1、家政服务有限公司老年公寓建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月91可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论41.1项目名称41.2项目承建单位41.3项目法人51.4项目性质51.5项目建设地点51.6项目建设规模及内容51.7项目总投资及资金2、来源61.8项目建设工期61.9可行性研究工作的依据61.10研究范围7第二章 项目建设背景82.1项目区概况82.2老年群体相关政策102.3老龄事业基本情况及存在问题12第三章 项目建设的必要性及可行性163.1项目建设的必要性163.2项目建设的可行性22第四章 项目建设条件244.1项目选址244.2项目建设条件24第五章 建设规模和建设方案275.1设计思想275.2设计原则275.3项目建设规模285.4建设内容285.5建筑建设方案31第六章 项目投资估算526.1投资估算编制依据526.2项目总投资估算原则526.3项目投资估算536.4资金来源55第七章 环境影响评价567.3、1场址环境质量现状和项目环境污染源567.2环境保护目标和原则577.3环境保护的标准587.4环保措施58第八章 劳动及消防安全618.1劳动安全618.2消防安全63第九章 组织机构、人员编制及规章制度669.1组织机构669.2人员编制及培训679.3经营管理68第十章 项目节能7210.1节能编制依据7210.2节能措施7310.3结论75第十一章 项目建设工期和实施进度7611.1项目的建设管理7611.2项目的进度计划76第十二章 风险分析及风险管理7812.1 风险分析7812.2风险管理79第十三章 市场分析及营销策划8113.1市场分析8113.2市场策划8213.3结论及建4、议85第十四章 综合效益分析8614.1 社会效益分析8614.2 经济效益分析86第十五章 结论与建议8915.1分析论证结论8915.2建议89第一章 总论1.1项目名称xx市xx老年公寓建设项目1.2项目承建单位项目承建单位为xx市xx家政服务有限公司。xx市xx家政服务有限公司成立于2004年10月，位于xx市东风街161号。现有办公场地1200余平方米，员工100多名，公司内设家政部、保洁部、搬家部、维修部、工程部、业务部、综合开发部和办公室。公司成立以来，始终坚持以人为本、诚信第一、质量至上的服务理念。着力打造家政服务品牌，大力开展就业与创业服务，加强规范管理，提高服务质量，实现了5、家政人员就业、市民受益、公司盈利的经营目标，取得了良好的社会效益和经济效益。今年公司又成立了xx家政职业培训学校，学校学科门类齐全、教材规范全面、培训实操设施先进，师资力量雄厚。分类实施了家庭服务、月嫂、护理员、育婴员（师）、催乳师等专业技能培训，得到到社会广泛好评。多年来，xx公司获多种奖励及荣誉。2009年xx公司获得xx市商务局授予的“xx市家政服务工程龙头企业”，获得临渭区妇联授予“妇女创业就业培训基地”， 被临渭区劳务局授予 “就业再就业基地”，被xx市总工会誉为“工会促进就业再就业培训站”。 法人代表xx也被评为“陕西省巾帼创业先锋”和“临渭区优秀女性”等荣誉称号。1.3项目法人x6、x（xx市xx家政服务有限公司董事长）。1.4项目性质新建。1.5项目建设地点xx市老年公寓小区规划内。1.6项目建设规模及内容1.6.1建设规模项目总占地30亩，建筑总面积18710m2。其中：老年公寓楼12700m2，老年康复中心1000m2，老年活动中心2000m2，综合楼2000m2；附属用房1010m2。项目设计床位500张，并按此规模购置生活、活动设施。1.6.2建设内容1、建设综合楼一幢：建筑面积2000 m2，五层框架结构，主要设置办公、生活、培训等用房。2、老年公寓楼四幢：总建筑面积12700 m2，二至五层框架结构。3、老年康复中心：建筑面积1000 m2，二层框架结构。为7、老年人医疗、保健、理疗、抢救、监测、观察等用房。4、老年活动中心：建筑面积2000 m2，二层轻质钢架结构。设有各种球类活动、茶艺室、书画室、健身等服务 5、配套设施：一层轻质钢架结构，总建筑面积1010 m2。其中餐厅及操作间600 m2；洗衣房200 m2；锅炉房及浴室80 m2；水泵房20 m2；配电室20 m2；车库40 m2；厕所50 m2。6、配套建设水、电、汽等基础设施。1.7项目总投资及资金来源项目估算总投资3451.85万元（详见附表）。其中第一部分工程直接费2504.7万元，第二部分工程间接费782.78万元；基本预备费164.37万元。资金来源: 项目资金全部为建设单位自8、筹。1.8项目建设工期拟定本项目总工期为个20个月，从2011年1月2012年8月，确保2012年9月初项目投入运营。1.9可行性研究工作的依据1、关于加快发展养老服务业的意见（陕政办发（2009）110号）；2、建设部、国家质检总局联合发布的老年人居住建筑设计标准（GB/T 50340-2003）；3、民政部颁布社会福利机构管理暂行办法；4、民政部社会福利和社会事务司老年人社会福利机构基本规范（MZ0082001）；5、民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见；（民发（2005）170号）；6、老年人建筑设计规范（JGJ122-99）；7、无障碍设施设计标准（DGJ08-103-20039、）；8、xx市城市规划管理局xx市老年公寓小区建设项目选址意见书（渭规选字第201024号文）9、项目单位提供的有关文件资料；10、xx市xx家政服务有限公司 “关于编制xxxx老年公寓可研报告”的委托书。1.10研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。第二章 项目建设背景2.1项目区概况2.1.1xx市自然概况地处陕西xx平原东部，东濒黄河与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠桥山与延10、安、铜川接壤，南北长182.3公里 ，东西宽149.7公里，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“ 东大门”。 辖2区（临渭区、高新区）、2市（韩城、华阴）、8县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平），196个乡镇/办事处，3221个行政村，总人口543.18万人，总面积1.3万平方公里。项目地处临渭区，是xx市委、市政府所在地，xx市的政治、经济和文化中心。全区辖28个乡镇办，总人口89万，其中城市人口30万。区域幅员辽阔，总面积1221平方公里。2.1.2xx市经济概况xx市2009年生产总值实现655.5亿元，同比增长14.3%。地方财政收入完成28.211、5亿元，增长32.24%。全社会固定资产投资完成509.39亿元，增长52.7%。农民人均纯收入达到3584元，增长20.6%，净增608元。城镇居民人均可支配收入达到13652元，增长24.1%，净增2651元。城乡居民生活水平显著提高，全市城镇居民人均住房建筑面积30.62平方米，农村居民人均住房建筑面积29.22平方米。在近期召开的xx市十二五发展规划研讨会上，提交讨论的xx市十二五发展规划纲要中，初步提出xx市2015年的主要目标：生产总值达到2000亿元，年增长15%以上，三次产业结构调整为84844。人均生产总值达到36000元左右。工业增加值达到1000亿元以上。财政总收入达到212、00亿元，年增长18%以上；地方财政收入达到100亿元，年均增长25%左右。全社会固定资产投资累计突破1万亿元，年均增长30%以上。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到35000元和10000元，年均增长17%和18%。社会消费品零售总额达到500亿元左右，年均增长17%。城镇化水平达到50%以上。随着经济的发展，社会保障体系将日益完善，老龄事业的发展将得到有力的保障。2.1.3临渭区社会经济状况临渭区是xx中心城市所在地，辖22个乡镇6个街道办事处495个行政村，总人口92万人。2009年临渭区在市委、市政府的正确领导下，抢抓机遇，乘势而上，积极实施中心城市带动和项目支撑战略，坚持13、实施工业强区和项目带动战略，突出抓好中心城市建设管理、现代服务业发展、园区建设工作，强力推进“一村一品”产业升级，扎实实施民生工程，全力保增长、保民生、保稳定，全区呈现出经济快速发展，民生持续改善，社会和谐稳定的良好局面。全年辖区生产总值完成102亿元，增长15.5%；区级财政收入完成1.33亿元，增长21%；城镇居民人均可支配收入达到14007元，增长24.2%；农民人均纯收入达到3736元，增长18.6%。 临渭区中心城市的品位显著提升。城市服务功能不断完善。工业经济持续增长。新增规模以上工业企业15户，规模以上工业企业完成总产值62.04亿元，同比增长16.68%；新增非公有制企业89514、户，非公有制经济实现增加值38.1亿元。22个区级重点项目完成投资17.74亿元，占年度计划112.3%，12个市级重点项目完成投资16.86亿元，占年度计划117.7%；全年争取到位中省投资项目152个，落实到账资金3.5亿元。城市和村镇建设发展迅速，面貌发生了巨大变化，城乡居民收入连年增长，生活质量在逐步提高，生活方式也在发生着明显变化。2.2老年群体相关政策2.2.1国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中勾划了老年公共设施建设的蓝图1、积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。启动“社区为老服务工程”，解决老年人最关心、最直接、最现实15、的养老问题。在城镇建设为老服务中心，社区居委会建设为老服务站点，农村乡镇建设综合性老年福利服务中心。充分利用城市基层医疗机构的现有资源开展养老服务，逐步形成养老服务网络。初步建立起依托社区、为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络。积极推进公有制养老机构的多种形式改革，采取公办民营、民办公助、私营、股份制、合资经营等多种经营模式，逐步实现老年福利社会化，建立社区服务发展的财政保障体系。在公共财政预算中增设社区养老服务预算科目，并保持逐年增长。 2、进一步增加对养老设施建设的投入，通过新建和改、扩建的办法，办好示范性的养老服务机16、构。开展以生活完全不能自理和半自理老年人为对象的“爱心护理工程”试点和示范工作，采取中央财政拨款50%，地方财政和福利彩票配套资金50%的办法，有计划有步骤地在省会一级城市以及中等城市试点建设200所“爱心护理院”。省、市、县(区)都要建设有一定规模、设施齐全、功能完善、能起示范作用的服务机构。城市要有老年公寓、养老院、护理院、临终关怀医院、托老所、老年活动中心。养老护理机构的床位数达到老年人总数的12以上。 3、制定和完善各类老年设施的建设标准和技术标准，完善老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、托老所等养老设施的标准规范。