1、重庆温泉度假旅游开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月145可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录基本研究结论51、项目主题定位：6集温泉特色+山林湖泊+商务会议+休闲运动为一体的温泉度假村62、项目档次定位73、项目目标客户群体定位73、 项目产品特2、色94、 主要营销与推广方式11第一章 区域环境资源价值及旅游产业发展研究12一、重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况12二、xx区宏观环境资源价值及旅游业发展状况27三、蔡家组团宏观环境资源价值及旅游业发展状况34第二章 重庆温泉旅游及度假村发展态势研究40一、重庆即将进入休闲度假旅游大规模开发的启动期40二、重庆温泉旅游市场潜力巨大42三、 重庆典型温泉度假村调研56表：典型度假村对温泉旅游行业的认知82四、重庆温泉度假村态势总结与机会分析84第三章 重庆旅游地产发展态势研究86一、重庆典型旅游地产开发项目研析87n 南山山体走势，较大的局限酒店的发展93二、重庆旅游地产发展状况研析93三3、xx温泉项目旅游地产发展的机会研究97第四章 重庆温泉市场需求研究99一、针对旅游业者的需求市场调研99二、针对温泉消费需求市场调研106第五章 xx温泉项目可行性研究结论118一、xx温泉项目简介及周边概况118二、xx温泉项目SWOT分析129三、xx温泉项目开发价值及机会梳理131四、xx温泉项目容量分析134五、xx温泉项目开发的市场可行性结论136六、xx温泉项目发展机会与方向136n 重庆旅游的发展将带动旅游地产的发展145n 主题定位：温泉+山林145n 物业类型：公寓、花园洋房、联排别墅等146n 户型：公寓则以80-100平方米为主146n 销售价格：公寓：建筑面积单价约为4、2000元/平方米146花园洋房：建筑面积单价约为2800元/平方米146联排：3500元/平方米146基本研究结论 本报告主要通过对重庆宏观温泉旅游资源环境、区域温泉旅游资源环境、项目自身资源及市场环境等方面进行机会及价值的梳理进行的可行性研究。 【市场可行性结论】xx温泉项目开发温泉旅游度假具有一定的市场可行性，温泉度假旅游开发的时机较好。建议贵司尽早切入重庆市场，以在温泉之都全面发展之前获得更多机会，成为行业的领先者。但温泉主题旅游房地产开发时机成熟度尚需要进一步酝酿。建议项目先开发经营温泉度假旅游，待项目运营上正轨后再行开发旅游度假房地产，其市场价值将更大。【温泉度假旅游项目发展机会与5、方向】1、项目主题定位：集温泉特色+山林湖泊+商务会议+休闲运动为一体的温泉度假村 定位释义温泉特色是本项目最大的特色，其可填补xx区无真正温泉度假村的市场空白，同时颐尚温泉的温泉特色具有显著的竞争力。另一方面，xx本身的温泉历史最为悠久，市场基础最好。按重庆现有温泉布局，可形成西北方向唯一的重心，并一举成为该区域市场的领先者，并进而成为全市的领导者之一。本项目的另一资源优势是自然的山林湖泊。xx历来是避暑胜地，如缙云山、康乐温泉度假村的旺季均是夏季，充分利用天然的山林湖泊，打造避暑胜地，规避温泉消费的淡季。同时也可形成与天赐温泉、梨树湾温泉的竞争优势。在避暑功能的营建中，主要在于充分利用项目6、较广泛的山林资源（如租用大片林地）和湖泊资源（二个水池，及自然形成的溪流），营建好的绿化植被及树木。由调研已知，商务会议等团体客是温泉度假村主要的消费群体，且会议室等是几乎每个度假村均有的配套设施，且公费消费力更易于提升，建议本项目将商务会议的业务范围扩大，将其作为度假村的特色之一加以强化。除商务会议外，培训、野外拓展等公费消费类项目也是本项目商务功能可延展的方向。休闲运动也是度假之必须，建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。因为目前海兰云天、天赐等均有大量的休闲运动项目开展；且通常开发休闲运动项目需要大量的土地。整合上述资源，建议本项目度假村的风格特色为自然清7、新、世外桃源型。2、项目档次定位建议项目档次定位为中高档。从项目的装修档次上来界定本项目的中高档次，建议本项目装修标准为四星级标准以上。3、项目目标客户群体定位1）经济收入特征建议本项目目标市场包括：对本项目的支撑力占40%。对本项目的支撑力占60% 中等偏上户 占总人口的20% 高收入户 占总人口的10% 最高收入户 占总人的10% 2）目标市场客源分布（即项目辐射区域）：首先集中在xx区、北部新区、沙坪坝区、蔡家组团的中高收入者，其次是主城区各政府、企业团体的大众消费群，再次为其他区域中高收入者。xx区、三北区域、沙坪坝区：45%主城其它区：25%区县：15%市外：15%3）目标市场的年龄8、特征目标客户主要以25-60岁为主，其中25-40岁的中青年人主要以休闲运动为主，40-60岁的中老年以养生休闲为主。4）目标市场的群体特性与行业特征建议本项目以团体客流为主，占60%左右，其它散客占40%左右。其中团体客指以公费为主的政府、大型企业、政府机关、银行、保险、医疗等单位。3、 项目产品特色度假村主要经营特色为：温泉特色、餐饮特色、休闲娱乐特色、商务会议特色。温泉特色：温泉是本项目温泉度假村的最具特色的产品，也是项目开发首期的主推产品。将颐尚温泉的成功温泉特色引入重庆市场，并结合重庆市场特征略加改良。在温泉特色上，引入专业温泉理疗保健特色，争取树立重庆第一专业温泉理疗中心的地位。除9、温泉的理疗特色外，更引入其它特色。如“时尚”消费。餐饮特色：建议本项目餐饮仍以具有民俗特色的菜系为主，融入缙云山等森林野味美食、健康养生美食等。休闲娱乐特色：建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。建议本项目针对中青年群体营建滑草类、登山/攀岩类休闲运动项目；而针对中老年群体的休闲娱乐项目可少一些（针对中老年群体主要吸引力在于温泉理疗及保健类，而非休闲娱乐特色），主要在于营建好的自然养生环境；而棋牌类是最基础的休闲娱乐项目，应考虑在度假区内见缝插针设置。如林荫道、柳树旁、温泉池边、溪流涧上、亭廊下、茶楼等处均设置人性化的天然气息的桌椅供人闲憩及打牌聊天。另利用大片10、的森林资源设置原始森林区或狩猎区等。住宿方面：房型供应： 客房价格：四星级装修标准的度假村的标示价格水平高低不一。建议本项目普通标准间执行价格平均为200元左右。客房量配置：建议本项目一期开发中客房配置率为60%以上，即为全部客流中的60%以上群体配备客房。商务会议特色：为接待团体的商务会议，建议度假村设置先进、专业的会议室，为政府、企业商务活动服务。建议首期会议室应配置5-6个。4、 主要营销与推广方式1）公关活动、大型主题活动2）建立直销网络3）景点串联 面向中档消费客户：观光休闲旅游线路：重庆金刀峡观光博雅居温泉休闲重庆 面向高档消费客户：高尔夫温泉休闲旅游线路：红塔高尔夫球场博雅居温泉11、休闲第一章 区域环境资源价值及旅游产业发展研究一、重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）、重庆市自然地理经济状况1、重庆市的自然地理状况重庆位于中国西南部，长江上游，幅员面积8.24万平方公里。东邻湖北、湖南，南接贵州，西靠四川省泸州市、内江市、遂宁市，北连陕西省以及四川省广安地区、达川地区。与重庆接壤的各省市均是中国有名的旅游大省，随着近年来交通网络基础建设的高速发展，重庆与各省市之间的旅游资源共享、联系加强。重庆处于东亚内陆季风区，具有自己特有的气候：冬暖春早，夏热秋雨，四季分明；降水丰沛，空气湿润，雨热同季；日照少，云雾多；立体气候明显，气候资源丰富，形成了重庆同一区域内不同特色的气12、候景观。重庆以山地、丘陵为主，动植物及矿产资源丰富，辖区内拥有600多种动物资源，其中兽类近100种，鸟类200余种，水生动物及鱼类200多种。属国家一至三级保护的珍稀动物近100种。拥有4000多种植物资源，近2000种药用植物资源。已发现矿产68种（含亚矿种），查明有资源储量的矿产54种，查明各类矿产地415处。水资源丰富，其中地表水资源量为545.85亿立方米，而长江、嘉陵江、乌江等流经重庆地区的过境水为3863.86亿立方米；地下水资源量为101.81亿立方米。重庆近年来利用自然资源，开发建设了四面山、金刀峡、万盛石林/黑山谷、仙女山/天生三桥、小南海、钓鱼城/涞滩二佛寺、天坑地缝、野13、生动物世界、茶山竹海、市郊温泉度假及星级“农家乐”等一大批旅游名品和新品。2、重庆市的经济发展 （资料来源：重庆市统计公报）2005年重庆实现地区生产总值3069.1亿元，人均地区生产总值为10978元。其中都市发达经济圈（注：都市发达经济圈包含主城九区。凡文中重庆市指行政区划内的全重庆市。文中所言主城区即指都市发达经济圈的主城九区，包括渝中区、江北区、渝北区、北部新区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、xx区、巴南区等。）完成地区生产总值1295.88亿元，比上年增长11.9%，占全市生产总值的42.2%，人均生产总值约合2500美元。按照国际经验，一个地区人均GDP1000美元时，大众性观光旅游14、将出现高潮，人均GDP达到3000-5000美元时，较高层次的休闲旅游度假形式将规模化启动。作为常住人口超过600万的重庆都市发达经济圈，其人均GDP趋近3000美元，正处在较高层次的休闲旅游度假规模化启动的准备期。随着经济的持续稳定发展，重庆较高层次的休闲度假旅游将成为新一轮的消费热点。经济的发展带动旅游市场投入的增加，自1998年以来，重庆财政每年安排3000万元旅游结构调整资金，六年间累计投入1.83亿元，共资助旅游项目189个，带动社会投资18.75亿元。3、重庆的人口与社会生活重庆自有文字记录至今已有3000多年的历史，古称江洲、巴郡、楚州、渝州、恭州，至1189年定名为“重庆”即“15、双重喜庆”。1891年重庆成为内陆第一个设立海关的对外口岸城市。1929年，重庆正式设市。抗日战争期间重庆曾为国民政府陪都。1992年定为沿江开放城市。1997年3月14日被设为直辖市。重庆于1986年国务院确定重庆为国家历史文化名城。2000年以来重庆重点打造了以历史文化为特色的旅游景点，形成了巴文化旅游、陪都旅游、抗战旅游、红岩旅游等一系列品牌旅游线路。2005年止重庆市共辖 40 个区县（自治县、市），其中15 个区， 21 个县（自治县），4 个县级市。其中2004年重庆市政府对部分区县行政区划作了调整。调整后，全市设418 个乡、626 个镇、106 个街道办事处。来自重庆统计局数据16、知：2005年底全市常住人口达到2798万人，其中城镇人口1265.95万人，城镇化率达到45.2%，比上年提高1.7%。2004年底重庆市都市发达经济圈（即重庆主城区：渝中区、江北区、渝北区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、xx区、沙坪坝区等九区）的常住人口达627.16万人,是国内少有的特大型城市之一（全国常住人口超过500万的城市也仅十多个）。2005年重庆的社会消费品零售总额实现1215.76亿元，城镇单位在岗职工平均工资达到16630元，同比增长15.8%，城市居民人均可支配收入达到10244元，同比增长10.2%，城市人均消费支出8623元，同比增长8.2%。城市居民家庭恩格尔17、系数为36.4%。（1） 重庆城市居民的收入结构及收入状况城市居民家庭平均每人全年收入及构成（2004年）：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户占全体的比例/20%20%10%10%平均每人全年总收入(元)9910 9229 11402 14804 22006 可支配收入9221 8614 10676 13599 20523 平均每户全年总可支配收入2784726016322424106861981平均每户月均可支配收入23212168268734225165注：1、资料来源重庆2005统计年鉴。2、城市居民家庭收入分组方法：将所有调查户依户人均可支配收入由低到高排队，按10%，18、10%，20%，20%，20%，10%，10%的比例依次分成：最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户、最高收入户等七组。总体中最低5%的户为困难户。3、重庆2004年平均每户家庭人口为3.02人。（2）重庆城市居民的消费支出及结构城市居民家庭平均每人全年消费支出及结构（2004年）：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户20%20%10%10%消费支出(元)7973.05 7608.36 8749.23 10440.66 16290.81其中：服务性消费支出2443.77 2029.51 2582.20 3287.74 5973.94食品301519、.32 3198.57 3421.90 3267.92 4219.77衣着779.68 751.64 912.62 1228.35 1851.75家庭设备用品及服务474.15 379.46 516.09 972.89 1303.09医疗保健537.95 715.12 622.47 494.61 805.48交通和通讯865.45 800.80 1068.42 1186.98 1712.97教育娱乐文化服务1200.52 792.49 1239.75 1392.18 3636.35教育667.79 460.90 504.44 750.81 1780.57居住903.22 788.00 748.20、00 1658.45 2192.51杂项商品与服务196.77 182.29 219.98 239.27 568.88资料来源：重庆2005年统计年鉴 按此测算，重庆居民家庭娱乐文化服务支出额为：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户20%20%10%10%娱乐文化消费支出(元)532.73331.59735.31641.371855.782005年重庆国内旅游收入为279.17亿元，接待国内游客5965.32万人，人均消费为468元，占人均消费支出的5%。按此推算重庆城市居民旅游消费支出额：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户20%20%10%10%人均旅游消费支出21、(元)398.65 380.42 437.46 522.03 814.54 （3）重庆城市居民汽车保有量数据显示，我市目前的汽车保有量已经超过56万辆，我市私家车的保有量累计已经达到了29.5万辆，预计7月将会彻底突破30万辆大关。而私家车保有量在我市整个汽车保有量中的比重也进一步增加，达到了53%左右，比去年的提高了2-3个百分点。（二）、重庆市旅游市场发展状况1、重庆市旅游资源丰富 重庆旅游资源丰富，现拥有世界文化遗产1处, 全国重点风景名胜区6 处, 国家自然保护区3 处, 全国重点文物保护单位13处, 全国历史文化名镇3个, 国家森林公园18处, 国家地质公园3处, 国家级地震遗址保护22、区1处, 国家AAAA级旅游区(点)17 处, 全国爱国主义教育示范基地6处, 全国青少年科技教育基地1处, 全国首批工农业旅游示范点8处, 全国重点寺庙3 处。全市有各类市级旅游资源区(点)366 处。从整体上看重庆旅游资源具有四大特色：一是“主城一点”都市旅游。即以“山城夜景”为品牌的现代都市风貌揽胜旅游,以“红岩精神”为代表的红色旅游, 以“抗战风云”为特色的历史文化名城旅游等。二是“三江沿线游船旅游。即以得天独厚的长江、乌江、嘉陵江“三江”水道为载体, 乘船漫游“长江三峡”、“乌江画廊”、“秀丽嘉陵”, 观光沿线风景名胜。三是“市郊一圈”特色旅游。即以环主城近郊温泉湖泊休闲度假带、西部23、大足石刻群、北部合川钓鱼城、东部武隆地质公园、南部渝南山林为主体而形成的“ 一环四区”市郊特色旅游。四是重庆优越的中心城市地理位置, 使旅游可向周边省区延伸, 合作开展川渝黔、渝鄂陕、渝湘黔3 个“金三角”连片跨地区旅游。 2、近年来重庆旅游市场发展速度较快重庆旅游市场统计表2000年2001年2002年2003年2004年2005年平均值接待人数（万人）3096.283981.324665.844286.255279.046017.714554.41增长率24.15%28.58%17.19%-8.14%23.16%13.99%16.49%国内人数（万人）3069.673949.994619.24、694262.85235.65965.324517.16增长率24.05%28.68%16.95%-7.73%22.82%13.94%16.45%入境人数（万人）26.6131.3346.1523.4543.4452.3937.23增长率43.92%17.74%47.30%-49.19%85.25%20.60%27.60%总收入（亿元）148.54177.6219.63203.92259.77301.12218.43增长率37.16%19.56%23.67%-7.15%27.39%15.92%19.42%（资料来源：重庆旅游局）u 重庆旅游市场发展速度较快，主要客源是国内游客，占年均总接待人数25、的99%；而国外游客仅占1%。u 重庆旅游市场年接待人数及总收入年平均增长率分别为16.49%和19.42%。而接待游客中入境游客的年平均增长速度是最快的，达到了27.6%，国内游客年平均增长速度为16.45%。u 从重庆旅游市场游客成份来看，国内游客中本地游客仍占主体地位，其次是周边省市居民。u 2003年在遭遇“非典”影响，接待人数及收入下滑以后，2004年及2005年均保持较快的增长速度。u 重庆旅游市场在没有较大自然灾害的影响下，接待人数及收入将会保持10%以上的速度增长。入境游客增长较快，但带有较强的不稳定性，国内游客将会稳步增加，市内游客仍是以一日游、近郊游、自驾车游为主。u 重庆26、市内各景点接待游客最多的是仙女山、黑山谷、统景-张关溶洞。u 重庆市内旅游的旺季仍是黄金周，而参加旅行社出游的游客以三天以内的行程为主。3、重庆人均旅游消费水平低于全国平均水平2005年重庆国内旅游收入为279.17亿元，接待国内游客5965.32万人，人均消费为468元，占人均消费支出的5%。从国家旅游局统计数据知2005年全国城镇居民人均旅游消费为737.12元，重庆人均旅游消费水平低于全国平均水平。4、重庆旅游市场接待服务能力增加来自重庆市旅游局的数据表明：2005年末，重庆市直接从事旅游的从业人员已达19.96 万人，导游人员5162名，其中：特级1名，高级16名，中级112名，初级527、033名。间接从业人员已达99.8万人。比2004年增长13.1%。星级宾馆饭店189家，其中：五星级5家，四星级25家，预备四星级1家，三星级72家，二星级79家，一星级7家。星级宾馆饭店拥有客房20789间，床位37270张，员工35134人。据经验系数,大体上10亿元GDP需要一家酒店。重庆3069.1亿元的GDP，酒店数应为300家左右。重庆的酒店市场应有一定的空间。重庆全市三星以上宾馆饭店平均入住率为64.5%，其中主城区平均入住率为71.6%。2004年,全行业的客房出租率平均为60.4%。重庆宾馆饭店的入住率相对较高。但重庆宾馆饭店的平均客房价却较低。比如,重庆最大的万豪酒店,一28、个酒店投资13亿,平均客房价格400块钱。而上海的万豪投资量不如重庆,客房价可到1400块钱。