1、中部汽车零部件配套产业仓储物流园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月中部汽车零部件配套产业仓储物流园建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月47可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1项目概述11.2研究依据和内容21.3主要技术经济指标31.4项目研究结论4第二章 项目建2、设背景及必要性52.1项目建设背景52.2项目建设必要性6第三章 区域行业发展现状与建设优势条件83.1区域行业发展现状83.2项目建设优势条件11第四章 项目功能定位与建设规模134.1汽配物流园的定位134.2汽配物流园的功能134.3项目建设内容规模15第五章 项目建设规划方案155.1规划设计指导思想155.2项目规划设计目标165.3项目规划设计要点175.4规划设计方案18第六章 项目建设安排及运营方案206.1项目建设进度安排206.2项目经营方案21第七章 环境保护267.1环境保护概况267.2环境保护措施277.3项目环境分析评价28第八章 消防与节水、节能措施288.1消3、防措施288.2节水、节能措施29第九章 项目管理与工程招标319.1项目组织管理319.2项目监理329.3工程招标33第十章 投资估算及资金筹措3610.1投资估算3610.2资金筹措方案39第十一章 项目经济及社会效益评价3911.1项目经济效益评价3911.2项目社会经济效益42第十二章 结论与建议4212.1结论4212.2建议43 第一章 总 论1.1项目概述1、项目名称南昌xx汽车配套产业物流园项目2、拟建地点南昌县xx开发区3、建设目标、内容及规模建设目标：本项目按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，比照国内最先进的物流园，打造集汽车零部件物流配送、销售、仓储于一体的中4、部汽车零部件仓储物流基地。建设内容：项目规划用地260亩，其中汽车零配件仓储区120亩，主要建设现代自动化立体物流仓库、包装加工仓库、中转集散仓库等；第三方物流商贸区110亩，主要建设物流商贸办公楼、物流信息服务中心、汽车零部件配送装卸场等；物流园配套公共服务区30亩，主要建设运营及物业管理中心、公用设备用房、物流车辆维修保养站、配套职工生活楼、门卫等物流公共支撑体系设施；其他建设内容包括道路、围墙、绿化、给排水、供电、环保及其他配套工程等。建设规模：项目规划用地260亩，共计173334，容积率为0.94，建筑密度75.36%，建筑物总占地面积为130620。总建筑面积162714，其中自动5、化立体物流仓库建筑面积32168、包装加工仓库建筑面积25494、中转集散仓库建筑面积23158、物流商贸办公楼建筑面积21998、物流信息服务中心建筑面积14896、汽车零部件配送装卸场建筑面积35000、运营及物业管理中心建筑面积2100、公用设备用房建筑面积800，配套职工生活楼建筑面积3500，门卫建筑面积100，其他设施建筑500。 4、建设期限本项目拟计划建设期为2年，具体建设时间为20xx年7月至2017年6月。5、项目投资与资金筹措本项目总投资32000万元，其中：其中：工程建设费用18793.47万元，设备及安装费用4512万元，工程建设其他费用3781.03万元，基本预备费6、1128.73万元，铺底流动资金3784.77万元。全部资金均由项目建设单位自筹。6、项目效益情况该项目建成后，可创造300个就业机会；正常运营年贡献税费约3244.3万元；可为小蓝经济开发区的江西省汽车零部件产业基地形成物流服务配套，并辐射满足南昌县周边、进贤县等各园区汽配企业物流需求；为当地汽车及汽车零部件产业的生产资料和产品中转集散、集中仓储、配送提供全方位一体化服务，形成与城市功能定位相配套服务，增强南昌市物流业的服务功能和辐射功能，带动相关产业的发展。1.2研究依据和内容1、编制依据（1）南昌市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）南昌市2007-2020年物流业发展规划；（7、3）南昌市2011-2020年现代服务业发展规划；（4）南昌县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（5）国家计委发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及现行财税制度；（6）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南；（7）南昌市和南昌县的有关规范、标准及规定；（8）编制可行性研究报告的委托合同；（9）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及其他相关资料。2、编制内容本项目可研报告的研究内容包括：（1）分析项目建设的背景及必要性；（2）根据项目拟建设地点、建设条件及产业定位，提出项目建设内容和规模；（3）提出项目运作模式以及建设进度安排；（4）提出了项目的建设对国民经济与社会效益8、分析，并对资金筹措进行了论证；（5）提出项目建设等方面的主要问题和建议。1.3主要技术经济指标主要经济技术指标详见表1-1。表1-1 主要经济技术指标序号指 标 名 称单 位数 量备 注1总占地面积亩260173334平方米2总建筑面积162714其中：物流仓储80820单层钢架结构，层高4.5米多层框架或砖混，层高3.5米 物流商贸及服务用房36894五、六层框架砖混结构，层高3.5米；配送装卸场35000辅助性用房10000四、六层砖混结构，层高3.5米；3建筑占地面积130620其中：物流仓库占地面积80820物流商贸及服务占地面积9000配送装卸场占地面积35000辅助性用房占地面积59、8004容积率0.94大于等于0.80，符合要求5建筑系数%75.36大于等于35%，符合要求7绿化率%12小于等于20%，符合要求8项目总建设投资万元32000固定资产投资万元28215.23流动资金万元3784.779项目投资强度万元/亩108.5210项目财务评价年营业收入万元36500年经营成本万元29545.3年累计税费万元3244.3净利润万元3710.4税后投资利润率11.6%税后投资回收期年8.621.4项目研究结论经对该项目进行全面考察、研究、认证分析，我们认为：1、南昌xx汽车配套产业物流园建设项目，符合南昌市和南昌县国民经济和社会发展“十二五”规划，符合南昌市2007-210、020年物流业发展规划和南昌市2011-2020年现代服务业发展规划要求，有利于促进现代物流产业的良好发展。2、项目将建设成集汽车零部件货物分拨、多式联运、包装加工、物流配送、物流信息，销售，仓储于一体的中部汽车零部件仓储物流基地。可为小蓝经济开发区的江西省汽车零部件产业基地形成物流服务配套，并辐射满足周边各园区汽配企业物流需求；为当地汽车及汽车零部件产业的生产资料和产品中转集散、集中仓储、配送提供全方位一体化服务，有利于节约资源，减少汽车零部件企业对仓库设施的投资和占用，增强南昌市物流业的服务功能和辐射功能，带动相关产业的发展。3、本项目拟建于南昌县xx开发区，项目总投资32000万元，规划11、用地260亩，按功能分区建设有现代自动化立体物流仓储、物流商贸办公楼、生活配套用房和货物装卸等物流公共支撑体系设施，达到货物分拨、多式联运、包装加工、物流配送、物流信息，销售，仓储等功能于一体。项目功能分区合理，能够满足当前和今后较长时期内南昌市汽车零部件产业经济贸易发展的需要，项目建设方案可行。4、项目的各项指标均表现较好，达产年份内项目年营业收入36500万元，营业税金及附加2007.5万元，所得税1236.8万元，年税费累计达3244.3万元，年净利润3710.4万元，税后投资利润率11.6%，财务评价的各项指标均高于行业平均水平，项目的社会效益、经济效益、环境效益较好，因此，项目建设各12、项评价均可行。