1、安徽物流配送中心及大型超市项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月安徽物流配送中心及大型超市项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论8一、项目概述8二、项目投资业主概况8三、可行性研究报告编制依据9第二章 项目背景及必要性10一、 项目背景10二、 项2、目建设的必要性131、有利于xx物流事业的发展132、有利于xx超市业的发展143、有利于提高中方商业经营管理水平144、有利于促进xx现代化商业的发展15第三章 市场分析15一、xx投资市场分析15二、 消费市场分析161、新城区建设为xx大型超市营造了良好的发展环境162、xx超市业的发展规模存在较大的市场容量173、xx居民收入的日益增长为超市业提供了较大的发展空间184、xx超市业的市场竞争优势18第四章 项目选址与建设条件19一、项目选址19二、项目建设条件201、社会经济条件202、地形地貌条件213、水文地质条件214、气象条件225、交通运输条件236、基础设施条件24第五章 3、项目拟建内容及规模25一、建设目标251、建设目标的提出252、建设目标25总体要求25二、拟建内容及规模26第六章 物流配送中心选择及流程27一、物流中心的种类271、物流供应链模式272、物流一体化273、第三方物流284、综合物流配送中心285、物流中心机能28二、配送规模28三、配送品种方案29四、配送流程29五、主要物流配送设备设施30普通仓储配送区物流设备配备及估价表30六、 配送中心信息系统31图表-11 物流配送中心信息系统功能树32第七章 超市经营方案33一、方案331、营业面积332、经营品种333、消费对象334、服务区域335、经营规模336、超市构成34二、 超市营销4、策略351、经营策略352、服务策略353、优势互补策略354、宣传战略35三、超市技术设备361、计算机管理系统362、其它设备36注：设备应根据项目实际需要配置。37第八章 项目建设方案37一、总平面布置371、总平面设计原则372、总平面布局37二、建筑方案381、设计依据382、建筑设计383、抗震设计404、基础设计405、基础形式406、上部结构设计41三、土建工程41四、配套工程421、给排水422、消防433、暖通空调44空调冷热源454、供电46供电475、煤气48第九章 组织机构和人员安排49一、组织机构设置49二、 劳动定员安排与培训50第十章 项目实施进度51第十一章 5、环境保护与安全51一、环境保护511、施工过程中的环保问题512、设计过程中应注意的环保问题523、环境影响及评价52废水53二、卫生防疫54三、消防安全541、消防车道542、安全疏散543、防火分区544、消防水源545、消防水量556、消火栓系统557、自动喷淋系统558、室外消防559、防雷系统55第十二章 投资估算与资金筹措55一、投资估算551、项目投资估算552、流动资金估算56二、 资金筹措与投资计划571、资金筹措572、投资计划57第十三章 项目效益分析58一、经济效益分析58（一）商品销售收入和销售税金及附加估算581、年销售收入估算582、销售税金及附加估算59（二）总6、成本费用估算59（三）总成本费用构成60（四）项目利润分析601、项目销售（税前）利润=40559-35998.9=4559.2万元；602、项目净利润（税后）=4559.2（1-25%）=3419.4万元。60（五）项目投资效益分析601. 总投资收益率（ROI）6060=4559.2/17000100%=26.8%602、项目净利润率（ROE）6060=3419.4/17000100%=20.1%603、项目投资回收期（T）60二、 社会效益评价61第一章 总 论一、项目概述1.项目名称：安徽xx物流配送中心及大型超市项目2项目拟投资规模：17000万元3项目建设单位：安徽xxxx实业股份7、有限公司4项目法人代表：xx (xx)5项目选址：xx县新城区6项目拟建时间：2.5年7建设性质：新建8项目总建筑面积：42500，规划用地面积25亩。9经营范围：日用百货、家用电器、实用五金、食品类、糖烟酒、音像制品、文体用品、药品、装潢建材以及从西欧引进的西班牙橄榄油、红酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配销（包括餐饮）。二、项目投资业主概况安徽xxxx实业股份有限公司，系西班牙xx实业股份有限公司董事长xx先生在xx县注册设立的一家公司，是建设安徽xx物流配送中心及大型超市项目的投资经营主体。xx，西班牙华人（祖籍浙江省xx县），西班牙中国xx同乡会副会长。因其早年出国前往欧洲创业发展，在住8、居国西班牙注册成立了西班牙xx实业股份有限公司，主要经营房地产、百货超市（拥有四家大型超市）、食品餐饮、外贸进出口等业务。西班牙xx实业股份有限公司经营的大型超市，把自选、廉价和所有服务聚集在同一建筑物内作为其经营特色，实现最高营业率与最低价销售的有机统一，经销商品多达数万种，具有广泛的国际营销网络、一流的管理水平和科学的经营机制，在西班牙商贸零售业享有较高的声誉。西班牙xx实业股份有限公司以经营大型超市为主，成为欧洲重要的大型商业零售企业之一。该公司在西班牙生意做得红红火火，现年经营收入超过5000万欧元，拥有固定资产约10000万欧元。三、可行性研究报告编制依据1、 国务院关于加快发展服务9、业的若干意见（国发20077号）；2、 国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见（国办发200811号）3、国家产业结构调整指导目录（2011年本）4、安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见(皖政200770号) ；5、安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要6、安徽省现代物流业发展规划（皖政200989号）7、安徽省商贸服务业发展规划8、 xx县产业发展指导目录（县政办2007116号）9、 xx县扩大开放、促进发展二十条（广发20052号）10、xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要11、项目单位提供的有关资料；第二章 项目背景及必要性一、 项目背景物流配送和10、超市的连锁经营方式被称为继百货店之后零售业的又一次重大革命，也是流通企业组织上和功能上的又一次创新。自1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。2010年美国社会消费品零售额为19497亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占11484亿美元，占总零售额的60%左右。在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。1996年连锁销售额仅为16兆日元，而到2010年为45.7兆日元，增长约3倍。在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180余家，销售额占全市销售额的75%。国外发达国家的商业发展11、历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。国外在连锁经营上积累的宝贵经验，是值得我们学习的。改革开放以来，我国经济迅速发展，生产的社会化程度逐步提高，市场规模不断扩大。2010年全年社会消费品零售总额156998亿元，居世界第二，社会购买力基本达到发达国家在发展连锁经营初期所具备的水平。根据社会消费零售总额今后10年年均经济增长7%的预测，我国商品零售市场潜力将非常巨大。同时，现代技术也开始在我国流通领域得到了应用，通讯、运输等条件有了改善，特别是12、大型商业企业的经营水平有了相当大的提高，经济实力也有了较大的增强，计算机管理日益广泛地运用到经营活动中，商用软件和配套设施正在积极研制和生产。近几年我国商业连锁业的快速发展，也充分说明我国已具备了加快连锁商业发展的条件。目前，外资零售业的销售额仅占全国商品零售总额的1.2%。根据我国进一步扩大对外开放、促进商业企业的改革和发展、扩大商业领域利用外资试点的政策，这将更加吸引外资在我国商业领域的投资，有利于我国经济与世界接轨。图表-1 2006-2010年社会消费品零售总额及其增长速度随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。自上世纪末本世纪初以来，越来越多的外国零13、售企业纷纷进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。