出台城市和村镇老年服务设施规划设计规范，同时制定养老设施建筑设计标准，17、逐步形成老年服务设施建设标准体系，使老龄事业基础设施的建设和管理工作有法可依。2.2.2民政部在民政事业发展“十五”计划和2015年远景目标纲要中安排了社会福利事业建设的内容要基本建成以老年人福利服务为重点、国有和其他所有制形式的福利服务机构为骨干、社区福利服务网络为依托、居家供养为基础的社会福利服务体系；要积极推进社会福利社会化进程，逐步实现投资主体多元化、服务队伍专业化、运行机制市场化、服务方式多样化、服务队伍专业化和志愿者相结合；要进一步解放思想，抓住机遇，大胆探索，充分运用市场机制，坚持以国家财政为主，多渠道、多形式增加对老年公共事业的投入，大力推进老年公用事业社会化进程。制定和完善支18、持老年公共事业发展的扶持和优惠政策。在城市、城镇的规划建设中要将社区服务和社会福利设施纳入计划之中，并在土地、水电、税收等方面予以扶持和照顾，争取金融部门在调整信贷结合中，对民政设施和项目在资金方面给予支持；要以社会化、产业化为方向，建立充满生机和活力的老年公用事业自我发展机制。2.2.3陕西省出台了关于社区老年福利服务星光计划的实施方案到“十一五”末，全省城市要以社区居委会建设为重点，新建、改扩建2000个社区居委会服务站点，新建、改扩建116个街道办事处、20个市辖区社区老年人福利服务中心，增加一批老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点，街道、市辖区有服务中心的社区老年人福19、利服务网络。新建45个县、区老年福利服务中心，农村以乡镇敬老院建设为重点，新建、改扩建1200个乡镇敬老院，逐步形成乡镇有敬老院，县、区有服务中心的老年人福利服务网络。在确有需要和具备一定条件的地方，逐步新建、 改（扩）建少量示范性、综合性的老年人社会福利设施。2.3老龄事业基本情况及存在问题2.3.1陕西省老龄工作基本情况据统计，截至目前，陕西省60岁以上老年人口有450多万，占全省总人口的12%以上，老龄化社会的特征日趋明显，高度关注和妥善处理人口老龄化问题，加快发展养老服务业，不断满足老年人多元化的需求，不仅是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，也是促进社会和谐、维护社会稳定的具20、体行动。截至目前，陕西省共有公办、民办福利机构1047家、床位46638张,全省老年人养老床位拥有率为9.16。计划至2012年底，全省老年福利机构增加养老床位7780张，全省乡镇敬老院增加供养床位66700张。届时，全省养老床位数由现在的46638张增加到107855张，养老床位拥有率由2010年3月初的9.16提升到21.6，能够较好的满足老年人养老需求。2.3.2xx市老龄工作基本情况xx市60岁以上老年人口73万，占全市总人口的13.2。对此，该市着手突出解决以下几个方面问题：一是切实解决城乡老年人“养”和“医”的问题。要求在城乡低保、灾后救助、大病救助、新型农村合作医疗等各项政策执行21、中，让老年人成为主要受益者。2009年将8000名特困老人全部纳入低保。二是大力促进养老服务业的发展。该年将新增养老机构4所，床位600张。拟在1至2年时间内对爱心护理工程试点的老年公寓院长及护理员培训一遍，90以上的工作人员获得上岗资格证书。拟出台xx市发展养老服务业意见。三是坚持老龄工作重点放在基层社区和农村。要强化基层老龄工作，要求90以上的行政村建立老年协会，每个县市区建立规范化村老协12个。今年新建3500个城市和农村社区，要求全部设立为老服务中心，增设公益性岗位，做好为老服务。四是加强老年人权益保障和优待工作。要求相关单位全面兑现优待老年人政策。五是做好助老工作，加大救助贫困老年人22、工作力度。会议提出，今年要筹集30万元，救助1000名以上贫困老人。2.3.2xx市老龄事业存在问题xx市养老机构与老年人现状相比，具有数量少、条件差、标准低、接待能力有限等现象，远不能保证社会养老保障的需求。主要表现为：1、养老机构数量少。xx市60岁以上的老年人约有73万多人,占全市总人口的13.2%。而现有的养老机构不能满足全市需要养老的老年人的入住，在养老院居住的老年人只是极少一部分人,远远不能满足老年人养老的需要。2、养老机构的基础条件差。目前，全市除少数示范养老机构情况稍好以外，其他养老机构的条件都不同程度地存在着问题。这些问题主要体现在养老人员居住环境比较差。房间面积狭小，通风干23、燥不够理想，不适宜老年人居住，冬季的供暖和夏季的降温都不能满足老年人的要求。其次，有些公寓老年人居住的楼层太高，并且没有电梯，老人上下楼成为问题。房间内缺少卫生洁具等配套的生活设施。公寓内缺少能让老年人进行户外活动休憩的场所和绿地。在老年人的饮食和医疗上也存在突出问题，由于养老机构本身条件的限制，缺少专用餐厅，老年人饮食只能在住房内进行。医疗和护理条件有限，老人生病，不能很好得到有效的治疗和护理。3、养老机构服务水平低，缺乏有效的科学管理。全市现有的养老机构大多数工作人员都是从社会上直接招聘的，没有经过专门训练，缺少专业护理知识，只能从事一些清洁工作和简单看护。无法做一些复杂的、有专业要求的和24、老年人需要特殊照顾的护理工作。养老机构整体也缺乏科学有效的管理，使得全市的养老事业只在一个较低水平上运行。第三章 项目建设的必要性及可行性3.1项目建设的必要性3.1.1项目建设是解决社会人口老龄化突出矛盾的需要1、人口老龄化矛盾日益突出21世纪是中国老龄化的时代，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题。目前我国人口老龄化矛盾日益突出，给经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。养老保障的负担正日益沉重。政府、企业、社会都已经感到养老保障方面的压力正在显著加大。2、老龄社会服务的需求迅速25、膨胀中国老龄事业“十一五”发展规划指出：老龄社会服务的需求迅速膨胀，这一时期是全面应对人口老龄化的关键时期。目前，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。自1999年中国步入人口老龄化以来，老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例呈高发态势。截至2009年底，中国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万。中国目前有失能老人1036万、半失能老人2123万，不同程度地需要提供护理照料服务。按国际平均每千名老人占有养26、老床位50张测算，中国老年人共需养老床位800万张，而目前仅有266.2万张；按老年人口与护理人员配备比例3：1测算，共需要养老护理员1000万人，而目前中国养老机构的员工只有22万人，其中取得职业资格的仅有2万多人，供需矛盾十分突出。同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不能有效地满足服务对象的要求。3、人口老龄化使社会压力增大我国正处于社会主义初级阶段，人均收入水平属于中等偏下国家的行列，城乡二元结构尚未得到根本扭转，经济发展水平和综合国力还相对落后，在这种基本国情下，人口老龄化必将带来一些新的矛盾和压力，对经济和社会的发展提出新的挑战：在建立适应社会主义市场经济27、要求的社会保障制度方面，养老、医疗等社会保障的压力巨大；在建立满足庞大老年人群需求的为老社会服务体系方面，加快社会资源合理配置，增加为老服务设施，健全为老服务网络的压力巨大；在处理代际关系方面，解决庞大老年人群和劳动年龄人群利益冲突的压力巨大。我国已经进入并将长期处于老龄社会，针对快速老龄化的社会现实，各级政府和有关部门及全社会必须充分认识人口老龄化挑战的严峻性，树立老龄意识，增强应对人口老龄化和老龄社会挑战的紧迫性和自觉性，把应对老龄社会的挑战列入未来中国的发展战略。这需要我们未雨绸缪，充分做好应对各种挑战的准备。 解决社会人口老龄化的有效措施1、加快老年社会保障体系建设。建设完善的老年社会28、保障体系，是从根本上解决老龄社会日益突出的养老医疗问题的制度安排。2、大力发展老龄产业。发展老龄产业是应对老龄社会、满足庞大老年人群需求、促进经济社会协调发展的重要内容。要制定老年服务业发展规划，实施国家对老年服务业的扶持保护政策，建立老年服务业发展管理体制。立足城乡社区发展为老服务业，培育老年服务中介组织，培养专业化的为老社会服务队伍。故项目建设是解决社会人口老龄化突出矛盾的需要3.1.2项目建设是构建和谐社会的需要党的十七大以来，党中央、国务院提出要“深入贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，加快推进以改善民生为重点的社会建设”。构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设29、小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提高的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。构建社会主义和谐社会，关系到最广大人民的根本利益，关系到巩固党执政的社会基础，实现党执政的历史任务，关系到全面建设小康社会的全局，关系到党的事业兴旺发达和国家的长治久安。建设和谐社会，是一个国家政治生活民主化、经济市场化、社会自治化、生态环境优化的持续性过程，是一个复杂艰巨的系统工程，需要全面考虑，综合平衡。其中解决弱势群众问题是构建社会主义和谐社会必须解决的重大问题之一。这些由于自然、经济、社会和文化方面的低下状态而难以像正常人那样去化解社会30、问题造成的压力，导致其陷入困境，处于不利社会地位的人群或阶层，在当前仍是一个规模庞大、结构复杂、分布广泛的群体。据中国人民大学社会研究报告走向更加公正的社会的计算，目前我国弱势群体的规模已达1.4亿1.8亿人左右，约占全国总人口的11%14%。由于我国社会救助体系的建设起步较晚，且财政投入有限，使得体系建设相对于经济社会发展较为滞后。因此，弱势群体在生存、就业、医疗、住房、教育等方面存在着诸多困难和问题，已经成为我国当今一个日益凸显的重要问题。从长远来看，发展是解决这类问题的根本出路，但是在伴随发展的整个过程中，这些问题都将长期存在，如果弱势群体的困难和问题得不到及时有效解决，不仅会危及社会的31、稳定，而且制约经济健康发展，从而影响其他社会成员的利益。因此，救助弱势群体的受益者并不仅仅是弱势群体，同时受益的还包括强势群体在内的所有社会成员。所以，救助弱势群体、构建和谐社会也是全体社会成员应当关注和重视的一项共同责任和战略任务。3.1.3项目建设是我国社会福利社会化的需要社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展我国社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。目前，我国由社会力量兴办的为老年人、残疾人、孤儿和弃婴提供养护、康复、托管等服务项目的福利机构已经发展到1403家，床位总数达10万余张。