综上所述，本项目符合南昌市及南昌县相关产业政策和现代物流业发展规划的导向，不仅有利于改变南昌县汽车零部件企业物流现状，提高区域汽车零部件交易与物流服务水平，而且有利于合理利用有限的资源，实现社会、经济效益最大化，对增强xx开发区的物流服务功能，起到了巨大辐射带动作用。本项目所处的地理位置优越，具有广阔的市场前景和现实的市场基础，是切实可行的。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景在汽车产业的利润中，制造业仅占30%-40%，流通及售后服务领域占60%-70%。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而13、导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。近年来，随着南昌市的机动车数量快速增长，先后带动了宝源汽配城、洪城汽配城、黑石汽配城、运通汽配城、江西国际汽配城等一批汽配交易市场的产生。然而我市却没有一个与之相匹配的汽配物流中心，特别是在大力发展综合物流，逐步形成“大流通、大通关、大口岸”的格局下，修建一个大型汽配物流中心以满足日益增长的物流行业的需要。从近年来仓储业的发展特征来看，我国仓储业目前正处于传统仓储向现代物流转化的过渡阶段，以优势核心资产即仓储及运输设施为基础向上下游延伸物流业务和提供供应链增值服务已成为行业内优势企业未来发展的主要选择和最大竞争优势所在。2.2项目建设必要性1、14、建设汽车配套产业物流园区是迎合世界物流业发展的潮流，积极参与我省区域物流大布局的需要。20世纪80年代掀起了跨国经营和产品本地化生产的波浪，90年代进而形成了经济全球化的大潮。国际化采购、国际化生产、国际化销售格局的形成，伴随而来的是国际化物流。如果没有顺畅的国际物流，国际贸易就不会扩大，跨国生产和全球采购也就难以实现。反过来，在国际化大生产、国际资本大流动、国际贸易大发展、全球经济一体化日益进展的新经济格局中，也迫切要求国际物流走向全球化经营。借助经济全球化的大好良机，通过融资、贷款、援助、合资、合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键的物流环节，如：港口、码头、公路、物流园区、集装箱终端，15、建立了自己的投资主体地位，确保了国际物流的畅通无阻，从而进一步拓宽了国际物流通道，促进了全球物流的大循环，把现代物流推向了全球化发展的新时代。物流产业作为新兴的服务型产业，在全球范围内已进入快速发展阶段。在国际性大物流格局的布局之下，必然会带来一些新兴产业与城市的兴起，一些旧的经济中心也会衰落，这样的经济整合正悄然开始。在新一波的扩大内需为主的物流布网拓展中，江西要实现在中部地区率先崛起，就必须积极参与物流网络节点布局，通过建设综合性的大型物流园区，物流服务中心，以物流园区为节点和“纽带”，物流服务中心为触角，带动江西域内企业参与国内、国际大市场的经济律动。2、建设汽车配套产业物流园区是满足我16、市汽配交易市场需求不断增长的需要。南昌市的物流业虽有较大的发展，其实现的增加值占南昌市生产总值的比重有所上升，但现代物流业正处于起步发展阶段，与先进国家和发达城市相比，总体规模较小，发展水平较低，还存在一定的差距。存在的问题主要表现在：第一，物流专业化程度低，物流企业规模小；第二，物流成本较高、效率低；第三，物流业管理体制和机制与现代物流的发展不适应。面对上述物流业存在的情况，南昌市急切需要发展现代物流。3、建设汽车配套产业物流园是完善现代汽车及零部件流通体系的需要。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸17、易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务的政策的制定与执行、各地区的汽车贸易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不就将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。因此，建立一个完善现代汽车及18、零部件流通体系是必要的。4、建设汽配物流园是降低企业生产物流成本、减少在途损失，提高汽车零部件企业竞争力的需要。南昌市汽车零部件的流通周期较长。2010年，限额以上汽车零部件企业流动资产周转量为6次，规模以上工业企业流动资产周转数为3次，而中部其他地区汽车零部件物流的资本周转为15次，远远快于南昌市的汽车零部件企业资本周转次数。本项目建设的汽配物流园，全面实施现代化物流管理，建有现代自动化立体仓库，配有专业物流运输车辆。项目建成后，可有效提高汽车零部件生产物资和产品出入库工作效率，降低企业生产物流周转成本。通过专业物流运输车辆可有效地解决物资在途损耗，缩短产品在途时间。因此，本项目的实施是解决19、了汽车零部件企业现有的物流问题的需要。目前我市的汽车及零部件流通体系还停留在以中小型物流企业为主体，以运输、仓储为主要服务内容的粗放型经营管理模式的阶段层次，缺乏与国际市场接轨的快速，高效、综合的现代物流体系，这就给物流业带来了一个挖潜的机会。引入现代物流作为当今提升汽车及零部件行业竞争力的关键因素，依靠现代物流能带来时间和资金的节约，能创造更高附加值，从而才能真正提升行业的竞争力。综上所述，汽车配套产业物流园的建设将为南昌县及全市和周边地区的汽车制造业发展提供高效优质的零部件仓储物流服务。该项目建成后将成为目前中部地区规模最大、功能较全、模式较新的汽配物流基地，该项目的实施运营，凭借便捷的交20、通优势、经营优势及网络资源优势，把广大消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，并建立完善的经营格局，实现政府、厂商、消费者、中心经营者真正意义上的“四赢”局面。同时，该项目的实施可以带动南昌县区域经济的发展，形成汽车零部件物流基地后，通过物流中心带动相关制造业与辅助行业的发展、包括物流中心、酒店、餐饮娱乐等，必将有利地带动区域经济的快速发展。因此，项目建设是必要的。第三章 区域行业发展现状与建设优势条件3.1区域行业发展现状近年来，南昌市的汽车零部件物流业虽有较大的发展，但还是处于现代物流业起步发展阶段，与先进国家和发21、达城市相比，总体规模较小，发展水平较低，还存在一定的差距。1、汽车零部件物流专业化程度低，物流企业规模小目前，南昌市部分物流企业特别是大中型企业受传统观念影响，对物流配送中心认识不足，大而全、小而全的思想仍存在，专业化程度低，大多数企业仍集中在公路运输、批零餐饮等传统物流行业，现代电子商务、物流配送、汽车工业部件配套物流经营企业少，企业科技含量不高，缺乏现代化经营手段，真正委托第三方物流的现代化流通方式比例还很小。发达国家企业利用专业化物流服务高达75%，而南昌市比例则很少；南昌市汽配物流业含有的物流企业大多数规模偏小，大型的有实力的、拥有跨地区乃至全国性网络的物流骨干企业和龙头企业较少；物流22、服务层次较低，物流的精细化组织和管理等能力仍显不足，具有管理整套供应链能力的物流企业屈指可数。2、汽车及零部件物流成本较高、效率低南昌市汽车零部件流通周期较长。2010年，限额以上汽车零部件企业流动资产周转量为6次，规模以上工业企业流动资产周转数为3次，而中部其他地区汽车零部件的资本周转为15次，远远快于南昌市的汽车零部件物流企业资本周转次数，南昌市的汽车零部件物流企业的资金流转不快，易造成原材料、半成品、库存商品积压，物流企业效率低下。据统计，2011年南昌市限额以上汽车零部件企业库存商品占批发业GDP的比重在45%左右，发展中国家不超过5%。