1、农业科技公司养生文化村颐养中心建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月农业科技公司养生文化村颐养中心建设项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论101.1 项目背景101.1.1 项目名称101.1.2 项目建设单位概况101.1.3 可行性研究的依据12、01.1.4 项目投资公司概况121.1.5 项目背景131.1.5.6 项目提出的背景141.1.6 工程定位、目标、平台161.1.7 项目服务的宗旨和内容171.2 项目概况181.2.1 项目拟建地点181.2.2 建设内容及规模181.2.3 项目建设的有利条件221.2.4 公用工程建设条件221.2.5 建设工期23项目建设期为3年。231.2.6 项目总投资及资金筹措241.2.7 主要技术经济指标241.3 问题与建议24表1126第二章 需求分析271.1 四川省老年人社会福利化现状272.2 需求分析及预测271、人口结构变化对社会经济影响的挑战272、家庭结构变化对社会3、代际互动影响的挑战283、经济全球化条件下对社会保障制度影响的挑战28第三章 建设内容与建设规模313.1 建设规模313.2 建设内容31(1)养老居住区31(2)生活服务区31(3)健康活动区31(4)辅助及公用工程31(5)设备购置31第四章 场址选择344.1 建设场址344.1.1 选择原则344.1.2 场址选择344.2 场址条件344.2.1 自然条件344.2.2 气候条件354.2.3 建设场址工程地质及地下水条件364.2.4 抗震设防烈度、设计基本地震加速度364.2.5 公共工程建设条件36第五章 建设方案385.1 项目组成38(1)主要工程38(2)辅助工程38(4、3)公用工程385.2 建设方案385.2.1 建设方案设计原则385.2.2 工程方案395.2.2.1 设计依据391、老年人建筑设计规范（JGJ122-99）；392、饮食建筑设计规范（JGJ6489）；393、民用建筑设计通则（GB503522005）；394、四川省民用建筑标准（DB/2200，D33001-89）；3911、建筑结构荷载规范（GB500092001）；4012、建筑地基基础设计规范（GB500072002）；4013、建筑桩基技术规范（JGJ9494）。405.2.2.2 建筑设计方案405.2.2.6 社区内厕所建设方案465.3 设备方案47第六章 总图运输与公5、用辅助工程536.1 总图布置536.1.1 总平面布置原则536.1.2 总平面布置方案536.1.3 区内道路及绿化工程535.1.4 区内广场、停车场、户外活动场工程556.1.5 场内外运输566.1.6 总平面指标56项目总平面布置主要技术指标表566.2 公用工程建设方案576.2.1 设计依据576.2.2 供、排水572、排水586.2.3 供电及照明581、供配电系统58(1)供电系统58(2)照明系统58一般照明586.2.4 防雷及接地系统596.2.5 通讯、网络及有线电视接收方案596.2.6 通风、空调安装601、空调及通风606.1.1医疗救护呼叫系统606.2.6、1智能保障系统60第七章 环境影响评价617.1 环境条件现状调查617.2 设计依据617.3 设计原则627.4 主要污染物627.5 环保防治措施637.6 绿化657.7 环境影响评价结论65第八章 消 防668.1 设计依据662、建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；668.2 建筑物耐火等级668.3 消防设计66第九章 节 能689.1 概述689.2 编制依据68发改环资字2007732号）；689.3 能源消耗指标699.4 节能措施69第十章 组织机构与人力资源配置7010.1 组织机构设置7010.2 人力资源配置7010.3 员工培训计划71第十一章 项目7、实施进度安排7111.1 项目实施原则71为使本项目能够顺利实施，特制定项目实施过程需遵守的原则：7111.2 项目实施进度安排72第十二章 投资估算、资金投入计划及资金筹措7412.1 投资估算742、建设期利息估算7612.2 资金投入计划及资金筹措76第十三章 工程招标7613.1 招标依据及范围7613.2 招标情况77第十四章 财务评价8014.1 编制依据及说明8014.2 基础数据8014.2.1 建设内容及规模8014.3 收入、支出估算8014.6 财务生存能力分析8214.7 财务评价结论82第十五章 社会评价8315.1 项目对社会的影响分析8315.2 项目与所在地互适8、性分析8315.3 社会风险分析8415.4 社会评价结论84第十六章 研究结论与建议8416.1 研究结论84第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称四川xx农业科技有限公司绵阳市xx养生文化村颐养中心建设项目1.1.2 项目建设单位概况建设单位：四川xx农业科技有限公司注册地址：法定代表人：xx（董事长）公司类型：有限责任公司上级主管部门：绵阳市xx区人民政府四川xx农业科技有限公司成立于20014年6月25日，注册资本1160万元。公司主要经营范围：农业技术开发，农业信息咨询服务，农业休闲观光服务（不含住宿、餐饮、娱乐），房地产开发经营（须取得资质证后方可经营）；施工总承包；专9、业承包；养老设施开发管理等业务。公司现有在编职工数量40人，其中具有中、高级职称人数占40。1.1.3 可行性研究的依据1、国家发展计划委员会计办投资201215号文审定出版的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、全国人大常委会中华人民共和国老年人权益保障法（2013年发布实施）；3、建设部老年人社会福利机构基本规范（20013年发布实施）；4、关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发20012170号）；5、中国老龄事业发展“十一五”规划（全国老龄委发200127号）；6、民政事业发展第十一个五年规划中华人民共和民政部（20013年）；7、国务院办公厅转发民政部等部门的通知（国办发20010、1319号）；8、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定；9、中华人民共和国行业标准老年人建筑设计规范（JGJ12299）；10、中华人民共和国国家标准老年人居住建筑设计标准（GB/T503402003）；11、绵阳市xx区xx镇人民政府关于欢迎四川xx农业科技有限公司到xx投资发展的批复；12、绵阳市xx区人民政府关于四川xx农业科技有限公司绵阳市xx养生文化村颐养中心项目有关事宜的承诺函；13、绵阳市xx区发展计划与经济贸易局关于同意绵阳市xx养生文化村颐养中心项目建设有关事宜的承诺函；14、xx投资（香港）集团有限公司与四川xx农业科技有限公司签订的投资合同书（20014年8月）；15、四11、川xx农业科技有限公司委托四川省工程咨询科技公司编制可行性研究报告；16、绵阳市xx区xx镇xx村与四川xx农业科技有限公司签定的xx镇xx新农村建设框架协议17、建设单位提供的其它有关资料。1.1.4 项目投资公司概况1、四川xx农业科技有限公司概况我国已进入老龄化社会，中国社会工作协会根据党和国家“党政领导、社会参与、全民关怀”的老年事业发展方针倾力推出“爱晚工程”，将居家养老和集中养老有效地结合起来，推动我国社会化养老服务体系的形成和发展。绵阳市xx区xx镇xx村与四川xx农业科技有限公司共同组建的一家以实现国家“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老年事业发展12、为己任的企业，是目前绵阳市最具潜力的一家全面促进中国社会养老服务产业发展的综合性企业。四川xx农业科技有限公司作为市场化运营绵阳市xx养生文化村的企业平台，是经国家工商行政管理局登记注册，并经审批机构批准成立的法人单位。公司20014年8月成立，位于绵阳市xx区沈家垻，它汇集了农业休闲观光服务，房地产开发经营；施工总承包；专业承包；养老设施开发管理等主营业务，高举构建和谐社会的宏观旗帜，整合优势资源，集中力量推进社会老年事业快速全方位的发展。2、 四川xx农业科技有限公司3、 四川xx农业科技有限公司是一个从事休闲度假旅游开发、绿色无公害有机食品生产、生态种植、养殖为一体的民营有限责任公司。公13、司创建于20014年，公司注册资本为1160.00万元，现有固定资产800.00万元。现有员工40人，其中，大、中专以上学历人员占80，在绵阳市xx区xx镇xx村拥有600亩（约40万m2）土地的使用权。公司开发建设的绵阳市xx养生文化村生态示范园区，将旅游业与养老产业结合起来，突出原生态的特色，成为集养老、休闲度假、旅游观光为一体的生态示范园区。1.1.5 项目背景1.1.5.1 养老产业工程概述养老产业工程是一项中国社会化养老服务的系统工程。政策性支持是养老产业工程的坚强后盾。养老产业工程将通过共同发展、相互促进。(1)社会品牌应用现代经营管理理论，将一项社会公共事业品牌化，创造经营型社会14、的成功范例。爱晚事业，就是社会化养老事业。(2)行业品牌国家已将社会化养老确立为新兴服务产业并正式列为鼓励类产业目录，一个社会化养老新兴产业的确立同时也是社会化养老新兴行业的确立。爱晚产业、爱晚行业、就是社会化养老产业、社会化养老行业。(3)企业品牌行业的发展目标要通过企业的发展过程来实现，而龙头企业对全行业的发展会起到积极的带动作用。爱晚工程的目标之一就是联合社会力量，打造一个社会化养老的龙头企业。1.1.5.3 爱晚工程的定位方向定位：促进中国的社会化养老事业健康发展原则定位：公益性、规范性、系统性、开放性功能定位：示范性、引导性、孵化性、创新性价值定位：社会效益优先、经济效益为辅、多赢、15、可持续发展业务定位：传播先进的养老理念，为政府服务、为社会服务、为老年人服务对象定位：全体老年人合作定位：政府机构、企业、社会组织、专业团体、个人1.1.5.4 爱晚工程的合作平台爱晚工程将打造社会力量共同参与社会化养老事业的合作平台。即：社会组织的合作平台：绵阳社会化养老工作委员会开发性金融合作平台：xx投资（香港）集团有限公司企业创新与发展平台：四川xx农业科技有限公司居家养老及社区养老辐射平台：绵阳市xx养生文化村社会化养老交流平台：中国社会化养老论坛社会化养老信息平台：中国社会化养老网1.1.5.6 项目提出的背景我国是世界老年人口大国，也是老年人口增长最快的国家之一。