1、中高端养老服务中心建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月中高端养老服务中心建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月4可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日关于申请核准绍兴市新昌“xx”养老中心建设项目的请示新昌县发展和改革局：根据新昌县委、县政府关于加快推进养老服务体系建设的意见，结合新昌县养老服务“2、十四五”专项规划，我公司计划在新昌县xx街道xx村投资8.64亿元人民币，新建一所集养、医、护、康复、娱乐为一体的综合养老机构。本项目坚持来源于社会，还报于人民的思想，采取福利和微利并存的办法，收养、收住社会孤老、企业孤老，并进行日间、周间及长期的托老服务；收治患有老年疾病的老年病人和临终关怀的老人。随着浙江省人口老龄化现象的加剧，急需发展社会养老项目，以解决广大老年人口的生活质量问题。本项目由浙江xx养生度假有限公司投资建设，主要为新昌县、特别是绍兴、宁波、台州等周边地区的老年人提供全方位的养老服务。现将有关内容汇报如下：本建设项目承担单位浙江xx养生度假有限公司是一家致力于养老产业投资建设3、和服务的现代新型服务型企业。作为一家专业投资、建设及运营养老设施，为老年人提供生活和护理照料的养老机构，浙江xx养生以国际化、产业化为发展特点，除融汇国际领先的养老服务理念，以持续照料模式为基础提供养老服务外，亦延伸投资老年产品开发、康复医疗、养老服务职业培训等关联价值链，构建乐成养老事业完整的业务体系。项目选址位于绍兴市新昌县xx街道xx村，现状为闲置荒山土地。项目建设期5年。项目属新建项目，项目总用地面积257亩，其中租用水域面积50亩。总建筑面积约178090，主要建设内容为生活区、康复养生医院、护理培训中心、餐厅、小超市等。项目总投资8.64亿元，资金由本公司自筹解决。浙江xx养生度假4、有限公司在党和国家及各级地方政府高度关注养老服务业发展的大背景下，针对绍兴市及新昌县早在80年代末就已逐步进入老龄化社会的现状和养老服务业发展存在的问题，通过科学的调查论证，决定依托新昌县的综合资源优势大力发展养老服务业，提出了建设“绍兴市新昌xx养老中心”项目，该项目一经提出，就得到了中国老龄事业发展基金会的高度关注和大力支持，现任理事长长xx同志曾莅临项目所在地考察指导。在此基础上，中国老龄事业发展基金会决定与浙江xx养生度假有限公司共同承办“绍兴市新昌xx养老中心”，打造一个全国“爱心护理工程”试点基地。项目建成后，主要面向绍兴市60岁以上的老年群体，同时可辐射杭州、宁波、金华和台州等地5、区的老年人群，为他们提供全方位的优质服务。建成后，项目的社会效益显著，并有一定的经济效益。现特向你局申请核准项目，望给予支持为感！特此申请。 浙江xx养生度假有限公司日期：2012-07-12 立项申请报告编制专家组人员名单序号姓 名单位职务或职称1教授级高级建筑师国家一级注册建筑师2国家一级注册建筑师3高级工程师4高级工程师5高级工程师6高级工程师7高级工程师目 录第一章 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目承办单位11.1.3 项目提出的理由与过程11.1.4 可研报告编制依据31.2 项目概况41.2.1 建设地点41.2.2 建设规模与目标41.2.3 主要建6、设条件61.2.4 项目投入总资金及效益情况61.3 问题与建议6第二章 项目的必要性与可行性82.1 项目背景82.1.1 社会与行业背景82.1.2 政策背景102.2 项目的必要性132.2.1 贯彻落实党和各级政府优先发展社会养老服务的需要132.2.2 缓解社会养老供需矛盾的需要142.2.3 提升养老服务业品质和水平的需要162.2.4 带动地方就业与加快第三产业发展的需要172.3 项目的可行性192.3.1 政策优势192.3.2 资源与区位优势212.3.3 居民收入水平优势222.3.4 国家级公益性机构合作优势23第三章 社会和市场调查与需求预测253.1 社会和市场调查7、253.1.1 政策导向253.1.2 社会养老基本情况263.1.3 传统养老方式面临的挑战273.1.4 我国养老模式分析283.1.5 市场调研结论39第四章 地址选择与建设条件404.1 项目选址404.1.1 项目选址原则404.1.2 项目选址地理位置404.2 项目建设条件414.2.1 项目选址符合地方政府的发展规划414.2.2 项目建设地点地质条件良好414.2.3 项目建设地点气象条件良好424.2.4 项目建设地点水电路等配套设施条件良好424.2.5 项目建设地点征地拆迁条件良好434.3 项目区位优势突出434.4 项目环境优势突出43第五章 养老服务产品开发方案48、55.1 开发理念455.2 产品开发方案455.2.1 爱心护理服务产品455.2.2 老年公寓服务产品455.2.3 老年度假服务产品475.2.4 康复医疗健康服务产品495.2.5 老年品质生活服务产品525.2.6 养老服务和护理技能培训服务产品53第六章 建设规模与建设方案546.1 总平面规划546.1.1 总平面规划原则546.1.2 设计理念546.1.3 总平面规划综述566.1.4 建设规模586.2 建筑设计596.2.1 建筑立面设计596.2.2 户型设计596.2.3 装修设计606.3 室内居住空间功能模块设计616.3.1 公共空间功能设计与要求616.3.29、 室内生活空间的规格设计与要求666.4 建筑结构设计676.4.1 设计依据676.4.2 结构设计676.5 道路交通设计686.5.1 外部交通条件686.5.2 道路交通网络与设计686.6 基础设施设计696.6.1 给排水设计696.6.2 暖通设计706.6.3 电气工程设计71第七章 消防、警戒及社区网络737.1 消防系统737.1.1 设计依据737.1.2 消防措施737.2 警戒系统747.3 社区网络74第八章 环境保护758.1 本项目对环境的影响758.2 环境保护758.2.1 施工期间的环保措施758.2.2 营运期间的“三废”及噪音治理方案77第九章 抗震、10、土地利用及绿化789.1 抗震789.2 土地利用789.3 绿化78第十章 节能节水8010.1 概述8010.2 设计依据8010.3 主要能耗品种及其年消费量8110.3.1 电力消耗8110.3.2 给排水8110.3.3 供气8110.4 节能措施8210.4.1 建筑节能8210.4.2 节水措施8310.4.3 节电措施8310.4.4 能源管理84第十一章 项目实施进度计划8611.1 项目实施内容8611.2 实施进度86第十二章 投资估算与资金筹措8812.1 投资估算依据8812.2 投资估算8812.3资金筹措89第十三章 财务评价9013.1 财务评价依据9013.211、 财务评价9013.2.1 项目计算期、建设期和运营期9013.2.2 营业收入9013.2.3 营业税金及附加估算9113.2.4 成本及费用估算9113.2.5 财务效益评价9313.2.6 财务评价结论95第十四章 风险分析96第十五章 项目组织管理与运营9715.1 项目建设期组织管理机构与职能9715.1.1 管理领导小组9715.1.2 专家顾问组9715.1.3 建设工程招投标制9715.1.4 工程建设监理制9715.2 项目建成后组织管理机构与职能10015.2.1 总经理10015.2.2 副总经理10015.2.3 服务总监10015.2.4 经营总监10015.3 运行12、管理模式与人员配备9915.4 项目运行策略9915.4.1 阶段策略9915.4.2 全程发展策略10015.4.3 品牌发展策略10015.4.4 新品牌培育策略101第十六章 招标方案10316.1 总则10316.2 招标依据10316.3 招标范围10316.4 招标组织10416.5 招标管理105第十七章 结论与建议10617.1 结论10617.2 建议106第十八章 附件10718.1 附图10718.2 附表10718.2 附件107107第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称绍兴市新昌“xx”养老中心1.1.2 项目承办单位浙江xx养生度假有限公司法定代表人：浙13、江xx养生度假有限公司是一家致力于养老产业投资建设和服务的现代新型服务型企业。作为一家专业投资、建设及运营养老设施，为老年人提供生活和护理照料的养老机构，浙江xx养生以国际化、产业化为发展特点，除融汇国际领先的养老服务理念，以持续照料模式为基础提供养老服务外，亦延伸投资老年产品开发、康复医疗、养老服务职业培训等关联价值链，构建乐成养老事业完整的业务体系。1.1.3 项目提出的理由与过程中国目前已进入老龄化社会，养老问题已成为不可忽视的重大社会问题，得到了党和国家各级政府的高度关注。中共中央、国务院印发了“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划，中共中央、国务院关于加强新时代老龄工作的意见各14、级地方政府对加快发展养老服务业也予以高度重视，并按国务院的要求相继制定出台了地方加快推进养老服务体系建设的意见。如：浙江省老龄事业发展“十四五” 规划、绍兴市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见、新昌县养老服务“十四五”专项规划等相关文件。在党和国家及各级地方政府高度关注养老服务业发展的大背景下，浙江xx养生度假有限公司积极学习党和国家及政府的文件精神，针对绍兴市及新昌县早在80年代末就已逐步进入老龄化社会的现状和养老服务业发展存在的问题，通过科学的调查论证，决定依新昌县的综合资源优势大力发展养老服务业，提出了建设“绍兴市新昌xx养老中心”的规划。该项目一经提出，就得到了中国老龄事业发展15、基金会的高度关注和大力支持，现任理事长xx同志曾莅临项目所在地考察指导。在此基础上，中国老龄事业发展基金会决定与浙江xx养生度假有限公司共同承办“绍兴市新昌xx养老中心”，打造一个全国“爱心护理工程”试点基地。1.1.4 报告编制依据中华人民共和国建筑法（1998）；中华人民共和国城乡规划法（主席令第七十四号）；中华人民共和国环境保护法（1989）；国务院社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）；浙江省老龄事业发展“十四五” 规划；新昌县养老服务“十四五”专项规划；老年人居住建筑设计规范（GB50340-2016）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；国家发改委关于建设项目可行性16、研究试行管理办法；国家建设部建设项目经济评价方法和参数（第三版）；承办单位提供的相关资料；绍兴市新昌“xx”养老中心建设项目技术咨询合同。1.2 项目概况1.2.1 建设地点项目拟建地点位于绍兴市新昌县xx街道xx村。1.2.2 建设规模与目标建设规模项目总占地面积257亩，其中租用水域面积50亩；总建筑面积178090平方米，容积率1.3。拟建设老年公寓、特殊护理中心、康复医疗保健中心和娱乐健身中心等项目（详见表1-1建筑规模一览表）。表1-1 建筑规模一览表项 目指标单位总用地面积171178.5平方米租用地面积33711.5平方米建设用地面积137467平方米地上建筑面积178090平方17、米功能建筑面积其中 自理区104790平方米半护理区5000平方米全护理区33630平方米康复养生医院3500平方米养老服务与护理技能培训中心3370平方米老年活动中心6300平方米后勤3000平方米营养餐厅与养生餐厅5500平方米特殊护理中心4500平方米康乐养生会馆4000平方米老年超市及商业2500平方米其他2000平方米容积率1.296/建筑密度27.6%/绿化率40%/停车位440个其中半地下停车位290个地上临时停车位150个建设目标本项目通过三期共5年的工程建设期，全部完成老年公寓、特殊护理中心、康复医疗保健中心和娱乐健身中心等项目的预定建设目标。项目正常运营后，提供六种养老服务18、中高端产品：爱心护理服务产品、老年居家养老服务产品、老年度假服务产品、康复医疗健康服务产品、老年品质生活服务产品、养老服务和护理技能培训服务产品。1.2.3 主要建设条件本项目选址在绍兴市新昌县xx街道xx村。拟建地点土地性质大多为林地，属于允许建设区，且已规划为建设用地，符合新昌县人民政府新昌县土地利用总体规划（2006-2020年）。根据新昌县政府人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见（新政发200940号）文件精神，“新增建设用地计划，符合规划的，要优先安排养老服务机构建设用地”，该项目为养老服务机构建设用地；该地块现状为建设处女地，不涉及拆迁工作。拟建地点位于山区丘陵地带，岩土主要19、为中砂层和粉质粘土层，无不良地质构造，条件较好，能够满足一般工程荷载要求。项目建设所需水电均由新昌县水务局与供电局统一供给，项目地点临近新昌大道西线主干道。水电路等配套设施具备接纳本项目的条件和能力。1.2.4 项目投入总资金及效益情况建设投资8.64亿元，其中包括：固定资产投资8.1亿元；建设期铺底流动资金为0.54亿元。年均营业收入9700.67万元，财务内部收益率7%（免税），财务净现值(Ic=7%)2654万元，年均利润总额为3561.94万元，投资利润率7.92%，静态投资回收期9.1年，动态投资回收期12.5年。1.3 问题与建议本项目属社会公益性质，符合党的方针政策和国家各级政府20、的相关发展规划，拥有极大的社会需求。但本项目建设中也存在着一定的风险，主要包括项目的工期、造价等建设风险；入住率低和入住老人意外伤害等经营管理风险。需要承办单位给予高度关注。建议项目承办单位在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的项目进度计划和投资管理计划；在设计中，贯彻以人为本的原则，根据老年人生理和心理特性进行科学设计；在管理方面加强科学性、规范性、标准化。第二章 项目的必要性与可行性2.1 项目背景2.1.1 社会与行业背景自1999年我国逐步进入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第七21、次全国人口普查显示，60岁及以上人口为26402万人，占18.70%(其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%)，加强社会养老服务体系建设的任务十分艰巨。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了较大发展。养老机构数量有所增加，服务规模逐渐扩大，老年人的精神文化生活日渐丰富。截至2021年三季度，中国各省份共有提供住宿的养老机构39292个，养老机构总床位约为499.7万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照22、料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。 由于我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题。面对人口快速老龄化、老年人口高龄化、老年人家庭空巢化，部分老人失能化等四化叠加的养老、医疗、照料、服务、精神慰籍等问题越来越突出。据专业调查数据显示，中国的老龄人口中大约有6%8%的人需要到养老机构养老，而社会福利机构的总床位占老年人总数的比例与发达国家相去甚远。第七次全国人口普查显示老龄人口为2.64亿，需要1580万2100万张床位，而全国养老机构的床位加在23、一起也只有499.7万张，且绝大部分设施简陋、功能单一，仅仅只能提供住食服务。养老机构布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡等原因造成的床位浪费现象，加剧了供需矛盾；难以提供科学标准的照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面问题，使老年人对个性化的养老需求无法满足；经营管理人员和技术护理人员专业化程度不高，使行业发展缺乏后劲。浙江省各市县与全国养老服务所面临的问题同样存在，以新昌县为例：据统计，2022年，新昌县60周岁及以上老年人口约为11万人，占全县常住人口的34.6%，人口老龄化规模呈快速扩大趋势，养老矛盾日益突出。从趋势上看，全县老龄化还将在一定时期内呈现规模放大、速度加快的趋势。根据民24、政部2022年的最新调查结果显示：我国老年人口中空巢老人已超一半，部分大城市和农村超70。随着老年人口高龄化，老年群体的老年期延长，高龄老人群体健康水平逐渐下降，需要他人照料的高龄老年人会越来越多。目前，新昌县有养老服务机构13家，其中公办敬老院9家，民办养老机构4家，养老机构总床位数为1135张，全县千名户籍老人养老床位拥有率仅16张。现有敬老院床位仅可以满足农村五保老人集中供养的需要，五保集中供养率为95.5%。到2015年，按照老年人口的3.5%入住养老机构进行估算，全县需要3010张床位，扣除现有床位，需要新增床位1875张，平均每年需新增375张。如按先进国家老年人口的8%入住养老机25、构进行估算，全县需要6880张床位，扣除现有床位，需要新增床位5745张，平均每年需新增1149张。由此可以看出，新昌县养老服务的现实需求和潜在需求都很大。正是基于我国养老服务业的发展现状和需求，国务院颁布了“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划，把积极应对人口老龄化上升为国家战略，提出要全面贯彻新发展理念，构建新发展格局，坚持党委领导、政府主导、社会参与、全民行动，实施积极应对人口老龄化国家战略，以加快完善社会保障、养老服务、健康支撑体系为重点，把积极老龄观、健康老龄化理念融入经济社会发展全过程，尽力而为、量力而行，深化改革、综合施策，加大制度创新、政策供给、财政投入力度，推动老龄事业26、和产业协同发展，在老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐上不断取得新进展，让老年人共享改革发展成果、安享幸福晚年。