1、生态农业体育旅游度假区项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月生态农业体育旅游度假区项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论10一、项目名称10二、项目建设单位、法人代表、所有制形式10三、项目策划单位10四、建设地点、建设规模、建设期限、建设内容102、1、建设地点：102、建设规模：103、建设期限：114、建设内容：113、建设农业生态休闲观光园。11五、可行性研究的依据12六、项目概况12七、可行性研究的主要结论及建议13六、编制原则131、与城镇发展相协调132、因地制宜，适度超前143、可持续发展原则14第二章 项目背景及发展概况14一、南京市xx区概况141、地理位置142、自然状况153、区域发展规划16二、xx镇概况171、基本情况172、资源状况183、发展情况184、未来五年发展思路和目标18三、项目的定位、提出的背景和意义211、项目的定位：212、生态观光农业发展前景223、生态观光农业发展趋势224、生态观光农业的基3、本特点235、生态农业观光园发展定位246、城市总体规划的调整247、推进城、郊旅游市场互动，促进城乡协调发展248、合理开发休闲度假旅游，培育拓展乡村旅游259、在旅游空间布局上，构建郊区旅游圈25第三章 项目投资战略分析261、休闲时代到来，休闲成为提升地方竞争力的重要手段26第四章 体育运动休闲项目建设规模和方案271、规划布局282、主题运动公园：28（3）运动公园南区：18洞公众高尔夫。283、综合服务配套：28（3）南部片区组团：延续中高端别墅物业的开发。29第五章 生态农业观光园项目建设规模与产品方案30一、指导思想30二、建设目标311、总体目标312、阶段目标 规划期为6年34、2三、项目建设规模321、优质林果花卉区332、现代农业区333、特色作物区334、农产品加工区345、民俗文化新村346、绿色长廊34第六章生态农业观光园市场分析与预测35一、生态农业观光园概况351、生态农业观光的涵义352、生态农业观光园的主要类型363、生态农业观光园的功能分区384、生态农业观光园的目标38二、生态农业观光园旅游分析391、相关数据392、旅游要素403、经济效益41第七章 别墅地产项目发展规划41“第二居所”市场（近郊+低密度+田园生活+休闲）42一、 档次分析431、众多的因素决定了首期更倾向于走高端路线432.南京置业中高端、高端客户分类总结443、首期的客群定5、位：48三、产品规划481、首期产品定位分析482、首期产品价格预估493、首期销售物业综述49二、开发计划561开发思路57二、二级房地产开发经济分析571、项目销售收入57三、xx首期项目运作周期及投资年回报率60第八章 环境保护和技术方案611、设计原则612、环境保护613、环境保护与治理措施61（1）耗水量大61（2）施用化肥和农药污染611、球场及其各运动场馆的设计和施工阶段622、球场的运营和养护阶段62（1） 安装节水、高效的喷灌系统以保证最有效的利用水源；62（3） 积极寻求替代水源如雨水或河水灌溉草坪。633、应用科技手段减少环境污染63第九章节能节水措施641、建筑节能概6、述642、节水概述64第十章 环境影响评价64一、项目环境现状64二、生态环境概况64三、水资源情况65四、建设项目对环境的影响评价65第十一章 组织机构与人力资源配置66二、组织机构66三、人力资源66四、员工培训66第十二章 投资估算66一、估算编制范围66二、投资估算67三、经营成本估算67四、所得税67五、资金筹措672、江苏省体育局扶持引导资金。68第十三章 风险分析68一、发展生态农业、休闲旅游是防范农业风险的根本途径68二、生态农业观光园面临的风险681、资源风险68三、自然风险。69四、市场风险69五、农业生态观光是化解生态农业观光园风险的关键70六、防范风险措施70第十四章 7、研究结论与建议72一、推荐方案总体描述72二、结论与建议73附件：南京市xx区xx生态农业体育旅游度假村可行性策划报告74第一章 总 论一、项目名称xx区xx镇生态农业体育旅游度假村项目可行性策划报告，以下简称“xx生态农业体育旅游项目”。二、项目建设单位、法人代表、所有制形式项目建设单位：xx房地产开发有限公司法人代表： 注册资本：8000万元企业类型：有限责任公司注册地址：成立日期：2000年三、项目策划单位xx国际体育文化有限公司项目执行人：xx四、建设地点、建设规模、建设期限、建设内容1、建设地点：xx生态农业体育旅游项目座落于xx区xx镇2、建设规模：xx生态农业体育旅游项目是以生态8、开发为宗旨，集生态旅游、体育观光、休闲度假、教育拓展为一体的具有“五新”：新型现代农业、新型旅游业、新型体育、新型人居、新型风尚为特色的国际性现代农业、体育旅游业复合的生态产业度假村，总面积约为800015000亩。3、建设期限：总体建设期为六年4、建设内容：4.1 20xx年计划重点建设基础设施：（1）按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体分区；（2）修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；（3）修建沼气池，满足度假村照明、动力等需要；（4）建设灌溉系统，发展果树种植和间种农作物；2、20xx年计划：（1）兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体9、的多功能休闲园区。休闲园规划结构为：休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。（2）运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。（3）休闲别墅区作为奥运冠军的度假别墅3、建设农业生态休闲观光园。在生态示范园的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态园的休闲性的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然生产休闲康乐教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。五、可行性研究的依据1）依据农业部发布的“生态家园富民工程计划”示范建设项目技术指南。2）依据国务院风景名胜区管理暂行规定3）依据住建部风景名胜区建设管理规定4）依据南京市国10、民经济和社会发展第十二个五年规划（2011-2015）、5）依据南京市城市总体规划（2007-2020）、南京市旅游发展总体规划、南京市优势农产品发展布局规划、南京市“十二五”旅游业发展规划等。6）国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）；7）依据旅游区（点）质量等级的划分与评定（修订）（GB/T177752003）；8）依据旅游规划通则（GB/T189712003）；9）依据旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）；10）依据中华人民共和国地表水环境质量标准（GHZB11999）国家现行的有关政策和法规。11）依据xx镇总体规划（2008-2030）六、项目概况“x11、x生态农业体育旅游项目”依托市xx区的地理环境优势，以产业化为载体，以打造生态农业和体育旅游产品品牌为目标，以建设新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、现代体育休闲产业资源开发与市场营销网络有机组合的一种模式。通过实施“xx生态农业体育旅游项目”，xx区xx镇将形成以止马岭-大泉湖风景区为区域，面积约800015000亩的生态农业体育观光旅游度假区。七、可行性研究的主要结论及建议通过实施“xx生态农业体育旅游项目”， 引导发展旅游观光产业，形成特色化的都市休闲度假基地。立足于打造成为南京的西北门户，项目的建设不仅能带动区域经济的发展和土地价值的提升，更重要的是成为长三角地区著名的旅12、游目的地、全国知名的旅游度假胜地，国际一流的康体旅游度假天堂。 “xx生态农业体育旅游项目”项目社会效益、经济效益显著，是一个投资收益率高、切实可行的投资项目。项目预计投资为60亿120亿元人民币，该项目具有投资结构合理、见效快、使用周期长、操作简便、易被农民所接受等特点。因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。实施“xx生态农业体育旅游项目”是可行的。六、编制原则1、与城镇发展相协调旅游开发与城镇发展衔接，与城镇公共基础设施配套，还要协调好旅游与环境保护、农田水利之间的关系，使旅游开发与经济社会发展协调一致。2、因地制宜，适度超前由于地理环境和历史文化环境的13、影响，旅游景观和文脉的趋同性已成为制约旅游发展的重要因素。为此，旅游规划应与南京市、xx区xx的社会发展战略衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见未来发展的可能性，高起点和高标准地引导旅游区的发展。旅游规划在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特旅游产品与形象。同时，旅游开发在遵循城镇经济发展规律的前提下，适度超前规划，强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。