1、2600张床位老年公寓建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月2600张床位老年公寓建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月72可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论- 8 -一、项目概述- 8 -二、项目编制原则、依据及范围- 8 -l、项目概况- 11 -三、项目概况- 12 -四、2、项目承建单位概况- 13 -第二章 项目建设的背景、必要性及重要性- 14 -一、项目提出的背景- 15 -二、项目建设的必要性- 16 -三、项目建设的重要性- 17 -第三章 市场前景分析及预测- 18 -一、经济社会环境- 18 -二、项目市场现状- 23 -三、现有社会福利机构现状- 23 -四、市场预测分析- 24 -五、市场前景分析- 26 -第四章 项目建设条件- 27 -一、项目区概况- 27 -二、气象及地质情况- 28 -三、交通状况- 29 -四、资源情况- 29 -1、煤炭- 30 -2、芒硝- 30 -3、石英砂- 30 -4、电力- 30 -5、水资源- 31 -五3、市场优势- 31 -六、配套资源- 32 -1、供电- 32 -2、供水- 32 -3、供热- 32 -4、供气- 32 -5、交通- 32 -6、通讯- 33 -7、物业管理- 33 -七、总体评价- 33 -第五章 建设规模及内容- 34 -一、建设规模- 34 -二、配套活动中心及设施- 34 -1、公园式休闲场地- 34 -2、医疗保健区域- 35 -3、垂钓园- 35 -4、阅览室- 36 -5、室外健身器材区- 36 -6、棋牌室- 36 -7、养殖基地- 37 -第六章 项目管理方案- 37 -一、方案原则依据- 37 -二、老人居室- 37 -三、公共区域- 38 -四、服务4、膳食- 38 -五、护理- 39 -六、康复- 40 -七、心理疗法- 40 -八、临终关怀- 41 -第七章 公用工程设计- 42 -一、建筑设计方案- 42 -建筑结构的设计使用年限和安全等级- 43 -二、电力设计方案- 43 -三、给排水及供暖通风设计方案- 44 -四、采暖、通风与空气调节设计方案- 45 -五、总平面设计- 45 -第八章 消防、安全与节能影响评价- 47 -一、消防- 47 -二、安全- 48 -三、节能- 48 -第九章 环保、劳动安全与卫生防护- 49 -一、设计依据、执行标准与规范- 49 -二、主要污染物的治理与综合利用- 49 -废水的防治- 50 -三5、劳动安全- 51 -第十章 组织机构和劳动定员- 52 -一、机构设置- 52 -二、营运组织安排- 52 -三、劳动定员- 52 -四、人员培训- 53 -第十一章 项目实施进度计划- 54 -1、审批规划立项正在进行；- 54 -4、第2年1月一9月，安排人员培训；- 54 -第十二章 招投标要求及内容- 55 -一、编制依据- 55 -1、中华人民共和国招投标法- 55 -二、招标方案- 55 -1、招标范围- 55 -2、招标组织形式- 56 -3、招标方式- 56 -4、工程分包- 56 -第十三章 社会评价- 58 -一、社会影响- 58 -二、居民收入影响- 58 -三、居民生6、活质量影响- 59 -四、居民就业影响- 59 -五、弱势群体利益影响- 59 -六、评价结论- 59 -第十四章 项目投资规模及资金来源- 60 -一、投资估算编制依据- 60 -二、工程投资估算- 60 -三、资金筹措- 61 -四、资金使用计划- 61 -第十五章 经济效益及分险分析- 62 -一、财务评价依据- 62 -二、收入及税金估算- 62 -4、老年公寓商业服务收入：- 63 -三、总成本费用估算- 63 -3伙食成本：800万元。- 63 -5修理费：年固定资产修理费23.5万元。- 64 -7长期待摊费用：摊销5年，正常年摊消费57.9万元。- 64 -四、项目财务分析- 7、64 -1、非折现指标.- 64 -2、折现指标- 64 -五、项目风险分析- 65 -六、财务评价- 65 -第十六章 结论- 66 -一、结论- 66 -二、建议- 66 -1、 转变观念问题- 67 -2、突发事件应急处理问题- 67 -3、收费标准问题- 67 -第一章 总论一、项目概述项目名称：某市某老年公寓建设项目项目地址：某市某旗xx镇项目单位：某市东胜区某老年公寓法定代表人：某可研编制单位：某市基本建设咨询投资有限公司二、项目编制原则、依据及范围编制原则1、项目是在严格按照国家有关法律、行政法规和地方有关政策，在某旗总体城市规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和实际情况，并参8、照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合某旗经济情况又符合当地居民生活水准而开发建设的。2、项目充分利用某旗xx镇的经济、地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化、消费结构合理化方向发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。 3、该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济、人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅、功能实用、档次较高的老年公寓项目。4、该项目尽9、量采用效率高、耗能低的先进设施，在经济合理的情况下积极使用新产品、新技术，提高整体系统的智能化和环保性。5、对该项目的建设条件是否具备，在技术上、经济上是否合理可行，本着实事求是的原则进行分析论证。6、项目设计方案的选择在确保功能、质量的前提下，贯彻勤俭节约的方针，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入、多产出、工期短、见效快”。7、项目总体设计上采用一次性规划，分布实施，除满足本次建设生产需要，充分考虑远景扩建的可能。8、项目严格按照国家环境保护及劳动保护的有关法律、规定，采用先进的设备和顺畅的工艺，提高自动化控制程度，减少手工岗位，注重环境保护和劳动安全卫生。9、项目建筑及配套设备功10、能本着满足老年人居住要求及心理需要。10、项目总体布局本着合理分区、生活方便的原则进行设计。编制依据1、中华人民共和国建筑法2、民用建筑设计通则（JG3738）3、建筑物抗震设计规范（GB50191）4、建筑给排水设计规范（JBJ1588）5、采暖通风与空气调节设计规范（GBJ9686）6、城市房地产管理法7、建筑设计防火规范（GBl687）8、建筑物电路设计规范9、某旗xx镇城市总体规划10、东胜区某老年公寓提供的基础资料(包括厂址、投资、规模、远景规划等)11、二九年有关设备制造商及生产厂家提供的工艺技术参数和设备报价12、二九年有关建筑工程预算定额13、国家有关部门对可行性研究报告编制的11、规范和要求14、老年人社会福利机构基本规范15、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)16、财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)17、内蒙古自治区老龄事业发展“十一五规划纲要18、自治区人民政府批转民政厅等15个部门关于大力扶持社会福利事业发展意见的通知(内政字2000262号)19、内蒙古自治区民政厅印发的关于印发的通知(内民政社200089号)编制范围某市东胜区某老年公寓在现有公寓基础上，决定扩大业务范围，在某市某旗xx镇开发建设新的集老年人生活、娱乐、休闲、锻炼、养老为一体的综合性建筑物，项目位12、于某旗xx镇。