1、旅游景点及周边环境的提升改造（前期工程）项目可研报告附表XX工程咨询有限公司二零XX年XX月旅游景点及周边环境的提升改造（前期工程）项目可研报告附表建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1.绪论41.1项目提出的背景41.2项目可行性研究的依据41.3项目概况41.4项目开发建设的必要性51.2、5项目开发建设条件51.6项目进度计划51.7项目投资估算及资金来源51.8项目有关的技术经济指标51.9结论及建议62.项目建设的背景与必要性分析72.1 项目建设的背景分析72.1.1 国家宏观背景72.1.2 西安的发展现状8xx的发展92.2 项目建设的必要性分析10城市发展的需要10经济发展、改善环境的需要10对历史文化的保护、传承和学习11现代化生态社区建设的需要112.3 项目建设的可靠保证12交通便利12悠久的历史文化12丰富的旅游资源12鲜明的特色经营133项目建设的基本条件分析153.1 项目建设条件综述153.1.1 项目建设的政策条件153.1.2 项目建设的经济条件13、63.1.3 项目建设的社会人文条件173.1.4 项目建设地块的客观条件183、2项目建设态势的SWOT分析184 项目总体规划方案204.1规划范围204.2规划设计的指导思想204.3规划设计的原则214.4规划设计的目标214.5规划的基础21区位状况21人口现状21街道现状21建筑22绿化景观22市政设施23问题总结235 项目建设方案及施工组织245.1项目建设概况245.2项目建设内容及方案24主要分项工程建设方案24其他工程建设方案295.3项目建设进度计划安排316 项目开发策略336.1客户定位33客源市场潜力分析33旅游客源市场细分336.2产品定位346.3营销策划344、产品/服务策略35价格策略35渠道策略36宣传促销策略367 投资估算与资金来源377.1投资估算37估算依据37项目总投资估算项目377.2项目资金来源41自有资金筹集41销售收入再投入41负债筹资417.3拆迁补偿方案41拆迁工程方案41拆迁补偿办法428 财务评价448.1财务评价依据448.2财务评价主要参数448.3静态经济评价指标44静态投资回收期44成本利润率458.4动态经济评价指标45动态投资回收期45财务内部收益率46财务净现值468.5清偿能力分析47借款偿还期478.6不确定性分析47盈亏平衡分析47敏感性分析498.7风险分析50社会风险50市场风险51财务风险5195、 社会评价5210 结论及建议5410.1结论5410.2建议54参考文献56附 录581.绪论1.1项目提出的背景为落实市委、市政府保护文化遗产、创造最佳旅游环境的指示精神，规划局与xx区政府在对现场认真调研分析和方案多次沟通的基础上，编制完成了xx历史文化街区的重点区域保护更新利用详细规划。规划汇报共分为两个部分：街区整体详细规划、重点地段建设规划。1.2项目可行性研究的依据1.国家和地区的总体经济状况、房地产市场发展情况，以及有关房地产政策、金融信贷政策、税收政策、住房政策等；2.项目所在地的城市总体发展战略、产业布局，近远期的重点发展区域，城市总体规划、分区规划、详细规划等规划条件，以6、及市政建设等专项规划方案；3.项目所在地的社会、人文、收入水平、自然环境、地质条件、气象、交通状况等基础资料；4.项目建议书，以及开发商基本构想和项目规划设计方案等；5.有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等；6.房地产市场供给和需求调研资料，项目经济评价所需的各项成本依据、经济评价参数，指标体系等。1.3项目概况1.项目名称：xx旅游景点及周边环境的提升改造（前期工程）2.地点： 西安市xx区xx区3.承办单位简介：西安xx基础设施建设投资有限公司4.工程概况：提升改造xx街和社会路，对沿街商铺进行立面改造，政治摊位及货架，开挖人行道，改电力、电信架空线为地下敷设，实现雨污分流和市政集中7、供暖，完善文化标示及街道家具，修建xx南北入口和社会路北端三处街头绿地。1.4项目开发建设的必要性项目地处城市中心，是几个重要旅游景点的交汇处，但整个街区建筑立面大多比较破旧，街景十分零乱，缺乏绿化景观，未能体现应有的历史文化特色，对整个片区的改造已迫在眉睫。1.5项目开发建设条件xx区将回坊文化风情旅游步行街项目列为重点建设项目,以保护历史文化遗产、突出明清古色和回族特色。xx区便捷的交通，悠久的历史文化、鲜明的特色经营、丰富的旅游资源更为项目的建设提供了可靠的保证。1.6项目进度计划2009年1月开始前期工程的可行性研究及设计，2009年3月开始重视施工，2009年11月前完成道路、立面及8、住宅商铺主体等工程，2010年末实现住宅、商铺的全部出售。1.7项目投资估算及资金来源估算项目建设投资44305万元，其中建安工程费16213万元、工程建设其他费用25210万元、预备费2882万元。项目资金来源主要来源于自筹资金14498万元，预计银行借款7852万元，其余资金主要来源于销售收入的再投入。1.8项目有关的技术经济指标项目静态投资回收期 1.5年项目动态投资回收期 1.6年项目成本利润率 28.89%项目财务内部收益率 43.24%资本金财务内部收益率 46.41%项目财务净现值 税前8420万元 税后5844万元资本金财务净现值 5982万元项目主要经济技术指标表：表8-1销9、售面积与销售收入实现计划表表8-2销售收入和销售税金及附加表表8-3投资计划与资金筹措表表8-4借款还本付息计算表表8-5损益表表8-6项目投资现金流量表表8-7资本金现金流量表表8-8资金来源与运用表1.9结论及建议xx历史街区的保护与发展对于西安历史文化名城的保护、西安历史文化的延续、促进西安旅游事业以致社会经济的长期发展，具有极为重要的历史与现实意义，并且项目规划与建设方案科学、合理，实施条件具备，财务评价结论较好，社会、环境和经济效益良好，法律、政策、工程等风险较低。因此，xx街区改造项目综合评价的结论是：项目建设可行。建议项目在实际操作中要注意处理好拆迁安置及与西大街乃至xx区整体旅10、游市场的协调问题，对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，综合分析，以得出最终的投资决策结论。2.项目建设的背景与必要性分析2.1 项目建设的背景分析 国家宏观背景1.积极的财政政策去年以来，受全球金融危机影响，国际经济环境急转直下，国内经济发展进入减速阶段。为了积极应对金融危机，从国家看，中央把保增长作为宏观调控的基本取向，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台了扩大内需的十条措施，第一条便是加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造。而xx旅游景点中仍存在着许多棚户区，尤其在社会北路部分棚户区，建筑布局混乱，建筑质量破旧，严重影响街区环境。11、2.旅游业持续快速发展从2002年2007年过境旅游人数从3680万人次将增长到5360万人次，年均增长7.8%，高于全球平均增长率3个百分点。旅游外汇收入从204亿美元将增长到370亿美元，年均增长12.6%，高于全球平均增长率的两个百分点。国内旅游人数从8.8亿人次将增长到15亿人次，年均增长11.3%。国内旅游收入从3878亿元将增长到6820亿元，年均增长12%。旅游总收入从5566亿元将增长到1万亿元，年均增长12.4%，中国公民处境旅游目的地的国家和地区从20个增加到132个，处境旅游人数从1660万人次将增长到4000万人次，年均增长19.2%。据不完全统计，十五期间，我国旅游业12、投资总规模达9000亿元人民币，2006年旅游投资为2000亿元，现阶段我国旅游投资呈现以下特点：1).政府投资稳固增长。企业投资成为投资主体。2).旅游投资主要集中在旅游基础设施宾馆饭店和旅游景区，三大旅游投资的总额占旅游投资的85%。3).在区域分布上东部地区旅游总量占40%。而西部地区旅游投资规模增幅最大。占旅游总投资的比例从26%上升到33.34%。4).跨行业、跨地区投资旅游业的态势进一步发展，其中连片开发旅游项目投资方式悄然兴起。旅游投资新业态持续升温，旅游投资幅度进一步改革，旅游项目的投资开发水平在不断的提升。我国旅游投资正在成为新的投资增长点。针对当前全球金融危机对旅游业造成的13、负面影响， 2008年12月国家旅游局积极应对推出九项举措，以提振旅游市场信心、发展旅游经济。 西安的发展现状1.西安市经济发展现状 1）.经济总量显著扩大。改革开放以来，西安市经济走上了快速发展的道路。其间先后经过四个持续时间较长的上升周期，使经济总量实现了历史性跨越。2007年全市生产总值（GDP）达到1737.10亿元,是1978年的68.5倍。2008年生产总值将力争突破2000亿元，预计增长率13.5%。人均GDP由1978年的513元上升到2007年的21017元，是1978年的近41倍。 2).经济结构不断优化。1978年西安仍处于传统的单纯以工业发展拉动经济增长的低水平产业结构14、之列。而2007年西安三次产业结构的比重调整为4.843.951.3，表明经济已经进入了依靠第三和第二产业“双轮驱动”的格局，产业结构正在向国际先进水平大步迈进。2005年提出把高新技术、装备制造、现代服务、旅游和文化产业作为五大主导产业予以重点发展。2007年五大主导产业增加值占全市GDP的比重达到42%，对全市GDP的贡献率达到47.5%，产业集中度明显提升。 3).对外开放步伐加快。对外贸易迅速发展。仅最近10年间,进出口贸易总额就由1997年的4.71亿美元上升到了2007年的53.61亿美元，是10年前的11.4倍；引资工作成效显著。20多年间西安市实际利用外资总额已突破40亿美元。15、到2007年在西安注册的外资企业达3000余家，其中属于世界500强的企业有近100家，已与15个国家的17个城市结为国际友好城市，泰国和韩国驻西安领事馆相继建立。与此同时，西安市先后与国内6个城市结为友好城市，13个外省市在西安设立了商协会。 人民生活水平变化巨大。城镇居民人均可支配收入和农民人均收入由1996年的5023元和1586元增加到2001年6705元和2489元。城镇居民消费支出增加，由生活质量提高，由满足生存向享受生活发展。2007年城镇居民人均可支配收入12662元，随着城乡居民收入的增加，消费质量得以改善，消费结构发生明显变化。恩格尔系数在30年间由50%以上下降至40%以16、下，城乡居民的消费水平正在由温饱型向富裕型加快转变。2.