3、可持续发展原则xx镇止马岭-大泉湖的突出优势就是环境与景观好。因此在规划设计和开发过程中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设，保14、持人与自然的和谐关系。以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合协调。第二章 项目背景及发展概况一、南京市xx区概况1、地理位置xx区是江苏省会南京市北大门，全区面积1485.5平方公里，人口88.43万人。xx西、北接安徽省来安县和天长市，东临江苏省仪征市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁，拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区。 xx区是江苏省会南京市北大门，全区面积1485.5平方公里，人口88.43万人。xx素有“京畿之屏障、冀鲁之通道、军事之要地、江北之巨镇”之称，区域西、北接安徽省来安县和天长市，东临江苏省仪征市，15、南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁，拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区2、自然状况xx矿场资源十分丰富，是“天赐国宝，中华一绝”雨花石的故乡。至2008年底，全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、大理石、玄武石、白云石、花岗岩石、石灰石、辉绿岩石、铸型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等20多种，其中蕴藏丰富有工业价值的16种。xx区内地势北高南低，北部为丘陵岗地，平均海拔20米，境内有山丘60多座，中小型水库、湖泊56座，形成山中有水，水中有山的秀丽景色。其中，享誉盛名的金牛湖已被国际奥委会定为2014年青奥会的帆船基地，不16、仅是休闲度假的好去处，更是发展文化产业的战略之地。xx是中国民歌茉莉花的发源地。全区属北亚热带季风温湿气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，四季分明。“金牛寻芳、灵岩访石、滁河灯影、长芦钟声、平山凝翠、芝岭含秋、石柱擎天和文庙怀古”，构成了享有盛名的“xx新八景”。3、区域发展规划“十二五”期间，全区经济和社会发展的基本定位是：1. 建设长三角先进制造业集聚区；2. 建设江苏省高效生态农业领先区；3. 建设南京都市圈现代服务业特色区；4. 建设南京江北现代化宜居新市区。“十二五”期间，在“四区”战略定位的基础上，将重点完善以下三大城市功能：1. 区域性枢纽城市。依托区位和交通优势，加快宁启铁路17、复线、江六高速、长江四桥、xx机场、城际轨道交通、长江深水码头及航道拓深等区域功能性重大项目建设，进一步提升和强化xx在南京都市圈及苏皖地区的区域性枢纽城市地位。2. 现代产业集群示范区。大力发展创新型经济、低碳经济、绿色经济。加快构建以现代都市型农业为基础、以高新技术产业为先导、以先进制造业和现代服务业为支撑，以国家级和省级开发区为载体的具有xx特色的现代产业集群示范区。3. 绿色生态宜居城市。突出生态宜居发展取向，进一步加快“绿色xx”建设力度，注重加强环境保护，积极倡导绿色消费，大力发展生态旅游、休闲度假产业，努力把绿色生态资源转化为生态经济资源，着力打造宜居宜业的国家级生态区。“十二五18、”期间，全区国民经济和社会发展总的指导思想是：深入贯彻落实十七届五中全会精神，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式、推进转型创新跨越发展为主线，以“迎接南京青奥会、实现xx新跨越”为主攻方向，坚持富民优先、科教优先、环保优先、节约优先，坚持新型工业化、新型城市化和新农村建设“三轮驱动”，着力推进制造业高端化、服务业特色化、高效农业规模化、城市建设现代化，全力打造“生态xx”、“人文xx”、“活力xx”、“文明xx”、“幸福xx”，奋力推动xx在新一轮发展中崛起振兴、争先跨越。二、xx镇概况1、基本情况xx镇地处xx区西北部，与安徽省来安县、天长市接壤，是江苏省百家名镇、南京市千年古镇和环境19、优美镇，是省级现代农业示范园区、现代生态循环农业科技园区所在地，享受省民族乡待遇。全镇地域面积209平方公里，是全市面积最大的建制镇，现辖18个村居、2个林场，总人口6.6万。xx人文底蕴深厚。早在南北朝时期已有历史记载，古称“士林”、“竹墩”，南宋时期为避庙讳，更名为xx，是拥有1500多年历史的千年古镇。现有17个少数民族，约1.2万人。明清老街等人文景观保存完好，xx民族女子高跷舞龙被收录为南京市非物质文化遗产。英雄模范辈出。近年来，先后涌现了“农民的好支书”李元龙、“全国模范教师”徐其军等先进人物。中央、省市区领导高度关注xx发展，汇集了大量扶持政策。2、资源状况生态环境优越。林木覆盖20、率达42%以上，山灵水秀，以大泉湖止马岭为核心的67平方公里区域山水相连、植被繁茂，野生动植物种类较多，是南京市自然保护区、风景名胜区。产业特色鲜明。xx是南京市现代农业主导型街镇，拥有农业龙头企业26家，其中国家级农业龙头企业3家，已累计投资12亿元，共发展经济林果7.67万亩，设施农业1.8万亩。以农产品交易为主的边界贸易十分活跃，集市日人流量可达23万人，民国时期素有“小上海”之称。3、发展情况以江苏省农科院、伊利集团、富硒集团、金万方公司为龙头的现代农业企业，发展势头迅猛，南京农业大学、扬州大学等多个高等院校与xx长期合作，区域现代循环农业快速发展，逐步实现了资源集约化、产品优质化，废21、物再利用、资源再循环，形成了区域大循环、企业小循环的发展体系。区位交通便捷。距离南京主城区50公里，距离xx火车站20公里，距离xx机场15公里，宁连高速和xx西部干线穿镇而过，并设有互通立交，2公里进入全国交通网。正在建设的南京绕越东北环、扬滁公路、xx北部干线拉近了与南京主城的距离，形成了区域交通大循环，极大地改善了发展环境。气候条件宜人。属亚热带季风气候区，年平均气温15.6左右，最高气温36，最低气温零下 8.2，光照1973小时，年降雨量1370毫米，是江苏省空气质量标准对照区。4、未来五年发展思路和目标发展思路：今后五年是xx镇全面建设小康社会，加快实施“十二五”规划的关键时期，是22、抢抓实施江苏省“万顷良田”工程机遇，加快推进城乡统筹发展的宝贵时期。全镇将以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面贯彻落实省市区党代会精神，始终坚持科学发展争第一、改革创新争第一、和谐稳定争第一的追求，始终坚持“创新驱动、内生增长、绿色发展”的道路，始终坚持“民生为先、统筹为要、生态为基、文化为魂”的方针，始终坚持敢于创业创新、奋力创优创造的精神。积极抢抓各级领导关怀、统筹城乡发展、农业园区创建、民族镇优惠政策、重大基础设施建设、差别化考核等六大机遇，坚定“生态立镇、农业兴镇、旅游强镇、科技富镇”的思路，彰显“绿色xx、红色xx、多彩xx”的优势，树立“学宜兴丁蜀、赶江宁横溪、超溧23、水洪蓝”的决心，以农村土地综合整治为突破口，优化生产、生活、生态功能布局，强化用地、人才、产业全域统筹，深化农业、农村、农民一体发展，加快建设国家级农业科技园区，全国生态乡镇、全省高效农业领先镇，全市乡村旅游名镇、全市党的建设“先进镇”，努力把xx打造成南京最美乡村、全市统筹城乡发展示范镇，争当现代农业发展的全市排头兵、全省先锋队，奋力跻身全国现代农业第一方阵，确保与全区同步率先基本实现现代化；确保在市区现代农业主导型街镇考核中“争金夺银”；确保乡村旅游业进入全市10强镇；确保有3个以上村居综合实力跻身全区前20强。重点推进“六个方面出经验、三个方面见成效”，即：在农村土地综合整治、现代农业发24、展、美丽乡村建设、新市镇建设、农民幸福家园建设、班子队伍建设上出经验。在争创国家历史文化名镇、国家级生态乡镇、国家农业科技园、独具魅力的生态休闲旅游风景区和多民族和谐共生的幸福家园上见成效；在建设南京最美乡村，打造全市乃至全省统筹城乡发展、镇村科学发展和基层组织建设的示范区上见成效；在“学丁蜀、赶横溪、超洪蓝”，深入推进“三争一创”实践活动上见成效。发展目标：一是建设实力xx。到“十二五”末，全镇财政收入达1.7亿元, 年均递增30%以上；地方一般预算收入达1亿元，年均递增30%以上；全社会固定资产投资达21亿元，年均递增30%以上；城镇居民人均可支配收入达39000元，年均递增16%以上；农25、民人均纯收入达23000元，年均增长18%以上。年均农林牧渔业产值增长率15%以上，财政支农资金增幅年均递增30%以上，高标准农田面积年均递增4000亩以上，高效设施农业面积年均递增3000亩以上，无公害、绿色、有机食品基地面积年均递增1500亩以上，基本农田保有量17.66万亩，林木覆盖率达44%以上。二是建设生态xx。以现代农业、乡村休闲旅游为主攻方向，扶持投资超亿元的农业企业10家以上，上市规模农业企业3家以上，现代农业面积8万亩以上；工业集中区基础设施配套完善，产业初具规模，承载就业2万人；污水处理、道路、餐饮、住宿、休闲等旅游配套设施基本完善，举办2-3个在全市有一定影响的对外宣传活26、动，年吸引游客100万人次，初步建成大泉湖止马岭4A级生态休闲旅游风景区；镇区道路框架、空间布局全面形成，初步建成容纳4-5万人，历史文化、民族特色、边贸功能突出的4平方公里新市镇。