1、县城用地84万平米物流产业园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章、项目概况71.1项目概况71.2建设单位简介81.3编制建议书的目的和依据9第二章、项目背景分析102.1、XX县宏观社会经济发展现状与特点2、分析102.2、我国物流服务业发展趋势分析142.3、项目建设的必要性分析19第三章 物流及相关产业发展需求分析233.1、XX县物流发展环境条件分析234）新型工业化、城市化及新农村建设所带来的旺盛物流需求243.2XX县物流需求总量分析253.3、物流关联产业发展分析283.4、项目市场化营销组合策略28第四章：建设规模与场址选择304.1、建设规模304.2、项目选址32第五章 建设规划与初步方案345.1、建设规划总体思路345.2、规划原则355.3、功能定位与功能布局355.4总平面布局方案38第六章：投资概算与效益分析396.1、总投资概算396.2、投资开发模式与开发节奏4263、.3、一期建设投资估算446.4、资金筹措446.5、投资效益分析45第七章 建 议467.1、政府引导、宣传与支持467.2、加强园区“软环境”和“硬环境”建设477.3、充分做好前期准备工作477.4、不断完善物流园的复合功能47第一章、项目概况1.1项目概况1.1.1、项目名称： XX物流产业园1.1.2、建设单位： 广州XX电子科技有限公司1.1.3、拟建地点： XX县城火车站西南新田村境内1.1.4、建设内容与规模：XX物流产业园建设包括：综合物流、会展、农副产品加工包装、汽贸、建材家居、义乌小商品产业园、产业园生活配套等几大区域，总用地1266亩，84.4万平方米，总建筑面积76.4、8万平方米，建筑占地面积20.72万平方米。1.1.5、建设年限： 2011年至2015年1.1.6、概算总投资： 140729万元，其中征地费用25320万元、综合配套设施费6330万元、各功能区建设费104770万元、建设期管理费4309万元。1.1.7、主要经济技术指标：总用地规模：844000；总建筑面积：768000；其中：会展中心： 用地86.3亩，建筑面积：37000，农副产品物流区： 用地127亩，建筑面积：98000，汽贸物流区： 用地122亩，建筑面积：24000，综合物流区： 用地261亩，建筑面积：128000，建材家居配送区： 用地283亩，建筑面积：120000，义5、乌小商品产业园： 用地170亩，建筑面积：84000，综合配套区： 用地175亩， 建筑面积：239000，美食娱乐区： 用地41.7亩，建筑面积：38000，容积率：0.91建筑密度：24.55%1.2建设单位简介单位名称：广州XX电子科技有限公司注册资本：1000万元注册地址：广州市天河区中山大道89号15层南13号法定代表人：游棋钧（湖南XX人）经营范围：研究、开发、销售电脑软硬件及相关技术咨询服务。信息服务业务。设计、制作、发布、代理各类广告。企业发展简介：广州XX电子科技有限公司成立于2005年1月，是一家以软件开发、提供手机网络游戏内容合作服务为主要业务方向，以技术开发为主导的新兴6、企业，专业提供产品开发、系统管理、增值业务等应用，且具有大规模数据库应用、网络信息安全监控、在线游戏设计等方面的实战经验。现有专业技术人员近200名。资产总额达3亿元以上。2005年，为深圳移动开发“综合信息平台”。2006年，与深圳移动签订开发外包合同，成为了深圳移动有限公司数据业务平台的外包合作商。2007年3月，创新的WapRpg网游仙游记。总注册约800万人次，同时在线约3万人2007年6月，自助游戏设计平台问世，创造了业界上第一个自助设计游戏平台。2008年，XX公司保持稳健的发展势头，并成功推出一款wap与web互通的手机网络游戏代表作枭雄，至2010年5月已开启70组服务器，高端7、注册玩家350万。2009年11月，推出划时代WEBGAME仙域，并在短短6个月开启400组服，创造了ARPGWEBGAME的奇迹。2010年，推出纯武侠WEBGAME真武，传承。公司一贯遵循“人性化管理，员工即第一生产力；领先化技术，领跑者才能吸引更好的资源；迅速化服务，及时响应是合作伙伴的动力来源。”的经营之道，在在软件开发领域占有一席之地，并取得了良好的经济效益。2010年起，公司核心领导游棋钧先生以敏锐的眼光，转向了物流业的广阔发展前景，公司将依托强大的经济实力与科技、信息化技术管理实力，力争在五年之内打造XX规模最大、功能最全、效率最高的现代商贸物流产业园。根据这一目标，公司20108、年8月起，已组织专业技术力量对物流行业的现状、发展与规划、建设、经营管理等进行全面、深入的研究。1.3编制建议书的目的和依据编制建议书的目的1) 宏观分析XX县及辐射区域经济与产业发展形势，以及其对物流服务业的总量需求；2）分析物流服务业与各大产业间的关系与产业链的构建。3）初步研究“XX物流产业园”建设的必要性、场址选择、建设规划、投资估算等。编制建议书的依据1）XX县国民经济与社会发展十二五规划纲要（草案）2）娄底市物流服务产业规划3）XX县城总体规划与XX县域总体规划4）XX县统计年鉴20095）现行城市乡规划、建筑设计、仓储物流相关规范、技术标准。第二章、项目背景分析2.1、XX县宏观9、社会经济发展现状与特点分析XX县概况地理位置：XX县位于湖南省中部偏西、娄底市西部，盘依雪峰山东南麓，资水中游。地处北纬2731-2814，东经1104511141。东北至东南与涟源、冷水江市交界，南至西南与新邵、隆回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化毗连。XX县隶属湖南省娄底市管辖，总面积3567平方公里，居全省第二；人口： 2010年未总人口137万，居全省第三。其中城镇人口32万人，城镇化率23.3%。气候条件：XX县地处湖南中部，内属中亚热带季风气候区。四季分明，年平均温度.8，境内常年降水颇丰，年均降水量1398.3毫米，全年日照925.31892.5小时，平均1488小时，无霜期10、280天。自然资源：XX自然资源十分丰富，特产盛多，农、林、矿业持续发展。XX是全国商品粮基地县、农作物种子基地县和粮食储备基地县，是全省氨化秸杆养牛基地、模式化稻田养鱼基地、速生丰产林基地。水稻、小麦、玉米、薯类、种子、畜牧、水果、水产等，形成了产业化规模；作为特色产品的茶叶、烤烟、 苡米、玉米片、银花、厚朴、杜仲、天麻等，已建成“基地农户”的生产格局；XX是湖南省十大林区县之一，主产杉、松、楠竹、粟树等，并有华南虎、金钱豹、娃娃鱼、红腹锦雉、银杏、金钱松、红豆、天狮粟等珍贵动植物资源； 现已探明和开采的矿产资源有煤、硅石、瓷土、石墨、石灰石、金、锑、锰、铜、铁、铅、锌、钨等37种，是全国111、00大产煤县之一，有名的“有色金属之乡”。 旅游资源丰富，并逐步形成产业化升级。全县共有地文景观、水文景观、古迹遗址、宗教历史文化、动植物、民俗风情、休闲等7个类别的近200处旅游景点景区，其中一级资源11处。最具有代表性的是大熊山国家森林公园、梅山龙宫、紫鹊界梯田和以蚩尤为代表的梅山地方文化资源。