1、1520亩待土地储备项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月1520亩待土地储备项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月42可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一部分 概述 .6第一章 项目概况.6一、项目简介.6(一)项目名称6(二)项目范围6(三)项目任务6(四)项目目标6二、项目背景6三、项目2、可行性研究的依据7四、可行性研究结论9五、特殊说明事项9第二章 xx子城市副中心待储备地块概况.10一、xx子城市副中心待储备地块位置.10(一) xx子城市副中心待储备地块概况.10(二) 地形、地质状况.10(三)储备地块面积的地上物概况.10(四)础设施、市政建设条件 .10第三章 土地储备流程.10第四章 区域条件 .11一、区域基本情况.11二、区域自然环境.12三、区域经济条件与社会条件.12四、区域基础设施及交通条件.13第二部分 规划与市场.14第五章 规划分析.17一、城市定位.17二、城市规划分析.17三、待储备地块规划条件.17四、规划分析结论.19第六章 市场分析.193、一、房地产市场总体态势.20二、土地市场分析.22三、竞争分析.221待储备地块竞争分析232项目SWOT分析.23第三部分 成本收益与财务分析.24第七章 成本分析.24一、征地拆迁成本.24(一)土地征用成本25(二) 房屋拆迁及安置成本.26 (三)基础设施补偿费27(四)相关税费29二、土地整治成本 .30三、其他成本 31(一)不可预见费31(二)经营管理费用31(三)财务费用 .32第八章 收益分析.33一、假设开发法预估出让地价33二、市场比较法预估出让地价33三、待储备地块出让价格估算结果34四、土地开发成本回收 .34第九章 财务分析.35一、资金平衡分析.35二、现金流量分4、析 .35三、不确定性分析 .35(一)成本的不确定性 .351、政策变动造成的不确定性 352、双方协商的不确定性.35(二)收益不确定性 351、出让价格的不确定性.362、规划的不确定.363、财务费用的不确定性.36第四部分 结论 .37第十章 项目结论.37第十一章 建议.37图 表 目 录表1 xx县城总体规划（20052020）用地平衡表.17表2 城市总体规划用地汇总表.18表3 待储备地块用地平衡表 .19表4 xx土地出让交易情况.23表5 待储备地块征用整治成本估算结果.25表6 待储备地块地上房屋面积估算.27表7 待储备地块地上基础设施情况及补偿费用.28表8 假设开5、发法估算土地出让价格.33表9 xx县20002005年土地出让情况 .34表10 待储备地块可能出让价格估算结果.34表11 资金平衡分析 .35表12 现金流量表.36第一部分 概述第一章 项目概况一、项目简介1、项目名称 重庆市xx县土地储备项目可行性研究2、项目范围 xx县待储备地块共计1520亩，位于xx子城市副中心，是xx片区内上xx绿脉和xx绿脉之间的区域，是集商贸、行政、文化为一体的城市副中心。规划城市建设用地规模1.42平方公里，人口规模3.0万人。3、项目任务 完成上述土地的征地、拆迁、整理，达到“六通一平”，并完成其中经营性用地的出让。4、项目目标 通过土地储备、出让实现6、增值收益，弥补xx县xx水利工程的资金缺口。二、项目背景 xx投资有限公司于2003年11月28日经重庆市政府批准挂牌成立，是市人民政府出资的国有独资公司，市政府授权市水利局为公司国有资产出资人代表。2004年7月22日，市政府批准市水利投资有限公司更名为市水利投资（集团）有限公司（以下简称“水投集团”）。主要职责是：履行大中型水利工程国有资产出资人职责，承担新建大中型水利工程、供排水工程及中小水电站的建设经营任务；实施水资源的统一开发和经营管理，推进水务一体化。 2004年12月1日，在重庆市政府“关于解决xx投资（集团）有限公司发展问题”的专题会议上，赋予水投集团在项目所在区县（自治县、市7、）开展土地储备的职能，其土地储备收益全额返还市水投集团，用于弥补水利工程建设资金不足。 2005年，根据重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题的批复（渝府200570号）文件精神，xx集团土地储备整治有限公司（以下简称“土地储备整治公司”）正式挂牌成立。土地储备整治公司属于市水利投资（集团）有限公司全资二级法人，注册资金20000万元，主要负责组织实施市水利投资（集团）有限公司（含全资、控股子公司）土地储备整治项目。 为弥补xx集团控股子公司xx水利水电实业开发有限公司在建的xx县xx水利工程建设存在的资金缺口，经过反复踏勘比选，拟储备土地1520亩位于xx子城市副中心xx片区内上xx8、绿脉和xx绿脉之间的区域。xx县政府已同意由xx集团土地储备整治有限公司作为控制性储备用地。