三是建设魅力xx。在镇域空间布局上，以中心镇区作为发展核心，依托穿越xx境内的xx北部干线、西部干线作为纵横两轴，重点打造生态休闲度假区、高效养殖示范区、特粮特菜种植区。在镇区空间布局上，以镇区南部生活服务、商业旅游休闲功能区为核心，以东西、南北两条主干道为镇区发展轴，打造老镇历史街区、东部和南部生活服务区和南部农产品加工区。四是建设和谐xx。农民就业能力显著增强，持证农业劳动力1万人，占农业劳动力90%。社区股份27、合作社全覆盖，农民专业合作社达50家以上，土地股份合作社达30家以上，农户参合率达80%以上，规模经营面积达10万亩，农业适度规模经营比重达95%以上，构建农民长效增收机制。公共服务水平逐步提高，镇村基本社会保障率达98%以上，卫生服务体系健全率达100%，幼儿园及社区教育中心达标率达100%，金磁、大泉、泉水、大侯、八里等新社区建成省级以上文明社区。公共基础设施建设进一步完善，建成日处理1.5万吨和3-4个日处理千吨的污水处理厂，环境保护意识和工作机制进一步健全。镇内交通实现村组道路硬质化、公交化。农村水利设施全面达标，农业生产条件进一步完善三、项目的定位、提出的背景和意义1、项目的定位：战28、略定位：“生态、运动、休闲国际新市镇”形象定位：“生态世界、运动天堂，休闲之都”功能定位：将以生态观光、运动休闲功能为主，集购物娱乐、会议 商务、公共服务、高尚人居等综合型功能于一体。通过做足做强“运动休闲”特色功能，打造差异化、特色型的度假新市镇。2、生态观光农业发展前景生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。 随着收入闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型29、产业观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。 3、生态观光农业发展趋势现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松休闲。于是，回归田野自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭住农家屋做农家活看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本美国等发达国家世纪年代就已形成产业规模，进入年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。 生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实30、行，为人们外出休闲观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场；xx区xx镇xx山丰富的森林和多样的农业资源，则为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。4、生态观光农业的基本特点生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业旅游农业高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益31、与观赏效益长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：1）市场化：生态农业观光园的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融人了情趣与休闲的内涵。2）专业化：专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，生态农业观光园的专业化是其必然。3）一体化；生态农业观光园是较高层次的现代农业，一体化是生态农业观光园的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于生态农业观光园，开展全方位系列化和多样化的服务。4）高新化：高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位高效益产品的必备条件。生态农业观光园对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品32、，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。5）示范与观赏性：这是生态农业观光园区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在生态农业观光园中，示范性和观赏性是其基本内涵。5、生态农业观光园发展定位生态观光农业园主要是以发展养殖、种植为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新奇特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生抗病丰产好看好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤垂钓采果制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的至倍。633、城市总体规划的调整“南京市是长三角重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心。”这样的城市定位对旅游业发展提出了更新更高的要求，为旅游空间发展格局调整和资源整合指明了方向。历史文化资源保护的强化和人口的疏解，为都市旅游的发展、旅游要素的配套与提升创造了良好契机；郊区城市化的推进，对周边地区乡村旅游的发展带来了机遇与挑战；远郊山区生态保护力度的加大，生态环境质量的进一步提高，将促进自然类旅游产品的升级。 7、推进城、郊旅游市场互动，促进城乡协调发展 结合城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施南京市旅游发展规划，实现城-郊旅游34、市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓南京及周边居民旅游市场。8、合理开发休闲度假旅游，培育拓展乡村旅游 南京市十二五期间旅游业发展规划提出，依据资源特点和市场需求，打造特色化、多元化的休闲度假旅游产品，提升现有产品档次，优化休闲度假环境。从科学发展观和可持续发展角度出发，结合城市总体规划和环境保护规划，鼓励环境友好型、生态协调型休闲度假项目的发展，严格控制能耗大、占地多、对生态环境影响较大的旅游项目建设。南京市十二五期间旅游业发展规划提出，加快实现乡村旅游产品从观光型向综合型方向转变，从以餐饮住宿收入为主向以旅游综合收入为主转变，35、注重本土化开发和特色化开发，推进乡村旅游产业链本地化和乡村旅游经营者的共生化，逐步培育和发展中高端乡村旅游市场，重点发展家庭旅游、特色餐饮、观光农园、观光果园、休闲渔场、民俗节庆等六大乡村旅游产品系列。9、在旅游空间布局上，构建郊区旅游圈 结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技农业园区，提升36、休闲农业发展水平，发展企业化管理，集农业生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲农业园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。第三章 项目投资战略分析1、休闲时代到来，休闲成为提升地方竞争力的重要手段A.大众休闲时代已经到来：世界经济发展经验证明，一国人均GDP达800美元，大众旅游萌发；人均GDP达1000美元，观光旅游兴起；人均GDP超3000美元，休闲旅游兴起；人均GDP超5000美元，进入体验旅游阶段。2011年中国人均GDP达到35137、98.57元/5449.71美元，2011年南京人均 GDP：76774.09元/11886.74美元。已经跨过休闲经济“井喷式”发展的门槛，休闲体验旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。2011年全国旅游总收入：1.9万亿；2011年南京旅游总收入：1106亿元；根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达5000美元之38、后，消费结构将朝着体验型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。B、休闲已成为提升地方竞争力的重要手段：旅游业经历“小旅游”和“大旅游”两大发展阶段，小旅游即景区旅游阶段，纯粹的观光旅游时代。以自然山水风光或历史人文古迹为唯一吸引物，圈景卖票，博物馆式的经营与消费模式，其特点是自我封闭、观光为主和门票至上，景区独立封闭很少考虑与周边空间或产业等方面的联系，并缺乏相关消费配套设施，游客停留时间短暂，旅游收入完全依赖于门票收入；大旅游即城市旅游阶段，休闲体验旅游时代。强调以城市或区域为载体，以休闲为特色，增强城市及区域的辐射能力，提升城市等级。第四章 体育运动休闲项目建设规模和方案1、39、规划布局项目分为北、中、南三个片区，北部和南部片区以运动公园为主，中部片区以商业配套和运动休闲功能为主。 