1、国际汽车产业贸易中心项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目决策背景5一、沈阳城市概况5二、沈阳城市商业规划研究分析13三、沈阳房地产市场研究分析28第二章 项目概述36一、板块分析36二、区域城市规划38三2、项目地块分析39四、人文环境40五、项目周边配套41第三章 项目法律及政策性风险分析42一、项目土地开发法律手续分析42二、项目开发方式及风险评估43三、总体评价45第四章 市场研究47一、相关市场调查47E、市场所处区域功能特点分析53二、沈阳整体市场对本案影响因素55第五章 项目定位56一、项目定位背景及思考56二、总体功能定位58三、项目业态定位58四、项目档次定位59五、项目目标客户定位59对项目的发展前景普遍看好61六、项目配套定位62七、项目价格定位64八、项目形象定位64东北亚汽车贸易、汽车配件、汽车用品批发集散地和信息交流中心65第六章 规划设计要点65一、总体设计思路65二3、建筑设计思路66三、景观设计思路67四、配套设计思路68第七章 项目开发计划70一、开发机遇70二、开发周期安排71三、销售招商周期安排73第八章 可行性结论75一、项目优势75二、项目劣势76三、项目机会77四、项目威胁77五、结论及建议78六、项目成本及收益79第一章 项目决策背景一、沈阳城市概况（一）城市概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几4、十年的发展，沈阳的工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值2240多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时，沈阳先后获得“5、国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。（二）区位优势沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国6、都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。（三）城市发展现状及趋势1、辽宁中部城市群“七城一体化”辽宁中部城市群包括中心城市沈阳、能源之城铁岭和抚顺、钢铁基地鞍山和本溪、化纤之城辽阳、港城营口，是世界鲜见的重工业城市群。拥有百年工业积累、完备的产业基础、充沛的能源、大量熟练的技术人才、广泛的市场，以及充足的土地资源，在世界产业转移和南资（本）北上的大背景下，正成长为国内诸多城市群中的佼佼者。 辽宁中部城市将在未来的发展中，从经济、交通、人才等多方面逐步实现城市一体化进程。规划特别强化了沈阳作为中心城市的职能，在建设中突出了沈阳“巨型城市区”的核心作用，建设沈阳特大经济核心区。充分发挥沈阳带动和辐射作7、用，整合发展空间，拓展城市功能，打造世界级先进装备制造业基地和技术研发与创新基地，建设区域性商贸物流和金融中心、科教文服务中心、高新技术产业中心，建成超强的区域中心城市，逐步发展成为东北亚国际性中心城市。2、“东优、西进、南拓、北统”四大发展空间2006年2月，沈阳市政府首次公布了“四大发展空间”的较详细发展规划。这四大发展空间的规划期限是，近期到2010年，远期到2020年，远景展望到2050年。按照沈阳市政府的规划，沈阳市这四大发展空间的总体构想是，确定沈阳市主城区外东、西、南、北四个方向的空间发展战略，即“东优、西进、南拓、北统”。 按照“东优、西进、南拓、北统”的原则，具体规划如下：东8、部旅游度假区：建设高端旅游生活区 规划范围：依托棋盘山国际风景旅游开发区，全面启动203平方公里的棋盘山新区建设。形成沈棋路旅游观光带、浑河滨水休闲景观带、世博园特色景区、棋盘山休闲度假景区、森林公园景区“两带三区”空间形态和布局结构。 棋盘山开发区将充分利用未来5年时间，把现有的空间优势、生态优势转化成经济优势和产业优势。今后5年，棋盘山开发区还要建设生态城区和“棋盘山新城”，建设中心服务区，完善各项基础设施。今后的棋盘山将不再仅仅是许多个旅游景点的罗列，将成为一个高水准的居民区、服务区和景区。大浑南地区：15年内人口规模至少250万规划用地北起浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚9、顺三市接壤。规划总面积1400平方公里，规划2020年建设用地350平方公里，到2020年人口规模250万至300万。空间结构总体布局是“一廊、两翼”。“一廊”即以金廊南拓为都市轴，建设滨水新城，构筑面向未来的国际商务金融中心；培育科学城，强化生产性服务功能，构筑东北创新中心；强化空港城，构筑东北综合交通枢纽和物流园区；依托东南部良好的山水资源发挥国际休闲度假功能，建设生态城，大力发展现代服务业。“两翼”即以银带开发为东西两翼，强化现代生活和高新技术产业，把大浑南地区塑造成为充满生机与活力的具有国际化氛围的沈阳新魅力都市区。西翼延伸太原街、三好街的商贸文化服务功能，构建以商贸科教文化为主的长白10、岛副中心；东翼结合东塔机场搬迁，与浑南高教园区整体考虑，形成南北联动的以科教商业居住为主的东塔湾副中心。沈西工业走廊：挺起新的工业脊梁 规划用地东起西三环，西达辽中县西部，北至秦沈高速铁路，南至浑河，规划总面积850平方公里。在此基础上，把沈西工业走廊向新民和辽阳、鞍山、营口延伸，最终建设成为辽宁重要的工业走廊和全国重要的新型工业基地。 功能定位依托辽宁中部城市群，辐射东北经济区，面向东北亚，以先进装备制造业为主体，发展化工及相关产业的带状组团式新兴产业基地。空间结构依法申请将辽中县规划为郊区，形成“一心、两轴、三片、四楔”的带状空间结构。“一心”即西部工业走廊新城中心；“两轴”即开发大道发展11、轴和细河发展轴，开发大道两侧优先发展工业，形成带状工业集群，细河沿线布局生活居住带；“三片”即以张士开发区为主的装备制造业片区、装备制造业及化工产业片区和辽中新城片区；“四楔”即区域内规划四大绿楔。沈北新区：打造北部生态新城北地区规划用地南起北三环，北至市区北边界，东至棋盘山开发区边界，西至沈山铁路，规划总面积1098平方公里，其中，沈北新区范围为沈北地区内蒲河以南区域，面积191平方公里。功能定位建成全国高效现代农业产业化示范基地；东北地区先进农产品深加工及食品制造产业基地；东北地区社会主义新农村建设的典范；沈阳北部生态新居、科研教育、旅游休闲、商贸物流等服务功能核心区。空间结构总体布局是，12、“一城、三轴、一带”。“一城”，即沈北地区重点发展三环与蒲河之间的近郊城市拓展区，形成北部新区；“三轴”，即沿沈铁、沈新、沈阜交通走廊培育发展条件较好的乡镇，优化城镇空间结构；“一带”，即联系七星山、石佛寺水库与棋盘山共同构筑东部旅游观光带。目前，从政府扶持力度看，沈阳市重点发展区域集中在长白、浑南和沈北，长白规划已经全面出台，将形成未来的高尚居住生活区；浑南新区由于奥运经济的带动，区域商业配套正逐渐完善；沈北新区的交通路网及配套设施也在不断完善中。本案位于东陵区棋盘山区域，目前区域内主要靠项目自身配套支撑，政府扶持力度有限。3、扩城规划沈阳扩城脚步迈过三环目前，沈阳的城市化水平已经高达65%13、，超过全国平均水平。但是，限于此前的经济发展状况，沈阳一直围绕300多平方公里的核心区“做文章”，也因此带来交通等阻滞城市发展的问题。现在，随着城市经济不断发展，沈阳的城市规划也到了突破三环的时候。二、沈阳城市商业规划研究分析（一）沈阳商业网点规划及发展情况2006年6月8日，沈阳市商业局正式对外发布了沈阳市商业网点“十一五”规划，未来5年，大多沈城人的购物半径都将不超过15分钟的路程。沈城将成为七城市经济圈乃至东北地区名副其实的购物天堂。未来5年，沈城将重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。1、商业规划（1）“一廊”：即14、延伸南北“金廊”，双向突破三环路向北延长，由现在的17公里延长到约25公里，以青年大街为中轴，平均开发宽度500米1000米。重点布局北部开发区（北部大学城）、龙江区域商贸中心、北站都市商贸中心、五里河都市商贸中心、浑南都市商贸中心，建设商务办公、国际金融、科技文化、体育休闲商业产业带。（2）“两带”：南带沿东西“银带”（浑河）实施深度开发，在全长52公里的沈阳内河滨水带上，结合开发历史文化旅游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区、沈阳植物园、东陵新城、浑南都市商贸中心、长白新城、苏家屯新城、铁西区等7个节点上建设独具特色的生态商业产业带。北带沿地铁一号线25公里沿线，重点布局张士开发区、于洪新城15、兴工都市商贸中心、太原都市商贸中心、中街都市商贸中心、东城都市商贸中心、黎明居住商贸区七个节点，建设购物、餐饮、休闲、娱乐、家居服务贸易产业带。（3）“三圈”：“核心圈”在二环路建成区范围，构建层次分明、结构合理的都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区和现代特色街区。“中心圈”在二、三环路之间，整合现有优势资源，围绕支柱产业，创新发展特色商业空间，推进“四大”开发战略，构建具有强大辐射力的现代贸易体系。“边缘圈”在县域范围，构建由“县域商贸中心”和“乡村商服中心”二级商业网点为支撑的网络体系；围绕城乡经济一体化，建设新型商品市场体系，推进农村城市化进程，加快社会主义新农村建设16、。解读：未来，沈阳市商业网点布局将按照老城区和新城区两个层面展开。“十一五”期间，沈阳城市化率将达到70以上，常住人口达到1000万，建成区规划面积由300平方公里扩展到450平方公里，初步构建“一城两轴”，“六带六楔”的总体格局，并利用沈阳未来发展的“四大空间”，东（南）联抚顺、本溪，南联辽阳、鞍山、营口，西联阜新，北联铁岭，基本形成中心城市的开放式发展布局。因此，沈阳商业经济的服务范围不仅是沈阳城区，还辐射整个七城市经济圈。此外，从投资的角度讲，“一廊两带三圈”附近的商铺投资价值是不容置疑的，尤其是地铁附近的商铺，很有投资潜力。2、功能规划社区购物步行不超过5分钟。未来沈阳商业网点将分为都17、市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区。都市商贸中心即继续改造完善中街、太原街、北站3个现有都市商贸中心。重点规划五里河、长江、兴工、东城、浑南5个都市商贸中心，10年后，使其具备都市商贸中心的雏形。区域商贸中心区域商贸中心的网点布局按照一个大中型百货商店，一个大型综合超市和若干个服务于日常生活需要的专业店、专卖店和服务设施组合模式。未来沈阳将重点规划培育10个区域商贸中心，即滑翔商贸中心、龙江商贸中心、八王寺商贸中心、黄海商贸中心、道义商贸中心、新城子商贸中心、棋盘山风景区商贸中心、长白新城商贸中心、苏家屯新城商贸中心、农高区商贸中心。社区商服中心到2010年，沈阳将通过新建、18、改造和调整，在127个街道的1257个社区中新建100个社区商服中心，总量达到200个，其中省级以上示范中心20个。