1、重庆市养老护理院新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月重庆市养老护理院新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1 总论11.1 项目概况1（1） 项目名称：重庆xx养老护理院建设项目1（2） 项目业主：重庆xx房地产开发有限公司1（3） 项目地址：重庆市x2、x区xx镇xx村1（4） 建设性质：新建1（5） 建设内容及规模1（6） 项目总投资11.2 业主概况21.3 编制依据2（1） 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）2（2） 住宅设计规范（GB500962011）2（3） 无障碍设计规范GB 50763-2012；2（4） 老年公寓和养老院设计指南3（5） “十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划3（6） 重庆市养老服务体系建设“十四五”规划(20212025年)3（7） 重庆市xx区xx新城区控制性详细规划3（8） 其它相关基础数据和材料3（9） 编制人员调查的有关资料、数据和材料31.4 编制原则3（1） 符合xx区3、xx新城区总体发展规划；3（2） 满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；3（3） 建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。31.5 主要研究内容3（1） 项目建设背景及必要性研究；3（2） 项目场址和建设条件分析；3（3） 建设规模和建设方案3（4） 组织机构与项目管理；3（5） 投资估算和资金筹措方案；3（6） 财务分析和项目效益评价；3（7） 项目风险性分析3（8） 可行性研究结论3（9） 项目建设中需要注意的其他问题31.6 项目主要技术经济指标41.7 简要结论52 项目建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.1.1 中国和重庆老龄化问题及滞后的养老体系矛4、盾62.1.2 “十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划72.1.3 重庆市养老服务体系建设“十四五”规划82.1.4 民间资本参与养老机构建设相关政策112.2 项目建设的必要性122.2.1 是解决重庆市人口老龄化趋势的需要122.2.2 是完善老年保障体系的需要122.2.3 是满足当下独生子女养老模式的需要133 建设规模和建设内容143.1 建设规模143.2 建设内容154 项目选址及建设条件164.1 项目选址164.1.1 xx新区暨xx镇基本情况164.1.2 项目场址164.1.3 土地性质174.2 建设条件174.2.1 水文174.2.2 气象174.2.3 地貌5、及地震174.2.4 交通185 建设方案设计195.1 建筑设计的指导思想与原则195.1.1 指导思想195.1.2 设计原则195.2 建筑方案195.2.1 建筑设计依据195.2.2 总平面布置205.2.3 建筑设计215.3 室内装修245.4 给排水设计255.4.1 设计依据255.4.2 给水设计265.4.3 排水设计265.5 电器设计275.5.1 设计依据275.5.2 变配电系统275.5.3 防雷及接地措施275.6 绿化部分285.7 其它零星工程部分286 消防296.1 设计依据29（1） 中华人民共和国消防法29（2） 建筑设计防火规范GB50016-26、01429（3） 地方各级主管部门颁布的消防法规、法令296.2 消防给水排水29（1） 中心消防29（2） 室外消防29（3） 消火栓系统296.3 化学消防296.4 消防评价307 节能分析317.1 设计依据317.1.1 节能设计依据317.1.2 项目节能背景分析317.2 项目能源消耗种类及数量分析327.2.1 本项目主要能耗种类327.2.2 能耗用量327.3 项目所在地能源供应状况分析337.3.1 电力供应现状337.3.2 供水现状337.3.3 燃气供应现状337.3.4 项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析337.4 建筑节能设计33（1） 用地内尽7、可能绿化，减少硬化地面。33（2） 建筑布置大多数为南北朝向，前后无遮挡，有利于自然通风，采光及日照。33（4） 住宅主要房间外窗为铝合金中空断热玻璃窗。34（5） 大多数外墙色彩选用浅色面砖或涂料，减少对太阳辐射热的吸收。34（6） 使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。34（7） 公共建筑外墙窗墙比控制在0.7以下，外窗传热系数控制在3.3以下。347.5 节能节水措施34（1） 各用水点均设水表计量。347.6 电气节能措施34（2） 走道及楼梯间除应急灯的控制外，均采用声光控延时节能开关控制。34（3） 配电线路以载流量大的YJV电缆为主，既节约有色金属材料，也减少线路损耗。348 项目8、实施计划358.1 实施原则及步骤358.2 运营模式35（3）行政部应安排两名工作人员专事为老人组织文化活动。358.3 机构设置及定员368.4 项目建设周期368.5 项目实施进度安排378.6 项目管理机构378.7 项目建设各方关系388.8 项目的招标方式和招标组织形式39（1） 招标范围、招标方式以及招标组织形式如下：39（2） 设计、施工、监理单位资质要求40（3） 招标信息发布409 投资估算419.1 投资估算依据及范围419.1.1 投资估算依据419.1.2 估算范围419.2 投资估算说明419.2.1 工程费用419.2.2 工程建设其他费用419.2.3 预备费49、29.3 估算结果429.4 资金筹措429.5 投资计划4310 财务评价4410.1 评价依据、原则和假设条件4410.1.1 分析依据4410.1.2 分析原则4410.1.3 假设条件4410.1.4 计算方法4410.2 基础数据及测算4510.2.1 经营能力预测4510.2.2 销售收入及税金451、作为重庆高端养老护理院，本项目以护理等级收费45（5）别墅租用：30000元/月；2000元/天。462、农业参与性项目46（1）自助采摘：平均15元/市斤46（3）野生蜂蜜：30元/市斤。463、收入计算46（2）税金及附加：按3.3的税率测算。4610.2.3 总成本费用估算4610、（4）修理费：主要固定资产维修费用，按经营收入的2%计。4610.3 现金流量分析4710.4 盈利能力分析4710.5 财务分析4710.6 财务评价结论4811 社会影响评价4911.1 社会影响分析4911.2 互适性分析5011.2.1 不同群体对项目的态度5011.2.2 社会项目的适应程度及支持程度5111.3 社会风险分析5112 环境影响评价5212.1 环境保护标准52（1） 中华人民共和国环境保护法52（2） 中华人民共和国大气污染防治法（2004年4月修订）52（3） 中华人民共和国固体废物污染防治法（1995年）52（4） 中华人民共和国水污染防治法（1996年）52（11、5） 中华人民共和国噪声污染防治法（1996年）52（6） 国务院令第253号建设项目环境保护管理条例52（7） 声环境质量标准（GB 3096-2008）52（8） 重庆市建设项目环境保护管理办法5212.2 拟建项目对环境的影响分析5212.2.1 项目生态环境的影响5212.2.2 项目对社会环境的影响5212.2.3 项目对环境质量的影响5312.2.4 施工阶段环境保护措施5412.2.5 运营阶段环境保护措施5512.3 环境管理5513 风险分析5613.1 主要风险因素的识别5613.1.1 技术风险5613.1.2 工程风险5613.1.3 环境影响5613.1.4 组织机构12、5613.1.5 投资估算风险5613.1.6 社会影响风险5713.2 风险程度分析5713.2.1 风险评估方法的选择5713.2.2 风险等级和影响程度划分5713.3 风险评估5813.4 敏感性分析5813.5 防范和降低风险措施59（1）尽快落实项目的资金到位情况；59（3）做好该项目的征地拆迁工作，使本项目能顺利的实施。5914 结论及建议6014.1 结论6014.2 建议601 总论1.1 项目概况（1） 项目名称：重庆xx养老护理院建设项目（2） 项目业主：重庆xx房地产开发有限公司（3） 项目地址：重庆市xx区xx镇xx村（4） 建设性质：新建（5） 建设内容及规模本项目13、总用地面积约667000平方米，建筑用地面积约70000平方米，建筑面积约13340平方米，整个养老护理院容积率约为0.2，用三到五年时间分三期完成整个养老护理院项目。