2.1.2 政策背景人口老龄化问题是不容忽视的重大社会问题，老年人已成为构建和谐社会的一支重要社会力量，人口老龄化将对经济社会发展产生长远而深刻的影响。因此，党和国家各级政府都对人口老龄化及养老问题给予了高度关注。“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划提出了“兜好底线，广泛普惠。推进养老服务体系建设，强化政府保基本兜底线职能，促进资源均衡配置，确保基本养老服务保障到位。大力发展普惠型养老服务，充分调动社会力量积极性，为人民群众提供方便可及、价格可负担、质量有保障的养27、老服务。”十四五”时期，积极应对人口老龄化国家战略的制度框架基本建立，老龄事业和产业有效协同、高质量发展，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系加快健全，全社会积极应对人口老龄化格局初步形成，老年人获得感、幸福感、安全感显著提升。养老服务供给不断扩大。覆盖城乡、惠及全民、均衡合理、优质高效的养老服务供给进一步扩大，家庭养老照护能力有效增强，兜底养老服务更加健全，普惠养老服务资源持续扩大，多层次多样化养老服务优质规范发展。老年健康支撑体系更加健全。老年健康服务资源供给不断增加，配置更加合理，人才队伍不断扩大。家庭病床、上门巡诊等居家医疗服务积极开展。老年人健康水平不断提升28、，健康需求得到更好满足。为老服务多业态创新融合发展。老年人教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持等服务不断丰富，围绕老年人衣食住行、康复护理的老年用品产业不断壮大，科技创新能力明显增强，智能化产品和服务惠及更多老年人。要素保障能力持续增强。行业营商环境持续优化，规划、土地、住房、财政、投资、融资、人才等支持政策更加有力，从业人员规模和能力不断提升，养老服务综合监管、长期护理保险等制度更加健全。社会环境更加适老宜居。全国示范性老年友好型社区建设全面推进，敬老爱老助老的社会氛围日益浓厚，老年人社会参与程度不断提高。老年人在运用智能技术方面遇到的困难得到有效解决，广大老年人更好地适应并融入智慧社会。29、各级地方政府也按照国务院的要求，相继制定出台了地方加快推进养老服务体系建设的意见。如：浙江省政府出台了浙江省老龄事业发展“十四五” 规划，新昌县政府出台了新昌县养老服务“十四五”专项规划。综上所述，党和国家各级政府都通过一种从未有过的姿态表示了对养老工作的重视和决心，这必将推动我国养老服务业以一种前所未有的速度跨越式的发展。2.2 项目的必要性2.2.1 贯彻落实党和各级政府优先发展社会养老服务的需要“十四五”规划纲要提出了“大力发展普惠型养老服务，充分调动社会力量积极性，为人民群众提供方便可及、价格可负担、质量有保障的养老服务”要求。到2025年要实现全国养老服务床位900万以上的目标。国务30、院办公厅关于促进养老托育服务健康发展的意见国办发202052号提出了要建立健全“一老一小”工作推进机制，结合实际落实本意见要求，以健全政策体系、扩大服务供给、打造发展环境、完善监管服务为着力点，促进养老托育健康发展。各级地方政府相继制定出台了促进地方养老服务体系建设发展的意见。如：项目所在省制定发布了浙江省老龄事业发展“十四五” 规划，项目所在市制定发布了新昌县养老服务“十四五”专项规划，本项目建设正是积极响应各级政府促进社会养老服务体系建设，完善市县街道社会养老服务体系建设的快速发展，推动文明社会与经济社会的和谐发展而提出的。2.2.2 缓解社会养老供需矛盾的需要据第七次全国人口普查显示，631、0岁及以上人口为26402万人，占18.70%(其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%)，加强社会养老服务体系建设的任务十分艰巨。从2010年末到2020年末，浙江省户籍老年人口总数从789.03万增长到1187.52万，10年间净增398.49万，年均增长4.17%，老年人口比例从16.6%提高到23.43%；80岁及以上的高龄老人总数从121.09万增长到177.65万，10年间净增56.56万，年均增长3.91%；100岁及以上老年人口从2010年的1234人，增加到2020年的4127人，10年增加了2893人。表明浙江省人口老龄化水平不断提高，社会养老负担加重，且随着32、医疗水平的提高，高龄老人和长寿老人不断增多。“十四五”时期浙江省老年人口将进入急速增长阶段，预计到2025年60岁及以上户籍老年人口总数将达到约1500万，占比28%左右。老年人尤其是失能、失智、高龄、独居等老年人数量的快速增加，对养老、医疗、照护以及精神文化、适老环境等需求日益增长，社会保障和老年公共服务供给压力显著增大。2022年，新昌县60周岁及以上户籍老年人口达到11.49万人，占比26.03%，已进入深度老龄化社会。预计到2025年末，全县60周岁及以上户籍老年人口总数将达到13.57万人，占比为31.66%，人口老龄化与少子高龄化、家庭规模小型化和纯老化将交织共存。但无论全国还是浙33、江省，能够满足老年人社会赡养需求的能力均十分不足，甚至连较好地满足失能、半失能老年人口社会赡养需求的能力都达不到。据民政部相关统计资料显示：我国老年人口中空巢老人已超一半，部分大城市和农村超70，随着老年人口高龄化，老年群体的老年期延长，高龄老人群体健康水平逐渐下降，需要他人照料的高龄老年人会越来越多。目前，新昌县有养老服务机构13家，其中公办敬老院9家，民办养老机构4家，养老机构总床位数为1135张，全县千名户籍老人养老床位拥有率仅16张。现有敬老院床位仅可以满足农村五保老人集中供养的需要，五保集中供养率为95.5%。“十四五”期间，新昌县老龄化程度将进一步加剧，预计到2025年末，全县6034、周岁及以上户籍老年人口总数将达到13.57万人，占比为31.66%。养老供需矛盾更加严重。同时周边地区如杭州市，截至2021年，60岁及以上常住老年人口达到211.1万人，60岁及以上户籍老年人口达到193.2万人，占全市总人口的23.15%，已迈入中度老龄化社会。宁波地区截至2021年底，全市60周岁及以上户籍老年人口162.6万，占户籍总人口的26.3%，其中65岁以上老年人口121万，占户籍总人口的19.6%，已逼近深度老龄化。上海市2021年上海60岁及以上户籍老年人口占总人口的36.3%。上海、杭州、宁波等大中城市由于土地稀缺政府很难大规模开发建造上规模的养老中心，客观上使社会养老的35、“一床难求”供需局面更趋严重。另外一个值得关注的问题是从2013年起，各地新增老年人口中80%以上将为独生子女父母，人口老龄化呈现出独生子女父母老龄化的新趋势。机构或居家养老的趋势更强。虽然各地政府都在积极应对，但由于历史欠帐太多，短期内无法从根本上解决一床难求的供需难题。因此，本项目的实施，能够缓解项目所在县市以及周边大中城市社会养老的供需矛盾。2.2.3 提升养老服务业品质和水平的需要目前，我国社会养老存在的问题不仅仅是供需失衡的矛盾，还包括硬件设施条件较差、专业服务功能不完备与服务水平较低等诸多问题。长期以来，公办社会福利养老机构是我国社会养老体系中的重要力量。但这些由政府主导的公办社会36、福利养老机构普遍存在财政投入不足、基础设施简陋、社会化程度低、服务功能不完备、服务水平不高、收养能力有限等问题。社区养老服务正在兴起，但还处于刚刚起步阶段，大多数是利用原社区老年活动室成立的兼容式社区养老服务站，存在老年服务设施设计不合理，配备单一，适用性差、没有资金保障等问题。而民办社会养老服务机构也大多存在着“小、乱、差、低”的问题。同时，养老服务业从业人员的素质和专业技能现状也远远跟不上老年人养老需求发展的需要。以新昌为例，新昌县除了少数由民政部门直接管理的福利机构有为数不多的经过专业训练的养老护理员以外，其他包括农村敬老院在内的绝大部分养老机构都缺乏专业的养老护理员。因为养老护理工作待37、遇低、保障差、不稳定，加上由于观念上原因，社会上很多人不愿干这种“侍候人”的事，因此，在养老机构里从事护理服务工作的多为农村剩余劳动力，他们缺少必要的养老护理知识，这些养老机构大多也只是向入住老年人提供食宿等一些基本的生活服务而已，很难提供有针对性的全方位的高质量的服务。由于高龄老年人整体健康水平不高，在服务需求方面最为突出的还是希望得到生活和健康照料。但一般养老机构却难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务，明显滞后于经济发展水平和社会需求的增长。不少入住养老机构的老人都有“等死”的感觉。社区养老服务人员无论专职还是志愿者，服务也普遍缺乏专业知识和技能，工作没有系统性和连续性，导致服38、务项目少，发展后劲缺乏。因此，高起点设计规划的本项目能够为社会提供较高品质的养老服务产品，提升项目所在区域范围内养老服务业的发展质量。2.2.4 带动地方就业与加快第三产业发展的需要社会就业问题历来是世界各国政府关注的首要问题之一。我国各级政府也历来把就业问题当做头等大事来抓。中华人民共和国就业促进法中明确规定：国家把扩大就业放在经济社会发展的突出位置，实施积极的就业政策，坚持劳动者自主择业、市场调节就业、政府促进就业的方针，多渠道扩大就业；县级以上人民政府把扩大就业作为经济和社会发展的重要目标，纳入国民经济和社会发展规划，并制定促进就业的中长期规划和年度工作计划；县级以上人民政府通过发展经济39、和调整产业结构、规范人力资源市场、完善就业服务、加强职业教育和培训、提供就业援助等措施，创造就业条件，扩大就业。首先，本项目的实施，能够为地方创造较大的就业机会。本项目设计规模为6000张床位，如按此规模配备各类管理及服务人员，能够为社会提供近千个刚性就业岗位。其次，大众的养老观念正在发生变化，传统的“家庭赡养”养老模式也在向“社会赡养”模式转变，由此可以解决我国“421”家庭的赡养矛盾，解放青壮年劳动力。本项目的实施，可以较好地解决所在县市及其区域范围内的由家庭赡养带来的劳动力束缚问题，为地区经济发展奠定基础。大力发展社会养老服务业能够扩大社会消费，进而促进社会经济的发展。民政部关于社会养老40、服务体系建设“十二五”规划中指出，到2020年，我国老年人护理服务和生活照料潜在市场规模将超过五千亿元。据全国老龄办测算，到2010年，中国老年人口消费规模将超过10000亿元，到2020年将接近4.3万亿元，到2030年将达到13万亿元。2050年，老年人口消费占总消费的比重将达到28.29。因此，养老服务不仅仅是提供床位和人员护理的问题，由于现在的老年人更加注重晚年生活质量，对医疗保健、康复器材、生活用品及养老服务消费需求迫切，必将促进社会消费结构的变化，带动产业、市场结构调整及相关产业的发展。新昌山清水秀，人杰地灵，是中国山水诗、山水画的发祥地，也是浙东唐诗之路、佛教之旅、茶道之源的精华41、所在，生态环境良好，旅游资源丰富。全县人文和自然景观多达300多处，可供旅游面积达120平方公里，拥有天姥山国家级风景名胜区、国家地质公园、国家级水利风景区，以及大佛寺、沃洲湖、穿岩十九峰等三大省级风景名胜区。本项目依托新昌县优越的人文与自然旅游资源，推出的老年度假村国际旅游养老服务产品，能够极大地促进当地旅游经济的发展，带动第三产业的整体发展。如果本项目按照预期的目标发展，将在数年后成为国内外闻名的养老旅游基地，进而形成老年旅游搭台、经济唱戏的良好局面，促进地方社会经济的快速发展。2.3 项目的可行性2.3.1 政策优势首先，目前党和国家都以一种从未有过的政策力度推动社会养老机构发展。刚刚发42、布的社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）是建国以来国家第一次将社会养老服务体系建设纳入专项规划范围。规划表示政府开始注意到养老模式正开始从家庭赡养到社会养老这样一个重大的转型，因此提出了要大力发展养老服务业，使之与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的指导思想。规划中还提高了社会养老机构在社会养老服务体系中的作用地位，把长期以来的“以居家养老为基础，社区为依托，机构为补充”的发展方针变为“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的发展方针。从“补充”到“支撑”，虽然仅仅是两个字一个词的变化，但是一个非常重要的质的变化，强调了机构建设的重要性。其次，在党和国家的推动下，地43、方也纷纷出台相关意见和规划。如项目所在地的省市县都出台了相关意见或规划：浙江省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见（浙政发200872号），绍兴市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见（绍政发200934号），新昌县养老服务体系“十二五”规划（新政发201139号）。浙江省推出了优惠政策扶持非营利性民办养老机构发展，浙江省财政对用房自建、床位数达到20张及以上、符合有关部门规定资质条件的非营利性民办养老服务机构，按核定床位一次性给予每张床位6000元补助；对租用用房且租用期3年以上的非营利性民办养老服务机构，给予每张床位每年1000元补助，连续补助3年。为了鼓励非营利性民办养老机构的44、发展，今年起浙江省将对符合条件并认定为非营利性组织的养老服务机构的收入，免征企业所得税；对企事业单位、社会团体和个人等社会力量通过非营利的公益性社会团体、基金会，或者国家机关向福利性、非营利性的老年服务机构的公益性捐赠支出，按规定予以税前扣除；政府主办和特许经营的供水、供电、供气、通信、有线或数字电视等经营单位，要为养老机构提供优质服务和优惠收费。绍兴市及新昌县“十二五”规划中均提出了“加快建设特色产业城市、文化休闲城市、生态宜居城市，全面建成惠及全市人民的更高水平小康社会，民生保障改善走在前列”的总体发展目标。本项目正是在党和国家各级政府高度关注老龄化社会的现实、积极推动社会养老服务体系建设45、的大背景下提出的，可谓生正当时！相信有党和国家各级政府的支持、有极大的社会需求做基础，本项目的实施发展前景是光明的。2.3.2 资源与区位优势绍兴市新昌“xx”养老中心建设项目位于绍兴市新昌县xx街道xx村，东至马大旺茶地，南至xx机耕南路，西至xx机耕西路，北至马家坑至新富的公路，占地约257亩（其中租用水域面积50亩）。新昌风景秀丽，旅游资源极为丰富，全县有自然景观和人文景观300多处，可供旅游面积120平方公里，占全县总面积的十分之一。拥有大佛寺、穿岩十九峰、沃洲湖三个省级风景名胜区，构成了新昌“奇山、秀水、古刹、怪石”的特色，被誉为“东南眉目”。新昌的山山水水有深厚的文化底蕴，新昌大佛46、是江南唯一的山体大佛，是1600年前外来的印度佛教转化为中国佛教的象征物，在佛教史上有重要地位。灿烂的唐诗文化是人类宝贵的精神求索。一亿多年前白垩纪时期的地质巨变，为新昌留下了珍贵而丰富的硅化木、恐龙化石，也造就了连绵十几里的十九峰丹霞丛和火山凝灰岩景观。为建设休闲旅游养老、养生养老、文化养老基地奠定了不可复制的基础。项目所在地位于浙江省东部杭州、宁波、绍兴等大都市经济圈，新昌是其中的重要节点城市。104国道贯穿新昌全境，两条高速公路使新昌通往周边大城市的交通十分便捷：新昌至上海、温州3小时左右车程，新昌至杭州车程约一个半小时，新昌至宁波、金华、义乌仅需40分钟左右车程。便捷的交通条件为本项目47、的实施发展奠定了基础：40分钟到3个小时的车程，为喜欢休闲度假养老、养生养老、文化养老的老人们提供了成行的可能（详见图2-1项目所在区域位置图）。图2-1 项目所在区域位置图2.3.3 居民收入水平优势项目所在地位于我国浙东地区，社会经济发达，人民收入水平高。2021年，绍兴市全年全体居民人均可支配收入62509元，比上年增长10.4%，两年平均增长7.7%。新昌县是绍兴都市圈的南部副中心，经过改革开放以来数十年的发展，目前已成为全国百强县、中国轴承之乡、全国医药强县、纺机基地、冷配大县和汽车零部件生产基地，是全国科技进步示范县，国家科技兴贸（生物医药）基地、国家火炬计划医药产业基地县。20248、1年，全县生产总值实现517.40亿元；财政总收入实现74.34亿元，比上年增长5.8%；全县全体常住居民人均可支配收入实现55543元，增长10.6%，城镇常住居民人均可支配收入实现68710元，比上年增长9.4%，人均生活消费支出38207元，增长17.2%；农村常住居民人均可支配收入实现36269元，增长10.4%，人均生活消费支出23332元，增长18.5%。新昌县xx街道，目前共有企业400多家，其中上规模企业44家，超亿元企业6家，上市公司3家。伴随着社会经济的不断发展，高收入人群也将不断增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现。另外随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是49、过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。这些都为老年人消费社会养老服务产品提供了经济上的可行性。2.3.4 国家级公益性机构合作优势本项目是由浙江xx养生度假有限公司和中国老龄事业发展基金会共同发起提出的，中国老龄事业发展基金会是民政部和全国老龄办领导下的为全国老年人服务的民间慈善组织，是独立的社会法人。2007年，中国老龄事业发展基金会在民政部首次进行的基金会评估工作中，得到了各界的充分肯定，被评为4A等级的基金会。中国老龄事业发展基金会的主要业务范围是：组织开展各种形式的募捐活动，接受海内外法人、自然人及其他组织的捐赠。建立、管理和使用用于支持和发展中国老龄事业的各50、项基金；根据社会发展和老年群体的需求，创办和资助老年社会福利、文化、体育、教育、卫生事业等项目。投资设立或合作兴办养老院、托老所、爱心护理院、老年病医院、老年大学、老年人才交流中心、老年艺术团等企业和民办非企业机构；组织开展和资助开展推动老龄事业发展、有益于提高老年人生活、生命质量的各项活动；资助城乡特困老人；奖励为老龄事业做出杰出贡献的团体和个人、老年杰出人物和优秀人才；开展与港澳台同胞、海外侨胞、友好团体和人士及相关国际组织的合作与交流活动。本项目立项通过并实施后，也将是基金会重点扶持打造的“全国爱心护理工程试点”。作为项目联合主办单位，本项目的建设与经营管理不仅将得到基金会的指导，还将融51、入基金会国内外各方面的优势资源，促进项目健康良性的发展。第三章 社会和市场调查与需求预测3.1 社会和市场调查3.1.1 政策导向改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点，社会老龄化已经提到议事日程上来了。