解读：沈阳商业网点三级商业功能区规划是本次规划的核心内容之一，这种分级主要解决沈阳商业网点合理布局的问题。像大家熟知的中街、太原街，那里集聚了众多大型商业设施，交通也十分便利，一般到这样都市商贸中心消费的人50%是外国人或外地人，余下的50%才是沈阳本地人，因此它代表的是一个城市的商业形象。而所谓的区域商贸中心，主要是为满足某一集中区域的商务人士和居民生活需要服务的，这里要有大型购物场所，还有休闲娱乐场所。在这一区域内，沈阳本地人消费的比例大约在70%80%，外国人或外地人消费的19、比例大约在20%30%。也就是说，在这个商贸中心里，沈阳居民到大商场购物只需走15分钟的路程。在这三级商业网点中，离市民最近的则是社区服务中心，这里有洗衣店、早餐点、便民超市、美发店等，人们最基本的日常生活需要都可以在这里得到满足，服务半径应在5分钟以内的路程。3、零售规划“十一五”期末，沈阳零售商业网点总规模将导控在1000万平方米，其中，新建5000平方米以上大型零售商业网点50个。新建大型百货商店11个浑南都市商贸中心1个、兴工都市商贸中心1个、东城都市商贸中心1个、北站都市商贸中心2个（东西部各1个）、五里河都市商贸中心1个、兴顺商业街1个、北市特色街1个、长白地区1个、北部大学城1个20、北站北出口1个。新建大型综合超市15个八王寺地区1个、滂江街地区1个、东北大马路中段1个、龙江地区1个、砂山地区1个、浑南新区2个、道义开发区1个、文体西路1个、长青地区1个、东陵东路1个、三台子地区1个、七二四地区1个、地铁黄海站1个、黎明广场附近1个。新建大型购物中心（摩尔）4个北站商贸中心1个、浑南商贸中心1个、东城商贸中心1个、兴工商贸中心1个。新建大型专业店布局集中在浑南都市商贸中心、东城商贸中心、长江商贸中心和小北通讯器材专业街、三好IT产品专业街、民主路体育用品专业街、北二路汽车贸易专业街。解读：单从数量上看，目前沈阳的商业网点并不少，全市80%以上的招商项目都是商业项目，但其21、分布还不能满足所有人需要，像大学城、五里河这样的成熟居住生活区，居民购物却还要花上一小时左右往商业区跑。因此本次规划根据未来5年沈城市民的实际需要，计划新建11个大型百货商店和15个大型综合超市，主要满足现在还不方便购物的人。而按照摩尔的国际流行标准，实际在沈城还一个都没有，但这并不意味着有投资就能建，根据国家相关规定，今后沈城建面积1万平方米以上的大型商业项目都要先听证，使其更好地为沈阳经济服务，从而辐射整个沈阳经济圈。购物、休闲是人们在工作生活之外主要的内容。这些服务网点就是在人们购物需要得到满足的情况下，为市民提供更多的休闲娱乐空间，这些服务网点更重要的意义还在于拉动沈阳的休闲娱乐经济。22、4、专业市场规划未来5年，沈阳将重点新建12个市场，改造20个市场，形成6个市场集群。新建市场东北家具集散中心、北部农副产品市场、南部农副产品市场、金马（沈阳）皮革鞋材国际交易市场、东北化工市场、东北陶瓷产品交易中心、沈阳煤炭交易市场、沈阳东成工程机械交易市场、东北机床大市场、沈阳中晨汽车交易市场、沈阳文官天和钢材交易市场、沈阳旧轮胎交易市场。重点改造的市场五爱市场、中国鞋城、东软电脑软件城批发市场、十二线农副产品批发市场、沈阳果品中心批发市场、沈阳肉食品批发市场、沈阳水产品批发市场、沈阳粮食批发市场、南五农产品批发市场、新民市大民屯蔬菜批发市场、新民市农机市场、沈阳钢材中心批发市场、沈阳滑翔23、五金城、沈阳炉料市场、水暖器材交易中心、东北日杂市场、东北摩托车市场、东北装饰城、东北亚国际汽车交易博展中心、长青家电批发中心。解读：随着人们生活水平的提高，沈阳现有的市场还面临提高现代化管理手段等一系列新问题，因此，像五爱市场、中国鞋城这样的在沈阳颇具影响力的老市场需要进一步改造升级，进一步与市场接轨，不断满足人们不断提高的物质生活需要。5、物流规划“十一五”期间，沈阳物流基地重点沿东（北）部：沈海东三环；南部：浑南苏家屯；西部：张士大潘；北部：望花农高区4条物流产业带进行布局。物流中心重点围绕规划的物流园区和现有产业园、新兴产业集群及具有广阔市场空间的大型项目布局，重点培育建设20-30个24、第三方物流中心。解读：物流是支持商业流通和发展的重要平台，未来沈城培育建设4个物流园区可以实现沈城东西南北四个方向都有物流平台支撑。（二）沈阳于洪区商业规划及发展情况2007年12月4日，于洪区公布未来5年的发展规划：锁定“建工业化新于洪，创城市化示范区”的总体发展目标，围绕沈阳大工业区建设这一核心，转变经济增长方式，实施“工业立区、对外开放、和谐发展”三大战略。按照沈阳大工业区发展规划，有效整合发展资源，积极做好招商项目的策划、包装工作，在沈阳西部形成优势产业高达聚集的大工业区、城市功能更加完备的新兴城区、区域环境和谐优美的生态景观区，着力提高于洪新型工业化发展水平。利用土地整理、征地拆迁、25、农民补偿安置等手段，重新搭建坚实的发展平台，在于洪区重新布局商业项目，全力发展第三产业，从而改变于洪区工业旧面孔，力争在全省率先基本实现现代化。1、启动大工业区建设，打造工业发展新优势“十一五”期间，于洪规划以道路建设为先导，拓宽升级304线，建设沈北大道和西部产业大道连接线、沈胡大道与304连接线等主干路网，开展土地资源整理，推进优势项目集聚。拓展东北家具、于洪五金、环北食品等产业集群发展空间，启动中车车桥等重点项目建设，计划新引进超亿元项目10个，东北家具、于洪五金两大集群全部实现百亿产值目标。2008年主要预期目标为：地区生产总值实现245亿元，增长16.7%，实现产业比重达到2.3：526、9：38.7。地方财政收入实现14.6亿元，增长16.8%。其中：一般预算收入实现13.2亿元，增长16.8%。固定资产投资完成170亿元，增长25.9%。直接利用外资完成2.8亿美元，增长47.4%。出口创汇完成2.04亿美元，增长20%。规模以上工业产值达到575亿元，增长30.7%。社会消费品零售总额实现44.7亿元，增长16%。农村居民年人均纯收入实现9880元，增长13%。城镇居民年人均可支配收入实现12800元，增长15%。于洪计划有针对性地开展大型经贸洽谈活动，确保今年引进投资超亿元的大项目不少于20个，超3000万元项目不少于60个，引进域外资金90亿元，力争在引进50亿元以上27、重大项目上取得突破。2、扩大工业经济规模，强化集群经济建设今后五年，于洪规划加大沈阳大工业区起步区土地整理、征地拆迁、农民补偿安置等工作力度，开展起步区路网、给排水、供电等配套基础设施建设，扩大工业经济规模，扶持中小企业扩大生产，促进在建项目竣工达产。企业户五年内要达到800户以上，规模工业占全区经济比重要达到85%以上。于洪计划加大扶持力度，支持重点企业技术改造和大型项目建设，规模以上工业高新技术产值占规模工业产值比重要达到25%以上。3、加快构筑现代商贸服务体系坚持以金廊开发建设为引领，积极引进商务酒店、写字楼等现代商业项目，引导、带动全区商贸服务业快速发展。于洪规划提升市场规模和运营质量28、，实施数控机床交易中心、红旗台陶瓷城等市场新扩建工程，市场成交额今年要达到160亿元以上。依托“两城建设”，在于洪新城、黄海路等地区规划引进4家大型超市，打造迎宾路、柳条湖街等8条特色商业街。结合“万村千乡市场工程”，进一步巩固和扩大农村消费网络。在提升张士物流园区运营规模和质量的基础上，抓好沈西工业原材料、沈西农产品等物流园区的规划建设，着力打造沈阳西部物流基地。4、全面加速城市化发展进程在沈水之阳打造功能完备、商贸繁荣、生态宜居的城市品牌。启动西部地区征地拆迁、路网建设和招商引资工作，将于洪新城建设推向新的阶段。加快丁香湖新城开发，强力推进城中村城市化改造，做好地产项目综合开发。启动丁香湖29、新城核心区建设，进一步完善绕陵地区、黄海路商务核心区城市功能，实施实施怒江北街、松山路等10条市政道路延伸改造和10条巷路建设工程，北一路公铁立交桥今年内建成投入使用。新增绿地50万平方米，新增渤海路西段、金湖街南段等道路排水工程，实施丹霍线拓宽改造，建设沈北大道和西部产业大道连接线、沈胡大道与丹霍线连接线等重点道路工程，完善沈阳大工业区交通骨干网络。“十一五”期间，于洪新城将继续加强生态环境建设，做好景区补水、绿化和湖心岛建设工作，扩大景观优势，快速提升商业价值，实现文化、休闲、大型娱乐功能定位。以澳门万国风情园、台湾高新技术创业城为重点，加快沙岭、造化两大副城和马三家、平罗两大中心镇域城市30、化改造，提升城市功能和形象。（三）沈阳主要商圈分析近年来在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市的地位优势和商业提速发展的环境以及近年来经济的快速增长，沈阳的商业地产开始步入规模增长时期，沈阳已经开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。就目前沈阳市的商业格局，基本上以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域。形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大的主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形31、象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。1、 太原街商圈目前在沈阳各商圈中发展最快的是太原街商圈。万达商业广场的启动拉开了南太原街改造的序幕，五洲的建成将使整个太原街商圈的商业形象和整体辐射力大大提升。太原街商圈位于和平区是沈阳两个最繁华的商业区之一，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。商圈集中了千余间商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业区”。从目前太原街商圈经营品种构成中服装类、饮食和快32、餐占绝大多数的业种构成中分析认为：这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物，具有其合理性。代表性商场：中兴商厦、联营商场、新世界百货、商贸精品坊、时尚地下商业城、万达商业广场和即将投入运营的五洲商业广场。（1）中兴沈阳商业大厦是由中国国际信托投资公司与沈阳市合资兴建，以零售业为主，集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为一体的大型商业企业。商场位于中华路，包括一店和二店，是太原街商圈已开业的三大主力商场之一。（2）香港新世界百货是沈阳目前产品的经营档次最高的商场，国际知名品牌最集中之地。从该商场的环境和装修档次来分析33、该商场定位是以中高档为主，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。（3）沈阳市联营公司成立于1952年12月20日，是全国十大百货商店贸易联合会成员之一。