移到本项目上来。 项目的威胁A、区域恶性竞争带来23、的威胁本项目面临的区域恶性竞争威胁一是来自本地大足县和双桥区所辖XX区域内非同一层次交锋的低价格、低档次竞争。虽然这些产品在规模上、档次上和特色上等无法与本项目竞争，但其不按市场规则，以其经营成本低廉的竞争优势与本项目展开低价格、低档次，必然会影响整个XX和大足旅游区的整体形象，从而造成客源分流和市场的萧条。从现阶段来看，本项目当地区域市场内面临的主题特色方面的威胁有：一是双桥区致力在大XX畔仿母系氏族社会时期的女人王国而打造的“女儿湾”主题旅游项目；二是台湾比佛利公司与XX航运公司合作将现在XX畔的“中港度假村”打造成为以自驾旅游为主题的“汽车度假酒店”。本项目在区域市场内面临的住宿方面的威24、胁有：目前大足的现有三星级的宾馆二家，分别大足宾馆和联谊宾馆，潜在的竞争对手有五星级华地王朝酒店（在建）预计2008年可营业。本项目在区域市场内面临的餐饮方面的主要竞争威胁河花山庄，该山庄距大足宝顶石刻35公里，由于地理位置较好，其产品具有自然观光特色，所以到XX观光用餐的游客一大部分被它截流。 与此同时，本项目还面临XX市和四川川东南地区区域市的竞争威胁。尤其是XX“五方十泉”项目全部规划实施后，同一资源、同一特色、不同形态的产品市场竞更加激烈，每个温泉度假地的产品档次将会一家比一家高，而收益却一年比一年下滑，高档次温泉水养产品将会更加平民化，真正成为人们冬日休闲度假的主要旅游方式。因此，在25、今后的温泉旅游市场中，靠单一的温泉特色产品难以立足市场，必须要形成多元化的产品形态格局才能立于不败之地。本项目以“影视娱乐聚人气，温泉公园保收益，旅游地产创高新，影视产业为纽带，最终实现资源、产品、市场和资本的有效转换”的经营发展模式，更加奠定其在区域市场内不可动摇的竞争实力。B、城市房地产开发商转向发展带来的竞争威胁近年来，由于房地产增长过快，房地产泡沫产生市场过热，国家相应作出了对房地产市场的宏观及微观调控。由于政策对房地产的扼制，开发商们不得不寻求另外的发展方。借力旅游资源发展旅游地产的开发模式，已经成为房地产商发展的新方向。据悉，截至目前为止，XX市区域市区就有诸如聚富房地产、海狼集团26、银星集团、云南柏联集团、广东恒大房地产公司等40余家开发商入驻XX发展旅游地产。可以预见，今后几年，郊区住宅、景观房产、产权式或时权酒店等旅游房地产的销售大战将会胜过城市房地产大战。1.3 项目综合竞争力总结 景区的资源特色和市场需求为本项目的发展提创造了良好的基础，只有在尽可能合理利用资源的前提下，根据市场需求，整合资源，把资源优势发挥到极至。只有竞争才有发展，面对激烈的市场竞争和千载难逢的市场机遇，发挥自身优势资源，变劣势为优势，步步为营，持续发展。2. 客源市场分析2.1项目目标客源地分析“XX影视文化旅游区温泉主题公园项目”的主要目标客源地为：A、以观光、休闲为目的的主要客源输出地X27、X及川南、川东区域和XX本地、贵阳与遵义等地区。其中，尤以成、渝两地为主。B、以度假、娱乐为目的的主要客源输出地以XX主城、渝西区域为主，XX及川南泸州、内江等城市为辅。分析依据根据前期调查研究，及同业内旅行社与景区人士讨论与综合分析，我们以 峨眉山天颐温泉休闲乡都 、 江西天沐明月山度假村 、 大英死海 和 XX野生动物世界 等，具有与本项目类似的交通条件、区位特征、经营性质及旅游资源特性等因素的景点作为客观比照物，结合国际惯例及本土规律，进行综合比较，同时结合对项目综合竞争力的分析与研究，从而对本项目目标客源地作出分析。分析结论A、XX影视文化旅游区作为西部地区首座影视文化旅游主题项目，将28、借助XX聚集观光游览焦点，成为新兴旅游目标。进而，以项目为中心，距离项目地方圆200公里氛围内的城市及地区将成为其观光、休闲游客的核心客源输出地。B、作为独具风格的温泉度假地，依照国际惯例及本土规律，其度假游客的客源区域在于：以项目为中心，距离项目地方圆150公里范围内的地区，其中以XX主城、渝西区域为主，XX及川南泸州、内江等城市为辅。C、由于渝黔高速路的开通，入渝的贵州旅客大幅度增长，也相应的为XX景区带来了较多的贵州客源。D、由调查中数据分析得出大足景区主要客源地是来自XX方向的占57%，XX及川南: 28%，贵州、川东、其他占15%。2.2目标客源结构分析“XX影视文化旅游区温泉主题公29、园项目”的常年客源结构将按以下比例分配为：商务会务游客将以XX主城及渝西地区为主，占55%；休闲度假游客将以成、渝两地及川南、川东为主，XX周边地区及四川周边地区和贵州地区为辅，占45%；另外XX的观光游客中，将有20%的部分客源会分流到本项目中来。分析依据A、以峨眉山为例，该景点与XX同属世界知名的旅游产品，峨眉山以其独有的自然风光和佛教文化为吸引物，XX以瑰丽的石刻艺术景观和深厚的历史文化底蕴著称，两者在景区知名度、资源价值和产品吸引力等方面有较多相同点。因而，在分析本项目对XX观光游客的吸引度时，可以峨眉山天颐温泉度假乡都、灵秀温泉和洪珠温泉等峨眉山温泉度假地的客源结构作为比照。 在峨眉30、山各温泉度假地中，每年约有20%的客源来自峨眉山观光游客之中，其它商务游客及度假游客各占40%。B、以死海为例，XX影视文化旅游区温泉主题公园与该项目同属主题型度假旅游产品，在分析本项目休闲度假游客的结构比例时，可以该项目为参照物。该项目的观光度假游客（包含旅行团队）约占游客总人数的60%，其商务会议游客则占到游客总人数的40%左右。C、以XX本地度假项目为例，本地项目是直接反映本地游客特性的最佳范本，因而，要研究本项目休闲度假游客的结构比例，还须参照XX本地项目。XX本地项目中，海兰云天和北培莱特大酒店的商务会议游客占到其游客总量的70%左右；而市内其它景点商务会议游客则在其游客总量的40%31、以下，分析结论XX影视文化旅游区温泉主题公园建成之后，丰富了XX景区的旅游产品形态、结构和内容，填补了该地区的住宿形态和接待功能，从而将与石刻景观互为呼应和补充，吸纳更为广泛的观光、休闲、度假游客，基于此原因，综合以上景区客源结构情况保守估计，预计将有20%的XX观光游客会分流到本项目中来，而本项目将有55%的游客会是商务游客，45%左右会是度假游客。2.3项目吸引游客总量预计“XX影视文化旅游区温泉主题公园项目”建成后，吸引游客年平均量约为：39.16万人。2.3.1分析依据注：数据来源：1、市场调研；2、各景区营销经理提供；3、旅行社经理印证。A、项目吸纳XX本地消费者总量预计为：20.932、1万人/年。A1、XX本地周边知名度假地年游客接待总量为：161万人/年。其中：海天云天：19万人 统景：10万人 仙女山：20万人 合川景区：2万人 涪陵、丰都景区：6万人 金佛山：10万人长寿湖：5万人 永川景区：27万人 金刀峡：10万人 黑山谷：12万人 四面山：7万人 缙云山：25万人 天赐温泉：10万人 A2、XX本地周边知名度假地稳定的游客群体年总量为：38.03万人/年。经调查测算，XX人年平均出游数3-5次，单个景点年平均仅去1次。按人年平均出游3次计，则XX周边度假游客基数为：1633=54.33万人。去掉其中不稳定的低消费群体（包括学生团队）30%，则稳定的游客群体数量基33、本为：54.3370%=38.03万人。 A3、客源分流预策：以上游客总量中，按商务游客占40%计算,则为：38.0340%=15.21万人。