1、城市现代物流港区域房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录 第一章 项目总论3 一、项目背景3 二、项目简介4 第二章 XX市投资环境和房地产市场状况9 一、投资环境9 二、XX市2013-2030城市规划162、 三、房地产宏观政策22 第三章 XX市场状况调查及分析25 一、XX市房地产市场分析25 二、区域房地产竞争市场分析27 第四章 区域简介及前景分析29 一、物流港区域简介29 二、区域房地产市场分析30 三区域典型竞争项目分析34 四、区域发展预测36 第五章 市场定位及项目评估37 一、项目定位37 二、项目SWOT分析42 第六章 项目组织与建设进度计划48 一、项目组织48 二、施工进度计划48 三、本项目建设进度计划说明50 第七章 项目经济测算分析51 一、项目总投资估算51 二、财务评价55 第八章 结论与建议56 一、结论56 二、建议57 第一章 项目总论 一、项目背景 （3、一）项目名称 XX （二）开发单位及简介XXXX置业有限公司1、基本情况XX市XX置业有限公司于2013年8月，在四川省XX市船山区西部现代物流港注册成立；注册资本壹仟万元；法定代表人方义兵；经营范围为：房地产开发及经营、物业管理、房屋租赁等。 作为一家新兴的现代房地产开发企业，公司致力于中国西部现代物流港“西部铁路物流园”项目生活配套区的建设与运营，力争打造成XX高档住宅小区。2、组织结构：3、团队构成公司现有员工12人，公司员工平均年龄30岁；本科以上学历人员8人，占总人数的66%，专科以上学历4人，占总人数的34%；拥有各类技术职称和专业资格的专业技术人员有7人，占总人数的55%，其中24、人拥有高级技术职称，占总人数的16%，3人拥有中级技术职称和专业资格，占总人数的27%，2人拥有初级技术职称，占总人数的16%。4、企业管控XX置业自成立以来，以现代企业管理制度为基准建立了规范的法人治理结构，设立股东会，构建比较完善的“两权分离”管理体系，股东会与管理层严格分工，充分授权，体现了科学、严谨、专业、高效的特色。 二、项目简介（一）项目地址XX项目位于中国XX西部现代物流港几何中心区域，地块东靠XX高速铁路，西接规划城市主干道B干道，南临318国道，毗邻渝遂高速南、西出口；项目距离XX中央商务区仅6公里左右，车行时间在10分钟左右，项目对外交通条件相当便利。项目所在物流港区位图（5、二）物流港在XX市区域地位 本项目位于XX新兴的西部现代物流港的核心区域，在XX最新制定2013-2030规划中确定了“一核两带三片”市域城镇发展体系和“一城两区五组团”开放型、组团式百万人口大城市发展格局，规划中确立了物流港区域属于XX“一核”城市结构中的核心地位，使得区域未来发展潜力十分巨大。（三）项目建设规模及内容XX项目整体定位于最懂XX人的住区，打造物流港高档住宅社区，项目相关经济指标如下：1、土地使用权使用年限：住宅70年，商业40年用地性质：二类居住用地2、项目产品：高档住宅、社区商业3、主要经济指标（1）总占地面积：129090.88 （约202.62亩）（2）总建筑面积：586、0288.07（3）地下建筑面积：193017.77（4）地上总建筑面积：387270.3（5）住宅计容建筑面积：358833.37（6）商业计容建筑面积：28436.93（7）容积率：3.00（8）建筑密度：20.60%（9）绿地率：35.81%（四）项目建设背景XX项目属于中国西部现代物流港铁路物流园区生活配套项目，铁路物流园区东靠XX高速铁路，南邻318国道，毗邻渝遂高速南、西出口，是“国家级示范物流基地”、“四川省重点建设项目”。铁路物流园区项目总用地约1325亩，总建筑面积约64万余平方米，总投资30亿元，将修建最大年吞吐量1000万吨的铁路到发线和专用线各两条，及物流港海关监管平台7、铁路专线1条，修建铁轨总长约2.3公里。将建设成以铁路货运为核心依托的集现代仓储、大宗物资集散交易、公铁联运、自动化仓库等功能为一体的综合性现代物流基地。项目主要规划为物流、交易、配套三大板块，包括铁路物流区、公铁联运中心、海关监管平台、物流保税中心、冷链物流区、物流仓储区、物流交易区、综合服务配套区等八大功能区域。同时，根据市委市府要求，项目规划建设海关监管区及功能完善的保税区。海关监管区进关货物主要为电子产品、农资、农机、农副产品为主，仓库以自动化托盘式仓储为主，预留了集装箱堆场，可保证年吞吐货物200万吨以上。海关监管区已获得成都海关行政许可确认，近段时间将完成建设并实现开关。保税物流中8、心约合138.8亩，具有进出口加工、国际贸易、保税仓储商品展示等功能，享有“免证、免税、保税”政策，实行“境内关外”运作方式，是中国对外开放程度最高、运作机制最便捷、政策最优惠的经济区域之一。 西部铁路物流园将建成以公铁联运为特色，集海关、保税、仓储、运输、流通加工、和第四方物流等为一体的物流枢纽中心，形成功能完善、配套齐全的综合性国际化物流园区。铁路物流园独有的公铁联运、海关监管、保税区和冷链物流等完善了物流港的核心功能。以仓储式交易或开票、展示、交易为主的配套市场，与物流港其它项目形成很好的互补关系。同时铁路物流的低成本，将有效降低XX市以及周边地区的物流成本，大大提升工农业产品的综合竞争9、力，使之成为成渝两个特大型城市物资周转的重要节点，为把中国西部物流港建成150公里范围内大宗物质的集散中心的核心功能定位提供强有力的保障。积极推动经济发展，提供上万人就业问题。项目总体规划图（其中A区为XX项目） 第二章 XX市投资环境和房地产市场状况 一、投资环境XX市位于四川盆地中部、涪江中游。东邻重庆、广安、南充，西连成都，南接内江、资阳，北靠德阳、绵阳。总面积5326平方千米。1985年2月，经国务院批准，设立省辖XX市，现辖船山、安居两区和射洪、蓬溪、大英三县。XX市地处成渝经济腹地核心地带，是四川第二大交通枢纽城市，也是四川第二个拥有中央商务区的城市。在成渝经济区四川部分“一极一轴10、一区块”的谋划中，XX市是唯一既进入成都都市圈增长极，又列入成渝通道发展轴，且纳入环渝腹地经济区块的市州。XX作为四川省重要物流节点城市，是成渝经济区重要的交汇点和交通走廊，与成都和重庆两个特大城市均等距140公里。XX市区位交通图2013年，XX市全面落实“六大兴市计划”战略部署，XX市经济实现了持续较快发展，GDP增速高于全国、四川省平均水平。（一）“追赶型”发展态势突显，GDP增速居四川省前列1、经济保持较快发展，GDP增速四川省靠前。2013年，XX市实现地区生产总值（GDP）736.61亿元，同比增长11.1%，比一季度和上半年均小幅回落0.3个百分点，与三季度持平，比上年低2.8个11、百分点。增速位居四川省第4位，创建市以来最好排位。全年增速排位比一季度提高3位，比上半年和三季度提高1位，比上年提高6位。XX市GDP统计时间20092010201120122013GDP（亿元）412.07495.23603.36682.4736.61同比增长14.7%15.3%15.2%13.9%11.1%2、增速快于全国、四川省水平，“追赶型”发展态势突显。2013年，XX市GDP增速比全国7.7%快3.4百分点，比四川省10.0 %快1.1个百分点。3、经济增长亮点多，建筑业实现高速增长。一是经济增长亮点多。从国民经济核算分类的15个行业看，有6个行业增速超过两位数。其中：建筑业增长212、1.1%，金融业增长16.6%，其他营利性服务业增长15.9%，房地产增长14.6%，其他非营利性服务业增长13.5%，批发业增长10.9%。二是建筑业高速增长，对经济增长贡献加大。2013年，XX市建筑业实现增加值64.63亿元，同比增长21.1%。建筑业对GDP增长的贡献率为14.6%，比上年高3.0个百分点；拉动GDP增长1.6个百分点。（二）结构调整成效明显，服务业实现增速升位1、 三次产业结构进一步优化。