中共中央、国务院对社会养老工作高度重视，把加快养老事业的开发作为建立“和谐社会”的重要内容，实现以市场化为取向的一系列养老制度的创新和突破，使我国老年产业开始在更高、更新的层次上发展。2021年国家为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，制定了“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划。规划指出，“十四五”时期，积极应对52、人口老龄化国家战略的制度框架基本建立，老龄事业和产业有效协同、高质量发展，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系加快健全，全社会积极应对人口老龄化格局初步形成，老年人获得感、幸福感、安全感显著提升。养老服务供给不断扩大。覆盖城乡、惠及全民、均衡合理、优质高效的养老服务供给进一步扩大，家庭养老照护能力有效增强，兜底养老服务更加健全，普惠养老服务资源持续扩大，多层次多样化养老服务优质规范发展。老年健康支撑体系更加健全。老年健康服务资源供给不断增加，配置更加合理，人才队伍不断扩大。家庭病床、上门巡诊等居家医疗服务积极开展。老年人健康水平不断提升，健康需求得到更好满足。为老服务53、多业态创新融合发展。老年人教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持等服务不断丰富，围绕老年人衣食住行、康复护理的老年用品产业不断壮大，科技创新能力明显增强，智能化产品和服务惠及更多老年人。要素保障能力持续增强。行业营商环境持续优化，规划、土地、住房、财政、投资、融资、人才等支持政策更加有力，从业人员规模和能力不断提升，养老服务综合监管、长期护理保险等制度更加健全。社会环境更加适老宜居。全国示范性老年友好型社区建设全面推进，敬老爱老助老的社会氛围日益浓厚，老年人社会参与程度不断提高。老年人在运用智能技术方面遇到的困难得到有效解决，广大老年人更好地适应并融入智慧社会。未来20年，我国人口老龄化日益加54、重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。同时要统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。1998年以来，随着国家一系列相关政策的出55、台，养老产业重新活跃起来，该产业的建设是国民经济发展的改革热点。为了进一步促进养老事业健康发展，鼓励社会养老，国家老龄委和财政部宣布一系列优惠政策，减轻了社会养老企业的负担，进一步刺激了社会养老事业的发展。新昌县委、县政府十分注重本县社会养老事业的发展和建设工作，为此出台了一系列鼓励政策，为养老事业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。3.1.2 社会养老基本情况随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会。国务院关于加强和推进老龄工作进展情况的报告指出，截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%；65岁及以上老年人口达2亿以上56、，占总人口的14.2%，我国已步入深度老龄化社会阶段。同时根据绍兴市老龄办公布的数据显示，自1987年起，绍兴便步入了老龄社会。2005年，绍兴60岁以上老龄人口占全市总人口的14.39%，总量为62.78万人；2009年，绍兴老龄人口占总人口的17.27%，总量为75.35万人；并以每年0.5的百分点、3.5万的数字在快速增长，老龄化程度已高于15.56%的全省平均水平和13.26%全国平均水平。据预测，绍兴的老龄人口将于2039年到达峰值，人数为158.06万人，约占总人口的40.24%。3.1.3 传统养老方式面临的挑战与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国最传统的家庭养老模式遭遇困难。57、（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“421”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；（2）死亡率的下降推动寿命延长。1999年中国人口的平均预期寿命达到71岁，正在向发达国家的水平（74岁）迈进。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一58、方面，供养者的年龄也在相应地提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；（3）空巢家庭增多，独居老人比例越来越高。1990年，我国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中空巢家庭增长到40-50%，如根据2010年新昌县有关数据显示，全县老年人空巢率达58%，独居率达12%；（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的；（5）统计表明，无子女和独生子女家庭中的老人59、是特困老人的多发群体。尤其是老年妇女，无退休金，长期依靠丈夫，丧偶后，失去经济来源，没有地位，没有依靠，更加容易陷入贫困。人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多，急需突破原有的家庭养老方式，建立多种适合中国国情的养老模式，以弥补家庭养老功能的不足。目前我国社会养老服务体系仍不够完善，与社会养老需求仍有较大差距。3.1.4 我国养老模式分析中国老年学学会养老与护理专业委员会最近对沿海多个省市开展了老年养老需求的社会调查，主要调查结果如下：在个人情况方面：（1）性别比例：男性占46.57%，女性占53.43%。男女比例基本协调；（2）婚姻状况：有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是丧偶，60、仅占14.5%；最后是离婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所调查的总体样本中，大多数老人还是有配偶的；（3）文化程度：中小学、初中、高中、大专及以上所占的比例依次增加，分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。大专以上文化程度的占总样本的43%,这说明调查中目标群体的选择还是比较恰切的；（4）家庭同住人员：配偶、儿子、女儿、孙子/女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降，应答人数百分比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高；（5）包括自己在内的家庭人数：家庭总人数中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分别61、为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；（6）健康状况：健康状况一般所占的比例最高，达44.6%；其次是比较好，占37.8%；然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分别占7.8%和0.6%。大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之间，只有不到10%的老人的健康状况是令人担忧的；（7）自理情况：完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别为87.9%、11.1%和1.1%；（8）现居住面积：现在居住面积为50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分别为16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。可见7062、%的老年人现在的居住面积在50-110平米之间；（9）现在个人月均收入：500-1000元的最多，占31.1%；其次为1000-1500元和500元以下，分别占19%和18.2%；最后是依次递减的1500-2000元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上，分别为13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和1.2%。50%的调查对象的月平均收入在500-1500元之间，1500元以上的占30%左右，只有18.2%在500元以下；（10）现在家庭户月均收入：家庭户月平均收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元、1500-2000元、2063、00-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上的分别占回答总数的2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18.33%。在入住老年公寓意愿方面，调查结果如下：（1）入住老年公寓意愿：有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养老。（2）喜欢的老年公寓类型：59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中；40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。（3）愿意选择的房间类型：高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅；只有2264、.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。（4）老年公寓环境：在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%；选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%；选择其他类型的仅占7.8%。在老年公寓设施服务需求方面：（1）医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应该具备其他。（2）老年公寓必备设施服务：如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达15.4%；其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小卖部和棋65、牌室，分别占13.1%和11.4%；最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。表3-1老年公寓必备设施服务必备设施应答频次应答人数百分比应答次数百分比图书室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂钓1403.715.8门球1213.213.7餐厅58915.466.6小卖部50013.156.5茶室2225.825.1美发室3439.038.8种植3208.436.2其他601.66.8总计3815100.0431.1（3）老年公寓房间必备设备设施：在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、66、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。表3-2 老年公寓必备服务项必备服务必备服务应答人数百分比应答次数百分比定期体检70422.080.0日常保健47714.954.2日常护理38211.943.4送餐服务40912.846.5定期郊游46114.452.4定期联欢32010.036.4老年大学2638.229.9法律咨询1755.519.9法律咨询120.41.4总计3203100.0364.0（4）厨房需求：老年公寓处提供公67、共餐厅外，54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具；15.3%的老人希望厨房备有全套灶具；29.%的调查对象认为房间有没有厨房无所谓；1.4%的老人厨房里需要其他用具。在经济承受能力方面：（1）费用支付形式：在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付；不考虑一次性支付的占10.6%；价格和服务有优惠或可以获得其它经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。（2）费用承受能力：在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的费用在500到1000元之间；26.7%的调查对象可以承受每月1000-1500元的费用；68、9.2%的老人选择1500-2000元；能每月承受2000元以上费用的很少，只占1.9%。（3）一次性费用支付能力：选择不考虑的比例最高，占58.2%，以下依次为选择5万、10万、15万、20万、25万、30万、35万。（4）费用支付来源：选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%，以此为用住房置换、子女的资助和其他。在社会行为方面：（1）入住人员要求：在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。（2）合住意愿：选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为44%，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。（3）希望子女看望周期：在希望子女探望周期69、中，希望每月探望和每周探望的比例相对最高，分别为40.1%和39.3%，其它依次为半年和无所谓。 （4）心理健康服务需求：在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%，其它依次为无所谓和需要专业人员。 （5）参与工作的意愿：在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。 （6）日常用品的使用：在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为71.3%，其它依次为无所谓、统一提供。3.1.5 市场调研结论上述调查结果表明：在入住意愿方面，大部分老人考虑居住在养老机构，近半数老人喜欢居住在不超过三层的楼房中，大部分老人喜欢在距离远同时安静的郊区居住70、；在配套设施方面，大部分老人认为老年公寓应具备老年专科医院，其它从高向低依次为餐厅、图书室、健身房、小卖部、棋牌室、美发室、种植、茶室等；在居室设施方面，从高向低依次为厨房及灶具、电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、安全扶手、浴缸等；在经济承受能力方面，大部分老人选择每月支付养老机构的服务费用，也有10%以上的老人在价格和服务有优惠时或可以获得其它经济回报时选择一次性支付；超过35%的老人可以承受每月1000-2000元的费用；在社会行为方面，近半数老人愿意自己居住，其它依次为生活习惯相同和愿意合住，半数老人愿意参与工作。综上所述，本项目在选址、建筑设计、配套设施、市场定位等方面都考虑符合市场71、或目标群体的需求。第四章 地址选择与建设条件4.1 项目选址4.1.1 项目选址原则项目建设地点符合地方政府土地利用总体规划；项目建设地点建设条件良好，工程与水文地质条件符合要求，水、电、路等综合配套设施能够满足拟建项目发展的需要；项目建设地点与城市中心距离适当，方便当地城市中的半自理和不能自理老人的入住及其家人的探望；项目所在市县区域范围内的自然和人文旅游观光资源丰富，交通方便，适合异地旅游养老项目的开展。4.1.2 项目选址地理位置项目拟建地址位于绍兴市新昌县xx街道xx村。拟建地点位于新昌县政府所在地东北部，距中心城区不到5公里；拟建地点位于新昌县xx街道北部，距xx街道办事处所在地约272、公里。（详见项目拟建地点位置图4-1）4-1 项目拟建地点位置图4.2 项目建设条件4.2.1 项目选址符合地方政府的发展规划本项目选址在绍兴市新昌县xx街道xx村。拟建地点土地性质大多为林地，不在规划中的禁止建设区、有条件建设区和限制建设区范围之内，属于允许建设区，且已规划为建设用地，符合新昌县人民政府新昌县土地利用总体规划（2006-2020年）。4.2.2 项目建设地点地质条件良好拟建地点位于山区丘陵地带，岩土主要为中砂层和粉质粘土层，无不良地质构造，条件较好，能够满足一般工程荷载要求。根据拟建地点区域范围内建筑工程地质报告，该区域岩土地质情况如下：第一层，表层为1.5m厚杂填土，其下为73、亚粘土，厚度约为5m，黄褐色，可塑，软；第二层，细砂、中砂，经6m厚，有亚粘土，薄夹层，标准贯入示数平均15.6次，为中密；第三层，亚粘土，黄褐色，可塑，3-4m厚。地基承载力情况如下：第一层：亚粘土 120-140kN/m；第二层：细砂、中砂 180-190kN/m；第三层：亚粘土 190-200kN/m。4.2.3 项目建设地点气象条件良好新昌属亚热带气候，地处中、北亚热带过渡区，气候温和湿润，四季分明。四季分布为冬夏长、春秋短。春季，降水量多，占全年2635；夏季，降水量大，降水量占全年37左右；秋季，秋高气爽，降水量占14；冬季，气候温和，降水量占全年23。4.2.4 项目建设地点水电74、路等配套设施条件良好给排水：本项目承办方已与新昌县水务局方面进行沟通，本项目可接入市政给排水管网。供电：本项目承办方已与新昌县供电局方面进行沟通，本项目可由附近的高压线引入两路高压电源至小区内变配电所，所内设箱式变电为小区提供电力。供暖：本项目自备锅炉供暖。道路：本项目建设地点比邻新昌县新昌大道西线主干道。4.2.5 项目建设地点征地拆迁条件良好本项目用地现状为建设处女地，故本项目不涉及拆迁工作。4.3 项目区位优势突出新昌地处浙江省东部，隶属绍兴市。