以上游客总量中，按度假游客占60%计算,则为：38.0360%=22.82万人。以上统计景区数量为13处，按人年平均出游3次，单个景点年平均仅去1次的方法计算，则13个景点3次4，即游客总量中（38.03万人）的度假游客部分（22.82万人）每年约有四分之三的客源会形成分流，除去分流客源，本项目将吸引度假游客年平均量约：22.824=5.7万人。A4、项目吸纳XX本地消费者总量15.215.7=20.91万人/年。B、项目吸引四川方向的游客群体年总量为：34、12.5万人/年。 峨眉山温泉度假地年接待游客25万人次，去掉20%的观光游客5万人，商务与度假游客为20万人次。这之中XX地区游客占80%，达16万人，这表明距离200公里左右的景点对于XX地区的度假游客仍然具有强烈吸引力，而随着成遂高速路的开通，XX游客到达本项目的距离也缩短为200公里之内，按照XX景区吸纳XX游客的通常比例20%计算，预计将有3.2万XX游客前来度假。 死海年游客总量约16万人，其中四川12.8万人次占80%； XX野生动物世界年游客总量25.4万人次，四川游客占20%约5.8万人；按以上数据，取死海与重野的年XX游客平均值：(12.85.8)2=9.3万人。综上数据，35、本项目吸引四川游客群体的年稳定总量为：9.33.2=12.5万人。注：因死海与重野同本项目一样，同属主题型景点，同时皆地处连接成、渝两地的中间地区，游客来源构成有相似之处。取其的平均值目的在于去掉死海因地处四川而直接产生的本地增量，同时弥补重野因XX金堂野生世界项目竞争所削减的客源损失。C、本项目吸纳XX观光游客年总量：5.75万人/年。XX总量按官方统计是120万人次，国内统计法是按已购票计次，形成了重复计次，与实计人数不相符合。因此本次调查结合世界旅游组织统计方法计算，以旅游局提供的宝顶山门票总收入2000万（该数据纳入国家财政统计，较为真实，同时也排除了接待和黄金周免票学生人数）为计算基36、数。按XX客源结构：60%的游客是通过旅行社预定的自由行游客和团队游客，其购票票价为8折，按宝顶山门票80元计算，即64元。可以得出，通过旅行社预定的游客数为1875万人，普通散客为10万人。那么可以得出，XX除免票和学生群体外，客源总量为2875万人。旅行社预定游客数量：2000万60%（8008）=1875万人。普通散客数量：2000万40%80=10万人。XX年接待游客量为：1875+10=2875万人。依前所述，预计将有20%的XX观光游客会分流到本项目中来，则本项目吸纳XX观光游客的年总量为：28.7520%=5.75万人。D、项目年游客人数预计为：39.16万人/年。XX20.9137、万人四川12.5万人大足观光客5.75万人=39.16万人。平均每天接待人次39.16万人360=1088人。项目日最高峰接待量预计为：39.165%=19580人。注：项目日最高峰接待量计算，是参照 死海：日最大游客量6000人年总量16万人4%；重野：日最大游客量15300人年总量25.4万人6%；取两者平均值为：（4%6%）2=5%。3.项目总体定位3.1项目经营特性总体定位建议：集旅游观光度假、休闲娱乐、保健养生、商务会议、文化交流、旅游地产于一体的XX渝西旅游集散中心，和石刻艺术与影视文化交流的桥头堡。建议依据：A、如第1章节项目综合竞争力分析中所述，本项目以XX景点为依托，以XX自38、然风光为基础，地处渝西门户，守望川、渝腹地。按“XX影视文化旅游区”总体规划，将建成中国西部地区首座集影视文化创作、拍摄、旅游观光与休闲度假、商务会务于一体的大型旅游区，其必将是具有国际影响力和广泛吸引力的大型景区。B、XX名列中国四大石窟石刻，享誉世界，是XX市“十一五”重点推广的四大精品之一，同时也是大三峡环线的重要接点和门户，是XX及市外游客进出渝西的门户。C、随着经济的发展、交通及接待设施的改善，以及自驾游的兴起，大大促进了旅游业的发展，也使得跨省度假日益频繁，度假距离已延伸到200公里范围，这将为本项目实施川渝两省市市场战略奠定坚实基础。D、本项目地处成渝经济带渝西交接点之上，西连隆39、昌、泸州、内江、XX，北接遂宁、南充、广安，东守渝西及XX主城，交通便捷、地位优越，具有辐射川渝腹地的先天条件。E、XX龙泉驿的兴起，为本项目开拓了思路。该地利用其程度东大门的特殊地理位置，发展体育运动、休闲度假、观光旅游、商务会务和旅游房产等多元化产业，形成了连接川西青城山、西岭雪山、海螺沟、四姑娘山、九寨沟等众多景点的蓉城城东旅游集散地。建议内容：本项目具有连接川渝两大主力客源市场的地理交通优势，并可借助XX广泛的影响力，依托广电集团丰富的影视传媒资源与雄厚实力，结合XX优美的自然环境和广阔的纵深腹地，完全可以建设XX渝西旅游集散中心和石刻艺术与影视文化交流的桥头堡为目标，按照打造集旅游观40、光度假、休闲娱乐、保健养生、商务会议、文化交流、旅游地产于一体的旅游城镇的开发模式实施本项目发展，从而实现有效利用资源，实施资源、资本效益最大化的根本目的。3.2项目发展盈利策略建议：依据本项目特色，结合对项目的综合竞争力分析，以及旅游发展趋势及运营规律，建议本项目可采取以下运作方式图谋发展，实现效益：先以旅游具人气，以影视特色创品牌；同时以度假养身搞整合，提升经营效益；然后以旅游地产扩大资本，赚取收益；并以影视文化为纽带，扩大产业链，走出项目做运营，实现资源资本双扩张。建议因素：A、纯旅游经营已进入微利时代，尤其是人造主题型景点的纯旅游消费收益与巨大的投入相比，更是杯水车薪，因而更多旅游景点41、走上了多元化经营的道路。同时，随着我国温泉旅游开发的不断升温，各温泉富集地的开发也迅速增加，竞争更为激烈，多元发展成为必然之路。B、综观国内各大影视基地的发展轨迹，不难看出，多数项目是为了影视拍摄的需要而建立的，在其发展后期，不约而同地走上了影视观光旅游之路，虽集聚了一定人气，但影视拍摄的短暂效应无法为其带来长期利益，横店影视城和南海影视城先后涉足休闲产业和度假产品的开发，向影视主题公园转型。建议内容：XX影视文化旅游区拥有得天独厚的XX文化资源，以及优质的温泉资源和XX广电集团丰富的影视传媒优势，本项目的开发必然需要充分整合利用资源优势，利用XX广泛的影响力，依托XX优美的自然环境和广阔的纵42、深腹地，融合影视文化的独特魅力，吸引消费眼球，发展旅游经营。然而在目前的消费市场环境下，尚不能以旅游消费为赚取效益的目标，因此，在以旅游聚集人气的基础上，通过发展保健养身产品，增加项目附加值，同时以会员、时权等方式整合客户资源和产品资源，提升项目品质与美誉度，为推广旅游地产打下基础。进而，借助人气基础与品牌效应，开展旅游房产和项目招商、土地运营，扩大项目资本、赚取投资回报。同时，借助自身影视文化产业的优势和项目特色，拓展文化产业链，走出项目做资本运营，借鉴“好莱坞”、“迪士尼”等大稿娱乐、文化产业的成功经验，发展影视文化、石刻艺术、养生文化、主题旅游文化，实现做大做强的经营目标。4.项目主题定43、位策略建议4.1 主题定位建议对于主题型度假旅游项目，主题的定位与文化包装是界定项目个性和特色的根源，也是项目经营发展的立足之本。项目的主题定位与文化包装主要有挖掘、整合、借用和创造几种方式，我们建议首先从挖掘的角度着手，为项目文化寻根（因太多案例说明，无根之文化无长久之生命力），再整合业主及地区优势，将项目文化延展升华，以为经营发展所用。