超市在世界发达国家问世至今已有较长的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计，2010年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.14、25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大15、地兴起，并得到迅猛发展。在我国经济社会发展突飞猛进的今天，xx县商贸同其他各行各业一样需要得到协调发展，并逐步将成为xx经济发展的主要驱动力之一。目前，大型超市及其物流配送在xx市场尚未能得到充分发展，眼下xx的几家联华、华联、国美、苏果、台客隆等连锁业中，虽然经过几年的迅速发展，取得了一定的成绩，但店面小、规模不大，商品品种较少、辐射能力较差，商品配送能力较弱。因此，xx超市存在较大的市场容量及发展空间。xx经济的快速发展，商品物流配送和超市业协同发展及竞争已是大势所趋。众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。为16、积极参入xx地方经济建设，大力发展xx商品物流配送产业和商贸服务业，引进国外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式，促进地区商业的大开放、大流通、大发展，西班牙xx实业股份有限公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定在广注册成立安徽xxxx实业股份有限公司，投资兴建安徽xx物流配送中心及大型超市项目，旨在加速皖东南地区的超市业的进一步发展，同时带动xx的名优特产品出口，进一步提高xx县的对外开放水平。二、 项目建设的必要性1、有利于xx物流事业的发展物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消17、耗获取最大限度经济效益的目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的广泛活动，该体系力求在总成本尽可能最低的前提下，通过信息、网络、运输、存储、配送等诸多因素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费、销售、运输、供给、生产、开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供应链，使人才流、信息流、商品流、资金流集成一体而促进现代物流产业的形成与发展。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式18、的有效载体。其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。因此，xx县域经济快速发展的形式下，加快区域物流业兴起的重要性及意义日益显现出来，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，为物流业的兴起与发展创造了广阔空间。本项目在吸收发达国家成功经验的基础上，结合我国国情，建设并发展具有xx地方特色的商业领域新型运行业态物流配送、超市产业，科学合理地利用经营资源、力争建立全国性、区域性、地区性的市场，发展大配送、大卖场、大连销，形成立足xx，面向长三角、辐射周边县市的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系，从而提高区域整体经济效益。因此，本项目的建设，将是xx县19、物流事业进一步发展的需要。2、有利于xx超市业的发展xx的超市业与xx的工业经济一样起步较晚。进入21世纪后，xx经济社会发展从起步、加速、进入快车道，到突飞猛进的今天，其商贸业同其他各行各业一样进入协调发展阶段，并逐步将成为xx经济发展的主要驱动力之一，但与人们日益增长的市场需求相比，还存在一定的差距。目前，大型超市及其物流配送在xx市场尚未能得到充分发展，眼下xx的几家联华、华联、国美、苏果、台客隆等连锁业中，虽然经过几年的迅速发展，取得了一定的成绩，但店面小、规模不大，商品品种较少、辐射能力较差，商品配送能力较弱。因此，xx超市还存在较大的市场容量及发展空间。面对国外超市在国内市场的迅速20、发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所，引进新的经营理念、经营模式、服务形式，不断提高自身参与市场竞争的能力。因此，本项目的建设将是xx县超市业进一步发展的需要。3、有利于提高中方商业经营管理水平西班牙xx实业股份有限公司在长期经营物流配送和大型超市活动中，悟出了超前的经营创新理念，积累了一套丰富的管理经验。安徽xx物流配送中心及大型超市项目的投产经营，同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，将有助于把西方发达国家优质的服务理念和先进的管理模式带到中国，从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念。顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决21、于顾客的满意程度。因此，本项目在经营发展中，把向顾客提供最佳服务作为工作的立足点。为了实现这一目标，业主以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。 4、有利于促进xx现代化商业的发展 “十五”以来，xx经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一大批小型批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。2005、2007、2009年xx社会消费品零售总额分别是13.36亿元、17.02亿元、24.70亿元。2009年限额以上经营网点与限额以下经营网点的营业额比约为1：3.6，经营网点22、个数比约为1:50。xx商业网点数的发展已具有一定的规模。但从以上两组数据中可以看出，xx商业的发展，限额以上网点很少，规模超市更少，远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着xx县今后社会经济的快速发展态势，该项目建设对于促进xx商业向现代化方向发展有一定的现实意义。第三章 市场分析一、xx投资市场分析xx县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，区域面积 2165 平方公里，人口52万，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边 两个半小时经济圈 有上海、杭州、南京、合肥等 4 个省会城市和 16 个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华23、东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、 318 国道和 3 条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有 三省通衢 之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，xx已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。xx历史悠久，古称桐汭，东汉建安初置xx县，取名意在 “ 皇恩浩荡，帝德广大” ，迄今已有 1800 多年，历史上先后归属吴、越、楚国，受其文化传统影响深远。xx钟灵毓秀，历代有名人。唐代农民起义领袖陈庄，清末名臣张光藻，我国著名地质学家和地层古生物学家许杰都出生在这里，明开国皇帝朱元璋曾驻跸24、xx祠山殿。xx是一个移民县份，由于历史上中原文化、徽文化和吴越文化的多重熏陶，铸就了xx人民热情、豪爽、好客、大度的优良传统。目前，在xx城乡经商兴企的外地投资者众多，无疑与文化传统息息相关。xx人思想开明，敢闯敢试；xx县政策开放，勇于创新。在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展，在全省61个县经济运行综合考评中，连续5年位居“综合十强县”；连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。xx是安徽省仅有的两个直接管理县改革试点之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资25、企业和众多的国内知名企业落户创业发展，并成为全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”、 全国最佳休闲旅游县。“十五”以来，国内、外落户xx上规模的投资企业达数百家。因此，xx拥有良好的内、外客商投资环境。