西安旅游发展西安是世界久负盛名的文化古都,西安丰富的人文、自然景观与特大城市、交通信息中心融为一体,成为其发展旅游业得天独厚的条件,吸引了大量的海内外游客前来观光、旅游,使西安成为中国优秀旅游城市和国际旅游热点城市之一。2006年，西安市共接待海内外游客2738.7万人次，比上年增长13%，旅游业总收 入204.3亿元，增长14.45%，2007年，西安市共接待海内外游客3118.01万人次，比上年增长13.8%，全年实现旅游总收入237.20亿元，增长16.1%， 2008年，西安市旅游市场受各种因素的影响运行趋缓，全市接待国内旅游者317、169万人次，同比增长5.0%，实现旅游业总收入243.52亿元，同比增长2.7%。旅游业在城市经济、社会、文化、环境等多方面发挥着积极作用，旅游业发展成为全市国民经济的重要支柱产业，为西安建设古代文明与现代文明交相辉映，古城区与新城区各展风采，人文资源与生态资源相互依托的国际性现代化大城市创造积极条件。陕西省将以实施项目带动战略促进投资持续增长，以增加投资和刺激消费着力扩大内需，以实施民生八大工程提升公共服务水平。今年全省将完成固定资产投资6300亿元，比上年增长30%以上。在事关xx区的装备制造、电子信息、生物医药、文化旅游、商贸服务等方面都将进一步加大扶持力度。为加强旅游业发展，政府也出18、台了加快发展旅游业实施方案、西安市旅游发展总体规划、西安市十一五旅游业发展专项规划等。其中西安市旅游发展总体规划对xx区目标定位为“国际化的盛唐文化中心与回坊街文化特色旅游区”，认为xx区为皇天厚土，汉唐根脉，确定其产品方向为以遗产旅游产品、宗教旅游产品、美食旅游产品、修学旅游产品为主要产品，以回坊街文化、关中民俗体验和娱乐休闲为支撑产品，并将xx回访风情街列为西安五大特色街区。xx的发展1.xx历史沿革唐代，xx一带属唐长安城的皇城范围内是百官衙署所在地。明代聚居于长安的波斯和大食商人修建清真寺并环寺而居。明代，回民新建与扩建清真寺数量大大增加，明末，xx格局初步形成，回民以商业活动为主。清19、代，据光绪19年10月（1803年）中浣舆图管测绘之陕西省城图记载：钟楼北为xx大街，大街东侧北段为督粮道署；南段为布政使司署。清末陕西布政使樊增祥建“四明厅”。街两侧有高岳崇府第和清末武进士马家宅院。改革开放后xx地区出现了一些经营文物的商店以及一些个体零售商店。90年代中期西安市政府保留、修缮和拆除了xx部分建筑，整治路面及部分公共服务设施。1997年10月起，陕西省市政建设委员会与与挪威科技大学一专业小组合作，致力于大清真寺周围地段城市结构的开发研究。清真饮食日益红火，但严重影响了周边居民的居住环境，也使沿街的门面房空前紧张，租金一路攀升，乱搭乱建现象日益严重，民族街的生活经营环境更加恶20、劣。面对这种情况，2000年至2005年，西安市、区两级政府共投资100万元，对民族街进行了彻底整治，对街道两边的民族特色古民居进行了保护性建设。坚决制止住户自行乱改乱建，由政府按照有关规定和标准对沿街的民族特色古民居进行统一规划、统一设计、统一建设，水、电等基础设施建设由市、区政府及有关部门实施，基本建设费用则由住户自行解决，政府给予一定的修缮补贴。回族在西安有一千三百年的历史，xx区成为了回民居住最为集中的地方。2.xx街区现状xx街区位于西安市中心，国家重点文物保护单位分布密集，区内有大清真寺、高家大院，附近有钟鼓楼和城隍庙，以及省市重点文物多处。xx街区中，人们纷纷利用老房子做生意，书21、画店、笔墨店、各种地方民族风味小吃，区内的文物、餐饮、艺术品商店、画廊等旅游服务、夜市都对游客有巨大的吸引力，给游客以非常地道的中国社会环境的印象。2.2 项目建设的必要性分析城市发展的需要陕西省经济发展策略中指出“大力推进城市化，建设都市群，强化中心城市功能；充分发挥区位、科技、教育、旅游优势；坚持“以线串点，以点带面”经济布局；坚持把改革开放和科技进步作为发展的动力”。 西安经济社会发展目标指出，至2010年,全市国民经济增长速度年均要保持在13%以上,初步实现“经济强市”和“西部最佳”的目标；至2020年,保持10%左右的年均增长速度,全面实现小康社会,使西安市成为经济繁荣昌盛、基础设施22、完备、人民安居乐业、生活殷实富足、生态环境优美、城乡协调发展、社会和谐有序、政治民主文明的西部最佳城市。城市建设发展目标：提升城市品质,建设国际旅游城市；营造最佳创业环境,建设科技创新城市；构建高效、便捷的交通网络体系,建设航空、铁路、公路交通枢纽城市；发挥优势产业和地区辐射能力,建设装备现代制造、高新技术产业基地；建设中国西部经济中心。这些政策目标既为西安经济发展提出具体可行的前进方向，又要求西安作为中心城市，承担更多责任，成为陕西经济、西北经济、西部经济发展引擎。因此，对xx街区及周边环境的改造是符合国家政策要求、顺应城市发展方向，是推进城市化进程的必要选择。经济发展、改善环境的需要xx街23、区蕴藏着巨大的历史文化价值，保护利用后将会吸引更多的游客。所以，项目的合理利用，能直接或间接地促进地区经济发展。首先，项目的直接收入将会直接提高当地的国民生产总值；其次，大量游客的行、游、住、吃、购、娱等将会给当地的经济单位带来巨大的经济效益，同时也会增加附近的旅游项目的客流量。项目的利用涉及的行业多、部门多，有利于招商引资、吸引外资，促进地区经济全面发展。项目的利用对历史街区的改造、绿化将会直接改善当地的自然生态环境，进而改善当地居民的居住环境、人文社会环境，是对历史文化的传播和学习，将会极大地丰富当地人的精神文化生活水平和提高当地人的文化素养、经济环境，带动周边地区的经济发展，为当地营造一24、个良好的经济氛围。对历史文化的保护、传承和学习西安是伊斯兰教文化发祥地之一，有着丰富的可挖掘的伊斯兰教文化资源，特别是xx区集中聚居着回民，回民区不仅是回民生活居住的空间载体，还是多数回民谋生的场所，更是历史文化在居住环境的积淀和体现，共同的民族特征、宗教信仰、生活习惯加上长期的共同生活使回民有相同的价值观念和行为规范，同时形成了稳定的、聚集力很强的社会网络。因而以改造历史街区为点，可以近一步保护好历史街区及附属文物，逐步改善整个回民区，是集中体现西安市历史文化名城特色之一。 项目的利用，可以加强目的地和客源地之间的历史文化交流，为国内、国际间不同民族的相互了解、交流提供了机会，能够使旅游目的25、地国家更好地向客源地宜传自己的政策、方针，增进各民族间的友谊。现代化生态社区建设的需要生态社区是以可持续发展的思想为指导,旨在寻求自然、环境、建筑和人四者之间的和谐统一,即消耗最少的资源和能源,生产最少废弃物。构建和谐社会生态社区的意义在于:促进21世纪社会经济发展的新型人类聚居模式的建立和发展,同时它又是与生态文明时代相适应的人类社会生活新的空间组织形式,是在一定地域空间内人与自然系统和谐、持续发展的人类居住区；实现社会和谐是社区发展的一个重要目标,社会和谐才有利于实现城市经济可持续发展。建设生态社区的原则是“和谐安全、健康舒适、高效清洁、环境优美”,实现社会、经济和自然协调发展,物资、能源26、信息的高效利用,生态系统良性循环的聚集区。生态社区是城市的一个基本单元,它的建设与发展必定促成城市人居环境可持续发展目标的实现。加强现代化生态社区建设就要加快科技进步,通过编制科学的城市规划,实现多方的最佳组合,保证社会、经济和环境协调统一发展。生态社区的可持续发展建设应具备的基本目标是:弘扬城市的历史文化传统,体现历史文脉的延续性。2.3 项目建设的可靠保证西安xx街区是目前西安古城内保存较为完整,以居住为主的街区,具有典型的西安传统格局,同时也是西安历史悠久的传统商业街区。以回族为主的多个民族于此聚居,呈现出多元的文化氛围,具有独特的历史与文化价值。2.3.1交通便利交通的通达性关系到街27、区的生命力，街区的交通问题就是解决好区域内、外的联系问题，xx是明城内“碑林一书院门一竹笆市一钟鼓楼一xx一大清真寺”旅游路线的重要组成部分，地处西安市中心北大街与西大街的交汇处，南北连接鼓楼和市政府，具有非常便捷的交通条件。2.3.2悠久的历史文化xx大致形成于五代到北宋年间(公元十至十一世纪)。回民在此经商聚居，从五代至北宋年间建造的大学习巷、化觉巷清真寺起，回民在这里不断聚居、繁衍、扩展，环清真寺而居，形成回民聚居区。明代至清代中叶该区域发展迅速，至1926年，建造的洒金桥清真寺止，历经近千年时间，共建造十个清真寺，分布在整个回民区。明代西安修建钟楼、鼓楼，置府衙南北院于鼓楼南北，四周富28、商、达官贵人聚居。至清代，鼓楼街区成为商贾云集的场所，逐渐形成了以回民为主经营与生活区域，清末至民国期间逐步衰败。改革开放后，鼓楼历史街区再度兴旺，回民小吃、民族特色餐饮服务、传统手工艺、古玩字画、旅游商品、夜市等，结合钟鼓楼、大清真寺文物旅游，鼓楼历史街区成为最能体现西安城市传统文化以及城市生活特性、最具西安城市特色的区域之一。2.3.3丰富的旅游资源xx与社会路片区地处西安城市中心，紧邻钟鼓楼，南侧又有亚洲最大的喷泉广场、大雁塔、小雁塔，北侧有正在保护建设的唐大明宫遗址保护区，成为西安市内连通南北景区的重要旅游场所。xx历史街区内至今仍留存着自隋唐以来的古街巷39条、古遗址9处，宗教寺院、29、皇家园林、历史民居等古建筑21处。 图2-1xx、社会路区位图xx民族文化风情街是西安城内保护最完整、历史文化资源密度最大的历史街区，这里主要聚居着回民，仍保留了西安回民原真的生活方式、建筑特色等，呈现了浓郁的伊斯兰文化生活氛围。空间上保留着体现传统历史风貌的大片12层民居和亲切宜人的传统街道尺度，呈现出熙熙攘攘的传统市肆景观，蕴涵着丰富的人文、历史遗存，有很高的旅游、文化价值。其中散布着被市文物管理部门列入保护名单的传统院落和较多未列入名单的传统风貌建筑，如大清真寺和高家大院。化觉巷清真大寺作为一座历史悠久、规模宏大的中国宫殿式古建筑群，是伊斯兰文化和中国文化相融合的结晶，是迄今为止我国最具30、特色、保存最完整、最典型的中国式清真寺之一，被称为世界上唯一中国式伊斯兰寺院。化觉巷125号院落、xx144号民居作为明清时期传统民居院落，是历史街区内传统建筑风貌的活化石，曾获2002年度联合国教科文组织亚太地区文化保护遗产奖，是中国和挪威合作保护传统四合院的成功典范。作为西安五大特色旅游街区的xx风情旅游街区近年来更是吸引了众多的国内外游客。2.3.4鲜明的特色经营xx区的3万多回民群众，其民族源于阿拉伯波斯、起于隋唐，虽千年与汉族共处，但仍保留自己独特的习俗和特点。回族群众热情好客、善操饮食，喜练武术，创制了腊牛羊肉、牛羊肉泡馍、灌汤包子、甑糕等一系列具有地方民族特色的风味食品。其中老童31、家腊牛羊肉店、同盛祥饭庄、老孙家泡馍等餐饮名店享誉全国。德懋恭水晶饼、贾三清真灌汤包子馆、德发长饺子馆被国家商务部认定为“中华老字号”。 xx区主要从事特色小吃、民间工艺品、传统服饰、艺术品画廊。xx街店铺大致分为牛羊肉店、泡馍包子馆、糕点干货店、面馆、涮锅店等种类。