104国道贯穿新昌全境，两条高速公路使新昌通往周边大城市的交通十分便捷：新昌至上海、温州3小时左右车程，新昌至杭州车程约一个半小时，新昌至宁波、75、金华、义乌仅需40分钟左右车程。区位优势使新昌成为杭州、宁波、绍兴等大都市经济圈的重要节点城市。老年公寓是本项目的重要组成部分，其目标客源地为上海、杭州、温州、宁波、绍兴、金华等大中城市中经济条件良好及追求生活品质的老年人，如此区位优势为老年公寓服务产品、甚至是本项目的良好发展均提供了坚实的发展基础。4.4 项目环境优势突出新昌山清水秀，人杰地灵，是中国山水诗、山水画的发祥地，也是浙东唐诗之路、佛教之旅、茶道之源的精华所在，生态环境良好，旅游资源丰富，森林覆盖率63.8%，是省级生态县。全县人文和自然景观多达300多处，可供旅游面积120平方公里，拥有天姥山国家级风景名胜区、国家地质公园、国家76、级水利风景区，以及大佛寺、沃洲湖、穿岩十九峰等三大省级风景名胜区。其中，天姥山是李白梦游之地，文化名山；大佛寺是国家4A级旅游区，江南第一大佛有1600年历史；穿岩十九峰集“漓江之美、雁荡之奇、桂林之秀”于一身；唐诗之路是“中国文人山水走廊”，唐代400多位诗人曾在这里游历赋诗；国家地质公园汇集了大量1亿5千万年前恐龙时代的硅化木。良好的自然生态，深厚的文化积淀，优美的景区景点，吸引了众多的国内外游客前来旅游休闲，2010年共接待游客497万人次，旅游收入42亿元。老年度假村是本项目的重要组成部分，其目标客源地有二：一为中国北方城市中经济条件良好、喜爱休闲旅游养老的老年人，二为国际上喜爱休闲旅77、游养老的老年人。本项目所在地优质的自然与人文旅游资源为老年度假村服务产品、甚至是本项目的良好发展均提供了坚实的发展基础。第五章 养老服务产品开发方案5.1 开发理念本项目承办单位将本项目的字号命名为“绍兴市新昌“xx”养老中心”，即传达了项目经营与服务产品开发的理念与定位。5.2 产品开发方案本项目通过三期共5年的工程建设期，将打造开发爱心护理服务产品、老年公寓服务产品、老年度假村服务产品、康复医疗健康服务产品、老年品质生活服务产品、养老服务和护理技能培训服务产品。5.2.1 爱心护理服务产品。特殊护理中心专门入住失能半失能老人、社会孤寡老人、五保户、高龄老人等，按照中国老龄事业发展基金会制定78、的全国“爱心护理工程”试点工作规程的要求规范为其提供服务。5.2.2 老年公寓服务产品所谓“老年公寓”就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套完善的老年人社区。并提供住户医疗保健、文化娱乐等全方位服务。老年公寓从功能上介于一般公寓和其他老年设施之间。其服务对象与一般公寓不同，以老年人群为特定住户，与其他老年设施也不同，它对入住其中的老年人群一般要求有自助能力的老人；其经营方式与一般公寓相似，按照市场原则进行，而不如其他老年设施那样依赖政府投入或扶持发展。老年公寓比其他居住物业更为复杂，除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适宜老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外79、环境空间。要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境、活动空间和求助系统。因此，老年公寓的细部要求比一般住宅更高更多，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅（详见图5-1 老年公寓）。正因为老年公寓开发完毕后的经营绝不仅仅是一般的物业管理，而是多种专业化经营性项目（如医疗护理、学习娱乐等等）的经营与管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务。这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活80、，生命最少延长十年”的目的。正因为老年公寓特有的特征，并处在一个特定的老龄化时代，使老年公寓市场需求潜力巨大。大量调研分析表明，由于社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念，社会需要规模化的养老社区以降低养老成本和提高养老管理服务水平，老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势。老年公寓面向项目所在区域范围内的上海、杭州、温州、宁波、绍兴、金华等大中城市中经济条件良好及追求生活品质的老年人，以健全的社区养老服务体系和五星级的服务标准为基础，提供高品质的老年居住社区。图5-1 老年公寓5.2.3 老年度假服务产品老年度假村是“异地养老”服务产品，主要是为以中国北方大中城市中经济条件良好、喜81、爱休闲旅游养老的健康老人和国际上喜爱休闲旅游养老的健康老人提供的“候鸟式养老基地”。依托人文与自然资源开发旅游养老、文化养老、养生养老等养老服务产品。旅游养老、文化养老、养生养老等养老服务产品早就得到欧美发达国家老年人的喜爱，目前在我国也有方兴未艾、蒸蒸日上的发展趋势。旅游养老、文化养老、养生养老等养老服务产品的开发需要具备独特的不可复制的人文与自然资源优势。项目所在地新昌山清水秀，人杰地灵，是中国山水诗、山水画的发祥地，也是浙东唐诗之路、佛教之旅、茶道之源的精华所在，生态环境良好，旅游资源丰富。全县人文和自然景观多达300多处，可供旅游面积达120平方公里，拥有天姥山国家级风景名胜区、国家地82、质公园、国家级水利风景区，以及大佛寺、沃洲湖、穿岩十九峰等三大省级风景名胜区。良好的自然生态，深厚的文化积淀，优美的景区景点，吸引了众多的国内外游客前来旅游休闲，2010年共接待游客497万人次，增长16.16%，旅游收入42亿元，增长26.4%。在旅游业的带动下，现代商贸服务业迅速发展，服务业态日渐丰富。本项目依托新昌县优越的人文与自然旅游资源，推出的老年度假村国际旅游养老服务产品，能够极大地促进当地旅游经济的发展，带动第三产业的整体发展。如果本项目按照预期的目标发展，将在数年后成为国内外闻名的养老旅游基地，进而形成老年旅游搭台、经济唱戏的良好局面，促进地方社会经济的整体发展。老年度假村的建83、筑及装饰风格可以选择中外有代表性的类型，如欧洲田园风格和老北京四合院风格（详见图5-2北京四合院）的建筑形式与装修风格。图5-2 北京四合院5.2.4 康复医疗健康服务产品康复医疗健康中心拟与新昌县人民医院合作开发建设，以医治、护理、康复各类老年疾病为方向，设有内科、中医内科、针灸科、按摩科、超室、心电图、血流变、微循环和中西药房等科室，配备专业医疗康复设备。一方面为入住老人提供医疗康复和健康服务，另一方面可为社会上的老人提供医疗康复和健康服务。本项目除设立一般的康复医疗设施及具备相应的功能外，还可设立养生会馆。养生会馆主旨的三个理念：人与自然和谐相处。着眼于人与自然的和谐，以此判断人的生活行84、为方式正确与否。让人们了解春夏秋冬时令变化的自然规律，养成符合自然的起居、饮食及思维习惯，构建恢复平衡的条件以保持健康或促进康复；借天力助人力。人是自然的组成部分，借助年运、节气气候和时辰变化的动力，通过调理阴阳平衡，变失衡为平衡，开释潜能，从而自愈百病和未病；经络调理为主，食物药饵调理为辅。养生会馆可命名为“颐年堂”。颐者,养也。见易序卦百年曰期颐。见礼记曲礼“颐年堂” 颐志、颐爱、颐贤、颐育、颐神、颐身、颐年、颐老。行“八颐”，以期颐养天年。“颐年堂”运用传统中医与经典汉方养生相结合，继承黄帝内经的养生文化理念。“颐年堂”主要是以养生为主题的一组建筑。包括有体检中心、药膳斋、松鹤年堂等。体85、检中心面向院内外中有需求的人士提供高档次体检服务，体检者可提前预约实行预约。进驻体检中心后，有服务人员一对一的服务。根据年龄、职业、性别、身体状况、经济基础等不同情况，设计情侣体检、老年体检、全家体检等各种查体套餐，体检时间分为5天体检、3天体检等，以方便受检者的选择。本着人性化、关爱式服务的理念，做到一站式服务。建立电子信息库。将每一位顾客的体质、健康等信息记录备案，并保持跟踪更新，为其随时提供咨询、建议，使每一位顾客的每一次来访都能得到最贴心最细腻的服务，即使身在别处，也能通过各种渠道获取养生指导与规划。一朝成为中心的顾客，会馆将终身成为其私人养生顾问。药膳斋亚健康的人群可以入住药膳斋，采86、用运动药饵疗法进行治疗。有禅房，用佛教养生；有健身房，用体育健身；养生会馆的养生专家，会对每个就餐顾客进行体质判断，每日根据不同的身体状况，进行食物药饵疗法。帮助亚健康患者减轻精神压力，恢复身体健康。松鹤年堂我国有多所百年老号药店，经营享誉世界的丸散膏丹成药，如北京同仁堂的“安宫牛黄丸”、“紫雪丹”，如天津达仁堂的“清宫寿桃丸”，杭州胡庆余堂的“胡氏神效如意保和丸”等。松鹤年堂可和上述老店联系，设立专卖点。养生会馆建筑采用汉代风格（详见图5-3 养生会馆）：图5-3 养生会馆5.2.5 老年品质生活服务产品老年品质生活服务中心提供图书室、活动室、书画室、电脑机房、老年大学、交流中心、多功能厅、87、餐厅、茶社、棋牌室、健身房、篮球馆、羽毛球馆、游泳馆、温室花园（详见图5-4 温室花园与设施蔬菜）、设施蔬菜（详见图5-5 设施蔬菜）等公共设施。a.西红柿树 b.红薯树图5-4 温室花园“蔬菜树”栽培景观 图5-5 联栋温室实景参考图5.2.6 养老服务和护理技能培训服务产品本项目的联合主办方中国老龄事业发展基金会，多年来一直与香港理工大学、原劳动和社会保障部社会保障能力建设中心等单位共同举办养老服务和护理技能培训的培训。该中心即为全国高素质养老服务管理人才和专业护理人员的培训基地，为全国各地的养老服务机构输送专业人才。第六章 建设规模与建设方案本项目拟建设为现代化老年人居住社区，其中包括养88、老中心、养老服务和护理技能培训中心、行政管理中心、后勤服务保障中心、花园及球场等其他附属设施。拟征地面积257亩（其中租用水域面积50亩），规划建筑面积178090平方米，项目全部建成后可提供2800个床位供老年人入住。6.1 总平面规划6.1.1 总平面规划原则根据城市规划实施细则，在相关规划部门的指导下开展总平面规划设计。合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局，在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个生活方便，居住安全，内外环境具佳的花园式养老社区创造条件。以人为本，注重建筑的科学性与人性化设计，为老年住户提供符合老年人生理与心89、理特性的服务产品。6.1.2 设计理念本项目强调以人为本的设计理念，全方位关注老年人的生理与心理需求。主要如下：无障碍设计理念无障碍设计不仅能适应于老年人因生活能力减弱而出现的各种情况，也适用于因各种原因造成的暂时行为受限者，对老年人的生理、心理等方面都能起到积极的作用。完善的无障碍设计，同时也是养老院良好的人性化服务精神的体现。主要包括针对行动障碍老人的无障碍设计、针对视觉障碍老人的无障碍设计、针对听觉障碍老人的无障碍设计等。人机工程学在养老院室内居住空间中的运用人机工程学的运用在养老院室内居住空间这一特殊环境中，有益于解决养老院布局和管理中的协调问题，这对养老院的人性化居住环境的构建具有重90、要意义。养老院室内居住空间中存在着许多与人体尺寸相关的设备和设施，室内空间的具体布局和设计，都离不开对人体合理尺寸的参考和运用。人体常用的尺寸数据类型非常繁多，通过人机工程学这门学科的研究，可以确定人在日常的生活活动中处在的各种环境内的舒适范围和安全限度，从而为养老院室内居住空间设计提供一个设计准则。老年行为特征对养老院室内居住空间设计的影响老年人的行为特征主要由生理和心理特征决定，要创造人性化的养老院居住环境，要对老人实施以人为本的人性化护理，就要充分掌握老年人的生理与心理变化特征。6.1.3 总平面规划综述养老中心的设施老人居住空间由特殊护理中心、老年公寓、老年度假村三部分构成。每个房间均91、设有卧室、起居室、厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、可视电话（由电话机、摄像设备、电视接收显示设备及控制器组成，使老人与家属之间可以利用电话线路实时传送语音和图像）、紧急呼救装置（床头、卫生间均安装）等现代化设备。居住空间楼道、走廊及卫生间均安装扶手，并在楼道、门厅等公共场所设置休息交流区，配备带有靠背扶手的座椅等，供老人临时短暂的休息交流。老年品质生活服务中心包括图书室、活动室、书画室、电脑机房、老年大学、交流中心、多功能厅、餐厅、茶社、棋牌室、健身房、篮球馆、羽毛球馆、游泳馆、温室花园等公共设施。康复医疗健康中心包括医院和养生会馆。医院拟与多家专业医疗康复机构开展合作，包括卫生部指92、定的全国疑难重症诊治指导中心之一的北京协和医院、中国康复研究中心（北京博爱医院）、浙江省人民医院、新昌县人民医院等，以医治、护理、康复各类老年疾病为方向，满足不同老年患者的医疗需求。老年品质生活服务中心包括图书室、活动室、书画室、电脑机房、老年大学、交流中心、多功能厅、餐厅、茶社、棋牌室、健身房、篮球馆、羽毛球馆、游泳馆、温室花园等公共设施。养老服务和护理技能培训服务中心包括各类教室和学员宿舍，培训空间配备现代化的教学与实训设备。行政管理与保障服务中心包括综合办公楼、员工宿舍、小商场、邮电所、银行、停车场等设施。居住区空间布局根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境，功能划分有层次93、，各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使老人们过着安静、和谐的生活。公共场所是全体老年人的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游园场地等；私用空間如公寓底层庭院、楼层的阳台等，可以自由开放给老人种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。平面布置本项目规划用地257亩。规划范围内建设特殊护理中心、老年公寓、老年度假村、康复医疗健康中心、老年品质生活服务中心、养老服务和护理技能培训中心、行政管理与保障服务中心等项目。总平面规划的基本思路为：老年居住区在布置集中景观后又以带状绿化将其连接，并突出“园林”的特点，使住户居民充分享受清爽新鲜的空气和美丽的蓝天，居住区的内部环境，有大片的绿化水景广场供94、老人共享，每栋住宅前后有一小片自己的归属领域，可组织些小景和供邻里交流的活动场地。各中心及其相关项目以休闲长廊、带状的绿化、宽容变化的水系连接，并由此产生的楼台廊榭，小桥流水等景观效果，便得空间有松有驰，有动有静，层次丰富、流动。住宅区均为南北朝向，为防止空间的呆板和重复，在宅间布置凉亭，休闲与健身设施，使得空间开敞且有层次。6.1.4 建设规模本项目由养老中心、养老服务和护理技能培训中心、行政管理中心、后勤服务保障中心、花园及球场等其他附属设施设施组成。表6-1 建筑规模一览表项 目指标单位总用地面积171178.5平方米租用地面积33711.5平方米建设用地面积137467平方米地上建筑面95、积178090平方米功能建筑面积其中 自理区104790平方米半护理区5000平方米全护理区33630平方米康复养生医院3500平方米养老服务与护理技能培训中心3370平方米老年活动中心6300平方米后勤3000平方米营养餐厅与养生餐厅5500平方米特殊护理中心4500平方米康乐养生会馆4000平方米老年超市及商业2500平方米其他2000平方米容积率1.296/建筑密度27.6%/绿化率40%/停车位440个其中半地下停车位290个地上临时停车位150个6.2 建筑设计6.2.1 建筑立面设计特殊护理中心为三层长走廊型板楼式建筑，老年公寓为三层联排别墅式建筑。养老服务和护理技能培训服务中心为96、五层长走廊型板楼式建筑。根据小区单体建筑的多样性，要重视每个单体建筑的造型，体现现代建筑文化的多样性。6.2.2 户型设计根据目前养老公寓的发展趋势，并适应不同阶层的需求，居住空间的卧室设计有三人间、双人间、单人间和家庭套间等不同配置。单人间是养老院中一个较常见的规格形式，其弊端是由于没有可以交流的同伴，老人很容易产生孤独感；其优点是居住在单人间里能让老人获得一种安静和轻松的感觉，可以完全不受其他使用者的干扰，因此单人间的数量开始随着老人需求量的增大而增多。双人间是大部分老人在入住养老院时候的优先选择，其弊端是老人的私密性有一定的减弱。其优点是能够共同生活、相互帮助，能够满足大多数老年人希望与97、人交流的愿望，同时还可以获得一定的安全感。三人间也是养老院中一个较常见的规格形式，其弊端是要在室内安排三个人的生活空间需要的家具较多，房间的进深必然会增大，那么房间内的日照和通风情况就会受影响；同房老人多，则相互的干扰就会增大，容易产生纠纷，整个居住空间的私密性就相对较差；因此养老院的老人卧室每间房不宜超过3人。其优点是老人有众多同伴作伴，不会感到孤独，能增强彼此的安全感；同时有利于节约空间，能减少独立卫生间、客厅的数量，在造价上也比较经济。多功能套间主要是提供给有些有特殊需要的老人，比如一同入住养老院的老年夫妻等。套间一般由卧室、起居室、厨房、卫生间等组合而成，空间更为宽敞。拥有单独使用的起98、居室和厨房，不但能大大的方便使用者，更重要的是能带给老人一种家庭的温馨。多功能套间功能丰富多彩，能够满足老人的多种在居室内进行的行为活动，提供多种形式的生活空间，如睡眠休息空间、会客娱乐空间、阅读书写空间、餐饮空间、卫生空间、储藏空间等等。特别是厨房的设置，不但给老年人的饮食提供了另一种选择方式，而且能满足老人的心理需要。对于一部分老人来说可以自己亲自买菜做饭，也是一种乐趣。6.2.3 装修设计所有单体建筑外装修一次到位，住宅进行基本初装修，或可根据老人要求进行菜单式内装修。装修材料、尺寸规格、色彩等方面的设计，要充分考虑到老年人的生理和心理特征，体现科学性和人性化的设计原则。6.3 室内居住99、空间功能模块设计6.3.1 公共空间功能设计与要求公共空间主要包括提供给老年人使用的交通空间、娱乐活动空间、服务管理空间等。交通空间主要包括老人居住区域的走廊、楼梯等；服务管理空间主要是工作人员的办公室、洗衣房、公共浴室、公共餐厅等；娱乐活动空间则是为老人提供休闲娱乐场所的空间。空间的使用特性决定了空间的功能要求，也使设计方法的着重点不同。走廊在养老院的实际使用中，老人们出了电梯或者楼梯间不可能直接进入自己的卧室，而是需要在走廊上步行一段距离才能到达。故走廊对于老人来说是重要的交通空间。