三、项目可行性研究的依据（一） 法律法规1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国文物保护法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国环境保护法5、重庆市征在补偿安置办法（重庆市人民政府令第55号） 6、重庆市人民政府关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工作的通知（渝府发200567号）7、重庆市财政局、重庆市国土房管局转发财政部、国土资部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知（渝财建200328号8、 重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法（二）地方政策xx县人民政府印发xx县征9、地补偿安置实施办法的通知（xx府发200597号）（三）土地储备相关文件 1、重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题的批复（渝府200570号） 2、xx县人民政府 xx投资（集团）有限公司关于用土地储备筹集xx县xx水利工程建设资本金的协议3、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则、城市用地分类与规划建设用地标准等技术规范、技术标准及部门规章；（四）重庆市xx县城总体规划（20052020年）（五）重庆市xx县土地利用总体规划（20052020年）（六）征地、拆迁、估价等行业标准（七）重庆xx水利水电实业开发有限公司提供的其他资料（八）重庆市市域城镇体系规划(20032020)；10、（九）xx县城镇体系规划（20052020）；（十）重庆市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的意见（渝规郊字200417号）；（十一）重庆市xx县土地利用总体规划（19972010）；（十二）重庆市xx县土地开发整理规划（20012010）；（十三）xx县全面建设小康社会发展规划纲要（20032020）；（十四）重庆市港口岸线利用规划（20052020）（十五）重庆市xx县交通发展规划（20052020）（十六）重庆市xx县新城总体规划修编（城市总体规划阶段）用地地质灾害调查评价报告（2004年）。（十七）实地勘查获取的资料及搜集的市场资料四、可行性研究结论 经测算，xx子城市副中心xx片11、区内上xx绿脉和xx绿脉之间的区域地块的土地征用整治成本为30.56万元,共需征用整治成本46453.48万元,可获得综合效益14346.52万元,利润率23.60%增值的能力,可用于开展储备征用整治。五、特殊说明事项 本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前时点的社会政治经济情况作出，对于未来发生不可预见的社会重大变动，本报告所得结论可能会产生误差。 待储备地块均未进行勘查定界工作，确切的土地面积及土地红线范围未确定，将对本可行性研究产生一定影响。待储备地块的最终投资成本以勘界结果为准。 本报告的结论是依据xx县县情及有关资料进行测算进行测算获得的。本报告仅供中介机构作为项目论证参考，不得12、用于其他用途。其他单位或个人未经许可，不得引用报告中的内容。 第二章 xx子城市副中心待储备地块概况一、待储备地块位置待储备地块位于xx新县城拟建高速公路入城干道和沿彭溪河岸的滨江路段。二、地形、地质状况 北高南低，坡度约15,不易于平整, 地质状况良好。防震级别为6。三、待储备地块面积和地上物概况 待储备地块面积为1520亩。无详规。属农村集体土地。四、基础设施、市政建设条件在xx片区的xx子组团中结合中央绿化公园，两侧应主要集中布置金融保险、贸易咨询等用地，形成县级商服、文化中心区，集中布置图书馆、科技馆、会展中心、影剧院、文化宫，布置350床医院一座，新建30班小学1所。 第三章 土地储13、备流程 为弥补xx集团控股子公司xx水利水电实业开发有限公司在建的xx县xx水利工程建设存在的资金缺口,经过反复踏勘比选,拟储备土地中1520亩土地增值部分解决xx水利工程建设资金缺口。xx县政府已同意提供xx县境内共1520亩土地交由xx集团土地储备整治有限公司作为控制性储备用地。储备土地经整治后，交由xx县人民政府委托的土地交易中心按有关规定实行“招、拍、挂”出让，出让收入在扣除土地整治公司的整治成本后，其收益全额返还水利投资集团作为xx水利工程的建设资本金。土地储备相关税费除上缴中央财政和中央规定不得减免的部分外，其余部分免缴。 第四章 区域条件一、区域基本情况 xx县位于重庆市东部，三14、峡工程库区腹心地带。东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经10824321091451，北纬30356312636之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过，境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里（距三峡大坝260公里），顺江而上西至重庆市区337公里（距万州区水路23公里、陆路41公里）。 xx县共辖41个乡镇、827个行政村、42个城镇居民委员会、11170个农业合作社、350个居民小组。2006年末总人口129万人，其中：农业人口109万人，占91.03%；非农业人口20万人,占15、8.97%,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。二、区域自然环境xx地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。xx地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为“七山一水二分田”。xx属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。年平均气温18.4C，最低气候-4.0C,最高气候41.7C。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1116、00.