2013年，XX市三次产业结构由上年的18.90:54.75:26.35调整为今年的17.99:55.18:26.83。一产业占比较上年下降0.91个百分点，二产业提高0.43个百分13、点，三产业提高0.48个百分点。2、 服务业发展增速升位，对经济增长的贡献提高。2013年，一产业实现增加值132.51亿元，增长3.3%，比上年慢1.2个百分点；对经济的贡献率5.4%，比上年降低1.0个百分点，拉动GDP增长0.6个百分点。二产业实现增加值406.47亿元，增长13.9%，比上年慢4.7个百分点；对经济的贡献率71.1%，比上年降低1.8个百分点，拉动GDP增长7.9个百分点。服务业实现增加值197.64亿元，增长10.5%，比上年慢0.7个百分点，增速居四川省第9位，比上年提高3位；服务业对经济增长的贡献率23.6%，比上年提高2.9个百分点，拉动GDP增长2.6个百分点14、。3、 现代服务业发展势头较好。2013年，XX市现代服务业实现增加值61.35亿元，同比增长14.4%，比服务业增速快3.9个百分点。其中：金融业实现增加值12.78亿元，增长16.6%；房地产业（不含居民自有房屋服务业）实现增加值9.49亿元，增长14.6%；文化、体育娱乐业实现增加值5.53亿元，增长14.9%；科教卫生等实现增加值33.55亿元，增长13.5%。（三）投资保持高速增长，产业投资快速提升2013年，XX市实现全社会固定资产投资804.88亿元，增长22.9%，增速比全国19.6%快3.3百分点，比四川省16.7%快6.2个百分点；增速继续排四川省第10位，与上年持平。XX15、市固定资产投资呈现以下五大亮点：一是在四川省的位置更加突出。2013年，XX市固定资产投资占四川省的3.8%，比去年提高0.2个百分点，投资占比高于辖区面积占比（1.1%）2.7个百分点，高于GDP占比（2.8%）1.0个百分点，高于社销零总额占比（3.0%）0.8个百分点，高于地方公共财政预算收入占比（1.2%）2.6个百分点。二是民间资金主体地位进一步巩固。2013年，XX市共完成民间投资538.66亿元，占全社会投资的66.9%，民间投资占比较四川省高12.25个百分点，比去年提高0.08个百分点，房地产开发投资中民间投资达85.52亿元，占房地产开发投资的99.45%，XX市固定资产投16、资由民间资金驱动的特征更加明显。三是新开工项目个数居四川省前列，平均规模增加。2013年，XX市在建项目（计划总投资500万元以上项目）1525个，占四川省在建项目的4.9%，居四川省第9位；其中：新开工项目1047个，占四川省新开工项目的5.5%，居四川省第5位；竣工项目1032个，占四川省竣工项目的5.7%，居四川省第5位。新开工和竣工项目个数均居四川省前列。2013年，XX市1047个新开工项目计划总投资838.9亿元，居四川省第4位，单个项目平均规模达8012万元，比去年扩大2314万元，规模扩大四成（40.61%），仅比四川省新开工项目平均规模低543万元，一定程度上缩小了与四川省项17、目平均规模的差距（目前XX市在建项目的平均规模为9792.6万元，仅为四川省项目平均规模14430万元的67.9%），新开工项目平均规模排四川省第13位，比去年提高1位。在新开工项目中，计划总投资亿元以上项目98个，同比多54个，增长122.73%；计划总投资亿元以上新开工项目完成投资137.8亿元，占新开工项目投资的31.7%，占比较去年提高16.9个百分点，同比增长138.49%。亿元以上新开工项目对全社会投资增长的贡献率达21.64%，贡献率提高15.14个百分点，亿元以上大项目的强劲增长成为新开工项目中最亮丽的风景线。四是产业投资快速增长，助推经济发展。2013年，XX市共完成产业投资18、320.89亿元，占全社会投资的39.9%，比去年提高4.55个百分点，增长38.7%，分别快于基础设施投资、民生及社会事业投资、房地产开发投资24个百分点、25.6个百分点和26.7个百分点。由于产业投资主要是对工农业的生产性投资，将提升工业产能，提高农业产量，增强对经济发展的推力。五是工业投资在四川省增速名列前茅。2013年，XX市共完成工业投资309.70亿元，总量居四川省第9位，占四川省工业投资的4.4%；增长35.9%，较去年提高0.9个百分点，比四川省工业投资增速快26.8个百分点，仅次于巴中市居四川省第二位。工业投资占全社会投资比重达38.5%，比四川省高5个百分点，居四川省第119、0位。（四）消费市场逐步回暖，房地产业发展向好 2013年，XX市社会消费品零售总额306.81亿元，增长14.6%，比全国13.1%快1.5个百分点，比四川省13.9%快0.7个百分点，增速排四川省第5位，比上年提高3位。消费增速从2月当月的13.9%逐月走高，到12月当月达到15.7%，消费市场呈现出逐渐回暖态势。 2013年，XX市房地产开发投资总量继续扩大，全年完成开发投资85.99亿元，增长12.0%，比上年快4.8个百分点。商品房销售面积为248.80万平方米，增长24.4%；实现商品房销售额120.20亿元，增长24.7%。（五）物价运行平稳，居民收入稳步增长2013年，XX市物20、价运行平稳。全年居民消费价格总指数（CPI）累计增长2.8%，比上年提高0.3个百分点，其中食品增长3.7%，比上年回落0.8个百分点。工业品出厂价格指数下降0.1%，比上半年提高0.7个百分点。2013年，XX市城乡居民收入稳步增长。城镇居民人均可支配收入20737元，增长10.8%，比全国9.7%高1.1个百分点，比四川省10.1%高0.7个百分点，增速排四川省第8位。农民人均纯收入8496元，同比增长13.5% ，比全国12.4%高1.1个百分点，比四川省12.8%高0.7个百分点，增速排四川省第9位。（六）财税收支稳步增长，经济运行质量提升 2013年，XX市完成公共财政预算收入33.21、56亿元，增长17.9%，增速居四川省第8位，比上年提高5位。公共财政预算支出144.00亿元，增长8.0%，增速居四川省第18位。国税收入18.53亿元，增长9.0%，增速居四川省第9位，比上年下降4位；地税税收收入为33.61亿元，增长19.2%，增速居四川省第9位，比上年提高9位。公共财政预算收入占GDP的比重4.56%，比上年提高0.39个百分点。（七）民营经济增速实现升位 2013年，XX市民营经济实现增加值440.12亿元，同比增长13.6%，增速排四川省第3位，比上年提高2位；增速比GDP快2.5个百分点，拉动GDP增长8.1个百分点。民营经济呈现三大特点： 一是民营工业较快发展22、。民营工业实现增加值243.05亿元，增长16.1%。其中：规模以上私营工业企业增加值同比增长15.4%，外商企业增长35.5%，港澳台企业增长48.0%。 二是民营服务业实现两位数增长。民营服务业实现增加值104.38亿元，增长11.1%。其中：私营房地产企业实现商品房销售额48.88亿元，增长87.5%；个体私营经济实现社会消费品零售总额199.60亿元，占社会消费零售总额的比重为65.1%；增长15.2%，比社会消费零售总额增速高0.6个百分点。三是民营经济对税收的贡献大。地税方面，个体经济实现税收5.76亿元，增长40.9%，比地税总收入增速高22.3个百分点；私营经济实现税收1.8523、亿元，增长16.8%，比地税总收入增速低1.8个百分点。国税方面：个体经济实现税收2.80亿元，增长22.1%，比国税总收入增速高13.1个百分点；私营经济实现税收2.18亿元，增长23.6%，比国税总收入增速高14.6个百分点。（八）支撑经济增长的其中两大指标增势强劲1、 金融业发展迅猛，金融服务日臻完善。截至2013年底，XX市金融机构各项存款余额895.39亿元，比年初增长20.0%，增速居四川省第5位；各项贷款余额为499.87亿元，比年初增长24.6%，增速居四川省第6位。