建设内容主要包括：餐厅（大500平方米、小100平方米、另设若干单间）、活动室（250平方米）、游泳池（1500平方米）、护理院大门、医务室（含10个病床300平方米）、老人居住室（单间150个*20平方/间、双人间600个*30平方/间、三人间500个*40平方/间、寓居别墅20栋*250-300平方米/栋）、资料室（250平方米）、会议室（1000平方米多功能厅，小型会议室2*100平方米）、办公大楼、洗衣房（200平方米）14、健身房350平方米、运动场（20000平方米含篮球场1、网球场2、门球场1、乒乓球台6、）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等。（6） 项目总投资项目总投资为60000.55万元。1.2 业主概况于20xx年3月组建成立，注册资金2096万元，开发资质为二级，现有中级以上各类职称人员56人。公司通过不断探索，不断学习国内外先进的房地产开发管理经验和模式，总结出了符合xx自身管理实际的科学管理制度，我们根据不同的消费群体，不同的业主构成，创造出不同的房地产开发管理服务模式。公司下设项目开发部、行政部、财务部、后勤部、总工办、销售部，15、以“不断的提高、不断的创造”为经营理念，以“时时努力、事事关心“为管理要求，铸就了一支高起点、高素质、创新精神强的员工队伍，公司正在开发实施的”xx江山水岸“小区占地200余亩，计入容积率的面积为47万多平方米。xx房地产公司依托人才，加大工程建设的科技含量，向住宅的生态化、智能化发展，体现人与自然的完美结合，为居民提供绿色生态、智能安全、健康文明的温馨家园，争取为城市建设和经济发展做出更大贡献。1.3 编制依据（1） 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2） 住宅设计规范（GB500962011）（3） 无障碍设计规范GB 50763-2012；（4） 老年公寓和养老院设16、计指南（5） “十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划（6） 重庆市养老服务体系建设“十四五”规划(20212025年)（7） 重庆市xx区xx新城区控制性详细规划（8） 其它相关基础数据和材料（9） 编制人员调查的有关资料、数据和材料1.4 编制原则（1） 符合xx区xx新城区总体发展规划；（2） 满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；（3） 建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。1.5 主要研究内容（1） 项目建设背景及必要性研究；（2） 项目场址和建设条件分析；（3） 建设规模和建设方案（4） 组织机构与项目管理；（5） 投资估算和资金筹措方案；（6） 财17、务分析和项目效益评价；（7） 项目风险性分析（8） 可行性研究结论（9） 项目建设中需要注意的其他问题1.6 项目主要技术经济指标表 1-1 项目主要技术经济指标汇总表序号项 目计量单位数值所占比重(%)一项目概况1总用地面积亩1000.00 2总建筑面积m2133400.00 4容积率0.20 5绿地率39.99%二投资数据总投资万元60000.55 1工程费用万元39050.23 2工程建设其他费用16264.59 3预备费万元2765.74 4建设期利息万元1920.00 三筹资数据1业主自筹万元32400.42 54.00%2银行贷款万元10000.00 16.67%3民政补贴万元1218、00.00 2.00%4滚动资金万元12000.00 20.00%5贷款利率（年）6.40%四收入与成本数据1总成本费用万元169939.37 2经营收入万元323503.90 3经营税金及附加万元24928.96 4经营成本万元112726.87 5利润总额万元258289.08 6所得税万元64572.27 7税后利润万元193716.81 五财务评价指标1 税后财务内部收益率18.83%2 税后财务净现值万元35219.50 年折现率103 税后静态投资回收期年7.67 4 税前财务内部收益率24.08%5 税前财务净现值万元58266.43 6 投资利润率16.14%7 投资利税率2119、.52%8 盈亏平衡点31.30%9 盈亏平衡点万元141888.07 1.7 简要结论本项目的建设符合重庆市以及xx区老龄化的需求，项目的建成将提高重庆市社会福利设施水平，完善老年保障体系，有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。因此项目建设是必要的。本项目的建设，对周围的环境影响较小，对提高社会福利设施水平具有积极意义，社会评价良好，项目建设是可行的。2 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 中国和重庆老龄化问题及滞后的养老体系矛盾我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老年人口已达2.67亿，占总人口的18.9%，这一比重仍有上升趋势；预计20、预计2025年60岁及以上老年人口将突破3亿。全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。然而，我国老龄事业总体上滞后于人口老龄化的要求和社会经济发展。老年设施、产品与服务短缺，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。目前，重庆老年化程度居全国第六位，目前该市60岁以上老年人达721万，占总人口21%，高出全国近3个百分点，老龄化形势十分严峻，每5个人中就有1个老人，这是全市面临的现实问题。“十三五”时期，全市养老机构由906所增长到1453所、养老服务床位数从14.77万张增长到23万21、张，每千名老年人拥有养老床位达到32.8张。据抽样调查，需要机构养老服务的人数占老年人口总数的5%左右，占老龄人数的5%左右，需新增床位15万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓1500多家。2.1.2 “十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划提出,“十四五”时期，积极应对人口老龄化国家战略的制度框架基本建立，老龄事业和产业有效协同、高质量发展，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系加快健全，全社会积极应对人口老龄化格局初步形成，老年人获得感、幸福感、安全感显著提升。同时22、，“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划中还明确提出主要目标：养老服务供给不断扩大。覆盖城乡、惠及全民、均衡合理、优质高效的养老服务供给进一步扩大，家庭养老照护能力有效增强，兜底养老服务更加健全，普惠养老服务资源持续扩大，多层次多样化养老服务优质规范发展。老年健康支撑体系更加健全。老年健康服务资源供给不断增加，配置更加合理，人才队伍不断扩大。家庭病床、上门巡诊等居家医疗服务积极开展。老年人健康水平不断提升，健康需求得到更好满足。为老服务多业态创新融合发展。老年人教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持等服务不断丰富，围绕老年人衣食住行、康复护理的老年用品产业不断壮大，科技创新能力明显增强，23、智能化产品和服务惠及更多老年人。要素保障能力持续增强。行业营商环境持续优化，规划、土地、住房、财政、投资、融资、人才等支持政策更加有力，从业人员规模和能力不断提升，养老服务综合监管、长期护理保险等制度更加健全。社会环境更加适老宜居。全国示范性老年友好型社区建设全面推进，敬老爱老助老的社会氛围日益浓厚，老年人社会参与程度不断提高。老年人在运用智能技术方面遇到的困难得到有效解决，广大老年人更好地适应并融入智慧社会。2.1.3 重庆市养老服务体系建设“十四五”规划重庆市2022年2月21日出台的重庆市养老服务体系建设“十四五”规划提出了发展目标：到2025年，养老服务保障持续加强，养老服务供给有效扩24、大，养老产品供应日益丰富，行业支撑要素不断增加，老年宜居环境初步建成，基本建成居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，养老事业和产业有效协同、高质量发展，老年人获得感、幸福感、安全感显著提升。养老服务供给结构更加完善。覆盖城乡、惠及全民、均衡合理、优质高效的养老服务供给进一步丰富多元。兜底养老服务能力不断增强，特殊困难老年人政策保障体系更加完善，公办养老机构兜底线保基本作用更加突出，农村养老服务能力明显提升。普惠养老服务资源持续扩大，居家社区机构相协调的养老服务设施网络逐步完善，养老服务质量明显提升，逐步实现人人享有基本养老服务。养老服务业态更加丰富。建立医疗卫生与养老服务深度融合机25、制，实现养老服务供给多元化发展。人工智能、物联网、云计算、大数据等新一代信息技术和智能硬件等产品在养老服务领域应用不断拓展，智慧养老深入推进。“互联网+养老”服务新模式新业态加速涌现，老年消费市场蓬勃发展。养老服务人才更加专业。养老服务领域产教融合持续深入，养老服务人才教育体系更加健全、激励机制更加完善、培育渠道不断拓展，从业人员专业化、职业化发展程度逐步提升，数量充足、结构优良、专业性强的养老服务人才队伍持续壮大。