二、 消费市场分析1、新城区建设为xx大型超市营造了良好的发展环境随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善，xx及其周边县市的商贸业经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续快速增26、长，商业网点建设的速度也越来越快。xx对周边地区辐射能力不断增强，华东地区重要的并逐渐成为皖东南地区边边陲重要的商品集散地和贸易中心城市。xx的商贸活动十分活跃。2010年，社会消费品零售总额29.5亿元，增长，比上年同期增长19%，其中，城镇消费品零售额14.97亿元，比上年同期增长19.9%；农村消费品零售额14.53亿元，比上年同期增长19.2%。批发零售贸易业零售额25.9亿元，比上年同期增长20%。市场零售物价指数为98.6，居民消费价格指数100。目前，xx城乡连锁商业蓬勃发展，截止2010年末，全县城乡共有大大小小连锁超市10余家家、连锁网点50余家，连锁商业实现销售额约占8%。27、特色商业群体已具规模，老城区是繁华的商业集中之地，商业网店众多，车辆穿梭、行人拥挤。在新城区选址兴建物流配送和综合性大型超市具备了良好的发展环境。大型商业超市向新城区规划发展也是当务之急。2、xx超市业的发展规模存在较大的市场容量超市作为商业领域的新型业态，不仅在其他一、二类大城市发展迅猛，而且就是在一些三、四类中小城市也异军突起。所以，综合性大型超市方兴未艾，成为商贸业的重要组成部分，但在xx尚未能得到充分发展。近几年入驻xx的几家连锁超市（如：华联、联华、台客隆、苏泊尔等）要末是购买改造原有老式房屋经营，要末是租赁利用其他房屋经营，有时消费者要买所需要的生活用品，不得不跑遍城里所有超市，甚28、至事与愿违。购买、租赁、改造老式房屋经营超市有它的局限性，一是建筑物和设施陈旧、简陋，二是店面狭小，商品堆放拥挤；三是商品品种少，难以形成经营规模；四是平面布置不合理，存在消防安全隐患。本公司经过实地考察，认为xx超市业目前的发展水平尚不能满足全县社会经济日益增长的需要，xx大型超市存在较大的市场容量。3、xx居民收入的日益增长为超市业提供了较大的发展空间据有关统计资料显示，2010年xx县人均可支配收入为16140元，人均消费性支出11506.62元，比2005年增长了92.8%，年均递增14%。全县城乡居民储蓄余额55.6亿元亿元，人均储蓄额10908元。由此可见，随着经济的发展xx县的人29、均购买力已有了大幅度的提高。“十五”时期，经过两次大的行政区划调整，城镇建设得到加强，城乡一体化建设步伐加快，乡村居民向集镇、尤其向县城聚集速度加快，外地流动人口增多，集团购买力增强，xx的现实社会购买力及购买力潜力较大。2008、2009、2010年xx人口、人均收入（农民）和人均消费支出及今后5年的预测。详见图表-4：图表-2 xx人口、人均收入和人均消费支出现状及2015年预测表 年 份项 目单位2008200920102015全县人口万人50.951.151.552.40城镇居民人均可支配收入元14795151381614025994农民人均收入元60866648750011277城镇30、居民人均收入元16258166351773628565社会消费品零售总额亿元20.7824.729.451.8从发展的观点看，伴随着xx经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，估计且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。4、xx超市业的市场竞争优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，安徽xxxx实业股份有限公司在国内（各地）、国外（西班牙）专门设立采购中心，负责安徽xxxx实31、业股份有限公司物流配送和大型超市商品的统一采购，可大大降低商品的采购成本。同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此安徽xx物流配送中心和大型超市的商品品种构成，符合消费者的消费预期与购物倾向。此外，由于安徽xxxx实业股份有限公司是一家外国商业集团，在西班牙等国有自己的大型超市和采购中心，可形成国与国之间的超市连锁经销网，进行必要的商品配送、配销网络。因此，本项目具有较强的商品供应优势。第四章 项目选址与建设条件一、项目选址本项目拟选址于新城区与老城区毗邻地带，广宁路以南新城区一侧（具体选址点待定），计划用地面积16675（25亩）。本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原32、因：1、具有未来十年以上的持续经营力。超市选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。当外部环境发生变化时，其他经营因素都可能随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，而超市地址一经确 定就难以变动。因此，该项目在选址时，必须用发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来。选定的地址应具有一定的商业发展潜力和具有竞争优势。2、具有规模性的目标和对顾客群的辐射力。任何超市都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。超市经营受消费者购物行走距离规律的制约，超市经营需具有比较宽的流动顾客群体，只有依靠对一定规模目标的消费群体的优质服务，才33、能获得比较稳定的超市经营利润目标。所以，能否拥有并可辐射一定规模的目标顾客群，是大型超市选址应考虑的重要因素之一。 3、具有交通的易达性。项目建于新城区，四周靠近或邻近办公区、住宅区、教育区，是科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，进出道路畅通，便于商务往来。4、具有基础设施配套的共享性。项目拟选择位置，位于xx新城区，市政规划、社会环境、人口状况、地理环境、交通条件优势突出，水、电、路等配套条件良好，共享配套设施完善，可以大大降低项目投资成本。因此，本项目的位置选择充分考虑了物流配送和大型超市的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、方便群众、优化配置、34、节省资源。二、项目建设条件1、社会经济条件xx县区域面积2165平方公里，人口52万。2010年，xx生产总值突破100亿元、同比增长15%，实现财政收入13.28亿元、增长38.2%，完成固定资产投资162亿元、增长25%，农民人均纯收入7500元、增长13%。实际到位内资50亿元、外资7225.3万美元。xx人思想开明，敢闯敢试；xx县政策开放，勇于创新。在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展，在全省61个县经济运行综合考评中，连续5年位居“综合十强县”；连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。xx是安徽省仅有的两个直接管理县改革试点35、之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，并成为全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”。 2001至2008年xx县主要经济指标及在全省的位次图表-3 单位:万元、亿元、% 年度20012002200320042005200620072008全省综合位次10811861010136、0全社会固定资产投资数值7.111.817.420.425.841.262.886.36位次182255456工业增加值数值4.856.89.41216.336.529.8位次2022171318191915GDP数值24.425.928.733.840.350.562.0474.73位次2526242332262623财政收入数值1.361.51.772.473.284.66.538.3位次3931251913111011财政收入相当于GDP数值4.74.96.27.38.18.710位次52441915111111注：资料来源：xx视窗2009年x期2、地形地貌条件本项目区域地处中纬度，位37、于风光秀丽的xx新城区，其地理位置为东经1192622和北纬305341之间，属于高丘地貌。土壤为红壤，土层较厚。其下为石英砂岩、含砾砂岩组成，作为地基其岩性均匀，承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。3、水文地质条件工程地质条件建址场地地基土为岩性石夹杂少量红色土壤，各层地基土质硬度好，承截力大，便于工程施工建设。