2、 用电量快速增长。2013年，XX市全社会用电量为368913万千瓦时，增长14.1%，位居四川省第5位，比24、上年提高9.7个百分点，比四川省增速高7.6个百分点。其中：工业用电量为211726万千瓦时，增长13.7%，位居四川省第4位，比上年提高13.2个百分点，比四川省增速高8.4个百分点。 二、XX市2013-2030城市规划2013年11月15日，在XX市六届人大常委会第十五次会议审议通过了XX市城市总体规划（20132030），将XX定位为成渝经济区的区域性中心城市、成都平原城市群的副中心城市、四川省的次级综合交通枢纽和现代产业基地、以山水和文化为特色的现代生态花园城市。并制定了坚持“南延北进、西扩东拓”，加快构建“一核两带三片”市域城镇发展体系和“一城两区五组团”开放型、组团式百万人口大城25、市发展格局。（一）发展目标1、城市发展目标：将XX定位为成渝合作和区域合作的连接点、承接现代产业转移的理想地、具有XX特色的现代产业高地、现代生态田园城市、丘陵地区全面小康示范。2、分阶段发展目标近期目标（2013-2015）：加快集聚、重点突破。加快产业集聚，培育核心增长极，全市实现GDP1200亿元。中期目标（2016-2020）：全面推进、跨越发展。全面提升综合实力和区域影响力，成为具有较强实力与吸引力的区域中心城市，全市实现GDP2200亿元。远期目标（2021-2030）：优化提升、持续发展。建成功能完善、品质卓越、模式领先的宜居名城，全市实现GDP3600-4000亿元。（二）规划26、构建“一核、两带、三片”的城镇空间结构其中“一核”指中心城区发展极核；“两带”指两大城镇发展带，包括成南高速城镇发展带、涪江沿岸城镇发展带；“三片”指三大重点发展片，包括大英蓬莱-隆盛片区、射洪太和-沱牌片区、蓬溪赤城-宝梵片区。（三）市域城镇规模和等级结构规划XX市形成以中心城市为核心、次中心城市为支撑、重点镇为骨干、一般镇为基础的四级城镇规模结构市域城镇人口等级和规模结构等级城镇人口规模座数名称中心城市145-160万人1XX中心城区次中心城市（县城）50万人以上1射洪县城20-30万人2蓬溪县城、大英县城重点镇2-8万人10金华镇、沱牌镇、太乙镇、青岗镇、大石镇、蓬南镇、拦江镇、磨溪镇、27、卓筒井镇、象山镇一般镇2万人36其它镇（四）市域产业布局规划全市布局7工业集中发展区，共17个产业园区其中中国西部现代物流港定位为商贸物流集散地，实现产城互动发展，强调生活配套设施的建设，在工业用地与居住用地之间应保留足够的隔离绿地。（五）市域综合交通包括铁路交通加快推动绵遂内宜铁路规划建设；公路交通新增遂回高速桂花段至德阳方向的高速公路，并与四川省高速公路网布局规划确定的成渝高速外环大英段相连，形成全市一环九向高速公路网。（六）城市性质建成成渝经济区的区域性中心城市，四川省多点多极支撑战略的重要支点，四川省的次级综合交通枢纽和现代产业基地，文化特色突出的现代生态花园城市。（七）城市职能川渝协28、作示范区。积极探索川渝合作机制和政策创新，促进两地深化合作，创建成渝经济区一体化发展的示范区。区域性综合交通枢纽。以公路铁路为主、水运航空完善的综合交通枢纽，成都平原城镇群东向出川的重要门户。全省先进制造业基地。以电子信息、锂电为龙头产业，建设全省重要的战略新兴产业基地；以汽车及配件制造为重点，建设机电和装备制造产业基地；依托磨溪气田，建设天然气化工产业基地；以食品饮料为特色，建设农副产品深加工基地。川中地区的现代服务业基地。为XX市域和周边广大腹地地区提供高水准的商贸物流、商务会展、金融资讯、教育培训等生产性服务和医疗、文化和教育等生活性服务。特色文化旅游目的地。以观音文化为特色的文化旅游地29、绿色生态的休闲度假和养生养老旅游地、服务成渝的主题娱乐旅游地。生态宜居的国家名城。生态环境优越、配套设施完善的现代花园城和生态山水城。（八）城市规模规划XX市中心城区城镇人口2015年约82万人、2020年约110万人、2030年达到145-160万人。（九）中心城区空间结构构建“一城两区五组团”的城镇空间发展结构。“一城”包括船山老城区、河东新区、国开区西宁片区、西部现代物流港组成，是市级公共管理、公共服务、商业服务业的核心地区。“两区”是指主城区北部的凤台新区和西南方向的安居区。凤台新区重点布局高新制造、科技研发、商务金融、文化创意等战略新兴产业；安居区建设区级综合服务中心，发展装备制造30、临空物流等产业。“五组团”是指依据功能定位、产业布局，以及自然地理分隔所划定的五个产城组团。桂回组团重点发展新型建材产业；吉祥组团重点发展农副产品加工、农业观光、养生养老等产业；龙凤新城组团依托龙凤古镇发展文化旅游业；金桥组团以机电制造产业为主；西眉组团依托磨溪气田发展天然气化工为主。中心城区内城镇建设用地规模到2030年约160平方公里，并按照生态环境承载力测算，远景宜控制在210平方公里以内。（十）中心城区用地布局规划中心城区用地面积约160平方公里，人均建设用地100平方米。（十一）中心城区公共设施规划根据开放型组团城市特征，规划中心城区中心体系为：一个主中心：完善船山老城中心区；四个31、副中心：培育河东、安居、凤台、南强四个副中心；两个专业服务中心：河东行政文化商务中心、城西商贸服务中心；四个组团中心：吉祥组团中心、XX站前中心、龙凤组团中心、金桥组团中心。（十二）中心城区绿地系统规划1、东西山生态绿地：划定生态控制线，严格控制开发建设。2、滨水、沿路带状绿地：明确控制标准，提高可达性和实用性。3、城市公园：老城区见缝插绿、新区高标准配置。4、按相关规范控制沿高速公路和铁路、污染企业外围、市政基础设施和走廊等防护绿地的宽度。（十三）对中心城区景观风貌进行规划对XX市景观系统结构以及风貌系统规划进行详细确定及定位。（十四）中心城区综合交通规划 “八纵”：中环线西段及南北延伸线、32、S205凤台段-物流港B干路及北延线-机场北路、西山路及南延线、遂州路-南津路、银河路、东平路及北延线、老G318河东段-香山街、中环线东段。“十一横”：凤台与吉祥组团北侧联系干道、中环线北段、玉龙路-明月路-通德大桥-东升路、S412-西苑路、遂资高速-广德南路、机场路-开善东路-通善大桥-灵泉路、老G318安居城区段-XX至安居城市主干道-玫瑰大道-南环路、老G318XX至安居中间段-中环线南段-中环线南段东延至金桥干道、玉机路-南津南路西延线、安居大道、慈航路-灵泉大道。除上述规划外，XX市政府还对中心城区市政设施规划，城市环境保护，城市防灾及公共安全等方面进行全面而细致的规划，一方面表33、明了XX市发展尚处于初期阶段，另一方面也表明了XX市政府对建设城市的决心与信心。XX市的发展前景将会十分广阔。 三、房地产宏观政策（一）全国人大正推进房地产税立法，试点扩围或暂缓房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作。傅莹的表态对于房地产税立法来说，是积极的信号。与此同时，房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。房地产税与之前的房产税概念并不完全相同，在立法之前，房产税试点扩围或暂缓。（二）今年对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计政府工作34、报告提出：今年要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。这将是继备受关注的社保基金审计和政府性债务审计之后，又一次全国性专项审计，也是首次全国范围进行土地出让金收支审计。审计工作将分为先试点、再铺开两个阶段。试点审计不日将正式展开，在东部、西部各选一个省份作为试点，找出主要存在哪些问题、应该注意哪些关键点、如何更好采用审计技术。下半年，在总结试点经验的基础上，将审计推向全国。