交通条件：现有湘黔铁路东西贯穿全境、S225、S312、S217三条省道以及县乡级公路4300多公里，航道93公里。交通较为便利。由于其地处湖南中部地区的区位优势，十二五期间，长昆高速铁路（沪昆长沙至昆明段）、张家界至桂林铁路、娄新/新溆高速公路（娄底至怀化XX段）、安铁高速（陕西安康至广西铁山港）12、均将经过XX并建站，并已立项建设民般支线机场。今后的交通条件将大大提高。XX县十一五期未经济发展基础2010年，XX全县地区生产总值达到98.5亿元，年均增长11，其中一、二、三次产业分别增长6、15和12；人均生产总值达到8300元，年均增长16。农村经济稳步发展，2010年，全县农业增加值28.5亿元，年均增长6，粮食生产增长，粮食总产量达50.01万吨，比2005年增加7.71万吨，增长3；农业产业化步伐加快，特色稻作、中药材、杨梅、有机茶、油茶等经济作物种植和梅山牲猪、东岭田鱼等特色畜牧水产养殖均已初具规模，建立了一批农产品加工龙头企业和形成了一批农产品知名品牌，全县牲猪、水产品、油料13、等产品产量比2005年年均增长6、12和4。工业经济不断增强，2010年，全县工业增加值21.32亿元，年均增长15，经济总量增长，工业企业实现总产值80亿元，年均增长37.9；企业规模壮大，规模以上工业企业达114家，比2005年增加60家，基本形成了以特种陶瓷、能源、建材、冶金、农副产品加工为支柱产业的工业经济布局；市场竞争能力加强，全县工业企业共获得国家免税产品1项、省名牌产品4项、市名牌产品2项。财政税收稳定增加，2010年，全县财政一般预算收入3.3亿元，比2005年翻一番，年均增长11.5，全县税收完成2.3亿元，财税收入的增长，为经济社会发展提供了强有力的财力保障。固定资产投资规14、模不断扩大，2010年，全社会固定资产投资完成35.19亿元，年均增长38。社会消费需求旺盛，2010年，全社会消费品零售总额42亿元，年均增长18。投资和消费的增长，拉动了经济的快速增长。人民生活水平不断提高，2010年，城镇居民人均可支配收入达10920元，年均增长13%；农民人平纯收入达2350元，年均增长9%。XX县经济与产业发展特点1）国民经济保持快速稳定增长。2005至2010年，GDP年均增长率11%。2010年达到98.5亿元；2）三次产业比重由2005年的40：24：36调整为2010年的30：29：41。工业与服务业得到进步发展。3）已基本形成以特种陶瓷、新能源、建材、冶金15、农副产品加工为支柱产业的工业经济布局。4）农业发展走向现代化与产业化发展道路，粮食产量稳定在50万吨左右，水果、中药材、茶叶、田鱼、黑猪等种植、养殖业逐步形成“产业+公司+基地/农户”的模式，并走向规模化生产。5）农副产品加工比率与附加值大大提高，加工率达到45%以上。产值500万元以上加工企业70家，过亿元的企业5家，国家级龙头企业2家。形成了一系列的农产品品牌。2.2、我国物流服务业发展趋势分析我国物流服务业的发展现状我国现阶段正处于一个改革开放全面推进与深入并取得丰硕成果、工业化与城市化高速发展、社会主义市场经济日趋成熟、人民生产与生活水平全面提高的历史发展时期，国内政治形势长治久安，16、经济保持长期稳定快速增长。2010年，国内生产总值达到了39.8万亿人民币。工业化率40.2%，城镇化率46.6%，五上年GDP平均增长速度超过10%，居中世界前列。但是由于我国的资源相对不足、人口众多，经济基础还相对薄弱，经济结构不合理的多种因素的制约，我国将长期处于社会主义初级阶段。在今后的经济发展中，大力发展诸如交通、通讯、信息、物流服务等基础性服务业，是保证区域与产业的协调发展、全面提高国民经济的基础性发展行业。随着社会、经济、技术的高速发展，各种基础设施的不断完善，全球经济一体化趋势和市场竞争程度的日益增加，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管17、理方式正发生深刻的变化。认为储备、运输即为物流业全部的观点受到巨大挑战，人们已经认识到，包括储备、运输在内的产品的生产、流通和消费过程中诸多环节的物流系统，已成为实现经济发展从粗放型向集约型转变的重要基础条件，也是国家经济在高起点上持续发展的重要基础。随着现代科技、管理和信息技术在物流系统中的广泛应用，物流行业已成为适合于市场经济发展的基础产业之一。被普遍认为企业在降低物资消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。我国物流业现阶段发展状况主要体现以下几个方面：1）物流基础设施规模迅速扩大。2）全社会货物运输量持续增加。3）物流市场潜力巨大。4）第三方物流服务方18、兴未艾。5）物流技术装备水平迅速提高。2004年，全国社会物流总额达38.4万亿元，同比增长29.9%（按现价计算），增幅比上年同期提高2.9个百分点。明显高于同期GDP的增长速度。2004年GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2.8。其中：工业品物流总额为32.5万亿元，同比增长30.2%。物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。 2005年，我国社会物流总额约为48万亿元，同比增长25.4%，增幅虽比上年有所回落，但仍处于快速增长区间。2005年我国物流业增加值为1.2万亿元，同比增长12.5%，增幅高于上年。2005年，我国物流费用占GD19、P的比率为18.5%。我国现代物流整体规模扩大，发展速度加快，运行效率提高，对经济发展的支撑和促进作用更加明显。对比如美国、日本等发达国家，我国的物流服务业发展还处于很低的水平。目前，中国物流成本占GDP的比重大约为20左右，而美国等发达国家只有10左右。中国流通现代化的投入不足，对流通信息化建设的投资较少，物流业存在广阔和发展前景。我国物流业发展普遍存在的问题近年来，现代物流业发展虽然取得了较大进步，但由于仍处于起步阶段，发展的总体水平仍然偏低。主要问题表现为以下几个方面：1）对现代物流的认识有待提高。现代物流理念尚未普及，有些政府职能部门和企业对现代物流业地位和作用的认识仍不到位，存在“重20、生产、轻流通”思想。还有相当一部分生产和流通企业仍没有将物流管理从企业的核心业务中剥离出来，交给独立的物流服务单位运作，致使大量潜在的物流需求不能转化为有效的市场需求，生产和流通企业的物流成本较高，物流管理水平和设施建设相对落后。此外，占全市总人口绝大多数的农村地区，由于点多面广、生产水平较低，巨大的农村物流需求市场亟待开发。2）物流基础设施建设亟待加强。目前，大多数内地城市物流园区、物流/配送中心等物流运作基础设施大部分还处在规划起步阶段，特别在三、四线城市，其物流运作基础设施还比较落后。资源优势尚未得到充分发挥。物流信息基础设施总体运作水平还不高，计算机、网络通信技术在物流中的支撑作用还没21、有充分发挥出来。信息平台尚无法对接，信息资源未得到有效整合。 3）物流发展环境有待于进一步改善。由于多种因素的影响，现代物流业发展的政策环境、政务环境、经济环境和项目建设工地周边环境还存在各种各样不和谐现象，并且协调难度大，严重影响了现代物流的建设与发展。