1、黑龙江养老护理中心老年养护院工程新建项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月黑龙江养老护理中心老年养护院工程新建项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日.目录1 总 论11.1 项目概况11.2 业主概况11.3 编制依据11.4 编制原则21.5 主要研究内容2（1） 项目建2、设背景及必要性研究；2（2） 项目场址和建设条件分析；2（3） 建设规模和建设方案2（4） 组织机构与项目管理；2（5） 投资估算和资金筹措方案；2（6） 财务分析和项目效益评价；2（7） 项目风险性分析3（8） 可行性研究结论3（9） 项目建设中需要注意的其他问题31.6 项目主要技术经济指标31.7 简要结论42 项目建设背景及必要性52.1 项目建设背景52.1.1 中国老龄化问题及滞后的养老体系矛盾52.1.3黑龙江省养老服务业“十四五”发展规划72.1.2 民间资本参与养老机构建设相关政策72.2 项目建设的必要性92.2.1 是解决北安市人口老龄化趋势的需要92.2.2 是完善老年3、保障体系的需要92.2.3 是满足当下独生子女养老模式的需要103 建设规模和建设内容113.1 建设规模113.2 建设内容114 项目选址及建设条件124.1 项目选址124.1.1 项目建设基本情况124.1.2 项目场址124.1.3 土地性质134.2 建设条件134.2.1 水文134.2.2 气象134.2.3 地貌及地震13xx镇地势平坦，处于六度抗震区。134.2.4 交通135 建设方案设计145.1 建筑设计的指导思想与原则145.1.1 指导思想145.1.2 设计原则145.2 建筑方案145.2.1 建筑设计依据145.2.2 总平面布置155.2.3 建筑设计164、5.3 室内装修195.4 给排水设计205.4.1 设计依据205.4.2 给水设计205.4.3 排水设计215.5 电器设计215.5.1 设计依据215.5.2 变配电系统225.5.3 防雷及接地措施225.6 绿化部分225.7 其它零星工程部分236 消防246.1 设计依据24（1） 中华人民共和国消防法24（2） 建筑设计防火规范 GB50016-201424（3） 地方各级主管部门颁布的消防法规、法令246.2 消防给水排水24（1） 中心消防24（2） 室外消防24（3） 消火栓系统246.3 化学消防246.4 消防评价257 节能分析267.1 设计依据267.1.15、 节能设计依据267.1.2 项目节能背景分析267.2 项目能源消耗种类及数量分析277.2.1 本项目主要能耗种类277.2.2 能耗用量277.3 项目所在地能源供应状况分析287.3.1 电力供应现状287.3.2 供水现状287.3.3 燃气供应现状287.3.4 项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析287.4 建筑节能设计28（1） 用地内尽可能绿化，减少硬化地面。287.5 节能节水措施29（1） 各用水点均设水表计量。297.6 电气节能措施298 项目实施计划308.1 实施原则及步骤308.2 运营模式308.3 机构设置及定员318.4 项目建设周期318.6、5 项目实施进度安排328.6 项目管理机构328.7 项目建设各方关系338.8 项目的招标方式和招标组织形式34（1） 招标范围、招标方式以及招标组织形式如下：34（2） 设计、施工、监理单位资质要求34（3） 招标信息发布359 投资估算369.1 投资估算依据及范围369.1.1 投资估算依据369.1.2 估算范围369.2 投资估算说明369.2.1 工程费用369.2.2 工程建设其他费用369.2.3 预备费379.3 估算结果379.4 资金筹措379.5 投资计划3710 财务评价3810.1 评价依据、原则和假设条件3810.1.1 分析依据3810.1.2 分析原则387、10.1.3 假设条件3810.1.4 计算方法3810.2 基础数据及测算3910.2.1 经营能力预测3910.2.2 销售收入及税金391、作为黑河地区高端养老护理院，本项目以护理等级收费392、农业参与性项目403、收入计算40（2）税金及附加：享受国家政策，免税。4010.2.3 总成本费用估算40（4）修理费：主要固定资产维修费用，按经营收入的2%计。40（6）管理费用：按经营收入的6%计。4010.3 现金流量分析4010.4 盈利能力分析4110.5 财务分析4110.6 财务评价结论4211 社会影响评价4311.1 社会影响分析4311.2 互适性分析4411.2.1 不同8、群体对项目的态度4411.2.2 社会项目的适应程度及支持程度4511.3 社会风险分析4512 环境影响评价4612.1 环境保护标准4612.2 拟建项目对环境的影响分析4612.2.1 项目生态环境的影响4612.2.2 项目对社会环境的影响4612.2.3 项目对环境质量的影响4712.2.4 施工阶段环境保护措施4812.2.5 运营阶段环境保护措施4912.3 环境管理4913 风险分析5013.1 主要风险因素的识别5013.1.1 技术风险5013.1.2 工程风险5013.1.3 环境影响5013.1.4 组织机构5013.1.5 投资估算风险5013.1.6 社会影响风险59、113.2 风险程度分析5113.2.1 风险评估方法的选择5113.2.2 风险等级和影响程度划分5113.3 风险评估5213.4 敏感性分析5213.5 防范和降低风险措施53（1）尽快落实项目的资金到位情况；53（3）做好该项目的土地划拨工作，使本项目能顺利的实施。5314 结论及建议5414.1 结论5414.2 建议54附件：附表1：工程项目概算表551.1 附表1. 项目工程概算（万元）55附表2项目财务现金流量表561.2 项目财务现金流量表（万元）56附表3：图纸561 总 论1.1 项目概况（1） 项目名称：北安市老年养护院工程（2） 项目业主：北安市养老护理中心xx分中心10、（3） 项目地址： 黑龙江省北安市xx镇（4） 建设性质：新建（5） 建设内容及规模本项目总用地面积约13500平方米，新建工程建筑面积约8486平方米。 建设内容主要包括：老年养护大楼一栋及附属配套设施，大楼总长126.8米，总宽18.8米，层数4层。建筑总高度15.8米。（6） 项目投资本项目总投资为1810万元。建设进度：项目建设期八个月，自20xx年5月至20xx年12月。1.2 业主概况北安市养老护理中心xx分中心于20xx年9月组建成立，注册资金4500万元，现有员工56人，现有床位580个。1.3 编制依据（1） 建筑设计防火规范 (GB50016-2014)；（2） 无障碍设计11、规范GB 50763-2012；（3） 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；（4） 民用建筑热工设计规范GB50176-93；（5） 公共建筑节能设计标准GB 50189-2015；（6） “十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划（7） 黑河市老龄事业发展“十四五”规划（8） 北安市“十四五”老龄事业发展和养老服务体系规划（9） 黑龙江省民办养老机构管理办法（10） 其它相关基础数据和材料（11） 编制人员调查的有关资料、数据和材料1.4 编制原则（1） 符合北安市总体发展规划；（2） 满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；（3） 建成适宜康复保健、老年护理及养老的12、大型社会福利性项目。