项目占地面积74570平方米，总建筑面积40000平方米。本可行性研究报告主要包括以下内容：l、项目概况2、市场分析3、项目建设条件评价4、消防及环境保护5、总体规划设计6、项目实施进度计划7、项目建设及管理服务方案8、公用工程设计9、节水与节能措施10、环境保护、职业卫生与劳动保护11、组织机构、劳动定员及项目实施进度12、投资估算及资金筹措13、经济评论14、总评价三、项目概况本项目总占地面积74570平方米，总建筑面积40000平方米，楼层主体结构为二层，局部为三层，标准为高标准别墅式，有床位数2600张。负责开发建设某旗子某老年公寓项目业主单位为某市东胜区某老年公寓，属民13、营企业，经济实力较为雄厚，经营管理老年公寓具有多年经验，具备该项目开发的多种客观优势，该项目建设条件已经形成。项目建设期两年，建筑物内外设计、规划及物业管理在某旗力求体现地方特色，具有较强的竞争能力和竞争优势。项目建设工程总投资为4800万元，其中：建筑工程投资4000万元；安装工程费200万元；设备购置费400万元；项目前期费200万元。本项目建设期投资回收期短，具有较强的经济效益和社会效益，本可研认为项目在操作上稳健，定位上明确，技术上可行，经济上有利。四、项目承建单位概况某市东胜区某老年公寓创办于2006年9月，占地面积3000平方米，建筑面积1500平方米，总投资730余万元，公寓集饮14、食起居、医疗护理、文体娱乐、健身保健于一体，目前拥有床位120张，员工20多人，公寓经过两年多的运营，已达到了良好的经济效益和社会效益。随着某经济的快速发展，特别是随着某城乡一体化进程的推进，老年公寓面临着前所未有的发展机遇。东胜区某老年公寓成立后始终以推动地方经济发展，逐步改善居民居住环境，共建富裕、祥和、文明的某为己任，虚心学习外市兄弟公寓的先进经验，结合自身具体实际，从而形成了独特的管理文化和经营理念。公寓始终坚持“以质量求生存，凭信誉求发展”经营宗旨，大力发扬“团结、奉献、务实、创新”的精神，凭借信誉和实力在东胜地区建立了良好的口碑效应。公寓成立几年来，积累了丰富的市场预测及运作经验，15、经营状况良好。今后公寓将加大开发能力，树立自己的独特品牌，建立良好的服务体系。预计在未来几年内，公寓经营情况将越来越好，净利润也将会不断递增。公寓将“以人为本、追求卓越作为永恒不变的理念，牢固树立“依法经营、照章纳税、提供周到服务、科学有效管理、创造最佳效益”的经营宗旨，在以某总经理为核心的精诚团结和全体员工的共同努力下，以“务实的工作作风，自信的工作精神，成功的奋斗目标、扎实奋进的经营战略”不断创造辉煌的业绩。第二章 项目建设的背景、必要性及重要性一、项目提出的背景某市随着改革开放的不断深入，已形成了羊绒、化工、煤炭、建材等四大集团为支柱的工业经济基础体系。2007年全市地区生产总值达到1116、51亿元，是2000年的6倍，年均增长30%以上；人均GDP达到10290美元，五年累计创造GDP总量是前50年总和的两倍。财政收入达到200亿元，是2000年的6倍，年均增长42.8%；五年累计实现财政收入500亿元，是前51年总和的2.6倍。经济总量进入西部145个地级市前15位，综合实力列中国百强市第53位，综合经济指标进入自治区前三位，部分指标居全自治区第一、二位，实现了从全区中游位次向与呼包二市交替领先的跨越。乘着某市二次创业的东风，某旗正在进一步壮大工业经济实力，加大基础设施建设力度，创造良好的投资环境，大力发展第三产业，把该旗建设成为我国重要的电力能源基地和农业示范基地。与之相适17、应，某旗在经济发展的过程中，常住人口、流动人口也在不断地增加，每年都有大批的中外游客来某旗参观游览，投资者不断涌入，对某旗的投资环境、住宿、餐饮、娱乐条件也提出了更高的要求。为了迎合客户和居民的消费需求心里，某市某旗建设某老年公寓项目，能满足不同客户的消费需求。二、项目建设的必要性据国家统计局统计，中国人口的老龄化年轮又加重了一圈。2006年8月25日，国家统计局在对全国1%人口抽样调查后发布的数据称，2005年末我国总人口为130756万人。其中65岁以上(含65岁)的老龄人口首次超过1亿，达到10045万人，占总人口的7.69%。清华大学公共管理学院教授、清华大学社会政策研究所所长杨燕绥指18、出，中国老龄化人口比重达到7%，西方国家用了20多年，中国才仅仅数年时间。这也意味着中国老龄化程度在加深，相应的各种社会问题也会加重。按照国际标准，一个国家或者一个地区，65岁以上的人口占到总人口的7%(或者60岁以上的老年人口达到总人口的10%)就是老龄化社会了。中国65岁以上人口的比例5年来上升了0.73个百分点。我国将进入国家老龄化的快速发展期，14年当中，我们老年人口平均每年将以总人口3.28%的速度增长。和全国相比，内蒙古自治区60岁以上老年人口已达255.8万人，占总人口的10.76%，到2025年将占总人口的20%左右。与西部其它省区相比，内蒙古自治区人口老龄化来得早，来得快，老19、龄工作任务十分紧迫而繁重。同时，针对老年人的各项综合服务机构建设也急需增加和完善。三、项目建设的重要性本项目可以解决社会老龄化问题，满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和谐稳定，是社会主义现代化建设的一项重要战略任务。各级党组织和政府高度重视福利事业社会化。中央、省、自治区、市各级组织和部门都专门下发了文件，如国家出台的国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)、财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)、自治区出台的内蒙古自治区老龄事业发展“十一五”规划纲要、自治区20、人民政府批转民政厅等15个部门关于大力扶持社会福利事业发展意见的通知(内政字2000262号)、内蒙古自治区民政厅印发的关于印发的通知(内民政社200589号)等，以及各级党政部门有关解决人口老龄化、提供社会化服务的会议精神，反应了党和各级政府高度重视社会福利事业的坚强决心，为兴办民营福利机构创造了良好的宽松社会环境。从某市老年社会福利机构数量及类型来看，全市共有各类老年社会福利机构11家(获批并经民政局备案的)，其中属老年公寓性质的共有6家，共有床位数613张，其它性质的共有5家，有床位数249张，以上总计床位数862张，加上正在申报和未获批准的养老机构大约共有总床位数1662张，占全市老年21、人口数的0.09%，占全市人口总数的万分之十，远未达到自治区老龄事业发展“十一五”规划纲要规定的养老服务机构床位不低于总人口的千分之一，人口超过6万人的城镇养老服务机构床位数到第2年达到总人口的千分之三的目标。可见，兴办老年公寓项目不仅是利国利民的好事，具有显著的社会效益，同时享受国家有关税收优惠政策及财政补贴，对投资者来说，社会环境宽松，项目有保障，因此，建设老年公寓项目是可行的，是比较理想的投资选择。第三章 市场前景分析及预测一、经济社会环境“十五”期间，某市的地区生产总值平均增长30%以上；财政收入年均增长42.8%。全市规模以上工业增加值增速连续5年居全自治区第一。从某市统计局提供的资22、料来看，某市近三年GDP总量分别为380亿元、550亿元和1151亿元，环比增长分别为40%、45%；近三年人均GDP分别为20046元、27754元、36667元，环比增长分别为39%、32%；市民人均可支配收入近三年分别为7204元、8770元、11025元，环比增长31.7%、25.7%。