是国内一家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业一体的初具现代化功能的大型国有“老字号”企业。先后荣获全国“五一劳动奖状”、“全国用户满意服务”称号，“质量管理奖”，“文明单位”市政府授予的“文明单位”、“最佳优秀企业形象单位”称号，沈阳市技术监督局授予的“无假货商店”称号，辽宁省“物价计量政策法规”称号。是沈阳市传统消费的主要集中地。（4）时尚地下商业街是沈阳规模最大的地下商业街。由于太原街的拆迁改造，目前人流量大，经34、营较旺，租金较高。但是因经营档次一般，内部规划功能不清晰，给人较混乱的感觉，目标客户群定位于年轻时尚一族。2、中街商圈相比于太原街商圈相对清晰的功能街区构成，中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成。这些街区从功能角度没有比较明确的功能区分，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久的一个商业区有直接的关系。分析认为这与两大商圈之间的立地条件不同以及政府对沈阳市整个商业布局规划思路不同是分不开的，发展方向也将是相互补充的。 从目前中街商圈的规划发展情况以及以打造“东北第一街”的发展态势来看，中街商圈以“4A级商35、贸文化旅游区”的定位与太原街在定位的层面上形成了较大的差异。建设正阳街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造；中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，完成北中街商住开发项目等项目的实施充分展现了中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台的决心。（1）商业城是由东北地区经营规模最大的综合性商业企业集团商业城集团旗下的综合商业中心。位于沈阳市中街商圈东端是沈阳传统商场之一，地段优越，商业气氛浓厚目前是中街最大的商场。（2）沈阳新玛特购物休闲广场由大连大商集团的独资经营，该商场积极推行新品牌，新业态、技术和新业种集成之后再造的新模式36、。与新玛特抚顺店、新玛特葫芦岛店、新玛特沈阳店、新玛特哈尔滨店、佳木斯店、太原店等商场构筑了东北地区强大的网络优势。（3）兴隆大家庭购物中心是目前沈阳已经开业的最大的最具人气的单体商场，定位为沈阳人的休闲广场，购物天堂。集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐于一体的巨型购物中心，实施按照国际流行的Shopping Mall模式，共分为7大主体公司经营：兴隆百货、美食广场、室内商业街、旗舰店广场、现代广场、室内公园、旅游市场。3、北行商圈北行商圈是皇姑区的商业中心，也是沈阳市准备重点建设的商圈；以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，通过把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商37、业街；2005年全面实施长江街改造，重点整治交通环境，并将建设长江图书大厦、科技文化交流中心等项目，启动国际精品超市、体育健身中心、电子商城等项目来打造350000平方米的中心商贸区。但就目前的发展情况而言，虽有华联超市、国美电器、百盛百货、华联超市的业态支持也限于商圈规模较小，只能满足区域性需求。预计未来北行商圈以南段由昆山路至公铁立交桥，沿线约700米，建设韩商新城；中段，介于昆山路与崇山路之间，长约2000米，引进新世界百货、香港尖沙咀百货等高档品牌，提升现有业态档次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，长约1000米，重点发展信息咨询、休闲娱乐、旅游购物等现代服务业和文化产业，38、同时建设皇姑区科技创业中心，发展高科技产业的发展态势将实现沈阳最具现代发展水平的商圈。与太原街商圈、中街商圈一同构筑沈阳全新的商业格局。4、西塔商圈：有明显朝鲜和韩国特色的商业街区，是在沈朝鲜韩国人的商业天堂，餐饮、娱乐发达是沈阳重要的商业街。5、三好街商圈：地处沈阳南部，东北地区最大的电脑及相关产业集散地。6、铁西兴顺街商圈：是铁西区的商业核心，兴顺街是主要商业街。以建设大路为轴心向南、北延伸，由兴顺街、兴华街、小六路形成“H”型布局。 （四）沈阳专业市场发展分析如果说2007年以前的沈阳商业地产市场是公寓类产品的时代，那么，可以不讳言地说，自2008年开始就是专业市场类产品的时代。沈阳地区39、一直是专业市场发展比较早的地区，据统计，沈阳地区拥有各类专业市场多个，年成交量超亿元，在全国具备一定影响力的专业市场就有多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴涵着巨大的商机。 业态融物流、仓储、办公为一体 经过去年的市场烘热，目前沈阳一些专业市场的升级产品，已经呈现出了较强的发展后劲。随着专业市场商业贸易的飞速发展，一些专业市场升级后的建筑面积可能达到原面积的几倍甚至十几倍，并且功能也拓展了原有单一的市场展示交易功能，开始不断发掘当代商业贸易各方面的需求。 以市场带市场 区位由市中心向周边扩散 纵观沈阳原有的专业市场项目，一40、般是在社会分工细化后逐渐显出其优势。而这种优势是建立在先育市，后有场的前提下。值得注意的是，今年的专业市场建设已经冲破了区域商业氛围的限制，一些新兴的专业市场正在市内周边区域扩散开来，扩充了专业市场的领土。这些新型的专业市场中，多数采用一托二的战术，在原有市场的氛围下，转战到新地区开发其相关产业的市场体系。 1、新商圈的涌现不断改写着城市商业地产的格局 区域特征决定商业业态，商业业态决定投资价值。这是从事商业地产项目建设和投资不变的真理，随着社会经济的不断发展和人们生活水平的日益提高，理财已经成为越来越多人关注的焦点，相对于股票的高风险和基金的慢回报，投资商业地产逐渐被越来越多的人青睐。2、西41、进南扩的发展趋势 从目前沈阳市商业地产分布情况看，中街、太原街、五爱街、三好街、南塔、北行等地区，仍然是沈阳最具竞争实力的沈阳商业地产聚集地。除了原有的商业地产项目外，像大发广场、温州城、五爱美博中心等近年来新建的商业地产项目，也无一不成为投资者追逐的焦点。 当然，随着近年来沈阳城市建设的加快以及市区周围城市化速度的加快，新增商圈已经开始打破原有的格局，开始向西、南两方向发展。比较有代表性的如铁西区的万达广场、沈阳国际纺织服装城，浑南的亿丰时代广场等。 当然，金廊工程开工后蓬勃兴起的青年大街沿线，聚集着数十家商业地产项目，这也必将成为未来几年内沈阳商业地产一个重要的发展方向。 3、业态：专业市42、场、shoppingmall如雨后春笋 沈阳国际纺织服装城、北方陶瓷城、步阳五金城、东北汽配商贸中心 与旧时零散的业态分布不同，近年来，随着城市规划的不断完善和商业地产业态发展不断成熟化，各种专业市场开始如雨后春笋般出现在辽沈大地。 shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店街”，超大型购物中心。这种业态首先给人的感觉就是“大”。无论从占地面积、公用空间、停车场等方面看，都有着传统市场不可比拟的优势。此外，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，提供全方位服务，也是shopping-mall成为流行趋势的重要原因之一。 投资：看准区域选好业态 “看好区域，选好业态”，43、这八个字看起来有些模糊，实际上却并不难理解。 为什么在北京许多世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街？答案很简单：王府井的主流消费是旅游消费，消费群体是全国各地来京旅游的人们，整体消费力偏低，而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区，它的消费群体主要由CBD白领精英组成，高档次的品牌商业自然成为主流。 不同的区域，有自己商业地产发展的特点。比如中街、太原街，这两条商业街是沈阳购物中心、大卖场、超市及餐饮娱乐行业的聚集地，但却几乎看不到4S店、家具城这样专业性较强的商业地产项目。究其原因，无外乎是来中街、太原街消费的人群和到五爱市场、陶瓷城这些地方人群的需求点不同而已。 三、沈阳房地产市44、场研究分析（一）沈阳房地产市场概况沈阳房地产市场自1999年起进入第3个发展周期；20002002年为中位调整时期，20032004年开始进入高速发展期，2005年-2006年依据行业运行的自身发展周期，应为扇性增长的平台阶段，所对应的市场状况应为稳定增长之下的慢牛行情。房地产投资完成额从2001年开始，房地产投资占固定资产投资的比重逐渐上升，已经成为固定资产投资的重要组成部分。2005年由于受到国家宏观调控的影响房地产投资占固定资产投资比重有所下降，但仍基本维持在30%左右。目前，国内的房地产占固定资产投资比重达到40%以上为预警，50%以上为严重预警，据此推断，目前沈阳的房地产投资比重处在45、合理区间，并在低位运行。房地产供销比 商品房及商品住宅供销比同步上涨，2003年以后，增幅更加明显。从2006、2007两年的供销情况看，市场供小于求日趋明显，无论商品房还是商品住宅供销比都突破了100%，表明市场需求旺盛。商品房及商品住宅成交均价【商品房价格走势分析】2007年商品房销售均价为3563.96元/平米，其中市内八区均价为3764.3元/平方米。【商品住宅价格走势分析】2007年商品住宅销售均价为3382元/平米，其中市内八区均价为3568.96元/平方米。沈阳市2002年-2007年商品房及商品住宅销售均价持续上升，房地产市场发展持续向好。由于房地产交易中心统计口径包括市内九区46、以及周边区县，一定程度上拉低了市区房屋的成交价格。据中原市场研究部监测数据反映，2007年个别项目的销售均价涨幅达到8-10%。结婚、拆迁、外来人口的增加带来了更多的消费需求。（二）、2009年上半年沈阳房地产市场概况今年1-5月份，沈阳商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了1月份负增长以外，其它4个月均超过去年同期水平。据了解，随着6月份“夏季房交会”的召开，将会进一步刺激市场需求，今年上半年全市房地产销售有望超过去年同期水平。 1、新政促二手房购销两旺随着“25条房产新政”的深入落实和有效时限的作用，二手房市场出现供销两旺的局面。据统计，1-5月份，全市存量房转让2.947、万套，转让面积200.4万平方米，转让金额58.46亿元，同比分别增长41.39%、46.18%、71.19%。个人住房消费贷款大幅增加据了解，随着国家对第一套住房和第二套住房贷款政策的放宽，沈阳个人住房消费贷款快速增加。1-5月份，个人住房消费贷款面积393.08万平方米，贷款金额88.38亿元，同比分别增长46.8%和46.1%，分别高于去年同期32.7和46.9个百分点。