1、商业物流配送中心及超市建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商业物流配送中心及超市建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月101可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论第一节 概 述第二节 研究结论第二章 项目建设必要性及意义第三章 投资环境及市场环境分析第一节 投资环境分析第二节2、 市场环境分析第四章 建设目标及建设内容第一节 建设目标第二节 建设规模及内容第五章 项目场址与建设条件第一节 项目场址第二节 建设条件第六章 项目经营方案及设备系统第一节 物流配送中心的选择及流程第二节 主要物流配送设备设施第三节 配送中心信息系统第四节 物流配送中心经营及管理策略第五节 超市经营方案第六节 超市营销策略第七节 超市技术设备第七章 工程技术方案第一节 总体设计概况第二节 总平面布置第三节 建筑方案第四节 结构方案第五节 公用工程方案第八章 环保、节能与安全第一节 环境保护第二节 节 能第三节 劳动安全第九章 组织机构及劳动定员第一节 组织机构第二节 劳动定员及培训第十章 项目3、进度计划第十一章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算第二节 资金筹措第十二章 财务评价第一节 营业收入和营业税金及附加估算第二节 总成本费用估算第三节 项目盈利能力分析第四节 项目不确定性分析第十三章 综合效益评价第一节 经济效益评价第二节 社会效益评价 XXxx物流配送中心及超市项目第一章 总 论第一节 概 述一、项目建设单位基本情况 XX商业大厦股份有限公司（以下简称股份公司）创立于1999年9月，由原XXXX商业大厦有限公司整体变更而来，是由XXXX商业大厦集团有限公司(占总股本90%)为主发起人联合XX市商业实业有限公司、XX市商业建设发展公司、XX商业对外贸易公司、XX天鹏集团公司组4、建的现代大型百货零售企业，注册资本6869万元，2000年末总资产27519万元。股份公司拥有营业面积2万平方米，员工1050余人，是XX市名牌商店、XX省文明单位、全国百城万店无假货示范点，2000年主营收入8.6亿元，利润总额4339万元。1、经营概况（1）经营场所股份公司是XX市最大的商业零售企业，地处XX市黄金地段三阳广场，地理位置优越。股份公司主营场所占地面积1.23万平方米，建筑面积4万平方米，营业面积2万平方米，拥有五层营业大楼，设五个卖场。（2）经营范围国内贸易，移动电话机配件的销售，金饰品的修理改制，摩托车维修，家用电器的安装、维修，服装、眼镜的加工服务，商品包装，仓储服务，5、汽车货运，自有场地出租，电子游艺，经济信息咨询服务，广告、网络技术转让及咨询服务，软件开发、销售。主要销售对象为XX市及其周边的城乡居民、企事业单位等。（3）销售品种主要从事零售兼批发业务，主要销售品种有洗化用品、服装、纺织品、针织品、床上用品、家电、鞋帽、皮具、儿童用品、文体用品、黄金珠宝首饰、工艺品、五金材料、汽车等。（4）经营业绩股份公司目前与1000余家名优产品生产厂家建立了稳定的业务关系，拥有150多种品牌的总经销、总代理权，销售额占股份公司总销售的29%。股份公司2000年销售额超过300万元的品牌有32个，如森达皮鞋、真维斯、梦特娇、威鹏服饰、步步高、飞利浦、帅康家用电器等；超过6、400万元的品牌有10个，如鄂尔多斯羊绒制品，西门子、海信电器等；超过800万元的品牌有4个，超过1000万元的品牌有3个，其中，春兰及海尔系列家用电器产品的销售均超过2000万元。股份公司在狠抓商品销售的同时，狠抓商品质量管理。股份公司近年还连续获得省“最佳形象企业”、全国“计量物价优秀企业”等称号，并成为国内首批、XX第一个获得“全国百城万店无假货活动示范店”的企业。近两年来，股份公司实现销售总额在XX省零售市场均排在首位。股份公司在2000年实现主营业务收入85679.2万元，占全市批发零售贸易业实现总额的3.2%，位居全市商场企业第一位，其中品牌商品的销售总额占XX市大型企业整体销售额7、的50%以上，有近50个家用电器的著名品牌的销售量位居XX市第一位。股份公司近三年的销售总额及税后利润情况详见表1-1。表1-1 股份公司近三年的销售总额及税后利润表项 目1998年1999年2000年平均增长率销售总额（万元）60308800828567919%净利润（万元）18592766286826%2、股份公司财务状况近年来股份公司经营良性发展，财务状况良好，资金周转正常，资产负债率68.9%，股份公司信用等级AA级，被授信开具8000万元额度商业承兑汇票的资格，为股份公司进一步发展打下了良好的基础。股份公司近三年财务状况详见表1-2。表1-2 股份公司近三年财务状况表项 目1998年8、末1999年末2000年末总资产（万元）215472443027519资产负债率（%）68.9261.2768.92主营业务收入（万元）603088008285679主营业务利润（万元）93661156111345净利润（万元）185927662868净资产收益率（%）27.7729.2433.533、股份公司对外股权投资情况目前，股份公司共有13家对外投资参股公司，其中除XX八佰伴商业大厦超市有限公司、XX商业大厦集团二百电器商厦公司、XX东方药业有限公司外，其余10家均为股份公司控股企业。4、股份公司发展规划（1）发展战略面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争，股份公司将立足主业并致力于传9、统零售百货业态的提升，利用股票发行等方式筹集发展资金，进行物流中心及其配套的生产基地建设，同时通过建造东方汽车城，形成股份公司连锁经营的架构，培育新的利润增长点。与此同时，学习并借鉴国内外先进的管理经验、营销理念、促销方式，通过提高流通企业的组织化程度，实现集约化经营，使其发展成为XX地区最大的物流中心，从而达到优化社会资源配置、创造规模效益、推进流通科技进步、实现物流产业化的目的，立足苏南并进而形成辐射整个华东地区的商品流通集散中心。股份公司的发展战略是“以零售百货为主导，以连锁经营为主体， 以物流配送为重点，以电子商务为手段，建设现代商业企业”。股份公司将立足传统零售百货业，通过收购、兼并10、等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构；通过实施现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大；同时辅之以承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构、物流功能、营销方式等的升级，形成发展“大流通、大市场、大商业”的格局，实现股份公司的利润率与市场占有率的同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成新型的现代化商业企业目标。（2）经营目标股份公司2001-2002年的规划为：在2002年使主营业务收入达到11.7亿元规模，年利润总额预计达到5510万元，继续保持在XX省百货零售企业的领先地位；股份公司在做大主业的同时，以汽车、食品为突破口，在苏南及华东地区初步11、建设成以股份公司为中心的商业连锁经营网络，其中汽车销售达到5亿元规模，并取得10-15只国内外著名品牌的地区代理权；股份公司进一步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第三方物流，在2002年底前初步形成现代化、科学化的商业企业形态。二、项目背景近年来，股份公司已经实现了产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的改制目标并在领导班子基本素质、市场份额、基础管理水平、员工素质、技术装备更新水平、行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入WTO以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经12、营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。股份公司正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久发展。建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设项目之一，为此股份公司进行了大量前期准备工作。国家发展计划委员会已以计经贸2000999号文批复同意“XX东方物流配送中心及超市项目建议书”，并纳入XX商业大厦股份有限公司拟上市申报项目。三、可行性研究报告编制依据1、国家经贸易委等六部委国经贸运行（2001）189号关于加快我国现代物流发展的若干意见;2、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3、国家发展计划委员会计经贸200099913、号关于XX东方物流配送中心及超市项目建议书的批复；4、股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议；5、专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告；6、股东大会关于同意募集资金投向的决议；7、国家、省、市有关统计调查资料；8、国家有关设计规范、标准；9、项目单位提供的有关资料；10、研究过程中实际调查及收集的其它资料；11、XX市商贸流通业发展 “十五”规划；12、项目单位委托XX省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同；四、可行性报告主要研究内容本报告在调查研究的基础上，以当前XX商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基础，对建设XX东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究14、。项目可行性研究的主要内容包括：1、项目建设的必要性和意义：2、项目市场分析和预测；3、项目主要经营内容和规模；4、项目主要建设规模和功能；5、项目投资估算；6、经济效益分析及评价。第二节 研究结论一、主要研究结论1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会计经贸2000999号文批复同意建设XX东方物流配送中心及超市项目。2、XX是XX苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动XX及周边地15、区经济的发展起到重要作用。3、投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使XX商业大厦股份有限公司由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业“第三方物流产业”，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”等方面奠定基础。4、项目方案包括年经营额约616、.09亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电10万台、空调10万台，其它家电30万件，其它大宗商品30万件，一般商品80万件。5、工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积48620m2，其中：超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m2，其它用房面积20620m2。项目总投资19300万元，其中：固定资产投资总额为17650万元，铺底流动资金1650万元。6、经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为22.00%（所得税后），高于基准收益率，以8%为折现率计算的全部投资财务净现值为2155117、万元（所得税后），大于零。全部投资回收期为5.70年（所得税后，含建设期），符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。二、主要经济技术指标本项目主要技术经济指标详见表1-3。表1-3 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备 注一主要技术指标1总用地面积m2474002总建筑面积m2486202.1物流配送中心及超市大楼m247970其中超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m22.2辅助配套设施用房m2650包括冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房3建筑密度%41.44容积率1.03续上表序号指标名称单位数值备 注518、绿化率%306建设周期年17劳动定员人800二主要经济指标8项目总投资万元19300资金来源全部为股票上市募集资金8.1固定资产投资总额 万元176508.2铺底流动资金万元16509营业收入万元60918正常年10营业税金及附加万元1593正常年11总成本费用万元53214正常年12经营成本万元52060正常年13利润总额万元6111正常年14所得税万元2017正常年15税后利润万元4094正常年16未分配利润万元3480正常年17投资利润率%31.6618投资利税率%39.9219主要财务评价指标19.1全部投资财务内部收益率 所得税前%31.08 所得税后%22.00自有资金内部收益率%19、24.6719.2全部投资财务净现值评价基准8% 所得税前万元36663 所得税后万元21551自有资金财务净现值万元2316019.3全部投资回收期 所得税前年4.49含建设期1年 所得税后年5.70含建设期1年自有资金投资回收期年5.13含建设期1年19.4盈亏平衡点(生产能力)%25.68三、存在的问题及建议1、项目的建设投资、运行成本和经营收入对本项目实现预期效果的影响均较大。建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动，而影响项目的预期效果。2、物流配送中心建成后，应首先将20、股份公司现有内部商业储运尽可能统一纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性物流配送中心。第二章 项目建设必要性及意义一、我国及XX省物流事业发展的需要物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的广泛活动，即生活资料与生产资料的流通两大类。该体系力求在总成本21、尽可能最低的前提下，通过信息、网络、运输、存储等诸多因素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费、销售、运输、供给、生产、开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供应链，使人才流、信息流、商品流、资金流集成一体而促进现代物流产业的形成与发展。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体。其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。因此，随着我国加入WTO步伐的不断加快和国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔空间。