重庆宾馆饭店的平均客房价低与重庆的住房价收入低相关。按专家经验系数，2005年重庆主城区住宅的平均销售价格为2587元/平方米，则主城区宾馆饭店平均客房价则应为其十分之一，约为250元/间。这基本与现况吻合。 在重庆注册的涉外旅游船42艘，国内旅游定点游船52艘。全市旅游客运车辆630台。全市共有国际国内旅行社220家，其中，国际旅行社23家，国内旅行社197家。5、重庆旅游市场消费仍以重庆市内旅游者为主。1）旅游市场国内消费者结构分析（资料来源：重庆旅游局）2005年，重庆市接待国内旅游者5965.29、32万人次，比上年增长13.94%。重庆市国内旅游以本市游客为主，占国内旅游过夜旅游者总数的42.34%；其次为周边的四川、陕西、湖北等省市的客人，占来渝国内游客总数的26.8%；其三为广东、北京、上海等经济发达地区的游客，占来渝国内游客总数的17.5%。来渝游客中以休闲、观光、度假等纯旅游为目的的占49.55%，商务旅游占24.82%，探亲访友占13.05%，会展旅游占12.59%。（资料来源：重庆旅游局）2）旅游市场国外消费者结构分析2005年，全市接待入境旅游者52.39万人次，比上年增长20.59%。其中，重庆长江三峡沿线接待入境旅游者23.64万人次，比上年增长72.6%。入境旅游者30、中，香港同胞5.95万人次，比上年增长6.24%；澳门同胞0.16万人次，比上年增长66.17%；台湾同胞4.48万人次，比上年增长15.92%；外国人41.81万人次，比上年增长23.37%。来渝旅游的外国游客人数，美洲排第一、亚洲排第二、欧洲排第三，分别占全市入境旅游者总数的38.3%、27.5%、22.6%。入境旅游人数位居前五位的国家为：美国、日本、德国、英国、韩国。3）旅游市场出境旅游者结构分析全市出境旅游者7.33万人次,比上年增长35.55%。在出境旅游者中，香港游3.97万人次,比上年增长53.34%；澳门游1.02万人次,比上年增长23.15%;出国游2.25万人次,比上年增31、长12.97%。出国游目的地国家前五位为泰国、新加坡、德国、马来西亚、澳大利亚。 4）黄金周旅游消费结构分析黄金周旅游统计表2004年五一节2004年十一节2005年春节2005年五一节2005年十一节2006年春节接待人数（万人）457.57372.1438.32537.65439.6487.41一日游人数（万人）387.84307.68388.32463.5372.34432.14日平均花费（元）198.56201.09207208.47206.8217.77过夜游客（万人）69.7364.425074.567.2655.26日平均花费（元）382.04384.59398.5400.62332、87.29401.15收入（亿元）12.5510.811.6214.9512.7517.73（资料来源：重庆旅游局） 一日游是黄金周旅游市场的重点，一日游接待量平均占总接待量的86%，过夜游客占接待总人数的14%。过夜游客的日均花费比一日游客高186元/天。 五一节是三个黄金周中出游人数最多的，其次是春节，最后是十一节。 黄金周是全年旅游的旺季，现二日游、三日游在游客的选择比重中加大。 黄金周主要的旅游以散客旅游为主，商务团体旅游较少。近郊旅游以家庭旅游或朋友等同伴旅游为主，旅行社组团较少。6、温泉旅游成为重庆市新的旅游热点温泉度假成为重庆旅游市场新的热点，以2006年春节黄金周为例：据统计渝33、北区统景温泉春节期间共计接待游客 11215人次，门票收入60.53万元，同比分别增长了16 %和 236 %。九龙坡天赐温泉景区体量大，项目多，吸引众多游客特别是自驾车一族前来度假，接待人流量最多的一天突破万人。巴南区温泉休闲旅游春节黄金周共接待3.66万人次，旅游综合收入1526.2万元。初三、初四两天，几个温泉休闲区接待人数相加均超过7000人次。xx区北温泉春节“黄金周”期间，接待游客1.63万人次。7、重庆旅游市场存在的问题1）重庆高端旅游市场开发不足目前重庆的高端游客在整个旅游市场中所占比重不足10%，主要原因不是需求不足，而是市场供给不足，高端产品太少，不能向游客提供特色突出、令34、其满意的产品。2）重庆整体旅游宣传力度不够重庆旅游市场整体形象包装不够，宣传力度太小。除三峡旅游的单方面宣传力度虽较大，但其他景区的宣传则是分散的，无法形成规模性宣传力度。3）重庆旅游开发和管理不足虽然重庆旅游资源丰富、市场潜力巨大，但在合理开发与管理上与国际先进城市间还存在差距。如不少核心景区景点被私人控制，得不到充分开发，景区文化内涵挖掘欠缺等。4）重庆旅游市场开发同质化现象突现 重庆旅游资源丰富，但在产品开发上同质化现象日益严重。如各景区内的娱乐项目开发趋同，休闲方式趋同，服务内容趋同，特色项目不明显。5）重庆旅游市场分散，无法形成整体竞争力 重庆旅游市场各自为政现象突出，如在同一景区内35、，就有不同的管理机构，门票的收取分散，给游客带来负面影响。而重庆整体旅游市场也是如此，没有形成统一门票制，使得重庆旅游分散无法形成整体，与市外各大市场竞争。（三）、重庆市旅游规划及招商引资优惠政策1、重庆旅游规划及机会重庆市十大旅游精品系列工程规划纲要（重庆市旅游局 二五年四月）A、目标：l 从现在起到2020年，旅游经济的增长保持年均增长两位数以上的增长速度。 l 到2007年，实现接待入境旅游者80万人次、国内旅游者8000万人次，旅游总收入400亿元人民币，使旅游业成为重庆市新的支柱产业。 l 到2010年，力争入境旅游者突破100万人次、国内旅游者超过1亿人次，旅游总收入600亿元人民36、币以上，使重庆跻身“中国旅游强市”之列。 l 展望2020年，力争入境旅游者达到200万人次、国内旅游者达到2亿人次，旅游总收入突破1000亿元人民币，最终成为“长江上游旅游中心”B、重庆旅游发展布局：重庆市十大旅游精品系列工程主要分布于主城一点、三江沿线、市郊一圈、周边合作等。C、其中的系列旅游精品之六为：“温泉湖泊”休闲度假游 主题形象：温泉之都，周末休闲地，都市后花园。 布局范围：环主城近郊旅游带。 开发方向：发挥近郊区位优势，突出重庆近郊温泉、湖泊和自然生态特色，注重温泉湖泊精品及温泉产品个性特征的打造，着重开发和推出温泉度假、湖泊休闲、农业旅游、康体健身、商务会议、农家乐、田园采风等37、近郊周末休闲度假体验参与型旅游产品。 建设重点：统景温泉、东温泉、北温泉、南温泉、天赐温泉；长寿湖、青龙湖、白云湖；广阳岛、金刀峡；歌乐山、南山、缙云山、铁山坪、圣灯山等温泉度假、湖泊休闲、康体健身、农家体验等旅游项目；旅游环境整治及配套服务设施建设等。 “温泉湖泊”休闲度假游作为重庆未来旅游产业发展的十大旅游精品工程之一，充分体现了重庆温泉休闲旅游产业的远见未来。重庆市温泉旅游产业的规划，为xx温泉项目的发展提供了良好的外部环境，并为产业的联动及温泉休闲度假消费提明了方向。3、重庆旅游市场政策与机会（1）自1998年以来，市财政每年安排有3000万元旅游结构调整资金。（2）为鼓励旅游市场发展38、，重庆市政府的优惠政策中共重庆市委、重庆市人民政府关于进一步加快旅游经济发展的决定： 鼓励农村集体经济组织利用非农用地，以租赁方式与开发商合作开发旅游项目（不含宾馆、饭店、商店等基本建设用地） 非政府投入单项投资1亿元以上的旅游大项目，可按建设规划，采用招标、拍卖、挂牌出让方式分期供地，各项规费可申请分期付款或缓缴。链接：为推动梨树湾温泉开发，招商引资（香港融汇集团），区长黄云亲自主持召开梨树湾温泉基地建设专题会，组建了由分管副区长负责，区旅游局牵头，国土、规划、外经委等相关部门配合的协调领导小组。区政府积极协调市旅游、规划、园林、国土等部门全力协助业主加快进行土地整治，房屋拆迁、控规调整等。39、同时，区政府还确定了优惠政策，建设期间对开发企业缴纳的属区级的土地出让金、配套费等进行优惠，并与开发企业一道积极争取市级相关优惠政策，争取重庆市旅游结构资金支持，用于该项目基础设施建设的贷款贴息。（四）、重庆市资源环境对旅游市场的影响与机会 重庆经济发展态势较好，且未来潜力较大。但当前重庆的经济发展相对落后，消费力不强。酒店业的发展态势同时也表明重庆市场的开发不够，无论是酒店个数还是入住率机会均好于全国平均水平，重庆酒店业市场尚需要进一步开发和挖掘。所以从宏观角度可以说重庆酒店行业有较大的市场空间，且随着经济全面发展，其空间将更大。 重庆经济的发展及丰富的旅游资源加快了重庆旅游市场的发展，重庆40、旅游市场新产品的开发建设提速，政府对旅游市场的基础建设、软件设施改善等的资金投入也增大。发展旅游产业既是经济发展所需，也是市场的必然。然而重庆旅游产业发展毕竟尚处于启动期，重庆旅游市场需要培育，需要产业的联动。目前重庆的旅游资源总体开发不力，尤其是旅游资源的对外辐射力相对较差。 与重庆经济发展相协调，重庆休闲旅游产业进入规模发展的启动期；重庆旅游产业的发展新规划为重庆旅游产业指明了未来方向，也为重庆休闲旅游产业的大发展提供了好的机会。 重庆旅游市场从2000年以来，除2003年因“非典”而发展速度降低外，各年均以10%以上的速度增长。同时根据重庆市旅游规划至2020年每年旅游市场均以超过两位数41、的速度增长。进一步表明重庆旅游市场发展空间巨大。 重庆是内陆城市，海外游客接待量虽增长较快，但重庆本地游客仍是旅游市场的主要消费者。因此根据重庆市旅游规划及重庆市2006年春节黄金周的旅游消费变化来看，温泉旅游需求将增加，同时温泉旅游市场进入新的开发周期，xx温泉项目的开发正符合这一发展规律。 重庆整体旅游形象的提升，将吸引更多的旅游游客，为xx温泉项目提供足够的消费人群，扩大温泉市场需求量。二、xx区宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）、xx区地理自然经济状况1、xx概况xx区东接渝北区，南连接沙坪坝区，西界璧山县，北邻合川市。全区幅员面积755平方公里，城区建成面积16平方公里。南齐时曾42、设东阳郡，清代为巴县之白碚镇。1955 年，定名为重庆市xx区。xx区现辖5个街道，14个镇，65万人，人口密度842人/平方公里。其中非农人口28.49万人。以汉族为主，另有回族、满族、土家族、苗族、白族、蒙古族等少数民族二千余人。近年来xx区经济发展迅速，2005年规模以上工业企业累计完成工业总产值（现价）115亿元，同比增长52.8；实现产品销售收入114.4亿元，同比增长59.4%；实现利润总额6.0亿元，同比增长160.7；实现工业增加值36.3亿元，同比增长60.5；工业综合效益指数156.4，同比提高42.6个百分点，创历史新高。2、自然资源概况xx区内矿产资源储藏丰富，有煤、磷43、铁、硫铁、石灰石、石膏、天青石、方解石、白云石、矽石、石英砂、耐火粘土等，另外还有砂岩、河沙、卵石等。特别是非金属矿，品位高、储量大。其中，石灰石20亿吨，石膏10亿吨、煤上亿吨。 xx地处嘉陵江下游，嘉陵江由北而南纵贯全境，全区水资源总量为42676.55万立方米、地表水资源总量为41510.86万立方米，其中地下水资源总量为 2061.25万立方米。蓄水总量为3435万立方米。平均过境水量为657.7亿立方米。 区域内特有植物有:缙云四照花、缙云黄岭、缙云琼楠、缙云紫金牛、xx槭、xx土密树、xx花椒、缙云密花树、四川白兰花等，珍稀植物有珙桐、水杉、柳杉、南方红豆杉(美丽红豆杉)、香果树、44、中华观音莲座、松叶蕨等，是重庆市植物独特资源种类最多的地区之一。 共记陆生野生动物234种，隶属于26目，63科，159属。3、旅游资源xx是国家级风景名胜区,旅游资源十分丰富。有缙云山、北温泉、嘉陵江小三峡、金刀峡、胜天湖等著名景点60多处；有文物景点104处；其中列入省级市级文物保护单位24处；有国家级重点保护的抗日名将张自忠墓；还有晏阳初、梁实秋、老舍等文化名人故居；xx还是恐龙之乡，已发掘恐龙化石遗址13处。xx区位于中梁山脉，是重庆温泉主要分布带之一，由于地下矿产丰富，地下水中含有的微量元素较多，北温泉使用历史达1600多年，具有较高的知名度。温泉是xx区旅游发展开发的重点。作为温泉45、故里的北温泉，是国家AAAA级景区，居巴渝五泉之冠的盆景式公园，是1982年国务院首批国家重点风景名胜区。2000年重庆市政府授予xx区优秀旅游城区称号。缙云山也被国家游局评为AAAA级旅游区，金刀峡评为AAA级旅游区，金果园成为AA级旅游区。2002年xx区又被国家建设部命名为国家级山水园林城区。（二）xx区旅游市场发展情况1、xx旅游形象定位为“重庆后花园”xx区政府将旅游形象定位为“重庆后花园”，近年来xx区旅游发展速度超过重庆市旅游发展速度，特别是新的旅游产品的开发及宣传，极大的提高旅游形象，将进一步刺激旅游市场的发展。特别是2005年旅游收入同比增长了79.11%。2、xx区旅游景点46、及旅游收入n 近年来xx区经济的发展加大改造旅游景区的基础建设及开发新的旅游景点。使得xx区2005年接待旅游人次398.64万人，同比增加37.5%，旅游收入达83826.39万元，同比增加79.1%。n xx区接待游客最多是缙云山，其次是北温泉，再次是金刀峡，旅游收入最多的是金刀峡，其次是缙云山，再次是北温泉。n 金刀峡人均消费最多，主要是由于其接待市外游客比重比传统景区（缙云山、北温泉）的比重大。传统景区主要接待游客为市内游客。xx主要景区统计表旅游人次（万人次）旅游收入（万元）2004年2005年增长率2004年2005年增长率缙云山15.7821.737.52%207.24307.147、548.21%北温泉15.4419.2724.81%136.02191.3440.67%金刀峡9.3811.3120.58%492.05598.5321.64%xx区289.91398.6437.50%46801.5283826.3979.11%（资料来源：xx区旅游局） 因xx区的温泉项目目前仅北温泉，由上表知，北温泉的旅游收入仅占xx区旅游总收入的0.23%。温泉资源利用太低。3、xx区旅游接待力增加截止2005年底，xx共有住宿单位365家其中在营业的有269家，农家乐168家，宾馆30家，招待所16家，旅馆55家。其中星级农家9家，星级宾馆二星4家，三星1家，申报中的三星7家，四星1家48、。4、xx区旅游市场存在的问题n xx区旅游景区基础建设滞后，如北温泉设施老化，温泉池更新较少。n 主要旅游接待以私营为主，规模较小，无法形成规模化经营，特别是温泉市场，没有专门的温泉度假村，与其他景区的温泉市场竞争处于弱势。n 传统景区游客面狭窄，主要以xx本区及周边区县游客为主，消费水平低，不利于支持xx旅游市场发展的投入。（三）、xx区旅游规划及招商引资优惠政策1、xx区旅游规划旅游布局：一个中心、三条热线、五大版块一个中心：xx城区三条热线：l 缙云山-北温泉-嘉陵江小三峡-金果园生态观光康体度假的名水精品旅游线l 静观百里花卉走廊-偏岩古镇-胜天湖-金刀峡为主的探幽访古旅游线l 水天49、城-龙车寺时尚动力与佛教文化艺术鉴赏旅游线五大版块：l 缙云山-北温泉-嘉陵江小三峡-金果园温泉康体度假区l 静观-金刀峡探幽访古休闲区l 水天城时尚运动休闲区l 龙车寺佛家文化艺术鉴赏区l 歇马生态农牧生活体验区。2、xx区招商引资的优惠政策土地使用： 凡在xx区新办生产性企业和具有带动性的旅游企业，投资在1000万元以上项目的征地费用，征地可按成本价计算，能减免的相关费用尽量减免； 新办旅游项目，可采取转包、互换、租赁、村民入股等形式使用农村集体土地。 财政扶持： 凡在xx区新办具有带动性的旅游企业，自开业或投产之日起，第一年可比照该企业上缴所得税、营业税区内留成的100，第二、三年上缴所50、得税、营业税区内留成部分的85、55，专项用于支持企业发展。 凡在xx区新办流通、餐饮、服务等企业，投资规模在500万元（含500万元）以上，年营业收入在800万元（含800万元）以上，且税收在60万元（含60万元）以上的，投资新建标准在三星级以上的宾馆酒楼，第一年可比照该企业上缴所得税、营业税区内留成的100，第二年、三年上缴所得税、营业税区内留成部分的85、55，专项用于支持企业发展。现有二星级宾馆酒楼上档升级的，第一年可比照上缴所得税、营业税超基数（升级前实缴数）区内留成的85、55，专项用于支持企业发展。 行政性事业收费：在办理项目手续时，属区里单独收取的行政性规费按以下规定予以优惠：51、投资额在10005000万元的，按75上取；投资额在5000万元至2亿元的，减半收取；投资额在2亿元以上的，减半收取并可缓交。（四）、xx区资源环境对旅游市场的影响与机会n 政府通过减少税费来刺激旅游项目的投资热情，在政策上保证旅游项目的发展，由此xx温泉项目在投资上可降低投资成本，降低政策风险。在旅游项目的开发上政府政策上支持运用多种方式使用农村集体用地，使xx温泉项目可合法进行土地租用以扩大投资土地的使用面积。n 通过xx区及蔡家组团的招商宣传，从侧面对该区域旅游资源、旅游市场进行宣传，提升了区域旅游市场形象，有利于xx温泉项目开发后的推广工作。n 重庆旅游市场及xx区旅游市场存在的问题，52、受到政府的高度重视，通过规划及相关政策，这些问题将逐一得到解决。区域营造的统一规划、统一宣传、统一管理的公平竞争市场环境为xx温泉项目提供了好的投资机会。通过重庆市及xx区政府旅游规划及相关政策可以看出，温泉旅游市场是未来几年重庆旅游市场发展的重点领域之一，xx温泉项目可借此发展契机打造新的重庆温泉品牌。为加快旅游市场发展的相关政策，将极大的降低xx温泉项目开发的成本。n 从重庆旅游市场及xx区发展状况来看，xx温泉项目主要的目标客户主要是重庆主城区的游客，增加游客的逗留时间是xx温泉项目开发过程中所需要解决的重点问题。n xx温泉项目坐拥xx温泉资源、山林资源，分享xx温泉知名度，相对于其他53、区域的旅游项目投资具有较高发展平台。n xx温泉项目可借助政府主导力，主力发展休闲度假，利用本项目的温泉资源及山林资源开发各种体现休闲度假的旅游项目，提高度假村的功能多样性及加强产品的特色。三、蔡家组团宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）蔡家组团环境资源价值 随着重庆直辖市的设立以及重庆市总体规划19962020年的修编，蔡家岗镇与童家溪、施家梁一起作为蔡家组团被划入重庆市市区都市圈，定为重庆市外围十一个组团之一。蔡家组团具有主城区向北扩张的北上发展战略地位。在重庆市城市总体规划确定的十一个外围组团之中，蔡家组团是唯一能够与北部新区接壤、和主城中心区融为一体的。 蔡家组团幅员面积75.75平54、方公里，规划面积48平方公里，人口容量为45万人。它具有区域位置、交通潜力、生态环境、用地条件、基础设施等多种优势及价值： 一是独特的区位价值。蔡家组团处于重庆主城核心区、沙坪坝区、北部新区、渝北区、江北区和xx区经济联动和功能衔接的枢纽位置，既接受五地政治、经济、科技、教育、文化的辐射，同时也对五地的政治、经济、文化起到了交流链接作用。蔡家组团同时也位于重庆主城向北拓展的重要地区，有望承接北部新区的经济辐射，与北部新区联动发展。 二是交通枢纽价值。组团区域内现已有国道212线和渝合高速公路穿过，城市中环快速干道横贯东西；嘉陵江自北向南环绕而过，水上交通异常便捷；距重庆最大的航空港-江北机场只55、需二十分钟车程；即将通车的遂渝铁路、正在建设的外环高速公路从组团北边穿过；轻轨6号线经过蔡家组团。未来重庆都市发达经济圈的公共交通系统形成后，蔡家组团将成为重庆主城北部的区域交通枢纽，有利于重庆主城区产业的规模化发展。 三是生态环境价值。蔡家组团西靠中梁山脉，苍松叠翠的缙云山纵横其间，绿波荡漾的嘉陵江环绕而过，是都市旅游的黄金通道，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。