1、城市造纸厂地块房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录前 言4第一部分：项目决策背景及摘要4一、 外部环境4二、 内部因素6第二部分：项目概况6一、 宗地位置6二、 宗地现状13三、 项目周边的社区配套15四、2、 项目周边环境17五、 大市政配套18六、 规划控制要点18七、 土地价格19第三部分：SWOT分析19一、 地块SWOT分析19二、 项目SWOT分析21第四部分：法律及政策性风险分析23一、 合作方式及条件23二、 土地法律性质评估26三、 取得土地使用权程序评估26四、 土地性质变更的评估26五、 政策性风险评估26第四部分：市场分析27一、 XX土地市场27二、 XX市商品房市场情况312012年XX市商品房市场情况332013年上半年房地产交易行情报告331年期内XX房产市场分析34三、 区域内供应产品特征38四、 产品定位及建议50（一） 项目综合分析50（二） 定位策略51（三）3、 产品定位51第五部分：规划设计分析51一、 初步规划设计思路51第六部分：项目开发52一、 土地升值潜力初步评估。52二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析53三、 工程计划：53四、 销售计划：53第七部分：投资收益分析54一、 成本预测54二、 税务分析54三、 经济效益分析55四、 项目资金预测56XXXX地块可行性报告前 言随着XX地产在XX市场的知名度逐渐加强，集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。而XX市场的占有率及市场影响力与品牌不相匹配，随着长株潭融城的实际实施，XX将迎来高铁与城际的发展时代，在此阶段特考察以下地块，为公司发展提供参4、考。第一部分：项目决策背景及摘要一、 外部环境1、 以此为契机，XX房地产市场进入发展的快车道，楼市供应量出现井喷，市场成交量及成交均价双双拉升。2、 辖XX县、湘乡市、韶山市三个县（市）和雨湖、岳塘两个城区，总面积5015平方公里，总人口282万人。XX地处湘中偏东，与长沙、株洲各相距约40公里，成“品”字状，构成湖南省政治、经济、文化最发达的“金三角”地区。高速路拉通、三城一体化公交运营及城际铁路启动，加速了XX城市化进程，增强了城市竞争力，XX对外的吸引力得到了巨大提升。 3、 XX是一座历史文化名城，它历史悠久、人杰地灵，诞生了毛泽东、彭德怀、陈赓、谭政、萧三、齐白石、张天翼等英才； 5、4、 XX历年城镇人口增长趋势XX在2010年-2012年的三年间，城镇人口迅速增长，至2012年城镇人口超过150万人，为城市房地产的快速发展提供了强有力的市场需求保障。5、 XX历年GDP与固定投资增长情况 XXGDP整体以13%以上的年增长率稳步增长，2012年GDP实现了1282.35亿元，同比增长14.05%，在湖南省排名第七名。XX固定资产投资整体以20%以上的年增长率增长，2012年实现893.86亿元，同比增长37.5%。XX2012年常住人口为278.1万人，人均GDP达46111元，位列全省第二名。6、 XX城市居民人均可支配收入与人均消费性支出XX城市居民人均可支配收入持6、续稳定增长，年增长率保持在12%以上，2012年达到23402元，位列全省第3名。XX城市居民的购买力越来越强。7、 XX产业结构比重变化XX产业结构历来以第二产业为主，且近年来占比稳步上升，2012年占比超过整体的59%。第二产业以制造业及深加工业等劳动密集型产业为主。8、 长沙市河西先导区对本案区域的影响：大河西先导区总用地1200平方公里，其中建设用地规模420平方公里，总体划分四大板块：岳麓山板块、滨江新城、梅溪湖、洋湖烷四大板块；而以含浦洋湖烷为主体的板块近年来发展突出，连接长株潭高速，向南直接幅射XX，省城发展中西南向运动的趋势非常明显，而XXXX新城北区板块占具优势；9、 宗地所7、属地域西临XX大学城，有着XX大学、科技学院、软件职业学院等数万师生；具有浓厚的人文环境。二、 内部因素该项目启动对于当下XX地产在XX品牌位置将得到很好的提高：XX为市热点开发片区；片区品牌开发商云集（如五矿、富力集团），以利于形成良好的品牌共识；对于北上省府发展积累宝贵的经验；改变单盘运作的困境，节省平均人力成本；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第二部分：项目概况一、 宗地位置宗地位于XX市XX经济开发区，XX大道与二环线交汇处。原系XX造纸厂所在地，系工业用地，后经土地变性，转变为住宅商业建设用地；产权归属为金九置业公司，以下为该宗地具体介绍。（一） 背 景1、金九8、置业项目地块前身系湖南XX纸业有限公司（以下简称XX纸业工厂用地（用地性质为工业用地）。2、近年XXXX经济技术开发区管委会（以下简称XX管委会）对该片区规划进行调整，用地性质由工业用地调整为综合用地。XX纸业所在地属于规划调整范围内。3、应XX管委会“退二进三”及搬迁污染企业的要求，政府先行收购XX纸业土地及地表附属物，将土地性质改变为商服住宅用地。4、为照顾XX纸业，政府通过土地挂牌形式及设定条件，该地块（面积165.53亩）仍由XX纸业的股东于2013年4月获得。5、XX纸业股东为便于项目后续操作，将土地权属置于XX市金九置业有限公司（以下简称金九置业）名下，并分割为2宗地。6、湖南XX9、房地产开发有限公司（以下简称XX）有意与金九置业股东进行紧密型合作，受让金九置业70%股权及名下土地及资产，双方共同进行房地产项目开发。（二） 土地信息1、面积及登记事项土地由2宗地构成，总面积为110342.9（165.53亩）。其中：1）宗地一（西向地块）。面积48704.9（合73.06亩）；土地证号：潭九国用（2013）第A01031号。其中商服用地15409.5（23.12亩），住宅用地46228.5（69.35亩）；2）宗地二（东向地块）。面积61638（合92.47亩）；土地证号：潭九国用（2013）第A01032号。其中商服用地12176.225（18.27亩），住宅用地36510、28.675（54.80亩）。备 注：另有代征用地合计4.46亩2、土地用地性质商服、住宅用地（简称商住用地）。3、使用年限1）住宅用地为70年，自2013年4月30日-2083年4月29日止；2）商服用地为40年，自2013年4月30日-2053年4月29日止。4、土地价格1）土地出让价：单价107万元/亩，总价款17711710元（以挂牌起始价获得）； 2）契税：708.47万元（土地款*4%）3）其他杂费：2218.25万元（按14.7亿销售收入增值税1.5%估算）5、用地规划指标1）规划指标：容积率2.0-3.0；建筑密度25%；绿地率35%；不限高；其中商业用地面积不超过总用地面积的11、25%； 3）退红线：其中北侧地块要求退高速公路水沟外缘30米以上。4）停车位：住宅比例不少于1车/户，商业比例不少于1个/100。6、土地的优劣势1）优势：地理位置成熟，附近已有房地产开发项目，周边有大型公园、规划了中小学、大型商业、医院等生活配套设施；另XX的交通优势明显，1-2年内将建成沪昆高铁站、通往长沙的2条道路；2）劣势：北向地块紧挨沪昆高速公路，一是要求退30米红线，二是噪音大，需通过设隔音屏或规划设计加以改善；另周边还有一石化工厂及工厂没有搬迁，有碍观瞻。（三） XX简介造纸厂地处XX市XX新城上瑞高速与XX大道交汇处，离长潭西线出口仅1公里。地块距长沙市中心35公里，离XX市12、中心8公里，距离长沙黄花国际机场60公里。周边环境优美，市政配套快速发展中，是XX市重点规划发展区域，也将是XX北进融城，连接长沙大河西先导区的核心。XXXX经济技术开发区始建于2003年底，是长株潭城市群国家资源节约型、环境友好型社会建设综合配套改革试验区的示范区，也是省政府批准的台商投资区，2011年9月获批为国家级经济技术开发区。XXXX经济技术开发区地处长株潭核心区域，南距XX市中心5公里，北距长沙市中心27公里，总面积138平方公里，总人口13.2万人；境内上瑞高速贯穿东西，长潭西线高速连接南北，湘江黄金水道通江达海，距黄花国际机场半小时车程，还有湘黔铁路、湘江生态经济风光带和建设中13、的沪昆高铁，区位优势得天独厚。