1、淮南市松溪春雨颐养老中心建设项目可行性研究报告淮南市松溪春雨养老中心建设项目可行性研究报告项 目 名 称： 淮南市松溪春雨养老中心项 目 单 位： 淮南市启迪电子有限公司 项目 负责人： # 杨同学 项 目 地 址： 淮南经济开发区水厂路 15号主 管 部 门： 淮南市民政局 编制日期：2016年6月目 录第一章 项目概论7一、项目名称、承办单位及建设规模7二、项目可行性研究报告委托编制单位8三、可行性研究的目的8四、可行性研究报告编制依据原则和范围9五、研究的主要过程11六、产品方案及建设规模12七、项目总投资估算12八、工艺技术装备方案的选择12九、项目实施进度建议13十、研究结论13十一2、项目主要经济技术指标14第二章 项目建设背景及必要性17一、项目建设背景17二、项目提出的理由22三、项目建设必要性23第三章 市场分析及预测25一、水产品加工市场现状投资分析25二、水产品加工市场供求市场研究26第四章 项目选址及建设条件28一、厂址的选择原则28二、厂址选择方案28三、选址用地权属性质类别及场址现状29四、项目用地利用指标30五、建设条件31六、项目选址综合评价33第五章 生产纲领与产品水平34一、生产纲领34二、产品水平34六、项目建设内容与建设规模38一、建设内容38二、建设规模39第七章 原辅材料供应及基本生产条件40一、原辅材料供应条件40二、基本生产条件41第八3、章 工程技术方案49一、工艺技术方案的选用原则49二、工艺技术方案50三、设备的选择56第九章 总图、运输及仓库59一、总图59二、运输60三、成品仓库61第十章 环境保护、职业安全卫生及消防62一、环境保护62二、劳动保护与安全卫生64三、消防66第十一章 节能68一、节能背景及目标68二、设计依据及用能标准68三、项目能耗种类和数量分析71四、项目节能措施84五、资源综合利用92第十二章 项目组织管理与运行93一、建设期管理93二、运营期管理93第十三章 项目建设进度95一、项目实施进度95二、 进度建议表95第十四章 投资估算及资金筹措96一、投资估算的范围和依据96二、建设投资估算974、三、总投资估算99四、资金筹措与使用计划99第十五章 财务评价102一、财务评价的依据102二、生产成本、销售收入及税金估算102三、财务分析103四、不确定性分析104五、财务分析结论105第十六章 研究结论及建议106第一章 总论1.1 项目承办单位：淮南市启迪电子有限公司1.2项目基本情况 淮南市启迪电子有限公司，2007年征地25亩，建设厂房及综合楼17000m2。一号位综合办公楼12116m2，原设计为办公、宿舍、和食堂。现宿舍和办公楼基本闲置。为响应国家减库存、减产能计划。2015年初，淮南市启迪电子有限公司，请有关专业人士，咨询谋划闲置综合楼利用和服务于社会的公益项目，决定在现有5、闲置综合楼内，利用现智能代科服务技术，在政府引导下，核心层及员工入股的方式，开办医养结合的老年智能康福中心，服务于淮南市60岁以上的老人。项目名称：淮南市松溪春雨养老中心。中心养老康福服务项目包括：护理型养老院，实行医养结合，老人入住，既可以享受养老服务，又能得到医疗保障。老年护理项目配备齐全的医疗设备和完善的生活设施，配有专门的医疗护理人员、以及营养师等。光明护理院不仅能为老人提供贻养天年的休闲养老居所，又能给老人完备的生活护理保障。开展一些常见病多发病的预防，对一些老年性疾病的延续、观察和护理。利用中医针灸、推拿、艾灸、拔罐、刮痧等方法，结合护理和条例各种慢性疾病及肢体功能障碍的康复。这些6、特色护理方法对于老人身体健康有着极大的帮助。对患病老人的针对性护理能促进疾病的康复，对于无患病的老人则有益于增强身体的免疫力，抵抗老年疾病，保持身体的健康。生活分类护理分级护理：根据老人身体状况，结合老人或家属意愿在新入院时确定适合老人的护理级别。不同护理级别具有不同护理内容和护理标准。入院后若发现确定的护理级别不适合老人健康状况应予以及时调整，家属也可申请提高护理级别。 个案护理：根据在院老人个体的年龄、生活自理程度和身体状况，采取针对性的护理措施，使护理工作更适应老人个体需要。 护理服务包括：脑梗塞护理 、老人骨折和护理 、 瘫痪老人护理 、帕金森护理 、脑出血护理 、褥疮护理 老人中风后7、护理、临终关怀 。为社会分忧，为子女尽孝。娱乐生活根据老年人的兴趣和体能量身定制文化娱乐活动，包括兴趣组、活动小组、保健活动等，老人可以三五伙伴一起参加活动。营养膳食食堂严格执行食品卫生标准，专业营养师精心制定营养食谱，花色品种适时更换，即可包餐，也可单点，丰俭由人。尊重少数民族，特别是对低糖、低盐、流质、鼻饲要求的老人制定个性化营业食谱方案。在老人伙食方面，为确保老人一日三餐科学、合理，既要适合老人咀嚼，又要满足老人营养需要，院内配备了专业的营养师、面点师、烹饪师，力求做到配餐合理，品种齐全，营养丰富，大大提高了在院老人的伙食满意度。高科技安防及智能化系统 紧急呼叫系统：卧室床头装有固定式紧8、急呼叫按钮，方便长者在紧急情况下使用； 远红外高清监控系统：走道、电梯、主要区域、出入口等公共场所，均装有高清监控设备，保障身心安全。所有通道均为无障碍，方便长者行走； 洗手间铺设有防护垫，洗浴区、马桶旁、楼梯、走廊过道均装有专用扶手，保障日常生活安全；配备医用特殊电梯，方便安全紧急救护。所有通道均为无障碍，方便长者行走；洗手间铺设有防护垫，洗浴区、马桶旁、楼梯、走廊过道均装有专用扶手，保障日常生活安全；配备医用特殊电梯，方便安全紧急救护。公共设施：康乐中心健身房，棋牌室，乒乓球室、培训教室，文慧中心书房、聊天室、舞池、理疗室、氧巴、洗浴室、营养食疗等。医疗中心主要开办针对老年病的专科门诊，主9、要治疗老年人心脑血管病，糖尿病，骨科，内科，泌尿，五官等疾病。1.3 可行性研究报告编制依据 （1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定【200】13号（3）安徽老年服务业2005-2010年发展规划（4）安徽民政厅关于加快实现社会福利化的意见（5）国家发改委、民政厅关于编报“十三五”民政专项建设规划储备项目的意见。2015.12.22（6）国务院办公厅转发卫计委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知（7）淮南市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的实施意见。淮府【2012】120号 1.4 项目建设内容与规模 1.4.1、建设内容本项目建设10、内容包括老年公寓和综合配套建筑。服务中心包括五层公寓楼和二层综合配套建筑；包括老年康复中心、老年病研究中心、养护职业培训中心、文娱健身中心、老年病医院等。均以封闭式内走廊无障碍链接。1.4.2建设规模本项目总用地面积16665，总建筑面积12116。老年中心计划设置400张床位（其中VIP公寓100张），老年康复中心设300张床位，使用筑面积8540，老年中心使用面积756，综合配套使用面积2820。景观园区为集体活动区建筑面积600，建筑密度68%，绿地率34.5%，容积率1.45（不低于30%）。建筑设计方案符合规范要求，充分考虑了老年人对公寓实用性、舒适性的要求。研究表明，该项目是公司转11、型发展的重要项目，是十三五发展规划中的重大民生工程；1.5 项目总投资及资金来源 项目总投资4000万元，现已投入土地、厂房、电力、上下水管路、道路、消防、环评、通讯、绿化和装潢3000万元。追加投资1000万元资金。对楼房进行改造，购置相关医疗设备、理疗设备和服务设施。项目资金来源股东投资、员工集体集资;项目获批准后争取一定额度的国家财政资金扶持。除了楼房以外，募股1000万元，其中开发建设投资200万元，流动资金200万元。设备投资600万元。项目所需资金全部由建设单位自筹解决。1.6 经济及社会效益 经测算，项目总资金为4000万元，项目建成后服务中心的正常年收入约为960万元左右（满入12、住率）。年均利润总额约为144万元，总投资收益率15%，投资财务内部收益率1.05，项目投资回收期15年。中心主要体现社会公益，实行微利经营，收入能满足各种开支即可。重点顺应社会老龄化趋势，照顾好老人，让其子女更好的投入社会工作。 1.7 结论与建议 本公司开办的老年服务中心为非营利性医养结合服务机构，项目建设符合国家新型产业政策，项目建成后将致力于为老年人提供规模化、标准化、专业化、人性化和智能化服务，真正实现老有所依、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐；将大幅度提高养老机构服务质量和服务水平，有效缓解我市养老设施不足的局面。第二章 建设背景及必要性2.1 建设背景 （1）卫计委副主任王13、培安指出，当前，我国正处于人口老龄化快速发展期，目前我国0岁以上老年人口已占总人口的15.5%。老年人的医疗卫生服务需求和生活照料需求叠加的趋势越来越明显，迫切需要为老年人提供医疗与养老相结合的服务。到2017年，要初步建立医养结合的政策体系、标准规范和管理制度，基本形成符合需求的专业化医养结合人才培养制度，建成一批兼具医疗卫生和养老服务资质和能力的医疗卫生机构或养老机构，逐步提升基层医疗卫生机构为居家养老提供上门服务的能力，老年人健康养老服务可及性明显提升。随着老龄化速度加快以及人口出生率的降低，我国在2010年之前已进入老龄化社会，这种趋势会持续并不断加剧；最新数据显示，我国60岁以上的老14、年人口已经突破两亿，占总人口的14.9%，65岁以上老年人高达1.38亿，占总人口的10%左右，其中有大量失能、半失能以及失智的老人，无形之中加大了家庭和社会负担。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一，现有人口中每9人中就有一位老人，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。到2020年，要基本建立符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系，医疗卫生和养老服务资源实现有序共享，覆盖城乡、规模适宜、功能合理、综合连续的医养结合服务网络基本形成，基层医疗卫生机构为居家养老提供上门服务的能力明显提升，所有医疗机构都开设为老年人提供挂号、15、就医等便利服务的绿色通道，所有养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务，基本适应老年人健康养老服务需求。