组团境内没有进行过大规模的开发建设，空气质量稳定保持优良，其环境优势在重庆都市发达经济圈中首屈一指，是重庆主城北部重要的生态屏障。 四是良好的建设条件。蔡家组团是崇山峻岭中的一块平原，地质条件好，地质灾害少，是难得的一块适合大56、规模城市建设的地区。目前，蔡家组团已建成日产10000吨的自来水厂和220KV、110KV的变电站及高压和中压燃气调压站。 重庆市总体规划将蔡家组团定位为五大片区的第二大片区-北部片区，是城市近期的重点拓展区域，以中央商务区、北部新区、集装箱港口、铁路客运中心、航空枢纽、大型博览设施和体育设施等为标志，主要承接中心城区的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能的片区。蔡家组团的发展定位为-以居住、大型公共设施用地和仪器、仪表、机械制造为主的拓展区，届时可承办国家级和世界级的博览会以及体育赛事等。蔡家组团在产业发展上选择了高新技术产业、现代制造业、旅游休闲观光、房地产业等几个主要方向。作为重庆北部经57、济带的整合区，蔡家组团在产业配套区建设方面，大力推进新型工业化进程，发展资金技术密集型的高新技术产业、低耗能低污染的都市型工业，主动为高新技术开发区与北部新区实施产业配套；在生活服务区建设方面发展高品质居住区和休闲娱乐产业。 但是蔡家组团也面临问题与挑战：蔡家组团目前村镇发展模式的现状十分落后，建设启动需要大规模的前期投入，现实交通条件有待于进一步改善。蔡家组团需要与周边地区协调发展。xx城区的建设仍有一定的拓展空间，北部新区的建设方兴未艾，沙坪坝区大学城的建设对蔡家组团的建设具有一定的负面影响。蔡家组团良好的发展条件所带来发展的高预期值，而蔡家组团的发展现实与目前的发展趋势与未来发展发展预期58、之间还有一定的距离。城市总体规划与xx城镇体系规划的对蔡家组团的发展容量限制。蔡家组团的近期发展是必然的。就长远来看，蔡家空间资源有相应的极限。 （二）、蔡家组团规划及机会1、蔡家组团发展规划l 到2007年，蔡家组团启动3平方公里起步区的建设，开始建设起步区内的交通主干道、水厂、污水处理厂等重点基础设施。中环线、南北干道，部分环线，使组团初显形象，成为投资热土。l 到2010年，建成面积8平方公里，人口10万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。l 到2020年，建成面积31平方公里，人口30万人。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。 l 蔡家组团将引进一批具59、有带动性、经济效益好的劳动密集型企业和龙头企业，以及汽车电子及机电一体化等主导产业，从而形成产业集群。l 规划有高尔夫、休闲度假娱乐、城市主题公园、现代游乐园、游艇俱乐部等高尚都市休闲旅游业，其发展也将增强区域板块人气。l 蔡家组团内规划的在建项目有红鼎高尔夫别墅项目、中安翡翠温泉别墅项日、水天花园、华立控股有限公司、银钢科技集团公司、北大东银信息产业项目。将建项目有重庆市购物娱乐主题公园、重庆会展中心、重庆赛马中心、游艇社区项目、影视基地。2、蔡家组团交通规划轻轨6号线2005年12月15日重庆市规划局通过轨道交通六号线线路控制性详细规划评审。六号线起于南岸茶园北站，经小什字、五里店、松树桥60、蔡家、天生桥，止于xx文星湾大桥；并在蔡家组团设立支线，跨悦来大桥，接轨道三号线至江北国际机场，线路全长约60公里。它贯穿了南岸区、渝中区、江北区、渝北区、高新区、经开区、xx区，全线共设车站24座，其中在xx区设有曹家湾站、蔡家站、向家岗站、龙凤溪站、xx站、梅花山站、天生桥站、文星湾站。轻轨六号线将在“十一五”期间动工建设。中环快速干道xx蔡家段2005年12月26日，重庆市中环快速干道xx蔡家段开工建设，中环线蔡家A 段工程总投资近3亿元，道路全长3公里，该道路起点在212国道东侧，与渝合高速公路形成全互通式立交，途经蔡家岗场镇、八四五厂、堰口水库、大溪沟、童家岩等地，终点连接嘉陵江悦61、来大桥，与北部新区金渝大道、金兴大道、金开大道紧紧相连。预计在2007年上半年将全面竣工通车。外环高速路外环高速路东、北段预计总投资约75亿元，于2009年建成。其中北段起于江北区鱼嘴，与已建成的渝长高速公路相接，经天堡、王家、仁睦、水土，至xx区（其中包括蔡家组团）与渝合高速公路相接，并接拟建的绕城公路，全长约50公里。修成后，可通至长沙。襄樊铁路于2005年开工建设，计划工期为4年，襄渝铁路二线全长507公里，经襄樊、达州、渠县、广安、华蓥、xx（东阳、施家梁、蔡家、童家溪）至沙坪坝。建成后，客车平均速度提高到每小时105公里以上，西安到重庆的运行时间缩短8小时，重庆至北京可实现一日到达，62、重庆至武汉朝发夕至。渝遂铁路将于2006年4月开通客运，渝遂铁路全长165公里，沿线经由重庆境内的潼南、合川、xx（包括蔡家组团）至龙头寺车站。同兴大桥规划中的同兴大桥定于2006年内动工，建成后至江北机场时间将缩短为30分钟。据了解除同兴大桥外蔡家组团还将修建二座跨江大桥。悦来大桥计划在2006年内开建，于两年半内建成，主要连结渝北及xx（蔡家），从渝中区到xx区仅30分钟。国道212线沙坪坝井口至施家梁段改造该路段改造工程已取得立项批复，将于2006年动工改造。完工后，该路段的车程将缩短20分钟以上。3、机会：综上，xx温泉项目作为与蔡家组团的重要发展互补项目，开发温泉休闲旅游度假符合区域63、规划前景，也是适应产业发展需要。同时蔡家组团的定位及产业发展也为这xx温泉项目带来消费群体。 蔡家组团周边项目的建设，为xx温泉项目提供优质的基础硬件设施。 xx温泉项目与蔡家组团区域范围的交通发展，将减少xx温泉项目与主城区的时间距离，为xx温泉项目目标消费者提供便利的交通，提升xx温泉项目的竞争力。 蔡家组团的经济发展，将推动政府对xx温泉项目周边旅游市场的开发，为项目提供成较好的经营环境。 xx温泉项目在开发过程中应对蔡家组团规划发展的各项目进行有效的资源整合，如与高尔夫球场、马术俱乐部等休闲运动项目进行有效的合作，以吸引更高消费档次的目标客户。 xx区及蔡家组团的建设及交通的改善，加大64、该区域的知名度，正逐步消除重庆市民印象中对该区域不利的因素，为xx温泉项目推广奠定口碑基础及建立品牌基础。第二章 重庆温泉旅游及度假村发展态势研究一、重庆即将进入休闲度假旅游大规模开发的启动期1、重庆已形成一定的休闲度假氛围重庆的经济发展阶段（都市发达经济圈人均GDP达2500美元）预示着重庆即将进入休闲度假旅游大规模开发的启动期。休闲度假旅游是体验经济的经典领域，按出行距离分为三类：市区型、郊外型、远程型。其中郊外型是目前阶段发展休闲度假旅游的主要类型。重庆市旅游规划中“市郊一圈”范围也即郊外型休闲度假旅游地带。郊外型通常是围绕大城市主城区外围生态地带，1-2小时车程内，这一地带距离主城区有65、一定距离，环境主体是生态的。重庆市的“市郊一圈”休闲度假旅游地带具有如下的典型特征：走出人口与钢筋水泥密集的大城市，到城市化或工业化尚未或很少浸及，大体上保留着山水和田园风貌的自然生态景观环境中，成为“市郊一带”休闲度假旅游的主体选择；是城乡结合部，城市的边缘地带，经济相对落后；交通路网相对发达，有高速公路或高等级公路。休闲度假旅游的发展也与私家车保有量的高速增长相关。目前重庆的市郊一圈的休闲度假旅游黄金圈已开始启动并逐渐形成，从最近的歌乐山、南山到白市驿、巴南、xx等均已形成一定的休闲度假氛围，也形成一定的休闲度假旅游市场供应。2、“温泉”成为重庆休闲度假旅游的重要领域与主题。基于对生态环境66、的日渐迷恋，目前重庆已基本形成以下主题的休闲度假旅游领域： 湖泊主题（如海兰云天、南湖等）：此类主题休闲度假旅游目前发展处于初级阶段，因其资源的广泛性，更多依赖于项目的其它特色； 森林主题（如南山、歌乐山、铁山坪等）：传统的休闲度假旅游，目前开发更多为农家乐形式，档次和规模较低； 温泉主题（如天赐温泉、东泉等）：近期面临开发的升级换代，原四大名名泉等处于没落状态，而新开发温泉项目更多处于规划或改造中，但温泉主题的休闲度假旅游的潜在需求量大； 乡村田园主题：重庆大部分休闲度假项目均包含此主题；相对而言，重庆温泉主题休闲度假旅游资源优势更显著。“温泉”成为重庆休闲度假旅游的重要领域与主题。二、重庆67、温泉旅游市场潜力巨大（一）、重庆温泉的分布广，储量丰富重庆地热资源丰富，有记载的温泉开发已近1600年，目前全市地热温泉分布约1万平方公里，可采资源量为14563万方/年，现在共有不同类型的地热水露头104处，已开发利用温泉近30处。温泉水温以4055居多，最高达60，且水量较大，一般为1000-3000方/日。另外，其水质以硫酸盐型为主，多数温泉富含锂、锶、碘等30多种有益于人体健康的微量元素。温泉分布主要集中在南山、中梁山、缙云山、云雾山、铜锣山、明月山、方斗山、西山、七曜山、桃子凼山等山脉。其中主城的巴南区温泉储备量最多，有南山山脉的南泉、小泉、桥口坝、东泉，其次是沙区、南岸、九龙坡、渝68、北、xx等区都有温泉。此外，除潼南外，几乎所有区县都有温泉资源。其中xx的北温泉，早在1982年就被国务院批准为全国首批44个国家级风景名胜区之一。它位于“川东小峨眉”缙云山腰，地处嘉陵江小三峡温汤峡中，是国家AAAA级风景区，现有泉眼10处，日出水总量为60008636吨, 水温38左右。泉水水质非常好，清澈见底，没有异味，但入口稍显苦涩。北温泉是中性温水泉，属于硫酸盐类的硫酸钙、镁型，富含多种对人体有益的矿物质和微量元素及放射性元素氡等。总之，重庆温泉分布广，资源储蓄量丰富，使用历史悠久，具有温泉市场开发的巨大资源优势。附：重庆主要温泉简介1、东泉：区位：位于巴南区境内，距市中心区68千米69、水性：有大小泉眼48处，主泉日流量1229多吨，水常年保持40水温，系碳硫性、热医疗效用明显的优质矿泉水。 2、南泉：区位：位于巴南区，离市区18千米。 水性：属硫磺质温泉，水温在40左右，每小时流量120吨以上。 3、西泉：区位：位于铜梁县西泉镇，距重庆市仅60公里水性：泉水温度适宜，富含钙、镁等微量元素，每日出水量约6000吨。4、北泉：区位：位于xx区，距重庆市中区52公里水性：水温一般为3537，日流量达5675吨，属弱碱性硫酸型矿泉，水中富含多种微量元素，不仅含钙量高，水中还含有稀有的氡元素，对皮肤、关节、肠胃等部位疾病疗病效果极佳。5、统景温泉：区位：位于重庆市渝北御临河畔，距市区70、65公里。水性：有25处温泉，水温摄氏3547度，最高摄氏62度，日涌水量3万吨，属硫酸钙质矿泉，富含氟等多种对人体有益的微量元素，是温泉医疗康复健身之宝贵资源。6、桥口坝温泉区位：巴南区百节镇、一品镇之间水性：水温41，日流量2000余吨，泉水中含多种矿物质，尤其对皮肤病疗效显著7、海棠晓月温泉区位：位于南坪东路海棠溪水性：水温52.8，日流量2500吨。8、天赐温泉区位：九龙坡区含谷镇水性：水温达57，温泉水富含硫、锶、锂、氟、钙等有益人体健康多种微量元素，属医疗型热矿泉。9、海兰云天温泉区位：位于九龙坡区金凤镇水性：日出水量约4000吨，出水口温度50。10、铁山坪龙景温泉区位：位于渝北71、区铁山坪上，水性：水温45，日流量1000吨。富含硫酸钙、钙、锂、锶、氟等30余种微量元素。11、中华龙温泉区位：铜梁巴川镇水性：日涌5000立方米、恒温42，富含人体需要的硫化氢、偏硅酸、偏硼酸、氟、锶等微量元素，属硫酸钙镁型优质医疗恒温热矿水。（二）、重庆温泉旅游开发潜力大1、重庆是继广州、福建之后的第三个温泉大城市，地底温泉资源极其丰富。近年来，重庆温泉旅游消费需求持续旺盛，尽管每年都有新的温泉产品推出，但市场仍呈现出供小于求的状况，温泉旅游正逐步成为重庆继“长江三峡、大足石刻、山城都市”之后的又一主打旅游产品，“温泉之都”正成为重庆旅游的“第四张名片”。重庆已先后开发了统景、天赐、海蓝72、云天、中华铜梁龙、海棠晓月、桥口坝、樱花温泉、龙泉月亮等一批温泉旅游项目，仅2005年，北温泉、天赐温泉、南温泉、统景温泉四大温泉就接待游客近180万人次。（注：资料来源中国旅游报） 2、规划，为重庆温泉产业迎来发展的曙光。为完成重庆的“温泉之都”的旅游步署，重庆旅游局出台了2005-2010年重庆温泉旅游业发展规划纲要(送审稿)，重庆温泉产业迎来发展的曙光。目标： 到2007年重庆市温泉旅游接待人次年均增长15%以上，初步形成重庆“温泉之都”的发展框架 到2010后，重庆市温泉旅游接待人次年均增长18%以上，基本实现温泉旅游产业化，把重庆建成“温泉之都 ”布局：A、三大国际级温泉基地：定位于73、国际中高端客源市场，达到国家旅游区5A级标准。 渝北区统景温泉基地，主要开发“度假型”温泉旅游； 九龙坡区天赐温泉基地，主要开发“休闲型”温泉旅游； 沙坪坝区梨树湾温泉基地，主要开发“保健型”温泉旅游。注：对于上述温泉的分类是重庆市旅游局划分的。按旭日公司对三大项目的理解，这三大温泉的不同在于其中统景温泉处于统景度假区内，森林景观资源丰富，是较早期开发的旅游景点和线路之一，且是重庆重要的避暑度假胜地。而天赐温泉则是新开发项目，外环境田园风光良好，且开发了大量休闲项目，如“第一垂钓俱乐部”、生态餐厅、较大的室外棋牌区等，同时其装修也为乡村风格。而梨树湾项目则是都市区内项目，其温泉特色是最主要特色74、。B、四大国家级温泉组团：定位于国家级中高端客源市场，达到国家旅游区4A级标准。 南部温泉组团，以巴南南温泉为核心，整合周边温泉及其它旅游资源，改造、开发“历史型”温泉旅游，突出历史文化特色； 北部温泉组团以xx温泉为核心，开发“文化型”温泉旅游，展示“万国温泉”风情； 东部温泉组团，以巴南东温泉为核心，开发“民俗型”温泉旅游，突出民俗风情和田园风光； 西部温泉组团，以九龙坡海兰云天温泉为核心，开发“园林型”温泉旅游，突出园林景观特色。 注：对于上述温泉的分类同样是重庆市旅游局划分的。按旭日公司的理解，xx区本身历史文化积淀丰厚，而未来规划中又拟推出以多个国家历史文化背景为装修装饰风格的温泉城75、，故而有“文化型”之称；而东温泉附近农家乐尤其多，民俗味更浓；海兰云天景点本身规划为园林型景观。C、七大地方级温泉片区：将按照国家A级旅游区以上标准开发建设。分别为大足铜梁片区、南川万盛片区、长寿涪陵丰都垫江片区、万州开县片区、巫山巫溪片区、武隆彭水片区、秀山酉阳片区。3、政府一系列的温泉推广活动与开发计划开启了温泉产业全面发展之幕。目前重庆市政府已开展的温泉市场一系列推广活动及开发计划主要包括：（1）为提高重庆温泉旅游的形象2006年3月13日重庆市政府在香港举行了“温泉休闲旅游产品推介会”，介绍重庆温泉休闲旅游。（2）重庆市政府为温泉项目举办专题招商会，2006年4月5日包括华侨城在内的商76、家与重庆各温泉项目进行洽淡。华侨城表示将投资10亿进行重庆温泉市场的开发。（3）在重庆市政府提出打造重庆温泉旅游的规划后，各温泉景点开始新的开发计划：n 南温泉开发：在重庆第九届投资洽谈暨全球采购会上，巴南区政府与圣达特美国豪生酒店集团签订了重庆市巴南区南泉整体合作开发框架协议，由世界500强企业之一的圣达特美国豪生酒店集团、台湾李国鼎科技发展基金会和重庆聚富房地产开发有限公司联手投入17亿元，对南温泉风景区进行改造性开发。n 北温泉开发：北温泉计划打造十里温泉城 十里温泉城为本项目的主要研究对象，具体内容详见后（十里温泉项目简介）n 天赐温泉天赐温泉扩建规划改造由重庆金谷（集团）有限公司开展77、，现已动工。扩建工程的建筑面积达6000平方米，自2005年开始建设，预计2006年10月能够竣工投入使用。扩建改造的工程包括原有基础上增加150间各类客房，力争初步达到可一次接待500人住宿和1000人用餐的规模。此项扩建项目，金谷集团预计投入1500万元左右。n 梨树湾温泉2006年3月沙坪坝区政府与香港融汇国际集团签订框架协议，拟投入35亿元联合开发梨树湾国际温泉城。建设项目总体占地约1500亩。n 广阳岛温泉渡假村该项目位于南岸区，是广阳岛开发的八大项目之一，目前正在招商中。该项目占地面积86.6公顷，建筑面积13万平方米，包括：温泉浴场、星级宾馆等休闲项目。项目总投资约1亿元。n 望78、江温泉探险旅游度假中心该项目位于铁山坪风景区内，总投资5000万元，目前正在招商中。项目包括建设三星级望江宾馆；开发抗战洞资源及相关的旅游景点资源；多样化开发利用温泉资源；设计探险旅游线路，根据周边环境开发部分别墅住宅；完善配套休闲娱乐等设施。（三）在温泉资源丰富区域，温泉酒店呈普遍的发展势头。1、重庆酒店市场总概2005年重庆星级宾馆饭店189家，其中：五星级5家，四星级25家，预备四星级1家，三星级72家，二星级79家，一星级7家。星级宾馆饭店拥有客房20789间，床位37270张，员工35134人。重庆全市三星以上宾馆饭店平均入住率为64.5%，其中主城区平均入住率为71.6%。商务住宿79、排位第一，会议收入约占20-30%。2005年，重庆市渝中区17家二星以上酒店接待会议4269个，平均每天12个，会展经济已成为当地酒店第二大支柱收入。接待会议数量排名前3位的酒店是海逸、万豪和希尔顿。渝中是重庆市的中心商贸区，据业内人士估算，渝中区高层次会议市场份额占到重庆市的90%左右，几乎垄断了重庆市的高端会议市场。为了接待好大大小小的会议，渝中区不少酒店自发联合，整合会展资源，共同接待，形成了解放碑、上清寺、两路口、朝天门、菜园坝等5大区域的会议联盟。 目前，在渝中区酒店的收入中，商务住宿排位第一，会议收入达到30%左右，其中广场宾馆会议收入更达到总收入的60%以上。会展经济已成为酒店80、的第二大支柱收入。为了能搭上“会展号”专列，重庆的各大酒店可说是使尽浑身解数，山道无路自开路，力求为各类会展提供最佳服务。由于客源看好，一些酒店还结成了合作伙伴：如果某酒店在引来一个会议后房间不够，就把客人推荐到合作酒店去。据调研，重庆希尔顿酒店的高7米、可同声传译6国语言的豪华会议厅是不少会议举办方的首选。由于同一会议不同客户对住宿有不同的需求，希尔顿酒店与其睦邻重百大酒楼联袂出动，利用两个酒店的档次落差，很好地解决了这一问题。另外，菜园坝地区金燕大酒店会议厅面积达到900平方米，但住宿吞吐力较弱，酒店就与周边的富苑宾馆进行合作，开会到金燕，住宿到富苑。重庆各宾馆酒店的会议客户主要是来自重庆81、市区的机关事业单位及大中型企业，可少量辐射至云贵川，较少辐射至其它外省。即会议规模档次主要针对省级范围内。其会议规模包括几十人到几百人。如二星级的重庆工会酒店（渝中区），会议的规模约100-200人左右。其最大的会议室为200人，目前已感会议室太小。工会酒店目前除会议室外，无其它会议配套设施。四星级五洲大酒店（江北区）占地面积50亩，客房量为199间，其业务范围以会务为主，散客极少，主要客流单位为协议签约单位。共配备有10个会议厅，可接待30600人的会议（包括网络会议厅、多功能会议厅、分组讨论厅、贵宾接待厅、培训厅等），设有播音、演示、投影、幻灯等设备以及80名专业会议服务人员。结合主城区部82、分酒店的调查，估计重庆主城区酒店宾馆的会议平均收入约占总营业额的20-30%。同时会务客流也是宾馆酒店其它消费项目的主要群体（如餐饮、客房等）。 会议业、旅游业及相关休闲产业相对滞后，制约了重庆市会展经济及酒店业的发展。“重庆的会议业发展状况远不如成都，成都市已经发展成为西南地区的会展中心，并有力地带动了会议业的快速成长。”渝中区有关人士说，成都市酒店房价普遍高于重庆市。成都在举办糖酒会期间，某酒店房价提高50%，客房收入达到500万元，再加上电梯及户外提供广告，支撑了全年的利润。业内人士分析，旅游业及相关休闲娱乐产业相对滞后，制约了重庆市会展经济的发展。如TCL西南地区公司设在重庆，理应在重83、庆开会，渝中区某酒店接待业务基本谈妥，但最后由于北京总公司认为重庆旅游景点不多，改在成都举行，使该酒店损失26万元的业务。 