主要由主题运动公园（含湖面占地约4000亩，分为北、中、南三片）、综合服务配套（占地约1000亩，主要在中心区）、生活居住（占地约3000亩，结合运动公园和中心区布置）三大部分组成。2、主题运动公园：（1）运动公园北区：18洞锦标高尔夫、长三角最顶级的球场、可举行大型国际赛事、水上主题的特色球场。（2）运动公园中区：不仅是休闲运动公园，同时也是户外运动、拓展训练基地。室外运动项目：网球、小型足球、排球、篮球、轮滑、自行车、大型高尔夫练习场。室内运动项目：室内游泳馆、瑜珈、舞蹈、沙狐球、乒乓40、球、羽毛球、棋牌等。水上运动项目：滑溜道、娱乐运动、钓鱼、戏水。（3）运动公园南区：18洞公众高尔夫。3、综合服务配套：（1）新市镇中心区：包含中心广场、商业中心、美食公园、休闲商务区、体育馆等项目。（2）超五星酒店：一个超五星酒店；形态：主体酒店+高尔夫会所+别墅式客房；由国际知名酒店管理公司统一打包经营。（目前意向性接洽新加坡悦榕庄度假酒店管理集团）（3）国际学校：长三角顶级国际学校。采取与国际国内一流的学校合作办学。（4）邻里中心：功能为商业、服务、文化、娱乐等业态；包含超市、银行、邮政、餐馆、洗衣房、美容美发、药店、书店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等。4、生活居住： （1）北41、部片区组团：充分利用高尔夫景观优势，开发高端的类独栋别墅、联排/叠加别墅以及花园洋房等中高档物业。（2）中部片区组团：面向中端的地缘型购买人群及新市镇导入人群，开发经济型别墅、花园洋房、小高层公寓等。（3）南部片区组团：延续中高端别墅物业的开发。主要体育运动休闲项目理念和方案生态水公园策划理念：围绕“湖水、山地、花卉”等资源设计生态旅游娱乐项目，设置一街、两园和三区，体现本项目亲水、冒险、家庭娱乐等特色，综合打造一个集娱乐体验、科普教育、生态旅游、观光休闲等为一体的室内户外具有，并适合四季游乐的生态水公园。经济技术指标：用地面积： 100亩建筑面积： 13，700 容积率： 0.2山地体育公园42、n 策划理念：依托本项目得天独厚的自然环境与条件，面向该区域内的休闲度假商务人士等，导入品尚运动高尔夫、健身体育项目、企业团队拓展训练等项目，将该区域打造为融运动健身、科普教育、趣味娱乐等功能于一体的山地体育公园。n 经济技术指标：用地面积： 250亩 建筑面积： 49，500 （） 容积率： 0.3 发展预留地：53.3万（800亩）乒羽中心、网球场产品定位：打造配备高档健身运动项目的室内乒羽中心与户外网球场。产品特色：欧洲风格的场馆设计，建设室内体育场馆，设置乒乓球、羽毛球、网球等体育项目，完善的配套设备，是高端商务人士、度假人士健身、运动的理想选择。经济技术指标：用地面积：50亩建筑面积43、：2，100 （） 容积率：0.06第五章 生态农业观光园项目建设规模与产品方案一、指导思想遵循“市场导向，政府引导，突出特点可持续发展”为原则，按照“保护第一，开发第二”的基本方针，把握农业及旅游业的重大发展的机遇，依托国内外知名旅游胜地，以农业生态和民俗文化为主体，把生态农业园建设集观光旅游休闲渡假和生态农业于一体的综合性农业风景旅游区提升改造传统的农业产业，使之成为中国现代化农业和农村的窗口，国内一流的高档优质无公害旅游食品供应基地和展示当地农家风貌和民俗风情的观光休闲胜地。实施旅游带动战略，推动农业农村经济结构调整，充分发挥农业景观的旅游功能，提高农业的综合效益。保护和改善生态环境，丰44、富旅游业内涵，拓宽旅游业发展瓴域，实现高效农业生态农业和旅游农业的有机结合，形成旅、农共生发展的新型高效产业，带动和促进xx区乃至市经济的快速稳定发展。二、建设目标1、总体目标通过生态农业园建设，全面管理和恢复园区旅游生态环境，按照旅游兴区战略，合理调整农村产业结构，开发农业自然资源，提高生态农业系统的产业水平，建立一个适合区情的农村经济可持续发展的高效农业系统。园区建成后年接待国内外游客10万人次，年均增长5%；特色农产旅游资源和环境保护达到世界要求的标准水平。采用现代生物技术、农业装备、农业科技开发特色资源，建设与这地区中心城市相匹配的生态农业园。经过6年的建设周期，把园区建设成为中国现代45、农业和农村的窗口，优质特色农产品的展示园，国内一流的农业观光休闲基地，国内一流的城郊生态农业基地国内一流的高科技农业示范基地，国内一流的高档优质无公害旅游农产品生产基地，市域内围绕旅游调整农业和农村结构的样本。把旅游观光农业培植成xx区国民经济的重点产业。2、阶段目标 规划期为6年规划建设期2年（即20122014年），市场推广及培养期4年（即20142018年）。2.1第一阶段（20122014年）：启动基础设施建设，重点进行水电路的基础设施配套工程建设。生态农业园区建设初见成效，完成现代农业区特种养殖区、林果花卉区三大主体工程建设。启动民俗文化新村和绿化长廊两个工程。2.2第二阶段（20146、42018年）：完成生态农业园全部建设工程，形成各具特色和优势的功能区，与旅游形象协调的生态农业园风格初步形成。完善生态旅游设施的配套供给，调整旅游产品结构，完成民俗文化新村、绿色长廊工程建设，初步建成旅游设施完善旅游产品结构合理服务质量和管理水平接近国际标准的农业旅游示范区；园区成为旅游繁荣地带和旅游热点景区之一，成为国内一流的生态农业旅游示范区基地。推出生态农业园的郊野乡村生态旅游和健身性旅游项目，现代生态农业旅游示范功能进一步完善，带动全镇乃至xx区经济的发展。三、项目建设规模生态农业观光园项目建设规模为：四区一村一廊1、优质林果花卉区规划用地700亩，其中水果经济林500亩，花卉苗木园47、200亩。果林园，布局在园区坡度为2535的缓坡区域。花卉园布局在坡度25以下的适当区域。花卉园应用现代移栽技术、生物技术、繁育技术，探索驯化方法和栽培技术，开发特色森林资源，建立苗圃和成林园，为山区绿化和西部大开发提供绿化种苗。年产林木种苗100万株。果木园应用现代生物技术，驯化改造野生果树，引进栽培特色水果，培育具有风味的地方果品，繁育适合当实际又具有较高经济价值的特色鲜果种苗，满足山区经济结构调整的需要。450亩种植特色鲜果，50亩为果树繁育基地。每亩年产水果2.5吨，年产繁育种苗50万株。花卉园规划用地200亩，应用替代嫁接技术适当环割技术，利用露地栽培和自动控温栽培方式，开发盆花盆景48、。规划设计生产能力年产花卉3万盆。年收入达800万元。2、现代农业区规划建设果蔬种植园200亩，其中现代农业蔬菜大棚100亩。主要以反季节特色蔬菜及无公害有机蔬菜为主，布局在园区平地区域。无公害蔬菜小区建设智能温室，引进高产栽培技术，采用滴灌溉技术，常年生产特种蔬菜山野菜，繁育蔬菜果用瓜种苗。繁育种苗面积10亩，年产蔬菜种苗15亿株，种植无公害蔬菜90，每亩年产蔬菜4000公斤以上。达产后预计年产值达500万元。3、特色作物区规划用地700亩，绿色植物园（麻竹及楠竹等）700亩；蘑菇种植200亩。根据“以需定产，择优安排，因地制宜，适当集中”的原则，积极发展具有xx特色的特种作物，采用苗木移植49、或大笼分植科学的管理和采收加工技术，达到特种作物生长快，产量高，质地纯，提早收获的要求，主要生产麻竹、楠竹笋等食用植物。4、农产品加工区规划占地100亩，规划建筑面积3万平方米。建设以市场为导向农产品加工厂，带动园区种植和养殖实现规模经营和系列开发，形成产业优势。5、民俗文化新村规划占地30亩。由家庭旅馆群落民俗文化广场和生态农业园管理中心和特色产品展销中心组成。积极挖掘推介民俗风情文化，包括民居饮食、节庆礼仪等方面特有的喜好风尚传统和禁忌，对这些有形和无形的民俗风情，要保护挖掘开发利用好。开发森林野菜土特名产和传统工艺品。重点建设农舍改造工程，把生态农业园内的改造成为具有特色的家庭旅馆。农舍50、改造工程做到“九个一”，即一栋农家楼，一套特色接待室，一个手工作坊，一块菜园，一块果园，一圈禽，一栏猪，一个停车位，一个沼气池。规划年接待旅游客人达15万人次以上，年收入达4500万元。6、绿色长廊绿色长廊工程指止马岭-大泉湖全线绿色带，道路两侧视野范园内的山地，采取退耕育林封山育林补充造林低产林园改造，实行绿色美化。规划沿道路建设四个绿化观光休闲接待站，即山坡绿化带、公路山花带、溪河景观带、水库风光带。第六章生态农业观光园市场分析与预测一、生态农业观光园概况1、生态农业观光的涵义生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的以自然为基础的旅游；它还是国家政51、府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：1）生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。2）生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域保护生态环境降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。3）近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，52、人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种养殖场为基础，再造人工景观游乐设施；有的集科研技术开发观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。