1、宾馆物管部工作管理制度（维修检查、员工守则等）编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录工作内容：维修保养检查细则4工作内容：物管部员工守则5工作内容：交接班制度7（六）明火作业安全管理制度8（七）设备缺陷管理制度8（八）锅炉安全运行制度9（一）设备台账、档案资料管理制度10（三）维修物料管理制度13（四）设备维修工具管理制度14（一）报修制度16（二）计划检修制度16（三）设备三级保养制度17（四）照明设备维修保养制度17（一）视听系统管理制度19（二）视听系统工作标准19（三）视听系统定期检查维护项目19（四）电话2、交换机系统机（线）务工作人员管理制度19（五）电话号码管理制度20（六）电话交换系统备品、备件管理制度20（七）电话交换系统维护保养制度20（八）电话交换系统维护保养的工作标准20工作内容：空调、给排水系统管理制度22（一）空调、给排水系统人员交接班管理制度22（二）空调、给排水系统报告记录管理制度22（四）空调、给排水系统维修工具及备件管理制度23（五）软化水站设备的日常检查制度23（六）维护保养管理制度24（七）给排水系统的运行检查制度24（八）给排水系统的巡视检查制度24（九）给排水系统的养护及维修制度25（十）给排水系统的月度保养制度26（十一）给排水系统的季度保养制度26（十二）给排3、水系统年度保养制度27（十三）生活消防水泵房设备日常检查制度27工作内容：燃气、油系统管理制度29（一）煤气设备的养护与维修制度29（二）室内煤气设备的运行管理制度29（三）油料使用操作制度30（一）电梯安全使用制度32（二）升降电梯维修保养制度32（三）升降电梯维修保养计划33（四）机房及井道管理制度33（一）电气工作安全制度35（二）变压器维护保养内容35（三）重要电气设备日常检查内容35（四）临时电气线路安全管理制度36（五）电气系统安全用具管理制度36（六）配电系统防雷设备保养、检修规程37（一）工程立项38（二）确定工程设计方案38（三）施工的招标与投标工作38（四）签订承包工程合同4、及相关协议书38（五）施工中的管理38（六）工程的竣工验收决算38工作内容：报修操作程序40工作内容：设备故障/事故处理操作程序42工作内容：锅炉运行检查操作程序46工作内容：空调运行检查操作程序47工作内容：电梯事故处理操作程序48工作内容：程控交换机检修操作程序49工作内容：安全监控系统保养操作程序50 物管部制度与标准程序DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：维修保养检查细则PORCEDURES：操作程序：工程人员熟悉本专业饭店设备、设施情况；严格执行设备检修、保养计划，按时保质完成保养工作；按计划定期对设备进行巡检，及时发现问题并加以解决，保证设备安全运行；严格执行5、劳动安全制度，不违章操作，不人为造成事故隐患；注意防火，动火工作现场，必须放置灭火器等消防器材；注意节能、降耗，控制成本；接到报修任务，十分钟内带齐常用工具和常用配件赶到现场；对客服务应先致问候语，对于维修给客人带来的不便应表示歉意；维修中注意操作安全，树立警示标志；维修工作必须有始有终，对于一时无法完成的维修项目，必须向报修人或部门说明情况；保证维修质量，经维修后的设备、设施应满足使用要求，外观尽量恢复原貌；维修结束后，清理现场，保证现场无施工痕迹；发生设备事故，遵守事故处理规程，与其他部门密切配合，处理合理、果断，遇事不忙乱；更新改造项目，严把质量关，维护饭店经济利益；认真学习设备使用说明6、，严格执行操作规程，保证设备正常使用寿命；设备运转正常，运行记录准确、齐全，保存完好。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：物管部员工守则PORCEDURES：操作程序： 位员工必须认真执行上一级领导发布的工作指令,如无正当理由不得拒绝。 工参加当天维修保养工作必须进行记录，处理紧急情况必须设法尽快向上一级领导汇报，以便及时处理。对自己不熟悉的设备，未经许可不准乱拆乱卸。间内未完成的任务应向上一级领导汇报。当班时间内一般不得会客，未经上级批准，不得带他人进入饭店参观。物管部内员工应互相协助，空闲时有责任帮助其他工种工作。工作完成后必须清理现场。DEPT： 所属部门 ：物管部7、 SUBJECT：工作内容：值班制度PORCEDURES：操作程序：1. 物管部值班室24小时有人在岗，白班由经理值班，中夜班由工程部动力主管和维修主管执岗或授权他人执岗，行使经理权力。2. 轮岗人员名单由经理指定，轮岗排班于每月28日前由经理排好，并于下月执行，值班轮岗人员请事假需提前48小时，由经理批准，安排替岗人员。3. 值班人员离开值班经理室，可指定一领班或领班以上的人员暂时替岗，行使接受报修派工和突发事故情况下的联络和调度指挥的权力。4. 值班人员一般仅行使接受报修派工和突发事故情况下的联络和调度指挥的权力。5. 值班人员实行严格的交接制度，没有交接清楚或未交接完毕，不得离岗下班。D8、EPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：交接班制度PORCEDURES：操作程序：基本制度。（）各配电室应按既定值班方式进行值班，未经上级领导同意不得任意改变，遇有特殊情况，须经上级领导批准方可倒班或替班；（）各配电室应按规定时间进行交接班，接班前不准喝酒，保持饱满的精神状态，因故晚来者亦应履行交接班手续。若接班人员未到或未按时进行接班时，应报主管以上人员决定；（）交接班工作必须做到交接两清。交班人员应做到详细介绍，接班人员应认真听取；（）在交接班过程中发生事故、异常或接到操作任务时，均由交班人负责处理，接班人协助工作。当事故处理或操作告一段落后，再进行交接班；（）接班人员对配9、电室各项设备检查后确认无任何问题，双方在记录本上签字，交接班方可结束。交班工作内容。（）交班人员在交班前，由负责人组织本室人员进行总结，将交接事项填写在运行日志中；（）交班工作内容：设备运行方式，设备变更和异常情况及处理经过；设备的修试，扩建和改进工作的进展情况；巡视发现的缺陷处理情况以及本值自行完成的维护工作；工作票的签发、完成情况；继电保护、自动装置、远动装置、通讯设备的运行及动作情况；规程制度，上级指示，安全岗哨执行情况；设备清扫。环境卫生及其他。接班工作内容。（）接班人员在接班前由领班组织阅读上班运行记录并做好准备工作，认真听取交班人员的情况介绍，并到现场进行以下各项检查：检查模拟图板10、，核对系统运行方式、设备位置，并对上班操作过的设备进行质量检查；检查设备缺陷，特别是新发现的缺陷；试验有关信号、自动装置、电容补偿装置以及继电保护的运行及变更情况；检查直流设备运行及机构箱、接线箱和遮拦、门窗的审查各种记录，技术资料及工具备品，设备环境卫生状况等接班后领班应组织本值人员制定本值设备学习、例行工作计划，并根据系统设备运行、检修等情况提出措施及注意事项。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：安全管理制度PORCEDURES：操作程序：（1）患有心脏病、高血压、癫痫病、精神病、美尼尔氏综合症、严重贫血、关节炎、恐高症、视力障碍等不宜登高人员不得进行高空作业；（2）11、没有高空作业审批表或高空作业审批表 没有通过，不得进行高空作业；（3）恶劣天气情况下，不得进行高空作业；（4）安全措施不到位，无安全器械；（5）登高用具不合要求；（6）高空作业环境恶劣、无防护措施和设施。高空作业安全要求：（）遵守高空作业安全操作规程；（）安全帽和安全带佩戴良好；（）使用梯子高度超过两米，必须有人辅助；（）作业面上下方均不得存在垂直同时作业；（）高空作业所需工具、物品必须有专用工具传递，不得抛掷；（）高空作业下方为禁戒区域，人员进入必须佩戴安全帽。（六）明火作业安全管理制度“明火作业”是指物管部维修室以外的工程明火作业。明火作业作业者提前一天填写动焊动火作业申请表，内容包括：作12、业内容、作业现场负责人、防护措施等项，交经理批准。明火作业前一天将动焊动火作业申请表提交安全部，经安全部审核批准后，方可进行作业施工。安全部接到作业申请后，立即勘察现场，提出防护措施和准备防护器械。作业期间，安全部派人到现场监护，密切注意各种情况，发现不安全因素立即停止动焊动火施工。明火作业实行专人操作、专人管理、专人负责，操作人为物管部指定的修理技工，该技工受过动火动焊的专业培训，持有特殊工种操作证书，其他部门和个人严禁在饭店内私自明火作业。大功率电焊机作业所使用的电源须经过配电领班的批准。（七）设备缺陷管理制度缺陷的划分：（1）危急：设备和建筑物发生了直接威胁安全的问题，需要紧急进行处理的13、缺陷；（）严重：设备发生问题，程度较重，不及时处理还可以暂时运行的缺陷；（）一般：设备问题较轻，不处理时对安全运行威胁不大的缺陷。缺陷管理办法：（）设备缺陷，无论是危急、严重或一般，均应由当值人员共同签订，并记入缺陷记录；（）发现危急缺陷立即报告配电中心室，采取措施进行消除，在没消除前应加强监视，随时掌握缺陷发展变化情况，（）发现严重缺陷应立即报告上级；（）在缺陷没消除前，要重点加强监视，有了变化及时上报，并记录在运行日志中：（）缺陷消除后，由当值登记消除缺陷日期和单位；（）领导或负责人每月组织所有人员对缺陷进行一次会诊分析。（八）锅炉安全运行制度锅炉安全操作规程及锅炉生火前检查工作。（）检查14、锅炉内胆有没有遗留物品、工具，炉内水垢是否清理干净；（）向炉内注水，开启放空阀，水位应在正常水位；（）检查锅炉安全阀、压力表、水位计、温度表是否正常；（）检查炉体、入扎、手孔，各连接管及丝扣口有无渗漏现象；（）检查日用油箱油位、软水箱水位、供水泵、供油泵、空压机及其他附属机械设备等是否正常；（）检查自动控制系统及联动连杆是否正常；（）当完成以上检查确实正常后，可按锅炉操作程序进行点火。锅炉安全运转管理。（）锅炉在运转期间，应监视燃烧情况及负荷情况，随时调节燃烧情况以保持最佳燃烧工况；（）每班必须在负荷低的情况下，前后底部排污一次，由水处理工负责排放；（）每天深夜班在压力 公斤左右时试验低水位自15、动停炉一次；（）每班对油滤器进行旋转 ! 