（2）老龄人口结构状况和生活需求对于老龄化社会，老有所养、老有所依、老有所为、老有所医、老有所乐等老龄人群的晚年生活已被全社会所关注，党的十八届五中全会和十三五计划均将老龄人群的医养问题纳入重要民生工程；国家发改委对此作出具体规定和要求。目前养老服务将主要分为三大类：社区养老、居家养老（老年人生活助理中心、养老院）以及医疗照护（医院和诊所）。建设多层次的养老服务系统，满足不同老年人的养老需求; 其中医养结合将成为未来养老业的发展趋势。促进医疗卫生和养老服务相结合，全面放开养老服务市16、场，通过购买服务、股权合作等市场化的模式来支持和促进养老产业发展，是十三五规划为养老产业链的最重要的一个基调。十三五期间，必将是养老产业发展的黄金时期。 （3）人口老龄化对社会的影响 我国人口老龄化的突出特点是老龄人口基数大，发展速度快，地区分布不平衡；同时，我国经济底子薄，社会负担重，属于典型的“未富先老”国家。人口老龄化对国家的政治、经济、社会产生的主要影响突出表现在以下三个方面: 首先是养老保障压力较大。一是我国现行养老保险体系的供养比例和资金支付压力很大；二是我国现行养老保险制度的覆盖面很窄，仅覆盖总人口的15%，绝大多数农村人口仍处于社会化和共济性的社会保障体系之外。三是养老服务业发17、展缓慢滞后。全国几次较大规模调查的数据表明，60岁以上老年人中有平均1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理。全国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。我市城乡7.5%的65岁以上老人绝大部分依靠子女、亲戚、自理生活和护理，仅极少数老年人能够进入老年公寓。反映出我市老年公寓建设重要性和迫切性。（4）本公司所具备的条件：淮南市启迪电子有限公司所处电子工业园一号位综合楼（占地13亩，实用面积12116平方），房屋及基本设施齐全，可改建为医养结合老年服务中心，按国家有关规定和要求，设计标准床位300张、VIP公寓100张左右。前楼一层380可做接待大厅，二层可作为医疗救治18、中心；设专家诊疗室，急诊室，观察室，抢救室，手术室。后楼作为综合配套建筑，公共餐厅、会议室、办公室等。南楼共五层设计为公寓居室，北楼共五层原设计为写字楼，可改造为康复中心，康乐中心健身房，棋牌室，乒乓球室、培训中心，文慧中心书房、聊天室、理疗室、茶吧、氧吧、咖啡吧、洗浴室等。四合院内有600天井区，可建景观活动区；所有途径及出入处均建无障碍绿色、智障通道，装备人文电梯，以最大限度方便入住老人的生活、起居和运动。2.2 项目建设的必要性 （1）加快发展养老服务业是社会发展的需要养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、19、坚持以人为本的具体体现。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是传承中华民族五千年传统文明的重要内容和社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，带动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。（2）建设好老年服务中心是提高我市养老机构整体水平的需要淮南市目前60岁及以上人口为42.3万人，占总人口的17.82%，其中65岁及以上人口为28.4万人，占总人口的11.96%。全市现有老年公寓18家，养老床位1759张。每1000位60岁以上老人中只有4张床位。现有老年公寓普遍存在位置偏、规模小、设施差、床位少、档次低20、管理滞后等问题，全市养老机构的数量和档次均与社会养老需求不相适应。建设医养结合老年服务中心对于改变我市养老设施落后状况将起到十分重要的作用，可以引领和带动社会力量投资建设养老设施的积极性，促进不同形式、不同规模养老服务机构全民发展，有效解决社会多层次养老需求；可以发挥示范作用，利用互联网+技术，为社会养老机构提供设计、建设、服务、管理等方面的样板，带动养老机构整体水平的提高，进而推动我市逐步形成以政府兴建的养老机构为示范、多种形式养老机构为补充、社区养老服务为依托、居家养老为基础的养老机构网络。调查结果发现:老年人多以独居为主, 大部分老年人不与子女居住在一起;所以老年人只能依靠社区养老或养21、老机构。进一步调查了解到老年人的婚姻状况和居住方式，社区养老的老人多数配偶健在，能彼此互相照顾。但随着年龄的增大独身的老人比重呈上升趋势。有更多的老年人晚年生活需要由他人照料。我市老年人有70%左右是老年夫妇同住的，与子女同住的老人不足10%，老人平时生活大部分是靠自己打理，子女因各种原因无暇照顾;如此一来,家庭养老不能满足老年人的养老需求，所以老年人居住的环境必须配备专业的医疗设施和丰富的娱乐场所，弥补家庭养老的不足。医养本身是很难分开的，通过一种全新的理念，使医养关系在一个特定的物理场所变得更加紧密，更加系统和有针对性。目前正一步步远离家庭式养老模式，走进社会养老的新境地。第三章 项目承办22、单位概况3.1 公司介绍 淮南市启迪电子有限公司创立于2004年2月，注册资本6000万元。生产煤矿电子产品，是高新技术企业。安徽省软件企业。2010年入驻淮南市经济技术开发区电子工业园区内，专业生产煤矿企业防爆系列电子产品；拥有先进的设备、仪器，年产矿用防爆电器约三十余万台、套;占地面积17316 平米,其中生产厂区建筑面积5200平米,综合服务区面积12116平米;现在多数房间闲置。 公司2007年被授予安徽省软件企业，国家高新技术企业，自行研制开发了KJ329型煤矿带式运输监控系统，获淮南市科技进步三等奖，国家科技创新基金立项。KJ330型矿用人员管理系等50个煤矿用安全仪器、防爆电器产23、品。取得了安全标志准用证及生产许可证。申报并获准了22个专利产品。1个发明专利。“安吉”牌商标分别被评为淮南市和安徽省知名商标。皮带机综合保护获省知名产品称号。声光组合信号装置、隔爆兼本安型声光报警装置被评为淮南市知名产品，皮带运输监控系统被认定为安徽省软件产品。公司与合工大合作开发煤矿PLC可编程控制系统，为实现数字化矿山打下基础。在同行业中形成自己独特的先进管理理念，产品质量和成本优势明显，产品在中国煤矿市场上占有较大份额。同时与合工大合作，研究并开发了有关老人监护的相关产品，利用互联网+相关技术数据，为实现老人智能监护养老奠定了基础。3.2 公司项目承办优势 启迪公司位于淮南经济开发区电24、子工业园内占地25亩，并与2010年已建成17908m2综合楼及厂房，现在一号位南北五层楼各一幢、前后二层楼各一幢，连接为四合院建筑群，二幢五层分南北隔景相望，前后二幢将门前广场和厂区分隔，中心为面积600开放式景观园；南北楼总面积为10560，前后楼总面积1556。建筑总面积12116m2砖混结构的综合楼闲置，利用现有建筑开办医养康福中心，服务于广大老年群体，即符合十三五规划精神，又将闲置综合楼利用，实现企业转型发展目标。由于征地和基础设施建设已经完成，本来规划设计就是集办公、住宿和餐饮为一体的综合楼，再投入少量资金加以改造，就可成为宾馆式的住宿，庭院式的休闲，馆所式的娱乐，并有专业体检，医25、疗，食疗、健身和康复的多项服务。建设周期短。随着当前国家经济结构调整，基础建设速度放缓，新常态下房地产、钢铁、水泥、煤炭、建材和制造业普遍下滑，产能过剩，市场疲软，企业发展面临巨大压力。创新、转型，资源重组再生发展将是企业扭转被动局面、走出困境困境的积极举措。针对国家减库存、压产能政策，启迪公司利用现有综合楼，已经通过消防和环评，现有职工年轻，文化程度高，稍加培训即可成为合格的工作人员。对实现企业转型是有利条件。第四章 市场分析4.1 市场前景与发展趋势 4.1.1老年公寓需求的不断增长（1）随中国人口老龄化的发展。我国已进入老龄社会。60岁以上老年人口已达2.2亿，占全国总人口的11以上，626、5岁以上老人1.38亿（占总人口的9），随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。（2）观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间一代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，至独老户的比重不断上升。不同组群的老人选择养老的方式又不同。文化程度较高，具有较高专业职称，27、退休或固定收入较好，身体健康，生活能自理的老人群体，老年公寓为首选，被认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。 （3）社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女工作忙或外地工作、出国等原因，不能在老人身边守候、照顾和护理老人，所以，老年夫妇家庭或独居老人占的比重较大；未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。分析发现，这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 （4）现在的中青年人对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。资料显示，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起，但当他们进入老龄时期，随我国各种老年机构逐步完善，他28、们当中很多人将会选择社会养老方式-老年公寓（5）随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。老年公寓的发展，可以进一步促进老人服务产业的发展。如园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机和老年服务业发展。