社会办32、福利机构的出现和发展，改变了传统福利事业投资主体和机构种类单一的局面，推动了社会福利社会化进程，并极大地促进了以居家为基础、社区为依托、福利机构为骨干的社会福利服务体系的建立和完善。我国已进入人口老龄化社会，60岁以上老年人已达到1.44亿，占人口总数的11，其中80岁以上高龄老年人为1300多万。今后一个时期，伴随着人口老龄化的发展趋势，我国的老年人数量和社会化的养老需求将持续增长。目前，我国的社会福利服务体系尚不健全，传统的家庭养老服务功能正在逐步弱化，养老机构的床位数量严重不足，居家养老服务还只是处在起步阶段。因此，鼓励和支持社会办福利机构的发展有利于较快地增加福利服务设施数量，扩大福利33、事业的覆盖面，对于有效缓解人口老龄化、家庭小型化和城市化发展进程所带来的日益突出的社会福利服务供需之间的矛盾具有重要的作用。社会福利事业的发展需要大力弘扬全社会的慈善意识，为包括慈善资金在内的社会力量兴办福利机构营造良好的舆论氛围和投资环境；同时，社会福利事业也是慈善事业发挥作用的重要载体之一，社会力量兴办福利机构既是慈善事业的有效实现形式，又可以充分体现慈善事业由政府倡导、社会监督、民间组织运作的特点，因此，鼓励和支持社会办福利机构的发展是推进慈善事业和社会福利事业良性互动、共同发展的有效途径，也是建设社会化救助体系实现社会公平的需要。3.1.4项目建设是是解决xx老龄老人生活需求的迫切需要34、xx市是陕西省一座新兴的中等城市，是陕西省和西北地区进出我国中东部的“东大门”，具有承东启西的重要地位。改革开放20多年来，xx国民经济飞速发展，人们的生活水平有了很大提高，人口老龄化的社会问题也逐渐浮出水面。2010年，城区总人数达到40万人，老人约有三万多人，但是目前能提供多功能、全方位服务的老年公寓还属空白。社区养老服务质量不高，社会养老机构数量少，基础条件差，服务水平低。“三无”老人，低保老人，残疾老人、高龄老人和空巢老人的生活照料与护理服务需求与社会政治、经济快速发展的步伐极不相称。传统分散的供养方式和小规模的机构养老已无法解决这一问题，即时建设xx老年公寓是解决老年人生活照顾、心理35、支持、康复、护理，紧急救助等方面需要的必然途径。也是解决老年人生活需求的迫切需要3.2项目建设的可行性3.2.1地方建设的积极性本项目的建设符合xx市发展总体规划，项目的建成将有效促进当地的养老事业的进一步发展。项目得到了当地政府及有关部门的高度重视和积极配合，全力支持该项目的建设，提供良好的施工环境，项目建设单位决心大，积极性高，要求迫切，愿望强烈。3.2.2项目建设的技术可行项目建设施工难度较简单，施工技术已经成熟，不存在因技术方面的难度，因此该项目建设在技术上是可行的。3.2.3项目建设的方案可行项目建设符合养老设施建筑设计标准、城市居住区公共服务设施设置标准等规范、标准的要求，能够完全36、满足消防、卫生、绿化、给排水、交通等标准，满足规划要求，在方案上是可行的。3.2.4项目建设社会效益显著老年公寓是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。由于xx市老年人口比率的不断攀升，促使政府不断加大对养老院建设的重视。项目建成后将会解决500名老年人的养老问题，社会效益显著。第四章 项目建设条件4.1项目选址xx市xx老年公寓项目拟选地址位于xx市市区北部，规划中的老年公寓小区内，项目占地30亩，建设高档老年公寓。4.2项目建设条件4.2.1选址条件xx市在城市北部规划用地185亩，专门用于建设老年公寓及相关设施37、, 地理位置优越，环境适宜，空气清新，交通便利。目前xx市规划局已颁发了“xx市老年公寓小区建设项目选址意见书”(渭规选字201024号文)，本项目拟建在规划区内。4.2.2自然条件区域处暖温带大陆性半干旱气候区，冷、暖、干、湿四季气候分明，区域年平均气温15，年平均降雨量621.8 mm，降雨主要集中在79月份，最大冻土深度24cm，连续冻土层平均25天，最长72天，无霜期平均为210天。土壤为粘土类，地震烈度为8度。自然条件对项目建设较为有利。4.2.3交通条件xx市是陕西省东部政治、经济、文化中心，市域内交通发达。陇海铁路、西潼高速公路、310国道横贯东西，西延铁路、西侯铁路、渭清公路、38、108国道纵穿南北，基本实现县县通铁路、乡乡通公路。市内华山大街、朝阳大街、东风大街、乐天大街、双王大街、金水路、民主路、解放路、前进路、仓程路、六姑泉路、兴盛路等市政道路纵横交错，交通条件极为优越。4.2.4 给水、排水条件目前市区实际供水量为18万m3/d，项目区供水为市自来水公司东水厂和西水厂，日供水能力3.2m3/d，现有供水井28眼，3000m3水池两座、1000 m3水池一座，一级加压泵站三处。供水范围为华山大街以北，渭清路以东中心城区及老城区。市区供、排水管网的布置是以现有街道和规划街道为基础，沿路侧布置铺设，管网布局已呈“十九纵”（由西至东），“十二横”（由北至南）为基础的环状39、管网格局。项目所在地给、排水市政管网均已建成，给、排水条件极为方便。4.2.5电力条件xx市是陕西重要的火电基地，xx市区现有xx变电站、毕家变电站和开发区变电站三座110KV变电站，总装机容量72万KVA, 项目区电力供应充足，高压线路布局合理，项目用电就近由城市10KV公网引接，接线方便，完全可以满足项目用电需求。4.2.6天然气供应条件xx市天然气工程的设计规模为年供气量3000万立方米，其中一期工程年供气量1950万立方米，已建成运营。4.2.7通信条件近年来，xx市邮电通信事业发展迅猛。市区已建成的固定电话交换机容量达50余万门，移动电话用户达14余万户，中国联通公司、移动公司在区域40、内的无线通讯基站布局合理，宽带等网络通讯覆盖全区。通讯条件完全可满足项目建设及以后运行的通讯需要。4.2.8建筑材料砂：临渭区境内的沋河中下游、赤水河下游所产砂料，是理想的建筑材料，且运距短、成本低，汽车运输方便。石灰、水泥：项目区北邻的蒲城县盛产石灰、水泥，质量稳定，其运距短，有202省道相连。第五章 建设规模和建设方案5.1设计思想按照xx市城市总体规划及老年人社会福利机构基本规范要求，依据地形特点，合理规划，科学分配服务功能，使所有建筑物功能明确，系统分明，布置整齐。注重社会效益，体现“以人为本”的和谐社会理念，整体设计方案及实际设施上考虑老人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文41、娱体育活动等方面，以体现他们生活方式的连续性，最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。建设一个设施先进、功能齐全、服务一流、管理现代、环境优美、绿色环保的老年公寓。5.2设计原则1、以老年人的生理需求和精神需求为根本，把“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为”作为基木指导思想。2、根据社会养老机构的功能特点，按功能分区，对设计方案进行优化选择，以求投资和运营成本最低。3、根据市场需求决定项目建设规模,并考虑发展余地，确保老年公寓可持续发展。4、满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本，充分考虑给水、排水和供电的方便性。5、满足消防要求，严格执行有关设计规范，42、节约能源，减少建筑物的占地面积，尽量合并利用；各建筑物的排列要整齐，美观，并注意朝向、采光和自然通风条件。6、考虑老年人适应性的户外环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。5.3项目建设规模项目总占地30亩，建筑总面积18710m2。其中：老年公寓楼12700m2，老年康复中心1000m2，老年活动中心2000m2，综合楼2000m2；附属用房1010m2。项目设计床位500张，并按此规模购置生活、活动设施。5.4建设内容5.4.1土建工程1、建设综合楼一幢：建筑面积2000 m2，五层框架结构，主要设置办公、生活、培训43、等用房。2、老年公寓楼四幢：总建筑面积12700 m2，框架结构，条形基础。其中：老年双人标准间公寓楼一幢，建筑面积4900m2，设计床位280张，五层框架结构；老年单人标准间公寓楼一幢，建筑面积3000m2，设计床位100张，三层框架结构；老年两居室单元楼一幢，建筑面积1300m2，为老年人提供家居式服务，设计床位20张。三层框架结构；老年康复护理楼一幢，建筑面积3500，设计床位100张。二层框架结构；为各类老人提供相应服务，3、老年康复中心：建筑面积1000 m2，二层框架结构，条形基础。为老年人医疗、保健、理疗、抢救、监测、观察等用房。4、老年活动中心：建筑面积2000 m2，二层轻质44、钢架结构，柱形基础。是老年人体育活动、休闲娱乐场所，设有各种球类活动、茶艺室、书画室、健身等服务 5、配套设施：一层轻质钢架结构，总建筑面积1010 m2。其中餐厅及操作间600 m2；洗衣房200 m2；锅炉房及浴室80 m2；水泵房20 m2；配电室20 m2；车库40 m2；厕所50 m2。6、装修综合楼、老年公寓楼等总计17700 m2。5.4.2公用工程1、铺设室外运动场、道路、停车场：总建筑面积4260m2。其中生态停车场800 m2，树阵式结构；室外运动场600 m2，彩色水磨石结构，道路硬化工程2400 m2，水泥砼结构。2、绿化：该项目作为老年人的住养场所，其环境绿化非常重要45、，拟在院内建设水、亭、桥、路、场造型综合构造，室外景观园林，并对道路两旁进行种植花草树木，创造一个好的环境氛围，场地绿化面积为4200m2。规划总绿化率为35%。3、项目拟设大门一处，拟采用10m宽电动开关门。4、蓄水池：水池容积300m3，钢筋混凝土结构。5.4.3配套建设项目配套建设有给排水、供电、采暖与通风、弱电系统等工程。本方案设计总用地30亩（20000平方米），划分为生活区、附属区、综合区和休闲区四个功能区，其主要技术经济指标如下：主要技术经济指标项 目指 标总用地面积20000平方米建筑占地面积7073平方米总建筑面积18710平方米其中：生活区12700平方米附属区1010平方46、米综合区2000平方米休闲区2000平方米道路用地面积2400平方米室外运动场600平方米绿化用地面积4200平方米功能绿化（停车场）800平方米建筑容积率0.94绿化率35%5.5建筑建设方案5.5.1 设计依据1、民用建筑设计通则 GB50352-2005；2、现行结构设计规范（结构荷载规范GB50009-2001）；3、结构规范GB50010-2002、砌体结构规范GB50003-2001；4、建筑给排水设计规范 GB50015-2003；5、室外排水设计规范 GB50014-2006；6、建筑设计防火规范 GB50016-2006；7、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005；47、8、建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95；9、民用建筑电气设计规范 JGJ/516-92；10、建筑照明设计标准 GB 50034-2004；11、建筑物防雷设计规范 GB 50057-94 （2000年版）；12、民用建筑热工设计规范 GB50176-93；13、建筑抗震设计规范 GB5000112001（2008 年修订）；14、建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008；15、老年人建筑设计规范 JGJ 12299；16、钢结构设计规范（GB50017-2003）；17、冷弯薄壁型钢结构技术规范（GB50018-2002）；18、钢结构工程施工质量验收规范（GB502048、5-2001）；19、建筑钢结构焊接技术规程（JGJ81-2002、J218-2002）。