1、国际滨海度假区体育公园整体项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际滨海度假区体育公园整体项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月91可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录 1.项目背景及建设意义21.1 项目建设背景21.2 项目建设意义22.用地情况及征地费用22.1用地情况22.2 征地费用33.2、项目规划44.项目定位54.1总体地位54.2球场定位64.3住宅市场定位64.4住宅客户定位65.住宅产品类型75.1别墅产品建议75.2公寓产品建议：75.3园林景观建造85.4住宅售价建议86.项目测算摘要106.1住宅开发计划：106.2球场建设计划116.3项目投资估算116.4住宅项目收益分析156.5 球会项目收益分析166.6项目整体收益分析187 风险分析197.1法律风险197.2法律防范措施：197.3财务风险198结论209附表及附件20附表一：销售计划表21附表二：资金使用与筹措表22附表三：投资现金流量表（单位：万元）25附表四：利润计算表（单位：万元）26附表五：3、别墅建安成本分析表26附表六：公寓建安成本分析表33附件一：高尔夫球场定位、经营模式的报告41体育公园整体项目可行性研究报告1. 项目背景及建设意义1.1 项目建设背景xx国际滨海度假区自xx年7月开始动工建设，目前南区的喜来登酒店已经建成并于xx年6月开始营业，中区凤池岛度假物业首期也将于xx年底竣工，销售势头良好。度假区的大市政建设也已经在今年启动，预计在xx年基本完成。因此尽快建设区域内的旅游与度假配套设施已成为当今的核心任务之一。 1.2 项目建设意义 本项目就是将xxxx整体项目打造为具有国际水准的滨海旅游度假区的重要配套设施之一；它以高尔夫球场为依托，营造高端人居环境；吸引热爱高尔4、夫生活方式的群体购买别墅和入住酒店；以山、海、石为基本元素、最大限度的保护原始生态，以高品质的草坪和球场造型为度假区居民及度假客人服务，同时对度假区整体的旅游度假经济起到带头作用。2. 用地情况及征地费用2.1用地情况本项目位于xx国际滨海度假区南区，北临滨海大道（X210路），东、西、南比邻滨海2路。总占地约1972亩。需新征土地1780亩，征用水库45亩，搬迁村庄两个（xx村）。征地计划如下：1） 第一期征地1193亩，xx年12月摘牌904.5亩（其中48亩在本项目用地范围外）并完成水库征用，2009年3月摘牌337亩；2） 第二期征地587亩摘牌及村庄搬迁计划在xx年3月完成。 2.25、 征地费用征地成本计算表序号项目费率单位数量(亩) 金额(万元) 一一期征土地13.8 万元/亩1193 16452 1征地补偿款8.2 万元/亩1193 9842 详见注1：2土地出让金及各项收费5.5 万元/亩1193 6610 详见注2：二07年盘整土地5.0 万元/亩147735成交价款5万元/亩147735三二期征地9.9 万元/亩5875806 征地补偿款3.9 万元/亩5872284 按目前补偿标准估算土地出让金及各项收费6.0 万元/亩5873522 按政府收费标准计算四水库拆迁补尝0.98 万元/亩4544 已征但无法挂牌小计11.73万元/亩197223127五体育公园分摊6、大市政费用9222 详见注3：合计16.4 万元/亩1972 32259 六契税等1161 按政策计算土地交易服务费0.3%32259 97 土地交易契税3%32259 968 土地评估费0.3%32259 97 总计16.9 万元/亩1972 33420 注1：1、按补偿次序分别为:县国土局2068.8万、xx管委会1000万、xx管委会1300万（果树补偿，未付），共4370万，合3.9万每亩。1193亩里面还有81亩xx与何屋村的未补偿。2、新增额外补偿，50亩的每亩40万,合599.7/m2。注2：新增建设用地有偿使用费第一批征地收费是17元/，第二批征地是34元/。两批分别交679.7、9万、691万。二期征地的337亩尚未缴纳。注3：具体包括：非经营性土地费用3458万（主要是xx、何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用地购置费），前期费用1387万，基础设施建设费用2473万，公共配套建设费用272万，其它需分摊费用962万，预备费用670万，合计9222万元。数据来自财务部提供的大市政分摊计算表，已经总部审批。3. 项目规划按照一期摘牌土地的规划条件书，本项目既有住宅面积870亩，商业面积34亩，平均容积率0.35，但根据球场设计师与07年12月所聘规划顾问的意见并结合球场修改后的方案，本项目实际住宅用地516亩，会所占地15亩，球场占地1441亩为本项目的公共配套设施-8、集中运动绿地。各地块的分布及参考规划指标如下：用地规划图规划指标参考建议地块用地面积比例容积率建筑面积平米亩%地块1（公寓）24230361.2430000地块2（别墅）784631180.1510000 地块3（别墅）60077900.3521000地块4（别墅）48247720.2512000地块5（别墅）29827450.257200地块6（别墅）62484940.2515600地块7（别墅）40875610.3514200会所9702150.41 4000合计35390553127%0.32 114000湖面36956553%植被保留区34015451026%球道植草区及绿化区58439、0987644% 总计13153241972100% 4. 项目定位4.1总体地位具有鲜明特色的国内一流滨海度假型可销售物业，充分利用紧邻大海及陡峭的山势这些稀缺的自然景观资源，并通过内部的高尔夫球场进一步提升景观价值，以达到住宅价值的最大化，为公司创造较高的利润；同时18洞高尔夫球场又可作为全度假区的重要旅游度假配套设施，起到一定的拉动xx地区度假消费的作用。4.2球场定位 1）球场定位将依托于“原生态海滨度假地”的项目大定位、依托于南区高端社区的定位；抓住球场品质的关键点草坪和原生态自然环境，将其建设成为具有鲜明滨海特色的度假型高尔夫球场！（详见附件一）2）球场产品定位：l 选用优良的草种10、和草源是保证球场草坪品质的基础，结合xx当地土壤和气候条件，球场草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中的salam草种，果岭草可选择海滨雀稗中的Sea Dwarf和plantinum（最新草种）；l 排水和喷灌设计要科学合理，喷灌的控制系统和喷头要采用国外进口产品（国内无替代产品），管材和泵站可选用国内优质品牌；l 关键的草坪维护设备要采用国外性价比高的产品（国内无替代产品）；l 球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全、有趣、难度适中，同时要确保不少于5条球道可以欣赏海景，并打造出1、2个名洞；球车道采用15cm厚混凝土路面；立体交叉桥涵2座。l 绿化植物应结合当11、地原生植被，选择景观效果好，生长较快的树种，苗木的规格可适当加大。l 会所风格简约 ，建筑面积控制在4000平方米以内，主要功能为：大堂接待区与休息区、更衣室、卫生间、出发区、球车库、餐厅、专卖店、行政办公室、球员休息室、储物房、机电设备间。会所外停车位120辆；需配置中央空调。l 球车需采用国外性价比高的产品 ，特别要注重安全性能和持续爬坡能力；l 需建设草坪维护中心1座，建筑面积控制在1000平方米左右，主要包括：办公用房、设备库、农药肥料库、清洗与维修车间、小型燃料库等；建筑结构参照厂房式设计。l 需建设可供200人入住的员工宿舍（未考虑中层以上管理人员），建筑面积控制在3000平米左右12、，主要包括：草坪总监宿舍（单间）、普通员工宿舍（46人/间）、小型员工食堂、公共浴室与卫生间、洗衣房、员工活动室、网吧、篮球场等。4.3住宅市场定位充分利用山、海、球场等优质景观资源，打造以高尔夫运动为核心的具有高附加值的高档度假型别墅和公寓。4.4住宅客户定位1） 高尔夫球运动爱好者；2） 珠三角、香港地区为核心的个人度假投资客户；3） 珠三角地区外企、私企，主要购买大面积别墅，作为企业会所，用为接待公司的VIP客户、举办高管会议、员工度假奖励等5. 住宅产品类型5.1别墅产品建议户型参考建议小独栋140230 建议层数不多于两层； 别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室； 控制面积，强调卧室13、浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减； 套间生活动线的非唯一性，加强卧室与露台、庭院的互动，增加情趣性； 首层厅空间的模糊化和开放性，客厅、餐厅、娱乐室的结合（可配置西厨+吧台）； 厨房可考虑中厨+西厨，控制西厨面积；独栋230350 主要参考建议与小独栋相同，不同点如下： 突出套间卧室舒适性，增设独立衣帽间； 增设佣人房，与厨房结合； 适当增大厨房面积，中厨可隔离，西厨与吧台结合可适当放大；企业会所450以上 保证大面宽设计； 厅空间分层级，客厅、餐厅保证舒适度，娱乐室、会客厅可适当控制面积； 地下室保证私家会所配置； 卧室开间保证4.5 m以上，主卧保证朝向主景观面，开间可大于6.5m，可考虑14、双主卧；楼王 有条件情况下，可考虑尝试整栋一层设计； 多层设计时，卧室可尝试设在一层，或主卧整层设计。5.2公寓产品建议：公寓户型设计要点 客厅或卧室等主观景面朝海，并设置落地窗、带窗帘； 洁污、动静分区； 设置大阳台； 开放式电厨房； 自然通风与采光； 预留空调机位； 简单就餐区。 