1、观光农业公司旅游工程先民生活体验区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月73可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章. 项目总论31.1项目概述31.2项目建设内容及规模31.3投资估算与资金筹措51.4、可研报告编制依据及原则51.5项目经济指标表62、1.6、结论6第二章. 项目建设背景及必要性82.1.项目背景82.2项目建设必要性8第三章 项目建设条件103.1、项目选址103.2 、项目用地条件103.3、项目区环境条件103.4社会经济133.5 交通通讯条件133.6 场址的综合评价14第四章 项目建设总体方案164.1、项目建设的原则及指导思想164.2总体目标174.3.工程建设内容与建设规模174.4、建筑工程及设备一览表18第五章 建筑结构方案205.1 设计范围205.2、设计依据和基础数据205.3结构215.4建筑材料的选用22第六章 辅助工程方案236.1、给水236.2 污水工程256.3 电力工程266.4、通3、讯296.5、防雷与接地保护306.6、空调、通风、防排烟316.7、供热工程316.8、消防336.9、防洪规划356.10、道路交通规划366.11、环卫工程37第七章 工程组织管理397.1、工程建设指挥机构的组织397.2、工程建设项目部的组织407.3、工程建设实施各单位的职能分工427.4、工程建设实施组织结构43第八章 项目实施进度及招投标448.1、项目实施计划448.2、项目管理448.3、实施进度表458.4项目招投标47第九章 节能减排与环境保护509.1节能减排509.2环境保护55第十章 劳动安全与消防5810.1安全5810.2消防：58第十一章 组织结构与劳动定员4、6011 .1组织机构6011.2工作制度6011.3 劳动定员6011.4人力资源6011.5员工培训6111.6管理机构和设置6111.7劳动工资6111.8劳动保险61第十二章投资估算与资金筹措6212.1 投资估算6212.2 经济效益62第十三章 社会效益与风险分析6413.1社会效益分析6413.2 风险分析6413.3风险应对措施66第十四章 结论与建议6814.1结论6814.2建议68第一章. 项目总论1.1项目概述1.1.1项目名称XXXX观光农业有限公司XX先民生活体验区建设项目1.1.2项目建设单位名称 XXXX观光农业有限公司1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项5、目建设年限建设建设期1年，即2013年5 月 -2014年4月。1.1.5项目建设单位概况XXXX观光农业有限公司成立时间为2012年，公司住所为XX市海达电器508室，公司主要经营范围：农业技术开发；农作物、蔬菜、花卉、园艺作物、水果种植，销售；生态农业观光、休闲度假区；公司注册资本为人民币500万元，公司实行股份制。股份构成为XX货币形式出资155万元，周立綮以货币出资245万元，翟春以货币形式出资100万元。在未来的征程中，公司将秉承先进、科学的管理理念，探寻优质的旅游度假项目，为旅游事业的做大做强作出贡献。1.1.6项目占地项目总占地面积140.61亩 1.2项目建设内容及规模1.2.6、1主要建设内容（总占地面积140.61亩。）整个XX先民生活体验区主打文化+休闲的思路，主要根据XX文化遗址，及先民生活习性等营造一个先民生活体验区建设内容包括：（1）XX先民生活区，XX先民生活区主体建筑的构思来源于考古专家和文化学者对XX先民生活地的还原，并进行适度的艺术加工，生活区应以木石及茅草屋建筑为主，每个50平方米。建设20个。中心建设生态文化广场及仿制的兴隆洼陶塑女神像，广场主要用于（龙文化与玉石文化的解说和表演、祭祀祈福占卜体验表演等）占地面积130亩。（2）亲子手工陶器制作室内及室外活动区，建筑面积700平方米。占地面积4亩（3）综合服务中心一座。建筑面积600平方米。（4）7、其他辅助设施建设及配套设备购置。1.2.2项目建设规模序号建设内容占地面积（亩）建筑面积（）备注1XX先民生活区130以文化长廊的形式建设1.1茅草屋100050平方米一个，共20个。1.2还原遗址群1.3生态文化广场龙文化与玉石文化的解说和表演、祭祀祈福占卜体验表演等2亲子手工陶器制作室内及室外活动区47003综合服务中心1.56004辅助配套设施5.11100入口景观工程 、道路及绿化工程，给排水管网、配电室等合计140.6124001.2.3设备购置XXXX观光农业有限公司XX先民生活体验区项目购置配套的设备设施130台套。1.3投资估算与资金筹措本项目总投资987.52万元，全部由建设8、单位自筹解决。项目建设单位为股份制公司，股东经济实力雄厚，各股东除本项目外仍拥有其他XX知名企业，如楚东矿业、海达电器等公司。经济基础好,资金筹措有保障。1.4、可研报告编制依据及原则1.4.1 编制依据 国家及地方现行的法律、法规及相关管理规定； 国家、地方相关产业政策；内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；XX市城市总体规划（2006-2020）；XX市城乡一体化规划（20062020）XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版；投资项目可行性研究指南（国家发展计划委员会出版） ；建设单位提供编制可行性研究9、报告的基础资料。1.4.2编制原则（1） 必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标准要求 （2）项目的建设必须符合XX市城区总体规划要求。 （3） 努力改善周边居民生活环境。 （4） 坚持项目建设与XX市产业结构和经济结构调整相结合，实现经济效益、社会效益和生态环境效益的同步增长。 （5）坚持项目建设与就业结构相结合，积极提供再就业空间，保持社会的繁荣与稳定。 （6）设计指标的确定，力求先进合理，符合实际。 （7）严格管理，确保工程质量； （8） 符合适用、安全、经济、合理、技术先进、节约能源的设计原则。1.5项目经济指标表序号指 标 名 称单位数 量备注1劳动定员人502建筑面积m210、24002.1建设面积亩140.613总投资万元987.523.1固定资产投资万元847.213.2铺底流动资金万元604资金筹措自筹5建设投资万元927.5213净利润万元14414投资回收期年6.8515营业收入4801.6、结论根据国家投资相关行政法规，以及内蒙古投资的相关规定，XXXX观光农业有限公司XX先民生活体验区项目完全符合内蒙古旅游发展规划，符合建设社会主义市场经济的需要。 由于市场前景良好，经济效益和社会效益显著，且公司具备雄厚的资金实力、先进的管理思想、管理同类企业的经验和为人民谋利益的健康理念。可见XXXX观光农业有限公司XX先民生活体验区项目是可行的.第二章. 项目建设11、背景及必要性2.1.项目背景XX文化是距今五、六千年间一个在燕山以北、大凌河与西辽河上游流域活动的部落集团创造的农业文化。XX文化遗存最早发现于1921年。1935年对内蒙古XXXX后遗址进行了发掘，1954年提出了XX文化的命名。70年代末在辽西地区开展了大规模的调查，发现了近千处遗址，并对辽宁喀左东山嘴、建平牛河梁遗址群开展了大规模的发掘，使XX文化研究进人一个新的阶段。项目依托XX市的XX文化进行建设，旅游是人们为寻求精神上的愉快感受而进行的非定居性迁徙，在这过程中体验世界的不同和环境的张力。试想一下，在慵懒的阳光中睡醒，外面是清脆的鸟鸣，不由你不去推开窗，去呼吸晨间那第一缕的清香。不远12、处是中华文化三大发祥地之一，是中国龙文化的起源地，思绪穿过4000年以前，是否也有这样一群人，怀着满心的敬意望着眼前的土地？在大自然那最纯洁的生机盎然中洗涤那久被城市喧闹而侵蚀的身心，是否会觉得很轻松很安逸呢？是否会得到久违的幸福感呢？ 长久以来，我们一直在捧着金碗要饭吃,手握XX文化这一张金字招牌，却没有很好的开发利用，没有很好的转化成为经济利益。目前XX市政府及企业家们已经认识到了这一点，并且已经逐步进行旅游开发。 2.2项目建设必要性XX市历史悠久，文化璀璨。在漫长的岁月中，生活在XX这片热土上的各民族共同创造了丰富多彩、弥足珍贵的文化遗产。考古研究证明，XX是多元一体的中华文明的重要发13、祥地之一、中国北方文化的摇篮和中心，也是全国考古学文化命名最多的地级市，拥有近万年的文明史。进入新石器时代以来，XX地区文明发展环环相扣、生生不息，先后生发了小河西文化、兴隆洼文化、赵宝沟文化、XX文化、富河文化、小河沿文化、夏家店下层文化、夏家店上层文化、契丹辽文化、蒙元文化，魅力独具，特色鲜明。“中华第一龙”、“中华第一凤”、“华夏第一村”、“草原第一都”等重量级文化遗产蜚声海内外。项目的建设可以更好的宣传XX文化，项目发挥优势，挖掘资源，努力打造历史文化品牌。项目的建设是XX打造文化大市的需要XX市是环渤海经济区的腹地，而环渤海地区是我国高密度的人口集聚区，并且具有较高的收入水平和较高的14、出游率。而XX区地理位置优越，交通条件便利。距北京420公里，距天津、沈阳、大连500公里左右，距锦州、秦皇岛港不足300公里，区内有京通铁路干线穿过，可直达北京、大连、沈阳、呼和浩特、齐齐哈尔等城市。