1.5 主要研究内容（1） 项目建设背景及必要性研究；（2） 项目场址和建设条件分析；（3） 建设规模和建设方案（4） 组织机构与项目管理；（5） 投资估算和资金筹措方案；（6） 财务分析和项目效益评价；（7） 项目风险性分析（8） 可行性研究结论（9） 项目建设中需要注意的其他问题1.6 项目主要技术经济指标表 1-1 项目主要技术经济指标汇总表序号项 目计量单位数值所占比重(%)一项目概况1总用地面积m213500.00 2总建筑面积m218286 4容积率0.20 5绿地率39.99%二投资数据本工程投资万元1810 1工程费用万元1510 2工程建设其他费用210 13、3预备费万元904建设期利息万元0 三筹资数据1中央投资万元1440 80.00%2银行贷款万元0 03地方配套万元36020.00%4滚动资金万元0 5贷款利率（年）0四收入与成本数据1总成本费用万元4539.37 2经营收入万元2377.57 3经营税金及附加万元0 4经营成本万元1726.87 5利润总额万元650.7 6所得税万元59.17税后利润万元591.8 五财务评价指标1 税后财务内部收益率18.83%2 税后财务净现值万元319.50 年折现率103 税后静态投资回收期年7.67 4 税前财务内部收益率24.08%5 税前财务净现值万元2712.3 6 投资利润率16.14%14、7 投资利税率21.52%8 盈亏平衡点31.30%9 盈亏平衡点万元821.6 1.7 简要结论本项目的建设符合北安市老龄化的需求，项目的建成将提高北安市社会福利设施水平，完善老年保障体系，有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。因此项目建设是必要的。本项目的建设，对周围的环境影响较小，对提高社会福利设施水平具有积极意义，社会评价良好，项目建设是可行的。562 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 中国老龄化问题及滞后的养老体系矛盾我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老年人口已达2.67亿，占总人口的18.9%，这一比重仍有上升趋势；预计215、053年将达到4.87亿的峰值。全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。然而，我国老龄事业总体上滞后于人口老龄化的要求和社会经济发展。老年设施、产品与服务短缺，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。目前，黑龙江省老年化程度居全国第三位，据全国第七次人口普查数据显示，黑龙江省60周岁和65周岁及以上老年常住人口分别为739.56万和497.18万，人口占比分别为23.22%和15.61%，分别高于国家平均水平4.52和2.11个百分点。截至2020年底，全省各类养老机构床位已达23万16、张，特困人员供养服务设施（敬老院）总床位38878张，其中护理型床位15009张，护理型床位占比38.61%，民办养老机构床位12.51万张，占全省养老床位总量近70%，每千名老年人拥有养老床位数32张。据抽样调查，需要机构养老服务的人数占老年人口总数的5%左右，占老龄人数的5%左右，需新增床位15万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年养护院接纳100位老年人计算，需要新增老年养护院1500多家。2.1.2“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划提出，十四五期间我国老龄事业发展和养老服务体系的主要任务是：织牢社会保障和兜底性养老服务网，扩17、大普惠型养老服务覆盖面，强化居家社区养老服务能力，完善老年健康支撑体系，大力发展银发经济，践行积极老龄观，增强发展要素支撑体系，营造老年友好型社会环境，维护老年人合法权益。十四五期间我国老龄事业发展和养老服务体系的主要目标是：养老服务供给不断扩大。家庭养老照护能力有效增强，兜底养老服务更加健全，普惠养老服务资源持续扩大。老年健康支撑体系更加健全。老年健康服务资源供给不断增加，家庭病床、上门巡诊等居家医疗服务积极开展。为老服务多业态创新融合发展。老年人教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持等服务不断丰富，老年用品产业不断壮大，科技创新能力明显增强。要素保障能力持续增强。养老服务综合监管、长期护理18、保险等制度更加健全。社会环境更加适老宜居。全国示范性老年友好型社区建设全面推进，老年人在运用智能技术方面遇到的困难得到有效解决。2.1.3黑龙江省养老服务业“十四五”发展规划规划明确“十四五”时期全省养老服务业的发展目标和任务，面对人口老龄化程度不断加深、多元化养老服务需求迅速增长的挑战，要从扩大养老服务供给、促进养老服务消费两个维度，统筹城乡养老公共服务设施建设，持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。确立“建立特殊困难老年人基本服务制度、健全养老服务三级网络、扩大养老产业规模、打造专业服务队伍”四项发展目标，重点推进“特殊困难家庭适老化改造、社区养老服务设施建19、设工程、特困人员供养服务设施（敬老院）改造提升工程、农村养老服务提升工程、提升应急救援能力”五项重点建设工程。2.1.2 民间资本参与养老机构建设相关政策在日益增长的机构养老需求和公办养老院扩容难的双重挤压下，中国政府吸引民间资本参与养老机构建设的政策取向由来已久。2000年以来，我国陆续出台了关于加快实现社会福利社会化意见关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见等文件。2010年，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见中明确表示，要通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。除去语焉不详或者因为太过笼统而无法落20、实到位的优惠政策，目前国家和北安市政府关于养老院的优惠政策主要有：（1）政府部门、企事业单位、社会团体及其他组织等投资兴办的福利性、非营利性养老机构，手续齐全可免征自用房产的房产税、城镇土地使用税，有的甚至还免征养老服务营业税、车辆使用税等。（2）北安市每年给予150张床位以上的社会养老机构进行补助，社会力量每兴办一个床位，政府一次性给予2000元的补贴。每年每个床位补贴1200元。（3）按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供地。对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。土地规划和测量费及市政基础设施配套21、建设费按有关规定给予减免。（4）按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。（5）金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。（6）对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。2.2 项目建设的必要性2.2.1 是解决22、北安市人口老龄化趋势的需要第七次人口普查显示，全市人口中，60岁及以上的人口76414人,占24.79%(其中，65岁及以上的人口51750人，占16.79%)。同2010年第六次全国人口普查相比，0-14岁，15-59岁，60岁及以上的人口的比重上升10.58个百分点。(其中65岁及以上人口比重上升7.52个百分点)。从以上数据可以看出，老龄化人口一直呈现上升的趋势，如此大的老年人口比例要求相应配套的老龄养护中心。