某市目前已经成为内蒙古自治区经济发展的三个“火车头”之一，经济增长速度位于全区第一位。某旗作为全市的北大门，迎着全国改革开放的春风，确立了工业经济的主导地位，以项目为支撑，以煤炭、电力、化工、农牧业等资源优势为依托，煤电、化工经济产销两旺，带动了三次产业的良性发展，不但扩大了这些行业的经济总量，提高了其23、运行质量，更促进了经济和社会各项事业的发展。2004年以来，某旗坚持发展为第一要务，着力推进国民经济持续快速健康发展，综合实力显著增强。2007年全旗地区生产总值达到155亿元，是2003年的3.2倍，年均增长34.1%；三次产业之间的比例由20.4：52.2：27.4调整为10.7：56.1：33.2；财政收入达到14亿元，是2003年的3.5倍，年均增长37.6%；城镇居民人均可支配收入80000元，是2003年的2.1倍，年均增长20.2%；农牧民人均纯收入6600元，是2003年的2.1倍，年均增长19.8%；累计完成固定资产投资331.5亿元，平均每年投资82.9亿元。在第七届全国县24、域经济基本竞争力评价中，某旗名列中国西部百强县（市）第14位，较2003年上升18位。某旗工业化进程明显加快，农牧业综合生产能力显著提升，第三产业整体实力不断增强，城镇集聚功能全面提升。此外，某旗积极优化投资结构，着力加强生态和基础设施建设，发展后劲持续增强。坚持以人为本，着力促进经济社会协调发展，和谐社会建设有序推进。全旗广泛开展了多种形式的群众性精神文明创建活动，精神文明建设呈现积极向上的良好态势。积极推进依法治旗进程，落实依法行政、从严治政要求，高度重视社情民意，认真落实安全生产责任制，有效遏制了重特大事故的发生。不断提高预防和处置突发公共事件的能力，建立健全各类突发事件预警、应急机制，25、维护了社会的平安稳定。今后几年某旗经济社会发展将紧紧围绕富民强旗的总目标，按照“优势产业强旗、优越环境兴旗”的总体思路，坚持科学发展，推进“三个转变”，加快经济转型，促进社会和谐，创新体制机制，实现“三个提高”，即提高经济自主增长能力、提高城乡一体化水平、提高社会和谐程度，奋力建设富强、民主、文明、和谐的现代化某。到2012年，全旗地区生产总值达到500亿元，年均增长26.4%；财政收入达到50亿元，年均增长29%；累计完成固定资产投资700亿元，平均每年投资800亿元；城镇居民人均可支配收入23000元，年均增长10.4%；农牧民人均纯收入15000元，年均增长17.8%；城镇登记失业率控制26、在4%以内；人口自然增长率控制在1.07以内。经过五年的发展，将某旗建成自治区新型能源化工基地和农牧业强旗，xx成为崛起在呼包鄂经济带上的生态型现代能源化工城，成为辐射周边地区的区域性商贸物流中心、信息服务中心、科技教育中心、文化旅游中心。促进产业优化升级，全力打造新型能源化工基地。坚持新型工业化道路，发展现代产业体系，淘汰落后生产能力，推进工业经济由外延扩大向内涵提升转变。到2012年，二产增加值达到245亿元，年均增长23%；其中，规模以上工业增加值达到205亿元，年均增长26.2%。推进城乡一体化进程，加快建设社会主义新农村新牧区。全面贯彻“工业反哺农牧业，城市支持农村牧区”的方针，推进27、城乡人口就业结构、产业结构和社区空间结构的战略性调整，以工业化带动现代农牧业发展，以城镇化带动农村牧区劳动力转移，以农牧业产业化带动农牧民收入增加，形成城乡经济社会一体化发展新格局。提升第三产业发展水平，积极培育新的经济增长点。认真贯彻落实鼓励支持服务业发展的各项政策措施，进一步扩大服务业的产业领域、企业数量和就业规模，加快构筑适应经济社会发展要求的现代服务体系。提高城市综合承载能力，加快推进城镇化进程。围绕建设3050万人口中等城市的发展目标，按照“扩容、提质、开放、和谐”的总体思路，和谐建设城市，建设和谐城市，将xx建成空间布局合理、区域功能清晰、文化内涵丰富、城市个性突出、生态环境优美、28、宜于投资创业的文明之城。到2012年，城镇常住人口达到25万人，城镇化率达到70%。大力发展各项社会事业，不断提高公共服务水平。创新发展理念，以人为本，从政策措施和投入机制上重点倾斜社会事业，逐步提升公共服务水平，不断满足群众物质文化和精神需求，促进社会全面进步。优先发展教育事业。大力发展医疗卫生事业。加强科技、人才工作。高度关注民生问题，努力构建和谐社会。以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为重点，提高人民生活水平，促进社会公平正义，完善社会管理，激发社会活力。做好就业和再就业工作。把就业作为构建和谐社会的头等大事，加强政府组织引导，完善市场就业机制，扩大就业规模，改善就业结构。然29、而，与经济快速发展不相适应的是目前某旗相应的集商务、购物、办公、娱乐的老年人服务性行业建设速度较慢，到2008年某市现有各类型老年社会养老机构11家(经获准并经民政局备案的)，其中某旗目前没有一家备案的老年公寓，已远远不能满足某旗经济发展的需要，影响了某旗大投入、大开发、大建设的进度，在经济发展的硬件建设上形成了缺口。二、项目市场现状从某市统计局资料显示，某市全市总人口已达150万人，而某旗又以30万人的人口总数盘踞某市各旗区人口总数第三名，人口密度高居全市第二。再加上流动人口，某旗已有人口总数34万人。目前，某市60岁以上人口达17万人，占总人口数的11.3%，已超出全自治区平均水平0.5个30、百分点，可见某地区的社会老龄化现象已不容忽视。以上客观原因的存在，也相应催生了某市巨大的老年人市场服务，尤其以老年社会福利机构尤为突出。三、现有社会福利机构现状某市现有各类型老年社会养老机构11家(经获准并经民政局备案的)，其中东胜6家，分别为某市老年公寓（240床）、至瑞祥老年公寓(120床)、某老年公寓（120床），康巴什上公寓（80床）、天天好敬老院(62床)、哈龙民俗老年公寓(38床)，共拥有总床位数660张；鄂旗一家，为鄂托克旗包乐浩晓民族敬老院，床位数36张；鄂前旗一家，为慈济老年公寓，床位数38张；伊旗有2家，分别为伊金霍洛旗综合敬老院(60床)、伊旗社会福利院(40床)；乌审旗31、1家，为乌审旗社会福利敬老院，有床位数28张。以上各类养老机构，共计有床位总数862张，加上正在申报和未获批准的养老机构大约共有总床位数1662张，占全市老年人口数的0.09%，占全市人口总数的万分之十，远未达到内蒙古自治区老龄事业发展“十一五规纲要规定的养老服务机构床位不低于总人口的千分之一，人口超过6万人的城镇养老服务机构床位数到第2年达到总人口的千分之三的目标。以上各类养老机构老年公寓性质的只有6家，而且属于中高档老年公寓的仅有一家。四、市场预测分析老龄人口市场分析从全国来看，近年我国老人人口占总人口的比例约以每年3%的速度递增，全国60岁以上老人为1.53亿，占总人口的11.8%；根据32、联合国卫生组织有关规定，60岁以上人口达到总人口的10%左右，即该国进入老龄化社会，老龄问题日趋突出，养老成为沉重社会负担。目前我市老龄人口比例也大致如此，也已步入了老龄化社会，老年人的养老、休闲、医疗、保健等服务需求随之大增，老年人和家庭迫切希望有一批可供不同层次的老年人休养生息、颐养天年的社会福利服务机构，为老年朋友营造一个老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为和老有所享的温馨老年之家。社会家庭分析社会工作、生活节奏加快，大多家庭急需社会养老服务。自我国实行计划生育政策以来，这一代独生子女均已步入结婚生育年龄，以城镇一对夫妇只生育一个孩子计算，一对夫妇将承担抚养4位以上长辈和1个33、小孩的重任，且目前工作生活节奏加快，家庭相处交流时间有限，若抚养对象出现患病等意外情况，年轻人更苦不堪言，年轻家庭迫切需求社会提供多层次的养老育儿服务。