（三）九部委回应：着手编制城镇化规划逐步放开户籍制度 6年内1亿人进城落户针对如何实现 “不抛弃人的城镇化”，民革中央在提案中给出三条建议：一是扩大户籍制度改革范围，进一步加快农业转移人口的“市民化”进程；二是以土地制35、度改革为重点，给农业转移人口“定心丸”；三是以产业为支撑，为农业转移人口提供更多的就业机会。九部委在答复中提及，国家城镇化规划现已进入编制中，主题将围绕有序推进农业转移人口市民化、优化城市化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化等。3月16日据中国政府网消息，中共中央、国务院印发了国家新型城镇化规划(20142020年)，规划提出了积极稳妥扎实有序推进城镇化的要求和目标。例如：“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。”对此，徐洪才认为这体现了36、中央量力而行，实事求是的态度。（四）不动产登记条例拟6月出台 6年内全国住房信息将联网3月10日，国土资源部部长姜大明在全国“两会”上表示，今年从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度；不另设机构，加挂不动产登记局牌子；6月出台不动产登记条例；以及建立统一信息平台，把目前分散在三个平台的信息统一起来。国家新型城镇化规划(2014-2020年)在推进人口管理、土地管理、财税金融、城镇住房、生态环境等方面加强了制度顶层设计，要求推行流动人口居住证制度、控制特大城市新增建设用地、加快房地产税立法并适时推进改革等。规划要求，要确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用37、地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。（五）增加共有产权住房供应，推行廉租房和公共租赁住房的并轨对于共有产权住房供应，住建局表示，共有产权是指政府让出一部分土地出让金，作为产权的一部分含在房价中。购房者在出租或出售时，需要将一部分收益偿还给政府。 推行廉租房和公共租赁住房的并轨，即两类保障住房统一规划、统一建设、统一分配、统一运行管理，未38、来将不再分列廉租房和公共租赁住房的数量。（六）楼市双向调控：一线限购+高库存城市限供所谓 “双向调控”亦可称为分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。（七）“以房养老”拟在北上广汉先行试点早在去年9月，国务院发布的关于加快发展养老服务业的若干意见就提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，时隔约半年，此项试点最终落地。依据征求意见稿，今后在北京、上海、广州、武汉四个地区，60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人可参与以房养老，试点时间至2016年3月31日。根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不39、同，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定投保人和保险公司进行分配；非参与型产品，即抵押房屋价值增长全部归属于投保人。 第三章 XX市场状况调查及分析 一、XX市房地产市场分析（一）房地产开发投资平稳增长2013年，XX市房地产开发投资总量继续扩大，全年完成开发投资86亿元，同比增长12%，增幅较去年上升4.8个百分点，比XX市全社会固定资产投资增幅少10.9个百分点；房地产投资占全社会固定资产投资总额的比重为10.7%，比去年下降1个百分点。（二）房地产投资结构发生变化房地产投40、资结构出现新的变化，住宅投资继续占据主导地位，但增长速度有所放缓。2013年，XX市完成住宅开发投资60.6亿元，同比增长8.1%，较去年下降2.2个百分点，其中90平方米以下住宅完成投资15.6亿元，同比下降8.2%；140平方米以上住宅完成投资3.3亿元，同比下降14.4%。办公楼和商业营业用房投资增势较快，比重稳步攀升，2013年，XX市办公楼完成投资0.5亿元，同比增长120.4%；商业营业用房完成投资13.2亿元，同比增长33.3%，两者在XX市房地产投资中所占比重达到16%，比去年上升2.8个百分点。（三）建安投资稳定增长2013年，XX市房地产建安工程完成投资73.5亿元，同比增41、长11.8%，占房地产开发投资的比重达85.5%，对房地产开发投资增长的贡献率达到82.3%，拉动房地产开发投资增长8.8个百分点；设备工器具购置投资为0.9亿元，同比下降3.5%；其他费用投资为11.6亿元，同比增长16.8%，其中土地购置费7.6亿元，同比增长1.5%。（四）二级资质企业开发量领跑房地产市场2013年，XX市房地产开发投资中，一级资质企业完成开发投资1.7亿元，同比下降3.6%；二级资质企业完成开发投资40.65亿元，同比增长38.4%；三级资质企业完成开发投资33亿元，同比下降10.9%；暂定资质企业完成开发投资8.9亿元，同比增长2.5%。二级资质企业所开发投资占XX市42、房地产投资比重达47.3%，取代三级资质企业成为XX市房地产开发市场的主力军。（五）房地产投资资金来源充足2013年，XX市房地产开发投资到位资金117.2亿元，同比增长16.6%，资金到位总量超过房地产开发投资总量31.2亿元，增长速度超过开发投资增长速度的4.6个百分点。其中：上年末结余资金8.3亿元，同比下降25.4%；本年资金来源到位109亿元，同比增长21.8%，占全年到位资金总量的93%，比去年同期提高4个百分点。充足的资金来源，为房地产开发市场的正常运行提供了有力保障。（六）私人控股投资是房地产开发市场的绝对主力2013年，XX市私人控股企业完成投资79亿元，同比增长15.9%；43、国有控股、集体控股和其他控股共完成投资7亿元，同比下降19.3%。私人控股企业投资占XX市开发投资总量的比重高达91.9%，比去年提高3.1个百分点。（七）房地产销售市场保持活跃2013年，XX市本地房地产企业实现商品房销售面积248.8万平方米，同比增长24.4%，完成商品房销售额120.2亿元，同比增长24.7%，销售商品房住宅22111套，同比增长27.1%。 二、区域房地产竞争市场分析目前，XX市房地产市场主要分为河东片区、城南片区、城中片区、城北片区和物流港园区五大片区。其中城中片区以及城北片区为XX市原有成熟版块，而城南、河东以及物流港区域属于XX市新兴发展区域。（一）城中版块以翰44、林名苑为主要代表，该版块为成熟版块，土地资源稀缺，市场供给量少；购买客户群体覆盖两区三县，主要以投资为主，改善性住房需求为辅。该板块主要以高层住宅和商业为主，住宅均价约5500元/；（二）城北版块以蓝光香江国际为代表，本版块以高层和小高层产品为主，原为XX高档住宅集中版块；现主要购买客户群体为城北老居民和大英县改善性住房需求。该板块主要以高层住宅和商业为主，住宅均价约4800元/；（三）城南版块以南滨帝景为代表，本版块以高层产品为主，当前该区为XX住宅改造区域的集中版块；现主要购买客户群体为城南老居民和安居区改善性住房需求客户。该板块主要以高层住宅和商业为主，住宅均价约4800元/；（四）河东45、新区版块保利江语城、欧洲新城为代表，本版块以高层、小高层、多层产品为主，该版块为XX市政机关单位集中地；虽然为新区，经过数年经营，河东新区成为一个环境优雅，配套齐全，宜居的新城区，该板块由2010年刚需需求到现在以改善性住房为主，其区域形象得到市场认可。购买客户来源区域是主城、蓬溪县、河东原居民。