2、投资欲望正在增强随着以“金廊工程”项目为龙头的商业地产建设步伐加快，今年1-5月份，沈阳实际完成房地产投资249.89亿元，同比增长28.1%，其中商业地产成为沈阳房地产投资新亮点。另外，二季度以来，沈阳土地市场也产48、生了积极变化，特别是进入6月份，仅一周时间就拍出四宗土地。有关专家表示，开发商投资信心明显回升。3、商业地产成投资新亮点今年1至5月，沈阳市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。沈阳市建委日前通报了全市前5个月房地产市场运行情况，相关负责人表示，沈阳市房地产市场基本走出去年下半年的低迷，显示出良好的发展势头。统计数据显示，今年1月，因受到多种因素影响，沈阳市商品房销量与去年同期相比为负增长，2月起呈现回暖趋势。而在二手房方面，1至5月，全市存量房转让2.9万套，转让面积200.4万平方米，转让金额58.46亿元，同比分别增长41.39%、46.18%、71.19%。随着沈阳市房49、地产市场的转暖，开发商表示出信心恢复，同时开始增强投资欲望。今年1至5月，全市实际完成房地产投资249.89亿元，同比增长28.1%；施工面积4427.02万平方米，同比增长20.8%；全市商业地产完成投资60.04亿元，同比增长82.1%；施工面积801.11万平方米，同比增长36.9%，商业地产成为沈阳市房地产投资新的亮点。（二）沈阳商业地产分析据沈阳市房地产研究所发布数据显示，截至2007年7月底，我市房地产开发项目总计421项，占地总规模3128万平方米，建设总规模5559.7万平方米，其中住宅建设规模4255.7万平方米。全市房地产开发建设累计完成投资同比增长28.6%，其中住宅完成50、投资同比增长35.9%。新开工面积同比增长81.3%。房地产开发建设处于快速增长状态。沈阳的人均GDP已经超过2820美元，城市化已经达到了63.9 %，恩格尔系数达到30.6%。权威城市经济专家指出：人均GDP达到2000美元至4400美元，为适应城市的发展，商业业态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等商业业态的多样化。沈阳这几年的货币回笼量一直是全国量高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可见沈阳商业交易的繁华和活跃。沈阳商业地产日前的火爆，正是因为许多开发商对沈阳商业地产市场的前景看好。2007年的沈阳商业地产已经处于成熟期，随着20多个项目的启动建设，2008年沈阳51、商业地产将进入快速发展期。整体上看，沈阳商业地产虽然起步比上海、北京、深圳等地产一线城市要晚，但发展速度飞速，在吸取了国内外商业地产的经验教训后，不少开发企业在开发之初就注意到了主力店的入住及经营管理权的把握等一系列商业地产运营中的关键性问题。1、商业地产完成“三级跳” 与各地商业地产发展一样，沈阳商业地产发展无疑也经过了几次飞跃，这几次飞跃被专家称为商业地产的“三级跳”。这种飞跃不仅取决于经济发展，也为人们的生活带来了便利。 上个世纪80年代的中后期，沈阳商业形态出现了百货商场、商业街和批发市场，并马上取代了庙会、地摊等原始商业业态。最初的商业地产概念应该自五爱市场的建设开始，南塔鞋城随即问52、世。这是沈阳商业地产的“第一跳”。从上个世纪90年代开始，沃尔玛、家乐福带来的商业运作模式给沈阳的商业地产带来了无限发展的生机。沈阳商业地产完成了“第二跳”。目前，沈阳已初步形成了浑南新区、五爱市场、中街、太原街等几大商圈。沈阳是“东北购物天堂”现代化零售商业框架正在逐步构建中，金廊工程项目、城市中央商务区建设以及原有商业区域也在不断的升级，尤其是地铁的修建，将进一步繁荣沈阳的商业。沈阳的商业地产也将借此完成了“第三跳”。2、专业市场激活商业地产沈阳是东北老工业基地的核心地区，各类型专业市场发展比较早，积累也比较深厚。据统计，沈阳地区拥有各类专业市场500多个，年成交量数百亿元，在全国具备一定53、影响力的专业市场30多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴藏着巨大的商机。目前沈阳市比较多见的专业市场，修建的时间都比较早，经过积累已经形成了浓郁的市场氛围，拥有一批固定客户群。近年来，随着商务贸易的不断发展，原有的市场建筑设施已经无法承载日益增多的客流及功能要求，专业市场建筑的升级改造成为主旋律。比如沈阳南湖五金工具市场、恒诚东北轮胎汽车用品批发市场等。3、政策推进商业地产快速发展 2008年，无疑是一个“房产政策”年，2008年上半年与房产相关的政策基本继承了2007年的政策风暴。“政策恐慌期”已经过去，市场在逐渐恢复。54、从出台的政策可以看出，“抑制”仍是主调。 政府方面的意图非常明显，抑制过高的房价，逐步调整房地产的市场供应结构，让更多的人买得起房子。但是，在各种房地产政策的调控下，商业地产却成为政策的孤岛。每项政策出台没有把商业地产作为目标。商业地产更像一个独立的行业，稳步地、不温不火地发展。在出台的各类政策的影响下，投资炒房显然不是十分安全。相比商业地产的投资要相对稳定得多、保险得多，并且商业地产项目类型众多，选择投资的机会也多。业内人士表示，沈阳的商业地产刚刚进入发展时期，在政策方面也不存在什么障碍，发展的前景十分看好。4、商业地产空间分布趋向合理化2008年沈阳地区新开业的商业楼盘主要集中在中街、太原55、街两大主力中心商贸区。与此同时，在金廊沿线、浑河两岸、北站金融商贸开发区、五里河商贸区、西塔商圈和南北大学城，以及新规划开发的大型居住区都将配套开发建设若干商业地产项目。如华锐新城楼盘内的家乐福皇姑店、汇宝国际楼盘中的长春卓展百货、城建东逸楼盘内的上海联华购物中心等。5、商业地产功能趋向复合化随着金廊工程、浑河两岸大开发、浑南新区、北站金融商贸开发区，以及五里河商贸区建设步伐的加快，沈阳地区的房地产开发商逐渐将开发的重点转向以商业地产开发为主的集居地、办公、娱乐为一体地复合型地产。6、市场前景总体看好沈阳地区商业地产地价较上海北京等一线城市低，随着整个城市商业氛围的提高，产品具有较大的增值空间56、。总体上看，虽然新政调控对沈城楼市产生了不小的影响，但商业地产出租、出售前景依然被看好。第二章 项目概述一、板块分析（一）、工业新秀、农业重镇于洪区产业发达，基础坚实，这里具备投资发展的最佳产业优势。作为辽宁省农业现代化示范区和国家16个农业高科技示范区之一，于洪区农业现代化和产业化水平在省市乃至全国处于领先地位；工业按照规模化和集团化发展格局，形成了十大支柱行业；沈阳西部市场群日益繁荣；已有30多个国家和地区的外商进区投资兴业，外资引进和出口创汇位居全市各县区之首。（二）、投资热土于洪区政策优越，服务诚信，这里具备投资发展的最佳环境优势，为了鼓励进区投资置业，区政府制定了日臻完善的招商引资发57、展政策，使投资者享受到与国家级开发区、沿海开放地区同等甚至更优的政策。区政府将按国际惯例为投资者服务，办理项目审批时间最短、手续最简、效率最高。于洪区物产丰厚，人才云集，这里具备投资发展的最佳资源优势。境内拥有土质肥沃的耕地，最适宜发展都市现代化农业；在二、三环公路区内段两侧有大宗成片开发用地，最适于发展高新技术产业以及高档商住及旅游等产业；城乡之间拥有充足的训练有素的劳动力和产业工人，高等院校和科研机构众多，可为投资者提供理想的自然资源和智力资源。（三）、地理优越，交通枢纽于洪区毗邻母城,半环市区，是沈阳西部最具活力的经济增长板块，辖9个街道办事处、6个镇、2个乡，人口总量56万。于洪区地势58、平坦，区位优越，这里具备投资发展的最佳区位优势，区内地貌为辽河冲积平原，属北温带受季风影响的半湿润性气候，四季分明。交通条件得天独厚，位于东北最大交通枢纽最近辐射圈内,被誉为“黄金通道”的沈大高速公路纵贯南北，京沈高速公路横贯东西，沈西大型编组站座落区内，专用铁路已并入东北路网。二、区域城市规划（一）、都市副中心于洪以“工业立区”，牢固确立工业经济在国民经济中的主导地位，形成以工业为根本支撑的新型产业结构和经济增长方式。区委、区政府紧紧抓住新一轮经济增长机遇，重新调整工业布局和战略取向，推动工业经济板块式集聚和规模化增长。重点抓住沈阳西部工业走廊建设契机，借助102国道和绕城高速两大干线的交通59、优势，突出优势行业，整合空间资源，规划建设了东北家具集散中心、于洪五金、环北食品、陵东鞋业、沙岭服装、化学工业园等六大产业集群。通过工业企业的加速集聚，于洪区提高了公共基础设施的利用效率，缩短了要素流通链条，降低了经营成本，增强了对外辐射能力，进而实现工业经济的集约化、规模化发展，初步显现了工业发展的西进优势。（二）、沈西快速发展的工业园继于洪东北家具集散中心正式开工建设后，在短短的一年多时间里，加拿大北美木业、大连光伸置业、广东贝格尔家具等一批国内外知名企业纷纷到于洪投资办厂，目前入驻园区的企业已达70余户，投产企业近50户，年度总产值可达到50亿元。到2010年，中心将实现年产值300亿元60、，实现利税30亿元。于洪五金产业集群也以同样的速度给人以惊喜。2006年5月10日开工以来，仅一年多时间，“三横五纵”路网已经形成，“七通一平”的基础配套达到企业开工投产的标准，20家企业投产达效，年总产值将实现10亿元。环北食品产业集群、陵东鞋业产业集群等同样也以其鲜明的产业定位和明显的竞争优势，在健康发展的轨道上高速运行。（三）、商贸为核心的沈阳西部最大的现代物流中心雄厚的工业产业基础以及四通八达的路网交通，给于洪要素市场和物流产业的全面发展提供了前提。围绕各大产业集群，形成了以金山钢材、红旗台石材、张士建材等为主体的西部和北部两大市场群，人流、物流、资金流、信息流使工业化全面提速。目前，61、金山建材、明廉钢材等10个要素市场年成交额分别超过亿元，以百科物流、张士园区等优势企业（园区）为龙头的中部、西部和北部三大物流基地已经形成，物流企业总数已达300余家，沈阳普利司通、上海成协等大型知名物流企业先后于2006年投入运营，整体发展规模和档次提升到了一个新高度。于洪作为沈阳西部现代物流中心框架正在形成，物流产业已经成为于洪推进工业化、城市化的重要动力来源。三、项目地块分析（一）地块基本经济指标总占地面积：1058401.59万平方米住宅占地面积：20万平方米商业占地面积：85.84万平方米住宅建筑面积：70万平方米商业建筑面积：171.68万平方米住宅容积率：3.5商业容积率：2（二62、）、地块现状分析项目一期地块东靠东平湖街，西至沈阳过境绕城高速公路。地块目前为不完整水泥地面及泥土地面，基本平整。（三）、地块交通分析地块位于沈阳城区的西大门（沈阳西出入口附近），西侧的沈阳过境绕城高速公路是沈阳城市交通的重要组成部分，是于洪区通达城市其他城区的主要通道，同时也是于洪区连接城市各路环线的主要通道，通过沈阳过境绕城高速公路南至沈阳经济技术开发区只有10分钟路程，同时沈阳过境绕城高速公路连通京沈高速、京哈高速、沈大高速、丹霍公路，地块交通非常便捷。同时地块东靠东平湖街，地块四周均为城市交通道路，道路系统非常完善。