5.5.2 建筑设计（一）综合区1、综合楼综合楼设置在大门和其他服务区之间的通道上,以便内外联系。设计遵循实用、功能需求和人性化管理结合的原则。整个分区能很好满足各个部门的功能要求，对人流进行分流，同时有使各个部门有机结合，合理利用空间，提高工作效率。综合楼建筑面积2000m2,五层框架结构，基础为柱下独立基础和条形基础。拟建综合楼呈“一”字型分布，设置安全出口1个，主要功能为：一层为门厅、值班室、接待室、小商场、机控室和多功能会议室；二、三层为办公室、小会议室、档案室和培训等用房；四层以上为招待客房及员49、工宿舍。综合楼进行必要的装修，整个办公空间无论在空间划分，功能组合，材料运用以及色彩搭配、顶部和灯光的设计上，都体现现代，简洁，明了，又能体现装饰的美感。内墙面抹灰喷涂吸音料涂，卫生间墙面贴1.8米高瓷砖。外墙饰面喷白色涂料和花岗岩贴面。房间为阻燃型塑料板吊顶。楼地面底层为混凝土，楼面为瓷质地板砖、花岗岩、水泥砂浆、硬木地板四种。门窗采用防腐塑钢门窗。2、生态停车场本方案设计采用树阵式生态停车场。按照绿色生态与可持续发展的设计理念，保证停车功能与绿化结合起来。停车场中心按间距6米栽植以阔叶乔木为主的植物，在广场周边适当种植花卉、形成一定的绿荫覆盖，并在地面采用透气、透水性铺装材料。停车场车行道50、采用透水沥青，停车区采用浅色毛面地转，深色光面花岗岩勾边，形成深浅变化，区分功能。树池设计截面为梯形，高出地面5厘米。树种选择已落叶乔木为主，周边间植常绿乔木，保证不同季节的景观效果。停车场设计车位32个，面积800平方米。机动车停车场设置交通标志，施划交通标线。设置出入口各1个，出入口宽度不得小于6米。（二）生活区以国家相应规范标准为依据，在建筑造型设计上“以老年人为核心”，充分考虑老年人的生理、心理和行为的特点，完善公共设施，将建筑与室内设计共同协作同步进行，创造一个安全、方便、亲近自然的居住环境。1、老年公寓本方案建筑设计本着“功能适用，经济合理，造型美观，环境相宜”的原则，不仅要满足通51、风与采光等“住”的需要，而且要试图营造“家”的温馨，提高老人居室的品味。设计上主要考虑床、书桌、休息坐椅以及活动空间等因素；床边设置把杆和扶手，并根据需要增加斜倚功能；床头灯易于调节照射角度及光线强度；床的两侧适当设置格架来放置常用物品等。房间内设有独立卫生间、另有闭路电视、空调等设备，能很好满足老年人的生活需要。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。老年公寓共有建筑群4幢，分为四种建筑风格。设置老年人住宿用房包括单人间公寓、双人间公寓、单元式公寓和老年康复护理用房四种。规划床位500张，建筑面积12700平方米。双人间公寓：建筑52、数1座，双排布设，层高5层，东西走向，每座设置安全通道2个，过道净宽1.8米，规划双人标准间共140个，床位280张，建筑面积4900平方米；单人间公寓：建筑数1座，单排布设，层高3层，东西走向，每座设置安全通道2个，过道净宽2.5米。规划单人间100个，床位100张，建筑面积3000平方米。单元式公寓：建筑数1座，户型按二室一厅一卫，一梯三户，层高3层，建筑结构为框架结构，条形基础。屋顶采用预制钢筋混凝土板，安全通道2个。外墙采用37厚多孔砖墙，外窗为塑钢白玻璃窗，门户为保温三防门。每户建筑面积65m2，规划床位20张，建筑面积1300平方米。单元楼有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、53、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。单元楼外立面建筑外形以欧式为主，选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。户型设计除满足住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外，要求客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；卧室中保证有一间是朝南；楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。另外各住宅户内均设水、电、燃气三表运程自动计量收费，住宅客厅和主卧室各设一个宽带网络接口和有线电视接口。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。2、老年康复护理用54、房建筑数1座，单排布设，条形基础，层高2层，东西走向，设置安全通道2个，过道净宽2.5米。设计床位100张，建筑面积3500平方米。康复护理针对不同对象分：特级护理、一级护理、二级护理、三级护理。保证各种老年人的需求。康复中心矩形单排布设，层高2层，结构形式框架结构，南北走向，建筑面积1000平方米。基础为条形基础，结构安全等级为2级。设置安全通道1个，男女卫生间各1座，过道宽2.5米。外墙采用37厚多孔砖墙，外窗为塑钢白玻璃窗。标准层采用砌块砌筑，楼板采用预制空心板，卫生间和屋面采用现浇砼楼板。各层功能为：一层医生值班室、护士值班室、门诊室、抢救室、观察室、仪器室、药房等；二层为光疗室、理疗55、室、针灸室、按摩室、心理咨询室、各种治疗室等。康复中心定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。3、设计要求（1）出入口：建筑出入口内外应留有不小于1.5m1.5m的轮椅回旋面积，出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。台阶踏步和坡道应选用坚固、平整、防滑、耐磨的装修材料。（2）过道：建筑过道厅具备轮椅、担架回旋条件。室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.5m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。室内通过式走道净宽不小于1.50m。通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设4050mm的圆杆横56、向扶手，扶手离墙表面间距40mm。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料。（3）装饰：在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽量使得本建筑项目能够体现最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入项目设计中。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。门窗宜使用无色透明玻璃。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，老年人使用的卫生洁具宜选用白色面料。（4）楼梯：应设计符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。楼梯照明注意隐藏光源，设置地灯，不能直射入眼，以防止踏步表面出现57、阴影或自身的投影，楼梯踏步宽度=300mm，踏步高度=130mm。缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不小于300mm，公共建筑不小于320mm。（5）起居室：起居室、康复中心室有良好朝向，天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。起居室使用面积不宜小于25 m2，每室不宜超过2人个，设置贴壁式贮藏壁橱1m3 以上, 设置高度在1.5m以下。规划独立卫生间，布置坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.4m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.4m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。冷、热水混合龙头选用杠杆式或掀压式开关。起居室内起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的安全抓杆两根，相对地面标58、高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。（6）阳台：居住建筑的起居室或卧室设封闭式阳台，阳台净深度不宜小于1.5m。阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，阳台顶部或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。（7）门窗：公用外门窗净宽不得小于1.10m，住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台）通行净宽不得小于0.80m。起居室、疗养室等门窗采用可观察的门。窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。（三）附属区附属区主要包括餐厅、配电室、锅炉房、洗衣房、水泵房、车库、厕所、浴室等，按照就近原则和功能互补原则依次布设。建筑结构为一层门窗式轻质钢架结构，矩形布置，独立柱基础，墙体采用粘土空心59、砖，门窗采用防腐塑钢门窗。总建筑面积1010平方米。（1）餐厅：建筑面积600平方米。按照防水、防潮、通风，抽烟、除尘、卫生等总体布局设计，合理布设灶具，炊具，餐具，电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，厨用布草，电热水壶，灯具，垃圾筒等。（2）洗衣房：根据工艺流程要求及某些工序产生有害因素的特点，各工序应合理布局。产生有害蒸汽的干洗机、烘干机和清渍台应尽量置于单独的房间或加以隔离，设置局部通风或全面通风装置，换气次数应不小于12次/h，新风量不小于30m3/人h。全面机械通风的排风扇宜设在车间的侧面墙上部，由排风扇对面的门窗或专门设计的送风装置进风。采暖季节可利用开启的门窗和专门设计的送风60、装置进风，并适当的补充热量。在夏季，应通过设置的全面机械通风装置或增设的空调机组送风。紫外线消毒灯一般按30w/10m2设置。干洗间在上方设置局部排气罩，其排风量应不小于1800m3/ m2h。