3、汽车零部件物流业管理体制和机制与现代物流的发23、展不适应由于南昌市现代汽车零部件物流市场仍处于起步阶段，传统的汽车零部件物流企业社会化程度低，物流管理体制相互交错，机构多元化，与物流相关各部门分别由铁道、交通、民航、邮电通讯、内外贸易等不同的政府部门进行管理，造成物流组织布局分散，部门、汽车零部件物流企业间缺乏横向联合，许多物流设施只为某行业、某部门服务，综合性、社会性服务水平较低。另外，汽车零部件物流业的发展，涉及到基础设施、技术设备、产业政策、税收等各方面，而这些问题的管理分属于不同政府职能部门，各部门对现代物流认识缺乏统一协调的战略思想成为影响现代物流产业发展的因素之一。处于起步阶段的南昌市汽车零部件物流市场，由于市场机制不健全、竞争24、秩序不规范，现有的规章制度和管理方式也不适应现代物流的发展。在未来的几年中，随着我国国民经济的长足发展，国内生产总值及各产业的均衡发展，人民生活水平得到相应提高，从解决温饱上升到追求小康生活，中部地区及南昌县为改善投资环境各项大型国家基础建设项目应运而生，对商务用车及工程机械的汽车需求猛增，使得汽车零部件仓储物流成为一座有待开垦的“金矿”。由于零部件物流技术含量极高，目前在国内汽车零部件物流领域，只有为数不多的几家物流中可以从事汽车零部件仓储物流服务，随着现代物流步伐的加快，可以说零部件物流的发展将是汽车物流的另一个闪光点。零部件物流业务量的增长是随着整车销售量增长而增长，业务量的增长是整车厂25、原本已不畅的物流供应链处于负压状态，高库存、高成本、资源利用率低。寻找合适的物流中心已是整车厂当务之急。由于物流中心整合整条物流供应链，提高资源利用率、确保信息传递的有效性和物流控制及管理的一体化和连贯性。物流中心提供排序、改包装加工等增值服务，并进行短驳车辆的运输规划与汽车配件装载计划，做到“高频、少量”的供货方式。针对不同供货体积的供应商采取不同的供货频次和集货方式，总之，从事汽车配件物流运作的物流中心需要具备供应链的整体策划和规划能力，高效的物流网络、高素质的物流人才等多方面因素的结合体。随着全国各大汽车厂家提出的产量增长计划，如何让市场消化产品成为当务之急，尤其在南昌，在城市改造过程中26、老的汽车交易区面临整合的问题，而汽车汽配物流中心的建设，正好填补了南昌市南昌县汽车流通领域的空白。综上所述，无论是轿车和还是货车，无论是汽车还是汽车配件、美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣，市场前景巨大。3.2项目建设优势条件南昌是江西省省会城市，全省政治、经济、科技、文化中心，地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨，概其为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”。近年来，江西省提出“对接长珠闽，融入全球化”的发展总战略，加快了对接长三角、珠三角和闽南三角洲三个经济发达地区的步伐，开放型经济取得突破性进展。迅速发展的经济，为现代物流业的发展奠定了良好的基础，物流业将在“中部地27、区崛起”、加强与东部沿海发达省市联系、促进区域协调发展的过程中，发挥日益重要的作用。南昌是京九线上唯一的省会城市，也是长江中下游区域经济的中心城市之一，具备建立现代汽车零部件物流基地的优势条件。1、地域优势强南昌市位于东南沿海腹地中心，是我国长江三角洲、珠江三角洲、闽南三角洲进入内地的重要中转地之一，是京九铁路中段最大中心城市，在我国东西经济推进和南北物资交流中发挥着重要的转换和传递作用。2、交通基础好南昌市铁路、公路、水运、航空的基本建设初步构成了南昌市发展现代汽车及汽车零部件物流业的立体交通基础。（1）铁路方面：南昌市铁路已经与东北、华东、华南、华中、西南等形成了连接网络，京九铁路在南昌市28、贯穿南北、浙赣铁路在南昌市贯穿东西，形成了“十字”型铁路网络联运通道。（2）公路方面：南昌市是全国45个公路主枢纽城市之一，是江西全省公路网络的中心，实现了与省内各地级市四小时，与周边省会城市6-8小时通达。此外，项目所在地的昌南大道已全面建成通车，可直接通达出省各条高速，使得项目陆路交通运输优势更加显著。（3）水运方面：水运有航道369公里，各种船舶526艘，总吨位约12万吨，南昌港岸线约37千米，码头49座，106个泊位，总延长约4000米，可泊1000吨级船舶，设有国际集装箱码头，货轮沿赣江入长江至上海港。（4）航空方面：南昌昌北机场是我省最大的民航机场，可起降大型客机。目前与国内20多29、个城市通航，周平均航班200多班次，2004年开通了国际航班。3、拥有良好的产业基础xx开发区比邻南昌小蓝开发区。小蓝经济开发区作为国家级经济技术开发区，规划面积40平方公里，建成面积22平方公里，是江西省汽车零部件产业基地，也是江西省首批生态工业园区。2011年全年，小蓝经济开发区累计完成规模以上工业总产值342.3亿元，目前园区汽车汽配、食品饮料、电机电器、生物医药、纺织服装五大产业为主要文撑。园区落户企业总数559家（其中世界500强企业10家），在建66家，投产410家。包括美国福特、李尔内饰、韦世通、天纳克、上海宝钢、可口可乐、百事可乐、中粮集团、APP等10家世界500强企业及江铃30、集团、汇仁集团、煌上煌集团、三一重工、人民电器、天津宝迪、福建达利等知名企业。良好的产业发展基础为发展物流业提供了充足的条件。4、强有力的政策支持南昌市是江西省省会，位于江西省北部，长江中下游和赣江、抚河的下游，鄱阳湖西南岸。由南向东与我国经济发展最快的珠江三角洲、长江三角洲相毗邻，是承接我国东部和东南部沿海产业向中西部梯度转移必经的中间地带，是江西省最大的工业城市，从区位和城市规模来看，南昌市具有发展大物流的有利地位。南昌市委市政府在南昌市现代物流业发展规划(2007-2020)中明确提出了“把南昌建设成为区域性的现代物流中心城市”的总体目标，使现代物流真正成为促进南昌市经济发展、提高南昌市31、综合竞争力的重要手段。为切实实现打造区域性现代物流中心城市的总体目标，南昌市确定了“资源整合、产业跟进、层次合理、适度超前、持续发展”的“五位一体”现代物流业发展核心原则。同时南昌市国民经济和社会发展第十二个五年（201120xx年）规划纲要中明确提出：建设融入世界跨越式发展的产业强市，突出现代服务，提高“南昌服务”的区域领先能力。迅速跟进“南昌制造”打开的服务需求市场，迅速抢占中心城市现代服务业竞争平台，迅速提高服务业在全市发展中的战略地位和经济总量中的比重。依托一批服务业集聚功能区建设，重点发展服务外包、总部经济和楼宇经济、商务会展、金融、物流、文化创意、职业教育、信息和科技服务、旅游休闲32、生命健康等现代服务业，推动全市产业结构加快升级。完善现代物流体系和基础设施，大力发展综合物流以及第三方物流、冷链物流、保税物流、农村现代物流等专业物流和绿色物流，加强消费终端公共配送中心建设和社区物流网点建设，使社会物流成本占生产总值的比重下降35个百分点，逐步形成“大流通、大通关、大口岸”的格局。第四章 项目功能定位与建设规模4.1汽车配套产业物流园的定位汽车配套产业物流园的定位为：（一）珠三角经济区汽配物流北大门；（二）长江三角洲、珠江三角洲、闽南三角洲经济区汽配物流集散中转站；（三）华南汽配物流网与华东汽配物流网的联结枢纽中心；（四）华东南部物流中心、京九线上物流中心节点。4.2汽车配33、套产业物流园的功能1、建设目标本项目按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，比照国内最先进的物流园菜鸟工程，打造集运输配送、现代自动化立体仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务为一体综合性汽配物流园区。近期内主要辐射以小蓝经济开发区的江西省汽车零部件产业基地为核心，形成南昌及周边地区汽配企业物流服务中心。中期，将辐射南昌、九江、江西北部乃至赣皖浙粤闽湘等省边际区域；远期，将对接“长珠闽”，尤其是对接“珠三角”、“闽三角”物流体系，成为该体系中的一个重要节点。