长沙河西先导区省府板块XX板块XXXX经济技术开发区发展定位为“工业新区、滨江新城”。到2015年，XXXX经济技术开发区将打造成为全省新型工业化、新型城市化、国际化的引领区。到2015年实现工业总产值1000亿元，财税收入60亿元，成为长株潭城市群重要的经济增长极，全省领先的“千亿园区”之一；实现建成区30平方公里，人口规模达到25万人，全面实现与长沙的快速对接，成为XX的新城区、长株潭的新都心。XX整体片区规划图XX示范区区位优势XX总体用地规划XX总体规划-景观风貌规划XX总体规划2009年至2030年-道路规划二、 宗地现状四 至1、 四至范围；附:卫星周14、边四至图万英科技、400米处步步高大道伏林东路、空地；上瑞高速、鼎盛石化XX大道、在建楼盘；附:周边实际图2、 片区地势较为平坦，自然标高55-58米（黄海相对高），本案地势总体成斜坡状，北高南低与周边地势形成10-20米的缓坡差；3、 地面现状，本案自身条件较好，地域内无不利开发现状。东面已开挖约5000千平，深约8米的沟壑，基土较稳固，可作为地基使用。北部高速公路及油炼厂对开发有较大影响的因素，噪音影响在50分贝以上，因此考虑到建筑后退约30平左右距离，计算因此而损失的实际用地面积约489*30=14580平米方；备 注：总体为北部长486米，南部长398米，南北长250米；梯形结构；4、15、 造纸厂房区基本拆迁完成，剩余的一栋厂房，拆迁难度小，考虑到拆迁回收建材可贴补搬迁成本；另一剩余办公楼3层楼，建筑面积约1200平左右，可作为开发办公用处；5、 此地片原始为山地，后建筑厂房，从开挖的情况初步考察得知，地下结构较为简单，无军民用电缆过境，地质结构土层为高岭土，地质较稳定；6、 土地的完整性：整体两片土地非常完整，利于整体开发，形成梯开结构，不足之处是北部较狭长，受高速公路影响较大；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求（未探明）。附1地形图：附1地形地貌图：附1地下状况图（无）：三、 项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况XX大16、道目前1路公交：XX1号线；宗地主干道XX大道出行主要依赖XX经济开发途经公交专线；公 路：离上瑞高速、长潭西高速均在2公里范围内；位于城市的主干道XX大道与步步大道之间，南临北二线莲城大桥仅4公里路程，四通八达；地 铁：北接长沙地铁三号线，连接长沙在河西先导区洋湖烷板块，与沪昆高桥XX站无缝接轨；地际轻轨：南距离长株潭城际轻轨XX站7公里，2015年实现长株潭半小时间生活圈；高 铁：沪昆高铁XX站位于XX经济技术开发区北部，定位为具备始发站功能的长株潭中心站，上行方向距离长沙南站25.6km，预计2015年建成通车。地铁3号线沪昆XX站城轨XX站 城东核心及市府板块 岳塘高新技术开发区XX新17、城河西老城区2、 配套：教育：宋庆龄国际幼儿园（建设中）、XX雅礼中学（建设中）、XX中学、和平小学。医院等级和医疗水平：XX惠民医院、市中心医院XX分院（2015年建成，1500床位，三甲）大型购物中心、主要商业和菜市场：步步高商业综合体、乐万家超市、红旗社区生活超市公园：滨湖公园、旅游休闲服务区、XX湖公园、银行：中国工商银行XX支行、中国建设银行ATM、华融湘江银行XX支行附图：3公里范围生活设施分布图。比例：3公里（二） 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状平形干道步步高干道目前有2路公司，离项目约1.5公里；XX环线、XX1路。宗地两面临路，出行非常方便，进入长潭西线高18、速只需要2公里,进入京珠高速10公里。宗地西南面为湖南各大学的产业高科技基地：XX管委会、新都五星级大酒店、XX大学城、吉利小学和石马（村）小学、湖南科技大学南校-附属医院。XX开发区各项目生活配套设施逐步完善中，富力集团将建成XX北最大综合体项目。四、 项目周边环境治安情况：居周边居民了解，片区地处开发区，以往治安环境一般，近二年随着开发区的逐步成熟，市政投资力度的加大，片区治安环境得到很大提升；总体良好，发案率较低，当地民风纯朴。空气状况：空气清新，主要工业园区位于高速公路北；噪声情况：项目北部噪音超50分贝；污染情况：高速公路北侧化工厂中大型规模，近几十年拆迁性不大；危险源情况：北部化工19、厂易燃易爆周边景观：该宗地地势较高，可远观东北片区山地景观（地产项目），内景观需要自身营造；2-3公里处760亩XX最大，首个国家级德文化主题公园在建设(XX湖德文主题公园)；风水情况：整体北高南低，南边开阔；不冲路；风水中上等；四平八稳，聚高势，较好。近期规划建设：周边3公里范围内规划和平小学、雅礼中学、步步高城市综合体、市中心医院XX分院、富力集团XX北综合体项目。五、 大市政配套道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。道路：区内采用网络式道路系统，5条主干道路幅宽40-62米，全部为20、黑色路面，两侧路灯、人行道、绿化带齐全。平地：提供七通一平用地。给水：市自来水公司供水管直达区内，可满足区内生产和生活用水需求。 雨污：区内全部建设为雨污分流，排放依附道路排水系统，可控制性集中排放。 供电：该宗地具备接入临时性用电条件。 永久性供电和临时施工用电达到施工和居住要求。通信：电话及宽带网络到达，建有移动和联通发射基站。 电话管网已经到达宗地附近，关于运营商要开发商自行选择。燃气：燃气输气管已直通区内。陆运：京广、湘黔线通过市境，上瑞、长潭高速和107、320国道纵横贯通区内，且均设有出入口。航运：湘江环东北角，四季通航，建有7个千吨级泊位的XX港六、 规划控制要点（一） 总占地面21、积地块总用地面积（平米）代征城市道路（平米）建设用地面积（平米）A50241.71536.848704.9B63079.511441.561638合计113321.212978.3110342.9（二） 建筑面积；总建筑面积非计容（地下室）计容积建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积公共建建筑面积经营性非经营性公建的内容4150738400029448330090300035003000平会所；3500平配套公用建面；（三） 综合容积率2.0-3.0；（四） 建筑密度20%；（五） 绿地率35%；（六） 控高：不限；七、 土地价格本总宗地总用地面积113321.2平米（170亩），其中净用地110322、42.9平米（165亩）。道路用地面积1441.5平米（4.5亩），土地方已经于2013年1月取得国有土地使用证。整体容积率2.0-3.0。本宗地原出让价：单价为118万/亩，出让总价：20058万元。折合每平米地面单价为1769.98元/平方米，楼面地价617.97元/平方米（可售建筑面积计算），本报告按此预成交土地价计算相关指标。单价为150万/亩，出让总价：25497万元。折合每平米地面单价为2249.98元/平方米，楼面地价785.56元/平方米（可售建筑面积计算）。第三部分：SWOT分析一、 地块SWOT分析（一） 地块优势1 开发条件成熟地块已经达到“三通一平”的开发现状，具备初步23、开发条件；2 地块外围交通优势周边交通较为成熟，高速公路、城市主干道，紧临规划地铁3号线、沪昆高铁站，地块周边交通发达；3 地块外围相对成熟：地块周围相临XX大道、步步高大道，周边已有数个楼盘社区开发中；临近步步城市综合体XX核心商圈，酒店、超市配套将越来越成熟便利。4 城市向北发展的门户之地地块所在区域属XX高新技术区核心位置，通往老城区的必经之地，适宜厂区职工居住；有强劲的新增就业人口支撑；5 政府承诺的落地：富力XX北城4000亩城市综合体、市公安局迁入、宋爱龄幼儿园、和平小学、雅礼中学一体化的优质教育资源的引入、中心医院XX分院的建设，2年内以上将整体落地实现，一改以往XX只发展地产不24、发展配套的囧局，将提升整个区域的配套，对本地块的开发价值形成利好机会；6 规划发展：城市向西向北，往长沙方向发展，地块所属区域具备一定的规划发展方向，未来政府加大投入，将带来地块区域的发展。