建筑面积200平方米。（3）道路：道路设计应从 “形”和“质”两方面入手，并依据现状和地形特征，“形”即总体布局要求合理、美观，具有一定的导游作用，构建主环路次级路散步小路等园路系统。主环路连接各大功能区，但并不穿过各大功能区；次级路相连接但不贯穿各功能亚区；散步小路联结功能亚区中的各项目斑块。通过设计意象图案，呈现出曲折迂回的感觉。“质”即道路与广场铺装的材质，做到自然、简朴、美观，与周围环境和谐统一61、。同时设计必须遵循游览便捷性、景观丰富性原则。要求园林道路不仅要主次分明，而且还要曲折迂回，疏密合理，让人可以在沿途体验不同的生境和画镜，并能够达到意境的精神升华。主环路宽5米，次级路3米，散步小路1.5米，面积2400 m2（4）蓄水池：容积300m3，尺寸7.5m10m2m，钢筋混凝土结构。（5）大门及围墙：大门采用电动推拉门，宽度10m；围墙采用2.5m高通透仿古墙结合工艺栅栏墙。（四）休闲区休闲区的多样性是鼓励老年人使用的条件之一。由于休闲区属于半公共地带。所以，活动空间的位置与其他空间的视觉联系也决定着室内活动空间使用率的高低和老年人的交往程度。1、老年活动中心老年活动中心结构为二层62、门窗式轻质钢架结构，矩形布置，独立柱基础，墙体采用粘土空心砖安装白色透明玻璃墙，房顶式透气窗，地面采用采用木地板或有弹性的塑胶板。总建筑面积2000平方米。布置茶艺室、书画室、健身房、棋牌室、阅览室和展览室等。按照国家标准和场地要求进行建设，布局门球场3个，网球场1个，乒乓球场1处（设置乒乓球案5个），综合健身器材活动场地1处、休息区1处、男女更衣室各1间，卫生间各1间。老年活动中心主框架采用实腹式H型钢，主梁与预埋件进行360度满焊，采用锚栓与墙体连接加固，把主梁插入墙内10公分。屋面板采用5mm单层彩钢板及保温棉，屋面坡度1:12。抗震系数为8度，使用寿命为50年以上。高强螺栓可承压力3.63、5吨根；活动荷载0.15N；基本承压300kg400kg。在进行围护结构的布置时，应尽可能地将圈梁、连系梁和过梁结合起来，使一种梁能起到两种梁甚至三种梁的作用，以简化构造，节约材料，方便施工。2、室外运动场室外运动场为彩色水磨石地面，总面积600平方米，布置门球场、活动健身器材场地和适合于下象棋、打太极拳、跳健身舞等活动的露天场地。休闲区总体设计要求如下：1、安全性。安全性是场地建设的第一要素。2、建设标准。在确定场地建设标准时，避免不必要的浪费。3、趣味性。老年人体质不同，对体育项目的爱好也不尽相同。运动项目设计应尽量增加趣味性以满足众多兴趣爱好。4、功能性。在运动功能设计上，上肢锻炼、下肢64、锻炼、心肺功能、勇敢精神和团结协作精神的培养等设施应配备齐全。5、环保性。一切有毒的材料、能产生固体废弃物的材料及会产生视觉污染、热污染的建设材料应严格限制。6、大容量设计。在场地设计上最大限度地开发场地面积，使其同时容纳更多的体育活动，尽量做到大容量设计。7、美化作用：场地设施的色彩和功能设置与建筑相协调性，使其发挥美化的重要作用。8、性能价格比：应根据场地的性质和使用要求，争取用最经济的价格，做最适宜的场地。3、室外园林室外园林的设计能反映出优雅的景观和精致的绿色环境，设计时应充分考虑和了解本地植物和硬景观的建材，特别注意开花的灌木，地被植物和蔓藤植物的相互配合，安排一年四季交替开花的花卉65、植物，使得三季有花，四季常绿。结合建筑及内容分区做不同风格的规划，景观配置要遵循“一步一景、异步异景”的原则，宏观景观配置上按照动静结合的原则以及适应长远发展的原则。项目总体布局上应该以静为主，静中有动，动中有静。避免了主题不明确以及各个功能区之间气氛相互冲突的问题，力求为项目区提供一个良好的自然环境。考虑到建筑日照间距与防火要求，室外园林设计化整为零，将大尺度空间划分为若干尺度的小空间，如绿地、步行道、小溪、休闲亭、造型桥、假山、喷泉等。步行道边缘加双扶手，帮助自助型老人散步、逗留的需要；草坪安放石材座椅；地面设高杆照明和地灯装饰，力求营造一种舒适、和谐的夜晚氛围，鼓励老人走出室内到户外环境66、中去；配套绿色走廊直通健身馆和室外运动场。在平面布局中，充分利用水景有效分隔空间，同时也调节住区的微气候循环，如调节气温、丰富景观效果等。在设计中以现状地形为基础，局部作地形调整，予人以草、林、水重叠之感。通过功能区的建设与布局、道路设计营造一种休闲情调和意境，提高休闲的品位。总建设面积4200平方米。5.5.3 辅助系统设计（一）给排水工程1、生活给水系统（1）用水量：最高日用量为Qd=121M3/d，最大时用水量为Qh=23.8M3/h。（2）供水方式：根据现场踏勘，供水设施用水为项目所在地城市供水，接入项目区供水管网即可，供水方式为下行上给式。（3）给水系统布置: 本项目以城市自来水为水67、源，从城市管网上分别引入一根DN150的给水管进入项目区。在项目区布置成环状，以满足生活和消防给水要求。项目区室外接口管径为DN100，室内接口管径竖向DN75，横向DN50。给水管采用给水PPR管，配套管件粘接。（4） 卫生间和厨房生活热水采用集中热水供应。系统采用上供下回，循环管道同程式布置，机械循环方式。2、消防用水（1）消防用水量：室外消火栓系统用水量25L/S；室内消火栓系统用水量10L/S，同时保障室内消火栓保证二支水枪同时达到室内任意部位。（2）严格按照建筑设计防火规范设置室内外消火栓等设施。项目区环状管网上设室外消火栓，布置间距不超过120m。考虑城市给水引入管不能满足二路供水68、要求，需要将室外消防水量储存于地下消防水池内，设消防取水口，满足防护间距要求。3、污废水系统（1）排水方式：采用分流制。生活污水经沼气化粪池处理后排入城市下水管道。医疗和洗涤污水排入城市下水道之前，应该进行一级消毒处理，处理设施包括化粪池、沉淀池、调节池、氯化接触池等。采用集水坑收集，经排污泵提升排出。（2）污水排放量：按最高80%计算，排放量为96.8M3/d。（3）管道材料：排水管室内采用UPVC排水塑料管，承插粘接。室外排水管采用钢筋混凝土管，水泥砂浆抹带接口。（4）室外排水沿道路走势布置，排向城市排水系统。4、雨水系统（1）雨水排水体制采用雨污分流制。（2）雨水采用有组织排水系统。屋面69、雨水采用外排水系统，虹吸式雨水斗；广场、停车场、道路的雨水由暗沟收集排入雨水调节池，作为景观用水；余量雨水由管道收集至室外雨水检查井或水景池（兼雨水调节池）。（3）按公共建筑物设计，雨水设计设计重现期为3年，径流系数为0.65，汇水面积3.0ha，排水口管径DN500。（二）电气工程1、电源及电压（1）负荷级别：根据建筑物负荷性质分类为二级负荷。（2）电源电压：主电源由就近电网专线引入，电缆进线即可满足需要。另各楼层备蓄电应急灯，以备停电时使用。（3）用电负荷：项目区照明用电380KW，动力用电150KW，估算总负荷530 KW。按照变压器的运行效率应在0.9左右，变压器负荷的功率因数能达到070、.85以上，电力供应配置两台350KVA环氧树脂浇注干式变压器。2、供配电系统（1）高低压变配电系统本工程消防用电、电梯、生活泵、洗衣房等均为一级负荷，其余为二级负荷。供电电源为由独立的10kV开闭所埋地引入。电源中的一路电源负担锅炉、水泵和洗衣房等用电负荷，另一路电源负担平时负担的二级负荷供电。（2）照明配电系统照明应以清洁、明快为原则，同时考虑节能因素，避免能源浪费,以满足使用的要求。尽可能用荧光灯、节能灯照明。 建筑内会议室、门厅、居住区、走廊均设正常照明，事故照明及疏散指示照明采用LED光源；办公室、走廊灯具采用荧光灯具，光源采用高效节能的T5型荧光灯管；健身馆等高大空间采用金属卤化物71、灯等高天棚灯具，公共区域的照明可由智能照明控制系统按照时间程序控制点亮、关闭。（3）布线系统高压线路采用YJV-8.7/10型电力电缆，照明支线采用BV-0.45/0.75KV导线穿管埋墙，埋板敷设，引导应急灯的线路采用ZR-BV型导线穿钢管埋墙，埋板暗敷设。（三）采暖与通风1、采暖本项目采用集中供热，安装两台10吨燃气锅炉（一备一用）解决供热问题。建筑物热负荷估算表建筑物功能区名称冬季采暖热负荷指标w/建筑面积冬季采暖热负荷w/h综合楼702000140000老年公寓80127001016000餐厅11060066000老年活动中心902000180000康复中心80100080000洗衣房72、11020022000合计1504KW/h2、通风本项目办公、住宿、餐饮场所采用空调通风。活动中心、餐厅等采用柜式空调；办公、住宿采用分体式空调。冬季室温不低于16，夏季不超过28。卫生间、变配电室、水泵房、厨房采用机械排风和机械补风系统,并保证排风量大于补风量, 新风量大于35/h人，以满足各类房间对空气品质的要求。餐厅在炉灶上均设置水排烟罩,经过油烟过滤器和处理后,油烟微粒与空气分离,使排放浓度达到2mg/m3后经过排烟竖井排至室外，补风为排烟罩自然补风和空调风相结合。（四）防雷接地1、建筑防雷等级为三类防电建筑物设计，接地装置是利用基础地板内的钢筋作为接地体。为防直击雷，在建筑物顶部设避73、雷带，避雷带采用直径不小于直径12的圆钢。冲击接地电阻不得大于10欧姆。2、采用等电位装置。在建筑高层利用建筑物的结构（梁）钢筋沿建筑物外周闭合作为均压环，并与各处防雷引下线连接，以防侧向雷击，同时各种垂直延伸的金属体也应与均压连接。3、该项目电气设备的工作接地和保护接地共用接地系统，接地电阻1欧姆。接地电阻实测达不到要求，可增加垂直接地极或添加降阻剂。（五）弱电系统设计项目经过对各个建筑功能和结构特点进行分析，结合现在市场的需求，具体包括的系统如下： 1、楼宇自动控制系统按照大量设备的合理运行及最大化节能，楼宇自动控制系统就是通过对锅炉、空调、供配电、给排水、电梯及停车场和安防系统的集成，实74、现分区域控制，实现节能和延长设备使用寿命。2、系统集成以楼宇自控系统为中心，与火灾自动报警系统、安防监控系统的控制接口联动作为集成平台。基本要求为：当楼内某地区发生火情，自动切断该区的非消防电源，门禁系统解除，电梯归地，应急灯打开，关闭该区域的空调机组，启动摄像机摄像，并将该区域的图像显示到监控中心主画面。停车场为疏散状态，风道关闭，消防广播工作。3、网络系统网络系统是智能系统的骨架，以线缆为传输介质、交换设备为平台，为信息的流通提供高速通道。通信网络系统能为建筑物的使用者提供迅速、有效、安全、可靠的通信服务，包括语言、图像及数据等多种媒体的通信服务。通信网络系统能满足办公自动化系统的要求，并75、能在数字化、宽带化上实现资源共享，是实现对外联系，加强住处交流的关键系统。主干网系统应采用千兆以太网，为支干提供100M的交换速率。可通过协调由运营商投资。固定电话系统以程控电话交换平台为依托，接入市政电话网络。考虑建筑的功能，室外泛光照明系统和室内灯光控制系统通过编程可自动调节灯光亮度、自动设置灯光模式，弥补外界环境改变对室内灯光的影响4、安防系统根据各个建筑要求，对主要出入人员、进入各楼层的人员、办公区的一些重要部门实时监视，此系统便于系统集成。并可与报警联动。能有效阻止非法人员进入大楼，对蓄意破坏门禁系统的，可通过联网在管理中心报警。