1、临港新区土地开发及基础设施建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月94可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1总论11.1项目背景11.2研究内容21.3主要研究结论32社会经济及市场分析102.1建设现状与进展102.2发展规划112.3发展有利条件分析2、122.4土地销售前景及价格预测143技术标准与建设规模173.1技术标准的论证173.2建设内容173.3建设规模184建设条件与方案设计194.1场址现状194.2场址建设条件194.3道路方案设计224.4给水工程274.5排水工程284.6照明工程314.7交通工程314.9消防工程315项目的运作与管理335.1管理模式335.2对外招商与经营335.3组织机构336项目实施方案及进度安排356.1项目实施方案356.2施工措施376.3建设工期安排与实施计划377投资估算与资金筹措397.1投资估算397.2资金筹措及还贷418财务分析428.1编制依据428.2基础数据428.33、营业收入及税金估算428.4总成本费用438.5利润438.6财务盈利能力分析438.7财务生存能力分析448.8清偿能力分析448.9不确定性分析458.10财务评价结论459环境保护479.1编制依据479.2环境现状479.3环境影响479.4综合治理及措施4710节能评价4910.1道路运输节能评价概述4910.2道路燃油消耗影响因素4910.3燃油节约5010.4节能分析5011风险分析5111.1项目风险因素识别5111.2风险评估5111.3降低风险的主要措施5312问题与建议5412.1关于资金筹措与使用5412.2关于环境保护5412.3关于项目实施措施5412.4关于防洪54、41总论1.1项目背景项目名称新区土地开发及基础设施建设项目建设单位简况 #城xx临港新区开发投资有限公司是经#区政府授权的项目投资主体，是#市、#区两级人民政府于1年1月出资组建的具有独立法人资格的国有公司。注册资本17000万元。该公司经市、区人民政府授权，代表政府负责港区的投融资工作和项目开发建设。公司依照公司法运作，实行独立经营核算。#城xx临港新区开发投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设综合办公室、工程管理部、财务管理部、规划建设部、招商部五个科室，运作机制完善。公司现有员工30人，其中专业技术人员22人，员工全部具有大专以上的文化学历。1.1.3项目简介本项目为新区土地5、开发及基础设施建设，道路长度8000m；路幅宽度为30m。项目背景及编制依据.1 项目背景#城xx新区位于#市#区境内，是#市推进工业化和新型城市化的核心区域，总规划用地面积23.6平方公里，拥有全国28个内河主枢纽港之一的城xx港，是国家对外贸易一类开放港口，#省长江干线上唯一口岸，长江航运和湘江航运重要的中转站，区位交通优势明显。为加快地方经济和社会发展，充分利用好区域优势资源，建设特色#，根据省委书记张春贤提出的“优势优先、优先发展”的要求，充分发挥#通江达海的区位优势，#市委、市政府提出并实施了#城xx新区开发战略。港区开发启动实施以来，发展态势良好。城xx新港有限公司（以下简称新港公6、司）总投资16亿元，建设年通过能力88万标箱的国际集装箱码头，目前，投资6亿元的一期工程于#年6月建成开港，年吞吐量30万标箱；三期建成后，散货、件杂货将达到1000万吨。同时，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户。为加大港区开发建设力度，适应港区招商形势的需要，优先发展土地开发及道路交通设施和城市配套设施成为当务之急。根据#城xx新区总体规划与分步开发建设实施计划，#区政府拟加速港区土地开发及道路建设进程，在城xx新区内建设36条区内道路及附近的土地开发。.2 可行性研究报告编制依据岳府阅20088号关于#城xx新区建设有关问题7、的会议纪要；岳政发(#)5号#市人民政府关于加快#城xx新区建设的若干意见；#市城市总体规划（20082030）；#市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；#城xx新区总体规划(2008-2020)；国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；其他有关专业设计规范；建设单位提供的其他各项基础资料。1.2研究内容通过对拟建项目区域社会经济、产业布局、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性；同时，结合现状路网和规划路网研究论证路线走向、工程方案、建设规模、技术标准、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成新区土地8、开发及基础设施建设可行性研究报告。本报告主要研究内容有：(1)项目建设的必要性；(2)项目影响区域社会经济现状分析与发展预测；(3)建设方案与标准；(4)建设条件与方案比选；(5)投资估算及资金筹措；(6)经济评价；(7)工程环境影响分析；(8) 节能评价；(9) 问题与建议。1.3主要研究结论项目建设的必要性是推动“两型社会”建设的需要资源环境约束和经济快速增长的矛盾,已经成为经济社会发展面临的严峻挑战。建立资源节约型和环境友好型区域经济,对于贯彻落实科学发展观,建设社会主义和谐社会,推进新型工业化、新型城市化都有着重要的意义。#城xx新区，已纳入经国务院批准的长株潭城市群“两型社会”建设配9、套改革试验区的滨湖示范区范畴，作为#省长江干线上唯一口岸，该区建设对推动长株潭示范区的整体建设和发展起着非常重要的作用。按产业规划，新区今后将是长株潭城市群物流、航运、加工制造基地和原材料供应基地。因而快速搞好新区土地开发及基础配套设施建设，建好新区并发挥相应功能，对长株潭城市群“两型社会”建设具有很大的推动作用。是促进区域经济发展的需要#市人民政府关于加快#城xx新区建设的若干意见岳政发#5号指出：#城xx新区要按照“产业高地、试验新区、临港新城”的定位，把新区建设成为长江中游区域性航运物流中心，中南地区重要的石化产业基地、电力能源工业基地、出口加工基地和先进制造业基地，#省对外开放的重要门10、户，#市科学跨越、和谐崛起的先导区。要想把#城xx新区发展成为产业高地、试验新区、临港新城，就必须把新区的土地开发及基础设施建设放在第一步，新区土地开发及基础设施建设是新区“提质扩容”的重要载体，它不仅为新区的发展、人民的生产、生活提供重要的基础设施，同时，也是引导城市用地布局健康合理发展的重大举措。该项目的建设不仅可加强区域内各片区之间的交通联系，有效的改善企业的投资环境，也将可以促进工业区土地升值,加快城市的提质扩容步伐,使得新区人流、物流畅通无阻，吸引更多的投资商来该区投资兴业，促进#城xx新区的经济发展。是完善#区用地状况和交通体系的需要#区内的土地大部分为丘岗地，此次结合土地开发及基11、础设施建设，对城区内的黄泥沟路沿线两厢土地进行平整，土地平整后将有利于城区的项目建设和紧张的用地需求。根据规划，#区城区面积为23.68平方公里，规划城市道路总长度约110km。目前#区城市交通主要以道路为主，本规划区域内仅有107国道、S201线和长江路，负担该区域的全部对外交通和过境交通。区内交通和过境交通相互混杂，特别是S201线，是目前唯一的南北向交通道路，也是旧城区与新城区的交通咽喉，交通流量大，交通十分拥挤、混乱，经常发生交通堵塞。正所谓“城镇要发展，交通要先行”，#市的建设离不开交通的发展，#城xx新区是#市“十一五”发展规划中的重要区域，是#“工业强市”战略的主要实施载体。而黄12、泥沟路是#城xx新区公共配套服务区及港口航运物流区东西向的交通动脉之一，它的建成将极大改善#市的招商引资环境和沿途人民生产条件，必将带动沿线两侧土地的开发升值，使发展规划成为可能。是#市城市建设用地的客观需要#市优越的地理位置和区域交通条件、雄厚的农业基础、丰富的自然资源和人文资源，使#具有强大的发展潜力。但是，目前#城区规模仍然很小，城市化水平较低，在一定程度上已经跟不上甚至制约了#市社会经济的发展。这一地区工程地质及地形地貌也较为简单,可为扩大#城区规模提供完整的发展用地，同时有利于疏解旧城区中心压力，改善城区中心交通状况和居民生活环境，为#市的未来发展提供广阔的空间。是优化投资环境的需要13、招商引资作为引进外来资金，加大投入，促进当地经济发展的一条重要途径，优质服务、优美环境和优惠政策是招商成功的三大法宝。实践证明，优美的城市，便捷的交通，是投资商优先考虑的投资条件，即将建设的随岳高速以及已有的G107、长江路、S201、S301，将会加强临港新区与外部经济发达地区的联系，本项目的建设，将进一步优化#市投资环境，吸引投资商投资，带动#经济发展。技术标准与建设规模技术标准及主要技术条件根据本项目在新区中的地位和作用，结合该区交通量预测和道路通行能力分析，考虑沿线地形、地貌，依据城市道路设计规范（CJJ3790）初拟本项目的技术标准。黄泥沟路按城市级主干道标准设计，计算行车速度50k14、m/h，路幅宽30m详见表1-1。