水文地质条件图表-4 xx水资源分布地区水量（亿m3）迳流量（万m3/ km2）耕地率（%）占有水量m3/年南部山区8.4784.28.26847中部丘畈区4.3075.827.31852北部丘陵区3.9967.411.63885全县16.7674.3514.136604、气38、象条件项目区属亚热带湿润气候区，气候温和，一年四季分明，阳光充足，光热条件较优。春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。年平均气温15.4，日均气温10，为229天，太阳辐射总量119.4千卡/cm2，日照时数2162.1时/年（4-10月1409时），平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温-14.6，年降水量1328mm（6月最高为185.5mm）。地理位置十分优越，适宜于项目选址要求。常年主导风向,最多风向ese，次多风向wnw。本地区主要气象参数气温: 年平均温度 15.4最热月（7月）平均气温 28.5最冷月（1月）平均气温 2.439、 极端最高温度 39.1极端最低温度 -14.6日均气温10 229天 太阳辐射总量 119.4千卡/cm2日照时数 2162.1时/年（4-10月1409时）平均初霜日 在11月4日终霜日 在3月21日无霜期 218天湿度： 最热月月平均相对湿度 83% 最冷月月平均相对湿度 75%降雨量： 年平均降雨量 1341.4 mm最大年年降雨量 1954mm最小年年降雨量 640mm日最大降雨量 165.4mm月最高降雨量(6月) 185.5mm风： 全年主导风向 ese夏季主导风向 wsw冬季主导风向 ene多年平均风速 3.0m/s积雪：最大积雪 20cm本地区主要气象参数夏季夏季空调计算干球40、温度： 34.5夏季空调计算湿球温度： 28.5夏季通风计算温度： 32主风向： wsw夏季平均风速 2.9m/s冬季冬季空调计算干球温度： -3冬季空调计算相对湿度： 78%冬季通风计算温度： 4主风向： ese5、交通运输条件项目区靠近318国道、毗邻宣-广高速、230和215省道及宣-广铁路，居于公铁交通的要冲，交通十分便捷。xx地处安徽省东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市。xx是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等41、中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和2条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，xx已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。图表-5 xx县交通区位图6、基础设施条件项目拟建区基础设施配套，水、电、路、通讯骨干网络完善；地质地形条件好，该址地层稳定，无地质灾害，地势平坦，地貌简单，利于工程建设；生态环境好，水质及大气基本无污染，土地供应手续简便，建设成本不高，水源有保证，人居集中且民风淳朴。第五章 项目拟建内容及规模一、建设目标1、建设目标的42、提出安徽xxxx实业股份有限公司将打造xx县最大的商业批发、零售企业。公司在做好百货零售主业和发展“品牌经营战略”的基础上，紧紧依托主业，开展多元物流配送经营业务，以取得良好的经营效益，从而跻身于区域性商业流通领域的领先地位。面对飞速发展的经济形势，公司提出要打破传统的供销经营模式，确立大市场、大贸易、大流通的战略思想，在提高主业综合经营效益的同时，寻找契机，结合自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。其中，物流配送中心及大型超市的建设经营是公司多元发展的重要方面。为此，公司将力挺企业迅速进入和扩大国内市场，迎接国内商业企业竞争的严峻的考验。2、建设目标总体要求成为公司未来连锁43、商业发展的基础和保障，克服主业发展中的物流瓶颈障碍。具有物流配送的社会化服务功能，成为苏浙皖接壤地带区域性有较大影响力的专业性物流配送及超市主业经营基地之一。以拟建大型超市为龙头，推动公司在周边农村集镇建设连锁超市及配销网络，提升公司的规模经营能力。形成独立核算的企业运行机制，降低商品流通过程中的运营成本。采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。建立完善的信息处理和交换系统并可加以扩展、升级。目标年限设计使用年限15年。超市经营商品经营品种包括日用百货、家用电器、实用五金、生鲜食品、副食品、糖烟酒、音像制品、文体用品、药品、装潢建材以及从西欧引进的西班牙橄榄油、红酒、葡萄酒、火腿等商品的44、零售和配销（包括餐饮）等大类20000余种商品，年销售金额超过4亿元。配送能力日订单发生量 3000张，8000笔，包括家电类、日用品类、学习办公用品类等总品种数等大类，日发生品种数 1200种，进货提前期 5天，配送提前期 24小时，库存量相当于15-20天的销售量。二、拟建内容及规模为实现上述建设目标，需新建一定规模的物流配送中心及超市建筑及有关配套设施。本项目的建设内容包括主体工程和辅助配套设施工程。主体工程新建物流配送中心及超市大楼，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积42500m2，包括仓储及配送、超市卖场、办公、其它等用房。其中，大型综合超市用房面积31850m2，仓储及配送用房面积1045、000m2，其它用房面积650m2。辅助配套设施工程辅助配套设施用房650m2，主要为冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房，均为单层砖混结构；多功能广场、室外停车场等室外工程；给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；物流配送中心及超市所需的物流设备、信息系统及办公用设备。第六章 物流配送中心选择及流程一、物流中心的种类世界物流业的发展历程已经走过了厂内物流、实体分配物流、综合物流三个阶段，正迈向EC物流的新阶段，伴随着EC出现了一系列全新的物流模式。现有的配送中心、流通、连锁企业与EC对接，将传统的物流模式转化为EC下新型物流模式是EC和物流在我国进一步发展的方向。这些新型模式主要46、有：1、物流供应链模式EC信息流使公司部门之间、内外之间、子公司之间信息交流畅通，客观上要求它们消除各自为政的分割态势，而结成紧密的合作伙伴，有效抵抗市场风险，构建稳定的物流渠道。于是价值链的思想就被引进物流管理，产生了物流供应链。供应链（supply chain）就是指产品生产和流通中涉及的供应商、生产商、运输商、储运商、批发商、零售商以及最终消费者组成的供需网络；在这个网络中，每个贸易伙伴既是其客户的供应商，又是其供应商的客户。他们既向上游订购产品，又向下游的贸易伙伴供应产品。而供应链管理是对供应链中的物流、信息流、资金流、增值流、业务流以及贸易伙伴关系等进行的计划、组织、协调和控制一体化47、管理过程。2、物流一体化物流供应链是物流参与各方的协作形式，而物流一体化是在协作基础上的专业化分工，是EC物流向纵深深化的结果。物流一体化就是利用物流管理，使产品在有效的供应链内迅速移动，使参与各方的企业都能获益，使整个社会获得明显的经济效益。物流一体化的实质是一个物流管理的问题，即专业化物流管理人员和技术人员，充分利用专业化物流设施、设备，发展专业化的物流管理经验，以求得整体效益最优化的效果。3、第三方物流第三方物流（Third Party Logistics，简称TPL）又称之为物流联盟、物流伙伴、物流社会化或物流市场化，其含义是物流渠道中的专业化物流中间人，以签订合同的方式，在一定期间内48、为其它公司提供所有或某些方面的物流业务服务。TPL提供者是一个为外部客户管理、控制和提供物流服务作业的公司，他们并不在供应链中占有一席之地，仅是第三方，但通过提供一整套物流活动来服务于供应链。可见，TPL是物流专业化的重要形式，是物流发展到一定阶段的必然产物，是EC物流在供应链和一体化专业化分工基础上的优势互补、风险共担的战略联盟。4、综合物流配送中心物流配送中心是将两种以上不同类型的物流中心集约在一起，成为一个有综合职能和高效率的物流设施，最常见的是公路、铁路、港口、航空管道运输站相互之间集约在一起形成综合物流配送中心，其主要功能包括运输、仓储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等。物流49、中心模式是顺应EC物流呈现出了JIT运送普及化，小批量，多品种，高频率，短周期相互交错的货物运输等特点而发展壮大起来的。5、物流中心机能（1）商品销售机能（2）仓储保管机能（3）商品的输配送机能（4）商品的流通加工机能（5）资讯提供机能二、配送规模充分考虑本项目市场预测、目前物流周转、现代物流仓库的货架布置、内部运输通道、作业场地、各类主流商品占用空间等因素，以及我国物流企业的资金、运行成本、物流技术等实际情况，初步预计：本项目配送规模，即年货物流通量达到大宗商品30万件，一般商品100万件；配送及仓储面积为10000m2。