4.1.2我国老年公寓的特点 老年人年纪大、视力下降、行动渐缓、反应变钝、消化功能差、体弱多病，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活半自理或不能自理，需要生活和医疗方面的特殊护理和康福服务。不全统计，淮南市目前投入发服务的老年服务机构有18家，总床位1700张，多为民营29、，且由乡镇敬老院升级并分布于农村乡镇，真正的公立的老年公寓较少；无论是服务范围、床位数、档次、规模、水平均与政府规定和广大老年人居住要求相距甚远。本服务中心将按照国家及相关部门政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养护原则，创建符合我国国情、市情和老年人需求的老年服务中心。 “十三五”时期民政部要重点推动实施4项重大工程。一是社会养老服务体系建设工程，重点支持老年养护院、医养结合设施、社区日间照料中心、光荣院、农村敬老院建设等设施建设。随着“十三五”到来，健康养老产业将迎来井喷。未来五年我国人口老龄化将从目前缓慢提升阶段进入加速期，这是“十三五”期间最确定的宏观趋势，30、也是养老产业发展“黄金阶段”。4.2 市场容量分析 4.2.1 市场容量预测从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 表1年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 20102015231、020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.32、919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1 预计到33、2030年，达到3.55亿，到2050年将达到4.50亿。庞大的老年人群，将为包括老年公寓在内的老年服务业提供十分巨大的市场容量和发展空间。据全国第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，60岁及以上人口为2.2亿人，其中65岁及以上人口为1.38亿人，占10%。我国有入住老年公寓（机构养老）意愿的老年人占老年人口总数的8-10%；发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张，即占到5-7%。因此，我国老年服务市场的养老床位需求按老年人口总数的5%保守计算，2030年全国养老床位需求量分别达到1775万张我市常住人口中，60岁以上老年34、人口42.3万人，占总人口的17.82%，其中65岁及以上人口为28.4万人，占总人口的11.96%。与2013年相比， 65岁及以上人口比重上升1.35个百分点。与2010年第六次人口普查时相比， 65岁及以上人口比重上升2.69个百分点。与2013年相比， 65岁及以上人口比重上升1.35个百分点。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2）。两个年龄组老年人口比重的变化 表2年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.3635、.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据2000年第五次全国人口普查，安徽省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，我省人口加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加36、，整个社会思想、物质准备不足。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。4.3 市场竞争格局 4.3.1 市场风险及竞争力分析“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来37、5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。随着老龄人口的增长以及出生率的降低，中国已经在2010年进入老龄化时代，老龄趋势会持续至少40年。（1）目前我国老年服务业发展中存在的问题老年人口收入偏低 通过对老人经济状况分析 老年人退休前是工人身份的最多，其次是在企业单位，再次是公务员和医疗卫生工作者，个体、文化教育者和劳动者都比较少。其80.89%的老人的收入来源于退休金，只有11.75%的老年人的经济来源是有子女赡养和劳动收入，另外，靠政府补贴生活的老人仅有 3%左右。由此可见,老年人收入主要来源是自己的退休金；其次是子女给老人提供赡养费用；所以老年人会在经济因素方面考虑自己的养老方式。 （2）38、老年人居住的房屋年龄较长，调查显示，90%左右的老人都拥有一套属于自己的房子，产权大多都是属于自己的，其余的老人目前居住的房屋产权是属于子女。经调查数据的分析，老年人目前所住房屋的房龄大多是10-20年，房屋设施过旧，多属以前的建筑,结构不合理,交通不方便,距离子女住所较远,给老人的日常生活带来了极大的不便。 （3）老年人口服务配套设施不完善 通过对目前老年人居住环境所具备的设施做了调查。老年人所在的社区建有专业老年活动中心不足；社区有社区卫生服务条件的更少,文体健身活动等均须到远离居住地的场所(体育场、老年大学、市内商城、户外广场等)进行。 本项目周边环境优美，空气清新，交通便利。依托启迪公39、司丰富的管理经验和超前的养老理念，建设具有特色的康福中心。项目建成后将是本市最大的医养一体化的老年服务中心，配备有经验丰富的医护人员和高素质高水平的养护团队，冠以良好的服务理念，一定能够为入住老人提供温馨优质全方位的养护服务。在老年服务业市场竞争中具有较强的竞争实力和生存能力。养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市40、场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。4.4 价格现状及预测 我国从2000年起进入老龄化社会，老年服务产业及市场虽已经过十余年的发展，有了很大的发展和进步，但仍处于起步阶段，尚更好的需规范和完善。所以，本公司老年公寓转型项目的建设，是机遇更是挑战。纵观我国社会及养老服务业发展的现状和存在问题，本项目可能面临的市场风险主要表现在两个方面：一是产业发展尚不规范，缺乏必要的政策性支持和引导。养老服务项目及产品种类较少，产品开发能力滞后，面对庞大的老年人群，由政府利用财政资金兴建示范性老年公寓，在与民营老年公寓的市场竞争中，保持优势。二是老年人有效需求不足。就社保基金情况看，社会保障41、覆盖率和养老金水平都较低，有限的收入严重限制了老年人群的消费水平和消费方式，影响养老服务业的发展。 面对可能出现的市场风险，一方面要依靠政府的政策性支持和引导，促进养老服务业不断规范、发展、成熟，引导资金合理投入，避免产业内部结构性失衡引起的过度竞争和资源浪费；另一方面要增加老年人福利和养老金收入水平，正确引导老年人的有效养老需求，进而促进养老服务业长足发展。随着收入提高、家庭规模变小及社会观念转变，中国越来越多老年人选择入住养老院，进一步导致养老院入住人数大幅提高。截至2010年，中国65岁以上老年人高达1.1亿人，而选择入住养老院的比例已达到2.2%。中国养老产业起步较晚，但在政府的鼓励及42、需求的拉动下，养老机构的数量及民营资本的介入程度正在增加。预计从2016年到2020年（即“十三五”期间），整个中国养老市场消费将超过10万亿元，年均增长幅度将达17%。 有卫生间、暖气和电器配备较齐全的房间一般在10001200元左右。社会福利院和老年公寓则价格稍微高些，一般单人间每月的费用在人民币1500元左右，双人间每月1200元人民币；四人间每月在1000元人民币左右，都包括了护理和伙食费。护理养老型医院的医疗收费与一般医院一样，养老价格则比其它类型的养老机构更高些：一般住三人以上的房间，除伙食费外，护理等费用每月17001800元，双人间大概是2200元/月，单人间是2600元/月。43、伙食费：一般养老机构的每月费用报价都包括了伙食费，一般是200300元左右。但考虑到一些老人的具体情况，很多养老机构都“开小灶”，这样一来，如果老人想吃小炒就要另外加钱。服务费：主要是指人工护理费，也有一些养老院会收一些洗衣费。如果老人身体状况很差，需要请24小时的护工，那当然得自己额外出钱了。4.5 市场主要原材料供应 淮南市总面积5571平方公里，辖田家庵区、潘集区、谢家集区、八公山区、大通区、寿县、凤台县。截至2014年底，总人口为380万人，城市人口161.3万人。淮南是中国能源之都、华东工业粮仓、安徽省重要的工业城市、国务院1984年13个较大城市之一，获得中国优秀旅游城市、全国百个44、宜居城市、全国绿化模范城市、国家园林城市、国家首批试点智慧城市、中国最佳投资城市、中国最具幸福感城市等荣誉。淮南特产有：八公山豆腐、淮南牛肉汤、淮南羊肉汤、上窑馓子、夏集面园、卢集绿豆圆、潘集酥瓜、益益乳业、豆麸饼干、淮南草莓等。淮南盛产大米和小麦兼有五谷杂粮。种植业养殖业发达，所以原材料可就地采购。4.6 营销策略 中心首先要取得政府扶持，民政部门推荐，同时组件市场营销团队，对我市老年群体进行摸底，宣传。策划广告。开推介会等方式进行营销。另请有关人士亲临体验，扩大影响。（1）经营理念，我们要以现代化的管理，优质服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。追求高品位，高素质45、，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园。在这里可丢掉一切家务烦恼，子女探望老人不再是负担。（2）服务规范，通过周到细致的关怀，使入驻老人体验到宽松、舒适、亲切的家庭韵味，注重以人为本，变管理为服务，做到爱心、热心、耐心、精心、关心，无微不至，热情周到。（3）客户定位，家政服务工程，因资金有限，我们分三期实施。一期目标为60岁以上有养老和医保的离退休人员。（4）促销方式，采取会员制和非会员制两种。