养老支持环境更加优化。养老法规制度更加健全，政策保障更加有力，基础设施、信息网络更加适老，养老服务领域突发事件应急管理能力显著提升。老年友好型城市和社区建设全面推进，敬老爱老助老的26、社会氛围日益浓厚，老年群体关怀关爱层层传递，老年人社会参与程度不断提高。养老服务发展更加规范。养老服务标准不断完善，综合监管机制更加健全，质量显著提升。养老服务市场健康平稳发展，营商环境持续优化，规划、土地、用房、财政、融资等支持政策更加有力。成渝地区养老领域共建共治共享深入推进，建成西部地区养老服务高地。专栏1 重庆市养老服务体系建设主要指标序号指 标 名 称2025年目标指标属性1养老服务床位总量达到25万张预期性2养老机构护理型养老床位占比60%约束性3街道（社区）养老服务覆盖率100%约束性4乡镇（村）养老服务覆盖率100%约束性5养老机构服务基本质量达标率100%预期性6新建城区、新27、建居住区配套建设养老服务设施达标率100%约束性7居家养老服务覆盖率80%预期性8居家老年人家庭医生签约服务覆盖率80%预期性9二级以上综合医院设老年医学科比例65%预期性10医疗机构与养老机构签约率90%预期性11区县级老年大学覆盖率100%约束性12街道（社区）级老年大学教学点覆盖率70%预期性13城乡社区基层老年协会覆盖率95%预期性14老年志愿者注册人数占老年人口比例15%预期性15每千名老年人配备社会工作者人数或每百张养老床位配备社会工作者人数1预期性16各级福彩公益金用于养老服务业的比例60%约束性到2035年全市养老服务发展远景目标：全市养老服务制度更加健全，全面形成与人口老龄化28、进程相适应，与全市经济社会发展水平相协调的养老服务体系，科技对养老服务体系建设的支撑作用显著增强，全体老年人享有基本养老服务，老年友好型社会总体建成。2.1.4 民间资本参与养老机构建设相关政策在日益增长的机构养老需求和公办养老院扩容难的双重挤压下，中国政府吸引民间资本参与养老机构建设的政策取向由来已久。2000年以来，我国陆续出台了关于加快实现社会福利社会化意见关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见等文件。2010年，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见中明确表示，要通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机29、构。除去语焉不详或者因为太过笼统而无法落实到位的优惠政策，目前国家和重庆市政府关于养老院的优惠政策主要有：（1）政府部门、企事业单位、社会团体及其他组织等投资兴办的福利性、非营利性养老机构，手续齐全可免征自用房产的房产税、城镇土地使用税，有的甚至还免征养老服务营业税、车辆使用税等。（2）重庆每年给予150张床位以上的社会养老机构进行补助，社会力量每兴办一个床位，政府给予4000元的补贴。（3）按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供地。对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。土地规划和测量费及市政基础设施30、配套建设费按有关规定给予减免。（4）按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。（5）金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。（6）对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。2.2 项目建设的必要性2.2.1 是31、解决重庆市人口老龄化趋势的需要目前该市60岁以上老年人达721万，占总人口21%，高出全国近3个百分点，人口老龄化率居全国第六位。从表中数据可以看出，老龄化人口一直呈现上升的趋势，如此大的老年人口比例要求相应配套的老龄养护中心。而本项目所建的护养中心主要针对中端、兼顾高端老年护养，符合广大社会需求，填补大众老年人的护养空白。2.2.2 是完善老年保障体系的需要关注社会弱势群体的生存状态是社会公平的重要内容，关注老人的生活质量和居住环境是社会进步的必然。一方面，“四二一”型家庭大量出现并将逐渐成为主流，家庭养老功能逐渐弱化；另一方面，现有社会养老体系又十分脆弱，社会化养老覆盖率低，老人居住质量较32、低，提高老年养护保障制度显得非常迫切。城市老年人养护问题作为老年保障体系的一部分，理应符合经济、社会发展水平，问题解决得好，可以进一步帮助完善我国老年保障体系，当社会动用资源、人力来组织、支持老年保障时，它在广度上和深度上就远远超过政府福利制度所能提供得保障，不仅使全社会福利水平得以提高，而且对老年保障体系更进一步完善有很大帮助。本项目的实施能够进一步完善老年保障设施，具有极大的社会意义。2.2.3 是满足当下独生子女养老模式的需要目前国家计划生育政策仍未放开，加之随着经济发展，人们生育观念的转变，逐步淡化“不孝有三、无后为大”的中国式“孝经”观念。在当下国情下，独生子女越来越多，今后由两个独33、生子女组成的小家庭将越来越多，他们理论上将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上或是精力上，都是一个较艰巨的任务。而城镇里大多数老年人都有自身的经济来源，或退休金或养老保险金，在子女给予一定经济资助的基础上送老年人进敬老院，是顺理成章被当下社会所接受以及推崇的。小结：随着地区人口老龄化加速以及人们生活水平的提高和观念的转变，养老护理院的社会需求广阔，发展潜力巨大。养老护理院的建成既能满足个体需要，又满足了当下独生子女养老模式的需要，可见，该项目的实施是非常必要的。 3 建设规模和建设内容3.1 建设规模本项目总用地面积约667000平方米，建筑用地面积约70000平方米，建筑面积约13340平34、方米，整个养老护理院容积率约为0.2，用三到五年时间分三期完成整个养老护理院项目：（1）一期项目一年半时间：投资人民币三亿元完成项目拆迁、道路和中心广场、招待所、供水配电设施等，并建成中高档两个层次的养老护理院、配套设施及招待所、行政办公楼130000平方米，初步满足2500位老人的居住和疗养。（2）二期项目一年半时间：投资一亿五千万元人民币完成院内人工湖建设、沿湖经济作物公园、野生蜂蜜养殖场、老年娱乐设施、保健康复医疗中心、景观园林等。（3）三期项目半年到两年时间：投资人民币一亿五千万元完成垂钓场、老年体育活动中心、老年书画院、高档临时寓居所等配套附属设施。三期项目完成后，整个项目以公园形式35、对外开放经营，同时让养老护理院内的老人接触外界，参与外界活动。届时，养老护理院将成为现代养生及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、疗养、娱乐、学习、保健、康复、医疗于一体。3.2 建设内容建设内容主要包括：餐厅（大500平方米、小100平方米、另设若干单间）、活动室（250平方米）、游泳池（1500平方米）、护理院大门、医务室（含10个病床300平方米）、老人居住室（单间150个*20平方/间、双人间600个*30平方/间、三人间500个*40平方/间、寓居别墅20栋*250-300平方米/栋）、资料室（250平方米）、会议室（1000平方米多功能厅，小型会议室2*100平方米36、）、办公大楼、洗衣房（200平方米）、健身房350平方米、运动场（20000平方米含篮球场1、网球场2、门球场1、乒乓球台6、）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等。4 项目选址及建设条件4.1 项目选址4.1.1 xx新区暨xx镇基本情况xx新区管辖范围约41平方公里，控规范围24.5平方公里。控规区域建成区面积6.4平方公里，在建区8.9平方公里，可用区面积约9.2平方公里。xx新区地处重庆主城区东南，与两江新区隔江相望；三山一江环抱的xx新区是主城新兴宜居城市，是xx区新的政治、文化和经济中心。按照规划，xx新区城市与经开区产37、业将互动发展，未来人口规模达100万以上，将建成生态环保、交通便捷、智慧宜居、功能完备的创新型城市。xx镇位于xx区北部，镇驻地大兴场，辖区东与广阳镇接壤，南邻迎龙镇、长生桥镇，西连南山街道，北濒长江，幅员面积23平方公里，距区政府8千米。全镇辖2个城镇社区、9个行政村，户籍人口6166户16987人，其中农业人口14687人，是一个典型的农业镇。盛产柑橘、枇杷、各类花卉苗木和多种长江鱼。4.1.2 项目场址项目地点位于xx区xx镇xx村，紧邻高速发展的xx新区，空气清新、地理位置优越，交通方便，距xx新区管委会仅10分钟车程，项目区域背靠称之为“重庆肺页”的重庆南山风景区。4.1.3 土地性38、质xx养老护理院项目规划占地面积1000亩，成长方形阶梯状布局，地块中心为深沟，地质稳定，土地性质全部为村集体土地。4.2 建设条件4.2.1 水文地表水资源主要是江河溪流带来的过境水。多年平均过境水总量为年3447.5亿立方米，其中，一是长江过境水，二是三条小溪河，年拥水量4048万立方米，其余为区内其他地表径流水。