公寓户型配比：公寓面积区间（平米）套数比例50-706070-903090-12010%5.3园林景观建造1） 注重水景和海的天然联系，突出私家泳池与景观的结合，强调参与性和自然性2） 园林植被需富有度假情趣和多样性，同时可利用植被实现球场与别墅自然隔断3） 多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植15、被结合，相映成趣5.4住宅售价建议1）相关项目价格调查楼盘名称所属地及区域平均单价（万元/平米）主力面积（）主力总价(万元)颖奕高尔夫别墅嘉定上海汽车城475-640630-1100汤臣高尔夫别墅浦东东郊国宾馆区2.8421-463天马花苑高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区1.8 464-477佘山高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区1.6392-501银涛高尔夫别墅青浦沪青平公路旁1.3330-440429-572太阳岛高尔夫别墅青浦太阳岛旅游度假区243-417棕榈滩高尔夫别墅上海奉贤“碧海金沙”2约300600中信高尔夫别墅深圳龙岗2.2约480约1056世纪高尔夫别墅深圳山海高尔夫3.75416、001500雅居乐白鹭湖别墅惠州1.52）定价建议从以上现有的高尔夫别墅或同区域别墅销售均价来看，1.5-2万元/平米的占了约50%，2-2.5万元/平米约占30%，而2.5万元/平米以上的约占20%。xx南区高尔夫别墅从区位、环境、配套、定位、景观资源等条件综合比较，本项目高尔夫别墅属于高端度假高尔夫别墅，山海景观资源稀缺，具有较大的市场定价的话语权，因此建议南区高尔夫独栋别墅销售均价可考虑在2-3万元/平米。公寓项目销售均价可考虑在1万元/平米左右。5.5球会定价建议l 周边球场价格（单位：元）球场名称洞数果岭嘉宾价格果岭访客价格球童球车个人会籍平日假日平日假日涛景18240530100217、00/辆13.8万汤泉185006806801000100200/辆棕榈岛277001000100200/辆38万惠州18350560500800100200/辆28万观澜21655099011001650110220/辆38-113万聚豪274508506001380140-170220/辆20.8-114万西丽186501250380/人个人：87万企业：93万世纪海景184607607201200240/人个人：50万公司：58万中信绿色1860010007501070150220/辆碧海湾273408001000180015080/人个人：11万公司：28万光明公众279024015018、220/车龙岗公众27150240130160/车云海谷公众18520每组加600l 日常消费定价从上表中可以看出深圳市范围内的球场的嘉宾果岭费为平日340元650元（平日），假日760元1250元；惠州市范围内的球场的嘉宾果岭费为平日350元700元，假日560元1000元。根据以上价格数据，结合项目自身实际情况 ，我们建议本球场的非会员打球定价如下：项目果岭费（元）球童费（元）球车费（元）平日假日嘉宾350600120200/辆访客550800120200/辆团体包打价格平日 ：600/人假日 ：800/人此嘉宾价格在深圳市范围内属中等价格，在惠州属中等偏上，嘉宾的范畴为会员嘉宾、业主嘉宾19、协议酒店嘉宾；团队为12人以上，因此考虑给予更多优惠；由于本项目距周边主要城市距离较远，除会员和嘉宾以外的访客人数不多，故将其价格适当提高。为便于测算，非会员每次平均打球价格按700元/人计算。l 会籍价格会籍价格计算方法：会籍价格=（访客平均果岭费*年最低打球次数-会员年费）*40年*优惠系数条件设定：年最低打球次数=20次；会员年费=4000元；优惠系数=80%经计算得出的会籍价格为41.6万元，结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情况，同时考虑本项目的投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为20万元左右，数量800张，xx年开始销售，起始价格为16万元，最高销售价格为22万元。销售20、初期年递增2万元。6. 项目测算摘要6.1住宅开发计划：开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计划xx年2011年2012年2013年地块1（公寓）242301.243000030000地块2（别墅）784630.1510000 50005000地块3（别墅）600770.352100010000 11000地块4（别墅）482470.251200012000地块5（别墅）298270.2572007200地块6（别墅）624840.251560015600地块7（别墅）408750.3514200142000别墅合计3199730.258000010000192003020020600会所21、97020.41 40004000总计3539050.32114000140004920030200206006.2球场建设计划 xx年10月完成设计，09年1月完成一期征地，2009年3月正式开工，12月完成11个洞（818）洞施工，xx年2月完成二期征地，6月完成会所施工，9月完成7个洞（1-7洞）施工，10月试营业；6.3项目投资估算1） 土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业的景观配套设施，同时具有长期经营的性质（也可进行转让），因此球会的土地成只计算直接征地成本；大市政配套费、植被保留区与水库的征地费用均摊入住宅项目。住宅项目与球会项目的土地22、成本分摊如下：土地成本分摊表项目用地面积（亩） 费率（万元/亩）成本分摊（万元）球会会所151210904球场886住宅别墅4804421134公寓361600合计33637注：1.球会土地成本只含征地直接成本 2.住宅土地成本包括了项目所有的大市政分摊及植被保留区的征地成本2） 球会投资成本估算： l 实际投资测算表序号成本项目计算基础单位费率单位总金额(万元)所占比例年折旧1前期费用1058529平米11.99 元/平米1,269 10.21% 1.1地勘939803平米0.50 元/平米47 1.2球场设计费 元/平米320 1.3会所设计费200 1.4造价咨询费 122 1.5景观设23、计100000平米9.00 元/平米90 1.6其他设计费30 1.7监理费及顾问费 380 1.8报批报建费80 218洞球场工程 939803平米49.28 元/平米4,631 37.25% 2.1施工测量900000平米0.51 元/平米46 2.2清场320000平米0.44 元/平米14 2.3土石方工程740000立方米15.12 元/立方米1,119 9.00% 2.4粗造型900000平米3.59 元/平米323 2.5排水工程939803平米2.15 元/平米202 2.6喷灌系统 39560米199.70 元/米790 2.7细造型500000平米3.84 元/平米192 24、2.8果岭建造11000平米110.00 元/平米121 2.9沙坑建造19400平米85.51 元/平米166 2.10 发球台建造12000平米51.16 元/平米61 2.11坪床及土壤改良468000平米9.32 元/平米436 2.12 植草511000平米6.85 元/平米350 2.13球车道修建28000平米110.00 元/平米308 2.14 人工湖38400平米74.22 元/平米285 2.15凉亭及小卖亭4个170000.00 元/座68 2.16 桥涵2座500000.00 元/座100 2.17泵站2座250000.00 元/座50 3 景观绿化工程105000平25、米85.71 元/平米900 7.24% 4 排洪设施及挡土墙1项 元/平米280 2.25% 5 草坪机械设备库1000平米1400.00 元/平米140 1.13%3 6 员工宿舍3000平米1600.00 元/平米480 3.86%10 7 会所4000平米6000元/平米2,400 19.30%52 8 不可预见费883 7.10%9 H.O.E采购费1,450 11.66%210 9.1球车 100辆55000元/辆550 89 9.2草坪养护设备1项600 73 9.3办公及后勤车辆100 10 9.4器皿及陈设200 39 10建安成本12433 100%275 11土地成本9026、1 亩12 万元/亩10904 15612固定资产投资总额23337 431l 与住宅项目的成本分摊说明：A、上表中项目14及项目8的费用共计7963万元，做为住宅项目的绿化景观建设费 计入住宅项目开发成本；项目57及项目9、项目12的费用共计15374万元，做为球会的固定资产投资，计入球会经营测算。B、球会的开业准备费1000万元未列入本表，但计入在经营测算表中。