（二） 地块劣势1 周边环境一般：目前地块周边人文环境一般、商业氛围不浓厚，目前都是新盘，档次参差不齐，居住氛围不浓，对于地块的定位需更加谨慎；2 地块条件限制：地块受北部高速公路阻断及西侧万英科技厂房的影响，给地块未来延升发展，内部交通与外围交通带来一定影响；（三） 地块机会1 品质住宅发展机会周边除五矿外，无大型品牌发展商，物业发展水平一般，急待提升；2 商业商务氛围形成机会：地块周边商业氛围未形成，如25、：地块周边无中高档商务餐厅茶座；无大型商业设施聚集区；（四） 地块威胁1 非发展核心区域：该地块不处在未来规划中的核心区域，北二线边上，将离南北规划的商地核心地段皆有2-3公里距离；2 供应增加，及周边安置房形象、单位BT房产项目价位压缩地块价值：周边潜在多个中大型规模楼盘将在近2年入市开发,将导致市场在中小刚需户住宅产品寻找出路,如：千禧华府、中央道。3 北进区域发展形成竞争：二环线北部地块潜在供应较大，可能崛起大批竞争项目（如富力、标志地产），同时该片区离近沪昆高铁、长沙，片区规划优于原先，可能会增加品牌的竞争性。附：土地SWOT分析图（五） 综合分析：1 地块为住宅，附带商业用地,规划主26、要为住宅,因此难度较小；2 地块价值受高速及周边厂房区影响，地块价值的挖掘将受到一定程度影响；3 地块区域价值契合XX区的未来发展规划，未来存在一定的价值挖掘空间，但其价值空间受政府规划发展执行力和投资力度影因素响较大。二、 项目SWOT分析（一） 项目优势1 地段优势位于北二线南，步步高大道/XX大道之间，拥有相对良好的地段条件，具备打造成熟社区的可能性；2 交通优势周边公路四通八达，便利的交通条件；紧邻高铁站、XX地铁站，XX大道将会成为北进发展的主要干道；拥有非常便利的长途、市内交通，为便捷的生活提供基础；3 公园物业建设中的中国首个以德为主题的XX湖德文化公园，与项目距离非常近，将带动27、项目价值；（二） 项目劣势1 环境劣势：紧邻高速及城市干道，项目临主路线狭长，车流多，环境嘈杂，整体环境和形象欠佳；2 区域缺乏商业支撑：区域前期发展主要依靠引进厂房，缺乏居住氛围，商业发展不平衡；3 政府规划落地滞后：受政府规划执行力影响，项目周边楼盘开发缓慢，价格仍在低洼。（三） 项目威胁1 经济变化影响；受全球经济变化等影响，中国GDP明显放缓；紧慎适度的国内金融将成为近几年的主要基调三四线城市房产供求过剩影响，市场未来存在不确定性，将提升项目的开发风险。2 销售周期及价格变化影响；从2012年、2013年上半年地产销售情况来看，销售开发处于低迷状态，价格预期较低，将拉长项目的销售周期及28、压低价格，提升项目开发风险；（四） 项目机会1 城市化进程目前中国城市化率仅52.57%（而据专家观点，实际仅35%），将有30%左右的发展空间，日本因这一空间，房地产市场快速发展了20余年；2 发展规划之前，政府规划的落实效率较为缓慢；随着XX现在新一界领导班子执政，执行脚步明显加快，将明显带动片区的发展，带动更多机会。附：项目SWOT分析图（五） 综合评价：结合地块及项目的SWOT分析，本项目的综合分析结论如下：1 短时间内，区域体格快速提升的可能性较低，结合项目周边环境及市场现状，导致本项目地块价值受到局限，项目开发具备一定风险；2 房地产市场环境的持续低迷，如若开发，须在控制开发成本的29、基础上，降低价格预期。同时，结合现有市场的销售周期，将加长项目销售周期。3 XX市人口基数大，总体经济发展水平稳步提高，人均消费购买力也在逐步上升，房地产市场环境平稳。4 本项目所属周山河区域地段优越，交通便利，是城市向南发展必经之地，未来XX湖德公园的开园更是提高了区域景观环境与价值，未来发展前景优越。第四部分：法律及政策性风险分析一、 合作方式及条件（一） 合作方基本情况金九置业注册及经营状况：1、金九置业注册资本800万元（三级），注册时间：2011年12月，股东由2个自然人构成，其中甲股东胡志仁占股75%，另一自然人乙股东（ ）占股25%。2、金九置业系为摘牌土地而新成立的公司，公司设30、立手续齐全（未办理开发资质），无任何经营活动，但按规定正常办理税务申报及年检手续。金九置业债务及对外担保情况：1、债务一，金九置业名下土地价款、出让契税先期由其股东垫付，共计垫付土地出让金XX.元，契税加其他杂费XX元，总费用XX元。2、债务二，金九置业在土地交易时与XX城投公司签有协议，其中有土地价款7800万元可延缓1年缴纳，1年期内不计利息，超过1年期（2014年4月12日后）按银行正常贷款利息支付。3、债务三，XX纸业2013年5月在信用社贷款5600万，其中利用金九置业一宗土地（宗地一，面积73.06亩）进行抵押担保，该贷款还贷日期为2014年5月。（二） 合作方式1、总体思路1）X31、X通过受让原金九置业股东的股权从而入主金九置业，新老股东之间股权转让按原值转让，不溢价；2）XX按所占股比例承担原金九置业购置土地资产的负债，土地价值按原值作价，不溢价（即：政府出让的原始地价、契税等杂费、原股东已付地价款的银行利息）。2、合作基础1）金九置业已有现成的开发土地，土地权属清晰、已获得土地证，其中地价款还剩7800万元可以拖到2014年4月缴纳（期间不计利息），如届时缴纳困难仍可延期，延期期间按银行正常贷款利息支付利息，这对降低公司财务费用有利；2）XX地产是专业的房地产开发上市公司，拥有房地产开发的品牌、资金、专业经验及无形资产。XX是XX地产下属公司，现阶段已在XX国家高新区32、开发“XX.江南城”项目，并进入销售。3、股权转让操作1）金九置业现有100%股份中，原股东同意各自转让70%股权，即：甲股东胡志仁占股75%，持有股本600万元，转让70%股权给XX后，由原75%变更为22.5%，持有股本180万元；乙股东（ ）占股25%，持有股本200万元，转让70%股权给XX后，由原25%变更为7.5%，持有股本60万元。 2）XX将以现金方式受让金九置业甲、乙两个股东的股权，从而持有金九置业股本560万元，占股70%，并实现控股。公司将新成立董事会，变更法定代表人和董事长等高管职务。4、股权结构发生变更后的新金九置业将严格按国家公司法及公司章程进行运作，利益均沾、风险33、共担；独立经营、自负盈亏。股东各方按股份比例承担出资、扩股、分红及可能出现的亏损。（三） 金九置业名下债务处理1、债务一，由XX在签订双方协议后，在规定的期限内支付给原金九置业股东。2、债务二，由XX在规定的还款日期到来之际（或另行与XX城投公司约定的新还款日期）按股份比例承担本金及利息。3、债务三，由原公司甲乙股东承担，并以甲乙股东在新公司内合计30%的股权作为反担保。（四） 金九置业股权转让协议签订主体1、转让方金九置业甲股东胡志仁、乙股东（ ）。2、受让方丙股东XX。3、三方凭协议前往工商注册部门办理转让手续（甲乙股东转让股权是否涉完税证明待落实）。（五） 金九置业转让前后的债权债务及法34、律责任界定1、公司股权转让前，金九置业所有的债权债务、名下土地及地表附属物、经营盈亏、法律责任由原公司负责和承担，股东承担连带责任。2、公司股权转让后，金九置业的债权债务、名下土地及地表附属物、经营盈亏、法律责任由新公司负责和承担。（六） 与合作方式相关的其它法律规定（面谈）二、 土地法律性质评估（一） 取得土地使用权的法律手续及现状描述（二） 项目用地现状:土地所有权归属、他项权力1、 土地使用权归属2、 土地的用途本：宗地规划为住宅，附近带不超过20%商业用地；商业使用年限为40年，住宅70年，具体标准，在初步设计评审的时候确定。3、 项目用地现状的政府文件（三） 计划手续：是否已经立项，35、立项是否可变更、变更条件时间、有关立项政府文件（不详）（四） 规划（不详）1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途（五） 土地手续（不详）征地批文、土地出让转让合同、搬迁安置补偿协议、有关项目地块的政府文件；三、 取得土地使用权程序评估（一） 取得土地使用权的程序（二） 取得土地使用权需要的工作日（三） 取得商品房用地土地使用权所需条件（四） 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）四、 土地性质变更的评估本案已经是商品房用地，不需要评估五、 政策性风险评估总体评价（一） 本宗地所有转让手续较简单，股东结构简单，合同达成意向后，到所有手续办理及资料移交只需636、0天就可以完成。