2、业务范围汽车配套产业物流园以城市物流业务为基础，区域物流业务和现代自动化立体仓储业务为重点，国际物流业务为努力34、方向。汽车配套产业物流园城市物流业务：主要以南昌中心城区汽配城及其周边县市为服务范围，该类作业主要包括按众多用户要求完成配货、送货等主要业务，以及进行有关货物的分类、包装、保管、交易、仓储等功能。汽配物流园的城市物流配送主要服务于一小时经济圈内除中心城区外的城市物流配送业务。汽车配套产业物流园区域物流业务：主要以南昌、九江、江西北部及周边省份区域作为服务范围，将分散的货物集中成批量货物或将集中运到的大批量货物分成批量较小的货物，以实现零散货物运输需求与干线规模运输需求的有效衔接。该类区域作业规模较大，一般需要有较强的辐射能力和库存储备，向区域内的客户提供物流服务。汽车配套产业物流园自动化立体仓35、储业务：主要建设现代自动化立体仓库，为区域内汽车零部件及其相关企业提供生产物资和产品存储。通过自动化立体仓库提高企业生产物资和产品出入库效率，缩短周转时间，降低货物的在库损耗。汽车配套产业物流园国际物流业务：主要与深圳、宁波、上海等东南沿海港口合作，实施陆铁海联运、实现货物联运换装，其作业主要涉及海关报关、清关、进出口商品检验检疫、海关监管、保税等环节，需要在海关联检部门直接参与下才能完成，其作业技术性强，对设施设备要求高。3、园区功能一是服务功能：包括运输配送、现代自动化立体仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、电子商务物流、汽配物流及商贸物流办公等。二是交易中转集散功能36、：建立展示和交易市场群，主要是大宗生产、生活资料中转集散基地。三是集聚功能：依托货物需求和物流公共设施的吸引，形成大型物流企业进驻，大批货代企业云集，大量运输车辆往返的集聚效应。4.3项目建设内容规模项目规划用地260亩，共计173334，容积率为0.94，建筑密度75.36%，建筑物总占地面积为130620。总建筑面积162714，其中自动化立体物流仓库建筑面积32168、包装加工仓库建筑面积25494、中转集散仓库建筑面积23158、物流商贸办公楼建筑面积21998、物流信息服务中心建筑面积14896、汽车零部件配送装卸场建筑面积35000、运营及物业管理中心建筑面积2100、公用设备用房37、建筑面积800，配套职工生活楼建筑面积3500，门卫建筑面积100，其他设施建筑500。第五章 项目建设规划方案5.1规划设计指导思想根据建设部有关城市建设的法规及南昌市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。5.2项目规划设计目标汽车配套产业物流园占地260亩，总建筑面积162714（其中仓储建筑面积80820）。项目比照国内最先进物流园实施建设，建成后将成为建设集运输配送、现代自动化立体仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务为一体综合性汽配物流园区。在进行汽车配套产业物流38、园规划时，不但要从市场需求出发，了解市场的发展动态，同时也要吸收其它类比专业物流园区的优良经验，务求把物流园规划设计做得更好。 规划超前化。第一、在主体风格上要体现时代特征，符合当今时代潮流。第二、建筑的材料选用，要大量运用环保型，推行国家鼓励的新型材料。第三、服务意识的超前化，包括物业管理配套、物流公共支持系统、生活休闲设施配套等，都要从市场人文思想为出发点。这些都能体现物流园的超前意识。第四、适度的超前化是与经济发展相协调的超前化。现代经济的发展是现代物流发展的基础，没有经济的高速发展就没有现代物流的高速发展。现代物流的发展需要与经济发展、产业布局相协调。 运作市场化。发挥政府鼓励、引导和39、支持作用，营造现代物流业发展的良好环境和必要氛围，充分发挥企业的物流市场中的主体地位，鼓励企业、尤其是骨干企业在市场竞争中自主创新，提高服务质量，增强企业核心竞争力，做大做强。 建筑艺术化。一方面，汽配物流园定位的目标是各中小物流企业经营业主和投资业主，他们的生活水平己达到小康，具有一定的艺术审视能力；另一方面，物流园规划须体现出时代潮流特征。所以在规划时，要求建筑包括整个园区设计和物流园环境设计艺术化。 质量标准化。对于质量标准，汽配物流园要达到国家的优良水平，要有明显可量化的标准。 建材环保化。导入生态物流园理念，一方面符合社会对环保的要求，迎合消费者的需要；另一方面，使用环保建材不仅会降40、低建筑成本，而且可以有效延长建筑的使用寿命。 配套完善化。汽配物流园周围城市配套不全，在设计时要完善周边的设施配套，建设便捷的交通、通信、商务休闲、餐饮休闲娱乐、居住配套、交通运输车辆维护等设施，方便园区经营者与消费者。 服务星级化。把星级酒店服务运用到汽配物流园营销服务上，以一流的营销促一流的物流服务。 环境公园化。即要构建和谐、生态、绿色的物流园。“绿色”物流是现代物流的一个重要标志，物流园区内各主要建筑单体，要求按公园环境设计，注重生态环境的自然美、和谐美。 流通信息化。根据中心城市差异化的区位优势和资源优势，充分利用现有的物流基础条件，优化资源组合，运用现代电子信息网络技术和先进的管理41、手段，将现有的物流资源从功能和利用效率上得到全面提升。以整合物流资源为基础，以构建现代物流服务体系为目标，坚持整合与构建相结合，促进现代物流的有序良性发展。实现园区信息网络化、管理有效化、沟通世界化等。5.3项目规划设计要点1、容积率：0.94（大于等于0.8）2、建筑系数：75.36%3、绿化率：12%4、建筑红线退让道路边线60米5、建筑物间距12-38米6、规划道路：主干道路30米加两侧各3米人行道， 内街道路12米加两侧各2米分流道。7、汽配物流园交通主要出入口方向：东、南、西、北。8、物流园主入口方向：北面。9、区域货场及停车场要求，每个货物储、运功能分区，面积在35000左右。5.42、4规划设计方案1、功能分区汽车配套产业物流园主要分为物流仓储区、物流商贸办公区、生活服务配套区、货车装卸区。物流仓储区：建筑面积为80820，分为工商贸配送仓库、集中仓储库、包装加工仓库、中转集散仓库等，均为现代自动化立体仓库。分别功能如下：工商贸配送仓库：承担对物流节点、各汽车零部件企业提供各种生产资料的配送、集中仓储及销售网点产品配送。集中仓储区：发挥仓库的集中储存保管功能，通过与汽车零部件企业建立供应链联盟，还可以为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少汽车零部件企业对仓库设施的投资和占用。包装加工区：承担的功能是运输包装，也含有商品销售包装，流通加工则主要有贴标签、制作并粘贴条43、形码等，条件具备的也可以开展商品的简单加工处理。中转集散区：承担与上海、宁波、深圳的物流口岸的有效衔接，将本地运往其他地区的货物集零为整组织发运，将其他地区进入本地的部分货物化整为零组织运送，完成货物的集散作业；开展货物分拨、集装箱中转、集装箱拼装拆箱等业务。辅助性物流公共支撑服务体系区域：建筑面积81894，主要分为物流商贸办公、物流信息服务、汽车零部件配送装卸场、运营及物业管理中心、公用设备用房、物流车辆维修保养站、配套职工生活楼等。各配套辅助区分别承担功能如下：物流商贸及信息服务办公区：承担汽车配套产业物流园区的信息汇集地，提供订货、储存、加工、运输、销售的服务信息及客户需要的物流服务相44、关信息；物流园区还可以通过物流作业信息，控制相关的物流过程，实施集成化管理。货车装卸区：主要为进入物流园的运输货车装卸和停放。汽车配套产业物流园运营及物业管理中心；承担环境、保洁、保安等安全服务机构、配电、供水、修葺等办公。生活配套服务区：主要设公用设备用房、物流车辆维修保养站、配套职工生活楼等物流公共支撑体系设施。2、绿化系统规划汽车配套产业物流园的绿化重点为物流商贸及信息服务办公楼、汽配物流园运营及物业管理中心、各交通主干道两侧、各建筑物周边、货场、停车场外围边缘。