项目与沈阳站只有20分钟路程，同时和规划建设中的地铁一号线也非常接近，63、项目距沈阳桃仙机场仅30分钟车程。135、137、204、226、284等多路公交车经过本项目周边。（四）、地块环境分析于洪区为沈阳新区，区域内工业污染较轻。项目地块原为非工业用地，地块本身的污染并不严重。四、人文环境项目所在地于洪境内古迹众多，遗存悠久，这里具备投资发展的最佳人文优势。清代昭陵、新乐文化遗址、法轮寺、春秋战国墓等聚集区内，跨越数千年的历史文物昭示着于洪是一片充满神奇吉祥的土地，这里城乡一体，既有都市的繁荣和文明，也有田园的诗意和浪漫；这里既有鳞次栉比的现代楼宇，也有恬静幽雅的闲适村居；这里是投资者的创业乐土，也是投资者的生活乐园。在发展文化事业方面，过去五年，累计投入近2亿元64、用于区文化大厦和基础文体设施建设，“文化大篷车”成为全国知名的文化品牌，成功举办了区第八届运动会、丁香湖开园庆典等30余场大型精品文化活动，于洪已经晋升为省文化先进区。区图书馆、文化馆和少年宫等文化设施改造一新，区体育场、浑河滩地广场等标志性文化娱乐设施相继落成，文化广场和村文化活动室建设明显加强。目前全区已拥有文化广场221个，其中评为市星级广场的达21个；拥有基层文化活动室160余处，占全区行政村和社区总量的70%以上。于洪区的目标是，全区90%以上的乡镇文化活动中心面积要达到500平方米以上，90%的城镇社区和行政村要建有群众文化活动场所。五、项目周边配套由于项目所在区域原为农业郊区，传65、统的城市基础配套相对薄弱，但随着铁西新区“十一五”期间，对“一区、两馆、三园、五街、五带”的规划建设，基础配套逐渐完善，而大量的房地产开发也促进了该区域的城市配套的发展。 项目落成后需在周遍配套物流中心，长途客运站等城市设施。第三章 项目法律及政策性风险分析一、项目土地开发法律手续分析项目目前申请土地挂牌交易成交确认书。本项目在完成所有土地款项之后，并取得沈阳市测绘院最终测量结果回执单、规划初步方案审核结果后，将申请取得国有土地使用权出让合同，领取国有土地使用证。同时本项目预计年内进行奠基仪式，并计划2009年春节之后动工。本项目目前准备申报沈阳重点工程项目，并同时申报辽宁重点建设项目，可以得66、到政府的进一步支持。项目开发过程中：n 不涉及当地民居拆迁；n 不涉及国有企业员工安置；n 不涉及国有企业员工对于国有固定资产出让疑虑及上访；n 不涉及市政改造；n 不涉及政府协议的城市公建项目；n 不涉及河道等复杂项目改造；n 不涉及危楼拆除、爆破；项目严格按照国家法律、法规对于房地产开发的政策与规定，并能取得政府的大力支持。二、项目开发方式及风险评估（一）、项目开发方式项目由实力雄厚的浙江铁牛集团（浙江铁牛集团介绍参见附件）投资成立的沈阳国际商贸城有限公司独家开发并销售。沈阳国际汽配城开发公司将聘请专业的外围团队为项目提供全方位服务，包括：n 甲级规划设计公司提供规划设计；n 甲级建筑设计67、公司提供建筑设计；n 甲级景观设计公司提供景观设计；n 总承包资质建筑公司进行建造；n 国内顶级工程顾问公司提供工程顾问；n 国内知名监理机构进行工程监理；n 国内顶级商业地产咨询公司提供全程地产咨询；n 国内顶级律师事务所提供律师服务；n 国际顶级物业顾问公司提供物业管理服务；n 国内著名银行提供金融服务；n 国内著名人力资源服务公司提供人力资源顾问服务；n 国内著名培训公司提供团队培训服务；项目采用一次性全面开发。建筑物合理使用年限50年；地下层，总面积达到33.2万平方米，项目地面以上总层高为6层，总建筑面积达到199.7万平方米。暂无地质报告，地基拟采用预应力管桩桩基；拟采用钢筋混泥土68、框架剪力墙结构；建筑抗震设放烈度：6度；地下工程放水等级：2级；屋面放水等级：级；（二）、项目可能面临风险1、政策风险目前是我国第十一五年计划的第三年，国家“振兴东北”的整体战略正在逐步实施并收到成效的过程中。本项目顺应，国家宏观政策方面的发展，并为振兴东北做出一定贡献。本项目可能面临的政策风险来自于沈阳地区对于房地产市场的调控政策，诸如在为取得预售许可证的情况下，对于预售广告的投放政策，以及对于诚意金的收取政策。同时，沈阳对于户外广告的管理较为严格，在项目大规模营销工作启动时，能否购买以及发布大规模的户外广告也构成项目的政策性风险。项目在目前运作过程中，希望得到沈阳地区各级政府的支持，在以后69、的政府公共关系方面，项目运作方还将继续保持与政府、媒体、与市民的良好关系，得到广泛的支持。2、资金风险由于项目是一次性全面动工开发，并且采用框架剪力墙结构，前期工程量投资量较大，在资金运作方面，如果能尽快进行预售，则可以尽快回笼资金，保证工程快速进行，确保投资回收期。项目由实力雄厚的浙江铁牛集团投资，在资金方面确保项目的正常运作情况下合理利用各方面资金，确保资金收益最大化。3、市场风险随着全国各地大型汽车交易市场、配件市场、轮胎市场、汽车用品业市场的建立，以及商品流通渠道扁平化，使得同类竞争对手的市场本身市场交易量有下滑趋势。同时，市场商户与客户对于沈阳于洪区的认可程度，尤其是沈阳本土商户与客70、户对新兴市场的认可度，对于本项目未来的推广构成一定的市场风险。我们将借鉴浙江、江苏、广东等地的大型专业市场全国推广方式，结合沈阳以及东三省市场特点，有策略、有步骤、有重点的运作本项目，以期达到预期最佳值。三、总体评价本项目在东北地区具有超大规模，并且在国家“振兴东北”的战略蓝图下，具有一定的市场契机。在工程实施上面，由于结构6层，并且建筑物没有特殊要求，总体可行性强。在营销方面，通过专业的市场运作机构协助，以及项目自身特点，能确保项目的盈利点。本项目总体评价在可控的风险下面具有较大赢利机会，有待下面进一步对于市场研究、开发周期的分析。第四章 市场研究一、相关市场调查A、分布概述l 从整车销售方71、面：已形成了东陵路、北二路、浑南地区三大整车销售集中区域；上述区域的形成体现了沈阳市汽车消费水平进一步提升的同时也反映了沈阳市整车销售呈相对分散的特点，各区域间资源整合程度有限，未能形成区域优势产业的集中发展，从而不利于消费着的目的消费。对于强化区域的产业优势不利。l 从汽配产品销售方面形成了东北汽配市场、沈阳瑞盛国际汽配城、沈阳国瑞汽车配城、西部汽配城、万莲路汽配街等汽配消费集中区域。从上述市场的经营情况分析认为，传统的汽配市场（如东北汽配市场）由于其经营时间最长，在沈阳市及周边形成了较稳定的客户群体，另外自从南京街沈阳汽配城出现火灾后，众多业主分散经营，07年出现沈阳瑞盛国际汽配城、沈阳国72、瑞汽配城，由于其规模及现代化功能布局也受到了众多经营户的认可。但是过于分散的汽配市场布局势必影响到城市汽配产业的提升，存在功能重叠的不利影响。分析认为沈阳市汽配类产品的消费传统意识较强烈。新开发市场需要从经营特色上寻求突破，以差异化经营方式奠定市场地位。B、区域内成熟汽配市场概况l 东北汽配市场市场名称沈阳东北机动车配件批发市场地理位置沈阳市皇姑区昆山西路238号项目情况总体规划92000平方米总建面积77000平方米建筑特色由37栋二层结构双面临街商铺纵横布局配套设施1.3万平方米停车场、约1万平方米仓库车位数量250周边配套工商管理所、塔湾车行、二手车经纪公司主力店（主要品牌）列举上海时轮73、离合器、佛山光明系列、艺达电器、百吉刹车片、蓝光清洗、玲珑轮胎、三特润滑油、一汽备品、启明电器、北海油封、河山轮胎、安庆活塞。总体功能综合性汽车配件市场，产品以大型汽车功能配件批发为主商铺类型全部均为市场内临街商铺售价或租金（元/m2）45万元每间，约100平（2000年市场建成时为17万元）开间与纵深标准开间8米；进深8米商铺间隔以柱距为参考，用实体墙间隔，每个商铺具有独立梯间到达二楼面积范围32平方米108平方米优势评价项目规模效应明显，内外交通顺畅、市场认知度高、市场形象较好，业种齐全劣势评价功能分区混乱，l 西部汽配城市场名称西部汽配城地理位置沈阳市铁西区肇工街188号开发及管理公司东74、北金城房地产开发总公司项目情况总体规划73000平方米总建面积一期28000二期45000建筑特色现代风格配套设施一层到二层两部手扶梯；一部货梯（直梯） 车位数量地上约200个，约6000平方米周边配套仓库面积约5000平方米主力店（主要品牌）列举金杯、大众、日产、广本等总体功能销售汽车配件、汽车用品的专业市场各层功能划分及品牌店数量 区域功能品牌店数量1FA区汽车配件、汽车用品601FB区汽车配件、汽车用品502F空置商铺类型封闭式主动线2.5m3m，次动线2m售价或租金（元/m2）租金：40/平方米/月（使用面积）售价：一层7000 二层2500（原价）开间与纵深5*6商铺间隔铝合金玻璃面75、积范围5*6、9*4优势评价较有规模、专业的汽车零配件及用品专营市场劣势评价物业管理较差；无其他配套设施；C、区域内新建市场介绍沈阳瑞盛国际汽配城沈阳瑞盛国际汽配城项目总占地面积达23万平方米，总投资达18亿元。沈阳瑞盛国际汽配城位于铁西区北二路汽车产业中心的腹地，与沈阳目前最具现代气息的48家品牌4S店汽车销售一条街连接为一个整体；与世界500强企业，诸如日本丰田、美国江森、法国米其林、德国宝马等在铁西投资的相关企业共同构成铁西区新汽车及相关产业配套。 沈阳瑞盛国际汽配城是由商务部、国家发改委认定为国家汽车及零部件出口基地企业的浙江亚伯兰电器有限公司、胜华波集团有限公司、瑞明集团有限公司及拥76、有20多年汽配经营历史的沈阳市兴兴宇汽配销售中心共同投资兴建。其中一期汽配城共设商铺845套。配套住宅有712套，仓储近1万平方米，生态停车场2万平方米，地下停车位近500个，设有重型、轻型卡车配件销售区域和小轿车配件装潢、油漆等销售区域，同时物流、酒店、饮食、休闲、超市、银行、工商、税务、信息中心、商务办公设施和服务系统一应俱全。国瑞汽车汽配博览中心沈阳国瑞东方商城位于沈阳市东北大马路与二环路交汇处，项目斥资50亿， 占地千亩 ，规划建筑面积150万平米，计划建成汽车汽配博览中心30万平米，建材家具博览中心20万平米，五金机电博览中心10万平米，小商品服装博览中心30万平米，酒店会展中心1077、万平米，办公、商务公寓20万平米，餐饮、休闲、娱乐、商务功能、服务功能、设施齐全。本项目有区位优势、交通优势、有东北大物流中心优势。将来沈北新区形成气候时，这里是真正意义的沈阳市中心区。将来本项目全面建成时，将能形成沈阳乃至东北最大的物流采购供应基地。项目一期沈阳国瑞汽车汽配博览中心首期占地22万平方米，建筑面积30万平方米，整体规划1000个经营汽车配件及相关产品的独立产权式店铺、20家大型汽车展示及用品销售中心、1家综合汽车用品超市，拥有仓储、物流、餐饮、娱乐、商务办公等多种配套项目，业态互补性极强，实现一体化的经营管理体系，是一个以国产、进口汽车配件为主营内容，兼合汽车展示、汽车百货、汽78、修汽保、汽车美容等汽车相关产业为一体的大型汽车专业市场。沈阳国瑞汽车汽配博览中心地处大东区东北大马路与二环路交汇处，是沈阳市连通东北的要塞区位，更是沈阳市对外经济联系的门户位置，大二环、东北大马路、联合路均是一级马路，直通经沈的各大高速公路、国道以及通往市内各区的交通要道。