据有关部门调查显16、示，到2007年底，我国60岁及以上老年人口已经达到1.53亿，约占总人口的11.6%，这标志着我国已经完全迈入人口老年型国家行列，对老年人的照顾越来越依赖于社会。到2020年，中国老年人口将达到2.48亿人，占人口比例的17，解决社会化养老问题是中国政府历来关心和重视的问题。多年来，国家大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统，采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。特别是近年来，中国政府全面贯彻落实科学发展观，积极应对人口老龄化挑战，把发展老龄事业作为经济社会统筹发展和构建社会主义和谐社会的重要内容，综合运用经济、法律和行政手段，不断推动老龄事业发展。国家通过舆论导向和政策引17、导社会力量兴办了养老事业，2008年1月23日，在人民大会堂召开的爱晚工程的启动的新闻发布会，标志着社会化养老系统工程的正式启动。爱晚工程是一个系统工程，目标远大，任务艰巨。它坚持实践性与科学性的统一、公益性与发展性统一、规范性与开放性统一、成长性与示范性统一，积极探索，勇于创新，联合多方面的社会力量共同推进社会化养老事业的发展。截止到2008年，我国已有北京、天津、黑龙江、辽宁、河南、山东、江苏、上海、浙江、四川、广东等34个省市和地区加入老年公寓联盟。截至到20013年末，四川省60岁以上的老年人约有320万人，城镇60岁以上的老年人约有100万人，仅绵阳市60岁以上老年人口已约达80.718、万人，绵阳市已进入了人口老龄化城市行列。随着社会的发展和人民生活水平的提高、计划生育国策的不断落实，越来越多的421家庭模式出现，给家庭和社会带来一些新的问题。据统计，我国2000年入住老年公寓的需求达1200万人，而且前敬老院、福利院和老年公寓收养的老人加在一起不到70万人，有些地方老年公寓的入住率甚至达不到50。中国老龄协会主任程勇告诉我们，入住率不高的原因是有的老年公寓收费太高，而退休费只有几百块钱，面对老年公寓收费几百上千元，承受不了；再由于服务不到位，服务设施不齐全，也是制约老年公寓发展的一个因素。四川省今年来在国家政策扶持下，全省上下努力奋斗，社会事业和国民经济得到了快速发展，连续19、两年GDP增幅居全国第二位。医疗、教育、养老等社会事业有了极大地提高，生态环境得到了极大地改善。蓝天、碧水、生态已经成为四川省的又一名片，是全国少数几个生态示范省之一。旅游事业快速发展，已成为全国重要的旅游目的地和集散地。而绵阳市作为四川省的第二大城市，各项事业得到飞速发展，城市面貌日新月异，已成为成都平原的重要城市。近年来，同世界人口老龄化一样，四川省、绵阳市人口老龄化问题也日显突出，养老已成为社会公共事业中亟待解决的一个问题。出于关爱老人、回报社会的目的，为了更多的老人能够享有一个安祥幸福的晚年，进一步发展四川省老年人社会福利事业，满足社会人口老龄化带来的诸多需求，四川xx农业科技有限公司20、提出在绵阳市xx区内新建一处集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、“享乐”五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉，且具有示范带动作用的城市高端养老居住社区，以指导带动四川省福利事业的发展，以实现当地老年人的自身价值和社会价值，最终实现真正意义上的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。1.1.6 工程定位、目标、平台本项目建设的绵阳市xx养生文化村颐养中心是爱晚工程系统中重要的组成部分，是以55岁以上的中老年人为目标服务群，经营运作作为模式。1、工程定位本工程为中国社会化养老服务的系统工程。是以促进中国的社会化养老事业健康发展21、为已任，传播先进的养老理念，为政府、社会、老年人服务，引导一场公益性、规范性、示范性、创新性的养老产业新格局。2、工程的目标应用现代管理理论，联合社会力量打造出一种全新概念的复合式综合性养老社区，满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求。 3、工程的平台绵阳社会工作协会社会化养老工作委员会、绵阳xx农业科技有限公司、xx投资（香港）集团、绵阳xx区xx镇xx村分别是爱晚工程的政府性平台、企业平台和金融平台。1.1.7 项目服务的宗旨和内容1、服务宗旨一切为了老人，为了老人一切。视天下所有老人为父母，以“爱心、热心、真心、耐心”的服务态度去尊敬、呵护每一位老人，以最高质量的服务赢得老年人的信任22、。2、服务内容(1)提供文体娱乐活动场所，拥有演艺厅、棋牌室、戏台、高档健身场所以及各种趣向的协会社团俱乐部，让中老年人充分亲近自然，享受阳光，发挥才智，在休闲中尽享晚年时光，突出现代老年群体的精神风貌和高尚情操。(2)提供星级标准的入住设施及高品质贴身式的星级服务。为每位老人配备随身紧急呼叫定位身份卡，并提供贴身式看护及护理服务、金融服务、一站式专业理财投资顾问等。配备医疗服务护理中心，并提供24小时不间断医护人员服务、康复护理、体检服务、健康咨询等。24小时救护车将以最快的速度为中老年急症患者提供便捷的抢救服务，中心的老年人可随时享受中心所有娱乐设施的使用，随时预定车辆配备服务及相关优质的23、物业管理服务等。1.2 项目概况1.2.1 项目拟建地点本项目建设场址位于绵阳市xx区xx镇xx村，位于绵阳市东南部、中心城区与xx区汇合点xx镇。场区占地面积40万m2。 1.2.2 建设内容及规模1、建设规模项目合计新建建筑面积95236.6m2，项目建成后达到设计规模为年均进驻户数2768个床位，进驻人数约30005000人。2、建设内容 项目主要建设内容如下：(1)养老居住区本项目养老居住区主要由独栋住户区、联排住宅区、花园洋房区、庭院式公寓区、风格各异的建筑组成，合计建筑面积87200m2。(2)生活服务区本项目生活服务区主要由生态酒店、康乐中心、超市组成，合计建筑面积8036m2。24、(3)健康活动区本项目健康活动区主要由健身中心、保健中心、老年学校等组成，合计建面积30000m2。(4)辅助及公用工程本项目建设的辅助及公用工程主要由公厕、水泵房、配电站、煤气站、锅炉房、污水处理站、绿化、场区道路、蓄水池（地下）、停车场等组成，合计建筑面积4160m2。(5)设备购置本项目配套购置主要设备5431台（套）。本项目主要建设内容详见表11。主要建设内容一览表表11序号工程名称单位数量层数结构型式备注一主要工程项目m295236.61养老居住区m2320001.1独 栋别墅栋21栋2框架结构1.2联排住宅楼栋25栋3框架结构1.3花园洋房栋15栋6框架结构1.4庭院式公寓栋15栋25、3框架结构2生活服务区m2450002.2康乐中心m2200002框架结构2.3超市m250001框剪结构3健康活动区m2300003.1健身中心m2100003框架结构3.2保健中心m280003框架结构3.3老年学校m2120003框剪结构二辅助及公用工程项目m241601公厕座4座1砌体结构2水泵房m21202.1水泵房m2801砌体结构位于健康活动区内3配电站m23003.1配电站m21001砌体结构位于健康活动区内5锅炉房m229006污水处理站m23007门卫室座2座1砌体结构8蓄水池（地下）m31100钢筋砼8.1消防蓄水池m323509场区绿化（绿地率45）m21673231026、围墙m2660通透式铁艺围墙11场区道路m26690011.1干道m230000沥青混凝土长5000m，宽6m11.2次干道m220400沥青混凝土或水泥路长5100m，宽4m11.3景观路m215600卵石、青石长5200m，宽3m11.4湖滨路m2900彩色方砖、植草砖长900m，宽1m12户外活动场m21000彩色方砖13北门处中心广场m210000彩色方砖或广场砖14停车场m25000植草砌块及水泥混凝土相结合15水库护堤m90016土方工程m3200000合计场内建筑物总面积m2399160三配套购置设备台（套）54311.2.3 项目建设的有利条件1、符合国家相关政策。大力发展社会27、福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容，国家制定了中国老龄事业的发展“十一五”计划，初步形成了以居家养老为基础，社区为依托，社会福利机构为补充，全社会关心老年人、支持老龄工作的局面。本项目的建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利社会化的目标和总体要求，是国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目。2、项目区域位置优势明显。四川省是全国四个生态示范省之一，为此，四川省委、省政府按照国家生态省建设的要求，从四川省实际出发，制定了四川省生态省建设总体规划纲要，在纲要布局中将成都、绵阳、重庆经济带列位建设具有特色的区域生态经济走廊，并提出在四川省建设若干个生态示范园区的决定，xx区列为其28、中之一。xx区是绵阳市的新城区，自然环境保护良好，森林覆盖率较高，农业生产基础雄厚，具有建设生态示范区的良好基础，是老年人养老、休闲、娱乐的最佳去处。3、建设资金有保证。拟建项目的建设资金已基本落实，能够保证项目建设的顺利进行。1.2.4 公用工程建设条件1、供电条件供电由项目区北部的绵阳市xx区xx镇66V农电所供给，距项目区约3km，电力外线由魏xx村380V/220V低压供电线路引入，距项目区约800m，由当地电力部门负责铺设至园区配电站内。2、供、排水条件供水条件：项目区内有市政供水管网。排水条件：项目区附近有市政污水排水管网。本项目主要是生活污水排出，拟建污水处理站2处，拟采用LBL29、物化法处理工艺，使生活污水经该工艺处理后达到城市污水再生利用及城市杂用水水质中水标准。场区内现有自然形成的人工湖。3、供热条件按功能区划分，拟建设1处锅炉房。4、燃气条件项目建设场址北侧约距4km处绵梓公路上有条天然气管道，由当地天然气公司（或煤气公司）负责把天然气管网接入社区拟建的煤气站内，可满足项目需要。5、通讯、有线电视、宽带网条件通讯条件：xx镇有邮电通信局一处，交换机总容量13000门，移动电话基站2处，总容量20000户。项目区域内的通讯由移动、联通通讯塔完成。有线电视：在养老居住区、生活服务区、健康活动区分别安装有线接收系统，满足有线电视接收需要。宽带网：中国网通公司绵阳分公司将30、市区宽带网铺设至项目区域内，可满足项目要求。6、交通条件项目建设场址北侧约距4km与绵阳-梓潼公路相连通，该路段为城市规划路，绵梓公路绵广高速村村通已形成道路交通网，交通便利。