三、配送品种方案物流配送中心的配送品种按大类可分为：家用电器类、日用百50、货类、学习办公用品类、实用五金类、纺织服装类、工艺品及珠宝类等，详见图表-6。图表-6 配送品种方案序号分 类主要品种一家用电器类电视机、空调、洗衣机、电脑、冰箱、影碟机、热水器、小家电等二日用百货类化妆品、箱包、玩具、音像制品、小五金、体育用品等三学习用品类文体用品、其它学习用具等四其它品类包括实用五金类、纺织服装类、工艺品及珠宝类等四、配送流程配送中心的作业流程可分为：进货、检验、加工、编码、入库、配货、补货、调库、盘点、作业计划编制、配载、库管、新品登录与工艺编制。通过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各商业网点的目的。配送的主要流程见图表-7。备货入库检验分拣及储存出库及检验加51、工或分装配送运输送达服务客户验收信息反馈图表-7 配送流程路线示意图五、主要物流配送设备设施物流配送中心因现代化程度不同，设备的配置有相应的区别，主要表现在库内外装卸及运输、信息管理软硬件等设施。但从其流程来看，设备由四部分组成：一是库区设备、二是库外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。仓储及配送中心物流设备配备情况参见图表-8（注：所列设备应根据项目实际需要配置。）。普通仓储配送区物流设备配备及估价表图表-8 单位：万元序号设备名称单价数量金额备 注1电瓶搬运车105辆50林德2升降车105辆50瑞典BT，国内用人民币支付3夹包机82台164箱式货车（2.5t）1025辆250一汽52、依维柯5箱式货车（10t）1510辆1506冷藏车（10t）501辆50全进口7冷藏车（16t）651辆65全进口8高架库货架0.0315000m2450含托盘9监控系统1501套15010电动高度调节板4416国内用人民币支付合计1247自动化立体仓库区物流设备配备及估价表图表-9 单位：万元序号设备名称单价数量金额备 注1高性能堆垛机305台150运行速度4120m/min升降速度440m/min货叉速度420/40m/min2货架系统0.038000货位240表面喷塑3入出库输送机系统250包括链条升降台、链条输送机、辊子输送机、空托盘收集机、尺寸检测系统、上箱架、自动控制系统等，约153、00台套4计算机管理及监控系统120包括相关软、硬件5木质托盘0.028000个1606其它配件40包括天地轨、安全供电滑触线、电缆、桥架、供电柜等7其它相关费用150包括设计费、安装调试费、运输费、培训费、工程管理费等8其它设备300未预计设备合计1410六、 配送中心信息系统物流配送中心是连接供应方和需求方的桥梁。从供应方的角度来看，配送中心从事高效的流通加工、库存管理、运输和配送等活动；从需求方的角度来看，配送中心必须以最大的灵活性和及时性满足各类客户的需要。管理信息则为配送中心完成这些功能提供有力的支持和保证。配送中心除了在物流设备、物流技术上提高其自动化、省力化外，管理信息的建设是提54、高作业效率，提升其现代化程度的重要标志。系统信息流简图见图表-10。图表-10 配送中心信息流简图图表-11 物流配送中心信息系统功能树第七章 超市经营方案本项目超市总体经营思路为：准确定位、特色经营、树立品牌。一、方案1、营业面积超市卖场面积12500m2。2、经营品种超市入选商品20000余种，经营品种分类详见图表-12。图表-12 超市经营品种方案序号分类序号分类序号分类一生鲜商品三纺织品五大众消费品1奶制品1男装1成品2面包2儿童用品2洗涤菜3糕点3内衣装3美容美发4自助熟食4女装4清洁护理5肉类5鞋类5小吃早餐6鱼类6家用纺织品6饼干7冷冻食品四非食品非技术（2）7饮料烟酒8蔬果1实55、用五金8团购品9干果南北货2工具公司将从西班牙进口西班牙槛榄油、红酒、葡萄酒、火腿等食品，以改善超市商品结构。二非食品非技术（1）3像制品1照相4游戏及玩具2音像5体育用品3家具6厨房与餐桌用品4大家电7学习办公用品5小家电8清洁整理用品6通讯9箱包珠宝3、消费对象中、低、高收入群体4、服务区域超市服务半径初步确定为5公里，同时以新老城区为基础，辐射扩展至全县范围及周边地区。5、经营规模本项目超市正常经营年营业额超过4亿元。6、超市构成顾 客商品自选部门员工收银部门员工其它服务部门员工奶制品面包糕点自助熟食肉类鱼类冷冻食品蔬果干果成品洗涤菜美容美发清洁护理小吃早餐饼干饮料烟酒团购家用五金工具像56、制品游戏及玩具体育用品厨房与餐桌用品学习办公用品清洁整理用品箱包珠宝照相音像家具大家电小家电通讯男装儿童用品内衣装女装鞋类家用纺织品服务台收款台文秘装饰维修清洁经营帐目供应商付款其它人事培训生鲜商品大众消费品非食品非技术非食品非技术纺织品收银部综合部财务部人力资源销售部门服务部门采 购 中 心 商 场 管 理数据安装图表-12 超市构成图二、 超市营销策略1、经营策略精心布置货架及各销售区，尽可能展示上万种各类商品，使消费者或未来消费者大开眼界，产生积极影响，进而产生良好的业绩。此外，在实际经营中，按照国内外流行的经营方式，结合当地消费者的特点，为顾客提供最佳经营方式。2、服务策略以无可挑剔的57、一流服务，让消费者在得到购物欲望满足的同时，得到真心被视为上帝的精神满足，必要时还可以提供超值服务，如为特殊需要的顾客提供超出经营品种而指定的需求和专门服务等。同时建设一流的经营服务设施。此外，根据项目经营品类的不同特点，分别有针对性地制定售前、售中及售后服务措施，如：建立热线咨询电话，开设免费培训讲座，以潜在默化的方式宣传产品，培育潜在的消费者等。3、优势互补策略超市既是零售的场所，也是商品批发的展示场所。本项目超市在做好零售市场的同时，还可适时开展批发和代理业务。应当充分利用公司现有资源，包括采购网络、营销网络等，不断拓展新的业务渠道；同时，超市在自身发展的过程中，也可与公司超市及其它经营58、点建立紧密的联系，强强合作，把生意做大，把企业做强，把业务做活。4、宣传战略把对超市的宣传放在重要地位，尤其应突出所在地的区位优势与环境优势。同时，针对经营产品特点制定相应宣传措施，如：在重要货位安排长期的促销人员，起到宣传介绍产品、锁定固定消费客户、提高产品销售的作用；抓住消费源头，突出权威广告的作用；注重在各媒体上的宣传，包括广播、电视、报刊、户外广告等，大大增加商品可见度。三、超市技术设备1、计算机管理系统超市计算机管理系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，拟与物流配送中心信息系统统一设计和建59、设。在超市计算机具体配置上，拟通过服务器IBM AS400，PC+POS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态。2、其它设备考虑本项目特点，特别是项目建设方案，超市还需采购设备包括：超市营业设备、公用工程设备设施及其它设备（包括自动扶梯、垂直电梯、办公用具等）。超市主要设备采购清单详见表6-6。图表-13 超市主要设备采购清单序号项目名称单位数量备 注一超市营业设备该部分投资估价约为353万元1手推车辆402冷藏柜及配件套503标签条套100004面团、糕点设备套60、35各种货架套8006部门标志牌个1007收银设备及配件套808切面包片机架及配件套39熟食加工设备及熟食柜套70二公用工程设备设施该部分投资计入有关专业工程费用，不另外单独计算10冷水机组套3350RT(单套)11燃气全自动无压热水锅炉台440104Kcal/h(单台)12风机盘管及新风机组套113冷却塔套114监控报警系统套115自动喷淋灭火系统套116计算机及通讯设备套117干式变压器台22500kVA(单台)18柴油发电机组套1三其它19自动扶梯部4全进口20垂直电梯部3进口或中外合资21办公用具22其它设备 注：设备应根据项目实际需要配置。第八章 项目建设方案一、总平面布置1、总平面61、设计原则全面规划，利于实施；功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；考虑项目所在地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；便于利用城市已有的上下水、煤气、通讯、供电等共享基础设施；符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。2、总平面布局项目选址位于xx县新城区。该地为新、老城区结合部的新城区一侧。项62、目总占地面积约25亩，为新城区内已规划成片开发地块，经县政府审批并办妥建设用地手续后，项目正式启动使用。本项目的建设主体为一座四五层的超市，同时建设相应的配套设施。本项目主入口方位应设计科学，超市前应设有28米宽的大型多功能广场，提供人流集散与休闲的开阔空间，既满足超市的功能需求，又形成较大的气势和商业氛围。