沈哈高速公路、沈平公路、沈通公路等出口路连通了哈尔滨、铁岭、抚顺等城市；东北地区重要的陆路口岸沈阳东站坐落在大东区内，距项目仅1000米，东站拥有独立的货场、仓储场地等，是东北最大的货运编织枢纽站。交通条件的便利性为国瑞汽车汽配博览中心的消费半径扩大至辽宁中部城市群乃至东三省。从建筑风格及建筑形式上，国瑞汽车汽配博览中心一改79、目前沈阳已有的汽配市场的建筑风格，特邀美国知名设计公司JWDA规划设计，采用现代简约式风格，在建筑形式上引进先进的集交易、仓储、办公于一体的独立产权式商铺；从软件配套上来看，国瑞东方汽配城将引进餐饮、娱乐、购物、仓储、物流等相关配套，使国瑞汽车汽配博览中心真正实现一站式的终极贸易模式。建成后的沈阳国瑞汽车汽配博览中心，将成为东三省交通最便利、配套最完善、管理最先进的汽配专业市场。 D、主要汽配类市场（区域）比较分析1、规模分析市场（区域）规模（经营面积）东北汽配市场92000平方米西部汽配城73000平方米万柳塘汽配街15000平方米（包括新天城汽车用品超市等，及临街商铺）北塔及金山轮胎市场180、0000平方米瑞盛国际汽配城230000平方米国瑞汽车配件博览中心300000平方米分析认为：l 目前，全国各省市的汽车配件市场近600家，上海有汽配市场36家，北京有汽配市场26家，广州有汽配市场近20家，武汉有汽配市场10多家，在竞争的同时，市场服务得以迅速提升，市场定位也出现了较为明确的分工。l 从整体规模上看，沈阳市整体汽配类市场约为70万平方米左右，对比国内主要城市，如广州、北京等，沈阳市汽配类市场的规模属于中等水平。l 汽配市场因其经营特点影响，经营面积普遍较大。本项目以整体规模接近200万平方米的规模，在东北地区以至全国都属于超大型专业市场E、市场所处区域功能特点分析市场（区域）81、所处区域区域特点东北汽配市场皇姑区昆山西路238号地处城市郊边西部交通辐射优势明显；位于铁西、于洪、皇姑三区交汇处，项目周边具备了较丰富的居住氛围西部汽配城铁西新区肇工南街地处城市西侧区域西部交通辐射优势明显；项目周边以老工业企业为主，居住氛围相对较差万柳塘汽配街沈河区万柳塘路地处城市中心区域，周边消费丰富北塔及金山轮胎市场于洪区二环路金山小区旁地处城市边缘地区，周边消费缺乏F、各汽配市场功能特点比较分析市场（区域）业种占比功能综述轮胎汽配汽车用品东北汽配市场15805综合性汽车配件市场，市场功能以大中型部件为主，涵盖其他类型汽车功能配件批发为主西部汽配城07030高中低档汽车配件、汽车用品万82、柳塘汽配街202060汽车用品及汽车装饰服务北塔及金山轮胎市场90100分别为两个独立的市场，规模较小以经营二手轮胎批发及少量新品牌轮胎为主分析认为：l 目前沈阳市汽配类市场大致分为产品经销类和汽车服务类两大类型的市场组合。上述主要几个汽配市场在功能上有一定的区分，但在具体业种细分方面未能实现有效的差异，存在一定程度上的重叠。l 万柳塘路区域经营汽车用品类产品优势较为明显，已经形成了相对清晰的市场认知度；南京路区域经营中高档小汽配配件产品优势较为明显，客流稳定，市场认知度高。l 汽配类经营方面：从上图可以看出，西部汽配城、东北汽配市场、以经营汽配类产品的特点明显；汽配类产品约占上述市场业态的883、0左右。汽配类商户相对集中的优势在于各个汽配经营户间可以充分协作（相互提货满足其客户对其他产品的需求）以弥补单独商户无法满足汽修店对多种汽配产品的需求的同时最大范围内扩大经营范围和维系客户资源。l 轮胎类经营方面：分析认为目前沈阳轮胎的经营方式以汽车维修维护店展销为主，分散于城市各个区域独立经营特点比较明显，尚未形成集中经营的规模优势。北塔及金山地区虽然以经营轮胎为主，但是上述市场经营规模有限，所经营的品牌集中程度不高，从而不足以形成真正意义上的轮胎市场。l 汽车用品类经营方面：以服务和汽车用品为主的业种则集中在万柳塘汽配街区域。调查发现上述汽车用品经营户多以相对集中于同一区域独立经营的方式经84、营，各自拥有相应的客户群，相互间竞争激励。因汽车用品的种类不如汽车配件受到车型的制约影响，形成了汽车用品类商户经营的业种雷同性极高，以致难以形成统一的市场经营氛围。二、沈阳整体市场对本案影响因素（一）正面影响1、沈阳汽车配件市场持久经营发展扩大了地区专业市场的知名度，同时在市场的扩张过程中，增长了沈阳对周边城市及东北地区的市场辐射力；2、随着城市经济的发展，汽车及相关专业市场的扩容和发展，进一步带动了沈阳及周边地区的市场需求，客观上打造了供需两旺的市场局面；3、众多专业市场由于当初的选址及经营的考虑，一般地处市中心，同时规模较小，这为后期的发展造成了不可逾越的地理和规模上的障碍，为本项目的推出85、形成了客观基础；4、由于早期市场多以简易的满足市场交易功能为前提，市场软硬件建设和配套普遍滞后。在现代商业对于舒适和环境的要求下，本项目将占据绝对优势；（二）负面影响1、沈阳众多的各类市场发展，势必对本项目的后期经营形成竞争；2、已经形成的区域内整体市场布局将主导主流的城市消费需求，本项目的城市消费需求就将大量减弱。第五章 项目定位一、项目定位背景及思考（一）定位背景项目位于沈阳于洪区，是未来的都市副中心；项目属于沈阳立项的重点招商项目，一期工程预计面积约为300亩，是目前沈阳乃至东北地区最大的专业市场综合项目；项目紧靠沈阳过境高速公路，交通极其便捷，离市区最大的中心商业区太原商圈非常近；项目86、所在区域为沈阳新兴工业重镇，包括项目地块及周边均为于洪区待开发范围；项目处于沈阳城区边缘地带，目前商业状况和商业环境有待提高； 项目所在区于洪房地产业发展势头强劲，是沈阳区域内地产发展后劲最为雄厚的板块；项目紧邻沈阳东北机动车配件批发市场，能够借助老市场的经营底蕴，发挥项目现代化的经营布局及优势；政府希望调整城市中心区的商业格局，同时缓解由于大型专业市场所造成的市区局部区域的交通瘫痪。（二）定位思路根据沈阳市城市特点和发展趋势以及东三省的发展需求，定位项目主要的发展方向；根据沈阳市人口分布、商业发展状况，以及东北市场的集散需求，锁定项目辐射市场及消费人群；依据现代商业对于专业市场的要求及零售业87、态发展趋势；结合项目位置特点进行定位思考；充分考虑沈阳作为东三省的经济中心、文化中心、货物集散中心等多重城市功能；引导沈阳市消费者全新的购物消费理念；考虑周边城市及城市周边区域的消费需求；考虑项目的社会价值和对于区域经济的促进价值。二、总体功能定位根据以上定位思考，围绕沈阳专业市场既定的项目立项主题，项目总体功能定位为：东北亚最大的集汽车展示及交易、汽车配件、汽车百货、汽车文化产业等四大业种为一体的现代化国际交易中心即由整车销售、汽车配件、汽车百货、文化产业等四大关联专业市场组成。三、项目业态定位专业市场开发对于本项目成功具有重要的战略意义，而专业市场开发中提前规划定位商业业态，提前进行统一规88、划，将使未来的集合市场做好合理、有序的分步实施。在这里商业业态定位主要指专业市场分区的经营业态定位。（一）商业业态定位原则1、符合专业市场主体功能定位；2、抓住核心经营业态，利用主力核心业态带动相关业态进驻和后期经营；3、切合沈阳城市对于专业市场在面积、动线、消费习惯等方面的需求，合理划分商业业态；4、采用规模性、集中性、关联行、现代性等商业特点来组合相关经营业态。四、项目档次定位从项目专业市场业态定位来看，主要包括汽车整车销售、汽车配件、汽车百货用品、汽修汽保、汽车文化产业等方面的业态，以满足城市不同层次的消费者消费和东北地区的批发需求，目标消费群为全客层结构。因此，项目整体商业业态档次定位89、我们认为应该通盘考虑城市经济发展、终端消费结构的转变、业态发展趋势等综合性因素。项目商业消费档次定位：以城市中档消费为主，高档消费为辅，兼具城市中低档消费。由此，项目商业业态档次定位为：以中档业态引入为主，搭配高档形象展示，兼具中低档业态。五、项目目标客户定位站在项目开发的角度，本项目的目标客户分为两大类，一类为自主经营者，另一类为投资者；站在项目作为专业市场经营的角度，本项目的目标客户也分为两大类，一类为城市及东三省乃至国外批发需求，另一类为城市消费零售需求；在这里，我们主要以项目开发销售的角度考虑项目的目标客户，即项目的商铺购买人群。（一）、自主经营者本项目目标客户中的自主经营者主要是指业90、主购买本项目商铺，同时作为自主经营的用途，也可以称之为刚性需求。1、性质分类厂家代表区域代理商普通经营商家普通经营者2、区域分类沈阳地区辽宁及东三省江浙、长江三角洲地区广东、珠江三角洲地区3、业态分类汽车整车销售业配件产业业汽车百货业汽车修理及保养业汽车文化业4、群体特征精通行业市场特性对项目的发展前景具有理性认知对项目建筑物业及配套设施有专业认知具有一定的客户积累和销售渠道关注于行业发展准备持续经营对租金、售价的性价比等有明确认知（二）、投资者本项目目标客户中的投资者主要是指业主购买本项目商铺，同时作为投资增值或者长久持有获取租金回报为主要目的的购房者，也可以称之为投资需求。1、性质分类短期91、投资者长期投资者2、区域分类沈阳地区辽宁省内主要城市 东北三省主要城市 全国汽车类专业市场及厂商民间投资机构或群体3、群体特征具有一定的资金实力对于洪区的发展前景具有预期对项目的发展前景普遍看好对项目建筑物业及配套设施有一般的认知对专业市场具有一定的认知热衷于商业投资对租金、售价的性价比等有明确认知普遍处于沈阳信息快速流通领域六、项目配套定位项目作为沈阳现代化的商业典范，在结合沈阳专业市场发展的基础上，将突出现代商业赋予购物环境在人性化、舒适化的发展趋势。同时项目将结合现代都市商业的配套趋势，使项目的配套设施在目前国内专业市场里基本达到最高设计。（一）、配套设计遵循的原则人性化原则现代化原则舒92、适化原则景观化原则商业合理化原则商业价值均好原则商业动线合理化原则设计适当超前原则（二）、具体配套设计1、物流体系：建立面向东三省的立体物流运输体系，包括铁路、道路等运输，满足项目商业物流配送集散的需求。2、交通体系：针对市场交易设计合理的停车场地，分区域设计物流停车、经营停车等功能区。同时针对装卸需求，设计合理的装卸区，合理组织车流和人流的区分。在市场内部，合理规划货流（车流）与人流的区分，使市场内的商业动线能够舒适流畅，同时便捷货流快速到达装卸区和仓储区域。在垂直交通上，设计充足的客用上下扶梯和货用的垂直电梯，保证项目上层物业的人流到达便捷度和商业价值，使项目各区域做到价值均好，同时保障货93、流的上下通达。3、商业配套体系：在一定区域内，规划部分餐饮、休息、会展等区域，满足市场内经营人群和购物人群的餐饮需求。同时在各区域和楼层开设休息区，使消费者充分体验购物的舒适环境。设计部分会展空间，作为厂家和商家新产品发布、订货、展示等活动空间，满足商品展示和促销等需求。4、住宅配套体系：在一定区域呢，规划部分餐饮、休息、超市、幼儿园、医疗站等区域。满足商贸城内住宅人群的生活需求。5、仓储体系：在项目地下及顶楼建立充足的仓储空间，满足经营者对仓储空间的需求。6、信息化体系：设计全面的信息展示系统，通过大规模的液晶屏和中央语音系统，发布商品信息和商家信息。以及其他相关信息，为商家和消费者提供全面94、的信息服务。7、研发体系：以模具产品为主，其他产品为辅的系列研发体系，为商家、厂家提供套餐式研发服务。