独特的吃文化，五花八门的食品,丰富多彩的吃法,怪诞不惊的轶闻趣事。西羊市街的东口受xx街的影响，仍然是以饮食业为主。化觉巷的交接处则存在数家工艺品、古玩书画经营店。与北广济街交接的地方，则以多从事清真饮食为主的商业活动，其内容以售卖牛羊下水为主。整个xx区的清真小吃在全国乃至东南亚一带都很有名气，吸引了大量的国内外游客，特别是到了32、晚上，整条街上灯火通明，游人如织，洋溢着浓郁的民族风情。xx片区地处旧城中心繁华商业地段，具有便捷的交通条件，xx回访风情街被列为西安五大特色街区之一，钟鼓楼广场将其与东大街、南大街紧密结合，使其地理位置更加优越，是一个在房地产、商贸发方面具有很大经济价值的黄金地段，对其进行改造是城市发展、经济发展、旅游业发展的需要，是改造当地居民居住环境的有效途径。3项目建设的基本条件分析3.1 项目建设条件综述 项目建设的政策条件xx区区级领导与各街办和有关部共同研究项目储备工作，深入实施项目带动战略，结合经济社会发展要求确定了100个区级重点项目，总投资441.76亿元。其中，城市综合改造和重点基础设施33、建设项目10个，总投资134.3亿元；重点社会事业项目10个，总投资4.57亿元；重点经济类项目80个，总投资302.89亿元。其中城市综合改造和重点基础设施建设项目10个包括城中村（棚户区）改造工程。重点社会事业项目10个，包括建设建xx、青年路、庙后街、环西、红庙坡、西关、桃园路、土门、枣园、北关等10个社区卫生服务中心，新建面积10590平方米，改造面积18860平方米，拟设康复床384张。年度投资计划4593万元。其中，xx社区卫生服务中心被放在了第一位。xx街办准备建设儿童医院门诊医技楼工程，建设面积5万平方米，分设门诊功能区、急诊科、医技区等40多个科室。年度投资计划4000万元。34、xx区将回坊文化风情旅游步行街项目列为重点建设项目,线路途径为鼓楼、化觉巷、大小清真寺、西羊市、xx等，突出明清古色和回族特色。西安城市总体规划（20082020年）规划了3处历史文化街区，为了更好地保护历史文化街区，将保护界限划分为核心保护区和建设控制区2个层次加以保护。有历史文化街区3处：xx、三学街和七贤庄历史文化街区。划定xx为明清历史文化街区，核心保护区界限东至社会路，西至洒金桥，南临西大街，北至xx路。含钟鼓楼广场、xx公园。建设控制区东至北大街，西至西安城墙，南至西大街，北到xx路。西安市人民政府关于支持旅游业发展的意见中指出为完善西安旅游咨询服务网络，2009年一季度内新增钟鼓35、楼广场、火车站、西安咸阳机场、临潼等4个旅游咨询服务点。加快书院门、xx、城隍庙商业街、湘子庙德福巷都市休憩一条街、西大街购物金街、竹笆市传统商业街等特色街区建设，加快历史文化解读系统建设。其中两处接涉及到xx旅游景点，可见政府对这里的重视。 项目建设的经济条件1.xx区经济发展现状xx区经济各项社会事业全面进步，主要经济指标达到或超过年初确定的预期目标。下图为xx区2000-2008年经济状况柱状图。 图3-1 xx区经济发展情况柱状图2007年xx区GDP为203.43亿元，增长率为25%，2008年的GDP为264.91亿元，增长率高达30%；地方财政收入完成15.47亿元，同比增长3336、.9%，总量位居全市第一；全社会固定资产投资完成208.95亿元，同比增长35.2%；社会消费品零售总额完成205.95亿元，增长24.3%；城镇居民人均可支配收入达到15471元，同比增长22.2%。三大经济形态成效显现。xx区包装推介了西部国际广场等49个楼宇项目，成功招商50.4万平方米， 2亿元以上产值和税收在5000万元以上的楼宇达到7座，楼宇经济实现扩容增量。xx民族风情街、龙首西路茶叶精品街知名度不断提高，桃园路餐饮街、糖坊街服装街日趋繁荣，街区经济亮点频现。五大优势产业快速发展。全区规模以上工业增加值累计实现107.33亿元，同比增长18.1%，贡献率达到41%。投入500万元37、扶持14个高新技术项目研发和成果转化，新增产值4.7亿元。建成7000平方米的方欣炭市街水产副食品交易市场，方欣商圈雏形显现。一批房地产项目建成运营，全区房地产新开工面积71万平方米。出版旅游xx1万余册，成功举办都城隍庙迎春祈福庙会等旅游文化活动，旅游总收入实现1.3亿元。七大经济板块全面推进。大兴新区完成了17户工业企业搬迁改造。桃园路、劳动北路北延伸、纬二十六街西延伸3条道路xx段拆迁安置进展顺利。大唐西市一期工程进展良好，西市博物馆、国际古玩城、金市广场主体封顶，开工建设面积28万平方米，累计投资10.35亿元。历史文化街区共有870家经营户，全年产值达到6000万元。投入510万元实38、施大学习巷、庙后街东段、大皮院街景整治，改造面积8937平方米，街区环境面貌有所改善。西大街被评为“市级百城万店无假货示范街”，荣获“全国商业文化建设贡献奖”，全年销售额达到30亿元。桃园开发区入驻企业达到570家，园区生产总值同比增长35%。2.xx区的经济发展xx区的经济也一直保持着持续健康快速协调发展，下表为2001年2004年街道经济发展情况：表3-1 2001年2004年街道经济发展情况一览表 单位：万元年度税 收经营总收入计划任务实际完成计划任务实际完成2001640641142971430020021961200056208562102003206521296407964080239、0043150322656208562102005年xx区地方税收收入为3349万元，2006上升为4331万元，2007年xx区地方税收收入累计高达4870万元，实际利用外资310万元，固定资产投资也有2006年的13亿上升为14.5亿。主要经济社会指标保持了良好发展趋势，综合实力显著增强。 项目建设的社会人文条件在对xx区进行调查中，共发放问卷400份，包括对住户的200份和对游客的200份。通过调查，了解到只有少数人反对景区的改造，但这些人几乎都是繁华地段的商户，完全是为自身短期利益着想，怕改造会影响其收入。绝大多数人都是支持改造的。从调查的结果来看，游客很多是慕名“回民街”的大名而来，40、虽然觉得小吃以及一些手工艺还是很具有民族特色，但多数都认为这里的交通、环境卫生、配套设施都不够完善。有一位游客说每次来这里都能看到很多外国朋友，而且很多都是一个旅行团过来游玩，可是这里环境卫生和占道经营问题还是很严重的，政府的确应该好好改造改造这里。当地住户也是支持远远大于反对，虽然改造对他们的生意会造成短期影响，但长远来看还是利大于弊。也有住户提出希望能一次彻底改造，健全配套设施。多数认为拓宽道路、增加绿地、完善配套设施、拆除乱建建筑和凸显民族特色是必要的。下图为对xx当地住户和游客对景点环境满意度调查结果图： 图3-2xx旅游景点周边环境满意度调查总体来说，从游客和当地住户的调查来看，改造41、是顺应民意，能够得到群众支持的可行的项目。只有最佳的旅游环境才能吸引更多的游客，才能提升xx旅游景点及周边环境的文化价值，才能更好的保护我们的宝贵文化遗产。 项目建设地块的客观条件xx街区和社会路位于城市中心区，南侧紧邻钟鼓楼广场和西大街，北至大皮院，东至北大街，西抵北广济街。该区具有良好的邮电，供水，供电，交通运输等市政设施便捷，西安市建材市场发达，工程勘察、设计及建设管理单位成熟集中，气候条件适宜，对于工程的顺利建设提供了有力的保障，完全可以满足工程建设的需要。3、2项目建设态势的SWOT分析S(优势)W（劣势）地理位置优越：项目位于西安市中心，紧邻鼓楼和著名的陕西清真大寺，居住成熟度好。42、交通便利：项目东临北大街，南临西大街。历史文化悠久：xx是清末、民国到解放初期商业繁华地区，现在的xx民族街的建设始于1992年，是西安独具古城风貌与现代文明的历史文化旅游街区。 商业氛围浓厚：xx区主要以经营清真饮食和土特产销售为主。这里的清真小吃在全国乃至东南亚一带都很有名气，吸引了大量的国内外游客，具有很强的商业氛围。回民区拆迁：xx街道是回族居住最为集中的地方，拥有回族人口3.2万人，由于民族文化的差异性，在该区内拆迁改造还要注意民族协调统一问题。资金压力：本项目并非完全盈利性项目，要新建改建很多基础设施和建筑等，而在改造中只有一部分是政府补贴。市政北迁：西安市政府驻地将由临近本项目的43、西华门大街迁至西安市未央区。O(机会)T(威胁)政策：xx历史街区保护建设被列入西安城市总体规划（20082020年），xx区政府也对xx的改造大力支持。西大街北大街的成功改造：已拓宽改造的北大街、西大街、西华门和正在拓宽改造的洒金桥大街对xx区位价值的提高具有促进作用。地铁：正在建设的地铁2号线经过钟楼，势必会提升周边区域的客流量，而xx作为钟鼓楼片区的主要旅游景点，地铁的建设为其发展提供了良好的机遇。市民的关心：经过调研发现，无论是当地住户还是游客，绝大多数人都很关心和支持xx区的改造。竞争：临近的仿古街特别是已经改造的书院门、德福巷，现在已成为西安的一大休闲去处，对本项目构成了有力的竞争44、。市政施工：北大街正在进行地铁建设，交通不畅，会在一定程度上影响项目建设。古建筑：历史街区中有的建筑年代久远,对其进行改造要注意保持其历史风貌和文化底蕴，但对古建筑进行保护的同时也可能造成破坏。4 项目总体规划方案4.1规划范围1.街区整体规划范围：东至北大街，北至大皮院，西抵北广济街，南到西大街，共53.0公顷。2.重点地段建设范围：包括xx、西羊市、大皮院、化觉巷、北广济街、社会路六条街道及两侧第一进院落的用地范围，共28.11顷。3.近期实施范围：xx街与社会路两条街道，打通藩库巷。4.2规划设计的指导思想规划设计要求既充分保护古城风貌，环境特色和传统文化背景，又要使之适应现代化城市的发45、展，成为现代城市的一个有机组成部分。要明确街区保护范围，保护、保留、改善、整饰、更新的内容、要求、方法，加强对历史街区整体的保护和对街区建设的控制与管理，坚持利用与发展相结合的方针，以历史街区基础设施建设和古宅维护为切入点，通过维护、保持、改善、整饰、更新等措施提高街区整体环境质量，增强街区活力，促进街区的可持续发展。以展现xx街区历史风貌完整性、真实性、可延续性为准则，实习统一规划与建设，最大限度的保存、挖掘并弘扬传统回坊的特色文化与风情，彰显明清建筑的历史特色。通过尊重居民意愿、保护历史建筑、提高建设强度等方式协调各利益主体之间的关系；通过梳理道路交通、更新城市功能、改善城市环境等措施满足46、现代城市发展需求；通过留存城市记忆、协调新旧关系等手法延续传统风貌。以街区改造为契机，充分发挥特有的历史文化优势，拓展旅游产品与服务的延伸促进区域经济增长，创造更舒适的环境，逐步形成具有浓郁传统文化气息的步行商业街和旅游热点。4.3规划设计的原则挖掘文化潜质，利用文化资源；实施有机更新，传承历史古韵；改善人居环境，完善配套设施；拓展商业空间，增强经济活力；赋予创新开放，实现持续发展。