（二） XX投资环境好，开发中可能的风险我们皆有评估，整体良好。（三） 关于合同和条款，具体双方协调解决，保证双方利益的前提下，明确各不确定性因素，努力达成一致。第四部分：市场分析一、 XX土地市场（一） XX土地供应与成交走势：近2年来XX土地出让约280万方，主要集中在2011年、2012年的11月份及2012、2013年的7、8月份；总体继2012年12月份后土地供应及成交出现双回落。附图建设土地供应与成交走势附图住宅土地供应与成交走势（二） 历史土地成交A、2012.1-2013.9XX土地成交数据（来源XX国土资源网挂拍）编 号宗地座落出让面积 ()规划 土地用途 成37、交价格最高容积率地价（万/亩）楼面地价成交时间开发商潭土网挂（2013）017号双马六号路与青年路交叉口东北角42903.9商业/住宅108122.516810082013-10-31XX华科投资管理有限公司潭土网挂（2013）016号XX大道以西，乐塘路以东，奥迪路以北40000商业/住宅99012.51659902013-10-27湖南博长置业发展有限公司潭土网挂（2013）012号 XX示范区XX大道以东 43950商业/住宅 118112.517910752013-9-1湖南XX国际新城开发建设有限公司潭土网挂（2013）011号 XX示范区XX大道以东 53095.4商业/住宅 1038、7472.51358102013-8-31湖南XX国际新城开发建设有限公司潭土网挂（2013）010号 XX示范区XX大道以东 63184.5商业/住宅154092.51639752013-8-30湖南XX国际新城开发建设有限公司潭土网挂（2013）009号岳塘区沃土路与昭山二十三号路交叉口东南角 111020.2商业/仓储183191.111015002013-8-30湖南金阳城农产品物流园建设开发有限公司潭土网挂（2013）008号昭山示范区昭山乡白合村81294.84住宅67071.1557502013-8-11湖南昭山晴岚置业有限公司潭土网挂（2013）007号 XX示范区江南大道以西39、伏林西路以北26279商业/住宅772751965882013-6-30XX重九置业有限公司潭土网挂（2013）006号 昭山示范区昭云大道以北，昭山乡幸福村、新农村、新民村境内 105696.39商业/住宅140972.83894712013-6-1湖南日报昭山文化发展有限公司潭土网挂（2013）005号 昭山示范区昭云大道以北，昭山乡幸福村、新农村、新民村境内 22673.2商业/住宅 30262.83894722013-6-1湖南日报昭山文化发展有限公司潭土网挂2013004号雨湖区涟水大道以西、羊湾路以南 19538.27商业/住宅38022.951306602013-3-1XX城市40、棚户区改造有限公司潭土网挂（2013）003号 雨湖区涟水大道以西、羊湾路以南48091.83商业/住宅 144772.9520110202013-2-28XX城市棚户区改造有限公司潭土网挂（2013）002号雨湖区柏荫路以东、熙春路以南8142.85商业/住宅89022.772940492013-2-28XX城市棚户区改造有限公司潭土网挂2013001号雨湖区羊牯大道以南、西二环以东98201.81商业/住宅 198862.651357642013-2-27湖南华川商贸股份有限公司潭土网挂（2012）036号 XX大道以东、宝马东路以南 36081.5商业/住宅95944177665201241、-12-15湖南湾田集团有限公司,湾田地产集团有限公司,湖南禹龙投资有限公司潭土网挂（2012）035号 XX大道以东、宝马东路以南 64586商业/住宅1717341776652012-12-15湖南湾田集团有限公司,湾田地产集团有限公司,湖南禹龙投资有限公司潭土网挂（2012）034号 XX示范区奥迪路以北、江南大道以东 68833.4商业/住宅165213.51606862012-12-15湖南万业房地产开发有限公司潭土网挂2012032号XX示范区学府路以南、大新路以东 48000商业/住宅1152031608002012-12-15天元置业有限公司潭土网挂（2012）031号 岳塘区42、福星中路南侧8306.77商业 9882879314872012-12-14湖南东江房地产开发有限公司潭土网挂（2012）030号 雨湖区解放北路以西、广云路以南、江麓广场西角15065.5住宅 73624.232611632012-12-13 XX市江麓房地产开发有限公司潭土网挂（2012）029号 岳塘区板五路西侧 65161.86商业/住宅 31850232624442012-12-13XX市土地资源经营有限公司潭土网挂（2012）028号 雨湖区车站路15号2202.94商业 68565.4207557632012-11-15湖南秦汉商贸有限公司潭土网挂（2012）027号 XX示范区43、昭华路以南，滨江路以西66067商业/住宅1189331206002012-9-21 湖南隆平XX房地产开发有限公司潭土网挂 （2012）026号 XX示范区昭华路以南，滨江路以西65693商业/住宅 1182531206002012-9-20 湖南隆平XX房地产开发有限公司潭土网挂（2012）025号 XX示范区昭华路以南，滨江路以西 66047.2商业/住宅1188931206002012-9-20 湖南隆平XX房地产开发有限公司潭土网挂（2012）024号 XX示范区昭华路以南，滨江路以西66249商业/住宅1192531206002012-9-19 湖南隆平XX房地产开发有限公司潭土网44、挂（2012）023号 XX示范区滨江路以西，昭华路以南66436商业/住宅 1195931206002012-9-19 湖南隆平XX房地产开发有限公司潭土网挂 （2012）021号 XX示范区兴隆路以东，奔驰路以北69733.2商业/住宅 104602.51006002012-8-20XX通达建设开发有限公司潭土网挂 （2012）020号 XX示范区兴隆路以东，奔驰路以北59985商业/住宅89982.51006002012-8-19XX永吉投资有限公司潭土网挂 （2012）019号 XX示范区兴隆路以东，奔驰路以北69520商业/住宅104282.51006002012-8-19XX通达建45、设开发有限公司潭土网挂 （2012）018号 XX示范区兴隆路以东，奔驰路以北66780商业/住宅 100172.51006002012-8-19XX通达建设开发有限公司潭土网挂（2012）017号 XX示范区兴隆路以东，规划道路以南68800商业/住宅 103202.51006002012-8-19XX通达建设开发有限公司潭土网挂（2012）015号 岳塘区 滴水埠永安居委会5304.74商业住宅 11742.951487502012-8-9XX益建房地产开发有限公司潭土网挂（2012）014号 湘大新路以西广云路延长线以南66305.69商业/住宅服务业(蔬菜物流）79571.88066746、2012-8-10XX市中瀚地产开发有限公司,湖南瑞丰农产品开发有限公司潭土网挂（2012）013号 岳塘区中洲路381号885.39商业4681.6335232432012-7-26符剑平潭土网挂（2012）012号 岳塘区荷塘乡步步高物流园对面2574.95商业（加油站）1004126038992012-4-12湖南华远实业有限公司潭土网挂（2012）011号 XX示范区滨江路以西，湘江路以东 127254商业/住宅 2099731105502012-3-30XXXX建设置业有限公司潭土网挂（2012）010号 XX示范区滨江路以西，湘江路以东 135647商业/住宅 223813110547、502012-3-29XXXX建设置业有限公司潭土网挂（2012）009号 XX示范区奔驰路以南，杉山路以东 8154住宅12364.51013372012-3-29XX市君豪置业有限公司潭土网挂 （2012）005号 岳塘区板塘七号路以南7450.44商业/住宅 19964.51795952012-2-23湖南景和置业发展有限公司潭土网挂 （2012）004号XX示范区学府路以北17412商业/住宅 