第六章 项目投资估算6.1投资估算编制依据1、国家发改76、委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2、国家发改委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）；3、关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（国家计委价格20021980号）；4、全国统一市政工程预算定额陕西省价目表（2004）；5、全国统一市政工程预算定额陕西省价目表费用定额（2001）；6、陕西省建筑工程安装工程装饰工程费用定额（1999）；7、陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；8、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额 (2004)；9、采用市场报价、网络询价或同性比产品比较评估。6.2项目总投77、资估算原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。6.3项目投资估算本投资估算仅对本项目范围内作分析。本项目为新建工程，投资范围包括：建设主要功能建筑物和附属构筑物，土地征地费用和工程建设其它费用等。1、建筑工程费用：依据土建、给排水、采暖通风、空调、照明等工程按类似工程造价指标估算。2、工程其他费用: 1）征地费：项目占地面积为30亩，征地费每亩按20万元计。2）勘察设计费：参考国家计委工程勘察收费标准、工程设计收费标准，勘察设计费按工程费用3.0%估算。3）工程监理78、费：参建设部（92）价费字479号文“关于发布工程建设监理费有关规定的通知”，按工程费用1.0%估算。4）建设单位管理费：参考陕西省工程建设其他费用定额按工程费用1.5%估算。5)项目前期费用按工程费用2.0%估算。6）工程基本预备费：按照工程费用5%计取。3、项目估算总投资：项目估算总投资3451.85万元（详见附表）。其中第一部分工程直接费2504.7万元，第二部分工程间接费782.78万元；基本预备费164.37万元。在估算总投资中：一 、工程直接费用：1、土建工程:2037万元老年公寓楼建筑面积1270平方米，投资1270万元中心综合楼建筑面积2000平方米，投资220万元老年康复中心79、建筑面积1000平方米，投资100万元老年活动中心建筑面积2000平方米，投资180万元附属用房建筑面积1010平方米，投资90.9万元装修面积17700平方米，投资177万元2、附属工程：117.2万元室外运动场铺设面积600平方米，投资7.2万元生态停车场铺设面积800平方米，投资10.4万元道路铺设面积2400平方米，投资24.00万元景观绿化铺设面积4200平方米，投资75.60万元3、附属设施：152万元（1）供电50.00万元；（2）给排水48.00万元；（3）消防15.00万元。（4）供暖23.00万元；（5）天然气10.0万元；（6）蓄水池6.00万元。4、设备设施: 197.80、6万元。 以上4项投资共计2504.7万元。二、工程其它费用：（1）征地费：30亩, 投资600万元（2）勘察设计费：770.71万元，占工程直接费用的3%；（3）建设监理费：23.57万元，占工程直接费用的1%；（4）建设单位管理费：35.36万元，占工程直接费用的1.5%；（5）前期费用:47.14万元，占工程直接费用的2.0%；（6）人员培训费：6.00万元。以上6项投资共计782.78万元。三、基本预备费：164.37万元四、项目总投资3451.85万元6.4资金来源资金来源全部为建设单位自筹。第七章 环境影响评价项目的建设会引起项目所在地自然环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量81、产生不同程度的影响。环境影响评价是在研究确定项目实施方案中，调查研究环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，研究提出治理和保护环境的措施，比选和优化环境保护方案。7.1场址环境质量现状和项目环境污染源7.1.1环境质量现状项目场区环境质量现状基本良好。1、项目建设场址内部及周边有适合堆放施工中产生的多余土石方的场地，减小施工时的废弃物污染；2、该项目选址区域离居民居住区距离较远，施工时和建成后的污染影响极小，不会影响居民正常生活；3、项目场址内没有特殊保护的动植物资源，更无古树、名木，不会对当地资源造成破坏。7.1.2项目对环境的影响1、施工期主要环境污染源包括：（1）各类建筑材料和废土的82、装卸、运输、混凝土的搅拌产生建筑粉尘。（2）车辆、机戒产生的噪声。（3）施工现场各类建筑材料废弃物、生活垃圾和废土石方等固体废弃物污染影响。2、本项目运营期环境污染源包括：（1)废水：主要为生活废水；（2)废气：主要为汽车尾气，锅炉选用燃气锅炉，无废气排放；（3)噪声：主要为工作人员活动和机动车产生的噪声，项目内无大的噪声源；（4)固体废物：固体废弃物主要是生活垃圾。7.2环境保护目标和原则7.2.1环境保护目标根据城市发展规划提出的要求，本项目环境建设的目标为：按照统筹规划，分步实施，突出重点，配套推进的原则，对项目环保进行全面配套建设，使其与环境生态、城市文化相融合，达到项目区内各功能协调83、开放、环境清洁卫生，并具有环境示范作用。7.2.2环境保护原则（1）坚持“三同时”原则，即防治污染及其它公害的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用；（2）坚持服从“统筹规划，把项目环境保护、治理与区域环境综合治理同步进行”的原则；（3）坚持“环境硬件建设与软件建设相结合”的原则；7.3环境保护的标准为了有效地治理和控制项目建设期和建成后运营期的环境污染，本项目应执行的环境质量标准为：（1）环境空气质量标准：拟建区环境空气质量功能为二类区，执行环境空气质量标准（GB3095-1996）类标准；（2）地表水环境质量标准：地表水环境质量执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）类水84、域标准；（3）环境噪声标准：执行社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）。7.4环保措施7.4.1施工期1、粉尘控制加强对车辆、机戒的管理，维护好车况，经常清洒道路，降低扬尘;土方运输要加盖防护避免撒漏。2、污水、废弃物处理节约用水，废水采取澄清等临时措施排放，并加强管理;废料、垃圾等废弃物要统一收集、分类堆放，及时清运、掩埋、焚烧。3、噪声处理噪声大的施工，尽量安排在白天进行。对能采取减噪措施的机戒设备,应安减震或消声装置。7.4.2运营期1、废水污染防治措施项目建成运营后，建立雨污分流排污体系，道路经常洒水，污水处理后达标排放。附设化粪池，产生的生活污水经化粪池处理后排放。2、85、废气污染防治措施合理规划布局，控制行车速度，减少汽车尾气对环境的污染，使用优质的燃料。3、噪声污染防治措施加强宣传教育，减少和降低项目内部工作人员及群众活动产生的噪声，合理设置绿化带以达到隔音的目的。4、固体废物的防治措施及时收集、清运场内的生活垃圾，设置足够容量的垃圾箱，收集的固体废物集中处理。5、医疗垃圾的处理措施严格按照医疗废物管理条例的有关规定，应设专人专项负责，统一收集，集中管理，对医疗废物收集、运送、贮存、处置的各个环节都应有人员监督。用于运送医疗废物的容器、车辆都应符合有关规定。7.4.3环境卫生管理1、项目单位要建立环境卫生管理制度，指定专门人员负责环境卫生工作，配备足够的垃圾86、清运设施。2、设置符合建设要求的通风换气装置和采光、照明设备。3、加强绿化，配备相应的人员对树木、草坪和花卉定期维护、修剪、浇水确保项目区内的绿化质量，使生态环境优美、空气清新，给老人及工作人员创造一个愉快良好的环境。第八章 劳动及消防安全8.1劳动安全8.1.1主要危害因素及危害程度分析1、建筑施工过程中的主要安全卫生危害因素（1）施工阶段产生的粉尘和扬尘；（2）施工机械产生的振动和噪音；（3）装饰施工阶段中油漆、涂料等挥发出的有毒气体(如二甲苯、甲苯、甲醛等)。2、运营期主要安全卫生危害因素（1）场区内人员稠密、单位较多，易产生扬尘，危害人体健康，如缺乏管理，有可能造成人员伤害。（2）如果87、缺乏安全防火意识，消防设施不按规范配置，或消防安全设施疏于检查，以至于有意外情况发生时，消防安全设施不能正常工作，造成人员伤亡。（3）重视建筑的防雷接地设施，稍有疏忽建筑可能受到雷击，引起火灾，造成人员伤亡。（4）项目运营期间应加强员工专业技能的训练，尤其是设备操作人员及医疗人员，防止因操作不当而产生人员伤亡。3、对人体危害程度分析（1）施工过程中，工人如长期在噪声值80dB(A)以上的环境中，会不同程度的出现听觉失灵，降低工人的生产效率，诱发安全事故。（2)粉尘：大量的粉尘粘附于人体呼吸道，引起各类疾病。（3)医疗废弃物应当严格按照有关规定予以处理，防止因管理不当产生污染从而危及场内人员健康88、。8.1.2安全措施1、施工过程中的安全措施（1）要对参与施工的各类人员进行普遍的岗前安全教育培训，提高安全意识，使参与项目的人员真正认识到安全生产的重要性，牢固树立安全第一的思想，自觉遵守各项安全生产制度。（2）加强项目实施过程中的安全生产检查工作，以发现施工中存在的安全问题，查出隐患，从而采取有效措施，堵塞漏洞，把事故消灭在萌芽状态。（3）为了避免施工现场的大范围、长时间产生扬尘，要妥善的进行施工调度和管理；设置散装水泥和河沙等临时库房；对混凝土搅拌时散装建材的装卸加强管理；在清理施工垃圾时要使用封闭容器或其他可能措施，严禁随意抛洒；施工现场道路要制定专人定期洒水清扫以减少施工现场的扬尘对89、工作人员身体健康的危害。（4）施工企业应尽可能的选用低噪声的生产设备，对于产生噪声较大的设备应根据情况采取吸声、隔声、消声、减震降噪等措施，使施工现场的噪声值能符合国家标准建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的要求，确保施工过程的安全。2、运营期的安全措施（1）管理措施：严格制定各项管理措施，明确各部门的职能并严格按照规定操作，减少不安全事件的发生。（2）电气设备的安全措施：用电设备和设施采取接零保护，凡产生静电的设备均应采取静电接地措施。（3）防尘和防噪措施：道路应指定专人定期洒扫，保持道路清洁，减少扬尘；设计绿化隔离带，将噪声较大的区域分隔，降低场内的噪声传播，给居住的老人提供安静90、的生活条件。3、安全生产管理（1）为保证该项目的顺利实施，应当按照相关规定向施工单位提供施工现场及临近区域内的供水、排水、供电等地下管线资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的相关资料。（2）为保证安全，该项目应选择具备相应资质的勘察、设计、监理和施工单位。（3）各职能部门用房应落实专人负责建设期和运营期的安全管理工作。8.2消防安全8.2.1工程消防环境现状本项目位于xx市临渭区北侧，区域基础消防设施已经建设到位，项目总体消防措施应与城市规划相协调，保持衔接性，按标准配备一定数量的室外消防栓和室内消防栓，满足建筑物防火要求。8.2.2消防给水管网系统项目区内铺设消防给水系统采用环状给水管网。为了91、提高消防给水的可靠性，在项目区内应建设消防蓄水池或蓄水罐，消防水源由城区自来水供水管网提供，接入管径为DNl50，水压为0.35 MPa0.5MPa。