4.4规划设计的目标统一规划，突出重点，分期实施；注重实效，切实可行；提高区域环境质量，弘扬传统文化，优化商业布局，完善基础设施。近期实施项目以利用公产改造为切入点，探索街区有机更新模式，引导商业经营模式转变，通过47、保护、保持、改善、整饰、更新，提高人居环境以及旅游环境品质，促进整个区域的繁荣。4.5规划的基础4.5.1区位状况xx片区面积43平方公里，回坊地区2.4平方公里。辖区地处西安城市中心，紧邻钟鼓楼，南北连通西华门和西大街，东侧紧靠西大街。人口现状目前全市少数民族常驻人口约10万人，其中回族6.6万人，xx区2008年人口总数为74.56万人，29个少数民族，34988人，其中回族32318人，下辖四个民族社居委。不过由于很多人是几代人都住这里，附近陕西人也比较多，多数回族人说的是陕西话。这里也有很多人收入不是很可观，一家就一个店铺，几代继承下来，一家老老小小，衣食住行全靠店铺收入，不景气的时候48、过得也很艰苦。4.5.3街道现状 xx街紧邻鼓楼和著名的陕西清真大寺，规划数据为长500米，道路红线宽度15米，车行道（石材路宽7米），双向两车道，两侧人行道各宽4米。但实际上两侧商家占用人行道后，现状剩余宽度和规划设计上的宽度有一定差距。一到六七点天开始快黑的时候，就有很多小商铺推着小车摆放在路中间或路两边，导致行人、自行车与机动车辆争道，道路通行能力极差。由于距鼓楼300米处西安市回民中学的存在，几百名师生在每天学生上下学期间使得该地段的交通拥堵状况更加严重，给游客和周边的居民带来诸多不便。街道两侧每隔6-8米种有行道树，大多树龄较长，夏天时枝繁叶茂，在美化环境的同时增添了街道的生气。社会49、路路面不是青砖，而是沥青，路面保持较完整。社会路现状道路断面形式为一块板设计，路面宽窄不一，最窄处约3.75米，最宽处约6米，交通条件非常混乱，人流和车流夹杂，非常拥挤。xx、西羊市和大皮院街道路面全部由青石铺成，颜色及质感与周边建筑相协调，历史气息浓厚。但xx青石路面破损比较严重，有的地方还有积水，这里的排污也不方便，我们去的时候有人正在清理污水，几米外也恶臭难闻。4.5.4建筑xx街街道两侧的建筑多为仿明清样式、2-3层的商业店铺，具有宅店合一、前店后宅或下店上宅模式的特点。 社会路以居住建筑为主，其中夹杂着部分行政办公建筑，建筑质量参差不齐，有部分居住建筑和商业建筑建成时间较短，建筑质量50、较好，其余大部分建筑现状建筑质量较差，尤其在社会路北段有一些棚户区，建筑年代久远，建筑质量极差，破损严重，严重影响街区环境。近年来，部分店铺为扩大营业面积未经主管部门批准，私自改建、搭建。使得居民住房建设处于盲目、混乱的状态。建筑新旧不一、风格不一，使建筑立面的连续性和街道的整体性遭到破坏。但多数的建筑物还是能保持原有的高度及体量，色彩风格还能与周边环境相协调。4.5.5绿化景观xx商业街的街道绿化以种植行道数为主绿化种类单一，不能满足街道居民和游人对“绿色”的需求。除了道路两旁有数目，整个xx景点都没有绿地。芦原义信在街道的美学中说:“从视觉上来讲，绿化可以带来休息和安静的气氛，从色彩上来说51、，蓝天与绿树都是镇定色，可使人的心理平静而得到休息。”人对于良好的环境有一种本能的亲切感，因此需要增设一些其他形式的绿化，丰富街道的绿化层次。增设的绿化部分必须与街道的传统环境相协调，不能破坏该商业街的历史风貌。对xx商业街中的一些破旧的树池，须重新规划设计，对街中的其他的种植容器也应该进行设计，使它们都成为景观绿色的一部分。4.5.6市政设施1.电力电信系统xx街和社会路的电力电信线路基本都是通过沿路架设电线杆解决，而电线杆上的电线往往也是混乱不堪，有的商户还会在商铺前面假设一些彩灯来吸引游客，使得多天线路混杂在空中，严重影响了整个街区的环境。2.市政管线系统xx街和社会路的部分建筑给水、排52、水、供暖和燃气线路于市政管线相连，还有部分建筑，尤其是棚户区基本没有市政设施，现在还有一些住户自来水没有入户，往往是两三家共用一个街边的水龙头，有的老人甚至每天走几十米远去提水。这两条街的排污也都较差，由于xx街以餐饮为主，而经常的排污不畅使得街道恶臭难闻，严重影响街区环境卫生，给游客留下不好的印象。3.照明系统xx街和社会路夜间照明系统较为完善，夜间照明情况较好，xx街的路灯属仿古式样，与街道建筑协调，而社会路路灯架于电线杆上，式样陈旧。4.标示系统xx街和社会路的标识牌设置的不够明确，不能很好的起到指引的作用，有的标识牌也过于陈旧，不能很好的吸引游客和指示方向。4.5.7问题总结1.xx街53、的沿街建筑虽具有历史特色，但建筑立面参差不急，招牌杂乱无章，社会路的建筑风貌未能延续历史文脉，沿街建筑立面大部分较为陈旧，形式混杂，存在一定的安全隐患。2.市政管线不够到位，尤其是排污不能得到很好解决，严重影响环境卫生。3. 整个街区交通拥挤，人车混杂，缺乏指示牌、路牌。4. 社会路棚户区较多，建筑质量破旧，影响整体布局。5. 缺乏绿化景观和游乐设施。5 项目建设方案及施工组织5.1项目建设概况5.2项目建设内容及方案主要分项工程建设方案1.沿街建筑立面整修截取传统民居的坡顶、小亭子等建筑符号，地面结合绿化、铺装构成一个蕴含传统文化气息、生机盎然的外部空间。1）.墙面：单体建筑多为砖木结构，墙54、面贴灰色清水砖饰面，在墙面的楼层之间加砖砌横向腰线，这样的水平线条会让人感到舒适与连续、宁静与亲切。外挂空调统一高度，并全部采用统一木格框外包，2）.门窗：窗改为木制仿古式，在门的规划上可以参照现在的一些商铺设置的门廊、门罩，使整个建筑显得更加瑰丽。 图5-1门廊门罩的设计3）.高度：以大清真寺为中心，周围三十米的建筑限高9米，对于xx街的沿街商铺，超过3层的要降层，局部可以放宽到3层。社会路本来已经存在7层甚至10层的住宅，对沿街商铺进行里面再造的基础上，为保持协调统一，新建的建筑高度控制在35层。4）.牌匾：梁思成先生曾说过:“(中国)古代的店面，从来没有利用窗子陈列的，引起顾客注意的唯一55、方法，乃在招牌和幌子”。规划设计采用招牌与幌子来招徕顾客，更大量使用匾额与楹联这种书法艺术形式，准备邀请名家大师书写，行、草、楷、隶样样俱全，表现出牌匾所具备的中国书法美感。5）.屋顶：屋顶的形式以双破硬山屋顶为主，在拐角处可以设置四坡屋顶。具体可采用以盝顶为主，局部辅以硬山、各种砖雕，木雕、石雕。依据：盝顶是明清建筑中最为常见的一种屋顶形式； 改造建筑大多为砖混结构，很难承受大屋顶的重压； 顶的建筑造价比较低，工期较短。依据空间需要，在个别建筑的端部适当提高建筑高度，如加建具有传统特色的小建筑亭子。在一些沿街面有凹凸变化的建筑或大型建筑的立面中轴线上加建披檐，丰富空间效果。部分住宅建筑屋顶比56、较平直，缺乏节奏感，屋顶改造时可在局部竖起墙面，加小披檐，丰富屋顶轮廓线。 图5-2 屋顶亭子构造示意图 图5-3竖起的直墙加披檐 图5-4盝顶构造示意图2.拆除与新建xx：现状建筑面积为75904M2，建筑密度为50.63%，容积率为1.26，规划建筑总面积为70386 M2，建筑密度为52.14%，容积率为1.17。拆除建筑面积21210 M2，新规划建筑面积15692 M2。社会路：现状建筑面积为84271 M2，建筑密度为54.49%，容积率为2.25，规划建筑总面积为58586 M2，建筑密度为48.1%，容积率为1.59。拆除建筑面积36400 M2，新规划建筑面积31130 M257、。 图5-5 社会路西侧规划立面 图5-6社会路东侧规划立面图5-7社会路规划立面改造示意图3.藩库巷节点打通xx至社会路的消防通道，将其规划为商业步行街，用地0.4公顷。红线宽度为4米，一块板设计，铺装和xx街与社会路保持一致，为防青石或防青砖铺面，建筑风格和xx街保持一致。 图5-8藩库巷鸟瞰图 图5-9藩库巷平面图 图5-10藩库巷单体立面 图5-11藩库巷内街透视 图5-12藩库巷入口效果透视4.绿地广场规划1）.xx北入口现状为停车，没有绿地，严重影响牌坊标志性入口整体景观，规划设计其为绿地广场，牌楼保留不变，牌楼北设石雕铭文及地面浮雕，重点介绍回坊历史，牌楼南侧以市井杂耍雕塑和绿化58、突出牌坊，整体空间分格以直线条形成规则带状序列，并在景观树间设置休息区。图5-13xx街北入口绿地广场平面及位置图2）.xx南入口现状地面分割零乱，相邻建筑通廊被改用，现状商业摊位的摆设均使南入口整体性减弱。规划化觉巷入口广场化，加小牌楼形成完整空间，广场东侧设置市井雕塑，周围以大树环抱，以地雕突出其亮点，石碑标示配石凳宜人停留且质朴大气，青砖图案铺装与青石板道路反差对比相得益彰。图5-14xx街南入口绿地广场平面及位置图3）.社会路北端现状为棚户区与住宅楼，规划拆除底层破旧建筑，开辟0.1公顷小型绿化广场。结合建筑位置布置将石桌凳按L型布置，周围配以景观树，以防古广场砖铺地，给人以淡雅、舒适59、的感觉。图5-15社会路北端绿化广场平面图5.道路该街区四周的城市主干道已为它提供了得天独厚的条件。目前只需在内部对现有主要道路进行规范整理和局部打通，即可满足区域内外交通联系需要；其余的支路交通在现有基础上尽量保留，进行整理。xx街：街道宽度不变，铺装不变，对损坏的青石进行更换，南北设置隔离墩，道路中间布置特色小亭子，间距3-4米，可以经营特色小吃或手工艺品，避免商户夜间将摊位占满街道。严禁摊位日间突出屋檐，以及夜间在南北绿地广场摆设。社会路：规划红线宽度为15米，一块板设计，铺装为仿青砖或防青石设计。其他工程建设方案1.给排水工程建设方案1）.给水工程建设方案项目管道引自西大街给水管网，最60、小管径控制为150mm，管材可采用K9级T型带内衬球墨铸铁管及配套管件，柔性橡胶圈接口；管道基础可采用天然地基，振夯密实。消防栓安装按照国际标准01S201实施，安装位置在规划人行道沿上1m处，并用钢制双盘短管调节地面上高度，使其整齐一致，消防栓间距不大于120m。2）.雨水工程建设方案雨水管道主要为重力流管道，管径为1000mm。新建雨水管与区内雨水管网相互连通，形成有效的雨水管网系统，在xx街和社会路埋设雨水管道分别为450米和330米。3）.污水工程建设方案项目污水管道系统的管径为DN400.沿街布置，使该区域实现雨污分流。2.冷热供应系统冷热供应一般有三种：以城市热电厂或工业余热区域锅61、炉房为冷热源的区域集中供应系统；以住宅区或单栋住宅为单位建立独立的分散型集中供应系统；以用户为单位的住户独立供应系统。本案采用市政集中供热方式，热力系统从社会路接入，建设给水热力共同管道。供热系统采用热水系统，管网为闭式循环，一级热媒参数130/80热水，允许工作压力0.40.6Mpa,具体定压根据个小区多层建筑高度确定，高层建筑入口处供水管道需设加压泵，回水管道设减压装置。本方案供热系统采用压差控制器调节平衡，换热站为自动控制，系统平衡效果好。