有直达北京、沈阳和呼和浩特的航班，XX机场扩建完工后可直飞大连等其它多个大中城市。交通的优势有效提高了旅游人次，XX文化家喻户晓，XX的璀璨文化也是人人皆知，很多游客来到XX市旅游都有了解XX文化的需求，但是截止目前XX还没一个XX文化体验区。市场是空白的但却是人们需要的。可见项目建设是必要的。第三章 项目建设条件3.1、项目选址 选址：在XX市XX区文钟镇三道井子村东山，依托山势，建设XX文化15、体验区，植被覆盖率达到76%以上。总面积为140.61亩。项目距高速公路1.5公里，距XX机场30公里，距XX市区8公里。项目场地绿化好、场地开阔且交通便利，符合项目建设选址要求。3.2 、项目用地条件项目占地总面积为140.61亩，全部为项目单位租用的林地，租期为60年；建设用地的现状为退耕还林地，征地和补偿方式按照XX区政府相关政策执行。与文钟镇政府已签订租用合同。已经完成项目所需的140.61亩土地。3.3、项目区环境条件3.3.1XX区概况XX区位于内蒙古自治区中东部。北纬4213，东经11853。全区东西长25千米，南北宽14千米。XX文化历史悠久，底蕴流长，其代表性出土文物“玉龙”16、被誉为“华夏第一龙”，形成了独特的地域风情。XX区是XX的中心城区，地处东北、华北两大经济区的结合部，属环渤淮海经济圈，与沈阳、北京等历史名城具有较深的渊源，自古就有“京畿门户”、“旱码头”之称。全区总面积506平方公里，总人口30.5万人。全年完成地区生产总值203亿元，增长18.2%；地方财政总收入22.2亿元，增长20.8%；全社会固定资产投资121亿元，增长34.7%；社会消费品零售总额78.7亿元，增长18.3%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17960元和9840元，分别增长16.9%和20%。 3.3.2地理概况XX区位于内蒙古自治区XX市南部腹地，地形属内蒙古高17、原边缘，大兴安岭余脉围绕而形成的XX盆地，平均海拔高度571米。区境前临鄂博山(南山)，绵延起伏东向20余公里，中部为挺拔秀丽的XX，背依逶迤东流的英金河。地势自西向东倾斜，自南向北倾斜，呈半平半坡状。地貌分为低山丘陵、冲积平原、沙丘沙地三种类型。最著名的XX，又称乌兰哈达，蒙语意为红色的山峰，位于英金河东岸，市区东北部，与街区相连由凤凰峰等5个主山峰和4个次山峰构成，最高峰海拔746米。南山，古称鄂博山、敖包山，位于市区南部，最高处海拔8159米，为境内最高山峰，属七老田山脉之余脉。东山，位于红庙子镇东南营子村东，最高峰海拔7338米。3.3.3水文地质气候条件1、水文条件XX市主要水系有乌18、尔吉沐沦河水系、西拉木伦河水系、教来河水系、老哈河水系、内陆河水系，多年平均地表水资源量为32.67亿立方米，地下水资源量为21.23亿立方米，地下水可开采量为10.05亿立方米。XX市水资源现状开发利用总量为18.0159亿立方米，其中地表水资源利用量达7.73亿立方米，地下水开采量达10.2859亿立方米。流经XX区的英金河及其支流阴河、锡伯河、昭苏河为区内水资源重要组成部分，年均径流量394万立方米。地下水静储量为73738万吨，动储量5950万吨/年，可开采储量5398万吨，其中调解储量2218万吨，动储量734万吨，基流量2446万吨。地下水动态变化受气候、地貌及含水层埋深条件等因素19、控制，主要补给来源为大气降水渗补给，主要排泄方式为地下水潜流流出，人工开采。2、地质条件根据内蒙古自治区有色地质勘探第八队的工程地质勘察报告书及补充说明书，确定该地区的地层结构由上而下可分为六层：（1）杂填土层厚约2.5米。（2）轻亚粘土，层厚约1.5米。（3）淤泥质土、亚粘土，层厚约为0.50.6米。（4）粉细砂土，层厚约为5米。（5）含卵石、圆砾砂，层厚约为0.42.45米。（6）圆砾层，层厚约5米。 各土层的地基承载能力850吨/平方米。根据国家地震烈度区划，本地区地震基本烈度为7度。场地地下水类型为第四纪砂砾石孔隙潜水，水位埋深67米左右。透水性和富水性较强，以大气降水及河水补给。水化20、学类型为重碳酸钙镁，pH值为77.2，无侵蚀性二氧化碳存在。经水质分析，硫酸根含量为4060mg/L，碳酸根含量为56mg/L，故地下水对混凝土无结晶性和分解性侵蚀。 3 、气候条件 XX区属温带半干旱大陆性季风气候区，主要气候特征是；冬季长，寒冷，降雪量偏少；春季干旱，多风，夏季炎热，降雨量集中，秋季短促，气温下降快，霜冻来临早。气温：年平均温度69。7月气温最高平均238，1月气温最低，平均-119。极端最高气沮425C(1955年7月23日)，极端最低气温一314(1961年1月21日)。生长期：年平均日照时数为29013小时，无霜期140天。降水量：年平均降水量为3594毫米。降水量较21、同纬度邻区偏低。极端降水最多是564毫米(1954年)，最少是2059毫米(1951年)，年振幅为3581毫米。2002年，XX地区平均气温为7.5。最高气温35.2，最低气温为-22.1。年降水量420毫米，日照2676.5小时，大风13日，冰雹1日、降雪19日。最大冻土深度132厘米。终霜期5月2日，初霜期9月28日。3.4社会经济 2011年是“十二五”的开局之年，也是全区经济社会发展取得显著成效的一年。一年来，在市委、市政府和区委的正确领导下，区政府团结带领全区各族人民，紧紧围绕富裕、开放、魅力、和谐XX建设，真抓实干，锐意进取，实现了“十二五”良好开局。预计全年完成地区生产总值20322、亿元，增长18.2%；地方财政总收入22.2亿元，增长20.8%；全社会固定资产投资121亿元，增长34.7%；社会消费品零售总额78.7亿元，增长18.3%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17960元和9840元，分别增长16.9%和20%。 3.5 交通通讯条件 XX区地理位置优越，交通条件便利。距北京420公里，距天津、沈阳、大连500公里左右，距锦州、秦皇岛港不足300公里，现锦州港年吞吐量为3000万吨，赤锦线铁路可直通锦州港货运码头。区内有京通铁路干线穿过，可直达北京、大连、沈阳、呼和浩特、齐齐哈尔等城市。有直达北京、沈阳和呼和浩特的航班，XX机场扩建完工后可直飞大23、连等其它多个大中城市。开工建设的XX至大板、XX至通辽、XX至朝阳高速公路和XX至大板至白音华铁路，到2007年将全面竣工，界时XX将全面进入东北和华北交通网，出区达海更为快捷。电力、通讯等各项基础设施先进完备，具备良好的软硬件环境。3.6 场址的综合评价 3.6.1 项目场地自然条件、交通 等符合项目建设要求 该场地内地质条件较为简单，地基经处理后拟建场地在建筑物施工和使用期间地基土能够保持稳定。适宜工程建设，并有如下优点：1. 文钟镇三道井子村东山，属于退耕还林地，绿化好且场地开扩。2交通便利、场址开阔，符合滑翔伞场地开阔的建设要求。3无明显的有害气体和烟尘污染4项目建设于三道井子村东山上24、，远离居民，对人民生活影响较小。3.6.2项目场地能满足新建项目规模的需求项目场地占地面积140.61亩，场地开阔能够满足项目建设要求。3.6.3项目场地能满足乡镇规划要求项目场地能满足乡镇规划对绿化率、建筑密度、容积率、建筑限高、停车数量和消防等方面提出的要求。3.6.4项目场地建设在XX区，XX区有众多文化遗址，有丰富的历史文化底蕴。综上所述，项目所在地自然条件、社会条件良好，构建了开发建设的基本条件。第四章 项目建设总体方案4.1、项目建设的原则及指导思想4.1.1 项目建设的原则1、XX市XX区属于典型的大陆性气候，夏季酷热，冬季寒冷，多风多雨，昼夜温差大。根据气象条件，建筑设计考虑夏25、季通风和冬季保温，在建筑形式、风格及工程做法上尽量与当地建筑风格相协调。2、建筑设计本着实用、经济、在可能条件下注意美观的原则，尽量采用已成熟的新技术、新材料。设计中遵守国家有关建筑规范和规定，注意车间的通风、隔热、散热、保温、隔声、减震等措施，采取防火、防水、防潮等技术措施。4 、注重开发与保护的高度和谐XX文化体验区,以环境保护作为开发建设的基础与前提，以开发建设作为环境保护的有效手段，注重开发与保护的高度和协，实现环境效益与经济效益的双赢。 5 、统一规划，合理开发，科学管理体验区,先进统一的规划与布局，适度合理的开发与建设，科学有效的服务与管理，使XX文化体验区达到“山、水、人和谐共生26、”之高尚境界。6、XX文化体验区，严格遵照XX市人民政府关于总体发展规划，进行基地的后发建设，使XX成为秀美、安全、舒适、宜人的体验区。4.1.2 项目建设指导思想XX文化体验区建设本着科学规划，统筹兼顾，分期开发，可持续发展的原则，在切实保护好三道井子生态条件和景观资源的前提下，进行全面合理的统一规划，稳步开发，边开发边开放，充分提高资源的利用率，达到经济效益、社会效益与生态效益的统一，走可持续发展的道路。4.2总体目标项目充分发挥优势，挖掘资源，努力打造历史文化品牌。突出特色，打造精品，丰富活跃群众精神文化生活。大力提升城乡群众精神文化生活水平，着力推进XXXX文化大市建设，为全市三个文明27、建设和构建和谐XX谱写精彩华章，提供有力的文化条件4.2.1.经济目标依据文化及旅游产业项目的发展状况和发展潜力预测。4.2.2.社会目标宣扬XX文化4.2.3.