而本项目所建的护养中心主要针对中端、兼顾高端老年护养，符合广大社会需求，填补大众老年人的护养空白。2.2.2 是完善老年保障体系的需要关注社会弱势群体的生存状态是社会公平的重要内容23、，关注老人的生活质量和居住环境是社会进步的必然。一方面，“四二一”型家庭大量出现并将逐渐成为主流，家庭养老功能逐渐弱化；另一方面，现有社会养老体系又十分脆弱，社会化养老覆盖率低，老人居住质量较低，提高老年养护保障制度显得非常迫切。城市老年人养护问题作为老年保障体系的一部分，理应符合经济、社会发展水平，问题解决得好，可以进一步帮助完善我国老年保障体系，当社会动用资源、人力来组织、支持老年保障时，它在广度上和深度上就远远超过政府福利制度所能提供得保障，不仅使全社会福利水平得以提高，而且对老年保障体系更进一步完善有很大帮助。本项目的实施能够进一步完善老年保障设施，具有极大的社会意义。2.2.3 是满24、足当下独生子女养老模式的需要目前国家计划生育政策仍未放开，加之随着经济发展，人们生育观念的转变，逐步淡化“不孝有三、无后为大”的中国式“孝经”观念。在当下国情下，独生子女越来越多，今后由两个独生子女组成的小家庭将越来越多，他们理论上将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上或是精力上，都是一个较艰巨的任务。而城镇里大多数老年人都有自身的经济来源，或退休金或养老保险金，在子女给予一定经济资助的基础上送老年人进敬老院，是顺理成章被当下社会所接受以及推崇的。小结：随着地区人口老龄化加速以及人们生活水平的提高和观念的转变，养老护理院的社会需求广阔，发展潜力巨大。养老护理院的建成既能满足个体需要，又满足了25、当下独生子女养老模式的需要，可见，该项目的实施是非常必要的。 3 建设规模和建设内容3.1 建设规模本项目总用地面积约13500平方米，建筑用地面积约2150平方米，本工程建筑面积8486平方米。整个养老护理院容积率约为0.2， 项目完成后，养老护理院将成为现代养生及山水农家园林融为一体的综合性高档养护院，集老年人居住、疗养、娱乐、学习、保健、康复、医疗于一体。3.2 建设内容建设内容主要包括：本项目建成后容纳床位200个，医务室（含10个病床280平方米）、老人居住室（标间150个*21.6平方/间、亲情间12个*43平方/间、资料室（250平方米）、会议室（200平方米多功能厅，小型会议室26、2*100平方米）、办公大楼、洗衣房（120平方米）、健身房250平方米、运动场（含篮球场、门球场1）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范等。4 项目选址及建设条件4.1 项目选址4.1.1 项目建设基本情况本项目处于北安市xx镇辖区，辖区内没有民办养老机构。本项目建成后，周边可以辐射xx镇、xx乡、xx乡及xx农场，辐射人群48万余人。60岁老人约4.9万，其中农村五保老人460人，农村留守空巢老人3000余人，养老需求空间大。本项目建成后，可容纳200张床位，大大缓解了五保老人无处养老的难题。项目建成后，必然成为当地最适宜健康保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。养护院位于赵福路西27、侧，交通便利，环境优美，改造后将会成为我市规模最大、设施最完备、功能最齐全、环境最优美、服务最周到的一所公建民营养老机构，使老年人真心老有所养、老有所乐，真正感受到党和政府对老年人的关怀和温暖。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒。在这里老年人的晚年生活也可以像夕阳一样温馨而从容。4.1.2 项目场址（1）项目地点位于黑龙江省北安市xx镇 ，毗邻xx农场，空气清新、地理位置优越，地形平坦、工程地质和水文地质条件较好。（2）该地区避开商业繁华区、公共娱乐场所、与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫士规定。（3）项目地点交通便利，北黑铁路、绥北高速、城乡公路横贯镇城。（4）项目地点供电、给排水、通讯等28、市政条件较好，距离周边服务医疗等公共设施较近。4.1.3 土地性质养老护理院项目规划占地面积13500平方米，成长方形布局，该地区地质稳定。4.2 建设条件4.2.1 水文xx镇地处秀丽的小兴安岭南麓，美丽的乌裕尔河畔，地表水资源主要是境内流经的乌裕尔河。4.2.2 气象xx镇地处小兴安岭南麓边缘，总的地势是西南高，东北低。海拔在240330米之间。地处中高纬度，属寒温季风气候，年平均气温一般0.5，无霜期120天左右。年降雨量570毫米，年平均日照2700小时以上。总的气候特点是，春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季霜早降温块，冬季寒冷漫长。4.2.3 地貌及地震 xx镇地势平坦，处于六度抗震区29、。4.2.4 交通 北黑铁路、绥北高速、城乡公路横贯镇城，交通便利。5 建设方案设计5.1 建筑设计的指导思想与原则5.1.1 指导思想建筑符合适用、安全、卫生、经济、环保等要求的同时，满足老年人生理和心理两方面的特殊居住需求。建筑的设计应适应我国养老模式要求，在保证老年人使用方便的原则下，体现对老年人健康状况和自理能力的适应性，并具有逐步提高老年人居住质量及护理水平的前瞻性。5.1.2 设计原则（2）满足老年人居住人性化的功能要求；（2）满足老年人生活居住无障碍设计的功能要求；（3）满足消防及日照要求；（4）体现“规模适度、功能齐备、布局合理”的集约化原则，最大限度地利用现有资源并共享；（530、）体现内在功能美与外在形式美的有机结合。5.2 建筑方案5.2.1 建筑设计依据建筑设计防火规范 (GB50016-2014)；无障碍设计规范GB 50763-2012；民用建筑热工设计规范GB50176-93；公共建筑节能设计标准GB 50189-2015；业主提供1：500地形图；业主设计任务要求；国家现行相关规范。5.2.2 总平面布置 （1） 总平面布置原则 基地选址应交通方便，基础设施完善，临近城市医疗点，环境优美，远离噪声和污染源，地形地貌平整，不宜有过大、过多的高差，用地规模宜考虑远期发展。主要出入口宜设在城市次要道路上，道路设计应简洁流畅，方便救护车、消防车及轮椅通行。主要道路31、应有足够的夜间照明设施，并有明显的交通标志。 主要建筑(居室、主要公共活动场所)应有良好的朝向和景向，处于公用服务用房的上风方向。每两幢主要建筑之间宜设长廊联系。 规划结构完整，功能分区明确，建筑与室外环境有良好的结合。辅助建筑应与主要建筑联系方便，避免噪声及废气对主要建筑的影响。 主要用房冬至日满窗日照有效时间不应少于3h，养老设施建筑的间距不得小于建筑物高度的1.5倍，且最小间距不得小于12m。养老设施的容积率，不应大于0.3。老年人室外活动场所应地势平坦，朝阳通风，并设有座椅。 （2） 总平面布置 根据国家有关社会福利基础设施建设的指导意见、国家关于社会福利基础设施建设标准和发展规划，项32、目总用地面积13500平方米，其中建筑占地面积2150平方米，建设内容主要包括养护院主楼及相关配套设施，做到整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。 （3） 竖向规划 项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。5.2.3 建筑设计（1） 建筑物的出入口出入口有效宽度不应小于1.1m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应小于0.5m。出入口内外应有不小于1.5m1.5m的轮椅回转面积。建筑物出入口应设置雨篷，雨篷的挑出长度宜超过台阶首级踏步0.5m以上。