3.电缆管沟工程建设方案电力、电信架空线改为人行道地下敷设，拆除所有电杆及架空线路，将架空变压器改为变电箱，安放于建筑侧面，xx街和社会路敷设电力电信62、管线561m、380m。电缆管线按照10KV电缆考虑，在南北向道路上，电力线位于道路东侧，在东西走向道路上，电力线位于道路北侧。项目配合道路工程建设，砖砌玻璃钢电缆支架沟道，沟道线位根据xx旅游景点及周边环境提升改造项目电力工程规划确定，干线沟道修建1.2m1.8m砖砌玻璃钢电缆支架沟道。4.道路交通改造工程建设方案xx街保持现状道路断面不变，主路面铺装保留不变，对有破损的进行修补，两侧人行道铺装为青石、防青石4或青砖均可。社会路规划红线宽15米，一块板设计，铺装变为防青石或防青砖。5.文化标示、街道家具方案路灯：采用xx街现状路灯，按照25-30米/个设置，xx街的路灯损坏的进行更换，社会路63、的重新设置。灯箱：利用xx街现状钢架外包铝制金属板材，采用新型节能亮化灯，将灯组合成具回族文化特色的装饰图案，共36个。文化标识：xx街3处，社会路5处。指示牌：在路口及公厕处设置，xx街6处，社会路3处。电话亭：入口处设置, xx街2处，社会路4处。垃圾桶：采用鼓楼广场垃圾桶，按照25米/个设置，xx街21处，社会路12处。树木：统一加树篦，可参考鼓楼广场行道树的做法，鼓楼北场地较为开阔，也可改造为树池，树篦xx街108个，社会路69个。雕塑：xx街南北绿地广场各设置一处，社会路北端绿化地设置一处。隔离墩：xx街南北口各设置一处。 图5-16xx街街道家具及文化标识图5-17社会路街道家具及64、文化标识5.3项目建设进度计划安排 “xx旅游景点及周边环境改造”项目前期的计划工期为两年，前期的主要工作是对xx街和社会路沿街商铺进行立面整治，完善市政提高街区整体质量。前期建设计划进度横道图见下图: 时间项目 20092010 可行性研究审批 设计 拆迁 立面主体 主体安装社会路道路 xx道路 管线灯饰 绿化广场 消防及环保 竣工验收 住宅销售商铺出租 图5-18一期项目计划进度横道图6 项目开发策略6.1客户定位客源市场潜力分析1.近年来，随着生态旅游，探险旅游和度假旅游兴起，越来越多的旅游者更愿到保持原始自然风貌、奇特自然景观和浓郁民俗风情的地区进行旅游，以领略异族、异域的自然风光、文65、化氛围和民俗风情。2.我国近年来福利制度进一步完善，带薪假期延长和集中休假时间增多，为人们远足旅游度假提供了客观条件。3.目前，西安的兵马俑、骊山国家森林公园、汉阳陵博物馆等景点在海外亦具有相当大的知外度。外国游客来这些地方游览的人数逐年增加，可借助宣传媒体和促销手段将这部分游客分流至合作娱乐城，并优化服务，完善配套基础设施，使海外游客数量逐年增长。4.西安市作为陕西的政治、经济、文化中心，发展潜力巨大。旅游客源市场细分根据近几年旅游区客源市场情况和国内外旅游市场发展和变化趋势，来确定旅游区在规划期内旅游市场的细分。1.本地市场西安是世界十大历史文化名城之一，其旅游业经过多年发展己经在海内外树66、立了文物旅游的形象，己经形成了完备的旅游服务体系；同时作为西北的门户和中心，是旅游交通核心。项目地处西安市中心，交通便捷，加之商品经济日趋发达，人民生活水平日益提高，具有较强的旅游购买力和灵活、充足的空闲时间，成为广大的客源市场。2.国内市场我国己全面进入小康社会发展时期，城乡居民休闲时间增加，尤其以北京为中心的环渤海湾地区，以上海为中心的长江三角洲地区和以深圳为龙头的珠江三角洲地区是我国经济水平洲最高的地区，出游率高，现实和潜在的客源市场规模巨大，是xx景区的重要客源市场。 3.国际市场旅游业将成为二十一世纪发展的前景最好的产业，近年来，国际旅游重心东移，亚太地区将成为最大的旅游市场。旅游向67、多元化、多功能和多层次格局发展。旅游不仅仅是游山玩水式的观光，而是形式多元、内容丰富、参与性强的综合活动。旅游形式强调个性化、散客化和各种参与性强的专项旅游，文化旅游机会大大增加。xx旅游景区以其特有的传统民俗特色吸引着国外客源。6.2产品定位xx街：餐饮、小商品、居住。以保留其传统的饮食文化，供游人休息、就餐、娱乐。社会路： 居住、商业、旅游住宿。街道两侧店铺，既要烘托文化主题，又要为广大市民服务，可布置手工艺品、传统服装店、精品店、小商品经营等。藩库巷： 商业、旅游住宿。以旅游纪念品与工艺品为主，花色丰富，以便吸引大量西大街、鼓楼广场的人流到来。经济功能:本项目的保护利用将极大的带动当地旅68、游业的发展，促进当地的经济水平的发展。社会功能:项目的建设将提供大量的就业岗位，带动当地及周边地区的社会经济发展，并着力于基础配套设施建设和人文自然景观改善，通过规划区的建设，为当地居民提供一个良好的居住环境。6.3营销策划有卖点的项目才是成熟的能够吸引人们驻足的项目，如上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成为具有国际水平的餐饮、购物、娱乐、文化的休闲步行街，获 2003年美国 ULI 规划大奖；北京苹果社区的 22 院街，它由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，这些院落抽象汇聚了中国民居建筑文化符号。“城市最好的经济模式是关心人陶冶人”从市场需求角度看，随着百姓生活的改善，69、对休闲、娱乐等体验式消费的需求增加，目标客群明确的新型“特色商业”将会获得更多的发展机会。西安的商业地产要发展，就应该有体现西安地方特色的创新规划。产品/服务策略产品与服务是市场定位的核心要素，主要做到： 绿化、美化，有良好的生态，用优美的环境留住人，增加游客停留时间。增加一些游客参与性强，有益身心健康的项目。既要让游客的旅游经历丰富多彩，也可吸引不同兴趣的游客。加强服务建设，服务的关键是保障顾客有一个轻松、安全、快乐的精神享受场所，以争取更多的回头客。价格策略房地产企业的定价方法通常有成本导向定价法、购买者导向定价和竞争者导向定价三类，因成本导向定价法没有考虑市场需求和市场竞争情况，本项目综70、合购买者导向和竞争者导向定价，可以根据顾客在时间、地点、对象的不同及市场上同类竞争品的价格为依据而采取相应的价格策略。在市场调查中对xx片区住宅及临界商铺租金进行了调查，一般入口处会比较高，客流量少的地方租金就越低，也有住户说，租金不是很确定的，一般外地的商人来xx租铺子，价格就会比本地人的高些。社会路临街商铺租金一年大概在15001800元/m2，西大街临街商铺120平米的一年租金为15万，西大街和北大街住宅均价在4000-7000元/m2，出售商铺的价格为8000-2500万元/m2。城内区2009年17周-23周普通住宅行情走势图从城内区近5周普通住宅行情走势图可以看出，城内区近五周销量71、较为平稳，19、20周销量受整体行情影响销量大增，成交均价在5000元/m2，考虑到项目地处西安市中心，紧邻钟鼓楼，在西大街和北大街商业氛围的带动下，预计xx区住宅售价为5000-6000元/m2，商铺售价为18000-25000/m2。（注：住户都比较警惕，租金问题都不怎么愿意透漏，大多都不愿意说，少数人透露个大概。因此数据可能不是很准确，结果包括我们的整理和网上数据的综合。）渠道策略对于商品房营销渠道的结构主要考虑一级渠道，开发商委托房地产经纪公司作为其销售代理。对于旅游景点的渠道策略主要通过旅行社、大中型企事业及党政机关和大、中、小学校发展游客，这是本项目旅游业发展的根本保障。宣传促销策72、略宣传促销是将产品的信息通过各种有效传播途径传递给公众，经过反复诱导与刺激，使更多的人购买旅游产品。主要采取以下方式:制作旅游宣传品，包括印刷品、声像品、网品，声像品有电源、电视及其制成的录像带、VCD和DVD片，因特网上的宣传品；媒体广告，住宅和商铺可在西安楼市、房周刊、华商报等报刊杂志刊登，对旅游景区的整体宣传则可在华商报、西安晚报、三秦都市报以及广播等媒体进行宣传。7 投资估算与资金来源7.1投资估算估算依据(1)全国市政工程投资估算指标，中华人民共和国建设部；(2)建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发改委、建设部；(3)全国市政工程预算定额陕西省价目表(2001)；(4)陕西省73、工程建设其他费用定额(1999)；(5)投资项目可行性研究报告指南，中国电力出版社； (6)西安市各类房屋重置价格标准（2006）；项目总投资估算项目总投资包括建安工程费、建设单位管理费、建设工程监理费、设计费、地质勘察费、工程保险费、拆迁安置费、基本预备费、涨价预备费。表7-1建设投资估算表序号项目合计（万元）1建安工程费16213.511.1xx6657921.2社会路9555592工程建设其他费用25209.742.1建设单位管理费348.962.2工程建设监理费276.462.3勘察设计费1184.842.4工程保险费118.482.5拆迁安置费232813预备费2881.843.1基74、本预备费2071.163.2涨价预备费810.68合计 44305.09万元1.建安工程费表7-2建安工程费投资估算表改造区域项目名称数量单价（元）估算金额（元）xx街沿街立面整修拆除费（雨棚、灯箱）20块1002000更换门窗300 m230090000牌坊修缮费用15000绿地南入口300 m215045000北入口800 m2150120000道路修补、人行道铺青石3478 m2235100电力、电信改造费用561 m23012903管网改造（给水、污水、雨水）1680m20033600消防栓 3个18505550 配套设施改造路灯21个380079800街道拱形灯箱36个500180075、0垃圾箱21个72015120指示牌6处6003600文化标示3处300900电话亭2处770015400隔离墩2处5201040雕塑2处60000120000树木（树篦）108个40043200xx新建建筑面积15692250039230000xx保留政治建筑面积5298650026493000合计：6657.92万元社会路社会路道路改造（仿青砖铺面）3500 m2100350000管网改造（给水、污水、雨水）1895m200379000电力、电信改造费用760m230174800社会路沿街建筑立面改造（清洗、粉刷）21157 m21503173550配套设施改造路灯39个38001482076、0垃圾桶12个7208640指示牌3处6001800树篦69处40027600电话亭4处770030800花台4处80032000文化标识5处3001500厕所2处250000500000拆除居民违法门头、过道25处200050000社会路新建建筑面积30780 m2250076950000社会路保留整治建筑面积17456 m250013728000合计：9555.59万元2.