要特别注重办公商务休闲区部分，形成相对独立的小区设计，采用草皮铺盖，物流园内以灌木、乔木等常绿植物交替，形成立体绿化格局，丰富45、绿地的层次感。3、公建设施规划为适应物流园人员、车辆流动要求和商务办公要求，应在物流园内建设相关公用配套设施：休闲文化设施：露天运动场所，室内休闲康乐文化场所等。（设在物流园的生活配套服务区）商业服务机构及物流公共支撑设施：设计银行、通讯、海关、质监、商务中介、电子商务服务等物流商贸服务机构，保证办公的便捷性；设立维车辆修保养间、清洗站等设施，保障物流运输需要。物业管理设施：环境、保洁、保安等安全服务机构、配电、供水、修葺等（设在物流园内）。生活服务设施：公厕、垃圾处理、公共事业服务等。园区内各类公共生活设施附属辅助性用房建筑面积共计4900。4、园区道路规划园区内部按功能分区自然切割，形成园46、区内部的道路为“二纵二横”主干道结构。在园区建设期间将全部打通园区的道路系统，形成园区内部货运畅通的道路网。5、园区给排水设施给水：由当地自来水厂供给，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常运营期间从业人员300人计，则日用水量为60吨。排水：本项目污水主要是生活污水，估算排水量为48吨/日。排水按雨污分流的原则排放，在各类建筑物周边视地势情况修筑雨水收集池，雨水通过收集池直接排入园区总排水道，生活污水排入化粪池，经发酵处理后由保洁人员转运到周边农村用于农业用肥；其他污水由污水收集池收集，园区保洁人员定期清理，转运至城市污水处理厂处理。6、园区供电及弱电设施按信息中心用房、办47、公服务用房15W/平方米，其他工作用房20W/平方米计算，园区总供电负荷为3200KW。因汽配物流园区需建设变配电设施一处，为仓库、物流商贸及信息服务中心、运营及物业管理中心区供电，以保证核心业务不因断电而中止。整个园区应建立内部局域网，按仓储工作区100平方米/信息点，生活休闲及办公服务区50平方米/信息点设置，共需设备信息点1230个。电话、电视等弱电设施视需要布置，拟布点620个。7、园区通风、暖通设施本项目处理亚热带地区，又属夏热冬冷地区，工作区主要考虑通风散热，办公区及信息中心应同时考虑通风散热和冬季取暖。散热空调机拟采用分体冷暖空调机，既节约能源，又方便管理。第六章 项目建设安排及48、运营方案6.1项目建设进度安排1、项目建设期限本项目拟计划建设期为2年，具体建设时间为20xx年7月至第三年6月。2、项目实施进度安排本项目可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的勘测和场地平整等工作。本项目拟计划2年建设完成，具体时间为20xx年7月至第三年6月。项目实施进度安排如表6-1。表6-1 项目实施进度安排表项 目20xx年第二年第三年7-8月9-10月11-12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-4月5-6月项目可研编制、审批及报建勘察、施工设计、工程招标土建工程设备购置、工程安装调试员工培训、招商企业入驻竣工验收、全49、面运营20xx年8月以前，完成项目建设可行性研究报告编制、审批和报建。20xx年910月，完成勘察、施工设计、工程招标。20xx年11月第二年10月，完成土建工程及配套公用工程建设。第二年8月第三年1月，完成工程设备购置、工程安装调试。第三年14月，完成员工培训和物流企业招商入驻办公。第三年6月，项目竣工验收，实施全面运营。6.2项目经营方案1、项目经营组织管理为了更好对汽车配套产业物流园进行经营管理，项目投资单位拟成立南昌市汽车配套产业物流园物业管理有限公司来进行日常经营管理。公司组织架构如下：南昌市汽车配套产业物流园物业管理有限公司组织架构图2、项目经营方式本项目经营方式是以投资单位自持自50、营为主、对外销售为辅。（1）自持经营汽车配套产业物流园是项目投资单位打造的集汽车零部件物流配送、销售、仓储于一体的中部汽车零部件仓储物流基地。项目投资单位通过该物流基地为江西省汽车零部件产业基地形成物流服务配套，并辐射满足周边各园区汽配企业物流需求；向汽配企业提供运输配送、现代自动化立体仓储、货物分拨、包装加工、物流信息和集装箱业务服务。（2）招商租赁招商理念汽车配套产业物流园是以投资单位自持经营为主、少量场地对外销售或外包为辅的模式，为此在招商方面的理念是：统一招商管理：要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，有51、效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书、税务登记证、法人授权委托书等。完善的租约管理：租约、合同关键条款的完善。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租人的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经管理公司的认可。入驻商家引进方式同类型商业区引入：直接派遣招商人员前往南昌县及周边县区与本项目具有一定关联的企业进行沟通，邀请加入，该方式有效率也较高，成本较低。广告宣传：通过在公众媒体发布招商广告邀请全市范围内汽配物流企业入驻，该方式影响力大但成本较高，同时有效率较低。3、经营管理方案（1）项目经52、营管理理念本项目运用“统一管理，分区经营”的理念对汽配物流园进行经营管理。“统一管理”，要求入驻者必须由代表业主权利的、受业主、经营管理公司统一管理。没有统一管理的企业是难以经受激烈的商业市场竞争。“分区经营”，是汽配物流园对入驻企业提供经营活动场所区域。运营管理公司不能直接进行商业经营，只是在“统一管理，分区经营”理念指导下对入驻企业提供服务。（2）物业管理策略本项目功能类型多，管理上各有侧重。区域内存在不同类型的功能，如自动化立体物流仓储、物流商贸办公区、生活配套及物流支撑服务体系等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定汽配物流园物业管理总体方案时，运营管理公53、司应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如物流企业商贸集聚办公区、物流信息服务中心要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价。物业管理单位实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本。制定管理规约。汽配物流园客流量大，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡承租人自治自律的基础上，必须对承租人（使用人）的使用行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即管理规约，来明确承租人（使用人）的职责、权利和义务，规范承租人（使用人）的行为，促进汽配物流园物业管理54、工作的顺利开展。设立承租人档案，严格管理。运营管理公司建立健全承租人（使用人）的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握承租人（使用人）的流动情况，以便加强管理。协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。（3）项目物业服务流程图：客户管理服务环境保洁服务物业的接管验收入 驻安全护卫服务机电、本体维修维护护物业管理交通、车辆管理消防安全监控公共秩序管理保 洁物业维护绿 化公共维护地面卫55、生地库卫生生活废弃物处理园林绿化养护管理整体环境美化房屋本体维护电梯维修维护机电设备维养消防设备维养智能化系统维护公用设施维养水电土暖维修服务楼层清洁装修管理物品搬运放行来访接待、投诉处理开展各类社区文化活动多项特约及专项服务（4）对物流园物业管理的建议：封闭式的市场管理广告资源的整合成立专业配送公司引进银行、通信、海关、质监、外贸代理、电子商务等服务机构设点建立包装材料供应点当地公安驻勤点，实施24小时保安专职消防安全员制保洁责任人制水、电收费、维修责任人制开展文明守法经营户评选第七章 环境保护7.1环境保护概况环境保护是我国的一项基本国策。