尽管各省均已陆续出台加快现代物流业发展相关意见与政策，各下属各级城市尚未完全制定出切合本地区物流发展的相关政策措施，没有形成一个完整、系统的有利于现代物流业发展的政策法规环境。另外，物流管理的体制多元造成工作难以统一协调。由于物流产业是个新型复合型产业，因此，其发展壮大需要多行业多部门配合。但目前分行业、分部门的管理体制造成条块分割现象较为严22、重，多行业多部门难以实现有效配合和协调，这些情况不仅影响了各种物流功能和物流服务方式的协调发展，同时也由于部门及地区间利益所在，造成了物流资源的浪费，构成了物流资源的整合、改造和提升的体制性障碍。 4）物流企业服务能力和服务质量有待提高。全国物流企业整体水平上“小、散、差”问题突出，物流企业规模小、运作成本高，信息化处理能力低；优强物流企业数量较少，企业的硬软件设施不完善，技术装备和管理水平跟不上，服务功能欠配套；工商企业仍习惯于自营物流，企业内部传统物流剥离、整合工作仅仅处于起步阶段，完全的第三方物流企业未成气候。专业化、集约化、现代化水平较低，总体运作水平不高，影响了企业经济效益和社会效益23、。5）从事物流技术与管理的高端人才缺乏。现阶段诸多物流运作仍局限于传统单一的运输、仓储、货代等环节，物流运作水平不高，具有现代物流经营理念的、以物流科技创新和服务创新为核心的物流人才欠缺。物流人才培养、引进、激励机制尚不健全。全市物流人才尤其是中高级物流人才短缺。2.2.3我国物流服务业的发展趋势现代物流是社会化大生产条件下一种新的组织方式和管理技术；现代物流业是融合了运输业、仓储业、货代业和信息业等的新兴复合型产业。随着经济全球化进程的加快，现代物流业在国民经济中的地位和作用日益凸显，现已成为优化社会资源配置、调整经济结构、改善投资环境和增强区域竞争能力的基础性支撑产业与促进经济增长的先导性24、产业，其发展水平已成为衡量一个国家和地区核心竞争力和经济运行质量的重要标志之一。分析我国物流业的发展历程与以展现状，未来发展方向表现预测如下：1）连锁企业内部物流配送中心的建设和管理将进一步加强。在现代流通领域，广大连锁企业，考虑市场需要和生产流通的发展趋势，合理确定配送中心的建设规模和水平，加强对物流配送中心的管理，逐步实现仓库立体化、装卸搬运机械化、拆零商品配货电子化、物流功能条码化、配送过程无纸化，并建立自动补货系统，为连锁企业提供安全可靠、高效率的配送体系。2）整合物流资源，建设专业化、社会化的物流基地与企业。通过资产联合、重组和专业化改造，充分利用和整合现有物流资源，特别是与批发企业25、和储运企业改组、改造相结合，打破行业界限和地区封锁，有计划、有步骤地完善和发展社会化的物流企业，满足中小企业发展的需要，为他们提供高效快捷的配送服务，同时为电子商务发展提供支持。3）完善生产资料分销服务功能。要为生产企业提供原辅材料及零部件的配送业务，逐步建立工业原辅材料加工配送、日用化工产品、食品等专业化加工配送中心、农产品加工配送体系，不断扩大配送品种范围，力争建成提供大规模、多品种、高效率服务的物流配送体系。 4）鼓励有条件的大型制造企业投资发展专业物流公司，或与第三方物流企业合资发展物流业务。有条件的大型制造企业可在为其产品营销提供物流服务的基础上，通过完善功能和拓展业务，发展专业化物26、流，并在达到规模效益后向社会化物流发展。大型制造企业也可利用现有储运企业的资源，以合资合作或兼并等方式发展专业物流公司。5）推进我国与国外物流领域的广泛合作及中外物流企业间的合资合作，吸引外资投资我国物流产业，参与我国传统物流企业的重组和改造，提高我国物流现代化水平。2.3、项目建设的必要性分析XX县在十二五规划纲要（草案）第六章现代服务业发展目标中明确提出：“要在城东和城西进行物流园区开发，建设两个集大型标准化仓储基地、配送仓库、大型货物堆场、运输车队、集装箱中转站、铁路专用线于一体的县级一流物流中心。到2015年，力争初步修建布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有较好竞争力27、的现代物流体系。”可见，政府部已预见了大型综合物流园区建设的重要性与必要时性。 建设“XX物流产业园”是发展物流基础产业，完善社会流通服务的需要。现代物流业泛指原材料厂、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链甚至产业链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。对于城市而言，随着消费观念与消费习惯的不断变化，商业业态形式与布局发生着深刻的变化，消费的梯级关系也越来越明显，生产生活资料的配送需要更加专业与快捷。同时，为了满足人们生活环境的需要，城市功能分区更加科学化与人性化，对外交通与运输对城市的干扰受到了最大限度的28、制约，集约化、专业化的物流配送与仓储体系是现代城市必不可少的基础服务设施。对于农村而言，我国农村仍然是城市工业品的主要消费市场之一，要实现城市商品向农村的分散，在市场经济原则下，成本最低原则决定了分散配送物资集约化、规模化与专业化的渠道配送，分散到各级流通网点。同时，农村大量的富余产品、农副加工产品要向市场流通，实现产业化，也需要城市集中的配套设施、信息渠道、以至生产加工、包装、储运、展示、交易等条件。XX是一个地广人多、物资丰富的大县，在产业发展与流通领域上要最大程度地契合了以上需求，完全有必要尽早兴建一个全县一级的物流园产业园。建设“XX物流产业园”是提升农业产业化、促进工业化与城市化的需29、要。XX是一个农业大县，城市化率很低，农村人口众多。我国十一五规划期间，关于加快社会主义新农村建设的发展目标中曾提出：“在经济结构问题上，农业产业化是重中之重的大事，只有实现农业产业化，才能提高农业生产效率，释放农村富余劳动力，为城市化与工业化提供物质保障，提供人口与劳动力的源泉。”可见，农业产业化是工业化与城市化的基础。建设现代化的物流基地，更好地组织农村生产资料、日用消费品的配送、农产品的加工、包装与流通，是促进农业产业化必不可少的基础设施。同时，建设现代化的物流基地，对于区域工业发展中诸如原材料配送、产品的储存与运输，市场信息的流通和产品的市场营销，提升企业竞争力，扩大工业生产都有着相当30、的必要性。因此，建设“XX物流产业园”是提升XX农业产业化、促进工业化与城市化的需要。建设“XX物流产业园”是XX湘中经济次中心物流体系枢纽配套的需要。XX地处湖南中部，东北至东南与涟源、冷水江市交界，南至西南与新邵、隆回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化毗连。有着明显的区位优势，交通设施比较完善，尤其是“十二五规划”期间，将形成铁路、公路、水运与空运齐全的立体交通体系。同时，作为拥有娄底市土地与总人口三分之一的规模大县，XX对于周边区域的经济与文化有着较强的辐射能力，并可能以展成为湘中地区仅次于娄底的枢纽地区与经济次中心。建设“XX物流产业园”对于XX在经济社会发展中，充分发挥其经济辐射能31、力，实现与周边地区经济的和谐发展、并突出其在湘中地区经济次中心地位显得尤其重要。物流产业园的建设也将成为湘中经济次中心物流体系枢纽配套的需要。