第五章 技术工艺方案5.1工程设计原则（1）依据城市总体规划及其发展原则，参照城国家及相关部门关于老年公寓总体规划规定要求，并彰显自身的功能与环境特色，又能融于城市总体环境之中。（2）作为新时代老年人46、安居工程，应倡导新观点、新思潮、新理念，顺应新常态。注重老年人的生活特点和身心需求以及居住的舒适性、经济性和环境质量，公司将大胆设计，精心施工。力争塑造现代化老年寓所的新形象，打造好老有所依、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐的晚年老人的幸福家园。（3）以自然、健康、人文化为主题，以老年人的生活需求为主线，注重自然环境、文化内涵，创造一个健康、生态、人文、休闲娱乐的老年人生活幸福乐园。（4）积极响应国家产业政策，依据社会经济基础和市场需求，组织多种单体形式、不同规格、不同档次的建筑系列及多种生活、起居住行方式，以满足社会各阶层入住老人的不同消费。5.2 项目规模 老年中心计划设置400张床47、位（其中VIP公寓100张），老年康复中心设300张床位。安置就业人员80人。聘请高级医护人员10名。5.3 项目技术工艺及来源 以人为核心，设身处地的为老年人着想，将日常起居，行为需求到配套设施各个方面纳入设计的考虑范围。体现对老年人细致的关怀，使人性化设计理念贯穿整个过程。在设计中还要包含：私密性，提供一个属于自己不被干扰的空间；可选择性，提供多种可选择性。清楚的方向性和明确的标志系统，可为记忆力衰退的老人提供活动上的方便。此外还为老人提供一个社会交往的公共场所，充实老人生活，减少孤独感。安全性原则：使老年人活动空间有一定可达性。加强安全设施的运用，如卫生间、浴室扶手的设置，地面防滑和呼救48、按钮的设置等。无障碍设计：防护：地面应选用防滑材料，以防残障人士跌倒摔伤。厕所的门上要装防护门板，以免轮椅的脚踏板碰破门。 布局：走道不低于1.8米， 出入方便。卫生器具的安装位置和高度要合理，便器两侧都应留有便于轮椅接近的空间。 辅助设施：在卫生器具周围安装扶手，扶手的位置合适，连接牢固。为了便于各种身高的人使用，脸盆台面的高度可以设置在离地面60100厘米的范围之内。使用方便：水龙头开关应便于操作，可采用脚踏式，长柄式，感应式。 无线呼救：厕所内应设紧急呼救按扭。 道路畅通：卫生间室内外高差不得大于20毫米，方便残疾人和轮椅通过。5.4项目主要技术及其来源 本项目主要负责人：孙桂明教授级专49、家，原淮南市新康医院院长，具有多年临床经验和管理经验。潘惯凯：淮南同济康复医院院长，原蚌埠123医院主持医师，具有多年临床经验和管理经验。陈云英:淮南中医院主任中医师，安徽省中医学会内分泌专业委员会副主任委员，擅治内科杂症、老年病、糖尿病等。陈红：护士专业毕业，具有爱心和护理经验。杨同学：淮南启迪电子有限公司董事长，高级工程师，具有电子控制方面和传感方面专业技术，同时对企业管理具有资深阅历。另聘请专科专家8名，诊治老年专科疾病。5.5项目工艺流程图 （1）首先老人应到二级以上医院或到我院进行入院体检：体格检查、血常规、血脂4项、心电图、胸透、肝功能+HbsAg、肾功能3项、腹部脏器B超等。（250、）为保证入住老人的安全和健康，暂不接受患有传染病等不适合记忆生活的老人。（3）委托人陪同入住老人，持身份证、体检表、以往病历卡、入院登记表到院办公室面谈入院事项，暂定护理级别及收费标准，预定房间及床位。 （4）委托人和入住人来院正式签署入院协议书。交纳首期费用，包括床位费、护理费、押金、床上用品费。领取修养证及入院通知书。 （5）凭入院通知书发放住房钥匙及床上用品等一套，工作人员安排床位入住。5.6 项目设备选型 （1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与51、危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备明细表序号设备名称型号数量用电量（KW）用水量(t/h)用汽量（t/h）单价（万元）总额（万元）备注1柜式空调15100.52分体式空调250100.153微机1520.64电视机20050.25电冰箱350.156洗衣机220.27太阳能热水器3000.18健身器械50件129医疗器具1套510办公用品1套111消毒柜220.1512面包车113小轿车114医用护理床400230017合计61.6医疗设备序号型号名称Q6型全数字B超诊断仪85000GRT-2000型全自动尿液分52、析仪28500URIT-3000PLUS全自动血球分析仪22000MEN-C100全自动血液流变动态分析仪159800DBFJ-1000全自动粪便分析仪 za-c103人体微量元素检测仪5.4 项目无形资产投入 项目可吸收无形资产入股，比例不超过投资总额20%。第六章 原材料及燃料动力供应6.1供电、给排水、 供电项目 设备由公司制备，由淮南市大通区引两路11KV电源线路供电，配柴油发电机组做为备用电源。供水项目 养老中心水源为市政自来水，由淮南首创水务公司提供，水质水量可满足项目需求。排水项目 采用雨污分流制。盥洗废水经中水处理系统处理后，餐饮废水经隔油池处理后与其他废水一起再经化粪池处理后53、排入市政污水管网。医疗废水经消毒等处理后排入市政污水管网。6.2、采暖、通信采暖项目 采用地源热泵系统作为空调系统冷热源和供热系统热源。保证做到冬暖、夏凉、24小时不间断热、冷水供应。6.3燃料及动力供应燃气项目 餐饮中心炊事及家庭式公寓燃料为天然气，由淮南市燃气公司铺设专用天然气管道引入公司。 6.4 主要原材料、燃料及动力价格 年用气量不超过600立方，燃气单价为2.89元/立方。综合电价在1元/度左右。工业供热价格为元/吨。供暖时间从月15日始至次年3月15日止。第七章 选址与基建工程7.1 项目地址现状及建设条件 淮南市位于淮河中游，安徽省中部偏北，地处东经1162121117115954、与北纬32324533024之间，东与滁州市凤阳、定远县毗邻，南与合肥市长丰县接壤，西南与六安市霍邱县相连，西及西北与阜阳市颍上县，亳州市利辛、蒙城县交界 ，东北与蚌埠市怀远县相交。4 最东端位于孔店乡东河村以东与定远县交汇之窑河河面，最西端位于凤台县尚塘乡侯海孜以西与利辛县接壤处，最南 端位于孙庙乡庙塘村以南瓦埠湖水面，最北端位于茨淮新河主航道中心线凤台县与蒙城、利辛县交汇处。淮南市是属于淮河以南地区，是暖温带和亚热带的过渡地带，年平均气温偏高，平均气温16.6，较常年偏高1.0；全年只有2月、12月较常年分别偏低0.7、1.5，其余月份均较常年偏高，其中4月较常年偏高2.8。冬季平均气温355、.5，较常年偏低0.1，为正常年份。年高温日数28天，较常年偏多11天。年极端最高气温38.9，出现在7月30日；年极端最低气温-5.5,出现在1月23日。初霜出现在11月6日，终霜出现在3月13日，全年无霜期238天。淮南是绿色生态的宜居地，充满活力和朝气。八公山、舜耕山、上窑山“三山鼎立”；淮河、高塘湖、瓦埠湖“三水环绕”；中心城区、西部城区、山南新区“三城互动”，形成了湖光山色相辉映，山、水、城融为一体的独特城市风貌。穿行于城市，楼群挺拔，车流如水，草地如茵，繁花似锦，清风习习。淮南市总面积5571平方公里，辖田家庵区、潘集区、谢家集区、八公山区、大通区、寿县、凤台县。截至2014年底，56、总人口为380万人，城市人口161.3万人。本项目建设选址位于淮南市经济开发区电子工业园内,地处淮南市开发区，水厂路东侧。地处政治、经济、商业、文化中心。毗邻市田家庵区，交通便利，地处的朝阳路、国庆、舜耕路横越市区中心，田大路、淮舜路、洞山文明大道贯穿淮南市田家庵区南北，为本地区的主要道路。交叉于经济开发区域；绵延蚌埠、凤台、合肥、潘集、阜阳；与淮南高铁站、高速站直接对接，206国道穿境而过。在五公里半径内，分布有文化景点、历史古迹、民俗风情博物馆爱国主义教育基地等名胜古迹。上窑旅游景区（国家4A级）、国家级森林公园；是一处集生态旅游、人文景观、宗教信仰、度假休闲、科普活动、娱乐健身于一体的综57、合性旅游景区。窑森林公园，总面积10.13平方公里，境内为石灰岩组成的低山丘陵，有大小山峰30多座。许多珍稀动植物终年生栖园内。淮河民俗风情博物馆，占地5000平方米，建筑面积1170平方米，共有11个展室，竹亭2座，竹楼15间。馆内以壁画与实物结合的形式，全面展现了千百年淮河民俗风情，淮河两岸人民生产、生活、文化、风俗、体育等旧时貌。洞山怀景区、古寿州窑址、古涧窑河等均为淮南及周边民众休闲度假观光旅游的理想景地。极便利组织入住老人前往旅游。7.2总平面布置与场内外运输 7.2.1 总平面布置总平面布置原则（1）根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。（2）按照主、辅两级结构概念，有机组织各58、居住空间连接方式。（3）充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“内通外畅”的道路系统。（4）集中绿地和景观与组团庭院相结合，使中心内部组团之间、建筑物之间有机结合，实现整体环境的完整统一与均好性。（5）在三维空间上安排中心内的各种活动场所，形成有丰富趣味、文化内涵、家园氛围的空间序列。（6）按照可持续发展概念进行规划布局设计。7.2.2. 场地条件本项目场地为长方形，地上建筑为南北各五层楼一幢，前后各二层楼一幢，合围形成四合院，中央为600开放景观；用地面积为13亩。本项目具有以下两个特点：一是位于中心城区，紧邻城市主要道路，环境优美，交通便利。二是无工业噪音污染、视野开阔，居住环境59、良好。适于老年人生活、居住养老，以及顺捷而富于变化的交通网络与营造社区特色景观将成为中心规划设计的关键点。7.2.3 总平面布置综述1、总体布置规划方案依据城市道路结构、周围环境特点和内部使用功能，综合协调，采用合围式布局。场地被规划分为公寓、综合功能两个区。老年公寓区与配套服务区紧密相联，自成体系，与中心绿地和文化广场围合，构成各自独立，而又具有向心性的生态居住空间。综合配套公建沿城市道路布置，成为居住空间与城市空间的过渡。宏观上整个中心结构清晰明确，易于与城市联系，并具有通畅的内部交通。2、交通结构本项目建设有一个主出入口，位于水厂路上，左右行驶分别融入朝阳路和国庆路。门前停车场出入方便，60、中心内部道路分为两级。