表1-1 黄泥沟路主要技术标准表 序号项 目单位标准指标1道路等级城市级主干道2道路长度m80003设计速度km/h504路幅宽度m305平曲线最小半径设超高最小半径m200不设超高最小半径m4006最大纵坡%5.57最小坡长m1408竖曲线一般最小半径凸型m1350凹型m10509车辆荷载等级构造物城A级路面BZZ100KN10桥梁设计洪水频率1/100建设规模本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m，其中，路基土石方127.68万m3；沥青混凝土路面184千m2，人行道15、56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表1-2。表1-2 拟建建设规模项目单位数量土地开发工程亩2435基础设施工程一、路线1、道路长度km82、占地亩360二、路基路面1、路幅宽度m302、路基土石方万m3127.683、主线路面结构类型沥青砼4、路面工程数量4.1 行车道面积千m21844.2 人行道面积千m256三、桥梁、涵洞1、大桥m/座2、中桥m/座2、涵洞道3四、路线交叉1、互通式立交处2、分离式立交处3、平面交叉处4五、沿线设施1、排水管道m160002、给水管m80001.3.3投资估算及资金筹措投资估算本项目总投资估算16、为59996.55万元；其中土地开发工程投资29220万元，基础设施工程投资24836.55万元，建设期利息5940万元。土地开发工程共有2435亩，其中工业用地1770亩，综合用地665亩；基础设施工程主要是黄泥沟路及配套设施建设，黄泥沟路全长8km，宽幅30m，平均每公里造价3104.57万元。资金筹措及安排本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分，具体如下：自筹资金19996.55万元。申请银行贷款40000万元。1.3.4投资计划方案投资计划安排见表1-3。表1-3 推荐方案投资计划与资金筹措表 单位：万元序号 年份项目合计建设期第一年第二年第三年1总投资59996.55 4117、908.0310775.827312.71.1自有资金19996.551908.0310775.827312.71.2银行贷款40000400001.3.5工期安排建设工期安排本项目建设进度，计划用3年(#.72012.6)完成。实施计划工程进度概略及投资年度分配方案见表1-4。表1-4 拟建项目工程进度安排表年份#年#年#年2012年季度一二三四一二三四一二三四一二三四前期工作征地拆迁三通一平材料及现场准备路基工程桥涵及交叉工程路面及沿线设施竣工验收1.3.6经济评价本项目主要数据与经济指标详表中表明，全部投资财务内部收益率为5.96%(税后)，投资回收期为7.35年(静态税后)，总投资收益18、率为5.69%，从项目的敏感性分析计算结果可以看出，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，符合国家的有关方针、政策，能产生一定的社会效益，因此项目是可行的。1.3.7节能评价道路建设项目的节能主要体现在营运车辆燃油消耗的节约上。本项目道路部分为新建道路，拟建项目的节能效益主要是道路等级提高而使燃油消耗量降低所产生的燃油节约效益。此项效益是指拟建项目建成前后，拟建项目与老路之间行车速度及油耗的变化情况，每车百公里平均油耗为12.8公升（标准小客车），建成后平均每车百公里实际耗油11.5公升，每车百公里平均可节约用油1.3公升；在目前能源问题日益突出、政府号召19、建立节能型社会的形势下，具有显著的经济效益和社会效益。1.3.8综合评价本项目建设是必要的，经济上是合理的，技术上是可行的，并具有一定的抗风险能力，因此，本项目推荐实施。主要技术经济指标详见表1-5。表1-5 主要技术经济指标表序 号指标名称单 位指 标备 注1总用地面积亩27951.1道路占地面积亩3601.2土地开发面积亩24352新建道路长度km83建设期年3含前期工作4总投资万元59996.555资金筹措5.1银行贷款万元400005.2自筹万元19996.556财务评价6.1项目营业收入万元60994.88计算期内6.2总成本费用 万元51042.55计算期内6.3利润总额万元99520、2.33计算期内6.4所得税万元2488.08计算期内6.5净利润万元7464.25计算期内6.6项目静态投资回收期(税后)年7.35含建设期6.7财务内部收益率(税后)%5.966.8财务净现值(税后)万元5139.332社会经济及市场分析2.1建设现状与进展#区成立于1984年，总面积402平方公里，人口16.48万人，2008年，全年完成国内生产总值38.18亿元，规模以上工业企业70家，比2007年新增12家，完成规模工业增加值15.4亿元，财政收入3.47亿元。#区作为全市的工业区，长岭炼化、巴陵石化、华能电厂、泰格林纸等中央、省属大型企业境内驻有，经过20多年发展，该区已发展成为中21、南地区最大的石油化工基地和重要的能源、造纸基地。特别是石油产业链已发展到炼油、化工、有机合成、精细化工等共20多个行业，200多种石油化工产品，总资产200亿元，年产值达1000亿元以上。2007年，为落实省委张春贤书记“优势优先、优先发展”的指示精神，进一步发挥#通江达海的区位优势，#市委、市政府启动了#城xx新区（以下简称临港新区）开发战略。两年来，在省市区三级政府的直接推动下，临港新区各项工作超常推进，取得了明显成效。一是加快了临港新区总体规划编制步伐。#城xx新区总体规划是在省市两级政府审时度势、抢抓机遇，打造长江中游航运物流一类口岸，启动松阳湖港口建设的背景下展开的。为高起点、高标准22、制定#城xx新区总体规划，在黄兰香市长的直接领导下，从2008年3月开始，按照将港区建设成为区域性航运物流中心、重要的石化工业基地、电力能源基地、出口加工贸易基地和#省对外开放的门户的规划理念和规划定位，通过采取外地学习考察、征求专家意见、听取基层建议等多种形式，对港区规划进行了反复修改完善。编制工作得到了各级领导和社会各界的帮助指导，#市、#区“四大家”领导班子十分重视规划编制工作，多次深入现场，参与讨论，指导工作；市直、区直各行政职能和技术服务部门全力配合，协同作战，提供支持，以上工作为规划编制奠定了坚实的基础。规划几易其稿，不断深化完善，目前规划正在不断完善修订过程中。同时，港区核心区控23、制性详规编制工作正在抓紧进行。现阶段，临港新区已进入我市城市规划范畴和新一轮城市及土地利用总体规划，临港新区的土地已全部调整为建设用地。二是明确了港区管理体制和运行机制。为加强#城xx新区建设工作的领导，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的#城xx新区建设领导小组，并明确了#区为临港新区的建设责任主体，确定了“政府主导、区政合一、市场运作”的模式。三是逐步完善了基础设施建设。目前，港区水、电、路、通讯等基础设施全面启动建设。总投资6个多亿，设计年吞吐量达30万标箱的城xx国际集装箱码头已建成开港；投资约3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，打通了港24、区对外的陆路大通道；同时，港区循环铁路进入了荆岳铁路规划，即将开工建设。另外，1个11万伏变电站已竣工使用，首期投资4000万的移民安置小区已交付使用，年供水600万吨的供水工程上半年将实现供水。四是加大了招商引资工作力度。港区自筹建以来，因独特的区位优势和良好的工业基础，吸引了众多投资者的目光，已有中远化工、华新水泥、中天石化等一批投资过亿元的企业落户投产。同时，泰格林纸集团、江阴恒阳化工码头两个投资5亿元以上的重大项目正在抓紧建设。特别是投资5亿元的恒阳公共化工码头将进一步完善城xx港的港口功能和资源配置作用，极大地提升我市石油化工产业的核心竞争力。2.2发展规划#城xx新区总体规划结构为25、“五区”：一是港口航运物流区：规划面积6.4平方公里，共有长江岸线6670米，除1600米为已有货主码头（华能、华新水泥），其他岸线一律规划为公共码头。目前，新港公司国际集装箱码头（一、二、三期）共用岸线2100米，其余2970米为预留集装箱码头及部分生活岸线。在长江路以西，兴业路以南、华松路以北的沿岸及腹地陆域纵深约400米，用地面积2.6平方公里规划为物流用地，沿长江岸线布局公共码头，建设综合性的物流园区、专业化工产品物流园区和第三方物流园区，形成以港口为枢纽的现代物流基地。二是港口配套加工区：本区规划面积6.8平方公里，位于长江路以东、松阳湖路以西、兴业路以南、芭蕉湖北面山体以北的地段，26、主要布局与港口关联度大的进出口加工、能源、精密机械等制造加工业。三是建材化工产业区：规划面积2.8平方公里，位于沿长江路两侧、在兴业路以北地域，该区西临长江港口岸线，北靠东接松阳湖滨水景观带，是承接省内外转移产业，发展大运量、大耗水、低污染的港口型重化产业的主要承接地。四是精细化工产业区：规划面积2.5平方公里，位于随岳高速道路以西、兴业路以南、公共中心以东地域，主要依托长炼、岳化等中央石化企业，对接现有#精细化工产业基地，延伸石油化工产业链。五是公共配套服务区：规划面积5.1平方公里,主要围绕黄泥沟水系及通港路南侧布局金融、保险、信息网络、中介服务等生产性服务业发展，完善行政办公、教育、卫生27、文化等市政公共设施建设，形成以港口为对象的现代化商贸服务体系。2.3发展有利条件分析具备实施临港开发战略的区位、交通和产业优势以城xx港为核心的新区位于#省#市城区北部，地理位置十分优越，交通枢纽已成网络，产业支撑兴旺发达，是一块投资兴业的理想之地。经济区位优势明显。#是沿江开放城市、城xx港是国家一类外贸口岸、首批对台直航港口。该区位于长江流域经济带和京广铁路经济带的交汇中心，又处于武汉城市圈与长株潭两个改革试验区之间，是未来#市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域。