环境保护设计必须按照国家规定的设计程序进行，执行环56、境影响报告书（表）的编审制度，执行防治污染及其他公害的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。1、环境保护执行标准 大气污染物综合排放标准 (GB16297一1996) 环境空气质量标准 (GB3095-1996) 污水综合排放标准 (GB8978-1996)社会生活噪音排放标准 (GB22337-2008)建筑施工场界噪音限值 (GB12523-1990)2、主要污染源汽车配套产业物流园建设项目在建设和运营过程中主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃物以及项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活废弃物；废气主57、要是入驻单位装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。7.2环境保护措施1、废弃物治理措施建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。 2、废水治理措施生活废水经化粪池处理后排入市政管网。3、废气治理措施针对入驻单位装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。4、噪音治理措施建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪声。5、项目施工建设过程对环境的影响及相应措施（1）扬尘项目在工程施58、工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。（2）噪声施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。尽量采用低噪声机械，同时应尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的环境质量。（3）生活垃圾工程施工时，施工人员临时住宿地的生活废弃物。及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。（4）弃土及建筑废弃物施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废弃物运输计划，工程承包者应59、按照弃土及建筑废弃物处理计划，及时处理或运走弃土和一些建筑废弃物。7.3项目环境分析评价通过上述环境因素分析，本项目产生的污染源较少，可谓是无污染项目。针对可能出现的污染源项目承担单位也采取了严格防范措施，能做到严格遵守我国环境保护的基本法令、法规和标准；能做到控制环境,保护环境,同时保持生态平衡。第八章 消防与节水、节能措施8.1消防措施1、建筑消防严格控制建筑设计防火规范，合理布置室外消防给水管网，消防水池及室外消防栓设施以及防火规范中规定的各种设施及设备。2、电气消防（1）消防电源及配电消防控制室、消防泵、防排烟风机等消防用电设备由两路电源供电，并在最末一级配电箱内自动切换。消防用电设备60、采用专门专用回路供电。消防用电配电线路采用阻燃电线、电缆。设火灾应急照明和疏通指示标志。（2）消防控制室消防控制室内设置火灾自动报警及联动控制，应急广播主机消防专用对讲电话主机。（3）其他防火措施变电所的变压器采用树脂干式变压器，非燃性电容器，无油高压开关柜。柴油发电机设气体自动灭火系统。电气管井内预留洞采用防火材料填堵，防止火灾顺电缆蔓延。3、给排水消防（1）消防水源物流商贸及信心服务中心、运营及物业管理中心、员工生活楼设有消防管道，供应消防用水。（2）室外消防仓库、物流商贸及信心服务中心、运营及物业管理中心、员工生活楼建筑物消防水泵结合器配备地上式室外消防栓，其间距不超过120m,室外消防61、给水干管管径DS200，在建筑周围成环状布置。（3）室内消防室内消火栓采用临时高压给水系统，由消防水池、消防水泵供给。消火栓系统竖向分水一个区供水，分区静水压力小于0.80Mpa。且消火栓栓口压力大于0.50Mpa处采用减压孔减压以满足消防规范要求。自动喷水灭火系统按中级设计，采用临时高压给水系统，由消防水池，喷水系统，屋顶水箱联合供给。8.2节水、节能措施1、建筑节能在建筑布局上，尽量使建筑南北向布置，在满足使用要求条件下，尽量控制开窗面积，避免不必要的大窗或玻璃幕墙，采用节能门窗，外墙使用保温砂浆，屋面采用保温隔热层。2、电气节能在节能方面，选择能源与技术的最佳组合，将设备的运营时间最小化62、，将设备的使用率最大化。所有电配电设备、开关、光源及灯具均采用新型低耗产品。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。电气尽量采用高效率、少能耗节能型设备，尽量采用变频调速装置，实现运行节能。利用智能化管理对供电设备、公共照明、电梯、供水、通风空调等主要设备监控管理，以达到节能目的。照明尽量采用节能灯具，并分时段分回路控制，不同功能区采用不同回路分别计量，以便进行节能管理和考核。3、暖通节能平时通风系统风机均选用低噪音节能风机。4、其他节能节水措施（1）生活用水充分利用市政水压供应。（2）绿化采用微喷技术定时、定量进行灌溉、养护。加强用水计量管理，对不同用途用水分别计量，对共用设63、施、设备（如共用管道系统等）加强管理、维护，防止跑冒滴漏，同时对公共用水部位实行定额控制、杜绝人为浪费。选择质量较高的管道产品及配件、提高设备安装质量，防止因产品质量及安装问题引起水源浪费。合理设计给水压力、流速，尽可能使用水器件在额定压力下工作，延长使用寿命，同时减少因流速过高引起水流飞溅，造成流量损失。（3）项目服务设施洗浴用水使用太阳能和风能的加热方式，淋浴采用节水调温淋浴装置，依次调好水温，可反复使用，避免了使用者随用随调水温造成的浪费。（4）本项目屋面雨水由落水管引下后，引入周围绿化地，经土地涵蓄后，就近排入室外雨水系统。本建筑室外小道采用透水砖，使地面雨水通过透水路面和绿地回渗地下64、，补充地下水量，减少雨水外排量，充分利用土地和植被的涵水特性，减少喷灌用水量。绿地及道路用水主要由附近雨水收集池供应。（5）小便池、洗手盆采用红外线感应冲水阀和龙头，坐便器采用6L两档式节水型大便器，蹲便器采用脚踏式自闭冲水蹲便器。第九章 项目管理与工程招标9.1项目组织管理1、项目管理实施工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。项目管理机构由项目领导层、项目管理层和劳务作业层组成。本着结构合理、精干高效的原则，项目投资单位应委托有资质的相关施工单位选择综合素质高的项目班子组成项目经理部，以项目经理为核心，实行项目经理负责制。项目65、班子在项目投资单位的直接监督与指导下，履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行项目法人管理，负责该工程的计划、组织、指挥、协调和控制。同时，组建由高级工程师、工程造价师、注册会计师等组成的专家顾问小组，为工程施工提供技术、经济方面的咨询、指导和把关。该项目班子主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工，直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展的，有些是交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期投入使用。