中心交通干道三车位宽，穿插各居住邻里，宅前路二车位宽单行，备应急车道。各公寓单体由宅前路可直接到达中心干道。各居住邻里空间内部设有封闭画廊的步行道，连接庭院绿地和各类老年人活动场地，错落有序；整个交通系统美化、亮化、顺畅、便捷。3、老年公寓组合布置本项目单体布置根据我市地区日照及用地特点，在保证日照间距的情况下，合理考虑公寓房间的密度分布。采用不同的组合方式形成富有变化的室外空间环境。居住区设绿化带、老年人健身广场和步行系统。为老年人的户外活动提供场所，加强寓室间交流。充分体现康福中心的健康性、人文性和生态性特点。出行、健身、休闲、娱乐、交流，联系紧密而又互不干扰，形成方61、便、怡静、有趣、优美的老年人养护环境。4、配套系统综合配套系统主要包括老年病医院、养护职业培训中心、老年病研究中心、文化娱乐中心、健身中心、训练中心、餐饮中心、养护中心、老年大学、客服中心、服务用房等设施。为老年人提供老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为的温馨服务。5、景观系统服务中心景观布置采用中心与分散相结合的方式，中心绿地位于四合院内的中央景观区，以无障碍连廊连接各处，与各出入口的构成对景。形成中心的景观中心和公共活动中心。建筑四周辅以绿化、盆景、壁画、山石、绿树、阳光、流水、音乐、雕塑等，充分体现了社区的人性化，文化内涵和生态意识。7.2.4. 总平面布置经济技术指标 主要62、技术经济指标表 表1-1序号名 称单 位数 量一技术指标1项目总占地面积亩132总建筑面积121163其中：老年公寓面积50004 综合配套面积2000建筑密度%28.65容积率%0.826绿地率%56.67道路广场面积30008停车位30009建筑底层面积2868二经济数据1总资金万元4000其中：开发建设投资万元3000 流动资金万元10002正常年收入万元9603总成本费用万元8164利润总额（年平均）万元144三财务评价指标1总投资收益率%2资本金净利润率%3财务内部收益率%4投资净现值万元5投资回收期年6资本金财务内部收益率%7.3. 工程设计方案7.3.1. 建设内容 本项目建设内63、容包括老年公寓和综合配套公建。老年公寓包括南北五层楼各一幢和前后二层楼各一幢。中央为一600开放景观区。综合配套公建包括老年康复医院、老年大学、养护职业培训中心等。各单项工程详细指标见下表：序列项目面积（）费用（万元）备注1公 寓 区50002康复中心5003培训中心3004接待大厅4005餐饮中心4006活动中心10007 老年病医院 18008景 观6009VIP公寓200010电梯机房1007.3.2. 建筑设计7.3.2.1设计依据本项目使用的主要规范和标准有：（1）老年人建筑设计规范 （2）城镇老年人设施规划规范 （3）老年人居民用建筑工程室内环境污染控制规范 （4）汽车库、修车库、64、停车场设计防火规范 （5）城市道路和建筑物无障碍设计规范 7.3.3设计思想为了解决社会老龄化问题，使老年人过上愉快的晚年生活，体现新世纪的老年人生活理念。本项目以下面几个观点为出发点，进行建筑设计。（1）打破以往简单划一的居住建设模式，创造丰富的老年人居住方式。实现多元化，多层次化，并最大限度地追求合理性、舒适性、经济性。在平面布置上充分考虑老年人的生活方式与需求。配套设施上考虑或预留提高生活舒适性的设施、以后随着社会物质文明发展逐步完善。（2）满足老年人对工程质量，综合环境质量和居住空间性能的全面要求，居住空间设计既要满足居住、休息功能，还要满足现代老年人的各种活动要求。为此，需要在日照和65、朝向、温度和湿度、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面，综合设计，创造高品位居住空间。（3）老年服务休闲设施以老年大学和文化娱乐中心为设计重点、以提供多种类型的活动场所、满足不同层次、不同性格的老年人精神文化生活需求。7.2.3建筑设计（1）平面功能设计老年公寓共设400张床位、设有高、中、低档房间、房间内有卫生间、24小时热水、采用无障碍、智障设计、设有电子安防与呼救、使入住老人充分体会到设计的人性化。老年康复医院设50个床位，以功能分区为基础，按照安全疏散的原则和人流量的不同，合理安排各种出入口,注重医院内外人流、交通组织和出入口关系处理，做到动静分区，洁污分流、66、传染与非传染分离。主要出入口显目标识，明确区分公共走道、医务人员及病人的走道。洁物食品供应和污物运输严格分开。（2）立面设计建筑立面采用现代风格和使老年人轻松愉快的色彩、充分体现当代老年人居住特色。在投资增加不大的情况下，力争通过新颖别致的建筑语言来显示整体建筑风格。使中心建筑形成具有老年人家园氛围和人性化的性格特点。老年公寓的空调机位结合阳台或雨蓬板，在立面上统筹布置，力争外立面整洁美观。（3）内装修内装修风格与外部建筑形象相配合，主题语汇和符号统一，细部设计和各功能空间的氛围各具特色。功能空间的内装修简约化、实用化、采用环保阻燃材料。（4）建筑构造在原建筑综合楼基础上进行改造，达到老年公寓67、建筑要求。（5）综合配套公共设施设计老年服务设施和老年人健身场地为老年人提供了良好的交流与活动空间。有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务。老年病医院用房主要包括：门急诊室、观察室、抢救室、医技室、病房楼、理疗室养护中心。服务用房主要包括：客服中心、养护职业培训中心、老年活动中心、餐饮中心、公用洗衣房、家政服务部等设施。休闲用房主要包括：健身康复训练中心设有浴室、健身房、各类球场、吧间、棋牌室等体育场所；老年大学内设图书阅览室和书画室、教室；文化娱乐中心设有会客、聊天室、多功能厅等。建筑出入口均为无障碍、智障设计，配备多功能电梯，电话及电视监控安防系统等设施，方便老人居住。7.368、 结构设计7.3.1. 设计依据国家现行规范（1）建筑结构制图标准GB/T50105-2010（2）建筑抗震设计规范GB50011-2010（3）混凝土结构设计规范GB 50010-2010（4）基本风压0.3kn/m2、地面粗糙度C度。（5）本建筑工程抗震设防烈度为七度，抗震设防分类为丙类。场地类别为类，建筑物安全等级为二级。7.3.2 上部结构本项目主要为五层公寓二幢和综合服务楼二幢。其中：五层公寓均为地面，钢筋混凝土剪力墙结构。养护职业培训中心、老年研发中心为地上二层，采用框架结构。现浇钢筋混凝土整体浇注，结构整体性好，抗八级以下地震。7.3.3 场内外运输 本中心出口为水厂路7.4 辅69、助工程 7.4.1 给排水工程设计依据（1）生活饮用水卫生标准（2）建筑给水排（3）室外给水设计（4）建筑中水设计（5）自动喷水灭火系统设计规范（6）建筑设计防火规范（7）室外排水设计规范（8）建筑及其它相关专业所提条件7.4.2 给水工程（1）水源及水质: 给水水源为市政自来水。淮南首创水务水源及管道接入加压水泵房，水质符合生活饮用水卫生标准，供水量可满足项目生活及消防用水的需要。（2）用水量： 40吨/天。设计方案7.4.3给水系统（1）室外给水室外给水系统采用生活、消防独立供水系统。室外消火栓管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓，室外消火栓适当布设在环状管网上。室外给水管网管材70、拟采用给水球墨铸铁管。（2）室内给水室内给水采用市政压力直接24小时不间断供水7.4.4消火栓系统根据规范要求，该项目同一时间内火灾次数为一次，各建筑公用屋顶消防水箱、消防水池、消防泵，消防水量按需水量最大一栋建筑物考虑。确定消防水量如下：室外消火栓消防用水量按20L/S计算，消火栓灭火时间按3小时计；室内消火栓消防用水量按30L/S计算，消火栓灭火时间按3小时计；喷淋系统用水量按26L/S，火灾持续时间按1小时考虑。室外消防用水量由室外消火栓环网保证，由市政给水管各引DN200给水管与室外消火栓环网连接。室内消火栓系统采用临时高压制，室外设置有效容量540m3（分为二格）消防水池。消防给水由71、消防水管道供给，室外消火栓保护直径为100mm,布置间距不大于120m，且消防泵出水管设置两条，分别于室外给水管网干管相连。工程项目设计消防以水为主，并严格按照有关规范要求设置手提式灭火器。7.4.5 中水系统本工程项目设有中水系统。中水水源主要来源于餐饮中心、洗浴废水。根据水量平衡估算，中水用于冲厕、室外绿化及道路浇洒用水。采用生物处理与物化处理相结合的工艺流程。如下图所示：生活污水处理流程图优质杂排水隔栅接触氧化池毛发过虑器沉淀池调节池加压清水池集水池过虑回用消毒凝聚剂 中水处理设备24小时连续运行。选用生化法、物化法相结合的回用水处理方法,确保出水水质达到水质标准。经过此工艺流程处理后的72、水质标准执行城市污水再生利用城市杂用水水质（GB/T18920-2002）冲厕及城市绿化用水标准，其中COD参照执行城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）一级标准中A级标准。采用本系统，中水处理量为生活总用水量的60%，经过处理后的可再生用水可达到总用水量的50%。医用污水处理流程：医用污水增加过滤消毒达标后排放；流程为：预处理+一级处理+二级处理+深度处理+消毒+出水。说明：医院和医疗卫生机构排出的含有大量病菌、病毒和其他有毒有害物质的生活废水。按医院性质可分为传染病医院废水和综合医院废水；按废水成分可分为有放射性医院废水、废弃药物医院废水、含量金属离子医院废水。 7.4.73、6排水系统该工程废水排放采用雨、污分流制。盥洗废水经中水处理系统处理后，回用于冲厕、道路喷洒及绿化；餐饮废水经隔油池处理后与其他废水一起再经化粪池处理后排入市政污水管网。室内污水管采用离心铸铁排水管，柔性连接。室外污水管采用聚乙烯（PE）排水管，承插式密封圈连接。该项目生活污水处理方法如下图所示：中水处理站清水池管道集水管网盥洗水道路浇洒及绿化市政污水管网化粪池冲洗厕所餐厨污水隔油池其它废水7.5消 防7.5.1 设计依据（1）建筑设计防火规范（2）高层民用建筑设计防火规范（3）建筑灭火器配置设计规范（4）自动喷水灭火系统设计规范7.5.2 建筑消防建筑分类和耐火等级依据民用建筑设计通则和民用74、建筑设计防火规范，项目属一类建筑，建筑物耐火等级为一级。