同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。 交通区位优势明显。新区距#城区仅3公里，北距武汉180k28、m，南距省会长沙162km，具有现代化的综合交通运输体系，其快速、便捷、安全的交通运输网络，为推进对外开放、发展外向型经济奠定了坚实基础。港口方面：沿江临港是该区的核心战略资源，城xx港作为#省长江干线上唯一国家对外贸易一类开放口岸，是连接长江航运和省内湘资沅醴内河航运重要中转站和唯一出海口，在枯水期间5000吨级船舶也可进港作业。道路方面：随着随岳高速、杭瑞高速、京珠高速复线的相继建设，与京珠高速、107国道、S201、S301等道路伴区或穿境而过，共同构成了港区国、省干道互通的道路网络。铁路方面：距京广铁路和武广铁路#站在5公里左右，随着武广客运专线、荆岳铁路的建设，规划建设的荆岳铁路进入29、临港新区的铁路专用线向北延伸至道仁矶、陆城和长炼，并最终与路口车站形成疏港环线货运专线，依托京广铁路线，将形成四通八达的铁路运输网络体系。航空港方面：在距临港新区15公里的#县筻口镇规划建设#航空港站区，技术等级为2级，行政等级为不定期航班的支线机场。产业支撑基础雄厚#省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能#发电有限公司和泰格林纸集团等四家大型企业集团都驻在区内。现有的石油化工、电力能源、水泥建材都是我省的优势产业，尤其是石油化工产业经过30多年发展，已成为中南地区重要的石化工业基地，形成了1000亿元的产值规模。新区正式筹建以来，一些大运量的新型建材、机械装备制造项目纷30、纷进驻，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸集团、中交集团新港公司、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户，逐步形成以港口物流、化工储运为核心的新兴物流产业和以造纸、建材为重点的重化产业。创造了港区开发的良好招商环境港区开发战略得到了省、市政府的高度重视和大力支持。#省委书记张春贤高度重视城xx港的门户作用，强调#要“优势优先、优先发展、树立门户城市概念”。在省委、省政府的直接推动下，港区龙头工程-总投资6亿元的城xx国际集装箱码头一期工程已竣工投入运营，其30万标箱年、散杂件100万吨年的吞吐量，能保证全省“十一五”期间社会经济发展需要。2008年9月，#城xx新区纳31、入了国务院批准的长株潭“两型社会”建设配套改革试验区总体规划滨湖示范区范畴，将会享受中央和省政府在土地、信贷和财税等方面各种扶持政策支持。为加快新区发展，#市委、市政府多次召开港区会议，专题研究有关港区规划、管理体制和运行机制等重大工作，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的#城xx新区建设领导小组，#区也成立了专门工作机构-新区临时管理委员会，负责港区开发建设的具体工作。在省市两级党委、政府的高度重视和大力支持下，城xx新区正朝着打造区域性物流中心的战略目标迈进。建立和完善了功能齐全的综合性港口码头和基础设施。现在，城xx港不但拥有煤炭、粮食、石油等专32、用码头和木材、沙石、钢材等各类散货码头，而且具有国内一流水平的现代化国际集装箱码头已投入使用，投资约5亿元的恒阳公共化工码头即将开工建设；届时，#城xx港将成为一个功能配套、设施齐全具有核心竞争力的综合性港口群，其年吞吐量2000万吨的运输规模，将极大地带动和促进全市乃至全省经济社会特别是外向型经济的快速发展。同时，为完善港区基础设施，港区管委会加大了投入力度，总投资3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，并分别与随岳高速和107国道联通，打通了港区对外的陆路大通道；电力供应能力充裕，港区供水工程已经开工建设。临港新区整体开发条件已基本具备。出台了支持港区发展的一系列优惠政策和措施。为充分发33、挥港区优势，加快港区发展实现区域经济跨越式发展，港区管委会出台了一系列更加科学、更具吸引力的港区招商引资优惠政策，支持、鼓励符合国家产业政策、投资强度大、科技含量高、附加值高、税收高的拉动型、环保型、节约型产业项目进入港区。独特的区位交通优势，良好的投资经商环境，雄厚的产业基础支撑，使得新区成为#对外开放的门户，成为招商引资和对接沿海产业转移的黄金宝地， “福布斯”杂志将#评为中国20个最适宜投资的城市之一。2.4土地销售前景及价格预测项目以城xx新区土地运营为主要收入来源，其发展在宏观上取决于临港新区内产业的发展前景，在微观上取决于现有企业扩能增产和城xx新区对外招商引资时对土地需求的增长。34、在产业发展前景预期良好条件下，项目招商引资规模和速度将对本项目土地销售前景产生重大影响。招商引资前景分析城xx新区经济区位优越，交通条件优势明显、产业支撑基础雄厚、招商环境良好，是未来#市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域，同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。从未来资本转移发展态势及发达地区和欧美等发达国家产业结构演变阶段判断，发达国家和发达地区资本输出正处于一个上升初始阶段，这意味着，在未来相当长的时间内，大量的沿海发达地区和发达国家资本将继续向#市转移。其基本理由是：一是沿海发达地区和发达国家产业结构仍处于调整时期，尤其是香港、上海等地产业结构具有很大的调整35、空间，这意味着将有大量的产业资本进行转移。 二是#市既具有明显的区位优势，又具有明显的综合成本优势，是产业转移的理想基地。三是入园企业可享受国务院、省、市政府给予的优惠政策，实行“封闭式管理、开放式运行、社会化服务”，企业办事实行“一个窗口受理，一站式审批，一条龙服务”。园区各类中介机构健全，投融资服务完善。土地销售价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近两年#市城xx新区综合用地的交易价格情况如表2-1。表2-1 近两年城xx新区周边地区用地交易价格 用地性质价 格（万元/亩）最高价平均价最低价工业用地1715.714.4综合用地（含住宅及商业用36、地）29.6027.9626.32考虑到国家对地产的宏观调控政策及金融危机影响，以及根据近几年城xx新区周边地区地产价格的平均增长率为10%，保守起见，本项目综合用地的土地预测增长率取8%，增长基数为表2-1土地交易价格的平均值；工业用地第一年按近2年平均价格15.7万元/亩不变，以后每年价格增加1万元/亩。表2-2 城xx新区未来10年土地增长价格表年 份工业用地价格综合用地价格200815.727.96#15.730.2#15.732.6#15.735.2201215.738201316.741.1201417.744.4201518.747.9201619.751.8201720.75537、.9201821.760.4201922.765.22可以预计，随着新区基础配套设施的建成和完善，其土地升值速度将大于本可研预测值。3技术标准与建设规模3.1技术标准的论证根据#市城市总体规划并参照城市道路设计规范，本项目中的黄泥沟路按城市级主干道标准设计，设计行车速度均为50km/h。主要技术标准见表3-1。表3-1 路线主要技术标准表 序号项 目单位标准指标1道路等级城市级主干道2道路长度m80003设计速度km/h504路幅宽度m305平曲线最小半径设超高最小半径m200不设超高最小半径m4006最大纵坡%5.57最小坡长m1408竖曲线一般最小半径凸型m1350凹型m10509车辆荷载38、等级构造物城A级路面BZZ100KN10桥梁设计洪水频率1/1003.2建设内容本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容包括征地拆迁、道路工程、给水工程、排水工程、亮化工程、交通设施等。3.3建设规模本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m，其中，路基土石方127.68万m3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表3-2。表3-2 拟建建设规模项目单位数量土地开发工程亩2435基础设施工程一、路线1、道路长度k39、m82、占地亩360二、路基路面1、路幅宽度m302、路基土石方万m3127.683、主线路面结构类型沥青砼4、路面工程数量4.1 行车道面积千m21844.2 人行道面积千m256三、桥梁、涵洞1、大桥m/座2、中桥m/座2、涵洞道3四、路线交叉1、互通式立交处2、分离式立交处3、平面交叉处4五、沿线设施1、排水管道m160002、给水管m80004建设条件与方案设计4.1场址现状4.1.1地理位置项目位于#市#区内，位于东经1130848至1132330、北纬292356至293822之间，#区位于#市城区东北部、长江中游南岸，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相40、望，南部与#楼区和#县毗邻。区域内107国道和京广铁路纵横南北，京珠高速道路在东边擦肩而过，长江黄金水道环绕西北。沿铁路南距长沙162公里，北离武汉245公里；沿京珠高速道路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程；沿水路东距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重庆490公里。