链接：重庆市几个典型酒店项目调研扬子江假日酒店区域：南岸区，是距离重庆国际会展中心最近的酒店之一。星级：四星级经营状况：商务收入占总收入的40-50%，其它收入来源旅游、婚庆宴请等。而商务收入中会议收入占40-50%，主要为政府部门及国有企业为主，而会议提供场所及各类设施，餐饮、休闲场所另算，但有折扣；会展收入占商务收入的20%左右，主要是会展中心参展商居住及餐饮消费；商务往来客户类的收入占商务收入的30%左右，主要以住房及餐饮收入为主。扬子岛饭店区域：渝中区解放碑星级：84、三星级经营状况：公司住宿占总收入的60%以上，主要是渝中区解放碑附近的公司，但是由于目前正在装修业务不是很好，没有会议室与会议收入。 重庆工会大厦酒店区域：渝中区上清寺星级：二星级经营状况：年均客流量2万人次左右，全年入住率65%。该酒店会议的客户来源于主城区尤其是渝中区的政府部门（工会的关系单位！），平均每月约3次会议，会议的规模约100-200人左右。会议人士大部分会在酒店住宿。总客流中会议客约占40%。会议设施方面仅有会议室3个,最大的可容纳200人会议。目前已感觉会议室太小。会议设施也简单。配套方面有餐厅、茶楼、洗脚城、夜总会等。 2、温泉酒店呈普遍的发展势头。作为酒店创新的一种新模式85、，温泉酒店已有发展。而温泉酒店更多是围绕着温泉资源形成,并通常设置于自然环境较佳的区域。温泉酒店在温泉资源丰富的区域目前已经变成一个普遍的发展势头。 链接： 重庆康乐温泉度假村区域：xx区（紧邻北温泉，但项目本身无温泉产品或服务）装修标准：三星级经营状况：l 最大接待能力：500多人/天l 客源：团体客：90 散客：10l 入住率：周末80 ，几乎全是接待会议、单位培训。每周1500人左右会议人数。l 淡旺季：410月旺季，113月淡季，年末较好，会议多。l 来源：65来自于主城，xx20，15来自于外地。北方人特别喜欢，有山有水。l 费用标准：标准是160元/人 三餐一宿。培训的费用较低，886、0100人/天，伙食较差。 l 温泉：目前没有，泉眼在国营单位北温泉，没有批准不能共享，温泉城5年规划，5年内xx政府逐步开放温泉垄断。l 营销：分片区负责l 年接待人群：10万人；接待会议400多个l 年营业额： 1500万元左右 3、温泉理疗关于SPA在重庆 重庆的SPA主要为都市型DAYSPA。SPA起源于十六世纪比利时的一个小镇，原文是“Solus par Aqua”，意即“健康之水”。最初的SPA概念涵盖了Beauty(美丽)、Relaxation(舒缓)与Healing(康复)。十七、十八世纪欧洲开始流行SPA，目前在全世界流传开。2000年，SPA开始登陆上海。SPA是人们利用天87、然的水资源结合沐浴、按摩和香薰来促进新陈代谢，满足人体听觉(疗效音乐)、嗅觉(天然花草薰香)、视觉(自然景观)、味觉(健康餐饮)、触觉(按摩呵护)和冥想(内心放松)等6种愉悦感官的基本需求，达到一种身心畅快的享受。在欧洲，SPA跟温泉理疗有着密不可分的关系，皮肤科医师可以开处方签，让皮肤病患者到适合的温泉诊疗中心或Medical SPA治疗型SPA中心做治疗。不过，最近几年，SPA在欧美的发展已从Medical SPA(治疗型SPA)开始转型为Wellness。所谓Wellness，指的是现代人追求一种身心灵平衡协调的健康、和谐状态。SPA可分为三种，一种是属于利用自然景观和现有资源的名胜式S88、PA，一种是饭店或度假场所提供的SPA设施，前两种的特色是与大自然融为一体，户外及室内皆有宽阔的视野。此二种SPA在重庆基本没有。目前重庆主要是都市里的DAYSPA，其注重专业级保养与按摩，专业疗程从30分钟到一天。重庆的都市型SPA，目前规模不大，但基本均具备温泉理疗室、专业美疗师和宁静优雅的环境。大多疗程是经由水的触摸后，专业美疗师再配合芳香精油进行各种身体按摩，达到通体舒畅、放飞心灵。重庆的SPA主要以美容美体型SPA为主。如下表为重庆主城区主要的SPA消费场所、消费项与价格名称SPA消费项价格店面设点情况丽冠专业减肥丰胸机构美白、排毒、五形美白：680元/次排毒：680元/次五形：4889、8元/次解放碑店、江北店两路镇店、南坪店杨家坪店、弹子石店沙坪坝店、石桥铺店鑫夫人会所泡澡 按摩50元/次南坪店、杨家坪店石桥铺店、解放碑店江北店、渝北店京都薇薇丰胸、减肥、淋巴背部排毒、淋巴腹部排毒、全身放松、美白、耳烛美容技术美白：4000元/15次 单价:800元/次排毒:2800元/10次单价:500元/次耳烛: 2000元/10次减肥: 1800元/10次沙坪坝店、南坪店杨家坪店、江北店解放碑店风仪.天香健康美体连锁机构美白、排毒168元/次石桥铺店、渝北店江北店、南坪店沙坪坝店、人和店西彭店、合川店xx店、潼南店长寿店凤冠美容纤体会所排毒、耳烛、美白、减肥、丰胸排毒：180元/次耳90、烛：80元/次减肥：280780元/次解放碑店、沙坪坝店杨家坪店、江北店重庆花仙子美容有限公司美白、排毒、抗衰老、按摩380元/次680元/次南坪店康曼女子俱乐部美白、排毒、减肥200元/次解放碑店南方店龙湖店俏轻盈（国际）健康美体连锁机构美白、补湿、排毒168元/次1280元/10次石桥铺店、南坪店合川店、西彭店长寿店、江北店曼特贝丹美颜塑体养生会所美白 保湿 排毒 减压 抗衰抗皱488元/次4380元/10次江北店金壹天骄国际美容美体连锁机构水疗 排毒 美白 保湿 抗衰水疗：1600元/10次排毒：2000元/10次美白：2998元/10次抗衰：2900元/10次保湿：2980元/10次南91、坪店解放碑店亚东美容美白 保湿 排毒 减压 166元/次1200元/10次江北店沙坪坝店 （ 资料来源：重庆旭日顾问研发中心调研数据）由上表知：重庆的SPA消费主要是美容美体机构，其价格也高低不一，从几十到近千元的消费项均有。重庆SPA消费项目主要有：水疗、排毒、美白保湿、抗衰、耳烛、减肥等。商务休闲SPA开创新方向。 除以上美容美体型SPA外，重庆的一些洗浴场所，如重庆中高档次的浪淘沙等也提供SPA消费项目。白领、金领、老板一族，生活富足但工作繁忙、压力大，他们既注重生活品质，又注重社交活动。所以，在日常工作之余，他们需要有一个舒适的场所，与朋友、同事、客户等人群聚会，既维系了广泛而良好的社92、会关系，又可以释放工作压力。目前，这种场所除主流的酒吧、茶楼、餐厅、咖啡厅等外，也在一些中高档次的洗浴场所等内出现。这种有“社会休闲社交场所”的商务休闲，集“商务应酬、美容养生”于一体，慢慢开始在重庆显现。（四）重庆温泉旅游产业的发展对xx温泉项目发展的影响与机会 作为“温泉之都”，在温泉市场的宣传上，政府已进行整体包装，并作为重庆的品牌宣传。因此xx温泉项目在开发时，应借此机会进行推广活动，加大项目的知名度。重庆对温泉市场进行整体包装推广，可降低xx温泉项目的投资环境风险同时也减少项目在对外推广宣传过程中的资金投入。 通过政府对温泉市场的整体规划开发，对不同区域的温泉性质进行分类，可避免无序93、的同质竞争，减少竞争风险。 重庆温泉市场发展的重心将从市内走向市外，从中低档走向中高档，而重庆本土的温泉开发力度及服务内容相对差于其他温泉开发先进的城市，因此xx温泉项目引入外市领先的中高档温泉服务项目是必要的。xx温泉项目在开发时可借助北温泉发展的契机抢占重庆中高端温泉旅游市场，成为北温泉新代名词。在开发过程与政府各项目推广活动相一致，将会达到更高的期望价值。三、 重庆典型温泉度假村调研（一）、重庆主要典型温泉度假村 1、海兰云天温泉度假村1）基本资料:项目开发商：重庆力扬实业有限公司占地面积： 138774平方米物业形态：酒店、别墅、会务中心、温泉中心星级：海韵酒店三星、海琴酒店四星客房：94、总计350间房间类型标准价格（元/间）折扣价（元/间）房间数（间）单人间500240-30010标准间2388折300豪华标准间3988折32普通套房688-7888折3独立别墅3980-69908折5娱乐休闲配套：篮球场、网球室、羽毛球室、保龄球馆、壁球室、游泳馆、书吧、雪茄吧、棋牌室、影视厅、美发按摩厅、KTV包房餐饮配套：海韵中餐厅、海琴中餐厅、贵宾包房、玫瑰咖啡厅商务配套：海兰云天会务中心作为重庆市政务机关会议指定点之一，另海韵酒店拥有六个会议厅及配套齐全的多功能厅2）分析优势：n 水资源在该项目开发时运用较好，如湖滨的别墅项目，这为度假村提供湖滨景观。n 该项目规划设计较好，依山依湖95、进行房屋的规划建设。n 休闲运动项目较多。n 周边环境安静。n 该项目是重庆市典型的旅游地产开发项目，政务机关的会议指定点，知名度较高。劣势：n 交通不便，消费者多为自驾车，公交线路不发达。n 项目形象推广不够，多数人知道项目名气，却不知具体位置。2、天赐温泉度假村1）基本资料:项目开发商：重庆金谷集团公司占地面积：500亩物业形态： 温泉度假村星级：四星客房：总计120间房间类型标准价格（元/间）折扣价（元/间）房间数（间）标准间100-150节假日、周末9.2折，平时8折70豪华标准间24020普通套房386-46611独立别墅866-29709温泉：栖凤池、热泉、矿砂浴、同源泉、按摩泉、96、风花雪月包房、矿热床、健体泉、归真泉、泉溪濯足、药泉茶楼：阳光茶室一个垂钓：5个垂钓区，拥有“重庆第一垂钓俱乐部”保健：开设泰式、中式、日式按摩，修脚、敲背、拔火罐、刮莎、采耳、足底按摩餐饮服务：天谷食肆可容200人就餐，天赐生态餐厅可容500人就餐，有自产的特色食品。特色：1、生态餐厅，可边吃饭边观赏孔雀、鳄鱼、弥猴等2、房间设施考虑仔细，除一般的三星级标准外，主卧还设有冰箱，卫生间特设电话、电视、固定烟缸等。3、房间设施上，每套房均有品茶阳台可供娱乐，出门即可钓鱼。4、度假村活动范围大，一派田园风光5、金谷集团旗下拥有鑫安商务大酒店（火车站）和南山金谷会所，可带来大量客源主要消费对象：高级97、白领、商务人群、家庭、团体旅游2）分析优点 ：n 位于成渝高速公路白市驿出口，交通便利，距离主城仅10余分钟车程。n 景区环境优美，拥有一个生态园，入口还有廊桥和吊桥。n 住宿环境不错，房间全部临湖。套房内能泡温泉n 温泉区内泡池多，水质不错。有干蒸桑拿等。缺点：n 温泉区内有个废水坑，给度假村带来负面影响。n 餐饮消费水平较高，与市场普通价格相差较大，消费者较难接受。3、海棠晓月温泉度假村1）基本资料: 项目开发商：重庆浦浑房地产公司占地面积：60亩物业形态：温泉度假村、住宅小区、第一大道（商业地产）星级：三星客房：总计74间温泉特色：n 治兰六汤：灵芝温泉、杜仲温泉、当归温泉、人参温泉、薄98、荷温泉、陈艾温泉n 日式留香彩泉：仙客来、樱之原、美之原、浅草、涌谷园、海之美、春竹、秋叶原、香之梨n 温泉浴：太白池、珍珠气泡浴、温泉游泳池、沙滩浴、嬉戏泉、海棠飞花n 包池：樱之泉包房、名古屋包房特色配套：有会议室4个，可同时接待30120人的团体客人举行会议，同时为客户提供投影仪、幻灯机等会议设备。配套服务：泰式全套按摩、采耳、足底按摩、擦背、中式全身按摩、踩背、拔火罐、刮脚、捏脚餐饮服务：主要分为两个厅，一是位于B区8号楼三楼平台的“江景美食长廊”，主要提供巴渝名特优小吃、速食、快餐。另一个是棠香阁中餐厅，主要提供川菜、粤菜，大厅可容纳200人同时用餐。会所：设有乒乓球室、健身室、室内99、游泳池、沙弧球室、儿童游乐室主要消费对象：都市白领、中高收入者、商务人群2）分析：优势：n 位于主城区内，是都市区内唯一专业温泉消费场所。n 交通便利，位于南滨路及南坪至弹子石主干道之间。n 周边居住人群多，度假村周边有海棠晓月小区、金香庭小区、阳光华庭小区等已入住的中高档楼盘，仍有较多的楼盘在开发中。n 商业配套相对完善，由于该度假村位于小区周边，社区商业配套完善，特别是与南滨路第一大道餐馆街相临。n 周边景观环境优美，夜晚可观看重庆夜景。劣势：n 周边楼盘的开发限制了度假村规模扩大发展。n 周边楼盘居住较密，使得度假村的隐密性较差。n 缺少自然景观，主要景观多为人造。4、统景温泉度假村1）100、基本资料: 项目开发商：统景风景管理处占地面积：平方米物业形态： 温泉洗浴中心、酒店星级： 三星客房：总计178间房型（主楼、附楼）原价房间数单人间468元/天8间普通标间388元/天109间豪华标间538元/天8间套房888元/天4间加床98元/天房型（别墅）区原价房间数单间588元/天1间标准间688元/天1间豪华标准间788元/天7间普通套房1288元/天1间豪华套房1888元/天4间超豪华套房2588元/天2间听泉阁别墅包价8000元/天7间望月楼别墅包价9000元/天9间特色水手房原价房间数三人间288元/天8间五人间488元/天21间床位98元/天温泉特色：度假村有室外大小温泉泳池101、8个，水温长期保存在42度。度假村泉宫桑拿中心，内设两处室内温泉，其中有贵宾房3个，普通房5个。配套服务：提供足疗、中式、泰式等保健按摩；娱乐配套：夜总会有大、小KTV、DTV包房11个；并有健身房、台球室、乒乓球室、羽毛球场、篮球场及电脑阅读室等等配套设施餐饮配套：中餐厅可同时容纳250人，其中有豪华包房8个，以川菜为主，辅以家居风味和农家特色，另于屋顶烧烤城设立露天蒙式自助烧烤，有烤羊、烤鸡、烤兔等十余个品种。除每日正餐外，还提供中西式自助早餐、宵夜及24小时客房送餐服务；观景茶楼可容纳100人，为当地最大的茶楼，以中国名茶为主，辅以当地特色茶品。主要消费对象：政府、企业商务团体、中高收入102、者2）分析优势：n 周围环境好，主要为自然环境。n 温泉水质好。n 目前开发的泉世界，很好的进行了产品开发，提供游客更多的享受。内部分区结合较好。劣势：n 离主城区较远，全部都是盘山公路，易使人疲倦。n 相对于其他温泉度假村来说，统景温泉度假村消费较高。（二）、重庆温泉度假村抽样调研分析1、调研说明 为探究重庆温泉市场发展态势，选取十家重庆典型温泉度假村及休闲度假村作为调研对象，主要调研方式为深度访谈定性调研。主要调研内容： 调查项目的基本概况 住房率及来客数 淡旺季 提供设施及使用率 消费偏好 消费金额 散客及团体客比例 客人特征2、调研结果统计分析1）受访者基本情况n 本次抽取的受访对象均103、是度假村供给市场上偏高档次层，其中装修标准为4星级5家，3星级3家，2星级2家，重庆度假村市场特别是温泉度假村市场无5星级标准的度假村。调研对象中温泉度假村有8家，非温泉度假村2家。本次调研对象基本代表重庆温泉度假村一线市场，其消费基本代表重庆温泉度假村市场的主流消费。未调查的私营及私人度假村主要为农家乐形式，规模档次及服务档次较低。其主要特征为各自为营、温泉多为加工热水而非真正的温泉。n 从受访者的规模来看，超过100亩以上的有5家，其余均小于100亩。而规模档次及服务档次较好的仅有2家，即天赐温泉度假村及海兰云天度假村。n 开发模式主要为自主开发自主经营，占总访问量的80%，其中酒店类企业104、开发及营运的占总访问量的60%，旅游地产类企业开发的占总访问量的30%。访问对象占地面积（亩）装修标准（星级）天赐温泉度假村5004海兰云天度假村6004海棠晓月度假村604重庆航空温泉酒店504秀泉映月酒店164统景温泉度假村3003清风峡度假酒店1003重庆康乐度假村5003重庆光中温泉山庄12.042慈母山温泉度假村202（ 资料来源：重庆旭日顾问研发中心调研数据）2）淡旺季分析n 重庆特有的气候资源，使得重庆温泉度假村的淡旺季与其他旅游市场略有不同。大部分温泉类度假村以春秋季为主要旺季。但由于重庆夏季炎热，而部分温泉度假村分布在森林/山林公园周边，具有较强的避暑功能（如康乐度假村及清风105、峡度假村均为避暑型度假村），所以旺季集中在夏季。表：重庆度假村的旺季分布1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月天赐温泉度假村海兰云天度假村海棠晓月度假村重庆航空温泉酒店秀泉映月酒店统景温泉度假村清风峡度假酒店重庆康乐度假村重庆光中温泉山庄慈母山温泉度假村 （ 资料来源：重庆旭日顾问研发中心调研数据） 由此可见，为规避温泉度假的淡季，本项目开发时应同时营造避暑与游泳功能，以最大化的扩大消费市场。在避暑功能的营建中，主要在于充分利用重庆较广泛的山林资源（如租用大片林地），营建好的绿化植被及树木。3）客房供应分析标准间（间）普通套房（间）豪华标准间（间）豪华套房（间）别墅（栋）天赐温106、泉度假村701120109海兰云天度假村300310-5海棠晓月度假村382612-重庆航空温泉酒店914983秀泉映月酒店12276-3统景温泉度假村109252218-清风峡度假酒店65430-重庆康乐度假村200250-1重庆光中温泉山庄28238-慈母山温泉度假村50-总计8813701573621百分比61.01%25.62%10.88%2.49%-（挂牌价）标准间（元/间）普通套房（元/间）豪华标准间（元/间）豪华套房（元/间）别墅（元/栋）天赐温泉度假村100-150386-466240866-1280-15801600-2970海兰云天度假村238688-788398-3980107、-6990海棠晓月度假村360-420580480-重庆航空温泉酒店268428328498-秀泉映月酒店280260-360588-统景温泉度假村388468538888-清风峡度假酒店360400780-重庆康乐度假村160100-7200重庆光中温泉山庄128-慈母山温泉度假村100-（折扣价）标准间（元/间）普通套房（元/间）豪华标准间（元/间）豪华套房（元/间）别墅（元/栋）天赐温泉度假村节假日、周末9.2折，平时8折海兰云天度假村8折海棠晓月度假村8折重庆航空温泉酒店198268258428-秀泉映月酒店非节假日5折统景温泉度假村8折清风峡度假酒店120-160160-190360108、-400-重庆康乐度假村一般不打折，熟人9折重庆光中温泉山庄120-慈母山温泉度假村70-注：1、为便于分析，本表中标准间包括单人间；套房包括三人间、五人间等。2、资料来源：重庆旭日顾问研发中心调研数据。客房房型：调研的度假村主要客房供应房型为标准间，占总供应量的61.01%，其次是普通套房，占总供应量的25.62%。豪华型占总体的13.37%。度假村中别墅多将其分为各种房型，而较少整体供应，因此客房统计按其提供的房型统计。其中装修标准为四星级的五家度假村的客房房型供应总比例及价格如下：豪华型客房的比例较高，达18.7%。客房价格：从调研的五家四星级装修标准的度假村来看，四星级装修标准的度假村109、不同房型客房均价系数关系为：标准间：普通套房：豪华标准间：豪华客房 = 1：1.90：1.58：3.46（ 资料来源：重庆旭日顾问研发中心调研数据）客房房间数与占地面积间的关系：注：1、客房密度是指客房总间数与项目总占地面积之比。单位为：间/亩2、资料来源：重庆旭日顾问研发中心 天赐温泉度假村一期建设主要在于休闲设施及相关配套的完善，因其良好的态势，其住宿已呈现出供不应求。天赐温泉目前正扩容中，并主要建设扩容客房。而海兰云天更多开发旅游地产，所以其客房密度较低。而统景原为度假景区，密度较低。光中温泉主要为大众化消费温泉，档次不高。从调研的10个度假村来看，剔除以上特殊的项目，按海棠晓月、航空温110、泉、秀泉映月、清风峡、康乐、慈母山五个项目进行统计分析，度假村平均客房密度为1.63，即度假村内每亩占地面积修建1.63间客房。按此系数，若有项目占在面积为100亩，其客房间数通常为163间。但若项目有其它占地面积较大的消费项目，或开发有旅游地产等，其客房间数则另作测算。客房需求率： 注：客房需求率=（客房间数*入住率）/日均人流量 天赐温泉度假村的客房需求率最低，但其休闲项目吸引人气的能力也是显著的，年均60万人。目前天赐温泉、海兰云天、航空温泉、海棠晓月等项目均有意扩大其客房规模。