3） 住宅项目投资：序号成本项目单位计算基数费用/费率金额 （万元）单位成本指标总成本费用比例1土地成本22733.192130.5723.23%1.1土地成交价款项122733.19 22733.191.2土地交易服务费万元22727、330.00%0.001.3土地交易契税万元227330.00%0.001.4其它与土地相关费用项0.000.00%0.00其他10.002开发前期准备费2593.95243.112.65%2.1可行性研究费万元400680.20%80.142.2规划设计费万元400683.00%1202.032.3勘察费万元400680.50%200.342.4临时三通和场平费项1249249.002.5招投标服务费、代理费万元400680.30%120.202.6环境评价、交通评价费项12.242.242.7设计图纸审核费项100.002.8建设工程规划许可证执照费万元400680.00%0.002.9报28、建费项11000060.00 660.00其他18080.003建筑安装工程费40517.793797.3641.41%3.1经营性物业建筑安装工程40067.79别墅m277600371728843.92公寓（精装）m229100385711223.873.2建设工程许可证执照费万元408930.00%0.003.3工程监理费万元11000040.00 440.003.4建筑节能与发展新型墙体材料专项基金项100.003.5白蚁防治费项11010.003.6建设工程质量监督费万元1100000.00%0.003.7其它项10.004基础设施建设费（地块间市政设施）11419.251070.229、211.67%4.1市政接口、摊销费项100.004.2红线内基础设施11419.25道路及地面停车场m21800800.00绿化景观(球场建安成本）项17963 7963上水项1400400.00雨污水项1450450.00电力项1775775.00燃气项18080.00电信项15050.00路灯项18585.00标志项11616.00中水系统项1800800.004.3其它与基础设施相关费用0.00人防异地建设费项100.00供电贴费项100.00绿化补偿费项100.00地下水资源费项100.00其它项100.005公共配套设施建设费825.0077.320.84%5.1公共配套设施建设费30、0825.00教育m2000.00社区服务m233002500825.00垃圾站m2000.00地下车位m2000.00人防m2000.00m2000.005.2教育配套费项100.005.3商业网点配套费项100.005.4其它项100.006开发间接费420.0039.360.43%6.1工资福利支出项1420420.006.2办公、折旧、修理支出项100.006.3水电支出项100.006.4其它项100.007不可预见费万元557765.00%2788.80261.372.85%直接开发成本81297.987619.308营销费用6512.97610.406.66%8.1销售前期准备费31、万元1860850.50%930.428.2广告宣传费用万元1860851.50%2791.278.3销售佣金、代理费万元1860851.50%2791.278.4其它万元1860850.00%0.009管理费用万元585652.00%1171.30109.771.20%10财务费用项18867.41831.069.06%成本费用合计978509171100.00%11销售税金及附加10979.001028.9611.1营业税万元1860855.00%9304.2411.2城建税万元93045.00%465.2111.3教育费附加万元93043.00%279.1311.4房屋交易手续费万元1832、60850.50%930.42说明：1、本表所列各项建安费用只为进行项目经济测算用，不做为成本指标；成本指标应根据各地块住宅产品的详细市场地位及产品标准另行计算。2、别墅及公寓的建安成本包括了土建（公寓含精装）、机电、地块内的小市政设施及绿化工程，指标参照凤池岛项目优化后的指标（详见附表）；表中项目4基础设施建设费中所列费用为项目总用地范围各地块与滨海2号路相接的市政工程建造费。 3、球场的建安成本7963万元已计入到本表项目中4）项目总投资l 总投资=住宅项目成本费用+球会项目成本费用=97850+15374=113584（万元）l 项目初始资金设为18374万元，其中3000万元用于住宅项33、目投资，15374万元用于球会项目建设。6.4住宅项目收益分析1）别墅销售面积为77600平方米，从xx年开始分5年销售，10年销售均价18000元/平方米，每期均价增加1000元/平方米，总的销售均价为20230元/平方米；销售收入为156985万元。2）公寓销售面积为29100平方米，在2011年全部建设完毕，至2012年销售完毕，销售价格10000元/平方米。销售收入为29100万元。3）住宅项目总销售额为186085万元。（以上详见附表一）4）住宅项目收益l 经济指标汇总住宅项目汇总经济指标营业额 186,085 直接成本 81,298 总投资 97,850 税前利润 57,483 税34、后净利 43,112 销售毛利率50.41%销售净利率23.17%总投资回报率44.06%自有资金平均回报率239.51%、全投资净现值26544.6 全投资内部收益率27.92%自有资金内部收益率69.50%净现值（自有资金）26780 获利指数(自有资金)892.67%资金峰值比例29.50%保本售价（综合） 10,839 l 盈亏平衡分析序号销售项目可销售面积销售平均价格单位成本盈亏平衡点安全余度(m2)（元/m2）（元/m2）保本销售价格保本销售率1别墅77600.0020230.0011564.0012289.0667.36%64.62%2公寓（精装）29100.0010000.0035、8632.309173.5393.67%9.01%合计106700.0017440.0010764.4511439.3771.77%52.46%l 资金筹措与使用计划、利润分析（见附表二、三）6.5 球会项目收益分析1）经营成本： 经调查，18洞球场的经营费用组成及部分球场经营成本如下：经营费用组成及比例人员成本草坪维护能源费用设备维护广告宣传行政及后勤43%13%17%4% 4%21% 部分18洞球场经营成本表 （单位：万元/年）北京京都观澜湖18洞重庆上邦四川国际重庆保利13801800 1300 1500 1600 参照以上数据，本球场的经营成本为1580万元/年，具体如下：（单位：万元36、）人员成本草坪维护能源费用设备维护广告宣传行政及后勤总计600300240501002901580 2） 打球人数测算l 根据会籍定价原则，设定会员每年打球次数为20次，因此会员每年打球人次=会员数量*20；l 根据周边球场打球人数调查和高尔夫业内专家的意见， 新建球场营业初期全年打球人数一般在1500020000人左右，成熟期在35000-45000人左右。因此我们设定2011年全年打球人数为16000人，3年内年递增20%；2014年为27000人左右。3）自持经营收入测算序号科目200720082009201020112012201320141收入0 0 0 207 2,658 3,0837、0 3,526 4,034 会籍销售收入0 0 1,440 1,620 1,800 1,980 0 会员价格0 0 16 18 20 22 销售数量0 0 100 100 100 100 销售佣金0 0 160 180 200 220 0 会员管理费收入0 0 40 80 120 160 年管理费/人0 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 会员数0 0 100 200 300 400 非会籍收入0 207 1,178 1,380 1,606 1,894 每年会员人次0 0 2,000 3,000 4,500 6,000 会员打球消费0 220 220 220 220 238、20 每年非会员人次0 6,000 14,000 16,200 18,540 21,648 非会员人均打球消费0 300 700 700 700 700 餐厅 练习场 专卖店收入00 27 154 180 210 247 2营业税金0 0 0 29 379 439 503 575 0 3经营费用00 500 1,250 1,580 1,580 1,580 1,580 开业筹备费用500 500 基本管理费0 0 0 0 0 0 人工0 300 600 600 600 600 能耗0 120 240 240 240 240 草坪维护0 100 300 300 300 300 设备维修0 30 539、0 50 50 50 后勤及其它0 200 290 290 290 290 推广费 100 100 100 100 4经营毛利润0 0 -500 -1,072 699 1,061 1,444 1,880 GOP%00.00%26.30%34.45%40.94%46.59%5固定费用00175 210 641 641 641 641 0 折旧0 0 431 431 431 431 自有资金成本0 0 0 0 0 0 0 保险费用0 7 7 7 7 7 财产保险4 4 4 4 4 4 经营险3 3 3 3 3 3 土地使用税175 175 175 175 175 175 房产税0 27 27 2740、 27 27 6税前利润0 0 -675 -1,282 58 420 803 1,239 所得税0 0 -169 -321 15 105 201 310 7税后利润0 0 -506 -962 44 315 602 929 8固定资产投资 -4,612 -6,149 -4,612 0 球场市值9股东收益现金流-4,612 -6,656 -5,574 475 746 1,033 1,360 16,000 股东收益净现值￥-3,20010全投资现金流分析税前利润0 0 -675 -1,282 58 420 803 1,239 所得税0 0 -169 -321 15 105 201 310 税后利润041、 0 -506 -962 44 315 602 929 球场市值11全投资现金流0 -4,612 -6,656 -5,574 475 746 1,033 1,360 16,000 累计全投资现金流-4,612 -11,268 -16,842 -16,367 -15,621 -14,587 -13,227 2,773 全投资IRR2.78%12全投资NPV（7.5%折现率）-3，200 说明：1、xx年按照9洞试营业情况考虑，11年年初正式营业后开始销售会籍。 2、球场市值为2014年球场如转让的价格，参照当前18洞球场转让的价格。 3、营业税率=23%*0.5+5.5%*0.5=14.25% 42、其中23%为娱乐业税率，5.5%为体育项目税率，以上比例为行业惯例。 4、土地使用税按照惠州市标准3元/平米，球场部分占地1441亩，税金为288万元/年。