周，以保持油路畅通；（）日用油箱油温不得超过 ，软水回水箱不得超过 ，当超过上述温度时应采取措施；（）相隔 小时，检查各运转设备状况并记录运转数据一次；（）对夹层、地下室主要供气管道、油库，每班都要巡检一次，并在值班簿上登记；（）周末要对所有设备及值班的工作场地进行保养，搞卫生一次，下列情况之一出现时，应紧急停炉：（）水位控制器、蒸汽压力表、安全阀失控；（）入扎、手孔、各种连接管失控；（）空压机、鼓风机、油泵损坏；（）炉内有明显异声及蒸汽压力急剧下降；（）烟温急剧升高超过 ，或突然升高 以上；（）发现设备运行已危及人身及设备安全；（）突然停电。DEPT16、： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：设施设备管理制度PORCEDURES：操作程序：（一）设备台账、档案资料管理制度设备建立台账范围。凡价值在 元以上，连续使用一年以上，安全寿命周期内都需要技术管理的固定资产，都应列入酒店设备台账。设备分类及编号应按照各部门设备功能分为八大类。采用五级号码制。生活服务设备信息设备文娱保健设备环境美化设备保安设备交通运载设备其他设备设备编号说明：（）设备的统一编号即为各部门固定资产编号，为了统一方便，号码顺序从 开始（不从 开始）；（）如有报废和调拨出部门，其编号应永久保留，并说明调出原因，不要作新购进或其他设备来填补报废设备的旧编号；（）设备的附17、件或附属设备不必另外单独编号，而可以在主机编号之后编附机号；（）每台设备都必须在明显处装订上固定资产编号或喷上编号。设备管理类别划分原则及代号。（）重点设备：用 表示。凡具备下列条件之一者，为重点设备：负荷高、耗能大、连续性运行的设备；对经营质量影响大的设备；停机后，对经营及饭店声誉有严重影响的设备；修理复杂程度高的设备；备品、配件供应困难的设备；出现故障或事故严重影响人身安全的设备；对环境保护及作业有严重影响的设备；单台（套）设备原值在五万元以上的设备。例：锅炉、变压器、高低压配电设备、压力容器、大型制冷机组、大型空调设备、电梯等。（）重要设备：用 表示。凡具备下列条件之一者，为重要设备：多18、班运行或开机时间长的设备；需要经常或定期调整的设备；故障停机对饭店经营有影响的设备；故障频次多或停机时间长的设备；有一定修理复杂程度的设备；配件供应周期长的设备；对操作人员安全及环境污染有影响的设备；单台（套）原值在一万元以上的设备。例：各种泵、通风机、音响设备、灯光设备、计算机、运输车辆等。（）一般设备：用 表示。凡属下列情况之一的设备，为一般设备：负荷低、开机时间短；对生产、经营质量影响不大的设备；修理复杂程度低或不维修设备；故障停机不影响经营的设备；不构成重点、重要设备的其他设备。例：彩电、风机盘管、分体空调、窗式空调等。设备台账内容：（）使用单位：填写单位名称及饭店编号（）管理类别：按19、第三条的规定填写（）设备名称：按设备铭牌填写（）设备编号：按第二条的规定填写（）相关设备编号：填写与本设备相关设备的编号（）固定资产编号：按固定资产账上填写（）规格型号：按设备铭牌填写（）总电功率：填写本设备需要的总电功率（）制造单位：按设备铭牌填写（）出厂编号：按设备铭牌填写（）出厂日期：按设备铭牌填写（）启用日期：填写实际投入使用的日期（）安装地点：填写设备安装的具体地点（）设备原值：按固定资产账填写（）预计残值：按固定资产账填写（）计提折旧：填写累提的折旧额（）使用年限：填写预计使用的年限（）设备现状：填写“在用”或“封存”、“闲置”、“报废”等（）备往：填写其他需要说明的内容设备台账卡20、由物管部 经理或项目主管填制，总监秘书负责保管存档。设备情况发生变化，及时修正台账记录。根据台账，定期对饭店的所有设备进行盘查，做到账物相符设备技术档案管理（）所有重点、重要设备以及列入计划检修的一般设备，都应建立技术档案。特种设备技术档案的建立，应符合劳动管理部门的要求，按劳动局要求的格式建立，其他设备按饭店和管理公司要求建立；（）饭店设备技术档案由物管部经理、文员负责收集、修订、整理、立卷、归档和借阅。做到技术档案能及时、准确的反映设备的运行状况；（）饭店能根据设备技术档案所记载的设备信息，及时分析、研究，指导设备维护、检修及改造、更新。5设备技术资料管理：（1）饭店技术资料由物管部经理、21、文员负责收集、整理、核实、登记和保管，坚决杜绝资料散落个人手中的现象；（2）设备技术资料应包括的主要内容：设备选型及技术经济论证材料；上级及领导批准购置的文件；设备购置合同；设备出厂合格证；设备装箱单及开箱验收记录；设备安装、调试记录及竣工图；设备使用说明书及进口设备说明书中文译本；二、其它有关部门人员参加的领导小组负责；1（1）自制设备（包括委托设备制造厂专门设计制造的专用设备） 的选型由主管领导负责，设备使用部门参与设计的审查，包括设备的结构、性能、精度及设计的先进性、合理性、维修性及技术文件的完整性。标准化等内容；（2）仪器、仪表的选型由饭店计量管理部门负责；（3）交通及运输车辆的选型由22、客务部负责。设备选型、定购审批：（）一般设备，由本单位设备管理部门填写 设备购置（ 调拨） 审批单，经本单位主管领导审批；（）重点、重要及进口设备，由本单位设备管理部门填写 设备购置（ 调拨） 审批单，并写出技术、经济论证报告，经饭店总经理批准后，报管理公司经核部、工程部审批；（）设备购置（调拨）审批单经批准后，方可由本单位、采购部门进行定货、采购，并严格按审批单 执行。进口设备定货，要明确提出修理技术资料和维修配件方面的要求，并遵守商检部门的有关要求。开箱验收及安装、调试：（1）新设备到货后，由设备使用部门和工程总监 经理、采购部门共同开箱验收工作，检查主机、附机、备件及技术文件是否相符，运23、输过程中有无损伤和锈蚀，并填写设备开箱验收单，发现问题应及时按订货合同与有关单位联系解决；（2）随机技术文件、技术图纸由工程总监 经理整理后，交部门总监秘书存入技术档案；（3）设备的安装、调试，应由能胜任工作的单位和人员承担，设备使用部门和工程部按技术要求进行质量检查、精度、性能试验。空运行及负荷试验等，发现问题及时与有关单位联系解决；（4）设备安装、调试竣工后，填写设备安装竣工报告单，并办理移交使用的正式文件，同时办理转入固定资产手续；（5）自制设备须经一年以上使用验证，精度和性能达到预定技术要求，图纸资料齐全，经过验收后，办理移交使用手续，正式移交使用手续，正式移交使用，转入固定资产；（624、）设备在初期使用中（一般在半年到一年内），要加强管理，及早发现问题，收集信息并分析处理，属于设计、制造上的问题，向设计、制造单位反馈。属于安装、调试上的问题，向安装、调试单位反馈，属于须采取维修对策的，向维修部门反馈，属于规划、选型方面的问题，向规划、采购部门反馈；（7）进口设备在开箱验收、安装调试及试运行期间，应加强管理，及时发现问题，若有供货方责任问题，必须在索赔期内要求索赔。停用、闲置设备的封存：（）连续停用六个月以上的设备，由使用部门就地封存，填写设备封存单 报工程部、财务部门及主管领导审批；（）封存设备应切断电源，放净油箱，将设备擦拭干净。导轨及光滑表面涂油防锈，覆盖防尘罩，挂牌标明25、保管人，负责妥善保管，未经批准任何人不得随意拆卸零部件，以保持完好。所有附属设备、附件及专用工具均应随同主机清点封存，防锈保管；（）现场封存设备需启封使用时，使用部门持原封存单到工程部和财务部门办理启封手续并填写设备启封单；（）停用封存一年以上或已确定不需要的设备，由工程部汇总，经主管领导审批后报管理公司经核部和工程部列入闲置设备管理，并积极做好利用和转让。设备移装：（）凡正式安装并列人固定资产的设备，使用部门不得擅自移位，确须移装者，必须由原使用部门、调入部门会签的设备移装单，经总经理批准后方可实施，重要设备的移装须上报管理公司经核部和工程部审批；（）设备移装前，要经过技术论证，做好技术准备26、，保证设备在移装后，不降低原有技术性能和寿命。设备内部调拨：（）调拨双方填写内部调拨单，逐级上报审批；（）设备调拨后，及时修正设备台账和财务各账项记录。设备更新、改造：（）改造、更新方案的审批，一般设备的改造与更新由饭店工程部和使用部门联合提出方案，报总经理批准。重要设备改造、更新由单位主管领导组织技术经济论证，填写设备改造（大修）审批单逐级上报审批，设备改造应结合大修进行；（）设备更新原则上是用技术性能先进的设备替换技术性能落后又无法修复、改造的老设备，凡达到报废条件的设备必须更新；（）设备改造竣工后，由设备管理部门组织验收，并填写 设备改造（ 大修） 竣工报告单。设备报废条件：（1）经过测27、试，继续大修理后，技术性能仍不能满足需要；（2）设备老化，技术性能落后，耗能高，效率低，经济效益低；(3）大修后虽然能恢复精度，但不如更新经济；（4）严重污染环境，危害人身安全与健康，进行改造又不经济；（5）国家明令禁止使用的设备；（6）因工艺变更，技术改造等换出的旧设备，又不能利用和调出；（7）其他应当淘汰的设备。（三）维修物料管理制度饭店设备的备品备件及日常维修所用的物料的管理由财务部委托工程部仓库进行管理，工程部仓库将备品备件和物料统一编号，独立设账，设专职或兼职库房管理员，对采购、验收入库、领用、封存和调拨进行管理。工程仓库根据各类物品的使用量等因素，确定各物品的最低库存量、最高库存量28、和保险库存量，工程总监 经理编制申购计划，经工程总监 经理审核后报送总经理审批，审批后，由采购部进行购买（专业性强的物品可由工程部自行采购，由采购部走账）。工程仓库入库物品，仓库管理员负责验收，发现问题暂停入库，报告工程总监 经理处理。工程部需定期或不定期抽查入库物品；库管员验收无误后，将物品登记入库。工程部人员领用物品，领用者需持有工程总监 经理签批物品领用单；其他部门领用工程物品，需由部门总监和财务总监联合签批的物品领用单，否则不予发放。对部分易耗物料，工程各班组可根据历史经验数据，每周统一领用，领用后，由班组领班负责管理，实用实销，月末盘点并做退仓处理。每日库管员发放物品后，及时按电脑操29、作规程将资料输入饭店的财务管理系统，并将物品领用单汇总交财务部。备品入库后，库管员需加强管理，遵循“先进先出” 领取方便的原则，对库房定期整理，码放规范、整齐。防止物品损坏、锈蚀和遗失。每月工程仓库管理员会同财务部人员对工程仓库进行盘点并核查账目，做到账物相符，发现盘盈或盘亏，查清原因，写出报告，由物管部经理和财务总监 经理处理。技工维修完毕后，对所剩余的物料及时退还工程仓库或交班组领班处，月末统一退仓。对领用物料实行预算控制制度，对超预算使用物料，而又无合理解释的班组，根据比率降低班组的奖金额度，对节约物料的班组根据比率增加奖金额度。（四）设备维修工具管理制度饭店物管部设备维修工具分为三类：30、个人保管类、班组使用类和部门使用类。