环境目标优化现有的植被覆盖率和绿地率；合理开发建设人文景观、及功能型建筑4.2.4.旅游管理目标打造XX青少年素质教育基地、XX文化旅游第一品牌4.3.工程建设内容与建设规模 项目总占地面积140.61亩，总投资987.52万元。1、XX先民生活体验区占地134亩，以文化长廊的形式建设，XX先民生活体验区建设具体内容为：（1）茅草屋建设，主要为茅草，对古人类的居住环境进行模拟，每个面积50平方米，共二十个。可以供游客用餐体验古人类生活28、。（2）还原遗址群，对兴隆洼文化、夏家店文化等遗址群进行还原假设。（3）生态文化广场建设，广场内主要是进行文化习俗的表演及解说。（4）亲子手工陶器制作活动区，占地4亩，建设陶器制作室一间占地面积700平方米，及室外活动区，每个家庭可以合作一件作品，建议家长跟小朋友一起做，作品更漂亮，小朋友更有自信。一起完成做坯子及上色，这样的材料不需要烧制，做好后阴干就可以了，亲自体验古人类的智慧与勤劳 2、 附属工程：总占地6.61亩，总建筑面积600平方米主要建设内容为：（1）综合服务中心：单层建设，包括办公室、医疗室、休息室、设备租赁销售区及仓库等。（2）其他辅助配套设施：占地5.11亩，建筑面积10029、平方米。建设内容包括：入口景观的建设，道路铺设总长度为1300米宽度4米。给排水管网长度为2600米。输电线路长度为800米，配电室100平方米。4.4、建筑工程及设备一览表序号名 称单位数量单价(元/)结构合计（万元）一主要建筑工程3501茅草屋建设100010001002还原遗址群亩1152003生态文化广场亩550二附属工程404.121综合服务中心6003000.01802道路5200260135.23给排水管网M26008020.84输电线路管网M80013911.125配电室1001200砖混126入口景观处14545总计754.12设备表：序号名称数量单位单价（万元）总价（万元）30、备注1陶器制造设备100套2000202交通运输设备10量1.2123供电及给排水设备25因项目较多，为估算5茅草屋内设备20套1.530简单厨房及用餐设备合计87第五章 建筑结构方案5.1 设计范围本项目设计以XX市建设地点进行建筑、结构方案的选型，其建筑构做法和结构安全度的设计，待施工图设计时考虑。本工程建筑结构的造型主要依据建设单位的主导意见，按照国家现行的有关规范和国家提倡的“技术先进、经济合理、安全使用”的原则进行设计。5.2、设计依据和基础数据本工程采用的主要设计规范民用建筑设计通则（GB50353-2005）；城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；建筑桩基技术规31、范（JGJ94-2008）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；地面建筑设计规范（GB50352-2005）；房屋建筑制图统一标准（GB50001-2010）；建筑防雷设计规范（GB50057-2010）；建筑给排水设计规范（GB50015-2003（2009版）；采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2008）；公共建筑节能设计标准（GBJ50189-2005）；砌体结构设计规范（GB500032011）；混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；建筑结构载荷规范（GB532、0009-2001（2006版）；电气装置安装工程施工及验收规范(GB50257-1996)；采暖与卫生工程施工及验收规范(GBJ242-1982)。5.3结构5.3.1、设计荷载取值原则1、依据建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006版）；2、基本风压力：0.55KN/平方米；基本雪压：0.3KN/平方米。5.3.2、设计基础参数1、使用年限：正常维护情况下合理使用年限公寓酒店为70年，商业类建筑为 50年；2、地震：根据XX区地震资料，基本地震烈度为7度第一组，地震加速度0.15g。3、安全等级：结构安全等级二级；4、建筑耐火等级二级；5、屋面防水等级为二级；6、按公共建筑节能标33、准65%；7、建筑类别为二类；8、场地土类别为二类。5.3.3、地基工程 依据所参考的工程地质勘测报告，本工程建筑物可采用天然地基，本工程中各个建筑物高度、具体位置、使用功能等因素，依据荷载大小可分别采用筏基、条基或独立基础，极少部分荷载较重建筑物可用桩基。5.3.4、结构选型（1）综合服务中心设计为框架结构（2）配电室为砖混结构。5.4建筑材料的选用1、混凝土：桩采用C20砼、承台梁、柱、梁、板为C25。2、钢筋：采用级HPB235（fy=210N/m平方米）、级HRB335（fy=300N/m平方米）。3、框架填充墙：框架填充外墙采用干容重不大于5KN/m3的陶粒空心砖或加气砼砌块，混合砂34、浆砌筑。陶粒空心砌块外墙抗压强度3.5MA，内墙抗压强度2.5。4、屋面做SBS卷材防水，防水层合理使用年限为15年。5、卫生间、设备间有防水要求的地面：采用硅胶橡胶防水涂料，四周卷起300高。洗涤盆、操作台等设施采用耐腐蚀材料。6、保温材料采用聚苯板表观密度30kg/m3，导热系数0.042W/MK，抗压强度0.1Mpa，抗拉强度0.1Mpa，蓄热系数0.36，传热系数0.41w/平方米k。第六章 辅助工程方案6.1、给水6.1.1给水设计依据及范围执行国家制定的有关给排水规范：建筑给排水设计规范GBJ1588建筑防火设计规范GB500162006室外给水设计规范GB50013-2006室外35、排水设计规范GB500142006建筑灭火器配置设计规范GB501402005设计内容为项目建设范围内的室内外给排水系统及消防给水系统。6.1.2项目用水估算 1、生活用水，项目估算日接待游客300人，根据XX气象情况营业时间为120天。年接待游客及学员36000人次，年用水量1.8万吨。2、消防用水量为保体验区安全，通过管网消火栓提供消防用水。根据建筑设计防火规范规定，确定体验区内同一时间火灾次数为1次，一次灭火用水量为100L/s,火灾延续时间取1小时，则消防用水量为100吨/年。3、不可预见用水不可预见用水按以上用水总量的10%计算，为1.81万吨/年。4、给水水源项目用水主要主要方式有36、两种，即雨水及水井取水，其中雨水与再生水经过收集处理站处理后用于绿化，道路浇洒、景观及水系补水，水井出水主要是生活饮用水，其次为生活杂用水，二次利用水及饮用水供水水质应达到国家相关标准的要求。1、水井水源水井水源取用山下三道井子村现有水井，出水能力20吨/小时，通过泵站取水。经过水质监测报告，经加氯后，供给游客，作为生活饮用水，其次为生活杂用水。铺设统一供水管路接管管径DN200，接管点水压不低于0.6MPa。生活用水采用枝状管网，由水井管网直接供应，消防用水采用环状管网，由消防水池加压供给。主管网总长度5500米。2、雨水利用根据项目组从当地收集的气象资料，该地区的平均年降水量约为350 m37、m 。根据规划条件，项目规划占地140.61亩。占地范围内年承载降水总量约为5.7万吨，如果按30%的收集率考虑，每年可利用的雨水能够达到1.72万吨.经处理可用作项目区的绿化、景观、水系补给等。在雨水管线建设时选用具有雨水收集处理功能的管件设施，结合回用水系统，实现区域内部分雨水的收集利用。6.1.3消防给水系统1、建筑物外消防给水：根据建筑设计防火规范规定，确定体验区内同一时间火灾次数为3次，一次灭火用水量为100L/s,火灾延续时间取2小时，则最大消防用水量为1200m3。体验区室外消防给水采用低压消防给水和生活给水管道合并，室外环状给水管道上设DN100地下式室外消火栓，间距不大于1238、0米。2、建筑物内消防给水建筑物室内设DN65室内消火栓，消火栓布置应确保室内任何部位均有水柱可到达，消火栓间距小于30m，商业建筑内设置带消防卷盘的消火栓，消火栓箱内均设置报警起泵按钮。消火栓压力不大于0.35Mpa，以确保使用安全，室内廊道、等有特殊防火要求的房间建筑内设一定数量的手提式干粉灭火器或二氧化碳灭火器。6.2 污水工程 6.2.1规划依据污水综合排放标准（GB8978-1996）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）室外排水设计规范（GB50014-2006）6.2.2规划原则1、对排水设施全面规划，合理布局，建设完善的排水系统，同时要结合周边现状，因地制宜。2、区域39、内污水符合国家规定的排放标准后排放。3、根据地形地貌确定排水设施的方案，以减少重复建设。4、加大污水泵站维护力度，避免泵站故障造成对环境的污染。5、全面规划、合理布局，保护环境，建设高起点的排水系统。6.2.3污水量预测规划区主要生活污水，生活污水定额和综合污水定额根据规划用水定额，结合给排水设施水平和排水系统普及程度等因素确定。本规划污水定额按生活用水定额的80%采用，因道路浇洒、绿化和景观水系补水是不能进行污水收集的，所以生活用水只取住宿游客公寓居民和职工后勤的用水量总计为1.44万吨，根据城市排水工程规划规范GB50318-2000和室外排水设计规范GB50014-2006污水排放系数取40、0.8。