建设“XX物流产业园”是构建“两型社会”与经济可持续发展的需要。XX县在十二五规划纲要（草案）第十章“两型社会建设”中提出：“创建两型社会示范县，一定要加强综合基础设施建设。”建设好一流的物流基地和产业园，通过合理的物流规划与物流组织，对于限制汽车在城市中的运行时间和运行数量、减少货运铁路、专用线、货运站场在城市中的占地问题，减少交通阻塞、尾气排放、车辆噪音、交通事故均有着明显的作用。通过规模化、集约化、信息化手段，对于节约社会资源、建设低碳经济，促进区32、域经济的可持续发展均有着重要的意义。第三章 物流及相关产业发展需求分析3.1、XX县物流发展环境条件分析“十二五”期间，是XX县发展现代物流业的关键时期，有良好的发展机遇和条件。1）经济全球化和区域经济一体化的发展经济全球化和区域经济一体化进程加快，新一轮世界经济结构调整不断推进，国际资本及产业加速向中国转移，我国东部发达地区的产业也向中、西部地区梯次转移。地区经济合作日趋紧密，区域经济协作不断加强，中国一东盟自由贸易区加快建立、“泛珠三角”经济区积极推进；此外，国家中部崛起战略的实施，长株潭“3+5”城市群的发展，XX“两型社会”示范县建设等等，区域经济一体化及区域合作的深化，这些都为XX物33、流产业的发展提供了良好的宏观环境。2）交通区位优势的不断凸显与提升XX县拥有独特的区位和交通运输优势，地处我国东中部通往大西南的必经之道，是湖南省南北通达、东西连贯的要衢，沪昆高铁、湘黔、张桂（张家界至桂林，规划中）铁路将于此交汇。公路纵横交错，四通八达，娄怀高速、安铁高速从境内通过，资水流域贯穿境内，娄底民用支线机场已选址XX。XX将拥有的水、陆、空立体交通网，形成了立湘中而通八方，居腹地而达全国，处一隅而至世界的交通优势。3）加工贸易梯度转移所产生的物流需求随着国家空间发展规划布局的调整，长三角、珠三角、东部沿海发达城市产业正快速向中、西部地区转移，而中部地区承东启西的优势正发挥不可替代的34、作用，快速推进与长三角、珠三角发达城市产业转移的承接，娄底市作为湖南省的几何中心所在，加工贸易发展呈现良好的势头。借助国家产业转移重点承接地这一平台，XX可以积极参与集团专业分工合作，更好地承接沿海发达地区产业转移，加快与国际经济的融合，延伸产业链，拓展发展空间，获得生产要素互补以及产业集群发展的机遇。现代物流对产业的支撑影响不断加大，物流服务需求将会呈现快速增长的趋势。4）新型工业化、城市化及新农村建设所带来的旺盛物流需求XX没有传统的工业基地，在传统的工业上竞争力不足，为加快XX的发展，“十二五规划”明确要突出发展特种陶瓷、新能源、冶金、建材、农产品加工业五大产业，大力扶持新技术和旅游两大35、新兴产业。距XX不到10KM的冷水江市有世界最大的锑品生产基地锡矿山矿务局，有中南最大的生铁铸造基地冷水江钢铁总厂，XX、冷水江、被列入全国100个重点产煤县市。2010年全县工业总产值28亿元，五年平均增长15，随着XX工业经济的飞速发展，将不断推动对物流市场的需求，特别是由于XX的建材陶瓷等材料工业的结构特点，迫切需要大力发展物流业，以支持工业企业提高经济效益和生产效率。另一方面，XX县目前的城市化水平很低，随着城市化步伐不断加快，城市的物资需求也越来越大，特别是随着人们生活水平的提高和生活方式的改变，人们的消费需求也在发生根本的变化，人们对产品的期望值越来越高，个性化服务需求越来越多。因36、此，对城市配送服务的要求也越来越高，这也对城市物流配送服务体系，以及物流企业的物流配送与服务能力等提出了更高的要求。此外，XX作为农业大县，农林产品物流量很大，特别是随着新农村建设的推进和农林产品加工企业的大量兴起，XX的粮油食品及特色农林产品流通量剧增，迫切需要加强和改善物资流通的渠道，加快物资流通的效率，因而需要大力发展现代物流产业。5)内外贸易发展良好势头带来的物流需求。近年来，XX工农业生产的迅速发展，为市场提供了充裕的货源，市场需求日趋繁荣活跃。特别是通过稳步推进流通体制改革和大力发展非公有制经济，逐步形成了多种经济成分、多种流通渠道、多种经营方式、减少经销环节的流通体制。到201037、年底，全市共拥有各类批发零售餐饮业机构网点近10000个，2010年全市实现社会消费品零售额40亿元，可以预见，随着国家西部大开发战略的实施和湖南省经济发展步伐的加快，XX的内外贸易将有一个更加美好的前景，同时也迫切需要不断改进和完善娄底物业的服务水平和效率。3.2XX县物流需求总量分析1）区域农业生产资料、居民日用消费品物流配送服务需求分析根据对XX县域范围的生产资料、农村日用消费品流通的现状调查，预计到2010年，XX及周边影响区各类需供应物资社会总量可达150万吨，运输总量按平均50公里里程（含配送前物流运输）计，可达7500万吨公里。物流配送周转量按每年300天计，约为5000吨/天。38、批次货物仓储周转期平均按10天计，物流配送周转仓库储量就在50000吨以上，考虑现代仓储及货物进出交通条件，仓储面积至少需要20万平方米。2）区域农产品及加工产品物流基础服务需求分析考虑XX农产品总量约50%（2010年已达45%）的加工和商品转化率，周边县市按XX总量的20%预估。区域农产品加工与市场服务需求总量约为60万吨。考虑季节性因素，物流配送周转量约为10000吨/天。批次货物仓储周转期平均按10天计，且考虑未经加工农产品的堆放条件，物流配送周转仓库面积至少需要40万平方米。产品运输二次周转平均按100公里计算，物流运输服务总量达6000万吨.公里。3) 区域农产品加工生产场地需求分39、析根据娄底市“十二五”现代农业发展规划的战略规划与分析，在“十二五”期间紧紧围绕生猪、黑牛、山羊等草食动物、田鱼、有机稻米、油茶、杨梅等农业主导产业，计划总投资28亿元，建设24个重点项目，形成优质稻米、薯类、肉类、药材、果蔬等主要产业链，培养年销售收入500万元以上的农产品加工业企业达到100家。使全县农产品加工业总产值到2015年达到22亿元，农产品加工业增加值达到8亿元，创利税1.5亿元。针对中小企业发展的特点，一般投入资金能力有限，投资建厂一是投入大，二是风险高，而租赁专业化的生产厂址是一种可以解决矛盾的有效途径，这也是我国很多开发区都设有中小企业孵化基地的主要原因。因此，可以预测，对40、于出租经营的专业生产建筑设施存在很大需求。农产品加工业主大多在农村生活，可能对于城市的需求变化把握不够，要实现产品的市场价值转化，还必须要有灵敏的市场信息，而要掌握这些信息，往往企业自身很难办到，这就需要对于信息服务的依赖。一种新的品牌或是新的品种，要投入市场，还需要通过展示、宣传、交易活动来实现。因此，对于最直接的展示、交易平台无疑也是最需要的。企业要实现经营目标，员工管理也至关重要，规范的生产流程管理与员工生活配套是企业规范发展的必要条件。发达地区的经验表明，商贸性质的物流中心具备为生产、仓储、交易和物流信息、综合配套服务的多重功能。且能与生产企业建立产业链接关系，可以相互依赖，共同发展。41、4）冶金、工业与建筑业物流服务需求分析目前，XX已形成了特种陶瓷、新能源、冶金、建材等支柱产业，同时随着城市化进程的加快，建筑业正处于发展高峰期。 “十二五”时期特种陶瓷业将以科技、生产、物流、教育培训四位一体为内容，将XX建成全国重要的特种陶瓷生产基地。到2015年，全县特种陶瓷企业总产值将达到50亿元。建材产业将湖南海螺水泥做大做强，在现有基础上再兴建一条5000吨/日干法水泥生产线，到2015年，海螺水泥年产量将达到200万吨，值达到10亿元。大力发展煤矸石砖等新型墙体材料，将XX打造成娄底市新型墙体材料煤矸石生产基地，到2015年，全县年产煤矸石砖30亿块，年产值6.6亿元。矿产资源开42、发产业在节约资源和保护环境的前提下，加大对矿产资源的有序勘探、开发与精深加工力度。到“十二五”期末，全县原煤年产量达到350万吨以上。同时，城乡每年约有新建建筑面积200万平方米，除地方材料外仍需要大量的外来建筑安装材料、设备，将在XX集散，其货运总量将达50万吨左右。综合分析，XX县现状的物流业基本上处于简单运输的粗放方式，物流潜在需求总量巨大，社会物资年货物吞吐量可达600万吨，物流运输服务总量可达1亿万吨公里。社会物资集散仓储需求面积可达80万平方米。“XX物流产业园”项目按照市场占有率20%的目标，物流运输服务设计为2000万吨公里，仓储设施建筑面积需16万平方米。3.3、物流关联产业43、发展分析根据XX县十二五规划中关于发展新型工业、农产品加工业、发展现代物流服务业的整体规划构想，以物流基础设施建设为先导、以物流配套送为基础、科技、信息及教育培训为纽带，联合、吸引关联产业的生产、储存、产品展示、远程交易等复合功能为一体，建设高标准、功能完善的物流产业园，不仅是XX新一轮经济增长的需要，也将在资源节约与环境效益上都发挥不可替代的作用。3.4、项目市场化营销组合策略3.4.1专业化与社会化经营管理考虑行业综合性、专业性强的特点，根据社会资源情况分析，本项目主要为建立生产加工、仓储、产品展示、物流配送、综合信息等公共经营平台，以生产资料、日用品配送、商务、信息服务为中心，广泛吸纳社44、会物流、加工生产、产品经营力量，共同打造 “XX物流产业园”的整体品牌。项目主要设施投入除信息系统、展示中心、仓储、综合配送服务由投资者经营外，其它厂房、交易市场、生活配套设施均考虑以租赁形式招商联合专业公司和发展型企业经营为主要方式，对于物流配送也适当采取品牌合作、社会挂靠经营方式。这样，既有利于专业化管理，又有利于降低投资总成本，扩大经营规模，求得总体经营的规模效益。3.4.2建设好完善的基础硬件设施，确保生产、加工、市场交易、市场流通服务在项目硬件设施上，以现代化的经营模式和技术条件定位，在整体规划建筑风格、交通组织、建筑设施功能结构布局、环境与生产安全、物流操作流程组织等方面进行全面科45、学考虑，尽量避免沿袭传统上不合理的因素，达到“品牌形象好、工作效率高、技术条件新、配套服务全”的目的与原则，以确保整个物流园的物流配送、生产、加工、市场交易、员工生活等流动规范有序、相互带动、相互促进。同时，建立客户对物流中心的信任度和满意度，提高项目合作招商的比率与质量，从而达到全面经营的设计负荷。3.4.3建立先进的管理体系、商务服务与信息化服务体系，提高服务质量与服务水平在建立完善的硬件设施基础之上，先进的管理体系至关重要，做为市场的经营管理主体，项目投资经营单位应针对项目的经营范围与经营特点，合理组织管理机构，有效协调、管理好物流中心的每项流程和每项服务工作。建立先进、系统的信息网络并46、加强维护工作，以保证各相关经营单位的信息需求。建立完善的商务服务体系，满足客户单位的交易、策划推广、咨询、金融、办公文书等各种商务服务需求。建立严格的服务质量标准与制度，在中心内部实行社会化的监督管理机制，及时收集各单位的合理意见，确保服务质量。3.4.4建立有效的政策服务平台，充分发挥产业政策优势。因为入园的企业和经营个体来源主要是社会，还有些来自农村，所以建立有效的政策服务平台，为相关企业及时提供最新的政策信息，有利于帮助他们掌握政策动向及对其经营的影响，从而科学决策经营发展方向。同时，可享受的政策扶持和优惠，争取其能合法享受。以此也可表现物流园管理方的合作关怀，提高社会美誉度。3.4.547、科学组织规模化、高品位的产品展示与交易活动，促进市场的繁荣。充分利用会展中心的设施条件优势和XX缺少专业化会展条件的机会，以新型产品、特种产品、“三农”产品等展示推广为基础，广泛联系省内外商业贸易展览、订货会等大型活动，政府大型商务活动等，发挥其推广窗口与平台的作用，为物流园与商贸经济的繁荣提供支持条件。第四章：建设规模与场址选择4.1、建设规模根据市场预测分析与功能定位分析，“XX物流产业园”拟建设成为一个集综合物流、科技信息、生产资料及日用工业品配送、农副产品加工储运、产品展示、交易平台、生活配套等多元功能于一体的综合性物流产业园。园区建成后，将承载XX及周边影响地区20%的社会物资流通量48、。规划总用地1266亩，84.4万平方米，总建筑面积76.8万平方米。主要建筑设施功能分区考虑以下几个部分组成：1）综合物流区：主要承担日用消费工业品集散、仓储、配送，主要为公路运输。规划用地用地261亩，建筑面积：128000。2）建材及家居配送区：专业化组织钢材、水泥、建筑装修材料、居家及室内装饰用品配送、展示及交易中心。规划用地283亩，建筑面积：120000。主要建设仓储、成品分装、物流配送、产品展示厅、卖场。3）农副产品加工配送区： 包括农产品加工、包装、储运及配送功能，配套仓储、物流及生产车间，规划用地127亩，建筑面积：98000。主要建设仓储、包装车间、生产车间、物流运输等设施49、。4）汽车配送交易区：专业化组织汽车整车及汽车配件运输、展示及交易活动，用地122亩，建筑面积：24000。主要建设包括4S店、维修站、配件区、交易办公等设施。5）义乌小商品产业园：承接东部地区产业向中部地区的转移，通过定向招商引资，合作等方式，以义乌小商品生产为主导，依托物流园区的基础配套条件，建设小商品产业园。规划用地170亩，建筑面积：84000。 主要建设标准厂房。6）会展区：以承接产品展示、展销会为主要功能，兼有承接地方政府部门及相关单位大型会展、文艺活动的功能。规划用地86.3亩，建筑面积：37000，主要建设会展中心。7）办公管理服务区：承担物流产业园区经营管理服务办公、电子信息50、管理、产品检测、检疫等功能。规划用地41.7亩，建筑面积：38000。8）生活配套区：由于物流产业园的功能复合化和规模集约化，仓储物流管理工作劳动定员数量较大，且有农产品加工、小商品生产，均属劳动密集型产业，生产用工量大，预计园区常年工作人员将在1500020000人。需要一定规模的生活配套。生活区规划用地175亩， 建筑面积：239000，4.2、项目选址1）选址原则1）符合城市总体规划。物流产业园规划和建设应首先符合城市的总体规划和布局，符合城市产业空间布局和产业结构调整需要，符合城市管理的长远效果，符合城市的功能定位和发展战略。2）靠近交通主干道出入口。公路是现代物流中心供、配货的主要货51、运方式之一，靠近交通便捷的主干道进出口也是物流产业园布局的主要考虑因素之一。3)靠近城市。靠近城市可以利用城市成熟基础设施条件快速启动物流配送中心的建设，缩短建设周期，提高投资收益率。4）可达性好。