1.2.5 建设工期项目建设期为3年。1.2.6 项目总投资及资金筹措1、项目总投资项目总投资为119743.97万元，其中：建设投资为万元，建设期利息10395.00万元。项目建设投资具体构成如下：建筑工程费：69781.00万元；设备购置费：12930.22万元；安装工程费：1406.70万元；工程建设其它费用：15290.23万元；基本预备费：9940.82万元。2、资金筹措建设投资109348.97万元，拟申请银31、行贷款70000.00万元，占建设投资的64.02%，其余39348.97万元由建设单位自筹，占建设投资的35.98。建设期利息10395.00万元由建设单位自筹解决。1.2.7 主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表11。1.3 问题与建议通过可研分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，项目建设是可行的。针对本项目建设特点，提出建议如下：1、建设单位应做好项目的前期准备工作，抓紧办理自筹资金及贷款有关手续，以保证项目的顺利实施；2、项目的实施应在城市总体规划之下进行，以确保项目的建设方案符合城市总体规划要求，满足项目长远发展需要。3、满足涵盖老年人入户服务、32、紧急援助、日间照料、保健康复和文体娱乐等多种功能。主要技术经济指标表 表11 序号指 标单位数量备注1设计规模1.1年均入住户数户1.2年均入住人数人276850002项目区占地面积hm21730473总建筑面积m295236.64设备购置台（套）54315职工定员人100006全年工作天数d3657项目建设期a38项目总投资万元119743.978.1项目建设投资万元109348.97建筑工程费万元69781.00设备购置费万元12930.228.1.3安装工程费万元1406.70工程建设其他费用万元15290.23基本预备费万元9940.828.2建设期利息万元10395.009年均运行成33、本万元3269.9210年均营业收入万元17768.6411年均净收入万元14498.7212财务评价指标12.1单位使用投资元/ m22999.80服务面积399160m212.2单位功能运营成本元/ m281.92服务面积399160m212.3借款偿还期a1313利息备付率2.0227.9014偿债备付率1.122.03第二章 需求分析1.1 四川省老年人社会福利化现状近年来，四川省不断推进社会福利社会化进程，加速提高社会福利服务的层次和水平，社会福利事业呈现出蓬勃向上的良好势头。 社会福利社会化是实现民政事业发展的根本途径，作为民政部确定的试点省市，四川省绵阳市的社会福利社会化工作有了34、长足进步。目前，绵阳市各类社会福利机构已达96家，床位总数达到4838张。近年来，绵阳市认真贯彻落实老年法律法规和党中央、国务院关于加强老龄工作的决定，切实加强老年人社会保障工作，大力开展助老服务，全市建立健全了老龄工作机构，形成了新的老龄工作机制，促进了老龄事业的健康发展。到目前为止，绵阳市老年活动站（室）发展到90处，助老工程参与单位总数已达352家。2.2 需求分析及预测全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的巨大成就。因此，由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化，应视为社会文明的胜利成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战，老年人口的比重加大，劳动年龄35、人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，对社会经济的发展会产生影响。1、人口结构变化对社会经济影响的挑战在全球老年人口的增长中，发展中国家的速度最快。据预测，50年后，发展中国家的老年人口数量将是现在的4倍，尤其在中国，无论数量和人口比例都将是最大的。由于在一些发达国家和转型期经济国家，生育率降至更替水平以下，老年人口迅速增加，尤其是高龄老年人口（80岁以上）的比例增加。在人口性别结构中，高龄老人中老年妇女所占比例大。按目前退休年龄，职业妇女工龄短，待遇低，但其寿命长，一旦丧偶后，又体弱多病，处于贫困状态的人数较多。而一些发展中国家农村妇女经济不独立，依附于家庭成员。在社会保障尚未覆盖的地36、区，一旦家庭成员不能提供养老，如老伴去世或子女患病，就会陷入贫困晚年。因此，无论是发达国家，还是发展中国家，以至所有国家的人民，不分老幼，人人都将关注世界人口老龄化问题。这种人口结构的变化将对各国的社会经济方面产生深刻影响。特别是发展中国家未富先老，劳动年龄人口比例下降，将面临最严峻的资源挑战，一方面要保持社会经济的持续发展；另一方面，要解决好人口老龄化问题。2、家庭结构变化对社会代际互动影响的挑战在现代化进程中，由于市场配置劳动力的结果，越来越多的劳动年龄人口从农村迁移到城市，从贫困地区迁移到富裕地区，传统的大家庭解体，家庭结构趋向核心化，家庭规模趋向小型化，传统的家庭赡养功能弱化。老年空巢37、家庭增多，家庭养老资源减少，由于子女、孙子女处于激烈的市场竞争中，同时老龄化日趋严重，家庭中出现几代人同老的状况，使后代难以承担照顾老人的重任，在社会保障制度尚不健全的状况下，解决老年人的生活照料需求问题日益突出。3、经济全球化条件下对社会保障制度影响的挑战经济全球化条件下，国际市场竞争激烈，资本跨国流动能力增强。在竞争中，往往资本流向与经济增长、就业增加相关，为了吸引与留住资本，以降低保障成本为代价，成为一些企业单位的选择。随着各国人口加速老龄化的趋势日益严重，老年人口的病残率上升，社会养老和医疗的压力加大。劳动年龄人口减少，养老保险和医疗保险基金储备不足，支付越来越多的老年人口的社会保险基38、金的风险加大。全球化的市场竞争激烈，受产业结构调整的影响，一些企业兼并、破产、倒闭，过去计划体制下低收入、低消费、高就业的政策和从摇篮到坟墓的国家保障制度已改变，结构性失业形势严峻，劳动关系趋于复杂化，使一些单位用推行提前退休的政策缓解劳动力的就业压力，更加剧了养老保险基金支付的风险。人口老龄化是人类社会发展的自然规律，作为世界上人口最多的发展中国家，我国面临的人口老龄化形势更加严峻。四川省也受到人口老龄化的冲击，并于1997年底进入了人口老年型省份的行列。截止到2007年末，四川省60岁以上的老年人约有320万人，约占四川省总人口的12%，仅绵阳市60岁以上老年人已达80.7万人，约占绵阳市39、人口总数的10.9%。四川省已进入了人口老龄化城市行列。预测显示，未来四川省老年人口仍将以每年3%的较快速度发展，到2010年， 60岁及以上老年人将达到364.8万人，老年人口比重达到13.13；2020年，老年人口将达到593.8万人，老年人口比重达到21.35，届时每5个人中就有一个老年人。到本世纪中叶，四川省60岁及以上老年人口比重将达到43.48，形成“白发浪潮”，达到重度老龄化阶段。到2010年，绵阳市60岁及以上老年人将占到绵阳市总人口的12.73%；2030年将占到25.81%；2050年将占到29.16%，届时每10人中就将有3位老人。目前，四川省各类养老机构总量不足、规模不40、够、档次不高、配套不全，满足不了养老事业的基本需要；社会养老体系还不够完善，社会养老所接纳的对象一般是城市老年人口，而且是经济状况较好的老年人口，而大多数农村老年人口和经济状况差的城市老年人口根本不愿参与社会养老，或者根本不了解社会养老。在一些地方和部门，对人口老龄化的严峻性、紧迫性认识不够，没有从全局的高度考虑老龄问题对经济建设与社会发展的重大影响。目前，四川老龄工作的管理体制还没有理顺，编制不足、建制不明确、人员配备与目前所承担的繁重任务极不相称，影响了老龄工作的正常开展。同时，随着社会主义新农村建设步伐加快，农村“留守”老人日趋增多，农村老龄化的速度和数量正快速发展，这无疑又加大了应对的41、难度。老年人家庭空巢化日益严重。空巢老年人口存在一些迫切需要解决的问题。首先，空巢老人家庭的绝对数不断增加，调查显示，空巢老人的人数已占绵阳市老年人口总数的14.2%。其次，空巢老人缺乏必要的日常生活照料和精神慰藉，由此引发的老年人发生安全事件，造成意外死亡的情况日趋增多。基于上述调查结果，绵阳市亟待需要建设一个全新概念的复合式综合性养老社区（集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、享乐“五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉），满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求，以便加快推进绵阳市社会化养老的步伐，满足绵阳市人口老龄化日益增长的需求。第三章 42、建设内容与建设规模3.1 建设规模项目合计新建建筑物面积95236.6m2，项目建成后达到设计规模为年均进驻户数2768户，进驻人数约30005000人。3.2 建设内容项目主要建设内容如下：(1)养老居住区本项目养老居住区主要由独栋住户区、联排住宅区、花园洋房区、庭院式公寓区、风格各异的建筑组成，合计建筑面积95236.6m2。(2)生活服务区本项目生活服务区主要由康乐中心、超市组成，合计建筑面积4500m2。(3)健康活动区本项目健康活动区主要由健身中心、保健中心、老年学校等组成，合计建筑面积3000m2。(4)辅助及公用工程本项目建设的辅助及公用工程主要由公厕、水泵房、配电站、锅炉房、污43、水处理站、绿化、场区道路、蓄水池（地下）、停车场等组成，合计建筑面积4160m2。(5)设备购置本项目配套购置主要设备5431台（套）。本项目主要建设内容详见表31。主要建设内容一览表表31序号工程名称单位数量层数结构型式备注一主要工程项目m295236.61养老居住区m2872001.1独栋别墅栋40栋2框架结构1.2联排住宅楼栋25栋3框架结构1.3花园洋房栋15栋6框架结构1.4庭院式公寓栋15栋3砌体结构2生活服务区m2450002.2康乐中心m2200002框架结构2.3超市m250001框剪结构3健康活动区m2300003.1健身中心m2100003框架结构3.2保健中心m280044、03框架结构3.3老年学校m2120003框剪结构二辅助及公用工程项目m241601公厕座2座1砌体结构2水泵房m21202.1水泵房m2801砌体结构位于健康活动区内3配电站m23003.1配电站m21001砌体结构位于健康活动区内4煤气站m22001砌体结构5锅炉房m229006污水处理站m23007门卫室座2座1砌体结构8蓄水池（地下）m31100钢筋砼8.2生活蓄水池m322009场区绿化（绿地率41.83）m216732310围墙m2660通透式铁艺围墙11场区道路m26690011.1干道m230000沥青混凝土长5000m，宽6m11.2次干道m220400沥青混凝土或水泥路长545、100m，宽4m11.3景观路m215600卵石、青石长5200m，宽3m11.4湖滨路m2900彩色方砖、植草砖长900m，宽1m12户外活动场m21000彩色方砖13北门处中心广场m210000彩色方砖或广场砖14停车场m25000植草砌块及水泥混凝土相结合15人工湖护堤m90016土方工程m3200000合计场内建筑物总面积m2173047第四章 场址选择4.1 建设场址4.1.1 选择原则1、符合绵阳市城市建设与发展规划；2、有利于环境保护和生态平衡；3、区域位置合理，自然生态环境良好,交通便利。