工程建设其他费用1）.建设单位管理费参考财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（财建2002394号）表7-3建设单位管理费总额控制数费率表 单位（万元）工程总概算费率（%）算例工程总概算建设单位管理费1000以下1.77、510001001-50001.250005001-1000011000010001-500000.850000113+50001-1000000.5100000433+100001-2000000.2200000683+2000000以上0.1250000883+xx街和社会路的总概算按照建安费和拆迁补偿费之和来计算：665792+955559+23281=39494.51万元建设单位管理费： 113+2）.工程建设监理费根据国家物价局、建设部关于发布工程建设监理费用有关规定的通知等文件规定，工程监理费可选用下列方法之一计算： 一般应该按照工程造价比例计取：表7-4工程监理费计取办法 单位：78、万元工程造价范围计取比例范围500以下2.5%501-10001.9%-2.5%1001-50001.3%-1.9%5001-100001.1%-1.3%10001-500000.7%-1.1%50001-1000000.5%-0.7%100001以上0.5%对于单工种或临时性项目可根据参与监理的年度平均人数计算:3.5万-5万元/人年。 项目工程建设监理费采用第一种计算方法，比例按0.7%计算： 39494.51276.46万元3）.勘察设计费勘察设计费包括为本建设项目提供建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用，本项目取工程造价的的3.0%。 39494.511184.84万元4）.工程79、保险费工程保险费包括以各种建筑工程及其在施工过程中的物料、机器设备为保险标的建筑工程的一切险，本项目工程保险费取工程造价的0.3%。 39494.51118.48万元5）.拆迁安置费拆迁安置费依据西安市各类房屋重置价格标准（2006）、房屋拆迁安置评估技术参数报告来计取，具体见拆迁补偿安置方案。3.预备费基本预备费按照建安工程费和工程建设其他费用的5%计提，涨价预备费按照建安工程费的5%计提。基本预备费： （16213.51+25209.74）2071.16万元涨价预备费： 16213.51810.68万元7.2项目资金来源自有资金筹集根据西安xx基础设施建设投资有限公司提供的数据，自筹占投入80、建设资金的35%。 （16213.51+25209.74）14498.4万元销售收入再投入xx、社会路以及新打通的藩库巷都会有很大的新建面积，包括住宅和商铺，而项目地处西安第一旺铺圈，必定能很快的实现销售收入，而销售收入的再投入也会占到项目资金来源很大一部分。负债筹资预计向国家开发银行陕西分行贷款，目前可暂时按照中国人民银行统一颁布的利率规定，中长期贷款年利率5.40%,考虑上浮10%。季度利率为： 5.40%7.3拆迁补偿方案拆迁工程方案1.拆迁工程量根据初步调查和xx区提供的数据，xx片区现有房屋总建筑面积420135m2,现状建筑物符合或基本符合规划要求予以保留的建筑面积为11530 m81、2，拆迁总建筑面积为161978 m2，建设局提供近期投资估算指标：拆迁住宅房屋建筑面积为113384.6 m2，拆迁店面建筑面积为48593.4 m2。.拆迁建筑的为砖混结构。2.分期拆迁方案xx片区拆迁工程根据本区规划的要求，采取先易后难的原则，按地段地块进行分期拆迁，2009年10月1日前的项目为一期，其后的为二期。一期为社会路、xx、化觉巷拆迁，二期为西羊市、大皮院、北广济街的拆迁。社会路拆迁工程：对社会路以西的棚户区全部进行拆除，拆迁258户，其中单位4户，居民254户。其中：拆除住宅建筑面积25480 m2，拆迁店面建筑面积10920 m2。 xx拆迁工程：对xx街及高家大院高度超82、过9米的建筑进行拆除。其中：拆迁住宅建筑面积148847 m2，拆迁店面建筑面积6363 m2。拆迁补偿办法1.拆迁补偿方式：货币补偿。2.区位基准价格及综合环境调节系数根据2007年西安市城市房屋拆迁估价暂行规定，综合环境修正系数调整幅度根据被拆迁房屋的区位、环境并结合同类地区各种因素的比较，结合各地区的实际情况确定。1).住宅用途房屋：本次拆迁地区住宅房屋为一类区位，住宅房屋综合调整环境系数见下表：表7-5住宅用房综合环境修正系数表区位类别区位基准价格(元/平方米)综合环境修正系数一类157516.45%2).商业用途房屋：xx街的商业用房为二类，其他街区为三类。商业用房综合环境修正系数见83、下表表7-6商业用房综合环境修正系数表区位类别区位基准价格(元/平方米)综合环境修正系数二类600018.95%三类480027.20%3）.基准价格调整：以上参考的区位基准价格为2007年西安市的情况，考虑到时间价值，具体在计算时增加20%。3.各类房屋平均拆迁补偿单价确定xx片区项目建筑根据实际情况，成新率按照50%，建筑为砖混结构简房楼房，各类房屋平均拆迁补偿单价见下表： 表7-7各类房屋平均拆迁补偿单价表（单位：元）一等甲345乙334.28二等甲323乙310.68丙299.96三等甲287乙279.5 拆迁补偿单价计算公式：住宅房屋拆迁补偿价格=住宅房屋区位基准价格1.2（1+综合84、环境修正系数）+房屋及附着物重置成新价商业用房拆迁补偿价格=商业用房区位基准价格1.2（1+综合环境修正系数）+房屋及附着物重置成新价4.拆迁补偿费用估算xx及社会路住宅拆迁补偿费：（15751.21.1645+3450.5）（25480+14847）=9571.23万元xx商铺拆迁补偿费：（60001.21.1895+3230.5）6363=5552.29万元社会路商铺拆迁补偿费：（48001.21.2720+2870.5）10920=8157.48万元合计：9571.23+5552.29+8157.48=23281万元8 财务评价8.1财务评价依据1.国家发改委、建设部建设项目经济评价方法85、与参数2006；2.投资项目可行性研究指南。8.2财务评价主要参数1.设定财务基准内部收益率ic =12%；2.设定基准投资回收期5年；3.计算期取2年；4.基准点: 2009年1月。8.3静态经济评价指标 8.3.1静态投资回收期静态投资回收期（Pt）是指不考虑资金时间价值，用项目各年的净收入抵偿全部投资所需的时间，对房地产投资项目，静态投资回收期自投资起始点算起，计算公式为：Pt=累计净现金流量开始出现正值期数-1+根据项目投资现金流量表求得：税前：Pt=6-1+/4=1.492年税后：Pt=6-1+/4=1.493年该项目的投资回收期不到一年半，投资回收期较短，小于基准投资回收期，因此该86、项目的投资效果比较好。成本利润率成本利润率（RPC）指开发利润占总开发成本的比率，计算公式为：RPC=式中：RPC-成本利润率 GDV-项目总开发价值 TDC-项目总开发成本 DP-开发商利润对于全部销售的项目，总开发价值等于扣除销售税金后的净销售收入，项目总开发成本是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，一般包括总投资和建设期外的财务费用。根据项目投资现金流量表及销售收入和销售税金及附加表求得：RPC=28.89%本项目是带有公益性质的项目，目标利润率比较低，而一般来说，对于一个开发周期为两年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体在35%-40%，所以本项目在经济上是可以接受的。8.87、4动态经济评价指标8.4.1动态投资回收期动态投资回收期（Pt），是考虑资金时间价值时项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，对房地产开发项目，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，计算公式为：Pt= +根据项目投资现金流量表求得：税前：Pt=7-1+/4=1.559年税后：Pt=7-1+/4=1.571年项目的动态投资回收期在一年半左右，投资回收期较短，因此该项目的投资效果比较好，在财务上是可以接受的。8.4.2财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）使之项目在整个计算期内，各年净现金流量累计之和等于零时的折现率。FIRR是评价项目盈利能力的基本指88、标，这里的计算期是指从购买土地使用权开始到项目全部售出为止的时间。计算公式为：t-t=0式中 CI-现金流入量 CO-现金流出量t-项目在第t年的净现金流量t=0-项目开始进行的时间点n-计算期经计算，项目的财务内部收益率（按季度）为：9.40%。按年计算为：（1+9.40%）4-1=43.24%。资本金财务内部收益率（按季度）为：11%按年计算为：（1+11%）4-1=46.41%。取设定的行业基准收益率（ic）为12%，FIRR ic, 说明项目盈利能力满足行业最低要求，项目可行。8.4.3财务净现值财务净现值（NPV）是指按照设定的折现率（行业的基准收益率或者设定的目标收益率），将项目寿89、命期内每年发生的现金流量折现到建设期初的现值之和，这是房地产开发项目进行动态经济评价的重要指标之一。这里的折现率采用设定的目标收益率12%。计算公式为：FNPV=t-t式中FNPV-项目在起始时间点的财务净现值 ic-设定的目标收益率根据项目投资现金流量表，求得：项目财务净现值： 税前FNPV=8420万元 税后FNPV=5844万元资本金财务净现值： FNPV=5982万元FNPV0，说明项目获利能力超过基准收益率的要求，项目在财务上是可以接受的。8.5清偿能力分析8.5.1借款偿还期固定资产国内借款偿还期（简称为借款偿还期），是指在国家规定及项目具体财务条件下，以项目可用于还款的资金来偿还90、固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需的时间。其中，可用于还款的资金来源主要来源于未分配利润。计算公式：借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年分数-开始借款年份+当年偿还借款额/当年可用于还款金额根据借款还本付息计算表，求得:借款偿还期=（5-2+）/4=0.88年项目借款偿还期不到一年，可见项目的清偿能力较强。