4.1.2土地利用现状本区域内土地现状多为荒地和田地，农居和水域也占有一定比例，而建设用地的比例较大，用地构成属于典型的未开发农用地场址，地势较平坦，主要用地已全部纳入城xx新区建设用地范围。该区域属于#市城区边缘，#省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能#发电有限公司和泰格林纸41、集团公司等四家大型企业集团都驻在区内或周边。4.2场址建设条件4.2.1地形、地貌、地震情况项目地属幕阜山脉向江汉平原过渡地带，地貌多样、交相穿插，整个地势由东南向西北倾斜。境内最高海拔点为#乡上清溪村之小木岭，海拔497.6米；最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔21.4米。一般海拔在4060米之间。地震：根据中华人民共和国地震参数区划图（GB183062001），该区域地震动峰值加速度g=0.10，特征周期为0.35s，根据#抗震设防基本烈度为度，规划按度标准进行设防。4.2.2地质和水文地表组成物质65%为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河、湖沉积物为主。第四纪红色42、粘土主要分布在境内东南边，适合林、果、茶等作物开发。第四纪全新河、湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻、瓜菜等作物种植。松阳湖水域湖面积：丰水期6000-8000亩左右；枯水期5000-6000亩左右；水位：最深水位5-6米左右；平均水位3-4米左右蓄水量：丰水期21万立方米左右；枯水期12万立方米左右；长江#段松阳湖水域北濒临并汇入长江。长江螺山段水文特征对其影响很大，根据长江螺山段水文站水文数据，长江在该段主要水文参数如下：流 量：多年平均流量20300立方米/秒；历年最大流量61200立方米/秒；历年最小流量4190立方米/秒；流 速：多年平均流速1.45米/秒；历年最大流速2.0043、米/秒；历年最小流速0.98米/秒；含砂量: 多年平均值0.683公斤/立方米；历年最大含砂量5.66公斤/立方米；历年最小含砂量0.11公斤/立方米；输砂量: 多年平均输砂量15.7吨/秒；历年最大输砂量177吨/秒;历年最小输砂量0.59吨/秒;水 位：多年平均水位23.19米(吴淞高程);历年最高水位33.14米; 历年最低水位15.99米;4.2.3气候条件项目区域属亚热带季风气候，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。年日照17221816小时，年太阳辐射总量为113.7千卡/cm2；一月平均气温约4.3，七月平均气温约29.2；年平均气温16.616.8，无霜期258244、78天；年降雨日141157天，降水量1469mm。4.2.4城镇规划及社会环境条件本项目符合#市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、#市城市总体规划 (20082030)、#港总体规划 (20062020)、#市2008-2012产业发展规划纲要、#城xx新区总体规划等相关要求。新区是一个以港口（城xx港）为依托，以物流仓储、加工贸易、现代装备制造、新型建材及精细化工等为主导产业的港口经济带。4.2.5交通运输条件项目区域107国道和京广铁路南北纵横，京珠高速道路擦肩而过，长江黄金水道环绕西北。沿铁路南距长沙162公里，北离武汉180公里；沿京珠高速道路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到45、2小时车程；沿水路东距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重庆490公里。境内有厂矿铁路专用线4条，全长29公里；有火车站2个。4.2.6公用设施条件水源：新区工业生产用水由接自附近的中心城区市政给水管网供给，大耗水工业用水可新建水厂从长江取水供给；生活用水由#铁山水库供给。排水：项目区内现无市政排水系统，现状雨水基本上都是自然排放，雨水系统主要由水库、水塘、溪渠组成，大部分雨水沿自然山体、水库（水塘）、小溪（水渠）排入长江。本项目拟根据本区域的性质特点，排水采用雨污分流制，按照道路及地形特点，重力流和机械提升相结合的原则，规划5年内新建污水处理厂。供电：目前项目区规划变电站两46、座，分别为110kV永济变电站和110kV松阳湖变电站，主变容量近期250MVA、远期350MVA，占地面积10000m2，型式为户外式。永济变电站110kV电源采用架空线近期引自现状110kV#变电站、远期引自规划220kV路北变电站。电讯：项目区内只有零星的一些架空电信线路，供目前企业及村民通信需要，未形成一个完善的通信网络结构，也没有设置局、点。区内没有任何邮政设施。4.2.7施工条件物料供应：项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在市内采购供应。场地条件：本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注意尽可能避免在雨47、季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。4.2.8征地、移民、安置条件本项目需征地2795亩，其拆迁、安置应根据#市征地补偿实施办法以及市国土资源局核定的指标进行。移民安置方式为货币安置。4.3道路方案设计4.3.1采用的规范(1)城市道路设计规范（CJJ37-90）；(2)工程建设标准强制性条文（城市建设部分）；(3)道路路基设计规范（JTG D30-2004）；(4)道路水泥混凝土路面设计规范（JTG D20-2003）；(5)城市道路和建筑物无障碍设计规范（GJG50-2001）。4.3.2主要设计标准根据#市规划管理局下达的规划设计要点，本项目黄泥沟路部分按城市级主干路标准设计，计算48、行车速度V=50km/h，道路红线控制宽度为30m，路幅宽30米，设计荷载为构造物：城市A级，人群4KN/m2；路面：BZZ-100KN。路面为水泥砼路面，大中桥设计洪水频率为1/100，小桥、涵洞和路基为1/50。4.3.3方案选择的原则安全第一的原则把安全放在首位，采取一切有效方法和措施，保证车辆和行人的安全，为道路使用者提供安全保障和人性化服务。保护环境的原则应避免大改大调、高填深挖，注重与沿线地形、环境和景观相协调，保护好自然生态环境和文物古迹。树立“不破坏就是最大的保护”的理念，坚持最大限度地保护、最小程度地破坏、最强力度的恢复，以追求自然、朴实为向导，实现环境与道路建设并举、道路发49、展与自然环境相和谐。节约资源的原则我国人多地少，耕地紧缺，道路建设项目应珍惜土地资源、合理利用土地。路线方案应尽可能地减少所占用土地的价值，方式主要有：采用合理的技术标准；采取各种工程措施减少土地占用面积；尽量利用老路用地；减少优质土地占用面积的比例等等。少拆房屋、少动迁公用事业管线。坚持灵活运用技术指标，减少道路建设对社会资源的消耗、减少运营期间的管理、养护费用，最大限度地提高投资效益。服务社会的原则充分考虑区域社会经济的发展要求，考虑与农林、水利、城镇等规划建设相配合。对街道化不明显、影响车辆通行不严重或经必要的治理、规范管理和改建后能够满足通行要求的，予以有效利用。道路选线时尽量避免阻隔50、影响居民往来、农耕和水资源利用，尽量避免大规模的拆迁安置，并要充分体现国家安置补助政策。农用通道要保证排水畅通、使用方便。4.3.4平面设计为保持道路的顺畅、美观及交叉路口的衔接平顺，该路平面走向基本按照#城xx新区总体规划确定线路走向、交叉口布置及路幅宽度控制。根据道路上线图定平面走向，黄泥沟路平面走向基本为东西走向，规划红线宽30米。规划西起沿江路，东至107国道，道路长度8000m；全线按规划30m设计。根据规划，黄泥沟路自西向东依次与沿江路、长江路、白杨路、107国道等4条道路相交，与随岳高速立交；除与沿江路和107国道为“T”字型平交外，其余均为“十”字型平交。4.3.5纵断面设计道51、路竖向设计充分考虑与现状道路的衔接，以雨水就近排入为原则，并考虑整个园区地块的土石方平衡，同时考虑到道路的行车要求。在满足道路的技术标准、排水及地下管线敷设的要求下，为了与规划保持一致，各控制点高程按规划确定基本未作调整。纵断面的设计原则为：根据规划的竖向控制，参照规划所定的标高作为控制点，结合道路两厢的实际情况进行拉坡。为了便于交叉口的竖向设计，将变坡点尽量不设置在交叉口范围内，进行适当调整来进行设计。全线最大纵坡为0.112%，最小纵坡0.331%，竖曲线最大半径30000米，竖曲线最小半径15000米。4.3.6横断面设计黄泥沟路按机动车双向六车道，道路规划路幅宽30m，结合道路本身实际52、情况及所处位置设计横断面布置方案为：3.5m(人行道)+ 23.0m(机、非动车道)+3.5m(人行道)=30m该方案采用三块板断面。考虑到本道路为临港新区内的主干路，交通量中拖挂车及大型货运车比例较大，本方案路幅布置能大大有利于大型车的转弯，对行车十分有利。4.3.7路基工程一般路基设计原则及依据设计依据路基设计根据城市道路设计规范（CJJ37-90），同时参考了道路路基设计规范（JTJD30-2004）的要求进行。一般路基设计原则路基设计根据沿线地形、地质、气象、水文等自然条件及环境保护的要求因地制宜，采取必要的排水防护工程和经济有效的病害防治措施，防止各种不利的因素对路基的危害，以保证路53、基有足够的强度和稳定性。