8.2.3消防栓配置消防栓沿室外主干道单侧设置，地下式。间距110米，保护半径150米。综合楼、公寓楼、康复门诊设置室内消火栓，间距不大于50米。8.2.4灭火器配置1、灭火器配置依据建筑设计防火规范(GBJl687)(1997)建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005。2、灭火器配置场所的耐火等级和火灾类别公寓楼、康复门诊、锅炉房、变配电室的耐火等级为二级，其余耐火等级为三级。火灾种类主要为A类。根据建筑性质和火灾种类，本项目主要配置干粉92、灭火器、泡沫灭火器，变配电房等电气场所配置二氧化碳灭火器，其配置点和数量结合实际情况确定。8.2.4电气消防根据相关规范要求，本项目电气防火采取以下措施：（1）本项目无爆炸和火灾危险场所，但须做好必要的电气设备防爆及短路防护要求。（2）电气在设计中采取相应的防雷、防静电措施，防雷设计安装应按照有关规定进行。（3）电源线埋地入户，入户时做重复接地。建筑物内所有与电气有关的金属构件均与接地箱做可靠连接。（4）每栋建筑物的总进线开关均选为漏电保护型，预防电气火灾。（5）综合楼、公寓楼、康复门诊设置火灾事故照明。 第九章 组织机构、人员编制及规章制度xx市xx老年公寓的经营管理要按照中华人民共和国民政93、部老年人社会福利机构基本规范（MZ008-2001）和社会福利机构管理暂行办法中的相关规定实施标准化管理。9.1组织机构老年公寓由院长直接负责，下设副院长1名。内设总务处、护理部、服务中心办公室、市场经营部、后勤部，为老年人提供全方位优质服务。同时遵守治安、消防、卫生、财务会计等方面的法律、董事长院长护理部服务中心办公室后勤部副院长市场经营部总务处法规和国家有关规定，并接受地方政府及其他有关部门的监督管理。完善的组织机构能够健全养老年公寓管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强老年公寓管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心服务94、的主任；组织一支适应老年人服务的服务队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册。统一制订一套规章制度，进一步规范老年公寓的管理。二是发挥老年公寓的综合功能作用，努力提高整体效应。9.2人员编制及培训9.2.1人员编制老年公寓工作人员数量按老人数量的10% 左右设立，老年公寓拟定工作人员总计63人（包含董事会3人），其中管理人员8人（包含董事会3人）。董事会3人；管理层设院长1人，副院长1人，下设护理部、服务中心办公室、总务处：1、总务处，3人，负责伙食管理、后勤保障、设施管理；2、护理部，5人负责医疗护理、生活服务、卫生保健；3、服务中心办公室，3人，负责组织管理、内务管理、外务管理；95、4、市场经营部，4人，负责日常经营运作，对外活动的组织及宣传；5、后勤部，3人，负责项目的后勤管理及运作；其他工作人员40名，主要负责老年人生活起居、康复运动、休闲娱乐的护理和服务工作。9.2.2人员的聘用老年公寓管理、工作人员实行聘任合同制，上岗前进行岗位培训，持证上岗。工作人员其基本条件是：热爱敬老养老工作，有一定文化水平，身体健康，责任心强，能吃苦耐劳。从事财会、医疗等专业工作的人员应当具备一定的专业技能和资格证书。9.2.3院长职责老年公寓实行院长负责制，院长负责全面工作。其主要职责是：1、贯彻执行国家有关老龄事业和养老工作的方针、政策和法规；2、组织制定院内的各项规章制度和老年公寓发96、展规划；3、组织发展院办经济，增强老年公寓自身发展的活力，不断提高老人的生活质量；4、督促工作人员履行职责，建立岗位责任制，实行目标管理，维护供养人员的合法权益不受侵犯。9.3经营管理9.3.1入住程序入住时应提出入住申请，详细说明个人基本情况，并填写入住人员登记表和签订入住协议，交付入住费后即可入住。凡生活能自理的老人，凭本人身份证或单位、家属有效证件办理入住手续。凡生活不能自理伴有老年病及慢性病者，以及需要临终关怀者，凭单位、家属有效证件及老人身份证和医院证明及病历，办理入住手续。9.3.2老年公寓管理制度1、老年公寓提供体贴入微的人性化、个性化服务，推行试住，入院自愿，出院自由；2、老年97、人入住和回家可由公寓派专车接送，特殊要求和服务可随时拨打服务热线，联系车辆和接送护理人员；3、实行市场化经营管理，老年人可根据自己的经济条件和健康状况，自主选择公寓类型、服务档次和费用标准；4、制定差异化的服务标准和规范，让每个老人都感到有家的温暖和儿女般的贴心服务，把每位老年人的舒适舒心幸福快乐作为管理的最高标准。9.3.3管理人员工作制度1、负责员工的管理、工作分配、人际关系的协调；2、负责员工的培训及服务质量的考核；3、接待来访参观人员，做好宣传工作；4、了解每位老人的生活习惯、健康状况、心理特点，做到发现问题及时妥善解决；5、定期访问老人及家属，收集意见，使老人吃、住、医疗、护理，满意98、率达90%以上；6、做好文件、档案的收集管理及保密工作。9.3.4员工守则1、遵纪守法，热爱老年服务工作，懂得老年服务工作的意义；2、工作认真负责、敬业踏实，仪表端庄，举止大方，服装整洁统一；3、语言文明礼貌，服务规范周到，对待老人要做到：三轻（讲话轻、走路轻、关门轻）三心（热心、细心、耐心）三勤（手勤、腿勤、嘴勤）。9.3.5康复服务规范1、卫生保健人员定期查房巡诊；2、为老人定期检查身体；3、医护人员定期、定时护理；4、组织智力健全和部分健全的老人进行健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，以及常见病、多发病的自我防治及老年营养学的学习；5、医护人员确保各项治疗措施的落实，确保每周开展两种99、以上康复活动；6、定期做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作；7、制定年度康复计划，按要求组织老年人开展康复活动。 第十章 项目节能节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，是每一个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设应达到该市节能指标的要求。为贯彻执行中华人民共和国节约能源法和陕西省节约能源条例，充分有效的利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展和协调，根据老年公寓的实际情况，重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明和建筑材料的选型，以及项目建成后的管理等方面的节能措施。10.1节能编制依据（1）中华人民共和国节约能源法；（2）中国节能技术政100、策大纲（2006）；（3）节能中长期专项规划（发改委环资2004505号）；（4）公共建筑节能设计标准GB50189-2005；（5）关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）编制及评估的规定”通知（国家计委、经委、建设部计交能19972542号文）；（6）民用建筑热工设计规范；（7）陕西省建设项目资源节约管理规定 （陕发改投资2006352号）。10.2节能措施10.2.1节地土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。本项目在利用土地资源时，应根据交易市场功能要求综合考虑建筑物占地，同时按照节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规101、划、合理布局。10.2.2节水水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。本项目在建设和运营中，严格按照中国节水技术政策大纲以及省政府2004年4月颁布实施的陕西省人民政府关于印发陕西省行业用水定额的通知的精神，采取有效的节水措施、制定节水管理制度，以降低水资源的损耗。1、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力；2、所有洁具均采用节水型以及充气式水嘴；3、供水系统采用合理的工艺流程，卫生器具管件等采用节水型设备。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失；4、选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。10.2102、.3 建筑节能措施 针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十二五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照民用建筑节能设计标准、民用建筑节能设计标准陕西省实施细则、陕西省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见设计执行。本项目建筑节能措施有：采用新型节能墙体和屋面的隔热、保温材料；采用节能门窗，选用断热铝合金框料，中空玻璃保温节能。建筑设计拟采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。10.2.4节电措施1、配电设计过程中，合理选择线路路径。负荷线路尽量短，以降低线路损耗；2、低压电缆均选103、用环保型电力电缆。可以减少火灾时有毒气体的释放，以免造成人员的伤害；3、采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等；4、采用节能型变压器，降低变压器的能耗；5、制定节电管理制度，对每个楼层、单元都安装独立电表，严格控制偷电行为。10.3结论通过对项目的节能设计和安装使用，从长远考虑，不但可以提高项目的运营周期，在日常使用过程中也可以节约大量能源，降低成本损耗，体现项目设计的超前性。第十一章 项目建设工期和实施进度11.1项目的建设管理根据工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度以及施工条件等，拟定本项目总工期为个20个月，104、从2010年1月2012年8月，确保2012年9月初项目投入运营。11.2项目的进度计划第一阶段：准备阶段2011年5月底前，前期立项、场地勘察、施工图设计、有关手续报批、资金筹措等前期工作和开工前的各项准备工作。第二阶段：实施阶段2011年6月2012年8月。（1）2011年6月2011年8月完成场地建设、地基建设等；（2）2011年9月2012年2月，地面硬化、道路铺设、运动场铺设、钢结构运动健身馆架设、综合服务楼建设、配套设施用房建设、公用工程建设；（3）2012年3月2012年6月，内部装修、外部绿化景观造型建设；（4）2012年4月2012年7月，管理人员和职工招聘及岗前培训工作。第105、三阶段：试运营阶段2012年8月，工程验收，项目开始试运营。第四阶段：运营阶段2012年9月起，项目投入使用，开始运营。