8.6不确定性分析前述的经济效果分析中，假定有关数据都是不变的，但在一般情况下，许多因素都是随机变量，这就产生了不确定因素，各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会改变方案的损益情况，盈亏平衡分析的目的就是91、找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。8.6.1盈亏平衡分析独立方案盈亏平衡分析的目的是通过分析产品产量、成本与方案盈利能力之间的关系找出方案盈利与亏损在产量、产品价格、单位产品成本等方面的界限，以说明项目的安全程度。在纯粹竞争条件下，销售收入与销售量呈线性关系，如果成本费用与产销量之间也是线性关系，在这种情况下的盈亏平衡分析为现行盈亏平衡分析。设：Q开发商品实际销售量，P单位商品平均售价，F固定成本，V单位变动成本，销售税金率，销售佣金率图8-1线性盈亏平衡分收入、费用Q产量亏损区盈利区销售收入线总成本线固定成本线建立以下方程：总收入方程：总成本支出方程：92、故，利润方程为：令B0，解出的Q即为BEP(Q)。如果项目的计划开发量为，则项目风险利率：r=销售均价P=13272元/m2固定成本为拆迁安置费F=23281万元单位变动成本V=元/m2销售税金率=7%，销售佣金率=1%。当利润B=0时得：=26627.43 m2=25692+21130=46822 m2r=56.87%r=56.87%70%，该项目安全，具有很强的抗风险能力。8.6.2敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。敏感性分析是指分析分析各种变化因素对方案经济效果影响程度。主要任务是：第一， 确定变量在什么范围内93、变动；第二， 确定变量在什么范围内变化，方案的经济效果最好，在什么范围内变化效果最差，以便对变量进行控制；第三， 区分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便选出敏感性小的，即风险小的方案。第四， 找出敏感性强的因素，以便明确是否需要进一步收集资料进行研究，以提高经济分析的可靠性。敏感性分析一般要考虑几个可变参数，通常假设某一不确定性因素变化时，其他因素不变，即各因素之间是相互独立的。其步骤如下：（1）确定研究对象（选最有代表性的经济效果评价指标：IRR）；（2）选取不确定性因素（关键因素：销售收入、建设投资）；（3）设定因素的变动范围和变动幅度（20+20，5变动）；（4）计算因素变动临界点；销94、售收入、经营成本和建设投资变化对内部收益率的影响，结果见下表：表8-9不确定性因素变动对内部收益率的影响 (季度收益率)变化因素 变化幅度-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%销售收入1.13%3.20%5.27%7.33%9.40%11.41%13.41%15.39%17.35%建设投资19.29%16.43%13.85%11.52%9.40%7.43%5.64%4.13%2.63% 内部收益率9.40%销售收入5%10%15%20%建设投资因素变动幅度基准收益率3.0%内部收益率的敏感性分析图见下图： -20% -15% -10% -5% 0 +5% +10% +15% 95、+20% 图8-2 内部收益率敏感性分析图通过插入法可求出销售收入和建设投资变化的临界点，设年基准收益率为12%，折算到季度为3%。计算如下：销售收入变化临界点：-15%-(3.2%-3%)(20%-15%)/(3.2%-1.13%)-15.48%建设投资变化临界点：15%+(4.13%-3%)(20%-15%)/(4.13%-2.63%)18.77%当销售收入减少15.84%时，或者建设投资增加18.77%时，项目将由可行变为不可行，从单因素敏感性分析图可以看长出销售收入和建设投资都是比较敏感的因素，而这两个因素变化一般不会太大，因此，项目的可行。8.7风险分析8.7.1社会风险本项目在具体96、的实施工程中可能会出现一些施工干扰居民生产、生活的事件，在居民的搬迁过程中也可能会出现一些矛盾，但是这些问题可以通过与居民代表进行协商解决，或则鉴于政府对本项目的支持，相信政府相关方面会采取有效的措施或提出相关方案使问题得以解决的。因此，总的来说，本项目所面临的社会风险不会对其产生太大的影响。8.7.2市场风险市场风险主要是指旅游项目易受季节、天气等外部因素影响，游客及参加者人数容易波动、不确定所带来的风险，以及由于与同领域其他市场的竞争，产品同质化，恶性竞争等可能带来的各种景区运行中出现的风险。项目所处地方的旅游资源十分丰富，旅游项目之间的竞争激烈，本案在项目市场定位上有很好的研究，在项目设97、置上有自己的特色，只要在过程中时时关注市场变化并及时做出调整，同时加大对项目的宣传和公关工作，使项目知名度和美誉度得到提高。因此本项目的市场风险不会对项目本身造成太大影响。8.7.3财务风险由于房地产投资项目的开发周期较长，总投入大。如果财务管理不善，融资渠道不畅或销售状况不能达到预期的要求，项目都将可能面临资金链断裂的风险。可以采取的措施有:1） 对财务风险要有充分的认识，并安排专业人员进行项目的财务分析，制订周密的财务计划和融资计划；2） 拓宽融资渠道，加强与银行、投资机构和信托公司的交流，进行广泛的接触和探讨。选择资金实力较强的施工单位，必要时可延迟工程款的支付；3） 对于本项目的财务风98、险应该建立相应的指标体系，据此建立财务风险预警系统，及时反馈到上级部门。9 社会评价xx旅游景点及周边环境的改造不仅为旅游者提供了食、住、游、购、娱等多方面的需求，还将促进xx区乃至整个西安市的经济发展，并对强化西安市旅游中心城市职能，促进西安市与外界的经济、技术和文化交流，增进民族团结和地区稳定均有十分重要的意义。1.对居民就业、生活水平和生活质量的影响xx旅游景点及周边环境的改造项目是政府大力支持的项目，规划区面积43平方公里，xx街和社会路的总投资就达44552 万元，其中新建住宅25692m2,商铺面积21130 m2，在xx街南北入口和社会路北端分别设计了绿地广场，以突显xx区的历史99、文化和民族风情。项目的建成，将会大大改善xx区的基础设施环境，会带动相关产业特别是旅游业的繁荣以及周边环境的改善，而良好的投资环境必将吸引更多的投资者入驻，也给xx区带来更多的商机，加快城市化进程。因此，无论是在建造还是在建成后，本项目都将会吸纳相当数量的劳动力，为本区、西安市居民提供更多的就业机会，缓解就业压力。2.对基础设施、社会服务容量的影响本项目的公共设施建设主要包括供水、排水、供电、电讯、供热设施的建设。供水管道引自西大街给水管网，解决所有用水不能入户问题，满足人们生活用水及生产用水。雨水管道主要为重力流管道，新建雨水管与区内雨水管网相互连通，形成有效的雨水管网系统，污水管道沿街布置100、，使该区域实现雨污分流。规划区的电力、电信架空线将改为地下敷设，不妨碍城市美观，并采用市政集中供热。以上建设大大提高了当地的基础设施水平和社会服务容量。3.对所在地区文化(历史文化、民俗文化)的影响xx区2008年人口总数为74.56万人，29个少数民族，34988人，其中回族32318人，回坊地区2.4平方公里。生活在这里的人主要经营一些具有民族特色的小吃或手工艺品，本项目的建成可以近一步保护好历史街区及附属文物，逐步改善整个回民区， 可以加强目的地和客源地之间的历史文化交流，为国内、国际间不同民族的相互了解、交流提供了机会，能够使旅游目的地国家更好地向客源地宜传自己的政策、方针，增进各民族101、间的友谊。4.对xx区经济的影响该项目的建设是以跨越发展为主题，以经济结构调整为主线，以基础设施的建设和完善为基础，以观念创新、体制创新为动力，大力推进旅游业发展，促进经济、社会协调发展，把xx区建设成为经济繁荣、社会稳定、交通便利、设施完善、环境优美的旅游胜地。通过对项目进行风险分析以及社会影响分析，可以看出本项目的建设，营造了xx区良好的基础设施环境，同时保证了xx区人民的生活水平和质量的不断提高，旅游业及相关产业的发展将增加xx区国民生产总值，增加政府财政税收收入，扩大就业，提供较多的就业机会，丰富xx区人民的休闲生活和休闲环境，完善产业发展布局，带来良好的环境效益、经济效益和社会效益。102、10 结论及建议10.1结论xx旅游景点及周边环境提升改造项目的利用是促进经济增长、保护现有景区、提高人们的生活质量。同时还可以带动吃、住、行、购、娱等后续产业快速发展。通过大力发展旅游，引导广大城市市民消费，可从思想认识、思维方式等多种渠道引领协调发展，促进区域和谐，不仅可加快西安地区经济快速发展，而且可促进当地文明进步，实现区域协调发展。通过人流带动商流、文化流等，提升城市整体形象。在西安城市的现代化建设中，传统街区迅速的消亡使得西安xx历史街区保护工作更为严峻和迫切。充分认识和发掘街区的资源与潜力，才能保证街区未来的可持续发展。xx历史街区的保护与发展对于西安历史文化名城的保护、西安历史103、文化的延续、促进西安旅游事业以致社会经济的长期发展，具有极为重要的历史与现实意义。通过对该项目的可行性进行分析与论证，我们得出如下结论:本项目规划设计方案的技术指标合理，满足各项目控制性指标的要求，在财务上，本项目投资回收期短、内部收益率高并且潜在收益空间很大，并且本项目的社会效益显著，因此，本项目的建设是可行的。10.2建议1.房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过程，是对项目风险与收益权衡的结果，同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理论数据、理论指标，还要对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，综合分析，以得出最终的投资决策结论。2.本项目104、的建设过程中，将要迁出大量的村民，由于这里是回民聚居区，不同的民族有着不同的民族特色与风格，因此，一定要处理好拆迁安置问题，维护好民族统一。3.本项目的经营要处理好与西大街乃至xx区整体旅游市场的协调，目前，以唐文化为主题的旅游景区在西安己经出现，项目可以与有相似主题的景区联合起来，吸引游客。4.在本项目和周边开发项目建设过程中，政府作为项目的倡导者，建议加大政府投入，因为政府投资不仅可以弥补旅游业投入不足的问题，还会产生很强的示范和导向作用。5.在本项目和周边开发项目资金筹措过程中，政府宜对涉及此项目投资的各个主管部门进行关系协调，创造一个良好的投资环境，以增加投资者的投资信心，对旅游业投资105、实施相关的优惠政策，特别对相关基础设施的建设提供优惠政策，加大招商引资力度。参考文献1 工骏.历史街区保护.