4.1.2 场址选择本项目建设场址位于绵阳市xx区xx镇xx村龙湖生态示范园区内，位于绵阳46、市东南部。项目选址位于xx北部，总体是低山丘陵的地貌景观，土壤主要为各类岩石风化残积物。建设场址处于绵阳梓潼中间环节，距离绵阳市火车站28km，距离绵阳市中心区18km。项目场址处于绵梓公路西侧的坡地和原貌林中，周边无任何生产企业，是发展生态休闲、度假和居家养老的最佳选择。项目建设场址北侧约距4km与绵梓公路（绵阳至梓潼）相连通，该路段为城市规划路，绵梓公路绵广公路村村通已形成道路交通网，交通便利。4.2 场址条件4.2.1 自然条件绵阳市隶属四川省，位于四川盆地北部，古称涪城、绵州，是我国唯一科技城，成渝绵经济圈中心城市，获得联合国改善人民环境最佳范例奖（迪拜奖），全国文明城市等荣誉，下辖涪47、城、xx等2区一县级市，面积20281平方公里，人口600余万，气候条件属亚热带季风性温润气候，景点众多，人杰地灵。有绵阳南郊机场、绵阳火车站，交通方便。绵阳市科技力量雄厚，是中国唯一科技城，高等院校集中。拥有绵阳应化所、光学机械与物理研究所等驰名中外的独立科学研究与技术开发机构，科研装备精良，人才资源丰富，是国内屈指可数的知识密集区。xx区位于绵阳市区东南部，幅员面积1663.2km2，占绵阳市区总面积的46.5%，是绵阳市面积最大的区。辖4个街道办事处，4个镇，5个乡，136个行政村，总人口366718人。全区耕地面积70000hm2。矿产资源有金、银、锑、铁、煤、石油等10余种。xx区公48、路交通四通八达。通讯事业迅速发展，城区供电能力较强，基本满足了经济发展和城乡居民生产、生活需要。城市综合气化率达到95。绿化覆盖率达到37.55，大气质量达到了国家一级标准。4.2.2 气候条件绵阳市属于亚热带气候区，处于半干旱季区与湿润季风气候的过渡地带。 年平均温度 14.7 年极端最高气温 17.3 年平均降水量 825.31mm 无霜期 145d 平均海拔高度 448m 年主导风向 西南风4.2.3 建设场址工程地质及地下水条件1、工程地质条件本项目建设场地钻孔揭露深度内岩土共分5层，其岩性结构从上至下描述如下：第1层：素填土，褐色，稍密，稍湿，厚度0.50.7m。第2层：粉质粘土，褐49、色、含砂，可塑，压缩性中等，厚度0.00.8m，地耐力为175kPa。第3层：粘土质砂，褐色，桔黄色，主要为山皮土，角砾、砂、粘性土胶结，硬塑，中压缩性，厚度1.22.20m，地耐力为240kPa。第4层：粘土质砂，褐色，褐黄色，坚硬，压缩性中等偏低，厚度0.01.90m，地耐力为320kPa。第5层：灰白色，坚硬，低压缩性，未钻透，地耐力为390kPa。根据场地勘察，综合判别场区无不良地质作用，适宜建筑，场区抗震设防烈度为度，无地震液化问题，场区地基土标准冻结深度1.7m。2、地下水条件绵阳市水资源丰富，地表水资源量为118.42亿立方米，常年水资源总量为2193立方米，主要江河474公里，50、河长水质为：全年区2类水域426公里，占评价河长89.1，3类水域52公里，占评价河长的10.9。4.2.4 抗震设防烈度、设计基本地震加速度依据国家标准建筑抗震设计规范（GB500112001），四川省绵阳市的抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.10g。4.2.5 公共工程建设条件1、供电条件供电由项目区绵阳市xx区xx镇66kV农电所供给，距项目区约3km，电力外线由xx镇380V/220V低压供电线路引入，距项目区约800m。2、供、排水条件供水条件：项目区内有市政供水管网。排水条件：项目区附近有市政排水管网。本项目主要是生活污水排出，拟建污水处理站2处，拟采用LBL物化法处理51、工艺，使生活污水经该工艺处理后达到城市污水再生利用及城市杂用水水质中水标准。3、供热条件项目区内设锅炉房，按功能区管道划分。4、燃气条件项目建设场址北侧约距4km处绵梓公路上一条为天然气公司DN426管线；由当地天然气公司（或煤气公司）负责把天然气管网接入社区拟建的煤气站内，可满足项目需要。5、通讯、有线电视、宽带网条件通讯条件：xx镇有邮电通信局一处，交换机总容量13000门，移动电话基站2处，总容量20000户。项目区域内的通讯由移动、联通通讯塔完成。有线电视：在养老居住区、生活服务区、健康活动区、绿色食品供应区分别安装有线电视接收系统，满足有线电视接收需要。宽带网：中国网通公司绵阳分公司52、将市区宽带网铺设至项目区域内，可满足项目要求。第五章 建设方案5.1 项目组成本项目由主要工程、辅助工程及公用工程组成。具体构成如下：(1)主要工程养老居住区：由独栋别墅、联排住宅楼、花园洋房、庭院式公寓、风格各异的建筑物组成。生活服务区：康乐中心、超市组成。健康活动区：由健身中心、保健中心、老年学校组成。(2)辅助工程公厕绿化场区道路户外活动场及停车场门卫、围墙、大门(3)公用工程水泵房配电站锅炉房污水处理站蓄水池5.2 建设方案5.2.1 建设方案设计原则1、项目建设应符合绵阳市建设总体规划要求。2、坚持以人为本的思想，体现适用、安全、卫生、经济、环保的原则，达到自然美观、简洁方便、和谐统53、一的效果，实现为老人优质服务的目的，满足老年人生理和心理两方面特殊居住需求。3、充分利用周边城市基础设施，降低项目建设成本。4、按照国家有关老年人居住建筑建设标准及规范要求，建设方案要体现对老年人健康和自理能力的适应性，有利于提高老人居住质量和护理水平，并具有前瞻性，为今后发展预留发展空间。5、项目的总平面布局力求创造一个传统形式与现代理念相结合的空间形态，体现传统的内向型布局，与体现现代气息的建筑物、构筑物及环境相结合。建筑外型以古朴、恬静的风格为基调，创造出安逸、幸福的生活环境，形成具有标志性的老年服务中心建筑形象。6、贯彻适用、经济的原则，并在可能的条件下注意美观。建筑风格力求与使用功能54、相协调，具有一定的超前性。5.2.2 工程方案5.2.2.1 设计依据1、老年人建筑设计规范（JGJ122-99）；2、饮食建筑设计规范（JGJ6489）；3、民用建筑设计通则（GB503522005）；4、四川省民用建筑标准（DB/2200，D33001-89）；5、建筑设计防火规范（GB500162006）；6、建筑抗震设计规范（GB500112001）；7、砌体结构设计规范（GB500032001）；8、建筑给排水设计规范（GB500152003）；9、民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）；10、采暖通风与空气调节设计规范（GB200192003）；11、建筑结构荷载规范（GB5055、0092001）；12、建筑地基基础设计规范（GB500072002）；13、建筑桩基技术规范（JGJ9494）。5.2.2.2 建筑设计方案本项目主要对社区内的养老居住区、生活服务区、健康活动区、辅助及公用工程进行建设，合计新建建筑物总面积95236.6m2。本项目对主要土建工程建设具体分述如下：(一)养老居住区本项目养老居住区合计场区占地面积173047m2，建筑物面积95236.6m2。1、独栋别墅区本项目独栋别墅区场区占地面积11735m2，新建独栋别墅40栋，260m2/栋，合计建筑面积10400m2。单体建筑方案确定如下：(1)建筑面积：260m2（建筑物大致呈长方形）(2)建筑层56、数：2层(3)建筑物占地面积：130m2(4)总高度：6m（不含室内外高差）(5)结构型式：框架结构(6)基础型式：预制桩基础(7)抗震设防烈度：6度(8)建筑耐火等级：二级2、联排住宅区本项目联排住宅区场区占地面积14794m2，新建联排住宅楼25栋，792m2/栋，合计建筑面积19800m2。单体建筑方案确定如下：(1)建筑面积：792m2（建筑物大致呈长方形）(2)建筑层数：3层(3)建筑物占地面积：264m2(4)总高度：9m（不含室内外高差）(5)结构型式：框架结构(6)基础型式：预制桩基础(7)抗震设防烈度：6度(8)建筑耐火等级：二级 3、花园洋房区本项目新建花园洋房15栋，单体57、建筑方案确定如下：(1)建筑面积：5280m2（建筑物大致呈长方形）(2)建筑层数：6层(3)建筑物占地面积：880m2(4)总高度：18m（不含室内外高差）(5)结构型式：框架结构(6)基础型式：预制桩基础(7)抗震设防烈度：6度(8)建筑耐火等级：二级 4、庭院式公寓区本项目庭院式公寓区场区占地面积29371m2，新建庭院式公寓15栋，2640m2/栋，合计建筑面积39600m2。单体建筑方案确定如下：(1)建筑面积：2640m2（建筑物大致呈长方形）(2)建筑层数：3层(3)建筑物占地面积：880m2(4)总高度：9m（不含室内外高差）(5)结构型式：框架结构(6)基础型式：预制桩基础(58、7)抗震设防烈度：6度(8)建筑耐火等级：二级 (二)生活服务区本项目生活服务区场区占地面积48872m2，新建康乐中心、超市各一座，合计建筑面积45000m2。其单体建筑方案确定如下：2、康乐中心本项目新建康乐中心一座，具体建筑方案确定如下：(1)建筑面积：20000m2（建筑物大致呈弧形）(2)建筑层数：2层(3)建筑物占地面积：10000m2(4)总高度：8.1m（不含室内外高差）(5)结构型式：框架结构(6)基础型式：预制桩基础(7)抗震设防烈度：6度(8)建筑耐火等级：二级(9)建筑物平面功能布置：布设有洗浴中心、保健按摩、演艺厅、棋牌室、戏台、等。3、超市本项目新建超市一座，具体建59、筑方案确定如下：(1)建筑面积：5000m2（建筑物大致呈弧形）(2)建筑层数：1层(3)建筑物占地面积：5000m2(4)总高度：4.5m（不含室内外高差）(5)结构型式：框架结构(6)基础型式：预制桩基础(7)抗震设防烈度：6度(8)建筑耐火等级：二级(三)健康活动区本项目健康活动区场区占地面积23094m2，新建健身中心、保健中心、老年学校各一座，合计建筑面积30000m2。