因此，本项目主题定位建议为：以石刻（佛教）文化为脉，以影视文化为神，以温泉养生文化为形的一座缘佛（福）、圆梦的隐（影）世（视）城注：隐（影）世（视）的提法，是考虑到温泉主题公园在整体项目框架下，不能脱离主体，其融入了石刻、影视和温泉文化，主打休闲度假牌，营造44、欢乐、忘忧、休疗养氛围，实为迎合消费者避世、享乐的心理，即隐世区域；同时切合影视城主题项目名字，贯通一体，利于推广和塑造印象。4.2 建议因素：A、本项目依托XX和XX风景区，可挖掘的文化元素非常丰富，包括石刻艺术、石刻景观所承载的佛教文化、影视元素等等，并且这些元素均具有唯一性和异他性，也为大多数人所熟知，容易打造出独特个性。B、XX历史文化底蕴深厚，享有国际国内较高的知名度。它集中国佛教、道教、儒家“三教”造像艺术的精华，堪称中国石窟艺术的代表，与云岗石窟、龙门石窟和莫高窟相齐名，是中国石窟艺术中一颗璀璨的明珠。其本身拥有的文化内涵即具有影响世界的能量，借助XX的文化沉淀，将为本项目主题营45、造带来源源不断的文化源泉，并能一举提升项目档次和知名度。C、本项目距离XX景点约30公里，出于经营的考虑，须依托XX知名度和游客基础，在产品主题定位上，延展石刻文化，并运用影视元素提升互动性，与XX景点形成一静一动两大石刻文化景点，双方互为依托、互为补充，将易形成不到XX，不算游大足的旅游格局。D、XX影视文化旅游区以XX命名，已有借助XX影响力和文化内涵之考虑，本项目属其中之一，应融会主体，一脉贯穿，便于推广经营。E、项目业主XX广电集团拥有丰富的影视运营经验、强大的传媒网络，以及影视拍摄、制作优势，利用这些优势，整合相关资源，使其融入石刻文化和项目产品之中，将为XX文化注入新的内涵和活力，46、提升新的卖点、亮点。4.3 主题内容：A、以石刻文化为脉XX造像讲述了众多佛经中的著名典故和古代流传的故事，将这些故事适当加工提炼并延展开来，贯穿于本项目布局、产品特色之中，以及景观、建筑、导游、文艺演出、娱乐、餐饮等各个方面。尤其是将这些典故、故事与温泉文化相融合。如讲述世间轮回的大无常轮盘石刻，以及反映人的一生成长经历、牧童驯服蛮牛的成组石刻，可成为泡泉引导的蓝本，在游人洗浴的过程中，净化心灵，提升境界，悟到与石刻故事中相似的禅机玄妙。以此提炼出“佛泉”、“灵泉”、“禅泉”的文化精髓，营造与佛结缘、接受洗礼、祈福养生的“净地”、“圣地”氛围。同时XX蕴涵的佛教故事，如孝敬感恩为主题的成组石47、刻，能让沐汤人在洗浴末段知足的同时，由心发出一种感恩之情感：感谢大自然对人类的馈赠，崇尚自然，亲近自然，保护自然，以及对父母的养育之恩的感激，对亲人，对朋友帮助扶持的感恩九龙浴太子和送子观音等石刻造像的典故与温泉主题结合，对盼望子女的夫妇的心理定能产生极大的神化庇护保佑作用，从而吸引众多新婚夫妇尝试。 XX的历史及主要内容：XX是与云岗石窟、龙门石窟和莫高窟相齐名我国著名石刻，最初开凿于初唐永徽年间（公元649年），历经晚唐、五代（公元907959年），盛于两宋（公元9601278年），明清时期（公元1419世纪）亦有所增刻，最终形成了一处规模庞大，集中国石刻艺术精华之大成的石刻群。XX集中国48、佛教、道教、儒家“三教”造像艺术的精华，以鲜明的民族化和生活化特色，成为中国石窟艺术中一颗璀璨的明珠。它以大量的实物形象和文字史料，从不同侧面展示了公元9世纪末至13世纪中叶中国石刻艺术的风格和民间宗教信仰的发展变化。XX“凡佛典所载，无不备列”，在艺术上达到“神的人化与人的神化”的高度统一。宝顶山是佛教圣地之一，有“上朝峨嵋，下朝宝顶”之说。作为XX重要组成部分的宝顶石刻讲述了众多佛经中的著名典故和古代流传的故事，所众知的观音等人物为原形的石像有：富有人情味的普贤观音像，被称为“北山石刻之冠”的“数珠手观音”，壮观的“千手观音”，牧歌式的“牧牛道场”等等。XX在诸多方面都开创了石窟艺术的新形49、式，成为具有中国风格和中国传统文化内涵，以及体现中国传统审美思想和审美情趣的石窟艺术的典范。对中国石刻艺术的创新与发展做出了重要贡献，具有前代石窟不可替代的历史、艺术和科学价值。 XX造像的故事题材养鸡女“养鸡女”是XX中最著名的石刻造像之一，排列“刀船地狱”组雕之中，展现的是一位农家少妇掀开鸡笼，两只鸡正在争啄一条蚯蚓的场面，整个雕像充满诗意般的乡村风情。“诃利帝母”俗称“送子观音”大足石窟中的“诃利帝母”像基本上是按佛说鬼子母经、大药叉女欢喜母并爱子成就法、昆奈耶杂事等佛经雕刻的。龛正中主像诃利帝母凤冠霞披。身着敞袖圆领华服，足穿云头鞋，脚踏几，坐于有屏风背衬的中国式的龙头靠椅上。左手抱一50、小孩（头残）放于膝间，右手置膝上。左右两侧各站立一侍女，均双手拱揖，着宫服。龛左壁外侧有一乳母，敦厚丰肥，袒胸露乳，头扎巾，怀抱一婴儿，专注哺乳。原龛内其刻有九个小孩，或站、或坐、或伸臂、或屈腿，天真可爱，惜已残毁不全。另龛左右外门柱上后人添刻有楹联一副：祥麟不作无缘嗣，威风偏临积善家。牧牛图是借用牧人驯牛的经过，以牛比心，以牧人喻修行者，来表现佛门弟子“调伏心意”的禅观修证过程，以及佛教禅宗“以心为主”、“见性成佛”的基本思想。牧牛图所要表述的是只要自己修心炼性，自悟净心即可,不必到心外求佛。“牧牛图”从左至右共分为十组，每组均刻有一则颂词，分为：“未牧”“初调”、“受制”、“回首”、“驯伏51、”、“无碍”、“任运”、“相忘”、“独照”、“双忘”。九龙浴太子此故事见于宝顶大佛湾第12号龛。刻太子裸坐于浴盆中，顶上石雕九龙，正中巨龙口吐泉水淋浴太子。此系石代匠师巧妙地利用自然形势，疏导岩上堰塘之水，结合佛经故事而创造的一组石雕，龙口潺潺流水，终年不竟。故事讲述的是：净饭王之妻摩耶夫人身怀有孕，出游兰毗尼园中，手攀树枝，太子悉达多从其右腋下降生。太子降生即能行走七步，步步生莲，并一手指天，一手指地说：天上地下，唯我独尊。时有九条神龙飞至太子头顶，口吐香水，为太子洗浴，诸天护俱来守护。千手观音千手观音是一个非常壮观的雕像，它的“千手”（准确数字是1007只手）如孔雀开屏般从上、左、右三个方52、向伸出，每只手都雕得纤美细柔，手执斧头、宝剑、绳索等法器，千姿百态，无一雷同。故事讲述的是：妙善是妙庄王的三公主，从小虔诚信佛，出家当了尼姑。妙庄王苦劝不回，妙庄王一怒之下，拆了庙宇，赶走了和尚。这下惊动了天神，天神怪罪下来，使妙庄王全身长了五百个大脓疮，医生说此病必须要亲骨肉的一手一眼合药才能治好。庄王求助于妙金、妙银二位公主，但她们皆不愿献出。三公主妙善知道后毅然献出一手一眼，为父亲治愈了疾病。妙善公主的孝行感动了释迦牟尼，便赏赐了她千手千眼，使她能时时拯救苦难众生。从此，妙善公主便成了众所祈求的千手千眼观音菩萨了。佛涅槃图佛涅槃像一般为卧佛。他的神态既不象活人那样生动，也不象死人那样呆板53、，而是安祥、恬静，似睡非睡。他躺在那里，如佛经所描绘的，象月一样安详，海一样平静。据佛经记载，释迦牟尼在拘尸那揭罗国染上了疾病。他觉得支持不住了，便对徒弟阿难陀说：“我已八十岁了，生命即将期满。”他们走到末罗人的婆罗树林，释迦牟尼叫啊难陀铺好垫子，自己头朝北方，静静地躺在双婆罗树中间。婆罗树上的花儿纷纷飘落下来，盖在他身上。弥留时分，他对悲伤的信徒们说：“你们之中也许有人会想：佛陀去世以后我们再也没有法师了。