6.6项目整体收益分析1）项目整体投资收益率计算表项目年份2008200920102011201220132014球场净现金流-4612 -6656 -5574 475 746 1033 1360 住宅项目净现金流-10272 -19325 -10612 17149 40638 18082 14104 项目总体现金流-14885 -25981 -16186 17623 41385 19115 15465 全投资irr16%npv（折现率7.43、5%）￥14,3732） 说明：l 球会净现金流参见球会经营测算表，住宅项目净现金流参见住宅项目现金流量表l 为保证测算的一致性，球会2014年后的收入未计算在内；球会作为自持物业所属的资产价值如（土地价值、会所、员工宿舍等）也未计算在内。通过以上测算，住宅项目的投资收益较为可观；虽然球会项目的经营利润较低，但项目整体的收益率还是可以达到16%左右，且还另有一个球会的固定资产，因此在经济收益角度上是可行的。7 风险分析7.1法律风险 自1993年以来，国务院、国土资源部及建设部就发了一系列的政策文件，限制和禁止高尔夫球场项目的建设，其中最严厉的是2004年1月国务院下发的“严格限制高尔夫球场的44、发展、停止审批高尔夫球场的再建项目” （国办发20041号）的通知。法律风险影响的环节：1）政府不批准高尔夫球场项目的立项及获取土地；2）球场建设中若被曝光，政府会勒令停工并要求建设方采取水土保护措施；3）以高尔夫名义无法取得经营许可。7.2法律防范措施：1）在治理结构上建立“防火墙”，将本项目的所有开发行为都置于“惠州xx体育文化发展有限公司”（简称体育文化公司）之下，以此将风险尽量控制在体育文化发展有限公司层面；2）项目运作方式： 根据规划条件书委托设计单位做项目的整体规划设计，将住宅用地和球场用地（以运动绿地的形式）进行细分，并报政府规划部门批准。每一期土地摘牌后按照规划的地块拆分土地证45、，并在体育文化公司下注册一全资子公司，将球场用地转入该子公司，由其负责开发及经营，同时也将承担由此引起的风险。当风险过大时，可考虑将该公司进行股权转让。体育文化公司只负责住宅项目的开发。3）立项及获取土地：已经惠州市人大审批通过的总规文件已确定了本项目用地性质（住宅与体育绿地），已取得的土地挂牌规划条件书已解决了住宅用地的规划指标 ，项目作为住宅开发用地和体育用地的合法性是可以得到法律保证的。只要整体立项按照规划条件书的要求办理，其中球场部分以集中运动绿地的形式作为其配套设施。如此，本阶段应不存在法律风险。4）球场建设阶段如被政府下令停工，可根据情况的严重程度，采用两种应对措施：l 如判断是短46、期且不是很严重的情况下，对已开工部分只做球场中的园林绿化部分，球道不做细造型，先铺上草坪作为住宅配套景观，待危机过去后再完成球场建设；l 如情况较严重，则停止球场建设，直接按照规划条件书的指标建设住宅或进行项目转让。3）球场建成后，可采用“体育公园”、“体育运动中心”等形式获取经营许可。7.3财务风险1）风险诱因：球会项目的部分建安成本摊入住宅项目可能引起与政府税务部门在计税方面的纠纷。2）措施：只将球会项目中与景观建设有关的投资摊入住宅项目，并在合同签署时明确为体育公园项目绿化配套工程。8结论体育公园项目建设对度假区的开发是十分重要的，特别是高尔夫球场对于xx在旅游度假市场上的吸引力具有很好47、的提升作用，在大众消费为主的项目中，与游艇会、顶级品牌的度假酒店一起，构成了xx的高端形象，球场在景观贡献方面，最大限度的提升了别墅用地的地块价值，在海、山、石、生态型的基础上，为筑建高端人居环境掺入了人文因素；从经济效益上看，项目的投资回报较高，能够为公司带来较大的收益，因此是可行的。9附表及附件附表一：销售计划表销售收入计划表序号销售项目可销售面积20102011201220132014平均价格 合计 (m2)价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m2)1别墅776001800010.00%1900019.00%2000030.00%2100020.00%22048、0021.00%20230.00 156,985 2公寓（精装）291000.00%1000050.00%1000050.00%10000.00 29,100 合计1067007.27%27.45%35.45%15.27%17440.00 186,085 销售收入（万元）13968.007.51%42563.6022.87%61110.0032.84%32592.0017.51%35851.2019.27%销售税金（万元）824.112511.253605.491922.932115.22 10,979 营业税（万元）698.402128.183055.501629.601792.56 9,349、04 城建税（万元）34.92106.41152.7881.4889.63 465 教育费附加（万元）20.9563.8591.6748.8953.78 279 房屋交易手续费69.84212.82305.55162.96179.26 930 预征税金（万元）139.68425.64611.10325.92358.51 1,861 预征土地增值税（万元）139.68425.64611.10325.92358.51 1,861 销售净收入（万元）13004.2139626.7156893.4130343.1533377.47 173,245 注：销售比例为实际回款比例附表二：资金使用与筹措表单位50、：万元序号项 目合计2008 年度 201412345671土地成本22733.199093.286819.964546.642273.320.000.001.1土地成交价款22733.199093.286819.964546.642273.320.000.001.2土地交易服务费0.000.000.000.000.000.000.001.3土地交易契税0.000.000.000.000.000.000.001.4其它与土地相关费用0.000.000.000.000.000.000.00其他0.000.000.000.000.000.000.002开发前期准备费2593.95382.8895451、.72577.02335.25215.05129.032.1可行性研究费80.1480.140.000.000.000.000.002.2规划设计费1202.03240.41601.02240.41120.200.000.002.3勘察费200.3460.10100.1740.070.000.000.002.4临时三通和场平费249.000.00124.50124.500.000.000.002.5招投标服务费、代理费120.200.0018.0324.0430.0530.0518.032.6环境评价、交通评价费2.242.240.000.000.000.000.002.7设计图纸审核费0.052、00.000.000.000.000.000.002.8建设工程规划许可证执照费0.000.000.000.000.000.000.002.9报建费660.000.0099.00132.00165.00165.0099.00其他80.000.0012.0016.0020.0020.0012.003建筑安装工程费40517.790.004105.6510316.9612646.986746.606701.603.1经营性物业建筑安装工程40067.790.004038.1510226.9612534.486634.106634.10别墅28843.920.004038.154615.03692253、.546634.106634.10公寓（精装）11223.870.000.005611.945611.940.000.003.2建设工程许可证执照费0.000.000.000.000.000.000.003.3工程监理费440.000.0066.0088.00110.00110.0066.003.4建筑节能与发展新型墙体材料专项基金0.000.000.000.000.000.000.003.5白蚁防治费10.000.001.502.002.502.501.503.6建设工程质量监督费0.000.000.000.000.000.000.003.7其它0.000.000.000.000.000.054、00.004基础设施建设费（地块间市政设施）11419.25796.326105.954516.970.000.000.004.1市政接口、摊销费0.000.000.000.000.000.000.004.2红线内基础设施11419.25796.326105.954516.970.000.000.00道路及地面停车场800.000.00400.00400.000.000.000.00绿化景观(球场建安成本）7963.25796.324777.952388.970.000.000.00上水400.000.00200.00200.000.000.000.00雨污水450.000.00225.00255、25.000.000.000.00电力775.000.00387.50387.500.000.000.00燃气80.000.0040.0040.000.000.000.00电信50.000.0025.0025.000.000.000.00路灯85.000.0042.5042.500.000.000.00标志16.000.008.008.000.000.000.00中水系统800.000.000.00800.000.000.000.004.3其它与基础设施相关费用0.000.000.000.000.000.000.00人防异地建设费0.000.000.000.000.000.000.00供电贴费56、0.000.000.000.000.000.000.00绿化补偿费0.000.000.000.000.000.000.00地下水资源费0.000.000.000.000.000.000.00其它0.000.000.000.000.000.000.005公共配套设施建设费825.000.00123.75165.00206.25206.25123.755.1公共配套设施建设费825.000.00123.75165.00206.25206.25123.75教育0.000.000.000.000.000.000.00社区服务825.000.00123.75165.00206.25206.25123.757、5垃圾站0.000.000.000.000.