再者，由于社会发展较快，转型较大，老年人和年轻人产生了不同的认知，造成了代沟，老年人更喜欢有自我选择的生活规律和氛围，社会养老与老人群居生活得到了更大认同。政策因素分析各级党组织和政府高度重视福利事业社会化，中央、自治区、市各级组织和部门都专门下发了文件，反应了党和各级政府高度重视社会福利事业，为兴办民营福利机构营造了一个良好宽松社会环境。同时各级政府出台了大量优惠政策，对民办社会福利机构给予了充分肯定和认可，鼓励社会各界采取合资、合作、独资等34、形式兴办民营社会福利机构，对个人兴办的福利性老年服务机构免征企业所得税，自用的房产、土地、车辆、船舶均免征有关税收；建设用地方面按有关规定有的无偿划拨，有的低价转让；同时，免征设施配套、施工管理、墙体革新等费用，以及免燃气、供水、供电增容费；对兴办医疗康复机构，也给予了充足的优惠政策。实践证明社会养老事业前景广阔。五、市场前景分析综上所述，预计未来十年内，老年人的居住市场将是一个充满巨大潜力的市场。这其中“老年公寓”将成为夕阳事业中的朝阳产业。老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。随着人口结构变化，生活水平提35、高和工作生活节奏加快，社会养老事业前景非常广阔。部分城市老年公寓建成营运以来，床位爆暴满，不少老人预订排队等待空房入住。目前中国的老年公寓市场在设施设备、居住条件、医疗服务等方面并没有满足老年人日益增高的生活需求，因此老年人的居住市场将是一个充满巨大潜力的市场。第四章 项目建设条件一、项目区概况某旗地处黄河中游南岸、某高原北端，位于呼和浩特市、包头市、某市“金三角”经济区中心地带，属环渤海经济圈。地理坐标：东经1090011045，北纬40004030。全旗地形南高北低，海拔高度由1500米降至990米，属典型的温带大陆性气候，分三大自然类区，南部属某台地北端，占总面积的54%，系丘陵山区，土36、壤为栗钙土类，地势起伏较大，矿藏丰富；中部为库布其沙漠区，占总面积的19%，土壤属沙壤土，宜林宜牧；北部为黄河冲积平原，占总面积的27%，地势平坦，土壤属灌淤草甸土类，是国家商品粮基地和国家农业开发区。全旗总面积8188平方公里，总人口33.1万人，其中非农牧业人口62141人；有蒙、藏、满、回、壮等13个少数民族，共13376人，占全旗总人口的4%。近年来，某旗出台了一系列优惠政策，成功引进了许多大中型民营企业。镇区建设日趋完善，实现了五化(硬化、美化、绿化、亮化、净化)、五通(水通、电通、路通、讯通、暖通)，新上排污管线，成功解决了镇区排污问题，建起了镇区经济园区，为投资企业商家提供了良好37、的环境。二、气象及地质情况项目区历年最高气温40.2度，最低气温零下34.5度，全年平均气温6.5度；最大冻土深度176厘米；年平均降水量307毫米，历年月最大降水量196.5毫米，一次最大降水量123.1毫米；最大风速22.7米/秒，年平均风速2.9米/秒；历年最高气压926.2百帕，最低气压880百帕，平均气压901.7百帕；平均相对湿度58%，最小0%，最高90%多；晴天日数123.3天，阴天56.2天，大风日数17天，有雾天数27.1天，日照时间3119.6小时，无霜期178天，蒸发量2130.5毫米；主导风向为西北风、静风，本地区全年无台风；某旗历年来少地震，仅有两次地震的最高震级为38、里氏3级左右，地质结构较为稳定。该项目选址地势平整，项目选址内的土质以粘土为主，地耐力在20吨以上，工程地质状况良好，项目选址内地下水位较低，平均在4米以下。地震建设场地基本地震烈度为7度区，建筑抗震按7度区设防。三、交通状况项目区位于某旗xx镇，该旗交通便捷，包神铁路、210国道及包（头）东（胜）高速公路、德敖运煤复线、乌泊公路、正在建设的高头窑至解放滩运煤专线和德胜西至萨拉齐公路纵贯南北，109国道、羊巴公路横穿东西；包（头）达（旗）快速通道、包头东兴至xx公路（含黄河大桥、运煤专线）、马场壕到呼斯梁公路、xx沿黄河铁路、包头至达旗铁路的前期工作正在进行。全旗公路年设计运量为4290万吨，39、包神铁路电气化复线改造后，运力提高到1亿吨/年。旗府所在地xx镇距包头机场22公里，距自治区首府呼和浩特180公里，距市府所在地东胜65公里。此外，xx镇建有火车站和汽车站，有直达北京、常州、西安等地的客车。四、资源情况 1、煤炭达旗探明煤炭储量100亿吨，为满足新建电厂、周边电厂扩建和煤化工项目对煤炭资源的需求，达旗已着手筹措资金在乌兰格尔煤田浅部区和青达门高头窑地区约770平方公里井田范围内开展煤田地质勘探工作，储备后续资源。2、芒硝芒硝矿区位于王爱召镇一带，面积约500平方公里，探明储量68亿吨，远景储量100亿吨，居世界之首，硫酸钠含量大于40%，品位高，质量好，含杂质少。目前，试采已40、成功，正进行招商引资工作。 3、石英砂主要产于白泥井镇，储量大、埋藏浅、易开采、品位高、质量好，耐火度1750，透气性850，含矿面积约30 平方公里，探明储量4720万吨，预测储量8000万吨，品位之高为全国同类矿产之首。4、电力某旗规划火电装机2000万千瓦，其中某电厂规划容量1000万千瓦，目前三期633万千瓦机组已并网发电，达电四期460万千瓦机组首期2台机组已正式开工，已建成198万千瓦装机容量的某电厂所发电力已全部进入蒙西和华北电网，一条50万伏和一条22万伏输变电线路直接向北京供电，一条50万伏输变电线路向东胜、伊旗、乌审旗和乌海市供电，另有两条50万伏输变电线路分别向包头市和准41、旗永圣裕供电，某电厂成为蒙西电网中主要的支撑电源点。此外，地区220千伏、110千伏、35千伏输变电网络建成，形成较为完善的电网结构；近期，拟建设火力发电项目投产后，电力可由某市协助进入华北电网，此外当地用电潜力巨大，预计到2006年可达到80亿千瓦时，到第2年达到150亿千瓦时，电厂对企业进行直供电具有明显而现实的优势。 5、水资源 某旗地处黄河“几”字弯内，水资源相当丰富。全旗的水资源由三部分组成：地下水、地表水和过境黄河水。地下水年可采储量3.15亿立方米，水质好、易开采，开采深度3070米，单井涌水量501000立方米/小时，现状近年平均开采地下水资源1.8亿立方米，主要以农灌为主，地42、下余水1.35亿立方米。地表水年可利用量1.55亿立方米，现状年利用0.058亿立方米，有近1.5亿立方米的余水流入黄河，补充黄河水资源。黄河水年过境310亿立方米，批准达旗年可用水量1.6亿立方米，现状年用黄河水量0.8亿立方米，余水0.8亿立方米五、市场优势从某全市养老机构规模及档次来看，包括正在申报的杭锦旗老年公寓项目，全市尚无上规模、上档次的老年公寓。而从人口总量及经济发展来看，某旗人口总数(包括流动人口)逐年增大，经济总量不断扩大，现有老年公寓数远远不能满足需求。同时，项目建成后总床位数500张，远期目标3000张，档次规模在全旗范围内尚无竞争对手，配套设施完善，收费合理。六、配套资43、源1、供电某旗xx镇供电充足，能满足该项目的各项用电，公寓将与供电部门签定供电协议。2、供水利用某旗xx镇得天独厚的供水资源，能够解决该项目的办公、住宿、购物、娱乐和鱼塘一切用水。3、供热该项目将采用集中供冷、暖设施。4、供气预留天然气管网，可与某旗xx镇天然气供应管线对接。5、交通由于道路畅通，可以充分利用公交车、出租车出行。6、通讯预留有线电视和电话接口，达到通讯畅通的目的，同时，安装宽带微机网络系统，通讯网分为市话网、长话网、移动通讯网，电话已全部实现交换程控化和传输数字化。长话自动网进入全国，并实现国际长话直拨和传真(Fax)，CDMA数字移动网覆盖全境，通讯条件便利。7、物业管理以招44、投标的形式引入最先进的物业管理部门，其职能就是将办公、公寓、餐饮、娱乐以及购物活动场所的各项管理、保安、应急等服务集中于一体，为老年人提供专业化，特殊化服务。