地下水资源839.3万立方米，其中南泉背斜上的鸡冠石文峰一线最丰富，达516.8万立方米，是区内地下水开采的重点地区。地下矿泉水现有五个采点：鸡冠石、黄桷垭清水溪、涂山、黄山和长生桥，皆为偏硅酸饮用天然矿泉水，地下热水有采点三个：鸡冠石慈母山，单井日涌水量1000吨，水温40C；39、南山街道（原南山镇）铜锣峡竹林沟，单井日涌水量4000吨，水温42C；海棠溪海棠晓月小区，单井日涌水量2000吨，水温53C，其为距主城区中心最近的天然热矿泉。4.2.2 气象xx区地处亚热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，冰雪少，风小日照少，湿度大，云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温18.5C，无霜期347天，降雨量1097.8毫米，雾日67.8天。4.2.3 地貌及地震xx区位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟 江北向斜、重庆向斜。背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌40、特征。低山主要分布在南山街道（原南山镇、黄桷垭镇）、广阳两个街镇，一般海拔在500米以上，最高峰为春天岭，海拔681.5米。据1：400万中国地震裂度区划图（1990），工作区地震基本烈度为度，本区地震动峰值加速度值为0.05，特征期为0.35s。线路区及其周边无滑坡、泥石流、断层破碎带、岩溶等不良地质现象。4.2.4 交通xx区交通便捷，基础设施进一步完善。已建成的重庆长江大桥、鹅公岩长江大桥、大佛寺长江大桥、菜园坝长江大桥、朝天门长江大桥、慈母山隧道，横跨区内，在建的南山隧道、弹广路 、重庆东水门长江大桥，规划筹建的鱼嘴长江大桥、郭家沱长江大桥、寸滩长江大桥和两江隧道。加上运营的重庆长江索41、道，将构成重庆市最具特色的现代立体交通网。城市轨道交通方面，xx区内轨道交通三号线2011年12月起开通运行，轨道交通六号线 2013年开通。另外规划有轨道交通四号线、轨道交通八号线和轨道交通环线等。5 建设方案设计5.1 建筑设计的指导思想与原则5.1.1 指导思想建筑符合适用、安全、卫生、经济、环保等要求的同时，满足老年人生理和心理两方面的特殊居住需求。建筑的设计应适应我国养老模式要求，在保证老年人使用方便的原则下，体现对老年人健康状况和自理能力的适应性，并具有逐步提高老年人居住质量及护理水平的前瞻性。5.1.2 设计原则（2）满足老年人居住人性化的功能要求；（2）满足老年人生活居住无障碍42、设计的功能要求；（3）满足消防及日照要求；（4）体现“规模适度、功能齐备、布局合理”的集约化原则，最大限度地利用现有资源并共享；（5）体现内在功能美与外在形式美的有机结合。5.2 建筑方案5.2.1 建筑设计依据建筑设计防火规范 (GB50016-2014)；住宅设计规范（GB500962011）无障碍设计规范GB 50763-2012；业主提供1：500地形图；业主设计任务要求；国家现行相关规范。5.2.2 总平面布置 （1） 总平面布置原则 基地选址应交通方便，基础设施完善，临近城市医疗点，环境优美，远离噪声和污染源，地形地貌平整，不宜有过大、过多的高差，用地规模宜考虑远期发展。主要出入口43、宜设在城市次要道路上，道路设计应简洁流畅，方便救护车、消防车及轮椅通行。主要道路应有足够的夜间照明设施，并有明显的交通标志。 主要建筑(居室、主要公共活动场所)应有良好的朝向和景向，处于公用服务用房的上风方向。每两幢主要建筑之间宜设长廊联系。 规划结构完整，功能分区明确，建筑与室外环境有良好的结合。辅助建筑应与主要建筑联系方便，避免噪声及废气对主要建筑的影响。 主要用房冬至日满窗日照有效时间不应少于3h，养老设施建筑的间距不得小于建筑物高度的1.5倍，且最小间距不得小于12m。养老设施的容积率，不应大于0.3。老年人室外活动场所应地势平坦，朝阳通风，并设有座椅。 （2） 总平面布置 该项目总用44、地面积1000亩；南部为生活区，布置有老人居住楼、公寓楼、医务室、员工宿舍等；东部为办公区，布置有办公大楼；西部为生活锻炼区，布置有游泳池、健身房、运动场等；北部为对外开放区，布置有观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等等；东南部为生活附属区布置食堂、招待所。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。 （3） 竖向规划 项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。5.2.3 建筑设计（1） 建筑物的出入口出入口有效宽度不应小于1.1m。门扇开启端45、的墙垛净尺寸不应小于0.5m。出入口内外应有不小于1.5m1.5m的轮椅回转面积。建筑物出入口应设置雨篷，雨篷的挑出长度宜超过台阶首级踏步0.5m以上。出入口的门宜采用自动门或推拉门；设置平开门时，应设闭门器。不应采用旋转门。出入口宜设交往休息空间，并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。安全监控设备终端和呼叫按钮宜设在大门附近，呼叫按钮距地面高度为1.1m。（2） 走 廊走廊两端设有不小于1.50m1.50m的轮椅回转面积。公用走廊应安装扶手。扶手单层设置时高度为0.800.85m，双层设置时高度分别为0.65m和0.90m。扶手宜保持连贯。墙面不应有突出物。灭火器和标识板等应设置在不妨碍使46、用轮椅或拐杖通行的位置上。门扇向走廊开启时宜设置宽度大于1.30m、深度大于0.90m的凹廊，门扇开启端的墙垛净尺寸不应小于0.40m。走廊转弯处的墙面阳角宜做成圆弧或切角。公用走廊地面有高差时，应设置坡道并应设明显标志。（3） 公用楼梯公用楼梯的有效宽度不应小于1.20m。楼梯休息平台的深度应大于梯段的有效宽度。楼梯应在内侧设置扶手。宽度在1.50m以上时应在两侧设置扶手。扶手安装高度为0.800.85m，应连续设置。扶手应与走廊的扶手相连接。扶手端部宜水平延伸0.30m以上。不应采用螺旋楼梯，不宜采用直跑楼梯。每段楼梯高度不宜高于1.50m。楼梯踏步宽度不应小于0.30m，踏步高度不应大于47、0.15m，不宜小于0.13m。同一个楼梯梯段踏步的宽度和高度应一致。踏步应采用防滑材料。当设防滑条时，不宜突出踏面。应采用不同颜色或材料区别楼梯的踏步和走廊地面，踏步起终点应有局部照明。（4） 户门，门厅户门的有效宽度不应小于1m。户门内应设更衣、换鞋空间，并宜设置座凳、扶手。户门内外不宜有高差。有门槛时，其高度不应大于20mm，并设坡面调节。户门宜采用推拉门形式且门轨不应影响出入。采用平开门时，门上宜设置探视窗，并采用杆式把手，安装高度距地面0.800.85m。供轮椅使用者出入的门，距地面0.150.35m处宜安装防撞板。（5） 户内过道过道的有效宽度不应小于1.20m。过道的主要地方应设48、置连续式扶手；暂不安装的，可设预埋件。单层扶手的安装高度为0.800.85m，双层扶手的安装高度分别为0.65m和0.90m。 过道地面及其与各居室地面之间应无高差。过道地面应高于卫生间地面，标高变化不应大于20mm，门口应做小坡以不影响轮椅通行。（6） 卫 生 间卫生间地面应平整，以方便轮椅使用者，地面应选用防滑材料。卫生间入口的有效宽度不应小于0.80m。宜采用推拉门或外开门，并设透光窗及从外部可开启的装置。浴盆、便器旁应安装扶手。卫生洁具的选用和安装位置应便于老年人使用。便器安装高度不应低于0.40m；浴盆外缘距地高度宜小于0.45m。浴盆一端宜设坐台。宜设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安49、装横向扶手。（7） 公用卫生间公用卫生间和公用浴室入口的有效宽度不应小于0.90m，地面应平整并选用防滑材料。公用卫生间中应至少有一个为轮椅使用者设置的厕位。坐便器安装高度不应低于0.40m，坐便器两侧应安装扶手。厕位内宜设高1.20m的挂衣物钩。宜设置适合轮椅坐姿的洗面器，洗面器高度0.80m，侧面宜安装扶手。（8） 阳 台应设阳台。阳台栏杆的高度不应低于1.10m。老年人设施的阳台宜作为紧急避难通道。宜设便于老年人使用的晾衣装置和花台。5.3 室内装修整个项目在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温等基本要求下，建筑内部墙体阳角部位，做成圆角或切角，50、且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部作0.35m高的防撞板。室内墙面采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调用暖色。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料，所有大楼均设计残疾人通道。老年人居室不设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白51、色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标应强调功能作用，应醒目、易识别。