个人保管类工具较小、价值低、使用频繁，一般由个人直接保管；班组使用类工具较大，价值较高，适合班组专业化使用的要求，一般由班组保管；部门类工具指价值高，不经常使用，一般由物管部经理管理。个人保管类工具管理：（）领取：由班组领班提出申请，经物管部经理签批后，到工程仓库领取；（）登记：工程仓库发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位，编制明细个人保管类工具登记单；（）使用：个人保管类工具为员工自用，不得借于他人；（）报损：损坏或丢失，立即上报领班，领班根据情况，区分责任，编制报损单送交物管部经理，物管部经理签批后到工程仓库重新领取，库管员即时修正记录；（）交回：员工31、离职或调离岗位不再需要该工具，需将工具交回，如不交回，相应进行扣款。班组使用类工具管理：（）领用：班组领班提出申请，物管部经理同意签批后，或由工程仓库发放，或直接采购；（）登记：工程仓库发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位，并以申请人为负责人进行登记；（）使用：工具使用，由班组领班负责管理，工程部内部借用，需经领班批准，外部门借用，需经物管部经理批准；（）损坏：发生损坏，立即报告物管部经理，并查明原因，追查责任，由物管部经理做出报损单，或修理，或重新领用，或再次申购。部门使用类工具管理：（）存放：存放于工程仓库或指定地点，由专人保管；（）使用：使用由物管部经理批准；（）损坏：由物管部经理写出32、书面报告，追查责任人责任。所有工具皆为饭店财物，一律不得带出饭店或私用。各班组建立自己的工具明细账册，定期盘点，做到账物相符。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：设施设备维修制度PORCEDURES：操作程序：（一）报修制度使用部门发现设施设备损坏或异常，应停止使用，立即报告，由班组领班或部门文员填写工程报修单，如果设备方便移动，与设备一起交物管部经理值班室。如果情况紧急，电话通知物管部经理值班室。物管部的紧急抢修按重要性进行分类，优先顺序为：影响饭店形象的，直接影响客人使用的，会影响客人使用但有时间进行调整的和后台支持部门的设备损坏或故障。物管部值班经理室 小时值班，随33、时接受报修，对报修项目进行分类，将报修单进行简单批注后，送项目主任，由主任具体派工维修。维修技工持工程报修单 到现场维修，维修完毕后，由报修部门验收，验收通过，在工程报修单上签字确认，维修不满意，可以拒绝签字或在工程报修单上签署保留意见。工程报修单 分为紧急和一般两种，工程总监 经理室接到 工程报修单（紧急）或紧急报修电话后，维修技工应在 分钟内赶到维修地点，进行紧急维修。电话通知紧急维修后，应补填工程报修单（紧急）送交工程部经理值班室。工程技工维修完毕后，维修单汇总交回值班经理室统计汇总。（二）计划检修制度检修计划包括年度计划、季度计划和月计划；检修包括大修、项修、小修和改善维修。将设备检修34、的类别性同时间的计划性有机地结合起来，构成计划检修。饭店根据设备运行特点认真制定并严格执行检修规程，制定和修订切合实际的检修周期和检修定额。根据设备检修周期及设备运行检查中发现的问题，编制设备检修计划，经饭店总经理批准后上报管理公司工程部，列入设备管理考核项目。检修计划一经批准应严格执行，若检修计划需要调整需工程总监 经理提出报告，报饭店总经理审批，并报管理公司备案。设备大修要有大修理方案。大修理方案包括：检修内容，质量要求，工程进度，人员安排，备品配件，材料，特殊工器具需要量，试车验收规程，安全措施等。重点、重要设备的大修及特种设备大修要填写 设备大修、改造审批表 报请管理公司经核部、工程部35、审批。重点、重要设备检修前准备工作：（）技术准备：制定大修理方案前要进行预检，全面、深入掌握设备技术状况和了解饭店经营对设备的要求，根据预检结果指定或修改大修方案；编制修理技术文件，包括：任务书、更换件的明细表及图纸、材料明细表、修理工艺、修理工具及图纸、质量标准；（）检修准备：根据检修技术文件要求，备齐所需材料、备件、工器具；编制修理作业计划，包括：作业程序、作业人数、工时、分部作业之间相互衔接的要求，外单位协作事项及时间要求，使用者协作要求；（）安全措施准备：检修前按保安部要求办理各项手续，并根据需要增设安全设施和人员。检修计划的实施：（）按计划使用材料、配件，提倡厉行节约，废物利用；（）36、严把质量关，每道工序都要有质量检查；（）文明施工。专用工器具要精心使用、维护，并做到工完、料净、现场清。特种设备的检修，除按检修规程和方案执行外，还须严格执行特种设备管理规定。委托修理（）确系饭店物管部无力承担的维修项目，可外请其他单位修理，但必须上报管理公司经核部、工程部批准。负责办理外委修理的人员要熟悉设备维修业务，并了解经营合同法；（）饭店与承修单位根据设备状况、作业环境、作业条件及技术要求、质量标准、修理进度等要求协商修理费用等问题并签定委托修理合同后，方可实施；（）设备检修中，如发现合同以外的特殊情况及出现新问题，双方应及时协商补救措施，以保证检修进度顺利完成；（）检修竣工验收后，承37、修单位要作好修后服务。竣工验收工作包括：设备大修后，由物管部、使用部门根据修理任务书所提项目、质量标准及技术要求进行验收后，根据设备具体情况，试运行一定时期正常，各方代表（饭店物管部、使用部门和外单位受托维修部门） 在 设备改造（ 大修） 竣工报告单上签字验收。设备中、小修竣工后，也应办理验收手续，具体内容可酌情省略。设备检修过程中所需各种技术资料、技术文件，要有健全的管理制度，设备大、中修要有完整的检修记录和交工资料，并记入设备档案。设备检修后，物管部和使用部门要及时做好总结，并于年底将检修计划执行情况及检修中出现的问题等总结，上报管理公司。（三）设备三级保养制度日常维护：（）设备使用前进行38、清洁、润滑、紧固、空运转试车；（）工作中严格按操作规程使用设备，发现问题及时处理；（）下（交）班前对设备进行擦拭，清理工具，清扫工作地；（）每周进行 ! 小时保养，彻底擦拭设备，清理死角。一级保养（即月保或季保）：设备使用 小时或 ! 个月，就应一保一次，一保由操作者或维修工负责；电气设备由维修电工负责；特种设备或精密设备指定专人负责，一保要有记录。一保内容如下：（）清洗、疏通润滑系统各部件，清洗（更换）油毡，油线；（）调整滑动部位间隙，检查紧固部位紧固状况；（）重点运转部位进行拆检，发现异常要整修；（）设备内外进行彻底清洁，消除卫生死角；（）电气部分要清除灰尘，除油垢，进行运行性能检查。二级39、保养（即年保）：设备使用 小时或 ! 年应二保一次，二保由维修工负责，二保应有计划进行，完成后填写完成单，并存入设备档案。二保内容如下：（）更换或修复损坏零件，检查、调整有关部件；（）修研（刮）主要零件的磨损部位，修复基准面的磕碰伤等状况；（）进行定期（周期）清洗、换油；（）清扫、检查、调整电气元件，检查保养电机；（）检查、测定设备主要精度、性能；调整传动部位；（）排除隐性故障，治理四漏（漏水、漏电、漏气、漏油）现象；（）清洗设备各部位的油迹、污垢。对于具备自检功能的设备，根据故障显示进行保养、维修。（四）照明设备维修保养制度爱护系统设备，及时维护保养，保证系统随时处于正常状态。定期对照明设备40、进行检查和清扫，对处于多尘环境下的照明设备，每月应清扫次，以保证它的正常照明亮度。对应急照明系统应每年检查其完好程建，每次检查应进行通电试验和测量绝缘电阻。特殊场所的防爆、防水型灯具应定期对其密封进行检查，发现有锈蚀损坏和密封失效等现象应及时修复或更换。特殊场所的防爆、防水型灯具应定期对其密封进行检查，发现有锈蚀损坏和密封失效等现象应及时修复或更换。各种灯具的聚光反光设备不得用纸片和铁片等物来代替，不许用金属丝将纸片和铁片绑在灯口上。每月检查安装在振动和摆动较大场所的灯具防震措施是否牢固，灯泡和灯管有无松动和脱落。更换灯泡和灯管时应切断电源，禁止用湿布擦拭灯头和开关等部件，严禁非专业人员进行操41、作。照明设备的回路中不得有任何缺陷，以免引起对其他设备的损坏。坚持巡视，发现问题及时汇报。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：弱电系统管理制度PORCEDURES：操作程序：（一）视听系统管理制度严格执行公司制定的各项规章制度，在工程部的领导下，完成系统的各项管理任务。技术人员必须按要求坚守工作岗位，不得擅自离岗、窜岗。爱护设施、设备，非工作需要不得随便开启系统。系统设备经测试验收设定的永久状态不准随意设定调整。不准将固定安装的设备擅自拆下改做它用。除必要的调试和正常工作外，不得长时间运转寿命短或贵重的设备不准利用系统设备看与工作无关的录像带、光盘，或复制与工作无关的音像42、制品。机房内保持清洁，不存放与工作无关物品，主控机房不准会客。非本专业技术人员不准开启、操作系统设备。注意工作礼仪，工作中使用文明语言。（二）视听系统工作标准保证系统随时处于正常状态；设备维修达到原技术标准；确保系统的使用安全。设备、器材有序存放。按工作规范完成任务。在合理使用系统设备的情况下完成规定的服务内容。（三）视听系统定期检查维护项目季度维护保养的设备：（）投影机、幻灯机、摄像机擦拭镜头；（）录音机、录像机（磁头清洗）；（）监视器、银幕、系统设备（除尘）。年度维护保养检查：（）系统连动功能试验；（）系统技术标准测试检查；（）系统扬声器性能检查；（）机械设备维护润滑；（）系统设备除尘。（43、四）电话交换机系统机（线）务工作人员管理制度在接到工作任务单时，应及时进行处理，若在修理过程中发生影响其他部门通讯时，应先请示领导。待批准后方可进行工作。严禁利用职务之便拨打国际、国内及各信息台收费电话。严禁私请其他部门工作人员进入机房。并有权阻止无关人员进入机房。同事之间要使用文明用语。严禁在机房内大声喧哗、吵闹。要注意个人礼仪。未经批准，不得随意从各配线架上私搭乱接电话机。严格按照机（线）务工作人员操作规程工作。（五）电话号码管理制度饭店内部电话号码的编制，均应由饭店指定部门统一编制。电话工作人员不得擅自调配、更改电话号码。电话工作人员不得擅自对某部门的电话号码进行缩位编码。不得擅自对已进44、行缩位编码的号码进行修改或删除。饭店电话号码的使用等级权应由饭店指定部门统一制定，电话工作人员不得擅自更改电话号码的使用等级。饭店电话号码是否进入电话记费系统，应由饭店指定部门统一规定。