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。三、区域经济条件与社会条件 “十五”期间，地区生产总值年均增长10.9%，2005年全县GDP达到43.3亿元，比2000年接近翻一番，人均GDP达到4285元。固定资产投资123亿元，相当于“九五”的3倍，年均增长24%，高出计划11.4个百分点。全口径财政收入达到2.23亿元，年均增长12.99%，比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由2000年42.3:33.7:24.0调整到2005年的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元，年均增长12.2%，比计划高017、.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人口自然增长率为4.81。四、区域基础设施及交通条件 在农村，落实最严格的耕地保护政策，实施耕地占补平衡，开发整理土地7277.2亩。完成咸池中型水库一期工程，二期工程。xx水利工程、xx大灌区项目、小水电代燃料项目、农村小水电脱贫解困工程和新县城堤防工程的前期工作基本完成。“十五”水电农村电气化县建设顺利通过达标验收。兴建人饮工程2580处，建成和改造场镇供水站54座，解决11.4万人的饮水困难，新建沼气池2170口。去年农田水利和农村基础设施建设获全市一等奖，评为全国农业标准化示范区建设先进单位。农网改造完成投资18、1.61亿元，249个村全面完成村网改造。 城镇体系框架基本形成，城镇建成区面积达到21.87平方公里,比九五”末增长100.6%,新增房屋面积397.7万平方米,是九五”期间的2倍。城镇就业人员达到7.1万人,比九五”末增加2.6万人。新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。 xx交通四通八达，运输方便快捷。长江自西向东横穿而过，现有各类港口、码头100多处，沿江各大航19、运公司船舶均在xx港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝马路沿长江北穿过xx境内，至开县二级路今年贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路xx段已开工建设。新县城距万州五桥机场、万州火车站48公里，仅40分钟车程。xx长江公路大桥竣工。 交通建设突飞猛进。深入推进交通建设决策、决战、决胜“三大年”，着力实施“125”工程，交通建设总投资31亿元，相当于建国以来至2000年投资总和的10倍。xx长江大桥抢在三峡水库二期蓄水前完成桥墩工程，节约建设资金7000万元，2005年“9.28”如期通车。新建特大桥梁11座，完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。相继完成渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝20、巫路江口至农坝段相继开口。全县二级公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，县乡公路油化硬化率达到31%。新修标准四级公路456公里，90%以上乡镇公路达四级标准，95.8%的村通公路。新建二级车站1个，三级车站4个，完成港口码头复建11处。交通工作连续五年获重庆市考核一等奖。 第二部分 规划与市场 第五章 规划分析一、城市定位xx县城远期采用“一城四区”组团式城市总体布局结构。四区指长江片区、xx片区、人和片区和盘石片区。长江片区位于龙脊山脉以南，以现状建成区为主体，并向薛家沟和张家湾延伸，形成以居住、行政、商贸金融、文化娱乐为主体的城市综合区，21、包括现状中心区、张家坝组团、薛家沟组团、张家湾组团、复兴场组团。规划城市建设用地规模8.92平方公里，人口规模14.0万人。xx片区位于彭溪河东岸、龙脊山脉西北，是以居住、商业、文化、旅游服务等为主的新型城市综合区，包括松树包组团、乌鸡洞沟组团、苦竹溪组团、xx子组团、紫金沟组团和干湾包组团。规划城市建设用地规模7.09平方公里，人口规模12.0万人。 xx新县城定位为xx县的政治、经济、科技、文化中心，三峡旅游服务基地之一，发展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。规划近期至2010年，县城城镇人口规模15万人；中期至2015年，县城城镇人口规模20万人；远期至2020年，22、县城城镇人口规模30万人；2004年，城市建设用地8.5平方公里。规划近期至2010年，城市建设用地13.0平方公里；规划中期至2015年，城市建设用地16.5平方公里；规划远期至2020年，城市建设用地规模23.29平方公里。2020年30万人，用地28平方公里。围绕新城，大江、大桥、大道、大公园凸现，成为渝东城市群中的重要城市。 二、城市规划分析 xx是一个地处偏远的移民新城，以xx新县城为中心，构建极核发展模式，加强与重庆直辖市及周边县区、省份的联系，加快自身发展，以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑“一心两翼”旅游开发格局，接待游客223、50万人次，张飞庙成功搬迁，2003年7月19日正式开馆，被评定为国家AAAA级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，建成了xx的一张名片。 新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。 