52246.22004842012-2-17XX新都房地产开发有限公司潭土网挂 （2012）003号XX示范区奔驰路以北，规划道路以西66666商业 85001.5858502012-2-17X48、X华洋汽车销售服务有限公司潭土网挂 （2012）002号XX示范区东临桃李北路，西邻长潭西线匝道9873商业/住宅 177851203602012-2-16湖南高建房地产开发有限公司潭土网挂 （2012）001号XX示范区江南大道以西，伏林西路以南32108商业/住宅611661273172012-2-16XX润弘房地产开发有限公司B、XX片区可借鉴土地成交分布图附：XX市市区住宅用地基准地价表（2012-10-25）级别用途商业用地5962376723851510956住宅用地244917971319968710工业用地871699561451362初 判：1、 市场估值法：本案周边近22个49、月成交土地分析，初判该地块土地估值约130-150万/亩，去除高速石化厂房等不利因素影响，初步估值约120-140万/亩；2、 成本收益法：结合2013年初该地片成交原始价105万/亩，加上1年期财务成本12%+升值空间8%；该地片价=105万*（1+20%）=126万；二、 XX市商品房市场情况XX近1年商品住宅月度供需比XX历年商品住宅供需比年 份2007200820092010201120122013上半年供应量（万方）135.6109.15106.18190.1268.44186.4177.15消化量（万方）123.7694.96149.08192177.13168.3168.21成交50、均价（元/平）1750215124523084359734673952XX历年商品住宅供需比示意图分 析：继2011年供应量急骤增长后，2012年承担了大量存量销售，存量压力没有得到缓解，2013年上半年销量平平，同比减少19%，市场存量压力增加，随着五矿万境水岸（别墅高层）、纳絈溪谷等高档楼盘入市场的推量销售，对整体均价有提升，但总体价格仍然编低（预估中间普遍值在3800左右）；备注：2013年9月份成交均价4055元/平米（包含部分别墅、商住两用房）2012年XX市商品房市场情况一、XX市房地产市场（一） 新建商品房新增供应情况2012年，我市(本级)共颁发63个商品房预售许可证，商品房批51、准预售面积为208.39万，同比减少26.75%，其中，商品住宅批准预售面积为186.41万；商铺为21.86万，办公场地为0.12万。（二） 建商品房销售情况2012年，我市(本级)新建商品房登记销售面积为196.63万(16221套)，同比增加1.43%，其中，商品住宅登记销售面积为168.31万(14701套)，同比减少4.98%；非住宅登记销售28.32万(1520套)，同比增加69.28%。（三） 二手房市场情况2012年，我市本级二手房成交面积为32.24万(3306套)，其中，二手住宅成交面积为27.58万(3121套)。二、县市房地产市场情况（一） XX县房地产市场在供应量方面52、，XX县2012年共推出40.27万新建商品房，同比减少37.42%，其中住宅为38.77万，同比减少37.34%；在销售方面，XX县2012年新建商品房登记销售面积为27.28万(2282套)，同比减少15.78%，其中，商品住宅销售25.45万(2130套)，同比减少15.73%。（二） 湘乡市房地产市场在供应量方面，湘乡市2012年共推出20.01万(1455套)新建商品房，同比减少69.57%，其中住宅为12.49万(1082套)，同比减少76.65%；在销售方面，新建商品房登记销售面积为30.6万(2656套)，同比减少27.71%，其中，商品住宅销售24.57万(2052套)，同比53、减少33.58%。2013年上半年房地产交易行情报告一、XX市本级商品房市场（一） 新建商品房批准预售上半年，XX市（本级）共颁发17个商品房预售许可证，商品房批准预售面积为54.06万，环比减少49.93%，同比减少46.78%，其中，商品住宅批准预售面积为33.67万，环比减少62.35%，同比减少65.29%；商铺为20.39万，环比增加17.25%，同比增加356.15%。（二） 新建商品房销售上半年，XX市（本级）新建商品房登记销售面积为87.75万（8020套），环比减少27.94%，同比增加15.6%，其中，商品住宅登记销售面积为77.15万（6979套），环比减少26.43%，54、同比增加23.22%；非住宅登记销售10.6万（1041套），环比减少37.28%，同比减少20.3%。（三） 二手房市场上半年,XX二手房成交面积为46.31万（4599套），环比增加12.59%，同比增加75.15%，其中，二手住宅成交面积为36.52万（4295套），环比增加20.89%，同比增加95.5%。二、县市房地产市场情况（一） XX县房地产市场上半年，XX县新建商品房批准预售48.45万，环比增加98.89%，同比增加204.53%，其中住宅为38.04万，环比增加69.44%，同比增加196.03%。新建商品房登记销售23.38万（2135套），环比增加37.13%，同比增加55、146.62%，其中，商品住宅销售21.65万（1956套），环比增加35.65%，同比增加148.56%。（二） 湘乡市房地产市场上半年，湘乡市新建商品房批准预售27.54万，环比增加134.58%，同比增加233.01%，其中住宅为22.19万，环比增加229.23%，同比增加285.91%。新建商品房登记销售17.92万（1594套），环比增加10.75%，同比增加24.27%，其中，商品住宅销售15.57万（1253套），环比增加22.89%，同比增加30.84%。1年期内XX房产市场分析1. 供应分析9月XX市三区商品房批准预售面积24.4万平米，环比上涨69.4%，同比上涨342.56、03%，9月份预售面积供应量增加，环比、同比上涨皆涨幅较大，由此可见9月商品房入市量较大，势必增加库存，加大市场竞争。2. 成交分析附图1：成交面积附图2：成交套数9月份成交面积11.49万平米，环比下降0.5%，同比上升33.6%。自2012年10月以来成交量整体放缓。备 注：历年10月举办XX房交会，该本集中签约减免部分税费。3. 住宅成交均价9月XX市商品房成交均价为4055元/，环比上涨2.79%，同比上涨15.72%；整体价格成缓慢梯步上涨趋势。4. 供销比分析9月XX新建商品住宅供销比为2.28，表示新增楼盘入市量较多，而销售量相对少，增加了房地产市场的库存量。继7月份市场冰点后，57、8月份供销比增高，9月份供销比持续增高，随着10月份大量新盘加推，10月份的库存预计将继续走高，竞争将进一步加剧。5. 存量分析截至2013年9月，XX商品住宅存量为196.7万平米，存量持续增加，XX库存今年一直以来来维持在高位运行。按今年商品房月均去化11.12万方销售速度来看，在没有新增楼盘的前提下，需要18个月才能完全消化完，库存去化压力仍然较大。市场小结（一） 目前XX的市场均价在3800元/平方米左右，3000-5000之间，整体上涨速度较缓和，市场不冷不火。（二） 户型规划方面以90-120平方米三房为主导户型，其次以120-140平大三房及80-90平二房为主；再次为140-158、50平四房。（三） 市场整体供大于求，需要18.5个月去化，远大于长沙9-10个月去化速度；潜在供应量大。（四） 随着长株潭一体化长沙西进的展开，各项配套的落成，XX作为长株潭房价的低洼，将具有一定的升值空间；三、 区域内供应产品特征（一） 各档次产品的集合特征1. 价格特证XX整体楼市价格表现特征2013-10-26日XX17届房交会楼盘报价参考项目名称特价房源（套）特价房源均价（元/平）特价房原销售价格（元/平）优惠幅度（元/平）巨友中央公馆938504650800大同锦绣名都431503900750大同锦绣湘江433004000700金侨城1535504250700金侨尚东区63600459、200600万和金色华庭543504900550东方名苑848005350550锦绣世家632503800550莱茵城839504500550铭鸿翰林居2033883900512湘银纳帕溪谷545005000500千禧华府518502350500湖湘林雨639504400450天元新府华城438504200350天元华雅花园442003850350逸墅庄园世家1533003650350鸿达金域世家1036003900300楠竹山商业广场3028003100300天元湘江国际1038503550300百合御都228883188300中央道532503550300骏景豪庭203900420030060、芙蓉世纪城535003750250学府雅苑431503388238新景未来城534403230210聚龙广场933003500200白石古莲城439004050150万隆清华坊429003050150合计/均价23235093882373价格成为今年房交会影响最大的因素。