七、总体评价综上所述，本项目从区位优势、政策优势、市场优势、水、电、暖、交通、通讯、厂址条件及建设条件等方面考虑，项目建设的内、外部条件良好，符合该项目建设要求。第五章 建设规模及内容一、建设规模本项目建设规模是根据本地区老年公寓市场需求和承办单位资金筹措情况进行确定的。本项目总占地面积74570平方米，总建筑面积40000平方米，楼层主体结构为二层，局部为三层，标准为高标准别墅式，有床位数2600张。二、配套活动中心及设施1、公园式休闲45、场地本项目拟建公园式休闲场地一座，总建筑面积为3000平方米。广场中心设置有景观喷泉，仿生休憩长廊100米，休闲二人、三人广场椅24张，广场路灯、景观灯及各类老年主题的建筑小品。同时，硬化出占地600平方米的老年室外舞蹈及扭秧歌活动场地。2、医疗保健区域本项目拟建小型康体诊疗中心一座，建筑面积为2000平方米。该诊疗中心暂时不对外营业，设置床位数80张。为适应老年病和康复两大专业功能的需要，院内将逐步配置螺旋CT、B超、X光机、全自动生化仪，电子胃肠镜等治疗检查设备和心、脑、呼吸、骨密度、疼痛等治疗测试设备。设有体育疗法、多种物理疗法、高压氧仓、血液透析、多功能电脑牵引、作业训练、生物反馈、音46、乐疗法、心理咨询等治疗手段。在传统康复治疗方面，有针灸、推拿、药浴疗法等设备。坚持贯彻中西医并重，综合治疗的方针，满足老年病患者和康复治疗的需要。同时中心内将配备康复常用器材和设备，如肋木、训练床、悬吊架、运动垫、体操棒、单轮固定脚踏车或功率自行车、姿势矫正镜、训练球、肩关节旋转运动器、前臂内外悬运动器、腕关节屈伸运动器、踝关节矫形板等。同时，配备有常用互利设备，如洗浴椅、吊床、轮椅、转移器及护理带。护理设备可采取租赁方式使用。为了更好地保证老年人的身心健康，中心将外聘专业医生及护士，并配备心理医生。3、垂钓园项目依托当地丰富的水资源和水产资源，依据当地规划及功能分区，充分考虑老年人的生理、心47、理及兴趣爱好，拟建一个垂钓园。离退休的老年人不少有垂钓的爱好，垂钓是一项情趣高雅、有益于健身的活动。垂钓能调节人体内节律，增强活力，控制和缓解烦躁、焦虑和忧郁等不良情绪，解除劳累。垂钓时坐时立，有静有动，动静皆宜，运动量又不大，是一种适合老年人的体育活动项目。由于钓鱼不能急躁，它又能使人的性格在垂钓的“入静”中得到陶冶，心平气和，怡然自得。4、阅览室本项目拟建阅览室一座，占地面积为500平方米，可同时容纳150位老人读书消遣。5、室外健身器材区公寓拟购进全套室外健身器材设备，包括双人伸展器、双人椭圆机、四联康复机、单柱双位旋转轮、四位拖拉训练器、肩关节康复器、立式腰背按摩椅等适合老年康复锻炼器48、材。6、棋牌室本项目拟建棋牌室一座，考虑到本地老年人的生活习惯及业余爱好，将棋牌室分为三个区，分别为麻将区、棋类区、扑克区，总建筑面积为500平方米，可同时容纳100位老人娱乐消遣。7、养殖基地为完善服务，方便广大老年顾客，公司同时配套养殖基地5500平方米。第六章 项目管理方案一、方案原则依据符合老年人体能心态特征，致力于老年人服务事业，为老年人提供身心居家的安乐场所。依据中华人民共和国行业标准(MZ0082001)老年人社会福利机构基本规范。二、老人居室根据老人实际需要，居室配备齐全床头柜、桌椅、衣柜、衣架、毯子、褥子、被子、床单、被罩、枕芯、枕套、枕巾、时钟、梳妆镜、洗脸盆、暖水瓶、痰盂49、废纸桶、床头牌等，介助、介护老人的床头安装智能呼叫系统。室内家具、各种设备均与厂家及经销商定制购进，应无尖角凸出部分或其它易对老年人造成伤害的设施。餐厅配设餐桌、桌椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等。同时，餐厅设置宴会大厅及雅间，以方便老人寿诞庆贺。标准公寓楼煤层配备公共洗手间及浴室各一间，别墅型公寓每套设备单独洗浴间。洗手间及浴室配备安装在墙上的尿池、坐便器、卫生纸、卫生纸专用夹、废纸桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池垫和淋浴垫、浴室温度计、抽气扇等。配备全套洗衣、熨烫、消毒设备。三、公共区域室外活动场所绿化面积达到65%。公共区域均设有明显标志，方便识别。每间、50、套房均安装IC卡电话一部，实现内线免费拨打。及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态。保证水、电供应，冬季室温不低于18，夏季不超过28。保证生活环境安静、清洁、优美，居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。四、服务膳食配备有专门为老年人服务的食堂、厨师和炊事员。厨师和炊事员持证上岗，严格执行食品卫生法规，严防食物中毒。注意营养、合理配餐，每周有食谱，根据老人的需要或医嘱制作普食、软食、流食及其它特殊饮食。为有需要的自理老人、介助老人和所有介护老人送饭到居室，根据需要喂水喂饭。清洗消毒餐具。每月51、召开一次膳食管理会议，征求智力正常老人及其他老人家属的意见，保证满意率达到80%以上。照顾不同老年人的饮食习惯，尊重少数民族的饮食风俗。五、护理每天清扫房间1次，室内应无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫。提供干净、得体的服装并定期换洗，冬、春、秋季每周1次，夏季经常换洗。保持室内空气新鲜，无异味。协助老人整理床铺。每周换洗一次被罩、床单、枕巾(必要时随时换洗)。夏季每周洗澡2次，其他季节每周1次。督促或协助老人洗头、理发、修剪指甲。服务人员24小时值班，实行程序化个案护理。毛巾、洗脸盆应经常清洗，便器每周消毒一次。搀扶老人上厕所排便。保证I褥疮发生率低于5%，II褥疮发生率为零。对因病情不能翻身52、而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。服务人员24小时值班，实行程序化个人护理。介护老人送饭到居室，喂水喂饭。为行走不便的老人配备临时使用的拐杖、轮椅车和其它辅助器具。对因病情不能翻身而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。早上起床后帮助老人洗漱，晚上帮助老人洗脚。视天气情况，每天带老人到户外活动l小时。服务人员24小时值班。帮助老人办理到异地的车船票。特别保护女性智残和患有精神病的老人的人身权益不受侵犯。对患有传染病的老人要及时采取特殊保护措施，并对其隔离、治疗，以既不影响他人又尊重病患老人为原则。六、康复卫生保健人员定期查房巡诊，每天1次。为老人定期检查身体，每年1次53、。医护人员定期、定时护理。组织智力健全和部分健全的老人每月进行一次健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，常见病、多发病的自我防治以及老年营养学的学习。医护人员确保各项治疗措施的落实，确保每周开展两种以上康复活动。定期或不定期的做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作。制定年度康复计划，每周组织老年人开展3次康复活动。七、心理疗法为有劳动能力的老人自愿参加公益活动提供中介服务或给予劳动机会。组织健康老人每季度参加1次公益活动。每周根据老人身体健康情况、兴趣爱好、文化程度，开展1次有益于身心健康的各种文娱、体育活动，丰富老年人的文化生活。与老人每天交谈15分钟以上，并作好谈话周记。及时掌握每个老人54、的情绪变化，对普遍性问题和极端的个人问题集体研究解决，保持老人的自信状态。经常组织老人进行必要的情感交流和社会交往。不定期开展为老人送温暖、送欢乐活动。