同时为方便顾客停车需要，本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场。本项目交通流线较为顺畅。二、建筑方案1、设计依据本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，安徽省的有关规定等。主要规范、规程包括：建筑结构载荷规范GBJ 9-87建筑抗震设计规范 GBJ 11-89混凝土结构设计规范 G63、BJ 10-89钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程JGJ 3-91钢结构设计规范GBJ 17-88建筑地基基础设计规范 GBJ 7-89建筑桩基设计规范JGJ 94-94其它有关结构设施规范及规程2、建筑设计建筑立面设计建筑立面以简洁明快为指导思想，力图用现代的装饰材料绿色全反射玻璃墙，与大面积的实墙进行对比，体现现代建筑简洁，细致而又大气的艺术风格。在局部设施上，将超市的交通空间暴露在外，通过来来往往川流不息的人流，暗喻了现代人快节奏的生活，同时，大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心，吸引潜在的顾客进入超市购物。在建筑的明显部位设置特别醒目的巨型的公司标志，有利于热闹的商业气氛。建筑内部64、空间设计一层为超市主入口，设有门厅，入口门厅内设二台自动扶梯联系上下交通。一层前部设有小吃广场、技术工程部、小商店，中部与后部主要为室内机动车及自行车停车场。楼层内部功能布局，由工程设计人员在实地勘察后并结合物配和超市特点需要规划设计。材料材料表图表-14 材料表序号名 称墙面顶面地面踢角柱子1办公区乳地板或乙烯板PVC乳胶漆2库房卸货区内墙涂料喷白内墙涂料喷白混凝土耐磨地坪水泥内墙涂料喷白，角钢护角3操作区保温板保温板吊顶防滑地砖地砖保温板4营业区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆，角钢护角5餐饮区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆6卫生间150300瓷砖吊顶150150防滑地砖水泥150165、50地砖7厨房150300瓷砖内墙涂料喷白150150防滑地砖水泥150300地砖8设备用房水泥砂浆地坪水泥内墙涂料喷白9商店乳胶漆内墙涂料喷白乙烯板水泥乳胶漆屋面基层为钢筋混凝土预应力现浇板。基层上刷IBL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保温层，同时找坡，（坡度0.3%），覆瓦。门窗超市入口：电动卷帘门、感应玻璃门、双向形平开玻璃门；不锈钢把手。紧急出口：平时关闭，火灾时自动打开的电子控制乙级防火门。货运口：电动卷帘门办公室：普通木质夹板门，球形把手锁。仓库：木质防火推拉门，双向开启钢框有机玻璃门，双向开启钢框有机玻璃门。楼梯间：单向开启，木质乙级防火门，不锈钢把手。金库：钢质保险库门，密码门锁。66、设备用房：单向开启木质甲级防火门。楼梯把手：钢质栏杆，木扶手。外窗：铝合金框，5mm厚白玻璃，局部为12mm厚无框绿色全反射玻璃幕墙。内窗：5mm厚白玻璃、木框。门窗绿色全反射玻璃幕墙。外墙乳胶漆。3、抗震设计根据中国地震烈度区划图（50年超越概率10%，1990年），按照建筑抗震设防分类标准（GB50223-95），本工程为乙类抗震设防建筑。因此，本工程抗震设计按6度计算，按7度抗震设防，IV类场地，考虑近震影响，框架抗震等级三级。4、基础设计基础设计应根据项目场地地质情况由工程设计部门计算确定。5、基础形式基础为桩基，柱下独立承台。桩采用600高强预应力管桩，桩长约为40m，桩尖持力层进入67、第8层。单桩允许承载力1650kn，承台为承台加基础联系梁方案，基础应控制建筑物绝对沉降和相对沉降均满足现行设计规范和业主的要求。建筑物外墙下设钢筋混凝土基础梁及承台之间的联系梁约为400mm800mm（宽高）。6、上部结构设计结构形式为预应力钢筋混凝土框架结构，外墙围护结构采用框架，填充砖墙体系。三、土建工程本项目的土建工程，系物配中心和超市商业用房及有关配套辅助设施。总建筑面积为42500m2，其中仓储及物配中心10000 m2，超市商业用房建筑面积为31850m2，配套辅助设施用房为650m2。另外，多功能广场场地面积为5400m2，室外自行车停车场面积为1500m2。 图表-15 主体68、工程及面积序号名称单位总计备注1超市卖场m2125002仓库及物配中心m2100003加工间及冷库m215004收货区m216005办公室m220006小商店m213007小吃广场m215008通道、走廊m220009厕所m220010技术工程部m280011室内停车场m2800012辅助配套设施用房m2650见图表-1613其它配套工程m2450建筑面积m242500备注：室内停车场机动车停车位230个，自行车停车位900个。图表-16 辅助配套设施工程功能与面积分配表序号名称单位面积备注一配套设施用房1冷冻机房m21502变电室m21503泵房m2504锅炉房m21505发电机房m215069、小计m2650二其它1多功能广场m254002室外自行车停车场m21500900个停车位小计6400四、配套工程1、给排水给水水源采用城市自来水管网作为生活水源，生活用水由xx县新东方水业市政给水管网接入，接入管管径Dn150。在项目区内设计量水表，经过水表后送入各用水点。水量本工程最大日用水量495m3d ，主要用水量估算详见图表-17。图表-17 本项目用水量估算表序号用水单位最大日用水量（m3d）最大时用水量（m3h）1职工用水5082顾客用水2043餐饮80154副食品加工55105地面冲洗3056空调补充水240107绿地用水205合计49557供水方式根据市政供水管网的情况及消防部70、门的要求进行供水。供水系统分类本工程供水系统包括工作用水系统和生活饮用水系统。工作用水系统：工作用水系统主要供工作人员和顾客的盥洗用水，副食品加工用水，地面冲洗用水及冷却系统补充水。该水为一般自来水，不经任何处理。生活饮用水系统：饮用水主要供超市工作人员及顾客餐饮用水，食品加工用水。饮用水采用砂滤活性炭反渗透臭氧消毒工艺设备，制水能力约4m3h。热水系统采用二台煤气热水炉，一台供厨房用热水，一台供超市工作人员盥洗用水。排水污废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。餐饮含油废水和副食品加工含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入项目区污水处理系统，经三级生化处理达到71、国家排放标准后排入城市污水管道。本项目污废水量按生活用水量的90计（除去循环补充水量）共211m3d。雨水系统项目雨水均为组织排除，雨水经屋面雨水管，地面排水沟，道路雨水口收集后纳入市政排水管。循环系统根据工艺要求，冷冻机冷却水量约500m3h。为节约用水，冷冻机冷却出水经冷却塔冷却后循环使用。2、消防消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为75l/s，其中室内消火栓15l/s，室外消火栓30l /s，自动喷淋系统30l/s。消火栓系统系统设二台加压泵（一用72、一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。室外消防在基地周围设四套室外消火栓。3、暖通空调设计依据采暖通风与空所调节设计规范；民用建筑暖通空调设计技术措施；建筑设计防火规范。设计范围超市、办公等中央空调系统设计防火排烟设计建筑各功能通风系统设计设计参数室外设计参数夏季最高干球温度 34夏季最高湿球温度 28.2冬季最低干73、球温度 -4冬季相对湿度 73%夏季通风温度 32冬季通风温度 3室内设计参数图表-18 室内设计参数表房间名称夏季冬季新风量噪声级温度相对湿度温度相对湿度超市、商店26286518301015m3/d45db办公252765193020m3/hp45db通风换气次数（次时）图表- 19 各房间通风换气次数房间名称换气次数房间名称换气次数冷冻机房1020面包房2030变电室1530锅炉房1530配电室510卫生间1520泵房34仓库46厨房3050发电机房30空调技术指标建筑面积 32325m2空调面积 15120m2空调总冷负荷 2500kW空调总热负荷 950kW空调冷热源空调冷热源选用进74、口冷水机组，350RT2台，制冷机组总容量700RT（总制冷量约为4000kW）。空调热源选用中外合资燃气全自动无压热水锅炉，40104kcal2台，总容量80104kcalh。空调系统超市等各大空间采用全空调系统，变风量空调器，吊装在楼板下，由室外新风和室内回风混合，经热交换器处理后，通过风管进入房间。为确保新风进入，提高空气品质，配置必要的排风系统，为降低噪声，空调系统采用阻抗复合消声器。商店、办公等部分采用风机盘管加新风系统。对超市入口大门设置空气幕，以减少能量损失。通风系统设备用房，仓库均采用自然进风，机械排风。