（1）走廊的净宽不小于1500MM，如果走廊的宽度不能满足这个要求，那么走廊的尽头两端必须要留出1400MM100、1700MM以上的空间，供使用轮椅的老人有回旋的余地，以及紧急情况下使用。如果走廊上设置有配电箱、消火栓等等，最好不采用突出墙体表面的做法。入户门尽量设置为内开，不影响走廊的使用净宽。如果走廊设置有走廊门，则门洞不能小于1200MM，这样才能满足使用轮椅的老人、使用助行器的老人、携带较大物件的人以及医疗担架等的基本通行要求。（2）如果把走廊设置为一个方便老人交往的空间，营造出一种适合聊天交流的氛围，则可以鼓励一些行动不便的老人走出房间，就近与他人交流，排除孤独的感觉。同时还可以满足老人在天气情况不佳如下雨或寒冷的时候，有一个可以走出房间与他人交流的场所。可以结合走廊的空间，安排一些座椅，设置一101、些植物，以及选择一些温馨的墙面、地面材质等等。（3）走廊要避免的情况是：曲折、昏暗和过长，另外老人也不太喜欢没有私密性的四通八达的走廊。首先要保证地面通畅无高差，其次要有良好的通风采光。还应该尽量活跃老年人的心情，走廊空间的灯天花、地面和墙面的材料要有一定的对比和变化，墙面可以做一些个性化的装饰，增加趣味性。门厅及入口公共门厅及出入口的人流量较大，也是老年人进出的主要场所，所以首先要满足交通人流关系的通畅，主要注意以下几点：（1）布置公共门厅和出入口空间一定要考虑人流关系，门扇的开启和人的活动都需要足够的空间，同时要为交叉的人流、特别是行动困难者留出缓冲的余地，要有宽裕的位置供轮椅的转向和停留102、。（2）整个区域一定要保证视线的通透和不受遮挡。对于行动不便的老人而言，在经过视线障碍的地方时，处理不慎就容易出现事故。而且出入口涉及到开关门的问题，如果在视线受遮挡的情况下，处于门内外的人都无法估计对方的位置，出入时或开门时动作稍快就容易发生碰撞事故。（3）设置坡道、台阶应满足人流出入走向，避免绕路。每段坡道的坡度小于1：16，长度不超过8000MM，高度不超过500MM。坡道改变走向或两段坡道衔接处都要设长度不小于1500MM的平台。坡道的净宽不小于900MM，公共出入处的坡道净宽不小于1500MM。坡道两侧要设扶手，坡道地面需做防滑处理。（4）出入口的雨棚覆盖范围达到出入口外侧的300M103、M以上，并且雨棚的排水应避开行走的台阶和坡道等。公共门厅及出入口的空间相对走廊更为开阔，老人的自由度更大，与外界的接触也更加充分，同时门厅及出入口与室内活动空间和室外活动空间在交通和视觉上都有交叉和联系，就决定了该空间的多功能性。所以可以在公共门厅及出入口设置简单的活动空间和休息场所，形成一个过渡空间。老人能够根据自身的情况，在此活动休息，与人交流或者短暂停留，还可以观察其他人户外活动的情况，考虑自己是否加入。公共餐厅公共餐厅除了能为基本自理和独立行动的老人提供进餐的场所，也可以作为老人喝茶、聊天、看电视等休闲活动的场所。（1）为方便养老院中老年人的日常生活，公共餐厅这类的公共服务空间应该设置104、在底层或二层方便到达的地方。同时餐厅应该与老人的其它生活区有很好的联系，可以通过布置廊道等方式把餐厅和其它区域连接起来，有利于老年人方便地到达餐厅，也可以让老年人在天气恶劣的情况下依然能自己去餐厅用餐。（2）餐厅布置应避免均一化，可以把集中式的大餐厅分组和分片形成小区域，以帮助老年人更加方便的使用。老年社会心理学家提出，过多的老人在一起就餐更加不利于他们之间的交流，几十个或者更多老年人共同进餐会形成一种消极气氛，所以分散式的小空间进餐区域更适合老年人。（3）餐厅的餐桌布置也应考虑老年人的行为和生理特征，餐桌的颜色、形状都可以多元化，考虑到有些老年人需要使用轮椅和助行器，可以适当增加餐厅面积以及105、餐桌间的距离，并做好无障碍设计。餐厅地面和墙面的材料、色彩、灯光对整个餐厅的气氛都有很大的影响，所以餐厅内部的色彩宜选取明朗干净、温暖、促进食欲的颜色。窗户采光方式也可灵活多变，使整个空间富于变化，让就餐环境便利轻松。（4）餐厅附近要有卫生间和洗碗池等附属设施，方便老年人的使用。根据老年人的生理特点，养老院中老年人集中活动的公共空间都应设置公共卫生间。卫生间要分布均匀合理，方便老人就近使用。根据专家建议，从老人活动的区域到最近的卫生间距离尽可能小于12M，最远也不要超过16M。医疗保健室及管理办公区（1）养老院中的老年人大部分为高龄老人，身体状况不佳，医疗保健是养老院里重要的功能部分。针对老年106、人身体弱，容易突发疾病的特点，养老院中必须要设置一定的医疗设施，在平时方便老人就近就医，有紧急情况时为老年人提供必要的急救。医务室应设在交通便利、通道开阔的地方，方便病人的出入，特别是要方便担架的进出。（2）养老院中的管理办公区域一般可分为行政办公和后勤服务两个部分。管理人员的办公区域应避开老年人的主要活动场所及交通集中的地方，与老年人的生活区域形成适当的分隔，并且有相对独立的出入口，这样可以给养老院中的老年人营造出一种轻松的生活氛围，以免让老人产生被管理和监视的感觉。管理办公区可以单独设置，比如安排在养老院的入口处，这样既方便了管理人员与外界联系，也避免了对老人生活产生干扰。（3）室内活动空107、间一般是专门供老人进行休闲娱乐活动的场所，根据调查发现，目前养老院的老人日常活动内容单一，缺乏活力，主要以散步、聊天、看电视、棋牌游戏等为主。而在养老院设置室内活动空间，不仅仅是简单的让老年人打发日常的闲暇时光，还可以为老年人提供满足各自兴趣爱好的场所，让老人不但能展示自身的成绩，还能相互学习等，促进老人参加力所能及的公共事务。所以在实际运用中，应该按照不同层次、不同水平、不同兴趣的老年人的需要，设置多种类型的室内活动空间。主要包括图书阅览室和小型网吧，可以兼作为老年人举行讲座、展示才艺、观看影视节目等功能的多功能厅室；根据老人兴趣爱好设置的手工室、书法室、绘画室、陶艺室、园艺室；满足老人健身108、娱乐的健身房、棋牌游戏室等等。（4）室内活动空间在养老院中的位置，对于整个空间的利用率有很关键的作用。在调查中了解到，很多利用率不高的室内活动空间，主要是由于安排不集中、设置在较高楼层不便于老人的进出、位置偏僻与主要交通流线联系不紧密等原因造成的。所以室内活动空间的位置设置应该把握几个要点：首先，道路流线安排合理、交通便利，尽量把室内活动空间安排在底层，让老年人在想要活动的时候能非常方便的到达活动区域；其次，室内活动空间要设置在人流量较大的地方，最好与主要道路临近，这样能吸引更多路过的老人参与活动。但是又要留有一定的距离保证在室内活动的老人不被打扰；最后，室内活动区域要集中布置，便于老人选择自109、己感兴趣的活动。（5）室内活动空间的尺度主要要考虑个人空间的问题。在日常交往中，人们的生活习惯造成了关系越亲密就越喜欢靠近对方的特点，所以彼此间距离接近通常给人一种友好和亲近的感觉。同时因为老年人听力减弱，在交谈的时候必须靠近谈话，这在很大程度上也影响了他们交往的空间尺度。养老院中的老年人远离亲人，更希望结交更多的朋友，与其他老人和睦相处，所以适合他们使用的交往空间的尺度和形式都有特殊要求。给老年人提供的活动交往空间，相对更受欢迎的是较小的空间，同时有较明显的围合感。6.3.2 室内生活空间的规格设计与要求卧室是养老院中老年人使用最频繁的室内空间，停留时间也最长，也是老人所拥有的唯一的私密空间110、，所以整个养老院室内居住空间的核心是老人居住的卧室，卧室的合理设计和布局对养老院中老年人生活的舒适度有很大的影响。本项目卧室设计分为单人间、双人间、三人间、特别护理间、多功能套间等。养老院卧室的规格，对于养老院室内居住空间的布局、以及其后的细化设计工作有很大的影响。在建筑尺度方面，双人间不含卫生间部分进深最小尺寸为4000mm，三人间不含卫生间部分进深最小尺寸为5700mm，卧室开间最小在3300mm以上。层高应该不低于3600mm，这样空间才会较为合理。6.4 建筑结构设计6.4.1 设计依据建筑结构荷载规范 GB50009-2001；建筑抗震设计规范 GB 50011-2010；混凝土结构111、设计规范 GB 50010-2010；砌体结构设计规范 GB50003-2001；建筑地基基础设计规范 GB50007-2002。6.4.2 结构设计在设计上，本项目主要以多层为主，房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高老年公寓面积的使用率和老年人居住的舒适程度。立面设计以整体和谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。地上部分本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第一组。本工程老年居所均为砖混结构（有部分服务设施为框架结构），112、现浇钢筋砼楼板砼强度等级C20，砖采用Mv10，砂浆0.00以下采用水泥少浆M10，0.00以上采用混合砂浆M10，M7.5，构造柱不定等级C20，底框结构的框架部分砼强度等级C30。基础部分根据相关地质资料，暂建议采用墙下砼条型基础（底框部分为柱下独立基础），待本项目进行建筑详规时再根据情况具体确定。主要活荷取值卧室、起居室、卧卫（住宅） 2.0 kN/m；楼梯 2.0 kN/m；阳台 2.5 kN/m；不上人层面 0.5 kN/m；上人层面 2.0 kN/m；基本风压 0.3 kN/m；基本雪压 0.35kN/m。6.5 道路交通设计6.5.1 外部交通条件项目拟建地址为绍兴市新昌县xx街113、道xx村，毗邻新昌县新昌大道西线主干道。拟建地点位于新昌县政府所在地东北部，距中心城区不到5公里；拟建地点位于新昌县xx街道北部，距xx街道办事处所在地约2公里。6.5.2 道路交通网络与设计院区道路分三级，一级是主干道，二级是连接各功能区的道路，三级是各功能区内部的道路。院区主出入口设在新昌大道西线主干道公路一侧，为方便居民出行在东西两侧设置了两个出入通道，车辆主要停在北部的入口停车场内，少量车辆经允许可进入小区内部，小区道路为曲线形，追求自然，并沿路设计了景观，使行人行走过程中不感觉单调乏味。6.6 基础设施设计6.6.1 给排水设计设计依据（1）住宅设计规范（GB 50096-2011）114、；（2）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；（5）给水排水工程管道结构设计规范GB 50332-2002；（6）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（7）建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；（8）建筑给水硬聚氯乙烯管道工程技术规程（CECS 41-2004）；（9）建筑给水排水硬聚氯乙烯管道安装工程施工技术操作规程（DBJ 13-23-1999）；（10）建筑专业提供的总图；（11）建设单位提出的使用功能要求；（12）绍兴地区气象资料。系统设计本设计为各建筑的室内给水、排水及器配置以及室外给水、排水设计。给水采用自来水厂直供，日用水量780吨。室外设生活、115、消防合用管网，设地下式消火栓，间距120m。排水采用，污废分流，伸顶透气，排水量4060m/d雨水自然排入区内雨水管网。管材室外采用离心给水铸铁管和UPVC排水塑料管，室内冷水采用PP-R管，热水采用薄壁不锈钢管，住宅冷凝水排水采用UPVC管。6.6.2 暖通设计设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；（2）住宅设计规范（GB 50096-2011）；（3）民用建筑热工设计规范（GB 50176-2016）；（4）民用建筑绿色设计规范JGJ/T 229-2010；（5）建设单位提供的征地界坐标及基地地形图；（6）市政部门对本项目设计的指导或审核意见及外围条件；（7116、）建设单位对本工程的规划设计要求；（8）建筑专业提供的图纸资料及文本资料。系统设计本工程按卫生及消防要求设置通风系统。空调按分体空调考虑，由电气专业预留电量。通风系统公寓厨房设脱排油烟机排风，同一垂直方向的厨房合同用一个竖风道并集中到屋顶排放。公寓卫生间设卫生通风器排风，同一垂直方向的卫生间合同用一个竖风道并集中到屋顶排放。水泵房、动力站换热机房的设备用房按需设置机械通风。其它房间依靠可开启外窗或通风采光窗井进行自然通风。环保与节能设计按照民用建筑节能设计规程（DB13(J)24-2000）的要求进行围护结构热工设计；对热力管道加强保温；风机、水泵、换热机组选用低能耗的高效产品；在设计中考虑运117、行调节以便于减少能源浪费，提高运行效率。对产生噪声的水泵、送排风等动力设备选用低噪声低震动型，采取减震吸声措施，如水泵、风机设减震器、软接头，送排风管上设消声器等。厕所、厨房等均设排气装置，从屋顶高空排放。6.6.3 电气工程设计设计依据（1）民用建筑电气设计规范JGJ 162008；（2）建筑物防雷设计规范GB 50057-2010；（3）有线电视网络工程设计标准(附条文说明)GB/T 50200-2018；（4）低压配电设计规范（GB50054-95）；（5）供配电系统设计规范；（6）相关行业部门及建设单位的要求。主要设计内容变配电系统、照明电力系统、有线电视系统及通信信息系统防雷接地系统118、，安防系统，外线工程等。（1）变配电系统。本小区均为多层建筑，负荷为三级负荷，建筑面积178090平方米。本小区设六台箱式变电站，变压器容量分别为1250KVA和300KVA。（2）照明及电力系统。区内路灯及户内灯具尽量选用节能型灯具及节能型控制方式，户内空调，热水器等大功率设备采用用回路供电。（3）有线电视及通信信息系统。区内设弱电机房，由市政网引入电视电缆及信息光纤每户内均设置宽带、电话及有线电视插座。（4）防雷接地系统。本区建筑均为三类防雷建筑，在建筑物屋顶设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础钢筋网做接地极，变压器中性点直接接地，进出建筑物的金属管道均与接地极可靠焊接。（5）安防系统。每119、单元建立防盗对讲系统，区内重要部位安装电视监控系统，监视器集中于警卫室，形成可靠的体系。（6）外线工程：由箱式变电站向相应组团采用电缆供电，区内所有电缆走电缆沟，自变电站引出低压电缆以放射式结合树干式向各建筑物供电，弱电外线亦由弱电机房经电缆沟，引至各建筑物。第七章 消防、警戒及社区网络7.1 消防系统7.1.1 设计依据建筑设计防火规范 GB 50016-2014；城镇燃气设计规范GB 50028-2006（2020）。7.1.2 消防措施消防设施养老中心内消防给水管网采用生产消防使用低压制，遇火灾时由当地消防部门来消防车加压消防。根据建筑设计防火规范(GBJ16-87)(2001年版)，按120、同一时间内火灾次数1次，12升/秒消防流量，2小时消防延时计算，消防总用水量86.5吨/次。生活、消防共用一个供水系统，养老中心最高日用水量为866.5吨/日。因此设计供水管网管径为200毫米，支管为100毫米，管网布局为环形加树枝状管网，以环为主，确保用水安全。厂区内管道按照需要布置成环状，在管道上设置地上式消火栓，消火栓间距将满足各车间室外消防用水量且不大于120米，环状管网阀门分割成若干独立段，每段内的消火栓数量不超过5个。在配电室及其它重要场所，设置消防自动报警装置，并与小区消防总控制联网。配电室及其它重要场所相应设置泡沫及干粉灭火器，室外设消防水泵接合器，便于消防使用。消防通道及场地121、道路系统组织结合消防需要，形成环线，保证救灾时消防车的通畅、快捷。中心与外部公路间的连接道路，路面应达到重载消防车在雨雪天气状况下的通行要求，中心内广场等宽阔地作为疏散地。消防宣传建立一支以义务消防人员为主的消防骨干力量，采取集中与分散相结合的形式，广泛开展消防宣传教育，大力提高入住人员及中心工作人员的消防安全意识。7.2 警戒系统警戒监控社区周边设电视监控设备，24小时总控室值班看守。红外防盗报警系统每栋建筑四周设红外防盗报警系统，连接总控室。7.3 社区网络整个社区内部以局域网连接，总控室设服务器，连接到宽带因特网。区内设有通信网络，有线电视网络和急救呼叫网络。第八章 环境保护8.1 本项122、目对环境的影响本项目对环境的主要污染物为生活污水、生活垃圾。由于项目污染物数量有限，而且设计对其分别进行了处理，所以本项目建成后对周边环境影响很小，不会对现有生态环境产生污染，而且通过建筑四周绿化布置，项目的建设将有利于改善和提高周边环境状况。8.2 环境保护8.2.1 施工期间的环保措施工程在施工期将产生“三废”污染和噪声污染，以及对人群健康的不利影响。采取的对策是：进行“三废”治理及噪声防护，加强卫生防疫，保护生态环境。生活污水及生产废水处理方案施工废水集中排入沉淀池，经沉淀后循环使用。在施工生活区建排水沟，集中将生活污水排入附近坑内，经沉淀处理进园区进行处理。空气质量保护方案1、施工扬尘123、混凝土搅拌系统防尘：混凝土搅拌系统在生产混凝土过程中将产生扬尘。在混凝土生产过程中，要求除尘设备同时运转使用，并制定除尘设备的使用、维护和检修规程，使其始终处于良好的工作状态。此外，在施工现场采取围挡措施，也可有效防止施工扬尘向周围扩散。交通道路防尘：将施工道路修建成坚实路面并保持道路清洁，卡车在施工道路和施工现场的车速应控制在12km/h以下，推土机的推土速度控制在8km/h以下，并用洒水车定时洒水，以减少粉尘污染。运输防尘：水泥在运输过程中，应采取密闭的槽车，通过封闭的系统运送至水泥贮仓中，运输散货及多尘物料时，应堆放整齐并在物料上方及四周用帆布覆盖，以减少受风面积，降低运输过程中的起尘量124、。2、施工机械尾气各燃油机械应具备尾气净化器，尾气排放应符合有关规定要求，并加强施工大气质量监测。3、施工人员劳动保护做好施工人员的劳动保护，如配带防尘口罩等，禁止在施工场地和生活区随意焚烧废物和垃圾。噪声防治方案1、固定噪声源对固定噪声源采取封闭式作业，利用吸声材料或隔声结构降低噪声声级，选用低噪声设备和工艺，并加强设备的维护和保养。2、流动噪声源机动车辆穿越居民区时需适当减速，禁止高音鸣笛，施工公路应保持平坦顺畅，减少因汽车震动引起的噪声；重型机车安装噪声消声器，并加强机械设备的维修和保养。3、施工人员劳动保护一线工作人员轮换作业，避免长时间处在强噪声环境中；个人配戴耳塞、耳罩、防声头盔等125、。固体废弃物防治措施施工弃渣按相关部门要求运至规定地点。对生活垃圾应设固定垃圾桶，定时运往垃圾处理场。工程承包单位应对施工人员加强教育和管理，做到不随意乱扔废弃物，避免污染环境。8.2.2 营运期间的“三废”及噪音治理方案污水建筑物建成后，采用雨水、生活污废水分流制，生活废水经化粪池处理后排入小区污水管道，进而汇入市政管网，由城市污水处理站统一处理。