计算污水量为1.152万吨6.2.4污水管网布置目前规划区以退耕还林地为主，山势陡峭，雨水以天然形成的冲沟排水为主。规划区采用雨污分流排水体制。结合地块开发和道路建设，按分流制进行规划设计。规划区主题地块污水管网规划充分利用规划区地形，尽可能在管线较短和埋深度较小的情况下布设污水设施和管道。规划区内产生各建筑产生的污水，排入室外污水管网，经管道集中收集后进入污水处理系统，达到排放标准后进行排放。室外排污管道埋地深度不小于最大冻土深度1.98m，污水采用由支路汇集到主干管在排放的整体思想。6.3 电力工程 6.3.1 设计依据（1）相关专业提供的设计条件；（2）当地供电部门的规定和要求；41、（3）国家现行的有关规范、规程及相关行业标准：（4）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92；（5）低压配电设计规范GB50054-95；（4）10KV及以下变电所设计规范GB50053-94；（6）供配电系统设计规范GB50052-95；（7）火灾自动报警系统设计规范GB50116-98。（8）智能建筑设计标准GB/T50314-20066.3.2 用电量预测 本次规划区域是一个新区，没有可以使用的现状年历史数据，但初步了解建筑面积、建筑物构成、地块性质等信息，再充分考虑用地开发筹备和进度情况，城市建筑单位建筑面积负荷指标法。参照城市电力规划规范的相关规定，结合国内性质相似的其他城市开发区的42、各类型负荷的负荷密度情况，得到本次规划区各类性质用地的建筑面积负荷指标。其规划单位面负荷指标建筑面积负荷指标为：居住建筑用电50w/m2；公共建筑用电80 w/m2，工业用地用电为80 w/m2。另考虑规划区内点负荷：水资源调用、给排水、雨污利用、区域供热等基础设施用电，综合本阶段现有资料，初步估算，本期规划区域内总用电量0.8万kW。6.3.3供配电系统本期工程供电电源引自区域外35KV变电站，电源电压等级为10kV。根据用电负荷预测及负荷分布情况根据用电负荷预测及负荷分布情况，在本期区内设置10kV开闭所1座，转供容量为10MVA。10kV开闭所为双电源进线，采用环网供电方式，开闭所可与143、0kV配电所联体建设。10kV开闭所设中压开关柜、中压电容补偿器柜、直流屏。为了提高供电系统管理水平和系统的可靠性，本工程10kV中压系统继电保护采用微机综合保护器。微机综合保护器除了具有性能可靠、功能强、整定方便、智能化程度高、人机对话接口、管理方便等优秀功能之外，还有测量单相电流、电压，三相电流、电压、频率、功率因数等功能。继电保护参数根据当地供电部门要求整定。每座开闭所内设10kV电网调度综合管理系统一套，并设30kVA所用变一台，为开闭所内照明由所用变供电。中压配电室、低压配电室、变压器间均外设接地装置,所有带电设备的非带电金属外壳与变压器中性点及外壳,开关及其操动机构的底座,电缆金属44、外皮, 电缆保护管以及所有金属支架都必须可靠均需做接地和接零,接地电阻不应大于1欧姆。为减少长输电缆数量，在一些三级负荷地区设置户外电缆接箱，公建设施则以箱式变电站型式为主。6.3.4 电缆敷设原则 目前，根据技术规范要求和未来区域发展状况，10kV电缆线路敷设通常采用以下三种方法：一是采用套管敷设；二是直埋敷设；三是电缆沟敷设。直埋敷设的特点是散热好，施工简便，投资少；电缆沟及套管敷设虽然检修方便，但造价高。综合考虑，电缆的敷设方式应根据电压等级、最终数量、施工条件及初期投资等因素，视不同情况采取架空、直埋、排管等方式敷设。高压线进线规划区域外段采用架空敷设；10kV电压线路的供电半径控制在45、10km之内，10KV配电网络采用放射型接线方式。由变电所采用地下电缆沿道路平行敷设至各用电区。电缆沿主干道敷设时采用地下混凝土排管敷设方式，电缆过河处宜利用桥梁结构或地下电缆隧道敷设方式，其它地段采用地下电缆直埋敷设方式。10kV电力线架空线路拟采用预应力钢筋混凝土电杆、钢芯铝绞线沿道路红线内规划线路架设。同方向多回路同杆架设，做到1杆多用。10kV直埋电力线路应采用沿道路绿化带或人行道的一侧的敷设方式，直埋电缆距路边的最小距离保证在0.5m左右。10kV开关站进线电缆采用导线截面为240mm2，出线应视用电单位实际用电负荷另行敷设。6.3.5 电力管网规划布局 考虑到区域内分期逐步发展且各46、地域用电有一定的不可预见性，如采用预埋电力电缆有可能长期不使用而造成浪费。因此建议电力工程采用预埋地下电力电缆套管的形式。10kV 电缆沿各主干道路敷设，敷设的路径同时考虑预留变电所通信线路管道。电力规划图中无电力管线的主干道路需满足直埋电缆的敷设要求。 6.4、通讯1、分别由本建筑物内电话机房和网络机房(由职能部门专门设计)引出。2、在每区每层设一只电话分线箱，在每区设置三至四个HUB配线架，在每个办公室和房间设一至两只电话终端及信息终端，其它房间按需要设置电话终端及信息终端。3、线路敷设：由电话机房引出的干线采用市话电缆及光缆在弱电综合线槽内敷设，竖向干线采用市话电缆在弱电竖井内通信槽内敷47、设，分支线均采用HTVV-220.5传镀锌钢管暗敷设。由网络机房引出的干线及HLB配线架间干线采用在弱电综合线槽内敷设，信息终端分支线均采用穿镀锌钢管暗敷设。4、计算机网络系统根据Internet的发展速度服务中心等各个需要网络的建筑内，采用穿管暗敷的方式。每层均设HI分线箱，向各户出线。楼内的弱电系统可考虑暗敷设方式。6.5、防雷与接地保护6.5.1、防雷本工程包括大型公共建筑按二类防雷建筑设防。建筑的防雷装置满足防直击雷、侧击雷、防雷电感应及雷电波入侵，并设置等电位连接措施。接闪器、引下线、接地极、测试卡仅采用建筑设计防雷规范规格，屋面所有金属构件均应与避雷带做可靠的焊接。室外接地焊接处均48、应刷沥青防腐。6.5.2、接地本工程接地系统采用TN-S制保护方式，并进行总等电位联结，中性线和接地线绝缘，接地线采用黄绿双色线，所有电气金属外表，三极插座之接地极均可靠接地。采用电子设备接地、防雷接地系统和保护接地三者联合接地的方式，采用联合接地体、接地电阻不大于1 欧。所有进出建筑物的金属管道均与接地线作等电位联结。6.6、空调、通风、防排烟（1）设计依据通风与空调工程施工规范GB50738-2011采暖通风与空调调节设计规范GB50019-2003通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB502422002（2）建筑商业区及公共区域设49、置空气调节、通风及防排烟系统，公寓只设置厨房排烟系统。空调系统只在夏季制冷使用，冬季进入采暖季后由其他方式为建筑物供暖。夏季冷源采用电制冷，制冷机房设在室内，冷冻水水温712。空气调节系统不分区，为一个系统。空调使用的水管DN100mm采用无缝光管，卡箍式或法兰连接。冷凝水管采用热镀锌钢管，丝扣连接。（3）为保证空气质量及安全，公共建筑使用排风和防排烟系统；变配电室及车库设置机械排风系统；商业建筑内超过20米的走廊应设置排烟系统，以免发生火灾。公寓、厂房等采用自然通风；公寓的厨房需设置独立的排烟系统；所有公共卫生间及独立卫生间应设置排风系统，保证卫生间内为负压。6.7、供热工程6.7.1设计依50、据民用建筑热工设计规范GB50176-93建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002内蒙古自治区公共建筑节能设计规范GBJ03-27-2007城镇供热管网设计规范CJJ34-2010公共建筑节能设计标准GB50189-2005民用建筑节能设计标准JGJ26-95实用供热设计手册空调其他公共建筑设计规范和标准。6.7.2供热现状 规划区为退耕还林地，区域内基本无供热设施。6.7.3供热规划目标 保证规划区内供热热化率达到95%以上，结合当地环保要求，降低大气污染和能耗。形成以区域性集中供热，其他形式供热为辅的供热系统，优化供热布局，合理配热负荷，并积极开发新型清洁能源，达到节51、约能源，保证环境科学的可持续发展，最大限度的利用可再生能源的原则。供热：自建节能取暖锅炉，通过供热管网进行供热。(3)热源因基地周围无供热管网，为确保体验区供热，体验区自配锅炉供热，锅炉选型按照体验区总热负荷进行选型A：集中锅炉房布置原则；B:锅炉房应尽量靠近热负荷中心，以便节能和运输管理方便。C:锅炉房应便于燃料储运、灰渣排放、场地污水排放。D:锅炉房布置在总体主导风向的下风侧。E:新建的锅炉房应考虑扩建的可能性，并留有余地。F:远期可考虑城市的发展，燃气储配站的建立，采用燃气锅炉哦供热。G：好可以考虑采取环保再生能源（如太阳能、地热等）作为辅助热水供应的热源。（4）供热管网供热管道由供热锅52、炉引出，供给综合服务中心A:热网主干线应按照规划末期负荷，管径设计一步到位；B:热网管线应尽可能在负荷密集区附近敷设；C:热网采用间接供热方式；D:热网参数的选定考虑投资及运行的经济性，一次网按130/70制，二次网按95/60制设计运行。E:热水管网主干线、支线及用户线采用直埋敷设和地沟敷设相结合的方式。直埋敷设的供水、回水管道的保温层采用聚氨酯泡沫塑料保温（耐温130），高密度聚乙烯作防护层，对此下水位高区段采用加强防腐。主次管网热补偿采用波纹补偿器和自然补偿。F:热水管网主干线采用双回路布置。