出入口的门宜采用自动门或推拉门；33、设置平开门时，应设闭门器。不应采用旋转门。出入口宜设交往休息空间，并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。安全监控设备终端和呼叫按钮宜设在大门附近，呼叫按钮距地面高度为1.1m。（2） 走 廊走廊两端设有不小于1.50m1.50m的轮椅回转面积。公用走廊应安装扶手。扶手单层设置时高度为0.800.85m，双层设置时高度分别为0.65m和0.90m。扶手宜保持连贯。墙面不应有突出物。灭火器和标识板等应设置在不妨碍使用轮椅或拐杖通行的位置上。门扇向走廊开启时宜设置宽度大于1.30m、深度大于0.90m的凹廊，门扇开启端的墙垛净尺寸不应小于0.40m。走廊转弯处的墙面阳角宜做成圆弧或切角。公用走廊地34、面有高差时，应设置坡道并应设明显标志。（3） 公用楼梯公用楼梯的有效宽度不应小于1.20m。楼梯休息平台的深度应大于梯段的有效宽度。楼梯应在内侧设置扶手。宽度在1.50m以上时应在两侧设置扶手。扶手安装高度为0.800.85m，应连续设置。扶手应与走廊的扶手相连接。扶手端部宜水平延伸0.30m以上。不应采用螺旋楼梯，不宜采用直跑楼梯。每段楼梯高度不宜高于1.50m。楼梯踏步宽度不应小于0.30m，踏步高度不应大于0.15m，不宜小于0.13m。同一个楼梯梯段踏步的宽度和高度应一致。踏步应采用防滑材料。当设防滑条时，不宜突出踏面。应采用不同颜色或材料区别楼梯的踏步和走廊地面，踏步起终点应有局部照35、明。（4） 户门，门厅户门的有效宽度不应小于1m。户门内应设更衣、换鞋空间，并宜设置座凳、扶手。户门内外不宜有高差。有门槛时，其高度不应大于20mm，并设坡面调节。户门宜采用推拉门形式且门轨不应影响出入。采用平开门时，门上宜设置探视窗，并采用杆式把手，安装高度距地面0.800.85m。供轮椅使用者出入的门，距地面0.150.35m处宜安装防撞板。（5） 户内过道过道的有效宽度不应小于1.50m。过道的主要地方应设置连续式扶手；暂不安装的，可设预埋件。单层扶手的安装高度为0.800.85m，双层扶手的安装高度分别为0.65m和0.90m。 过道地面及其与各居室地面之间应无高差。过道地面应高于卫生36、间地面，标高变化不应大于20mm，门口应做小坡以不影响轮椅通行。（6） 卫 生 间卫生间地面应平整，以方便轮椅使用者，地面应选用防滑材料。卫生间入口的有效宽度不应小于0.80m。宜采用推拉门或外开门，并设透光窗及从外部可开启的装置。浴盆、便器旁应安装扶手。卫生洁具的选用和安装位置应便于老年人使用。便器安装高度不应低于0.40m；浴盆外缘距地高度宜小于0.45m。浴盆一端宜设坐台。宜设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安装横向扶手。（7） 公用卫生间公用卫生间和公用浴室入口的有效宽度不应小于0.90m，地面应平整并选用防滑材料。公用卫生间中应至少有一个为轮椅使用者设置的厕位。坐便器安装高度不应低于0.37、40m，坐便器两侧应安装扶手。厕位内宜设高1.20m的挂衣物钩。宜设置适合轮椅坐姿的洗面器，洗面器高度0.80m，侧面宜安装扶手。（8） 阳 台应设阳台。阳台栏杆的高度不应低于1.10m。老年人设施的阳台宜作为紧急避难通道。宜设便于老年人使用的晾衣装置和花台。5.3 室内装修整个项目在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温等基本要求下，建筑内部墙体阳角部位，做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部作0.35m高的防撞板。室内墙面采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调用暖色。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、38、活动室采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料，所有大楼均设计残疾人通道。老年人居室不设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标应强调功能作用，应醒目、易识别。5.4 给排水设计5.4.1 设计依据（1） 给水排水工程管道结构设计规范GB 50332-20039、2；（2） 建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（3） 自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-2017；（4） 污水综合排放标准GB8978-1996；（5） 室外给水设计规范GB 50013-2018（6） 室外排水设计规范GB 50014-2021（7） 关于排放生活污水执行国家有关问题的通知（8） 北安市市环境保护局关于加强房屋开发建设项目环境保护管理工作的通知5.4.2 给水设计由市政给水管网引DN150给水管至养护中心给水系统，其市政供水压力可直接对各栋建筑供水。给水系统采用下行上给方式，最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。支管水压大于0.35MPa者设减压40、阀。给水管采用PP-R管，热熔连接。5.4.3 排水设计排水体制:雨、污水分流制。污水量:按生活水量的90%计。 雨水量:按*市暴雨强度公式计算：q=2822(1+0.775lgP)/(t+12.8P0.076)0.77 l/S.HaQ= q F其中设计重现期p=1年，综合径流系数=0.7，地面集水时间10分钟，估算雨水量为0.8立方米/秒。雨水污水系统均采用暗管(沟)排放,最大污水管管径d300,最大雨水管径为d500。室内污水立管采用UPVC塑料排水管, 粘结连接；雨水立管采用UPVC塑料排水管,粘结连接。为防止渗漏污染环境，室外雨污水管用双壁波纹管，并采用柔性接口。5.5 电器设计5.541、.1 设计依据民用建筑电气设计规范JGJ 162008；供配电系统设计规范 GB500522009；低压配电系统设计规范GB5005495；通用用电设备配电设计规范GB 50055-2011；建筑照明设计标准GB 50034-20134；建筑设计防火规范GB50016-2014；建筑物防雷设计规范GB 50057-2010；有线电视网络工程设计标准(附条文说明)GB/T 50200-2018；城市住宅建筑综合布线系统工程设计规范CECS 119-2000；建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503432004；5.5.2 变配电系统本工程在设10KV/0.4KV 500KVA变配电所一座，负责整42、个工程的供配电。高压电源为10KV单回路供电，低压母线采取单母线不分段运行。10KV供电电源从附近开闭所引来。公共区域及功能用房按使用功能进行电气照明设计，其照度标准和功率密度值按现行国家有关的规程和规范及技术标准要求进行设计。5.5.3 防雷及接地措施本工程接地保护型式采用TN-S系统。一般插座回路均设置漏电保护开关，动作电流30mA。防雷：按规范本工程按三类防雷建筑物设防。在二级配电箱及主要配电箱设浪涌保护。5.6 绿化部分不选用高档植物，重点烘托原生态、森林氛围，参与性农业项目以葡萄、李子、杏子、枇杷等产量大的农作物为主，兼顾亚热带新奇果树品种搭配。行道树采用糖槭树，以利于在两三年内形成43、林荫道。5.7 其它零星工程部分养老护理院内考虑设小庭院种植瓜果蔬菜，内部自助炊具一应俱全，满足极高端老人静养需要，平时可作为农家乐或者招待所的一部分对外出租。考虑建设面积约200平方米的书画院（室）和200平方米左右棋牌室，满足部分老干部即兴挥毫和打牌娱乐需求，也可作有相同爱好的老人之间交流场所。