其单体建筑方案确定如下：1、健身中心本项目新建健身中心一座，具体建筑方案确定如下：(1)建筑面积：10000m2（建筑物大致呈弧形）(2)建筑层数：3层(3)建筑物占地面积：3333.33m2(4)总高度：11.7m60、（不含室内外高差）(5)结构型式：框架结构(6)基础型式：预制桩基础(7)抗震设防烈度：6度(8)建筑耐火等级：二级(9)建筑物平面功能布置：布设有篮球馆、乒乓球及羽毛球馆、健身馆、有氧操房等。2、保健中心本项目新建保健中心一座，具体建筑方案确定如下：(1)建筑面积：8000m2（建筑物呈长方形）(2)建筑层数：3层(3)建筑物占地面积：2667m2(4)总高度：10.8m（不含室内外高差）(5)结构型式：框架结构(6)基础型式：预制桩基础(7)抗震设防烈度：6度(8)建筑耐火等级：二级(9)建筑物平面功能布置：布设有医疗服务护理中心、康复护理中心、理疗科、健康指导科、心理咨询科、体检科、治疗61、室、健康咨询服务部等部门。3、老年学校本项目新建老年学校一座，具体建筑方案确定如下：(1)建筑面积：12000m2（建筑物呈长方形）(2)建筑层数：3层(3)建筑物占地面积：4000m2(4)总高度：11.7m（不含室内外高差）(5)结构型式：框架结构(6)基础型式：预制桩基础(7)抗震设防烈度：6度(8)建筑耐火等级：二级5.2.2.3 立面设计立面设计主要采用古典欧式风格，强调建筑的整体和细部的比例尺度关系，给人以亲切、祥和的田园生活感觉，在充分满足使用功能的基础上，建筑立面设计突出体现老年公寓特征。5.2.2.4 材料设计建筑采用节能复合墙体，外窗采用喷塑断热铝合金窗，玻璃幕为透明隐框钢62、化中空玻璃。外门为白钢玻璃门，内门采用钢制装饰防火门，楼梯扶手为白钢扶手。5.2.2.5 装修方案1、墙体材料：采用节能复合墙体2、楼板材料：现浇钢筋砼楼板3、窗选材料：塑钢窗4、门选材料：内门采用钢制装饰防火门，外门铝合金门5、外立面装饰：主要采用外墙涂料6、防水材料：采用新型防水材料（在造价较经济的前提下）本项目康乐中心、超市、健身中心、保健中心、老年学校建筑物室内装修标准详见表51。室内装修标准一览表表51位置面层材料及装修标准使用部位地面选用优质花岗岩、大理石或其它高档材料，要求材质高档、色泽均匀、拼接整齐、装饰性强。大厅、走廊、楼梯间、会议室、门厅防滑地砖卫生间、厨房、开水间强化复合63、地板食堂、准备间等墙壁选用高级墙纸或优质材料装饰。艺术装饰：有壁画、浮雕或其它艺术品装饰。除卫生间、厨房、开水间的所有墙面瓷砖墙面卫生间、厨房、开水间天棚轻钢龙骨造型石膏板吊板入口门厅处轻钢龙骨铝合金条板所有卫生间选用优质材料装饰，要求装饰工艺精致，造型别致，格调高雅大厅、会议室、开水间、准备间、电梯间、楼道、门厅等。5.2.2.6 社区内厕所建设方案本项目拟在生活服务区、联排住宅区、花园洋房区、联排住宅区附近新建水冲厕所4座，合计建筑面积为280 m2。每座建筑面积70 m2，砌体结构，单层，层高均为3.3m，独立基础，男女厕位比例5:5（不含男用小便器）。厕所周边设置绿地、花坛，厕所内摆放64、盆景、盆花或其它装饰品。厕所大部分厕位设蹲台，厕位内地面需与厕所内地面高度一致。其厕位、洁手设备、粪便处理、如厕环境、标识、管理等将按照国家水冲厕所标准建设。对于特殊人群从重点考虑以下几个方面：(1)厕所出入口设轮椅进出坡道。(2)至少为老年人及残疾人设置一个厕位，内设有带标准扶手架豪华型节水座便器，男女厕所各设一个，分别布置在靠近男女厕所进门处。其中，残疾人厕位厕门采用内外开式，小便器符合残疾人使用标准，带扶手，数量不少于1个。5.2.2.7 人工湖护堤建设方案在场区北侧的人工湖修建长900m，高2.8m护堤，坡度为12.0。本项目在设计中，护坡拟采用砂壤土均质土堤型式，面层为340mm干砌65、块石、底层为200mm碎石垫层浆砌石护坡，坡顶台阶宽度为1m，铺以彩色方砖、植草砖。5.3 设备方案根据项目规模及服务功能需要，购置居室生活用各种家具、教学、康乐、保健及医疗设备；辅助及公用工程设备等共计5431台（套），全部在国内购入。本项目主要设备购置详见表54。主要设备购置一览表 表5-4序号设备名称规格型号单位数量备注1养老居住区部602康乐、保健及医疗设备台（套）1032.1中星高血脂激光治疗仪ZX-900型ZP6台102.2叶大大数码激光治疗仪SY883型ZP4台102.3天基权第一代MIMISLT半导体激光治疗仪ZP5台102.4仁和偏头痛治疗仪CVFT012H型ZP8台102.66、5骨质增生治疗仪ZP161台102.6经络导平仪10路输出台102.7中频治疗仪两路独立输出台102.8颈腰椎牵引床微电脑控制台102.9超短波治疗仪台式台102.10 腿浴治疗仪台22.11 振脂机TPC8A台22.12 高电位多功能治疗仪LJ9000台22.13 气血循环机LJ00台22.14 微电脑牵引治疗仪（颈、腰）台22.15 微电脑关节被动训练器（肩、肘、腕） 台12.16 舞台灯光照明系统套1康乐中心2.17 血压计、心电图机、供氧设施等套13室外健身器材台1003.1四联健身器LT-2005台103.2双人坐推训练器LT-2007台103.3双人大转轮LT-2004台103.467、双人坐拉训练器LT-2008台103.5立式扭腰器LT-2109台103.6三部漫步机LT-2202台103.7单人椭圆机LT-2205台103.8圆形荡椅LT-2208台103.9棋排桌LT-B7103台103.10 环形木凳LT-3301台104室内健身器材台（套）1544.1乒乓球台台204.2自动麻将桌台504.3跑步机台204.4健身车台204.5椭圆磁控车台204.6羽毛球架套104.7台球桌台104.8篮球架套45 生态酒店设备套205.1餐厅、厨房设备（含消毒柜）套55.2餐桌椅套55.4冷冻、冷藏设施套55.5音响设备套56辅助及公用工程设备台（套）49946.1供热、通风设68、施台（套）707型煤热水锅炉10.5MW台43用1备，位于健康活动区内型煤热水锅炉2.8MW台32用1备，位于生活服务区内厨房通风设施套10浴室及卫生间通风设施套78太阳能热水器供水量 20t/d，供水温度5070套 4提供浴池、生活洗漱用热水热水茶炉0.2t/h ，燃气热水锅炉台4单体空调臂挂式台600养老居住区变频中央空调套4生态酒店及康乐、健身、保健中心6.2供电设施台（套）15变压器（S11系列）变压器S11-M1250/10台32用1备低压配电柜台7备用2台柴油发电机组200kW4P组26.3供、排水设施套12变频供水设施LWPS-300-30套 43用1备水净化设施套2深井泵套 469、2用2备排水设施提升泵系统套26.4环保设施套10减震、消声设备套1污水处理装置套2污水流量计及COD在线监测仪套2绿化设施（喷洒设施）套56.5消防工程台（套）26消防水泵台42用2备稳压泵台4火灾自动报警设备套6压力罐（2m3）套2火灾自动报警系统套5自动喷淋设施套56.6运输车辆辆28电瓶车6座位辆20救护车辆1小型货车辆2大客车55座位辆2中客车33座位辆26.7其它辅助设备套4196教学设施套1办公设备（计算机、打印机等）套1场区照明设备套30客房设施（包括家具等）套4155通讯网路系统300门程控交换机组套2内部局域网套1水冲厕所设施套4超市设施（含货架、收银机、监控机等）套1供气70、（天然气）设施套1合计5431第六章 总图运输与公用辅助工程6.1 总图布置6.1.1 总平面布置原则本项目总平面布置遵循的原则如下：(1)功能分区合理，避免或减少交叉干扰；(2)建筑布局紧凑，交通便捷，管理方便；(3)对建筑内外空间和色彩等作综合性处理。6.1.2 总平面布置方案场区占地面积600亩，东西最大长为8000m，南北最大宽为620m。项目整体规划以拟建的湖心岛为中心采用围合方式，局部采用“S”型，突出环境优势，合理利用地势高差，形成曲径通幽，错落有致。在场区果园深处，以小围合和小“S”型分布庭院式公寓区和独栋别墅区，临水观湖。两个组团相互呼应形成一体。整个园区的北部、南部、东部均71、为密林，整个项目完全置于一个天然森林氧吧之中。场区设有两座大门，即西北门和东南门，且在大门处各设门卫室一座。西北门有一条南北向城市规划路，约距4km）与绵梓公路相连通；东南门与建设完成的龙湖园区路、绵梓公路、绵广公路相连通。场区主要入口西北入口采用原木仿真雕塑大门，结构为钢骨架水泥抹面，其造型和色彩将与区域内整体建筑风格相协调。场区主干道路面宽度设计为6m，道路转弯半径为12m；次干道路面宽度设计为4m；景观路面宽度为3m；湖滨路面宽1m。6.1.3 区内道路及绿化工程1、区内道路有4种形式：主干道、支道、景观路、湖滨路。(1)干道主要是为方便入住老年人及游人到达主要园区而设置，按三级公路设计72、，沥青混凝土结构，总长5000m，道路红线宽度6m，纵向坡度小于7%，两侧设树木绿化，加设路灯。是区内与外界联系的重要通道。道路路面结构：4cm中粒式沥青混凝土 AC-166cm粗粒式沥青混凝土 AC-2520cm二灰碎石（71875）20cm石灰土（10：90）合计铺设干道路面总厚度50cm。(2)支道为连接各功能区及景区的道路。总长5100m，路面宽度4m，纵向坡度小于8%，并加设路灯，为沥青混凝土结构。(3)景观路主要起连接园区内各景点、景区的游览线作用的道路。长5200m，宽3m，由卵石、青石铺砌。道路一侧架设路灯，供夜晚照明，同时，利用彩色霓虹灯，塑造五彩缤纷的景区夜景。(4)湖滨路73、为沿园区内的湖滨岛四周铺设的路面，长900m，宽1m，由彩色方砖、植草砖铺砌。2、绿化工程本项目在建设中，要重视保护生态环境和可持续发展，对场区空地进行绿化，绿化面积约为167323m2，绿地率41.83。绿化设计应在处理好绿化与照明、交通设施、地上杆线、地下管线等因素的前提下，分段合理种植，在同一段内的树种、形态、高矮与色彩不宜变化过多，并做到整齐规则、和谐一致；绿化布置在主要街道一侧种植灌木、草皮、花卉。5.1.4 区内广场、停车场、户外活动场工程1、本项目在北门处新建中心广场一处，面积1000m2，由彩色方砖或广场砖铺砌。2、本项目在联排住宅区内建设户外活动场一处，面积1000m2，由彩74、色方砖铺砌。3、本项目设置11处停车场，合计停车场面积5000m2。停车场路面拟采用植草砌块及水泥混凝土相结合的路面形式，其中，植草砌块草坪占总面积的60%。植草砌块草坪是一种新型的多功能的草坪绿地，在满足停车场功能要求的前提下，可增加绿化面积，改善周围环境，目前已广泛用于城市公共绿地、公园、广场、停车场、道路隔离带、人行道林木绿地等，植草砌块草坪具有如下特点：(1)可以吸收空气中的二氧化碳和灰尘，产生氧气，达到净化空气的效果；(2)在夏季通过蒸发水分吸热，调节环境温度，如：一亩草坪每天（24h）可蒸发水分1500m3、吸收热量1.4103J，相当于10间普通房间空调机开动21h制冷所需的能量75、；相同面积的植草砌块草坪与沥青或水泥地面在阳光照射下，植草砌块草坪表面温度较低，其温差可达1420C左右，而且草坪绿地比硬质地面对阳光的反射率降低3050%，能显著缓解阳光辐射，调节小环境的气温。