4）生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”“观赏农业”“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划设计与53、施工，把农业建设科学管理农艺展示农产品加工农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光休闲娱乐教育为一体的有组织的生态农业观光园区观光农业带，走向多元化多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。2、生态农业观光园的主要类型生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多54、。其中规模较大的主要有5种：1）观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园菜园茶园花圃等，让游客人内摘果拔莱赏花采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。2）农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏葡萄的采摘葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评绘画写作摄影等活动融为一体。除了果品水稻花卉茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区景观区草原区森林区水果区花卉区及活动区等。农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的0.3hm2的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。3）教育农园这是兼顾农业55、生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物热带植物水耕设施栽培传统农具展示等，进行农业科技示范生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。4）森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形开阔的林地优美的林相和山谷奇石溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林果渔菜花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场游泳池垂钓区露营地野炊区等，是人们回归自然休闲度假旅游野营避暑科学考56、察和进行森林浴的理想场所。5）民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。如深圳的民俗文化村等。3、生态农业观光园的功能分区生态农业观光园是以农业观光农业休闲功能为主，兼有度假文化娱乐体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为六个分区：1）观赏区由观赏型农田带瓜果园花卉苗圃珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。2）示范区由农业科技示范生态农业示范科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与57、经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。3）休闲体验区由当地乡村民居乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。4）产品区由可采摘的直销果园乡村工艺作坊乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。4、生态农业观光园的目标1）一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。2）二是可持续发展目标。可持续58、发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态美化自然造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。3）三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。二、生态农业观光园旅游分析观光农业旅游是旅游市场中的一种新产品，游为主题，巧妙利用城乡各种差异来规划设计是以农业资59、源为基础，以生态旅组合旅游产品，以引起旅游消费欲望，满足旅游者食住行游购娱的需求以及参与新型农业技术与生态农业活动感受大自然情趣的一种旅游形式，简称观光农业。作为一种新型的旅游开发项目，观光农园这一旅游新产品不仅日趋活跃，而且日渐显示出良好的旅游开发前景。在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带开展的”当一天农民”插队落户”等观光农业旅游(或乡村旅游)已搞得红红火火。游历了名山大川的都市旅游者，在农业旅游中找到了一种真正接近自我回归自然的乡土感觉。观光农园以其山清水秀，花果满山，鱼跃禽鸣，荷塘万里，凉亭竹棚，蕉林蔗林成片的农耕景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色梦，亦以农业生态的独特60、魅力丰富了我国生态旅游的内容。1、相关数据据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。1989年，我国国内年旅游人数只有2.4亿人次，2008年,我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客13187.33万人次,实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%；中国公民出境人数达到4095.40万人次，比上年增长18.6%；旅游业总收入10957亿元人民币，比上年增长22.6%。2、旅游要素旅游业的六大要素是“行游住食购娱”，围绕任何一61、点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动活跃有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：1）一是解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在62、生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却可以大显身手，各显其能。2）二是提高农产品质量。现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。 3）三是吸纳农村富余劳动力。在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，生态农业观光园应该是63、最大的第三产业。旅游业具有关联度高的特点，对一二三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元；旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。3、经济效益生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业 ，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。xx镇旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。第七章 别墅地产项目发展规划1、别墅地产的开发是“xx生态农业体育旅游度假村”项目的重头戏，作为本项目的核心组成部分，奥运冠军会所、其他各64、种高端会所都在其中。2、从商业开发的角度分析：受区域环境及轨道交通滞后影响，本案的第一居所形成周期，在短期内难以成气候。 公共交通及城市发展圈层决定了城市向外人口疏导阶段只推进到江北浦口、xx区等地，本区域的城市级第一居所市场尚未成熟。 周边缺乏高新区经开区等强势产业区或者高校区，缺乏有质量的产业人口及高校人口，周边市场规模小。 目前可把握的第一居所市场仅限于周边镇的改善居住市场，规模小，且档次低。首期项目市场定位“第二居所”市场（近郊+低密度+田园生活+休闲）将xx作为第二居所度假型的购房人群，购买的产品主要为休闲型花园洋房及中高档别墅；投资群，看中项目未来升值空间的投资型人群，购买的产品具65、有多样性特征。“第三居所”市场（高尔夫+高端别墅+田园环境）标杆型市场。南京、长三角、全国及国际性的高端消费人群，对价格不敏感，购买的产品主要为顶级别墅及中高端别墅等。首期项目包括：（1）湖泊面积 400亩（2）18洞高尔夫 1180亩（3）酒店用地 200亩（4）住宅用地 400亩共计 2180亩 一、 档次分析1、众多的因素决定了首期更倾向于走高端路线区域特性：届时区域的核心资源在于高尔夫、xx及低密度田园风光；首期运动新市镇尚未成型，对于一般中产周末休闲市场吸引力并不大，且无其他核心休闲旅游题材，并不具备比较优势；届时亦不具备公共交通优势。特性偏高端，大众题材不足。市场需求：第一居所市场66、规模小且档次过低；中低端第二居所市场亦还未具备比较优势。商业模式：“高尔夫+高端物业”的模式已相当成熟，其市场可辐射至长三角乃至全国，典型的第三（第N）居所缔造模式。