在吸收发22、达国家成功经验的基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色的我国商业领域新型运行业态物流产业，达到科学合理地利用经营资源、加快物流周转的目的，从而提高国家整体经济效益。为促进我国物流事业发展的需要，国家“十五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。XX省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在“十五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京、XX、苏州、连云港、徐州物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设，以区域性中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合物流中心。XX在商贸流通业“十五”发展规划也明确提出：要建立全国性、区域性、地区性的市场，要23、发展大配送、大卖场、大连销，形成立足XX，面向华东、辐射长江三角洲地区的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系。因此，本项目的建设，将是我国、XX省尤其是XX物流事业进一步发展的需要。二、我国及XX超市业发展的需要随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。1992年7月，我国政府出台了关于商业零售领域利用外资问题的批复的文件，批准在北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。在此之后，国家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，国务院在有关文件中第一次同意将物资供销，即生产资料批24、发领域列入对外开放的范围；1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；1995年6月，外商投资产业指导目录中，又将商业零售、批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外资。因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市等。超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购25、物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始于八十年代初，当时只是26、一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善，XX的超市业也得到了迅速的发展。国际知名的连锁超市纷纷抢滩锡城，继XX八佰伴、三阳百盛、麦德龙之后，欧尚、欧倍德、佳乐福等国际大型超市也将陆续亮相XX。面对国外超市在国内市场的迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所，引进新的经营理念、经营模式、服务形式，不断提高自身参与市场竞争的能27、力。因此，本项目的建设将是XX超市业尤其是XX国内超市业进一步发展的需要。三、XX商业大厦股份有限公司发展的需要XX商业大厦股份有限公司在做好百货零售主业和发展“品牌经营战略”的基础上，紧紧依托主业，发展多元经营，成功跻身于全国商业流通领域领先地位，在XX省同行业综合经济效益排名中位居前列。股份公司注重产业结构升级，在从单一传统百货向连锁超市、电子商务等组合业态的转型中已打下一定基础；同时，股份公司积极致力于产业结构延伸，成功开展相关多元经营，并成功开发以进销分离、进价核算、单品管理为基础的计算机商品信息管理系统，电子化、网络化、现代化的管理格局已初见雏形。然而，面对即将加入WTO所带来的冲击28、挑战和飞速发展的经济形势，企业的生存压力无疑将日益沉重；面对即将完全开放的市场与机制、规模、技术、管理远胜于己的外资商业企业，股份公司的竞争力必将经受更为严峻的考验。为获得进一步的发展，必须打破传统的供销经营模式，确立大市场、大贸易、大流通的战略思想，不仅要提高主业的综合经营效益，更应寻找契机，结合企业自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。拟投资兴建的XX东方物流配送中心及超市是一个集现代化物流配送中心和仓储式大超卖中心为一体的商品流转和交易的场所，它的建成对股份公司的经营发展将产生重要作用：第一、股份公司投资建设现代物流配送中心，可以解决当前各经营实体多头对外向供货厂（商29、）进货，以及为销售客户、消费者各自上门送货服务所造成的人、财、物资源分散、成本倍增的问题。通过网络平台和信息技术连接企业各经营网点，优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，更能有效降低商品流通总成本；通过完善的信息处理和交换网络将上游产品制造供货商和下游销售客户连接成一体，将物流与信息流有机结合，可以实现商品流通信息的集中化，同时可利用POS、ECR等手段全面掌握市场需求信息、库存信息，建立商品供应保障体系，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。第二、组建现代物流配送中心，可以解决制约股份公司东方百业电子商务网进一步发展的“物流瓶颈”。目前，过慢的物30、流速度、过高的物流成本以及低质量的物流服务，大大削弱了通过电子商务网瞬间完成的电子商务所节约的时间、费用和顾客对所提供服务的满意程度。一旦突破了这一“物流瓶颈”，建立高效快速的物流配送体系，真正满足在线用户低成本、高质量的服务需求，股份公司的电子商务将会产生质的飞跃。第三、投资兴建现代物流配送中心，将促使股份公司的物流业务向社会化专业化方向转变，推进股份公司经营业态由企业物流向社会化专业物流的转变，使物流配送最终发展成为股份公司新的经营服务产业“第三方物流产业”，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”。第四、XX乃XX苏南地区经济31、中心与交通枢纽，历来是著名的商品集散地，有着得天独厚的水（大运河、长江）、陆（公路、铁路、车站、码头、港口）、空（机场）立体交通网络和地理位置优势；市区及周边地区经济发达，大众消费水平较高且需求多样化。因此，股份公司投资建设现代物流配送中心具有极大的地域优势。总之，顺应市场流通规模不断扩大、流通集约化程度日益提高的趋势，投资建设现代化物流配送中心，将促使股份公司由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。未来的物流配送中心不仅可以承担股份公司自身整个营销体系的物流业务，满足内部的物流配送需求，还可以开发社会化物流配送服务，32、使股份公司既为上游企业提供高效率物流业务，又能满足下游客户日益上升的“多品种、小批量、多次数”的物流需求，从而实现发展成为XX市乃至苏南、华东地区物流配送基地的战略目标。第三章 投资环境及市场环境分析第一节 投资环境分析股份公司所在地XX是一座著名的商都，由于地处长江、京杭大运河之畔，历史上自然形成了货物集散、商贾云集的繁华之地。明清以来，更以“米市”、“布码头”著称于世，成为苏南地区重要的商品贸易中心。解放后，特别是改革开放以来，贸易业作为第三产业的支柱之一，获得了日新月异的长足发展。古老的商都焕发出青春与现代的气息，步入了全国十五个经济中心城市行列。XX水、陆、空交通便利，太湖景观闻名，每33、年吸引众多国内游客。XX市作为苏南地区重要的商品贸易中心，社会经济文化水平较为发达。据统计资料，2000年，XX市经济呈现出快速发展的态势，经济增长速度和经济总量规模跃上新台级，运行质量明显提高。全年实现国内生产总值1200.2亿元，比上年增长11.2%，增幅比全省平均水平高0.6个百分点，比全国平均水平高3.2个百分点。人均国内生产总值27653元，比上年增长10.8%。XX市居民消费购买力十分旺盛，市区城镇居民人均可支配收入8603元（全国城镇居民人均可支配收入则为6280元），农民人均纯收入5256元，城乡居民储蓄存款余额553.94亿元。2000年全市人均城乡居民消费支出6975元，比34、上年增长11.3%，共实现社会消费品零售总额351.51亿元，比上年增长9.2%。恩格尔系数由1999年的43.1%降低到2000年的41.8%，居民耐用消费品逐渐向高档化发展，轿车等高档消费品也逐渐进入高收入城镇居民家庭。XX市1995-2000年主要年份国民经济主要经济指标详见表3-1。2000年XX市财贸经济主要指标完成情况见表3-2。表3-1XX市1995-2000年主要年份国民经济主要经济指标表指 标199519961997199819992000人口429.19430.82432.29432.21433.40434.61国内生产总值(亿元)761.11870.01960.0110535、2.011138.011200.20人均国内生产总值(元)177512023222245243382629427653社会消费品零售总额外(亿元)207.73254.95281.30300.14321.85351.51职工平均工资（元）7192805086119068986710966农民平均年纯收入(元)397645104849501851265256城镇居民人均可支配收入(元)574565006935717879208603城乡居民储蓄存款余额(亿元)153.17227.65379.96467.46530.77553.94表3-2 2000年XX市财贸经济主要指标完成情况指 标完成情况增幅36、一、财政收入112.06亿元23.9%其中：地方财政收入55.71亿元28.5%二、金融系统存款余额1078.35亿元11.8%其中：城乡居民储蓄553.94亿元4.4%金融系统贷款余额712.39亿元17.4%三、社会消费品零售额351.51亿元9.2%其中：市区164.41亿元11.4%江阴市70.26亿元9.0%宜兴市58.80亿元6.9%锡山市58.04亿元6.1%四、物价指数商品零售价格指数98.6居民消费价格指数100.0五、城乡集市贸易成交额220.33亿元8.2%六、蔬菜生产市属蔬菜基地产量13.44万吨七、“三二一”工程三大市场群成交额133.17亿元二大商业集团销售额41.37、38亿元中山路营销总额149亿元其中：商业服务业零售额74亿元“九五”期间，XX市经济建设各种项事业取得了令人瞩目的成就。国民经济保持了持续快速健康发展的良好势头，国内生产总值由1995年的761亿元增加到2000年的1200亿元，年均增长11.8%；人均国内生产总值由1995年的17751元增加到2000年的27653元，社会主义市场经济运行机制初步建立。“十五”期间XX市经济和社会发展的总体要求地富民强市。要把实现人民富裕幸福作为现代化建设的根本出发点和立足点，把增强综合实力，提高发展水平、提升城市地位、促进社会全面进步作为加快改革和发展的着力点，把XX经济总量较大的优势进一步发展为综合竞38、争力的优势，让人民从发展中得到更多的实惠。围绕富民强市的总要求，“十五”时期XX市经济和社会发展的主要目标是：国民经济保持较快的增长，经济结构战略性调整取得重大进展，综合实力和市场竞争能力进一步增强；基本建立起比较完善的社会主义市场经济运行机制；城乡居民收入持续增加，生活质量有较大的改善，过上比较富裕的生活。“十五”期间，XX市国内生产总值年均增长在10%以上（预期调控目标）；到2010年，XX市国内生产总值在2000年的基础上增长1.5倍左右，经济社会发展和人民富裕程度达到或接近世界中等发达国家和地区水平，在XX省内率先基本实现现代化。第二节 市场环境分析一、超市市场环境分析随着改革开放的不39、断深入和市场经济运行体制的逐步完善，XX的商业经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续快速增长，商业网点建设的速度也越来越快。XX已成为苏南地区重要的商贸中心城市。XX的商贸活动十分活跃，2000年社会消费品零售额近351.51亿元，比上年同期增长9.2%，其中，城镇消费品零售额242.18亿元，比上年同期增长12.5%；农村消费品零售额109.33亿元，比上年同期增长2.6%。批发零售贸易业零售额265.26亿元，比上年同期增长9.3%。市场零售物价指数为98.6，居民消费价格指数100。目前，XX市连锁商业蓬勃发展，截止2000年末，全市共有连锁超市82家、连锁网点243家，连锁商业实现销40、售额15.6亿元，比去年增长25.3%。特色商业群体已具规模，中山路地区已成为最繁华的商业集中之地，中山路商业区除股份公司外还有XX八佰伴商贸中心有限公司、XX新世界百货有限公司、XX百盛商贸有限公司、XX第一百货集团有限公司等大型商业企业，中山路商业区商厦林立，购物设施集中，使得中山路近年来一直成为XX市及其周边地区消费者心中理想的购物场所。2000年XX市零售额超亿元的大中型商场12家（见表3-3），2000年XX市超10亿元商品市场13家（见表3-4）。XX商业市场建设逐步规范，管理水平不断提高，商业环境极大改善。正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，并41、逐渐成为华东地区重要的商品集散地和贸易中心之一。XX超市随商业的发展也声速繁荣起来，目前XX各类超市总营业面积已超过20万平方米，限额以上超级市场年营业额已达48965万元。根据对XX市区居民的超市型商品性消费支出总量的分析看，XX市区超市型商品性消费支出总量很大，具有较大的消费潜力。超市型商品性消费支出（超市型商品性消费支出界定为在居民商品性消费支出中可能会在超市中消费并购买商品的支出，具体统计指标包括：部分食品、衣着支出、部分设备用品及服务、部分娱乐文教服务等。2000年XX市区区居民超市型商品性消费支出为5096.29万元，XX市区人口为112.99万人。据此计算，XX市区超市型商品性消42、费支出总容量为57.58亿元。再考虑到XX市社会经济的发展及居民消费支出的逐年增长等因素，未来几年XX市区超市型商品性消费支出总容量应在60亿元以上。目前XX市综合性大型超市不多，在XX市兴建综合性大型超市具备良好的发展环境。表3-32000年XX市超亿元零售企业序号企业名称销售额1XXXX商业大厦集团有限公司209453万元2XX第一百货（集团）有限公司88327万元3麦德龙锡山超市81335万元4XX八佰伴商贸中心有限公司67289万元5天惠超市股份有限公司38842万元6宜兴华地企业股份有限公司33154万元7XX苏南商厦股份有限公司23832万元8江阴百货大楼23470万元9新大洲空调43、大世界22541万元10XX八佰伴商业大厦超市有限公司19758万元11XX三阳百盛广场有限公司15881万元12中百超市（配销）有限公司14103万元表3-42000年XX市超10亿元商品市场序号市场名称成交额1江南商品物资交易城70.00亿元2XXXX生产资料交易市场29.38亿元3XX市房地产交易市场27.89亿元4XX华东汽车商城25.17亿元5XXXX生产资料交易市场金属材料现货市场24.64亿元6华东石化物资交易市场23.74亿元7江阴食品城22.60亿元8XX食品商城15.91亿元9广益商城副食品批发市场15.80亿元10江阴纺织商场12.99亿元11XXXX汽车交易市场11.444、9亿元12华东不锈钢中心批发市场10.44亿元13招商城小商品服装市场10.23亿元表 3-5 XX主要超市名称表序号名称备注1上海锦江麦德龙购物中心锡山超市2XX好买得超市公司3XX华联超市4XX长发超市5XX中信家家乐超市 6中百超市7XX永安超市8XX天惠超市9XX汇华超市10XX百业超市11XX市糖烟酒超市12太平洋仓储超市13湖滨商场超市14小百合超市有限公司15汇丰超市公司16XX市上海为民超市17锡州超市18友谊超市19XX八佰伴20欧倍德21佳乐福22麦德龙表3-6限额以上零售企业情况表类型或行业法人单位（个）所属全部贸易、餐饮产业活动单位（个）从业人员（个）营业面积（m2）销45、售额（万元）批发零售贸易业合计124216563714285133805557市区7393259892970961824143批发业9011440281-3144401市区536315315-1337894零售业3410215550428513661156市区203010674297096486249零售业安经营方式连锁商店61234157682491536非连锁商店289012135351689569620零售业按业态分综合商店172210544306027522384超级市场4816213548048965专业商店123032776542777738其他1421082157912068二、46、物流市场环境分析1、我国物流市场总规模分析根据国际货币基金组织1997年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为16.9%，达718亿美元（按汇率8.27元/美元，合人民币5938亿元），按照国际上第三方物流在物流市场上所占平均份额计算，第三方市场份额应在200亿美元左右（1654亿人民币）。