8、广告展示体系：全面考虑广告位，在市场内及建筑墙面预留足够的广告位，为商家商品展示和推广提供场地。七、项目价格定位用“租金返推法”是利用计算租金，再预设一个回报年限，这样来计算项目的价格，而租金的预期，一样是依靠市场比较法获得。由于许多市场中，租金和售价都没有绝对的关联，因此这个方法也算是一个较为客观的做法。由于本项目的利润我们暂时无法得知，而实际上在房地产市场上现在也极少利用成本与利润期望来测算回款，基本上，都以市场为基准进行定价。八、项目形象定位（一）、形象定位元素本项目开发规模庞大，我95、们认为项目最终的整体形象将通过项目作为东北亚汽车贸易、汽车配件、汽车用品集散中心的成功塑造，商业形象将关系到项目整体的市场形象。因此，项目形象定位元素：于洪新商圈；沈阳专业市场的发展；项目商业的地位；主力业态；业态聚集；商业特色；开发商实力（二）、市场形象定位基于项目市场特点和项目未来所能达到的状况，项目未来整体形象定位，将为未来项目推广打下坚实的基础，为销售起到推波助澜的作用。根据项目规模及未来处于东北亚集散中心的概念来看，形象定位应将区别于项目辐射力范围，其形象定位将面对更为广阔的市场。因此，项目形象定位：东北亚汽车贸易、汽车配件、汽车用品批发集散地和信息交流中心第六章 规划设计要点一、总96、体设计思路1、 适应当今经济发展和经营交流模式。根据沈阳现有的产业结构特点，建设以汽车交易、汽车配件、汽车用品、汽车修理及保养、汽车文化产品集散为主，信息交流、贸易、会展服务为辅的，全方位、综合性、现代化和遵循可持续发展的原则的国内外商贸服务综合体。2、 打造东北亚最大的汽车交易、汽车配件、汽车用品、汽车文化产品的综合专业市场，甚至辐射俄罗斯、朝鲜、韩国、日本等东北亚国家和地区。3、 作为于洪区商业发展的重点项目，满足于洪现代化都市商业需求，成为于洪商业新形象。4、体现生态观念和绿色文化的内涵，创造既具有鲜明时代感又具有深厚地域特色的外部环境与建筑形象。5、体现信息时代与知识经济要求，建设开放97、型投资经营场所。6、注重环境与建筑网络的标志性与可识别性，创造能代表城市形象的标志性空间环境和建筑形象。7、沈阳国际汽车配件城作为沈阳的贸易和交流的一个窗口，是沈阳对内对外的形象代表，因此总体设计在充分分析和满足功能要求的基础上努力体现沈阳市的特色，创建一个具有明显标志性的建筑群。同时，为了体现沈阳市的现代化面貌，设计应用了多种现代化手法，充满了浓郁的时代气息，富于节奏感，声势压人，其优美的曲线构图与周围的环境形成鲜明的对比，展现了作为对外窗口的定位取向，设计中全面分析考查地块及周边环境，从城市设计的角度入手，整个设计功能合理，空间丰富，景观优美，提高项目的经济效益与社会效益。 二、建筑设计思98、路沈阳国际汽车产业贸易中心项目作为商展服务综合体，位于经济高速发展的东北三省的核心辽宁省，尤其处于中国东北货物集散中心，辐射俄罗斯、朝鲜、韩国、日本，故应体现面向全国、面向世界，全方位、多层次并具有显著行业特色的设计理念。在认真参考国内外已有同类项目成功经验的基础上，既有继承，又有创新，在满足各项设施和服务标准的基础上，突出地方的文化特点和审美取向，设计思想和设计方法具有一定的前瞻性，以保证项目实施后在较长时间内地先进性。同时，规划与建筑设计都在完全满足开发决策和设计规范的前提下，顺应当前或持续发展思想的要求，使该项目具有尊重和改善现有人文地域环境，满足节能节制地要求，体现以人为本思想，创造出99、一个功能齐全、设施先进、环境优美的高效率、高品位、高回报的现代化商、展综合体。依据整体规划要求，因地就势，努力营造一个层次分明的空间格局。充分考虑该地块与周边地区和城市空间肌理密切联系，充分发挥其辐射功能，为带动周边地区发展作出贡献。重视该建筑与城市视觉形态的结合。从城市设计景观节点。在合理组织功能分区基础上，注重增强建筑和环境特色，以可识别性，可操作性与地域性为追求目标，创造个性鲜明的形象特征。充分考虑人的活动空间和行为心理，根据不同区段的功能和环境，通过设计手段，体现以人为本的设计思想。三、景观设计思路景观设计的主题是创造垂直花园体系和文化中心，与周边的自然环境和城市建筑文化互相呼应、融合100、自然形成一套完整的环境，把自然的植物、石材、水体引入展览空间中，创造特殊的场合，这种体验式模式融合了环境，迎合了当代的展示文化与人的多方面的诉求。在设计中，把垂直绿化和水平绿化相结合，把集中绿化和分散绿化相结合，形成一个很好的绿化景观。集中绿化主要体现在入口广场和项目中心广场之间，结合河流形成整个地块的绿化中心，把屋顶结合停车与绿化设计，很好的解决了建筑的第五立面。景观规划设计了喷泉、叠水、休憩亭、景观廊等多种环境小品，优雅别致，是建筑艺术的补充。因此，景观设计遵循了以下原则：（1）绿化布置充分提高了项目各区域商业价值的均好性；（2）景观设计以人为前提，全面考虑人在本项目消费购物中的舒适度；101、（3）景观设计完全尊重当地的气候特点和景观喜好；（4）全面体现现代商业对于休闲景观和自然环境的要求；（5）绿化布置体现严整、简洁、开阔的整体效果；（6）绿化布置与国际商贸城整体协调；（7）绿化带改善广场的小气候，创造一个四季景色变化、富有生气的环境；（8）绿化布置采用雕塑，地面铺装、建筑小品和常绿树等相结合的方式。四、配套设计思路（一）、物流体系建立面向东三省的立体物流运输体系，包括铁路、道路等运输，满足项目商业物流配送集散的需求。（二）、交通体系针对市场交易设计合理的停车场地，分区域设计物流停车、经营停车等功能区。同时针对装卸需求，设计合理的装卸区，合理组织车流和人流的区分。在市场内部，合理102、规划货流（车流）与人流的区分，使市场内的商业动线能够舒适流畅，同时便捷货流快速到达装卸区和仓储区域。在垂直交通上，设计充足的客用上下扶梯和货用的垂直电梯，保证项目上层物业的人流到达便捷度和商业价值，使项目各区域做到价值均好，同时保障货流的上下通达。（三）、商业配套体系在一定区域内，规划部分餐饮、休息、会展等区域，满足商贸城内经营人群和购物人群的餐饮需求。同时在各区域和楼层开设休息区，使消费者充分体验购物的舒适环境。设计部分会展空间，作为厂家和商家新产品发布、订货、展示等活动空间，满足商品展示和促销等需求。（四）、住宅配套体系在一定区域呢，规划部分餐饮、休息、超市、幼儿园、医疗站等区域。满足商贸103、城内住宅人群的生活需求。（五）、仓储体系在项目地下及顶楼建立充足的仓储空间，满足经营者对仓储空间的需求。（六）、信息化体系设计全面的信息展示系统，通过大规模的液晶屏和中央语音系统，发布商品信息和商家信息。以及其他相关信息，为商家和消费者提供全面的信息服务。（七）、广告展示体系全面考虑广告位，在市场内及建筑墙面预留足够的广告位，为商家商品展示和推广提供场地。第七章 项目开发计划一、开发机遇沈阳国际汽车产业贸易中心项目预期在2009年10月正式开发，在沈阳本项目的开发有得天独厚的机遇。（一）、国家振兴东北发展战略党的十六大提出“支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，支持资源开采型城市发展接续产业104、” 的发展方针，而辽宁作为东北重要省份，连接渤海湾经济圈，同时与韩国有丰富的贸易往来。辽宁沈阳作为东北地区重要的经济、文化、工业重镇，在振兴东北发展的过程中有着重要而又特殊的作用。沈阳国际汽车产业贸易中心项目将在未来辐射整个东北地区的汽车交易、汽车配件、汽车用品批发市场，促进东北地区乃至中俄、中韩、中朝、中日贸易。（二）、东北经济发展促使汽车交易、汽车配件、汽车用品行业的发展随着“振兴东北”的国家战略发展，东北，特别是沈阳的经济发展在未来看好。汽车交易、汽车配件、汽车用品行业的发展方面，目前沈阳将在尊重市场经济规律的基础上，改善投资结构，吸引和鼓励民营资本加入汽车交易、汽车配件、汽车用品产业。105、汽车产业是沈阳市乃至辽宁省工业经济发展格局中的重要一极。沈阳市2008年政府工作报告中也明确提出，今后5年要加快推进汽车产业集群建设，提高配套能力，着力打造产出千亿元的汽车整车及零部件产业集群。沈阳华晨金杯、华晨宝马、上通北盛三大整车去年厂实现整车产量27.5万辆，同比增长39.4%；实现产值389.9亿元，同比增长40.4%。三大整车厂产值均超过百亿元。去年汽车零部件企业实现产值33亿元，同比增长95%。世界500强企业投资项目美国江森座椅、延锋伟世通汽车饰件，世界最大汽车外饰生产商投资项目法国彼欧外饰以及上海屹丰模具、宝钢二期等一大批项目争相入沈。沈阳决心把汽车产业打造成第一大支柱产业，计106、划到2010年汽车整车产量达到80万-1 00万辆，汽车及相关产业的产值达到1800亿-2000亿元。高附加值的终端产品，尽快形成一条上下游配套、各环节协调、强有力的产业链。二、开发周期安排本项目不涉及拆迁、河道整治、地基加固、地基深打桩等复杂前期工程，根据设计施工安排，预计春节之后能进行桩基工程。同时本项目采用框架钢筋混泥土结构，地下工程一层，地上工程六层，预计开发周期为三年。预计时间进度表为：2008年11月计划一期建筑设计方案、景观方案完成2009年2月计划一期建筑施工方案完成2009年3月计划现场展示中心投入使用2009年5月计划一期桩基工程完成2009年8月计划地面以下工程完成200107、9年11月工程到正负零零2010年7月计划地面主体封顶2010年10月计划外装潢工程完成2011年1月计划外环境工程完成2011年4月计划一期竣工验收完毕2011年5月计划一期商户进驻装潢2011年7月计划一期商户试营业2011年9月正式开业三、销售招商周期安排根据沈阳市房地产预售制度，以及本项目受到的政府政策许可，本项目在地下工程方面进行到一半时，预计即2009年10月可以接受正式预定，并收取定金。同时，当工程进行到正负0时，预计即2008年10月可以正式销售并签订销售合同。根据项目工程情况，招商工作需要在项目完工即交付验房时提前半年开展，即2011年3月开始招商，并在10月入住开业。预计销108、售、招商周期为三年，如下表：筹备期2008年10月市场详细调研。2008年11月2008年12月营销、推广、广告方案。2010年1月销售招商执行团队组建。2010年2月2010年3月销售准备、广告准备2010年4月2010年5月内部客户联系投放销售广告量20预定期2010年6月内部预定15；投放销售广告量102010年7月预定25；投放销售广告量52010年8月预定35；投放销售广告量5强销期2010年9月预定40；投放销售广告量52010年10月预定45；投放销售广告量202010年11月成交55；投放销售广告量102010年12月成交65；投放销售广告量52011年1月成交70；投放销售广109、告量52011年2月成交75；投放销售广告量5尾盘、招商期2011年3月成交80；投放销售广告量52011年4月成交85；投放销售广告量52011年5月成交90；2011年6月2010年7月投放招商广告量52011年8月招商5；投放招商广告量52011年9月招商10；投放招商广告量252011年10月招商25；投放招商广告量102011年11月招商35；投放招商广告量102011年12月招商45；投放招商广告量102012年1月招商55；投放招商广告量102012年2月招商65；投放招商广告量102012年3月招商70；投放招商广告量102012年4月招商75；投放招商广告量52012年5月招110、商80；2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月投放招商广告量10第八章 可行性结论一、项目优势（一）、规模优势本项目规划总建筑面积达到105万平方米（含地下层），建成后结合二期，将成为东北亚集汽车贸易、汽车配件、汽车用品及文化产品批发和产业交流为一体的一级综合批发集散中心。