根据xx县城总体规划，不可用于出让的公益性质用地（道路广场用地、市政设施用地、绿地）在城市总建设用地面积中所占比例为23.24、6%；兼具公益和经营性质的用地（行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地）在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住用地、商业金融业用地合文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。表1 xx县城总体规划（20052020）用地平衡表序号用地代号用地性质面积(万m2)占城市建设用地(%)人均(m2/人)现状规划现状规划现状规划1R居住用地268.32597.6931.5325.6622.3619.922C公共设施用地1825、9.35328.8622.2414.1215.7810.97其中C1行政办公用地31.2741.863.671.802.611.40C2商业金融用地45.29139.555.325.993.774.65C3文化娱乐用地2.2724.180.271.040.190.81C4体育设施用地8.4210.710.990.460.700.36C5医疗卫生用地13.8618.461.630.791.160.62C6教育科研用地81.8894.109.624.046.823.133M工业用地95.53416.6111.2317.897.96 13.894W仓储用地0.3456.460.042.420.03 26、1.885T对外交通用地26.9132.093.161.382.24 1.076S道路广场用地160.68426.2418.8818.2913.39 14.217U市政公用设施用地14.9823.681.761.021.25 0.798G绿地94.13446.0211.0619.157.84 14.87其中G1公园绿地75.93199.518.928.576.336.65G2防护绿地18.20246.512.1410.581.528.229D特殊用地0.731.710.080.070.06 0.06合 计城市建设用地850.972329.3610010070.8977.65表2 城市总体规划用27、地汇总表 序 号类别名称面积(万m2)占城市总体规划用地比例(%)1城市总体规划用地25600.001002城市建设用地2329.369.103水域和其他用地23270.6490.90其中水域3098.0412.10耕地 4006.13 15.65园地 2006.21 7.84林地 13062.08 51.02牧草地 660.12 2.58村镇建设用地 438.06 1.71三、待储备地块规划条件 （一）待储备地块最佳利用分析 待储备地块位于新县城规划区，是xx新县城建成区下一步发展的必然选择，非常适宜住宅开发。（二）待储备地块规划情况 根据城市用地规划，总面积2130亩，拟储备地块中不可用于28、经营性出让的土地面积（道路广场、市政公用设施、绿化用地）为213亩，可以通过划拨或协议方式回收土地开发成本的土地面积（行政办公、医疗卫生、体育、教育科研用地）147亩，高投司储备200亩，盐厂储备50亩。可用于经营性出让的居住用地、商业服务和文化娱乐用地共计1520亩，占总面积的71.40%。 表3 待储备地块用地平衡表 用地名称规划面积（亩）占总用地（%）1可用于经营性出让的土地152071.40% 居住用地99946.92% 商业服务用地49323.16% 文化娱乐设施用地281.32%2可回收土地开发成本的土地1479.67% 消防用地5.000.33% 公交用地15.000.99% 教29、育科研用地1278.35%3不可用于经营性出让的土地4630030.46% 高投司储备用地20013.16% 盐厂储备503.29% 不可用于经营性出让用地21314.01%4待储备地块总面积2130100 根据xx县城总体规划，待储备地块规划条件与发展方向为居住用地。符合最佳利用的要求。目前尚无详细规划。四、规划分析结论 待储备地块规划均为居住用地，符合最佳利用用途。第六章 市场分析一、房地产开发情况（一）房地产市场总体态势 xx新城为移民城，xx新城的城市总体布局为“一城四区”，已成长江片区仅剩下滨江花园200亩左右。目前房地产处于卖方市场。据调查，开辟高端市场空间潜力大。为此，我们进行了30、“xx县住房消费状况研究”的市场调研活动，总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了分析和研究。（二）可供房地产区城及现状沿移民大道通过地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右，2006年，县府通过招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产开发公司一举中标。1、开发现状丽江景苑，该楼盘占地18706平方米（28亩），建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米，住宅公寓面积6.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1200元/平方米，最高价达到1700元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运31、作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。