消除老人的心理障碍。帮助老人建立新的社会联系，努力营造和睦的大家庭色彩，基本满足老人情感交流和社会交往的需要。根据老年人的特长、身体健康状况、社会参与意愿，不定时的组织老年人参与社会活动，为社会发展贡献余热。制定有针对性的“入住适应计划，帮助新入住老人顺利渡过住初不适应期。八、临终关怀临终关怀是对临终病人的生命和尊严的最深切的关注，是一种有组织的以减轻病人心理和生理上的痛苦为目的的特殊的照顾和服务，包括医疗、护理、社会、心理等方面。其目的是为了55、缓解临终病人躯体上的疼痛和不适，减轻心理上的痛苦，提高尚的生命和生活质量，维护人格和生命的尊严。使其在舒适和安详中走完人生的最后旅程，并使其家属得到慰藉和居丧照护。第七章 公用工程设计一、建筑设计方案本项目总占地面积74570平方米，总建筑面积40000平方米，楼层主体结构为二层，局部为三层，标准为高标准别墅式，有床位数2600张。根据该项目的特点，办公及标准公寓楼屋面为预制砼屋面板，公寓楼为异形顶，以彩色瓦为主，自由排水，内外墙抹灰喷涂料。保温建筑外墙厚370，内墙厚240。公寓及办公用房室内地面，配套辅助用房室内均采用防滑地板砖地面。窗以塑钢窗为主，门为普通复合材料门。南北两个大门均选用平56、开彩板钢大门，其他以木门为主。本项目建筑风格拟超越某旗目前建筑风格水平，打造新古典主义风格建筑，要求大气、稳重、高贵的造型设计。建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级二级二、电力设计方案根据老年公寓规模和电力负荷规范标准，框算出老年公寓供电总功率，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。电源来自镇区配套电网。引入老年公寓楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管57、敷设方式。照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，宿舍、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。楼内设置应急照明及疏散照明。按照当年雷击次数N=0.06年/次时属第三类防雷建筑物，老年公寓属第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。高低压配电线路均采用销装电缆直埋敷设。老年公寓室外照明采用庭院灯，路灯控制在老年公寓物业值班室内，路灯配线选用YJVV220.6/lkV516改装电力电缆直埋敷设。老年公寓安装视频监控、报警系统，在老年公寓周边设置红外报警系58、统，主机设在值班室，并可与监控系统联动。在老年公寓主要出入口、干道交叉口、楼区道路入口等处设有摄像机进行监控及记录，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。老年公寓安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生，并可通过录像带为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。三、给排水及供暖通风设计方案给水水源由市政给59、水管网提供，设计内容包括：生活给水系统、直饮水供水系统、消防供水系统、局部消防喷淋给水系统、中水处理及供水系统、废(污)水排水系统等。废水汇集后，集中在中水处理站进行处理。生活热水由公寓自设供热水系统提供，设直饮水器或水嘴，排水采用污、废分流制排放。四、采暖、通风与空气调节设计方案热源与市政集中供热管网对接，卧室、活动室预留分体空调接口，商业部分预留立柜式分体空调接口，公寓设备间、水泵房、库房、管理用房等房间，尽可能提供自然通风条件，部分不能保证自然通风的建筑设施内，需设置机械送排风系统，公寓内卫生间，均设变压式排风道和排气扇，通风换气，厨房设排油烟竖井，预留排油烟机出口。五、总平面设计项目地60、势相对平坦，按照分区原则和场地实际情况，该项目建、构筑物，按其生产使用功能，建、构筑物特征，分为主要建筑、辅助建筑和办公生活建筑三大部分，按街区式布置方式，进行平面布置。主要建筑物办公及标准公寓楼位于项目场地正南且迎街面；别墅式公寓楼点缀于场地中段，分南北错列；公园休闲场地位于办公及标准公寓楼正前方；接待大厅为便于管理接待，位于场地东面，邻近大门北侧；厨房、餐厅、便民超市与接待大厅两面环绕室外健身场东北；康体诊疗区域、阅览室、棋牌室位于场地西墙靠南。项目区道路为适应生活经营需要，合理组织物流，按休闲娱乐区、生活区、办公及辅助构建物区分别组织。按街区式结合环状式道路布置。使项目区内各部分联系方便61、，便于消防和物流、人流的组织，主干道路面宽为7米，次干道面宽为4米。道路结构：18厘米水泥混凝土面层30厘米碎石基层。排水项目区内雨水由道路路面排水，全场的雨水自西北向东南排放，沿道路汇集到项目区东北角的雨水井中，最后统一排出。在室外根据消防要求的间距设地消火栓，厂房内按规定设手提式灭火器。项目区绿化，根据项目设计思路及老年人社会福利机构基本规范相关要求，项目建成后，场地绿化率将达到65%。大面积绿化可以美化环境，杜绝污染，对老年人的心理及身理健康均有较大促进作用，因此有必要对项目区空地、建构筑物周围进行植树绿化，绿化以种植青阔叶树种和适宜当地气候的灌木花卉。第八章 消防、安全与节能影响评价本62、项目选址位于某市某旗xx镇，建设项目周边道路硬化和空地绿化已基本定型，项目场地较为平整，起伏不大，且不存在人口或单位搬迁问题，适合本项目建设。一、消防消防工作应贯彻“预防为主，防消结合”的方针。消防编制依据包括建筑设计防火规范（GBJ16-87）；建筑灭火器配置设计规范（GBJ800-90）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；其它有关的规范和标准。所有建筑物均应按建筑设计防火规范确定建筑物耐火等级和安全通道，合理选择防雷电设施，在走廊、仓库等地设置一定数量的灭火器，外接给水管网时，要考虑消防用水量，各建筑物内预留消火栓。仓库、生活区禁止存放易燃易爆物品，要定期检查消防设施，确保其安全63、使用的可靠性。二、安全严格执行建筑设计卫生标准、建筑抗震设计规范、锅炉与压力容器安全监察规程及其它相关的规范和标准，建立健全安全防范制度，建筑物的设计按地震裂度7度设防，注意排污排雨水，搞好防洪等项工作。定期检查锅炉和受压容器，电力设计应按规范搞好防雷接地，对有毒有害物品要严格检查。三、节能要以节约能源暂行条例、合理利用电技术导则、合理利用热技术导则及国家相关法律、法规、规定和政策为依据，采用高性能保温材料，对供热管道按设计规范要求进行保温，以减少热损失。大力实施节能设备，减少用电量。定期搞好耗能设备的检修与保养工作，保持其热效能在规定的设计参数之内。要提高单位和个人的节能意识，使节能工作真正64、落到实处。第九章 环保、劳动安全与卫生防护一、设计依据、执行标准与规范中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国大气污染防治法；中华人民共和国环境噪声污染防治法、建设项目环境保护管理条例、污水综合排放标准GB897896、关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定、建筑设计防火规范、建设设计标准、噪声控制设计规范、采暖通风与空气调节设计规范、爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范。二、主要污染物的治理与综合利用本项目本着“预防为主，防治结合的原则，尽量减少“三废”的产生，一但产生，立即采取措施进行处理。