道路设计标高为中间标线区的路面标高，路基施工标高为设计标高减去路面结构的厚度。本设计路线纵断面图和路基横断面图均按道路设计标高绘制，土石方数量计算按路基设计标高控制。沿河及受水浸淹的路基设计标高均按1/100洪水位加壅水高、波浪侵袭高和0.5m安全高控制。经过稻田区的路堤高度应能满足农田灌溉的需要。水文及水文地质条件不良地段的路基设计最小填土高度应大于路床处于干燥、中湿状态的临界高度。道路外边坡按现有地形设计，在两厢未开发建设以前，填方高度小于8m时，填方边坡为11.5，填方高度大于8m时，8m以下为11.75，8m以上为11.5。切方高度小于8m时，切方边坡为11，切54、方高度大于8m时，在8m处设宽1m 路基压实标准与压实度填方路基应分层均匀压实，填料应经过试验确认后方能使用，路基压实度及填料规格应满足表列数值要求，当填料无法满足规范要求时，必须及时采取适当的处理或换填措施。用不同填料填筑路基时，应分层填筑，每一水平层应尽量采用同类填料，且厚度不小于50cm。为保证路基边缘压实度，路基填方施工宽度每侧超填3050cm。表4-1 路基压实度及填料要求表填挖类型路面底在以下深度(cm)路基压实度(重型，%)填料最小强度(CBR,%)填料最大料径(cm)填方路基上路床03096810下路床308096510路堤80以下94415零填及路堑路床03096810土路基55、设计回弹模量应达到45MPa。不良地质地段及特殊路基设计原则本路段未发现危害路基安全的明显不良地质现象，通过调查，本项目范围内主要地层有填筑土、种植土、淤泥层、粉质粘土、强风化板岩。填筑土和种植土在道路全线普遍存在，厚度为0.53.3m，在施工时做工清除换填处理。路基、路面排水及防护设计方案a、路基基底处理路堤基底均考虑了清除表土和淤泥，表土厚度视地基情况而定（一般为30cm）。平地（地面坡度为0110）填土前须填前碾压；地面坡度为1115时须挖松再碾压；地面坡度不小于15时须填前挖台阶。采用土质路堑地段挖0.5m后回填压实和零填地段超挖至路表面以下0.5m后回填压实的方法，提高相关路段压实度56、。填挖交界处必须挖台阶和零填地段超挖回填，填挖交界处路基下必须清除较松散的岩石覆盖土，防止该处路基出现不均匀沉降。b、路基、路面排水系统构成为保证路基和路面的稳定，防止路面不影响行车安全，通过设置完整的排水设施同时对各类设施进行综合设计，以实现迅速排除路基、路面范围内的地表水和地下水的目的。路基排水：路基两侧设有边沟或排水沟，边沟和排水沟沿线贯通并引入天然水沟中。路面排水：说明及设计见排水工程部分。c、路基防护本项目为城区道路，考虑到两侧土地开发，在路基边坡防护原则上，坚持以生态防护为主、轻型支挡为辅。结合工程地质和水文条件，在填切方路段采用土工网植草护坡。路基土石方及取土、弃土设计路基土石方57、数量计算，挖方按天然密实体积计，填方按压实体积计，移挖作填时，按预算定额考虑了修正系数。“路基土石方数量计算表”计算路基填挖方数量时，已扣除了路面厚度，计入了边沟、排水沟的开挖，包含了基底清除表土后的回填体积，但未计入超填的影响。全线挖淤泥、清表土的数量单独计算、分开堆放、合理使用。淤泥和表土作为一种资源，施工时注意保管，以后应作为边坡和分隔带的绿化耕植土使用。4.3.8路面工程路面设计原则路面依据道路工程技术标准、道路水泥混凝土路面设计规范、道路沥青路面设计规范，并充分考虑沿线气候、水文条件，遵循因地制宜，就地取材，方便施工，利于养护，经济合理的原则，结合环境治理要求进行设计。路面类型比较路58、面结构方案是根据交通量对路面强度的要求，结合沿线气候、水文、地形、地质、路基工程特点、筑路材料来源及供应量、施工条件等多方面实际情况，结合技术、经济比较后确定。本报告提出水泥混凝土路面和沥青混凝土路面两种结构类型进行比较，具体比较见下表4-2。表4-2 路面结构方案比较表序号项目单位水泥混凝土路面沥青混凝土路面1造价元/m22003002使用年限年20123养护费用元/千m2年1142096704单位使用造价元/千m2年18372267625优点路面强度高，刚度大，色泽鲜明，夜间反光性较好，施工工艺较简单，使用年限长等。表面平整、灰尘少、行车舒适，对新筑路基的适应性较强；施工周期短，维修、养护59、方便等。6缺点路面接缝多，施工周期长，行车噪音大，面板易损坏，路面维修、养护不便，造价略高。对石料、沥青的质量要求严格，夜间反光性差，使用年限较短，受气候、水文、季节变化影响大。经过技术比较和经济比较，结合路基工程特点，筑路材料来源及供应量施工条件等多方面实际情况经过技术经济比较后推荐采用沥青砼路面。路面结构行车道、非机动车道路面结构层总厚55cm，其各层结构分别为：4cm细粒式沥青砼AC-13上面层+ 5cm中粒式沥青砼AC-14（I）中面层+7cm粗粒式沥青砼AC-25（I）下面层+20cm厚5%水稳定砂砾基层+20cm厚4%水泥稳定砂砾底基层。人行道采用4cm厚火烧板+3cm厚12水泥砂60、浆坐浆+15cm厚C15素砼基层。人行道外侧为1220cm麻石锁边石。全线行车道和非机动车道面积为184000m2，人行道面积为56000m2。4.4给水工程4.4.1水源新区工业生产用水由接自黄泥沟路的中心城区市政给水管网供给，大耗水工业用水可新建水厂从长江取水供给；生活用水由铁山供水厂供给。4.4.2水量预测规划地区平均日总用水量为25.16万m3/d，时变化系数采用1.50。 消防用水量：同一时间内火灾次数采用2次，一次消防用水量为25L/s。4.4.3管网系统区内给水管网规划考虑两套系统，市政给水管网和工业生产用水管网。给水主干管管径DN800-DN1200，供水水压应满足最不利点服务61、水头28m的要求；工业生产用水主干管管径DN400-DN1200。供水水压满足最不利点服务水头28m的要求。每隔120M至150m设置一消防取水口。按本次规划，工业生产最高日用水量为16.74万m3/d,由#市中心城区主管网和远期新建水厂提供，新建水厂供水水质由各工业企业共同协商制定。规划区内供水主要通过接市政给水管道及接岳化道仁矶镇水厂构成给水管网而来。为了保证供水安全，给水管采用双管布置，管径为DN800-DN1500。4.5排水工程4.5.1设计依据#城xx新区总体规划；室外排水设计规范（50013-2006）2006年版；与黄泥沟路有关道路的设计规划图；我公司道路专业提供的道路方案图。62、4.5.2区域概况、自然条件及现况排水情况黄泥沟路属于#城xx新区的东西向主干路，全长8000m。黄泥沟路两侧用地现基本上没有开发，大部分为山地、农田、菜地和水塘及低矮民居。区域西北侧有长江自西向东流，区域南侧为芭蕉湖，区域内在黄泥沟，区域北侧有松杨湖。区域内沟渠发达，现有排水沿现有地形自由排放，汇入附近排水渠中。黄泥沟路本段目前排水为无组织排水，经自然地形汇集到原有老排水管（渠），最终排入长江。4.5.3排水规划分析评价按照排水规划，本片区整体排水体制采用雨污分流制。本次设计路段排水采用雨污合流制，根据排水规划，本路段排水长江路以东由东向西与长江路叉路口排水渠中、以西以东由西向东与长江路叉路63、口排水渠中。4.5.4雨水工程规划规划标准设计暴雨重现期采用2年；防洪标准为江洪100年一遇。松阳湖控制水位：26-27.5m，调蓄容积605万m3，电排装机容量775kw。保留在松阳湖入长江口所设白尾排水闸，在黄泥沟入长江口处设象骨港排水闸，以控制内湖水位。管网布置雨水管按重力自流管建设，管道走向与道路坡度方向一致。在规划区沿道路敷设DN800DN1000的雨水管(渠)。对现有河渠进行整治，定时清淤，提高河渠的行洪能力。黄泥沟路该段排水长江路以东由东向西排放，长江路以西由西向东排放，管径为d800。4.5.5污水工程规划污水水源规划区污水水源主要为工业污水、工业废水及生活污水。污水量预测根据64、城市排水工程规划规范（GB503182000）及室外排水设计规范（GB50014-2006），结合新区的实际情况确定本规划城市建设用地范围内的污水排放量为11.05万m3/d.表4-3 新区2020年污水量预测序号项目规模(万m3/d)1生活污水量0.972工业污水量6.783仓储污水量0.744其它污水量1.59合计11.05注：城市综合生活用水日变化系数K1=1.4，排放系数为0.9；城市工业废水日变化系数K2=1.0,排放系数为0.9，进入城市管网污水折算率为45%；仓储用地污水量排放系数为0.95；其它污水量排放系数为0.7。污水处理厂规划新建污水处理厂一座，位于象骨港入江口南侧，规模65、为15万m3/d，占地10.0公顷。污水管网结合现状地形条件及道路竖向设计，工业污水主干管沿主要道路布置，污水主干管管径DN800-DN1200，采用双侧布管。4.5.6管材，接口形式，管道基础本路段雨水管d600和污水管采用埋地高密度聚乙烯（HDPE）缠绕结构壁排水管，电熔连接。管材的性能：质量密度0.93g/cm3，短期弹生模量758MPa，环向弯曲刚度10KN/m2。管道基础采用砂垫层基础其厚度要求：对一般土质，在管底以下厚状土地或经回填夯实的地基上铺设一层厚度为10cm的中粗砂基础层；当地基地土质较差时，可采用铺垫厚度不小于20cm砂砾基础层，当地其承载力小于120KN/m2时，或地基66、原状土被扰动而影响地基承载力时，必须先对地基进行加固处理，在达到规定的地基承载力再辅设中粗砂基础层。本工程雨水管d800采用钢筋砼排水管，当管顶覆土小于6米时，采用级管，当管顶覆土大于6米时，采用II级管，钢筋砼管采用钢丝网水泥砂浆抹带按口，当管顶覆土小于6米时，采用180混凝土基础，当管顶覆土大于6米时，采用360混凝土基础。4.5.7排水构筑物本工程雨水系统采用砖砌雨水检查井，污水系统采用砖砌污水检查井，其中当排水管d1200时，采用园形检查井，当排水管d1200方形砖砌检查井，雨水口采用双蓖式砖彻雨水口。