(3)植草砌块草坪能分泌杀菌素，具有杀菌的功能。植草砌块采用40060080（4块/m2），砌块抗压强度大于35MPa，植草砌块草坪总厚度为53cm。其中：面层厚8cm植草砌块（砌块网孔中填普通耕作土壤，播种草籽）；垫层厚5cm（沙砾土）；基层厚30cm（毛石及碎石）；垫层厚10cm（三合土）。混凝土路面总厚度设计为53cm。6.1.5 场内外运输鉴于本项目建设场址的特殊性，突出生态、环保、舒适、恬静76、，外来车辆停在公共的停车场，私家车辆停入指定停车场。本项目配置电瓶车20辆，用于区内交通代步；配置专用救护车1辆，用于项目区内与室内大医院间的急患救护；配置小型货车2台，用于项目区内所需生活用品的采购；配置大客车2辆、中客车2辆，用于外出活动和通勤。6.1.6 总平面指标本项目总平面布置主要技术指标详见表62。项目总平面布置主要技术指标表 表62序号项 目单位指 标1.1项目区占地面积m21730471.2总建筑面积m2952361.3建筑物占地面积m2204351.4人工湖水域面积m260001.5构筑物占地面积m215001.6绿化面积m2778711.7道路铺装面积m2669001.8建77、筑密度22.071.9建筑容积率99.1.10绿地率451.11道路系数16.736.2 公用工程建设方案6.2.1 设计依据1、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；2、室内给水设计规范（GB500132006）；3、室外排水设计规范（GB500142006）；4、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；5、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；6、建筑设计防火规范（GB500162006）；7、建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2001年版）；8、建筑照明设计标准（GB500342004）。6.2.2 供、排水1、供水(1)给水水源项目拟利用绵78、阳市城市4水厂管道供水水源。设置2套净化设施设备，作为生活用水的给水设施。项目拟在建设350m3消防蓄水池（地下）一座，以满足本项目生活及消防用水需要。(2)用水量项目用水主要是生活用水。本项目全年工作日按365d，合计用水量为142350m3/a、390m3/d，其中，固定职工1000人，老年人日均入住人口6800人，生活用水按50L/(人d)计取。项目给水管材采用PVC管，消火栓系统管材采用焊接钢管。2、排水排水规划采用雨、污水分流系统。项目建成后，排水主要是生活废水，排水量按供水量的80计取，经计算排水量约为312m3/d。拟采用LBL物化法处理工艺，使生活污水经该工艺处理后达到城市污水79、再生利用及城市杂用水水质中水标准。6.2.3 供电及照明1、供配电系统(1)供电系统本项目应急照明、电梯、消防设备、给水泵用电负荷为二级，其余为三级，电压等级为380V/220V。本项目主要用电设施有：照明、电梯、电疗设备、厨房设备、消防设备、水泵、锅炉设备等，设备总装机容量为5286kW，合计用电量为926.11万kWh。本项目拟在场区内设置二处配电站，内设1250kVA变压器3台（2用1备）、630kVA变压器3台2用1备。各建筑物进线均采用低压进户，电压等级为380/220V。供电线路敷设：室外线路采用直埋敷设方案，室内线路采用明、暗结合方式敷设，干线及消防线路采用SC管，其余采用PVC80、管沿天棚、地面、墙敷设。(2)照明系统一般照明住宅建筑物室内照明采用节能日光灯。办公、餐厅、活动室、健身房等部分照明采用日光灯，门厅采用筒灯，光源为节能灯管。设备用房采用防水防尘日光灯，照度为150LX。插座回路设置漏电保护器装置，并按照用途确定插座安装高度。为弱点部分供电的回路设置浪涌抑制保护器。事故照明电梯间、楼梯间、公共走道、配电室、消防泵房、网络中心等处设置由EPS电源柜集中供电的事故照明。公共区域事故照明由楼内值班室统一控制。建筑物装饰照明建设的康乐中心、超市、健身中心楼设有室外装饰照明，设有庭院灯，采用分散供电，集中控制，由园区管理中心统一控制。照明线路：垂直干线采用电缆沿桥架敷设81、或电线沿钢管暗敷，事故照明采用NHYJV型耐火电缆或NHBV型耐火电线，普通照明采用YJV型电缆或NHBV型电线。道路照明：采用高压钠灯，灯具安装于道路一侧，灯杆高度为5m，按道路分段位置，在相应路段旁的建筑物内设自动及手动控制装置，控制路灯开闭。6.2.4 防雷及接地系统本项目建、构筑筑物防雷级别均为三类，在建筑物、构筑物顶部设置避雷针或避雷网，通过建筑物与电缆进出线、用电设备等实现综合接地，其接地电阻小于1。实施总等电位联结，潮湿场所作局部等电位联结。6.2.5 通讯、网络及有线电视接收方案通讯由移动、联通通讯完成，有线电视：在生活服务区、健康活动区、养老居住区分别安装有线电视接收系统，在82、建筑物相应房间设有线电视终端。宽带网：中国网通公司绵阳分公司将市区宽带网铺设至项目区域内，项目建设时可将宽带网接入室内，与国内、国际互联网连通，进行相关信息沟通。6.2.6 通风、空调安装1、空调及通风本项目在养老居住区高等级房间设置单体空调机。本项目拟在康乐中心、健身中心、保健中心一层各设置中央空调机房一处，内设置中央空调机组1套。厨房、餐厅、卫生间设置机械排风系统，自然补风；厨房排风量为13000m3/h、餐厅排风量为2000m3/h，卫生间排风量为1500m3/h。6.1.1医疗救护呼叫系统在养老居住区内的老年居住场所、保健中心设有医疗救护呼叫系统，在各楼层服务台设呼叫主控台，各房间设呼83、叫对讲单元。医疗救护呼叫系统可实现如下功能：随时接受老人的呼叫，准确显示呼叫者房间号；呼叫时，医疗室应有明显的声、光提示，房间门口有光提示；允许多路同时呼叫，对呼叫者逐一记忆、显示；医疗救护人员未到，其提示信号持续保留。6.2.1智能保障系统项目养老居住区内住宅内配备完备的家电设施，提供宽带、电话，并为每位老人配备随身紧急呼叫定位身份卡，这种身份卡连接于全天24小时的紧急呼叫系统，老人只需按下卡上的按钮，中心服务人员便根据卫星定位系统随叫随到。本项目为老年人消费者提供贴身式的管家服务，包括贴身式看护及护理服务、金融服务、一站式专业理财投资顾问等，并提供24小时不间断医护人员服务、康复护理、健康84、咨询，还可为需要救护的老人预先垫付医疗费。为高档老年消费者提供更高档次丰富的家用电器，提供收费性高档个人用品及完备的私人商务办公室及商务旅行机票预定服务，提供全家式旅游套餐服务（包括旅游咨询、预定机票、酒店安排及相关服务）。随时享受中心所有娱乐设施的使用。随时预定车辆服务及相关优质的物业管理服务。第七章 环境影响评价7.1 环境条件现状调查本项目建设场址位于绵阳市xx区xx镇xx村龙湖生态示范园区内，周围无污染源，环境状况良好，适合本项目建设。7.2 设计依据1、环境空气质量标准GB3095-1996中二级标准；2、建设项目环境保护管理条例（1998年）；3、大气污染物综合排放标准GB132785、1-2001二级排放标准；4、污水综合排放标准GB8978-96二级标准；5、中华人民共和国环境影响评价法（2002年）；6、城市区域环境噪声标准（GB309693）；7、建筑施工场界噪声限值（DB22/2722001）；8、机动车辆允许噪声标准（GB149579）。7.3 设计原则1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；2、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求；3、坚持“三同时”的原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计、同时施工、同进投入使用。7.4 主要污染物7.4.1 施工期主要污染物1、粉尘污染工程施工期间，引起粉尘污染的因素较多，有道路扬尘，也有料堆的风吹扬尘、装86、卸扬尘和经过车辆引起的路面积尘再扬起等；此外，水泥、砂等物料在拌和过程中均易起尘，现场拌和随施工点移动而移动，其影响范围较大；若遇上雨季，雨水冲刷以及车辆的碾压，也会使施工现场变的泥泞不堪。2、尾气污染运输车辆及部分施工机械作业时因燃油会排出含HC、CO、NOX等污染物的废气排放量小，故主要影响施工区内的环境质量。3、噪声项目施工阶段的主要噪声源为各类施工机械的辐射噪声及原材料运输时车辆引发的交通噪声。施工机械大都具有声级高、无规则、突发性等特点，如不采取措施加以控制，往往会对附近噪声敏感点产生较为严重的污染影响。据同类施工场地类比调查，主要高噪声源有挖掘机、装载机、推土机、砼搅拌机、振捣棒、87、切割机、载重车辆等。4、生活垃圾工程施工时施工区内大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的污水及生活废弃物若没有做出妥善处理，则会严重影响施工区的环境卫生。5、弃土施工期间将产生许多弃土，在运输、处置过程中都可能对环境产生影响：车辆装载过多导致沿程泥土散落满地，睛天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和车辆过往及环境质量。7.4.2 营运期主要污染物1、废气：主要是锅炉烟气及食堂油烟将对周围环境产生一定影响。2、废水：项目产生废水主要为生活污水（含厕、浴污水及厨房油污水）。3、噪声：项目的噪声源主要为各种风机、设备及锅炉水泵。4、固体废弃物：主要是生活垃圾、炉渣及污泥等。7.5 环保88、防治措施1、给、排水环保措施(1)污水处理本项目主要是生活污水，属于中浓度废水，可生化性好，拟采用生物接触氧化法进行处理。2、暖通环保措施空调、通风系统对环境所造成的污染主要是噪声、振动和厨房排气等系统。(1)消声减振噪声和振动主要是由风机、水泵、空调机产生，为达到室内噪音标准，所有风机、水泵均采用减振基础，与空调机、通风机连接的风道上均设消声器或消声弯头。(2)厨房排风处理满足饮食业油烟排放标准中规定的最高允许排放浓度（2.0mg/m3）标准要求。达标后的油烟经厨房内的排烟道（在墙体内）排入大气中，排入筒高度高于楼顶3m，故对环境空气影响较小。3、电气环保措施(1)低压配电系统采用TN-S系89、统，正常不带电的电气设备金属外壳均与保护地线PE线相接。