6.8、消防6.8.1 设计依据建筑防火设计规范GB50016-2006建筑灭火器设计规范GB553、0140-2005火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）建筑物防雷设计规范GBJ50057-946.8.2消防规划原则1、“预防为主，防消结合”，统筹安排消防站的布局，协调消防供水，通讯及消防通道的规划和建设。2、坚持实际情况与城市发展目标两者兼顾的原则，坚持规划的高标准、高起点、超强性。6.8.3规划措施由于户外消防有别于城市消防。需涉及滑翔伞的救援、急救等要求，综合服务中心内建有消防急救中心，保证体验区卫生消防及学员及游客的救援、急救。6.8.4消防给水系统1、建筑物外消防给水：根据建筑设计防火规范规定，确定体验区内同一时间火灾次数为3次，一次灭火用水量为100L/s,火灾延续时54、间取1小时，则最大消防用水量为1200m3。体验区室外消防给水采用低压消防给水和生活给水管道合并，室外环状给水管道上设DN100地下式室外消火栓，间距不大于120米。2、建筑物内消防给水建筑物室内设DN65室内消火栓，20m以上建筑消火栓布置应确保室内任何部位两股水柱均可到达，消火栓间距小于30m，商业建筑内设置带消防卷盘的消火栓，消火栓箱内均设置报警起泵按钮。室内廊道、配电室、等有特殊防火要求的房间建筑内设一定数量的手提式干粉灭火器或二氧化碳灭火器。体验区建筑室内消防总用水量为76L/s,火灾延续时间取1小时，。建筑设置相配套的的DN100的水泵接合器，供火灾时消防车给消火栓系统增压补水6.55、8.5消防通讯建立完善的火灾报警和消防指挥通讯系统，利用有线和无线通讯系统，做到迅速、准确、可靠。逐步建立消防地理信息系统。6.8.6消防通道完善地块内部的消防通道，消防通道宽度不应小于4.0米，道路转弯半径不应小于15米，消防通道间距不小于160米。禁止在干路上的一切占道行为，保证主要消防通道畅通，建筑物与相邻基地之间按建筑防火和消防等要求留出不小于4m空地和通路。6.8.7避难所规划结合其他防灾规划建立城市防灾避难场地，利用空地，景观广场等开阔场地作为火灾避难的，火灾避难地的服务半径不小于2km，并且应保障火灾避难地的疏散联系通道的畅通。6.9、防洪规划6.9.1现状概况:根据现状地形，项56、目区为山地，所以规划区防洪主要涉及山体洪水的防护，为保证外围雨水通过防洪沟收集，流入回用水水系统，对雨水进行利用。6.9.2防洪标准:根据中华人民共和国防洪标准GB50201-94，规划区西侧山体的防洪标准采用50年一遇。充分利用冲沟等自然地形，解决规划区防洪涝问题，防洪沟两侧进行绿化维护，不得建房屋等挡水建筑6.9.3防洪措施1、按相应的过水要求扩大行洪能力，尽快开展现有雨水渠的清淤工作。2、加强防洪沟的建筑，定期开展维修工作，确保防洪安全。3、防洪沟对坡降较大的地方，需采取消能和结构加强措施，确保防洪安全。4、规划区山体尽量保持绿化植被，减少水土流失，改善自然生态系统。6.10、道路交通规57、划6.10.1道路交通规划1、道路交通规划依据道路交通规划设计规范（GB50200-95）城市道路设计规范（JTGD20-2006）公路路线设计规范（2002年版）（GB50180-93）2、道路交通规划原则（1） 依据建设体验区的规划目标，以及地区可持续发展的原则，适应度假区建设的需求，形成于森林景观、山体环境、自然地形相结合与南山地区有机联系、与未来发展相适应的地区道路交通体系，以保障XX南山生态旅游度假区的品质。（2）合理布局路网，明确道路性质和等级，结合旅游度假区功能和绿地体系，建立特性明确有序畅通，美观舒适的道路网系统。（3）道路网形态是地区未来空间形态的原始肌理的依托，符合有机生长58、，风貌独创的形态观念，与地区以生态位先导、以舒适为宿求的发展理念契合。（4）道路功能超越交通的范畴，不仅满足未来地区的交通需求，道路空间本身成为地区景观形象的有机组成部分，道路成为各种活动流动的载体。（5）道路形式在满足交通布置的要求的前提下，注重景观设计形成度假区有没得景观通道。6.10.2、道路系统规划（1）路网布局在地区总体发展方向的指引下，道路布局结合地形、现状条件城区联系的功能布局，形成融合自然山林风光的自由式道路形态。（2）道路结构项目区位于XX市境内，该地区四季温差较大，道路路面结构应采用适应当地自然情况，以便未来工程实施时的工程材料的供应根据当地相关资料结合当地的习惯做法，道路59、采用水泥路面，采用二灰砾石作为道路底基层。6.11、环卫工程 6.11.1规划原则遵循全面规划、合理布局、依靠群众、清洁度假区、化害为利和造福人民的原则，近期建设与远期相结合，以近期建设为重点，突出环境效益、社会效益，兼顾经济效益。6.11.2规划目标配合规划区建设逐步完善环境卫生设施，健全环境卫生管理法规和体制，基本实现垃圾处理无害化、减量化和资源化，实现生活垃圾分类收集、分类处理，使环境卫生水平和管理水平接近或达到国际中等发达城市水平。6.11.3环卫设施规划 1、垃圾填埋场规划度假区垃圾统一转运至垃圾填埋场2、垃圾转运站收集点为配合分类收集的推行，所有新建、改建压缩中转站应设置可回收利用60、垃圾和有害垃圾的分类存放容器，并配备工人休息室、环卫工具间，车辆停放点，其与建筑物的间距不小于10米，绿化带隔离带宽度不小于5米，且留有足够的绿化面积。3、垃圾收容器垃圾收容器主要设置在居民生活区，服务边境不超过70米，物业小区严格按建设部城市环境卫生设施设置标准进行添置（约每四栋1只）；市场、交通客运枢纽及其它产生生活垃圾量大的设施附近应打赌设生活垃圾收容器；垃圾收容器选型应遵循便于分类收集的原则，必须满足密封性、清洗性、操作性等要求。5、废物箱配置规划废物箱的设置标准为：商业大街上间距25-50米，生活性道路上间距50-80米，有人行道的交通性道路上间距100米。第七章 工程组织管理7.161、工程建设指挥机构的组织7.1.1工程指挥机构的设置为加强对XX区先民生活体验区的领导，建立科学决策、组织规范、高效运作的工程管理机构，成立XX区先民生活体验区项目的工程建设领导小组及项目部。领导小组下设办公室，负责工程建设的日常管理和组织协调，具体领导项目部和涉及工程建设、环境整治等工作。7.1.2工程建设领导小组及办公室的职责领导小组成员按照其行政职责分工负责，并派驻具体工作人员或安排联络员。办公室在领导小组领导下，全面负责本项目建设的日常工作。1、环境建设：全面负责本项目建设地点周边环境建设的规划设计和环境整治工作。2、工程管理：全面负责工程建设中的计划、进度、质量、投资、安全和文明施工62、等方面的管理工作；负责工程建设内、外部的协调工作。3、检察监督：全面负责对参与工程建设的有关人员进行教育监督，对建设过程中的招投标、材料采购等各重要环节实行有效监督，杜绝和预防违规违纪现象的发生。4、资金调度：负责工程建设资金的协调工作。7.1.3工程建设指挥部职责1、负责制定项目范围内土地征用手续；2、负责工程建设的环境整治工作；3、负责依法维护良好的施工环境，防止并及时处理盗窃、破坏、滋事等案件，帮助协调工地周边单位和居民的关系；4、本工程的建设。7.2、工程建设项目部的组织7.2.1 工程一体化项目管理机构设置工程建设项目部设置工程管理组、合同造价组、质量监督组、综合组等四个组全面负责工63、程建设中的计划、进度、质量、投资、安全和文明施工等方面的管理工作；负责工程建设内、外部的协调工作。7.2.2工程建设项目部的职能分工1、工程管理组（1）负责施工图的审查、优化和设计技术交底工作，并对有关单位提出的设计问题进行收集、整理和答复；（2）负责施工重大技术问题的组织论证和施工过程中的技术服务工作；（3）负责审查施工部门提出的变更申请，对于必要的设计变更及时进行调整；（4）负责制订工程进度计划，审查和批准施工单位的施工组织设计；定期组织工程施工调度会，依据工程计划检查施工质量、进度和工艺，确保工程按计划进行；（5）负责会同监理单位审查和批准施工单位的工程量清单及计量支付申请；（6）负责定64、期进行安全生产和文明施工监督检查，对安全事故隐患和存在的不文明施工问题及时批评教育、限期整改或经济处罚；（7）负责施工、管线等各种工程资料的收集、整理、保存、归档工作。2、合同造价组（1）负责工程招投标的文件起草、方案审核和组织实施工作；（2）负责对工程材料价格等进行询价和审查；（3）负责各造价咨询单位的管理和计量支付工作；（4）负责对工程预算进行优化和调整，根据工程进度计划编制资金使用计划；（5）负责拟订合同条款，组织有关部门对合同条款进行评审，并定期检查施工单位的合同履行情况；（6）负责对合同履行和工程造价方面可能发生的各种风险进行分析和预警，提出可行的规避方案；（7）负责对工程建设中可能65、出现的索赔和反索赔进行分析和预警，提出有效的解决方案；（8）负责各类合同、招投标文件、审计资料等进行收集、整理、保存、归档工作。3、质量监督组（1）按照国家和XX市有关规范和标准，负责定期组织有关单位对各分项工程进行质量检查，对隐蔽工程、重要环节等部位进行重点质量检查；（2）负责根据采购合同和存留样品对进场的材料、设备等物资进行质量抽查，对存在质量问题的材料和设备进行拒收并清退；（3）定期召开质量检查工作会议，对施工过程中的质量问题进行通报，提出整改措施，并督促施工单位进行落实；（4）负责制定质量保证措施，建立质量监控体系，对重大质量隐患及时提出处理意见；（5）负责施工质量、进度和安全文明施工66、等方面的评比工作。