福苑楼盘，该楼盘占地1867.6平方米（2.8亩），建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米，住宅公寓面积1.2万平方米。商业部分平均售价为6600元/平方米，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。外滩广场，该楼盘占地100050平方米（50亩），工程分三期建成。2003-2004年，一期工程楼盘占地26680平方米（150亩），建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积3.2万平方米。商业部分平均售价为4280元32、/平方米，住宅部分起售价为900元/平方米，最高价达到1200元/平方米；2005-2006年，二期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为5280元/平方米，住宅部分起售价为1050元/平方米，最高价达到1750元/平方米；2007年，三期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为7280元/平方米，住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到2750元/平方米。该楼盘销售状况良好，其开发经营和运作33、对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。滨江国际，该楼盘占地27346平方米（38亩），建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米，住宅公寓面积14.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到3000元/平方米。2、本区域竞争楼盘分析针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调分析。目前，在xx县房地产市场中具有一定影响力的在售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为90-110平方米（小户型，小面积），120-145平方米（中户型，中面积），180-234、50 平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占60%，中户型、中面积占25%，大户型，大面积占15%。购房以外地人和本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观；外滩广场现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目三期原定于3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年xx的房地产市场火爆，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好。丽江景苑座落于以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为80-95平方米（小户型，小面积），100-12535、 平方米（中户型，中面积），130-180平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占55%，中户型、中面积占35%，大户型，大面积占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观；福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观；由于走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒36、体渠道。其产品中购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。三、土地市场分析 根据xx县国土局提供的20002006年土地出让交易结果，与待储备土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表。 表4 xx县20002006年土地出让交易情况 年度价格2000200120022003200420052006最高价（万元/亩）7047151870726391227244137550最低价（万元/亩）2001644406985684403550平均价（万元/亩）45054423222894142024275550 可以看到，xx县土地市场在经历了02、03年的狂热之后逐渐回归理性，2005年稳定，37、2006年呈上升势头。根据xx县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，虽然2004年略有下降，2005年恢复到正常水平，2006年开始有大幅增幅。 四、竞争分析（一）待储备地块竞争分析 目前，在xx县房地产市场中具有一定影响力的在售楼盘是位于滨江小区的丽江景苑，该楼盘占地18706平方米（28亩），建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米，住宅公寓面积6.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1200元/平方米，最高价达到1700元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。（二）项目SWOT分析 优势劣势机38、遇挑战高速公路出口至xx片区xx子城市副中心地块区位优势好，增值大，变现快，是商住楼的理想区位。