4）消费能力分析本次调研的典型度假村的平均消费额约为250-300元/人（注：另有部分消费者仅消费温泉项目、或111、仅消费休闲娱乐项目，或仅消费餐饮，该部分群体的消费未计入此）。这一消费水平与旅游局统计的一日游消费水平相当。温泉项目消费水平集中在10-100元/人之间，除统景温泉度假村外，其他受访对象标准间折扣价平均低于200元/间。餐饮消费水平在30-150元/人。重庆三四星极装修标准的度假村通常会将目标群体分为高档与中档，如海兰云天度假村中档消费400元/天，高档消费1000元/天；统景温泉度假村200-500元，分标准团和豪华团两个档次；重庆航空温泉酒店人均消费300-400元/天，根据游客的需求量身定制。重庆二星级及以下装修标准度假村中其经营项目通常采用套装模式推广。如康乐度假村通常按160元/人三112、餐一宿定制。按套装模式推广的项目，通常总费用为100-180元/人，含三餐一宿。农家乐则为40-100元/人三餐一宿。从消费结构来看，度假村的营业收入来源中，住宿通常占20-50%；餐饮占30-50%；温泉项目收支则是高低不一，平均为17-18%，（但如海棠晓月的温泉消费项占其总营业额的70%）；保健类消费则相对更低，通常为5-10%。度假村折扣价一般在周一至周四实行，周末及节假日按挂牌价，公司团体与度假村之间可签定协议价，低于折扣价。标准间住宿服务一般包括第二天的早餐，若是温泉度假村一般还将赠送两张温泉票。 表：典型项目消费结构项目住宿消费比例餐饮消费比例温泉消费比例保健（桑拿、按摩）消费比113、例其他消费比例重庆航空温泉酒店40%30%20%10%康乐渡假村62.50%37.50%秀泉映月酒店20%50%20%10%海棠晓月温泉渡假村70% 重庆光中温泉山庄50%30%15%5%清风峡渡假村50%50%天赐温泉渡假村30%30%30%5%5%海兰云天 大于50%10%统景温泉渡假村90%10%表：典型项目消费水平及温泉价格（挂牌价）度假村温泉价格（元/人）天赐温泉度假村70海兰云天度假村50海棠晓月度假村80重庆航空温泉酒店56秀泉映月酒店60统景温泉度假村100清风峡度假酒店-重庆康乐度假村-重庆光中温泉山庄20慈母山温泉度假村20 通常重庆温泉度假村的温泉价格从20-100元不等114、，平均温泉价格为56元。相当于大众性温泉（南温泉、北温泉、东泉等）价格的2-3倍。5）客源分析入住率：调研的度假村的平均入住率为68%，平均接待量为13万人/年，旺季的平均入住率高达85%以上。重庆度假村的星级与入住率成正相关，较高星级度假村的入住率也较高。其中四星级装修标准的天赐温泉、海兰云天、海棠晓月的年均人流量分别达60万、24万、10万。目前xx康乐温泉度假村的年营业额达1500万元/年，海兰云天的年营业额约5000万元，海棠晓月度假村的年营业额约1500万元/年。客流的区域来源：度假村的主要消费者来自于重庆市主城区，平均比例占总接待量的67.5%，重庆市区县消费者平均比例占总接待量的115、22%，重庆市外的占总接待量的10.5%。表：典型项目客流的区域来源调查对象主城区（%）周边区县（%）重庆市外（%）天赐温泉度假村701020海兰云天度假村702010海棠晓月度假村702010重庆航空温泉酒店80515秀泉映月酒店80155统景温泉度假村85105清风峡度假酒店207010重庆康乐度假村652015重庆光中温泉山庄75205慈母山温泉度假村603010平均值67.52210.5客流的组团性质因重庆度假村的客流来源依赖于旅行社组团的极少，所以业内对于客流来源的性质判定直接用团体客与散客。其中业内人士称之为团体的更多指公费消费的机关事业单位团体/企业团体、非公费的大型婚庆宴请等群116、体；而散客指自费消费的个体、朋友或家人小群体等。调研显示：重庆温泉度假村团体客与散客的比例为54.5%：45.5%。调查对象团体客（%）散客（%）入住率（%）年均接待量（万人/年）天赐温泉度假村50508560海兰云天度假村70307524海棠晓月度假村30707510重庆航空温泉酒店7525802秀泉映月酒店2080601统景温泉度假村65358015-20清风峡度假酒店7030603重庆康乐度假村90106010重庆光中温泉山庄20-3070-80602-2.5慈母山温泉度假村505040-501平均值54.545.56813客流的行业特征团体客主要是政府、大型企业、政府机关、银行、保险、117、医疗等，从不同度假村反馈的客流特征来看，度假村的营销定位略有不同。航空温泉以机场建设集团及其关联单位为主，公费占到85%；xx康乐温泉度假村则90%都是政府机关、大型私营企业，建立有良好的关系网络；海兰云天以政府机关、银行、保险、医疗单位为主。重庆光中温泉山庄团体客虽多，但公费如大型单位或机关只占20%，还是以邀约自费的为主。 重庆度假村的月均商务类客户（指政府机关、企业单位的团体活动类客户）接待频次为5组左右。各典型度假村的接待团体活动频次如下表：典型项目Q7、接待频次重庆航空温泉酒店每月2-3次康乐渡假村至少5次重庆光中温泉山庄8次左右，但主要是自行邀约的散客清风峡渡假村4-5次天赐平均4118、-6组海兰云天5个团体活动/月客流的收入及年龄特征：度假村消费者主要交通工具多为自驾车或团体包车。团体客通常来自于可公费报销的机关事业及当前行业中效益较好的企业类，团体客的年龄以30-50岁为主。 散客视其消费的温泉项目档次不同而有不同的家庭收入，但通常在3000-6000元/月。年龄比团体客略年青，以20-35岁为主。6）经营特色分析度假村主要经营特色为：温泉特色、洗浴特色、餐饮特色、休闲娱乐特色、商务会议特色。n 温泉特色：温泉是温泉度假村的主打产品，温泉池的特色开发上有一定特色，主要类别分为：室外大池、特色小池（如按成份不同分为柠檬池、玫瑰池等特色温泉池，按不同功能分为的按摩池等），室内119、温泉池（主要为室内大池或包房温泉池）等。如海棠晓月温泉就有近20多种特色温泉，其中以日式温泉品种居多；天赐温泉也有10余种特色温泉，其中药泉的种类繁多。n 洗浴特色：主要包括保健按摩、理疗等，主要为温泉的配套服务。温泉保健按摩，主要有泰式、中式、日式按摩。重庆温泉多具有医疗作用，但开设温泉理疗服务的度假村很少，目前仅有天赐温泉和海棠晓月提供修脚、刮莎、采耳、中医理疗等。n 餐饮特色：餐饮是度假村除温泉以外的另一主打产品，除服务环境、装修档次外，最受游客关注的是度假村的特色菜品。除特色菜品外，还有配以景观为主，如海棠晓月以观夜景为主，天赐温泉以观生态园为主，海兰云天以观湖滨为主。n 休闲娱乐特色120、：主要包括棋牌、球类运动、茶室、歌舞室、健身室等，主要为住宿游客提供休闲娱乐的场所。另包括垂钓等休闲运动，露天表演、烟火活动等定期活动（主要在周末或黄金周）。n 住宿：主要以标准间为主，仍提供如新婚套房、情侣套房、商务温泉套房、水上温泉套房等特色房间。在这些套房内配有相关的服务设施，如商务温泉套房，除温泉入户外，配有商务洽淡室等。n 商务会议特色：为接待团体的商务会议，度假村均配有先进、专业的会议室，为政府、企业商务活动服务。综合来看，重庆度假村在经营特色上大致相同，除档次高低、服务内容多少略有区别以外，没有较大的差别。温泉度假村在温泉这一主要产品的开发上，除了洗浴功能没有其他水上娱乐活动的开121、发。7）配套设施及竞争力优势重庆典型度假村的配套设施及竞争力优势：典型度假村服务项目/配套设施，相应的需求率特色最吸引游客的地方重庆航空温泉酒店提供住宿、餐饮、娱乐、保健等，会议类占30-40%，娱乐类配套需求80%。但夜总会包房较小，客房房间少，准备扩展规模。水疗设备、药物泡澡，环境较好。有打球这些比较受欢迎的项目环境好，档次高康乐渡假村卡拉OK、会议室，会议室的需求率相当大主要是环境好，处于缙云山下，嘉陵江边。会议比较多，但休闲的项目少。秀泉映月酒店娱乐、会议、温泉温泉、环境海棠晓月温泉渡假村会所、室内高尔夫球馆、温泉游泳池度假温泉露天温泉，交通方便重庆光中温泉山庄温泉、娱乐、卡拉OK使用122、率95%，除温泉外，卡拉OK是主要的配套服务项目，另外，棋牌设施运用得比较多温泉是最大的特色价格比较便宜，温泉比较好，性价比比较高。清风峡渡假村商务会议室4个，观光餐厅1个，停车库1个，KTV大厅1个，包房5个集商务、会议、休闲于一体周边环境较好，远离闹市、环境安静、利于休息。天赐拥有5个餐厅和会议室，能接待一定规模的商务会议，景区内有商店，烧烤，茶社，中医理疗，气功推拿等设施温泉泉眼有1000多个，温泉房内可以泡温泉。温泉区内有矿热床、按摩泉可蒸干、湿桑1)泉水的水质好；2）景区那配套设施完备；3）景区环境好，依山傍水海兰云天球类运动，水上游艇，夜总会，瑜珈馆，康体中心会务、休闲娱乐1）自然123、资源；2）康体配套；3）会议设施统景温泉渡假村游艇，溶洞，人造海小池旅游资源开发好人造海小池，是统景温泉独有的 各温泉度假村基本的配套设施：餐厅、会议室、KTV大厅或卡拉厅等。除此之外，各度假村有不同的配套特色。如天赐温泉拥有5个餐厅和会议室，能接待一定规模的商务会议，景区内有商店，烧烤，茶社，中医理疗，气功推拿等设施；海兰云天有球类运动、水上游艇、夜总会、瑜珈馆、康体中心等。8）、度假村的经营与营销典型项目Q11、是否引进新项目或者服务?重庆旅游管理机关是否有什么规定？Q12、打算采取哪些措施进一步吸引更多游客？Q13、与旅行社间有合作吗？以哪些方式进行合作？重庆航空温泉酒店暂时没有具体大的124、引进，今后的发展还是要扩大规模，依托温泉，打造更多新奇的项目加强宣传，目前有报纸、户外广告、电视媒体。加强报纸、杂志、网络这些效果好的宣传方式国旅，长安旅行社，青旅康乐渡假村要引进温泉，目前xx区政府马上准备允许项目搞温泉，预期3年左右实现销售部多跑没有秀泉映月酒店娱乐、会议、温泉没有海棠晓月温泉渡假村夏天全面整改，增加酒店房间合作，协议价格，团队承接重庆光中温泉山庄整个趋势还是应该提高硬件的建设，但要视资金宽裕程度而视加强宣传，推广还不够没有清风峡渡假村观光休闲及娱乐增加更多的娱乐设施暂时没有，现正在发展中，以后可能会有天赐将修建大门景观广场，景观大道，生态停车场、增建高级包房和温泉别墅、网125、球场等旺季实行门票打折，节假日举行各种主题活动，如民乐表演，文艺演出等没有海兰云天以后会以会议为主体黄金周、园区活动、海兰云天婚宴；拓展基地，温泉之都，重新改造温泉；明年五星级酒店有，协议方式，负责接待，包价统景温泉渡假村改善服务，强化硬件设施合作，协议价格。9）、温泉度假行业的认知表：典型度假村对温泉旅游行业的认知典型项目温泉度假现状及未来温泉度假村选址建议市场前景xx区域温泉度假村的前景及认知重庆航空温泉酒店经营的不错，温泉渡假村应该加强区域合作交通方便、温泉水质好，比较出名的区域，配套酒店等配套多的地方。发展趋势良好。不看好。没有大型的温泉项目，不出名，温泉流量也不好。康乐渡假村不错环境126、好、交通好好，向中高档发展看好。xx交通好、环境好，只缺硬件。海棠晓月温泉渡假村情况越来越好温泉分布带。比较看好，发展会越来越好。看好。1）历史较久；2）重庆名泉；3）水质及资源丰富，但设施比较落后。现在没有什么可以去看的，如果不改变现状。重庆光中温泉山庄应该还会越来越多，不过重庆温泉市场档次高的还不够，温泉水质好，出名。交通方便，环境好的区域。前景良好。交通好，档次高的温泉度假村应该会好。不看好，温泉水质不好。清风峡渡假村温泉度假比较散，各自经营，没有统一规划温泉资源丰富、交通便利的区域。好，正在发展中，目前重庆正在发展温泉旅游。看好。环境比较好。海兰云天市场越做越大，前景好主城50公里以内127、，郊外；商务没有大的要求。好。市场越来越大，竞争越来越激烈看好。自然资源、水资源好、依托其他的旅游环境。统景温泉渡假村温泉度假在旅游市场上占比重较大，以后会占有更大比例。看好，发展会越来越好看好，那里资源丰富 据调研，典型度假村经营业者对温泉度假行业的认知如下： 行业经营者普遍（调研对象的100%）对温泉度假市场看好，相信市场会越做越好，也相信温泉度假在旅游市场上所占比重会越来越重。如海兰云天准备强化黄金周，并推广园区活动、海兰云天婚宴、拓展基地、温泉之都等，并重新改造温泉，且明年打算修建五星级酒店（原已有一个三星级和一个四星级酒店）。 行业经营者较为看好重庆温泉度假的中高档市场，认为重庆温泉128、市场档次高的还不够，中高档温泉度假的市场前景更佳。 对于xx温泉度假市场，绝大部分行业经营者（调研对象中的70%）看好其市场前景，认为xx温泉资源丰富，环境较好，交通好；同时历史较久，是重庆名泉。有30%的行业经营者不太看好，原因在于他们认为现在xx温泉水质和流量不好，且设施比较落后。四、重庆温泉度假村态势总结与机会分析（一）重庆温泉度假村市场发展态势总结1、重庆温泉度假村主要分布于市郊0.5-2小时车程生态黄金圈内。重庆温泉度假村市场主要位于温泉较为集中的市郊一圈分布区内，除海棠晓月温泉度假村、慈母山温泉度假村位于主城区外，其余温泉度假村位于城郊，时间距离约为0.5-2小时内，更远的已至区县129、，如西泉附近的温泉度假村。2、重庆温泉度假村开发档次低，中高档以上市场发展空间和机会大。重庆温泉度假村的高端产品开发不足，从整个市场来看，除私人开发经营农家乐形式外，重庆温泉度假村星级不高，目前四星级装修标准的温泉度假村仅有5家，而三星级的酒泉度假村也为数不多。剩余的度假村多为二星或无星级。从重庆市政府的“温泉之都”规划及温泉市场的发展来看，中高档以上市场发展空间大，机会更广；同时从行业经营者对温泉度假市场的认知也知道，行业经营者普遍看好重庆温泉度假市场，且认为中高档温泉度假市场未来前景更好。3、 温泉度假村现有开发模式滞后，但潜在市场温泉度假村开发体系相对较好。温泉度假村的开发模式滞后，充分130、利用温泉进行旅游地产开发仅有海兰云天温泉度假村，利用温泉进行酒店开发的有天赐温泉、航空温泉酒店等为数不多的星级度假村。4、温泉度假旅游产品开发尚需加强，略有特色的温泉度假村的市场效益较好。重庆温泉度假村温泉水上项目开发不足，仅提供游客泡浴功能。产品单一，多样化功能较差，服务内容雷同，环境优势不明显，温泉水质受到质疑。而略有特色的天赐温泉其市场效益则相对较好。表明专业温泉开发的市场潜力大。5、保健设施、商务配套等配套功能主要针对团体游客，其需求率占总客流的40-50%。 商务类配套为公费消费，而通常公费类客流占比即50%左右；保健设施的消费客流中公费群体更多。（二）、重庆温泉度假村发展机会分析n131、 从整个重庆旅游市场及温泉旅游市场来看，重庆中高端温泉市场的开发不足。中高端消费人群的消费需求得不到满足，虽然中高端消费者较少，但这类人群有较高的消费能力。n 温泉水上运动多样性功能开发不足，产品功能单一及特色开发不明显，将制约重庆温泉旅游市场的发展，这将导致重庆温泉旅游市场在国内温泉旅游市场的竞争中处于弱势。因此重庆引入先进的温泉度假村的开发理念及产品开发的模式将极大的促进重庆温泉度假村供应市场的竞争力。n 温泉度假村开发模式开始向旅游地产开发方向发展，但由于旅游地产的开发者多为地产开发商，缺少旅游运营的能力，将会造成后期的经营管理的困难。综上所述，xx温泉项目的机会在于中高档休闲运动旅游度132、假村，利用山林及湖泊开发各种与生态相关的温泉休闲运动项目，在温泉方面应加强对水上配套运动及服务的产品开发。重庆温泉度假市场向中高档发展，建议xx温泉项目的目标客户加大中高端消费者的比例，因此在推广上将着重在温泉休闲运动旅游等品质服务上。第三章 重庆旅游地产发展态势研究 中国20年来真正意义上的具有代表性房地产业主要在大城市内部发展，在市场竞争日益激烈的情况下，遭遇到中国旅游产业重心由大众性旅游消费向休闲度假旅游的战略转移，由此二大产业在大城市都市圈外融合撞击而形成市郊生态旅游地带，并形成旅游地产业。 当城市居民对居住地的生态环境要求越来越强烈时，大城市外围生态地带的投资价值就越来越鲜明。 旅游133、地产的发展与城市房地产的主要区别在于：旅游地产是生态化的产品，而后者是城市化的产品；前者的形象符号是环境、绿色、和谐和平缓等，而后者的形象符号是密度、高度、容积率和效率等；旅游地产强调生态生活的舒适性，城市房地产强调生活的便捷性；前者是后工业化，而前者是工业化。 一、重庆典型旅游地产开发项目研析1、项目名称：海兰云天1）基本资料项目位置：九龙坡区含谷开发主题：温泉物业类型：高尚住宅、别墅主要目标客户：拥有第一居所、寻找第二居所的高收入者，至少必备条件拥有自驾车。投资者较多。销售价格： 一期产权式酒店：已售完，价格不详； 联排别墅：面积200平方米左右，价格2800-3500元/平方米（套内面积134、单价） 。海兰云天纯水岸总占地84165，总建面37450 。纯水岸规划了270户，包括了花园洋房和别墅，其中联排90户，双拼10套。以早期联排别墅为例：四室三厅四卫1阁楼面积达到近244，错跃结合的34层结构。 小独栋别墅：面积300平方米左右，独栋价格150-250万左右。 总占地面积：138774平方米建筑面积：44566平方米绿化率：62%容积率：0.32开发商：重庆力扬实业有限公司开发模式：以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发项目推广：n 2003年推出产权式酒店，提出产权式酒店、分时度假、第二居所的概念。n 2004年9月推出海兰云天纯水岸，主要为花园洋房及联排别墅。n 2005年135、8月推出海兰云天塞纳维拉，主要为独立小别墅。 2）分析：优点：n 较好利用湖滨及温泉旅游资源开发地产。n 在开发初期并未较大规模的推出住宅，而是以产权式酒店的形式介入，较大的降低了投资者的投资风险。n 在项目知名度提升后，才进行住宅销售，较大程度的回收资金，提出的分时度假、第二居所等概念，更好被投资者所接受。n 环境规划利用较好。n 周边高消费娱乐项目建设较多，如高尔夫球场、马术俱乐部等。缺点：n 周边基础建设较为滞后，交通便利度不高。n 项目位置指引力度不强。 2、 项目名称：东方山水1）基本资料 物业类型：花园洋房 项目位置：铁山坪公园 开发主题：森林 开发商：重庆雅佳置业有限公司 主要目136、标客户：高收入的中老年，投资者居多 销售价格：套内面积均价3800元/平方米 总占地面积：61900平方米总建筑面积：61195.34平方米建筑密度：21.95% 容积率：0.99绿化率：60.30 % 配套设施：山地自行车练习场地、高尔夫推杆练习场网球场、壁球馆、乒乓球馆、健身房、桑拿按摩房、烧烤场。 开发模式：以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发及产权式酒店开发。2）分析优势：n 采用产权式酒店，为投资者提供返租12年，委托杨子江饭店管理有限公司为投资者降低风险。n 住宅以小户型为主，降低购房者的购房总价。n 项目位于铁山坪风景区内，自然风景保存在较好，周边农家乐较多，很好的形成了休闲度137、假市场，有较高的投资价值及居家价值。劣势：n 交通不便，主要为自驾车，主要交通车为813路从观音桥-铁山坪，发车时间20-30分钟一班。n 周边农家乐的竞争将分散游客，对酒店经营带来不便。n 项目在开发过程中，对景区的绿化有所破坏。3、项目名称：九里香堤1）基本资料 物业类型：花园洋房、联排别墅 项目位置：铁山坪公园 开发主题：湖滨、森林 开发商：重庆宫和置业有限公司 主要目标客户：拥有自驾车的寻找第一居所的高收入者 销售价格：一期：均价套内面积单价3000元/平方米（主要为花园洋房），二期未开盘主要为别墅，价格不明。现正在对一期进行特价房销售，一套为38万元，主要为小户型，78平方米左右。总138、占地面积： 65650平方米总建筑面积：13420.96平方米容积率：0.46绿化率：68%开发模式：以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发说明：住宅部分主要为居住型，不具有酒店式公寓式出租性质，在业主入住后可根据市场情况进行调整，具体与物业管理协商，酒店部分的修建也将视情况而定。