5.4 给排水设计5.4.1 设计依据给水排水工程管道结构设计规范GB 50332-2002；建筑设计防火规范（GB50016-2014）；自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-2017；污水综合排放标准GB8978-1996；管道直饮水系统设计规范CJJ110-2006；建筑给排水设计手册。室外给水设计规范GB 50013-2018室外排水设计规范GB 50014-2021重环发关于排放生活污水执行国家有关问题的通知渝环发重庆市环境保护局关于加强房屋开发建设项目环境保护管理工作的通知5.4.2 给水设计52、由市政给水管网引DN150给水管至养护中心给水系统，其市政供水压力可直接对各栋建筑供水。给水系统采用下行上给方式，最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。支管水压大于0.35MPa者设减压阀。给水管采用PP-R管，热熔连接。5.4.3 排水设计排水体制:雨、污水分流制。污水量:按生活水量的90%计。 雨水量:按重庆市暴雨强度公式计算：q=2822(1+0.775lgP)/(t+12.8P0.076)0.77 l/S.HaQ= q F其中设计重现期p=1年，综合径流系数=0.7，地面集水时间10分钟，估算雨水量为0.8立方米/秒。雨水污水系统均采用暗管(沟)排放,最大污水管管径d300,53、最大雨水管径为d500。室内污水立管采用UPVC塑料排水管, 粘结连接；雨水立管采用UPVC塑料排水管,粘结连接。为防止渗漏污染环境，室外雨污水管用双壁波纹管，并采用柔性接口。5.5 电器设计5.5.1 设计依据民用建筑电气设计规范JGJ 162008；供配电系统设计规范 GB500522009；国家电网公司输变电工程初步设计内容深度规定 第3部分:电力电缆工程Q/GDW 166.3-2007；低压配电系统设计规范GB5005495；通用用电设备配电设计规范GB 50055-2011；建筑照明设计标准GB 50034-20134；建筑设计防火规范GB50016-2014；建筑物防雷设计规范GB54、 50057-2010；5.5.2 变配电系统本工程在设10KV/0.4KV 500KVA变配电所一座，负责整个工程的供配电。高压电源为10KV单回路供电，低压母线采取单母线不分段运行。10KV供电电源从附近开闭所引来。公共区域及功能用房按使用功能进行电气照明设计，其照度标准和功率密度值按现行国家有关的规程和规范及技术标准要求进行设计。5.5.3 防雷及接地措施本工程接地保护型式采用TN-S系统。一般插座回路均设置漏电保护开关，动作电流30mA。防雷：按规范本工程按三类防雷建筑物设防。在二级配电箱及主要配电箱设浪涌保护。5.6 绿化部分不选用高档植物，重点烘托原生态、森林氛围，参与性农业项目以55、葡萄、李子、杏子、枇杷等产量大的农作物为主，兼顾亚热带新奇果树品种搭配。行道树采用小叶榕，以利于在两三年内形成林荫道。5.7 其它零星工程部分养老护理院内考虑建设20栋左右的寓居别墅，后设小庭院种植瓜果蔬菜，内部自助炊具一应俱全，满足极高端老人静养需要，平时可作为农家乐或者招待所的一部分对外出租。考虑建设面积约300平方米的书画院（室）和300平方米左右棋牌室，满足部分老干部即兴挥毫和打牌娱乐需求，也可作有相同爱好的老人之间交流场所。院内单独为老人们修建宽1.5米、长500米左右、蜿蜒曲折的健康步道供老年人散步。6 消防6.1 设计依据（1） 中华人民共和国消防法（2） 建筑设计防火规范GB556、0016-2014（3） 地方各级主管部门颁布的消防法规、法令6.2 消防给水排水（1） 中心消防按多层建筑设防，室内消火栓用水标准15L/s，火灾延续时间2h,消防用水量108m3；室外消火栓用水标准30L/s，火灾延续时间2h,消防用水量216m3。一次灭火总用水量为324 m3。（2） 室外消防从城市给水干管接2条水管进入本区域。消火栓间距小于120m，保护半径小于150m。（3） 消火栓系统室外消防系统均采用高压制，由市政给水管网直接供水。各栋建筑按规范设置室内消火栓，消火栓布置保证两股水柱同时到达室内任何部位，小区各栋室内消火栓系统形成环状管网，屋顶设试验栓，室外设消防水泵接合器。657、.3 化学消防老年公寓内的建筑按GBJ140-90建筑灭火器配置设计规范配备足够数量的小型化学灭火器。6.4 消防评价采取以上措施后，本项目达到防火规范要求，确保安全营运。7 节能分析7.1 设计依据7.1.1 节能设计依据中华人民共和国节约能源法中华人民共和国清洁生产促进法关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）中国节能技术政策大纲（国家发改委、科技部2006年12月）国家鼓励发展的资源节约综合利用环境保护技术（国家发改委2005年65号）重庆市人民政府关于切实加强节能工作的实施意见（渝府发2007123号)综合能耗计算通则G58、B/T 2589-2020企业能量平衡通则GB/T 3484-2009公共建筑节能设计标准（GB 50189-2015）；重庆市建筑节能示范工程建设技术要点。7.1.2 项目节能背景分析节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是一项当前极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张业已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。我市由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合耗能、工业企业单位产品综合耗能、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高59、位运行。能源是人类社会赖以生存的物质基础，是经济和社会发展的重要资源。世界各国把能源安全作为发展战略的重中之重，并把提高能效和节能作为经济和社会生活的重大措施。我国能源资源相对不足，人均拥有量远低于世界平均水平。随着经济规模的扩大，能源需求呈持续快速增长，供需矛盾日益突出。能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济、社会发展目标的实现。节能是一项长期的战略任务，是当前的紧迫任务，是我国的基本国策。因此，现在及可预见的未来，节能，将始终伴随该项目一路同行。7.2 项目能源消耗种类及数量分析7.2.1 本项目主要能耗种类电力：照明和电器软水：生活用水和绿化浇灌用水燃60、气：天然气7.2.2 能耗用量根据重庆市用水定额（试行）（渝水资20053号）计算，主要能耗年用量见下表。表6-1 主要能耗品种及年用量表年耗能量能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数电力万千瓦时294.281.229软水万吨35.660.857燃气万立方米86.561.214能源消费总量吨标准煤497.317.3 项目所在地能源供应状况分析7.3.1 电力供应现状项目所需电源全部由当地市政提供，双路电源供电，供电稳定。7.3.2 供水现状本项目用水由xx区市政供给，水质负荷生活饮用水水质标准（GB5749-2006），能满足生活和绿化用水量、水压要求。7.3.3 燃气供应现状项目燃气全部由61、当地市政提供，供应稳定。7.3.4 项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析本项目主要能耗是水以及必须的照明用电，从项目所在地的水力、电力现状和规划建设看，项目建成后能源供应有保障。因此项目能源供应是可靠、可行的。7.4 建筑节能设计（1） 用地内尽可能绿化，减少硬化地面。（2） 建筑布置大多数为南北朝向，前后无遮挡，有利于自然通风，采光及日照。（3） 屋面结构板，结构和建筑找坡，高分子防水卷材一道，20-40厚挤塑聚苯板保温层，40厚刚性防水二道设防。（4） 住宅主要房间外窗为铝合金中空断热玻璃窗。（5） 大多数外墙色彩选用浅色面砖或涂料，减少对太阳辐射热的吸收。（6） 使用符合节62、能规范要求的外墙门窗产品。（7） 公共建筑外墙窗墙比控制在0.7以下，外窗传热系数控制在3.3以下。7.5 节能节水措施（1） 各用水点均设水表计量。（2） 选用优质节水型卫生洁具及五金配件，大便器应选用冲洗水箱 6L节水型大便器。（3） 充分利用市政给水管网水压供水，高区采用无负压变频供水；给水系统通过分区及减压使各用水点水压控制在0.350.45Mpa。7.6 电气节能措施（1） 灯具选型：灯具按功能、环境选用高效、节能型灯具和光源，灯具配高功率因数电子镇流器，减少无功损耗。（2） 走道及楼梯间除应急灯的控制外，均采用声光控延时节能开关控制。（3） 配电线路以载流量大的YJV电缆为主，既节63、约有色金属材料，也减少线路损耗。8 项目实施计划8.1 实施原则及步骤本工程项目的实施首先应符合国内基本建设项目的审批程序。由重庆xx房地产开发有限公司作为项目的法人代表，负责落实项目实施的组织协调和管理工作，为项目执行单位。项目的设计、施工、供货等履行单位与项目执行单位履行必要的法律手续，违约责任应按国家有关法律法规执行。