地势较为平坦，基础设施完备。地块面积大，成规模。区位优势好, 位于xx在高速公路出口与主城结合部xx居民的房屋低档保有量比较高，对高档房屋的需求有限。 第三部分 成本收益与财务分析第七章 成本分析 待储备地块的征用整治成本包括征地拆迁成本、土地整治成本、其他成本三大部分。征地拆迁成本包括土地征用成本、房屋拆迁及安置成本、基础设施补偿费、相关税费；土地整治成本指土地达到六通一平条件所需成本；其他成本包括不可预见费、经营管理费用和财务费用。 经估算，待储备地块征用整治成本为46453.48万元,合30.39、56万元/亩。表5 待储备地块征用整治成本估算结果 xx子组团待储备地块备注补偿单价（元/亩）补偿成本（元）征地拆迁成本1土地征用成本44210.6667200200.002房屋拆迁及安置成本95943.63145834323.503基础设施补偿费14630.9222239000.004相关税费6516.029904351.7891-4之和245177875.305土地整治成本100000152000000.00其他成本6不可预见费13065.0619858893.771.-5.之和的5%7经营管理费用10191.4115490940.94(1.+2.+3+5.)*4%8财务费用21057.240、732007050.541.-7之和的7.4%9总计305614.974464534760.601.-8.之和 待储备地块的征地拆迁, 依据国务院颁布的中国长江三峡条例，xx县执行xx府发2001196号文件，在规划区征用实行纯耕地面积计算。xx县双江镇规划用地系山峡库区移民用地，高速公路出口至xx片区xx子城市副中心地块属于xx县（2005-2010）新城规划用地，根据xx县国土局提供的数据，xx县城目前人均纯耕地在0.30.8亩之间,在实际中1亩土地安置人口在2.53.0人之间,本报告按照2.5人/亩计算,待储备地块1520亩需安置人员3800人,1267户。具体估算过程如下：一、征地拆迁41、成本（一）土地征用成本1、土地补偿费及安置补助费 根据重庆市征地补偿安置办法（重庆市人民政府令第55号）（1999年1月1日起施行）中规定“征用土地应依法支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费”。按照重庆市xx县人民政府征地补偿实施办法（xx府发200597号）规定，xx统一年产值为1500元/亩。由于本报告取每亩安置2.5人,人均耕地为0.4亩,人平土地补偿和安置补助费为15600元。 土地补偿费及安置补助费=156003800=59280000 元 2、青苗补偿费 根据重庆市征地补偿安置办法（重庆市人民政府令第55号）（1999年1月1日起施行）中规定“青苗补偿按征地时实际种42、植面积计算。”按照xx县征地实施补偿办法规定，蔬菜类（含经济作物）为1210元/亩。待储备地块全部为菜地。 青苗补偿费=15201210=1839200元 3、地上构筑物补偿费 根据重庆市征地补偿安置办法（重庆市人民政府令第55号）（1999年1月1日起施行）中规定“地上建筑物补偿以集体土地使用权证和农村房屋所有证登记的合法面积为准计算，构筑物按实计算。”在此按照3000元/户进行估算。 地上构筑物补偿费=30001267=3801000元 4、地上附着物补偿费 在此按照1500元/亩进行估算。地块地上附着物补偿费=15001520=2280000元土地征用成本=59280000+18392043、0+3801000+2280000=67200200元 （二）房屋拆迁及安置成本1、地上建筑物补偿费 根据重庆xx水利水电实业开发有限公司对其拟储备的1520亩土地实地调查结果，地上房屋面积共计253333.33平方米，需补偿费用68184423.49元。 表6 待储备地块地上房屋面积估算 土地面积（亩）正 房偏 房附属房屋合计砖混砖木土木砖混土木拟征地范围房屋面积（平方米）1520地块房屋面积（平方米）253333.33220000.332500040001000补偿标准（元/平方米）283.31205.21153.14154.67107.276.57补偿费用（元）62328293.495144、3025061868010720068184423.492、住房安置费 按照重庆市xx县人民政府征地补偿安置实施办法规定，征地农转非人员按每人20平方米面积计算，其标准根据相邻区域经济适用房的平均售价（1000元/平方米）确定，砖墙条石预制盖结构房屋补偿标准为204元/平方米。 住房安置费=（1000-204）203800=60496000元 3、搬家补助费 按照重庆市xx县人民政府征地补偿安置实施办法规定，“在规定时限内搬迁的拆迁户，其搬家补助费按户一次性计发：3人及3人以下每户300元，3人以上户按每户500元计发。”在此按照300元/户计算。搬家补助费=3001267=380100元 445、搬迁补助费 按照重庆市xx县人民政府征地补偿安置实施办法规定，“属货币安置住房、自建住房的，每人一次性发给300元搬迁补助费。” 搬迁补助费=3001267=380100元 5、水电表等设施的拆迁补偿费：在此按照共计1100元/户估算。水电表等设施拆迁补偿费=11001267=1393700元 6、红砖厂补偿15000000.00元综上所述,张家坝地块房屋拆迁及安置成本为145834323.50元。（三）基础设施补偿费 根据重庆xx水利水电实业开发有限公司对其拟储备的1520亩土地实地调查结果，采用投影面积折算的方法，估算待储备地块原基础设施情况。根据基础设施情况，采用面积投影方法折算22246、39000.00元。 