该板块主要以高层、小高层、多层为主，少量别墅产品，住宅均价约5100-5200元/；（五）物流港区版块以XX、健坤城为代表，本版块以大量商业和少量高层产品为主，该板块规划为商贸区，由于处于建设初期，目前区域环境较差，配套尚未完善，区域内与城区房价差价较大，购买客户主要为刚性需求客户居多，多数来自物流港46、区域内经营商家及安居区对价格看重的刚需客户为主，部分来自各个区域，客户最主要的需求为刚性需求。该板块主要以商业为主和高层住宅为辅，商业均价约6000元/，住宅均价约3500-4000元/。 第四章 区域简介及前景分析 一、物流港区域简介物流港不只是一个物流港，它更是一座城，一座产城相融的现代新城！ 物流港区域整体位于XX船山区，属于未来XX“一核、两带、三片”的城镇空间结构中的一核片区，未来发展前景广阔。XX市政府重点打造西部现代物流港，计划投入300亿，其中包括基础设施54亿元、公建配套环境7亿元、产业培育和建设239亿元，投入基础设施、信息服务平台、产业发展、环境整治等23个项目，为物流港47、建设提供了有力保障，预计建成后可实现产值500亿元。新包装园区平台建设和产业发展项目15个，涉及投资金额25亿元，并及时与省直相关部门对接。其中XX铁路物流园和物流港信息平台等6个项目已被列为省级重大储备项目。此外还加大了新包装项目平台商的引进力度，引进了福建妹宝和香港健坤集团投资20亿元建设建材、电子信息等专业市场集群。物流港不断壮大产业经济，截至目前，物流公共信息平台、物合网、华新CRM等项目已全面完成升级改版，西珍网、科尼兹医疗器械、电商3.0等项目已全面上线运营，物道网、升和制药B2B交易系统、华新水泥电子商务平台等项目正在进行二期开发，启元WMS项目二次开发正在加快研发中，TMS项目48、正在进行试点推广。切实保证了园区进一步做大发展平台，做强物流经济，做优服务环境，做美精品园区，努力将物流港打造成为成渝区域合作的连接点和现代产业发展的聚集地。 同时物流港大量建设发展适宜人居的环境，着力在经济发展、配套建设、要素保障、国有资产经营以及园区自身建设上取得新突破，努力把园区建成物流新城、现代新城、田园新城、幸福新城。物流港作为XX“一核、两带、三片”的城镇空间结构中的一核片区，不但商贸产业经济迅猛发展，人居环境的建设也日新月异，未来物流港区域必将成为XX市核心区域，其内部商贸经济与人居环境将得到极大的发展，也必将成为XX市一个重要的人居居住区域。 二、区域房地产市场分析（一）商贸发49、展形成集群效应，推动房地产住宅市场发展以健坤城为代表，西部铁路物流园等为补充，物流港区域内将形成超过300万方的总商业体量（具体商业见下表），依托铁路运输、公路运输，立足于成渝经济圈的发展，物流港必将形成XX市新兴的重要的商贸集散地，为XX市创造大量的就业岗位与机会；同时大量经营商家及务工人员的进入，也将带动区域房地产住宅市场的发展与壮大，推进了区域房地产住宅市场的发展。（二）产城融合形成现代新城，城市化建设有序进行区域内已经形成产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，达到了产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。物流港区域50、做到了产业、城市前瞻性的规划和定位，避免了盲目地城市化导致城市空心化，真正落实产业定位，实现城市与产业发展之间的相互促进作用。既有利于实现城市土地集约化，扩大产业空间加速产业聚集；也有利于增加就业人口，规避盲目城市化带来的空城现象；同时有利于构建城市产业生态体系，增强产业自我更新能力；更有利于城镇化有序推进，促进城市一体化建设。59序号开发、投资公司名称项目名称总占地面积（平米）总建筑面积（平米）容积率开发期数面积区间价格区间（元）1四川莱克置业有限公司莱克汽贸22.8万53万2.32一期20-604800-5500二期20-607800-82502香港健坤国际控股有限公司健坤城140万 3051、0万2.14一期30-2004800-7500二期49-3606500-85003XX健坤燎申商业投资有限公司车配龙12万15万1.16一期34-63.136500-9000二期1F ：36-77;2F： 28-401F：7000-11000； 2F：3300-50004XX健坤喜盈门建材有限公司喜盈门21万40万1.9一期70-1506500-8200二期15-1108000-100005四川德诚鑫业投资有限公司机械世界8万10万1.11一期50、1004800二期50、1004800-6800 6四川金东房地产开发有限公司金东.财富一号2万10万5一期22-200 （主力户型22-78）152、4000-26000区域主要商业一览表（三）商业的领先发展带动住宅后续发展区域内商业总经营规模超过300万方，目前大部分商业已经开始建设并已初具规模；区域内商业销售与招商工作也正在有序进展中，并取得了相当良好的成绩；区域内未来经营商家约在4万家以上，直接带动上10万人就业，商业的领先发展必将带来大量的消费客户，也将带动区域内的住房需求，为区域内房地产发展起到积极促进作用。（四）环境建设日益完善，对客户吸引力逐步增强物流港区域依托其中心位置的陶家湾水库，将打造规模达500亩的湿地公园，作为园区内的景观资源配套，同时区域内对各项目的规划建设严格把关，力争打造为生态居家的典范区域，另XX著名的西山风53、景区与物流港区域近在咫尺，也极大的提升了区域环境空间，随着区域环境建设的日益完善，区域内必将形成良好的生态人居环境，也将逐步加大对客户的吸引力。（五）消费需求旺盛，供需两旺随着区域内商业的不断发展、建设，进驻商家及务工者也越来越多，区域内整体市场需求呈现持续增长的特性，区域内住宅配套区域的有序建设，为市场提供了有力保障，也促进了区域内房地产市场进一步的发展，市场整体呈现供需两旺的形势。（六）二房、三房成为市场最主要供应与需求目前该区域最主要供应产品集中在80-110左右的二房和三房，符合了刚性需求客户以二房和三房需求为主的特点，明确的市场定位和切合市场需求的产品定位，使得区域市场销售状况良好。54、（七）价格洼地，促进消费需求相比较XX其他四大区域，物流港区域目前价格平均低1000元/左右，同时区域供应产品以市场需求为主，造就了在竞争十分激烈的市场环境下，物流港区域内消费需求持续增长，吸引消费客户群的范围也越来越广。（八）区域发展潜力逐步呈现随着各大商业集群建设进程的加快，招商及销售工作的顺利开展，区域内繁华景象正逐步呈现，同时市政配套建设的不断完善，使得物流港区域已经成为XX市“一核”区域的重要组成部分，区域发展潜力也逐步呈现。（九）区域内有序竞争形成了良好的市场形势从商业发展上，家居、建材、汽车配件、整车销售、商贸批发、物流集散等互为补充的商业定位，使得区域内的商业形成了有序竞争的局55、面；住宅发展上，各项目具有其明确的市场定位以及独特的项目卖点，促进了区域整体市场的有序发展。 三区域典型竞争项目分析物流港区域整体以商业贸易和物流为主，住宅大部分为商业的配套建筑部分，典型项目有华翔城和南湖半岛，具体情况如下：序号开发、投资公司名称项目名称总占地面积（平米）总建面（平米）容积率面积区间价格区间（元）1XX市健坤华翔城房地产有限公司健坤.华翔城33万118万2.9175-1353800-44002四川北兴实业集团有限公司南湖半岛8.8万26万3.767-1483780-4200区域典型住宅供应情况总结分析：1、物流港区域整体销售价格属于XX市“价格洼地”区域，与其他区域比较价格有56、近1000元左右差距；2、区域内楼盘各具特色，均有自己独特的销售卖点，如南湖半岛，力推其湖景资源，而健坤华翔城则主推其大盘规模以及效应；3、区域内供应产品各有特色，主要以两房、三房为主。 四、区域发展预测随着物流港区域的建设，配套设施的日益成熟，物流港区域将成为XX市一个重要的组成部分。