院内单独为老人们修建宽1.5米、长200米左右、蜿蜒曲折的健康步道供老年人散步。6 消防6.1 设计依据（1） 中华人民共和国消防法（2） 建筑设计防火规范 GB50016-2014（3） 地方各级主管部门颁布的消防法规、法令6.2 消防给水排水（1） 中心消防按多层建筑设防，室内消火栓用水标准1544、L/s，火灾延续时间2h,消防用水量108m3；室外消火栓用水标准30L/s，火灾延续时间2h,消防用水量216m3。一次灭火总用水量为324 m3。（2） 室外消防从城市给水干管接2条水管进入本区域。消火栓间距小于120m，保护半径小于150m。（3） 消火栓系统室外消防系统均采用高压制，由市政给水管网直接供水。各栋建筑按规范设置室内消火栓，消火栓布置保证两股水柱同时到达室内任何部位，小区各栋室内消火栓系统形成环状管网，屋顶设试验栓，室外设消防水泵接合器。6.3 化学消防老年公寓内的建筑按GBJ140-90建筑灭火器配置设计规范配备足够数量的小型化学灭火器。6.4 消防评价采取以上措施后，本45、项目达到防火规范要求，确保安全营运。7 节能分析7.1 设计依据7.1.1 节能设计依据中华人民共和国节约能源法中华人民共和国清洁生产促进法关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）中国节能技术政策大纲（国家发改委、科技部2006年12月）国家鼓励发展的资源节约综合利用环境保护技术（国家发改委2005年65号）北安市市人民政府关于切实加强节能工作的实施意见工程设计节能技术暂行规定GBJ685；公共建筑节能设计标准（GB 50189-2015）；北安市市建筑节能示范工程建设技术要点。7.1.2 项目节能背景分析节能是我国经济和社会发46、展的一项长远战略方针，也是一项当前极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张业已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。我市由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合耗能、工业企业单位产品综合耗能、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。能源是人类社会赖以生存的物质基础，是经济和社会发展的重要资源。世界各国把能源安全作为发展战略的重中之重，并把提高能效和节能作为经济和社会生活的重大措施。我国能源资源相对不足，人均拥有量远低于世界平均水47、平。随着经济规模的扩大，能源需求呈持续快速增长，供需矛盾日益突出。能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济、社会发展目标的实现。节能是一项长期的战略任务，是当前的紧迫任务，是我国的基本国策。因此，现在及可预见的未来，节能，将始终伴随该项目一路同行。7.2 项目能源消耗种类及数量分析7.2.1 本项目主要能耗种类电力：照明和电器软水：生活用水和绿化浇灌用水燃气：天然气，煤炭7.2.2 能耗用量根据北安市用水定额（试行）文件计算，主要能耗年用量见下表。表6-1 主要能耗品种及年用量表年耗能量能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数电力万千瓦时294.281.22948、软水万吨35.660.857燃气万立方米86.561.214能源消费总量吨标准煤497.317.3 项目所在地能源供应状况分析7.3.1 电力供应现状项目所需电源全部由当地市政提供，双路电源供电，供电稳定。7.3.2 供水现状本项目用水由xx镇市政供给，水质负荷生活饮用水水质标准（GB5749-2006），能满足生活和绿化用水量、水压要求。7.3.3 燃气供应现状项目燃气全部由当地市政提供，供应稳定。7.3.4 项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析本项目主要能耗是水以及必须的照明用电，从项目所在地的水力、电力现状和规划建设看，项目建成后能源供应有保障。因此项目能源供应是可靠、可行49、的。7.4 建筑节能设计（1） 用地内尽可能绿化，减少硬化地面。（2） 建筑布置大多数为南北朝向，前后无遮挡，有利于自然通风，采光及日照。（3） 屋面结构板，结构和建筑找坡，高分子防水卷材一道，120厚挤塑聚苯板保温层，40厚刚性防水二道设防。（4） 所有房间外窗为铝塑铝三玻窗。（5） 大多数外墙色彩选用浅色面砖或涂料，减少对太阳辐射热的吸收。（6） 使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。（7） 公共建筑外墙窗墙比控制在0.7以下，外窗传热系数控制在3.3以下。7.5 节能节水措施（1） 各用水点均设水表计量。（2） 选用优质节水型卫生洁具及五金配件，大便器应选用冲洗水箱 6L节水型大便器。（350、） 充分利用市政给水管网水压供水，高区采用无负压变频供水；给水系统通过分区及减压使各用水点水压控制在0.350.45Mpa。7.6 电气节能措施（1） 灯具选型：灯具按功能、环境选用高效、节能型灯具和光源，灯具配高功率因数电子镇流器，减少无功损耗。（2） 走道及楼梯间除应急灯的控制外，均采用声光控延时节能开关控制。（3） 配电线路以载流量大的YJV电缆为主，既节约有色金属材料，也减少线路损耗。8 项目实施计划8.1 实施原则及步骤本工程项目的实施首先应符合国内基本建设项目的审批程序。北安市养老护理中心作为项目的法人代表，负责落实项目实施的组织协调和管理工作，为项目执行单位。项目的设计、施工、供51、货等履行单位与项目执行单位履行必要的法律手续，违约责任应按国家有关法律法规执行。8.2 运营模式（1）不断考察学习其他先进的经营模式，管理规范的养老院实地考察。（2）本项目建成后，可再安置老人200人。 医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。其中管理人员15 名，护理人员30人。本项目劳动定员为45 人。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工,充分调动广大职工 的积极性。 （3）行政部应安排两名工作人员专事为老人组织文化活动。（4）所有理疗师、康复师、心理医生等专业医师、养老护理院工作人员都须持相应的上岗证书，受过专业培训。课程设置包括相关法律、心理学52、社会医学、哲学、方法学和神学。（5）所有来院老人均需经过病史核查，拒收精神病患者和有暴力倾向的老人。 （6）养老护理院日常管理、财务、食品安全和消防等事务均需主动接受主管部门的年检。入住老人的食宿反映，消防、电气安全等每年自检3次，部门主要管理人员一年必须参加两次付费培训并须通过考试获得证书，培训内容涉及法律、财务、安全和人力资源管理等8.3 机构设置及定员本项目建成后将是一个庞大的、既独立又交融的社区，其后勤保障、管理运营十分繁杂。因此，一个强有力的经营班子可以决定项目的得失成败。某养老护理院主要设置以下部门：院长办公室：全面管理养老护理院一切事务。行政部：负责办公事务、考核、人力资源、对53、外联络、广宣等。财务部：负责各经营部门账务处理、现金收付、盈亏核算，协调税务、工商、银行。护理部：负责老人衣食起居、健康检测、心理疏导、医务管理、清洁等。业务部：负责护理院对外业务衔接、洽谈、管理垂钓、野生蜂蜜销售、果树的种植、管理、销售等等。后勤部：负责整个护理院各环节的供应、采购、保洁、安保、园林绿化、建筑维修、装饰、设备管理等。8.4 项目建设周期本项目建设周期为：20xx年5月20xx年12月（7个月）。