但事实并非如此。我留下的真谛和戒规就是你们的法师。”说罢，他去世了，佛经叫做“涅槃”。B、以影视文化为神石刻文化属静态的、深邃的、祥和的，影视文化则属动态的、新奇的。运用影视拍摄、表演的新54、奇手段，融会贯穿于石刻文化、温泉体验和项目产品之中，增强游览、度假的互动性和参与性，将大大提升项目特色和主题亮点。影视文化是人类制造梦境的方式。扮演一回帝王将相、体验一次英雄生活、客串一下街坊邻居；或与明星合影、感受明星生活；或是观看一场文化演出、进入心仪的名片场景，是许多人的梦想。 在将石刻文化融入泡泉方式的基础上，设定一定区域引入世界知名温泉泡汤产品，以与该产品产地相关的世界著名影片为线索布置场景、道具，并在泡池旁设置银幕播放该影片，同时穿插片中经典环节的特色表演（或是服务人员即兴客串），将该区域建设成为“万国温泉影院”。使游人即享受温泉水疗，又体验主角感受，进入影片梦境，圆一回影视梦。该55、项目影片场景布置和即兴表演可设定固定时间内进行（淡季时可以预定形式进行），一来突出该项目的稀缺性；二来可在未开展该项目时始终贯穿石刻文化；第三可节约成本。 在游乐区域，按影视剧情节设置设施，并按剧情配置服务和道具。如喜欢海盗船的游客可当一回“加勒比海盗”；体验漂流（游泳漂流）的游客则可做回鲁滨逊 在酒店布置上，则可布置影视特色房间、影视名人会所等，凸显影视新奇特色。C、以温泉文化为形我国温泉度假地开发，分为以珠海御温泉、云南柏联SPA和珠海海泉湾温泉为代表的三大流派，他们分别借鉴国外温泉胜地产品特点，各以养生、保健、娱乐为特色，但由于种种原因，不是产品深度不够，就是形态单一。就目前市场趋势和规56、律来看，单一的产品形态和特色已无法满足旅游项目开发的盈利需求。本项目具有较以上三者更为突出的自然、人文资源，拥有其不可比拟的推广实力和品牌塑造能力，因而需要超越三大流派，融会多样的温泉文化，打造复合的产品形态，深度挖掘和延展关联产品和服务内容，与“佛泉”、“灵泉”、“禅泉”相匹配，才能打造享乐、享受的超级温泉产品，实现总体开发目标。 度假为源：温泉度假旅游资源的认识问题与观光旅游资源相比，度假旅游资源更重视观赏游憩资源、生态环境资源、服务设施及服务、餐饮及其环境、娱乐项目等要素，尤其是度假的本体资源要素十分重要。这对于充分认识温泉度假地旅游资源的意义是重大的，度假游客对度假地的需求，与观光游客57、对观光旅游资源的需求相去甚远，若仍持观光旅游资源的评判标准，则可能在温泉旅游资源把握和温泉度假地开发方向上走偏。度假为源，正是以“度假导向”审核评价度假资源，度假本体资源的评价显得就很重要。 文化为魂：温泉产品的文化表达与地域性特色。温泉旅游地若以游客为主要目标市场，则必须巧妙挖掘当地的文化，并把文化符号恰到好处地表达在产品主题、产品项目、服务设施、建筑设计、景观设计、营销、管理等方方面面。有效的文化表达，处理好规划设计的地域性特征，不但能解决主题雷同，文化内涵稀缺的问题，也利于为度假旅游地塑造独一无二的竞争力，同时有利于市场营销的开展。文化包装解决了温泉度假旅游地的形象、管理、营销等诸多方面58、的问题，以文化为魂并非空谈，它是能创造经济和社会效益的。 整合为务：文化与产品的有效整合，让文化成为一种资本，造就一种新的温泉旅游生活方式；设计与需求的整合，能大幅度提高环境、设施的综合效率；主题与营销的整合，更是造就新的赢利模式。 人性为本：景观设计对人的感官关怀在于对游客视觉、听觉、触觉、嗅觉等多种感官的全面“刺激”，形成一种多维度的立体体验。这样，各种感官元素汇集在一起，决定了温泉的景观形式，形成了独特的温泉旅游地氛围。珠海御温泉位于珠海斗门黄杨山西麓，集温泉沐汤、健康调养、膳宿会务、休闲娱乐等服务项目一体，独具盛唐新风。御温泉以其“御”式服务理念及管理和露天温泉品牌推向全国，被誉为“中59、国温泉旅游的领头雁”。御温泉的露天温泉，品种多、功能全。包括根据中华版图形状设计的寓意为中华民族繁荣兴旺的华兴池和六福汤“N”次方、石板（地热带）温泉、音波喷射温泉、瀑布温泉、名木汤、名酒汤、名花汤、瓜果汤、香薰汤、盐池、醒神温差浴、高温池、冷水池、望景泉、椰奶泉、至尊泉、忽然一泉、三合风吕、药足浴、咖啡温泉、人参温泉、灵芝温泉、当归温泉、薄荷温泉、芦荟温泉、三丫苦、艾叶温泉、三合风吕、椰奶泉、红酒泉、光波浴、忽然一泉、盐雾浴、望景泉、热身泉、成人及儿童温泉游泳池、至尊泉等三十余种各赋特色、各具功效的露天温泉池；并设有独立温泉浴池的家庭式贵宾房，可根据需要配用纯天然或加料温泉。最具代表性的是六60、福汤“N”次方，它每隔两个时辰就清池换料一次。不同的时辰，不同的汤池，不同的成分，不同的沐汤顺序和组合，产生不同的沐汤感觉及功效。服务上，御温泉突出一个微笑、一句敬语、一条毛巾、一双拖鞋、一杯饮料、一把雨伞、一只白手套、一个搀扶、一根橡皮筋的十个一家庭式亲情服务，致力于以泉心泉意的服务，提供给游客随心所浴的皇帝般高雅享受。除纪念南宋皇帝在此沐浴的历史外，把每一个光临御温泉的客人当成皇帝，是御温泉御字的第二重含义。四星级御瀛庄渡假酒店，采用日式改良风格设计装修。酒店采用先进的电脑管理系统，方便快捷，客人一卡在手，一路顺畅，住客享有多项专有至尊权益，皇帝般的礼遇，尽显尊贵身份。 柏联温泉位于中国昆61、明阳宗海湖畔，占地5000余亩，是阳宗海柏联度假胜地的一期工程。它借鉴国际旅游名胜的先进模式，融入了南亚特色的建筑风格、浓郁的东方佛禅文化、火山文化。融入了很多东方养生文化和博大的佛文化以及西方休闲文化的时尚与现代，充满了浓郁的东南亚异域情调。从建筑装饰到温泉泡池采用的都是云南腾冲特有的火山石，建有露天园林海景温泉、海景馆、火山SPA馆、地热熏蒸馆、海景瑜珈馆、水上屋、园林头部引流馆、火山别苑、海景餐厅等设施，加之园林、瀑布、海景、溪流、古树、火山石的匠心营造，身临其境，能使人真切感受到人与自然和谐之感。芳香泉：该处有三个精油泉和三个鲜花泉，有精油和玫瑰花瓣调配，错落有致地分布在花草树木间。森62、林瀑布泉：在飞流直下的瀑布和各种珍稀植物的掩映下，九个大小各异的温泉，连池边上的装饰用石皆用火山石铺砌。温带、亚热带植物和古木卧石，吸纳了东南亚及中国传统园林的造园艺术。观海泉：有六个与海相邻的温泉池，被誉为“天养之泉”，由火山石柱状结理，香柏木，火山宝贝石等名贵材料建造而成。水疗泉：有泡泡泉、漩涡泉、水疗泉、阳宗泉等四个大小功能池，晚上在泉池中央的舞台上，常会上演民族歌舞。SPA馆：水上屋SPA，海景SPA馆、火山SPA馆等，具有特色的是地热熏蒸馆，几大块漆黑的火山石镶嵌在地面上，但当游客包裹了毛巾躺于其上时，便慢慢感觉到身体下面的火山石在悄悄发热，可享受火山地热的熏蒸。海泉湾度假城，位于珠63、海西部，背山面海，占地约1平方公里，以罕有海洋温泉为核心，由两座五星级度假酒店、集美食娱乐大型演艺于一体的渔人码头、现代剧院、神秘岛主题乐园、康体中心、健身俱乐部、拓展训练营八大项目构成。天体泉区：分别设有按照日式风格设计搭造的各类大、小型浴池以及汗蒸幕、药蒸汽室和按摩专用的浴池。东方区：集中了中、韩、日各种各样的发汗设施。例如韩国式桑拿“大长今泉”，是一种强调高热的物理治疗法；中国神农泉在高温出气口处放置各种具有保健、养生功效的地道中草药；日本独特的热沙温泉，铺以温热的陶瓷砂，保持表面温度为4050摄氏度,游客穿着浴衣躺在热沙上，全身覆盖热沙享受其独特的疗效。