000.000.00地下车位0.000.000.000.000.000.000.00人防0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005.2教育配套费0.000.000.000.000.000.000.005.3商业网点配套费0.000.000.000.000.000.000.005.4其它0.000.000.000.000.000.000.006开发间接费420.000.0063.0084.00105.00105.0063.006.1工资福利支出420.000.0063.0084.058、0105.00105.0063.006.2办公、折旧、修理支出0.000.000.000.000.000.000.006.3水电支出0.000.000.000.000.000.000.006.4其它0.000.000.000.000.000.000.007不可预见费2788.800.00418.32557.76697.20697.20418.32直接开发成本81298102721859120764162647970743608营销费用6512.970.00558.251163.031488.681628.241256.07418.698.1销售前期准备费930.420.00139.56186.59、08232.61232.61139.568.2广告宣传费用2791.270.00418.69558.25697.82697.82418.698.3销售佣金、代理费2791.270.000.00418.69558.25697.82697.82418.698.4其它0.000.000.000.000.000.000.009管理费用1171.300.00175.69234.26292.82292.82175.69资金使用合计88982.2410272.48 19325.2922161.6418045.509891.178867.47418.691自有资金3000.003000.000.002销售净收60、入再投入50017.520.000.0012794.6918045.509891.178867.47418.693借款35964.727272.484519325.29 9366.950.000.000.000.00资金筹措合计88982.2410272.4819325.2922161.6418045.509891.178867.47418.69附表三：投资现金流量表（单位：万元）序号项 目合计2008 年度 201412345671现金流出136321.8210272.4819325.2924580.0625414.9820471.7714510.4621746.781.1开发成本费用88961、82.2410272.4819325.2922161.6418045.509891.178867.47418.691.2销售税金及附加10979.000.000.00824.112511.253605.491922.932115.221.3土地增值税19772.920.000.00349.201064.091527.75814.8016017.081.4所得税16587.660.000.001245.113794.135447.372905.263195.792现金流入186084.800.000.0013968.0042563.6061110.0032592.0035851.202.1销售收62、入186084.800.000.0013968.0042563.6061110.0032592.0035851.203净现金流49762.98-10272.48 -19325.29-10612.0617148.6240638.2318081.5414104.424累计净现金流-10272.48 -29597.77 -40209.84 -23061.21 17577.02 35658.56 49762.98 5净现金流折现26544.56-9555.80-16722.80-8542.2912840.9028306.9111716.148501.516累计净现金流折现-9555.80-26278.63、60 -34820.89 -21980.00 6326.91 18043.06 26544.56 附表四：利润计算表（单位：万元）序号项 目合计2008 年度 201412345671销售收入 186,085 0.000.0013968.0042563.6061110.0032592.0035851.202销售税费 10,979 0.000.00824.112511.253605.491922.932115.223销售成本 81,298 10272.4818591.3420764.3516264.007970.107435.700.004销售利润 93,808 -10272.48-18591.64、34-7620.4623788.3549534.4123233.3733735.985营销费用 6,513 0.00558.251163.031488.681628.241256.07418.696管理费用 1,171 0.00175.69234.26292.82292.82175.690.007利息和财务费用 8,867 283.341341.702564.133011.541666.700.000.008土地增值税19772.920.000.001484.214522.716493.403463.153809.469税前利润57483.22-10555.83-20666.99-13066.65、0814472.6039453.2418338.4629507.8310累计税前利润-10555.83-31222.82-44288.90-29816.309636.9427975.4057483.2211所得税14370.81-2638.96-5166.75-3266.523618.159863.314584.617376.9612税后利润43112.42-7916.87-15500.24-9799.5610854.4529589.9313753.8422130.87附表五：别墅建安成本分析表序号成本科目成本内容原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价建筑面积单方造价3CB066、3建安工程费 19,383.21 2,497.84 2,422.90 3.1CB0301建筑工程 2,152.57 17,220.54 2,219.14 2,152.57 CB030101土方护坡降水及地基处理工程 3,216.00 414.43 402.00 .1CB03010101土石方工程建筑面积 1.00 80,000.00 130.00 1,040.00 134.02 130.00 .2CB03010102护坡工程建筑面积 1.00 80,000.00 150.00 1,200.00 154.64 150.00 .3CB03010103降水工程 - - - .4CB03010104地67、基处理工程建筑面积 1.00 80,000.00 122.00 976.00 125.77 122.00 CB030102主体工程 9,620.64 1,239.77 1,202.58 .1CB03010201结构工程建筑面积 1.00 80,000.00 767.50 6,140.00 791.24 767.50 砼建筑面积 0.42 33,600.00 400.00 1,344.00 173.20 钢筋建筑面积 69.00 5,520,000.00 5.50 3,036.00 391.24 模板建筑面积 3.00 240,000.00 30.00 720.00 92.78 防水建筑面积 068、.50 40,000.00 30.00 120.00 15.46 脚手架、垂直运输、措施费、变更、其他等建筑面积 1.00 80,000.00 115.00 920.00 118.56 .2CB03010202二次结构及室内初装工程建筑面积 1.00 80,000.00 162.10 1,296.80 167.11 162.10 砌体建筑面积 0.17 13,600.00 400.00 544.00 70.10 抹灰建筑面积 4.60 368,000.00 20.00 736.00 94.85 成品烟道长度 1.00 840.00 200.00 16.80 2.16 .3CB03010203外69、保温工程（保温砂浆）建筑面积 1.20 96,000.00 40.00 384.00 49.48 48.00 .4CB03010204屋面工程屋面面积 1.00 47,741.00 377.00 1,799.84 231.94 224.98 CB030103门类及小五金工程 468.18 60.33 58.52 .1CB03010301单元门户 1.00 255.00 6,000.00 153.00 19.72 19.13 .2CB03010302户门 - - - .3CB03010303防火门户 1.00 255.00 1,560.00 39.78 5.13 4.97 .4CB030103070、4防火卷帘门 1.00 255.00 6,000.00 153.00 19.72 19.13 .5CB03010399其他门类户 5.00 1,275.00 960.00 122.40 15.77 15.30 CB030104外装饰工程 3,915.72 504.60 489.47 .1CB03010401外窗工程建筑面积 0.40 32,000.00 450.00 1,440.00 185.57 180.00 .2CB03010402幕墙工程 - - - .3CB03010403涂料工程建筑面积 0.50 40,000.00 60.00 240.00 30.93 30.00 .4CB030171、0404面砖工程 - - - .5CB03010405石材工程建筑面积 0.70 56,000.00 300.00 1,680.00 216.49 210.00 .6CB03010406金属构件工程 