表7 待储备地块上基础设施情况及补偿费用 xx子城市副中心地块土地面积（亩）110千伏高压线10千伏高压线市话电缆电视电缆低压照明线恢复照明线、闭路线补助费合计拟征地范围15205.5324042431267补偿标准(万元/千米1301088652000元/户补偿费用715320320336279.50253.42223.90（四）相关税费1、征地管理费 根据重庆市物价局、重庆市财政局渝价（2001）第346号、渝府（2001）106号文件规定，一次征地在1000亩以上的，其征地管理费不超过征地费用总额的3.0%。 征地管理费=(67200200元+145834323.547、0元+22239000.00元)3.0%=7058205.705元2、新增建设用地有偿使用费 根据重庆市财政局、重庆市国土资源和房屋管理局（渝财200328号）转发财政部、国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知（财综200293号）规定，xx属于十四等，其新增建设用地有偿使用费按7元/平方米计收。根据xx投资（集团）有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示（渝水投200674号），新增建设用地在规划内的缴纳30%给中央财政，其余部分可免缴。新增建设用地有偿合用费=730%666.671520=2128010.64元3、耕地开垦费 根据xx投资(集团)有限公司关于明48、确重点水利工程储备土地相关问题的请示（渝水投200674号），耕地开垦费全市统一按10元/平方米缴纳。 耕地开垦费=10666.67=6666.70万元 4、耕地占用税 根据xx投资(集团)有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示（渝水投200674号），可免缴该项费用。5、水土保持费 根据xx投资（集团）有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示（渝水投200674号），可免缴该项费用。6、地质灾害压覆评估费 其费用属于协商价格，一般按50元/亩缴纳。 地质灾害压覆评估费=501520=76000元 7、规划编制费 根据重庆市人民政府第55号令规定，按照0.25元/平方米计49、收。 规划编制费=0.25666.671520=253334.60元 8、勘界费 按照0.16元/平方米计收。 勘界费=0.16666.671520=162134.144元 9、环评费 按照每宗地20000元计算.10、可行性研究报告编制费 按照每宗地200000元计算。11、社会发展统筹金 根据重庆市人民政府第55号令规定”对农转非人员安置实行征地统筹费调剂使用办法,”该区域社会发展统筹金按2000元/亩计收。根据xx投资（集团）有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示（渝水投200674号，可免缴该项费用。12、养老保险统筹经费 根据重庆市人民政府渝府发200567号文规定，各区50、县（自治县、市）人民政府建立征地农转非人员养老保险统筹经费。xx县为10000元/亩计收。根据xx投资（集团）有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示（渝水投200674号），可免缴该项费用。综上所述，地块的相关税费共计9904351.789元。 综上所述,仅从征地拆迁成本来看,根据补偿文件标准计算得到征地拆迁成本为245177875.30元,合161301.2337元/亩。二、土地整治成本 土地整治成本指使土地达到红线外六通一平时所需成本，包括市政基础设施建设费和场地平整费，即实现项目区规划的主干路及沿红的给水、排水（污水、雨水）、电力、燃气、电信配套建设。 待储备地块已基本具备六51、通条件，在进行局部阶梯土地平整后即可进行土地出让。按照土石方量16元/立方米计算，平整过程预计需要成本152000000元,合100000元/亩。三、其他成本1不可预见费 土地征用整治的不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整治成本之和的5%计算。2经营管理费用 按照重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法，土地储备整治工程管理费按比例提取。当期土地储备整治工程的征地拆迁补偿安置4%提取，当期整治工程的前期工程费和整治工程支出总额按4%提取。3财务费用 按一般土地投资情况，土地取得费在征地时一次支出。经调查相同或类似土地的开发周期，同时结合待储备地块的实际情况，预计土地征用整治所需周期为1年。以征52、地拆迁成本、土地整治成本、不可预见费和经营管理费用之和为基数计算。资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议，年利率为7.4%。第八章 收益分析 本项目的收益来自整治后土地的出让所得。本报告采用假设开发法和市场比较法两种方法来预估待储备地块的可能出让价格。一、假设开发法预估出让地价1出让地价预估 待储备地块所在地区平均容积率状况，假设其居住用地容积率为2.0,商业用地(包括商业、服务业、文化娱乐用地)容各率为1.5。由于可用于出让的经营性地块面积1520亩，可销售建筑面积为182.40万平方米，预计开发周期为10年。根据待储备地块周边楼盘销售价格，以住宅2500元/平方米，商业653、200元/平方米的销售价格估算，由假设开发法预估的待储备地块出让收入合计81244万元,合53.45万元/亩。其中居住用地出让地价为30.7万元/亩，商业用地出让地价为76.2万元/亩。 