消防通道工程项目区内各建筑物周边均设符合消防要求的消防通道，并形成环路，保证火灾发生时，消防车辆能到达适合位置，以满足消防要求。防火分区与安全疏散工程项目严格按照建筑设计规范划分防火分区，每个分区均留有两个对外出入口用于安全疏散，能够满足疏散要求。7.5.3消防给水系统设计范围包括室内、外消火栓系统、建筑灭火器配置、配变电室自动灭火装置等。设计原则以防为主，防消结合。消防用水量标准根据规范要求，各建筑公用屋顶消防水箱、消防水池、消防泵，消防水量按需水量最大一栋建筑物考虑消防用水量。7.5.4消火栓给水系统（1）室外消火栓本项目在厂区内设立75、环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。 （3）消防水池在厂区内设置250立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。（4）楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）依据有关规范及现场条件，本76、设计采用如下给水消防自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统根据建筑情况按需设置。压阀减压供水。本项目各建筑自动喷洒用水，均由该系统供给。本项目设消防贮水池一座，储水量能够保证消防用水。7.5.5变配电室自动灭火装置变配电室采用固定式EBM气溶胶自动灭火装置，在变配电室不同位置设MEG210型气溶胶自动灭火装置，并设沙池存放黄沙，要求EBM灭火装置能同时起动。灭火器除设置固定消防设施外，建筑物各处设置一定数量的手提式和移动式灭火器（磷酸铵盐、二氧化碳、EBM气体等灭火器）。7.5.6火灾自动报警系统 该系统包括火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾事故广播系统、消防通讯系统。消防控制室设在管理中心，77、内设集中报警控制器，消防联动控制柜、广播通讯盘、CRT显示器及手动控制柜等设备。在主要公共场所、走廊、大厅及电梯前室等场所设置火灾事故广播扬声器。一旦火灾发生可自动控制启动事故广播， 7.6 管线选配及敷设方式传输线路铜芯绝缘导线穿钢管沿吊顶、墙体、地板中暗敷。7.7 供配电工程 7.7.1 设计依据（1）供配电系统设计规范（2）10KV及以下变电所设计规范（3）民用建筑电气设计规范（4）供配电系统设计规范（5）低压配电设计规范（6）建筑照明设计标准（7）建筑物防雷设计规范（8）火灾自动报警系统设计规范（9）有线电视系统工程技术规范（10）视频安防监控系统工程设计规范（11）入侵报警系统工程设78、计规范（12）汽车库、修车库、停车库设计防火规范（13）人民防空工程设计防火规范（15）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 7.7.2 设计范围；设计范围包括规划区内各建筑物的电力、照明、防雷、接地、变电所及室外供电照明等。7.7.3 供电负荷及用电主要指标负荷等级工程项目总建筑面积12116m2，建筑负荷由照明和动力两部分组成。一级负荷：电子计算机系统电源、安全防范系统电源、电话及网络机房电源、消防用电设备、应急照明、疏散指示及走道照明、值班照明、警卫照明、客梯电力、生活水泵、排污泵电源等。二级负荷：重要办公室和多功能厅用电，重要会议室用电，总值班室，档案室，厨房动力等。三级负荷：不属于一79、二级负荷的其它负荷。负荷计算项目用电负荷总设备安装容量 120kW总需要容量 200kW年电能消耗量 80万KW.h7.7.4 供电电源、供电系统及电压选择供由淮南供电公司规划路引两路10KV电源线路为公司供电，同时设柴油发电机组做为备用电源。自变电所低压配电室至各建筑物的380/220V电源放射式供电，电缆埋地敷设。7.7.5道路照明 采用启迪公司生产的LED路灯。7.7.6 防雷接地系统建筑防雷满足国家现行相关规范要求。在建筑物屋顶设避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做接地极，引下线与接地网及屋面避雷网可靠焊接。老年公寓及管理用房等按三类设防。接地采用TN-C-S系统，变80、压器中性点直接接地。各建筑物电源进线重复接地，设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共用接地装置，接地电阻按设备要求的最小值设计。场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。7.7.7 弱电设计火灾自动报警及联动控制系统该项目在管理中心设消防控制室，系统为集中报警控制系统。设置全总线通用火灾报警控制柜及联动控制柜、图文显示及打印设备。消防控制室接受火灾自动报警信号，消防联动控制系统可联动控制起动消火栓泵、排烟风机、加压送风机等，并将信号返回消防控制室。火灾发生后，在消防控制室可自动或手动切断相关区域的非消81、防电源。安保系统采取电视监控、保安巡更、各级值班查岗等安全保卫措施，保障老年公寓安全，监控主机设在管理中心，专人24小时监控背景音乐工程项目设置综合广播系统，设广播室，在室外及其它公共场所设置扬声器，平时播放背景音乐，火灾或其它险情发生时，进行紧急广播，广播设备设在消防监控室。电话网络系统千兆光纤网络引入通过交换网络和WiFi无线网络，实现全覆盖。在设备用房内设电话交接间，交接间内设有总配线架。由市话网引入电话电缆。电话电缆于金属线槽内或穿钢管先引至各电气竖井内，在每层竖井内均设有电话交接箱，在各办公室、公寓值班室、分别设语音及数据信息终端。有线电视系统有线电视信号引自市有线电视网。中心各建筑82、分别设置电视终端。以大容量服务器，强信号输出，保证通畅清晰；呼应信号系统老年公寓居室、浴室、厕所、医院急诊、急救等场所设紧急报警求助按钮，亦可考虑引进国外先进红外线监控及GPS定位系统，呼叫信号直接送至管理室和养护理人员。通讯设施（1）通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。（2）在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。（3）有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。（4）场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自83、动灭火设施。（5）场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。（6）通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。7.8 采暖与供热工程 7.8.1暖通设计依据（1）公共建筑节能设计标准（2）居住建筑节能设计标准（3）采暖通风与空气调节设计规范（4）民用建筑热工设计规范（5）老年人建筑设计规范7.8.2 设计参数（1）室内设计参数：老年公寓：温度、湿度设计。（2）空调冷、热负荷设计参数：老年公寓及配套建筑总建筑面积为12116m2;包括：老年公寓、老年康复中心、老年并研究中心、养护职业培训中心、餐饮中心、文娱中心、服务用房、老年大学、活动84、中心等。7.8.3冷、热源工程项目采用地源热泵作为空调系统冷热源和供热系统热源，设地源热泵机组，提供空调冷热水及供暖系统热水，设置2台GDR-1880C型螺杆式地源热泵机组，冬季和过渡季节提供生活热水（作为太阳能热水系统辅助热源）。7.8.4 空调系统（1）在老年病医院、老年服务中心、娱乐健身中心等场所设中央空调系统；空调机组和空调排风机采用变频控制，保证公寓内入住人员取暖和纳凉。（4）本工程项目空调水系统为两管制一次泵变流量系统。定压及补水由动力站负责。7.8.5 通风系统需设机械通风的房间有：水泵房、变配电室、卫生间等。餐饮中心设置除油机械排风、补风系统。（1）动力站及水泵房设机械通风系统85、，动力站定期定时进行自动换气（2）变配电室：变配电室设机械送,排风兼作事故排风系统, 7.9 燃气工程7.9.1适用规范（1）安徽省2000-2020天然气利用规划（2）城镇燃气设计规范GB50028-937.9.2燃气来源本工程项目结合我市城市现状和总体规划，拟采用管道天然气作为生活燃料。由市燃气公司直接输送。7.9.3供气方案工程设燃气调压站，站内设有计量系统、检测系统、调压系统及控制系统。7.9.4燃气计算用量7.3.4 其他工程（通信、防雷、空压站、仓储等） 第八章 节能措施8.1 节能措施 8.1.1 设计依据 （1）国务院国发（1996）4号文节约能源管理暂行条例；（2）国家计委、86、国家经委、建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文关于能源节约计量方法（试行稿）的通知。8.1.2设计采用的节能标准（1）设备热效率计算通则GB2588-87（2）综合能耗计算通则GB2589-87（3）企业能量平衡通则GB3484-83（4）能量平衡技术考核验收标准GB3794-83（5）评价企业合理用电技术导则GB3485-83（6）评价企业合理用热导则GB3486-83（7）设备及管道保温技术导则GB4272-848.1.3节能措施工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新87、工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。8.1.4电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型LED灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5。第九章 节水措施9.88、1给排水节能（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。9.2太阳能利用 本项目建设4栋老年公寓，日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气外，基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。