（一）国内知名商业运营商的进入，将带动区域整体的发展家居、建材行业的喜盈门，汽配行业的车配龙，以及东盟、奥特莱斯等国内知名商业运营商的先后进入，另加上国内知名物流专家卓新集团的进入，区域内商贸、物流的发展必将进入一个快速通道时期，可以预见到区域内商业发展必将日益蓬勃。（二）大型国企的进入，对区域发展充满信心以中57、石油、安东石油等为代表的大型国企的先后进入，已经为区域未来的发展奠定了坚实的基础，同时也积极促进了区域更进一步的发展。（三）大型居住区的建设和入住，将有利于促进区域商业的进一步发展目前物流港区域房地产市场蓬勃发展，随着建设进程的不断加快，物流港区域很快将迎来大量的入住客户，大量入住的人群将促使城市基础设施和服务设施更加完善，同时也有利于促进区域商业的进一步发展。（四）大量商业的建成和投入使用，将更进一步带动居住需求随着各大商业集群建设进程的不断加快，其投入使用的时间也日益临近，随之必将带来经营商家以及务工人员的大量进入，也将带动住宅市场的需求增大，对区域内房地产住宅市场的发展将起到积极的促进作58、用。 第五章 市场定位及项目评估 一、项目定位（一）项目定位 根据本项目所处的地段位置，以及XX市和物流港区域的市场发展情况，本项目拟在物流港几何中心位置规划建设集住宅、商业为一体的大型高档综合社区。1、项目商业定位 目前西部铁路物流园、健坤城、喜盈门、车配龙、奥特莱斯、卓鑫集团、中石油、安东石油等十余家知名企业已经进驻物流港，可以预见未来该地区必将会产生商业上的聚积效应，加上交通条件的不断改善，使得该区域商业所能够辐射到的面积会更广泛。 因为本小区地处物流港核心区域，结合项目周边各项公共设施建设的情况以符合局面的活动规律和日常使用为原则，以适应家务劳动的社会化趋势和市场需求，同时避免与周边地59、区设施的不必要充分，兼顾其经营管理的合理性和经济性，在小区的周边设计了约2.8万平方米的社区配套商业用房（以底商为主），以满足居民的生活需要。2、项目住宅定位本项目住宅部分是结合项目的位置优势和人文角度定位为城市高档人文社区，项目具有怡人居住环境，便捷的外部交通条件，升值潜力巨大的住宅黄金地段等，为住户提供了难得的居住环境。便捷的交通和城市发展的方向使得本项目能够吸引到更广泛区域的客户。（二）目标客户定位 本项目主要针对由于城镇化建设而涉及到改善居住条件或区域内想要摆脱农村生活，享受城市生活的进城务工人员一族；随着政府规划涌入的企事业单位及周边政府单位工作人员一族；以及周边大量商业所带来的经营60、户和务工人员一族为主。基于此，我们把本项目的消费人群定位如下：1、客户定位（1）小型私营企业主或者个体经营户 这类买家主要是附近区域的经商人士，平常在周边消费较多，具强烈的区域情绪，加之目前手头资金充裕，有能力投资物业，希望改变目前居住环境或增大居住面积。这部分人往往是第二次置业者，消费行为趋于理性，注重房产的整体素质。（2）技术白领和普通工薪阶层 附近企业的高级技术工人或管理者，他们由于工作在项目周边，希望在该区域进行安家置业，同时对区域的发展相当了解，这类客户收入稳定，有一定积蓄，他们的消费注重实用层面。（3）附近政府公务员项目所在地物流港区域由于新城区建设，涉及到大量的工作人员，这些部门61、的公务员工作、收入相对稳定，部分人支付能力强。这类客户对楼盘综合素质要求较高，消费行为趋于理性。（4）教师 项目附近学校的老师收入稳定且有限，看重楼盘的配套设施和交通条件等，离学校距离远近程度也是一个重要标准。（5）外出务工返乡人员 XX市区域内乡镇级农村长期在外务工人员，想要改变居住条件，同时为下一代教育、生活考虑，想要在城市购买自己的住房，该部分客户有一定的积蓄，更注重的是楼盘的实用性和方便性。（6）少量的置业投资者 随着区域的建设和发展，该区域将成为XX市的发展重点，项目的投资价值将逐渐凸显，因此预计会有少量的追求高投资回报率及零风险，注重投资的升值潜力，希望投资不会花费太多的精力和财力62、的置业投资者投资该项目。2、目标客户群特征描述 区域情结仍然是目前房地产消费中重要特征，区域情结是开发商应予充分利用的要素。即项目周边人口是房地产项目不可忽略的人口总体。该地块项目的主要目标市场是XX物流港区域周边的消费群体，同时要吸引安居、蓬溪、大英和射洪的消费群体。为拉拢目标市场的对象，在营销中应加大宣传力度。按目前房地产市场的区域流动性及中高端房地产的消费特性，其它区域消费群体仍然不容忽视。 结合项目地块的分析，根据消费群体的当前居住区域细分，将项目的销售目标群体用以下图示分层说明。第一销售圈XX物流港周边区域第二销售圈安居区、蓬溪县、大英县、射洪县第三销售圈区域外其他客户 从年龄来看，63、35-55岁的消费群体对项目地块的关注较为明显，是项目的重度消费群体，其次是年龄在25-35和55-65岁的消费群体，其总体意向较高。3、目标客群来源分析（1）物流港区域内经营业主物流港区域内包括西部铁路物流园、健坤城、喜盈门、车配龙、莱克汽贸、机械世界等商业经营总面积超过300万方，按平均80平方米一个经营商家进行计算，则经营商家接近40000家，提供就业岗位超过10万以上，以及区域内各住宅楼盘的底商供应，使区域内经营商家将直接超过40000家以上，就业岗位还将大量增加，面对群体强大的经营商家和私营务工者，需要大量的住宅物业进行配套，也为项目的开发建设提供了大量的客户来源。（2）物流港区域内64、大型企业或企事业单位员工物流港目前已成功引入了包括中石油、安东石油在内的多家大型企事业单位，另成功引入包括联华国际、湖北天润、美福地三大集团和宝鼎威中国物流产学研基地、14家物流平台开发企业、42家第三方物流企业等私营大型企业入驻物流园区， 各大型单位的引入，必将带动区域内的就业增长，至少又可创造出上10万个就业岗位，促使区域内住宅需求更为突出。（3）城镇化建设拆迁客户据最新人口统计数据，目前XX常住人口约65万人左右，而在XX2013-2030年规划中明确提出了2015年XX常住人口超过82万人，则意味着2014、2015年短短两年时间最少需要解决17万人以上的居住需求，物流港区域凭借其优越65、的地理位置、便捷的交通条件以及价格的“洼地效应”必将成为该部分消费客群的首选，故区域内的住房建设势在必行。（4）其他客群随着XX城市建设的不断进行，XX对外地人的吸引力也在逐渐增大，大量外来人口的涌入必将带动住房的需求发展；在外务工人员进城是现在住房需求的另一个重要来源，目前XX非城镇人口超过300万，此部分客户群对住房具有大量的需求；城镇化建设进程中的拆迁户，对住房的需求是极为迫切的，也将带动住房需求的上涨；综合以上，项目住房建设是势应社会需求，为XX城镇化建设奉献自己的力量。（三）形象推广定位形象推广定位从XX人的性情、气质以及对生活的追求角度进行出发，将项目定位为：最懂XX人的品质大盘从66、推广主题上定位为：XX人住XX 全港中央最懂XX人的住区（四）价格定位 目前物流港区域内住宅销售价格主要集中在3800-4400元/，商业主要集中在6000-10000元/，为进一步促进项目的成功，加强项目同区域内其他项目的竞争性，项目采用低价入市策略，对项目住宅价格定位在3500元/，商业定位在8000元/。 二、项目SWOT分析（一）S（优势）1、地理位置优越，为物流港几何中心地段； 作为物流港距离XX目前核心中央商务区最近的项目，XX同XX中央商务区仅有约4公里左右路程，耗时10分钟左右即可方便到达XX城市中心；另从项目所处物流港区域位置来看，正处于物流港几何中心地段，被物流港区域内商业67、集群以及其他大型住宅社区所包围，项目地段价值无可取代，地段升值潜力可以预见。2、景观资源优越，临近物流港500亩生态公园； 物流港区域依托陶家湾水库修建的唯一的500亩湿地公园，距离项目仅有100米左右的距离；而西山风景区，距离项目也不超过200米距离；小区内三大主题园林景观的规划和打造，使得小区既有自身的特色，也能有机的融汇在片区的大环境中，特别是与周边地块特色的相互融洽，成为片区和组团的有机组成部分，将项目真正打造成为一个幽雅的高端居住社区。