电话工作人员不得擅自增加或删改电话记费系统内的电话号码。电话工作人员应对有关部门指定不得公开的电话号码实行保密制度。电话号码的编码应具有科学的一致性、秩序性、区位性，并进行统一整理编制电话号码表。所有电话号码的缩位编码均应由饭店指定部门统一编制实施。电话号码的更改、编制、缩位编码等均应严格执行工作任务单制度。（六）电话交换系统备品、备件管理制度电话交换系统备品、备件的规格、型号和数量的编制，应由饭店指定部门统一45、编排。饭店电话交换系统备品、备件应做到原厂、原规格、原型号、原产地生产，并统一登记造册。严禁电话工作人员挪用或窝藏电话交换系统的备品、备件。严禁电话工作人员对电话系统备品、备件进行随意地设置或更改。电话工作人员领用电话备品。备件应填写“备品、备件领用单”并经主管领导批准后方可领用。电话工作人员不准随意处置被更换的原厂零配件，被更换的原厂零配件应归还给酒店管理部门指定的回收部门。电话交换系统备品、备件应做到货架整齐、货签清晰，无灰尘、无鼠害、无蛛网、无积水、无污垢、无强磁场。尽量保持原厂零配件的包装方式。（七）电话交换系统维护保养制度电话工作人员每季度定期对电话交换系统进行维护保养。电话交换系统46、维护保养的内容：（）数字程控交换机；（）内部 机发射、编码、天线系统；（）内部手机基站及天线系统；（）不间断电源系统；（）配线架和语音记录系统；（）配线架和语音记录系统；（）话务台系统。（八）电话交换系统维护保养的工作标准程控交换机维护保养标准：（）通过交换机的维护终端，用软件程序对其内部模块工作状态进行扫描；（）对发出报警的模块继续跟踪，对不同的模块用相应的软件程序检测其内部故障，并打印输出模块内部故障检测结果，上报相关领导；（）对不影响模块运行的故障，可暂时不必更换模块，对影响运行的故障，须及时更换；（）用交换机系统软件检测所有现场设定的内容，并打印输出检测结果；（）检查现场设定、修改的所47、有参数，发现问题及时上报有关领导；（）检查交换机柜内积尘情况，并用相应的工具进行除尘工作；（）检查各种交换机仪表的指示值，并与标准工作状态下的指示值相比较。2内部手机系统维护保养标准：（）用维护终端对内部手机模块进行内部参数检测，并打印检测结果；（）对现场编码设置的数据进行测试并与数据正常状态相比较；（）从地下一层到地下四层及地上六层、十层，每层按指定的 个点，用场强仪等专业仪器测试各点在定频率下的场强值，并记录备册，若此值与标准值有变化，及时上报有关领导。3不间断电源系统和接地系统维护保养标准：（）对电池接线端子进行紧固；（）分电器进行检查并紧固接线端子，测试分电器输入、输出端电压、电流值；48、（）测试电池组电压、电解液值；（）对逆变器输入、输出端的电流、电压、频率进行测试，并与标准值相比较。若有出人及时汇报有关领导；（）对电源室的环境进行清洁，测试环境温度、湿度。清洁电池组灰尘；（）用接地电阻值测试仪表，对接地电阻值进行摇测，其值不大于 欧姆。4配线架和语音记录系统维护保养标准：（）配线架应整洁、有序；（）接线插口应牢固；（）线路走向应标准；（）语音记录系统接口应牢固，磁盘运转应灵活，指示灯应完好。5话务台系统维护保养标准：（）用软件程序检测系统程序设置的准确性；（）用软件程序检测现场编程的数据内容，并打印输出，与标准相比较。若有出入及时报告相关领导；（）检测键盘、显示器、话筒、送49、话器等的对比度、灵敏度、清晰度；DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：空调、给排水系统管理制度PORCEDURES：操作程序：（一）空调、给排水系统人员交接班管理制度接班人员必须按时到达岗位，做好接班准备工作，包括：（）查看上一班记录，听取上一班值班人员的运行介绍；（）检查仪表、工具，并在交接班记录上签字；（）检查各系统设备的运行情况。为保证设备的正常、安全运行，凡实行二班制或三班制运行的空调及给排水设备，必须执行交接班制度，并列入责任制考核。下列情况不得交接班：（）上一班运行情况未交代清楚；（）领班未到或未经工程师同意指定合适的代领班人时；（）接班人数未达到需要人数的最低50、限度时；（）接班人员有醉酒现象或其他神态不清而未找到顶班人时；（）设备故障影响运行或影响服务时。当班设备操作人员下班前必须做好设备和周围环境的清洁工作，并做好当班设备运行状况及日常点检的原始记录，向接班人员交清本班运行及调节状况，严禁在接班人员未到岗之前离开岗位。接班人员发现上一班清洁工作未做好，有权拒绝接班，并向班组长汇报。发现设备损坏或有异常情况，接班人员应向当班者说明，并由当班者做好原始记录交接班双方在运行和交接班记录上签字后双方即完成交接班工作。如接班后发生设备损坏和设备事故，超过接班时间 分钟，由接班者负责。（二）空调、给排水系统报告记录管理制度下列情况报告空调、给排水工程师：（）主51、要设备（包括所有各种型号的水泵、等各种仪器仪表等） 非正常操作的开停；（）主要空调、给排水设备除正常操作外的调整；（）设备发生故障或停运检修；（）各设备的零部件改造、代换或加工修理；（）运行人员短时间暂离岗位；（）运行人员工作去向；（）对外班组联系。下列情况必须报告物管部经理：（）重点设备（软化水处理设备、中水一体化设备、反渗透饮用水设备、消防报警设备等）除正常操作外的调整；（）系统采用新的运行方式；（）主要设备发生故障或停运检修； （）系统故障及检修；（）重要零部件改造、代换或加工修理；（）领用工具、备件、材料（低质易耗品例外）；（）加班、换班、补休、病假；（）外协联系。下列情况必须报告物管52、部经理：（）重点设备发生故障或停运检修；（）影响到客人使用的设备故障；（）给排水系统的运行方式发生较大改变；（）重点设备主要零部件改换；（）给排水系统或系统的主要设备技术改造或位移安装；（）系统及设备增改工程及外协施工；（）领班以上人员岗位调整及班组重大组织结构调整；（）工程师病事假、补体、换班。（三）给排水系统巡视检查内容巡视水箱、查看压力及温度并做记录。巡视冷热水加压泵运转情况。巡视卫生间水系统有无泄漏，排放是否通畅。巡视污水提升泵的运转情况。巡视电动阀的工作情况。巡视软化水设备、中水设备、反渗透饮用水设备及水池水景系统设备的运转情况。巡视消防喷淋系统、消防水幕雨淋系统。消火栓系统及气体灭53、火系统中的各类仪表和阀门的情况。巡视雨、污水水管道弯头，是否泄漏、排放不畅等。检查口是否可以随时打开，以保障维修工作的进行。巡视内线煤气管路系统、发电机油路管道系统。（四）空调、给排水系统维修工具及备件管理制度设备维修备品备件由专人实行统一管理。每月定期制定备品备件使用情况，上报物管部经理。备品备件的领取，维修负责人持维修单及领购单报物管部经理批准后，方可领取，并将使用情况进行记录。各部门每月制定备品备件的使用计划及使用情况，报物管部经理，以便统筹安排。严禁非同类规格备件替换，给设备造成隐患。工具的使用由各部门专人负责管理，维修使用的领取要填写使用记录。每月定期对工具的使用情况进行检查，损坏及54、规格不全的要及时申报领取，以利于维修工作顺利进行。员工要爱护使用工具，对于维修中损坏遗失的要及时上报，查明原因，并填写使用记录。备品备件的使用仅限于在工作范围内使用，严禁挪为它用。（五）软化水站设备的日常检查制度检查规范及维护管理制度。监视与记录：此软化水系统需全天监视，并且所有有关的数据都应记录在值班日记上。这些数据对决定软化器运行效率和系统进行维修和保养来说是必须的。包括树脂软化能力的变化，软化器水压的损失（压降）和盐的用量。注意：如果没有足够的运行数据和系统运行历史的记录，担保索赔是不会被接受的。日常检查规范。（）按时填写软化器记录表；（）每天检查仪表指示，看看是否一个罐供水，另一个罐处55、于等待或再生状态。检查（）罐出水口处的水表工作是否正常；盐水罐储存罐是否在正常的水位；（）进出水口的压力表读数是否正常；（）进水处的过滤器网是否符合要求，排气阀是否通畅；（）管道控制阀附近的受力支撑是否正常；（）备用连通截门是否正常；（）自动控制系统的运行是否正常；（）水质分析项目的指标是否满足要求：软水硬度 毫克当量 升；溶解氧 毫克 升；碱度 毫克当量 升；值 ；溶解固体物 毫克 升。（六）维护保养管理制度每半年检查所有仪表的准确可靠性，手动进行各项操作程序；检查各路阀门在各阶段的正确位置，有偏差的重新调整。每年检查罐体有无裂纹、开焊或变形现象。每年打开交换柱上下封口，将树脂取出清洗、筛选56、，去除破碎树脂，补充新树脂（年补量为 ）。检查交换柱体上下内部有无损伤，对损坏部位进行修补，涂刷防腐层。每年检查密封胶垫是否老化，更换锅炉网布。每年更换一次锈蚀螺栓。每年更换锈蚀严重的阀门、管道。对水泵进行年度保养。（七）给排水系统的运行检查制度值班人员每二小时按照巡回检查路线检查所属设备一次，并按表做好记录。检查人员必须每小时到水泵房、地下室、对供水泵、污水泵进行检查，了解其工作状况：（）压力表读数是否正常；（）轴承温度是否正常；（）机体有无振动及异常响声；（）联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象；（）阀门开关位置是否正常；（）润滑油是否足够，油封是否完好。值班人员必须每二小时对备餐间的57、饮用水电加热器进行检查，了解其工作状况：（）压力表、温度表读数是否正常；（）加热器各连接处是否有漏水、漏气现象。值班人员必须每四小时对各水池自动注水装置作一次检查。日班人员必须每天对水池水质情况作一次检查，发现问题及时通知相关部门处理。值班人员必须经常注意管道运行情况，特别注意消防主要阀门和供水主要阀门是否处于正常开、关位置，发现管道漏水通知班组及时处理。（八）给排水系统的巡视检查制度消防系统的巡视程序及标准：（）高低消防喷洒泵管道压力是否正常；（）水泵、水管有无滴漏；（）稳压泵压力是否正常，运行节门是否全部打开；（）认真填写运行记录，包括巡视人、时间、地点、压力等内容；（）以上 ! 项内容出58、现异常，立即通知领班；（）如电器自控出现故障，由领班通知有关专业；（）每班巡视 次。积水坑巡视程序及标准：（）认真填写巡视记录；（）检查潜水泵是否 台自动、台手动，自动排水是否正常；（）水泵出水管路上的连接件是否完好、无锈蚀或损坏；（）每班巡视 次；（）如水泵不排水或排水管路堵塞、损坏等要及时通知领班；（）电器出现问题由领班通知电器专业人员。