355.72 45.84 44.47 不锈钢玻璃栏杆户 18.00 4,590.00 480.00 220.32 28.39 27.54 楼梯栏杆实际长度 10.00 2,550.00 280.00 71.40 9.20 8.93 窗口护栏实际长度 1.00 10,666.67 60.00 64.00 8.25 8.00 .7CB03010499其它外装工程建筑面积 1.00 80,000.00 72、25.00 200.00 25.77 25.00 3.2CB0302机电安装工程（指初装） 2,154.67 277.66 269.33 CB030201强电工程建筑面积 1.00 80,000.00 100.00 800.00 103.09 100.00 .1CB03020101变配电工程 - - - .2CB03020102动力、照明、防雷接地 - - - CB030202弱电工程 374.67 48.28 46.83 .1CB03020201卫星及有线电视系统工程建筑面积 1.00 80,000.00 18.00 144.00 18.56 18.00 .2CB03020202安防系统工程73、 - - - .3CB03020203电话及网络工程建筑面积 1.00 80,000.00 15.00 120.00 15.46 15.00 .4CB03020204楼宇自控系统工程 110.67 14.26 13.83 电子可视对讲机居家报警户数 1.00 255.00 3,960.00 100.98 13.01 三表远传费用户数 1.00 255.00 380.00 9.69 1.21 .5CB03020205停车场管理系统工程 - - CB030203给排水工程 400.00 51.55 50.00 .1CB03020301给排水建筑面积 1.00 80,000.00 50.00 40074、.00 51.55 50.00 .2CB03020302中水工程 - - - CB030204暖通工程 - - - .1CB03020401采暖工程.2CB03020402通风空调系统建筑面积 1.00 320.00 - - - CB030205电梯工程栋（实际安装） 1.00 15.00 120,000.00 180.00 23.20 22.50 .1CB03020501电梯供应 - - - .2CB03020502电梯安装 - - - CB030206消防工程建筑面积 - - - .6CB03020401火灾报警及消防联动系统建筑面积 1.00 80,000.00 - - - .2CB0375、020402消防水系统建筑面积 1.00 80,000.00 - - - CB030207室内燃气工程建筑面积 1.00 80,000.00 50.00 400.00 51.55 50.00 CB030299其它机电安装工程费用建筑面积 - - - 柴油发电机建筑面积 1.00 - - - 三箱建筑面积 1.00 - - - 3.3CB0303精装修工程费 - - - CB030401公共区域装饰装修工程* - .1CB03040101大堂/门厅 - - - .2CB03040102电梯厅 - - - .3CB03040103公共走廊 - - - .4CB03040104地下精装修工程 - -76、 - .5CB03040105机房及楼梯间 - - - .6CB03040106室内标识及美工，信报箱户数 2.00 510.00 800.00 40.80 5.26 5.10 .7CB03040107增加交通车位施划及设施费 - - - .8CB03040199其他公共部分装修户数 1.00 255.00 5,900.00 150.45 19.39 18.81 CB030402非公共区域精装修（含机电末端）* - - - .1CB03040201户内精装修工程（含机电末端） - - - .2CB03040202洁具工程 - - .3CB03040203橱柜工程 - - .4CB030402077、4家用电器 - - .5CB03040299其它 - - CB030499其它部分精装修 - - 3.5CB0399其它建安工程费用 8.00 1.03 1.00 CB039901竣工资料编制费建筑面积 1.00 80,000.00 1.00 8.00 1.03 1.00 CB039902质量检验费 - CB039903质量监督费 - CB039904环境检测费 - CB039999其它费用 - 4CB04基础设施建设费8,092.73 1,042.88 1,011.59 4.1CB0401室外工程8,092.73 1,042.88 1,011.59 CB030301室外管线工程 1,932.78、00 248.97 241.50 .1CB04010101电力管线工程建筑面积 1.00 80,000.00 155.00 1,240.00 159.79 155.00 .2CB04010102电信管线工程建筑面积 1.00 80,000.00 6.50 52.00 6.70 6.50 .3CB04010103上水管线工程建筑面积 1.00 80,000.00 30.00 240.00 30.93 30.00 .4CB04010104雨污水管线工程建筑面积 1.00 80,000.00 30.00 240.00 30.93 30.00 .5CB04010105中水管线工程 - - .6CB0479、010106燃气管线工程建筑面积 1.00 80,000.00 20.00 160.00 20.62 20.00 .7CB04010107热力管线工程 - - - .8CB04010199其它室外管线工程费用占地面积室外消防系统占地面积 1.00 319,973.00 20.00 639.95 82.47 79.99 室外智能化系统建筑面积 1.00 80,000.00 18.00 144.00 18.56 18.00 CB040102热力站/锅炉房工程.1CB04010201热力站/锅炉房土建工程.2CB04010202热力站/锅炉房设备及安装调试费.3CB04010299其他费用CB04080、103配电室（站）.1CB04010301土建工程.2CB04010302配电设备安装调试费.3CB04010399其他费用CB040104燃气调压箱站CB040105园林景观景观面积 0.70 205,357.60 300.00 6,160.73 793.91 770.09 CB040106其它室外工程费用7不可预见费建筑面积 1.00 80,000.00 1,373.80 177.04 171.72 合计 28,849.73 3,717.75 3,606.22 附表六：公寓建安成本分析表成本科目成本内容原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价建筑面积单方造价建筑面积193881、4 CB03建安工程费19384 5,950.26 3,063.50 3,059.16 CB0301建筑工程 3,193.12 1,647.30 1,647.30 CB030101土方护坡降水及地基处理工程 217.39 112.15 112.15 CB03010101土石方工程建筑占地面积 9.00 21,807.00 30.00 65.42 33.75 33.75 CB03010102护坡工程地下室建筑面积 1.00 300.00 - - - CB03010103降水工程 - - - CB03010104地基处理工程建筑面积 0.36 6,978.24 190.00 132.59 68.482、0 68.40 增加承台基础建筑面积 1.00 19,384.00 10.00 19.38 10.00 10.00 CB030102主体工程 2,437.25 1,257.35 1,257.35 CB03010201结构工程建筑面积 1.00 19,384.00 614.40 1,190.95 614.40 614.40 砼建筑面积 0.35 6,784.40 400.00 271.38 140.00 140.00 钢筋建筑面积 55.00 1,066,120.00 4.50 479.75 247.50 247.50 模板建筑面积 3.20 62,028.80 30.00 186.09 96.83、00 96.00 防水建筑面积 0.53 10,273.52 30.00 30.82 15.90 15.90 脚手架、垂直运输、措施费、变更、其他等建筑面积 1.00 19,384.00 115.00 222.92 115.00 115.00 CB03010202二次结构及室内初装工程建筑面积 1.00 19,384.00 576.00 1,116.52 576.00 576.00 砌体建筑面积 0.16 3,101.44 400.00 124.06 64.00 64.00 抹灰建筑面积 5.60 108,550.40 20.00 217.10 112.00 112.00 成品烟道长度 2.084、0 38,768.00 200.00 775.36 400.00 400.00 CB03010203外保温工程（保温砂浆）建筑面积 1.20 23,260.80 30.00 69.78 36.00 36.00 CB03010204屋面工程屋面面积 1.00 2,000.00 300.00 60.00 30.95 30.95 CB030103门类及小五金工程 120.00 61.91 61.91 CB03010301单元门项 1.00 1.00 300,000.00 30.00 15.48 15.48 CB03010302户门 - - - CB03010303防火门樘 1.00 200.00 185、,300.00 26.00 13.41 13.41 CB03010304防火卷帘门 - - - CB03010399其他门类樘 4.00 800.00 800.00 64.00 33.02 33.02 CB030104外装饰工程 418.47 215.89 215.89 CB03010401外窗工程建筑面积 0.22 4,264.48 450.00 