3、交通便捷，地块临物流港双主干道； 项目紧邻318国道与玫瑰大道，为物流港唯一临双主干道的项目，更有规划中4路公交线路，2个公交站点，让项目在10分68、钟左右时间可方便到达XX市任一区域，项目交通通达度达到国际标准，领先于物流港其他项目。现交通由于受到道路老旧、狭窄的原因，使得区域内交通没有得到市场认可，但随着XX城市建设进程的不断发展，道路建设的不断改善，区域内的交通条件将得到展现。4、超大体量商业集群，生活配套齐全； 物流港区域内以商贸经济发展为主，未来将形成百货广场、箱包广场、五金批发广场、小家电广场、家居、建材专业市场、整车销售、汽车配件等等涵盖生活各个方面的大型商业集群，整个区域将真正成为生活无忧，配套齐全的适合人居的人文居住区；项目周边更坐拥海关保税港区，专业物流集散市场，让本项目客户享受到生活全方面的方便快捷。5、教育配套齐全；69、 小区自配国际标准双语幼儿园，同时距离项目不到200米有公办学校广德中学，约300米左右更有国内设施一流、师资一流、管理一流、质量一流的名校南山国际学校，政府对整个区域更有从幼儿园、小学、中学直到大学的整体规划，物流港区域未来必将成为一个教育设施配套齐全的宜居新城。6、优秀而超前的规划设计，为消费者创造宜居之城。 项目从规划设计上，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性以及在景观设计上的优美性和高雅性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的高品质的现代住区；从空间领域上，充分考虑人车分流，尽量减少人车混行的不安全因素，小区按照空间的不同属性，将小区用地分成不同的空间序列，并通过小区70、主入口标志性构筑物，以及各个组团、院落或者单元入口的标志性景观进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的可识别性和安全性。小区规划坚持以人为本和生态环境保护原则，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境，规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务；在满足日照采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最低程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。项目做到合理的功能布局和户型设计，根据建筑所在的景观面和朝向做到灵活设计，不仅满足基本的动静分区、干湿分区、明厨明卫、房间方正适用等要求，而且在设计中考虑到XX炎热的气候特征，户型设71、计中尽量设计穿堂风，以调节室内微气候，达到节能和可持续发展的目的，同时控制建筑公摊面积，给业主最大的经济价值和产品附加值。建筑立面采用典雅简洁的现代主义手法设计，打破传统现代建筑设计模式，利用材料和体块的穿插和变化，创造一种幽雅简洁挺拔的立面造型，不仅建筑的单体灵动轻盈又不失尊贵，整个建筑的群体以及景观也浑然一体、相得益彰，充满任务色彩同时具有居住建筑的亲切温馨氛围。（二）W（劣势）1、区域目前成熟度不高； 区域处于发展初期，各建设项目也处于施工阶段，使得项目目前区域成熟度不高，但随着区域建设进程的加快，各项目陆续的建设完成，市政配套设施的不断完善，区域内必将得到极大的改观，也将吸引到更多的消72、费群体的关注。2、开发商企业知名度不高。 项目为西部铁路物流园生活配套建设项目，开发企业在住宅市场上知名度不高，但随着西部铁路物流园的不断建设以及XX项目的不断发展，开发企业目前已经在市场上取得了部分客户的认可，在市场上具有了一定的知名度，随着项目的后续发展，开发企业的知名度将得到进一步的提升。（三）O（机遇）1、依托商业集群所带来的人气效应； 本项目不但是依托西部铁路物流园64万方的商业集群而进行建设，更是依托物流港区域内接近300万方的商业集群进行建设，大量的商业必将为项目带来大量客户资源，促进项目的不断开发建设，同时物流港区域内唯一的海关保税港区与项目比邻而居，海关保税港区的建设完成也将73、促进项目知名度的进一步扩散。2、双干道将拉近物流港与外界的距离，物业升值潜力较大； 作为物流港区域唯一的临双主干道物业，项目的未来交通便捷度必将领先于其他项目，使得项目未来升值潜力也更大。3、物流港区域未来的发展潜力巨大。 物流港区域未来将成为XX“一核”的城镇结构的核心组成部分，也是XX未来重点发展区域，区域内发展前景十分广阔，区域的发展必将带动项目的发展。（四）T(风险)1、面临的区域市场竞争压力； 物流港区域规划为XX新的人文居住社区，目前区域内其他住宅项目均已推向市场，并取得了一定的市场知名度，项目推向市场将面临其他项目的市场竞争；但项目依靠本身超前的规划设计、更加良好的环境规划以及超74、高性价比的低价入市策略，使得项目在市场上将极富竞争力，必将在极短的时间内树立物流港区域领头羊的地位，使项目在物流港市场上占得一席之地。2、区域竞争项目推出较早，已取得一定客户认可； 区域内竞争项目推出时间均较早，XX为区域内最晚推出项目，在其他竞争项目已取得一部分客户认可的情况下，XX如何取得客户认可，建立项目品牌美誉度，是我们所面临的风险之一。 项目将采用较低的价格入市，以期能快速取得消费者认可，同时项目将致力于打造环境景观，力争打造为物流港区域示范项目，以尽快建立项目美誉度，获得消费客户认可。 第六章 项目组织与建设进度计划 一、项目组织（一）组织机构的设立 项目组织机构是公司进行各项活动75、及保障各功能实施的一种手段。在内部，这些活动及功能按照专门设计的结构组合分工后，形成不同的职能部门。组织结构设计的目的是为了协调这些活动，确保项目投资目标的实现。（二）组织机构图 根据业主的实际情况和项目的特殊性，为了能够充分发挥各部门的作用，项目的组织机构设置为如下图所示的模式。 二、施工进度计划（一）项目建设总工期 本项目建设工期自立项之日起至项目全面建成并投入使用。建设工期主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备采购与安装、装饰工程、设备调试、竣工验收等阶段。 参考建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程序，以及施工条件等具体状况，项目分3期建设，总76、工期计划为3年零6个月，即2014年2月2017年8月。（二）项目实施进度安排 根据工程建设内容、各项工程规模和复杂程序，项目建设的进度安排如下：1、项目建设前期阶段 2014年1月2015年4月，完成项目的批复、立项、市场调查、产品定位、设计等前期工作，为项目一期建设做准备。2、项目一期工程建设（2014年2月2016年1月）（1）2014年2月2014年5月，完成项目一期工程的土石方及挡土墙工程。（2）2014年5月2014年10月，完成一期工程主体工程，并办理销售许可证。（3）2014年5月2015年10月，开始进行房屋销售工作，并完成一期工程外装饰及相关配套工程等。（4）2014年度完77、成二期工程的施工图设计和部分土石方工程。（5）完成部分景观、绿化工程。3、项目二期工程建设（2014年10月2016年12月）（1）2014年10月2014年12月，完成项目二期工程的土石方及挡土墙工程。（2）2015年1月2016年9月，完成二期工程主体工程，并办理销售许可证。（3）2015年5月2016年10月，开始进行房屋销售工作，并完成二期工程外装饰及相关配套工程等。（4）2015年度完成三期工程的施工图设计和部分土石方工程。（5）完成部分景观、绿化工程。4、项目三期工程建设（2015年6月2017年7月）（1）2015年6月2014年8月，完成项目三期工程的土石方及挡土墙工程。