生活污水经中水处理后进入小区景观水系。雨水采用外排水排入小区雨水干管后汇入城市雨水管网。小区给水排水系统均采用环保给排水管材。生活垃圾废弃物集中堆放在小区设置的垃圾箱及定点堆放处，由专人收集运至市政规定的垃圾站。小区弃物主要是生活垃圾，不产生有毒害126、的废弃物。第九章 抗震、土地利用及绿化9.1 抗震本项目按近震设计，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为七度，根据省市地震局的有关规定，建设单位尽快到地震局办理本项目的相关手续。9.2 土地利用本项目建设为养老中心项目，符合国家及省市的产业政策，土地在新昌县总体规划范围内，属山坡地，不占用基本耕地，不需补充耕地。相反通过项目的实施，可以大大提高土地利用率。9.3 绿化本项目规划集中设置绿地辅以小品形成丰富的绿化景观。以集中绿地和分散绿化巧妙结合，适当辅以小品形成丰富的景观，并充分利用城市景观绿化带，既美化了所内的环境，又可以达到防尘、降噪的目的。 图9-1 立体花坛景观图9-2 土丘式花坛 图9127、-3 园林建筑小品景观第十章 节能节水10.1 概述坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率，是解决我国能源问题的根本出路。中华人民共和国节约能源法明确要求：“国务院和省、自治区、直辖市人民政府应当在基本建设、技术改造资金中安排节能资金，用于支持能源的合理利用以及新能源和可再生能源的开发”，“固定资产投资工程项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证”，“固定资产投资工程项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范”，“达不到合理用能标准和节能设计规范要求的项目，依法审批的机关不得批准建设；项目建成后，达不到合理用能标准和节能设计规范要求的，不予验收128、”。10.2 设计依据中华人民共和国节约能源法（2007年颁发）；国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；“十四五”节能减排综合工作方案;关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资2007221号）；浙江省实施中华人民共和国节约能源法办法；浙江省建筑节能管理办法(浙江省人民政府令第234号)。10.3 主要能耗品种及其年消费量10.3.1 电力消耗本项目按人均用电指标为500千瓦时/人年规划，养老中心总用电量为150万千瓦时/年。10.3.2 给排水本项目生活用水标准按100129、升/人日、公共建筑用水量按常住人员生活用水量的20%计算，养老中心年用水量预测为130万吨。10.3.3 供气本项目规划按人均生活用气指标1.2立方米/人日，则全年用气量为130万立方米；未预见用气量按全年用气量5%计算，则为14万立方米。养老中心总用气量为140万立方米。本项目建成运营后，主要能源年实物消耗量和折标煤数量详见表10-1。表10-1 主要能源年实物消耗量和折标煤数量能源名称实物量折标煤系数折标煤（吨）电150万千瓦时1.229吨/万千瓦时184.35煤气140吨3.570吨/吨499.8水130万立方米2.571吨/万立方米334.23合计/1018.3810.4 节能措施10130、.4.1 建筑节能建筑工程的设计、施工，应严格遵守建筑节能标准。建筑物的平面布置利于自然通风，建筑的朝向大部分朝南；建筑装立面设计考虑到东、西北向外墙的开窗面积，尽量控制窗墙比。在规划设计中将太阳能利用与建筑进行一体化设计。建筑墙体、门窗、屋顶等围护结构均采用节能材料，多层建筑外围护结构采用多孔砖，门窗采用气密性良好的空气渗透系数分级大于级的铝合金门窗或塑钢窗，北墙采用双层铝合金推拉窗或塑钢窗，非采暖房间与采暖房间之间墙体采用保温砂浆抹面，屋面采用保温性能好的聚苯板保温层。对采用空调制冷的建筑，要实行室内温度控制制度；对于集中供热的建筑，要实行供热分户计量；建筑物围护结构要采用新型节能、隔热、131、保温墙体材料，采用双层玻璃门窗等保温隔热措施。选择节能变压器，并设电容补偿柜，提高功率因数。高低压配电系统采用国家推荐节能产品。应用各种塑料PVC管材，给水系统利用定压定量节能泵。为了减少管道及附件的冷(热)损失，节约能源，对冷(热)水管道，必须采取增设保温隔热层的措施。定期对建筑物用能系统进行维护、检修、监测、保养及更新置换，及时清除系统故障，保证用能系统有效运行。10.4.2 节水措施全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源利用、经济和社会可持续发展的一项战备任务。1988年中华人民共和国水法中规定“国家实行计划用水，厉行节约用水”。1993年国家实行取水许可证制度，从此结132、束无序取水的历史，标志我国水资源管理进入法制化阶段。2002年5月国家计委和水利部颁布建设项目水资源论证管理方法实行更加严格的水资源政策，要求项目建设必须充分评估水资源的承受能力和合理使用水资源。首先，本项目所有用水器具都应选用节水型产品。选用节能型水嘴、散热器，规定消耗定额。严格控制各用水点的水压和水量，安装计量和节流装置，避免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费。其次，加大雨水利用，通过管网将雨水收集到消防水池，用于平时浇洒道路及绿化用，节约清水用量。第三，建立健全节水管理制度，加强节水管理。10.4.3 节电措施为了降低低压电气线路过长造成的电能消耗，变电所设在主要用电133、设备附近，以减少低压电气线路长度；在高压开关柜和低压开关柜内采用节能高效分断能力高的断路器，保证电力的正常运行，减少停电事故；按有利于节能的要求，合理选用各种专业设备及其驱动电机与控制方案；应用声、光控制开关，减少长明灯现象，在照明系统，积极推广应用节能灯，用节能灯替换白炽灯，节电效果显著。绿地及其他户外照明采用太阳能LED灯。10.4.4 能源管理建立建全能源管理系统，包括完善组织结构，落实管理职责，配备计量器具，制定和执行有关文件，开展各项管理活动。该系统应能保证安全稳定供应中心所需能源，及时发现能耗异常情况，予以纠正，并不断挖掘节能潜力。一是按用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17134、167-2006）的要求配备能源计量器具，建立能源计量系统。二是在日常的节能管理工作中，重点是认真贯彻落实各种节能法律、法规和各项能源管理制度，并针对不断出现的新情况、新问题，不断完善有关能源管理制度。对能源使用过程中造成的跑、冒、滴、漏等能源浪费现象进行检查和处理，有效杜绝各种有形损失。三是不断学习节能先进单位的经验和方法，寻找本单位在节能工作中存在的差距，从各个方面，全面地、系统追求最佳节能效果，做好节能降耗工作。四是在能源管理制度建设方面，设置节能管理机构，制定从能源采购、计量、统计、生产过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式严格考核，促进了各项节能工作的有效展开135、，把能耗指标细化到各个部门，为企业取得好的节能降耗效果，做好组织和制度准备。第十一章 项目实施进度计划11.1 项目实施内容本项目实施的内容为养老中心工程的建筑施工及相应问题水、暖、电配套工程和四周绿化，须组织强有力的基建班子负责本项目的实施。11.2 实施进度本项目计划分三期，计划周期五年，2012年度9月底完成项目可行性研究和初规编制和上报审批。计划如下：2013年6月完成土地平整2015年6月完成第一期土建工程和装潢2016年2月完成接纳第一批老年人入住2013年12月完成第二期土地平整2015年12月完成第二期土建工程和装潢2016年6月接纳第二批老年人入住2014年6月完成第三期土地136、平整2016年6月完成第三期土建工程和装潢2017年2月接纳第三批老年人入住项目工程具体进度安排见表11-1。表11-1 项目实施进度计划表建 设项 目第一年第二年第三年第四年第五年09-1201-0607-1201-0607-1201-0607-1201-0607-12项目报批第一期土地平整第一期土建工程和装潢接纳第一批老年人入住第二期土地平整第二期土建工程和装潢接纳第二批老年人入住第三期土地平整第三期土建工程和院区绿化接纳第三批老年人入住第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算依据浙江省建筑工程概算定额及现行概算指标；浙江省安装工程概算定额及现行概算指标；浙江省建筑工程概算费用定额、137、浙江省建设项目概算其他费用定额；浙江工程建设造价信息；建设部1997年建设项目可行性研究报告内容和深度规定；本项目有关专业提供设计图纸及有关设计资料说明；相关类似工程的指标；国家、部门和地区的其它有关规定；项目单位提供的有关技术经济指标；勘察设计费按2%计取；基本预备费按有关文件规定要求按工程费用的8%计取。12.2 投资估算建设投资8.64亿元，其中包括：固定资产投资8.1亿元；建设期铺底流动资金为5400万元。表12-1 投资估算表单位：万元序号投资分类取费土建工程设备合计占铺底总值比1建设工程投资5472563.34%1.1土建工程306003060035.42%1.2设备工程10800138、12.50%1.2.1设备购置130001300015.05%1.2.2设备安装调试2.50%3253250.38%2无形资产20702.40%2.1技术引进费00.00%2.2场地使用权费20702.40%3递延资产33053.83%3.1勘察设计费2.00%14001.62%3.2建设监理费1.00%7550.87%3.3咨询调查费0.80%5000.58%3.4人员培训费3000.35%3.5项目筹建费0.50%3500.41%4工程预备费8%61007.06%5建设期利息1480017.13%1-5小计3060013325810006流动资金6.1全部18%180006.2铺底30%5139、4006.25%按全部流动资金计算990007总计按铺底流动资金计算86400100.00%12.3资金筹措本项目固定资产总投资为86400万元，资金来源包括自筹和银行贷款。其中：项目单位自筹34560万元，占总投资40%；银行贷款51840万元，占总投资60%。第十三章 财务评价13.1 财务评价依据本项目财务分析按照国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)的规定进行。财务估算依据2011年项目建设所在地同类技术应用的产出水平和投入水平，并根据主要产品的市场销售价格和原材料等成本价格进行估算。13.2 财务评价13.2.1 项目计算期、建设期和运营期项目建设周期为五年其中，140、第3年完成总规模的50%，第5年完成总规模的100%。第5年达到正常营业。财务评价计算期为12年。13.2.2 营业收入本项目第一期入住后，营业收入达到5032.75万元，三期项目建设完成达到设计业务量时的营业收入为10594.16万元，年均营业收入9700.67万元。（详见附表5）。（1）客房收入：平均每张床位1500元/月，80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右）：（2）护理收入：按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算：（3）伙食费：按每人每月400元计算（4）对外开放餐厅、药膳等餐饮收入：按200个餐位、每餐位每天创造100元流水，70%入座率141、计算：（5）接待中心收入：按150间客房、每间客房每天200元、70%入住率计算：（6）其它收入500万元（7）财政补助：根据新政发200940号文件精神，该项目可享受县财政（含省财政补助资金）给予的每个床位4000元补助13.2.3 营业税金及附加估算根据新昌县政府人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见（新政发200940号）文件精神，“对养老类的养老服务机构提供的养老服务免征营业税，对非营利性养老服务机构免征企业所得税和自用房产、土地、车船使用税；减免行政事业性收费（国家法律、法规另有规定的除外）”。因此，本项目在估算时不进行税金及附加估算。13.2.4 成本及费用估算（1）燃料及动力142、消耗等费用原材料、燃料动力的消耗和定额，按拟定方案提出的单位产品消耗考虑，其价格按现行实际价格为基础进行综合确定，约占营业收入（不包括财政补贴，餐饮成本和其他成本）的5%。（2）工资及福利费工资及福利费用：504万元。工作人员按1：20的比例配备，本项目全部建成后将达到2800个床位，一期配齐工作人员50名，轮流培训。每人平均工资3000元/月（含福利）。（3）餐饮成本和其他成本餐饮成本按餐饮营业收入的50%计算，其它成本按其他收入的40%计算。（4）折旧费和摊销费固定资产折旧依据财政部工业企业财务制度中工业企业国家资产折旧年限表的规定执行，按直线折旧法计算。房屋及公用工程折旧按30年考虑，设143、备折旧按10年考虑，残值率按5%计。递延资产按5年摊销。建成投产后，建筑物年折旧额为826.5万元；设备年折旧额946.49万元。该项目年折旧费1772.99万元（附表10）。（5）修理费修理费按折旧费8%计算。正常营业年年修理费用354.6万元。详见附表3。（6）营业费用营业费用按营业收入2%计提。正常营业年年营业费用203.88万元。详见附表3。（7）管理费用管理费用按营业收入的3%计算。正常营业年年管理费用为305.82万元。详见附表3。（8）借款利息长期贷款利息计算为固定资产投资贷款利息。年利率按6.90%计算。13.2.5 财务效益评价（1）项目损益分析本项目达到设计业务量时的营业收144、入为10,194.16万元，年均营业收入9,700.67万元。年均总成本费用为4349.08万元。本项目正常年利润总额为5845.08万元，年均利润总额为3561.94万元。盈余公积金按照利润的10%提取。不提取公益金。年均未分配利润为2137.17万元（详见附表3和附表5）。（2）财务盈利能力分析财务内部收益率（FIRR）=7.22%Ic=7%财务净现值(Ic=6%)=2654万元静态投资回收期=9.1年动态投资回收期=12.5年投资利润率=7.92%（3）清偿能力分析本项目申请银行贷款5亿元，贷款利率按6.90%计，建设期利息计入总投资，生产期利息计入财务费用。本项目从第4年开始偿还贷款，145、还贷资金来源包括：年度未分配利润、折旧费和摊销费，第8年还完。项目资产负债表（见附表11）反映项目计算期内各年资产、负债和所有者权益情况，计算期各年资产负债率小于50%，财务状况正常。（4）项目不确定性分析敏感性分析本项目着重从营业收入、固定资产投资和经营成本三个因素，波动变幅为正负5%和10%递增递减，分析其对项目盈利能力的影响。各因素变动对项目内部收益率等指标影响分析结果见下表。表13-1 敏感性分析表项目变动幅度（%）内部收益率敏感度系数基本方案07.22%营业收入-10%5.51%2.37 -5%6.39%2.30 5%8.02%2.22 10%8.79%2.17 经营成本-10%7.146、67%-0.62 -5%7.60%-1.05 5%7.00%-0.61 10%6.76%-0.64 建设投资-10%9.16%-2.69 -5%8.16%-2.60 5%6.35%-2.41 10%5.53%-2.34 分析结果表明：营业收入因素的波动对项目影响相对显著。因此本项目应尽可能降低建设投资，以减少项目投资风险。盈亏平衡点分析生产能力利用率来表示盈亏平衡点（BEP）：BEP年固定总成本/（年营业收入年可变成本年营业税金及附加）100%48.74%以上分析表明，当生产能力达到48.74%时，项目即可保本。13.2.6 财务评价结论财务评价主要是从经济的角度来评价建设项目的可行性，只当有147、经济上可行时该项目才具有生命力，才能保持持续运转下去。从上述财务评价看，本项目具有一定的收益率，可盈利经营。作为养老中心建设项目，尽管项目的建设并非单纯为了经济利益，但是保证经济上的合理收益应是一个重要的前提。通过上面对该项目的各项经济指标的计算可以得出结论：该项目的内部收益率与基准收益率持平，项目能够保本微利经营。因此，在充分考虑到项目的社会公益属性的前提下，该项目在经济上是可行的。第十四章 风险分析本项目规模大，投资大，建设周期长，存在着一定的建设风险。主要包括项目的工期风险、造价风险等。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现148、金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。因此建议承办单位充分听取有关专家意见，吸取国内外大型老年人住宅社区的建设经验，对规划设计、资金筹措、工程建造、产品营销及物业管理服务各环节统筹考虑，协调好各种关系，并密切关注经营期內的价格动态，合理控制建设成本，确保项目按期完成，以取得更好的社会与经济效益。本项目建成运营后，存在着一定的经营管理风险。主要包括入住率和入住老人意外伤害两类。在入住风险方面，建议项目承办单位做好项目发展战略规划和市场营销策划。在养老机构内老年人发生意外带有一定的普遍性和必然性，常见的老年意外伤害主要有骨折、走失、摔伤、烫伤、自伤、他伤、自杀、噎食、褥疮等9种149、。建议项目承办单位在建筑设计、服务设施等硬件方面提高科学性，如根据老年人体工程学进行尺寸结构设计，根据老年人生理特性进行居室采光、装饰色彩等设计；在管理方面加强科学性、规范性、标准化，如养老护理员要坚持按照国家劳动部门的规定进行培训并通过考核取得资格证书后才能走上护理岗位，老人入住要签署规范的合同，承办机构要为入住老人上意外伤害保险等。第十五章 项目组织管理与运营15.1 项目建设期组织管理机构与职能15.1.1 管理领导小组为保证项目建设的顺利进行，由项目单位建立项目建设管理领导小组，负责项目整体的计划、组织、执行、协调和监督等全方位的组织管理工作，包括规划涉及、招标议标、基本建设、质量监理150、竣工验收等具体建设工作。15.1.2 专家顾问组为保证本项目的建设工作严格按照国家及省市的相关政策规定进行，高标准、高质量的满足项目建设与运行的技术要求，由项目单位组织相关方面的专家，成立项目建设专家顾问组，为项目建设提供全方位的政策与技术支撑。15.1.3 建设工程招投标制本项目建设工程实行公开招标。