8.2 运营模式（1）不断考察学习其他先进的经营模式，管理规范的养老院实地考察。（2）整个养老院需要招聘有542名工作人员，其中包括护士护工280人、医师20人、药剂师6人、药房6人、心理咨询师3人、管理3人。（3）行政部应安排两名工作人员专事为老人组织文化活动。（4）所有64、理疗师、康复师、心理医生等专业医师、养老护理院工作人员都须持相应的上岗证书，受过专业培训。课程设置包括相关法律、心理学、社会医学、哲学、方法学和神学。（5）所有来院老人均需经过病史核查，拒收精神病患者和有暴力倾向的老人。 （6）养老护理院日常管理、财务、食品安全和消防等事务均需主动接受主管部门的年检。入住老人的食宿反映，消防、电气安全等每年自检3次，部门主要管理人员一年必须参加两次付费培训并须通过考试获得证书，培训内容涉及法律、财务、安全和人力资源管理等8.3 机构设置及定员本项目建成后将是一个庞大的、既独立又交融的社区，其后勤保障、管理运营十分繁杂。因此，一个强有力的经营班子可以决定项目的得65、失成败。xx养老护理院主要设置以下部门：院长办公室：一正两副三人，秘书一人，全面管理养老护理院一切事务。行政部：20人，负责办公事务、考核、人力资源、对外联络、广宣等。财务部：8人，负责各经营部门账务处理、现金收付、盈亏核算，协调税务、工商、银行。护理部：320人，负责老人衣食起居、健康检测、心理疏导、医务管理、清洁等。业务部：50人，负责护理院对外业务衔接、洽谈、管理垂钓、野生蜂蜜销售、果树的种植、管理、销售等等。后勤部：80人，负责整个护理院各环节的供应、采购、保洁、安保、园林绿化、建筑维修、装饰、设备管理等。招待所：60人，负责招待所、别墅、餐厅的经营管理等。8.4 项目建设周期本项目建66、设周期为：2014年1月2018年12月（5年）。8.5 项目实施进度安排根据本项目的主要建设内容和建设条件，保证项目在预定时间内完成，实现项目管理的三大目标之一，本项目进度安排如下：一期项目（第一年1月-第二年6月）：投资人民币三亿元完成项目拆迁、道路和中心广场、招待所、供水配电设施等，并建成中高档两个层次的养老护理院、配套设施及招待所、行政办公楼130000平方米，初步满足2500位老人的居住和疗养。二期项目（第二年7月-第三年12月）：投资一亿五千万元人民币完成院内人工湖建设、沿湖经济作物公园、野生蜂蜜养殖场、老年娱乐设施、保健康复医疗中心、景观园林等。三期项目（第四年1月-第五年12月67、）：投资人民币一亿五千万元完成垂钓场、老年体育活动中心、老年书画院、高档临时寓居所等配套附属设施。三期项目完成后，整个项目以公园形式对外开放经营，同时让养老护理院内的老人接触外界，参与外界活动。届时，养老护理院将成为现代养生及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、疗养、娱乐、学习、保健、康复、医疗于一体。8.6 项目管理机构由建设单位组成项目实施管理机构,严格执行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制，严把质量、进度、投资关，科学设计、精心施工、严格管理，努力把项目建设成为优质工程。项目法人负责项目的组织实施，严格按照国家关于项目法人责任制的有关规定履行职责。严格执行68、国家、地方有关建设项目招标的管理规定，遵循公开、公平、公正和择优、诚信原则，做好项目施工招标工作，合理确定工期，合理标价定标，择优选择施工单位，确保工程建设效益。严格实行合同管理制，对项目实施中的勘察设计、施工、设备供应，材料采购和工程监理都依法签定合同，依据合同管理工程。严格按照工程监理制的有关规定聘请有资质的监理单位进行工程监理，以确保工程质量。资金管理严格把关，资金存入专业银行的工程专户，保证专款专用，不得挪作它用，资金实行工程进度与质量监督验收合格签字把关，法人签字付款的管理制度。8.7 项目建设各方关系为了有效的实现项目的预期建设目的，建设参与各方应当通力合作，竭诚为项目目标的实现努69、力。在合作中严格按照合同规定的责权利对项目进行协调管理。项目业主应充分发挥各参与方的积极性和专业优势，在建设过程中协调内外部关系以及资金筹措方面。项目咨询机构主要协助甲方完成项目前期的工作以及施工过程中的一些咨询工作。设计单位从技术上为项目的实现进行控制。项目监理单位主要协助业主从投资、质量、进度、安全、环境等方面管理好项目。施工单位主要从项目的具体实施上进行管理，是项目目标实现的直接生产者。材料供应商主要负责材料供应。咨询机构项目业主监理单位设计单位施工单位材料供应单位咨询合同监理合同合同合同合同图 1项目建设各方关系8.8 项目的招标方式和招标组织形式根据中华人民共和国招标投标法、中华人民70、共和国发展和改革委员会2003第2号令工程建设项目勘察设计招标投标办法、中华人民共和国发展和改革委员会2003第30号令工程建设项目施工招投标方法及其他相关文件的规定，由于本项目法人不具备自行招标和评标能力，对本项目采取委托有资质的招标代理机构组织招标工作。项目法人委托有资质代理机构编制标底、发布招标公告、组织开标、评标，在推荐的中标候选人中确定中标人。由业主委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施项目招标工作，招标单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作，并报招标主管部门批准。（1） 招标范围、招标方式以及招标组织形式如下：招标范围招标组织形式招标方式不采用招标71、方式招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标比选施工OOO监理OOO重要设备材料采购OOO（2） 设计、施工、监理单位资质要求设计单位资质：甲级；施工单位资质：二级及以上企业；监理单位资质：乙级及以上企业。（3） 招标信息发布公开招标公告及需公告的信息，在政府指定的媒体上公开发布。9 投资估算9.1 投资估算依据及范围9.1.1 投资估算依据（1） 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部）（2） 2005年重庆市建筑工程造价信息（3） 2013年重庆市工程造价信息（4） 有关建（构）筑物的相关造价估算指标（5） 建设工程费用的相关配套文件（6） 重庆市颁发的有关建设方面的税费72、规费文件（7） 类似工程价格资料（8） 业主提供的有关资料9.1.2 估算范围本项目投资估算范围包括本项目的建筑安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息、流动资金。9.2 投资估算说明9.2.1 工程费用本项目建安工程费主要包括土石方及场地平整、基础工程、主体工程、装饰装修工程以及相应配套工程与绿化工程的建筑工程费和安装工程费。9.2.2 工程建设其他费用土地费用：按10万元每亩进行测算。项目论证费：按照渝价2002257号文有关规定测算。地灾评估费：按照计价格200210号文件有关规定测算。环境影响评价费：按照计价格2002125号文件有关规定测算。工程勘察设计费：按73、照计价格200210号文件有关规定测算。施工图审查费：按照渝价20117号文件有关规定测算。工程监理费：按照发改价格2007670号文件有关规定测算。工程造价咨询费：按照渝价2012444号文件有关规定测算。招标代理费：按照计价格201012号文件有关规定测算。建设单位管理费：按照渝财建200371号文有关规定测算。建设工程综合服务费：按渝价2005143号文件有关规定测算。建设工程规划综合费：按渝办发200548号文有关规定测算。工程保险费：按照渝府发1999221号文件有关规定测算。9.2.3 预备费预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的5%估算。9.3 估算结果本项目总投资6000074、.55万元，其中工程费用39050.23万元，工程建设其他费用16264.59万元，预备费2765.74万元，建设期利息1920万元。(详见附表1投资估算表) 9.4 资金筹措为降低资金来源成本，本报告在深入了解、分析国家现有相关政策的基础上，做如下资金筹措方案：（1）第一期建设：自筹资金22800.28万，验收合格后申请民政补贴约1200万元，以收费权抵押三年中长期贷款6000万元。（2）第二期建设：企业自筹追加投资7600.14万元，第一期盈利追加投入4000万元，农业贴息贷款4000万元。（3）第三期建设：企业自筹追加投资2000万元，盈利追加投入12400.13万元。9.5 投资计划根75、据前述项目的建设进度及建设内容，项目建设期各年的资金使用计划为详见附表2 投资计划与资金筹措表。10 财务评价10.1 评价依据、原则和假设条件10.1.1 分析依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）；财政部制定的企业会计准则、企业会计制度；国家和重庆市有关税、费征收政策；主要材料、产品近期价格。