4、综合组（1）负责汇总综合工程建设进度情况和以项目部名义召开的会务组织工作；（2）负责项目部内部以及与各行政管理部门的协调工作；（3）负责召集各部门召开安全会议，对有安全隐患的工程建设问题进行现场监督，杜绝事故隐患，确保安全；（4）负责项目部办公地点和施工现场的安全保卫工作。7.3、工程建设实施各单位的职能分工7.3.1工程监理单位1、按建设工程监理规范和双方签订的监理合同规定进行施工和保修阶段的工程监理；2、对施工的质量、进度、投资及安全进行监督和管理；3、主持现场每周工作例会和相关专题会议；4、参加业主周例会，并通报施工情况；5、审核施工单位提交的资料；6、收集、整理、67、审核和移交施工资料；7、组织单位工程预验收。7.3.2招标代理单位1、负责业主委托的招投标代理工作；2、收集、整理和移交招投标过程的资料。7.3.3造价咨询单位1、预、结算审查；2、现场造价咨询（包括形象进度付款审查、现场变更签证的造价审核、材料设备价格的确认等）；3、收集、整理和移交造价咨询资料。7.3.4规划设计单位1、负责按合同要求完成设计工作，达到规范的深度；2、负责现场的设计服务，及时解决现场设计变更问题；3、对工程设计条件及时进行反馈；4、提供招投标配合。7.3.5施工单位1、按合同规定进行工程质量、投资进度和安全文明施工管理；2、负责收集、整理、移交施工资料。7.4、工程建设实施68、组织结构工程建设项目部审计单位施工单位勘察单位设计单位监理单位供货单位 招标代理单位办公室工程建设领导小组第八章 项目实施进度及招投标8.1、项目实施计划 本项目实施计划主要依据项目各阶段实施过程中所必须的时间和应具备的条件，并考虑项目在实施过程中不可预见因素所造成的对进度的影响，使实施计划的编制尽量接近实际情况，较为合理科学。即：（1）项目批准后，依据项目资金落实情况，合理安排各单项工程开工相互衔接时间。（2）按照先重点后一般的原则，安排各单项工程分期分段开工，合理穿插实施，防止开工面过大出现人力、材料不足或开工面过小，造成窝工现象影响工期，保证项目进度均衡开展。（3）土建工程及大型设备安装69、工程等主要项目，必须由相应的专业施工单位承担，以保证工程质量和建设进度。（4）设备安装与调试，应有设计、施工、设备制造厂家及建设单位的专业技术人员参加，以便在建设过程中及时发现和协调解决出现的问题，确保建设周期和顺利投产。8.2、项目管理 项目建设期由项目单位成立工程建设领导小组，由企业主要领导任组长，下设办公室，直接对工程负责。为确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成，项目在建设过程中，建设单位要结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位和技术协作单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。（1）实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参70、建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。（2）实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。（3）严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。（4）严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用。8.3、实施进度表项目建设时间为2013年5月到2014年4月。2013年5月-2013年6月为项目前期准备工作包括编制项目可研报告；编制计划任务书；办理相关审批手续；进行项目工程设计招标等工作；2013年6月-2013年12月为土建施工阶段；71、本阶段主要工作内容制定工作计划、建设准备、组织施工、生产准备、具体工作内容：1）制定年度工作计划。包括建设进度安排、资金使用安排、主体与设备配套相互衔接。2）建设准备。作好技术准备，根据具体情况的土地平整；修建临时生产和生活设施；协调图纸和技术资料供应。组织施工：按计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，进行施工。2014年1月-2014年2月设备安装调试；本阶段完成所有设备的安装，调试，培训使用工作。2014年3月竣工验收阶段；本阶段主要工作包括项目竣工验收和交付使用工作2014年4月项目试运营阶段。项目实施进度序号工作阶段2013年5月-2013年12月2014年1月-2014年4月56772、8910111212341前期准备2土建施工3设备安装调试4竣工验收5试运营进度计划的分级与控制要求级别计划名称深度要求编制审查审批1总进度规划1明确工程总工期2明确各分项工程控制节点工程管理组项目部主任领导小组2专项计划1施工总进度计划2设计出图计划3招标采购计划各施工单位，设计院，合同采购组，工程管理组监理单位职能组组长项目部主任(报办公室备案)3项目部月度工作计划指导日常工作各职能组职能组组长项目部主任监理月度工作计划指导监理日常工作监理部总监工程管理组长月度施工进度计划明确分项工程施工月进度各施工单位各监理单位工程管理组长4项目部周工作计划按日制定，具有可检查性各职能组各职能组长项目部73、主任监理周工作计划按周制定，具有可检查性监理部总监工程管理组长周施工计划按周制定，具有可检查性总包、分包单位进度控制监理工程师总监(报项目部备案)8.4项目招投标8.4.1工程项目的招标1 、工程招标依据中华人民共和国招标投标法和中华人民共和国发展与改革委员会2001年第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定有关精神，为了保护国家利益，社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，本工程对工程施工、设备及材料采购等进行招标。（1）、项目业主XX安美达房地产开发有限公司（2）、招标范围主要招标范围：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购。（74、3）、招标组织形式招标工作小组由业主单位委托具有法人资格的代理招标单位负责组成。（4）、招标方式工程类项目招标包括公开招标和邀请招标两种，其中公开招标是全范围的，也称无限竞争性招标，是一种由招标人按照法定程序，在公开出版物上发布招标公告，所有符合条件的供应商或承包商都可以平等参加投标竞争，从中择优选择中标者的招标方式。邀请招标是针对性的，也称有限竞争性招标或选择性招标,即由招标单位选邀请招标流程择一定数目的企业，向其发出投标邀请书，邀请他们参加招标竞争。公开招标的优点 公开招标的优点在于能够在最大限度内选择投标商，竞争性更强，择优率更高，同时也可以在较大程度上避免招标活动中的贿标行为，因此，国75、际上政府采购通常采用这种方式。公开招标的缺点 公开招标由于投标人众多，一般耗时较长，需花费的成本也较大，对于采购标的较小的招标来说，不宜采用公开招标的方式；另外还有些专业性较强的项目，由于有资格承接的潜在投标人较少，或者需要在较短时间内完成采购任务等，最好也采用邀请招标的方式。本项目投资人为自然人，可以采用邀请招标的方式。招标单位按照招标流程应当公开发布资格预审公告，进行资格预审，通过评审从符合相应资格条件的投标人中以随机方式选择三家以上的投标人，向其发出投标邀请书。2组织程序及机构按国家有关规定，业主单位要有专门的招标部，按程序组织实施招标过程，业主单位即买方要委托招标代理机构组织招投标过程76、，委托设计单位编制招标文件。评标要成立专家组，负责对投标书进行技术商务评审，评审结果上报评标委员会审定，整个招标采购过程要经过纪检监督部门的监督管理。本项目经与建设单位研究，有关招标范围、招标组织形式、招标方式等详见下表 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备其他第九章 节能减排与环境保护9.1节能减排9.1.1节能减排的设计主要依据中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第90号）；中华人民共和国可再生能源法（中华人民共和国主席令第33号）；民用建筑节能条例（国务院令第530号）；民77、用建筑节能管理规定（中华人民共和国建设部令第l43号）；夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；内蒙古公共建筑节能设计标准（DBJ03-2006）；建筑中水设计规范（GB 50336-2002）；民用建筑节水设计标准（GB505552010）；节水型企业评价导则（GB/T 7119-2006）；节水灌溉工程技术规范（GB/T 50363-2006）；建筑与小区雨水利用工程技术规范（GB 50400-2006）；城市污水再生利用（分类）（GB/T 18919-2002）；城市居民生活用水量标准（GB/T 50331-2002）；78、通风机系统经济运行（GB/T 13470-1992）；评价企业合理用电技术导则（GB/T 3485-1998）；企业供配电系统节能监测方法（GB/T16664-1996）；采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）内蒙古发展应用新型墙体材料管理规定（琼府200629号）；内蒙古太阳能热水系统建筑应用管理办法；内蒙古固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法；内蒙古民用建筑项目节能评估和审查管理暂行办法；国家和内蒙古现行的其他节能减排标准、规范。