首期档次定位主打：高端市场 （高尔夫+高端物业）辅助：中高端市场 （低密度+田园都市）2.南京置业中高端、高端客户分类总结(1)、南京籍客户客服分类特征购买力户型需求1.1非富即贵大型私营业主、高层官员、大型企业和外资企业高管，在南京拥有多套住宅，大部分具有别墅置业经验，具有很高的社会地位，商务社交活动丰富，平时喜欢居住在自身朋友及交际圈的活动范围周边；追求高尚板块及生活方式的升级；购买力极强；且购房往往兼有投资理财功能。200万67、以上高档别墅，200以上三四百主流1.2金领阶层一般私营业主、中高层公务员、一般企业高管、高校教授、至少拥有两套以上的住房，社会地位较高，具备一定的财富，属于“有钱无闲”的状态，平时社会交往应酬频繁；追求舒适性及生活方式的升级；购买力较强；购房往往兼有投资理财功能。100万-200万舒适三四房（150以上）/中高端别墅（180-250）1.3中产之家中青年之家，事业鼎盛期，从事高收入职业，中产阶层，城市内已有一套住房，或其它区域内也有住房，经济实力不错，财富积累速度快，改善投资型客户，二次以上置业购买住房作为个人改善居住、养老或投资。60-100万舒适三房为主（120-150）(2)、省内客户68、客户分类特征购买力户型需求2.1 非富即贵江苏省内其它市县的私营业主、高层官员、企事业高层，南京作为省会城市，是其公关以及高端消费的主要区域，置业主要作为南京的落脚点，同时考虑未来养老以及子女居住100万以上舒适三四房（150以上）中高端别墅（180-250）高档别墅 （300-400）2.2 省会情结人群江苏省内其它市县的私营业主、政府中层公务员以及企事业单位的中层管理人员，具有很强的“省会”情结，置业在南京主要考虑未来养老以及子女居住60-100万舒适三房为主（120-150）(3)、省外客户客户分类特征购买力户型需求3.1 非富即贵全国范围内高端富豪/权贵群，具有极高社会地位，社交丰富，69、全国/全球交际及置业，注重资源稀缺性及高尔夫/游艇等高尚资源，购买力极强。500万以上高档别墅，200以上，三四百主流3.2 专业投资京沪粤、江浙、山西等发达城市或者区域，具有很强的投资意识以及经济实力，拥有较为丰富的投资经验，一般对南京具有一定的认识和研究，其置业或者投资比价体系与其所处城市一致。弹性较大弹性较大3.3 南京缘分人群一种是南京江苏或者南京其它市县出生并且成长，但在外省工作，对于南京具有很强的感情，希望“落叶归根”，未来在南京养老或者将来来南京工作，自己的父母/亲戚/朋友都生活在南京，对于南京传统城市格局具备一定的认知；另一种是特殊南京情结人员，对南京文化及休闲之都有独特情结，70、注重环境及休闲氛围。50万以上舒适二、三房为主3、首期的客群定位：(1)、高尔夫独有高端市场。（更依赖于高尔夫品质及别墅品质）n “1.1 南京非富即贵”。（高尔夫+南京近郊田园区）n “2.1 省内非富即贵”。（高尔夫+中心城市）n “3.1 省外非富即贵”。（高尔夫+休闲之都）(2)、中高端第二居所市场。n “1.2 南京金领人群”。（田园+低密度+品质）尤其以周边高端人群，如中高层政府官员、中小私企老板为主。n “2.2 省会情结人群”。主要是临近本区域的南京周边市省会情结人群。（省会 + 安全 ）n “1.3 南京中产之家”。少量中产周末休闲市场作为辅助。三、产品规划1、首期产品定位分71、析 独栋别墅式酒店、小独栋/双拼别墅：价格并非本类产品的敏感要素，在不超出基本的总价区间的基础上，应极力体现产品及环境的稀缺价值，户型及用地应尽量舒适方更具竞争力，所以建议独栋别墅式酒店净地容积率0.4，小独栋/双拼别墅容积率0.5，而一旦加上周边的湖及高尔夫，容积率则变得极低。此外户型上亦较大，主力户型在300-400平米之间。 联排/叠拼别墅：本类产品竞争极其激烈，类似区域及类似产品众多，且品牌开发商的产品亦不少。因此，本类产品建议体现产品及价格上的双重优势，总价应尽量控制150万以下，主流户型建议在180-220平米之间，尽可能增加地下附送面积。 花园洋房：本类产品为辅助产品，根据客群定72、位，户型建议走两头，部分为90平米以下小户型满足中产周末休闲及养老市场；另一部分则以150平米为主，满足少量周边第一居所及金领休闲市场。2、首期产品价格预估 节点价格水准预估：预计推盘时间约为2014年中，届时房地产经过近五六年的调整期过后，应已逐步回暖，且处于重新上升之势的拐点上。我们觉得目前（11年、12年）市场的价格尚未到谷底，而经过价格战下调且逐步回暖的波动过后，2014初的价格水准或跟目前类似，有较大的可比性；因此，在这个阶段，我们将先初步按目前价格水准来预估届时的推盘价格。3、首期销售物业综述 物业类型占地（亩）占地面积（平米）容积率建筑面积（平米）户均面积（平米）套数单价主流总价73、别墅式酒店1801200000.44800028716712000400万小独栋双拼别墅130866670.5433333581218000300万Townhouse/叠拼2001333330.81066671995366000130万花园洋房50333331.136667100367400040万合计5603733330.632346671971191-注：共560亩，另有酒店自持物业部分20亩，以及社区邻里中心20亩，合计600亩（1）别墅式酒店客房规模：占地180亩，容积率0.4，建筑面积4.8万；户型：户均建筑面积287平米，约167套；价格：均价12000。总价100-800万。主流74、总价400万；特色：附送游泳池及花园（部分设计成高尔夫推杆式）。类型户型建面比例建面套数A1总统别墅7003%14402A2帝王别墅50010%480010A3行政别墅36040%1920053A4豪华别墅32040%1920060A5情侣别墅807%336042合计287 均100%48000167案例参照1：丽江悦榕庄SPA别墅式酒店 被媒体称为“中国最豪华的度假酒店”。由以度假村与SPA闻名世界的新加坡悦榕集团投资2500万美元兴建，酒店以500至800美元的房价，成为目前中国最昂贵的度假酒店。由55栋纳西风格别墅组成，40栋花园及豪华花园别墅、13栋泳池和豪华泳池别墅、1栋双房式泳池别75、墅和1栋总统别墅。案例参照2：亚龙湾五号别墅式酒店 酒店总占地面积2百亩，容积率为0.298，总建筑面积4.5万平方米，其中别墅建筑面积3.6万平方米，会所面积8千平方米，绿化率达71%，并建有1.4万平方米的人工湖。由108栋单体别墅及会所组成，是目前海南规模最大的的酒店别墅区。单体别墅各具特色，每户均有私家庭院及泳池（70170平方米不等）。（2）小独栋/双拼别墅规模：占地130亩，容积率0.5，建筑面积4.3万；户型：户均建筑面积358平米，约121套；地上2F，地下1F；价格：均价9000；总价270-380万，主流总价300万；布局：尽可能与高尔夫及湖景临近，布局在前排。特色：高尔夫76、及湖景豪宅；需注重无遮挡设计，突出与高尔夫及湖的亲密接触；注重个性设计，如多功能娱乐房等；注重细节的奢华感营造；可采用地上一层抬高，然后尽可能增加地下赠送面积以及解决地下层的采光问题。类别户型建面比例建面套数B142020%866721B237030%1300035B334040%1733351B430010%433314合计358100%43333121（3）联排/叠拼别墅规模：占地200亩，容积率0.8，建筑面积10.7万；户型：户均建面约200平米，536套；地上3F/4F，地下1F/2F。价格：均价6500；总价115-145万，主流总价130万；布局：小独栋后排，以及其他不临街之处。77、特色：突出性价比。同样可采用地上一层抬高，然后尽可能增加地下赠送面积以及解决地下层的采光问题。以及花园、露台等额外面积的打造。类别户型建面比例建面套数C122025%26667121C220050%53333267C318025%26667148合计199100%1066675364：花园洋房规模：占地50亩，容积率1.1，建筑面积3.7万；户型：户均建面100平米，约367套；5-6F；价格：均价4500；总价30-70万，主流总价40万；布局：结合20亩的社区邻里中心打造，建议邻里中心采用内街的形式结合洋房打造。类别户型建面比例建面套数D115030%1100073D215015%550078、37D38540%14667173D46515%550085合计100100%36667367二、开发计划1开发思路首先通过土地流转后，整体规划设计、打造景观湖面、建设体育运动公园以及基础设施，进行一级土地整理工作；然后通过土地报征并以市场行为取得开发建设用地进行房地产二级开发。首期项目占地2180亩，采用整体流转，600亩建设用地采用单独报征的方式解决。公司负责全部一级土地整理开发投资，其土地整理成本将按比例分摊至600亩建设用地，并以其投资先取得600亩建设用地开发权，进行首期高端房地产项目开发。