“揽海”叠水按摩温泉透过10多米64、巨大落地玻璃幕可欣赏到墙后的辽阔海景；欧风区再现欧洲（罗马、土耳其、芬兰）浴场的入浴方式。在以色列死海为主题的死海盐池，水温保持在3840摄氏度。入浴者能够漂浮在水面上。芬兰浴按传统芬兰桑拿房建造，采用原生的芬兰木建造浴房，用桦木作炭烧热火山石来使室内的温度达到70摄氏度以上,沐浴时笼罩在淡淡的芬兰木香中。世界温泉文化区：有按照唐代“华清池”11的比例建造的 “莲花池”、“海棠池”；有按传统土耳其皇宫浴室建造的沐浴文化宫殿；有再现古罗马奥古斯都凯撒大帝所建造的阿拉里帕大浴场的凯撒泉；有以日本最具代表性的草津“温泉田”为设计建造原型的“热海”；有专为情侣而设的9个大小不等的私密性强的温泉池爱琴海65、等。儿童戏水池稚趣湾与成人池适意湾，冬暖夏凉，各种水上娱乐设施齐全。5、项目功能定位策略建议5.1 项目功能定位建议依据 5.1.1 实地市场调研依据：通过对四川大英死海旅游度假区、峨眉山天颐温泉休闲乡都和灵秀温泉、江西天沐明月山度假村、XX海兰云天会议度假中心、统景泉世界温泉度假区等与本项目类似的旅游产品及其资源进行的定量、定性调查，各样本单位的主要产品功能特征如下：峨眉山天颐温泉休闲乡都：该景区温泉水疗产品有温差浴、温泉珍珠气泡浴、瀑布淋浴、按摩冲浪浴、温泉药浴、鲜花浴、水果浴、奶浴、可可浴、酒浴、茶浴、咖啡浴等。其中还有温泉桑拿、温泉疗养别墅、温泉矿泥浴馆、美体休闲馆、理疗康复馆、经穴保66、健按摩中心等。除此还有五幢在建的森林别墅式温泉浴房“震旦汤馆”。峨眉山灵秀温泉度假区：该温泉主要以运动温泉为特色，功能汤池有：贵妃浴、珍珠气泡浴、冲浪按摩浴、针刺疗身浴、形体健美浴、禄福汤馆、震旦第一汤等中小型汤池40多个，贵宾别墅区如英式、法式、日式、阿尔卑斯式、太平洋式等多种泡泉功能区。温泉区依功能分为洗浴区、理疗区、保健区。同时将六种峨眉山地方名贵药材如人参、灵芝、芦荟、海藻等与温泉有机结合起来，形成独特的中药养生药浴，独特的浴足长廊的池中不仅配备大量对足部有益的药材，还可进行足底按摩。消费者泡泉偏好测试结果：在对上述两家温泉产品消费需求调查中，喜欢中医药疗的费者占52.7%，最喜欢运动67、水疗和音乐水疗的分别占25.4%和6.8%；喜欢日本露天风履和藏沐的仅为3.5%和3.9%。江西天沐明月山温泉度假区：该温泉主要以养生为核心，将露天温泉区设在自然原始的森林峡谷里，推出温泉创新疗法“森林温泉浴”，并把中国传统洗浴礼仪结合于温泉沐浴中，推出了“九步六法”温泉礼仪。该温泉特色温泉产品主要有：室内温泉水疗区（含14个功能池）：电子脉冲浴、全身超声波浴、激流浴、涌泉浴、冷水气泡浴、超声波喷射浴、旋涡浴、冲击浴、水疗坐椅浴、电子脉冲按摩浴、喷雾浴、脚底针灸浴、水式浮浴、坐席浴。除此之外，天沐特色浴区还分为中草药温泉池区；夏季飘雪池；盐雾浴池；温泉冷雾池；一线洞天；贵妃浴池；八卦浴池；五行68、浴池等。每个池的中心设有三台大屏幕液晶电视面向不同的三面泡汤人。消费者泡泉偏好测试结果：在该度假地温泉产品消费需求调查中，喜欢中医药疗的占67.2%，最喜欢运动水疗和音乐水疗的分别占17.2%和5.2%；最喜欢其它形态很少。大英中国死海旅游度假区：该度假地是属于典型的保健享乐型度假产品。大英死海水疗的特色在于利用中国死海独有的盐矿物质作为媒介，再配合植物精油与药草进行全身护理，起到保健、养生、美容的效果。主要有享乐功能产品有死海漂浮、限制环境刺激技术理疗、盐雾理疗、盐吧（盐气溶胶疗法）、盐远红外线理疗、死海盐（泥）护理理疗等特色水疗。消费者泡泉偏好测试结果：在该度假地温泉产品消费需求调查中，喜69、欢中医药疗占67.2%，喜欢运动水疗占17.2%,喜欢音乐水疗占5.2%,喜欢日本露天风履、藏浴、土尔其鱼疗的较少。XX海兰云天会议度假中心：海兰云天温泉城建筑规模12100平方米，共有大小泉池30个，其泡泉方式主要以露天泡泉为主，并设有玫瑰浴、干湿蒸房，保宁球馆等等。消费者泡泉偏好测试结果：在该度假地温泉产品消费需求调查中，喜欢中医药疗和音乐水疗，二者占37.5%和31.3%；喜欢运动水疗和汗幕香疗的分别占12.5%和10%。XX统景泉世界温泉度假区：该度假区内有大小室外温泉泳池8个、室内温泉泳池2个。现已开发运营的特色项目：冲浪浴场、东瀛汤池、土耳其温泉鱼疗、冷温泉、干蒸、湿蒸、亚热地带等70、。主要功能分区为：A 、异国风情区（罗马浴殿、东瀛汤池、北欧印象）；B、时尚动感区（人造海啸池、水晶宫、无边天池 、环形泳道）。 在建和待建功能区：C 、台湾风情VIP区（温泉别墅 、网球场）；D、巴厘风情儿童戏水区（儿童戏水池、标准泳池）；E 、华夏历史长廊（三国“赤壁火浴”、唐代“贵妃花浴”、宋朝“梁山野浴”、元朝“塞外沙浴 ”、明清“红楼情浴”）F；武陵仙境五星级大酒店消费者泡泉偏好测试结果：在该度假地温泉产品消费需求调查中，喜欢中医药疗的占44.9%；偏爱运动水疗的占20.3%；喜欢音乐水疗的占13%；喜欢藏沐和日本露天风履的分别占8.7%和7.2%。调研小结：上述各样本单位的产品建设71、都是以自然景观和温泉资源为依托、以温泉度假酒店和泡泉活动为主要功能。消费者最喜欢的泡泉产品类型依次为：首先中医药浴疗（中药温泉水养与中医推拿和针灸疗法相结合），其次为运动水疗和音乐水疗，对于喜欢日本露天风履、韩国汗幕香蒸及土耳其温泉鱼疗等异域（地）特色泡泉类型的则相对较少，不过，这并不说明这泡泉类型就没有市场，被访者选择较少的原因一方面根调查对象的年龄、阅力、知识面有很大的关系，也许大部分被访者对这类产品闻所未闻，更谈不上体验感悟，他们对中医药浴疗相对了解较深，故选择该类泡泉方式的较多。而从XX人的消费心理及其行为分析，一切新奇特的东西都愿去体验尝试。5.1.2 宏观市场依据 随着人们要求温泉72、具备治疗、保健、养生、观光等旅游服务多功能的呼声越来越高，传统的温泉开发方式已经无法为人们带来全新的体验和享受，更无法为投资者带来有效的回报，主题游乐温泉成为我国温泉旅游不可抵挡的新格局。我国温泉旅游的开发已经历了三代：第一代度假温泉是室内温泉，主要功能是保健，以温泉宾馆为主要的开发形式；第二代度假温泉是环境温泉，除了保健功能外，突出了休闲功能，以温泉度假村为主要的开发形式，以露天环境温泉为主要特色。第三代温泉是主题游乐温泉，是在第二代温泉产品优点的基础上，结合了当前旅游休闲的最新元素，突出了游乐功能，集观光、度假、休闲、娱乐、保健等多种功能于一体，是目前最受欢迎和最具竞争力的度假温泉开发形式73、。第三代度假温泉的功能主要体现在硬件和软件两个方面：硬件主要包括生态环境景观水上游乐项目水处理设备、住宿及配套设施；软件主要体现在主题文化和服务特色上。5.2 项目功能定位策略建议5.2.1 项目总体功能定位策略建议本项目总体功能定位应紧紧围绕“圆佛（福）”、“圆梦（影视梦）”、“影（隐）视（世）城”的度假主题进行功能定位。经综合分析研究，建议其总体功能定位以养生，享乐、延颜等康体水养为主，集合世界特色温泉水养风情，融入素有东方艺术明珠之称谓的XX艺术和儒、释、道三教合一的文化精髓。其主要功能定位策略建议：温泉产品要消费大众化：不能局限在少数人高收入人群中。产品类型要多样化：现在依托单一资源的74、度假村模式已很难应对市场，要尽可能的增加休闲度假功能产品，同时也要使自己的产品内涵更加深化一些。