(2)电源插座等配电回路设漏电电流保护开关。4、固体废弃物治理措施(1)型煤炉渣及生活垃圾经卫生清洁工收集后，统一外运处理。(2)污水处理产生的少量污泥经脱水、发酵后可作农用肥。5、锅炉烟气治理措施锅炉排放的废气主要是燃煤烟气，其含有SO2、NOX和烟尘等可对周围环境产生破坏的污染物。本项目采用型煤锅炉，排出的烟气已采用GZT20型湿式高效脱硫除尘器对烟气进行处理，该除尘效率可达95%以上，脱硫效率达60%80%。净化后的烟气浓度约为66mg/Nm3，符合GB132712001锅炉大气污染物排放标准规定的指标要求。7.5.2 施工期污染防90、治措施1、粉尘的控制由于特殊原因而未做到硬地化处理的部位，要定期压实地面和洒水。建筑材料、建筑垃圾等在堆积时设堆棚以防风雨，在运输时车上盖防风雨的苫布，避免大风季节产生二次扬尘。2、噪声的控制施工企业应当采用低噪音的工艺和方法，当建筑施工作业的噪声超标而又无法避免时，应当采取封闭等隔音措施进行作业，并限制施工时段，严禁夜间施工。3、施工垃圾的控制建筑垃圾集中堆放在带苫布的堆棚内，由带苫布的汽车运至指定地点处理或填埋；生活垃圾送至附近垃圾箱，由环卫部门送至垃圾场统一处理。4、水土流失的控制施工期间挖方、填方、弃方要妥善处理，先集中放置在堆棚内，堆棚上设防风雨的苫布，并定期运至指定地点填埋。7.691、 绿化根据绵阳市城市总体规划要求，以“环境保护、改善城市面貌和为职工提供一流工作环境”的原则，对园区周边进行绿化，绿地率约为45。7.7 环境影响评价结论经采取上述环境保护措施，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。因此，本项目的建设从环保角度衡量是可行的。第八章 消 防本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。8.1 设计依据1、建筑设计防火规范（GB500162006）；2、建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；3、建筑照明设计技术规范（GB5003420092、4）。8.2 建筑物耐火等级本项目拟建的建筑物的耐火等级为二级。8.3 消防设计1、总平面布置：在园区总平面布置上，按建筑设计防火规范规定，满足防火间距、防爆、消防的要求，园区内设置环形消防通道，且每个单体四周都有宽度大于4m的车道，可使消防车以最短的时间靠近每一个建筑物，能在火灾发生时及时扑救。2、每个单体建筑物内的疏散长度和疏散宽度均满足消防疏散要求。3、消防水源：项目场址处拟建设350m3消防蓄水池（地下）1座，通过园区消防给水外网供应各建筑消防用水。4、消防给水本项目主要分为两大区域，即生活服务区和养老居住区（含健康活动区）。本项目养老居住区（含健康活动区）内新建建筑物中，最大建筑物高93、层公寓楼体积17813m3，根据消防规范要求，确定室内消防用水量按15L/s计取，室外消防用水量按20L/s计取。根据消防规范要求，室内消防给水管道布置成环状，进水管设置3条。室内消火栓分别设置在走廊、楼梯附近，按照消火栓间距不大于50m要求，设置相应数量消火栓。室内消火栓栓口DN65mm，水枪喷口直径19mm，衬胶水带长为25m，水枪充实水柱7m。室内消防给水管道设计3条，并与室外环状管网连接。项目区内敷设消防专用供水管网，供水管网环形敷设。依据场地及建筑物布置情况，距离道路旁1.5m处，消火栓保护半径不超过150m。项目区同一时间发生火灾次数按一次考虑，火灾延续时间按2h计算，一次消防最大94、需要用水量按室内、外消防用水总量考虑，即一次消防最大需要用水量为576m3，由园区内拟建的2个（350m3/个）消防水池（水泵房地下）供给。5、自动喷水灭火系统项目康乐中心、健身中心、保健中心等均设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统采用临时高压给水系统，供水压力按最不利点压力计算，平时系统压力由屋顶水箱保持，系统主管上设有予作用报警阀，干管按防火分区设有水流指示器，信号闸阀。当火灾发生时，安装在保护区的火灾探测器（在车库为温感探测器）发出火灾报警信号，火灾报警控制器在接到报警信号后发出指令信号，打开予作用阀上的电磁阀（常闭），使阀前压力水进入管路内，同时水路报警压力开关接通声光显示金，显示管95、网中已充水，系统继续充水过程中消防中心接到报警阀上压力开关的报警信号后，自动启动喷淋加压泵向系统快速充水，同时水力普铃报警；另外水流指示器将按防火分区的划分设置于该防火分区自动喷淋系统主管道上。在喷淋未动之前，如消防中心确认是误报警，手动停泵。泵房内的自动喷水加压水泵为2台（1用1备）。第九章 节 能9.1 概述我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。节能工作是一种特定的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。我国目前的能源利用水平远低于世界发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。节约能源是我国的基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方96、针，是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。合理利用能源、降低能耗，对于降低成本、提高经济效益乃至于改变我国能源浪费严重的现状都具有重要意义。9.2 编制依据1、中华人民共和国节约能源法；2、节能设计规范；3、国家发展改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；4、四川省发展和改革委员会关于印发四川省固定资产投资项目节能评估和审查管理办法的通知（川发改环资字2007732号）；5、四川省节约能源条例。9.3 能源消耗指标本项目消耗能源种类主要有电、煤、天然气。本项目能源消耗指标详见表91。能源消耗量指标一览表序号耗能种类单位年消耗量折标煤系数折97、标煤量(t)1电kWh926.111040.1229kg/（kWh）1138.192煤t77520.63kg/kg4883.763天然气m3192001.33kg/m325.544燃油kg420001.4286kg/kg60合计6107.49表919.4 节能措施针对本项目的特点，采取如下节能措施：1、照明：项目的主要能源消耗之一为电能消耗，主要是日常照明，因此，项目照明用具的选择在满足国家规定的照度的基础上，大量采用节能灯具，同时动力设备采用节能型设备以节约电能。2、建筑墙体：外维护结构墙体采用符合国家节能标准的新型复合墙体，用GRC聚氯乙烯做复合墙体，其节能效果显著，耗热量指标18.8W/98、m2，比新节能标准规定的20.6W/m2要低。这一构造措施消除了热桥，能实现墙体的全面保温。3、采暖：供热系统采用低能耗的设备系统，管道保温材料采用聚氨脂发泡保护壳以利节约热能。4、电气：尽量采用节能光源及混合照明，充分利用自然光。动力设备采用节能型产品以节约电能。5、给排水：项目的供水系统采用节水型设备，采用PVC管材热融连接，无结垢和漏水之虑；室内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。卫生器具采用节能型设备，以节约水资源。第十章 组织机构与人力资源配置10.1 组织机构设置本项目建成后，由四川xx农业科技有限公司统一管理，管理上实行总经理负责制，对社会老年人实行服务。10.2 人力资源配置99、根据现代化管理的实际需要，本项目劳动定员为1000人，包括管理人员、服务人员等，拟从社会公开招聘，择优录用，下岗职工优先。具体安排如下：1、行政管理人员20人2、后勤维修保障部100人(1)园林绿化30人(2)维修10人(3)保安保洁50人(4)污水处理站10人3、客服部880人(1)康乐中心50人(2)超市50人(3)健身中心50人(4)保健中心50人(5)老年学校30人(6)护理470人独栋别墅区20人联排住宅区30人花园洋房区150人庭院式公寓150人10.3 员工培训计划在职工上岗前需进行短期的集中培训，以适应养老康复的要求。 第十一章 项目实施进度安排11.1 项目实施原则为使本项目100、能够顺利实施，特制定项目实施过程需遵守的原则：1、严格按照建设工程程序，统筹安排各项工作，尽量避免由于工作不能协调造成的浪费；2、认真做好建设期的质量工作，确保工程各阶段、各工序的质量，以达到国家规定的标准；3、项目建设中必须严格按照设计要求和规定的方案进行，任何人不得更改，如有问题，需与设计单位协商并由设计单位出具“变更通知单”解决；4、投资控制重点抓设计及前期工作，实施过程中，应将质量控制与工期控制有机结合，达到协调一致；5、实施全程跟踪管理。11.2 项目实施进度安排本项目建设期为3年，即第1年5月2018年12月。共分5个阶段进行。为了提高工程建设速度，采用各环节前后紧密衔接、有的环节101、同时开展、有的环节交叉进行的方式建设，具体安排如下：(1)第1年5月8月：项目前期工作，完成可研报告编制、评估，勘察设计等工作。(2)第1年6月8月：初步设计、施工图设计及报批。(3)第1年79月：工程招标。(4)第1年511月、第2年4月11月、第3年4月11月、土建施工及室内外装修、设备购置及安装、人员培训等。项目实施进度表表111 年份、月份工作内容第1年第2年第3年5月6月7月8月911月12月13月411月12月13月411月12月项目前期工作，完成可研报告编制、评估，勘察设计等工作初步设计、施工图设计及报批工程招标土建施工及室内外装修、设备购置及安装、人员培训等工程竣工验收、正式运102、营第十二章 投资估算、资金投入计划及资金筹措12.1 投资估算12.1.1 投资估算依据1、国家发展改革委、建设部审定出版的建设项目经济评价方法与参数发改投资(20014)25号（第一版）。2、建筑工程费：依据当地及同行业指标进行编制。3、设备购置费：设备按生产厂家出厂价或参考同类工程估算，运杂费含在设备费中。4、安装工程费：根据设备类别按一定的比例计取，给排水管道、供热管道、供电线路等的安装工程费按定额计取；5、基本预备费按第一、二部分费用之和的10.0计取。6、国家及地方有关规定。12.1.2 投资估算1、建设投资估算建设投资由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、103、基本预备费构成。(1)建筑工程费 按照单位工程投资估算法，并参考类似确定工程总造价。经估算项目建筑工程费69781.00万元。(2)设备及工器具购置费本项目设备主要为康复设备、文化娱乐设备和其它辅助设备，按厂家报价或出厂价估算总额12930.22万元。