9.1.2主要节能措施1、项目区域为夏热冬暖地区，体形系数没有要求。2、屋顶类型主要采用钢筋混凝土+胶粉聚苯保温颗粒屋面，使屋顶传热系数和热79、惰性指标满足建筑节能设计标准的要求。3、围护结构主要外墙采用200厚加气砼砌块，外加盈速粒涂料，使墙体外墙传热系数和热惰性指标满足建筑节能设计标准的要求。4、钢筋砼墙外墙钢筋砼墙外墙采用钢丝网架聚苯板进行保温处理，钢筋砼墙外墙进行保温处理后传热系数和热惰性指标满足建筑节能设计标准的要求。5、底面接触室外空气的架空或外挑楼板地面接触室外空气的架空或外挑楼板采用聚苯板进行保温处理，地面接触室外空气的架空或外挑楼板采用聚苯板进行保温处理后传热系数满足建筑节能设计标准的要求。6、门窗 门的类型主要为实木及夹板节能外门，窗的类型主要为PVC框+透明玻璃，玻璃的透光率大于40%。部分保温要求高的外窗采用中80、空玻璃。外窗平均传热系数平均窗墙面积比外窗综合遮阳系数2.040.700.507、地面类型无保温防潮地面，热阻系数R大于1.08、地下室外墙（与土壤接触的墙）350厚钢筋防水砼墙，热阻系数R大于1.0。9.1.3给排水节能1、采用优质名牌设备、器材和节水型卫生洁具及配件。2、绿化用水采用微喷滴灌方式浇，并设置单独用水计量装置3、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。4、卫生间坐便器采用容积为6升的冲水箱。5、公共卫生间采用遥感式水嘴和感应式水便器冲洗阀。6、生活废水经过处理后可二次使用，用于绿化及道路浇洒。7、室外设雨水收集系统，作为杂用水的水源，室外81、铺砌地面采用透水砖，室外绿地低于道路10cm，雨水通过透水路面和绿地回渗地下，补充地下水，减少外排。8、为减少供水电耗，生活给水管采用PPR塑料管及聚乙烯塑料复合管，以降低阻力接头；对多、建筑实行分区恒压供水，充分利用水网压力对低层建筑供水。9.1.4电气节能1、设计上优先采用国家推荐的节能产品和质量过硬的变配电设备，如选用低损耗变压器，力求降低供配电设备自身损耗。2、选用无功功率自动补偿装置，保证在大量互感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗，使功率因素应为0.9以上。3、配电系统应选择合适的配电电压等级；宜用较高电压，变压器的长期工作负载率不宜大于85%；合理选择变电站位置，力82、求使其位于负荷中心，从而最大限度地减少配电距离，节省电缆，降低线路损耗。4、电气照明应满足建筑照明设计标准GB50034-2004所对应的照度标准、照明均匀度、统一眩光值、光色、照明功率密度值、能效指标等相关标准值的综合要求；节能光源、高效灯具以及节能电器附件；建筑物设计应充分利用自然采光，节约能源。5、采取分项计量方法，50KW以上的电动机单独配置电压表、电流表、有功电能表；旅馆的每间（套）客房设置节能控制型总开关。9.1.5暖通空调、动力节能1、对分体空调系统：（1）按节能要求调节窒温：制冷时室温定高1度 ，制热时室温定低2 度，均可省电10%以上。 （2）定期清扫过滤网：灰尘会堵塞滤清器83、网眼，降低冷暖气效果，应半月左右清扫一次。 （3）减少开门窗次数，使用厚质、透光的小窗帘可以减少房内外热量交换，利于省电。 （4）勿挡住室外机的出风口，否则也会降低冷暖气效果，浪费电力。 （5）选择最新型直流变频主机。 （6）控制好开机和使用中的状态设定，开机时，设置高风，以最快达到控制目的；当温度适宜，改中、低风，减少能耗，降低噪音。 （7）连接管不宜过长，室外机置于易散热处，室内、外连接管尽可能不超过推荐长度，可增强制冷/热效果。2、对中央空调系统：（1）合理确定各类功能用房使用温度。（2）合理确定各类功能用房通风换气次数及空调新风量。（3）合理确定空调系统制冷功率。功率偏低或太大都会增加84、系统运行的电力消耗。（4）选择能量回收型变频压缩主机。温差控制器对中央空调冷媒水、冷却水的进出口水温进行检测，并根据实际的温差值控制变频器调整冷却泵的工作状态（主要是转速），使系统冷媒流量跟随负荷的变化而同步变化，从而在确保中央空调系统能够满足人体对舒适度的要求的前提下，保证空调系统的能效率（COP值）总是处在最优化的节能运行状态。（5）做好管道系统保温。（6）做好冷却水的循环重复利用。3对动力系统如风机、水泵、电梯采取节能措施。主要包括：（1）电机变频器节能。变频调速的性能最好，调速范围大，稳定性好，运行效率高，广泛用于电动机调速、负载功率变化的场合。（2）电机相控器节能。电机在额定负载状态85、下，其机电转换效率可达95%，但当电机在轻载状态下运行时，其机电转换效率可低至20%。在电机与电网之间加上一能量管理控制器，通过实时检测电机运行的电压和电流及其相位角的大小，判断电机所处运行负荷和效率状态；当电机在低效率轻载状态下运行时，通过优化运算决策实时调节加于电机的电压和电流的大小，以调整对电机的功率的输入，保证电机的输出转矩与9.1.6结论通过以上各类节能减排措施的实施，整个项目的主要节能减排指标将符合国家及内蒙古相关政策及标准规范要求，各单项目工程将能够通过内蒙古固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法及内蒙古民用建筑项目节能评估和审查管理暂行办法规定审查，项目在节能减排方面是完全86、达标的。9.2环境保护拟选建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合生态旅游项目对环境的要求。9.2.1环境保护设计依据与标准建设项目环境保护管理条例国务院 建设项目环境保护设计规定国务院环境保护委员会 旅游项目设计卫生标准(TJ36-79) 大气环境质量标准(CB3095-2003) 污水综合排放标准 (GB8978-2003) 旅游区（点）质量等级的划分与评定（修订）(GB/T17775-2003) 旅游规划通则(GB/TI8971-2003)9.2.2保护措施（1）大气质量保护加强污染源治理，发展清洁能源，推广煤气化、液化气化、沼气化、天然气化、电器及管道化，推广节能、高效少污染87、的环保型锅炉，增加集中供热面积，对污染源治理改造，使规划区空气质量优于环境空气质量标准GB3095-1996的二级大气环境质量标准。（2）水环境保护规划区内的排水系统必须采用雨、污水分流制。雨水管道就近排入水体，污水经过处理后方能再利用，严禁在水体中倾倒各种固体废弃物，及时清理水面上的悬浮垃圾和废弃物。建立完善的管理法规，建立积极有效的奖惩制度，严格制止对水体质量有影响的一切经营活动。保证水体环境质量。对污染物的排放总量进行控制，使污染物总量不超过水体的自净能力。水利部门应做好水资源保护工作，加强对地表水、地下水的水质监测，对突发性或累积性水质污染实行监控，采取应对措施有效保护谁环境。在实施水88、资源的保护盒配置过程中，应按照有关行政法规的要求，严格执行取水许可制度，做好用水计划审查审批等工作。（3）固体废弃物处理固体垃圾主要为生活性固体垃圾，主要来自于区域内的居民及游客，因此要制定卫生环境管理条例措施，金子生活垃圾随意乱倒。（4）水土保持禁止毁林毁湿地开荒，有选择的建设水土资源防护林，近期要实现规划范围内的水土流失进行全面综合治理。交通、电力、给排水等基础设施要严格执行开发建设项目水土保持方案编报制度，控制因工程建设活动可能造成的水土流失。（5）施工期环保措施a:、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放，堆泥干化后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施，不得新增生活污水排放口。施工人员生活89、污水必须收集后交由当地环卫部门清运。b:、按环境影响报告表核实工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作，合理选择沥青和灰土拌合地址，做到集中拌合，远离居区，并落实沥青烟污染防治措施，确保达标，现场施工采用沥青拌和站预制沥青，进行路面铺设。在丁程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道蹄上种植乔木、灌木等树木，预防水土流失，净化空气并美化环境。c:、采用先进的施工工艺和低噪声设备，合理安排施工时间，采取必要的隔声降噪措施，确保施工噪声达到建筑施工场界噪声限值（GB12523-90），禁止夜间打桩，距离居民区20090、米范围内夜问禁止进行有噪声污染的施工作业，并按中华人民共和国环境噪声污染防治法的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。第十章 劳动安全与消防10.1安全本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护没施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。