因配送产品类型和市场数量不同，物流产业园对可达性的要求也有所不同，经销易损坏、腐烂的产品需要频繁快速的输送，需要较好的可达性；同时为尽可能减少城市交通压力，组织最佳供配线路，也需要较好的可达性。5）靠近铁路枢纽。物流产业园一般都需要两种以上的运输方式相衔接，需要与水运主通道、铁路干线相协调，应靠近铁路枢纽、港口和机场，最好是与铁路货运站、港口、机场同步规划和建设。2）建设项目的选址根据城市道路交通规52、划设计规范和XX县城市总体规划，结合本项目的建设要求，本项目的选址拟建在XX县城上梅镇西南部，燎原路以西，资江二桥（白沙洲西路）向西延伸段西南。规划总用地1266亩。3）选址的合理性1） 区域位置与交通条件“XX物流产业园”选址在XX西南发展区，湘黔铁路以西，城市东西交通枢纽资江二桥所在城市主干道白沙洲西路直通园区，城市主干道燎原路从园区东侧穿过，地理位置得天独厚。园区邻近湘黔铁路客运站及货运站场，有利于物流园区的货运站场的建设与节约建设成本。经由城市干道可直通娄怀高速、娄新高速与上瑞高速相连；其最大的特点是：避开XX闹市区运输作业，可减少市区道路通行压力，增加安全系数；与火车站依附，倒运间距53、短、成本低、费用少、时耗小。2) 基础设施条件本项目选址位于XX城区的西南部，属母城的重要组成部分，基础设施条件良好。水、电、气、排水设施配套齐全，为项目的建设提供的良好的基础设施支撑条件。3）自然条件本项目选址自然条件良好，现状自然地貌为丘陵地貌，植被覆盖良好，地形起伏不大，土石方工程较为节省；工程地质条件符合要求，地下无溶洞、地质断裂带等不良地质现象。4） 周围环境的影响较小该项目不产生污染空气排放源，对大气质量基本不产生影响；噪音污染小；不产生粉尘污染；对少量维修性油品采取回收在利用，可能产生的污染极小。5）带动区域经济发展“XX物流产业园”作为XX县级物流中心及湘中地区经济次中心的商贸54、流通枢纽，其辐射范围广泛，发展潜力巨大，可以有效的带动该区域及周边幅射区的经济发展。第五章 建设规划与初步方案5.1、建设规划总体思路1）在规模设计上，现实需求与长远规划相结合；具体按照2015年物流需求综合预测。2）在功能规划上，物流基础与产业配套相结合；完善物流配送、仓储运输等基础性功能，同时联动配套建设特色产业、农产品加工业等关联产业的发展。3）在服务软件上，形成以“科技、信息、教育培训、管理服务”四位一体的服务体系。4）在开发模式上，力争实现“统一规划、联合开发、分期实施”。5）在经营思路上，物流产业为主，多种产业并存，构建高效产业链。5.2、规划原则1）系统功能集成一体化原则；2）充55、分利用社会物流资源原则； 3）符合现代物流发展需求原则；4）高起点、高水平要求原则； 5）符合经济性与适应性要求原则； 6）具有良好的可调整性原则； 7）具有良好的可操作性原则； 8）有助于培育物流核心企业联盟。5.3、功能定位与功能布局根据“XX物流产业园”市场预测分析和规模定位，本物流产业园由以下几个功能区组成：综合物流区、建材及家居配送区、农副产品加工配送区、汽车配送交易区、义乌小商品产业园、会展区、办公管理服务区、生活配套区等8大功能区。各区的项目组成和所承担的具体功能如下:1）综合物流区：本区是“XX物流产业园”的基础和核心组成部分，主要承担工业品物资的装卸、储存、配送以及车辆停放的56、功能。由日用消费品仓储配送中心、生产资料仓储配送中心和货运配载停车区组成本功能区。具体承担以下功能：1）储存功能。建立仓储设施，此设施主要不是在本物流中心储存商品，而是要通过仓储环节保证市场分销活动的开展，同时尽可能降低库存占压的资金，减少储存成本。本物流中心将配备高效率的设备，实现分拣、传送、储存、拣选自动化。2)货物配载、运输功能。物流中心负责为客户选择满足客户需要的运输方式，组织覆盖本中心服务半径内的运输作业，在规定的时间内将客户的商品运抵目的地。3)装卸、储存功能。调配市场物资供应，进行公路运输货物的装卸、贮存及社会仓贮等货场业务，对车辆及所载货物进行保管。4）对商品进行包装、打码、预57、处理，以满足配送中心及零售企业的需要。5) 为本产业园运输车辆及社会车辆提供停车、洗车等服务功能。本物流产业园的建设将一定程度缓解城市交通及环卫压力。2）建材及家居配送区：本区是“XX物流产业园”重点专业物流配送区，主要是专业化组织钢材、水泥、建筑装修材料、居家及室内装饰用品配送、展示及交易中心。具体承担以下功能：1）储存功能。建立仓储设施，主要是集散物资的临时储存、建材、家居中工业产品货物周转性储存。 2)货物配载、运输功能。物流产业园负责为客户选择满足客户需要的运输方式，组织覆盖本项目服务半径内的运输作业，在规定的时间内将客户的商品运抵目的地。3）产品展示。在本区内建设建材家居中展示中心，58、对不同品牌、规格的产品进行陈列、展示，以满足客户的选择性和个性化需求。4) 产品交易。对重点品牌、商家实行统一规划、统一设置专业化销售站点，以保障品牌产品货物的齐全性，满足消费需求。3）农副产品加工配送区：本区是“XX物流产业园”重点综合服务区，包括农产品加工、包装、储运及配送功能，配套仓储、物流及生产等综合功能。具体承担以下功能：1）储存功能。建立仓储设施，主要是农产品原材料、半成品的储存。2）货物配载、运输功能。加工包装成品的配套载、运输作业，在规定的时间内将订单货物运抵目的地。3）农产品加工。在本区内建设标准化工业厂房，为农产品加工、包装提供专业化生产场地。4)农产品交易。建设农产品展示59、交易中心，对主要的品牌化农产品、农产品加工产品进行基地型的展示，并实现部分交易，和利用网络手段实现远程交易。4）汽车配送交易区：本区是“XX物流产业园”重点专业物流配送区，专业化组织汽车整车及汽车配件运输、展示及交易活动，具体承担以下功能：1）重点品牌汽车4S特许经营站若干个，包括整车销售、零配件、售后服务、信息反馈。2）品牌、通用汽车配件、零部件的批发、零售点。3）汽车运输、配载功能。4）综合类别汽车的整车陈列、展示。5）义乌小商品产业园：本区是“XX物流产业园”关联产业区。主要以义乌小商品生产为主，建设标准化厂房及配套设施，为入园企业提供生产基地和物流配套条件。6）会展区：本区是“XX物60、流产业园”基础功能区。以承接产品展示、展销会为主要功能，兼有承接地方政府部门及相关单位大型会展、文艺活动的功能。7）办公管理服务区：本区是“XX物流产业园”基础功能区。主要承担物流产业园区经营管理服务办公、电子信息管理、产品检验、检疫等功能。拟建设物流园办公大楼、入园企业商务办公楼、科技信息大楼、产品检验、检疫中心等建筑及办公配套设施。8）生活配套区：本区是“XX物流产业园”配套功能区。由于物流产业园的功能复合化和规模集约化，仓储物流管理工作劳动定员数量较大，且有农产品加工、小商品生产，均属劳动密集型产业，生产用工量大。员工生活配套是必不可少的内部管理基础。主要满足园区员工及家属，出差商务、务61、工人员的住宿、生活及文化娱乐的需要。主要建筑设施包括员工住宅楼、宿舍楼、食堂，司机之家，商务酒店、娱乐中心等。5.4总平面布局方案5.4.1功能分区平面布局按目前国内外物流中心设施配备与场地利用方式，本报告结合物流产业园选址的具体情况（地形、地貌、道路路网的现状布局、工业区的布置等）和物流产业园的功能要求，对用地进行总平面规划布局。