2000年我国GDP为89404亿元，如按上述比例计算，2000年我国全社会的物流成本约为15109亿元，第三方物流的市场份额在4209亿元左右。对未来10年进行预测：假设按照2000年我国物流总成本占GDP比例16.9%，每5年物流成本占GDP的比重下降2%，即2005年中国物流成本占GDP比例为14.47、9%，2010年中国物流成本占GDP比例为12.9%，则2001-2010这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为14.9%；我国第三方物流在物流市场上的比例前五年（2001-2005）按照国际平均数1/3左右计算，后五年按照1/2计算，则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.42。根据测算结果，到2010年，我国物流总成本将达到28000多亿元，第三方物流市场总规模将达到12000多亿元，而目前我国第三方物流业才刚刚起步，实际总规模非常微小，因此发展空间非常巨大。2、物流市场机会分析（1）国内企业改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生产、轻流通，加上历史形成的条块分割48、与“大而全”、“小而全”等传统观念，我国企业在“物流陷阱”中造成的损失和浪费难计其数。例如，根据1998年底国家统计局的统计，18.2万家独立核算工业企业产成品库存6094亿元人民币，占其全年产品销售收入的9.6%，如果加上应收帐款12315亿元，两项资金占用为产品销售收入的29%。1998年，这18.2万家企业流动资产周转次数为1.41次。同年，我国产成品库存时间为42天，而发达国家平均为20天。可见，我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。（2）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市49、场机会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会。（3）外资企业大举进入带来的市场机会。由于外资企业较早研究物流，对流通领域的成本控制重视程度较高，与国内企业相比，跨国公司对物流服务的需求要旺盛得多。到2000年底，世界500强企业中，已有300多家进入了中国市场。这些跨国公司的运作，要求一个强大的物流支持系统作保障。随着对外开放的不断深入，进入我国的跨国公司无论数50、量还是营业额都将大幅增加，他们对物流服务的需求将进一步增长。（4）加入WTO带来的市场机会。今年年底或明年初我国极有可能加入WTO，关税的降低和一些非关税壁垒的被迫取消，将从出口和进口两个方面大大促进我国对外贸易的增长。进出口总额的增长必然带来物流的繁荣，从而为物流业的发展提供巨大的市场机会。可以预见，随着进一步深化社会分工和扩大对外开放，我国的物流业尤其是第三方物流业存在着广阔的发展前景。3、本项目物流市场分析及预测本项目拟建的物流配送中心的功能主要是一方面为股份公司内部及参股公司等系统内提供配送服务；另一方面为系统外有关公司及单位提供社会化物流配送服务。系统内服务的对象有为商业大厦零售商场51、1家、拟建中的东方大型超市1家、百业网销售客户以及下属子公司、超市连锁店若干家。系统外提供服务的对象有XX市第一百货集团、八佰伴商贸中心、天惠超市、星河商业公司以及宜兴、江阴、锡山等市县商业网点。根据对这些服务对象现有的销售能力及发展趋势的分析，这些服务对象所需提供配送服务的配送总金额近期内在5亿元左右，远期将在10亿元以上。本项目的配送对象见图3-1。股份公司内部配送东方大型超市商业大厦东方百业网第一卖场第二卖场第三卖场第四卖场第五卖场参股公司配送东方装潢二百电器商厦百业超市东方药业其它芦庄店沁园店刘潭店上马墩店稻香店学前店小桃园店河埒店南阳店山北店西郊店系统外部配送市内网点宜兴网点江阴网点52、锡山网点其它XX市第一百货集团XX市八佰伴商贸中心XX市天惠超市公司XX市星河商业公司宜兴市蛟桥商场宜兴市苏南商厦宜兴市通达商场宜兴市华地广场宜兴市华都商场宜兴市华联商厦江阴百货大楼江阴国际购物中心锡山BBB商城锡山市港下农贸市场常州网点镇江网点张家港网点靖江网点泰兴网点图3-1 配送对象示意图第四章 建设目标及建设内容第一节 建设目标一、建设目标的提出XX商业大厦股份有限公司是XX市最大的商业零售企业。股份公司在做好百货零售主业和发展“品牌经营战略”的基础上，紧紧依托主业，开展多元经营，取得了良好的经营效益，成功跻身于全国商业流通领域领先地位。面对飞速发展的经济形势，特别是我国即将加入WTO53、，机制、规模、技术、管理远胜于己的外资商业企业将迅速进入和扩大国内市场，国内商业企业竞争力必将经受相当严峻的考验。为此，股份公司提出要打破传统的供销经营模式，确立了大市场、大贸易、大流通的战略思想，在提高主业综合经营效益的同时，寻找契机，结合自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。其中，物流配送中心及超市的建设是股份公司多元发展的重要方面。本项目建设地点为XX，在充分利用XX商业大厦股份有限公司现有条件的基础上，根据XX省XX市及周边地区市场分析与需求预测，结合股份公司现有情况，提出以下建设目标。二、建设目标1、总体要求成为股份公司未来510年连锁商业发展的基础和保障，克服股份54、公司主业发展中的物流瓶颈障碍。具有物流配送的社会化服务功能，成为华东地区有较大影响力的专业性物流配送基地之一。以拟建大超市为龙头，推动股份公司在周边农村集镇建设连锁超市销售网络，提升股份公司的规模经营能力，与“麦德龙”、“家乐福”等洋超市相抗衡。形成独立核算的企业运行机制，降低股份公司商品流通过程中的运营成本。采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。建立完善的信息处理和交换系统并可加以扩展、升级。2、目标年限设计使用年限15年。3、超市规模商品经营品种包括生鲜食品、副食品、百货、家电等9大类20000余种商品，年销售金额超过6亿元。4、配送及仓储规模配送能力：日订单发生量 5000张，155、2000笔包括家电类、日用品类、学习办公用品类等总品种数 39大类，10000种日发生品种数 2000种进货提前期 5天配送提前期 24小时库存量相当于15-20天的销售量配送及仓储面积：16000平方米第二节 建设规模及内容为实现上述建设目标，需新建一定规模的物流配送中心及超市，以及有关配套设施。本项目的建设内容包括主体工程和辅助配套设施工程，详细内容参见本报告第七章“工程技术方案”。一、主体工程新建物流配送中心及超市大楼一幢，共三层，另有半地下室一层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积47970m2，包括仓储及配送、超市卖场、办公等用房。其中，超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积160056、0m2，其它用房面积19970m2。二、辅助配套设施工程1、辅助配套设施用房650m2，主要为冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房，均为单层砖混结构；2、多功能广场、室外停车场等室外工程；3、给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心及超市所需的物流设备、信息系统及办公用具等。第五章 项目场址与建设条件第一节 项目场址一、XX概况本项目场址所在地XX市为XX省省辖市，位于东经119度31分至120度36分、北纬31度7分至32度，地处长江三角洲江湖间的走廊部分、XX省的东南部、沪宁铁路中段，东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里57、；北临长江，与扬州市所辖的靖江市隔江相望。XX市总面积4650平方公里，其中山区和丘陵为782平方公里，占总面积的16.8%；水域面积为769平方公里，占16.5%，耕地面积176.58千公顷；城市建成区面积为97.8平方公里。二、基地概况项目场址位于XX市区广瑞路14、18号，现分别为XXXX商业大厦集团有限公司的仓储用地与XX市国贸控股（集团）有限公司所有的五金仓库所在地。该地块位于XX市市区北部偏东，占地面积47400平方米，距XX市中心仅1500米，毗邻XX火车站和汽车站，有铁路专用线直通XX火车站；邻近有312国道，距沪宁、锡澄高速公路约35公里，5公里方圆内有多个居民新村小区以及广58、瑞路装修市场，地理位置优越，交通便利，十分适合建设物流配送中心及大型超市。根据初步方案，本项目用地广瑞路18号（土地面积21,903.1平方米）、广瑞路14号（土地面积25,507.4平方米）拟分别采取收购、租赁方式获取。根据XX金宁达土地评估有限公司金地估宗评2001第040号、2001第039号土地评估报告，股份公司拟收购的广瑞路18号【锡崇国用（2000）字第215号】国有出让土地使用权评估价格为1157.99万元，拟租赁的广瑞路14号【锡崇国用（1999）字第21号】国有出让土地使用权评估价格为1327.43万元。另外，根据XX中天资产评估事务所有限公司苏中资评报字（2001）第53号59、资产评估报告出具的评估结果，位于广瑞路18号、股份公司拟受让的XXXX华锦集团有限公司所有的与拟收购土地相关的建筑物及设备的评估价值为661.41万元。第二节 建设条件一、自然条件1、地形地貌XX地形以平原为主，零散分布着低山、残丘。东部平原，沃野无边，水网发育，地面高程15米，地形由中西向东缓缓倾斜。XX市区的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山连绵，其中惠山三茅峰为最高，海拔329米，锡山为75米。本项目建设场址位于XX市区，原为仓库，地势平坦，适宜建设物流配送中心及大型超市。2、河流XX南濒太湖，北枕长江，京杭运河穿城而过，地表水丰富，外来水源补给充足，属长江下游太湖水网区。太湖总面积2250平60、方公里，东西宽56公里，南北长68公里，平均水深2米；京杭运河，全长1794公里，其中老运河12.4公里，河床宽3090米。本项目建设场址附近无主要河流。3、气象XX属亚热带季风海洋性气候，常年主导风为东南风，四季变化分明，气候温和湿润，雨量充沛，无霜期长，热量丰富。 温 度：年平均温度15.4 最冷月平均气温3.1 最热月平均气温27.5 极端最低气温-10 极端最热气温39 湿 度：最冷月平均相对湿度76% 最热月平均相对湿度86% 降雨量：年总降雨1100mm 日最大降雨量204.2mm 气 压：夏季大气压1003.8MB冬季大气压1028.3MB风：夏季平均风速3.0m/s冬季平均风速61、2.3m/s积 雪：冬季最大积雪深度26cm无霜期：230天二、交通条件XX是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。7条水运干线沟通相连，9条公路干线通向苏、浙、皖。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。XX机场开通6条国内航线。近几年来，XX大交通建设全面展开，建成了沪宁高速公路XX段，完成了苏南大运河XX段整治，境内将有上海到成都、黑龙江到海南、上海到北京三条高速公路通过，形成了一个高速公路交汇点，XX作为交通枢纽的地位日益明显。1、航空XX市距上海虹桥国际机场120公里，距南京禄口国际机场180公里，距XX机场20公里62、（该机场主要服务于国内航线）。2、海运XX的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海。进出口货物可以十分便利、可靠地通过海运抵达世界各地。XX市区与这些港口有高速公路和国道相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。3、铁路经沪宁线可与全国铁路连网直通，正在规划中的京沪高速铁路将为XX交通提供更为便捷的条件。4、公路经沪宁高速公路约90分钟可以进入上海市区，312国道横贯XX全境。经锡澄高速公路，XX与江阴长江大桥（世界第四大斜拉桥）贯通。已建或规划中的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条高速公路，其交汇点位于XX市。三、项目区基础配套设施条件1、道路建设地63、所在区域有交通型主干道广瑞路、锡沪路，两条道路红线宽度均为35m，四车道，混凝土路面，质量较高。通过广瑞路可直接与312国道相接，由锡沪路上锡沪公路，经东亭立交桥可直通沪宁高速公路。项目场址距XX市汽车站约1000m，距XX火车站约1000m。基地以西有铁路专线连接XX火车站，与沪宁铁路联网，对外交通状况优。2、供电建设地所处区域由XX市供电局供电，骨干输电线路35kV，除线路检修外一般不停电，供电保证率在98%以上，供电状况较优。3、供水建设地所处区域由XX市自来水公司供水，主干道两侧主供水管径700mm，供水保证率在98%以上，供水状况较优。 4、排水建设地排水体制为雨污分流制，主要道路两64、侧主排水管径1200mm，雨污水排入市政排水管网。遇连续大雨后，区域内地面仅有少量积水，排水状况较优。5、电讯建设地属XX电信局四分局市话服务范围，电话交换方式为数字程控式，区域内目前的装机容量完全可以满足正常经营、生活需要。第六章 项目经营方案及设备系统本项目建设内容由物流配送中心和超市两大部分组成，其经营方案及设备系统因功能的不同而有所区别。在本章论述中，将就物流配送中心方案（包括物流配送中心的选择及流程、主要物流配送设备设施、信息系统、经营及管理策略等，详见第一节至第四节）和超市方案（包括超市的经营方案、营销策略、技术设备等，详见第五节至第七节）分别进行研究。第一节 物流配送中心的选择及65、流程一、物流中心的种类世界物流业的发展历程已经走过了厂内物流、实体分配物流、综合物流三个阶段，正迈向EC物流的新阶段，伴随着EC出现了一系列全新的物流模式。现有的配送中心、流通、连锁企业与EC对接，将传统的物流模式转化为EC下新型物流模式是EC和物流在我国进一步发展的方向。这些新型模式主要有：1、物流供应链模式EC信息流使股份公司部门之间、内外之间、子公司之间信息交流畅通，客观上要求它们消除各自为政的分割态势，而结成紧密的合作伙伴，有效抵抗市场风险，构建稳定的物流渠道。于是价值链的思想就被引进物流管理，产生了物流供应链。供应链（supply chain）就是指产品生产和流通中涉及的供应商、生产66、商、运输商、储运商、批发商、零售商以及最终消费者组成的供需网络；在这个网络中，每个贸易伙伴既是其客户的供应商，又是其供应商的客户。