污水坑的巡视程序及标准：（）污水坑飘浮物厚度；（）手动、自动装置是否正常，手动排水是否正常；（）水泵运转是否正常，有无杂音，油位是否在油线内；（）室内有光溢水情况，水泵有无滴漏（包括机油滴漏）；（）填写巡视记录；（）每班巡视 次；（7 ）水泵缺油随时添加；59、（）出现电器及自控故障应随时通知领班；（）污水箱飘浮物过厚，由主管通知有关单位进行清理。水箱的巡视检查及标准：（）生活消防水池供水区及生活水箱、软化水箱、中水箱水位是否在正常水位；（）生活水泵运转是否正常，有无杂音；（）室内管道、水泵有无滴漏；（）认真填写供水区水箱间运行记录；（）检查饮用水系统紫外线灯管是否全亮；（）出现异常情况，通知领班及时解决；（）如供水区水箱亏水和溢水，通知领班和工程部值班电话，并及时通知自控专业人员。软化水站的巡检：（）反洗：松动树脂层及消除树脂层中的脏污及破碎的树脂；（）进盐：再生树脂使树脂转型，恢复交换能力，从而去掉水中的钙离子、镁离子，盐的浓度应为 ! ；（）正60、洗：洗掉树脂层中的再生物，氯化钙、氯化镁等污物及残盐；洗掉树脂层中的再生物，氯化钙、氯化镁等污物及残盐；（）正常供水：正洗至合格软化水达到标准，再恢复正常（九）给排水系统的养护及维修制度给水系统养护与维修：（）给水系统管道：给水管道应定期检查维修，一般半年进行一次。明装管道可以从外观查看表面有无锈蚀现象，还应用小锤敲打管道，听声音是否正常。如检查发现管道有锈蚀脱皮现象，应及时维修。对轻度的脱皮锈蚀情况，可将脱皮清理干净，在管道外表面干净的情况下，涂防锈漆两遍，然后再刷两遍漆。如果管道锈蚀得很厉害，可考虑更换新管道。对重大的检修应作检修记录存档；（）给水系统阀门：室内给水系统的阀件要定期检查维修61、。各类阀门应定期开关，看阀杆是否灵活，压兰盘根是否正常。如压兰母漏水应及时更换填料，对出现故障的阀门应及时修复，以免故障进一步扩大；（）保温和隔气层：给水管道的保温和隔气层，在平时使用中注意检查和维护。如有碰坏或自然脱落，应当及时修补，对整个设在吊顶中的管道的保温和隔气层，应定期进行检查和维修；（）给水系统的合理使用和管理：如制定节约用水的规章制度，并由专人负责实施。排水系统的养护和维修：（）排水管路的养护：排水管道在使用过程中，由于粪便污水等在排水管道内壁面上结尿垢等，会使管道的内径缩小，流水不畅。甚至会把污物挂住，致使管路堵塞。为了保证排水管路的畅通，必须在使用中定期对排水管道除垢清理，防62、止生成污垢。通常先用管道疏通机清垢，再用管垢清除剂清洗；（）对于排水管路中的地漏、检查口、清扫口等设备，也要定期检查，如发现有污损、锈蚀等问题，应及时更换或修理。排水系统的合理使用管理，排水系统合理使用的关键问题在于防止管路堵塞，为此，采取以下措施：（）定期对排水管道进行清通、养护和清除污垢；（）定期检查排水管道是否有锈蚀和漏水现象，以便发现问题及时解决；（）卫生器具使用完后应及时用水冲洗干净，必要时采用清洗剂清洗，确保清洁和防止污垢再生；（）普及使用常识，教育人们不把污物倒入排水管道。同时，在卫生间、盥洗室等处设置污物桶，在清洁池。备餐间水池上安装箅网，以防止土块杂物等堵塞管道。卫生洁具的养63、护维修：（）使用要求：卫生洁具应随时清洗。清洗时要用专用的清洁剂，以保持表面的清洁度。不能用强酸溶液清洗卫生器具，这样会严重腐蚀排水管道和管件；（）卫生器具的养护：卫生器具时常出现水箱漏水、淋浴器阀门关闭不严等问题。这不仅浪费水资源，而且给用户造成不便。因此对卫生器具的给水排水配件定期检查、维修和更换，以保持其完好率。（十）给排水系统的月度保养制度备用设备应急试验：（）水泵房备用供水泵及消防泵、中水备用泵、软化水备用泵等泵的试运转；（）污废水积水坑潜水泵试运转，电动碟阀开关动作 ! 次；（）备用热水回水泵试运转；（）更换死水管的水；（）全面检查消防管道主要阀门是否在正常位置，转动一下平时不动的64、阀门。全面检查供、排水管道主要阀门是否在正常位置，转动一下平时不动的阀门。机具：（）检查齿箱油位，打黄油润滑各轴承；（）检查主要部件连接螺栓的紧固情况。（十一）给排水系统的季度保养制度阀门丝杆清理加油（室外三个月一次，室内六个月一次）。 电热水加热器排水一次（半年一次）。检查分析管系的工作情况，排除运行隐患。泵房供水泵前后轴承加油（半年一次）。（十二）给排水系统年度保养制度积水坑潜水泵：（）拆泵盖检测端面间隙并做好记录，必要时修理；（）检查轴向密封装置的完好情况及密封性能；（）检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳除锈油漆；（）检查胶管的完好情况；（）电机做年度检修保养（通知电工进行）；（）检查泵的工65、作性能。热水回水泵，每运转 小时：（）检查密封环磨损情况，测量记录密封环径向间隙；（）检查轴向密封装置的完好情况及密封性能；（）检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳除锈油漆；（）电机做年度检修保养（通知电工进行）；（）检查泵的工作性能。电热水加热器：（）拆检查盖检查清洁；（）检查压力表、温度表的准确可靠性。管系：（）对整个管系作一次全面检查，判断管系继续运行的可靠性；（）检查所有管道，阀门的防锈保护层是否完好，必要时做油漆大保养；（）更换已腐蚀或老化的密封及不能继续使用的管件。机具：（）检查各运动部件的腐蚀情况；（）检查防锈保护层是否完好，必要时做油漆保养。（十三）生活消防水泵房设备日常检查制度给水66、设备启动后，各参数均应满足设计要求。查看各设备运行是否正常。从各处返回的启泵信息能否启动水泵。系统联动后各用水点的压力和流量是否满足设计要求。各种控制装置是否运行正常，有无卡塞和失灵现象。系统管道压力及流速是否满足要求，闸门及器具有无渗漏、损坏。给水泵的电器控制是否正常。控制线路包括：电动控制、正转（ 单向） 控制、正反转（双向）控制、降压启动控制、调速制动控制、位置控制、顺序控制、时间控制等。除此之外的维护检查，按照饭店给排水系统运行检查制度中的要求进行操作。（十五）水箱、水池、水罐的管理和维修制度保持箱体内表面光洁，没有对水质构成污染的因素。定期检查箱内壁漆膜的完好程度，清洗表面沉积的污物67、，清洗用水必须符合生活用水水质标准。清洗后要作外观检查，合格后投入使用每次清洁时间，清洁负责人等资料归档。箱体外侧的维护管理，主要是保持箱体完好。其表面不锈蚀漆膜脱落处应及时修补，外保温层要保持完好。水箱的人孔。进出水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门，要经常检修保养，其维修记录要与水箱的维修记录同时存档备查。水箱玻璃管水位计要设防护套，以免碰破造成跑水事故。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：燃气、油系统管理制度PORCEDURES：操作程序：（一）煤气设备的养护与维修制度维护的任务：（）安全运行。煤气是易燃、易爆和有毒的危险气体，因而，室内煤气养68、护和维修的首要任务就是保证煤气管道及设备严密、不漏气，以免发生爆炸和煤气中毒事故；（）正常供气。正常供气的标准是煤气管道畅通无阻、阀门开关灵活、煤气用具燃烧正常、煤气表计量准确等；（）操作熟练。煤气用户能熟练掌握煤气用具的操作方法，熟悉安全操作规程，以避免发生操作事故；（）延长寿命。做好室内煤气管道及设备的养护和维修，尽量延长大、中修的周期和管道设备的使用寿命。室内煤气管道的养护与维修：（）室内煤气管道的外观检查。管道的固定是否牢固，管道有无锈蚀或机械损伤，管卡、托钩有没有脱落。管道的坡度、破向是否正确；（）阀门维修。闸板阀更换压兰填料，检查法兰接口石棉橡胶垫，有腐蚀时应进行更换。带压兰的转心69、门填料加油或更换密封填料。煤气引入管总阀门的维修是带气作业，至少要两人协作，作业前要打开窗户通风，以免大量煤气泄漏；工作人员要戴防毒面具；（）常见故障：漏气、堵塞、锈蚀、焊口开裂等。煤气双眼灶的养护和维修：（）拆下灶具旋塞清洗、加油，然后再装好；（）疏通燃烧器的火孔、喷嘴；（）检查灶具是否平稳和漏气；（）更换磨损的灶具零件和老化的软管；煤气表的养护与维修：煤气表的维修工作有低区校验和定期检修。按照计量部门的要求，煤气表的低区校验每年进行一次，使用误差不大于 。当用户对煤气表的计量有疑问时，也要采用低区校验，以检查计量是否偏差。煤气表的低区校验采用特制的标准喷嘴或标准表进行。（）标准喷嘴校验。这70、是把燃烧器的头部取下来，用标准喷嘴和燃烧器的喷嘴连接；燃后点燃标准喷嘴，记录煤气通过的时间，计算出煤气流量与煤气表的读数比较，两者在 的范围内为合格；（）标准校验。这是把标准表接在要检查的煤气表后面，点燃燃具观测、记录标准表和煤气表的读数，被校验的煤气表与标准表的误差不大于 时为合格；（）有故障的煤气表要及时更换。更换时先关煤气表前的阀门，再拆下旧表换上新表。在打开阀门检查煤气表无漏气后，点燃灶具工作一会儿，观测新表是否工作正常。（二）室内煤气设备的运行管理制度运行管理上作的主要内容：（）煤气设施的检查和报修。室内煤气设施的养护维修，通常采用巡回检查和用户报修相结合的方法，以便及时了解室内煤气71、系统的运行状况，发现和处理煤气设备的故障；（）室内煤气设施的保养和维修。通过对室内煤气设备的养护维修，以减少管道设备的机械和自然损坏，提高煤气系统的安全可靠性，并可延长管道和设备中修、大修的周期；（）安全用气宣传。利用宣传资料、各种大众传播媒介和技术咨询服务等形式，广泛宣传煤气安全使用、煤气管理法规、煤气设施养护等方面的知识。室内煤气设施的安全管理，煤气系统的安全管理，是关系到国家和人民生命财产不受损失的重要环节。为了使煤气用户不发生或少发生煤气事故，必须严格按照国家有关部门颁发的城市燃气管理规定进行，杜绝煤气事故的发生。煤气用户须知，煤气使用须知的主要内容有：（）使用煤气用具要先点火，后开阀72、门。煤气点着后，调整火焰呈三色锥体，燃烧稳定为正常。点火前如果已经闻到煤气味则不可点火；（）燃气设备使用时，人不可远离，以免火焰在被风吹灭或被沸汤溢出扑灭时，发生漏气现象。切实做到人走火关；（）煤气用具的周围，不可堆放易燃物品。有燃气用具的房间不可作卧室；（）灶具煤气连接软管有损坏或老化时，应当及时更换；（）经常用肥皂水检查煤气用具的接头是否有漏气现象，注意不可用明火检漏。发现漏气或闻到煤气味时，要立即关闭所有的煤气阀门，打开门窗通风换气；注意不可使用排风扇，以防产生电火花引发煤气爆炸事故，并应立即报告煤气管理部门。室内安全作业的注意事项和安全措施（）作业人员要严格遵守各项煤气操作规程，熟悉所73、养护维修作业的煤气系统情况；（）室内煤气设施维修，通常不允许带火作业，需关闭引入管总阀门，并把管道中的气体放尽。