巨大的规模，将有利于项目统一宣传、招商、以及管理，同时能吸引全国大型的汽车贸易、汽车配件、汽车用品及文化产品产业链的企业、贸易公司参与到市场的经营、采购中来，共同将市场发展成为东北地区的龙头市场。（二）、成本优势项目处于郊区，土地成本相对较低。能通过进一步完善的建筑规划，以及业态定位与市场运作让项目发挥出最111、大的商业价值。同时，低成本优势构成了项目对于沈阳南湖五金工具市场等直接竞争对手的最大竞争优势，为项目后续推广奠定了坚实的基础。（三）、交通优势项目三面临路，公路、铁路四通八达，紧靠京沈高速公路和地铁一号线，是进出沈阳的西大门。沈阳过境高速公路与本项目擦身而过。良好的交通条件，为项目未来的发展提供了优越的交通条件支撑。同时，良好的交通环境，也让项目在未来得到更多市场认同，有利于项目快速推广。二、项目劣势项目劣势主要是区位劣势。项目所在的于洪区，目前有些偏僻，相对来说缺少商业氛围，没有区域商业中心以及满足社区配套的大型社区商业中心。通过我们的市调访问，于洪区目前在沈阳的市场认可度有待于进一步提高。112、距离市核心区域较远的区位条件。三、项目机会（一）、产业机会：未来东北不仅继续保持重工业基地的传统优势，沈阳市政府把汽车产业做为支柱产业之一。本项目在依托产业结构升级的同时，为汽车贸易、汽车配件、汽车用品及文化产品产业提供了国际化的贸易平台。（二）、市场机会：在市场交易的发展过程中，渠道的扁平化发展意味着更多的企业不仅在广州、浙江等地设立展示、贸易中心，更需要在东北地区扩展自己的展示、贸易中心。本项目将成为全国各地的汽车贸易、汽车配件、汽车用品及文化产品企业在东北的展销窗口。（三）、需求机会：沈阳作为东北重要的经贸城市，五爱市场及其周边的市场近几年得到了蓬勃发展。但是这些市场缺乏规模性、专业性商113、贸服务，通过我们的市场调研可以看到，强烈的市场需求为本项目提供了良好的需求机会。四、项目威胁（一）、直接竞争威胁直接竞争威胁来自沈阳沈阳现已经经营的汽车配件市场、汽车整车交易产业带的冲击。本项目一经投入市场，必将迎来部分现有汽车及配件、用品原经营户对于本市场的关注。这将会使得现有经营市场通过降低租金等方式与本项目竞争客户，构成对于本项目的直接威胁。（二）、间接竞争威胁间接竞争威胁主要来自沈阳周边的专业市场，包括东北汽配城、沈阳西柳市场等的竞争。周边的专业市场在运作过程中，也会吸引大量经营户以及企业进驻，对于本项目构成一定的市场威胁。五、结论及建议（一）、优势机会战略根据项目优势与机会，可以利用114、低成本及超大规模与实力现有经营户的需求的结合点，通过租金优惠或者整批次商户入住购买优惠的措施来直接吸引目标客户。同时抓住东北产业升级的机会，努力将项目某部分区域打造成为东北汽车贸易、汽车配件、汽车用品及文化产品产业进行直接贸易、发展代理商、发布新产品的大型平台。另外，作为已经比较发达的广州、浙江等地的经营户，他们具备一定的投资意识，也可以作为整体购买群体来考虑成为项目的目标客户。（二）、优势威胁战略为了避免直接竞争对手与间接竞争对手的竞争，项目在定位方面可以直接区分现有经营的配件城及整车交易市场市场环境、经营模式、以及租金情况。利用低成本优势保持竞争环境的领先优势，从差异化的定位避免竞争对手的115、威胁。同时，我们的规模优势能化解直接竞争对手在交通、业态、配套等各方面的不足。（三）、劣势机会战略项目所处的区位目前尚不能得到完全认可，但是可以先通过市场存在大量企业需要展示舞台，以及整个东北产业升级的机会，让外围市场进行启动认可，将区位条件进行包装来避免本身的不足。（四）、劣势威胁战略对于直接竞争对手与本项目的区位比较，通过我们的价格优势以及交通优势在一定程度上得到弥补。六、项目成本及收益A、商业定价1、市场租金推算的价格水平市场名称单位平方米月平均租金（建筑买面积）倒算售价（元/平方米）（12年倒算法）东北汽配市场405760西部汽配城405760瑞盛国际汽配城-5000国瑞汽配博览中心-116、5500万柳塘区域车贵族415904车之翼334752迪威斯334752多维628928倍耐力9012960强联456480临街10014400北塔轮胎市场304320金山轮胎市场10014400 55 7608根据项目的区域特点及定位情况。本项目的定价主要参考附近的东北汽配市场的租金情况而制定。据此平均租金水平推算出沈阳汽车配件及用品类市场可承受的的租金水平为55元/平方米/月；则根据12年租金倒算法，目前沈阳汽车配件、用品类市场商铺的销售价格为7608元每平方米。因此项目销售价格水平以接近市场价格水平为宜，按照成熟市场价值下幅20%定价原则，建议商铺整体均价为6000元每平方米。B、住宅定117、价住宅的价格主要以于洪区及铁西区价格范畴做为参考于洪区代表项目：项目名称永盛水调歌城阳光100国际新城沈阳恒大绿洲万科魅力之城绿地老街坊性质住宅住宅住宅住宅、洋房洋房销售价格起价:3060元/平方米均价:4000元/平方米最高:4500元/平方米起价:3705元/平方米均价:4793元/平方米最高价:9275元/平方米起价:3965元/平方米均价：6548元/平方米最高：7200元/平方米起价: 4200元/平方米均价：4800元/平方米洋房：10200元/平方米起价：3888元/平方米均价：5000元/平方米最高：5600元/平方米主力面积77-114:83-26086-17885-2001118、15-245供应量11221600交房时间08年12月一期现房08年12月08年10月10年1月地点于洪区二环旁（滑翔五金城南侧）于洪区于洪新城阳光路20号于洪区大堤路与南阳湖于洪区怒江北街与松山路交汇处西约约300米于洪区北陵街道八家子村建筑面积100万150万227万30万70万费用分析1元/平/月1.3元/平方米月1.5元/平方米月1.80元/平方米月贷款年限7成30年7成30年7成30年7成30年7成30年装修标准清水清水1500元精装修清水清水楼盘评述规划占地面积1000亩，总建筑面积近100万平方米由6个地块组成，形成了河岸上的六大院落。沈阳阳光100国际新城占地面积1500亩，建119、筑面积150万平方米，集住宅、商业、酒店、SOHO办公等为一体，浑河北岸滨河都市大盘156栋高层小高层、15000平方米全能运动中心、7000平方米多功能会所、30000余平方米主题社区商业街全方位造就白金级滨水生活意境。万科魅力之城总占地面积约16万平方米，总建筑面积约30万平方米，容积率2.0，绿化覆盖率为30。项目于2007年6月30日开工，计划于2011年竣工封园，共分而二期开发。沈阳的“老街坊沈阳城北新苑”位于于洪区北陵街道，占地面积1000亩，地区原居住条件十分简陋，环境很差，配套设施不全。绿地集团决定出资约50亿元，参与这一区域改造。销售情况一期75%一期80%一期55%一期85120、%一期70%铁西区代表项目：项目名称巴塞罗那三期西城晶典北华城鑫丰又一城罗曼松鼠湾性质普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅销售价格均价4850起价4380均价4880均价5200起价:5200均价:5350最高价:6080起价3600均价:3850最高价:5580主力面积面积40-140面积33-90面积40-130面积36-137面积83-100供应量1437套800套300套-360套交房时间2009.102009.122008.122009地点云峰街36号兴顺街56号工北街73号北二东路6号铁西区保工街与沈辽路交汇处建筑面积27万平米8万平米7.2万平米25万平米8万平米费用分析1.121、2元/平/月1-1.5元/平/月1-1.5元/平/月1元/平/月1元/平/月贷款年限7成30年7成30年7成30年7成30年7成30年装修标准清水清水清水清水清水楼盘评述居住人群素质较高，周边生活配套齐全，文化气息浓厚，交通十分方便。周边配套齐全，地理位置优势突出。项目位于铁西核心商业区兴顺街之上，交通便利，区域内配套设施齐备。生活、商业氛围浓厚。项目未来区域发展也十分乐观，铁西区兴工街至兴华街偏以北地带，已规划为CBD区域，未来升值无限。未来区域内部相关配套建设将逐步完善紧临太原街商圈和沈阳站，交通便利，区域内配套设施齐备，生活氛围浓厚。紧临仙女湖公园，多条公交线路在此经过,交通便利.周边配122、套齐全，发展空间较大。销售情况60%左右45%左右30%左右80%以上30%左右根据项目及区域特点，项目价格应当以中档为主，考虑到项目开发周期及项目定位，住宅均价定为4500元/平方米。C、项目投资经济效益分析1项目投资构成、总投资估算 主要技术指标序号项目名称单位1用地面积1058401.59平方米2总建筑面积241.68万平方米3住宅建筑面积70万平方米4商业建筑面积171.68万平方米5容积率2.28 建筑面积投入成本单价总投资额2416800平方米2000元/平483360万元 项目总建筑面积2416800平方米，投入成本单价为2000元/平，总投资额为483360万元10.2项目经济123、效益分析（1）项目收入的估算销售收入面积（平）售 价（元/平）总销售额商业171.68万6000103亿住宅70万450031.5亿合计241.68万-134.5亿（6）经营税费及所得税与销售有关的税费：实际销售额营业税 672500000其他税金城建税 47075000教育附加税 403500000防洪保安费 134500000印花税 134500000税收合计 1392075000成本4833600000税前利润 8616400000企业所得税 2843412000税后利润 5772988000注：A、税前利润实际销售额税收合计成本B、企业所得税税前利润33C、税后利润实际销售额税收合计成124、本企业所得税D、成本中含土地成本。E、税率说明营业税=营业收入x5%城建税=营业税x7%教育附加税=营业税x4%防洪保安费=营业收入x1印花税=合同金额x1企业所得税=（经营收入经营成本税费）x33%其他税金城建税教育附加税防洪保安费印花税。实交税金营业税企业所得税其他税金。税后净利润经营收入经营成本实际交税金额结论：通过本可行性报告分析，本项目具有很好的优势与市场机会，项目成功运做后可以上缴各级财政税收42.3亿元，税后净利润预计达57.7亿元，且预计能在2011年3月前收回成本。落成后的沈阳国际汽车产业贸易中心，预计年交易额将突破180亿元，上缴税收2亿元以上，提供就业岗位15万个。在风险方面，本项目开发难度较小，开发过程风险较小且可控性强。经过综合分析，本项目可行。