10.2消防：10.2.1制定消防安全制度结合体验区的建筑特91、点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。10.2.2确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。10.2.3针对项目特点抓好消防宣传结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在度假区不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。10.2.4定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度92、方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。 10.2.5按照国家有关规定配置消防设施和器材按照国家有关规定配置消防设施和器材并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。10.2.6保障疏散通道、安全出口畅通保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合同家规定的消防安全疏散标志。 第十一章 组织结构与劳动定员11 .1组织机构实行董事会负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制93、约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。11.2工作制度 1、管理人员： 3 人，年工作日300天，正常白班，每班工作8小时，周日休息一天。 2、工作人员：50人，年工作日 300 天。 正常班：每天8 小时工作制度。11.3 劳动定员各部门人员配置见下表：序号部门工作人员管理人员1总经理室12管理部13财务部14保卫、消防部75医务室36企划部37市场营销部108服务部259技术部2总计50311.4人力资源总经理采用聘用制，服务人员主要从人才市场选择相关学历的毕业生，或从农村富余劳动力中的有高中学历的应、往届毕业生中94、选拔，对其进行培训，市区下岗职工按规定考核择优录用。维修等技术人员从人才市场选择相关专业人员由设备供应商培训人员进行培训然后上岗。11.5员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。11.6管理机构和设置管理部：负责基地内部管理、对外宣传、协调等业务。财务部：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。保卫、消防部：负责维持正常秩序、日常安全、车辆管理、夜问警卫、防火安全。服务部：负责维护日常卫生、垃圾清运、绿地管理、滑翔伞服务。医务室：负责游客及员工的医疗、卫生、预防和保健工作市场营销部：负责XX区先民生活体验区宣传营销工作。技术部：负责XX区先民生活体验95、区设备维护及维修。11.7劳动工资根据XX地区近年来工资水平不断提高等因素，本项目管理人员3人，工作人员50人，工资平均每月2235.60，福利费用每月平均为312.98元，工资及福利每月平均为2548.58，住房公积金每月平均223.56元，总计平均每月2772.14元。11.8劳动保险根据中华人民共和国劳动保障法的有关规定，对上岗工作员工统一培训后，统一到当地社会保险事业管理局办理有关社会保险手续。第十二章投资估算与资金筹措12.1 投资估算投资估算范围包括经营性项目和公用配套项目。12.1.1估算依据及总投资依据国家、自治区工程造价及工程费用的有关规定，结合当地造价水平及参照类似工程项目96、情况，项目总投资1000.12万元，建设投资940.12万元，流动资金60万元。资金来源自筹。12.1.2资金筹措项目总投资1000.12万元，全部资金由企业自筹解决。投 资 估 算 汇 总 表序号费用名称投资额备注一项目总投资989.521建设投资927.521.1建设费824.431.1.1征地费70.31每亩5000元1.1.2基建费754.121.2设备投资93.091.2.1设备购置费871.2.2设备安装费6.09设备金额的7%1.3前期准备费10包括可研编制等前期费用2流动资金62二固定资产形成847.2112.2 经济效益12.2.1营业收入预测 根据目前的体验区市场的增长情况97、，项目估算日接待游客400人，根据XX气象情况营业时间为120天。年接待游客及学员48000人次，人均消费100元，则年营业收入480万元。12.2.2经营成本预测营业成本包括营业费用、企业费用、固定资产折旧、税金、职工工资福利费用等，按营业收入的70%计算，营业成本为336万元。12.2.3净利润净利润为144万元。第十三章 社会效益与风险分析13.1社会效益分析13.1.1、带动地方经济发展通过项目的开发建业以及后期运营，可以大幅度提高的税收收入，增强地方财政运用能力，从而促进地方经济社会和谐发展、共同富裕。13.1.2促进就业体验区是一种综合性的服务行为，需要大量的劳动力资源项目建成后还98、会带动相关产业发展，提供更多的就业岗位，这对解决政府社会问题具有重要的意义。13.1.3保护生态环境经济发展的前提是保护好生态环境，在不降低环境质量的前提下发展产业，达到社会、经济、环境协调发展，实现保护与发展 “双赢”。本项目中，将生态保护，构建科学、合理、完善的生态保育网络。13.2 风险分析本项目可能面对的风险可分为两大类：行业风险和经营风险。13.2.1行业风险体验区是综合性服务行业，服务产品的特征和强大的产业关联性决定了旅游行业与一般的生产性行业有很大的不同。项目具有依赖性，属于旅游行业而旅游业的发展在很大程度上依赖于国家宏观环境、政治、经济、社会等多重因素。旅游行业的依赖性决定了它99、是一个较为敏感和脆弱的行业，也是风险较大的行业，一旦国家政治和经济状况发生巨大波动，对于旅游行业的打击几乎是致命的。稳定的宏观经济环境是旅游业发展的土壤，对旅游业有着根本性质的影响，如果宏观环境出现预料之外的波动，将会极大影响居民的旅游热情，对我国旅游行业造成冲击。势必会影响到文化体验区的运营。13.2.2经营风险对已识别出的经营风险进行排序，可找出对企业的经营发展影响较大的经营风险主要有：1、市场风险市场风险是由于市价的变化而导致亏损的风险。市场是不断变化的，本项目的文化体验区的供给和需求也在不断的变化，而供求关系的变化必然造成价格的波动，从而导致投资的实际收益偏离预期的收益2、生态风险如果100、项目在建设过程中对周围的环境造成严重污染和损害，并且使体验区周围生态遭到了破坏，可能会导致项目成本支出增加甚至停工的风险。3、运营管理风险管理者素质和经验风险项目开发以及后期运营过程中都需要专业化的管理，因此对管理人员的整体素质要求较高，若缺乏专门技能的管理人员，则会导致对开发运营过程中的内外影响因素不敏感，对风险估计不足，防范措施使用不当等。这些因素综合作用最终会使风险变成现实。13.2.3 社会风险社会风险主要是由于群众干预风险因素的变化对公司的影响，从而给投资者带来损失的可能性。本项目的投资面积比较大，因此可能影响的区域范围也较大，风险会更加复杂。如果项目开发影响到三道井子村居民的利益，101、则当地居民会对本公司投资项目持反对态度，阻碍项目的顺利实施，但该项目符合当地广大村民的利益要求，不损害其他群众的利益，可改善当地基础设施，不会产生、激化社会矛盾。本项目对提高三道井子村旅游业的发展，提高人民生活水平，加快我市社会主义新农村建设步伐具有积极影响，综上所述。项目本身基本不存在社会风险。13.3风险应对措施（1）项目建设尽可能的减少对周围居民生活造成的影响，保护生态环境.（2）通过基地的建设，带动三道井子村及文钟镇的经济发展。（3）与三道井子村村民搞好关系，在人才招聘时，对满足工作条件的三道井子村村民优先（4）采用国内外先进的管理办法，管理人员出学习先进的管理理念，有效的规避管理体制102、弊端.（5）加强人员培养，提高管理队伍和服务人员的素质，提高服务的质量.正确认识风险，采取应对机制，降低风险几率。确保XXXX观光农业有限公司XX文化体验区项目更好的发展第十四章 结论与建议14.1结论本项目建设符合XX市总体规划等相关政策的要求；在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：XXXX观光农业有限公司XX先民生活体验区建设具有良好的社会、经济、环境效益，项目建设可行。14.2建议1、工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、验证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。2、加强宣传，利用互联网、电视等现代化的媒体传播手段，积极镀金体验区的营销工作，体验区活动助于增添家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力等等。总之，要把体验区与现代人的生活方式联系在起，良好的氛围。3、加强人员培养，提高体验区管理队伍和服务人员的素质，提高服务的质量，增强消费者的旅游意识。体验区是一种消费行为，服务质量的好坏直接关系到消费者的满意度与舒适度。