二、二级房地产开发经济分析1、项目销售收入（1）超五星级别墅式酒店占地：200亩容积率：0.479、建筑面积：48000平方米预计销售单价：12000元/平米销售收入为： 57600万元（2） 小独栋、双拼别墅占地：130亩容积率：0.5建筑面积：43333平方米预计销售单价：8000元/平米销售收入：34660万元（3） Townhouse、叠拼别墅占地：200亩容积率：0.8建筑面积：106667平方米预计销售单价：6000元/平米销售收入：64000万元（4） 花园洋房占地：50亩容积率：1.1建筑面积：36667平方米预计销售单价：4000元/平米销售收入：14660万元首期项目总建筑面积：234667平方米首期项目销售总收入：170920万元2、房地产开发成本序号费用明细数量单价（80、元/金额（万元）备注一土地成本234667158637235600亩1.1土地获取成本：361501.2契税（3%）1085二开发成本2274533582.1前期费用小计：234667170.003988规划设计费60.001408报建及其它110.0025802.2建安成本小计：234667177441630别墅式酒店480003500.0016800小独栋、双拼433331600.006930Townhouse/叠拼1066671300.0013870花园洋房366671100.0040302.3基础及配套设施费小计：2346673307740市政及公共设施配套1503520景观绿化18081、4220三税 费234667607142403.1工程管理费1250（二）33.2销售费用3420销售收入23.3税金9570销售收入5.6合计44671125733、开发利润测算项目开发利润：170920112573=58347万元项目投资利润率：58347/112573=51.8%三、xx首期项目运作周期及投资年回报率“xx”首期项目采用一二级滚动开发模式运作，预计土地整理周期为两年，房产开发销售周期为三年，整体开发周期按四年计算。首期项目投资年回报率=项目投资利润率/开发周期=12.95%“xx国际休闲运动旅游区”首期项目投资收益可观，财务评价优良，符合xx旅游发展资金运营需求，在经济数82、据指标上论证可行。第八章 环境保护和技术方案1、设计原则本项目的技术方案依照项目区的经济社会条件遵循自然社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目的，运用生态学的物质循环转化原理生态位原理边缘效应原理进行设计。2、环境保护 “ xx生态农业体育旅游”项目的实施，采取科学规划，进行综合整治，变废为宝。从而形成运动主题公园及生态湖面，不仅不会对环境造成污染，而且还有利保持水土不流失，调节洪涝。本项目的建设改善了当地环境，对区域内无不良影响。3、环境保护与治理措施当前对于高尔夫球场及其他运动设施污染环境的质疑集中耗水量大和施用化肥和农药污染两83、大方面。（1）耗水量大高尔夫球场的草坪面积较大，其培育和养护需要大量用水，而且目前球场灌溉水源多是饮用水，因此淡水耗用量非常惊人。（2）施用化肥和农药污染为了保证草坪草的健壮生长，球场使用的化学农药包括杀虫剂、杀菌剂、除草剂等。化学农药停留在空气中，可以引起客人及员工呼吸困难，长时间会导致呼吸系统疾病；药液粘附在草叶上，引起客人及员工腿脚过敏，甚至感染和溃烂；残留在土壤中的成份会破坏土壤结构，伤害草坪、花木的根系；这些物质最终经城市排水管道后流入江河湖海，其中的有毒物质侵蚀河流、湖泊或港湾，破坏鱼类等水生生物的栖居地，对水生生物的生存构成严重危害。针对这些质疑，本案应当实行针对性策略，尽量减少84、球场对环境的破坏。1、球场及其各运动场馆的设计和施工阶段球场及其各运动场馆在设计时要着重关注水土保持，每个场馆的水平线在移土前需要详细计算，尽量避免水土流失，掘出的土石则用于平整场内其他地方，并力求保持原有地貌及林木，使球场内保持大量天然草木。施工时应选择专业化施工队伍，选用优质的土、石方材料、喷灌排水材料，再配合专用的施工机械，同时建造好油库、农药和化肥专用库，草坪机械清洗场，安置污水处理设备，保留湖边水草，一方面保证施工质量，另一方面减少后期养护管理中的用水量和化肥、农药喷洒量。2、球场的运营和养护阶段用水问题对策：（1） 安装节水、高效的喷灌系统以保证最有效的利用水源；（2） 采取水资源85、的封闭系统式管理，实现水资源的循环使用，建造水库及人工湖储水用作球场草坪灌溉，球会内经处理过的污水也用于灌溉草坪并通过封闭系统循环利用；（3） 积极寻求替代水源如雨水或河水灌溉草坪。化肥和农药污染对策：（1）结合xx气候情况、环保指标和球场特点，选择国际上最优良的抗病、耐病高尔夫球场用草，减少农药使用量；（2）合理采取各种养护管理措施，注意修剪、施肥、淋水，促进草坪健康生长,提高草坪对病原菌侵染的抵抗力，少发病少用药；（3）合理选择用药种类、用药时间、使用浓度，尽量选用高效、低毒、低残留的化学农药，积极推广有机杀菌剂、生物制剂类杀虫剂，特别是中草药植物提取活性液，减少用药量，降低用药浓度或者用86、解毒剂促使农药尽快分解，保护土壤；（4）球场在经营中践踏严重，应经常使用各类土壤改良剂，以改善土壤结构，增加土壤保水抗旱能力，调节PH值，减轻黑土层危害，解毒剂消解各类土壤毒素等。3、应用科技手段减少环境污染在草坪草品种和苗木选育、喷灌系统、机械设备、低毒和高效化学农药和生物农药、专用缓释肥料、生态环保技术等领域积极运用国内外现代科技，特别是学习国外高尔夫球场的先进环保技术和成功案例，主要有利用基因工程培育抗旱和抗病、虫害草种，污染物生态降解处理，高效、低毒化学农药和新型生物农药，节水喷灌以及采用综合防治（IPM）即结合机械，耕作、生物和农药于一体的草坪管理、保护系统。第九章节能节水措施1、建87、筑节能概述能源是发展国民经济改善人民生活的重要物质基础。目前我国能源形势相当严峻，在今后的长时期内也将难以缓解。为使我国国民经济持续稳定协调发展，提高环境质量，必须节约使用能源，逐步扭转能源浪费严重的状况。2、节水概述从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。在我国600多座城市中， 有300多个城市缺水，108座城市严重缺水，日均缺水1600万m3，到2010年这些城市年缺水将达200亿m3，每年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济 发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。 所谓节水，应当是在满足使用要求和给排水系统88、正常运行的前提下，加强管理，依靠科技进步，采取先进措施，提高水的有效利用率，减少无用耗水量。第十章 环境影响评价一、项目环境现状项目建设位于南京市xx区xx镇止马岭-大泉湖风景区。二、生态环境概况xx日照充足，雨量光沛、气温，温度适中，肥沃的油砂泥，得天独厚的自然条件正适合农业开发，xx成了盛产优质粮、油、果蔬的绿色基地。建立生态农业观光园的各方面条件充分。三、水资源情况水资源是规划区域内的特色资源，是构成整个区域景观的骨架。因此在开发过程中务必确保区域内水质不被污染，保护好水体的景观、生态效应。下表给出了水资源环境敏感度分级：等级范围敏感性特征低度敏感区（1）缓冲区外围地区开发对水资源环境影89、响较小中度敏感区（3）水库周边30-100m、主要河流50-100m及支流周边15-30m的缓冲区水源保护缓冲区，对保障水库与河流水质也有重要意义高度敏感区（5）大泉湖，周边河流、支流以及水库周边30m、主要河流周边50m，支流周边15m缓冲区水源水质保护核心区域四、建设项目对环境的影响评价生态观光农业是一项保护和改善山区生态环境的绿色生态产业工程；该项目对xx当地环境并无消极影响。第十一章 组织机构与人力资源配置一、xx国际体育文化有限公司作为“南京市xx区xx镇生态农业体育旅游度假村”项目运营和管理机构。二、组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依90、靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。三、人力资源总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从下岗职工按规定考核择优录用（xx镇当地人员优先聘用）。四、员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。第十二章 投资估算一、估算编制范围本估算为xx生态农业体育旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：开发建设费、运营管理费、土地租用费，基础设施费及市政配套费等。（本投资估算只作为参考）二、投资估算本项目总用地约为：8091、0015000亩；预计总投资为60120亿元，其中开发建设费、基础设施费占投资总额90%以上。生态农业园投资约为：13亿元，其中，民俗文化新村2000万元，优质林果花卉区500万元，现代农业区（大棚蔬菜）350万元，特色作物区400万元，特种养殖区1500万元，农产品加工区3000万元，生态林休闲区5000万元，基础设施建设12000万元。三、经营成本估算1、各项开发建设、原材料成本,按现行市场行情进行估算。2、投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。3、管理费用按销售收入的20%计算。（包括防疫请临时工土地租用费等办公用品）4、销售费用按销售收入的3%计算。5、职工年平均工资按2392、万元计算。包括工资性补贴及福利。6、税金:交易税按收入3.3%计算，营业税按收入5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算，农业特产按8%计算。四、所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行管理及其它实施细则，所得税按25%计取。五、资金筹措1、国家开发银行和其他银行关于文化体育产业的相关低息或无息贷款；2、江苏省体育局扶持引导资金。3、同时采取有效措施，组织和引导全社会各方面的力量，多渠道多形式筹集资金，建设和完善农业投入增长机制，增加项目投入。