4.5.8沟槽回填埋地高密度聚乙烯（HDPE）排水管用中粗砂回填至管顶50cm后，再67、用土分层回填，钢筋砼排水管用级配砾砂回填至管顶30cm，再用土分层回填，回填土密实度要求同道路密实度要求。4.6照明工程电源：新区规划变电站两座，分别为110kV永济变电站和110kV松阳湖变电站，主变容量近期250MVA、远期350MVA，占地面积10000m2，型式为户外式。永济变电站110kV电源采用架空线近期引自现状110kV#变电站、远期引自规划220kV路北变电站。标准横断面：在道路两侧人行道内侧对称设置单臂式路灯，灯具安装高度为12m，灯间距为标准段30m，拓宽段28m，光源为400W高压钠灯。在各交叉口灯具的间距为3035m，以增强各交叉口的亮度。车行道平均照度为28.7Lx，68、平均亮度2.61cd/m2，亮度均匀度为0.59。4.7交通工程交通标志全段各类型标志统一布局，并前后协调，形成整体系统；及时为司机提供准确信息，同时避免提供过多信息，分散司机注意力；设置必要的禁令、警告、指示标志，保证行车安全；道路等级按50km/h速度要求设计。交通信号灯交通信号灯的设置，必须能在不同日期（如平常日和节假日），不同时段（如高峰期和平峰期），不同气候条件（如晴天、雨天、雪天和雾天）的情况下，向通过交叉路口的交通参与者提供快速、清晰、准确的交通信息。灯具大小必须满足40km/h的行车速度的要求。交通标线交通标线的作用是管制和引导交通，配合交通标志使用。根据道路交通标志和标线（G69、B5768-1999）和国家标准“城市快速路、主干路应设置反光标线”的规定，为了使交通标线在夜间能具有和白天一样的可见性，采用热熔型全反光交通标线。4.9消防工程本项目根据国家有关消防的规定，拟设置必要的消防措施，消防栓沿道路设置，靠近路口，间距120m,消防给水以城市给水管道供给，水头不小于30m。保证城市消防通道畅通，当建筑沿街部分长度超过150m或总长度超过220m，设消防车道入口，保证区内消防车道的间距，转弯半径和回车场地。5项目的运作与管理5.1管理模式 根据本项目的实际情况，项目的运作与管理将由#城xx临港新区开发投资有限公司全面负责。该公司主要承担城xx新区内基础设施的建设开发、70、土地转让工作。#市将全部城xx沿港产业区的土地增值部分和10年内将市区分成部分的新区规划范围内产生的税收全额返还新区开发投资有限公司，用于基础设施的建设与偿还银行贷款利息。根据国家招标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建筑的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。5.2对外招商与经营本项目的土地出让将分为居住用地、商业用地以及工业用地等三大类，结合项目不同用地性质的具体特点，计划在完成基础设施建设后全部对外进行招商引资，尽可能吸引高新技术企业入驻。对外招商71、引资拟采用以下方式：定期举办高新技术信息新闻发布会，吸引本地及附近企业进入港区。参与省市举办的对外招商引资洽谈会，将港区的优惠条件和政策措施进行及时发布与宣传，让更多的企业了解港区，促进发展。引进一定数量的金融、保险以及其他服务型企业进入港区，为广大企业提供良好的服务保障。项目在招商引资过程中还将为港区认定的拥有自主知识产权的高新技术成果转化项目提供最优惠的政策，争取由财政按企业上缴地方税收额给予企业一定的奖励。5.3组织机构#城xx临港新区开发投资有限公司已基本建立了现代化企业制度和较为完善的经营管理与服务体系，现有员工30人。公司将根据项目建设的需要，组织相应的人员与机构，负责对项目的具体72、实施与招商引资工作。公司组织机构如下图： 董事会综合办公室工程管理部财务管理部招商部规划建设部6项目实施方案及进度安排6.1项目实施方案6.1.1工程概况本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m，其中，路基土石方127.68万m3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩，项目总投资59996.55万元。6.1.2施工条件本项目地处东亚季风气候区，四季分明，气候温和，热量充足，雨量集中，夏秋多旱，严寒期短，暑热期长。春季和秋末73、为冷暖气团交替过渡季度，阴湿多雨，天气多变，温差大。夏季和秋季为亚热带高压气团控制，高温较低，阴雨连绵。境内年平均在16.5一17，最冷1月平均气温4.9，最热为7月，月平均气温为27.6，年极端最低气温为-6.4，年极端最高气温为39。年平均日照时数1505小时，年平均无霜期278天。历年平均积雪日5.6天，历年最大积雪深度为15厘米；年平均雾日为26天，冬天最多，夏季最少。境内年平均降水量为1391.88mm，一年中月降雨量最少月份为12月，最多为5月。年平均降水日为180天，月降水最多雨日为3月，其次为2月、5月，月最小雨日为9月。最多雨出现在6月。沿线筑路材料来源丰富，均可在附近采购，74、且储量丰富，质量好，分布点多，采购、运输便利；水资源丰富；工程用电可从附近电网中取得。施工物质、机具可通过S201、G107运输，且沿线以县道为主的乡村道路较发达，运输较为便利，全线大部分地段施工机械及工程材料可顺利到达施工场地。6.1.3实施方案项目招标招标的组织形式根据#省工程建设项目自行招标试行办法、中华人民共和国招标投标法、#省实施(中华人民共和国招标投标法)办法和国家发展改革委员会第5号令工程建设项目自行招标试行办法，本项目的业主有项目法人资格，具有与本项目相适应的工程技术、概预算、财务、工程管理方面的专业技术力量，进行类似项目的招标和项目管理经验，建议采取自行招标。招标范围根据“国75、家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定”，本项目勘察、设计、施工及材料采购招标范围为全部招标。招标方式应采用公开招标形式。鉴于建设单位的实际情况，对照#省发展和改革委员会印发的#省工程建设项目自行招标试行办法中对自行招标作出的规定：a）具有项目法人资格（或者法人资格）；b）具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；c）有从事同类工程建设项目招标的经验；d）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；e）熟悉和掌握中华人民共和国招标投标法及有关法规规章。本可研认为，项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购均宜采用委托招标76、的组织形式，详见附件1招标基本情况表。工程项目管理本项目应按国际惯例组织国内招标建设，根据FIDIC合同条款严格进行工程监理、控制工程投资、工程进度、工程质量，同时应明确各项工作的质量标准和监测指标。项目实施时要求承包商对其施工队伍进行人员、材料、机具、维修、环境的全面质量管理。加强工程的全过程质量控制。从加强基础工作开始，推行标准化、规范化、程序化和机械化施工，实行工程质量监理制度。道路施工作业组织要充分利用道路工程工作面窄而长的特点，组织分段施工，尽可能连续均衡作业，要求提高构件预制比例，扩大施工机械化程度，多采用平行流水作业方式，道路施工应按照施工进度计划进行，加强计划管理，施工调度是组77、织现场施工、具体协调施工活动的必要管理手段，施工时还应搞好施工平面现场管理，做好工程原始记录和原始统计。本项目应推行施工监理制。即以国际通用的FIDIC条款为基础，形成以建设单位、承包单位、监理单位三方相互制约，以监理单位为核心的管理模式，明确监理工程师的职责与监理工程师的权力，强化其在工程管理中的地位。6.2施工措施为确保工程质量，加快施工进度，降低工程造价，建议采用以下措施：路基：路基土石方以机械施工为主，并尽可能纵向调配利用，填方尽量取用挖方土石，填方路基施工时应分层铺筑，均匀压实，要注意每次摊铺的厚度及压实度，采用重型击实实验的路基压实度标准，以保证路面有良好的支承条件；尤其桥头接线高78、填土段不可留有空缺；土石方工程应尽早完成，使路基有充分的沉降稳定时间，废方应在指定地点堆放。路面：路面施工应优先采用全机械化施工方案，严格控制材料用量和材料组成，实行严格的工序管理，做好现场监理与工序检测，确保施工质量。施工组织：做好施工组织设计，使每个施工项目的施工方案切合实际。本区域降水丰富，雨季对路基路面施工影响较大，所以路基、路面施工应尽量避开雨季。交通管制：为保证施工正常进行，各方面应合力做好施工中的交通疏导工作，对部分地段实行必要的交通管制，以保证工程的顺利进行。6.3建设工期安排与实施计划根据项目的具体情况，本项目建设期3年，从#年7月开始，至2012年6月竣工。工程实施进度安排79、：#年7月#年1月前完成前期准备工作，包括项目拆迁调查、安置方案协商、协议签订等。#年1月完成工程设计；#年2月2012年5月工程施工；2012年6月竣工验收。 7投资估算与资金筹措7.1投资估算7.1.1编制范围本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m，其中，路基土石方127.68万m3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩。建设内容包括征地拆迁、土地开发工程、道路工程、给水工程、排水工程、亮化工程等。