（2）78、2015年9月2017年4月，完成三期工程主体工程，并办理销售许可证。（3）2016年5月2017年5月，开始进行房屋销售工作，并完成三期工程外装饰及相关配套工程等。（4）完成景观、绿化工程。5、2017年年初，完成项目所有房屋的销售工作，并使项目成为一个完善的大型社区。 三、本项目建设进度计划说明 本项目开发商的实力比较雄厚，同时以最快的进度完工，可以加快项目投资的回收，而且可以树立本项目良好的社会形象。本项目建设资金为部分由开发商自筹,部分利用银行贷款资金，部分利用项目建成后的销售现金,完全可以保障本项目建设进度计划。 第七章 项目经济测算分析 一、项目总投资估算（一）成本支出1、成本支出79、相关经济指标（1） 地块总建筑面积580288.07；（2） 地上建筑面积：387270.30；（3） 地下建筑面积193017.77；（4） 住宅建筑面积358833.37；（5） 商业建筑面积28436.93；（6） 绿地面积：46256.18备注：以上地块经济指标数据，均是按照本项目已过规的规划设计方案为依据。2、成本支出概况（1） 土地成本:2517万元，折合楼面地价:195元/。（2） 前期费用(含配套费)：17272.26万元（3） 建安成本：59940.55万元（4） 基础设施及配套设施建设：3194.98万元（5） 管理成本：2316.38万元（6） 财务成本：2391.90万80、元（7） 营销成本（已含佣金）：4450.24万元（8） 主要税费（营业税）：7417.06万元（9） 不可预见费用：7960.05万元（10） 成本支出合计：107460.70万元3、成本支出明细表西部铁路物流园A地块投资估算表序号成本费用名称基数（）单价：元/总价（万元）1土地成本费用129090.881952517 2方案规划设计阶段费用（前期费用）387270.344617272.26 2.1城市建设配套费387270.329011230.84 2.2建筑方案设计费387270.325968.18 2.3水、电、气、闭路电视费387270.3602323.62 2.4 人防38727081、.3451742.72 2.5防雷 387270.3138.73 2.6白蚁387270.3138.73 2.7环评387270.33116.18 2.8综合报建387270.35193.64 2.9监理费387270.38309.82 2.10 地质勘测387270.31.869.71 2.11施工图审查费387270.31.246.47 2.12 其他（含工程规划许可费、质监费、定额费等）387270.35193.64 3建安工程成本费用580288.071033 59940.55 3.1土建(含土石方、桩基、主体、基本装饰、楼地面)住宅358833.37 107038395.17 商业282、8436.93 11403241.81 地下部分193017.77 1522933.87 3.2消防工程住宅358833.37 381363.57 商业28436.93 50142.18 地下部分193017.771252412.72 3.3智能化工程580288.07352031.01 3.4水电工程住宅358833.37 1103947.17 商业28436.93 60170.62 3.5雨污水、化粪池等工程580288.0712696.35 3.6电梯住宅358833.37 652332.42 商业28436.93 00.00 地下部分193017.77 15289.53 3.7景观（含83、设计、施工及建设期维护）46256.18 2701248.92 3.8其他细项580288.0712.67735.22 4其他费用387270.3511 19770.56 4.1基础设施、配套设施建设387270.382.53194.98 4.2建设单位管理成本：（前期费用+建安费用）*3%3%2316.38 4.3建设期利息：（土地成本+前期费用+建安费用）*50%*6%*周期1年2391.90 4.4营销及推广费用：预计总销售金额*3%4450.24 4.5营业税：预计总销售金额*5%7417.06 5不可预见费用（以上成本*8%）-0.087960.05 成本合计387270.3277584、 107460.70 （二）销售收入1、销售收入相关指标产品形态可销售面积/数量拟销售比例（%）销售单价（元/）住宅358833.3795%3500（建面）商业28436.9360%8000（一、二层均价）备注：为减少风险，销售单价均按低价进行测算。2、销售金额计算（1） 住宅销售金额：358833.37*95%*3500元/=1193120955元（11.9亿元）（2） 商业销售金额：28436.93*60%*8000元/=136497264元（1.4亿元）（3） 总销售金额：1329618219元（13.3亿元）3、利润（1）利润额 1329618219元-1074607000元=255085、11219元（2.55亿元）（2）利润率 255011219元/1074607000元=23.73%4、总结在销售价格较低的情况下，项目总投资成本为1074607000元（10.7亿元），销售总收入为1329618219元（13.3亿元），利润为255011219元（2.55亿元），总体投资回报率为23.73%。（三）资金筹措项目总投资1074607000元（10.7亿元），主要资金来源为三方面，即自有资金、银行贷款及销售回款，各方面资金情况说明如下：1、 公司自有资金319933950元（3.2亿元，占30%）；2、 拟向银行贷款191960370元（1.92亿元，占18%）；3、 余下的586、62712680（5.63亿元，占52%），拟由项目滚动开发所产生的销售回款获得。 二、财务评价（一）评价基准参数本项目利润率达到23.73%，属于正常范畴。（二）敏感性分析由于房地产项目不确定性因素较多，尤其是房价和投资成本对项目的效益影响最为敏感，本报告着重对以上两种因素进行分析。（三）敏感性分析表分析项目经济指标原指标成本增加5%成本减少5%房价提高5%房价降低5%投资利润率23.73%17.84%30.24%29.92%17.54%从敏感性分析表中可以看出，本项目当成本减少或收入增加5%时，项目的利润率均能保持在25%之上；而当成本增加或收入减少5%时，项目的利润率均在15%以上；总体87、来看，项目抗风险能力很强，完全可以顺利实施。 第八章 结论与建议 一、结论本项目是西部铁路物流园项目的配套建设项目。项目业主实力雄厚、房地产开发经验丰富，技术力量强、品牌形象好，对本项目的成功建设奠定了基础。项目选址物流港核心片区，地理位置优越、交通和配套条件完善，项目选址靠近项目定位的消费群体，市场销售前景好。项目建设体量庞大，建设内容丰富、建筑设计风格和特点鲜明，将打造成为XX建筑的一个亮点。项目建设规模合理、建筑方案优良、使用功能完善、户型设计周到、建设进度适宜。财务评价表明：该项目实施后经济效益好，贷款偿还能力强。该项目实施后，项目能够满足社会中高收入人群需要，对加快重庆城市化进程，完88、善城市功能有积极的推动作用。该项目产业关联度高，在建设过程中和投入运营后，能拉动诸多关联产业的发展和进步；该大型项目的成功开发和运营对物流港区域能起到积极的示范作用；项目对增加地方税收、提供就业机会等均有积极的贡献，项目社会效益良好。综上所述，XX项目建设是必要的、也是可行的。 二、建议（一）房地产开发涉及面广、牵扯的部门多，项目业主应加强与当地政府和各部门的沟通，使项目实施有一个好的外部环境。（二）该项目建设内容多、建设周期长，要确保项目如期完成，应精心组织，精心实施该项目，真正把该项目做成精品工程、样板工程，在广大XX市民中树起项目业主的企业品牌形象。（三）本项目体量较大，投资总额超过10亿元，项目业主要采用多种滚动开发方式筹措资金，确保建设资金按时到位。