4、xx镇政府根据项目建设发展需要，制定有关鼓励投资开发的政策，并优化项目建设的外部环境。同时要扩大对外宣传力度，提高项目的知名度，吸引要多的外来业主对93、项目投资。5、鼓励当地农民以各种形式参与和投入进来。6、争取国家政策资金和社会资金投入适当扩大项目专项资金的投入，积极向政府争取专项资金。同时要注重证券资金的投入，抓住机遇，创造条件，积极主动向上市公司靠拢，搞联合，上市融资，吸收社会资本。在扩大融资渠道的同时，要强化资金管理，加强监督，坚持专款专用，专户储存，提高资金的安全性和使用效率。第十三章 风险分析一、发展生态农业、休闲旅游是防范农业风险的根本途径改革开放以来，农业问题尚未从根本上得到解决，农业风险尚存，农业依然是高风险产业。防范风险，必须依赖于一套完整的风险防范体系，生态农业观光则是防范农业风险的根本出路。二、生态农业观光园面临的风险94、1、资源风险此处的“资源”，特指农业自然资源，它是人类从自然条件中摄取前用于人类生产和生活所必需的各种自然组成成分，主要有土地土壤水森林草地湿地海域原生动植物微生物等。通常，人们把自然资源分为土地资源水利资源生物资源气候资源海洋资源五大类，或将其分为非耗竭性资源(如太阳能空气风降水气候等)耗竭性资源(如动物资源植物资源微生物资源土地资源水资源等)。资源风险，则是指农业资源的有限性与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的危害。农业是一个资源密集型的产业，各种资源的存在和有效供给，是农业安全的前提。1）人均耕地不足。“土地是财富之母”，耕地乃农业赖以发展之根本。2）水资源短缺。395、）农业生态恶化。从资源经济学的角度看，现实中的农业技术可分为合理利用资源承载力的技术和超越资源承载力极限的技术两种类型。过去，在推进农业现代化的过程中，出现了消耗大量非再生资源又产生大量废弃物农药残毒等生态环境问题，造成农业生态的日益恶化，威胁着农业经济的可持续发展。三、自然风险。自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性不可抗拒性自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区季节年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。四、市场风险市场风险，是指农产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的困难。近年来，农业市场风险增加，已影响到农民收入的增长。农民收入96、增长减缓已经制约了市经济的快速增长和城乡经济的协调发展，成为影响国民经济全局的突出问题。五、农业生态观光是化解生态农业观光园风险的关键农业发展的推动力量主要来源于三个方面：投入的增加(包括土地投入资本投入和劳动投入)制度的变革科技的进步，其中，后两种力量对农业增长的贡献并称为农业技术进步的贡献率(周洪文，2001)。随着社会的发展，技术对农业发展作用日益增大。历史用事实反复论证了一个铁的定律：科技是农业发展的不竭动力，是解决农业问题的根本出路；具有了农业高新技术，就控制了农业发展的制高点。当前，科技对农业增长的贡献份额，发达国家达到7080，我国也达到了42，农业科技进步已成为农业和农村经济发97、展的主要推动力。现在，农业已成为现代生物技术和信息技术应用最广阔最活跃最富有挑战性的领域，高科技农业的发展，将使农业发生革命性变化。六、防范风险措施1、制度安排与政策机制。它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使农业生态观光园的发展充满生机和活力。现有的以家庭经营为基础的农业经济制度，充分调动了农户生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生态农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农业生态观光园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低98、的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重要的位置，为生态农业的发展指出方向。2、市场调节机制。农业生态观光园的发展更应充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农业生态观光园的研究开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。3、资金投入机制。发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技99、术农业。农业经营实体及农业科技经营开发公司农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发推广和应用研究，由此而形成相互依存各有侧重的投资机制。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资金。即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项目所需资金，并按照股份制的要求进行组织和运作。4、科技创新机制。科技创新是农业生态观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光园产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量重点突破，争取时效，强调效益。5、推广应用机制。100、新的推广应用机制应突出两条，一是由政府行为逐渐转变为社会行为，二是农户成为推广应用的主体。社会在进行技术推广应用的过程中，应以农户为中心，形成“自下而上”的推广应用机制。因为农户是技术的最终需求者，而不是技术的被动接受者。6、风险控制与管理机制。农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使农业生态观光园的发展“险上有险”。7、人才培育机制。农业生态观光园必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要通过体制改革环境优化观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的农业科技人员要实行重奖，鼓励农业科技人员为实现农业现代化101、作出贡献。要做好吸引国外留学生的工作，按照“支持留学鼓励回国来去自由”的原则，鼓励和引导留学人员留居海外的农业科技人员回国工作或在国外为农业生态观光园发展献计献策。第十四章 研究结论与建议一、推荐方案总体描述生态农业观光、体育休闲旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游102、大产业面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园和体育运动中心的建设，引导和推动xx区xx农业结构调整。二、结论与建议在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：“xx生态农业体育旅游度假村”项目建设具有重大社会经济环境效益，项目可行，建议有关部门尽快批准！建议一：本项目建筑工程量较大，工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证设计监理施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析比较论证。在设计监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理可行有效的技术手段，确保工程万无一失。建议二：加强宣传，营造一种良好的旅游文化103、氛围。要结合中国人的特点，细说旅游消费不仅仅是一种生活享受，而且十分有益于人的身心健康。生态农业观光旅游是人通过与人文景观与自然景观的接触，体验生活的乐趣，它对于消解现代社会由于工作紧张城市喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲，它是一种十分有效的保健措施。生态农业观光旅游使人乐观开朗，有助于形成一种积极向上的人生态度。同时，生态农业观光旅游能够开阔人的视野，增长知识与才干。还有助于增添家庭生活乐趣和睦家庭关系增强家庭凝聚力等等。总之，要把生态农业观光旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种旅游人生的观念，营造一种良好的旅游文化氛围。 建议三：提高服务的质量，增强消费者的旅游意识。生态农业观光旅游是一种消费行为，生态农业观光旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的生态农业观光旅游满意度与舒适度。服务质量好，消费者的旅游意愿会加强，反之，则会削弱。从这个意义上讲，生态农业观光旅游服务不但关系到消费者旅游意识的培育，还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费行为。因为，只有当人民大众热心参与旅游活动，生态农业观光、体育休闲旅游业才能得到真正可持续的发展。附件：南京市xx区xx生态农业体育旅游度假村可行性策划报告PPT版，具有更为详尽清晰的重点项目说明。