7.1.2编制依据80、本次研究工程专业提供的路网工程设计图纸；#省市政工程消耗量标准2006年版、#省安装工程消耗量标准2006年版；取费参照湘建价2006330号文中定额计价办法；各项费率说明：道路工程、排水工程技术措施按直接费用的5%计取，排水箱涵工程技术措施费按直接费用的15%计取，路灯工程、土方工程技术措施费按直接费用的1%计取；人工工资参照湘建价2007402号文中#省各市、州建设工程定额人工工资单价，#市56元/日；价格的取定依据：主材价格按#建设造价2008年第6期预算价格取定。7.1.3编制中有关问题的说明道路工程起止点算至道路中心线，各交叉路口算至支线路缘石切线处；砂砾回填至管顶500，放坡系数081、.67。土方运距按5km计算；亮化、排水工程按指标估算。施工期为3年，各工程按计划进行施工，贷款总额度为40000万元，第一年贷40000万元，贷款年利率为5.94%。征地拆迁根据建设单位提供，征地拆迁费用按12万元/亩价格水平计算；7.1.4投资估算汇总本项目总投资59996.55万元；其中土地开发工程投资29220万元，基础设施工程投资24836.55万元。本项目投资估算见表7-1、7-2。表7-1 基础设施工程投资估算表 序号工程项目单位数 量单 价 (元）金 额 (万元)占总投资（%）备注一建安工程费用17797.44 72%（一）道路工程m224000011317.44 1沥青砼车行82、道m21840003005520.00 2人行道m256000120672.00 3道路土石方m31276800 36 4596.48 4防护圬工m313920380528.96 （二）给水工程m800013001040.00 （三）排水工程m1600014002240.00 （四）道路亮化工程m800020001600.00 （五）交通设施m800015001200.00 （六）电力工程m8000300240.00 （七）通信工程m8000200160.00 二工程建设其他费用1513.89 6%1建设管理费831.46 1.1建设单位管理费211.03 财建（2002）394号文1.2工程83、监理费620.43 湘价服200776号2项目前期工作咨询费119.87 湘房价字2000第95号文3勘察设计费509.00 3.1工程勘测费88.98 工程勘察设计收费标准(2002年修订本)3.2工程设计费355.96 工程勘察设计收费标准(2002年修订本)3.3预算编制费35.59 湘价服200749号文3.4概算审核费28.47 湘价服200749号文4施工图审查费3.64 湘价服200654号文5招标代理费49.93 计价格20021980号文三预留费用1205.22 5%(一+二)*6.0%四征地拆迁费亩3601200004320 17%含三通一平费用五项目总投资万元24836.84、55100%表7-2 项目投资总估算表 序号工程项目单位数 量单 价 (元）金 额 (万元)占总投资（%）备注一基础设施工程24836.55 41%二土地开发工程29220 49%含三通一平费用三建设期贷款利息5940 10%年利率为5.94%1第一年1188.00 2第二年2376.00 3第三年2376.00 四项目总投资万元59996.55 100%7.2资金筹措及还贷资金筹措本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分，具体如下：自筹资金19996.55万元。申请银行贷款40000万元。详见表7-3。表7-3 推荐方案投资计划与资金筹措表 （单位：万元）序号 年份项目合计建设期第一85、年第二年第三年1总投资59996.55 41908.0310775.827312.71.1自有资金19996.551908.0310775.827312.71.2银行贷款40000400008财务分析8.1编制依据国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年）；国家发改委推荐的投资项目可行性研究指南（2002年版）；国家和地方有关财税制度、征地拆迁补偿标准等。8.2基础数据#城xx临港新区开发投资有限公司对新区土地开发及基础设施建设的计算期按8年，其中建设期3年，土地开发运营期5年；新区土地开发及基础设施建设项目总投资59996.55万元。财务基准收益率按4%，银行86、贷款年利率按5.94%；固定资产按12年摊销，设备按12年摊销，土地费按5年摊销；税金：按照国家有关财税政策，土地开发所得税按25%计算。8.3营业收入及税金估算#城xx临港新区开发投资有限公司对新区土地开发及基础设施建设投资的经济效益主要为土地开发的营业收入。工程完工通车后，道路两旁可供#城xx临港新区开发投资有限公司开发的商业性、住宅及工业用地共计2435亩。#城xx临港新区开发投资有限公司拟从20122016年每年开发商业、住宅及工业用地每年489亩，根据前面章节对土地出让价格的预测：区域内工业用地(熟地)出让价格第一年按15.7万元/亩，以后每年价格增加1万元/亩；综合用地(熟地)第一87、年为38万元/亩，出让价格以后每年递增8%。土地的转让进度工业用地正常年份每年转让356亩，最后一年转让346亩；综合用地每年转让133亩，8年转让完成。营业税及附加等按有关政府全部返还。生产期平均每年可取得土地出让收入12198.98万元，共计可取得土地出让收入60994.88万元。项目土地开发营业收入及营业税金估算详见附表。8.4总成本费用项目的总成本费用包括经营成本、摊销以及利息支出。经营成本本项目经营成本主要包括工资及福利以及其他费用。工资及福利：土地开发劳动定员按8人，年人均工资及福利按3.75万元，开发期内年均工资及福利费为30万元；其他费用：本项目其他费用主要包括其他营业费用按488、0万元/年计算，其他管理费按3万元/年计算，土地开发期年均其他费用共计43万元。摊销固定资产原值为26456.55万元，按12年摊销，残值率10%，项目计算期内总摊销费为10009.55万元，年均摊销费为2001.91万元。利息本项目贷款总额40000万元，利率按5.94%，建设期利息为5940万元，以等额还本息照付作为还款方式，其运营期内贷款利息支出总额为7128万元，年度利息支出详见借款还本付息表。本项目总成本费用详见总成本费用估算表。8.5利润本项目营业收入为12198.98万元（生产期平均），除去营业税及附加以及总成本费用10208.51万元后（营业税及附加等按有关政府全部返还），总利89、润为1990.47万元（生产期平均），由利润与利润分配表可知，本项目年均息税前利润、息税折旧摊销前利润分别为：3416.07万元和12125.98万元。8.6财务盈利能力分析本项目全部投资的FNPV大于零，说明本项目可按预期的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，项目税后FIRR为5.96%，大于行业规定的基准收益率4%，说明本项目具有盈利能力，在财务上可行。项目总投资收益率=年均息税前利润/总投资100% =3416.07/59996.55100%=5.69%项目资本金利润率=年均净利润/项目资本金100% =1492.85/19996.55100% =7.47%8.7财务生存能90、力分析由项目投资现金流量表可知，从第4年起项目投资税后现金流量均大于零，最小为10105.13万元；项目计算期内累计所得税后净现金流量为18750.25万元，可见项目有足够的净现金流维持正常运营。8.8清偿能力分析本项目贷款总额40000万元，利率按5.94%，由#城xx临港新区开发投资有限公司承贷，借款偿还方式为等额还本息照付，偿还资金来源于土地出让收入，扣除用于土地开发费用和有关税收后，其余金额可全部用来还贷。经测算，项目建成后可开发商业及物流用地2435亩，运行期内人工工资及福利共计150万元，其他费用计215万元；土地开发经营成本共计365万元，根据前面章节对土地出让价格的预测：区域内91、工业用地(熟地)出让价格第一年按15.7万元/亩，以后每年价格增加1万元/亩；综合用地(熟地)第一年为38万元/亩，出让价格以后每年递增8%。土地的转让进度工业用地正常年份每年转让356亩，最后一年转让346亩；综合用地每年转让133亩，8年转让完成。则计算期内土地开发可取得出让利润60629.88万元，其中还本付息资金来源47128万元,完全可保证贷款本息偿还。由借款还本付息计算表可知，贷款偿还期为5年（不含建设期），还款期内偿债备付率分别为1.02、1.14、1.23、1.36和1.48，年均利息备付率为3.88，可见项目具有较好的贷款偿还能力。项目借款付息计划详见借款还本付息表。8.9不92、确定性分析敏感性分析通过对影响项目效益指标的因素进行分析，影响项目效益的主要因素有土地出让价格、建设投资、经营成本，通过对这三个因素变化所进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最为敏感的因素是土地出让价格，其次建设投资，最后是经营成本。具体敏感性分析结果详见附表。经分析，当土地出让价格价格下降5%时，项目全部投资收益率仍能达到5.29%、净现值仍为3337.86万元，当建设成本上升5%时，项内部收益率和净现值分别为5.33%和3634.03万元。可见本项目土地开发具有一定的抗风险能力。盈亏平衡分析根据项目的具体情况，结合项目完成后各年总成本费用与经营收入情况进行项目的盈亏平衡分析，以生产能93、力利用率（BEP）表示的盈亏平衡点：BEP= 年平均固定成本/（年均收入-年均可变成本年均销售税金及附加）%=83.68%项目实施后土地开发量达到预计开发量的83.68%，即可保本不亏。