一家成功的温泉度假地至少要能留住客人度假消费710天而无怨无悔、留恋忘返；产品功能和特色个性化：如今的度假消费者的个性化追求越来越突出，如何对应客人的个性化需求，提供个性化产品，研究诸如瘦身，理疗，美容，减压等等个性化服务产品，是温泉度假地在功能产品设置中考虑的问题；产品功能层次化：即是要将高、中、低端不同层次的产品类型进行严格分区，以适应不同消费档次客人的要求；产品功能（设施设备和管理）配置国际化：我国温泉度假旅游产品，尤其是温泉文化主题度假酒店出现的时间还不长，基本上还未进入国际化，仍处于国内水75、平，要进一步发展，创造自己的品牌，就必加强国际合作，引进西方发达国家技术和设备，促进我国温泉旅游产品与国际接轨。5.2.2 项目功能细分定位策略建议.1 温泉水养产品功能细分温泉水养产品功能细分要有个性化和层次差异化。除了配有造型不同、大小不同、功能不同、深浅不同、温度不同、高低不同的各类温泉池，还外要根据游客层次，分为贵宾沐浴区和大众沐浴区，拉开消费层次，提高旅游附加值。其主要功能细分如下:l 温泉水养产品功能层次划分：A、低档温泉水养区：以游乐型大众化露天浴场（池）为主，如可细分为水上游乐区、温泉静养区、儿童戏水区。此区主要满足仅在这里泡泉消费的游客。 B、中档温泉水养区：以开敞并独立的泡76、池为主，并融入理疗，保健，养生、SPA等水疗配套设施，可分为室内和室外水上游乐场、温泉静养场、儿童戏水池。此区主要满足在此用餐和部份中档住店游客，即以观光或休闲旅游客人为主。C、高档温泉水养区：打造为私人会所具有的独立性及私密性。可分为温泉理疗区、保健区、养生区、温泉影视娱乐区（如：奥斯卡温泉影院）、VIP温泉会所（该会所建议设置到离项目地较近的湖中岛屿上）等。各功能区应设水温测试（每池皆设置醒目的不可移动式温度计）、健康体检及专业导浴人员等服务功能。l 温泉水养产品功能形态细分：A、养身型功能产品：如中医药温泉水养、五行温泉水养、运动温泉水养等B、享乐型功能产品：如影视温泉水养、音乐温泉水养77、温泉SPA、温泉鱼水养等C、游乐型功能产品：如冲浪浴场、儿童戏水浴场、水上八卦阵、十八罗汉阵等。l 温泉水养产品配套服务功能配套服务功能项目包括健身中心、休息厅、桑拿浴、蒸汽浴、光波浴、美容、护肤理疗房、。保健推拿按摩等。.2 温泉主题酒店产品功能细分温泉度假酒店应具有住、吃、娱、商务活动等功能。主要配套功能设施包括超过酒店接待能力的餐厅（包括中餐、西餐、风味餐、酒吧、水吧、茶吧等）和设施齐全的不同类型和容量的会议功能项目。其产品功能细分如下：l 酒店住宿产品功能细分 A、酒店接待中心：该产品功能既具有酒店住宿区店游客的接待功能,同时可以兼顾温泉水养活动区的接待功能.其内设接待大厅、商务中心78、大型多功能餐厅和满足旅行社团队的标准间客房。B、独立式和连排式别墅（花园洋房）住宿区：主要满足中、高档客户旅居需求。C、个性化住宿区：主要包括石窟、树屋、穴居等中青年新贵阶层个性化旅居功能。D、VIP住宿区：建议与前述设置到离项目地较近的湖中岛屿上的VIP温泉会所合为一体，主要满足政要官员、顶级富豪和影视大腕居住功能。l 商务会议产品功能细分A、湖滨会议中心：在酒店接待中心附近临湖滨的水中区域建设水上会议中心。会议中心分为大会议厅和多个造型不同的中.会议配套功能设施设备包括同步翻译设备、灯光、音响、影视、多媒体等智能化服务）。B、湖中岛屿会议中心：为了满足部份机密性强的会议，建议在离项目地和79、VIP温泉会所较近的另一个湖中岛屿上建立森林商务活动中心。5.3 项目功能建议结论综上所述，各个功能区划分要合理、明确，要有充分的私密空间.特别在娱乐设施上要有创新，如原始风味的，既简单、自然又疯狂，互动性要强。同时完善配套设施，以国际温泉疗养院模式为目标，走品牌化路线。6、产品定位策略建议在激烈的市场竞争中,温泉旅游产品建设定位的重点是市场需求，尤其是潜在的市场需求。必须研究和分析人性本能需求的现在和将来的市场。市场需求就是“没事整事，小事整成大事”。纵观国内温泉产品发展态势,目前，我国温泉产品形态主要分为三大流派：一是以珠海御温泉为主流的宫庭养身派；二是以云南柏联SPA温泉为主流的延颜保健80、派；三是以珠海海泉湾温泉为主流的主题游乐温泉派。而目前XX大部分温泉产品都是跟随这三大温泉产品流派线路打造的,但却形似而神不似,其产品个性和文化精髓使终未能完善体现。本项目作为后起之秀，可打造的潜在待开发挖掘的元素非常丰富，包括石刻艺术、XX风情、影视元素、温泉文化等等，并且这些元素均具有唯一性和异他性，还为大多数人所熟知，容易打造出独特个性魅力。因此，顺应温泉旅游产品的发展趋势，站在三大温泉产品流派之上，结合度假、养生、娱乐的三项需求，前瞻性地设计打造个性化独特的产品吸引游客，保证供血、造血系统的顺畅循环，保持本项目恒久吸引力和长久运营。综合本次宏观、微观市场研究，我们特对本项目的建设规模、81、建筑风格、产品组合定位建议如下:6.1 项目建设规模本项目总体建筑规模320亩；总建筑面积约21万平方米。其中：酒店住宿区建筑规模约23亩，建筑面积约15570平方米；温泉水养区建筑规模约81亩，建筑面积约58740平方米；其它配套建筑规模约16亩, 建筑面积约10500平方米.6.2 项目建筑风格温泉公园内的主题酒店和温泉水养产品的建筑风格要与整个影视文化旅游区的建筑风格协调一致。根据本次市场研究中绝大多数被访者对宿酒店风格的偏好和对泡泉产品类型的喜好而进行综合分析，我们建议本项目总体建筑风格在结合XX文化文化的同时，以中国现代园林式风格为主。整个建筑物的室内装饰设计应充分融入石刻艺术和佛教82、文化。6.3 产品组合定位建议6.3.1 温泉旅游主题度假酒店产品形态定位A、温泉旅游度假主题酒店产品差异化特征由于度假旅游者的度假目的和需求不同，因此,其在服务对象、产品、宗旨、营收结构等方面与商务酒店、观光旅游酒店类型产品有12个不同。其主要区别在于： 商务酒店对应的消费群体主要是商务客人，包括国家和地方的党政机关、社会团体、企业、事业单位的社交、会议、活动、交往等党务、政务、公务、会务、事务、业务等差旅人员。商务客人讲身份、讲等级、讲面子、讲规格，对商务酒店的档次和服务要求比较高，除客房、餐饮外，特别注意会客、会场、通讯、网络等商务中心的设备、设施、齐全方便。对服务的要求热情、友好、快捷83、规范。 度假酒店对应的消费群体主要是休闲、度假的散客,包括家人、情侣、朋友、同事和会议团体等。休闲度假客人，住在酒店时间较长，都在两天至七天以上。所以对酒店的环境、客房、餐饮、娱乐等配套设施要求较高。 B、温泉旅游度假主题酒店建设定位策略主题酒店同其他同质化酒店有了差异，但在同类主题酒店中也要突出主题中的个性，即主题特色酒店。其建设定位策略如下： 开发优质的温泉度假主题酒店：温泉旅游度假酒店的优质产品就是“有形的优良设施加无形的优质服务”。有了优秀的品质才有品牌，有了品牌才会出现“三去”即“我一定要去，去了还要去，再去还要带人去”的忠诚客户群体。 建设特色鲜明、主题突出、文化浓厚的主题特色度84、假酒店： 主题度假酒店一定是特色度假酒店。要有鲜明的文化特色；张扬的个性特征；高品位的消费客体。主题酒店就是根据酒店的位置、环境、资源等文化背景，选准并突出表现它的个性、特色，达到与其他同行酒店的差异化；主题酒店的核心就是文化，有文化才有生命力、才有活力、才有后劲、才有灵魂、才能实现自己的核心竞争力，才能保证自己的竞争优势。 