2、项目管理运行措施66、为了最大限度的保障项目顺利实施，物流园物业管理公司对项目建设实施过程中如下内容制定管理措施：（1）财务管理：设置财务会计机构，配备专门负责人员，建立健全财务制度。根据最终项目评审确定的投资数额、资金筹措渠道、投资计划及建设内容编制财务计划。严格按照财务制度使用资金，做到专款专用。加强财务审计，定期与不定期检查财务状况。（2）设备物资管理：配备人员负责根据项目建设计划采购物资与设备，在采购过程中，要向有关专家认真进行技术咨询。要详细调研，认真比较，符合招标条件的要公开招标。9.2项目监理本项目监理由有资质的建设监理公司承担。在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容67、：协助公司提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；参与选择勘察、设计单位，协助公司签订勘察设计合同，并监督合同的实施；核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；向公司提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容：协助物流园物业管理公司（拟）组织施工招标、编制招标文件，组织投标、开标、评标；协助物流园物业管理公司签订与工程有关的合同，确认承包方选择的分包方；协助物流园物业管理公司办理开工许可手续；组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工68、进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；监督承、发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；协同物流园物业管理公司组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告；参与工程验收和工程结算审查；在保修期内协助物流园物业管理公司检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定的质量标准，复核保修结算。9.3工程招标依照国家发展计划委员会2000年第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定，本项目建设必须进行69、招投标。1、招标原则、依据与范围（1）招标原则为保证工程质量，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益，社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招投标法（中华人民共和国主席令第21号）等法律及规定，编制了本项目招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施监督。（2）招标依据中华人民共和国招投标法（中华人民共和国主席令第21号）；关于制定发布依法必须招标项目招标公告的媒介的通知；招标公告发布暂行办法（中华人民共和国国家发展计划委员会令第4号）；工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000年5月1日发布国家计委第3号令70、）；工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号）。（3）招标范围根据工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000年5月1日发布 国家计委第3号令）的相关规定，本项目拟仅对勘察设计、建筑工程、设备采购、安装工程、材料、监理均实施招标。2、招投标程序（1）招标鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下：本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标。招标人在中国日报、中国经济导报、中国建设报和中国采购与71、招标网（）发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等。本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准的所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。.施工企业选择招标。根据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程根据实际需要勘察设计、土建及安装等标段，要求资质在二级以上，面向全省公开选择投标人。.设备与主要材料采购招标。根据项目需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。.本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件72、截止之日，最短不得少于二十日。（2）投标本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假、骗取中标。73、（3）评标和中标开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向74、他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。3、招标方式对勘察设计、建筑工程、设备采购、安装工程、材料、监理等采取公开招标的方式。本项目招标基本情况，见表9-1。表9-1 招标基本情况表项目名称：汽车配套产业物流园建设项目 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程设备购置安装工程监理重要材料其它情况说明： 建设单位盖章 年 月 日 第十章 投资估算及资金筹措10.1投资估算1、投资估算范围本次估算范围包括汽车配套产业物流园建安工程费用、设备费用、工程建设其他费用、基本预备费等。2、估算依据（175、）本估算依据项目业主提供的建设内容、方案和规模进行编制；（2）建筑工程费参照江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表（2004）、江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（2004）、江西省建筑工程计价办法（试行）和同类工程指标值，结合现行材料价格综合估算确定；（3）安装工程费参照江西省安装工程消耗量定额及统一基价表（2004）、江西省建筑安装工程费用定额（2004）及相关规定及造价指标估算；（4）项目所需设备按市场寻价结果估算；（5）工程建设其他费用及有关税费按国家有关规定标准计取。3、估算说明（1）本项目土地使用费按9.6万元/亩，总计土地取得费用为2496万元。（2）建筑工程费用按当地建筑工76、程费用标准估算，平均按1050元/计取，项目总建筑面积162714平方米，建筑工程费用约17084.97万元。（3）公用工程费用主要为物流园区内道路工程、室外给排水工程、排污及污水处理工程、绿化工程等，按项目总建工程10%估算，项目配套公用工程费用约1708.5万元。（4）设备费用为物流园区购置设备和设备安装费用，项目设备费用为4512.00万元，详见设备购置估算表11-2。（5）其他费用项目开发报建及规费按14元/计取。人防易地建设管理费7元/。消防设施审核费6元/。建设单位管理费取工程费用2%。监理费取工程费1.5%。勘察设计费取工程费的1%。（6）基本预备费按工程费用及其他费用总额5%提77、取。4、投资估算结果经计算，本项目总投资32000万元，其中：工程建设费用18793.47万元，设备及安装费用4512万元，工程建设其他费用3781.03万元，基本预备费1128.73万元，铺底流动资金3784.77万元。