第十章 环境保护10.1 编制依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例（3）国家计委、国务院环委87国环字第002文建设项目环境保护设计规定（4）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（8689、）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知（5）安徽省计委、经委、环委（86）07号文建设项目环境保护管理办法实施细则；10.2 设计采用标准10.2.1环境质量标准（1）大气环境质量执行：GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。（2）污染物排放标准（3）废污水执行：GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准（4）废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准（5）噪声执行GB-12348-90工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）10.3主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活90、过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。10.3.1废水废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为36吨/天。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。10.3.2固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料，煤渣全年的固体废物约为190.3吨。医务室产生的少量医疗废物。10.3.3灰尘生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的烟尘。10.3.4噪声根据卫生部和劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。本项目建成后噪声源主91、要为锅炉房和洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。10.4综合利用与治理方案10.4.1污染防治原则（1）遵照（87）国环字第002号所规定的原则。（2） 污染治理方案优先采用国家环保局发布的国家环境保护最佳实用技术，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。10.4.2废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置日处理能力为50m2/d的污水处理装置一套。采用马鞍山市华骐环保发展有限公司上向流曝气生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理以后，可达到国家一级排放标准。10.4.3废气治理生活锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处92、理后由高50m的烟囱排放，湿法除尘效率一般为9095，SO2去处率约为15，处理后的烟尘和SO2排放浓度分别为171.9mg/m3和502 mg/m3。可满足GB132712001锅炉大气污染物排放标准时段二级标准。10.4.4噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境93、的影响不超过规定标准的要求。10.4.5固体废弃物防治处理 厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由定点医疗废弃物处置中心定期收集处理。10.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的40以上。在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果94、，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对环境的污染。第十一章 劳动安全卫生11.1 劳动安全卫生 设计依据（1）劳动部劳字（88）48号文关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定；（2）工业企业设计卫生标准得TJ36-79（3）工业企业噪音控制设计标准GBJ95、87-85；（4）建筑设计防火规范GBJ16-8711.2职业安全卫生现状本项目是老年公寓建设项目，生活中不使用有毒、有害物质。11.3卫生要求11.3.1场址卫生要求（1）通风日照良好，空气清新，地势高燥；工厂所处的大气环境不低于GB3095-1996中规定的三级标准要求。（2）场区内外土壤清洁并适于绿化（3）能源供应充足，并有清洁的水源。（4）交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。（5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。（6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。（7）污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（8）烟道出口与引96、风机之间须设置除尘装置。11.3.2平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）生活场地应有单独的院落。（2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不可过大，以利通风。（4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。11.3.3卧室卫生要求（1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。（2）保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。（3）卧室应有充足的自然光或人工照明。11.3.4屋顶、墙和地面的97、卫生要求（1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地12m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。（2）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。（3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。11.4危害因素分析及控制措施11.4.1可能产生的危害分析（1）开水房产生高温；（2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；（3）锅炉产生的灰尘；11.4.2设计中采用的主要防护措施（1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。（2）对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减98、少对操作环境的影响，防高温烫伤。（3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。（4）防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。（5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（6）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、99、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年公寓工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。第十二章 组织机构与人力资源配置12.1组织机构老年服务中心建成投入运营后，由启迪电子有限公司成立专门机构负责中心全面管理。老年服务中心内设老年公寓、老年康复医院、养护职业培训中心、老年研发中心、健身康复训练中心、文化娱乐中心、理疗养护中心、客服中心、老年大学、100、餐饮中心等。12.2 劳动定员 本项目劳动定员95人。 详见下表： 劳动定员表序 号部 门定 员备 注1老年公寓（床）400（床）2老年病医院（床）100（床）3养护职业培训中心55健身康复训练中心156文化娱乐中心87理疗养护中心408客服中心59国医堂1510老年大学511餐饮中心12合 计9512.3 经营管理老年服务中心的日常经营管理将秉承“善待老人就是善待自己；为社会分忧、替子女尽孝”的服务宗旨，以服务质量优质化、饮食搭配营养化、文化生活多样化、健身活动经常化为经营准则，由经过专门培训的服务人员为老年人提供住、养、康、学、乐等综合服务。12.4人员培训服务中心所有服务人员在上岗前都须101、进行岗前培训，培训结束考试合格后，方可持证上岗。针对专职护理人员，中心将选送至上一级老年公寓进修培训，以提高服务技能、质量。养护职业培训中心还将担负起内部护理服务人员的年度培训学习职能及为全市培养老年护理服务专业人才之职责。第十三章 实施进度安排13.1项目实施进度计划计划建设期12个月，运营期15年，计算期为15年。其中运营期第一年的入住率为设计人员的80%，运营期第二年入住率为设计人员的90%，运营期第三年以后达到设计经营能力。