他们既向上游订购产品，又向下游的贸易伙伴供应产品。而供应链管理是对供应链中的物流、信息流、资金流、增值流、业务流以及贸易伙伴关系等进行的计划、组织、协调和控制一体化管理过程。2、物流一体化物流供应链是物流参与各方的协作形式，而物流一体化是在协作基础上的专业化分工，是EC物流向纵深深化的结果。物流一体化就是利用物流管理，使产品在有效的供应链内迅速移动，使参与各方的企业都能获益，使整个社会获得明显的经济效益。物流一体化的实质是一个物流管理的问题，即专业化物流管理人员和技67、术人员，充分利用专业化物流设施、设备，发展专业化的物流管理经验，以求得整体效益最优化的效果。3、第三方物流第三方物流（Third Party Logistics，简称TPL）又称之为物流联盟、物流伙伴、物流社会化或物流市场化，其含义是物流渠道中的专业化物流中间人，以签订合同的方式，在一定期间内为其它公司提供所有或某些方面的物流业务服务。TPL提供者是一个为外部客户管理、控制和提供物流服务作业的公司，他们并不在供应链中占有一席之地，仅是第三方，但通过提供一整套物流活动来服务于供应链。可见，TPL是物流专业化的重要形式，是物流发展到一定阶段的必然产物，是EC物流在供应链和一体化专业化分工基础上的优68、势互补、风险共担的战略联盟。4、综合物流配送中心综合物流配送中心是将两种以上不同类型的物流中心集约在一起，成为一个有综合职能和高效率的物流设施，最常见的是公路、铁路、港口、航空管道运输站相互之间集约在一起形成综合物流配送中心，其主要功能包括运输、仓储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等。物流中心模式是顺应EC物流呈现出了JIT运送普及化，小批量，多品种，高频率，短周期、门到门、相互交错的货物运输等特点而发展壮大起来的。5、物流中心机能虽然物流中心因其在流通通路上所扮演的角色不同，在通路中的地位不同，而具有各种不同的功能，但基本上可将物流中心所具有的各项机能，划分为下列数种：（1）商品销售69、机能（2）仓储保管机能（3）商品的输配送机能（4）商品的流通加工机能（5）资讯提供机能中国目前物流企业在数量上，供大于求；在质量上有所欠缺，满足不了需求的质量；物流网络资源丰富，利用和管理水平低；缺乏有效的物流管理者。许多专家提出我国物流产业应积极采取代理形式的客户定制物流服务的第三方物流模式。二、项目业务定位XX商业大厦股份有限公司作为传统商业企业，积极应对市场的发展和形势的变化，目前正向物流配送中心方向积极努力。根据股份公司现状及XX市现有物流企业能力结构，本项目拟采用第三方的物流中心，即以家电、日化等39大类产品为服务种类，以超市、专卖店、大百货商店、电子购物网站为服务对象，建成以仓储配70、送为基础的区域性物流中心。近期主要服务对象为股份公司内部，包括商业大厦零售商场1家、拟建中的东方大型超市1家、百业网销售客户以及下属子公司、超市连锁店若干家，同时逐步开展面向股份公司外部的社会化物流配送业务。三、配送规模充分考虑本项目市场预测、目前物流周转、现代物流仓库的货架布置、内部运输通道、作业场地、各类主流商品占用空间等因素，以及我国物流企业的资金、运行成本、物流技术等实际情况，初步确定：本项目配送规模，即年货物流通量达到彩电10万台、空调10万台，其它家电30万件，其它大宗商品30万件，一般商品80万件；配送及仓储面积为16000m2，其中普通仓储配送区13000m2、自动化立体仓库区71、3000m2（该区主要存放彩电、空调、洗衣机、电脑等家用大件商品）。关于自动化立体仓库面积需求测算参见表6-1。表6-1 自动化立体仓库面积需求测算物 品底面积（m2）堆放层数（层）单台占用面积（m2）预计年流通量（台）年周转次数（次）需仓储面积（m2）彩电0.53100.0810000018439空调0.64100.105000018267洗衣机0.56100.085000018234电脑0.33100.0510000018275其它家电1000一般商品785合计3000注：1、物品堆放占地面积与建筑面积比为1:1.5；2、空调仅考虑外包装高度低于1.5m的空调种类。四、配送品种方案物流配送72、中心的配送品种按大类可分为：家电类、日用品类、学习办公用品类、轻工机械类、纺织服装类、工艺品及珠宝类等，详见表6-2。表6-2 配送品种方案序号分 类主要品种一家电类电视机、空调、洗衣机、电脑、冰箱、影碟机、热水器、小家电等二日用品类化妆品、箱包、玩具、音像制品、小五金、体育用品等三学习用品类书、练习册、笔、其它学习用具等四其它品类包括轻工机械类、纺织服装类、工艺品及珠宝类等五、配送流程配送中心的作业流程可分为：进货、检验、加工、编码、入库、配货、补货、调库、盘点、作业计划编制、配载、库管、新品登录与工艺编制。通过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各商业网点的目的。配送的主要流程见图673、-1。图6-1 配送流程路线示意图第二节 主要物流配送设备设施物流配送中心因现代化程度不同，设备的配置有相应的区别，主要表现在库内外装卸及运输、信息管理软硬件等设施。但从其流程来看，设备由四部分组成：一是库区设备、二是库外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。本项目拟建物流配送中心及超市大楼中包括配送及仓储面积16000m2，其中普通仓储配送区13000m2、自动化立体仓库区3000m2。一、物流设备总体构成1、配送中心物流设施主存储区：自动化立体仓库、重型货架缓冲区：暂存货架和平库拣选：配货区、流动货架、轻型货架出货：配载区、轻型货架加工区：分装、贴码站台2、输送设备以高频单件拣选为74、主的流动货架作业区，输送方式为人车方式；以高频单箱拣选为主的流动货架作业区，输送方式为传送带；拣选过程结束后，形成的指向门店的货箱分流采用自动分拣设备。3、条码和电子标签设备高频货物采用数字拣选系统（DPS），其余货架和货位，均以条码标识。二、普通仓储配送区设备选择原则为管理信息系统现代化和库内设备机械化。该区设备主要有运输车辆、高架库货架、夹包机、监控系统、高度调节板等。运输车辆主要有箱式货车、电瓶搬运车、升降车等。电瓶搬运车主要用于货物在配送中心内部的运输，箱式货车主要用于货物的外运，升降车主要用于高架库货架与库房地面之间的货物搬运。根据拟建库区内部运输情况，暂考虑电瓶搬运车配置5辆、升降75、车5辆、夹包机2台。根据对外配送地区的情况分别考虑箱式货车的配备，初步确定城区安排2.5吨车20辆，城外安排10吨车12辆。考虑食品冷藏需要，另外购置10吨和16吨进口冷藏车各1辆。本项目超市不再另外配置运输车辆。库区拟选用高架库货架，货架高6米，分三层，其单元规格为长1.2米、深为1米、高为2米，货架面积为1.5万平方米。高架库货架包括货架与托盘，托盘拟采用木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。普通仓储配送区物流设备配备情况参见表6-3。普通仓储配送区物流设备配备情况表表6-3 单位：万元序号设备名称单价数量金额备 注1电瓶搬运车285辆140林德2升降车285辆140瑞典B76、T，国内用人民币支付3夹包机102台204箱式货车（2.5t）1020辆200一汽、依维柯5箱式货车（10t）1512辆1806冷藏车（10t）53.481辆53.48全进口7冷藏车（16t）66.161辆66.16全进口8高架库货架0.0315000m2450含托盘9监控系统1501套15010电动高度调节板4416国内用人民币支付合计1415.64三、自动化立体仓库区当今的流通领域已将物流的高科技（如自动分拣机、自动化立体仓库、信息处理及通讯自动化等）广泛应用于配送中心。其中，自动化立体仓库是用高层货架储存货物，以巷道堆垛起重机存取货物，并通过周围的装卸搬运设备，自动进行出入库存取作业的仓77、库。自动化立体仓库的出现是物流技术的一个划时代的革新。它不仅彻底改变了仓储行业劳动密集、效率低下的落后面貌，而且大大拓展了仓库功能，使之从单纯的保管型向综合的流通型方向发展。根据拟建物流配送中心的建设目标及发展趋势，应该加强学习和采用物流现代化技术。本项目考虑建设3000m2自动化立体仓库，主要由货架、巷道堆垛起重机、周边出入库配套机械设施和仓储管理控制系统等几部分组成。拟建自动化立体仓库初步方案为：1、巷道堆垛起重机高18.4m，巷道长60m，采用高性能堆垛机，主要速度指标为运行速度4120m/min、升降速度440m/min、货叉速度420/40m/min，闭环调速，绝对认址，拟购置5台；78、2、货架共10排，10层，44列，共8800个货位，每层高1.7米，根据不同用途采用横梁式货架、悬臂式货架等结构形式；3、托盘主要采用木托盘，规格为1200mm1200mm150mm；4、采用自动传送方式，入出库输送机系统包括链条升降台、链条输送机、辊子输送机、空托盘收集机、尺寸检测系统、上箱架、自动控制系统等；5、自动控制方式采用三级计算机分布式控制系统，由管理级、中间控制级和直接控制级组成，管理级对仓库进行在线和离线管理，中间控制级对通讯、流程进行控制，并进行实时图像显示，直接控制级是由PLC（可编程序控制器）组成的控制系统对各设备进行单机自动操作；6、该区计算机管理及监控系统包括服务器（79、双机热备份）、磁带机、计算机、入出库工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、红外通讯装置、显示屏系统、服务器操作系统、数据库系统、管理软件、监控软件、动画软件等；7、该区主要配送品种需适宜自动化立体仓库存储及进出库，初步确定以家电类、轻工机械类为主自动化立体仓库区物流设备配备情况参见表6-4。自动化立体仓库区物流设备配备情况表表6-4 单位：万元序号设备名称单价数量金额备 注1高性能堆垛机505台250运行速度4120m/min升降速度440m/min货叉速度420/40m/min2货架系统0.038800货位264表面喷塑3入出库输送机系统275包括链条升降台、链条输送机、辊子输送机、空托盘收80、集机、尺寸检测系统、上箱架、自动控制系统等，约100台套4计算机管理及监控系统140包括相关软、硬件5木质托盘0.0178800个1506其它配件41包括天地轨、安全供电滑触线、电缆、桥架、供电柜等7其它相关费用180包括设计费、安装调试费、运输费、培训费、工程管理费等合计1300第三节 配送中心信息系统物流配送中心是连接供应方和需求方的桥梁。从供应方的角度来看，配送中心从事高效的流通加工、库存管理、运输和配送等活动；从需求方的角度来看，配送中心必须以最大的灵活性和及时性满足各类客户的需要。管理信息则为配送中心完成这些功能提供有力的支持和保证。配送中心除了在物流设备、物流技术上提高其自动化、省81、力化外，管理信息的建设是提高作业效率，提升其现代化程度的重要标志。一、信息系统总体设计1、信息流商品流通过程中存在着三种重要的内容流，即商品流、资金流、信息流。其中，信息流一方面伴随着商品流而产生，另一方面又起着引导物流进行有规律运动的重要作用，它是分析商品流、导向资金流、进行经营决策的重要依据。在物流配送中心，如何调度好信息流流向，正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率、节约成本的关键。系统信息流简图见图6-2。图6- 2 配送中心信息流简图2、信息系统目标实现仓储配送管理信息的智能化处理，充分发挥人机协同的功效；做好仓库收、发、存等基本信息的收集、保存和加工工作，为其它系统的相关处理提供82、准确的数据支持；通过批号的管理，提高商品周转的合理性；最大限度地缩短商品出入库的时间，减少无谓的劳动力消耗；利用盘点作业，督促并促使仓库做好盘点工作，以便系统反映的库存帐面数据与实物量能基本保持一致；改包装作业，使得仓库中的商品包装能更好地适应商店和客户的需要，使得仓库不仅仅是一个商品的存放中心，而且是一个商品加工包装配送中心；通过系统内部及公众网络，使得其他相关系统能及时得到最新的库存信息，提高管理工作的有效性以及对客户和供应商的服务质量；逐步形成企业的决策支持系统，为企业发展规划的制定提供更加科学合理的手段。3、信息系统配置本项目信息系统即为商务电脑管理系统。系统采用客户服务器体系结构，它83、的特点是数据库服务器直接根据工作站传来的数据进行加工规范，将处理后所得结果数据由网络传送回客户端，这种前后端的分离，使处理尽可能向被处理数据靠拢，从而使网络交通量降低，相应时间缩短，提高系统性能，减轻对网络带宽的要求。配送中心的信息管理将采用一级管理，即数据库服务器管理中心的所有数据均可由各部门客户端进行存取。同时，中心的管理层可实时查看所需数据，各部门间的数据可以共享，以信息系统中心一体化确保中心内部数据的实时性、一致性、完整性。系统在具有以上特点的同时，又要求本身具有可靠性，就是要保证各部门存取数据可靠、安全。因此，首先须保证硬件的畅通，既网络的畅通和数据库服务器与前端客户机的稳定；另外对84、数据库也具有一定的要求，在满足频繁存取和具备管理大容量数据能力的同时，数据须提供纠错功能。基于以上要求，对本配送中心的系统设计如下：数据库服务器采用计算机工作站；操作系统采用Windows NT平台；数据库采用大型关系数据库，以确保数据库核心的可靠性；前端采用高性能、高可靠性的微机或终端访问数据库；通讯采用网络、串口和无线通讯三种方式；网络采用以太网，利用TCP/IP协议。根据需要，为了数据采集的灵活方便，系统内部增加部分无线终端，实现对数据方便、及时、快捷的存取。中心内部实现对作业面管理的现代化，对于拣选要求的信息现代化，引进电子标签技术，以使拣选者方便、直观地进行拣选，使作业面上的操作与后85、台管理相一致，实现前后台准确、快速的响应。在建设配送中心时不仅要达到信息流的现代化标准，同时要实现部分物流调和的自动化，在物流的特殊关口、特殊部位，例如入库、出库、检测、物品的合流等处提供一种方便、快捷的检测手段，以保证物流传送过程中不产生瓶颈问题，因此需安装条码设备、物流检测传感器、传输设备控制器等。二、信息系统总体结构在充分考虑系统的开放性、集成性、实用性、先进性、可靠性和经济性的基础上，按照系统总目标的建设要求，形成本配送中心信息系统的体系结构，详见图6-3。硬件Hardware支撑平台操作系统进货管理配送需求门店信息管理商品库存管理配货配载运力管理决策支持财务管理商业信息公开发布应用系86、统内部数据库公共信息数据库数据库图6-3 信息系统总体结构示意图从系统的结构图可以看出，系统具有充分的开放性，既能满足物流配送中心的发展需要，又从技术上充分考虑了不同层次的信息要求；不但促进了网上电子商务的发展，而且可以为社会用户提供信息服务。基于上述总体结构，确定以下信息系统功能模型图与系统功能树，分别参见图6-4、图6-5。图6-4 物流配送中心信息系统功能模型图图6-5 物流配送中心信息系统功能树三、信息系统功能模块简介本项目拟建的物流配送信息管理系统包括仓储管理子系统、库存管理子系统、运输管理子系统、配送加工子系统、客户管理子系统、网上物流子系统、报表子系统、集装箱优化装箱子系统等。