主题酒店是酒店营销的卖点和亮点，就是自己的品，就是企业的财富。主题酒店在选题时要参照自然的、地理的、历史的、宗教的、政治的、民俗的、人文史迹、特殊功能的、特殊产品的等具备各种文化的主题。主题酒店选题后根据文化内涵，进行策划、设计、建筑、装饰，在酒店大堂、客房、餐饮、娱乐、85、员工服装、服务、展览、活动等全面包装，通过媒体宣传报导，广告造势，引起社会关注，不断扩大知名度，美誉度，从而提高社会效益和经济效益，实现名利双收。 C、 温泉度假主题酒店产品建设规划建议 l 建设选址:建设选址地最好设在依山傍水、自然环境较好的临湖区域。酒店的建筑物高度不要超过大树的高度。建筑物之间的距离不能太近，中间都应有绿化带隔开；建筑物之间都应有乡间林荫小道。 l 产品规划设计：整个主题酒店各功能区不能相距较远，应紧密相连，形散而神不散，因此，我们建议在规划设计中一定要注重整个酒店连贯性,同时也能兼顾温泉水养产品。酒店客房面积至少在40平方米以上，设计大面落地窗，躺在床上就能看到窗外风景86、；地面用木地板或高档瓷砖片、靠床铺附近铺精致小块高级工艺地毯；家私高档舒适；电视音响效果要好。 整个酒店客房楼层采用后移式、错落式建筑。室内高度要比商务酒店客房高，保证空气流通、温度湿度适宜、冬暖夏凉、能有自然风对流；卫生间面积要大，卫生洁具先进舒适好用，如镜面不挂水雾，抽水马桶多功能、无噪音，灯光柔和明亮：客房露台面积较大，能容纳二个人做体操，配有太阳伞、茶桌、沙滩椅。 D、温泉度假主题酒店产品组合设计定位建议 l 酒店接待中心：该产品内设接待大厅；商务中心；一次融纳500余人同时用餐的大型多功能餐厅和包括各类大小中餐包房、西餐厅、风味餐厅、酒吧、水吧、茶吧等产品；一次性满足120余人次旅行87、社团队住宿的标准间客房。l 独立式、连排式别墅和度假公寓住宿区：主要满足中、高档客户旅居需求。l 个性化住宿区：主要包括石窟、树屋、穴居等中青年新贵阶层个性化旅居产品。l VIP住宿区：建议该区设置到离项目地相对较近的湖中岛屿上，与VIP温泉会所合为一体，主要满足政要官员、顶级富豪和影视大腕居住功能。6.4 商务会议产品形态定位根据本次市场调研，作为旅游度假产品市场中不可缺少的商务会议活动，将是本项目下阶段重点开发的市场。为了占领更大的会议市场份额，除了营销手段外，更重要的还是个性化会议场所。因此，我们建议本项目商务会议产品形态定位为：6.4.1湖滨会议中心：在酒店住宿区附近临湖滨的水中区域，88、按石刻造像中的佛主释迦牟尼发髻及头冠部份形状建设水上会议中心。会议中心分为大会议厅（能容纳500人左右的会场）多个造型不同的中、小会议室（容纳20至50人）、以及为会议配套的同步翻译设备、灯光、音响、影视、多媒体等智能化服务）。6.4.2 湖中岛屿会议中心：为了满足部份机密性强的会议，在湖滨会议中心投放市场后，根据市需求，建议离项目地和VIP温泉会所较近的另一个湖中岛屿上建立森林商务活动中心。其目的是主要满足政要官员、顶级富豪和影视大腕居住。该项目前期可与VIP温泉会所合为一体， 6.5 温泉水养活动区产品组合定位策略建议6.5.1 温泉水养活动区产品建设规划布置建议温泉水养活动区产品建设尽量89、建造露天温泉，以达到天水合一，天人合一，人水合一，亲近自然。同时还应建有一些半露天半室内的温泉水养产品和少部分纯室内的温泉水养产品。 室内区空间要高一些，做好通风换气，防止存雾滴水等技术处理。温泉水养产品的建设尽量做到人性化。在设计与建设时一切都要考虑人体需求的方便、舒适、细微、周道，在考虑共性需要的同时，还要考虑男、女、老、少、残的个性需求。 温泉水养区的设计与建设要个性化和层次差异化。除了配有造型不同、大小不同、功能不同、深浅不同、温度不同、高低不同的各类温泉池，还外要根据游客层次，分为贵宾沐浴区和大众沐浴区，拉开消费层次，提高旅游附加值。温泉水养池与池的距离不宜太远。温泉水养区的温泉池面90、积不宜过大，深度也不宜过深。这样做的目的一是节约水源，二是方便清池、消毒、保证卫生，三是保证安全。 温泉沐浴区的设计与建设要做好给排水工程：如水井、进水、蓄水、热交换、出水、和污水处理。最好能设两套供水系统，保证正常营业。温泉水养区的设计与建设要保证营业的安全性。如池底、池边、池角、台阶的用料及装修处理要防止划伤；地面要防滑；池边要装上下扶手。此外，温泉水养区应配备专职保健师（医生）和器械，保证意外紧急救护。接待大厅、休息厅、男女更衣厅、男女净身厅、各种温泉水养区、多处水吧（含水果、小食供应）、健身房等功能项目的配套设施应按流程、程序、做到方便好用。在布局上要做到明月松间，清泉石上，树影婆娑，91、氤氲香弥，让每一位游客都仿佛走入一片久违的山水世外桃源。6.5.2 温泉水养活动区及产品组合定位建议A、按温泉水养产品消费层次划分：l 低档温泉水养区及产品组合：以游乐型大众化露天浴场（池）为主，如可细分为温泉游乐产品区、温泉静养产品区、儿童戏水产品区。此区主要满足仅在这里泡泉消费的游客。 l 中档温泉水养区及产品组合：以开敞并独立的泡池为主，并融入理疗，保健、养生、SPA等水疗配套设施，可分为室内和室外水上游乐产品区、温泉静养产区、儿童戏水池。此区主要满足在此用餐和部份中档住店游客，即以观光或休闲游客人为主。l 高档温泉水养区及产品组合：打造为私人会所具有的独立性及私密性。可分为温泉理疗区、92、保健区、养生区、温泉影视娱乐区（如：奥斯卡温泉影院）、VIP温泉会所（该会所建议设置到离项目地较近的湖中岛屿上）等。各功能区还应有温泉桑拿浴、芬兰浴、光波浴、泥浴、沙浴、气体或液体药浴、各式精油按摩、香薰等各种产品的美容、美体等项目。并配套设置水养健身设备设施、水温测试（每池皆设置醒目的不可移动式温度计）、健康体检及专业导浴人员等。B、 温泉水养产品特性进行产品组合分类l 养身型功能产品：如中医药温泉水养、五行温泉水养、运动温泉水养等。l 享乐型功能产品：如影视温泉水养、音乐温泉水养、温泉SPA、温泉鱼疗等l 游乐型功能产品：温泉冲浪、儿童戏水、温泉水上八卦阵、水中十八罗汉阵及水上蛟龙擒拿场等93、。C、 温泉水养配套服务产品配套服务产品除了休息厅、桑拿、美容、护肤理疗、保健推拿按摩等外。还要在各中高档温泉沐浴活动区的休息厅附近设立西餐厅、风味餐厅、酒吧、水吧、茶吧等。7、产品价格定位：7.1定价策略建议：经过对峨眉山天颐温泉休闲乡都、峨眉山温泉饭店、江西天沐明月山度假村、大英死海太阳城度假酒店和海兰云天海琴酒店、仙女山新华大酒店、莱特大酒店、统景武陵仙景大酒店等国内及本地典型度假地调查研究，并通过同业内旅行社与景区人士讨论与综合分析，我们对本项目产品定价作出如下建议：挂牌价（元）执行价团队折扣导游反利（元/人）旺季（元）淡季（元）单 间988588888之间旺季价打8折挂牌5折普通标间94、988588888之间旺季价打8折挂牌5折商务标间1088688988之间旺季价打7折挂牌5折豪华标间1088688988之间旺季价打7折挂牌5折普通套房15889881288之间旺季价打6.5折挂牌5折豪华套房188813881688之间旺季价打6折挂牌5折总统套房18888888812888之间旺季价独立别墅根据建造的房间数而定旺季价打7折挂牌5折温泉门票150左右150左右旺季价100元207.2建议依据：A、在激烈的价格竞争情况下，考虑的应是变动成本而不是全部成本，在有剩余供给的情况下，任何高于变动成本的销售价格都将增加酒店的营业收入。