（）室内煤气管道在进行试压时，要切断所连接的煤气表。试压介质采用空气或氮气，严禁使用可燃气体；试压过程中发现漏气时，要立即停止试验，把管道中的气体排空后再拆卸修理，严禁带压拆卸阀门和管道零件；（）未经主管部门批准，已供气的煤气管道一律不准采用气焊切割和电、气焊作业。必须采用时，要先编制作业方案；（）维修结束后，用煤气置换管道中的空气时，作业范围及周围严禁一切火种，置换时的混合气体不准在室内排放，需用胶管接出排到室外，并应注意周围的环境和风向，避免发生人员中毒和其他事故；（）室内管道重74、新通入的煤气在没有放散合格前，不准在煤气灶上点火试验，而应当从管道中取气体样，在远离现场的地方点火试验；（）带有烟道和炉膛的煤气用具，不准在炉膛内排放所置换的混合气体，煤气用具如果一次点火不成功，应当关闭煤气阀门，在停留几分钟后，再进行点火；（）引入管的清通和总入口阀门的检修，是危险的带气作业，这时要禁绝作业场所周围的一切火种，并加强作业场所的通风换气；维修人员要有两人以上，作业时位于上风侧，以防中毒；维修工具应用铜制作或在工具上涂抹黄油，防止产生火花而引发煤气爆炸事故；（）在发现煤气使用或操作现场有人中毒时，要立即关闭煤气阀门，并打开窗户通风换气，同时把中毒人员抬到空气新鲜的地方，对只有头痛75、四肢无力等症状的轻度中毒人员，可让其深呼吸新鲜空气，对中毒较重的神志昏迷中毒人员，要立即对其进行人工呼吸，有条件时让其吸氧，并尽快送医院抢救；（）对在煤气使用或操作现场，由于发生煤气爆炸或燃烧事故造成的伤员的急救，要立即切断气源，扑灭受伤人员身上的火焰，将其送往医院抢救（三）油料使用操作制度管道投入运行后，要定时清除管内污物，定期检查漏油。经常巡视管线沿途的地形、环境变化，并及时做好处理。发现设备故障或管道、阀门有泄漏，应立即处理，并向工程师报告；遇到危急情况发生（如管道破裂，燃油大量泄漏，无法控制的情况，应停止燃油泵运行，并关闭燃油进口总阀），速向调度室报告原因。执行巡检制度。对大厦内燃油76、管道、储罐压力温度检查每天不少于两次，特殊情况（如：发电机试运行、酷热、油路设备检修期间）应加强巡查。油库、燃油泵房钥匙要妥善保管好，避免丢失或随意转交他人。每天做好统计记录，将报表交工程师审阅；每月做好油料汇总，及时提供统计，并上报相关部门。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：电梯管理制度PORCEDURES：操作程序：（一）电梯安全使用制度升降电梯安全使用制度：（）在开启厅门进入电梯轿厢前，注意轿厢是否停在该层；（）厅门外不能用手扒启，轿厢在运行当中不能用手扒轿厢；（）运送货物不能超过轿厢额定载重量；（）严禁装运易燃易爆的危险物品；（）严禁以检修速度有载荷运行；（）严77、禁开启轿顶安全窗、轿厢安全门来装运长物体；（）乘坐电梯时勿倚靠轿厢门；（）载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒；（）当电梯突然停运，且无法开门，乘客应马上按报警按钮，静待维修人员前来救援；（）电梯轿厢内禁止吸烟；（）保持轿厢整洁，禁止在轿厢内乱扔废弃物；（）操作电梯时，禁止用手指以外的身体部位或物体（如笔、钥匙等棒状物或某些物品的边角）敲击按钮。乘坐电梯时禁止用利器刮刻轿厢壁，应保持设施的完好。（二）升降电梯维修保养制度在对升降电梯的巡视中若发现有异常现象时，应立即停驶，经详细检查并修复后方可使用。升降电梯停用 天以上时，须经详细检查后方可使用。电梯处于检查或修理时，不允许乘客和78、载货，厅门口应挂检修停用的牌示。在机房检修时应将电源总开关断开。在轿厢顶检修时，应将安全钳联动开关和轿顶检修箱的急停开关断开。在轿厢内检修应将操纵盘上电源开关断开。在底坑检修时应将限速器涨紧装置的安全开关或其他急停开关断开。更换熔断器时，只能使用相同额定安培的熔断器，禁止使用大于额定安培的熔断器。在做检修工作时应有主持和助手协同进行。严禁维修人员在井道边和探身到轿厢地坎上各站一只脚来进行较长时间的检修工作。尽可能不要在电梯运行次数频繁的时段内进行维护、检修操作，当必须工作时，应有专人看管轿厢，并将运行开关断开。检修中要拆掉电源总开关两侧或电机进口导线，当恢复接线时，必须保证相序相同，并试运行检79、查曳引机转向是否正确。在机房用手轮盘车使电梯做短程升降时，必须先将主电源断开。保持机房整洁，机房内不得存放易燃物和与电梯无关的物品。电梯长时间不使用应将机房的总电源断开。当电梯发生严重的冲顶和蹲底时，必须经严格检查，修复鉴定后方可使用。当发生地震时应立即将乘员疏散并停止电梯运行。当发生火灾时，除消防专用梯外，应尽快将乘客运送到安全层站，之后切断电源。在对印刷电路板进行清理前必须切断电源，并将清理工具和身体对地放电。对电梯控制柜内的端子板不得随意接线。（三）升降电梯维修保养计划每周对主要安全设施和电器控制部分进行一次检查。每三个月对其较重要的电器和机械设备进行细致的检查、调整和维修。每年组织有关80、人员进行一次技术检验，检查所有机械、电器安全设施的工作情况，修复、更换磨损严重的零部件。在 ! 年内进行一次全面的拆卸清洗检修。根据电梯的运行性能和实际使用效率，确定设备的大修年限。每年检查一次电器设备金属外壳的接地或接零装置，确定阻值是否小于 欧姆。每年检查一次电器设备的绝缘电阻，阻值是否大于每伏 欧姆。每班对电梯的运行状况、检查经过、维修过程作详细记录。曳引机部分以 ! 个月为一个维修周期，平均每周检查一次。对制动器的检查每周至少一次，视其磨损情况进行调整和更换。限速器每周检查一次，并对其注油润滑，每年对限速器清洗一次。对轿门、自动门机、安全触板、光幕的检查每周一次，每季度为一个检修周期。81、厅门和门锁装置的检查每周一次。轿厢内的安全装置每 ! 个月检查一次。对安全钳的检查每月进行一次。每周检查一次曳引绳和绳头组合。每月检查一次导靴油盒的油位，滚轮导靴滚轮的磨损程度。每年检查一次导轨连接板和导轨架连接螺栓有无松动。每季度检查一次补偿装置，观察导向件的磨损情况。每月对电器设备和机房控制柜除尘一次。（四）机房及井道管理制度机房内严禁非专业人员入内；机房无人时必须上锁。机房和井道需保证没有雨雪侵入的可能，去机房的通道不得有障碍物。机房内应干燥，并与水箱和烟道隔离，通风好。机房顶应有保温层，机房内应有充分照明（电源与控制线分别敷设），机房温度不宜过高。机房内不得用作与电梯无关的贮藏室，除检82、查维修所必须的简单工具、仪器、四氯化碳灭火装置和电梯备品备件外，不得存放其他物品。机房内不得吸烟。井道内除规定的电梯设备外，不得存放其他物品。用于清洁的物品和油泥抹布等易燃物品，必须随时清理，并贮存于金属容器内。保持机房及井道、井底的干燥，严禁有水流入，以防止设备漏电或损坏。机房及机房内设备上必须贴有必要的警示标志和紧急情况的处理方法说明。机房内温度、湿度应保持在允许值范围内，并应在机房设温度和湿度计。机房内消防设备、应急工具应放在明显且易于抓取的位置；工具在使用后应放回原处。定期检查灭火器的压力指示，当压力低于下限时应立即更换。定期检查并保持机房及内部设备的清洁。机房内应设置防止鼠类进入的防83、护设施，如隔栏等。电梯长时间不使用时，应将机房的总电源断开。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：电气管理制度PORCEDURES：操作程序：（一）电气工作安全制度线路巡视不论线路是否停电，均应视为有电设备。事故巡线，即使明知该线路已停电，亦应认为线路随时有恢复送电的可能。倒闸操作应填写倒闸操作票。倒闸操作人员应根据值班调度员的操作命令（ 口头或电话）填写倒闸操作票。操作命令应清楚明确，操作人员应将命令内容向值班调度员复诵，核对无误后，方可操作。事故处理可根据值班调度员的命令进行操作，可不填写操作票。倒闸操作下令前，应按操作票顺序与模拟图板核对相符。操作前后都应检查核对现场84、设备名称、编号和开关刀闸断合位置。操作时应先拉开低压刀闸后拉开高压跌落保险，先拉开负荷侧刀闸，送电时操作顺序相反。操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，必须向值班调度员或领导报告，弄清楚后再进行操作。倒闸操作应由两人进行，一人操作，一人监护，应带绝缘手套。如发生严重危及人身安全情况时，可不等待命令即行拉开电源开关，但事后应立即报告领导。使用钳形电流表时，应注意安全距离，防止短路。必要时应将邻近导线用绝缘板隔离。变电值班人员必须熟悉电气设备，并由考试合格的人员担任。值班负责人应由有实际值班工作经验的人员担任。凡需要进入变配电室的工作，必须在前一天通知变配电值班人员工作时间、单位、任务、地点和停电85、范围。值班人员可提前做好准备。工作当日通知的临时性工作，应经变配电室的上一级领导同意，并给值班人员留有充分的准备时间。断开施工设备电源，在断开的开关、刀闸手柄上挂“禁止合闸、有人工作” 的标示牌。工作前验电，根据需要挂地线或采取隔离措施。停电操作需有经物管部经理审批的停电操作许可单，停电前必须先详细核对电缆名称标示牌是否与许可单的内容相符，安全措施正确可靠后方可开始工作。（二）变压器维护保养内容对变压器进行维护保养时应遵守安全规程，必须把变压器与高、低压电网断开，把变压器的所有端子短接后接地。 变压器的维护工作主要是除尘，尤其是除去绝缘表面的积尘，以免阻碍冷却的效果。操作人员可按下列程序进行保86、养。（）对线圈、引线和温度监视器进行全面的外观检查；（）可用吸尘器进行除尘，端子板及其他绝缘零件的表面应用干布擦净；（）检查所有温度仪表的线路是否正常；（）按常规测量绝缘电阻并记录数值；（）事故处理后，应将所有防护用品清洗干净，工作人员要洗澡；（）分析事故原因及特点，作出总结，并作好记录备案。（三）重要电气设备日常检查内容重要电气设备日常检查项目包括：各分配电室、应急发电机房、电动机控制中心、配电小间等：配电室：主要检查变压器、高压柜、直流屏、低压柜（ 包括应急配电柜、系统）等重要设备的运行方式、运行状态和有无异常情况。（四）临时电气线路安全管理制度饭店临时电气线路管理制度的规定，主要针对临时87、用电，起到用电安全、合理分配电源的管理作用。临时线路布线须工程部配电领班现场勘探，确定现场临时用电布线的可行性。工程部配电领班布线前须做如下工作：（）电源进线及配电箱的线路走向、位置；（）进行负荷计算，选择导线截面和电气的类型、规格；（）绘制电气平面图、立面图和接线系统图；（）制定安全用电技术措施和电气防火措施；（）组织配电电工布线。