8.5 项目实施进度安排根据本项目的主要建设内容和建设条件，保证项目在预定时间内完成，实现项目管理的三大目标之一，本项目进度安排如下：一期道路和中心广场供水配电设施等已经完成，并建成中54、高档两个层次的养老护理院、配套设施初步满足500位老人的居住和疗养。二期项目完成院内养护主楼一栋、老年娱乐设施、保健康复医疗中心、景观园林等。整个项目开放经营，同时让养老护理院内的老人接触外界，参与外界活动。届时，养老护理院将成为现代养生及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、疗养、娱乐、学习、保健、康复、医疗于一体。8.6 项目管理机构由建设单位组成项目实施管理机构,严格执行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制，严把质量、进度、投资关，科学设计、精心施工、严格管理，努力把项目建设成为优质工程。项目法人负责项目的组织实施，严格按照国家关于项目法人责任制的有关规定履行55、职责。严格执行国家、地方有关建设项目招标的管理规定，遵循公开、公平、公正和择优、诚信原则，做好项目施工招标工作，合理确定工期，合理标价定标，择优选择施工单位，确保工程建设效益。严格实行合同管理制，对项目实施中的勘察设计、施工、设备供应，材料采购和工程监理都依法签定合同，依据合同管理工程。严格按照工程监理制的有关规定聘请有资质的监理单位进行工程监理，以确保工程质量。资金管理严格把关，资金存入专业银行的工程专户，保证专款专用，不得挪作它用，资金实行工程进度与质量监督验收合格签字把关，法人签字付款的管理制度。8.7 项目建设各方关系为了有效的实现项目的预期建设目的，建设参与各方应当通力合作，竭诚为项56、目目标的实现努力。在合作中严格按照合同规定的责权利对项目进行协调管理。项目业主应充分发挥各参与方的积极性和专业优势，在建设过程中协调内外部关系以及资金筹措方面。项目咨询机构主要协助甲方完成项目前期的工作以及施工过程中的一些咨询工作。设计单位从技术上为项目的实现进行控制。项目监理单位主要协助业主从投资、质量、进度、安全、环境等方面管理好项目。施工单位主要从项目的具体实施上进行管理，是项目目标实现的直接生产者。材料供应商主要负责材料供应。8.8 项目的招标方式和招标组织形式根据中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国发展和改革委员会2013第2号令工程建设项目勘察设计招标投标办法、中华人民共和国发57、展和改革委员会2013第30号令工程建设项目施工招投标方法及其他相关文件的规定，由于本项目法人不具备自行招标和评标能力，对本项目采取委托有资质的招标代理机构组织招标工作。项目法人委托有资质代理机构编制标底、发布招标公告、组织开标、评标，在推荐的中标候选人中确定中标人。由业主委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施项目招标工作，招标单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作，并报招标主管部门批准。（1） 招标范围、招标方式以及招标组织形式如下：招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标比选施工OOO1500监理OOO58、18重要设备材料采购OOO8（2） 设计、施工、监理单位资质要求设计单位资质：甲级；施工单位资质：二级及以上企业；监理单位资质：乙级及以上企业。（3） 招标信息发布公开招标公告及需公告的信息，在政府指定的媒体上公开发布。9 投资估算9.1 投资估算依据及范围9.1.1 投资估算依据（1） 投资项目可行性研究指南(计办投资201215号)；（2） 投资项目经济咨询评估指南 (咨经20131l号)；（3） 黑龙江省住建厅20151号；（4） 当地建设工程材料基准价格信息。9.1.2 估算范围本项目投资估算范围包括本项目的建筑安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息、流动资金59、。9.2 投资估算说明9.2.1 工程费用本项目建安工程费主要包括土石方及场地平整、基础工程、主体工程、装饰装修工程以及相应配套工程与绿化工程的建筑工程费和安装工程费。9.2.2 工程建设其他费用土地费用：无。项目论证费：无工程勘察设计费：12.7万施工图审查费：1.27万工程监理费：15万工程造价咨询费：7.2万招标代理费：9万其它规范：5万9.2.3 预备费预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的5%估算。9.3 估算结果本项目总投资1810万元，其中工程费用1510万元，消费费用84.8万，工程建设其他费用124.7万元，预备费90.5万元。(详见附表1投资估算表) 9.4 资金筹措政60、府扶持，企业自筹，多方融资9.5 投资计划根据前述项目的建设进度及建设内容，项目建设期各年的资金使用计划为详见附表2 投资计划与资金筹措表。10 财务评价10.1 评价依据、原则和假设条件10.1.1 分析依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）；财政部制定的企业会计准则、企业会计制度；国家和北安市有关税、费征收政策；主要材料、产品近期价格。10.1.2 分析原则本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性；遵循动态分析为主、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；遵循效益与成本费用计算口径一致的原则；项目计算期内不考虑通货膨胀因素。10.61、1.3 假设条件假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后经营功能和经营状况达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。10.1.4 计算方法本项目投入费用和建成后产出的经济效益采用新建项目评价方法。10.2 基础数据及测算10.2.1 经营能力预测项目计算期为20年，其中：2016年-2017年为建设期，2018年1月建设完毕后开始运营，2018年进入正常运营年份，入住率平均为80%。基准收益率取10%。10.2.2 销售收入及税金本项目建设完成交付营运后，争取纳入民政部门推荐项目，经营定位可直接比照国内外知名养老护理院模式复制，具有700多位固定老人的居住客源62、，项目上马即有稳定的收入。1、作为黑河地区高端养老护理院，本项目以护理等级收费（1）完全自理：是指针对完全能够自理的老人，对他们进行一些基本的服务。单人间1500/人/月 餐费350、水电50、床位费700、护理费400 ；标间800/人/月 餐费350、水电50、床位费300、护理费100。（2）基本护理：是指针对能半自理的人，医护、洗衣、房间清洁、个人清洁、送餐、送水、理发及24小时呼叫服务等。1600/人/月 餐费350、水电50、床位费700、护理费500 ； （3）全护理:是针对完全不能自理的人，比如全瘫痪的病人，对老人的生活起居进行完全的悉心照顾：医护、洗衣、穿衣、房间清洁、个人清63、洁、送餐、送水、喂饭、喂水、擦洗、理发及24小时专业护理；2400/人/月、餐费350、水电50、床位费700、护理费1300 。2、农业参与性项目 （1）自助蔬菜大棚：免费 （2）院内果树采摘 ：免费 3、收入计算（1）经营收入：达到正常经营年份后，年经营收入约510万左右。（2）税金及附加：享受国家政策，免税。收入计算详见附表5：经营收入及税金测算表10.2.3 总成本费用估算（1）餐饮成本：按餐饮收入的50%计。（2）燃料及动力费：按经营收入的4%计。（3）工资及福利费：含管理人员工资、劳动保险、职工教育培训等，按经营收入的2%计。