2）分析优势：n 项目以山麓为主，一期花园洋房具有森林景观优势，二期别墅具有湖滨景观优势。n 项目在开发建设中周边环境保护较好，多数原生树保护完好。n 湖滨面积大，水质较好。劣势：n 一期花园洋房房型设计较差。n 交通不便，主要为自驾车，主要交通车为813路从观音桥-铁山坪，发车时间20-30分钟一班。3、项目名称：139、东启豪生旅游度假酒店1）基本资料： 开发商：重庆东启房地产公司 物业类型：别墅 项目位置：重庆南山 开发主题：森林、城市景观 主要目标对象：购买：重庆顶层人士；消费：主要为商务团体。 总占地面积：78813.8 总建筑面积：39406.86 容积率：0.5 建筑密度：26.16% 绿地率：50% 项目规划：整个项目分为一个5星级酒店及58栋独立别墅。项目未开盘售价不明。 2）分析优势：n 项目位于重庆南山风景区，可眺望二江五桥，视界宽阔。n 项目定位为重庆高档别墅，可提升项目的品质。n 项目地势规划运用较好，可避免与自然环境的矛盾。劣势：n 国家政策使项目在开发中有一定的风险。n 周边楼盘竞争140、激烈。n 有关环保人士对南山开发提出质疑。4、项目名称：南山丽景度假酒店1）基本资料项目位置：重庆南山风景区真武山88号物业形态：独立别墅/酒店开发主题：森林开发模式：以旅游接待为目的的自营式酒店主要经营状况：酒店拥有商务中心、娱乐中心、美容美发、游泳池、浴足中心、垂钓等服务项目主要消费对象：消费者多是度假、休闲、观景和举行商务会议居多2）分析优势：n 位于主城区，交通方便，公交线路多。n 景观周边景点较多，文化氛围较浓。n 景观环境好，可观重庆夜景。n 价格适中，能吸引较多消费者。n 泉水鸡一条街在酒店附近，较大的提升酒店知名度。劣势：n 南山山体走势，较大的局限酒店的发展二、重庆旅游地产发141、展状况研析（一）、重庆旅游地产开发模式重庆旅游地产开发模式较为简单，一般为居所、产权式酒店，而复合型大型旅游地产开发少。目前重庆旅游地产开发主要包括：1、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发为重庆旅游地产开发的常见模式这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。 但毕竟市内或近郊旅游资源有限，这一开发模式即将面临资源与市场的瓶颈。 此类典型楼盘代表为九里香堤。 2、沿袭传统，以旅游接待为目的的自营142、式酒(饭)店开发模式相对成熟。 这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。 3、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发刚刚启动。 这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如海兰云天，该项目包括产权式酒店、温泉中心、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。 是集旅游度假、143、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。（二）重庆旅游地产开发的特点旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。重庆的旅游地产开发呈现出显著的特征：1、重庆旅游地产处于发展阶段的初期。重庆旅游地产发展处于初期，其中已建成的较成功项目较少，典型项目为海兰云天。多数项目144、在建设中，作为自营项目的较少，多为投资项目。2、旅游地产的发展更需要真正的较大面积的山水田园生态型环境。旅游地产是伴随着旅游项目而产生，旅游度假产品和旅游住宅产品本身都具有一定程度的景观环境。3、 旅游主题资源开发不够。重庆旅游地产开发主题主要集中在森林、温泉，如重庆温泉旅游带来温泉旅游主题，如海兰云天项目；重庆山脉众多，形成森林主题，如东方山水项目等。但其他旅游特色开发主题少，没有较好的利用重庆丰富的旅游资源，存在规划滞后问题。纵观重庆市的旅游主题地产，其旅游资源的开发不力较为显著。如东方山水项目没有较好的整合森林、水泊、休闲、旅游等方面资源，其实质仍是以房地产开发而非旅游地产的开发+旅游经145、营。多数旅游地产的发展受制于周边环境的限制，而为改变环境却又破坏了自然景观，表明规划设计上的不足。4、旅游消费渐呈二极分化，但大众性旅游消费仍为市场主导。目前重庆旅游消费主体渐呈二极分化，但大众性旅游消费仍然为市场的主导： 旅游地产消费主体分为大众型旅游地产项目，主要为城市中的普通市民自驾游出行而准备。主要以农家乐为主，这类消费在主城区外围度假地的消费中数量大，但由于消费层次偏低，因此对旅游地产投资项目的实际贡献偏低。这类项目最大的好处就是满足了市民周末外出休闲度假的广泛需要。 高端型旅游地产项目是为城市中那些具有较高消费能力和较强度假意识的阶层准备的。主要包括高星级的度假酒店 、度假别墅、高146、尔夫球场、乡村俱乐部、会所、作为第二居所的度假地公寓等。这一类消费者可能在数量上偏少，但消费能力很强，是旅游居住产品的主要使用者，也是这一地带旅游地产项目实现赢利的主要依托消费群。重庆市场上高端型旅游地产开发处于起步阶段，随着经济的发展，由大众性向高端发展的趋势明显。旅游地产偏高层次的目标市场定位是经济发展的必然。旅游地产是低容积率和高品质内涵的完美结合品。 5、投资主体专业化不够，且长期投资属性对投资商也是实力的考验。重庆旅游地产投资主体主要为房地产开发商。但旅游地产不同于一般的房地产开发，需要在后期的经营管理上有旅游开发的经验，这使得房地产商在这方面具有局限性。这也是目前重庆旅游地产开发水147、平较低的重要制约因素。项目规模和投资回收期决定了旅游地产项目的长期投资性质。长期投资属性对一般投资商是极大的考验。6、产品形式相对单一。目前重庆旅游地产市场上的产品形式有：产权酒店、时权酒店、出租式别墅等。产品形式单一。7、旅游地产布局主要为交通便捷地。旅游地产通常依赖于便捷的高速公路以及高等级的公路网。目前重庆旅游地产的开发地点主要集中在市郊，时间距离为半小时以上，项目所处附近的基础建设薄弱，公交系统不发达，多为自驾车。8、旅游地产的价值不太突出。 目前仅有的几个旅游项目周边基本没有可参考的其它房地产项目。旅游地产项目虽处于位置较远的区域，但从其项目旅游地产的销售单价来看，通常花园洋房类其销148、售价格与主城区的高层价格相当，而联排别墅价格则与主城区的花园洋房类相当；独立别墅与主城区的联排别墅相当。旅游地产的价值不太突出。2005年重庆主城区住宅建筑面积单价为2587元/平方米。若本项目修建花园洋房，其建筑面积单价估计可达2800元/平方米左右。（注：重庆的房价通常按套内面积计算，套内面积=建筑面积/（1-公摊系数），根据物业形态，公摊系数从10-25%不等，按中间值18%计，2005年重庆主城区住宅的套内面积单价为3155元/平方米。）三、xx温泉项目旅游地产发展的机会研究1、重庆旅游市场的发达程度及旅游地产市场的消费尚需引导与改善。重庆的旅游地产市场目前尚处初级阶段，旅游市场的开发149、不力而导致旅游地产市场的关注度远远不够。但纵观旅游地产市场的发展，以旅游经营带动房地产的发展是未来的发展趋势。对于xx温泉项目而言，如果由具备温泉旅游运营经验的旅游区经营者来开发，从xx温泉项目的开发主体而言具有了较好的先天优势。同时xx温泉项目具备较好的生态景观环境，xx温泉项目地块的可开发规模较大，项目地块的交通尚在营建与改造中，项目具备开发旅游地产的环境条件。但重庆旅游市场的发达程度及旅游地产市场的消费尚需引导与改善，xx温泉项目旅游地产开发的时机尚需要进一步探讨。2、xx温泉项目旅游地产开发目前有少量市场需求。通过对重庆旅游地产项目的调查及对需求人群的分析知道：（1）真正投资或需要旅游150、度假房地产的群体占有少量比例；消费者对xx温泉房地产的购买可能性均值为2.36（最高为5分），其中明确表示肯定/可能会购买的消费者比例为19%，表明消费者对xx温泉度假村旅游房产项目的购买意愿相对不太强。（2）投资旅游度假房地产的消费者的背景特征为中高收入群体。l xx温泉项目若开发旅游地产其主要目标客户的主要年龄段在41-50岁，其次在51-60岁，再次在31-40岁。l 目标客户家庭月收入在8000元以上。（3）投资旅游度假房地产的消费者的需求特征：l 目标客户需求的旅游地产主力户型面积为80-100平方米。l 目标客户能够承受总价范围在20-30万元。第四章 重庆温泉市场需求研究一、针对151、旅游业者的需求市场调研（一）、调研背景说明 旅行社与旅游市场消费者最直接的接触者，对消费者的需求最敏感，为了解重庆旅游市场的消费者对温泉旅游市场的需求，特抽取10家旅行社进行深度访谈定性调查。研究内容：n 主要客源n 往温泉旅游或度假村的出团率及安排游客数n 主要温泉旅游或度假村的去向n 往温泉旅游或度假村出团费用n 往温泉旅游或度假村出团天数n 对重庆市温泉度假村相关旅游设施的建议n 对xx温泉的看法n 对“温泉套装旅游行程”的看法（二）、主要研究结果统计分析1）重庆市内旅游线路分析各旅行社开发市内旅游景点开发线路数百分比出团人数百分比仙女山20.51%22.47%统景张关溶洞17.95%1152、1.36%黑山谷10.26%20.83%金刀峡10.26%3.72%四面山7.69%7.44%金佛山7.69%5.70%长寿湖2.56%7.44%万盛石林5.13%5.01%丰都5.13%3.72%永川5.13%2.13%渣滓洞白公馆2.56%7.44%xx2.56%0.25%大足2.56%2.48%总计100%100%从各旅行社调查结果可以看出，旅行社开发线路最多的是仙女山，占了总量的20.51%，其次是统景-张关溶洞，占了总量的17.95%，再次是金刀峡和黑山谷，均占总量的10.26%。除统景-张关溶洞有温泉线路，其他无与温泉旅游相关的旅游线路。从出团人数来看，仙女山的人数最多，占总出团人153、数的22.47%，其次是黑山谷，占总出团人数的20.83%，再次是统景张关溶洞，占总出团人数的11.36%。统景张关溶洞出团人数少，但开发线路多，表明统景-张关溶洞旅行团由于成团人数较少，出团次数明显少于黑山谷，但仍是重庆市内旅游的重点线路。2）旅行社客源分析 从调查的旅游社可以看出，重庆主城区居民仍是市内旅游线路的主要来源，占总量的62.5%，区县游客占总量的19.1%，重庆市外游客占总量的18.4%。（说明：重庆国际旅行社主要接待的目标客户为市外游客。） 从旅行社反馈的客源分布来看，重庆旅游市场仍以主城区游客为主，占62.5%。从旅行社反馈的现状来看，重庆旅游市场的客源与温泉度假村市场的客154、源相当，也与全市旅游市场的现状相当。即重庆旅游度假市场的消费主力群体仍是重庆市游客。 表：典型旅行社客源分布 主城区（%）区县（%）市外（%）重庆蓝鸟旅行社503515重庆太平洋旅行社75169重庆金卡旅行社453520重庆绿艺旅行社603010重庆太和旅行社70255重庆长寿湖旅行社801010中国国际旅行社90010重庆新闻旅行社80200重庆国际旅行社10090招商国际旅行社652015平均值62.519.118.4旅行社除组织常规的旅游团外，每年还组织特殊套餐旅行团（如商务会议等），这类业务收入一般占旅行社总收入的5%-10%。这类业务的主要客源来自于重庆市内各政府机关、企业等团体委托155、。而主要内容有：团体春秋游、节假日游、商务会议游等。3）旅行社对温泉旅游线路的看法分析表：典型旅行社开发的温泉旅游线路典型旅行社有哪些线路？费用怎样？消费者特征招商国旅统景、东泉，200元/人300元/人公费多，各年龄都有，节假日情侣出游多长寿湖旅行社统景公费绿艺旅行社张关水溶洞统景温泉二日游，220元/人中年为主，多为关系较好的一起出游。金卡旅行社统景，230元/人公费中国国际旅行社xx、统景、东泉。300元/人公费、年轻人重庆新闻旅行社统景，300元/人左右均有，20-50中老年居多重庆太和旅行社统景张关溶洞，260元/人中年多，节假日青年多、团队多招商国际旅行社xx四川、中国死海，600156、元/人机关团体较多重庆招商国旅（江岚）统景，一日、二日游，98-280元/人公费，自费多在周末游为主n 目前几乎所有的旅行社均开发了统景-张关溶洞二日游线路。温泉旅游游客主要的消费水平在200-300元/人，此类游客年出游频次以两次居多，旅行时间以两天为主，其次为一天，主要交通工具以公交车为主，主要出游时间为五一、十一、春节黄金周以及周休。参团的游客中主要以团体为主，多为公费消费。但从旅游消费者的调查来看，自费旅游及公费旅游的比例为59%：41%。表明重庆市内游客在近郊旅游不习惯于参加旅行社。游客在考虑温泉旅游线时，着重考虑的因素有：温泉的特色、旅游需花费用、目的地的住宿、娱乐等配套设施及服务157、交通便利度。n 旅行社较少开发其它温泉旅游线路的原因在于重庆温泉市场发展不成熟，温泉景点无法较好的从点发展成线，对旅行社没有较大的利益。旅行社在扩大温泉旅游线路方面的看法不一，会扩大温泉旅游线路的旅行社认为重庆温泉资源丰富，政府引导力度加大，市民对休闲旅游的需求加大，有发展潜力。不扩大温泉旅游线路的旅行社认为温泉离重庆市区较近，多数游客可自行前往，开发温泉旅游线路不会带来大的收益。n 旅行社在吸引温泉游客上所采取的措施有：加大对政府、企业等团体目标客户一对一的宣传，加大对温泉旅游景点及旅游线路设计上的宣传，加大周末休闲旅游和会议旅游的比例。n 旅行社较为看好的温泉度假村有：天赐温泉度假村、统158、景温泉度假村、海棠晓月温泉度假村、海兰云天温泉度假村。n 旅行社与温泉度假村的合作主要体现为住宿、门票等方面价格的折扣，以降低成本，获得利益。4）旅行社对xx温泉的看法及套餐设计建议n 重庆温泉旅游市场接待能力差，主要表现为硬件较差、房间数量少，缺少特色服务，服务人员素质差，商业服务配套档次低，针对性不强。温泉开发没有特色，私密性不强。n xx温泉资源丰富、历史悠久，是重庆四大名泉之一，知名度较高，但档次低，利用率不高。n 建议温泉旅游套餐主要以休闲度假为主，消费水平以200-300元/人，行程以二日的周末游。（三）、xx温泉项目的借鉴意义调研显示：有70%的旅行社看好温泉旅游市场，认为温泉资159、源对市场比较有吸引力，同时人们有休闲、度假的需要，所以希望开发更多温泉旅游线路。 而在xx温泉旅游线路的合作推广上，建议xx温泉项目开发时应与有意推广温泉线路的旅行社合作，推出二日游的旅游套餐线路。与无意推广温泉线路的旅行社进行单项目的合作，如订房协议合作、商务团体委托合作等，加大利益共享，以有利于项目的客源信息的收集。有三旅行社建议项目应如统景温泉线路般，建立与区域内知名景点的联动，如中档市场的金刀峡-北温泉旅游线路、高档市场的高尔夫温泉线路等。项目应加强在黄金周及各旅游旺季进行形象及服务特色的宣传。项目档次的提升，主要除装修等硬件设施外，应加强服务人员的培训。二、针对温泉消费需求市场调研（160、一）、调研目标 为深入了解重庆市温泉市场客源的消费属性以及对消费者从事温泉旅游活动的偏好行为，对重庆温泉消费者进行问卷调查，由此进一步了解xx温泉项目开发的最适定位和内容，并协助对未来消费者从事休闲活动的趋势之研判。主要调查内容：n 旅游习惯及偏好n 旅游范围圈n 旅费的分配n 个人基本资料（二）、调研对象背景特征1、被访者甄别要求：即xx温泉项目调研对象的基本限定条件：n 性别：男性占比52。n 年龄：调研对象为18-60岁消费群体。其中26-30岁占比38，31-40岁占比29，年龄在18-25岁之间的群体占比17。n 家庭月收入：项目调研对象要求为家庭月总收入2000元以上。其中家庭月收161、入以3500-5000元占比40；其次为5000-6500元/月，占比28；家庭月收入在2000-3500元占比11；家庭月收入在8000元以上的共占比12，对照下表中重庆城市居民的收入及占比知，本次调查访问总体上以中、高档收入群体居多，能代表重庆中等以上收入群体的消费意见和消费水平。表：2004年重庆城市居民的收入水平及结构：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户占全体的比例/20%20%10%10%平均每户月均可支配收入23212168268734225165 （资源来源：2005年重庆统计年鉴）n 居住区域： 50的被访者居住在九龙坡/大渡口/南坪三个区域，其次为三北区域，占162、比18；居住在沙坪坝区的被访者占比14。所有被访者中，主城区被访者共占比92.6，居住在重庆周边区县和外省的被访者共占7.4。注：三北区域指重庆主城区的江北区、渝北区、北部新区。其中北部新区不是重庆主城区的行政划区，但北部新区在重庆具有相当高的地位，民间普遍认可北部新区的独立区域特性。（二）、被访者其他背景资料：n 文化程度：学历以专科、大学占绝大部分，占比为64；其次为高中学历，占比23。本次被访者的文化程度达到中上水平。n 婚姻状况：已婚群体共占64，其中有小孩的群体占比50，已婚无小孩的群体占比14；其次为未婚群体，占比33；离异的被访者较少。n 工作行业：被访者从事的行业中，以制造业/163、采矿业、批发零售业居多，各占比17。n 职务：企业一般员工在此次调查中所占比例最大，占比39，其次为企业中层管理/技术人员，占比34。n 76的被访者家中没有私家车。（三）、调研基本结论：1、短途旅游基本行为特征n 平均每年自费旅游频次：游客平均每年旅游的频率为3.08次。在最近一年内，消费群体以参加3次自费短途旅游的居多，占比27；其次为2次，占比24；参加4次及以上频次共占31，表明消费群体对旅游活动有比较大的需求存在。n 平均自费旅游时间长度：旅客平均每次旅游的时间为2.67天。平均每次参加短途旅游的时间，56的消费者是在二天以内；其次是三天，占比30，短途旅游时间在四天及以上共占比14164、。n 主要从事自费旅游活动期：游客的出游习惯偏向于出游次数少且出游时间较短，但是绝大多数游客仍是利用五一、周休以及十一长假出游。n 自费旅游同伴：旅游消费者和家人亲戚、朋友一同出游的比例较大，分别占比30.9和33，再次为和同事一起出游，占比20.8。与家人亲戚出游者约占30，其余70上下的比例则是与朋友、同事、同学或个人等结伴出游，从此看来，“休闲社交型”的旅游形态将是未来旅游业发展的方式，“细分定制”同样是旅游业吸引众多游客的关键。n 自费旅游交通方式：乘坐公共汽车是短途旅游的主要交通工具，比例为58；其次为自驾车出游，占比26；再次为单位/企业公车出游，占比10。n 自费旅游费用：消费者165、自费旅游花费的费用均值为751.96元。绝大部分被访者认为可负担或合理的短途自费旅游费用在500元比较合适，占比19.8。消费者能够承担的旅游费用区间主要为300元以下，其次为501-1000元之间，再次为301-500元之间。n 公费旅游费用：消费者因公旅游花费的费用均值为1047.74元。平均每次短途旅游各项消费额:项目自费旅游消费额(元/次)公费旅游消费额(元/次)旅行社费用125.8251.5交通费用85.1147.4旅店费用139.5188.2饮食费用190.2217.6用于景点的费用113.9139.8其他（购买纪念品等）97.5103.2总消费额751.961047.74n 选择166、旅游目的地抉择因素：旅游者在考虑出行的时候考虑得最多的因素是旅游目的地的自然风景，占比15.5；其次为交通是否便利，占比12.1；再次为旅游的相关费用，占比为11.3。