10.1.2 分析原则本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性；遵循动态分析为主、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；遵循效益与成本费用计算口径一致的原则；项目计算期内不考虑通货膨胀因素。10.1.3 假设条件假设工程建设内容和规模按预定76、方案实施，建设进度如期完成，项目建成后经营功能和经营状况达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。10.1.4 计算方法本项目投入费用和建成后产出的经济效益采用新建项目评价方法。10.2 基础数据及测算10.2.1 经营能力预测项目计算期为20年，其中：2014年-2018年为建设期（分三期），2015年6月一期建设完毕后开始运营，2019年进入正常运营年份，入住率平均为80%。基准收益率取10%。10.2.2 销售收入及税金本项目建设完成交付营运后，争取纳入民政部门推荐项目，经营定位可直接比照国内外知名养老护理院模式复制，具有2500多位固定老人的居住客源，项目上马即有稳定的收入。177、作为重庆高端养老护理院，本项目以护理等级收费（1）完全自理：是指针对完全能够自理的老人，对他们进行一些基本的服务。单人间1650/人/月、餐费450、水电100、床位费700、护理费400 ；标间1550/人/月、餐费450、水电100、床位费600、护理费400。（2）基本护理：是指针对能半自理的人，医护、洗衣、房间清洁、个人清洁、送餐、送水、理发及24小时呼叫服务等。单人间1900/人/月、餐费450、水电100、床位费700、护理费650 ；标间1800/人/月、餐费450、水电100、床位费600、护理费650 。 （3）全护理:是针对完全不能自理的人，比如全瘫痪的病人，对老人的生活78、起居进行完全的悉心照顾：医护、洗衣、穿衣、房间清洁、个人清洁、送餐、送水、喂饭、喂水、擦洗、理发及24小时专业护理；2750/人/月、餐费550、水电100、床位费700、护理费1400 。（4）特设护理：医护、洗衣、穿衣、房间清洁、个人清洁、送餐、送水、喂饭、喂水、喂药、擦洗、理发、1对1专业护理24小时陪护、常规生命体征检测；4000/人/月、餐费550、水电200、床位费700、护理费2550 。（5）别墅租用：30000元/月；2000元/天。2、农业参与性项目 （1）自助采摘：平均15元/市斤 （2）自助钓鱼 ：平均10元/市斤、自助烧烤鱼：15元/市斤 （3）野生蜂蜜：30元/市斤79、。3、收入计算（1）经营收入：达到正常经营年份后，年经营收入约2.6亿左右。（2）税金及附加：按3.3的税率测算。收入计算详见附表5：经营收入及税金测算表10.2.3 总成本费用估算（1）餐饮成本：按餐饮收入的50%计。（2）燃料及动力费：按经营收入的4%计。（3）工资及福利费：含管理人员工资、劳动保险、职工教育培训等，按经营收入的2%计。（4）修理费：主要固定资产维修费用，按经营收入的2%计。（5）营业部门费用：指企业在经营过程中营业部门发生的各项费用，按经营收入的4%计。（6）公寓管理费用：按经营收入的2%计。（7）一般管理费用：按经营收入的6%计。（8）折旧费：折旧年限按50年；考虑3%80、残值，平均年限折旧，则年折旧费为1164.01万元。10.3 现金流量分析项目投资现金流量表详细数据见附表7 项目投资现金流量表。10.4 盈利能力分析根据上述基础数据及测算，估算项目的盈利情况（详见附表6利润测算表）。其中，项目盈利能力分析主要分析项目年平均投资利润率及年平均投资利税率。项目年平均投资利润率=净利润/（总投资计算期）100%，通过估算该项目的年平均投资利润率为16.14%。项目年平均投资利税率=（净利润+销售税金及附加）/（总投资计算期）100%。通过估算该项目的年平均投资利税率为21.52%。10.5 财务分析根据上述基础数据及测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所81、示。一收入与成本数据1总成本费用万元169939.37 2经营收入万元323503.90 3经营税金及附加万元24928.96 4经营成本万元112726.87 5利润总额万元258289.08 6所得税万元64572.27 7税后利润万元193716.81 二财务评价指标1 税后财务内部收益率18.83%2 税后财务净现值万元35219.50 年折现率103 税后静态投资回收期年7.67 4 税前财务内部收益率24.08%5 税前财务净现值万元58266.43 6 投资利润率16.14%7 投资利税率21.52%8 盈亏平衡点31.30%9 盈亏平衡点万元141888.07 计算结果表明,项82、目全部投资内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可以接受的。10.6 财务评价结论通过以上财务评价表明：本项目实现利润193716.81万元，年平均投资利润率为16.14%。本项目总收入可以覆盖项目总投资，在财务上是可行的。11 社会影响评价11.1 社会影响分析根据2012年重庆市1%人口抽样调查数据公报， 65岁及以上人口占重庆市总人口的11.6%，比上一年上升0.03个百分点，人口老龄化趋势继续加大。医疗卫生事业的发展，是应对人口老龄化问题的措施之一，是社会的一种进步。本项目建成后，肯定会产生明显的社会效益，主要体现在以下几个方面83、：（1）当今社会老年养护业务成熟成功的并不多，而本项目的兴建，将对老龄事业做出新的贡献。特别是对老专家、老干部等曾为社会做出巨大贡献的老人来说，为他们提供更好的养护服务是对他们的回报。（2）直辖后的重庆各方面亟待发展，老年护养事业的发展更是大势所趋。该项目建成后，必将提高重庆市老龄事业方面的知名度和重庆市“民生工程、民心工程”的美誉。（3）xx公司实施的老年护养项目，为老年人提供精神食粮的同时以务实的项目关爱老人，关心老人，并在传统文化产业方面实现多元化发展，也是文化企业拓展产业之路的务实探索和创新，有利于盘活资产，做一个有社会责任的企业。本项目的建设适应我国医疗卫生事业的发展，也是促进xx区84、老龄事业发展的需要，对加快xx区福利事业有着一定的促进和推动作用，能直接有效的解决广大老年人养老的问题，具有明显的积极的社会影响。其社会影响具体分析如下：表11-1 项目社会影响分析序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果1对居民收入的影响直接影响较小收入增加（间接）2对居民就业的影响有一定正面影响增加一定就业机会3对弱势群体（老年人、残疾人员、低收入群体）的影响范围广、程度高提高并保障弱势群体享受养老服务的水平4对地区福利、医疗、教育的影响范围广、程度高有助于提高福利水平，推进福利事业发展5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有一定影响可改善区域老年人生活的基础设施水平，增加老年85、人晚年生活的舒适度，展现城市化进程的成果6对少数民族风俗习惯和宗教的影响无11.2 互适性分析11.2.1 不同群体对项目的态度对养老服务的受益者广大老年人而言，本项目的兴建，不但可以直接使xx区人民群众享受到一流的养老服务，也能为周边县市提供高质量的养老服务。项目建成后，不但减轻xx区老年人晚年生活需要专门护理的难题，并且在城市的周边甚至更远的地区产生较大的辐射和影响，将会吸纳更多的老年人慕名而来。不但促进了社会效益，也提高了单位的经济效益，从而形成良性循环发展，两个效益会更加显著。对地方政府而言，本项目建成有助于优化xx区福利事业的布局，增强城市配套功能，对于促进xx区和谐社会的营造，加快86、xx区的发展速度具有积极意义。本项目还将提供更多的就业机会，社会效益明显。项目建成后将会招聘更多的护理工作者，解决更多护理学专业学生的就业难题。从长远来看，本项目实施必将对当地社会经济发展起到积极的促进作用。由此可见，广大人民群众和当地政府都对本项目持有肯定、积极支持的态度。11.2.2 社会项目的适应程度及支持程度养老项目能否成功不但取决于项目自身因素，也受很多社会因素的影响，这些社会因素对项目的适应程度和支持程度决定项目的社会价值，进而影响项目营运的成败情况。具体分析如下表所示：表11-2 社会对项目适应性和可接受程度分析序号社会因素适应程度可能出现的情况1不同利益群体适应支持肯定态度2当87、地组织机构适应支持肯定态度3当地技术经济条件适应能保障本项目展开11.3 社会风险分析本项目的建设内容及服务群体，直接决定了项目建成后所蕴藏的巨大社会效益。本项目的建设适应国家和地区福利事业的要求，符合广大人民群众对更好的养老服务需求，能够促进xx区的区域经济和医疗卫生事业的协调、均衡发展，实现社会全面进步。因此本项目社会风险较小，基本不会对本项目产生不利影响。12 环境影响评价12.1 环境保护标准（1） 中华人民共和国环境保护法（2） 中华人民共和国大气污染防治法（2004年4月修订）（3） 中华人民共和国固体废物污染防治法（1995年）（4） 中华人民共和国水污染防治法（1996年）（588、） 中华人民共和国噪声污染防治法（1996年）（6） 国务院令第253号建设项目环境保护管理条例（7） 声环境质量标准（GB 3096-2008）（8） 重庆市建设项目环境保护管理办法12.2 拟建项目对环境的影响分析12.2.1 项目生态环境的影响本项目的建设将会使生态环境发生一定的变化，主要表现在：边坡开挖将会产生大量的土石方，必将破坏原有植被生长，破坏土体的自然平衡，同时对沿线的自然景观也会产生不利的影响。