15.1.4 工程建设监理制由项目单位委托有资质的监理机构，对项目建设管理、资金管理、工程进度和质量、设备采购与安装以及项目竣工验收等设置监理关键节点，按程序把关和验收，对项目实施全程监理。15.2 项目建成后组织管理机构与职能本项目建成后，按现代企业管理制度进行管理。15.2.1 总经理负责151、养老中心的全面经营管理决策工作及财务管理、人事管理、企业文化建设等工作。15.2.2 副总经理负责养老中心的日常行政事务。设立行政部及其所属相关部门，负责公司日常接待、资料保管及文秘、人事安排、安全、后勤等工作；负责企业宣传和形象策划；负责资金调度运营，进行产品成本核算，并形成各类财务分析报告；其它行政管理工作。15.2.3 服务总监负责养老中心服务管理体系的建设和维护，设立服务部及其所属相关部门，制定服务流程、服务标准和管理考核办法。15.2.4 经营总监负责公司经营体系的建设与维护，制定经营管理制度和相关的业务流程；负责制定公司的业务发展战略、策略，并制定具体的经营发展计划；负责管理、维护152、公司的外部公共关系。设立经营部及其所属相关部门，负责执行公司的经营战略、经营计划，实现公司的经营发展目标；负责建设和发展优秀的经营团队；负责市场运作方案的策划及实施；负责六大服务产品的销售工作；负责采购供应工作；其它经营管理工作。15.3 运行管理模式与人员配备项目单位实行董事会领导下的总经理负责制，本着精简、效率的原则，并按现代企业管理制度，建立精干、高效的管理班子。总经理是本项目的最高决策人，副总经理及总监负责各自职责范围内的分管工作，各职能部门负责具体的职能工作。项目单位实行岗位责任制与目标管理。员工工资、奖金、福利及相应的收益，均与工种、相应职位的生产技术指标、经济指标挂钩。工作人员按153、1：20的比例配备，本项目全部建成后将达到2800个床位，一期配齐工作人员，轮流培训。15.4 项目运行策略15.4.1 阶段策略易经是中国文化最古老的典籍，也是中国传统文化的首要代表作。易经第一卦“乾卦”中描述了“龙”的四种状态“潜龙在渊”、“见龙在田”、“飞龙在天”、“亢龙有悔”，可以作为养老中心发展的阶段策略：“潜龙在渊”对于本项目来说，指企业或企业项目的初创筹备阶段。此阶段要充分做好待机而动、待时而发的各项准备工作，精心谋划，运筹帷幄之中，决胜于千里之外。“见龙在田”对于本项目来说，指企业或企业项目开始在市场上崭露头角的阶段。此阶段要重点抓好服务管理工作和品牌营销工作，以服务为核心、以154、品牌培育为基础。“飞龙在天”对于本项目来说，指企业或企业项目在市场中已经、获得初步成功阶段。此阶段要重点抓好企业文化建设和企业内外部公共关系工作。“亢龙有悔”对于本项目来说，指企业或企业项目“名声在外”、稍有不慎就可能发展到“盛极而衰”的阶段。此阶段要重点抓好企业生态管理工作和创新发展工作。15.4.2 全程发展策略一个企业或项目从小到大、从弱到强，是一个连续不间断的过程。在本项目发展的全过程中，要注意做好企业战略、企业生态、企业融资（包括资金、品牌、渠道等“资源”）、企业管理、企业营销等五大领域及企业文化、企业公共关系等专题策划工作，做正确的事和正确的做事，促进项目健康良性地发展。15.4.155、3 品牌发展策略品牌背书策略企业发展不仅仅依靠资金投入，品牌融资也十分重要，因为品牌有晕轮效应。比如，在消费者的心目中，来自法国的几乎所有葡萄酒都属于好酒，来自瑞士的钟表都具有卓越品质，“法国”和“瑞士”这两个国家分别为来自本国的葡萄酒和钟表做出了“背书”，而其成就的是本国的众多企业品牌。因此，建议承办单位与国内外相关机构合作，融入品牌资源，在社会及市场中树立自己品牌的强势地位。如：由项目所在地政府与中国老基会和台湾中华民国老人福祉协会、臺灣高齡健康休閒發展協會等机构主办中国高龄老人健康休闲论坛等系列活动，依托新昌县优质的人文与自然旅游资源和本项目中高端服务的定位，把本项目打造成中国健康老人休156、闲基地，把新昌县打造成中国健康老人休闲之都。由项目承办单位与台湾中华民国老人福祉协会、臺灣高齡健康休閒發展協會、中華民國老人福利機構協會等机构开展老人护理服务培训、老人健康医院、老人临终关怀医院等合作，打造本项目品牌的专业性、权威性内涵。15.4.4 新品牌培育策略任何一个新品牌培育成功的背后不仅要付出很大的努力才能实现，还要遵循品牌培育发展的市场规律。比如：要注重目标市场的选择。不同的养老服务机构都有特定的目标市场。本项目在运营中要面对两个目标市场，其一是以五保户、孤寡老人等为主的目标市场，由于项目的公益性特点，该目标市场的运营策略是高品质服务、低价格水平，甚至可以对某些特定人群免费提供服务157、，如烈士家属，这样既可以尽到企业的社会责任，又可以增加企业品牌的美誉度；其二是以中高端消费水平的老年人为目标市场，该目标市场的运营策略是高品质服务、高价格水平。总体运营策略是以高养低，以高保低。要注重新品牌前期的宣传推介工作。产品的前期宣传犹如天气预报，可以事先给消费者提个醒，使消费者能够“未雨绸缪”，拭目以待新产品的到来。本项目在确定目标市场后，不仅要面向终端消费者进行宣传，还要面向旅游行业的渠道商进行宣传。第十六章 招标方案16.1 总则根据中华人民共和国招标投标法的规定，在我国境内进行下列工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理，以及与工程有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标：158、一是大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；二是全部或者部分使用国有资金或者国家融资的项目；三是使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。根据中华人民共和国招标投标法的规定，本项目实行招标。16.2 招标依据国家发改委发布的工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定；中华人民共和国招标投标法；中华人民共和国建筑法；中华人民共和国合同法；建筑工程招标投标规程。16.3 招标范围根据国家法律法规等相关文件的要求，对项目建设中工程项目的初步设计及施工图设计、施工、监理、货物、设备等适合以招标形式采购的产品和服务，原则上全部进行招标。本建设项目招标的主要内容包括159、工程建设及与工程建设项目有关的重要设备、材料等。16.4 招标组织根据招标内容的不同，招标采取的组织形式和方式也不同，本项目建设过程中将采取委托招标与自行招标、公开招标和邀请招标相结合的方式。项目中基础设施建设部分设计、施工、监理及主要设备、重要材料等采购活动拟采用委托招标的组织形式和采用邀请招标的方式。项目中通用设备材料的采购将根据单台（套）价格及批量总价的大小，分别采取公开招标、邀请招标、竞价谈判或询价、比价采购等多种方式，对产品性能、价格、质量、服务等进行综合比较，择优选购。对于部分专业设备或非标设备，采取自行招标和邀标方式。对于通用设备、检测设备、设计测试工具等通过综合考察选择三种以上160、品牌进行邀标。对于无法保证三家供货的项目，采取认真考察、竞价谈判、比价采购等方式确定供货方。本项目建设招标基本情况详见表16-1。表16-1 项目建设招标基本情况表项 目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料其它16.5 招标管理本项目招标将严格按照国家和省市县规定的程序执行，包括组建招标办事机构，编制招标文件、招标、投标、开标、评标、定标、发放中标通知书、进行合同谈判和签订合同等。由项目领导小组和相关机构组成招标工作领导小组，负责本项目招投标工作的组织管理，包括编制招标文件、组建评标委员会等。第十161、七章 结论与建议17.1 结论本项目属新建项目，本项目的建设符合国家及各级政府积极发展社会养老服务业的要求，其建设方案符合新昌县城市规划要求和经济发展的需要。项目实施后，能够为社会提供中高端养老服务产品，有益于项目所在地区的社会养老服务体系架构的完善；能够提升老年人的生存尊严和生活品质，有益于和谐社会的构建；能够创造就业机会，促进项目所在地区第三产业的发展；本项目的建设具有十分重要的意义。项目建成后，具有良好的社会效益和一定的经济效益。因此项目可行。17.2 建议本项目规模大，投资多，建设周期长。因此建议建设方充分听取有关专家意见，吸取国内外大型老年人住宅社区的建设经验，对规划设计、资金筹措、162、工程建造、房屋销售及物业管理服务各环节统筹考虑，协调好各种关系，并密切关注经营期內的价格动态，合理控制建设成本，确保项目按预定目标建成并投入运营。第十八章 附件18.1 附图附图一、场址地理位置图附图二、项目所在地点位置图附图三、项目彩色总平面图附图四、规划红线图18.2 附表附表1、投资估算表附表2、投资使用计划和资金筹措表附表3、成本费用表附表4、收入核算表附表5、损益表附表6、财务现金流量表附表7、资金来源与运用表附表8、无形资产与递延资产摊销估算表附表9、固定资产折旧费估算表附表10、流动资金估算表附表11、资产负债表18.3 附件附件1、项目规划选址意见书附件2、环保部门对项目环境影163、响评价批复文件附件3、土地管理部门对场址用地预审意见附图一：项目所在区域位置图附图二：项目所在地点位置图附图三：项目彩色总平面图附图四：规划红线图附表1：总投资估算表单位：万元序号投资分类取费土建工程设备合计占铺底总值比1建设工程投资5472563.34%1.1土建工程306003060035.42%1.2设备工程1080012.50%1.2.1设备购置130001300015.05%1.2.2设备安装调试2.50%3253250.38%2无形资产20702.40%2.1技术引进费00.00%2.2场地使用权费20702.40%3递延资产33053.83%3.1勘察设计费2.00%14001.164、62%3.2建设监理费1.00%7550.87%3.3咨询调查费0.80%5000.58%3.4人员培训费3000.35%3.5项目筹建费0.50%3500.41%4工程预备费8%61007.06%5建设期利息1480017.13%1-5小计3060013325810006流动资金6.1全部16%180006.2铺底30%54006.25%按全部流动资金计算990007总计按铺底流动资金计算86400100.00%附表2：投资使用计划和资金筹措表单位：万元序号项目合计第一期第二期第三期1建设总投资86,400.0030,240.0030,240.0025,920.001.1建设投资81,000165、.0028,350.0028,350.0024,300.001.2铺底流动资金5,400.001890189016202资金筹措86,400.0058,001.0052,387.6018,203.022.1自筹资金34,560.0012,096.0012,096.0010,368.002.2银行贷款51,840.0018,144.0018,144.0015,552.00附表3：成本费用表单位：万元序号项目第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年0生产负荷(%)501001001001001001001001001生产费用1057.37 1571.68 1571.68 157166、1.68 1571.68 1571.68 1571.68 1571.68 1571.68 2修理费354.60 354.60 354.60 354.60 354.60 354.60 354.60 354.60 354.60 3折旧费1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 4摊销费364.70 364.70 364.70 364.70 364.70 27.56 27.56 27.56 27.56 5长期借款利息1397.25 1242.00 931.50 621.00 310.50 0.00 167、0.00 0.00 0.00 6流动资金借款利息49.52 84.41 112.55 112.55 112.55 112.55 112.55 112.55 112.55 7管理费用156.97 319.52 305.82 305.82 305.82 305.82 305.82 305.82 305.82 8营业费用104.65 213.01 203.88 203.88 203.88 203.88 203.88 203.88 203.88 9总成本费用5258.04 5922.91 5617.72 5307.22 4996.72 4349.08 4349.08 4349.08 4349.08 1168、0固定成本4200.68 4351.23 4046.04 3735.54 3425.04 2777.40 2777.40 2777.40 2777.40 11可变成本1057.37 1571.68 1571.68 1571.68 1571.68 1571.68 1571.68 1571.68 1571.68 12经营成本1673.59 2458.81 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 附表4：收入核算表单位：万元第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年总收入5,032.7510,594.1610,169、514.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.16客房收入2,159.144,898.024,898.024,898.024,898.024,898.024,898.024,898.024,898.02护理收入647.741,263.991,263.991,263.991,263.991,263.991,263.991,263.991,263.99伙食费575.771,561.771,561.771,561.771,561.771,561.771,561.771,561.771,561.77餐饮收入229.95229.952170、29.95229.95229.95229.95229.95229.95229.95接待中心收入345.15345.15345.15345.15345.15345.15345.15345.15345.15其他收入675.001,350.001,350.001,350.001,350.001,350.001,350.001,350.001,350.00财政补助400.00400.00320.000.000.000.000.000.000.00度假村0.00545.29545.29545.29545.29545.29545.29545.29545.29附表5：损益表项目年份第4年第5年第6年第7年第171、8年第9年第10年第11年第12年总计年均销售收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00增值税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00营业税5,258.045,922.915,617.725,307.224,996.724,349.084,349.084,349.084,349.0844,498.953,708.25城市维护建设税-25.544,727.734,576.444,886.945,197.445,845.085,845.085,845.085,845.0842,743.323,561.172、94教育附加税-25.544,727.734,576.444,886.945,197.445,845.085,845.085,845.085,845.0842,743.323,561.94总成本费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00利润总额-25.544,727.734,576.444,886.945,197.445,845.085,845.085,845.085,845.0842,743.323,561.94应税利润-2.56472.77457.65488.70519.75584.51584.51584.51584.514,274.333173、56.19所得税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00税后利润-7.661,418.321,372.931,466.081,559.231,753.521,753.521,753.521,753.5212,823.001,068.58法定盈余公积金（10）-15.322,836.642,745.862,932.163,118.463,507.053,507.053,507.053,507.0525,646.002,137.17公益金-15.322,821.325,567.188,499.3411,617.8015,124.8518,631.90174、22,138.9525,646.00110,032.009,169.34应付利润0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00未分配利润0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00累计未分配利润5,258.045,922.915,617.725,307.224,996.724,349.084,349.084,349.084,349.0844,498.953,708.25附表6：财务现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目年份1234567891011121现金收入0.00 0.00 0.00 5,032.75175、10,594.1610,514.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.161.1产品销售收入0.00 0.00 0.00 5,032.7510,594.1610,514.