项目投资估算具体情况详见下表：表10-1 总投资估算表 单位：万元序号工程项目或费用名称建筑工程设备购置设备安装其它费用合计备注一工程费用18793.47451223305.471汽车配套产业物流园17084.97451221596.972公用配套工程1708.51708.5二工程建设其他费用3781.033781.031土地使用费249624962开发报建及规费227.8278、27.83人防易地建设管理费113.9113.94消防设施审核费97.6397.635建设单位管理费375.87375.876监理费281.9281.97勘察设计费187.93187.93三预留费用1128.731128.731基本预留费用1128.731128.732涨价预备费00四项目建设投资合计18793.4745124909.7628215.23五铺地流动资金3784.77六项目总投资32000表10-2汽车配套产业物流园项目设备购置费估算表序号项目金额（万元）备注1立体仓库设备1460包括：货架、传输设备、存储设备、堆垛机、控制系统、通讯系统、计算机监控系统等2平面仓库设备520自动79、报警系统、海关监控系统及仓储管理系统等3信息系统设备及软件105信息管理数据库、服务器、物流信息管理软件等4园区内停车场82停车场管理及监控系统5办公综合服务楼0已计入建安费用6包装设备3007车辆检测、汽车配件加工维修设备480加工设备8货物装卸设备1290龙门吊、集装箱装卸叉车等9货物计量设备6510保税及海关监管货物安检及监控设备210合 计451210.2资金筹措方案根据估算，项目总投资所用资金32000万元，全部由项目承担单位自筹。第十一章 项目经济及社会效益评价11.1项目经济效益评价1、项目直接经济效益分析本工程经济评价按照国家发展计划委员会颁发的建设项目经济评价方法与参数规定原80、则和要求进行，项目直接经济效益分析主要从财务方面进行评价。（1）经营收入估算 本项目建成运营后，将集运输配送、现代自动化立体仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务和无水港服务为一体，为企业自身和其他单位组织生产经营提供诸多便利有效的服务，初步预计年实现营业收入36500万元。仓储收入项目建成后，仓储总面积80820平方米，平均每平方米每月收费95元，则物流仓储年可实现营业额9213.48万元。物流运输配送收入项目建成后，可实现铁路、公路、集装箱转运以及货物分拨配送，预计平均每日可实现物流输送收入85万元，年按300天计算，则年可实现营业额25500万元。物流商务办公楼租金项目81、建成后，拥有物流商务及信息服务办公楼36894平方米，除去自营外，约有30000平方米用于出租，平均每平方米每月租金40元计，年物流商务办公楼出租收入为1440万元。其他收入项目建成运营后其他收入主要包括维修车间收入、增值加工收入、生活服务收入，初步预计年其他收入约为346.52万元。（2）经营成本估算项目的经营成本主要由折旧摊销、维修、运营管理等费用构成，初步估算年经营成本约为29545.3万元。（3）营业税金及附加估算 项目以服务性收入为主，根据有关规定，应按5%交纳营业税，其城市建设维护税和教育附加分别按营业税的7%和3%计交。营业税销售收入5%=365005%=1825万元 城市建设维82、护税营业税7%=18257%=127.75万元 教育费附加营业税3%=18253%=54.75万元 经计算，本项目正常年份的营业税金及附加为2007.5万元。（4）营业利润及所得税估算营业利润项目年营业利润=销售收入营业税金及附加经营成本 =36500-2007.5-29545.3=4947.2万元所得税项目所得税按25%计提，年所得税=营业利润25%=1236.8万元。净利润项目年净利润=营业利润总额-所得税=4947.2-1236.8=3710.4万元。（5）税后投资利润率 税后利润/项目总投资100%=3710.4/32000100%=11.6%（6）税后投资回收期税后投资回收期=项目总83、投资/净利润=32000/3710.4=8.62年综上分析，本项目年营业收入36500万元，营业税金及附加2007.5万元，所得税1236.8万元，年税费累计达3244.3万元，年净利润3710.4万元，税后投资利润率11.6%，税后投资回收期8.62年。项目经济效益显著，具有较强的盈利能力和抗风险能力。2、项目间接经济效益分析汽车配套产业物流园建成后，可为小蓝经济开发区的江西省汽车零部件产业基地形成物流服务配套，并辐射满足周边各园区汽配企业物流需求，为当地汽车及汽车零部件产业的生产资料和产品中转集散、集中仓储、配送提供全方位一体化服务，减少汽车及汽车零部件企业对仓库设施的投资和占用。同时，通84、过物流园提供运输配送、现代自动化立体仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务等物流服务，加快了汽车及汽车零部件企业生产资料和产品高效流通；并依靠现代物流能带来时间和资金的节约，能创造更高附加值，从而真正提升汽车及汽车零部件企业的竞争力，实现社会、经济效益最大化。汽车配套产业物流园依托货物需求和物流公共设施的吸引，形成大型物流企业进驻，大批货代企业云集，大量运输车辆往返的集聚效应。将为不同领域的从业人员提供大量的就业机会，创造大量就业岗位，且对专业人才的吸纳能力与日俱增。经初步估算将解决300人的就业，有效的带动了当地就业，促进了当地经济发展。 11.2项目社会经济效益物流是国民85、经济的动脉，是连接国民经济各个部分的纽带。物流技术的进步与发展是决定国民经济生产规模和产业结构变化的重要因素，物流是生产过程不断进行的前提，又是实现商品流通的物质基础。目前我国汽车及汽车零部件行业的物流和电子商务都还处于较低的水平，物流体系还停留在以中小型物流企业为主体，以直接贸易有形市场为主，以运输、仓储为主要服务内容的粗放型经营管理模式的阶段层次，缺乏与国际市场接轨的快速，高效、综合的现代物流体系。因此，项目建设就极具社会效益。第十二章 结论与建议12.1结论汽车配套产业物流园建设项目，符合南昌市和南昌县国民经济和社会发展“十二五”规划，符合南昌市2007-2020年物流业发展规划和南昌市86、2011-2020年现代服务业发展规划要求，有利于促进现代物流产业的良好发展。项目将建设成集运输配送、现代自动化立体仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务为一体综合性汽车配套产业物流园区。可为小蓝经济开发区的江西省汽车零部件产业基地形成物流服务配套，并辐射满足周边各园区汽配企业物流需求；为当地汽车及汽车零部件产业的生产资料和产品中转集散、集中仓储、配送提供全方位一体化服务，符合南昌市及南昌县相关产业政策和现代物流业发展规划的导向，不仅有利于改变南昌县汽车零部件企业物流现状，提高区域汽车零部件交易与物流服务水平，而且有利于增强商贸物流业的服务功能和辐射功能，带动相关产业的发展。87、本拟建于南昌县xx铁路公路枢纽物流园区内，项目总投资51000万元，规划用地300亩，按功能分区建设有现代自动化立体物流仓储、物流商贸办公楼、生活配套用房和货物装卸等物流公共支撑体系设施，达到货物分拨、多式联运、包装加工、物流配送、物流信息，销售，仓储等功能于一体。项目功能分区合理，能够满足当前和今后较长时期内南昌县汽车零部件产业经济贸易发展的需要，项目建设方案可行。综上所述，本项目建设是合理且切实可行的。12.2建议（一）项目建设与环境保护相结合、必须坚持“三同时”原则，即环境保护与主体工程同时设计、同时施工、同时使用，切实保护好城市环境。（二）严格执行进基本建设程序，严把建设质量关、建议在设计、施工及设备采购各个环节实行监督制，力创优良工程。（三）积极开展项目的前期论证和规划设计工作，多渠道落实建设资金，保证项目的顺利实施。