同济大学博士论文.1998年2 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Gary Armstrong.Principles of MarketingM.pre112、nticeHall，200549 Steven Simkin，Manuel E lauredo.Real Estate Review，NewYork,Winter，附 录表8-1销售面积与销售收入实现计划表 序号 项目 年份 第一年第二年合计341234住宅销售比例10%20%20%20%15%15%1可售面积（m2）2569 5138 5138 5138 3854 3854 25692售价（元/ m2）560056005600560056005600销售收入（万元）1439 2878 2878 2878 2158 2158 14388 商铺销售比例15%20%25%20%15%5%可售面积（113、m2）3170 4226 5283 4226 3170 1057 21130售价（元/ m2）226002260022600226002260022600销售收入（万元）7163 9551 11938 9551 7163 2388 47754 合计销售收入（万元）8602 12428 14816 12428 9321 4546 62141 表8-2销售收入和销售税金及附加表 单位：万元序号 项目 年份 第一年第二年合计3412341销售收入8602 12428 14816 12428 9321 4546 62141 2销售税金及附加473 684 815 684 513 250 3418 2.114、1营业税5%430 621 741 621 466 227 3107 2.2城市维护建设税7%30 43 52 43 33 16 217 2.3教育费附加3%13 19 22 19 14 7 93 3土地增值税1%86 124 148 124 93 45 621 4销售佣金1%86 124 148 124 93 45 621 5防洪基金0.08%7 10 12 10 7 4 50 6交易税费1010 7净销售收入7950 11486 13693 11486 8615 4191 57421 表8-3投资计划与资金筹措表 单位：万元序号 项目 年份 第一年第二年合计123412341总投资4430115、 15777 11230 8816 3234 963 65 37 44552 1.1建设投资4430157421113786973234963653744305 1.2建设期利息35 93 119 247 2资金筹措443015777 11230 8816 3234 963 65 37 44552 2.1资本金443011077155072.2净销售收入再投入7950 8697 3234 963 65 37 20946 2.3银行借款4665 3187 7852 2.4建设期利息35 93 119 247 表8-4借款还本付息计算表 单位：万元序号 项目 年份 第一年第二年合计123411借款116、还本付息1.1年初本息余额4700 7980 5310 17990 1.2本年借款46653187 7852 1.3本年应付利息35 93 119 79 325 1.4本年还本利息2789 5388 8178 本年本金偿还2671 5310 7980 本年利息支付119 79 197 2还本付息资金来源2671 10380 13051 2.1未分配利润2671 10380 13051 3偿还本金后余额5070 5070 表8-5损益表 单位：万元序号项目 年份第一年第二年合计123412341销售收入8602 12428 14816 12428 9321 4546 62141 2建设投资443117、0157421113786973234963653744305 3建设期利息35 93 119 247 4财务费用79 79 5销售税金及附加473 684 815 684 513 250 3418 6土地增值税86 124 148 124 93 45 621 7销售佣金86 124 148 124 93 45 621 8防洪基金7 10 12 10 7 4 50 9交易税费1010 10利润总额-4430 -15777 -3281 2671 10380 10523 8550 4154 12791 11累计利润-4430-20207 -23487 -20817 -10437 87 8636 1118、2791 12所得税22 2137 1039 3198 13税后利润-4430 -15777 -3281 2671 10380 10502 6412 3116 9593 14累计税后利润-4430 -20207 -23487 -20817 -10437 65 6477 9593 15可供分配利润-4430 -15777 -3281 2671 10380 10502 6412 3116 9593 15.1盈余公积10 962 467 1439 15.2应付利润0 15.3未分配利润-4430 -15777 -3281 2671 10380 10492 5450 2648 8154 16累计未分配119、利润-4430 -20207 -23487 -20817 -10437 55 5506 8154 表8-6项目投资现金流量表 单位：万元序号 项目 年份 第一年第二年合计123412341现金流入8602 12428 14816 12428 9321 4546 62141 1.1销售收入8602 12428 14816 12428 9321 4546 62141 2现金流出4430 15742 11789 9639 4436 1927 2909 1430 52302 2.1建设投资4430157421113786973234963653744305 2.2财务费用79 79 2.3销售税金及附120、加473 684 815 684 513 250 3418 2.4土地增值税86 124 148 124 93 45 621 2.5销售佣金86 124 148 124 93 45 621 2.6防洪基金7 10 12 10 7 4 50 2.7交易税费1010 2.8所得税0 0 0 0 0 22 2137 1039 3198 3所得税后净现金流量-4430 -15742 -3187 2789 10380 10502 6412 3116 9840 4所得税后累计净现金流量-4430 -20172 -23359 -20570 -10190 312 6724 9840 5所得税前净现金流量-44121、30 -15742 -3187 2789 10380 10523 8550 4154 13037 6所得税前累计净现金流量-4430 -20172 -23359 -20570 -10190 333 8883 13037 7所得税后净现值-4301 -14838 -2917 2478 8954 8795 5214 2460 5844 8累计所得税后净现值-4301 -19139 -22056 -19578 -10624 -1829 3385 5844 9所得税前净现值-4301 -14838 -2917 2478 8954 8813 6952 3279 8420 10累计所得税前净现值-4301122、-19139-22056-19578-10624-181151418420税前税后11财务净现值8420万元5844万元12内部收益率55.38%43.22%13静态投资回收期1.49年1.49年14动态投资回收期1.57年1.59年15基准收益率12%表8-7资本金现金流量表 单位：万元序号 项目 年份 第一年第二年合计123412341现金流入8602 12428 14816 12428 9321 4546 62141 1.1销售收入8602 12428 14816 12428 9321 4546 62141 2现金流出4430 11112 8695 12428 9745 1927 290123、9 1430 52676 2.1资本金44301107715507 2.2销售收入再投入7950 8697 3234 963 65 37 20946 2.3销售税金及附加473 684 815 684 513 250 3418 2.4土地增值税86 124 148 124 93 45 621 2.5销售佣金86 124 148 124 93 45 621 2.6防洪基金7 10 12 10 7 4 50 2.7交易税费1010 2.8借款本金偿还2671 5310 7980 2.9建设期利息35 93 119 247 2.10 财务费用79 79 2.11 所得税22 2137 1039 31124、98 3净现金流量-4430 -11112 -93 0 5070 10502 6412 3116 9465 4累计净现金流量-4430 -15542 -15635 -15635 -10565 -63 6349 9465 5净现金流量净现值-4301 -10474 -86 0 4374 8795 5214 2460 5982 6累计净现金流量净现值-4301 -14775 -14860 -14860 -10486 -1692 3522 5982 7财务净现值5982万元8内部收益率 51.67%9静态投资回收期 1.50年10动态投资回收期 1.58年11基准收益率12%表8-8资金来源与运用表125、 单位：万元 项目 年份 第一年第二年合计序号123412341资金来源4430 15777 11882 12547 14816 12428 9321 4546 85747 1.1销售收入8602 12428 14816 12428 9321 4546 62141 1.2资本金44301107715507 1.3借款本金4665 3187 7852 1.4建设期利息35 93 119 247 2资金运用4430 15777 11882 12547 9745 1936 3871 1897 62086 2.1建设投资4430157421113786973234963653744305 2.2建设期126、利息35 93 119 247 2.3销售税金及附加473 684 815 684 513 250 3418 2.4土地增值税86 124 148 124 93 45 621 2.5销售佣金86 124 148 124 93 45 621 2.6防洪基金7 10 12 10 7 4 50 2.7交易税费1010 2.8所得税22 2137 1039 3198 2.9借款本金偿还2671 5310 7980 2.10 借款利息支付119 79 197 2.11盈余公积金10 962 467 1439 3盈余资金5070 10492 5450 2648 23661 4累计盈余资金5070 15562 21013 23661