盈亏平衡图如下： 销售收入 销售收入 盈利区 亏损区 总成本 固定成本 0 83.68 100 （%）盈亏平衡图8.10财务评价结论综上所述，项目总投资收益率为5.69%；税后FNPV为5139.33万元，税后FIRR为5.96%，税后静态投资回收期为7.35年（含建设期3年）；土地开发期年均总利润为1990.47万元，年均净利润为1492.85万元；还款期内偿债备付率分别为1.02、1.14、1.23、1.394、6和1.48，年均利息备付率为3.88；土地开发盈亏平衡点为83.68%。可见本项目土地开发具有较好的盈利能力、财务生存能力贷款偿还能力，以及一定的抗风险能力，在财务上是可行的。9环境保护9.1编制依据污水综合排放标准GB8978-1996；地表水环境质量标准GHZB1-2002；城镇垃圾农用控制标准GB8172-87；生活垃圾填埋污染控制标准GB16888-1997。9.2环境现状工程建设场地附近没有对本项目造成污染的污染源，周围环境良好。9.3环境影响本项目的实施，对城市环境的影响主要是区域场地拆迁、平整、道路建设造成的永久占地、地貌改变，并可能造成土壤流失、产生建筑垃圾、污水、噪声等，以95、及道路建成后车辆通行产生的噪音、废气、振动等。9.4综合治理及措施施工期间水土流失、建筑垃圾、污水、噪声的控制为减轻水土流失，开工前应先规划设置好土方临时堆放场所和建筑材料料场，建筑施工弃渣场。避免河水直接冲刷松土或弃渣的情况发生。主要施工机械产生的噪声对周围有一定影响，因此必须采取措施加以控制。作好施工的组织协调工作，文明施工，不随地抛弃建筑垃圾，排放污水。做好施工期间的临时防洪及排水设施。选择合理的取土、弃土场地，做好场地的排水工作。完善道路排水系统，作好边坡防护加固措施。科学管理，做好土石方调配平衡工作。水泥混凝土搅拌有较多的水泥粉尘和噪声，采取利用散装水泥集中搅拌，减少粉尘和噪声污染。96、通过上述措施，可大大减少对环境的影响，而这种暂时的影响将随工程竣工而消失。交通噪声、废气、振动的控制总体来讲，城市道路修建后将改善行车条件，减少车辆启动、刹车而引起的废气、噪音、振动污染，但由于交通干道网络的完善吸引车流量增加，还是会引起交通噪声、废气振动污染的加剧。因此，可采取下述措施予以控制。加强交通管理，疏导分流和交通，使车辆有适度的流量和速度，尽可能地匀速、畅通、减少因加速、刹车、启动带来的污染。规范管理机动车辆，禁止报废车、带病车、拖拉机等驶入。按照建筑用途的需要安静程度，进行合理区域规划。严格执行施工规范与质量检验评定标准，提高道路的平整度，减少车辆振动影响。10节能评价10.1道97、路运输节能评价概述道路运输节能是指在完成相同运输生产任务的前提下，通过采取一定的措施，使能源的消耗量减少，其实质是提高能源利用效率。本项目节约能源评价以国家计委和建设部等部委计资源（199201959号）文件关于基本建设和技术改造项目可行性研究报告增列节能篇（章）的暂行规定为依据。道路运输节能主要包括以下两个方面：道路建设期间节能道路建设是一次性投入，主要人力、物力的大量投入虽然存在着对能源的直接消耗，但其比例相对较少。道路工程建设项目是一个能耗低、社会效益大的基础工程，节约能源主要体现在营运期间节约油耗。故本次节能评价不考虑此部分。道路营运期间的节能道路营运期间的能耗是一种长期的连续投入，主98、要体现在运输过程中各种道路运输工具的燃耗。随着道路交通的日益发展，汽车燃油消耗越来越大。因此，在建设大型项目过程中进行运输燃油节约对国民经济具有重要意义。本次节能评价采用“有项目”和“无项目”情况对比的方法，将无项目状况下的汽车燃油消耗量减去有项目状况下汽车燃油消耗量，得出燃油节约量。节能评价的评价期采用本项目运营期，即项目通车后20年。10.2道路燃油消耗影响因素影响道路运输燃油消耗的因素很多，但主要有两类：第一类是车辆本身的燃油经济性，这是由车辆本身的构造和制造工艺决定的，即在出厂之前就是定值。第二类是车辆的行驶状态，这取决于车辆运行具体环境以及驾驶员的操作技能，可以概括为以下几个方面：道99、路条件，包括几何特征（纵坡、曲率、路面宽度等）和路面特性（平整度等）；车辆特性，包括物理特性和行驶特性（发动机功率、转速和车辆重量等）；交通状况，如车流、交通组成、行人流量和非机动车流量等；地区因素，如司机的驾驶行为和车速限制等。车辆运行的燃油消耗量是与道路交通条件密切相关的。车辆的运行过程通常由起步、换档、加速、等速、滑行、制动等基本单元组成。当道路条件、交通条件变化时，车辆运行油耗也随之改变。在良好的道路条件(路面平整、路面宽、平纵线形优良等)和良好的交通状况(快慢车分道行驶、侧向干扰小等)时，车辆运行状态稳定，其耗油量相对少：而当道路、交通条件恶劣时，车辆行驶中加减速次数随之增加，车辆行100、驶状态变得不稳定，耗油量相对于稳定行驶时增加很多，当停车次数增加时尤为明显。10.3燃油节约道路等级提高的节能新区土地开发及基础设施建设建成后，由于道路等级的提高，汽车耗油量将会相应下降。老线上的汽车平均行驶速度为32.2km/h左右，每车百公里平均油耗为12.8公升（标准小客车），建成后平均每车百公里实际耗油11.5公升，每车百公里平均可节约用油1.3公升。缩短道路里程的节能故本报告不计缩短公里里程的节能。10.4节能分析拟建道路建成之后，行驶在该路上的车辆行车速度提高，在途时间和运输距离缩短，运输的单位成本降低，具有快速、经济、安全和门到门服务等优点，可以大幅度地提高该项目经济影响区域的运101、输能力，达到经济和高效率的运输目的，节约大量的能源消耗，在目前国内石油大部分依赖进口的形势下，能减缓能源紧张，有着良好的社会效益。所以拟建项目的节能效益很好。11风险分析11.1项目风险因素识别本项目属土地开发机基础设施建设项目，其定位符合#市总体规划和土地利用总体规划，可能的主要风险因素包括：11.1.1市场风险包括：因宏观经济波动、产业周期等因素引起的经济不景气或产业不景气，导致项目建设用地、基础设施闲置，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。11.1.2技术风险主要指工程技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。11.1.3工程风险指工程地质条102、件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。 11.1.4资金风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和生产运营造成的损失。11.1.5外部协作风险指投资项目所需要的供水排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。11.1.6社会风险由于建设投资对社会产生的不良影响而带来的社会冲突、社会动荡等风险。11.2风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如表11-1。表11-1 项目风险评估主要风险因素风险程度说 明高较高中较低低1市场风险我国宏观经济正处于一个新增长周期的上升时103、期，且将会持续相当一段时间。市场分析表明，项目处的城市具有独特的旅游资源和政策支持，其居民对房地产的消费需求和投资需求尚有一定的空间，项目具有独特的河岸优势，项目升值潜力较大。但项目所需地为老城区，开发成本较大，需要防范价格风险。2技术风险2.1先进性项目所采用的工程技术成熟、适用、可靠。2.2适用性2.3可靠性2.4可得性3工程风险3.1工程地质项目地质条件好，项目对地质条件也没有特殊要求。3.2工程量具有可控性。3.3工程组织项目规模较大，工程组织较难。4资金风险4.1资金来源中断项目包括征地、拆迁、安置及土地平整、基础设施建设等， 其拆迁、安置成本较大，造成投入较大，超出建设单位自有资金104、规模。4.2资金供应不足5外部协作风险5.1交通运输项目地处#市城区，已有很好的外部协作条件5.2供水5.3供电6社会风险项目建设需要居民和单位拆迁、并可导致周边交通堵塞等社会问题11.3降低风险的主要措施加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的责任制。加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。加强房地产市场跟踪研究和价格规划。制定详细的工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安置。加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协105、调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。通过加强内部管理、资金管理、招投标管理等降低开发成本。12问题与建议12.1关于资金筹措与使用本项目的建设任务较为紧迫，建议建设单位做好项目的前期工作，做好工作建设的资金筹措工作，计划好工程资金的使用，以保证工程的顺利进行。12.2关于环境保护加强“统一规划，分步实施”的认识，认真实施#市城区建设规划，尽力减少对当地噪声、扬尘、环境的影响，以维护#市城区的生态环境，在尽量保持项目所在地原貌的基础上，实现人工与自然风景的天然融合。本项目路线位于#市城区内，建议在下一阶段设计及施工过程中应注意沿线的环境保护，对于取土场及施工废方的堆放等应有明确规划。12.3关于项目实施措施在建设实施过程中，建设单位及各相关部门，应统一指挥，明确分工与责任，保证建设的标准与质量，确保项目按期建成。12.4关于防洪本项目所在地北临长江，原经常受洪涝灾害侵袭，且区域标高普遍低于长江的百年一遇水位，故应先根据原防洪大堤的情况进行加固加高，以保证本项目的顺利进行。