1、置业公司房地产开发项目投资管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 第一章总则第1条目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条使用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。（1）以事前控制为主，其他控制为辅。（2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。（3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可2、偏废。第4条管理职责（1）项目前期部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。（2）商务部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。（3）项目前期部负责编制项目投资建议书及投资项目立项审批等工作。第二章投资的审批权限第5条集团控股企业的投资审批权归企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。第6条企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的50%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。第7条固定资产投资项3、目审批权限（1）投资在300万元以下的项目由企业自主决定，报企业项目前期部备案。（2）投资在300万600万元的项目，由项目前期部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案。（3）投资在600万1 200万元的项目，由项目前期部咨询、论证、审查，报总经理审批。（4）投资在1 200万3 000万元的项目，由项目前期部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。（5）投资在3 000万元以上的项目，由项目前期部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。第8条集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。（1）对企业发展战略的影响。（4、2）对企业经营的影响。（3）主要风险和应对措施。（4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。（5）投资收益。（6）税务论证。第9条按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报企业项目前期部。（1）项目投资申请报告或建议书。（2）投资企业对投资项目的投资决定或决议。（3）项目可行性研究报告。（4）有关合同、（协议）草案。（5）资金来源及投资企业的资产负债情况。（6）有关合作单位的资信情况。（7）政府的有关许可文件。（8）项目执行人的资格及能力等。第10条企业项目前期部在收到项目报批的全部资料后，应组织5、有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导的同意后，由项目前期部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第11条经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由项目前期部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第12条投资审议会的内容（1）查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。（2）对项目的疑点、隐患提出质疑。（3）评价项目执行人的资格及能力等。（4）提出项目的最终决策和建议等。第13条总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。第14条项目前期部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投6、资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复。第15条凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。第三章投资控制第16条策划阶段的投资控制（1）项目前期部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。（2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由项目前期部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目前期部编制项目实施计划，提交项目前期部评审；再由商务部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目前期部形成项目详细可行性研究报告。（3）项目前期部组织对项目详细可行性研究报告的评审工作，由总经理签署意7、见后提交董事会审批。（4）立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。（5）项目前期部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。第17条设计阶段的投资控制（1）商务部依据项目详细可行性研究报告，提出成本控制目标。设计管理部根据该目标，编制设计任务书。（2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签署意见，提交董事会审批。（3）项目前期部考察造价咨询单位，形成考察报告。经总经理批准后，项目前期部同造价咨询单位签订委托合同。（4）商务部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，8、应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。（5）投资概算报告提交项目前期部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底，委托编制施工图。（6）项目前期部组织设计管理部、工程管理部和商务部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格，由商务部编制材料设备限价表。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。（7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内做出预算书或标底，由商务部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。第18条施工阶段的投资控制（9、1）根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转工程管理部核实当月实际完成工程量，工程管理部经理审定工程量，再转给商务部。（2）商务部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项目前期部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条竣工阶段的投资控制（1）商务部在接到工程竣工验收报告后，依据合同中的要求，通知承包方报工程决算书给监理单位，工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。（2）工程决算书经过监理单位初步核对后，由商务部委托造价咨询单位10、审计工程决算书。最后由商务部统一编制竣工决算书。（3）商务部最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章。商务部进行施工图预算对比分析，做出工程造价成本分析报告，找出控制偏差，总结工作经验与教训。第四章项目投资成本分析第20条编制项目财务决算书（1）财务部与施工单位核对工程款拨付情况。（2）根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书，交总会计师审核。第21条由财务部牵头，与商务部共同完成项目成本分析（1）收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。（2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、11、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因。（3）编制项目成本分析报告，总结经验。第22条项目前期部负责审核成本分析报告。第23条总经理批准项目分析报告，报送董事会备案。第五章项目的验收和考核第24条企业定期在投资项目运作后开展评价工作。由商务部牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。第25条项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。第26条效益考核（1）项目竣工验收投产后，经过试生产期考核（36个月），在达到设计规定的效益要求之前，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。（2）不能达到设计规定的，应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标，并每月向有关部门报告项目经济效益情况。第27条企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第六章附则第28条本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第29条本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。