仓87、储管理系统（Warehouse Management System）包括：进货作业系统（Inward Operation）出货作业系统（Outward Operation）库存管理系统（Inventory Control）包括：点仓作业系统（Cycle Counting） 物流计费系统（Logistics Billing System）物流计费（Logistics Billing） 应收帐管理 （Accounts Receivables）借项通知单/发票（Debit Notes）运输管理系统（Transportation Management System）包括：运输作业（Transporta88、tion Operation）运输计费（Transportation Billing）托运作业（Drayage） 配送加工系统（Distribution Processing System）包括：再包装系统（Repackaging Operation）组装作业（Assembly Operation）拆包装作业（Break Pack Operation）转仓作业（Location Transfer）补货作业（Replenishment Operation） 客户管理系统（Customer Relationship Management）包括：潜力客户跟踪（Potential Client Tra89、cing）客户合同管理（Client Contract Generator）网上物流系统(E-Logistics)包括：网上库存查询系统（Internet Inventory Inquiry）网上下单作业系统（Internet Placing Instructions System）网上车辆跟踪/查询系统（Internet Vehicle Tracing）数据/报表中心（Data/Reporting Center）报表系统（Reporting）包括：数据转换中心（Data2 Excel）可视化物流（Visual Logistics） 集装箱优化装箱系统（Optimize Container L90、oading System）无约束优化装箱（Non-Constraint Container Loading）有约束优化装箱（Constraint Container Loading）四、与外界通信物流配送中心通过DDN专线与各相关电子商务网站进行通信。DDN专线优点是传输速度快，堵塞现象少，对突发性数据传输处理较好，可以进行自动错误检测，网络可靠性较好。五、条形码技术信息系统拟采用条形码技术，条形码技术作为一种成熟的信息处理技术，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等优点，条形码技术是实现电子数据交换（EDI）的基础，是仓储物资快速准确保障的重要手段。本项目物流配送中心采用国际条码标准91、，建立一整套物流条码标准体系，大力推进物流条码的应用和发展。第四节 物流配送中心经营及管理策略一、经营策略1、积极开拓，主动出击商品配送业务以及第三方配送是全新概念的业务，市场认知以及市场认识深度要有一个过程，本项目在实施过程中要主动出击，主动宣传自己、宣传第三方配送，为客户设计方案，以诚信赢行客户。2、完善服务配送业务是一项配套性的业务，是生产企业为最终消费者之间的桥梁和纽带，服务的水平是衡量配送质量的根本准则。在工作中应时刻强化服务意识，把服务工作当作企业的生命线来抓，把服务质量、服务水平贯串于整个配送工作全过程，不断改进服务、不断完善服务。3、不断学习，提高技术素质配送业务是一项不断发展92、的技术，新型仓储机械、运输设施、信息管理水平不断更新，尤其电子商务、全球卫星定位系统在现代配送的结合已成为必然，这就要求从业人员不断学习新技术、新工艺，提高技术素质，以适应技术飞速发展的需求。4、提高管理水平配送业务是一项高效的管理，做到快速决策、快速市场反应，提高市场应变能力和管理水平。5、有进有退、分步实施立足现有业务，在现有业务基础上逐步提出增值服务，继而推进现代配送业务。仓储设施逐步实现无人仓库、电子仓库。二、管理策略为了提高管理效率、降低成本运作，不但要提出具有竞争力的服务价格，还必须采取以下措施：坚持品牌经营，产品（服务）经营和资本经营相结合的系统经营；企业的发展和目标与员工、供应93、商、经营商的目标和发展充分结合；重视员工和外部协作经营商的培训，协助其实现经营目标；建立和完善物流网络，分级管理，对货物进行实施动态跟踪和信息自动处理；组建客户俱乐部，为股份公司提供一个稳定的客户群。主要管理制度包括：1、凡是须放入库内存放的一切物品必须办理入库手续方可入库，凡是须出库的一切物品必须办理出库手续方可出库。2、除总经理、行政中心总监及配送中心所有员工外，任何人未经总经理书面批准，不得进入物流配送中心库房。3、树立机械化、自动化的观念，注重先进设备、技术、人才的引进与开发，重视规范化管理，这是物流配送中心功能充分发挥的关键。4、推行配送合理化，通过采用专业设备、设施及操作程序，取得94、较好的配送效果并降低配送过分综合化的复杂程度及难度。5、实时动态库存数据至少每1小时更新1次。6、推行准时配送系统。准时配送是配送合理化重要内容。配送做到了准时，用户才有资源把握，可以放心地实施低库存或零库存，可以有效地安排接货的人力、物力，以追求最高效率的工作。三、储存策略储存策略主要在指定储位（Dedicated Location）的指派原则。良好的储存策略可以减少出入库移动的距离、缩短作业时间，甚至能够充分利用储存空间，本项目拟采用分类储放。1、每一类储存货品都有相对固定储位，货品不能互用储位，因此须规划每一项货品的储位容量不得小于其可能的最大在库量。2、储区安排要考虑物品尺寸及重量。395、易燃物必须限制储放于一定高度以满足保险标准及防火法规。4、储区能被记忆，容易提取。第五节 超市经营方案本项目超市总体经营思路为：准确定位、特色经营、树立品牌。一、营业面积超市卖场面积12000m2。二、经营品种超市入选商品20000余种，经营品种分类详见表6-5。表6-5 超市经营品种方案序号分类序号分类序号分类一生鲜商品三纺织品五大众消费品1奶制品1男装1成品2面包2儿童用品2洗涤菜3糕点3内衣装3美容美发4自助熟食4女装4清洁护理5肉类5鞋类5小吃早餐6鱼类6家用纺织品6饼干7冷冻食品四非食品非技术（2）7饮料烟酒8蔬果1家用五金8团购品9干果南北货2工具二非食品非技术（1）3像制品1照96、相4游戏及玩具2音像5体育用品3家具6厨房与餐桌用品4大家电7学习办公用品5小家电8清洁整理用品6通讯9箱包珠宝三、消费对象中、低、高收入群体四、服务区域超市服务半径初步确定为3公里，同时以XX城区为基础，扩展至全市范围及周边地区。五、经营规模本项目超市正常经营年营业额超过6亿元。六、超市构成本项目超市构成参见图6-6。七、货源采购及配送本项目超市货源采购拟利用XX商业大厦股份有限公司已有采购网络，同时不断拓展新的采购渠道。超市配送（包括仓储及运输）由本项目物流配送中心统一安排。第六节 超市营销策略一、经营策略精心布置货架及各销售区，尽可能展示20000余品种各类商品，使消费者或未来消费者大开97、眼界，产生积极影响，进而产生良好的业绩。此外，在实际经营中，按照国际流行的经营方式，结合中国消费者的特点，为顾客提供最佳经营方式。二、服务策略以无可挑剔的一流服务，让消费者在得到购物欲望满足的同时，得到真心被视为上帝的精神满足，必要时还可以提供超值服务，如为特殊需要的顾客提供超出经营品种而指定的需求和专门服务等。同时建设一流的经营服务设施。此外，根据项目经营品类的不同特点，分别有针对性地制定售前、售中及售后服务措施，如：建立热线咨询电话，开设免费培训讲座，以潜移默化的方式宣传产品，培育潜在的消费者等。三、优势互补策略超市既是零售的场所，也是批发的展示场所。本项目超市在做好零售市场的同时，还可适98、时开展批发和代理业务。应当充分利用XX商业大厦股份有限公司现有资源，包括采购网络、营销网络等，不断拓展新的业务渠道；同时，超市在自身发展的过程中，也可与股份公司商场及其它经营点建立紧密的联系，强强合作，把生意做大，把业务做活。四、宣传战略把对超市的宣传放在重要地位，尤其应突出所在地的区位优势与环境优势。同时，针对经营产品特点制定相应宣传措施，如：在重要货位安排长期的促销人员，起到宣传介绍产品、锁定固定消费客户、提高产品销售的作用；抓住消费源头，突出权威广告的作用；注重在各媒体上的宣传，包括广播、电视、报刊、户外广告等，大大增加产品可见度。第七节 超市技术设备一、计算机管理系统超市计算机管理系统99、将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，拟与物流配送中心信息系统统一设计和建设。在超市计算机具体配置上，拟通过服务器IBM AS400，PC+POS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态。二、其它设备考虑本项目特点，特别是项目建设方案，超市还需采购设备包括：超市营业设备、公用工程设备设施及其它设备（包括自动扶梯、垂直电梯、办公用具等）。超市主要设备采购清单详见表6-6。表6-100、6 超市主要设备采购清单序号项目名称单位数量备 注一超市营业设备该部分投资约为260万元1手推车辆40002冷藏柜及配件套503标签条套100004面团、糕点设备套35各种货架套8006部门标志牌个1007收银设备及配件套808切面包片机架及配件套39熟食加工设备及熟食柜套70续上表序号项目名称单位数量备 注二公用工程设备设施该部分投资计入有关专业工程费用，不另外单独计算10冷水机组套3350RT(单套)11燃气全自动无压热水锅炉台440104Kcal/h(单台)12风机盘管及新风机组套113冷却塔套114监控报警系统套115自动喷淋灭火系统套116计算机及通讯设备套117干式变压器台2250101、0kVA(单台)18柴油发电机组套1三其它19自动扶梯部4全进口20垂直电梯部3中外合资21办公用具第七章 工程技术方案第一节 总体设计概况一、总体设计原则本项目是建设功能齐全、结构合理、设施配套的物流配送中心及超市。考虑到该项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势、周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，设计方案的总体设计原则是：1、充分考虑我国物流配送及超市的特点和发展需要，建设一座融超市、仓储、配送、办公、信息等为一体的综合性大楼；2、建筑造型新颖，具有时代特色，体现出物流商业建筑的内涵及鲜明个性；3、总体布局合理，功能齐全，注意土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优102、美、怡人、与周边协调的环境；4、各功能用房设计既具科学性和合理性，又要注意实际效益；5、结构、给排水及消防、强弱电、暖通等专业设计具有技术先进性和经济合理性；6、符合城市规划、交通、消防、土地、环保、绿化园林、卫生、人防等方面有关规定及规范要求。二、设计方案的确定根据本项目建设目标及要求，初步确定本次工程建设主要内容包括：物流配送中心及超市大楼一幢，建筑面积47970m2，其中超市卖场面积12000m2、仓储及配送面积16000m2；冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房650m2；为物流配送中心及超市配套的给排水及消防、电气（强弱电）、暖通等公用工程，以及室外工程等附属工103、程；物流配送中心及超市所需的物流设备、信息系统及办公用具等。项目基地原为仓储用地，场内仓库、道路及其它建（构）筑物拆除、改造等工作目前正在前期准备，有关事宜尚在洽谈协商。本项目建设暂不考虑利用原有设施，有关设计按新建工程进行。第二节 总平面布置一、总平面设计原则1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便，留有一定发展余地；2、基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；3、建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；5、便于利用当地已有的上下水、供电104、通讯等基础设施；6、对废弃物的处理应作妥善安排，需符合有关环境保护法令、法规的规定。二、总平面布局物流配送中心及超市大楼为本项目建设主体，平面形状总体呈“T”型，安排在基地中部。考虑到物流配送中心和超市的功能及服务对象的差异，将超市用房主要安排在正对主干道的大楼东部，主体2层，局部1层；物流配送用房主要安排在大楼西部，主体3层，局部1层。大楼超市区与广瑞路之间室外场地为大型多功能广场，分别联系东侧的基地超市出入口和西侧的大楼超市区出入口，为人流的集散与休闲提供开阔空间，既满足了项目的功能需求，又可形成较大的气势和商业气氛。该广场以南、以北分别安排一定规模的室外汽车停泊场、自行车停车场。大楼西105、北部室外场地主要为配货配载区，仓储及配送货物由此进出大楼，同时作为配送中心运输车辆的室外停泊场地。冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等物流配送中心及超市辅助配套设施用房根据各自功能需要合理布置在基地西北角。本项目基地面积47400m2，总的来说可由三部分构成：（1）物流配送中心及超市大楼，占地面积18960m2；（2）室外广场、停车场、道路及辅助配套设施，占地面积14220m2；（3）集中及分散绿化，绿化占地面积14220m2。三、交通组织本项目交通设计以人车分流、互不干扰、使用便利为原则，同时满足交通规划及消防部门有关要求。根据基地周边道路及交通情况，拟将基地主出入口安排在其东面广瑞路106、一侧，共设置两个，北端为配送中心出入口、中部为超市出入口。物流配送中心客户及运输车辆由配送中心出入口进入基地后，沿基地北侧内部道路可直达位于基地西南的拟建大楼物流配送区。超市顾客由基地东侧超市出入口进入基地后，经多功能广场可方便、快捷地进入拟建大楼超市区。整个基地对于进出超市和物流配送中心的车辆作统一安排，停车场主要有三处：（1）基地东部、多功能广场以南和以北，分别为室外汽车停泊场和自行车停车场，供超市顾客及其它社会车辆使用；（2）基地西北部，供进出配送中心的车辆室外停泊，同时兼作内部停车场；（3）物流配送中心及超市大楼半地下室（大部），地下停车场进口和出口分别位于大楼西北拐角和大楼东南角，分107、别由基地配送中心出入口和超市出入口进、出基地。此外，出租车主入口位于基地东南侧，出租车进入基地后可直接将客人送至超市入口处，下客后再向前至出租车候客处排队接客。基地内道路以环行为骨架，配以枝状道路，人流与物流互不干扰。四、消防通道整个基地外侧设有环行消防通道。建筑物与周边建筑物之间保持足够的防火间距和留有环形车道。消防车道的宽度不应小于3.5m，道路上空遇有管架等障碍物时，其净高不应小于4m。环形消防车道至少应有两处与其它车道连通，尽头或消防车道应设回车道或面积不小于12m12m的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于15m15m。五、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标参见表7-1。108、表7-1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备 注1总用地面积m2474002总建筑面积m2486202.1物流配送中心及超市大楼m247970其中超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m22.2辅助配套设施用房m2650包括冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房3建筑密度%404容积率1.035绿化率%30第三节 建筑方案本项目主要工程单体为物流配送中心及超市大楼，本节建筑方案主要论述该大楼的建筑方案。一、设计依据1、民用建筑设计通则【JGJ37-87】2、办公建筑设计规范【JGJ67-89】3、方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范【JGJ50-88】4、商109、店建筑设计规范【JGJ48-88】5、饮食建筑设计规范【JGJ64-89】6、建筑设计防火规范【GBJ16-87（1997年版）】二、内部功能分区物流配送中心及超市大楼共三层，另有半地下室一层，总建筑面积47970m2，包括仓储及配送、超市卖场、办公等用房。其中，超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m2，其它用房面积19970m2。