同时要考虑综合利用，节约能源。废水的防治废水主要来自生活污水，这65、部分水比较清洁，应考虑回收利用，以减低废水的排放量。一些无污染、可循环利用的水尽量设法利用，稍有污染的水，可用于洗刷地面。通过这样，减轻处理废水的负担，减少建设投资和一些技术上的困难。生活废水主要是职工和居住老年人的洗涤用水，这部分废水本身不含有害物质，可用于公寓绿化。废气的影响本项目在建设过程中及今后营运期间，废气主要来自车辆的尾气，对项目区环境的影响不大。根据项目建成后的环境功能，该区域可以达到环境空气质量一级标准。废弃物的影响项目在建设期和运营中都会产生废弃物。本项目在建设过程中产生的建筑垃圾，全部运往垃圾处理厂进行无公害处理，不会对周围环境造成不利影响。在运营期间，为保证项目区的美观，66、在场区内每隔50米建设一个仿生垃圾收集箱，项目区集中建一个垃圾转运站，统一用专用车辆运往垃圾处理场。在采取上述措施后，废弃物亦不会对项目区及周边环境产生不利影响。绿化绿色植物既有减轻沙尘污染，降低噪声的作用，又可以保持生态平衡，减少水土流失。从保护和改善环境出发，在场区道路两旁各建筑物四周，种植花草树木，绿化面积达到65%，以达到过滤空气、净化空气、美化环境的目的，使大气污染和噪声污染降到最小程度。三、劳动安全在必要的岗位均应制定安全操作规程。上岗前均需进行安全教育和上岗培训，上岗时穿戴劳动防护用品。设计中重点考虑了：总图布置与厂内外运输安全；建筑安全；防火、防爆、电伤、雷伤、防暑、降温、防寒67、。本设计较全面地考虑了各方面的安全与卫生防护措施，并较好地结合了工艺和设备选型方面的因素，且各项措施均具先进性，经济上也较合理，预期达到的各项指标如下：控制室噪声65分贝；岗位平均声级60分贝；扬尘点收尘合格率：95%；建筑物耐火等级：3级以上；消防设施合格率：98%以上。第十章 组织机构和劳动定员一、机构设置本着简化机构，保证正常经营的原则，拟设以下机构：公寓领导：经理一名，副经理一名。营运部门：综合部、财务部、护理部、保健部等职能部门，以保证全公寓的正常的经营活动。服务部门主要有：环卫、消防、保卫、餐饮等。二、营运组织安排根据项目特点及老年公寓运营情况的需要，分为二班工作制。每班工作12小68、时，连续周生产，年工作日365天。职工采取轮休制，所有职工全部执行国家劳动工作制度。三、劳动定员依据劳动定员标准，结合本项目运营特点，控制水平和具体内容，参照国内同类企业实际定员情况，按照拟设机构配备管理人员，本项目建成后共需定员300人，其中护理人员260人，管理人员20人，服务人员20人。四、人员培训为提高员工的专业知识和技术操作水平，保证高质量的服务水平，必须对职工进行专项培训。由专业技术人员讲授有关专业理论、操作规程等，对主要岗位培训要有计划、有步骤地进行。经考试合格后方准上岗。同时管理人员组织培训轮换学习，达到工作标准方能上岗。培训地点以本地区为主。第十一章 项目实施进度计划该项目实69、施进度计划综合考虑工程各项条件，资金周转及某旗消费水平等因素，工程的主要内容为可研审批立项、施工图设计、资金筹措，征地及拆迁及水、电、电讯、管网引接等，该工程建设期为两年，(第1年3月至2011年3月)。目前的进度为：1、审批规划立项正在进行；2、征地正在进行，征用的土地手续正在办理中；3、供电、供水、电讯、城建等部门的手续正在办理当中，预计下半年可以全部完成；4、第2年1月一9月，安排人员培训；5、第2年12月，完成设施、设备安装，场区硬化及绿化。6、2011年3月，投入试运营。第十二章 招投标要求及内容一、编制依据1、中华人民共和国招投标法2、工程建设项目招标范围和规模标准规定(国家发展计70、划委员会令第3号)3、2001年内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会内蒙古自治区实施中华人民共和国招标投标法办法。4、建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准事项暂行规定(国家发展改革委员会2001年第9号令)二、招标方案本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计、监理、施工、专业设备及材料采购等内容进行招标。1、招标范围本工程招标主要包括勘察设计、工程施工及设备材料采购。2、招标组织形式招标工作小组由业主单位委托具有法人资格的招标代理机构负责组成。3、招标方式采用公开招标的方式。即在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒体公告。4、工程分包根据项目自身特点建议对消防工程、71、绿化工程、电梯设备采购及安装等进行专业分包。设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的关键阶段，设计方案的优劣对建设项目的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。施工招标要根据土木工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。设备采购要对投标人的商业信誉、加工制72、造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。招标基本情况表招标范围招标方式招标组织形式不采用招标方式部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑及一般设备安装工程其它设备重要材料第十三章 社会评价一、社会影响解决老龄化问题，满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设的一项重要战略任务。因此，该项目的实施有利于促进当地社会和谐，改善老年人生存环境。二、居民收入影响项目所在地位于某市某旗xx镇，属于城乡结合部，由于受地理位置的限制，经济发展相对缓慢，因此，本项目的建成，73、将会增加当地人民收入。三、居民生活质量影响本项目填补了当地老年公寓市场空白，可以带动同类及相关行业持续稳定发展。随着当地经济的不断发展，居民生活水平将会不断提高，在物质条件日益丰富的前提下，作为配套齐全、服务完善、环境优美的中高档老年公寓项目，必将提高当地老年人的生活水平和生活质量。四、居民就业影响本项目实施后，可以安置当地一定数量的剩余劳动力及待业人员，可新增就业岗位220多个，为当地政府及有关部门减轻就业压力。五、弱势群体利益影响项目所在地社会福利事业滞后，现有老年福利机构设施简陋，规模较小，档次及服务水平偏低，本项目的建设和运营，对当地老年人、残疾人的利益提供了保障。六、评价结论综上所述74、，该项目实施和运营后，所产生的影响和周边的社会环境、社会企业、当地的政府以及居民等利益是一致的，社会风险也较小，项目的社会评价是可行的，社会效果是可观的。第十四章 项目投资规模及资金来源一、投资估算编制依据本投资估算是在确定技术方案的基础上结合当地的建设条件，采用当地的建筑工程定额标准和材料价格，参考同类工程的工程量及决算指标，执行厂家目前的设备报价及询价，以及国家建材局1992年颁发的建材工业工程其它费用定额而计算编制的。基本预备费按5%计算。按照国家固定资产投资方向调节税民政类税目注释相关规定，本项目固定资产投资适用零税率。二、工程投资估算项目建设工程总投资为4800万元，其中：建筑工程投75、资4000万元；安装工程费200万元；设备购置费400万元；项目前期费200万元。三、资金筹措项目总投资4800万元，其中自筹解决2880万元，占总投资的60%，银行贷款1920万元，占总投资的40%。四、资金使用计划第1年使用资金2000万元，主要投资内容包括：前期费、三通一平、征地、咨询、调研、设计费、部分建构筑工程等。