（4）修理费：主要固定资产维修费用，按经营收入的2%计。64、（5）营业部门费用：指企业在经营过程中营业部门发生的各项费用，按经营收入的4%计。（6）管理费用：按经营收入的6%计。（7）折旧费：折旧年限按50年；考虑3%残值，平均年限折旧，则年折旧费为59.8万元。10.3 现金流量分析项目投资现金流量表详细数据见附表7 项目投资现金流量表。10.4 盈利能力分析根据上述基础数据及测算，估算项目的盈利情况（详见附表6利润测算表）。其中，项目盈利能力分析主要分析项目年平均投资利润率及年平均投资利税率。项目年平均投资利润率=净利润/（总投资计算期）100%，通过估算该项目的年平均投资利润率为16.14%。项目年平均投资利税率=（净利润+销售税金及附加）/（总65、投资计算期）100%。通过估算该项目的年平均投资利税率为21.52%。10.5 财务分析根据上述基础数据及测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所示。一收入与成本数据1总成本费用万元16939.37 2经营收入万元32303.90 3经营税金及附加万元2428.96 4经营成本万元1126.87 5利润总额万元2589.08 6所得税万元6472.27 7税后利润万元539.1 二财务评价指标1 税后财务内部收益率18.83%2 税后财务净现值万元3519.50 年折现率103 税后静态投资回收期年7.67 4 税前财务内部收益率24.08%5 税前财务净现值万元5866.43 6 投资66、利润率16.14%7 投资利税率21.52%8 盈亏平衡点31.30%9 盈亏平衡点万元148.07 计算结果表明,项目全部投资内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可以接受的。10.6 财务评价结论通过以上财务评价表明：本项目实现利润319万元，年平均投资利润率为16.14%。本项目总收入可以覆盖项目总投资，在财务上是可行的。11 社会影响评价11.1 社会影响分析2020年黑河市60岁及以上的人口296622人，占黑河市常住人口的23.06%，人口老龄化大于全国平均比例，老龄化程度继续加大。医疗卫生事业的发展，是应对人口老龄化问题的67、措施之一，是社会的一种进步。本项目建成后，肯定会产生明显的社会效益，主要体现在以下几个方面：（1）当今社会老年养护业务成熟成功的并不多，而本项目的兴建，将对老龄事业做出新的贡献。特别是对老专家、老干部等曾为社会做出巨大贡献的老人来说，为他们提供更好的养护服务是对他们的回报。（2）十三五后，老年护养事业的发展更是大势所趋。该项目建成后，必将提高黑河市老龄事业方面的知名度和北安市“民生工程、民心工程”的美誉。（3）北安市老年护养项目，为老年人提供精神食粮的同时以务实的项目关爱老人，关心老人，并在传统文化产业方面实现多元化发展，也是文化企业拓展产业之路的务实探索和创新。本项目的建设适应我国医疗卫生事68、业的发展，也是促进黑河地区老龄事业发展的需要，对加快黑河地区福利事业有着一定的促进和推动作用，能直接有效的解决广大老年人养老的问题，具有明显的积极的社会影响。其社会影响具体分析如下：表11-1 项目社会影响分析序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果1对居民收入的影响直接影响较小收入增加（间接）2对居民就业的影响有一定正面影响增加一定就业机会3对弱势群体（老年人、残疾人员、低收入群体）的影响范围广、程度高提高并保障弱势群体享受养老服务的水平4对地区福利、医疗、教育的影响范围广、程度高有助于提高福利水平，推进福利事业发展5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有一定影响可改善区域老年人69、生活的基础设施水平，增加老年人晚年生活的舒适度，展现城市化进程的成果6对少数民族风俗习惯和宗教的影响无11.2 互适性分析11.2.1 不同群体对项目的态度对养老服务的受益者广大老年人而言，本项目的兴建，不但可以直接使黑河地区人民群众享受到一流的养老服务，也能为周边县市提供高质量的养老服务。项目建成后，不但减轻北安市老年人晚年生活需要专门护理的难题，并且在城市的周边甚至更远的地区产生较大的辐射和影响，将会吸纳更多的老年人慕名而来。不但促进了社会效益，也提高了单位的经济效益，从而形成良性循环发展，两个效益会更加显著。对地方政府而言，本项目建成有助于优化北安市福利事业的布局，增强城市配套功能，对于70、促进北安市和谐社会的营造，加快北安市的发展速度具有积极意义。本项目还将提供更多的就业机会，社会效益明显。项目建成后将会招聘更多的护理工作者，解决更多护理学专业学生的就业难题。从长远来看，本项目实施必将对当地社会经济发展起到积极的促进作用。由此可见，广大人民群众和当地政府都对本项目持有肯定、积极支持的态度。11.2.2 社会项目的适应程度及支持程度养老项目能否成功不但取决于项目自身因素，也受很多社会因素的影响，这些社会因素对项目的适应程度和支持程度决定项目的社会价值，进而影响项目营运的成败情况。具体分析如下表所示：表11-2 社会对项目适应性和可接受程度分析序号社会因素适应程度可能出现的情况1不71、同利益群体适应支持肯定态度2当地组织机构适应支持肯定态度3当地技术经济条件适应能保障本项目展开11.3 社会风险分析本项目的建设内容及服务群体，直接决定了项目建成后所蕴藏的巨大社会效益。本项目的建设适应国家和地区福利事业的要求，符合广大人民群众对更好的养老服务需求，能够促进南岸区的区域经济和医疗卫生事业的协调、均衡发展，实现社会全面进步。因此本项目社会风险较小，基本不会对本项目产生不利影响。12 环境影响评价12.1 环境保护标准（1） 中华人民共和国环境保护法（2） 中华人民共和国大气污染防治法（2004年4月修订）（3） 中华人民共和国固体废物污染防治法（1995年）（4） 中华人民共和国72、水污染防治法（1996年）（5） 中华人民共和国噪声污染防治法（1996年）（6） 国务院令第253号建设项目环境保护管理条例（7） 声环境质量标准（GB 3096-2008）（8） 黑河市建设项目环境保护管理办法12.2 拟建项目对环境的影响分析12.2.1 项目生态环境的影响本项目的建设将会使生态环境发生一定的变化，主要表现在：边坡开挖将会产生大量的土石方，必将破坏原有植被生长，破坏土体的自然平衡，同时对沿线的自然景观也会产生不利的影响。但拟建工程评价区内无自然保护区，未发现珍稀野生动物产卵、繁殖场所。对植物的影响主要是施工期对项目所在范围内树木、花草的砍伐、铲除、掩埋和践踏等，同时项目的73、修建会暂时破坏原有景观，但可以通过景观绿化加以弥补，同时也会增加新的人文景观。12.2.2 项目对社会环境的影响该项目的建设造成了土地利用形式的变化，将给当地的社会经济和人民生活带来暂时的不利影响。但该项目的建成将改善该区域的养老设施情况，对居民的生产、生活将会产生积极的影响。12.2.3 项目对环境质量的影响（1） 建设期的环境质量影响 废气和粉尘项目建设期间的大气污染主要来自施工机械的燃料废气排放和施工中挖掘、装料及运输等过程中产生的大量粉尘。整个建设过程都将产生的一定量的粉尘，但是可以通过制定严格的规章制度来限制和减少排放，且影响时间短、范围小。 固体废弃物项目建设期间产生的固体废物主要74、来自施工弃土、建筑垃圾（条石砌筑中产生的施工废料）和生活垃圾。这些固体废弃物若随意堆置，将对环境产生不利影响。 噪声和振动建设期间的噪声污染现象是拟建项目敏感的环境问题之一。项目建设期间施工场地的噪声主要来自施工机械及人工作业。 废水项目建设期间废水主要是施工废水及生活废水。施工初期场地平整、建筑物地基的开挖等，将产生浑浊的施工废水，对当地水质有一定的影响。