根据初步设想，仓储及配送用房主要位于一层，二层局部；超市卖场主要位于二层，一层局部。另外，仓储区有部分考虑采用自动化立体仓库，为适应高层货架储存货物的需要，该立体仓库区拟作为大楼附房仅安排一层。超市主入口设在广瑞路一侧，顾客进入一层超市大堂后，可以通110、过自动扶梯进入超市二层。超市区设有超市前厅、超市卖场、货物存放区等用房。物流配送中心主入口设在大楼西部，一层设有自动化立体仓库、普通货架仓库、配货配载等功能区，近期主要为股份公司商业大厦零售商场、百业网销售客户以及下属子公司提供仓储及配送服务；二层主要为该大楼内的超市及股份公司内的其它超市连锁店提供仓储及配送服务。另外，根据物流配送中心发展情况逐步开展面向股份公司外部的社会化物流配送业务。大楼一、二层另外设有小商店、小吃及餐饮、卫生间等服务设施以及工程技术、办公等用房。三层主要为办公区。大楼内联系上下交通方式包括自动扶梯、垂直电梯及多处楼梯。其中，自动扶梯主要为超市顾客服务，在超市一、二层之间111、共设4部全进口自动扶梯；垂直电梯共设3部，可直达大楼半地下室及三层办公区。物流配送中心及超市大楼各功能用房面积分配参见表7-2。其中，一层仓库及配送用房包括3000m2自动化立体仓库。表7-2 大楼有关用房功能与面积分配表序号名 称单位半地下室第一层第二层第三层总计1超市卖场m20320088000120002仓库及配送m201200040000160003加工间及冷库m2000140014004收货区m2016001400030005办公室m20250250180023006小商店m2025071009607小吃及餐饮m207500110018508通道、走廊m215035040020011112、009卫生间m2010010015035010工程技术用房m27504603000151011室内停车场m275000007500*面积合计m284001896015960465047970三、立面设计以简洁明快为指导思想，力图用现代的装饰材料绿色全反射玻璃墙，与大面积的实墙进行对比，体现现货建筑简洁、细致而又大气的艺术风格。细部上，将超市的交通空间暴露在外，通过来来往往川流不息的人流暗喻现代人快节奏的生活。同时，大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心，吸引潜在的顾客进入超市购物。在建筑转角处设置项目单位的巨型超市及物流公司标志。四、主要材料1、材料表主要功能区墙面、顶面、地面、踢角、柱子等使113、用材料要求参见表7-3。表7-3 材 料 表序号名 称墙 面顶 面地 面踢角柱 子1办公区乳地板或乙烯板PVC乳胶漆2库房卸货区内墙涂料喷白内墙涂料喷白混凝土耐磨地坪水泥内墙涂料喷白,角钢护角3操作区保温板保温板吊顶防滑地砖地砖保温板4营业区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆，角钢护角5餐饮区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆6卫生间150300瓷砖吊顶150150防滑地砖水泥150150地砖7厨房150300瓷砖内墙涂料喷白150150防滑地砖水泥150300地砖8设备用房水泥砂浆地坪水泥内墙涂料喷白9商店乳胶漆内墙涂料喷白乙烯板水泥乳胶漆2、屋面基层为钢筋混凝土预应力现浇板。基层上刷IBL114、隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保温层，同时找坡，坡度0.3%。3、门窗配送中心及超市入口：电动卷帘门、感应玻璃门、双向型平开玻璃门；不锈钢把手。紧急出口：平时关闭，火灾时自动打开的电子控制乙级防火门。货运口：电动卷帘门。办公室：普通木质夹板门，球形把手锁。仓库：木质防火推拉门，双向开启钢框有机玻璃门，双向开启钢框有机玻璃门。楼梯间：单向开启，木质乙级防火门，不锈钢把手。金库：钢质保险库门，密码门锁。设备用房：单向开启木质甲级防火门。楼梯把手：钢质栏杆，木扶手。外窗：铝合金框，5mm厚白玻璃，局部为12mm厚无框绿色全反射玻璃幕墙。内窗：5mm厚白玻璃、木框。五、辅助配套设施工程本项目有关辅助配套设115、施工程功能与面积分配参见表7-4。表7-4 辅助配套设施工程功能与面积分配表序号名称单位面积备 注一配套设施用房1冷冻机房m21502变电室m21503泵房m2504锅炉房m21505发电机房m2150*小计m2650二其它1多功能广场m254002室外自行车停车场m220001650个停车位*小计7400第四节 结构方案本项目主要工程单体为物流配送中心及超市大楼，本节结构方案主要论述该大楼的结构方案。一、设计依据本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的相关规定和要求。1、国家标准（1）建筑结构统一标准【GBJ68-84】（2）建筑结构荷载规范【GBJ9-87】（3）建筑地基116、基础设计规范【GBJ7-89】（4）混凝土结构设计规范【GBJ10-89】（5）建筑抗震设计规范【GBJ11-89】（6）建筑抗震设防分类标准【GB50223-95】（7）地下工程防水技术规范【GBJ108-87】2、行业（部）标准（1）建筑桩基技术规范【JGJ94-94】二、抗震设计根据中国地震烈度区划图（50年超越概率10%，1990年），XX地区属度区。考虑到拟建工程属人员密集场所，抗震设防等级提高一度，按7度计算。按照建筑抗震设防分类标准（GB50223-95），为乙类抗震设防建筑。考虑近震影响，框架抗震等级为三级。三、基础设计基础设计应根据拟建场地工程地质条件由设计计算确定。初步确定117、本工程基础形式采用桩基，柱下独立承台。其中，桩基拟采用高强预应力管桩，承台为承台加基础联系梁方案。基础应控制建筑物绝对沉降和相对沉降均满足现行设计规范和业主的要求。由于项目场址尚未进行工程地质详细勘察，考虑到本项目建设重要性及影响，需尽快进行详细的工程地质勘探。在其后的勘探设计阶段中，必须充分考虑地质条件影响，严格按照有关规范和要求进行工程地质测定，保证本项目建设和使用的安全。四、上部结构设计物流配送中心及超市大楼结构形式采用预应力钢筋混凝土框架结构，外墙围护结构采用框架柱、填充砖墙体系。根据使用功能，初步确定该大楼有关楼屋面活荷载标准值为：半地下室车库4.0kN/m2，仓储用房10kN/m2118、，超市卖场3.5kN/m2，办公用房1.5kN/m2，卫生间2.5kN/m2。本项目拟建冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房结构形式主要采用砖混结构。第五节 公用工程方案一、给排水工程1、设计依据根据国家有关给排水设计规范、基地外围给排水现状条件以及项目建设单位关于本项目给排水方面的要求进行设计。有关设计规范包括：（1）建筑给水排水设计规范【GBJ15-88】（2）室外给水设计规范【GBJ13-86】（3）室外排水设计规范【GBJ14-87】2、给水（1）用水量项目用水包括员工用水、顾客用水、副食品加工用水、餐饮用水、地面冲洗用水、绿化用水、空调补充水等。根据初步估算，项119、目最大日用水量720m3/d。（2）供水水源项目场址区域由XX市自来水公司供水，基地附近主干道两侧主供水管径Dn700，供水保证率在98%以上，供水状况较优。本项目拟从广瑞路上的市政供水管网接入水源，根据项目用水量及今后发展需要，本次水增容管径取Dn200。（3）供水系统包括生活杂用水系统和饮用水系统，其中生活杂用水系统主要供工作人员和顾客盥洗用水、副食品加工用水、地面冲洗用水及冷却系统补充水，该水为一般自来水，不经任何处理；生活饮用水系统主要供超市工作人员及顾客饮用水、食品加工用水，饮用水采用砂滤活性炭反渗透臭氧消毒工艺设备。3、排水（1）排水体制本项目排水体制为雨污分流制。基地附近主要道路120、两侧主排水管径为d1200，雨污水均可排入市政排水管网。（2）污废水项目生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入基地污水处理站，经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。根据初步估算，项目最大日污废水排放量（除去循环补充水量）为340m3/d。（3）雨水基地雨水均为组织排除，雨水经屋面雨水管，地面排水沟，道路雨水口收集后纳入市政雨水管。基地面积4.74公顷，设计重现期一年，取主排水口管径Dn900。二、暖通工程1、设计依据及范围根据国家有关采暖、制冷、通风的设计规范，以及项目建设单位关于本项目暖通方面的要求进行设计121、。主要设计规范：（1）采暖通风与空气调节设计规范【GBJ19-87】（2）建筑设计防火规范【GBJ16-87（1997年版）】（3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范【GB50067-97】（4）锅炉房设计规范【GB50041-92】（5）民用建筑暖通空调设计技术措施物流配送中心及超市大楼主体冬夏两季进行舒适性空调设计，春秋过渡季节给予舒适性通风换气，在考虑节能的前提下达到全年室内环境舒适性的结果。设计范围为大楼内经营、办公等功能用房的采暖、制冷、通风，仓储及配送用房根据储存货物的品种及存放配送要求另外考虑。2、有关设计参数（1）室内设计参数参见表7-5。表7-5 空调设计部分室内参数序号名称122、夏 季冬 季新风量噪声声级干球温度相对湿度干球温度相对湿度%1门厅、走道2626510202401010NR453超市、商店2726010182301018NR452办公2626010202401020NR45（2）通风换气次数参见表7-6。有关用房通风换气次数表7-6单位：次时房间名称换气次数房间名称换气次数冷冻机房1020面包房2030变电室1530锅炉房1530配电室510卫生间1520泵房34仓库46厨房3050发电机房303、空调系统超市等大空间采用全空调系统，采用变风量空调器，吊装在楼板下，由室外新风和室内回风混合，经热交换器处理后，通过风管进入房间；为确保新风进入，提高空气品质，123、配置必要的排风系统；为降低噪声，空调系统采用中外合资厂生产的阻抗复合消声器。办公等部分采用风机盘管加新风系统，盘管及新风机组采用中外合资厂产品。对超市入口大门设置空气幕，以减少能量损失。4、空调负荷根据对物流配送中心及超市大楼内中央空调系统作用范围的有关用房空调负荷估算，该楼夏季冷负荷约为3680kW，冬季热负荷约为1380kW。5、空调冷热源空调冷热源拟选用进口冷水机组，350RT3台，制冷机组总容量1050RT（总制冷量约为6000kW）。空调热源选用中外合资燃气全自动无压热水锅炉，40104kcal4台，总容量160104kcal/h（总制热量约合1856kW）。6、其它有关设计（1）通124、风：设备用房、仓库等采用自然进风、机械排风；面包房及超市特殊区域适当增加排风量，防止异味流入超市；卫生间、更衣室等设机械排风。（2）防火排烟：通风、空调系统的风管采用非燃材料，风管和设备的保温材料、消声材料及粘结剂采用非燃或难燃材料；仓库利用高窗采用自然排烟方式；超市部分采用机械排烟方式。（3）冷库及加工区：果蔬加工区、食品加工区、冷库按温度要求不同分隔，各区域温度单独控制；各制冷、空调区域由机房集中供冷，库房内采用吊顶式空气冷却气；每一区域（大、小）和果蔬冷都按要求补送新风；食品油炸和烘烤区都布置排风系统。三、电气工程1、设计依据及范围根据国家有关电气设计规范，项目建设单位提出的设计要求及有125、关原始资料，以及其它专业的要求进行设计。有关设计规范包括：（1）民用建筑电气设计规范【JGJ/T16-92】（2）10kV及以下变电所设计规范【GB50053-94】（3）供配电系统设计规范【GB50052-95】（4）低压配电设计规范【GB50054-95】（5）民用建筑照明设计标准【GBJ133-90】（6）建筑防雷设计规范【GB50057-94】（7）建筑设计防火规范【GBJ16-87（1997年版）】（8）火灾自动报警系统设计规范【GBJ116-88】设计范围包括为物流配送中心及超市大楼配套的变配电、照明、防雷接地、安全监控、结构化布线等系统。2、供电系统本项目用电包括动力、照明、空调126、冷冻、广告牌等。根据初步估算，项目总用电负荷约为3120kW。拟选用两台2500kVA变压器。项目场址区域由XX市供电局供电，骨干输电线路35kV，供电保证率在98%以上，供电状况较优。本项目拟在基地内设变电站一座，由电业提供二路10kV高压电源，地缆引入。低压供电系统为单母线分段运行，母联开关采用自动或手动合闸且设置机械联琐。相应配置高低压开关柜、环氧树脂浇注干式变压器柜。为应急、消防之用，另设有1000kW柴油发电机组一套，供部分照明、冷库（包括冷冻、冷藏等）、信息处理系统等使用。信息处理系统、收银系统等电源均经UPS（不少于15分钟）供应。3、配电系统按照明、动力、空调等不同功能，分区127、分系统供电，电源引出后经电缆桥架沿顶板至各配电箱，在配电系统的输出端均装置具有过载、短路保护功能的自动断路器；超市内的小商店用电量单独配电、分别计量；在超市内的各适当部位装置带有保护接地的插座，大部分插座应采用双电源供电；对消防设备、应急照明等系统的用电均采用二路供电，并在负载末端自动切换。4、照明系统本建筑物内设有正常照明、应急照明、值班照明、泛光照明等，照明支线经金属线槽沿顶板铺设。各工作场所照度和照明质量应符合国标GBJ133-90民用建筑照明设计标准中有关规定。照度及光源有如下要求：超市营业区照度为1000LX，以荧光灯作光源，局部采用金卤灯；办公室照度为400LX，采用荧光灯作光源；128、储藏室、操作室照度为200LX，采用带灯罩的荧光灯作光源；主要出入口，通道等照度为200LX，一般通道照度为100LX；四周道路采用高压钠灯作光源。在走道、楼梯间、配电室、消防设备用房等处设置应急灯及疏散指示灯，当发生紧急情况时，应急照明系统立即启用，保证人流能够迅速安全疏散。为突出整个建筑群的晚间风采，在主体建筑的主要立面处设置泛光照明，选用大功率投光灯具。同时，在室外广场合理布置广场灯，使建筑和广场在晚间灯光照耀下相互辉映。5、防雷接地系统本建筑按二级防雷要求设计防雷装置。屋顶沿女儿墙用镀锌扁钢设环状避雷带作防直击雷接闪器，并在屋面装设不大于1515m的网格；利用建筑物构造柱内两根主筋作防129、雷引下线，引下线间距不大于20m；利用建筑物钢筋混凝土基础内钢筋作接地体，防雷接地与变电所接地、弱电系统接地共用接地装置，从而构成完整的防雷接地系统。低压配电系统保护采用TN-S系统，接地系统采用联合接地，接地电阻小于1。进出建筑物的各种线路及金属管道应在进出处与防雷接地装置相连。6、弱电系统根据需要，物流配送中心及超市大楼内设置电话、电视、保安监视系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、音响系统、设备管理系统等弱电系统。在办公室设置电话、传真机等通讯设备，在营业大厅设置IC卡电话。在商场内设置广播音响系统一套，主要功能为播放音乐和紧急通知呼叫。大楼内有关用房根据需要设置语音信息点和数据信息130、点。系统配线采用结构化布线，垂直配线在弱电竖井内用线槽沿墙敷设，水平配线采用五类双绞线。在本建筑的各出入口、重要场所、重要通道上设置电视摄像机，实现对现场的监视。监控系统由中心监控室（包括控制器、多路监视屏、录像机等）、各监视点的摄像机、连接电缆等组成。有关系统需在下一步请专业设计公司进行设计。四、煤气工程本工程煤气主要供超市的食品加工及餐饮用气（设煤气总表一只），餐饮区每个厨房另设煤气表各一只。煤气管道接自市政煤气总管，是否需设煤气调压要征询有关部门后才能决定。室内煤气管道需委托有关单位专门进行设计、施工，所有煤气表具须采用煤气公司指定产品，并委托煤气公司承担安装。五、消防工程1、设计依据为131、防止和减少火灾的危害，保护人身和财产的安全，防患于未然，本项目将严格按照国家及地方有关消防、安全等现行主要标准及规范进行消防设计。