n 短途旅游出游方式：独自一人或与朋友一起出游占的比例较大，为39.8；其次是家庭自行游，占比为33.2；跟团市内旅游的比例只有8.3。2、休闲旅游消费n 旅游景区及度假区的感兴趣程度：旅游景区均值（最高为5分）自然景区3.91田园风情游3.91避暑胜地3.56度假休闲景区3.52农家乐3.46度假村3.40人文历史景区3.04旅游消费者对自然景区和田园风情游的兴趣最高，均值为3.91，表明重庆旅游消费者更为崇尚自然，更愿意亲近167、自然。其次是避暑胜地和度假休闲景区，主要以休闲娱乐为主；对人文历史景区的感兴趣程度最低。n 消费者对度假区各项要素的重视程度：消费者对天然的的景区环境最为重视，占比为20.5；其次是对交通的便利性，占比为20.2，表明重庆消费者对景区环境尤为重视，与前面结论一致。n 餐饮配置：服务水平和态度是消费者最看重的因素，占比为34.4；其次为菜肴特色，占比为34。消费者对休闲度假区的服务水平越重视，表明现在的度假村/酒店之间最主要的竞争来自于服务水平的竞争，消费者对服务水平的重视，也是生活品质提高的表现。n 餐饮偏好：游客在休闲度假区最偏爱的是农家乡野菜美食，占比为27.1；其次是川式美食，占比为26168、.2；对久居都市中的人来说，短途旅游不仅是要感受自然风光，还要品尝农家美味，这是重庆人的生活习惯。n 餐饮区风格：消费者更喜欢农家质朴型，占比为30；其次是江南小庭院型，占比为25；再次是巴渝特色风格，占比24。对于园林式以及北欧简约式风格，消费者不是很喜欢。n 娱乐活动设施：消费者在休闲度假区内最希望有休闲运动类的娱乐活动设施（如跑马场、滑草场），占比为25.2；其次是棋牌类活动，占比为23.2。重庆消费者对休闲运动较为喜欢，对于棋牌类活动的喜好程度仅次于运动类。重庆消费者印象较好的游玩项目提及比例打牌19.8滑草21.4跑马17.9泡温泉9.6登山/攀岩8.3足球/羽毛球/门球4.2观景2169、.3n 表演节目类型：消费者对歌舞类的表演节目最为喜欢，因为歌舞类节目比较大众化，游客对此的接受度较高。其次是民族特色类节目，游客在外出旅游时，对一些民族风俗比较好奇。3、温泉消费意向n 泡过温泉的被访者共占81，只有19的被访者从来没有泡过温泉。在泡过温泉的被访者中，只有13的被访者是经常泡温泉，49的被访者泡过几次温泉，只有19的被访者仅尝试过泡温泉。n 泡温泉的感受：以轻松的、安逸的、享受的为主。感受排序认同率轻松的163.4安逸的253.0享受的348.5悠闲的442.1健康的537.1天然的633.7自由自在的728.7宁静的817.8环保的911.4大众的105.4奢侈的115.0170、时尚的125.0没有特别感觉134.0尊贵的142.5中低档的152.5成功的161.0其他的171.5n 温泉喜好度：消费者对泡温泉的喜好度均值为3.78（最高为5分），表明绝大多数消费者对泡温泉的喜好度较大。n 消费者选择去泡温泉的动机，主要是想放松心情/调整情绪，占比为31.3；其次是在休闲时喜欢去泡温泉，占比为23.9；再次是与同事/同学/朋友增进友谊沟通关系时，选择去泡温泉。n 温泉度假区风格：自然清新、世外桃源型是绝大多数消费者喜欢的风格，占比为97；n 专业温泉消费意愿：消费者会去感受专业温泉项目的可能性均值为3.59（最高分为5分），选择可能会去感受的消费者所占比例为47，其次171、是不确定是否会去感受的消费者占25由此看来，温泉理疗项目在重庆的发展空间很大。n 专业温泉价格接受力：消费者心目中可以接受的专业温泉的价格范围在单次50-99元，占比为46；其次是单次低于50元，占比30；再次为单次价格在100-149元，占比20；愿意承受单次价格在150元以上的消费者只有4。4、温泉消费典型特征交互分析1）、温泉体验及温泉喜好度分析经常泡温泉的消费者年龄段主要集中在41-50岁之间、家庭月收入在6500元/月以上，这部分人群有一定的经济基础，且外出旅游时间较多。年龄为41-50岁消费群体最喜欢泡温泉，其次是51-60岁年龄群体。总体而言，中老年对温泉的喜好度较大。随着年龄的172、增长，对泡温泉的喜好越大。这部分群体对于养生意识较关注，既然泡温泉对身体有好处，多泡泡温泉自然更好。家庭月收入在6500元以上的群体，对泡温泉的喜好度较大；而家庭中等收入的群体（收入在3500-6500元/月）对温泉的喜好度相对较弱。2）、温泉度假区风格喜好研究不同年龄、收入段消费者对自然清新、世外桃源型的温泉度假区风格几乎是全部认同，只有少部分41-50岁年龄群体和家庭月收入在6500-8000元之间群体喜欢有帝王将相气息的风格，这部分群体正处于事业高峰期，不管是事业还是休闲，都希望是有气魄、宏伟的。3）、温泉理疗认知度对温泉理疗的了解程度，41-50岁消费群体比较了解，其次是26-30岁群173、体。年龄在18-25岁群体对泡温泉的理疗功效了解最少，这部分群体泡温泉主要是以休闲娱乐为主，而对其的理疗知之甚少。家庭月收入在6500元以上的消费群体对温泉理疗的认知度较高。4）、专业温泉的消费意愿年龄在41-50岁之间的消费群体对专业温泉的感受可能性最大，可能感受度均值为3.79；其次是26-30岁年龄群体，感受可能性均值为3.71。家庭月收入在6500元以上的消费群体对专业温泉理疗的感受可能性最大。而随着收入的降低，对专业温泉的感受可能性渐小。不少消费者认为专业温泉的价格可能会很高，这是影响消费者是否愿意去感受的主要愿意，个人喜好是次要原因。5）、专业温泉的价格接受度判断对专业温泉的价格的174、接受能力最强的是41-50岁年龄段消费群体，可接受价格为86.9元/次。家庭月收入在8000-1000元之间的消费群体可接受的专业温泉的价格最高，为94.68元/次。6）、xx温泉的吸引力xx温泉对41-50岁年龄群体的吸引力最大，其次是26-30岁群体。在xx开发温泉度假村，对于月收入在6500元以上的群体和月收入在2000-3500元之间的群体吸引力较大。对于月收入处于中间阶层的人而言，xx温泉度假村的吸引力不大，主要原因是xx距离主城区较远。7）、xx温泉度假区购房可能性年龄在41岁以上、家庭月收入在8000元以上群体在xx购买房产的可能性较大。（四）、xx温泉项目目标客户分析1、区域来175、源：在xx温泉的吸引力非常大的群体中，主要以xx本区人口、沙坪坝区以及外省市的消费者居多。沙坪坝有着地段优势，距离xx区较近，而外省市消费者对xx区温泉的向往，主要来自北温泉的历史悠远，是重庆的四大温泉之一。xx温泉对沙坪坝区和三北区域消费者的吸引力较大，主要来自于区域优势。2、收入阶层xx温泉度假村对于月收入在6500元以上的群体和月收入在2000-3500元之间的群体吸引力较大。这部分群体具备出游的条件：足够的时间和一定的经济条件。家庭月收入在5000-6500元之间的群体认为xx开发温泉度假村对其的吸引力最低，以此为界，收入越高，xx温泉度假村对其的吸引力越大。3、文化阶层、家庭结构xx176、温泉的印象是属于大众型消费，文化阶层、家庭结构与此问题没有多大的关联性。4、 年龄特征xx开发温泉度假村对41-50岁年龄群体的吸引力最大，吸引力均值为3.37；其次是26-30岁年龄群体，均值为3.24（最高为5分，均值越高，表示吸引力越大）。5、交通工具从交通工具看，xx温泉旅游对有车一族的吸引力较大，主要还是由于区域原因。消费者心目中对xx的区位抗性较大，认为xx距离主城区较远，且那边的度假区没有什么好玩的娱乐项目。第五章 xx温泉项目可行性研究结论一、xx温泉项目简介及周边概况（一）xx温泉项目简况xx温泉项目主要为十里温泉城项目和博雅居渡假村二个项目。1、项目一名称：xx十里温泉城十177、里温泉城总平面图区位：xx区城郊，包括：缙云山、北温泉、金果园、金刚古镇、协协合村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。水文：泉眼日出水量达4700-8600吨，水温在37-42度，水质为硫酸钙型或硫酸钙镁型。占地面积：6000余亩 (约400公顷，即4平方公里)。总投资：12亿元人民币建设期：2005年-2010年，开发目标：具有国际水准的温泉养生度假旅游胜地。 交通情况：距重庆市中心仅24公里，距重庆江北国际机场28公里。自重庆市中心经由渝合（重庆-合川）高速公路至项目基地仅半小时车程。此外还有212国道穿越项目基地。而且，贯穿缙云山、北温泉、钓鱼城三大国家级风景名胜区的旅游景观公路温泉178、景观大道近期已动工。温泉景观大道起于渝武高速路缙云山出口，止于澄江镇运河村，是重庆市计划中的十里温泉城的骨架公路，预计年底建成。规划内容包括：建成后的重庆十里温泉城分为协和片区-十里温泉城景区入口、古镇风貌区、北温泉温泉文化区，金果园生态旅游景观区、澄江镇中心服务区、运河温泉康乐度假区-万国温泉大世界六大区域。内有五星级酒店3家，四星酒店2家，三星以下宾馆散布，住宿接待量超过5000个床位。入口处设停车场、长途汽车站点，国际汽车旅馆。金钢碑古镇打造成一个具有文化品位的新兴旅游古镇和有古镇风格的旅游文化商品街区，国际康乐旅游度假村为一个国际服务节点。金果园发展为生态林果示范园，设立农家风味体验项179、目，带动三花石至黛湖段休闲生态旅游度假。澄江镇将是十里温泉城规划中的重要节点，不断增强其旅游服务功能，起到中心服务区的作用，建设成旅游商务服务中心。作为运河万国温泉城的欧陆风情园区，内有国际著名的各种风格的基地，各种运动场所，中心标志及休闲广场等设施。 目前项目地块的公交路线包括： 518(北澄线)：xx-文星湾-西师附中-城北新区-团山堡-煤炭疗养院-金刚碑-北温泉-三花石-澄江镇 508(郊线1)：塔儿门-合川-上什字-东津沱-荣军校-沙坪-沙溪-盐井-碳坝-全胜-关粟-大庆沟-澄江-xx 508(郊线2)：合川-上什字-东津沱-荣军校-沙坪-沙溪-盐井-碳坝-全胜-关粟-大庆沟-澄江-x180、x 508(郊线3)：合川-上什字-东津沱-荣军校-沙坪-沙溪-盐井-碳坝-全胜-关粟-大庆沟-澄江-xx-朝阳大桥-施家梁-三溪口-同兴-井口-双碑-沙坪坝-牛角沱 508(郊线)：合川-上什字-东津沱-荣军校-沙坪-沙溪-盐井-碳坝-全胜-关粟-大庆沟-澄江-xx-朝阳大桥-施家梁-三溪口-同兴-井口-双碑-沙坪坝-石桥铺-杨家坪现状：2006年2月重庆市政府通过重庆xx温泉城运河片区控制性详细规划的审批，标志正式启动xx“十里温泉城”的建设。目前项目正在招商中。地块综合分析该xx温泉项目是xx区重点开发的温泉项目拥有重点旅游资源，具有一定的旅游接待能力。1）、十里温泉城项目的旅游资源温泉181、资源：北温泉：国家AAAA级景区山林资源：缙云山：国家AAAA级景区生态资源：金果园：国家AA级景区人文资源：西部道家观光胜地：绍龙观 川东古镇：金刚碑2）、接待能力十里温泉所在旅游区域每年接待海内外游客60多万人，拥有各类客房床位4200个。其中三星级天香苑大酒店、二星级翠月湖宾馆及拥有康乐国际温泉度假村、北温泉疗养院、煤矿工人疗养院等三家全国著名疗养院。2、项目二名称：重庆博雅居温泉度假村图示：博雅居项目目前大门。门前即为国道212沙坪坝至xx段。正对面的山坡上开满桃花。区位：地处重庆市xx区蔡家组团施家梁镇狮子村，从位置上属于重庆市北部，介于沙坪坝城区与xx城区之间，是212国道上通往x182、x的咽喉要道。地理环境：项目背靠中梁山脉观音峡水文：项目周边主要饮用水质为泉水，自清朝年间开始使用。地下水蕴藏量大，目前项目已开采出温泉。温泉水恒温保持在45度。日出水量8000吨，是优质温泉水。属承压水，自然涌出。水温稳定，水质为硫酸钙镁型，硫酸钙离子含量为1.1-1.8克/升，含钙量为496.95毫克/升，为川东温泉之首位。并含有氟、锶等11种有利于人体健康的微量元素，氟含量约为2.4克/升，含有微量氡，系全国罕见的氡温泉，有极高的医疗保健价值。占地面积：总占地面积约为600亩，其中开发商自有土地20亩，租用林地300亩（主要为村有林）、土地280亩。拟建筑面积42公顷。交通情况：项目座落183、在渝合高速公路xx隧道口东xx区施家梁镇212国道旁，现主要干道为国道212及渝合高速路，并可分别与主城沙坪坝区与北部新区相连。项目距沙坪坝中心区约26公里，距xx区8公里，距渝合高速公路三溪口出口约4公里。由渝中区、江北区及北部新区经渝合高速路到项目地车程约15分钟；沙坪坝经212国道到项目所在地其车程在30争钟内。但目前212国道路基尚需改善，路面狭窄。随着沙坪坝区和xx区联合对沙坪坝xx路段拓展改造工程的实施（已开工），制约xx的交通瓶颈即将打开，交通状况将更为改善。目前通过项目地块的交通线路主要包括： 501(北牛线)： xx-朝阳大桥-白马桥-仪表所-施家梁-三溪口-同兴-井口-双碑184、-陈家湾（沙坪坝）-汉渝路（沙坪坝）-牛角沱 501(北汉线)：xx-朝阳大桥-白马桥-仪表所-施家梁-三溪口-同兴-井口-双碑-陈家湾（沙坪坝）-汉渝路（沙坪坝） 502(安凯)：xx-加洲花园-上清寺-解放碑（重庆宾馆） 502(普通车)：xx-陈家湾（沙坪坝）-汉渝路（沙坪坝）-牛角沱-解放碑（重庆宾馆） 503：xx-朝阳大桥-白马桥-仪表所-施家梁-三溪口-同兴-井口-双碑-陈家湾（沙坪坝）-汉渝路（沙坪坝）-牛角沱-菜园坝火车站-朝天门 504：xx-朝阳大桥-白马桥-仪表所-施家梁-三溪口-同兴-井口-双碑-陈家湾（沙坪坝）-汉渝路（沙坪坝）-石桥铺-杨家坪 506(专线月票)：185、xx-朝阳大桥-白马桥-仪表所-施家梁-三溪口-蔡家岗-灯塔 508(郊线4)：合川-xx-加洲花园-菜园坝火车站 508(郊线)：合川-上什字-东津沱-荣军校-沙坪-沙溪-盐井-碳坝-全胜-关粟-大庆沟-澄江-xx-朝阳大桥-施家梁-三溪口-同兴-井口-双碑-沙坪坝-石桥铺-杨家坪 504(1)：xx-陈家湾（沙坪坝）-汉渝路（沙坪坝）-石桥铺-南坪 508(郊线3)：合川-上什字-东津沱-荣军校-沙坪-沙溪-盐井-碳坝-全胜-关粟-大庆沟-澄江-xx-朝阳大桥-施家梁-三溪口-同兴-井口-双碑-沙坪坝-牛角沱现状：项目已建建筑面积为16009.84平方米。主要集中在项目入口处，为接待楼、综186、合楼、大门、广场、湖泊、8橦花园别墅、44个车位的车库、温泉井眼钻掘等。项目地块综合分析： 项目地块周边自然生态环境较好，拥有温泉资源、乡村田园景观、森林资源、湖泊资源，同时距离主城区较近，且交通便捷，具有较高的旅游开发价值：1）、项目的温泉资源：项目位于中梁山观音峡，是重庆主要温泉储存分布地之一，现已挖掘出温泉井眼一口。温泉水恒温保持在44度，在距离温泉出水口约5米处可清晰闻见硫磺味。据勘测项目温泉层下拥有作为矿泉水的优质温泉。项目所在地的泉水是自清朝年间就开始饮用的，项目周边没有污染源，地下水没有受到污染，水源水质较好，项目所在地的温泉水质属于优质水源。（如图：温泉泉眼热气直涌。）2）、项187、目的乡村田园景观：项 项目 如图如 项目地块周边全为农用地，无工业污染。乡村田园生态景观优势明显。项目背靠中梁山，区域内主要为国家保护林区及农用林，林地处于原始状态未被开发破坏，项目所租用农用林根据国家林业部门的相关政策，林地租用不能改变其使用性质，因此项目周边自然环境及植被将保持原始风貌，是本项目的最大自然优势。项目周边农家主要以种植桃树等水果林为主，因此花季可开发以赏花为主的旅游休闲活动，在夏季可开发以避暑为主的旅游休闲活动，在水果成熟期可开发以农家田园风情旅游活动。项目是依山傍水的典型田园式度假地。3）、项目的森林资源：如图：项目紧邻集体山林及国有森林。4）、项目的湖泊资源：如图：项目地188、块有二大湖泊。一个是高湖，并自然形成瀑布；另一个湖泊周围已是柳树成荫，景观环境非常不错。5）、项目的溪流资源：如图：因二大湖泊的自然落差而形成的溪流蜿蜒近300米，清澈见底。（二）、xx区域周边主要地产开发供应项目1、中安翡翠湖温泉别墅：基本资料位置：xx童家桥翡翠湖畔总占地面积：1500亩物业类型 ：独立别墅、联排别墅、温泉度假酒店主要经济招标：中安翡翠湖别墅一期经济技术指标： 销售价格：均价4800元/平方米用地面积：155700 住宅面积：45838.2 会所面积：3769.2 居住户数：163户 独立别墅：53栋 联排别墅：110栋 容积率：约0.322、水天花园：基本资料位置：xx区189、童家溪 物业形式：别墅占地面积500亩规划总建筑面积17万平方米售价：3200元/平方米容积率0.465建筑密度10.1%绿化率62.55% 目前水天花园二期工程B区“水天花园鹭岛”开始销售 3、重庆温泉大酒店基本资料：位置：城南新城行政中心旁投资者：海宇集团配套：四星级城市酒店总投资：2.25亿元4、北温泉嘉陵温汤会馆基本资料：位置：包括北温泉数帆楼沿嘉陵江岸至三友洞及家属区总投入：2亿元，定位：以商务洽谈、健康水疗为主配套：五星级酒店，温泉博物馆、温泉文化研究院等。5、缙云山生态酒店基本资料：位置：缙云山北泉村范家沟配套：五星级设施、温泉会议康疗中心、三花石旅游商品一条街（三）、xx周边主190、要配套娱乐休闲项目1、红鼎高尔夫别墅项目：位于三溪口，占地面积数千亩，总投资逾20亿元，已于2005年开工，目前高尔夫球场已开始对外营业。2、蔡家组团规划中的重庆市购物娱乐主题公园是以商业购物与娱乐为主体的旅游项目。项目主要包括商业、商务、公寓、酒店、物流中心等五大业态，同时引入类似迪斯尼主题娱乐项目，项目建成后将成为重庆乃至整个西南、西北的休闲、娱乐、观光旅游中心。是一个集购物、娱乐、休闲、旅游观光、商务酒店办公为一体的城市发展引擎项目。（已于2006年4月签约）3、蔡家组团规划中的重庆节会展中心是集展览、展示、会议、宾馆、公寓、商务、餐饮、健身、娱乐、休闲为一体的大型综合性多功能展览中心。191、4、蔡家组团规划中的重庆赛马中心是集体育性、竞技性、娱乐性相融的大众化的建设项目。该项目拟规划占地2500亩，主要建设主赛场、驯养基地和配套服务设施。5、蔡家组团规划中的游艇社区项目是集私人游艇经营、游艇制造、休闲体育健身、商务会所、高级寓所、五星级度假酒店及游艇村房地产开发为一体化的综合性旅游项目。6、蔡家组团规划中的影视基地拟占地面积1500亩，日接待游客2万人，建设内容：修建影视拍摄基地，引进各类影视拍摄设施、设备；修建各类游乐场所；修建科普中心；修建宾馆和配套设施；修建各类观光景点；培植绿色植被及名花名草。影视城总建筑面积5万平方米。（四）xx周边环境对xx温泉市场的影响与机会1、xx192、周边环境为xx温泉项目集聚了中高端及高端消费群体。xx温泉项目周边已开发有兼具第一居所与第二居所功能的多个房地产项目，数千亩的高尔夫项目等也为xx温泉项目的开发提供了消费群体保障，尤其是xx温泉项目地块周边均为中高端或高端项目，为xx温泉项目集聚了中高端及高端消费群体，并形成了区域板块的中高端消费印象。2、周边产业及休闲娱乐规划为xx温泉项目提供了良好的配套，并形成与项目发展的互动。xx温泉项目地块周边规划有多个休闲娱乐项目，高尔夫、休闲度假娱乐、城市主题公园、现代游乐园、游艇俱乐部等高尚都市休闲旅游业的发展也将增强城市人气；为xx温泉项目提供了良好的配套；并与项目互相促进、形成休闲度假的旅游193、线路，促进了板块的休闲娱乐旅游产业的全面大联动。二、xx温泉项目SWOT分析1、优势分析（S）运营环境： 应经济发展所需，较高层次休闲度假旅游产业即将启动； 重庆“温泉之都”的大发展； 温泉旅游开发的政策优惠；区域环境： 处于“市郊一圈”，且区位价值更高； xx历来是旅游景点、旅游资源丰富之地；尤其是温泉市场认同度高；项目自身： 背靠中梁山脉、缙云山脉，富有森林、温泉，山林、溪流和富氧的空气； 前倚嘉陵江水，山清水秀； 周边无工业污染区，居住人群少，自然环境保护好。 大流量的温泉，微量元素丰富；2、劣势分析（W） xx温泉项目目前交通有待进一步完善，直达xx温泉项目212国道路况一般，路基尚待194、改善；而较为方便的渝合高速公路目前的公交线路不多，不利于大众消费者到xx温泉项目消费；且渝合高速公路目前收费，会额外增加消费者的费用。