临时用电布线、线路维修和拆除，必须由工程部电工操作。物管部有义务对用电人员进行培训，用电人员也应做到：（）掌握安全用电基本知识和所用设备的性质；（）使用设备前必须按规定穿戴和配备好相应的劳动防护用品；并检查电气装置和保护设施是否完好。严禁设备在缺陷状态下运转；（）88、紧急事故发生后，应立即开启全部通风系统，并根据事故情况佩戴防毒面具或氧气呼吸器进入现场处理；（）处理停电事故，在确认已经处理完毕后，再试送电；（）事故处理后，应将所有防护用品清洗干净，工作人员要洗澡；（）分析事故原因及特点，作出总结，并作好记录备案。临时用电必须建立安全技术档案，其内容应包括：（）临时用电施工组织设计的全部资料；（）修改临时用电施工组织设计的资料；（）技术交底资料；（）临时用电工程检查验收表；（）电气设备的调试、检验凭单和调试记录；（）接地电阻测定记录表；（）定期检（复）查表；（）电工维修工作记录。安全技术档案应由主管该现场的配电领班或以上级别的工程人员负责建立与管理。其中电工89、维修工作记录可指定电工代管，并于临时用电工程结束后统一归档。临时用电现场需由电工定期巡检，对不安全因素，必须及时处理，并应履行复查验收手续。（五）电气系统安全用具管理制度对于高、低压配电系统的安全用具的管理严格按照高、低压配电系统的操作手册执行，当系统操作完毕以后，所用工具一律归位，高压绝缘手套在使用前先进行“漏气”试验，操作完毕后干燥处理保存。低值工具的更换可以以旧换新，单价超过 元的工具要经总经理批准。物品丢失要让责任者按质按价赔偿后方可补发，如因特殊情况不宜赔偿，可由部门经理说明原因。工程大、中修使用的材料、备品、设备等，按工程预算及维修计划做好储备及供应。个人保管物品属公司资产，保管者90、有责任和义务妥善保管合理使用。不得丢失或损坏，也不能转交他人。由于工作变动岗位不再需要原个人保管物品，要办理退库手续；新调入人员工作需要可按规定办理领用手续。对于个人保管工具因为使用不当造成物品损坏，由责任者按工具的购置价格和使用时间、新旧程度折旧赔偿。凡属于正常磨损或工作中发生意外情况造成个人保管物品损坏，由保管者填写报废申请单，说明原因和理由交部门经理审批。共有电工用具由专人负责，入库、出库有台账记录。（六）配电系统防雷设备保养、检修规程防雷设备安全可靠地运行，防止变配电设备遭受雷击损害，特制定此规程：所有参加防雷设备检修保养的人员，必须按照安全规程的要求，认真做好各种安全措施来保证人身安91、全。时间：防雷设备应该定期保养（每年保养、检修 次），定期巡视（每周 次）。内容：（）防雷设备表面干燥，清洁，无污染，无机械损失；（）检测防雷设备的各种参数，应在安全范围内；（）检查接地线连接良好，无松脱、断股、锈蚀、机械损失等缺陷；（）定期测量接地电阻，不应超过规定值，确保接地良好；（）雷雨天气应加强巡视。处理：发现防雷设备出现故障或存在隐患，应立即报告，组织力量进行修理或更换。但是如果在雷雨天气，应尽量避免将防雷设备退出运行，待天气好转，再进行处理。其他：（）防雷设备的检修保养应做详细记录，包括人员、时间、内容、参数等。并作为以后的参考资料存档；（）防雷设备的检修保养应尽量不影响供电。DE92、PT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：外协施工管理制度PORCEDURES：操作程序：（一）工程立项营业部门及物管部专业人员根据饭店营业及各种设施的现状情况的需要，提出改建、装修、更新等内容的施工方案，并有文字报告。报告中应说明施工的部位、名称、改建、装饰、更新的内容，以及预定施工时间、所需资金的概算和技术方面的可行性分析等上报饭店领导讨论审批。将批准后的工程项目向政府有关部门（市、区、建设、消防、环卫等部门） 审报，内容含工程项目的性质、规模、要求等，待批准后方可立项。（二）确定工程设计方案工程业务部门应根据工程项目的规模、性质、特点选择有相应资质等级，信誉好、价格合理及具有93、实力的设计单位（三家以上）。实行方案设计投标，择优录用，在方案设计中应包括项目概算、设计图、效果图、施工图等。（三）施工的招标与投标工作招标工作应在完成本工程项目的设计和概算后进行，就拟建的工程提出招标条件，发布招标通知或广告，邀请投标企业来提出自己完成工程的各项保证。招标单位从中选择够资质等级、工期短、造价低、质量好和信誉高有实力的企业前来中标，并需做到货比三家，从中选优的原则。整个招标工作应在公平、公正、平等、有序的情况下进行，以达到缩短工期、确保质量、降低造价、提高投资效益的目地。（四）签订承包工程合同及相关协议书合同内容应包括施工的工期、技术要求、预算造价、付款要求及施工进行当中不可预94、见问题的处理办法等内容，并同时与之签订承发包工程安全管理协议， 消防安全协议和有关管理条约。（五）施工中的管理招标、施工管理、竣工验收、工程决算、图档的收集整理、项目移交等工作内容，并对工程项目的各项工作设专人负责，明确任务，做到责任到人，各负其责。做好施工中各方面的协调工作，定期召开施工现场会，及时解决施工中出现的一切技术和质量问题，加强对施工队伍的管理工作，督促检查施工单位做好现场安全生产、文明施工的管理工作，以确保施工质量、工期的落实。（六）工程的竣工验收决算工程项目的验收工作应先由施工单位、设计单位或质量监理单位自验自改，尤其是隐蔽工程项目的验收极为重要。对不符合设计质量要求的问题，以95、书面形式做出纪要，并责成施工单位限期整改。由甲方做最后的验收并签字。竣工决算书应根据工程项目实际发生的工程内容计算，按合同所签订内容及国家工程预决算有关规定，由专业工程核算人员、财务人员分别进行核算，并对工程项目做完最后的全面审计得出结果。经上级领导审批后为最终工程造价的决算。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：报修操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤1.报修1. 正常情况下使用报修单报修；2. 紧急情况下可使用电话报修，事后补填修单；3. 报修部门应说明维修项目和准确地点。2.派工1.接到报修后，值班经理根据报修项目的轻重缓急和相应工种分派任务；2.96、如报修项目影响范围较大，须及通知大堂经理及相关部门，向客人做好解释，并做好准备工作；待维修任务完成后，将维修结果告知大堂经理及相关部门。3.组织实施1.项目主管根据维修项目工种分派任务，重要项目需亲自到达现场；2.随时了解维修员工作完成情况和所处位置；3.对于紧急报修，要求在接到报修报后15分钟内到达维修现扬。4、维修（1） 维修人员接到维修任务后，带维修单及时赶到维修地点排除故障；（2） 维修人员进入客房维修，楼层服务员须在现场、维修人员不得挪动与维修无关的任何物品；若遇客人在房间，须致问候语，并对因维修而引起的客人不便致以歉意；（3） 在其他营业场所进行维修时，需报修部门人员在声配合，不得97、随意动用现场与维修无关的物品，保持维修现场整洁，维修结束后清理现场，做到无施工痕迹；（4） 如现场维修有困难，可带回操作间维修。5、完成（1） 维修任务完成后，请报修单位签名验收，维修人员须在维修单上注明完成时间及维修人姓名；（2） 对维修单进行审核之后，将已经完成的维修单整理归档，未完成的分情况进行如下处理： 对因缺配件无法完成的维修任务，工程部写反馈单给报修单位，待所需配件到贷时，马上分派维修员完成该项任务； 对不合格或客人不满意的维修项目，项目主管需将此维修单交给原承担维修项目的维修员，同时指出不合格之外，说明正确处理方法，立即派该员工重新到现场处理； 客房显示“请勿打扰”时，暂缓进房维98、修，并由楼层服务员确认，在报修单上签名并注明时间；待服务中心与客人联系后再将维修时间通知工程部，维修员保证在约定时间到达现场进行维修； 统计维修费用，建立工程维修费用台账。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：设备检修操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤1、制定计划（1） 物管部经理根据设备检修记录制定检修计划；（2） 检修计划报总经理审批；（3） 如检修设备影响其他部门正常工作，需在检修前通知有关部门，协调解决。2、组织实施（1） 按照检修计划，调整工作台班；（2） 备品备件及设备技术资料准备齐全；（3） 根据专业安排施工。3、现场督导（1） 大型设备99、检修或设备大修，专业主管需在现场督导；（2） 进蚝技术指导，纠正维修人员的技术错误；（3） 编造劳动成本，避免浪费。4、设备检修（1） 检修前认真阅读设备技术资料，按照设备操作规范施工；（2） 严格按照各工种技术操作规范施工；（3） 施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；（4） 注意消防安全。5、检修记录（1） 记录检修时间、零件更换情况；（2） 准确描述设备技术状态；（3） 检修记录整理归档。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：设备故障/事故处理操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤1、统筹协调（1） 物管部经理与使用部门领导共同协商采取应急措施，100、控制影响范围；（2） 如发生人员伤亡，积极组织救助；（3） 分析故障/事故原因，找出预防措施；（4） 重大事故，及时呈报总经理。2、组织抢修（1） 物管部经理根据故障/事故情况，安排相应专业技术人员进行抢修；（2） 合理分配资源，尽量完成修复任务，恢复正常营业并采取预防措施。3、现场督导（1） 专业主管需在现场，分析故障原因，提出解决方案；（2） 进行技术指导，纠正维修人唢的技术错误；（3） 控制劳动成本，避免浪费。4、抢修（1） 按照设备操作规范维修；（2） 严格按照各工种技术操作规范施工；（3） 施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；（4） 注意消防安全。5、故障记录（1） 记录修理时101、间、设备故障情况、零件更换情况；（2） 准确描述设备技术状态；（3） 故障记录整理归档。