主要设计依据包括：（1）建筑设计防火规范【GBJ16-87（1997年版）】（2）自动喷水灭火系统设计规范【GBJ84-85】（3）火灾自动报警系统设计规范【GBJ116-88】（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范【GB50067-97】2、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径Dn200），若二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。3、有关消防设计要点（1）消防水量主要建筑物及功能区设置室内、外消火栓给水系统和自动喷水灭火132、系统。室内消防给水采用高压或临时高压给水系统。消防水量按室内、外消防用水量之和计算。根据有关规范，确定本工程消防水量为75l/s，其中室内消火栓15l/s、室外消火栓30l/s、自动喷淋系统30l/s。（2）消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。（3）自动喷淋系统室内超市卖场等经营用房设置自动喷淋系统，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。（4）其它133、本项目设有消防控制中心、火灾报警、防烟排烟设施。在配变电房将设有“温感式”报警系统，营业大厅内设有“烟感式”报警系统。对于不宜用水灭火的房间，如变压器室、高低压配电室等处安置小型悬挂式灭火器。建筑物与周边建筑物之间保持足够的防火间距和留有环形车道。消防车道的宽度不应小于3.5m，道路上空遇有管架等障碍物时，其净高不应小于4m。环形消防车道至少应有两处与其它车道连通，尽头或消防车道应设回车道或面积不小于12m12m的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于15m15m。第八章 环保、节能与安全第一节 环境保护根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措134、施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受XX市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、建筑项目环境保护管理条例【国务院（98）253号令】2、大气污染物综合排放标准【GB16297-1996】3、污水综合排放标准【GB8978-1996】4、环境空气质量标准【GB3095-1996】5、地表水环境质量标准【GBZB1-1999】6、城市区域环境噪声标准【GB3096-93】本项目属一般公用民用建筑，集商业和办公于一体，建设基地位于XX市区，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水、固体废弃物及室内空气质量等环境问题，只要加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本上不会产生环境污染。135、一、环境影响初步分析1、废水排水系统采用雨污分流制，厨房污水先经过隔油池处理后再与生活污水合并处理，达到国家排放标准后排入市政排水管。在基地东南角污水池采用二级生化处理法，污水处理后可用来浇花、洗汽车。本项目废水不会对环境造成污染。2、废烟气拟用进口冷水机组以水为制冷剂，对大气无污染。拟用锅炉为燃气无压热水锅炉。此外，厨房油烟经油烟过滤罩后再排出室外，蒸汽锅炉及空调水系统均使用软化水。本项目废烟气基本不会对环境造成污染。3、噪声本项目风机及其它设备均选用优质低噪型，同时室内采用隔音良好的材料，可以将噪声控制在允许范围内。4、室内空气质量超市卖场等经营场所人员密集，流动性大；仓库内部分货物储存时136、间长久会产生异味。根据不同用房的不同功能，定期或不定期采用自然或机械方式通风。同时，对建筑及装修材料的选用应符合国家有关室内环境标准。采取有关措施后可以基本保证室内空气质量。二、环保措施1、在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：（1）妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；（2）不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；（3）使用密封式的圈筒处理高空废弃物；（4）采取有效措施控制施工中的137、扬尘；（5）禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；（6）对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。2、在设计和有关设备的使用时采取以下措施：（1）采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；（2）各空调、通风机房内墙、门、窗做吸音隔声处理；（3）所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；（4）选用的主要设备要求噪音低，运行振动小；所有带振源的设备，如风机、空调机组等设减振基座或减振吊架；与设备连接的接管上加设柔性减振软接头；空调机组内离心风机设置弹簧减震器；主体建筑周围环境及各室内房间需达到GB3096-93噪声标准要求；（5）厨房138、间排油烟要经过过滤，减少油烟排出室外；（6）蒸汽锅炉及空调水系统均使用软化水；（7）建筑内隔断采用轻质隔墙、轻钢龙骨石膏板等，尽可能少采用木材或对人体健康有不良影响的材料。3、在基地广场及其它空地处种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境。4、在项目建设期间及项目建成后，需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。第二节 节 能本项目采取以下措施，以取得节能效果：1、空调系统设计时考虑过渡季节全新风方式，冬季尽量利用室外低温空气；空调末端设备设置点动水阀，可根据负荷变化调节供水量，以节省能源；2、采用高效率的热交换器，提高能源利用139、率；新风机组、回风风机、通风风机、排风风机等，根据不同用途，设置时间控制，定时开启风机，达到节能目的；3、水系统选用变频泵和平衡阀，采用国家推荐的节水器具，根据不同用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试；4、建筑外墙玻璃采用双层中空度膜玻璃，保温隔热，顶层空中花园采用先进的智能化遮阳系统，使室内气候舒适宜人，可相应减少能耗；5、各走道采用紧凑型节能灯，门厅及室外泛光照明采用金属卤化物；6、利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购置费和用电量。第三节 劳动安全为贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保项目实施后符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高劳动生产140、率，本项目劳动安全设计必须达到有关要求。一、机械设备安全主要涉及有轨巷道堆垛起重机的安全性问题。堆垛机作为一种重要的起重设备，其安全性和可靠性尤为重要。生产制造及安装厂家必须具有资格证，设备需经当地劳动部门验收。标准规定有多种安全保护装置，并在电气控制上采取一系列联锁和保护措施。主要采取以下安全保护装置：1、终端限位保护：在水平行走、垂直升降和货叉伸缩的终端都设机械限位保护装置。2、电气联锁保护：堆垛机在出入库作业时，保护货叉不能动作；相反，货叉伸缩时，保证水平行走或垂直升降不能动作。3、正位检测保护：堆垛机在出入库作业时，只有在水平（列）方向和垂直（层）方向停准时，货叉才能伸缩，即货叉运动是141、受条件控制的。4、载货台断绳保护：当钢丝绳或链条断裂时，通过断绳保护装置使载货台卡住立柱或导轨，阻止其坠落。目前比较常见的载货台制动器有楔铁式和凸轮式两种，也有棘轮式结构。另外，还需采取松绳保护、过载保护等。二、公用工程设备安全本工程拟配置备用柴油发电机组一套，需专门设置柴油贮存室。考虑到输送、安全、需求等因素，在大楼半地下室设备用房内设油泵油箱间，采用防火墙与其它房间相隔。本工程变配电房、锅炉房、油泵油箱间等用房及电梯、水泵、发电机、油泵油管等设备设施的劳动安全设计参照有关规范执行，经当地劳动安全部门验收合格后才可投入使用。第九章 组织机构及劳动定员第一节 组织机构本着机构简洁、人员精干、注142、意效率的原则确定本项目组织机构。一、管理机构本项目建设单位为XX商业大厦股份有限公司，项目筹建和建设由股份公司办公室具体负责，采取国内招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料，与承包单位签订合同，制定施工进度计划，搞好工程的质量、工期、造价控制。物流配送中心及超市建成后，将成为股份公司的分公司，实行股份公司董事会领导下的总经理负责制。董事会决定分公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任，负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。该分公司的管理机构实行直线职能型，其组织机构图参见图9-1。图 91 项目管理组织结构图超市卖场组织机构图参见表9-2。图 92 超市卖场组织结构图二、143、职责范围由总经理根据董事会的总体工作思路，确定管理机构和职责范围，明确各职能科室，拟定工作职责和工作程序，并报董事会批准后贯彻执行。第二节 劳动定员及培训一、人员编制本项目计划劳动定员为800人。所需人员除部分中高级管理人员由股份公司内部选用外，其余将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。二、分配制度所有员工均实行按劳分配，基本模式为基础工资加效益奖励，建立较完善的管理考核制度，运用电脑化管理提供的数据，奖励考核到个人，奖优罚劣，对不能胜任工作的员工予以淘汰。三、人才聘用本项目的运作需要大量专业人才，如仓储、运输、配送、信息处理、经营管理、市场、贸易等，必须高度重视人才的内144、部培养和外部引进工作，合理开发和利用人力资源。管理人员和业务主管是分公司的中坚力量，本着选贤任能的原则，不拘一格选拔和使用人才，不断创造培训和再学习的机会，不断提高这些人士的业务素质、思想素质和工作能力。提拨和重用人才要注意人才的可塑性、年轻化和专业化，并注意培养后备力量，必要时可以考虑引进人才。四、员工培训分公司需要高素质的员工，对拟上岗员工进行岗前培训，培训期30天，按不同管理工作和营业岗位分别进行。在分公司日常运营过程中，不断组织员工培训与再培训。主要培训内容包括：熟悉各项管理制度、管理职责职能、商品知识、操作规程、工作规范、消费心理、礼貌待客的技巧、简单外语会话、进销调存环节的处理等。145、主要培训形式包括：组织基础文化学习和业务学习；安排有实践经验的专家及技术人员给员工授课；不定期选派素质高、责任心强的业务骨干送往高等院校进修和学习。第十章 项目进度计划按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。根据以上要求，并结合实际情况，本项目建设期拟定为1年（12个月）。有关内容包括项目前期准备、工程勘察与设计、土建施工、设备采购、设备安装、营业准备、投入运营等。项目实施计划参见表10-1。项 目 实 施 计146、 划 表表10-1 单位：月序号内 容1234567891011121项目前期准备工作2工程勘察与设计3土建施工4设备采购5设备安装6营业准备7竣工验收并交付使用第十一章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算根据国家概算指标及XX市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。一、投资估算编制依据1、XX省建筑工程概算定额（1999）；2、XX市对建筑安装工程的有关规定；3、XX商业大厦股份有限公司提供的项目相关资料。二、投资估算说明1、根据工程建设方案，本项目需新建物流配送中心及超市建筑面积47970m2，其中超市卖场面积12000 m2、仓储及配送面积16000 m2；冷冻机房、变电室、泵147、房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房650 m2。建筑工程费根据XX市的实际情况，主体工程按每平方米建筑面积1000元造价估算；辅助配套设施工程按每平方米建筑面积800元造价估算。专业工程中的给排水工程（包括消防设施）按每平方米100元估算，电气工程包括消防电设施按每平方米250元估算；暖通工程按每平方米350元估算；室外工程按建筑工程与给排水及消防、电气、暖通等专业工程费用之和的10%估算。2、本项目所需设备包括物流配送中心及超市所需的物流设备、计算机及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等有关设备设施，设备购置费需4141.12万元。有关设备详细情况参见本报告有关章节。3、土地费用的构148、成包括收购或租赁兴建物流配送中心及超市所占用的土地及其附属建筑设备。用于收购土地使用权（土地面积21903.1平方米）及其附属建筑、设备与租赁土地使用权（土地面积25507.4平方米）的费用根据专业评估机构的评估结果计算：据XX金宁达土地评估有限公司金地估宗评2001第040号、2001第039号土地评估报告，股份公司拟收购XX市国贸控股（集团）有限公司位于XX市广瑞路18号的锡崇国用（2000）字第215号国有出让土地使用权和租赁XXXX商业大厦集团有限公司位于XX市广瑞路14号宗地的锡崇国用（1999）字第21号国有出让土地使用权的评估价格分别为1157.99万元、1327.43万元。据X149、X中天资产评估事务所有限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具的评估结果，股份公司拟受让XXXX华锦集团有限公司所有的与上述收购土地相关的建筑物及设备的评估价值为661.41万元。上述所租赁土地（广瑞路14号）的剩余使用期限为37.79年，建设期土地租金纳入项目固定资产投资。则收购土地使用权及其附属建筑、设备与租赁土地的费用为1157.99+(1327.43/37.79)1+661.41=1855万元。另外考虑有关手续及其它相关费用约45万元，本项目土地费用按1900万元计。4、本项目电增容5000kVA，供电贴费按200元/kVA估算；水增容费按Dn200计，需水增容费240万150、元。5、市政公用基础设施配套费按100元/m2计取。6、新型墙体材料发展基金按10元/m2计算。7、消防设施建设费按2元/m2计算。8、结建人防费按30元/m2计算。9、教育地方附加费按20元/m2计算。10、白蚁防治费按2.3元/m2计算。11、咨询费按工程费用的0.3%估算。12、工程监理、质监、安监费按工程费用的1.5%估算。13、勘察设计费按工程费用的1.5%估算。14、建设单位管理费按工程费用的1.8%估算。15、不可预见费按工程费用和工程建设其它费用之和的5%估算。三、固定资产投资总额构成本项目全部工程固定资产投资总额为17650.00 万元，其中：工程及设备费用13193.74 151、万元，占固定资产投资总额的74.75%；工程建设其它费用3615.79 万元，占固定资产投资总额的20.49%；不可预见费840.48 万元，占固定资产投资总额的4.76%。固定资产投资估算详见附表1。四、流动资金本项目流动资金按物流配送中心及超市运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为5500万元。其中，铺底流动资金1650万元，流动资金借款3850万元。