设计施工工期和项目实施进度表13.2.招标方案本项目所有招标内容的招标范围招标组织形式：网上招标，线下签约。招标方式：网络公开招标。招标内容本项目改扩建工程建设有关102、的重要材料、设备的采购等。第十四章 资估算及融资方案14.1改扩建设投资估算本项目的投资范围包括老年服务中心的改扩建工程费、设备购置费新建项目费用。14.2编制依据本项目的设计规划及相关设计资料、说明。14.3编制办法及各项费用确定（1）建筑工程费按建构筑物的结构特征，参照当地类似工程以单方造价估算；（2）设备购置费根据设计方案所确定的设备，按生产厂现行价格计算，价格中已含设备运杂费。设备安装费按有关概算指标计算；（3）室外工程根据设计工程量，按有关指标估算；（4）其它费用根据项目实际需要估算。14.4 开发建设投资估算项目投资计划为4000万元，基建投资已完成3000万元，追加1000万元，103、用于综合楼改造好，购置相关设备和流动资金。14.5 资金筹措及投资计划项目所需资金全部集体集资自筹及申请补贴解决。项目计划建设期为12个月，考虑到入住率饱和情况和资金到位率，亦可根据具体情况考虑分、期进行改扩建。第十五章 财务评价15.1 财务评价依据（1）国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版,1993年)，并参照投资项目可行性研究指南（2002年）。（2）建设单位提供的有关数据。（3）参加本项目研究的其他专业提供的数据。15.2 项目建设期、经营期、计算期项目拟1年建成, 经营期14年,计算期15年。从计算期第二年开始为满负荷经营。15.3 财务效益分析15.3.1 成本104、估算本项目为老年公寓，对入住老人收取一定费用，经营单位负责入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。(1)原辅材料费用估算原辅材料费用估算详见附表2-2。 (2)燃料和动力费用包括用水、用煤和用电的费用。详见附表2-3。 (3)折旧费固定资产投资按年均折旧，预提5%残值。(4)人员工资及附加本项目定员20人（不包括临时工）,人均月工资按500元估算。(5)修理费修理费按固定资产折旧费的50%计算。 (6)财务费用本项目不发生长期借款和流动资金借款，不发生利息支出。 (7)其他费用 其他费用是在制造费、管理费用中扣除工资及附加、折旧费、修理费等的费用,按当年营业收入的1%估算。 详见附表2总105、成本估算表。15.3.2 财务分析营业收入本项目为老年公寓建设，建成后，在经营期对入住老人实行收费，按每位入住老人每月平均收费2000元计算。年含税营业收入1000万元。通过编制利润和利润分配表、项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表进行财务现金流量分析，计算的财务评指标如下：总投资收益率：5.44%资本金净利润率：5.44%项目投资财务内部收益率：6.41%项目投资净现值：6864.60万元项目投资回收期：14.44年项目资本金财务内部收益率6.41%从以上经济指标可以看出，项目的财务内部收益率高于行业平均值，净现值大于零，投资回收期低于行业平均值，说明本项目具有一定的盈利能力。营业税金及106、附加(1)营业税:按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后的收入作为计税营业额，税率5%。 (2)城乡建设维护税:以营业税税额为基数,取5%。 (3)教育费附加:以营业税税额为基数,取3%。所得税所得税税率按25%。 按税后利润的10%计提盈余公积金，按5%计算公益金。 详见附表损益表。财务分析 (1)损益表15.4 财务评价结论通过分析估算，本项目的内部收益率高于行业基准值，净现值大于零，投资回收期低于行业均值，项目具有一定的盈利能力和抗风险能力。财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有一定的经济收益，将为以后扩建积累资金。第十六章 经济及社会效益分析16.1 经济效益年营业收入1000万元,107、 营业税金及附加50万元,总成本费用800万元,利润总额150万元。投资利润率为5.43%,投资利税率为6.29%。 (2)现金流量表计算 根据逐年现金流入量和流出量编制了现金流量表(全部投资)。计算结果为: 所得税前,按折现率i=6%计算的财务净现值为27.3万元,内部收益率为6.52%,静态投资回收期包括建设期为12.86年,不包括建设期为11.86年。 (3)清偿能力分析本项目不发生中长期借款，未对清偿能力进行分析。 (4)盈亏平衡分析 根据正常年营业收入、固定成本、可变成本、营业税金及附加,求得盈亏平衡点为54.22%。 (5)敏感性分析 根据该项目的特点,选取营业收入、 经营成本和固108、定资产投资三项为变动因素,进行敏感性分析,分别就全部投资的所得税前的情况作出13种方案,详见附表敏感性分析表。从表中可看到,变化比较平稳,在10%增减幅度内, 其内部收益率和投资回收期都是可以接受的, 说明该项目具有一定的抗风险能力。此项指标表明，当经营能力（以入住率计算）达到设计能力的71.89%时，项目盈亏平衡。从计算结果可以看出价格和入住人数变化对项目经济效益的影响最大，其次是建设投资。项目在实施过程中应做好对外宣传工作，不断扩大本项目的社会影响，确保收入标准不下降。16.2 社会效益 本项目不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、109、一流管理，以为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。第十七章 风险分析17.1 项目风险提示 我国老年人口数量大、增长速度快，老年服务业起步晚，各方面为解决老龄化问题所需的事业发展不尽如人意。总体看来，仍然滞后于人口老龄化迅速发展的形势，滞后于快速发展的经济形势。老年服务业的发展还面临着诸多问题。一是从宏观上看，我们的市场经济体制和产业结构还不尽完善，老年服务业的某些领域仍然存在盲目和无序现象，老年用品、为老年人所需的劳务市场的现状还远远不能满足需求。二是从产业发展的规范来看，老年服务业仍然缺乏必要的政策性支持和引导。虽然各级政府都出110、台了相关的优惠政策，但大都落实不好。同时，老年服务业内部缺乏行业规范与导向，发展资金筹措比较困难，相关法律、法规不健全等方面的问题也制约了老年服务业的进一步发展。三是从社会保障来看，即使已享受社会保障的老年人，其养老金水平比较低，同时还有更多的老年人尚未纳入社会保障范围，这就造成老年市场的有效需求不足。有限的收入，使老年人消费以节俭的理性消费为主，消费方式比较单一，也影响老年服务业的发展。17.2 项目风险防控措施 为加快培养老年服务管理、医疗保健、护理康复、营养调配、心理咨询等专业人才培养，市民政、人社部门大力推进养老服务职业资格证书、养老机构院长资质培训和养老护理员持证上岗制度。同时，为医111、养机构购买责任险和住养老人意外伤害险，综合责任保险保费标准为每张床位每年40元，最高可获赔20万元，有效降低了养老机构的运营风险，确保安全健康运营，守护老人幸福晚年。第十八章 综合结论综上所述，本项目建设投资少，规模大、起点高、设计合理、服务理念超前，复合2国家民生工程，项目可行。第十九章 附件1、公司执照及工商材料 2、专利技术证书 3、场址测绘图 4、公司投资决议 5、法人身份证复印件 6、开户行资信证明 7、项目备案、立项请示 8、项目经办人证件及法人委托书 9、土地房产证明及合同 10、公司近期财务报表或审计报告 11、其他相关的声明、承诺及协议 12、财务评价附表 目录第一章 总论2112、1.1 项目承办单位：21.2项目基本情况51.3 可行性研究报告编制依据71.4 项目建设内容与规模71.5 项目总投资及资金来源81.6 经济及社会效益81.7 结论与建议9第二章 建设背景及必要性92.1 建设背景92.2 项目建设的必要性12第三章 项目承办单位概况143.1 公司介绍143.2 公司项目承办优势15第四章 市场分析164.1 市场前景与发展趋势164.2 市场容量分析184.3 市场竞争格局214.4 价格现状及预测234.5 市场主要原材料供应244.6 营销策略25第五章 技术工艺方案255.1工程设计原则255.2 项目规模265.3 项目技术工艺及来源265.113、4项目主要技术及其来源275.5项目工艺流程图275.6 项目设备选型28第六章 原材料及燃料动力供应296.1供电、给排水、296.2、采暖、通信296.3燃料及动力供应306.4 主要原材料、燃料及动力价格30第七章 选址与基建工程307.1 项目地址现状及建设条件307.2总平面布置与场内外运输327.3. 工程设计方案357.3 结构设计387.4 辅助工程407.5消 防437.6 管线选配及敷设方式467.7 供配电工程467.8 采暖与供热工程507.9 燃气工程52第八章 节能措施538.1 节能措施53第九章 节水措施549.1给排水节能549.2太阳能利用55第十章 环境保114、护5510.1 编制依据5510.2 设计采用标准5510.3主要污染源和污染物5610.4综合利用与治理方案5610.5绿化58第十一章 劳动安全卫生5811.1 劳动安全卫生5811.2职业安全卫生现状5911.3卫生要求5911.4危害因素分析及控制措施60第十二章 组织机构与人力资源配置6112.1组织机构6112.2 劳动定员6212.3 经营管理6212.4人员培训63第十三章 实施进度安排6313.1项目实施进度计划6313.2.招标方案63第十四章 资估算及融资方案6414.1改扩建设投资估算6414.2编制依据6414.3编制办法及各项费用确定6414.4 开发建设投资估算6414.5 资金筹措及投资计划64第十五章 财务评价6515.1 财务评价依据6515.2 项目建设期、经营期、计算期6515.3 财务效益分析6515.4 财务评价结论67第十六章 经济及社会效益分析6716.1 经济效益6716.2 社会效益68第十七章 风险分析6917.1 项目风险提示6917.2 项目风险防控措施69第十八章 综合结论70第十九章 附件7071