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：增改项目操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤1、报批立项（1） 使用部门制定计划，报总经理审批；（2） 物管部提供技术性建议；（3） 增改项目经总经理审批后立项。2、组织实施（1） 饭店物管部可以完成的增改项目，由物管部经理制定施工计划和施工方案，报总经理审批；（2） 需公开招标项目，严格按照国家有关规定操作，并经总经理授权，工程总监/经理与施工单位签订合同；（3） 对于施工造成的影响，物管部与施工影响部门共同协调解决；（4） 随102、时向总经理汇报施工情况。3、技术监督（1） 对于物管部内部承接项目，专业主管进行现场技术监督，控制施工进度和施工质量；（2） 外包项目，由专业主管或专业技术人员进行现场技术监督，控制施工进度和施工质量；（3） 施工中出现设计变更、洽商，工程监管人员胩时上报工程总监/经理并提出解决意见。4、施工（1） 施工现场完全封闭，避免嗓音、异味和施工垃圾对饭店营业造成影响；（2） 施工现场设立醒目警示标志，以名无关人员误入，发生意外；（3） 注意消防安全。5、验收报告（1） 工程竣工验收，要求工程质量合格，技术性能满足使用要求；（2） 设备随机资料齐全、竣工图齐全、质检合格、施工期间往来文件齐全；（3） 103、报物管部经理批准后，立卷存档。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：配电巡检操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤1、设备清洁（1） 保持设备干净、机房干净、工作场地干净；（2） 防止因异物造成接触不良或短路。2、检查变压器（1） 变压器表面除尘，以免影响冷效果；（2） 对线圈、引线、动力联线和温度监视器进行外观检测；（3） 测量绝缘电阻。3、检查配电柜（1） 检查所有仪表工作状态；（2） 检查动力联线，避免困接触不良产生过热；（3） 检查安全保护装置，使其工作可靠；（4） 测量接地电阻。4、三相平衡测量三相电容电流，保证三相负载平衡，必要时调整负载。5、104、巡检记录详细记录巡检情况，整理归档。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：给排水巡检操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤检查供水压力（） 检查压力表有无损坏；（）检查压力表读数是否正常。检查水泵工作状态（） 阀门表面有无锈蚀；（） 阀门开关位置是否正常；（） 电磁阀工作状态是否正常；（）阀门连接、阀体有无漏水现象。检查主要阀门情况（） 阀门表面有无锈蚀；（） 阀门开关位置是否正常；（） 电磁阀工作状态是否正常；（）阀门连接、阀体有无漏水现象。检查水箱卫生状况（） 定期打开排污阀，排除底部沉淀物；（） 检查有无漂浮物、寄生物；（）如发现问题，及时通知有关部105、门并采取解决措施。水质化验（） 每天进行水质化验；（）如发现问题，及时通知有关部门并采取解决措施。填写巡检记录填写巡检记录，整理存档。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：锅炉运行检查操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤水位表（） 检查水位表有无损坏；（）检查炉内水位是否正常。压力表（） 检查压力表有无损坏；（）检查压力表读数是否正常。燃料供应（1）燃气锅炉检查供气压力和供气阀门。燃烧器（） 检查燃烧器有无堵塞、损坏；（）根据负荷调节燃烧工况，保证最佳燃烧状态。阀门、管路（） 阀门开关位置是否正常；（） 阀门是否动作有效；（） 阀门、管路有无跑、冒、滴、106、漏现象。水质化验按时进行软化水水质化验。填写检查记录填写运行检查记录，整理存档。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：空调运行检查操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤空调主机（） 检查机组外观有无损坏，保持机组清洁；（）按机组操作规程，检查机组运行情况。冷凝器（） 水冷机组检查冷却水进出口温度是否正常；有无漏水现象；冷却塔工作是否正常。蒸发器（） 冷冻水出入口温度是否正常；（） 电磁阀工作状态；（） 有无漏水现象。空调水泵（） 水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动；（） 压力表读数是否正常；（） 联轴器是否有异响、跳动及是否漏油；（） 阀门开关位置是否107、正常；（） 有无漏水现象；（） 清理泵组外表。新风机组（） 风机运转时是否有异响和振动；（） 是否有漏气、漏水现象，凝结水排泄情况；（） 相对湿度调节制的位置是否正常；（） 盘管是否有堵塞现象，分风阀是否正常位置。风机盘管（） 盘管有无堵塞现象；（） 风机工作情况；（） 风机调速是否有效；（） 冷凝水管是否堵塞。填写检修记录填写检修记录，整理存档。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：电梯事故处理操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤电梯制动（） 当电梯速度失控，或坠落时，应紧急制动，主开关复位；（） 如电梯仍然无法停止，立即切断电源；（） 通知物管部经理108、，说明轿厢所处楼层。组织处理（） 物管部经理接到通知后，立即到达现场，协助大堂经理、保安部进行救援和人员疏散工作；（） 重大事故通知物管部经理；（） 组织技术人员对电梯紧急维修。排除故障（） 修理现场树立醒目标志；（） 查找故障原因；（） 通知电梯厂家或厂家指定安装公司 维修公司，进行维修。试车（） 故障排除后，按操作规程启动电梯；（） 试运行，确认电梯故障已排除；（） 清洁现场，电梯恢复使用。事故记录（） 详细记录事故时间，故障原因和维修情况；（） 进行事故分析，查明事故原因，制定预防措施；（） 事故记录整理存档。事故汇报事故处理完，向总经理汇报事故情况、事故原因和处理结果。DEPT： 所属109、部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：程控交换机检修操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤主机检修（） 外观检查，有无积尘和异物；（） 检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；（） 检查中继线信号是否正常；（） 打印运行报告，查看设备运行状态。操作系统检测（） 检查操作系统功能是否正常；（） 检查运行功能设置是否正确；（） 根据需要，更新数据库。备用电源检测（） 备用电源断电自动切换功能是否正常；（） 蓄电池状态是否正常，有无漏电；（） 输出电压、输出功率是否正常；（） 蓄电池通风设备是否良好。检修记录详细记录检修情况，整理存档。DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJEC110、T：工作内容：安全监控系统保养操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤主机检测（） 外观检查，有无积尘和异物；（） 检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；（） 消防主机、保安报警主机系统自检，打印运行报告，查看系统运行状态。操作系统检测（） 检查操作系统功能是否正常；（） 检查运行功能设置是否正确；（） 保安监控主机操作，调整摄像机动作是否正常。备用电源检测（） 备用电源断电自动切换功能是否正常；（） 蓄电池状态是否正常，有无漏电；（） 输出电压、输出功率是否正常；（） 蓄电池通风设备是否良好。应急广播测试（） 检查应急广播强行切换功能是否有效；（） 应急广播线路有无问题。输出111、设备检测（） 声光报警是否正常；（） 报警打印输出；（） 监控系统图片打印机；（） 监控系统长延时录像机。末端设备维护（） 末端设备工作状态指示是否正确；（） 清洁末端设备。保养记录详细记录保养情况，整理存档DEPT： 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：设备购置操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤使用部门申请（） 使用部门进行市场调查，选定型号，了解价格；（） 提出购置申请，报总经理，内容包括设备型号、经济论证报告和购置费用。总经理审批根据饭店经营需要审批。购置（） 采购部门根据总经理的批复意见。申购部门提供的设备资料购置；（） 签订供货合同，要求采购设备技术文112、件、质量保证文件齐备。开箱验货（） 设备到货后，采购部门会同物管部开箱验货；（） 检查所购设备是否符合使用要求；（） 检查主机、附件、备件及技术文件是否相符，储运过程中有无损伤和锈蚀；（） 如发现问题，通知采购部门与供货商联系解决；（） 验货合格，由使用部门和物管部共同签字确认。安装调试（） 设备验货合格后，由物管部或供货单位根据使用部门要求安装；（） 安装结束，物管部进行质量检查，性能、精度测试；（） 测试合格后，物管部进行技术确认。验收使用部门根据使用要求对设备进行验收。建立设备台账（） 设备验收后，所有技术资料由物管部存档，建立设备台账；（） 设备使用说明书复印件交给使用部门。DEPT：113、 所属部门 ：物管部 SUBJECT：工作内容：设备报废操作程序PORCEDURES：操作程序：工作程序工作步骤申请报废（） 对具备报废条件的设备提出报废；（） 注明设备详细资料；（） 提出报废理由。鉴定（） 物管部按报废规定对设备进行技术鉴定；（） 财务部对设备报废的经济合理性进行审核。审批总经理根据饭店经营的需要和物管部、财务部的鉴定意见批复。撤销台账批准报废的设备，物管部撤销设备台账。报废处理（） 需用新设备替换的在用设备，待新设备投入使用再行报废；（） 批准报废的在用设备，在保证安全的情况下，不进行大修；（） 可转让的设备，作价转让；（） 不可转让的设备，可利用部件拆下留用，其余部分作废品处理。