项目建设进度安排见下表：项目总体开发进度横道图 时间（月）项目20112012156789101112123456789前期准备工作场地建设地基建设地面硬化道路铺设运动场铺设健身馆、综合楼建设配套、公共设施建设内部装修绿化景观建设人员招聘及培训设备安装调试验收及试运营正式运营阶段第十二章 风险分析及风险管理12.1 风险分析（1）政策风险由于所投资的项目是政府鼓励的所以在政府政策方面没有风险（根据中国民政局2002年老龄问题工作报告政府鼓励社会力量兴办养老院并要求金融机构为创106、立养老机构者提供贷款）。（2）竞争风险目前本地区暂时没有中高档的赢利性养老院，也就是没有竞争风险。但相信不久的将来这会是一个竞争激烈的市场，所以时间就是金钱这句话在商业上是更能体现的，谁抢占先机谁就占了天时地利谁就能在还没有竞争者的情况下独占市场。但在独家经营的年代里要居安思危不断积累经验，保证为老人提供最好的服务始终维持最好的企业形象，这样以后即使有了竞争者也可以远远领先于竞争者。（3）客源风险项目所在地虽缺乏中高档次的养老公寓来满足一些条件较好老人的养老需求，但在客源方面仍存在一定风险。入住率不足时，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，107、不能实现资产的良性循环。（4）管理风险管理水平的高低直接关系到成本/收益的大小，所以存在一定的管理风险。（5）客户风险目前中国的养老保障体系尚不健全进驻养老院的费用一般都由老人自负。对赢利性养老院的经营者来说这就意味着有一定的风险，虽然养老院针对的是中高端客户老人入住时费用应不成问题，但由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。同时也有老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。 12.2风险管理由以上风险分析而知风险来源，为控制风险而进行的风险管108、理就围绕风险来源而设。聘请专业人士加盟管理队伍，学习外地赢利性养老院的管理经验把管理成本降到最低，在国家养老保险保障体系尚未健全以前对入住的老人入住时采取付一定的押金，要求有担保人等办法降低风险并寻找愿意合作的保险公司为入住的老人集体购买保险，当老人重病时由保险公司支付费用将风险转移。还有同政府有关部门达成协议，根据不同情况将某些特殊情况不能支付费用的老人转到政府福利院。因为入住中高档养老院的老人发生经济困难的概率较低，经过以上风险控制的管理手段后不能支付费用的老人的比率就会降到更低也就是能降到可以承担的范围。第十三章 市场分析及营销策划13.1市场分析人口平均寿命延长、老年人口增加是中国社会109、主义制度优越性的体现和社会文明进步的重要标志，是经济发展社会进步人民生活水平提高医疗卫生条件改善的重大成果。但是也要清醒地看到中国老龄工作基础还比较薄弱，不能很好地适应人口老龄化的要求，人口老龄化也会给中国经济和社会发展带来一系列深刻影响，采取积极措施加强老龄工作是一项重要而紧迫的战略任务。老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。随着“银发”浪潮的到来，老年产业急需发展，老年人养老的问题将以更加现实的需求成为新世纪的社会问题出现在我们面前。未雨绸缪应引起全社会关注，如果一味地依靠政府的福利来办养老机构，不仅不能在短时期内在数量上满足老龄人110、口增长的需要，而且很难在质量档次上满足各层次的老人的需要，所以政府出台了一系列的政策鼓励社会和私人力量办养老院，比如在税收上给予减免并要求金融机构在信贷上给予支持。随着中国步入老龄化，城市“银发”市场显现良好前景，其中蕴藏无限商机，尤以养老院为代表成为一项有钱途的投资方向。13.2市场策划13.2.1项目定位1、市场定位（1）家庭经济条件较好，儿女不在身边或没有时间照顾，需要专门机构服务的老人。（2）享受政府福利的孤寡老人，这里主要是伤残军人等。（3）家庭矛盾激烈，子女就赡养义务产生分歧，被迫入住敬老院的老人。（4）开明的，不愿给子女增添麻烦，向往晚年自由的老人。2、战略定位（1）完善老年公寓111、管理体制，在提高服务水平的同时提高企业在本地区的形象；（2）规范老年公寓的服务标准，在提高服务质量的同时使企业在本地区的同类企业中起到模范作用，成为行业标杆；（3）加强老年公寓从业人员的培训，提高管理和服务水平；保证老人吃好、穿好、住好，是老年人的基本生活需求。此外，还要关怀老年人精神及文化上的需求。13.2.2运营及营销1、活动营销根据本地特色可以与当地的老年协会或老年大学合作举办麻将、书法赛、个人选秀赛、老年时装展、歌咏赛老年戏曲卡拉OK大赛、厨艺大赛，一则会非常吸引老年人参加；二则会引起媒体的报道而且通过举办这些比赛，也可以让未入园的老人也看到入住老人的天伦之乐的晚年生活。三则会提高本项112、目在老百姓心中的形象，树立老年公寓的品牌。2、公益营销组织老年公寓的护理医疗人员，免费为当地老人测血压、拍背、翻身或者教他们如何做晨练等。3、公园营销在公园、广场等地组织活动，这是老人经常积聚的场所。聘请个太极老师或者舞蹈老师教当地老人。每月支出不多，但是却建立了一个公园阵地，既提高了老年公寓的荣誉，同时可以吸引当地的老人加入老年公寓，还可以近距离的了解周边老人的生活情况。4、口碑营销口碑营销是指行业专家、媒体记者或者是普通的口头相传及博客的评论，让这些“口碑领导者”为企业、品牌做宣传。如学生社会实践者和青年自愿者慰问老年公寓，也是进行宣传的好机会，学生的口碑比一般的推销员更让人信服。5、广告113、营销广告营销作为传统营销模式具有覆盖面广、价格相对较低、持续时间长的特点，如宣传海报、户外广告、车体广告、电台电视广告等。6、其他营销（1）老年人活动中心聘请技术比较高的培训教师，创办各种培训班，面向临渭区附近地区以及本项目内部招收。比如保健运动（太极拳、舞蹈、气功等）培训班、棋牌类技巧培训班、戏曲歌剧培训班、养花养鸟技巧培训班、书画技法培训班、电脑技巧培训班等等。（2）开老年人用品商店销售老年人流行服饰，老年人保健器材等。可以利用一店两铺的模式（实体店和网上购物相结合），采用会员制度，上门服务等。13.3结论及建议 应本着诚实经营以人为本的经营原则，努力为老人营造良好的生活环境，努力提高老人114、的生活质量，进一步改变传统人们认知中将老人送往养老院就是不孝的观点。发展中高档养老院有着巨大的潜在市场，有着广阔的发展空间。按市场化运作的老年公寓随着人们生活水平提高和养老观念更新，社会需求会越来越高，越来越多，同时也将带来非常可观的回报。但是同普通的房产项目不同，养老院主要的卖点在于销售品牌和服务，从短期来看虽然它没有产生巨额的利润，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的。第十四章 综合效益分析14.1 社会效益分析xx市。临渭区60岁以上的老年人约有12万人，其中居住于城镇的老年人3万多人，但区内还没有一所供老年人活动的多功能的大型养老场所。xx市xx家政服务有限公司拓宽服务项目，提高服115、务质量，增强服务功能，满足养老服务需求，树立新的经营发展理念，兼顾社会效益与经济效益，科学配置养老、托老设施和配套活动项目，为老年人提供社会化、人性化养老服务环境，为周围社区群众提供休闲、娱乐活动平台。该项目的建设体现了党和政府对老龄事业的重视和关心，是一项关系广大老年人切身利益、凝聚党心民意的民生工程。项目建成营运后，既可解决部分老年人的养老问题，为年轻人解除后顾之忧,对社会稳定和发展起到良好的作用，又可对xx市老年福利服务工程起到示范带头作用。同时还可解决部分社会就业问题，其社会效益十分明显的。14.2 经济效益分析该项目建成后，按500张床位规模，按不同类型服务情况分别计算，据此进行效益116、分析。一、预计全年营业收入为433.44万元1、老年公寓楼入住人数按90% 计算, 入住人数为252人，每人每月收入880元，月收入334400元；2、老年护理楼入住人数按80% 计算，入住人数为80人，其中半护理、全护理和专人专护平均按每人每月收入为1800元计算，月收入为144000元；3、老年住宅楼入住人数按80% 计算，入住人数为16人，每人每月收入1500元，月收入24000元；以上合计每月收入50.24万元，全年收入可达602.88万元。二、预计全年各项支出为321.6万元1、水电费：包括水、电、煤、有线电视和通讯等费用，月需28000元；2、食宿费：包括日常用品、伙食费，伙食费每117、人每月按600元计算，月需300000元；3、职工工资：聘用工作人员共63名，工资每月总费用为：62400元。（4）行政办公及其他费用:月需20000元；（5）维修折旧费用：月需33000元；（6）卫生费：包括卫生环保等公共费用，每人每月按5元计算，月需2500元；以上合计每月需经营费用44.59万元，全年支出费用需535.08万元。三、年净收入年净收入：602.88万元-535.08万元=67.8万元。由此可见，该项目经济效益也很明显。第十五章 结论与建议15.1分析论证结论通过对项目的详细分析论证，我们认为该项目建设符合国家相关政策，有助于社会保障体系的全面建设，同时对于稳定社会发展，建设118、和谐社会产生巨大的促进作用。项目各项论证指标客观实际，项目建设是可行的。15.2建议为确保项目建设顺利进行，提出以下建议：（1）在项目建设时要严格按照老年人居住建筑设计标准和相关的质量标准要求进行建设。实行法人负责制，项目监理制，确保工程质量。（2）要按照社会福利机构管理暂行办法建立内部的管理、财务等相关制度，加强对管理人员的职业道德和业务知识培训，提高服务水平，树立老年公寓的良好形象。（3）注重室外环境设计的灵活性、多样性和安全性，老人可根据自己的身体状况选择不同的室外活动，如人际交往、娱乐活动、体育健身和户外休闲等。环境设计时注重老年人的生理功能和安全性要求。（4）重视老年室内居住环境的功119、能和细部设计。除建筑功能和指标满足老年人需要外，在细部处理上更是依照老年人的特点进行特殊设计，如墙地面、门窗等材料及处理；家具和厨卫设施的尺度及安全设施借助轮椅等设施的便捷性；室内灯光、色彩等的运用都考虑了老年人生理和心理的需要。（5）对年龄和身体状况不同的老年人提供不同的服务，老人亦可根据自己的情况灵活选择调整接受服务的项目。（6）尊重习俗，设计适宜国情的老人住所。综上所述该项目建设完全可行，具有建设的必要性和可行性，建议尽快立项，投入建设。在老年人居住环境设计时，一是要考虑环境的熟悉性和连续性,应有一定的地方传统，成为老年人往日生活的延续，使老年人不感到陌生。处处感到方便和愉快。二是可达性和易操作,供老年人活动的空间应无障碍。常用设施（如门、窗、家电）易于操作。三是清楚的方向性和明确的标志系统，为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。四是安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。总体应充分考虑到老年人不同的需求，应体现养老社会化、居住亲情化，真正使老年人老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐，以便使老年人安享晚年，感受到党和人民的温暖。