今年房交会主要营销手段为价格战，各项目纷纷以“特价房”、“一口价”、“低总价”，集中火力提升价格优势，价格促销硝烟弥漫。28个项目推出的232套特价房源均价为3509元/平，相较原销售均价3882元/平，优惠了373元/平，优惠幅度较大。（二） 区域内竞品个案究研1. 竞品一览表统计表楼盘名称开发商地 址产品类型占地面积建筑面61、积绿化率容积率楼盘特色价格信息新景未来城XX新景集团有限公司XX示范区银盖南路7号85-142的电梯高层145293639451.8830.10%3.46轨道沿线,低密居所起价2900元/平米万隆清华坊万隆地产XXXX桃李路与金海路交汇处80-1304000019773237%3.7拥有200余米长的临街商业街，近千平米幼儿园均价3200元/平米湘台国际花园XX市花千树房地产开发有限公司XX市XX区宝马路28号83-166133352447323/3.3540幢10层至22层高的住宅楼、两层高的商业楼以及一幢三层高的幼儿园100抵10000金水湾XX雄新房地产开发有限公司XXXX宝马西路9号板62、楼,独栋别墅,多层,高层461亩83893660%2.73高档会所、幼儿园、网球场、篮球场、游泳池、水景商业街区3500元/平方米峰尚国际XX弘原房地产开发有限公司XXXX经济示范区湘望路18号住宅、公寓、商住3165922000038.60%6.97居民活动中心、篮球场、棋牌室、乒乓球室，两万平米的商业空间3200元/平米五矿万境水岸XX学府东路与滨江路交汇处五矿地产XX开发有限公司普宅、别墅、商铺760亩150万37.80%2.35幼儿园、中心配套、物业管理、社区用房联排别墅均价12000，高层洋房均价5200元中央道XX步步高大道与伏林路交汇处湘煤集团、和宇置业高层、洋房、别墅2394763、376781736.70%2.61普通住宅、别墅、商业综合体3500元/平米新天地步步高置业有限责任公司XX市XX示范区步步高大道与北二环交汇处东南角酒店、公寓、商业、住宅360180139000040.10%3.1国际五星级酒店、5A写字楼国际商务集群、精品酒店式公寓、国际时尚商业街区和高尚生活住区4200元/平米翰林居XX市铭鸿置业有限公司XX示范区步步高大道16号普通住宅154145.1733544.537.80%3.8580-150平方米的二房三房3900元/平米百合御都晟嘉达地产XX国家级XX经济开发区富洲路普通住宅1030833980003.8652-160平方米的一房至四房35064、0元/平方米金侨城XX金侨教育房地产开发有限公司XX示范区富洲路以西富洲路与学府路交汇处电梯小高层、花园洋房、独栋别墅400亩60万45%1.5低碳生活社区，引进风能发电、光能电灯、智能新风等一系列环保技术洋房4600元/平方米XX片区竞品楼盘分布图千禧华府2. 竞品规划图片展示图1图23. 个案研究A、步步高新天地项目名称步步高新天地发 展 商XX步步高置业有限公司代理商西雅地产（步步高下属代理公司）项目位置XX经济示范区步步高大道与北二环交汇处东南角类型/规模综合体、高层、商业竞品价格信息面积段套数占比大概面价均价11613.76%4420元/19823.49%4250元/28433.6965、%4280元/12014.23%4290元/开盘时间2013年10月1日步步高新天地营销中心均 价成交面价均价约4400元/，折后均价42004300元/开盘总结开盘当天总推出房源843套，截至2013年11月6号网签584套（其中员工约200套），去化率70%。网签均价4236元/平米。项目优势本土品牌，步步高资源优势；140万方城市综合体，内部配套齐全；区域副中心，交通便利；户型设计优良N+1+入户花园，创新XX，高附加值世邦魏理士品牌物业顾问项目优势目前片区配套不全；滨江道路整体规划建设落地滞后；建筑密度大；项目名称峰尚国际发展商XX弘原房地产开发有限公司项目位置XXXX示范区湘望路1866、号类型/规模高尚生活社区，占地面积31893平米，总建筑面积22万方，容积率6.97，绿化率38.6%推售套数15-17层，共60套推售户型29-47公寓开盘时间2013年6月29日，开盘为邀约前期定房号客户签署认购协议书 均 价实收均价约3300元/优惠活动单价每平减100，总价减4500销 售 率开盘当天，共销售29套，销售率48.3%到场客户数量开盘当天客户到场70余批，到场人次约130余人客户构成从年龄来看，本次成交以中青年人为多，以雨湖区和XX附近为主，主要为白领阶层和投资型客户B、峰尚国际项目名称清华坊发 展 商万隆地产（湖南）项目位置XXXX桃李路与金海路交汇处类型/规模现代中式67、风格，占地面积40000平米，总建筑面积20万方，共9栋，分二期开发；容积率3.7，绿化率41%；拥有200余米长的临街商业街，近千平米幼儿园推售套数26-33层，共1197套，停车位1237个；现推二期推售户型80-130平为主均 价实收均价约3200元/，特价房2980元/平优 势中式风格建筑符号及营销符号皆较明显；户型方正实用，采用N+1设计；内部会所3000平档次较高；城际交通便利：高速劣 势南侧临高速，噪音污染较大；项目规划较小；中式风格不太契合本土年轻客户群体；客户构成从年龄来看，本次成交以中青年人为多，以雨湖区和XX附近为主，主要为白领阶层和投资型客户C、清华坊项目名称中央道发 68、展 商湖南XX和宇置业、煤业集团项目位置XX经济区步步高大道与伏林路交汇处类型/规模中央道总建筑面积80万平方米，是集别墅、花园洋房、高层住宅、临街商业、星级酒店、星级会所、国际双语幼教中心等功能于一体的大型城市综合体。力在打造城市豪宅概念。推售套数现推出330套，已售124套；推售户型132-222平米三房至六房；一期所推售为130-140平大三房，220平复式楼；均 价3145元/平方米，历史网签均价3008元/平米优 势国营企业，资金实力雄厚；高低配项目，楼间距大；纯板式设计内部景观2万平米天然内湖景观；城际交通便利：高速劣 势北侧临高速，噪音污染较大；项目规划窄长，不利于管理；营销调性69、较弱，包装与项目品质不相匹配，整体展示面较差，非大盘操作手法；客户构成从以中青年人为多，以XX及附近为主，主要为白领阶层和企业中高管理人员，另有周学校、医生等；主要以二次置业改善型居多； D、中央道中央道规划图分析：中央首与本案地板区位有较强的类比性；皆位于高速公路南侧，地段同处伏林路上；其在产品定位上主打城市豪宅，首期以大户型板楼为主；首期推出高速公路旁小高层板式户型，实现低价入市；2012年底至2013年10月共推出销售124套，销售率37.5%，月均销售12套，整体滞销原因为大户型为要为改善性，而其首其单元虽为板楼，但位置受高速公路影响较大。鉴借点：首批低价入市，产品应以中小户刚需户型为70、主；（三） 结论：1 区域市场在整体市场的地位及发展态势：XX板块随着长株潭融城进程的加快，各项配套工程的实际落地，XX整体的区位、规划、政策优势将日益明显；将引领XX房地产市场的热点开发区域；2 本案所在位置目前的价位在均价3500左右，与本案定位产品的价格基本相符合，但整体实现利润不高，以走量薄利为主；3 本案在区域内具有一定的市场开发潜力，与低价位楼盘相对，具备一定的地段和品牌优势，与高价位楼盘如五矿、新天地相比，具备同等品牌、开发能力，但具有较好的价格优势；4 本案在开发中的营销焦点难题主要是如何规避减少高速公路、石化厂不利因素影响；如何定位产品差异化，快节奏的营销策略，应对片区市场竞71、争压力；四、 产品定位及建议（一） 项目综合分析综合宗地本身属性及市场研究结果，宗地分析总结如下：1、 优势和机会(1) 位于上瑞高速与XX大道交汇处，拥有相对较好的地段条件；(2) 紧邻步步高大道、北二线、长潭西高速，便利的交通条件；(3) 紧邻交通枢纽沪昆高铁、地铁三号线途经；(4) 周边已有一定的社区开发量，有社商配套；(5) XX湖德公园的规划和建设将提升区域、地块的价值和形象。