1、房地产开发公司项目投资管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 一、项目投资管理制度第一章 总则第一条 目的为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标，特制定本管理制度。第二条 使用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。第三条 投资管理的原则对投资的管理应该坚持以下三个原则：1、以事前控制为主，其他控制为辅。2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。第四条 管2、理职责1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。3、配合财务部编制项目投资建议书等工作。第二章 投资的审批原则第五条 投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。第六条 新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。1、对公司发展的影响。2、主要风险和应对措施。3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。4、投资收益。5、财务及税务论证。第七条 向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。1、项目投资申请报告或建议书。2、项目可行性研究报告。3、有关合作单位的资信情况。43、政府的相关政策及许可文件。第八条 在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申请复查一次。第九条 经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。第十条 投资审议会的内容1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。2、对项目的疑点、隐患提出质疑。3、提出项目的最终决策和建议等。第十一条 总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。第三章 投资风险控制第十二条 负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。第十三条 参与评选设计规划方案，从中挑选4、最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终形成项目详细可行性研究报告。第十四条 组织对项目详细可行性研究报告的评审工作，评审结果报总经理签署意见。第十五条 立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。第四章 项目的考核和验收第十六条 组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。第十七条 项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。第十八条 本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。二、项目前期开发管理制度第一条 目的 为规范公司工程项目前期及后期配套工作行为和事情处理5、标准，圆满完成公司工作，特制定本管理办法。第二条 适用范围 本制度适用公司工程项目各阶段所有前期及后期配套工作的进行。第三条 工作要求 1、应熟悉房地产开发全部程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。 2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置、交通状况以及规划状况，项目周边地块供应状况，自然条件、社会环境、周边经济发展状况，有无政策限制及将采取哪些节能、环保和智能化实施、物业管理方式等。3、 以项目为基础了解工程进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。4、所6、有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。 5、配套工作进行过程中，凡涉及费用支出的，由公司领导同意支付领取，将相关票据及时交财务部。 6、工程结束后，对工程期间工作做总结报告，交主管经理审阅。 7、搜集政府相关政策，随时上报行业信息动态情况，上报公司领导进行公司决策。 8、严格遵守公司的保密制度，工作努力，公正、廉洁。第四条 工作内容： 项目可行性研究阶段1、办理土地准备工作，制定严格工作计划，计划包括征地、拆迁、补偿等方案。2、制定“建设用地选址意见书” 项目前期阶段1、缴纳土地费，取得土地使用证明。2、办理“建设规划许可证”。3、配合国土7、测量队、地籍科等部门获得土地地籍图，办理“土地使用权证”4、规划测量队定桩、放线、缴纳相关费用。5、办理立项。6、办理消防备案、人防备案。7、取得“建设工程规划许可证。”8、办理建委报建手续，缴纳各项费用。9、办理防雷审查，缴纳审查费。10、联系水、电、燃气、市政等单位，找到市政配套接口。工程招标阶段1、监理、施工单位招标备案。2、办理工程质量监督申报登记。3、办理工程施工许可证。4、办理预售许可证。工程施工阶段1、协调安监、质监的关系，协助各阶段验收工作，做好资料整理、归档工作。2、水、电、燃气、市政等单位验收，签订正式使用协议、合同。工程竣工备案验收阶段1、组织人防、防雷、消防、环保等各单8、位对工程的验收工作。2、办理规划局、建设局组织的验收工作并取得合格证。3、办理房产证、土地分户等。4、其他工程收尾性工作。第五条 制度解释与修订本度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。附件： 项目投资与项目前期开发管理工具表附件一：投资项目竞争分析调研表: 项目名称因素及权重楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置价格配套设施物业管理质量建筑质量交通状况楼盘规模外观设计城市规划朝向室内布置社区绿化发展商信誉付款方式户型设计销售情况广告效果停车位数量合计 附件二：项目开发成本费用估算表 建设内容费用项目建设内容建设内容合计单价（元/平方米）总价（万元）单价（元/平方米）总价（万元）单价（元/平方米）总价（万元）一、土地费用1、土地出让金2、城市建设配套费3、征地、拆迁安置补偿费二、前期工程费1、可行性研究费2、勘查设计费3、“七通一平”费三、房屋开发费1、建安工程费2、附属工程费3、室外工程费四、开发间接费五、管理费用六、基础设施费七、财务费用八、不可预见费成本费用总计