厨房、面包房、快餐部分及超市特殊区域适当增加排风量，防止异味流入超市。卫生75、间、更衣室等设机械排风。防火、排烟根据规范通风、空调系统的风管采用非燃材料，风管和设备的保温材料，消声材料及粘结剂采用非燃或难燃材料。仓库利用高窗，采用自然排烟方式。超市部分采用机械排烟方式。冷库及加工区果蔬加工区、食品加工区、冷库按温度要求不同分隔，各区域温度单独控制。各制冷、空调区域由机房集中供冷，库房内采用吊顶式空气冷却气。每一区域（大、小）和果蔬冷都按要求补送新风。食品油炸和烘烤区都布置排风系统。4、供电用电量估算 照明照度及光源如下：超市营业区照度要求为1000LX，以荧光灯作光源，局部采用金卤灯。办公室照度为400LX，采用荧光灯作光源。储藏室、操作室照度为200LX，采用带灯罩的76、荧光灯作光源。主要出入口，通道等照度为200LX，一般通道照度为100LX。四周道路采用高压钠灯作光源。照明总用电量估计为700kW.广告牌：予留50 kW动力图表-20 动力用电量表序号项目名称装机容量(kW)备注1加工、冷库等7002餐厅1203消防喷淋泵等404电梯405其它动力 200合计1100空调：750 kW。总装机容量为2600kW，拟采用二台1600kVA变压器供电。本项目用电负荷计算表详见图表-21。变压器负荷率为65.8。图表-21 供电负荷计算表序号项目名称装机容量（kW）需要系数Kx功率因素COS计算负荷有功功率（kW）无功功率（kVAR）视在功率（kVA）1动力1177、000.80.8880.00660.001100.002空调7500.80.8600.00450.00750.00 3广告牌5010.850.0037.5062.50 4照明、辅助70010.8700.00525.00875.00 小计26002230.001672.502787.50 分散系数0.851895.501421.632369.38 电容补偿0.9-503.59补偿后1895.50918.032106.11 合计2106.11供电本项目用电城网接入。内设1600kVA变压器二台。由电业提供二路10 kVA高压电源（按二类负荷供电），高压侧分开，低压侧联络。相应配置高、低压框。为应急78、消防之用，另设有1000 kVA柴油发电机组一套，供部分照明、冷库（包括冷冻、冷藏等）信息处理系统等使用。信息处理系统、收银系统等的电源均经UPS（不少于15分钟）供应。配电按照明、动力、空调等不同功能，分区分系统供电，在配电系统的输出端均装置具有过载、短路保护功能的自动断路器。超市内的小商店用电量单独配电、分别计量。在商场内的各适当部位装置带有保护接地的插座，大部分插座应采用双电源供电。对消防设备、应急照明、登记处处理等系统的用电均采用二路供电，并在负载末端自动切换。电话由市电话网引入直线电话100对（可同时进出）。电视引入市有线电视信号，供不少于100台电视机同时使用。保安监视系统在超市79、内各主要通道、货架二侧，出入口及收银台等部位设置电视摄像监控系统。火灾报警系统本超市设置感烟（感温）探测器，手动报警按钮等火灾报警及消防设备联动系统，消防广播与超市音响系统人工切换。音响系统超市内设置音响系统，作超市广播寻呼之用，兼作消防广播。设备管理系统收集并监视空调、动力、照明等设备的运行情况。防雷本建筑屋面设置防雷系统，屋面设避雷针（利用灯杆加针）引下线利用建筑物柱内钢筋，接地板利用建筑物桩基并联成接地网、接地电阻不大于1欧姆。5、煤气本工程煤气总用量约为301m3/d。主要供超市的食品加工及餐饮用气（设煤气总表一只），餐饮区每个厨房另设煤气表各一只。煤气管道接自市政煤气总管，是否需设煤80、气调压要征询煤气公司有关部门后才能决定。室内煤气管道委托煤气公司有关部门设计、施工，所有煤气表具须采用煤气公司指定产品，并委托煤气公司承担安装。第九章 组织机构和人员安排一、组织机构设置安徽xxxx实业股份有限公司是安徽xx物流配送中心及大型超市项目的投资主体和经营主体。该公司实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系，建立完善的组织机构和健全的规章制度，依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、优质服务、以责任为纽带，鼓励自主创新。公司管理机构由公司视生产经营需要自主设置。项目管理组织结构参考见下图。图表-22 项目管理组织结构图检查职员档案职员需求各81、个部门人事部招聘解聘方案审批招聘解聘职员管理人员人事部人事任用各部门录入职员档案修改职员记录录入职员档案图表-23，超市人事管理流程图二、 劳动定员安排与培训本项目劳动定员共635人，其中公司高级管理人员约15人，一般中层管理人员58人，店内员工502人，物配中心50人，其他人员10人。公司所需人员除高级管理人员外，将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。员工上岗前由公司统一培训。公司可视其经营规模或业务量的需要适时增减定员配置。第十章 项目实施进度项目建设期为2.5年，其中项目前期工作阶段6个月，项目实施（工程建设）阶段21个月，项目竣工和试运行阶段3个月。预计2011年82、12月份开工，2013年10月份试运行，2014年元旦营业。建设期内项目的实施进度大概安排见图表-24。第十一章 环境保护与安全一、环境保护1、施工过程中的环保问题本项目建设场地位于新老城区新城区一侧，项目建设及启动后，主要涉及到噪声、污水及固体废弃物等环境问题，尤其是施工中，更应注意环境问题。在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生83、有害烟尘和恶臭气体的物质；使用密封式的圈筒处理高空废弃物；采取有效措施控制施工中的扬尘；禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。2、设计过程中应注意的环保问题在设计和有关设备的使用时采取以下措施：采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；冷冻机房和所有空调机房内墙均贴吸声材料；所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，所有空调机组内离心风机均设弹簧减震器，空调机组底部与基础之间垫两层橡胶减震垫84、，使主体建筑周围环境及各室内房间达到GB3096-93噪声标准要求；厨房间排油烟要经过过滤，减少油烟排出室外；在项目区种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境，达到规划要求的绿化面积。3、环境影响及评价本大型综合超市，项目实施后，没有工业污染物，其可能产生的废水、噪音、废气，将采取综合治理措施，不会对周围环境产生较大影响。废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入污水处理站，经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。本工程污废水量按生活用水量的90计（除去循环补充水量及绿化用水）共2185、1m3d。本项目三级生化处理设备，工艺选用：接触氧化法，处理能力35m3h污水经处理后达到国家规定的排放标准排放。污水排放达标参数。图表-24 污水处理达标参数表序号指标名称指标值备注1CODcr100ppm2BOD530ppm3SS70ppm4pH695Oil17ppm废气本项目废气主要为锅炉气及餐饮区的微量烟气，拟采用除尘设备处理，烟气排放符合国家二类排放标准。噪声本项目所选设备多为低噪声设备，不会对周围声环境产生较大影响。本项目空调、通风系统的机械设备及水泵装置采取相应的减振及消音措施，各层机房均采取消音措施。图表-25 主要噪声源及治理措施表序号噪声振动源治理措施1水冷却塔60db2闭86、路循环冷凝器60db3柴油发电机消音室中60db本项目需请环境保护部门作一环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。二、卫生防疫厨房设施设计、设备配置及用具等的清洁工作，按卫生防疫的有关规定执行；食品的采购、存放、加工等按食品卫生法及规范要求操作，实行生熟分开、归类处理；厨房操作人员经体检合格后持证上岗。三、消防安全合作公司按照国家有关消防安全管理规定进行设计（“建筑设计防火规范” GBJ16-87 ）。建筑物内设置防火隔离门、消火栓（每个消火栓均有水龙装置和灭火器材），并配备火警报警系统和烟火监视系统，包括自动报警按钮、火灾警铃、自喷水装置等，以确保超市营运安87、全。1、消防车道在基地内利用货运道路设环道的消防车道，可以满足消防车的操作需要。2、安全疏散按建筑设计防火规范规定，设有喷淋灭火装置的商场在室内任何一点至最近的疏散口的距离为50米。本项目拟在超市营业厅两侧设两个安全出口直接通向室外，各防水分区之间设乙级防火门分隔，各疏散口的布置满足安全疏散距离的要求。