将本基地分为六大区域：1/办公管理及生活配套区；2/综合物流配送区；3/农副产品加工及会展区；4/建材及家居配送区；5/汽车配送交易区；6/义乌小商品产业园。六大区域以物流产业园网实现区域划分。（具体见附图）5.4.2配套工程系统1）铁路交通：在园区内建设铁路货运终62、端站，与铁路网络XX货运站连通。2）公路交通：园区内建设“三横四纵”方格网式主干道路网。道路宽度1624米。满足交通和消防需求。各功能区内支路宽6-12米。分别在本区周边的城市道路上设置共四个出入口。3）配电系统：在园区设置综合配电站1处，各分区设配电站6个，园区内输电线路采用地埋式电缆沟。4）供水系统：从城市引入主干管道，采用双取水口或并入环状供水网络，满足园区内生产、生活及消防用水量。5）绿地景观系统：以东西中轴线和会展中心、产品展示中心绿化广场为核心重点布置，同时结合硬地铺装设置林荫道，以增加绿化覆盖率；主要建筑前后的绿化广场结合停车要求进行合理分区，在满足停车要求的前提下以大面的草坪和63、灌木图案为主，适当设置硬质铺地；宿舍区绿地利用建筑间空地进行布置，为休闲型绿地，适当布置桌椅等建筑小品，为职工创造一个良好的生活环境。另外，在机动车不能到达的地方均种植绿化植物。第六章：投资概算与效益分析6.1、总投资概算根据项目总体规划与功能布局的特点，考虑建设规模较大，项目开发建设的具体实施宜采用先统一征地和基础设施建设，后各功能区分期建设的步骤，科学地组织实施。项目总投资概算共计14.0729亿元 。 由以下几部分概算组成：6.1.1土地征用费：25320万元按20万元/亩综合价估算，126620=25320万元；6.1.2基础配套设施建设费：6330万元主要包括土地附着物拆迁、场地平整64、场内主干道路、供电工程、供水系统、排水、排污系统、绿化景观系统等，根据省内工业开发区建设经验，取5万元/亩的综合基础费用估算：1266亩5万元/亩 =6330万元；6.1.3各功能区建设总投资：104770万元1）综合物流区：规划用地用地261亩，建筑面积：12.8万。总投资估算小计：21440万元。其中：建筑安装：12.8万800元/ = 10240万元；铁路运输线与货运站：4500万元区内配套：（含区内道路绿化、供排水、供电、消防等）预估约500万元；停车场、洗车场： 200万元；大中型货运车辆购置：100辆平均按20万元/辆估算：2000万元；设备购置与安装：4000万元。2）建材及家65、居配送区：规划用地283亩，建筑面积：12万。总投资估算小计：10600万元。其中：建筑安装工程：12000800元/ = 9600万元；区内配套：（含区内道路、绿化、给排水、供电、消防等）预估约1000万元；3）农副产品加工配送区：规划用地127亩，建筑面积：98000。总投资估算小计：8640万元。其中：建筑安装：9.8万800元/ = 7840万元；设备购置及安装：400万元区内配套：（含区内道路、绿化、给排水、供电、消防等）预估约400万元；4）汽车配送交易区：用地122亩，建筑面积：24000。总投资估算小计：3480万元。其中：建筑安装：2.4万1200元/ = 2880万元；区内66、配套：（含区内道路、绿化、给排水、供电、消防等）预估约300万元；设备购置与安装：300万元。5）义乌小商品产业园：规划用地170亩，建筑面积：84000。总投资估算小计：7020万元。其中：建筑安装：8.4万800元/ = 6720万元；区内配套：（含区内道路、绿化、给排水、供电、消防等）预估约300万元；6）会展中心：规划用地86.3亩，建筑面积：37000。总投资估算小计：7900万元。其中：建筑安装：3.7万2000元/ = 7400万元；区内配套：（含区内道路、绿化、给排水、供电、消防等）预估约500万元；7）美食娱乐区：规划用地41.7亩，建筑面积：38000。总投资估算小计：8367、40万元。其中：建筑安装：3.8万1800元/ =6840万元；信息综合平台系统：1000万元区内配套：（含区内道路、绿化、给排水、供电、消防等）预估约500万元；8）综合配套区：生活区规划用地175亩， 建筑面积：239000。总投资估算小计：37350万元。其中：建筑安装：23.9万1500元/ = 35850万元；区内配套：（含区内道路、绿化、给排水、供电、消防等）预估约1500万元。6.1.4建设期管理费用：4309万元按以上3大项合计金额的2%估算，2154300.02 = 4309万元；6.2、投资开发模式与开发节奏6.2.1、开发节奏根据国内外物流园建设的先进经验以及我国市场经济68、条件，结合本项目的规模设计、功能组合，拟采取先统后分的开发建设顺序。即首先统一规划、统一征地、统一基础设施建设。然后分区分批建设。具体顺序初步设计如下：1）统一规划、论证、立项、报批；2）统一征地、拆迁、场地平整；3）统一园区基础设施建设；4）综合物流区建设5）办公区与会展区建设；6）建材及家居配送区建设；7）义乌小商品产业园建设；8）农副产品加工配送区建设；9）活配套区建设。6.2.2、开发模式以园区建设单位广州XX电子科技有限公司发起，组织项目论证、报批、征地、统一基础设施建设、统一综合物流设施、办公管理区建设。其他配套产业区的建设通过招商引资渠道吸引社会企业入园共同开发建设与发展。6.269、.3、管理模式“XX物流产业园”区拟采用市场化运作和企业经营管理模式，具体如下：1）市场化运作，确保公平竞争。物流园区是一个交易平台，是管理服务的场所，是一个打破部门分割，面向社会的产业形式。它的生命力在于以资源整合为手段完善服务功能，吸引和积聚各种物流资源，通过市场化运作，提供物流服务。 2）企业化经营管理，彰显物流园区生命力。该物流园区管理公司必须是物流园区企业认可的且运作状况良好，其性质是一个中立机构，在政府职能部门与企业、私人之间起到了协调沟通的作用。其主要负责的工作包括：一是物流园区的总体管理，负责物流园区从筹建到运营全过程的指导；二是物流园区的经营管理；三是负责物流园区的营销、推广70、工作；四是为迁入园区的企业提供所需要的各种服务。 3）组建物流园区工商联合会。该联合会是所有会员单位利益的代表，从事经验和信息交流、协调合作、咨询服务，同时进行公共关系、市场营销等工作。使物流园区对外有统一的形象和交流的窗口。 6.3、一期建设投资估算根据投资经营模式的初步设想，本项目总投资金分为三大部分：1）前期准备与征地费用、2）基础设施建设费用、3）各大功能区建设费用。直接总投资概算为140729万元。其中：1）前期准备与征地费用25320万元；2）基础设施建设费用6330万元；3）各大功能区建设费用104770万元；4）投资建设期管理费用4309万元项目建设初期，建设单位主体负责投资项71、目包括：1）统一征地、拆迁、场地平整及配套基础设施建设：31650万元2）建材家居配送区与义乌小商品个产业园会展区建设：17620万元3）项目前期工作费用：200万元以上各大项目直接投资估算合计：49470万元。即本项目一期建设总投资为：49470万元。6.4、资金筹措根据项目投资估算情况及开发模式与开发节奏的设计，资金筹措初步设想如下：6.4.1、一期建设资金：1）建设单位自筹：30000万元；2）银行贷款：13000万元；3）政府配套补贴：6470万元。