铺底流动资金1650万元计入项目总投资。五、项目总投资本项目总投资19300万元，其中：固定资产投资17650万元；铺底流动资金1650万元。六、分年投资安排按照工程实施进度，建设期为1年。固定资产投资均在建设期投入（2001年11月2152、002年10月）。流动资金根据各年需要分年投入。本项目分年投资计划详见表11-1。表11-1 项目分年投资计划表序号指标名称单位2001年度2002年度2003年度2004年度小计1固定资产投资万元340014250/176502铺底流动资金万元/132016516516503合计万元34001557016516519300第二节 资金筹措一、固定资产投资来源根据投资估算，本项目固定资产投资总额为17650万元，拟通过公开发行股票融资筹得。二、流动资金来源本项目需流动资金5500万元。其中，铺底流动资金1650万元拟由股份公司募股资金解决，其余流动资金3850万元拟向银行借款。项目投资使用计划153、及资金筹措详见附表2。第十二章 财务评价该项目物流配送中心与大型超市的建设，一方面可以减少股份公司自身业务日益发展带来的物流配送压力，并为未来开展第三方物流奠定基础；另一方面，将推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励的大型仓储式超市的经营领域之中，实现股份公司由仅仅从事传统百货商场经营的单一模式向大型仓储超市与百货商场并重发展模式的转移，从而拓宽股份公司的经营空间，增强市场竞争实力。股份公司在该项目建成后的初期，将主要依靠其大型超市的运营实现盈利目标。但从中长期发展而言，随着物流配送中心知名度的提高与业务范围的扩大，股份公司将促使该配送中心逐渐发展成为以第三方物流为主要业务的功能载体，届时，股份154、公司的新型业态经营收入占股份公司收入总额的比重将不断提高。本项目财务评价确定计算期为15年，其中：建设期1年，经营期14年。第一节 营业收入和营业税金及附加估算本项目的营业收入根据现有物流中心的实际运转情况并结合项目的具体情况进行估算。一、营业收入估算1、库房仓储收入本测算以彩电为例进行，其它货物比照类推，确定相应的收费标准。库房总面积16000平方米，利用率70%，收费标准为0.6元/天.平方米，使用货架可提高1.7倍。估算可知本项目正常年库房仓储收入为417万元。2、装卸费收入本项目预计彩电年周转量为10万台，装卸费用按2.1元/台计算；空调年周转量为10万台，装卸费用按2.2元/台计算；155、其它家电30万件，装卸费用按1.4元/件计算；其它大宗商品年周转量为30万件，装卸费用按1.0元/件计算；其它商品年周转量为80万件，装卸费用按0.8元/件计算；本项目正常年装卸费收入为179万元。3、配送业务收入本项目货物配送分短途及长途配送，短途配送主要为XX市区，长途配送半径平均以70公里计算。项目短途运输需2.5吨运输车辆为20辆，每天按1.5个台班，每个台班按96元收入计算，项目正常年短途运输收入为105万元；长途运输需10吨运输车辆12辆，另需10吨和16吨冷藏车各1辆，按每天一个来回，运输里程平均按70公里，运输费用吨公里为0.43元，空载率按90%计算，正常年长途运输收入为17156、7万元。本项目正常年配送业务收入共计为282万元。4、超市收入本项目中超市的设计规模与XX市麦德龙超市相仿，目前麦德龙年销售已超过8亿元。虽然麦德龙具有国际品牌的优势，但其地理位置偏离市区，而股份公司具有本地多年经营的信誉优势，且在商品品种上两者并没有多大差别，预计股份公司拟投资建设的大型超市建成后可取得与麦德龙相近的经营业绩。同时，经过一定时期的市场培育，超市的客户群体将逐步稳定，购买日趋集中。在中长期内，股份公司主要的经济增长点在于品牌代理项目的拓展，随着物流配送中心知名度的提高，业务范围的扩大，每年争取一定数量的品牌代理项目。参照上述因素并结合当地的经济发达程度、人均购物量和消费水平，确157、定本项目超市正常年单位面积（平方米）营业额按4.0万元计，正常年超市经营收入为60040万元。综上所述，XX东方物流配送中心及超市项目建成后，正常年收入为60918万元。营业总收入估算详见附表3。二、营业税金及附加估算根据国家有关的税收规定，本项目增值税率按17%计，装卸费收入营业税率为3%，库房仓储、配送业务、分拣配货等收入营业税率为5%，城市维护建设税按营业税额的7%计算，教育费附加按营业税额的4%计算。测算出本项目正常年营业税金及附加为1593万元。营业收入和营业税金及附加估算详见附表4。第二节 总成本费用估算一、成本费用估算范围本项目总成本费用估算包括超市商品零售成本、外购燃料费、水电158、费、房产税、土地使用费、职工工资及福利、折旧摊销费用、修理费用、财务费用、其它费用等。本项目总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）及有关物流配送公司的实际运营情况进行估算。二、成本费用估算依据1、超市商品零售成本参照商业物流企业及股份公司营业成本占营业收入的比例，考虑到物流中心通过现代化的电子信息技术进行仓储、配送等经营优势，本项目超市商品零售成本按占超市收入的84%测算，为50440万元。2、外购燃料、动力费用参照有关标准，本项目燃料费按配送及装卸收入的5%估算，水电费按营业收入的0.8%估算。3、房产税和土地使用费房产税率按固定资产投资70%的1.2%159、估算，土地使用费按0.5元/平方米估算。4、职工工资及福利项目投入营业后预计定员800人，其中配送中心职工为46人。本项目超市职工工资福利按超市销售收入的1%计，配送中心职工人均年工资福利按1.2万元计。本项目正常年职工工资及福利为656万元。5、折旧、摊销费固定资产折旧按照国家有关规定采用分类直线折旧法计算，房屋建筑按35年折旧，残值率为4%，机器设备按10年折旧，残值率为4%。土地使用权摊销年限按35年，无形资产及递延资产均按10年摊销。6、维修费用维修费用按年折旧费用的10%估算。7、财务费用本项目财务费用主要为流动资金银行借款利息，流动资金借款利率取5.70%。8、销售费用参照商业物流160、企业及超市并结合股份公司目前的销售费用水平测算。9、其它费用其它费用包括办公费、差旅费、交际应酬费、会议费、工会经费等费用，参照以往商业企业有关费用综合水平及股份公司的实际情况，其它费用按营业收入的0.5%估算。三、总成本费用构成本项目正常年总成本费用为53214万元，其中：固定成本2111万元，可变成本51102万元，年经营成本52060万元。总成本费用估算详见附表7。第三节 项目盈利能力分析一、项目损益情况分析本项目正常年收入总额为60918万元，营业税金及附加为1593万元，总成本费用为53214万元，计算可知利润总额为6111万元。根据国务院137号令发布的企业所得税暂行条例规定，本项161、目所得税率为33%，正常年所得税为2017万元，所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，正常年盈余公积金为409万元，盈余公益金为205万元。该项目正常年未分配利润为3480万元。本项目损益情况详见附表8。二、投资利润率和投资利税率本项目投资利润率和投资利税率如下： 年利润总额投资利润率= = 31.66% 项目总投资（投资总额+流动资金） 年利润总额+销售税金及附加投资利税率= =39.92% 项目总投资（投资总额+流动资金）三、财务现金流量分析本项目全部投资现金流量详见附表9，自有资金现金流量详见附表10。根据现金流量分析，计算求得结果见表12-1。表12-1 现金流量分析结162、果表序号指标名称单位全部投资自有资金所得税前所得税后1财务内部收益率%31.0822.0024.672投资回收期年4.495.705.133财务净现值（ic=8%）万元366632155123160以上结果表明：本项目财务内部收益率为22.00%（税后），大于基准内部收益率，投资回收期5.70年（税后），说明企业盈利能力能满足基准要求，财务净现值为21551万元（ic=8%，税后）大于零，该项目财务指标可以接受。四、资金来源与运用分析项目计算期内各年资金来源与运用详见附表11。从表中可以看出各年的收支均能平衡。第四节 项目不确定性分析一、盈亏平衡分析投产年的固定成本不尽相同，按各年实际成本构成163、计算，以项目年生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），其公式为：BEP=年固定成本/营业收入可变成本销售(营业)税金100%经测算，本项目盈亏平衡点（BEP）为25.68%。由盈亏平衡分析可知，按基价计算，本项目生产能力利用率达到25.68%时，即能达到盈亏平衡。超过该比率就有盈利，否则将产生亏损。本项目该项指标表明，项目有一定的抗风险能力。二、项目敏感性分析项目的财务分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务效益的项目投资、营业收入、经营成本等因素在-10%+10%的范围内进行了敏感性分析。分析结果详见附表12。结果表明：运营收入、经营成本和建164、设投资对本项目影响均较大。建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动。第十三章 综合效益评价第一节 经济效益评价一、建设规模本项目占地面积47400m2，主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积48620m2，其中：超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m2，其它用房面积19970m2。二、投资结构本项目全部工程固定资产投资总额为17650.00 万元，其中：工程及设备费用13193.74 万元，占固定资产投资总额的74.75%；工程建设其它费用3615.79 万元，占固165、定资产投资总额的20.49%；不可预见费840.48 万元，占固定资产投资总额的4.76%。本项目流动资金按物流配送中心及超市运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为5500万元。其中，铺底流动资金1650万元，流动资金借款3850万元。铺底流动资金1650万元计入项目总投资。三、项目总投资项目总投资19300万元，其中：固定资产投资总额为17650万元，铺底流动资金1650万元。四、投资计划固定资产投资均在建设期投入（2001年11月2002年10月）。流动资金根据各年需要分年投入。五、项目经营方案进行大型超市和物流配送中心的业务的经营。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电10万台、空调166、10万台，其它家电30万件，其它大宗商品30万件，一般商品80万件。六、营业收入1、项目正常年库房仓储收入为417万元；2、本项目正常年装卸费收入为179万元；3、本项目正常年配送业务收入共计为282万元；4、正常年超市经营收入为60040万元。XX东方物流配送中心及超市项目营业收入为以上四项之和，合计为为60918万元。七、成本费用本项目正常年总成本费用为53214万元，其中：固定成本2111万元，可变成本51102万元，年经营成本52060万元。八、税金及利润本项目正常年收入总额为60918万元，营业税金及附加为1593万元，总成本费用为53214万元，计算可知利润总额为6111万元。根据167、国务院137号令发布的企业所得税暂行条例规定，本项目所得税率为33%，正常年所得税为2017万元，所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，正常年盈余公积金为409万元，盈余公益金为205万元。该项目正常年未分配利润为3480万元。九、财务综合测算经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为22.00%（所得税后），高于基准收益率，以8%为折现率计算的全部投资财务净现值为21551万元（所得税后），大于零。全部投资回收期为5.70年（所得税后，含建设期），符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。第二节 社168、会效益评价1、该项目物流配送中心与大型超市的建设，一方面可以减少股份公司自身业务日益发展带来的物流配送压力，并为未来开展第三方物流奠定基础；另一方面，将推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励的大型仓储式超市的经营领域之中，实现股份公司由仅仅从事传统百货商场经营的单一模式向大型仓储超市与百货商场并重发展模式的转移，从而拓宽股份公司的经营空间，增强市场竞争实力。2、投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使股份公司由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可169、以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业“第三方物流产业”，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”等方面奠定基础。3、项目在XX市率先建立规模较大的集运输、仓储、配送、信息及商品销售于一体的物流中心及超市，将促进地方经济发展所需生产资料和生活资料两种流量的有机协调与配合。通过建立独具特色的物流体系，实行集中进货、统一配送，可以发挥连锁经营的优势，进一步增强和提高股份公司的信誉和市场竞争能力，不仅可使内部物流系统处于平衡发展170、的状态，同时可以扩大营销空间，力争使该物流配送中心成为XX乃至周边地区物流配送基地，为股份公司经营规模的扩大拓展新的空间，同时也有利于推动当地新型商业经济业态乃至整个地方经济的发展。4、为促进我国物流事业发展的需要，国家“十五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。XX省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在“十五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京、XX、苏州、连云港、徐州物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设，以区域性中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合物流中心。XX在商贸流通业“十五”发展规划也明确提出：要建立全国性、区域171、性、地区性的市场，要发展大配送、大卖场、大连销，形成立足XX，面向华东、辐射长江三角洲地区的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系。XX是XX苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。本项目的建设，将有助于推动XX及周边地区物流事业的发展，从而对推动XX及周边地区经济的发展发挥重要作用。5、当前，许多国际著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。国内市场面临着激烈的竞争。而国内超市由于经营理念、经营模式、服务设施等原因，目前尚难以同国际性超市抗衡，国内超市迫切需要从自身的角度做出进一步的改革和探索。本项目所建立的超市与物流配送中心，集销售与配送两位于一体，将大大提高自身的竞争能力。项目建立后，将为国内超市业的改革与发展产生良好的示范及辐射效应，从而使国内超市提高市场竞争力，积极参与到与国外超市的激烈竞争中。6、随着现代物流配送中心社会化服务功能和业务量的增加与业务范围的扩大，本项目的建设，可安排解决部分待、下岗职工，为保持社会安定起到积极作用。本项目具有十分广泛的社会效益。