191.90 99.00 99.00 CB03010402幕墙工程建筑面积 0.03 1,000.00 - - - CB03010403涂料工程建筑面积 1.20 23,260.80 40.00 93.04 48.00 48.00 CB03010486、04面砖工程 - - - CB03010405石材工程实际面积 1.00 300.00 - - - CB03010406金属构件工程 104.45 53.89 53.89 不锈钢玻璃栏杆户 9.00 1,800.00 480.00 86.40 44.57 44.57 楼梯栏杆实际长度 1.00 528.00 280.00 14.78 7.63 7.63 窗口护栏实际长度 1.00 545.00 60.00 3.27 1.69 1.69 CB03010499其它外装工程建筑面积 1.00 19,384.00 15.00 29.08 15.00 15.00 CB0302机电安装工程（指初装） 5987、5.20 300.88 296.55 CB030201强电工程建筑面积 1.00 19,384.00 100.00 193.84 100.00 100.00 CB03020101变配电工程 - - - CB03020102动力、照明、防雷接地 - - - CB030202弱电工程 84.26 43.47 43.47 CB03020201卫星及有线电视系统工程建筑面积 1.00 19,384.00 3.50 6.78 3.50 3.50 CB03020202安防系统工程 - - - CB03020203电话及网络工程建筑面积 1.00 19,384.00 2.00 3.88 2.00 2.00 88、CB03020204楼宇自控系统工程 73.60 37.97 37.97 电子可视对讲机居家报警户数 1.00 200.00 3,300.00 66.00 34.05 34.05 三表远传费用户数 1.00 200.00 380.00 7.60 3.92 3.92 CB03020205停车场管理系统工程 - - CB030203给排水工程 96.92 50.00 50.00 CB03020301给排水建筑面积 1.00 19,384.00 50.00 96.92 50.00 50.00 CB03020302中水工程 - - - CB030204暖通工程 38.77 20.00 20.00 CB89、03020401采暖工程 - - - CB03020402通风空调系统建筑面积 1.00 19,384.00 20.00 38.77 20.00 20.00 CB030205电梯工程 100.00 51.59 51.59 CB03020501电梯供应台 1.00 2.00 500,000.00 100.00 51.59 51.59 CB03020502电梯安装 - - - CB030206消防工程建筑面积 42.64 22.00 22.00 CB03020401火灾报警及消防联动系统建筑面积 1.00 19,384.00 2.00 3.88 2.00 2.00 CB03020402消防水系统（90、含消火栓及消防喷淋系统）建筑面积 1.00 19,384.00 20.00 38.77 20.00 20.00 CB030207室内燃气工程建筑面积 1.00 19,384.00 20.00 38.77 13.82 9.49 CB030299其它机电安装工程费用建筑面积 - - - 柴油发电机建筑面积 1.00 22.00 - - - 三箱建筑面积 1.00 9.00 - - - CB0303精装修工程费 2,160.00 1,114.32 1,114.32 CB030401公共区域装饰装修工程* 310.00 159.93 159.93 CB03040101大堂/门厅 - - - CB03091、40102电梯厅 - - - CB03040103公共走廊 - - - CB03040104地下精装修工程 - - - - CB03040105机房及楼梯间 - - - CB03040106室内标识及美工，信报箱 - - - CB03040107增加交通车位施划及设施费 - - - CB03040199其他公共部分装修 - - - CB030402非公共区域精装修（含机电末端）* 1,850.00 954.40 954.40 CB03040201户内精装修工程（含机电末端） 1,850.00 954.40 954.40 CB03040202洁具工程 - - CB03040203橱柜工程 - -92、 CB03040204家用电器 - - CB03040299其它 - - CB030499其它部分精装修项 1.00 1.00 - - - CB0399其它建安工程费用 1.94 1.00 1.00 CB039901竣工资料编制费建筑面积 1.00 19,384.00 1.00 1.94 1.00 1.00 CB039902质量检验费 - CB039903质量监督费 - CB039904环境检测费 - CB039999其它费用 - CB04基础设施建设费1,152 594.50 594.50 CB0401室外工程1,152.38 594.50 594.50 CB030301室外管线工程 56393、.59 290.75 290.75 CB04010101电力管线工程建筑面积 1.00 19,384.00 155.00 300.45 155.00 155.00 CB04010102电信管线工程建筑面积 1.00 19,384.00 6.50 12.60 6.50 6.50 CB04010103上水管线工程建筑面积 1.00 19,384.00 30.00 58.15 30.00 30.00 CB04010104雨污水管线工程建筑面积 1.00 19,384.00 30.00 58.15 30.00 30.00 CB04010105中水管线工程 - - CB04010106燃气管线工程建筑面94、积 1.00 19,384.00 20.00 38.77 20.00 20.00 CB04010107热力管线工程 - - - CB04010199其它室外管线工程费用占地面积 95.47 49.25 49.25 室外消防系统占地面积 1.00 24,230.00 25.00 60.58 31.25 31.25 室外智能化系统建筑面积 1.00 19,384.00 18.00 34.89 18.00 18.00 CB040102热力站/锅炉房工程CB04010201热力站/锅炉房土建工程CB04010202热力站/锅炉房设备及安装调试费CB04010299其他费用CB040103配电室（站）C95、B04010301土建工程CB04010302配电设备安装调试费CB04010399其他费用CB040104燃气调压箱站CB040105园林景观景观面积 0.90 19,626.30 300.00 588.79 303.75 303.75 不可预见费建筑面积 1.00 355.13 183.21 183.21 合计7,458 3,841 3,837 附件一：高尔夫球场定位、经营模式的报告高尔夫球场定位、经营模式的报告（08年5月向控股公司经理办公会的汇报稿）1球场设计情况简介 本球场由美国设计师Brain Curly设计，球道长度约7000码，标准杆72杆，会所位于半山之上，既可眺望无边海景，96、又可俯视球道； 球场为纯山地球场，球道依山势而建，起伏跌宕，外侧是恬静的田园风光，使打球者心情舒畅，其15至18号球道均可欣赏到波澜壮观的海景，且其球道落差较大，伴随以海风等因素，给打球者增加了挑战性和趣味性。球场方案图 2.球场定位2.1定位的总体思路：根据球场在度假区整体规划中的作用，高尔夫球场将按照先有人气，后有财气的市场策略；以提升、培育、带动、借助的方针处理高尔夫与整体项目的关系；球场定位将依托于“原生态海滨度假地”的项目大定位、依托于南区高端社区的定位；抓住球场品质的关键点草坪和原生态自然环境，将其建设成为具有鲜明滨海特色的高尔夫球场！ 定位过程需要明确以下四个问题：高尔夫球场在整97、个度假区中的地位和作用；我们的目标客户群及其需求；球场的区位条件；球场竞争对手情况。 1）xx高尔夫球场的意义和作用： 世界许多著名的滨海旅游度假地，都把高尔夫球场做为非常重要的休闲服务配套项目来配合度假区的发展和经营。因此我们建设xxxx高尔夫球场，使之与整体区域内的酒店、商业、游艇会、娱乐业等一起共同营造符合国际标准的休闲度假氛围，吸引国内迅速增长的旅游度假客户群体和国际游客前来度假和置业，为他们提供优质的高尔夫休闲服务；同时也提高了球场周边的人居环境，为度假地产的销售带来巨大的边际效益，另外从长远看高尔夫运动巨大发展潜力所带来的人群同时也能极大的拉动区域内的酒店、餐饮、娱乐/商业等其他各98、类业态的快速发展。2）目标客户分析 我们对目标客户的定位是1.在xx度假区内置业或来此旅游度假的的高尔夫爱好者及游客；2。珠三角地区(含香港和澳门)的高尔夫爱好者及其家庭（包括大企业的高层会议需求）；3。全国及亚太地区以高尔夫为度假旅游方式的人士；4.国际旅游度假客户。3）球场的区位 构成球场区位要素的是球场所在地区的经济发达程度、交通条件、人文、地理条件、气候条件、人口密度、当地消费观念、消费意识等。xx湾球场区位要点：该地区具有良好的高尔夫市场环境；目的市场主要还是深圳，其次是广州，在开辟海上通道之后，市场可拓展到大亚湾、香港市场；xx湾优美的自然环境，齐全的海滨度假地配套设施；该区位同时99、又有交通的便捷性较差（距深圳150公里、距广州220公里）；球场选址缺乏建造“亲海”球道的条件；如果定位为全国或国际性的度假地，xx缺乏气候差异性的劣势。4）周边球场情况球场所在区域的竞争对手具有以下几个特点：l 产品丰富：据不完全统计，广东省有高尔夫球场68座，其中深圳14座，如果以18洞为单位约有80左右片球场；大陆球场总量约有25%集中在该地区。l 强手林立：历届全国十佳球场有7个产生在广东，分别是深圳高尔夫俱乐部、深圳沙河高尔夫俱乐部、东莞峰景高尔夫球会、东莞长安乡村高尔夫俱乐部、中山温泉高尔夫球会、观澜湖世界杯球场、中山长江雅居乐高尔夫乡村俱乐部。