(3)安装工程费用安装工程费用按设备原价一定比例计取，估算总额为1406.70万元。(4)工程建设其它费用根据国家和四川省有关规定计取，其中：建设单位管理费：按财建文件计算。招标服务费：按计价格文件招标代理服务收费暂行办法计算。工程设计费、预算费编制费：按计价格工程勘察设计收费管理规定计算。环境评价费：根据国家计委计价格文件计算。工程监理费：根据104、国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知要求计算，工程保险费：按建筑安装的0.3计算。工程建设其它费用按规定计取。(5)基本预备费：是指在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，如：设计变更及施工过程中可能增加工程量等费用，需要事先预留的费用，本项目建设期为3年，基本预备费按国家标准取工程费和工程建设其它费用之和的10.0，综上，本项目建设投资合计为109348.97万元。2、建设期利息估算项目建设期5年。本项目拟申请贷款70000.00万元，年均贷款额度为14000.00万元，贷款利率为5.94。经计算，建设期贷款利息为103950.00万元。3、流动资金估算本项105、目为公益性项目，按国家有关财务规定，不发生流动资金。4、项目总投资经计算，项目总投资为108400.30万元。本项目主要工程内容及投资估算详见表121，主要设备购置估算详见表122。12.2 资金投入计划及资金筹措12.2.1 资金投入计划本项目建设期为3年。建设投资为109348.97万元，第1年（第1年）投入资金为22000.00万元，第2年（第2年）投入资金为22000.00万元，第3年（第3年）投入资金为22000.00万元.12.2.2 资金筹措建设投资109348.97万元，拟申请银行贷款70000.00万元，其余39348.97万元由建设单位自筹，建设期利息10395.00万元，106、由建设单位自筹解决。第十三章 工程招标13.1 招标依据及范围根据国家发展计划委员会发布的工程建设项目招标范围和规定及建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，对本项目所涉及的工程施工、设备购置等相关工作均采取招投标制，在招标过程中严格遵守中华人民共和国招投标法。项目招标主要有三种形式：委托招标、邀请招标和面向社会进行公开招标。本项目拟采取面向社会进行公开招标的形式。为规范项目的招标活动，本项目招标活动中的招标范围、招标组织形式及招标方式应报项目审批部门核准，经核准后建设单位如再作变更，需重新向原审批部门办理审批手续。项目审批部门将核准变更项目招标内容的意见抄送有关行政监督部门107、。如建设单位在招标过程中弄虚作假或在招标活动中违反项目审批部门的核准事项，由项目审批部门和有关行政监督部门按照国办发200034号文件的规定，对项目建设单位依法进行处罚。13.2 招标情况根据本项目实际情况及特点，项目招标情况详见表131。工程招标基本情况表建设项目名称：四川xx农业科技有限公司绵阳市xx养生文化村 表131招标范围招标组织形式招标方法不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标建筑工程69781.00设备购置12930.22安装工程1406.70勘察、设计2045.69工程监理1137.09注明：项目总投资119743.97万元，其中108、建筑工程费、设备购置费、安装工程费、设计费等合计109348.97万元，建设期利息10395.00万元。 四川xx农业科技有限公司二Oxx年五月 第十四章 财务评价14.1 编制依据及说明1、中国计划出版社出版的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、有关现行财税制度、法规、政策。3、各专业提供的有关设计数据。4、四川xx农业科技有限公司绵阳市xx养生文化村颐养中心建设项目为社会福利性建设项目，不是以盈利为主要目的的投资项目。根据国家相关规定，本项目财务评价只作单位功能（或者单位使用效益）投资、单位功能运营成本、借款偿还期指标测算，并作财务生存能力分析。14.2 基础数据14.2.1 建设内109、容及规模新建建筑物面积95236。6m2，项目建成后达到设计规模为年均进驻户数2000户，进驻人数约30005000人。 14.2.2 项目建设期本项目建设期为3年，拟于第1年5月建设，至2018年12月竣工验收并投入使用。14.3 收入、支出估算14.3.1 运行费用估算本项目运行费用主要包括燃料动力费及其它成本费用支出。具体估算如下：1、燃料动力费本项目燃料动力费估算详见表141。年燃料动力消耗表表141单位：万元序号名 称单位年耗单价（元）合计金额备 注1水m31423502.0028.472电万kWh926.118500.00787.193煤t7752550.00426.364天然气m110、3192002.504.805燃油L420005.5023.10折42000L0.7531500kg合计1269.922、职工工资项目职工定员1000人，工资及福利费按18000.00元/（人a）计算，福利费按工资总额的14计提，项目年工资及福利费为1800.00万元。3、其他费用支出本项目其他费用主要是办公、差旅、培训、物业、老人生活费用、设备维护及维修等费用，合计每年年均费用支出约为200.00万元。综上，本项目合计年运行费用为3269.92万元。详见表142。项目年运行费用一览表表142 单位名称成本构成费用支出（万元/a）备 注燃料动力费1269.92职工工资1800.00其它费用20111、0.00主要是办公、培训、物业等合计3269.92 14.4.1 单位使用效益投资本项目建设投资119743.97万元，项目服务设施建筑总建筑面积为95236m2。根据单位使用效益投资计算公式，计算求得单位使用效益投资为2999.80元/m2。 14.6 财务生存能力分析本项目财务生存能力分析范围主要是项目建成后的正常运行能力。为了使绵阳xx农业科技有限公司绵阳市xx养生文化村颐养中心建设项目正常运行，项目运行费用来源于各服务区燃料动力费及其它成本费用支出，计3269.92万元；经营收入来源于项目区房屋租金收入，计17768.64万元。经计算，本项目年净收入约为14498.72万元，由此可见，112、本项目的财务生存能力是有保障的。14.7 财务评价结论绵阳xx农业科技有限公司绵阳市xx养生文化村颐养中心建设项目的建设，其主要目的是为解决社会养老问题，为老年人及需要康复的老年人提供完善的服务设施，工程不是以盈利为目的，从长远来看，社会效益显著。本项目单位功能投资、单位功能运营成本、借款偿还期均在正常合理的范围内，从财务评价角度看，项目是可行的。第十五章 社会评价15.1 项目对社会的影响分析拟建项目对本区域的经济和社会发展将会产生较大的影响。1、项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响。围绕老龄事业与全面建设小康社会协调发展要求，切实加强老龄工作，不断完善老年人社会保障制度，发展老年服务业，113、建立健全社区管理和服务体系，增加老年福利设施，开展老年文化体育活动，维护老年人合法权益。2、对区域经济的影响。(1)直接影响。本项目建设所需的大部分建筑材料和设备将由本地区供应，这将给建筑业和设备制造业带来一定的发展机遇，这将直接促进区域经济的发展。(2)间接影响。项目建成后，将对绵阳市乃至周边城市老年人社会福利事业产生积极而又深远的影响，地方也可从与其相关的诸多产业中的潜在消费中获取一定的收入。15.2 项目与所在地互适性分析1、不同的利益群体对项目的态度及参与程度(1)老年人是本项目的直接收益者，项目建成后，可极大的满足老年人对社会福利设施的需要。(2)项目的建设使绵阳市的社会化养老服务体114、系建设更加完善，能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位的服务。(3)地方政府。项目的实施得到了地方政府相关部门的积极支持，对需要地方提供的交通、电力、通信和供（排）水等基础设施条件给予了积极的支持和配合，项目的建成将极大的推动老年福利事业的发展。2、项目与区域社会环境的适应性项目选址交通便利，场区位置适宜，适合工程建设。15.3 社会风险分析如上面所分析，项目与当地的社会、文化、环境等具有较好的互适性，深受各个利益群体的欢迎，因此社会风险很小。15.4 社会评价结论通过以上分析可以看出，本项目的实施可以促进绵阳市乃至四川省内老年福利事业的长足发展，与所在地有较强的互适性，社会可行性良好115、。第十六章 研究结论与建议16.1 研究结论通过对本项目的建设必要性、建设方案、投资估算及财务评价分析研究后，可以得出如下结论：1、本项目建设符合国家有关服务重点领域建设与发展的政策，对社会化养老服务体系的建设起保证和促进作用。改革社会保障制度，重点是帮助弱势群体生存和发展，消除老年人的贫困问题。传统社会是从孝道的角度，家庭后代成员回报养育之恩，以“养儿防老”的“反哺”方式，从老年人的需求考虑，使老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。现代社会是从社会公正的角度，社会成果是代代延续创造而来的，要从老年人的合法权益上认识问题，老年人应得到社会保障。以养老和健康保障为116、先导，使老年人得到终身物质和精神生活保障，并使老年人能够享受社会发展成果。2、本项目是一项公益性项目，具有较大的社会效益，符合我国“尊老爱幼”的传统美德，真正体现了党和政府对老年群体的关心，体现社会主义的优越性，其影响是深远的。3、本项目属社会福利公益事业，本项目的建设符合国家相关政策，其建设规模、场址选择合理，项目的建设使绵阳市的社会化养老服务体系建设更加完善，能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位的服务；也将为绵阳市民提供一个良好的康复养老环境，明显改善生存质量和健康水平，从而有利于社会稳定，支持经济持续发展，并在扩大就业方面产生积极作用。由此推动整个社会化养老服务体系再上一个新的台阶。综上所述，项目的建设对绵阳市民政建设、老人福利设施建设及当地经济建设和社会发展起促进作用，满足社会人口老龄化带来的诸多需求，其建设是必要和可行的。16.2 建议1、项目实施阶段，要加强工程的监督管理工作，确保项目质量和工程进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥效益。2、本项目涉及到土地、水利、环评、规划等问题，项目承办单位应抓紧履行有关审批程序。