规范规定，对耐火等级为一级二级的商店建筑，疏散宽度指标为0.65m百人。本方案所有疏散口可满足5000人同时疏散的要求。3、防火分区根据各功能分区自然划分防火分区，由于超市营业厅面积较大，难以满足规范的要求，须与消防部门协商解决。4、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径D88、N150），若今后二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。5、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为75l/s，其中室内消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自动喷淋系统30l/s。6、消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。7、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。8、室外消防在项目区周围设4套室89、外消火栓。9、防雷系统本建筑屋面设置防雷系统，屋面设避雷针（利用灯杆加针）引下线利用建筑物柱内钢筋，接地板利用建筑物桩基并联成接地网、接地电阻不大于1欧姆。第十二章 投资估算与资金筹措一、投资估算本项目总投资估算17000万元人民币，其中：固定资产投资13500万元，流动资金为3500万元。1、项目投资估算建筑工程6998万元：本项目主体工程建筑面积41850，配套用房650，主体工程建筑造价按1660元/，配套用房造价按800元/进行估算。设备投资估算3010万元。本项目建多功能广场、自行车停车场、道路硬化、环境绿化等，预计投资额250万元。本项目需用地25亩，土地费用估算750万元（商服用90、地，按30万元/亩计）。勘察设计咨询费101万元（按工程费用的1.5%估算）。电增容费、水增容费：344万元电增容费本项目全部建成后用电容量新增容费144万元（新增电增容费3200kVA ，按450元/kVA计算）。水增容费根据本项目用水量预测，本项目接入DN150供水管，水增容费200万元。市政公用设施配套费385万元（按90元/m2计取）。消防设施建设费90万元。工程监理、质监、安监费101万元（按工程费用的1.5%计算）。招投标费用40万元（按工程费用的0.6%计算）。人防费76万元（按工程费用的1%计算）。建设单位管理费80万元（按工程费用的1.2%计算）。其它估计费用275万元本项目91、基本预备费1000万元（按固定资产投资8%估算，未考虑涨价因素）。=13500万元2、流动资金估算本项目所需的流动资金估算为3500万元。项目总投资估算见图表-26。二、 资金筹措与投资计划1、资金筹措本项目总投资为17000万元，全部投资为业主自筹，自有资金占100%。 2、投资计划根据项目建设实际情况，项目建设期为2.5年，项目建设投资在建设期内全部投入，流动资金根据各年需要分年度投入。第十三章 项目效益分析本项目财务评价确定计算期为15年，其中建设期2.5年，经营期12.5年。一、经济效益分析（一）商品销售收入和销售税金及附加估算1、年销售收入估算本项目建成后，正常年营业收入为4055992、万元； 库房仓储收入库房总面积10000平方米，利用率70%，收费标准为0.6元/天.平方米，使用货架可提高1.7倍。估算可知本项目正常年库房仓储收入为257万元。装卸费收入本项目预计彩电、空调、其它家用电器及有关大宗商品年周转装卸费用按、其它商品年周转装卸费用正常年收入为117万元。配送业务收入本项目货物配送分短途及长途配送，短途配送主要为全县各乡镇，长途配送半径平均以70公里计算。本项目正常年配送业务收入共计为185万元。超市收入项目经过一定时期的市场培育，超市的客户群体将逐步稳定，购买日趋集中。在中长期内，公司主要的经济增长点在于品牌代理项目的拓展，随着物流配送中心知名度的提高，业务范围93、的扩大，每年争取一定数量的品牌代理业务。超市结合当地的经济发达程度、人均购物量和消费水平，确定本项目超市正常年单位面积（平方米）营业额按按2.5万元/估计，正常年超市经营收入为40000万元。（本项目建成后，有效营业面积大约在16000左右），2、销售税金及附加估算根据国家有关的税收规定，本项目增值税实行抵扣制，税率按17%计，装卸费收入营业税率为3%，库房仓储、配送业务、分拣配货等收入营业税率为5%，城市维护建设税按营业税额的7%计算，教育费附加按营业税额的4%计算。计算期年平均销售税金及附加为1061万元（纳入总成本核算）。（二）总成本费用估算成本费用估算范围：本项目总成本费用估算包括超市94、商品零售成本、外购燃料费、水电费、职工工资及福利、折旧费、摊销费用、修理费用、财务费用、其它费用等。本项目总成本费用估算参照国家建设项目经济评价方法与参数。1、项目物流配送、超市商品经营成本：项目超市商品零售成本按占超市收入的80%测算，为32447万元。2、外购燃料、动力费用：本项目燃料费、水电费按营业收入的0.4%估算，为162万元。3、职工工资及福利：项目投入营运后，预计定员653人，其中高层管理人员15人。职工工资按经营收入的2.8%计，管理人员年工资按4.8万计，本项目正常年职工福利按工资的15%计。年工资福利费用为1389万元。4、折旧：固定资产折旧按照国家有关规定采用分类直线折旧95、法计算，房屋建筑按35年折旧，残值率为5%，机器设备按10年折旧，残值率为5%。本项目年折旧为422.1万元。5、维修费用：维修费用按年折旧费用的10%估算为44.8万元。6、摊销费用：土地使用权摊销年限按35年摊销，年摊销为20万元。7、销售费用：销售费用按营业收入0.6%估算为250万元。8、其它费用：包括办公费、差旅费、交际应酬费、会议费、工会经费等费用，参照商业企业有关费用综合水平，按营业收入的0.5%估算为203万元（三）总成本费用构成本项目正常年总成本费用为35998.9万元，其中：固定成本809.6万元，可变成本35189.3万元，年经营成本34721.5万元。（四）项目利润分析96、1、项目销售（税前）利润=40559-35998.9=4559.2万元； 2、项目净利润（税后）=4559.2（1-25%）=3419.4万元。（五）项目投资效益分析1. 总投资收益率（ROI）=4559.2/17000100%=26.8%2、项目净利润率（ROE）=3419.4/17000100%=20.1%3、项目投资回收期（T）T=B0(B0Gi)(1+i)=3.6589-3.505040.03342=4.6(年)4、盈亏平衡分析（Qc） Qc=809.6（40559-35189.3-1061）100% Qc= FC（TRVCT）100%=18.8%二、 社会效益评价该项目物流配送中心与97、大型超市的建设，将促使商贸业由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动xx县由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化商贸产业资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。为新的经营服务产业即“第三方物流产业”发展奠定基础。该项目将建立起区域性的市场，发展大配送、大卖场、大连销，形成立足xx，辐射长三角的大商圈，并形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系。从而对推动xx及周边地区经济、社会的发展发挥重要作用。项目正式经营后，将为社会提供630余个98、就业岗位，为富裕劳动力增加工资性收入1400余万元，为地方增加税收2200余万元。为保持社会安定起到积极的促进作用。因此，本项目的社会效益十分明显。二一一年七月 项目投资估算表附表-1 单位：万元序号项目名称单位数量估算金额备注一固定资产投资13500建安工程m2425006998土地费用亩25750设备购置台套4193010其他费用1742勘察设计咨询费%1.4101水、电增容费%4.9344市政公用设施配套费90元/ m2-385消防设施建设费21元/ m2-90工程监理、质监、安监费%1.5101招投标费用%0.640人防费18元/ m2-76建设单位管理费%1.180广场、道路、绿化等%3.6250其 它%3.9275基本预备费%61000占全部投资二流动资金3500合 计17000总成本估算表附表-2 单位：万元序号成本构成金额参照估算依据项目物流配送、超市商品成本32447占营业收入80%外购燃料、动力费用1620.4%职工工资及福利13892.8%折旧422.1折旧年限：房屋35年，设备10年，残值5%维修费用44.8占折旧费11.0%摊销费用20土地使用权摊销按30年摊销销售费用250占营业收入0.6%其它费用203占营业收入0.5%销售税金及附加1061贷款利息-（十一）总成本35998.9固定成本809.6变动成本35189.3经营成本34721.5