可争取从项目土地出让金、项目建设有关税费、报建费用等减免方式解决。6.4.2、其它功能区建设资金：重点以招商合作方式，由入园企业分期投资建72、设。6.5、投资效益分析6.5.1、一期建设年经营收入分类估算：1）物流配送收入：货物吞运输量按估算1亿万吨公里，每吨公里综合收益0.05元，则年收入为：5000万元。2）商品贸易收入：吞吐社会消费品总额估算20亿元，按2%综合收益，则年收入为：4000万元；3）入园企业场地及综合配套设施租赁、合作收入：按用地10万元/亩.年估算，综合估算年收入为：7000万元；4）信息服务收入：按物流经营总量的1%估算，综合估算年收入为：2000万元；年收入总额可达：18000万元。即一期建设总投入71160万元，当园区进入正常经营年发后，每年收入可达到18000万元。第七章 建 议7.1、政府引导、宣传与73、支持物流是支撑国民生活及产业活动的一项重要功能。物流园区作为物流体系的基础设施，是一项社会属性较强的公共设施。 物流园区建设应取得政府的重视与支持。“XX物流产业园”项目的建设，必须争取政府的高度重视，将其培育成新一轮经济发展的三产业重要的经济增长点。纳入重点建设项目范畴。各职能部门在项目建设过程中，应给予全面配合支持，以提高效率。“XX物流产业园”项目的建设，需要利用政府的宣传平台，在整个经济社会进行有效的广泛的宣传，以得到政府各部门与社会的广泛支持，并有利于鼓励入园企业的信心，有利于项目建设融资渠道的畅通。“XX物流产业园”的业务发展与招商工作，需要政府搭建公众宣传平台，组织举办招商会、展74、示会等活动，以给予支持。“XX物流产业园”项目的建设，在基础设施建设投资方面，应争取政府公用性设施投资的加入，以壮大项目投资资金。政府对于项目部分公用性基础建设投资的方式，可争取从项目土地出让金、项目建设有关税费、报建费用等减免等方面变通解决。7.2、加强园区“软环境”和“硬环境”建设 在取得政府部门的支持下，在税收及融资和信贷等方面制定相应的优惠政策。一是降低物流企业的土地开发费用。政府应对物流园区企业在土地出让价格、配套设施费用上给予支持和适当优惠。二是减轻物流企业的税费负担。有效解决物流企业现实存在的重复纳税的问题。三是实施积极的投融资政策。对于按照现代企业制度要求规范运作的现代物流龙头75、企业，可以实行财政贷款担保，支持企业优先取得贷款，并积极推荐上市融资；并且制定一些鼓励、引导多元化市场主体投资物流产业的政策，以增加发展现代物流产业的资金来源。 完善相关的法律法规制度及经营管理体制。制订相关法规和规则，制止行业保护、地区封锁和有碍公平竞争的行为，健全物流市场约束机制和监督机制，积极扶持和引导物流园区的良性发展。加强政府部门以及综合经济、交通运输、城市规划、工商、贸易等主管部门相互配合、协调，运用良好的市场调节机制，达到整合各种物流资源的目的。 7.3、充分做好前期准备工作1）成立专门的项目前期工作班子，加强统一领导。2）认真研究、分析物流相关经济、政策与技术领域的各种有关情况76、。3）认真分析XX及周边区域的经济发展状况与环境条件、宏观规划。4）对项目的规模、场址选择、建设条件、规划的符合性等做深入的了解分析，在基本可能的条件下，进一步进行可行性的分析。7.4、不断完善物流园的复合功能保障基础功能建设：1）存储:物流园区最基本的功能是存储功能，它要求配备一定的储存设施和设备，如:自动化立体仓库。由于园区中所涉及的很多作业环节如运输、配送等都要与仓储、库存相联系，所以存储的职能是必不可少的，它可以保证物流活动的开展，具有重要的支撑作用。按照存储物质的不同可以分为成件包装货物的存储、集装箱货物的存储、散装货物的存储和活口存储等。不同种类的存储方式和作业内容是有区别的，例如77、:成件包装货物的存储包括了货物的检验、分拣、运送和储存等作业:集装箱货物的存储除了集装箱和货物的检验、储存外，还包括堆箱、拼箱、装箱和洗箱等作业。 2）运输、配送:物流园区是整个物流供应链中的一个节点，它的作用离不开物流本身所具有的一个重要特性，也就是对所经手的货物安排向下一个物流节点或者直接向消费者流动，同时由于物流园区有着相对比较便利的交通优势，所以它就必然具备运输、配送货物的功能。对于城际间的货物运输，园区应能提供多式联运服务以达到最佳运输模式组合、最高效率、最短路径、最少时间、最低费用的要求。对于市内货物配送，主要是能满足生产商与销售商的配送、生产商销售商与超市门店的配送、供应商与生产78、企业的配送、电子商务环境下的物流配送服务，园区应能提供给客户不同的配送路线和价格服务，以满足不同层次客户的各自需求。 3）装卸、搬运:这是为了加快商品在物流园区的流通速度所必备的功能。园区应配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，提高装卸搬运作业效率，减少作业对商品造成的损毁。 4）包装:物流园区的包装作业不仅要负责商品的组合、拼装、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元，同时还要根据客户的需要对商品进行必要的商业包装。 5）流通加工:主要是方便生产和销售，由于物流园区与制造商和分销商有长期的合作关系，园区提供必要的流通加工将很好地解决客户的问题。这些流通加工功能包括:贴标签、制作并79、粘贴条形码等。 6）信息处理:信息技术对物流的支持作用越来越明显，将在各个物流环节的各种物流作业中产生的物流信息进行实时采集、传递和分析，并向客户提供各种作业的明细信息及咨询信息。 7.4.2、发展物流延伸服务功能 1）结算功能:物流园区的结算不仅仅只是物流费用的结算，在从事代理、配送的情况下，物流园区还要替货主向收货人结算货款等。 2）需求预测功能:物流园区应能根据园区商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。 3）物流技术开发与系统设计咨询:吸引相关物流高科技企业进驻园区，利用园区物流企业密集的资源优势，发展物流软件开发与物流设施设备的技术开发，形成“80、第四方物流”利润增长点。这同时还有利于提升物流园区的整体竞争力水平。 4）物流咨询培训服务:利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，吸引物流咨询企业进驻发展，利用高校、科研、企业、政府多方合作的优势，开展物流人才培训业务。 7.4.3、完善配套服务功能 1）车辆辅助服务:现代停车场、加油、检修、培训、配件供应等。 2）金融配套服务:银行、保险、证券等。 3）生活配套服务:住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游等。 4）工商、税务、海关等服务:园区应能提供一条龙的相关服务。 根据园区的功能组合，一般可将物流园区分为如下几个作业区:仓储作业区、流通加工作业区、集货区、拣货区、办公事务区、厂区相关活动区等。各作业区拥有不同的作业项目。52附件一：“XX物流产业园”选址示意图附件二：“XX物流产业园”规划平面布局示意图附件三：“XX物流产业园”功能分区示意图