2、 不足和威胁(1) 紧邻上瑞高速，车人流多，嘈杂，整体环境和形象欠佳；(2) 区域商务办公氛围比较薄弱；(3) 区域缺乏产业、综合商业支撑（片区产业园较年轻，员工购买力不足）；(4) 片区非XX核心发展滞后72、。(5) 项目本身及周边无较好自然资源。（二） 定位策略(1) 以快速销售为目的，保证合理的利润空间，最大程度的规避项目风险；(2) 寻找市场空缺和产品差异点，提高项目附加值；(3) 产品多元化，扩大客户层面小精全；(4) 满足产业园区办公及部分普通职工住所需求；（三） 产品定位(1) 户型类型高层住宅（2-3房为主，N+1户型）+商住两用+底商+集中商业(2) 面积标准面积配比表分 类面积段（）户 型占比套数占比面积D80-952及2+135.00%30.52%BC96-1102+1+入户花园50.00%50.87%A120-1353+1（0）+入户花园15.00%18.60%(3) 标准层73、层高：2.9m第五部分：规划设计分析一、 初步规划设计思路(1) 规划思路：规避外围高速不利因素，结合项目自身景观因素将项目平面位置分类布局产品；4个原则：一为规避噪音，二为景观最大化共享，三为南向因素，四为围合式布局；产品平面布局图水 系(2) 设计概念：打造新古典主义风格，一来具有很强的适应性，经久耐看，具有品质感，二来XX目前市场此类风格较少或不纯粹；配合地中海或东南亚园林风格。(3) 以高层建筑为主，以点式配带部分纯板式设计。(4) 节能和环保型建筑材料选用（设计部）。(5) 规划设计的可行性分析（成本部）第六部分：项目开发一、 土地升值潜力初步评估。（一） 从地理位置来看，本宗地属于74、XX开发区最有升值潜力的土地，目前销售的项目来看，大部分为市区客户，其中XX片区职工占绝对主力，潜力客户大学产业园和开发区客户还没有挖掘，销售前景良好。（二） 从城市交通发展规划看，做为长株潭城市群国家两型社会建设综合配套改革试验区的五大示范区之一，北接长沙大河西先导区，城市交通必将高度发展，政府对市政的投入也将逐年加大。（三） 从土地供应来看，105万/亩的价格/，应该是较低的，针对150万/亩的合作意向价，有一定的议价空间，临近项目都最少达到170万/亩，XX土地市场均价已经到150多万/亩。地价本身基价不大，地价有较大升值空间。（四） 城市的西进北拓，将会是XX未来的主导方向，沪昆高铁站75、设XX北就是一个明显的信号灯，同时据称长沙大河西主动要求XXXX延伸地铁三号线，具体规划方案在设计中；（五） 长潭西线现在还将来都无疑是连接城市的主动脉，便利的交通加上价格的优势，具备非常大的吸引力。（六） 但目前XX住宅市场均价在3800元/平方米左右。本案周边建设用地成交均价约150万/亩，但后续延上瑞高速北储备大量土地供应，XX整体土地市场前二年供应过热，后续供应充足，土地升值空间有一定压力线；二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析（一） 土地储备资金占用量过大，经过07年的大幅上涨，尤其XX10年、11年的土地成交高峰期后，地产的空间并不是那么大，要想获取较高的利润，还要看XX房地产市76、场的走势，对于一个有本土开发经验和现成团队的外来房地产公司，立即开发条件更成熟。（二） 作为土地储备而言，我只能获得土地的利润，如果能以较低的价格取得土地，再在产品方面，推出新的理念，以品质和品牌进驻市场，那么将具备唯一性和排他性，无疑在销售价格方面卖的更高；其二作为土地二次交易，本身空间不大，同时片区已经进入成熟阶段；故此，立即开发利润更大。（三） 对于立即开发的条件，本项目完全具备，开始对外销售可能在明年下半年。自2011年XX市场260万高供应峰过潮后，连续二年一二级市场供应量下降，而市场已有明显突破4000元/平的心理防线；根据目前的市场情况及片区配套的落成，明年的市场会好于现在，初步77、估计是稳步前进，XX的均价并不高，价格的拉升还有一定空间。目前周边相对成熟，可立即开发；但随着片区配套的实地落成，及XX北拓进程的加快，本案具备一定的升值空间；三、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。建 议：分组团开工建设，以销售为导向，配合销售节奏，去除以往工程一头猛进的局面；四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析（暂略）。建议：明年下半年推出2栋约300套房源，达成80%：240套销售，实现小开快走；第七部分：投资收益分析一、 成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑78、面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：编 号项 目金额（万元）单价（元/平方米）一直接成本小计112524.873466.86（元/平方米）1土地获得价款20057.64617.97（商住总）2开发前期准备费5858.54180.53不可预见费883.627.224主体安装工程费53782.151657.016环境及配套设施费22267.42686.067开发间接费2898.4489.38小区管网工程费6777.08208.8二期间费用13394.16412.671管理费用2957.6691.1252销售费用4436.79、5136.693财务费用6000184.86三总投资125919.033879.53（商住总）备 注：以上单位成本，平摊了公用配套建筑、非计容积地下室面积，如按84000平地下室，合约地下车位约1700个（总车位2483），计算销售70%=1190套，每个均价8万元，合计销售金额9520万；可折算减少后成本约=3879.53-293.31=3586.22，即实际不包含税收成本为3586.22元/平，加上税收成本344元/平米，成本底价为3930.22元/平米；如减少商业溢价平摊=（10000-3930.22）/324573=187元，成本底价为3743.22元/平米；成本抵扣减少如下表所述：可80、售车位量销售比例单价（万元/个）金额（万元）备 注170070%89520住宅可售面积324573每平折减单价293.31（元/平米）二、 税务分析（一） 营业税及附加（二） 所得税（三） 土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、 经济效益分析 （一） 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等（二） 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入4556.24(住宅40081、0、商业10000)14.7883亿直接成本3466.86112524.87总投资3879.53125919.03毛利率332.7116.36%税前利润332.7110798.99税后利润83.188099.24销售净利率5.48%8099.24 投资回报率6.43%8099.24 （三） 项目开发各期的利润体现经济指标2014年2015年2016年2017年合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年完成比例0%20%12%24%12%22%5%5%100%结算面积（m2）064915389497789838949714061622916229324573单位利润(元/m2)25082、250250250250250250250250利润(万元)01620972194497217824054058099（四） 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。1. 