但目前正改善中。 周边基础建设滞后。3、机会分析（O） 沙坪坝区至xx沿线目前尚无高档次的和对外开发的温泉渡假村，xx温泉项目正可填补这一旅游消费真空。 蔡家组团规划项目多为中高档项目，为xx温泉项目提供机会互补。 xx旅游市场、重庆温泉市场的发展为xx温泉项目的发展提供机会。 交通的发展可提高xx温泉项目的价值。 重庆政府整体包装温泉市场，开办专题招商会，推广温泉品牌等。4、威胁分析（T） xx温泉项目周边的水天花园、中安翡翠湖住宅小区开发，其自有温泉，且为家195、庭长期享用。如果xx温泉项目的温泉渡假村没有独特的销售卖点或特色，难以吸引客户对xx温泉项目后续的旅游地产开发。 重庆温泉旅游项目开发已启动，越来越多的温泉项目正在招商及规划中，未来温泉旅游市场竞争激烈。xx温泉项目介入时机若更晚，将加大竞争压力。 重庆温泉市场全面发展为xx整体市场造成威胁。 海兰云天、天赐温泉等新兴的温泉度假村是xx温泉项目的主要竞争对手。 通过前述的xx温泉项目优劣势分析可知，项目的优势大于劣势、机遇和威胁同在。但总体而言，xx温泉项目具有较好的开发价值，开发时机也相对成熟。关键是如何在xx温泉项目营运中运用“强光效应”，凸现项目优势而使得劣势得以弱化，并从人文、艺术角度196、深化原有的生态景观；在项目服务设施及配套上，应力求“专业与细致”化的温泉开发，满足消费市场的心理与生理的需要；并充分利用产业发展的机遇，形成项目的独特竞争力。三、xx温泉项目开发价值及机会梳理1、xx温泉项目宏观经济政策环境资源价值与机会（1）与经济发展相适应，重庆正处于休闲度假旅游的规模化启动的准备期。重庆市及xx区近年来的经济发展为旅游市场发展提供了经济保障，并促使各项基础建设、旅游配套设施、旅游接待设施以较快的速度发展，为xx温泉项目开发投资提供良好的外部环境。作为常住人口超过600万的重庆都市发达经济圈，其人均GDP趋近3000美元，正处在休闲旅游度假规模化启动的准备期。随着经济的持续197、稳定发展，重庆的休闲度假旅游将成为新一轮的消费热点。 （2）旅游产业的大发展及温泉之都的全面启动，为xx温泉项目提供了良好的产业环境。重庆致力于发展“温泉之都”，并为“温泉之都”的持续发展了强力的产业支持，为xx温泉项目提供了良好的产业环境。重庆市特别是xx区，温泉资源丰富，是知名的温泉分布地，同时拥有广阔的山林、湖泊等，有保存完好的自然资源，使项目开发具有较强的区域竞争力。（3）温泉旅游开发可享受多项政策支持，xx温泉项目的政策风险较小。l 重庆旅游市场发展规划特别是温泉市场的规划将是未来政府的工作重点，xx温泉项目开发正好符合重庆规划，加快各项政府申报及审批工作，得到相应的财政及税收方面的198、优惠政策，减少项目的投资成本风险。l 政府对温泉旅游市场对外的宣传力度加大，并致力于打造重庆温泉品牌，吸引更多游客，为xx温泉项目带来更多的消费者，降低项目的经营风险。2、xx温泉项目区位资源价值与机会l xx温泉项目距离主城区较近，是重庆市“市郊一圈”旅游规划范围内区位价值较高的项目。距离主城区近，尤其是距离作为未来经济增长极、最具活力的、富人聚集最多的北部新区较近。l 蔡家组团及xx区的规划发展，与xx温泉项目开发形成优势互补，并形成休闲度假旅游精品线路，降低项目的竞争风险，提高xx温泉项目与其它温泉项目间的竞争力。项目可利用蔡家组团开发契机，提高周边基础建设，特别是公交线路的规划。l 蔡199、家组团未来发展潜力巨大，交通规划的发展将进一步拉近xx温泉项目与主城区的距离，极大的提高项目的区位价值与竞争优势。l 温泉景观大道将开启xx温泉市场的美好前程。3、xx温泉项目自身的资源价值与机会 主要包括四大资源的价值温泉资源价值最大。依托xx温泉项目地块的温泉资源，与“温泉之都”的开发形成产业链接，最有利于xx温泉项目的发展。湖泊或江景资源的市场接受面广。xx温泉项目地块有天然形成的湖泊/江景，及沿山势形成的溪流，均是xx温泉项目开发的重要资源依托，也极有利于打造xx温泉项目的生态景观，形成项目特有的竞争优势。森林资源最能体现生态景观环境。xx温泉项目均背靠森林山岳，且紧靠其后的国有林资源200、丰富，覆盖面广，充分利用项目投资开发旅游的优惠政策，将森林资源价值最大化发挥，是项目的良好机会。但同时开发时应做好规划设计，避免自然景观在开发与建设中的矛盾。乡村田园自然风情是休闲度假旅游区开发的基础。4、xx温泉项目的市场价值与机会l 重庆温泉知名度较高，温泉消费普遍，在抽样调查中81%泡过温泉，消费者对泡温泉的喜好度均值为3.78（最高为5分），表明绝大多数消费者对泡温泉的喜好度较大。需求市场调研显示：月收入6500元以上的、年龄在41-50岁的消费者是温泉市场的主力消费者。但目前重庆温泉市场的服务档次低、产品单一、周边环境利用率不高等因素使得这类消费者对温泉旅游市场满意度不高。因此xx温201、泉项目在开发上应提高服务档次、对产品进行多样化开发、充分利用周边山林环境达到中高端及高端消费者的预期。l 重庆旅行社对温泉线路的开发较少，多数考虑利益关系，xx温泉项目为保证客源，应加强与旅行社的合作。主要包括与有意扩大温泉线路的旅行社合作推出二日游的旅游套餐线路。与无意扩大温泉线路的旅行社进行单项目的合作，如订房协议合作、商务团体委托合作等。l 重庆旅游地产开发还不成熟，市场存在诸多问题，多为地产商开发，缺少旅游运营方面的经验，对后期的运营带来困难，而xx温泉项目的开发者具有地产开发及旅游开发的经验，在旅游地产开发方面具有优势。四、xx温泉项目容量分析1、市场容量(1)方法一:以xx温泉旅游202、度假市场的现状为基础,预测客流市场容量从重庆温泉旅游的规划来看，重庆温泉旅游将成为全国性温泉旅游地。主要游客中重庆市内游客的比重将增加，消费水平也将增加。通过测算，温泉市场的消费水平将有较大幅度的提升，旅游人数将以20%以上的速度发展，到2010年，xx温泉市场接待人数将达到40万人次，发展机会较大。北温泉作为区域唯一的温泉项目，而康乐温泉度假村（自身无温泉项目）则作为营业多年的度假村的代表，以此为基础用平滑指数预测法预测xx温泉市场容量知：2005年北温泉景点年接待人数为15.44万人，旅游收入191.34万元。而康乐温泉度假村2005年客流量为10万，年收入约1500万元。即年总人流量为2203、5.44万人,温泉旅游度假总收入为1691.34万元。以此为基本，按年均增长20%（注：全市总体温泉旅游增长率为二位数以上，而xx温泉增长预期更好，故按20%计xx温泉市场的增长率。）计，则到2010年xx温泉市场年人流量可达63万人。 (2)方法二：按经验系数进行客流市场容量的测算我们试图用当前欧美市场研究中常用的一种经验系数进行市场容量的测算，此经验系数为：在产品价格符合心理预期，且产品的销售为消费者便于购买（不存在通道障碍），对于某种功能和形式都符合消费者需求，因而其在态度测试中回答“吸引力非常大”的人，有70%实际购买的可能性，而回答“较有吸引力”者有20%的购买可能性，“一般”仅有5204、%的购买可能性。按照上述经验系数，我们针对项目设计了一组问题：“如果xx开发温泉度假市场，对你的吸引力多大？”调查结果如下表所示：回答问题的消费者分布选项消费者分布（）指定权数加权百分比(%)肯定会购买 可能会购买视情况而定可能不会买肯定不会买731402110.900.20 0.05006.36.22.000运用上述有关数据和经验系数，平均购买可能性=6.3%+6.2%+2.0%=14.5%即本次调研对象中有14.5%左右的消费群体可能去xx温泉度假村。但因本项目调研对象的消费水平仅代表重庆中档以上消费群体的消费意见（前文中已述），重庆中档以上消费群体的总量约为314万人（注：即2004年居205、民人口总量627万人的50%），即xx温泉度假村的客流市场容量可达45.53万人。应当注意的是，上述假定存在一定的条件：按测试的产品，产品价格符合消费者预期，销售通道没有障碍，产品的功能符合消费者要求。事实上，这些条件或多或少难以满足，加上中国人较西方人保守，其测量的态度往往更多地表现出模棱两可，且此测算方法并未考虑时间周期，是在现状下的假设，故上述预估的别墅市场容量仅供决策参考。（3）综合预测xx温泉项目的客流市场容量结合市场实际，我们给二种测算方法赋予一定权重，其中第一种方法权重为60%，第二种方法权重为40%，则到2010年：预计xx温泉度假村市场的容量可达56万人次。（4）xx温泉度假206、经营额容量按重庆温泉旅游度假市场的平均消费额250-300元计，则到2010年xx温泉旅游度假市场的营业额容量预计可达14000-16800万元。五、xx温泉项目开发的市场可行性结论综上知：重庆温泉度假旅游市场总体发展态势良好，目前已形成以天赐温泉度假村、海兰云天度假村、海棠晓月温泉度假村等为市场先导者的多个项目，且市场反响良好，未来发展信心十足，均准备扩充改建。而温泉之都的规划中，温泉度假旅游市场的前景也较好，消费市场需求增长。温泉消费的市场基础也较好。基于前述项目面临的宏观政策经济环境、温泉旅游度假市场的供需状况及市场未来发展趋势，结合项目自身资源环境及颐尚温泉的特色，旭日公司认为：xx温207、泉项目开发温泉旅游度假具有一定的市场可行性，温泉度假旅游开发的时机较好。建议贵司尽早切入重庆市场，以在温泉之都全面发展之前获得更多机会，成为行业的领先者。但温泉主题旅游房地产开发时机成熟度尚需要进一步酝酿。建议项目先开发经营温泉度假旅游，待项目运营上正轨后再行开发旅游度假房地产，其市场价值将更大。六、xx温泉项目发展机会与方向（一）xx温泉度假村市场的发展机会与方向1、项目定位建议定位原则 我们认为本项目定位原则是：u 从市场出发,以消费市场为导向，细分定制产品。从消费者的心理谋求定位，创造适度超前的合理的产品，同时结合目前供应市场的行情特征来确定；u 充分考虑细分市场的容量以及市场进入风险；208、u 以市场供需为基点，寻求市场机会点或空白点。u 着眼全局、兼顾首尾、整合项目竞争力，有效提升项目价值，全面营建项目品牌。u 考虑颐尚温泉在当地的影响力及地位，结合投资者的上市公司背景特征。本项目须强化本项目的品牌形象与市场地位，本项目可能为市场领导者或优化者形象与地位。 项目主题定位：集温泉特色+山林湖泊+商务会议+休闲运动为一体的温泉度假村 定位释义温泉特色是本项目最大的特色，其可填补xx区无真正温泉度假村的市场空白，同时颐尚温泉的温泉特色具有显著的竞争力。另一方面，xx本身的温泉历史最为悠久，市场基础最好。按重庆现有温泉布局，可形成西北方向唯一的重心，并一举成为该区域市场的领先者，并进而209、成为全市的领导者之一。本项目的另一资源优势是自然的山林湖泊。xx历来是避暑胜地，如缙云山、康乐温泉度假村的旺季均是夏季，充分利用天然的山林湖泊，打造避暑胜地，规避温泉消费的淡季。同时也可形成与天赐温泉、梨树湾温泉的竞争优势。在避暑功能的营建中，主要在于充分利用项目较广泛的山林资源（如租用大片林地）和湖泊资源（二个水池，及自然形成的溪流），营建好的绿化植被及树木。由调研已知，商务会议等团体客是温泉度假村主要的消费群体，且会议室等是几乎每个度假村均有的配套设施，且公费消费力更易于提升，建议本项目将商务会议的业务范围扩大，将其作为度假村的特色之一加以强化。除商务会议外，培训、野外拓展等公费消费类项目210、也是本项目商务功能可延展的方向。休闲运动也是度假之必须，建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。因为目前海兰云天、天赐等均有大量的休闲运动项目开展；且通常开发休闲运动项目需要大量的土地。整合上述资源，建议本项目为为自然清新、世外桃源型风格特征的温泉度假村。2、项目档次定位建议 基于以下调研资源，建议项目档次定位为中高档。 从重庆市旅游及温泉度假市场的宏观环境来看，高档产品开发不足，未来发展方向将以中高档为主； 从典型温泉度假村来看，普遍看好温泉度假市场，其中尤其看好中高档温泉度假旅游，且中高档温泉度假村在现在基础上均有扩充规模，营建更高档次项目的意向。 从消费需求211、市场来看，重庆温泉消费的基础好，休闲度假的需求增长迅速，同时也有一定的消费能力。但目前供应市场档次不高，未能满足部分中高收入群体的需求。从项目的装修档次上来界定本项目的中高档次，建议本项目装修标准为四星级标准以上。除海兰云天欲建设一个五星级酒店外，目前重庆市场上没有五星级装修标准的度假村。3、项目目标客户群体定位建议 与项目档次定位一致，建议本项目目标客户定位为：1） 目标市场的经济水平表：重庆城市居民收入及结构比例项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户占全体的比例/20%20%10%10%平均每户月均可支配收入23212168268734225165（数据来源：2005年重庆统计212、年鉴） 参照上述依据，建议本项目目标市场包括：对本项目的支撑力占40%。对本项目的支撑力占60% 中等偏上户 占总人口的20% 高收入户 占总人口的10% 最高收入户 占总人的10% 因上述分类的依据是统计局资料，而事实上重庆的收入水平应高于此。来源于本项目的消费者市场调研的数据表明，收入水平在6500元/月以上的对象对于温泉度假旅游的消费需求更强，消费力也更强。且事实上该类群体在全市的总比例也会高于10%。为统一依据，本项目目标市场的消费能力定位按统计局资料数据为基础。2）目标市场客源分布（即项目辐射区域）：首先集中在xx区、北部新区、沙坪坝区、蔡家组团的中高收入者，其次是主城区各政府、企业213、团体的大众消费群，再次为其他区域中高收入者。xx区、三北区域、沙坪坝区：45%主城其它区：25%区县：15%市外：15%xx温泉市场的区域属性适合温泉度假市场发展，且重庆温泉旅游度假市场的需求呈现上升态势，随着重庆市经济的发展，区域的辐射能力增强。xx温泉市场的客流区位特征将略有变化： 重庆主城区仍是主要辐射区域，估计将占70%左右； 重庆市的区县客流将占15%左右； 重庆市外客流将占15%左右。但重庆市外客流多为重庆市内客流引荐下消费，真正的旅游度假客流估计其份额并不太大。在xx温泉项目面市初期主要以项目周边主城区域的中高收入者为主，可借助政府宣传力度加大对主城区进行xx温泉项目的推广，扩大214、辐射范围。3）目标市场的年龄特征目标客户主要以25-60岁为主，其中25-40岁的中青年人主要以休闲运动为主，40-60岁的中老年以养生休闲为主。因此在度假村配套建设上依据不同年龄可提供中青年休闲运动类，如球类运动、健身类运动等，中老年养生休闲运动类，垂钓、门球、推拿保健等。4）目标市场的群体特性与行业特征建议本项目以团体客流为主，占60%左右，其它散客占40%左右。其中团体客指以公费为主的政府、大型企业、政府机关、银行、保险、医疗等单位。4、项目产品特色建议度假村主要经营特色为：温泉特色、餐饮特色、休闲娱乐特色、商务会议特色。温泉特色：温泉是本项目温泉度假村的最具特色的产品，也是本项目分期开215、发中首期主推产品。将颐尚温泉的成功温泉特色引入重庆市场，并结合重庆市场特征略加改良。在温泉特色上，引入专业温泉理疗保健特色，争取树立重庆第一专业温泉理疗中心的地位。除温泉的理疗特色外，更引入其它特色。如结合重庆“时尚”消费力强，对新事物敢于尝试等特征，将温泉引向“时尚消费”，搞夏季温泉泳装秀、做温泉PARTY等。另外，温泉SPA作为最具时尚的消费项目，可在本项目度假村中首次全面推广。餐饮特色：建议本项目餐饮仍以具有民俗特色的菜系为主，融入缙云山等森林野味美食、健康养生美食等。休闲娱乐特色：建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。据消费者反馈：在度假区中印象比较深的216、游玩项目第一提及较多的是滑草，第二是打牌，第三是跑马，然后是登山/攀岩类。结合项目特征，建议本项目针对中青年群体营建滑草类、登山/攀岩类休闲运动项目；而针对中老年群体的休闲娱乐项目可少一些（针对中老年群体主要吸引力在于温泉理疗及保健类，而非休闲娱乐特色），主要在于营建好的自然养生环境；而棋牌类是最基础的休闲娱乐项目，应考虑在度假区内见缝插针设置。如林荫道、柳树旁、温泉池边、溪流涧上、亭廊下、茶楼等处均设置人性化的天然气息的桌椅供人闲憩及打牌聊天。另利用大片的森林资源设置原始森林区或狩猎区等。住宿方面：房型供应：温泉度假村客房的供应房型建议参考重庆调研的典型四星级度假村的客房设置。建议客房房型比217、例如下图。本项目以标准间为主，仍提供如新婚套房、情侣套房、商务温泉套房、水上温泉套房等特色房间。在这些套房内配置相关的服务设施，如商务温泉套房，除温泉入户外，配有商务洽淡室等。重庆典型的度假村内均配有别墅楼栋供选择。别墅可按栋使用，也可按套型分开使用。但其品质感受更强，且可更好适应团体客流的需求客房价格：四星级装修标准的度假村的标示价格水平高低不一。建议本项目普通标准间执行价格平均为200元左右。而其它房型价格则可参照四星级装修标准的度假村不同房型客房均价系数：标准间：普通套房：豪华标准间：豪华客房 = 1：1.90：1.58：3.46客房量设置：参考重庆典型温泉度假村的通常客房密度1.63间218、/亩占地（有旅游地产开发、或有占地面积较大的其它项目时另计）。由前述已知，博雅居度假村项目总占地约600亩，项目占地面积较大，可考虑较多室外休闲娱乐项目、野外拓展配套、设置原始森林区或狩猎区等，客房密度可大大降低；且本项目较大体量不可能一次开发完毕。建议本项目分期开发，客房建设也按分期目标而考虑。鉴于本项目的会议、度假功能，建议本项目应多设置客房量。参考前文中典型度假村的客房需求量，建议本项目一期开发中客房配置率为60%以上，即为全部客流中的60%以上群体配备客房。商务会议特色：为接待团体的商务会议，建议度假村设置先进、专业的会议室，为政府、企业商务活动服务。建议首期会议室应配置5-6个。并区219、分为网络会议厅、多功能会议厅、分组讨论厅、贵宾接待厅、培训厅等，并设置播音、演示、投影、幻灯等设备以及专业会议服务人员。5、主要营销与推广方式1）公关活动、大型主题活动建议项目亮相期以更多以政府公关类、大型主题活动类等影响力大的事件营销切入市场，强化本项目的领导地位及高感形象；并从各中小规模、中小档次的温泉度假村中脱颖而出。同时也建立了良好的市场形象，重新唤起市场对xx温泉的认同。2）建立直销网络同时为吸引团体消费，建议销售部门大规模面向政府机构及大型企业直销，并与旅游社形成联动，共同建立健全完善的网络系统。3）景点串联建议项目采用旅游景点串联形式推介，根据项目周边资源状况，本项目可考虑的串联220、景点包括： 面向中档消费客户：观光休闲旅游线路：重庆金刀峡观光博雅居温泉休闲重庆 面向高档消费客户：高尔夫温泉休闲旅游线路：红塔高尔夫球场博雅居温泉休闲（二）、旅游地产发展机会及方向发展机会：n 重庆旅游的发展将带动旅游地产的发展n 重庆旅游地产发展处于起步阶段，有较大的发展空间。n 目前重庆旅游地产开发者多为地产开发商，缺少旅游经营方面的经验，xx温泉项目开发业具有旅游及地产两方面的优势，这具有竞争优势。n xx温泉项目前期完工多项建筑，对再次开发来说，投入资金较少。n 政府对旅游地产开发提供多项优惠政策。发展方向：n 主题定位：温泉+山林n 物业类型：公寓、花园洋房、联排别墅等n 户型：公寓则以80-100平方米为主n 销售价格：公寓：建筑面积单价约为2000元/平方米 花园洋房：建筑面积单价约为2800元/平方米 联排：3500元/平方米n 目标客户： 主要年龄段在41-50岁，其次在51-60岁，再次在31-40岁。 家庭月收入在8000元以上。n 主要推广模式：以旅游带动销售，以产权式及时权式为主。