第2年使用资金2800万元，主要投资内容包括：建构筑物工程、设施设备购置费、安装工程、硬化及绿化工程、培训费用及其它费用等。第十五章 经济效益及分险分析一、财务评价依据1、国家计委和建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)2、国家现行的财税制度3、建设单位提供的有关76、资料二、收入及税金估算收入1、2600（床）800元/月/床12个月=2496万元2、II级护理费(能部分自理的老人，暂按总床位数的30%预估)：260元/月/床780(床)12个月=243.36万元；3、I级护理费(完全不能自理的老人，暂按总床位数的15%预估)：380元/月/床390（床)12个月=177.84万元4、老年公寓商业服务收入：1500平方米250元/平方米/月12个月=450万元税收目前社会福利单位暂不征收营业税费。项目合计总收入费用：3367.2万元。三、总成本费用估算总成本费用有水电费、取暖费、伙食成本、工资福利费、修理费、固定资产折旧费、无形及递延资产摊销费、管理费等构77、成。1水电费：水电费用实行居民用水电优惠价格，全年为31.7万元。2取暖费：取暖费同样实行优惠价格，每平方米为2l元，全年共计84万元。3伙食成本：800万元。4工资福利费：人均工资福利费为1.3万元，全年共计429万元。5修理费：年固定资产修理费23.5万元。6折旧费：按平均年限法计算年折旧，固定资产残值率5，建筑物折旧年限30年，机械设备折旧年限12年，年折旧额162.6万元。7长期待摊费用：摊销5年，正常年摊消费57.9万元。8管理费及其它：主要包括正常业务活动招待费、差旅费、劳动保险费、广告费等，全年预计支出46.1万元。项目合计总成本费用1634.8万元。四、项目财务分析1、非折现指78、标.投资回收期=原始投资额/净现金流量=4800万元/578.3万元=8.3年年平均投资报酬率=年平均净利润/平均原始投资额=11.36%2、折现指标净现值=净现金流量现值-原始投资额现值=-2672内部收益率：通过测算为9.14%通过上面的指标计算结果来看，项目是可行的，因为从折现指标来看，净现值大于零，内部收益率大于银行同期平均利率。从非折现辅助指标来看，指标也满足投资需求。五、项目风险分析该项目属于21世纪的朝阳产业，随着我国人口向老龄化迈进，十年以后中国大部分家庭将抚养4个老人，子女想为社会更好做贡献，老人们最好的归宿是去养老院。所以从营业角度来看，营业收入只有增加，不可能减少。从成本79、角度来看，属于老百姓一般的生活开支，只要国家经济稳定，不可能有较大的变化，从资金角度来看，本公司自有资金充足，而且将来有稳定的现金收入，所以整体来说，本项目风险小。六、财务评价从我国现行经济运行来看，许多企业重视短期利益，不从长远角度来做一些长线产品。本企业立足自身的发展情况，本着承担社会责任的历史使命，在追求经济效益的同时，力求与社会效益、生态效益实现和谐统一。第十六章 结论一、结论我国目前已进入人口老龄化社会，老年人的居住市场在未来十年内将是一个充满巨大潜力的市场， “老年公寓”将成为夕阳事业中的朝阳产业。该项目符合国家产业政策，属于国家鼓励发展和投资的行业，符合某旗的经济发展战略。项目具80、有显著的社会效益，同时享受国家有关税费优惠政策及财政补贴，社会发展环境宽松，风险系数较低。项目总投资4800万元，年实现收入1732.4万元，投资回收期8.3年，财务内部收益率11.92%，投资报酬率11.36%，均在同行业处于较好水平，经济效益良好。二、建议1、 转变观念问题老年人比年轻人更需要朋友，更乐于交流。由于子女工作繁忙，陪伴老人的时间越来越少，老人的精神会寂寞，身体出现了毛病不能长期细心照料，如果没有一个良好的生活环境，儿女也很内疚，所以要通过宣传教育，让人们对老年公寓有一个全新的认识和转变，把老年人送入公寓并不是人情淡泊的一种现象。2、突发事件应急处理问题项目建成运营后应加强管理81、，制定各项规章制度，强化有关方面的沟通，使入住老人生活更为美满。应解决好老年人的意外伤害风险问题，老年人属于高发意外伤害和死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对公寓都将带来人力和物力上的损失。3、收费标准问题有些老年公寓在运行中，条件不够理想，收费不太合理，在承办老年公寓时，应划分一个等级标准，制定各级别收费标准，满足不同生活水平及经济条件的老年人选择自己的第二家园，从而满足不同层次的社会需要，达到理想的要求，使老年公寓达到预期的社会效果，让老年人满意，让儿女们放心。 建设投资估算表 单位:平方米 万元号费用名称面积单价建设工程费设备购置费安装工程费前期费用合计1标准公寓楼250001282、00300040020020030002公园式休闲场地30007002102103医疗保健区域200010002002004办公场所100090090905垂钓园100060060606温室蔬菜大棚100050050507阅览室50090045458室外健身器材区50050025259棋牌室500900454510养殖基地5500500275275 总成本费用估算表 单位:万元序号年份项目合计经 营 期第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1水电费443.831.731.731.731.731.731.731.731.731.731.783、31.731.731.731.72取暖费117684848484848484848484848484843伙食成本112008008008008008008008008008008008008008008004工资福利费60064294294294294294294294294294294294294294295修理费4441.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.56折旧费2276.4162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.616284、.67摊销289.557.957.957.957.957.957.98管理费654.446.146.146.146.146.146.146.146.146.146.146.146.146.146.1营业收入、营业税金及附加估算表 单位:万元序号年份项目合计经营期第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1床位27456249624962496249624962496249624962496249624962II级护理费2676.96243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.36385、I级护理费1956.24177.84177.84177.84177.84177.84177.84177.84177.84177.84177.84177.844商业服务49504504504504504504504504504504504505营业税及附加0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006城市维护建设税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.007教育附加费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.008营业税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00有些