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.161.2回收固定资产余值0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3回收无形资产余值0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.176、00 0.00 0.00 0.00 1.4回收流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出8402.36 25207.10 8402.36 2391.26 2964.45 2843.76 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2.1建设投资8402.36 25207.10 8402.36 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2流动资金增加额0.00 0.00 0.00 717.67 50177、5.63 407.77 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3经营成本0.00 0.00 0.00 1673.59 2458.81 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2435.99 2.4增值税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5所得税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6其它税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0178、.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3所得税后净现金流量-8402.36 -25207.10 -8402.36 2841.25 7686.19 7350.40 7758.17 7758.17 7758.17 7758.17 7758.17 7758.17 4所得税后累计现金流量-8402.36 -33609.47 -42011.83 -39170.58 -31484.39 -24133.98 -16375.81 -8617.64 -859.47 6898.70 14656.87 22415.04 5所得税前净现金流量-8402.36 -25207.10 -840179、2.36 2841.25 7686.19 7350.40 7758.17 7758.17 7758.17 7758.17 7758.17 7758.17 6所得税前累计净流量-8402.36 -33609.47 -42011.83 -39170.58 -31484.39 -24133.98 -16375.81 -8617.64 -859.47 6898.70 14656.87 22415.04 所得税后所得税前所得税后所得税前FIRR7.22%静态回收期9.19.3FNPV￥2,654￥2,654动态回收期12.512.0附表7：资金来源与运用表 单位：万元序号项目12345678910111180、21现金流入30,240.0030,240.0025,920.005,750.4211,817.4612,145.2311,825.2311,825.2311,825.2311,825.2311,825.2311,825.231.1销售收入0.000.000.005,032.7510,594.1610,514.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.1610,194.161.4长期借款18,144.0018,144.0015,552.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.5流动资金借款0.000.000181、.00717.671,223.301,631.071,631.071,631.071,631.071,631.071,631.071,631.071.6自有资金投资12,096.0012,096.0010,368.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.7回收流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.8回收固定资产余值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002现金流出8,500.2325,353.908,500.236,883.609182、,600.449,939.9910,033.1410,126.295,820.585,820.585,820.585,820.582.1经营成本0.000.000.001,673.592,458.812,435.992,435.992,435.992,435.992,435.992,435.992,435.992.2建设投资8,402.3625,207.108,402.360.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3铺底流动资金增加额97.87146.7997.870.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4所得税0.000.183、000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5增值税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6其它税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7偿还借款本金0.000.000.005,217.675,723.306,131.076,131.076,131.071,631.071,631.071,631.071,631.072.7.1建设投资借款0.000.000.004,500.004,500.004,500.004,500.004,184、500.000.000.000.000.002.7.2流动资金借款0.000.000.00717.671,223.301,631.071,631.071,631.071,631.071,631.071,631.071,631.072.8各种利息支出232.88853.881,446.771,326.411,044.05733.55423.05112.55112.55112.55112.550.002.8.1长期借款利息232.88853.881,397.251,242.00931.50621.00310.500.000.000.000.000.002.8.2流动资金借款利息0.000.0049185、.5284.41112.55112.55112.55112.55112.55112.55112.550.002.9应付利润0.000.000.00-7.661,418.321,372.931,466.081,559.231,753.521,753.521,753.521,753.523盈余资金17,367.35-2,633.35-1,706.12-933.422,273.511,885.241,792.091,698.946,004.656,004.656,004.656,004.654累计盈余资金17,367.3514,733.9913,027.8712,094.4614,367.9616,186、253.2018,045.2919,744.2325,748.8731,753.5237,758.1743,762.81附表8：无形资产与递延资产摊销估算表单位：万元序号项目折旧123456789101112年限11.10.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4.50 1.30.00 135.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 187、0.00 0.00 0.00 20.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.11378.08 1378.08 1378.08 1378.08 1378.08 1378.08 1378.08 1378.08 1378.08 1378.08 1378.08 1378.08 0.00 2.2500.00 0.00 27.56 27.56 27.56 27.56 27.56 27.56 27.56 27.56 27.56 27.56 22.50 2.30.00 1378.08 1350.52 1322.96 12188、95.40 1267.83 1240.27 1212.71 1185.15 1157.59 1130.03 0.00 0.00 30.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.11685.71 1685.71 1685.71 1685.71 1685.71 1685.71 1685.71 1685.71 1685.71 1685.71 1685.71 1685.71 0.00 3.250.00 0.00 337.14 337.14 337.14 337.14 337.14 0.00 0.00 0.00 0.189、00 0.00 2.25 3.30.00 0.00 1348.57 1348.57 1011.42 674.28 337.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3063.79 3063.79 3063.79 3063.79 3063.79 3063.79 3063.79 3063.79 3063.79 3063.79 3063.79 3063.79 0.00 0.00 0.00 364.70 364.70 364.70 364.70 36190、4.70 27.56 27.56 27.56 27.56 27.56 0.00 0.00 0.00 2699.09 2334.38 1969.68 1604.97 1240.27 1212.71 1185.15 1157.59 1130.03 0.00 0.00 附表9：固定资产折旧费估算表单位：万元序号项目折旧123456789101112年限1建筑物1.1投入原值10440.00 20880.00 26100.00 26100.00 26100.00 26100.00 26100.00 26100.00 26100.00 26100.00 26100.00 26100.00 1.2折旧30191、330.60 661.20 826.50 826.50 826.50 826.50 826.50 826.50 826.50 826.50 826.50 826.50 1.3净值10109.40 20218.80 25273.50 24447.00 23620.50 22794.00 21967.50 21141.00 20314.50 19488.00 18661.50 17835.00 2设备0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.1投入原值3985.20 7970.40 9963.00 9963.00 9192、963.00 9963.00 9963.00 9963.00 9963.00 9963.00 9963.00 9963.00 2.2折旧10378.59 757.19 946.49 946.49 946.49 946.49 946.49 946.49 946.49 946.49 946.49 946.49 2.3净值3606.61 7213.21 9016.52 8070.03 7123.55 6177.06 5230.58 4284.09 3337.61 2391.12 1444.64 498.15 3固定资产合计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00193、 0.00 0.00 0.00 0.00 投入原值14425.20 28850.40 36063.00 36063.00 36063.00 36063.00 36063.00 36063.00 36063.00 36063.00 36063.00 36063.00 折旧费709.20 1418.39 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 1772.99 残值13716.00 27432.01 34290.01 32517.03 30744.05 28971.06 27198.08 2542194、5.09 23652.10 21879.12 20106.14 18333.15 附表10：流动资金估算表单位：万元序号项目最低周周转123456789101112转天数次数501001001001001001000生产负荷1171.92 2195.87 2118.26 2118.26 2118.26 2118.26 2118.26 1流动资产334.72 491.76 487.20 487.20 487.20 487.20 487.20 2流动负债725334.72 491.76 487.20 487.20 487.20 487.20 487.20 2.1应收帐款725837.20 1704195、.10 1631.07 1631.07 1631.07 1631.07 1631.07 3流动资金717.67 505.63 407.77 0.00 0.00 0.00 0.00 3.1本年增加额717.67 1223.30 1631.07 1631.07 1631.07 1631.07 1631.07 3.2流动资金借款49.52 84.41 112.55 112.55 112.55 112.55 112.55 附表11：资产负债表 单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1资产22,118.37 62,372.88 77,633.25196、 48,117.78 49,277.55 48,947.50 48,601.90 48,500.29 52,704.39 56,908.49 61,112.59 64,214.23 1.1流动资产总额13,266.37 16,563.83 18,371.47 20,163.56 21,862.49 27,867.14 33,871.78 39,876.43 45,881.08 1.1.1流动资产1,171.92 2,195.87 2,118.26 2,118.26 2,118.26 2,118.26 2,118.26 2,118.26 2,118.26 1.1.2累计盈余12,094.46 1197、4,367.96 16,253.20 18,045.29 19,744.23 25,748.87 31,753.52 37,758.17 43,762.81 1.2在建工程8,402.36 34,940.87 43,343.24 1.3固定资产净值13,716.00 27,432.01 34,290.01 32,517.03 30,744.05 28,971.06 27,198.08 25,425.09 23,652.10 21,879.12 20,106.14 18,333.15 1.4其它资产净值2,334.38 1,969.68 1,604.97 1,240.27 1,212.71 1,198、185.15 1,157.59 1,130.03 #VALUE!2负债及所有者权益合计26,100.45 42,692.00 48,588.12 49,287.91 48,605.50 47,244.01 45,707.22 44,356.73 47,928.54 51,435.59 54,942.64 58,449.69 2.1流动负债总额717.67 1,223.30 1,631.07 1,631.07 1,631.07 1,631.07 1,631.07 1,631.07 1,631.07 2.1.1流动资金借款717.67 1,223.30 1,631.07 1,631.07 1,63199、1.07 1,631.07 1,631.07 1,631.07 1,631.07 2.2长期借款6,982.88 12,103.88 18,000.00 18,000.00 13,500.00 9,000.00 4,500.00 负债小计6,982.88 12,103.88 18,000.00 18,717.67 14,723.30 10,631.07 6,131.07 1,631.07 1,631.07 1,631.07 1,631.07 1,631.07 2.3所有者权益19,117.58 30,588.12 30,588.12 30,570.24 33,882.21 36,612.94 200、39,576.15 42,725.66 46,297.48 49,804.52 53,311.57 56,818.62 2.3.1资本金19,117.58 30,588.12 30,588.12 30,588.12 30,588.12 30,588.12 30,588.12 30,588.12 30,588.12 30,588.12 30,588.12 30,588.12 2.3.2累计盈余公积金-2.56 472.77 457.65 488.70 519.75 584.51 584.51 584.51 584.51 2.3.3累计公益金2.3.4累计未分配利润-15.32 2,821.32 201、5,567.18 8,499.34 11,617.80 15,124.85 18,631.90 22,138.95 25,646.00 所有者权益小计19,117.58 30,588.12 30,588.12 30,570.24 33,882.21 36,612.94 39,576.15 42,725.66 46,297.48 49,804.52 53,311.57 56,818.62 2.4清偿能力分析资产负债率(%)14.21 8.73 10.44 17.51 13.45 9.77 5.67 1.51 1.39 1.29 1.20 1.14 流动比率8.32 6.09 5.07 5.56 6.03 7.69 9.35 11.00 12.66 速动比率8.32 6.09 5.07 5.56 6.03 7.69 9.35 11.00 12.66