（2） 室内装修期对环境质量的影响项目室内装修期的污染物主要来自建筑装饰垃圾，装饰材料、设备的包装废材；清洗、养护等工序中将产生少量施工废水；清扫环节产生的施工粉尘和装修材料、家具产生的挥发性有机物、氨等有害气体；装修期间使用钻机作业产生的75、噪音污染。本项目装修期较短，因此对环境的影响较小。（3） 营运期对环境质量的影响固体废弃物固体废弃物主要来源于药渣和医疗处置废弃物、生活垃圾。这些固体废弃物中医疗废弃物必须经过焚化炉处理后，方可运至垃圾场进行最终处理。生活污水其污染物主要是B0D5、COD、SS等，污染物浓度B0D5约250mg/L，COD约300 mg/L、SS约250 mg/L。12.2.4 施工阶段环境保护措施施工废水排放口的规划必须合理，其下游1km内不得有居民饮用水取水口。加强大型施工机械和车辆管理，确保施工机械和车辆各项环保指标符合尾气达标排放要求。为了减少运输车辆产生的扬尘，对施工区干道车辆实行限速控制，路面定期76、洒水，防止扬尘对沿线环境的污染。施工期机具噪声值较高，要采取控制措施：合理选用施工机具，控制使用超标的高噪声施工机具进入工程施工区。产生高噪声的施工工序如钻孔等作业，应视环境敏感程度，调整工作时间，离人群密集区较近的施工段夜间不安排施工作业。在噪声敏感区域施工应合理安排高噪声阶段施工时间，严格执行建筑施工场界噪声限值。车辆行经办公区、居民区时应适当减速，并禁止使用高音喇叭。12.2.5 运营阶段环境保护措施固体废弃物中医疗废弃物有新建焚化炉处理，生活垃圾分装后外运到专用场地处理，医用污水先经专用医院污水处理设备处理后排入污水处理站统一处理。设计严格按照环保部门对环保的要求进行设计，坚持“三同时77、”的设计原则，污水严格遵守先处理，后排放的原则。雨水和洗涤水实行分流制，雨水重力排至区域内下水管网。生活污废水经室外污水管排入拟建的污水处理装置，处理达标后排入市政污水管。12.3 环境管理从环保需要和现有工程管理体制的特点考虑，可在建设单位工程管理部门下设置工程环境管理办公室（以下简称办公室）。一旦工程项目环境影响评价被通过后，立即组建办公室和确定环境管理人员。办公室将按工程进展情况负责实施环境管理计划包括环保设计、施工期环保措施与监测的落实。环境监理应作为本工程强化环境监督管理的重要手段，通过现场监督执行工作，提请承包商注意避免和及时处理污染等各种环境问题。要求工程监理单位配合环境监理人员78、，不另设环境监理机构。13 风险分析13.1 主要风险因素的识别13.1.1 技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来风险。13.1.2 工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。13.1.3 环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设和运营期排气对周围水资源、森林植被、文物古迹、风景名胜、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。13.1.4 组织机构组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目79、的组织与管理等，影响项目的实施。13.1.5 投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地及拆迁工程量增加和单价的提高。13.1.6 社会影响风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会利益群体、当地组织机构及当地技术、文件环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。13.2 风险程度分析13.2.1 风险评估方法的选择风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。由于本项目相通简单，因此，仅以上述选取的风险因素为风险对象，不对各个因素进行二阶或二阶以上的分解和展开，为简化计算本章80、采用专家调查法。13.2.2 风险等级和影响程度划分将各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等级，用19表示即：1表示可能性极小或影响极小；2表示可能性非常小或影响非常小；3表示可能性小或影响小；4表示可能性较小或影响较小；5表示可能性一般或影响一般；6表示可能性较大或影响较大；7表示可能性大或影响大；8表示可能性非常大或影响非常大；9表示可能性极大或影响极大。13.3 风险评估风险评估成果汇总见下表：表 13-1 风险成果汇总表序号风险因素对项目的影响程度发生的可能性风险等级说明1技术风险31一般略2工程风险41较小略3环境影响32一般略4公司组织22较小略5投资估算42一般略81、6社会影响21较小略从上表可以得出本项目的风险均较小。13.4 敏感性分析鉴于项目销售收入、投资等因素对项目的财务指标有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析。本项目重点对建设投资、销售收入和经营成本三个敏感因素进行敏感性分析： 表 13.2财务敏感性分析计算表序号不确定性因素变化率项目内部收益率财务净现值静态投资回收期基本方案0%18.83%319.50 7.67年1经营收入5%21.94%497.16 6.97年-5%15.81%259.56 8.59年2建设投资5%17.92%315.05 7.91年-5%19.82%323.95 7.44年3经营成本5%18.13%82、375.56 7.86年-5%19.53%363.45 7.50年根据计算数据绘制敏感性分析图，如下图：图 13-1敏感性分析图通过以上建设投资、销售收入以及经营成本的变化对内部收益率的影响程度来看，敏感程度大小排序由大到小依次为：经营收入、建设投资、经营成本。其中经营收入变动5，对财务内部收益率影响较大，这表明项目受市场影响相对较大，应加强对此方面的控制。13.5 防范和降低风险措施（1）尽快落实项目的资金到位情况；（2）组建强有力的项目管理班子，进行良好的项目建设及营运管理；（3）做好该项目的土地划拨工作，使本项目能顺利的实施。14 结论及建议14.1 结论本项目的建设符合北安市老龄化的需83、求，项目的建成将提高黑河市社会福利设施水平，是解决人口老龄化趋势的需要，是完善完善老年保障体系的需要，是满足当下独生子女养老模式的需要。项目的建成有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。本项目资金总投资为1810万元，资金由业主自筹、中央投资、地方配套和滚动资金四部分组成，资金筹措方案是可行的。本项目社会影响久远，社会效益极为显著。本项目在施工期间和运营期间都会产生一定的环境影响，但只要加强施工管理，采取相关措施都能够使环境影响减到最小。14.2 建议（1）老年养护中心在机构设置和管理模式上，都需要认真研究和考虑，特别是老年人的园区式环境特点。（2）在建设中要注意因地制宜，节约投资84、，设计中考虑适合老年人的建构筑物和场所。（3）加大资金落实的力度，该项目成败之关键在于资金的落实到位，业主应加大资金的落实力度，采取多种渠道融资，以确保项目的顺利实施。（4）落实项目法人责任制、招投标制、工程监理制、确保项目工程质量。附件：附表1：工程项目概算表1.1 附表1. 项目工程概算（万元）序号工程名称单位数量单价（元）金额（万元）一、园区配套基础设施建设1养护院土建工程平方米848613001103.22广场道路硬化平方米140024033.63厂区排水沟米1402803.926办公家俱、设备套240280067.28绿化工程平方米20008016.09监控系统项1300003小计1226.72附表2项目财务现金流量表1.2 项目财务现金流量表（万元）附表3：图纸.