l 经营模式多样：有以私密性为号召的100、封闭式会员制球场，如碧海湾、西丽、云海谷、海逸、江门五邑蒲葵、东莞长安；以开放性为号召的龙岗公众球场、光明球场、云海谷公众球场；其他为半封闭会员制球场。由于球场在上述区域中，交通便捷性处于劣势，xx球场要在该地区两个主要中心城市两小时车程范围内的球场中脱颖而出，球场将需要更大的依赖于整体项目的市场运作，球场建造品质必须进入广东球场排名的前20位，其中包括7个十佳球场。2.2广东省高尔夫市场调查1、广东省和惠州各高尔夫球场数据统计：广东地区球场统计（约68个）广州，共11个主要有：至尊高尔夫乡村俱乐部、麓湖高尔夫球乡村俱乐、九龙湖高尔夫俱乐部、仙村国际高尔夫俱乐部、荔湖高尔夫俱乐部深圳，共14个101、主要有：华侨城云海谷高尔夫俱、光明高尔夫球会、西丽高尔夫乡村俱乐部、深圳高尔夫俱乐部、沙河高尔夫俱乐部、龙岗公众高尔夫球场、深圳观澜湖高尔夫俱乐部东莞，共8个主要有：中信常平高尔夫球会、长安高尔夫球乡村俱乐、海逸高尔夫俱乐部、峰景高尔夫俱乐部珠海，共5个主要有：翠湖高尔夫俱乐部、国际高尔夫俱乐部、金湾高尔夫俱乐部、东方高尔夫俱乐部惠州，共7个涛景高尔夫俱乐部、汤泉高尔夫俱乐部、棕榈岛高尔夫俱乐部、嘉宝田高尔夫乡村俱乐、云山高尔夫球俱乐部、惠州高尔夫俱乐部、东江明珠俱乐部中山长江高尔夫乡村俱乐部、中山温泉高尔夫俱乐部顺德，共2个均安碧桂园高尔夫俱乐、君兰国际高尔夫俱乐部其他主要有：海丰海丽国际高102、尔夫俱乐部、江门五邑蒲葵高尔夫俱乐部、南海桃园高尔夫俱乐部、汕头xx国际高尔夫俱乐部、中信汕头高尔夫俱乐部数据来源：高尔夫门户网唐高网及其他网站。2、广东省球场规模统计球场洞数个数代表球场94嘉宝田、惠州云山1843涛景、惠州、汤泉、东莞长安、深圳明商2712深圳高尔夫、沙河高尔夫、海逸、金湾、南国桃园368西丽、云海谷、峰景、棕榈岛、雅居乐长江、中山温泉2161观澜2.3球场的总体定位：球场总体定位为：具有鲜明滨海特色的国内一流的度假型高尔夫球场。度假球场特征。球场远离城市人口密集地区，缺乏足够的常住人口支持，地处旅游度假区，有赖于季节性的游客作为球场消费主体，有赖于度假区本身的吸引力度（度103、假区的人文景观、自然景观、气候差异性等）和球场特色、品质。 度假球场还需要有到达度假区的交通便利、旅游接待设施条件；最好还可以接待企业的高端会议、高层次的企业培训；有接待举家出游和团体出游的条件，有多样性的旅游休闲方式。一般度假球场都会采用非会员制的经营模式（也有例外），球场与度假区成为一体化、互补经营模式等。这一类客户需要什么样的球场是我们需要研究的另一个问题，2007年，唐楷（北京）市场调查有限公司联合东润兴业高尔夫俱乐采用排序的方法询问北京地区消费者对于球场的各项指标的态度。29.5%的消费者认为“球道草和果岭草”是“在选择球场时第一看重的因素”；22.1%的消费者选择“到达的方便性”的104、比率（其他客户需求见下表）。 客户需求排序重要性排名影响因素1草坪品质2交通便捷性3球道布局合理、适中的难易度和较高的趣味性4服务5自然景观6布局与动线合理、可以满足功能需求要求的会所上述结果对xx球场的硬件定位有很大的启发意义。2.4球场硬件定位球场硬件重要性排序表：重要性排序1草坪品质一流；2难度系数和挑战性适中；3足够的安全性和趣味性；4特色的观海球道和保护较好的原生态景观；5以满足功能需求为目的的简约会所。硬件设施具体要求如下：1）要做到草坪品质一流，就要选用优良的草种，结合xx当地土壤和气候条件，球道草选择海滨雀稗中的salam草种，果岭草可选择海滨雀稗中的Sea Dwarf和pla105、ntinum（最新草种）；2）排水和喷灌设计要科学合理，喷灌的控制系统和喷头要采用国外进口产品（国内无替代产品），管材和泵站可选用国内优质品牌；3）关键的草坪维护设备要采用国外性价比高的产品（国内无替代产品）；4）球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全、有趣、难度适中，同时要确保不少于5条球道可以欣赏海景，并打造出1、2个名洞；球车道采用15cm厚混凝土路面；立体交叉桥涵2座。5）绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快的树种，苗木的规格可适当加大。6）会所风格简约 ，建筑面积控制在4000平方米以内，主要功能为：大堂接待区与休息区、更衣室、冲凉、卫生间、106、出发区、球车库及洗车场、60人左右的餐厅、专卖店、1间VIP房、行政办公室、球员休息室、存包室、储物房、机电设备间。会所外停车位120辆；。7）球车需采用国外性价比高的产品 ，特别要注重爬坡能力；8）需建设草坪维护中心1座，建筑面积控制在1000平方米左右，主要包括：办公用房、设备库、农药肥料库、清洗与维修车间、小型燃料库等；建筑结构参照厂房式设计。9）需建设可供200人入住的员工宿舍（未考虑中层以上管理人员），建筑面积控制在3000平米左右，主要包括：草坪总监宿舍（单间）、普通员工宿舍（46人/间）、小型员工食堂、公共浴室与卫生间、洗衣房、员工活动室、网吧、篮球场等。2.5球场的经营模式定位107、1）国内高尔夫球场的主要经营模式分为三种：l 全封闭会员制球场；l 半封闭会员制球场；l 公众球场。鉴于目前政府不再批准高尔夫球场建设，所以项目具有一定的政策风险性，特别是如果采用的是全封闭会员制经营模式。除此以外，全封闭会员制模式虽然能提高球场的品位和名气，但其与本项目在度假区整体定位中的地位和作用是不相一致的，而且球场的日常经营收入较少，很难做到资金平衡。目前国内著名的全封闭球场如华彬庄园、深圳西丽等几乎都处于亏损状态。而公众球场在国内较少，仅有无锡太湖、深圳龙岗、深圳光明和东部华侨城云海谷4家，这种模式的球场一般都紧邻城市，交通便捷，本项目近期不具备这种条件，而且在没有会籍销售收入的情况108、下资金回收非常困难。因此以上两种模式不建议使用。2）经营模式建议-半封闭会员制：其优点是通过会籍销售，建立固定客户群，回收球场投资，提升球场内住宅销售价格，同时利用球场的开放性，为度假区内的酒店、餐饮和销售型物业提供高尔夫休闲运动服务，使其获得更大的效益，以发挥球场作为整体项目的配套设施的作用。3）主要经营策略：l 会籍与球场内住宅销售捆绑，既提升住宅售价，又为球场带来收益；l 球场与我公司开发的酒店和销售物业捆绑，为其客户提供优惠的价格服务，使双方同时获益；l 为与金融街有关的大企业及单位和珠三角地区的大企业及单位的高层会议提供服务，以推广球场的影响并获得收益；l 以球场的自身高品质和周边优109、良的自然资源为基础，利用灵活的价格体系吸引更多的旅游团队和各方高尔夫运动爱好者前来消费和度假。3.球场的管理模式选择3.1国内球场三种经营管理模式分析1）三种管理模式分析l 委托管理：类似于酒店的委托管理，由专业管理公司派出基本管理 团队，全权负责球场的管理。优点：专业管理公司有一套完整、成熟的管理体系，能够一开始就提供规范管理，能为业主带来一定的市场资源（如赛事、会员网络、媒体资源）等。不足：成本较高（国内管理公司一年的基本管理费为120-180万，国际管理公司基本管理费为200-220万/年），不管是国内还是国际管理公司，都同样存在缺乏优秀的、熟悉本地市场的专业人员问题。评述：选择能够执行110、管理体系的高管人员成为关键。l 自主管理：自主管理形式一般是由业主聘请专业管理人员，自行组织管理团队的管理。优点：业主自主性强，能够最大限度的整合相关资源，管理成本低。不足：缺乏资源和经验。评述：物色到优秀的高级管理人才是这种模式的关键。l 自主管理加聘请顾问：自主管理加聘请顾问形式聘请专业管理人员，利用管理公司的资源，为球场经营提供指导性意见。优点：结合委托管理和自主管理的优势。不足：需要有具有较好执行力的管理团队配合。评述：同样落实到执行人身上。国内十佳球场采用的管理模式调查： “2006中国十佳高尔夫球场”，具体排名及管理模式调查如下：排名xx年中国十佳高尔夫球场管理模式1春城湖畔度假村111、(湖景球场)自主经营2北京华彬国际高尔夫俱乐部自主经营3观澜湖高尔夫球会(诺曼球场)自主经营4深圳高尔夫俱乐部自主经营5雅居乐长江高尔夫球会(A场)自主经营6中山温泉高尔夫球会(帕尔默球场)自主经营7沙河高尔夫球会自主经营8亚龙湾高尔夫球会自主经营9上海佘山国际高尔夫俱乐部自主经营+顾问管理10东莞峰景高尔夫球会自主经营根据上述调查，我们可以发现国内没有一家十佳球场是由管理公司管理的（佘山是唯一请IMG顾问），这对于我们采用何种管理模式应该有较大的可借鉴性。2）自营和委托管理成本对比委托经营的经营成本除了包含自主经营日常经营成本以外，还额外支出下列成本：基本管理费：120万-220万/年 ；营112、业额提取：提取比例大约为每年营业额的3%-5%（不同公司有不同的营业额提取标准）；奖励管理费：大约每年营业额或毛利润的3%-5%和会籍销售的提成。3.2管理模式建议：1) 建议：综上，从xx项目的总体需求及性价比的角度综合考虑，市场上很难寻找到各方面均能符合项目需求的公司进行全面委托管理，因此，建议采用自主管理的管理模式。2) 理由：l 项目特点的要求：有利于xx项目的捆绑运作、互补互动；l 团队建设：组建、培训自有管理团队，维持经营风格的稳定性和管理政策的连续性； l 品牌创建：形成包括酒店、旅游项目、度假地管理的自我品牌综合效益；l 行业参考：国内没有一家十佳球场和名球场是由管理公司管理的113、（佘山是唯一请IMG顾问）；3.3 高尔夫球场管理组织架构图采购 仓管 出纳 会计 收银 网管财务总监 投资商主管公司财务经理草坪总监运作总监球会总经理 行政总监 市场总监 仓库主管草 坪 部长行政主任 工程部长 销售经理 会员部长 总经理办公会议行政支持人力资源 后勤支持 工程 环境卫生 车辆管理保安 助理 策划 广告 公关 会员管理 市场销售 会所经理球童部 长园林部长设备部长前台 餐饮 球童 练习场 教练 专卖店 淋浴室 客房 小卖部 草坪养护 园林绿化 设备维护 球场工程 剪草 植保 喷灌 PA 采 购 主 管 注：1、预计18洞球场的人员编制为：250-300人；2、人员数量还与经营状况及球场定位有密切关系。