表8 假设开发法估算土地出让价格 xx子城市副中心地块居住商业合计土地面积（亩）12003201520容积率2.01.51.9建筑面积(平方米)16000002240001824000预计开发完成后不动产总价(万元)售价(元/平方米)25006200销售收入40000.0013888.0053888.00开发成本(万元)建造成本16000.002240.0018240.00管理费用6858.001483.0054、8341.00专业人士费6858.001483.008341.00合计29716.005206.0034922.00投资利润(万元)10284.008682.0018966.00投资利息(万元)1941.001477.003418.00销售税费(万元)两税一费2044.0013053349.00买卖手续费2372.001520.003892.00推广费用1580.00955.002535.00合计7937.005257.0013194.00总地价(万元)熟地价(万元/亩)二、市场比较法预估出让地价 根据xx县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，预计在未来10年内，在无重大55、政策调整的前提下，土地价格将保持10%增幅。因此，从市场行情看，预计待储备地块出让价格为45万元/亩左右。表9 xx县20002006年土地出让情况 年 度价格2000200120022003200420052006最高价747151870726391227244137550最低价2001644406985684403550平均价45054423222894142024275550三、待储备地块出让价格估算结果 在对土地价格预测过程中，取两种估价方法的平均值作为估算价格，可以有效的降低由于单一方法的某些不确定因素导致的地价失真。由于缺乏与待储备地块肯有可比性的土地出让具体案例，因此分别取假设开56、发法和市场比较法两种方法的权重为0.6和0.4,由此加权平均得到待储备地块的可能出让价格。 表10 待储备地块可能出让价格估算结果 预估出让地价（万元/亩）假设开发法市场比较法平均值出让收入（万元）xx子城市副中心地块53.4545.0049.22528408.80四、土地开发成本回收 待储备地块的规划土地利用类型中，除可用于经营的居住用地、商业服务业用地和文化娱乐用地外，其他用地兼具经营和公益属性，一般通过划拨、协议出让等方式，在使用者缴纳土地开发投资成本后，将土地交付使用者供其使用。因此，此类土地可以实现土地开发成本的回收。 待储备地块征用整治成本为30.56万元/亩,可回收土地开发成本的57、土地面积为1520亩,占总用地的71.40%。由此计算可回收土地开发成本。 第九章 财务分析一、资金平衡分析经过对土地征用整治成本和可能出让价格的估算，预计可获得综合效益14346.52万元，利润率23.60%。 表11 资金平衡分析 xx子城市副中心地块合计1总投资（万元）46453.4846453.4811土地征用整治成本（万元）46453.4846453.482总收入（万元）60800.0060800.0021土地出让收入（万元）14346.5214346.5222土地开发成本回收（万元）46453.4846453.483综合效益（万元）14346.5214346.524投资利润率23.58、60%二、现金流量分析 本报告储备出让时的现金流量分析，预计可获得综合效益136.88万元，净现值为126.74万元，动态投资利润率为14.5。 表12 现金流量表 xx子城市副中心地块2017合计出让面积（亩）15201现金流出（万元）46453.4846453.4811土地征用整治成本（万元）46453.4846453.482现金流入（万元）14346.5214346.5221土地出让收入（万元）14346.5214346.5222土地开发成本回收（万元）46453.4846453.483净现金流量（万元）14346.5214346.524净现值（万元）14346.5214346.52三、59、不确定性分析(一)成本的不确定性1、政策变动造成的不确定性 当前正处于我国征地政策变化的敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁的重要原则，加大了本项目的征地拆迁风险性和不确定性。2、双方协商的不确定性 与移民局的协商结果构成项目的一大不确定因素。（二）收益不确定性1、出让价格的不确定性 由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。2、规划的不确定 由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让的土地面积无法确定，对估算结果产生一定影响。3、财务费用的不确定性 本次可行性研究的60、财务费用是按照水投集团与重庆国投之间关于土地储备整治信托贷款的协定估算的，由于本项目周期长，土地售出后收款时间和方式不确定，将受到利率波动的影响，从而导致财务费用的不确定性。 第四部分 结论 第十章 项目结论 经测算，土地征用整治成本为30.56元/亩,共需征用整治成本46453.48万元,可获得综合效益14346.52万元,利润率23.60%,具备土地增值的能力,可用于开展储备征用整治。 第十一章 建议建议对xx在高速公路出口至xx片区xx子城市副中心划定（即xx子城市副中心至xx片区上青龙嘴山梁绿脉）1520亩作为xx水利工程的储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应抓紧进行土地储备征用整治，弥补xx水利工程建设和咸池水库移民问题存在的资金缺口