而决定此项目价格的关键是看同档次酒店的价格策略，要95、尽可能留住自己上门的散客。B、经对上述典型度假地定价及市场接受程度的研究，并重点考虑其中与本项目在地理位置，经营方式及客源地上相类似的仙女山新华假日大酒店和大英死海项目，它们产品同为五星级标准，其参考价值较高，参照以上两个项目，从而得出相应结论。C、考虑到本酒店的推出时机和特色标准，以及市场竞争等因素，决定采用中间定价策略和阶段定价策略相结合的方法对本项目定价提出建议。C1、中间定价策略：此策略介于速取与渐取策略之间，是根据产品总成本、投资收益率及市场价格等综合分析而得出的定价标准，以利于企业调整产品价格，避免与竞争对手发生价格冲突。C2、阶段定价策略：根据本产品经济发展周期不同阶段的不同特点96、，按稳定目标提出逐年上升的定价依据。D、参考数据产品形态单间普通标间豪华标间商务标间普通套房豪华套房总统套房独立别墅泡泉票价天沐挂牌9821180168012800158执行786944134410240峨眉山温泉饭店挂牌1380880108012801380380015800388098执行1100700860102011003040天颐挂牌1280480118098028809800执行6802205907802300仙女山新华大酒店挂牌618738738988988执行488588588788788大英死海挂牌680680780780148016802280160执行540540620697、20118013402052海兰云天挂牌4283684287384985883888执行258238258468288368莱特大酒店挂牌55838848838865810883888执行2231551951552634351944统景挂牌3602684006506000100执行28022036059048008. 建设规模及总投资估算8.1 温泉主题公园建设内容根据项目的主要功能需求分析，温泉主题公园主要建设内容建议如下：l 温泉产品（含相关园林景观设施）l 更衣室l 度假酒店；l 接待大厅l 餐厅（包括中餐、西餐、风味餐）l 休闲馆（酒吧、水吧、茶吧）l 大会议厅，中、小会议室l 桑拿房98、l 高尔夫球（挥杆）练习场l 网球场l 健身房l 夜总会l 停车场8.2 建设规模建设总占地面积：预计日最高峰接待量人均公园占地面积=19580人11平方米/人21万平方米320亩。A、温泉产品区：主要包括含更衣室、桑拿房及相关配套和相关园林景观设。其中，温泉活动产品区面积=预计日最高峰接待量人均占用面积 =19580人3平方米/人=58740平方米。 B、星级酒店：主要包括会议室、客房、餐厅、酒吧、茶吧和健身房等设施。酒店客房预算：A、住店人数预测XX本地周边知名度假地稳定年游客总量为38.03万人，其中商务游客比例为40%，即有38.03万40%=15.21万人，这其中约有50%选择五星级99、高档酒店，即15.21万50%=76050人。项目所吸引的游客除去四分之三的分流后约有20%会选择五星级高档酒店，即22.82万420%=5.7万20%=11400人。四川游客中约有30%的即12.5万30%=37500人选择五星级高档酒店。大足游客中仅有5%选择五星级高档酒店，即5.75万5%=2875人。以上共计:即共有76050+11400+37500+2875=127825人平均每天择五星级高档酒店的人数为127825365350人。B、客房建设数量建议依照本项目特性，其淡、平、旺季时间及其入住率为：每年10月至次年5月共8个月为旺季，入住率为60%；每年6月、9月为淡季，入住率为40100、%；平季为每年7、8月，入住率为50%；则平均入住率为（60%8+40%2+40%2）12=55%。由此可以推断出本项目最大接待量为35055%=636人，按照2人/间计算，则需要6362=318个房间。据对各典型度假地的调查研究，它们客房的标间、套房和单间占总房间数的比例分别约为80%左右，4%和16%。因此建议本项目建设各种房间数量分别为：标间、套房和单间分配为31880%=255个，3184%=13个，31816%=50个。C、酒店住宿开发面积建议为：25545+1365+5045=14570平方米 会议接待规模预测：具对XX各会议组织机构、会议单位及度假地调查，了解到目前会议市场以中小101、型会议为主，最大会议规模为300人，因此，建议本项目会议室建设规模为：建设一个大会议厅，能容纳500人左右，中、小会议室各能容纳20至80人，共计同时容纳800人； 餐厅接待规模预测：中餐厅可容纳400人左右，面积约1000平方米；西餐厅可容纳100人左右，面积约300平方米；风味特色餐厅可容纳300人左右，面积在700平方米；快餐厅可容纳100人左右，面积在300平方米左右。 其它配套设施：包括地上停车场、网球场、高尔夫球（挥杆）练习场地和基础等设施。其中，停车位=预计日最高峰接待量约500个；网球场按36.6米(南北长)18.3(东西宽)米建设；挥杆练习场按标准350码100码建设。停车场102、 300个30=9000平方米。8.3 总投资估算根据上述建设内容及建设规模，在调查和研究国内、市内类似温泉旅游度假区的投资基础上，得到本项目的总投资估算，详见下表。项目总投资估算表序号项目名称面积金额（亿元）比例（%）1温泉产品区58740平方米126.32%2星级酒店 15570平方米1.641.11%3其它配套 10500平方米1.231.58%4总投资估算3.8100.00%说明：以上各子项估算已分摊建设工程其他费等 9. 项目经济分析9.1 项目收入和运营成本分析：收入分析A、五星级酒店营业收入 （单位：9573.94万元年）A1、住宿收入=床位数入住率人均住宿消费额365=5004103、5%30036510000=2463.75万元A2、餐饮收入=预计年接待游客人数用餐率人均餐饮消费额 =39.16万人33%60元/人=775.37万元A3、会议服务收入=预计年接待游客人数会议游客率人均会议消费 =39.16万人35%143元/人=1958万元五星级酒店收入=住宿收入+餐饮收入+会议服务收入=2463.75+775.37+1958=5197.12万元B、温泉产品收入=预计年接待泡温泉游客人数人均温泉产品消费 =25.55万人150元/人=3832.5万元C、酒店产权销售收入14570均价4800=6993.6万元考虑到销售模式和财务支出状况可能因具体情况改变，暂不计入投资收益.以上项目总收入：5197.12+3832.5=9029.62万元运营成本分析 A、五星级酒店经营成本=住宿收入住宿经营成本率+餐饮收入餐饮经营成本率+会议服务收入会议服务经营成本率即=2463.7525%+775.3745%+195830%=1552.254万元B、温泉产品经营成本=783230%=2346.9万元C、总运营成本=1552.25+2349.6=3901.85万元 财务分析项目年投资利润率为（9029.62-3901.85）/38000=13.49% 静态投资回收期=1/13.49%=7.41年