1、双子塔双子塔 项目营销策划报告项目营销策划报告市场定位市场定位 同策咨询同策咨询 2011.6.282011.6.28 项目研究思路推导图项目研究思路推导图 问题问题 项目解读项目解读 宏观市场宏观市场 房地产市场房地产市场 酒店式公寓市场酒店式公寓市场 方向方向 发展策略发展策略 项目定位项目定位 产品建议产品建议 适合发展哪类产品适合发展哪类产品 产品如何打造产品如何打造 商业如何定位商业如何定位 项目解读项目解读 1 深入审视项目本体，发现项目核心问题，展开思考深入审视项目本体，发现项目核心问题，展开思考 项目解读项目解读 区位区位 晓港名城晓港名城 拆迁安置拆迁安置 保护区保护区 特殊2、用地特殊用地 特殊用地特殊用地 本案本案 本案位于小港改造区核心位臵，青岛市新疆路本案位于小港改造区核心位臵，青岛市新疆路4 4号，北侧紧邻青岛港客运中心，西侧临青岛航标处及码头，南侧是德国号，北侧紧邻青岛港客运中心，西侧临青岛航标处及码头，南侧是德国 风情街，西南则是和记黄埔的小港名城。风情街，西南则是和记黄埔的小港名城。 本案位于小港湾改造工程核心区域，位臵优越，极具投资潜力。本案位于小港湾改造工程核心区域，位臵优越，极具投资潜力。 本案 火车站 市政府 本案 新疆路 铁路线 与铁路线平行的新疆路为主要出行 与路线；向南可接胶州路、中山路； 向东与黄台路、辽宁路相接，中山 路商圈、即墨路商3、圈、及辽宁路商 圈均在1公里范围内 虽然距离商圈较近，但由于商圈自 身规模及铁路线的影响，3个商圈业 态并未延伸至本项目所在。 项目处公交系统北向通达性较好， 南向通达性较差。 项目解读项目解读 交通状况交通状况 项目所在区域对外交通区域通达性较差。项目所在区域对外交通区域通达性较差。 周边商业匮乏，依托客运站及海港，沿街分布 一些小餐馆和旅店，整体档次低。 在售商品房海逸景园，以及06年入驻的鲁邦新 天地和鲁能领域商住楼。 受铁路公路影响，环境嘈杂。 商业配套缺乏，且档次低端商业配套缺乏，且档次低端，片，片区内在售项目极少，老建筑较多。区内在售项目极少，老建筑较多。 项目解读项目解读 周边配套周边配套 晓港名城晓港名城 项目解读项目解读 一期共推出6栋高层住宅，一栋酒店式公寓，16栋联排别墅， 预计2011年9月份开盘销售； 主力户型以三室为主，最小户型面积128，主要面向改善型 及投资