但拟建工程评价区内无自然保护区，未发现珍稀野生动物产卵、繁殖场所。对植物的影响主要是施工期对项目所在范围内树木、花草的砍伐、铲除、掩埋和践踏等，同时项目的修建会暂时破坏原有景观，但可以89、通过景观绿化加以弥补，同时也会增加新的人文景观。12.2.2 项目对社会环境的影响该项目的建设造成了土地利用形式的变化，将给当地的社会经济和人民生活带来暂时的不利影响。但该项目的建成将改善该区域的养老设施情况，对居民的生产、生活将会产生积极的影响。12.2.3 项目对环境质量的影响（1） 建设期的环境质量影响 废气和粉尘项目建设期间的大气污染主要来自施工机械的燃料废气排放和施工中挖掘、装料及运输等过程中产生的大量粉尘。整个建设过程都将产生的一定量的粉尘，但是可以通过制定严格的规章制度来限制和减少排放，且影响时间短、范围小。 固体废弃物项目建设期间产生的固体废物主要来自施工弃土、建筑垃圾（条石砌90、筑中产生的施工废料）和生活垃圾。这些固体废弃物若随意堆置，将对环境产生不利影响。 噪声和振动建设期间的噪声污染现象是拟建项目敏感的环境问题之一。项目建设期间施工场地的噪声主要来自施工机械及人工作业。 废水项目建设期间废水主要是施工废水及生活废水。施工初期场地平整、建筑物地基的开挖等，将产生浑浊的施工废水，对当地水质有一定的影响。（2） 室内装修期对环境质量的影响项目室内装修期的污染物主要来自建筑装饰垃圾，装饰材料、设备的包装废材；清洗、养护等工序中将产生少量施工废水；清扫环节产生的施工粉尘和装修材料、家具产生的挥发性有机物、氨等有害气体；装修期间使用钻机作业产生的噪音污染。本项目装修期较短，因91、此对环境的影响较小。（3） 营运期对环境质量的影响固体废弃物固体废弃物主要来源于药渣和医疗处置废弃物、生活垃圾。这些固体废弃物中医疗废弃物必须经过焚化炉处理后，方可运至垃圾场进行最终处理。生活污水其污染物主要是B0D5、COD、SS等，污染物浓度B0D5约250mg/L，COD约300 mg/L、SS约250 mg/L。12.2.4 施工阶段环境保护措施施工废水排放口的规划必须合理，其下游1km内不得有居民饮用水取水口。加强大型施工机械和车辆管理，确保施工机械和车辆各项环保指标符合尾气达标排放要求。为了减少运输车辆产生的扬尘，对施工区干道车辆实行限速控制，路面定期洒水，防止扬尘对沿线环境的污染92、。施工期机具噪声值较高，要采取控制措施：合理选用施工机具，控制使用超标的高噪声施工机具进入工程施工区。产生高噪声的施工工序如钻孔等作业，应视环境敏感程度，调整工作时间，离人群密集区较近的施工段夜间不安排施工作业。在噪声敏感区域施工应合理安排高噪声阶段施工时间，严格执行建筑施工场界噪声限值。车辆行经办公区、居民区时应适当减速，并禁止使用高音喇叭。12.2.5 运营阶段环境保护措施固体废弃物中医疗废弃物有新建焚化炉处理，生活垃圾分装后外运到专用场地处理，医用污水先经专用医院污水处理设备处理后排入污水处理站统一处理。设计严格按照环保部门对环保的要求进行设计，坚持“三同时”的设计原则，污水严格遵守先处93、理，后排放的原则。雨水和洗涤水实行分流制，雨水重力排至区域内下水管网。生活污废水经室外污水管排入拟建的污水处理装置，处理达标后排入市政污水管。12.3 环境管理从环保需要和现有工程管理体制的特点考虑，可在建设单位工程管理部门下设置工程环境管理办公室（以下简称办公室）。一旦工程项目环境影响评价被通过后，立即组建办公室和确定环境管理人员。办公室将按工程进展情况负责实施环境管理计划包括环保设计、施工期环保措施与监测的落实。环境监理应作为本工程强化环境监督管理的重要手段，通过现场监督执行工作，提请承包商注意避免和及时处理污染等各种环境问题。要求工程监理单位配合环境监理人员，不另设环境监理机构。13 风94、险分析13.1 主要风险因素的识别13.1.1 技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来风险。13.1.2 工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。13.1.3 环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设和运营期排气对周围水资源、森林植被、文物古迹、风景名胜、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。13.1.4 组织机构组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施95、。13.1.5 投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地及拆迁工程量增加和单价的提高。13.1.6 社会影响风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会利益群体、当地组织机构及当地技术、文件环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。13.2 风险程度分析13.2.1 风险评估方法的选择风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。由于本项目相通简单，因此，仅以上述选取的风险因素为风险对象，不对各个因素进行二阶或二阶以上的分解和展开，为简化计算本章采用专家调查法。13.2.2 96、风险等级和影响程度划分将各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等级，用19表示即：1表示可能性极小或影响极小；2表示可能性非常小或影响非常小；3表示可能性小或影响小；4表示可能性较小或影响较小；5表示可能性一般或影响一般；6表示可能性较大或影响较大；7表示可能性大或影响大；8表示可能性非常大或影响非常大；9表示可能性极大或影响极大。13.3 风险评估风险评估成果汇总见下表：表 13-1 风险成果汇总表序号风险因素对项目的影响程度发生的可能性风险等级说明1技术风险31一般略2工程风险41较小略3环境影响32一般略4公司组织22较小略5投资估算42一般略6社会影响21较小略从上表可以97、得出本项目的风险均较小。13.4 敏感性分析鉴于项目销售收入、投资等因素对项目的财务指标有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析。本项目重点对建设投资、销售收入和经营成本三个敏感因素进行敏感性分析： 表 13.2财务敏感性分析计算表序号不确定性因素变化率项目内部收益率项目税后财务净现值项目税后静态投资回收期基本方案0%18.83%35219.50 7.67年1经营收入5%21.94%48497.16 6.97年-5%15.81%22759.56 8.59年2建设投资5%17.92%32815.05 7.91年-5%19.82%37623.95 7.44年3经营成本5%18.98、13%32375.56 7.86年-5%19.53%38063.45 7.50年根据计算数据绘制敏感性分析图，如下图：图 13-1敏感性分析图通过以上建设投资、销售收入以及经营成本的变化对内部收益率的影响程度来看，敏感程度大小排序由大到小依次为：经营收入、建设投资、经营成本。其中经营收入变动5，对财务内部收益率影响较大，这表明项目受市场影响相对较大，应加强对此方面的控制。13.5 防范和降低风险措施（1）尽快落实项目的资金到位情况；（2）组建强有力的项目管理班子，进行良好的项目建设及营运管理；（3）做好该项目的征地拆迁工作，使本项目能顺利的实施。14 结论及建议14.1 结论本项目的建设符合重99、庆市以及xx区老龄化的需求，项目的建成将提高重庆市社会福利设施水平，是解决人口老龄化趋势的需要，是完善完善老年保障体系的需要，是满足当下独生子女养老模式的需要。项目的建成有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。本项目资金总投资为60000.55万元，资金由业主自筹、银行贷款、民政补贴和滚动资金四部分组成，资金筹措方案是可行的。本项目社会影响久远，社会效益极为显著。本项目在施工期间和运营期间都会产生一定的环境影响，但只要加强施工管理，采取相关措施都能够使环境影响减到最小。14.2 建议（1）老年养护中心在机构设置和管理模式上，都需要认真研究和考虑，特别是老年人的园区式环境特点。（2）在建设中要注意因地制宜，节约投资，设计中考虑适合老年人的建构筑物和场所。（3）加大资金落实的力度，该项目成败之关键在于资金的落实到位，业主应加大资金的落实力度，采取多种渠道融资，以确保项目的顺利实施。（4）落实项目法人责任制、招投标制、工程监理制、确保项目工程质量。附件：附表1：总投资估算表附表2：投资计划与资金筹措表附表3：建设期利息估算表附表4：贷款偿还计划表附表5销售收入、销售税金及附加估算表附表6：总成本费用估算表附表5：流动资金估算表附表7：利润测算表附表8：项目投资现金流量表