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本90%预测成本预测成本110%预测成本120%总投资113327.13125919.03138510.93151102.84毛利率0.1516.36%0.180.20税前利润9719.0910798.9911878.8912958.79税后净利7289.328099.248909.169719.09销售净83、利率4.93%5.48%6.03%6.58%总投资回报率5.79%6.43%7.07%7.72%2. 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价90%预测售价预测售价110%预测售价120%营业额133094.88147883.20162671.52 165680.52毛利率7.91%16.36%23.28%24.53%税前利润-2133.40 10798.9923731.37 26362.74税后净利-2133.40 8099.2417798.53 19772.06销售净利率-1.60%5.48%10.94%11.93%总投84、资回报率-1.70%6.43%14.05%15.59%3. 容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5容积率3.002.002.302.502.80营业额14788398589113377123236138024总投资1259198394696538104933117524毛利率16.36%10.91%12.54%13.63%15.27%税后利润1079971998279899910079税后净利率80995399620967497559总投资回报率6.43%4.29%4.93%5.36%6.00%备 注：以上数据简化计算，采用总建筑面积（计容积与非计容）一体变化85、的的模式计算；其中计容积部分的会所及相关配套面积也纳入比例变化中；四、 项目资金预测（一） 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。（二） 资金回款计划：各期销售回款计划。（三） 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。（四） 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额附 件：（一） 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。（二） 按照XX集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程（三） 成本测算可采用两种方法：A、从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成86、本项目逐项分析计算。但要注意XX在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。B、根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：成本估算表成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本说明一、土地获得价款20057.64 617.97（商住总） 1、政府地价及市政配套89568.79 2、合作款项 3、红线外市政配套 4、拆迁补偿费二、开发前期准备费5858.5418087、.5 1、勘察设计费 2、报批报建费 3、三通一平费 4、临时设施费三、主体建筑工程费53782.151657.01 1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门、窗工程 4、公共部位精装修 5、室内精装修 6、室内水电气暖 7、室内设备及安装 8、室内智能化系统四、红线内市政工程费6777.08208.8 1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统 4、室外高低压系统 5、室外消防系统 6、室外智能化系统五、园林环境费22267.42686.06 1、环境设计费 2、绿化建设费 3、建筑小品费 4、道路广场建造 5、围墙建造费 6、室外照明费 7、室外背景音乐 8、室外零星工程六、公共88、配套设施费 1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校 5、儿童游乐设施 6、商业设施 7、其他七、开发间接费 1、工程管理费2957.6691.13管理费用汇总 2、营销费用4436.5136.69 3、资本化利息6000.00184.86财务费用 4、物业管理完善费 5、开发间接费89.3八、不可预见费883.6027.22合 计说明：125919.033879.53总投资：除费及利润所需总投资额1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：已竣工的项目；具有最大可比性1、 现金流量预测表2、 欲签定的意向书和合同文89、本XX地产湖南分公司2013-11-11附 件XX湖德文化公园专题 德化教育之殿堂基本情况XXXX湖德文化主题公园项目是XX经开区高端配套的核心景观区，北靠上瑞高速，西接滨湖路，南至学府路，是湘江风光带的重要组成部分。XXXX湖德文化主题公园项目预计总投资4亿元，目前已完成投资1亿元，项目总用地面积约1060亩，其中水面约600亩，园林绿化约460亩，地上建筑面积13343平方米，地下车库面积15124平方米。德文化公园项目由中国五矿湖南嘉盛公司承建，已于2011年11月动工建设。项目分三个阶段建设，截至目前已完成土方工程、园林绿化及建安工程。据XXXX湖德文化主题公园项目负责人介绍，第三阶段90、任务将于2013年年底完成，主要工程任务包括建筑、雕塑的建成以及道路交通、公用设施的完善。整体鸟瞰图一滨江路入口广场夜景效果图2、规划展望XXXX湖德文化主题公园是XX首个以德文化为主题的开放性水体公园，旨在营造多样性的水陆生态系统。公园以“德”为主题，整体结构由忠、孝、礼、义、廉，以及德楼、德泉、德岛、德门等九个主要文化景区构成，各区采取传统园林的手法设计环湖分布。公园还将建成正衣阁、二十四孝台、忠烈轩、彩绘长廊、春桃拱璧、舜帝南巡奏韶乐雕塑、成人仪式碑等大量历史人文景点。作为一个水体公园，园区的景点设置体现了山水相间的整体格局，形成了河、湖、港、汊水系脉络，能同时容纳6500名游客。同时公91、园毗邻湘江，湖区平均水深2米，能满足30年一遇的调洪库容。德楼效果图德岛效果图3,XX湖德文化公园功能亮点解读XX湖德文化公园承载着两大使命:一是涤荡人心中的浮躁、虚华，以忠、孝、礼、义、廉五大德文化精髓，引导人回归传统，修身明理；二是提升滨江新城品位与投资吸引力。而这些宏大使命的表现形式却是那般唯美，那般亲切，让人们在好看、好玩、好学的审美愉悦中体悟德文化的魅力与XX发展的勃勃生机。（一）好看：船在林中游 德在画中现沿着德楼的台阶拾阶而上，在五层驻足远望，明湖、绿树、繁花、雕塑等将一览无余。将体现德文化的经典故事、人物以景墙、雕塑等方式予以生动展现，这也是XX湖德文化公园的一大好看之处。彩绘92、长廊形象展示中国古代礼仪，让游客直观明晓古代礼制、礼仪、礼节。XX德文化公园必将成为XX未来发展的辉煌之作，对提升滨江新城品位与投资吸引力起到至关重要的作用。二十四孝台效果图（二）好玩：古味加内涵 时尚又惬意XX区规划局局长余迪军表示，XX德文化公园将德文化理念、德文化故事融入景致、景观中，让市民、客商、游客在畅快玩乐、娱乐身心的同时，实现德文化公园的文化教育，塑造正确人生观的功能。余迪军介绍，XX区将把XX湖德文化公园打造成全国德文化教育基地。烟霞桥效果图（三）好 学：倡传统美德 传文化香火如今，XX湖德文化公园将为市民、客商、游客提供一个直观触摸古代传统文化，举行传统仪式的机会。省文化学研究方向学术带头人、中国文学人类学会理事、湖南科技大学教授、硕士生导师吴广平表示，中华德文化在数千年的传承中尽管几经变迁，屡遭磨难，却从未断过，然而目前物欲横流，传统价值观受到很大冲击。XX湖德文化公园以一种让广大群众，特别是青少年更能接受的方式进行价值观引导，将起到一种弥足珍贵的传承德文化香火的作用。