1、编号：前期物业管理服务方案一、公司简介、服务宗旨和管理目标（一）公司简介*酒店物业管理有限公司是一家专业化的物业管理企业，是国家物业管理贰级资质企业，是市第一家正式引入国际金钥匙服务的物业管理公司。主要管理范围涉及酒店、写字楼、商场、住宅小区、学校等大型物业，目前综合管理面积超过200万平方米。公司坚持以“客户至上，服务第一”为宗旨。一直致力于以规范、科学的管理方法来提高工作效率和服务质量。为此，公司不断地引入先进的管理技术和优秀的酒店物业管理人才，不断地自我完善。目前，公司已经拥有了一支专业的管理队伍并且还在不断地壮大。各类专业技术人员齐备，为公司的拓展奠定了坚实的基础。公司自成立以来多个项2、目荣获国家、省、市各级政府的多项殊荣，获得了客户和社会各界的好评。目前公司引入新中华酒店物业管理有限公司的酒店专业人才及管理模式，为高档物业提供专业的酒店管家服务，本着“让我们服务得更好”，“让客户享受得更好”的核心服务理念，专注服务每一天，为客户提供高品质的服务。作为一家专注服务、不断进取、追求高效的专业酒店、物业管理公司，我们拥有完善的管理制度和严密的组织架构。简单明了的层级制度使我们的服务效率更加胜人一筹。同时我们还凝聚了大批优秀的酒店、物业管理人才，拥有先进的服务理念和一支敬业爱岗、乐于奉献的优秀团队，以提高酒店、物业管理服务和树立优秀的酒店、物业管理品牌为己任，处处高标准严要求。坚持3、贯彻以人为本，倡导先有满意的员工，后有满意的顾客。实行“人员专业化、管理制度化、信息公开化、执行效率化”的“新四化”管理理念，在经营中坚持诚信，追求与合作方的双赢。多年来，对企业我们注重规范化管理和人性化管理的统一；对业主我们注重外在环境和内在感情的统一；对员工我们注重企业发展和个人成长的统一。 （二）服务宗旨我们始终坚持以“客户至上，服务第一”为服务宗旨，以“让我们服务得更好”，“让客户享受得更好”为核心服务理念，致力为客户营造身心归属的空间，为客户高品质的生活提供高品质的服务。（三）管理目标（1）提供酒店式物业管理，就是把酒店管理的模式和服务意识融入物业管理，同时结合物业管理的特点，在高档4、的物业区域内实施的一种优质的管理和服务形式。酒店式物业管理特点是：人性化，个性化。以达到促进销售，提高开发商品牌和知名度的目的。（2）打造优秀的企业文化，建设“流程型、时效型”的组织优秀的企业文化是企业最重要的无形资产，是企业在产品、服务和资产经营时的重要手段，也是企业有形资产扩张的基础。深层次的企业文化必然来源于浅层次的制度文化，首先将制订和执行科学的管理制度和业务流程，以规范组织和人的行为，明确职责，有效监督，形成一种决策科学化、流程标准化、考核系统化的管理模式。（3）导入ISO9001：2000质量管理体系，ISO为国际标准化组织的简称，其质量管理体系最早应用于工厂的管理。20世纪九十年5、代中期，就有不少的物业管理公司尝试推行该管理体系，而运行效果也非常之好，之后很多物业管理公司纷纷效仿。企业建立、实施质量管理体系以及改进其有效性时采用过程方法。能够有效的通过满足顾客要求，增强顾客满意。过程方法的优点是对诸过程组成的系统中单个过程之间的联系以及过程的组合和相互作用进行连续的控制。此外，称之为“PDCA”的方法可适用于所有过程。“PDCA模式”即策划、实施、检查、处理。我们将在一年内建立ISO质量管理体系，并通过认证，以认证来提高管理水平。（4）争创“全国物业管理示范住宅小区”，推进物业品牌化建设。通过“创示范”考评来大力提高物业管理水平，锻炼人才，提升楼盘的品牌，进而提高开发商6、及物业管理公司的知名度和美誉度，是我们创示范项目的最终目的。我们将争取在三年内完成全国物业管理示范住宅小区的目标。二、前期物业管理设想（一）前期介入的作用物业管理提前介入的具体程序目前虽然尚无统一的规定和做法。但根据物业管理的发展趋势和经验积累来总结，介入期越早越好，应该在规划设计阶段就介入。在物业的土建结构封顶，以及工程进入设备安装和内部装修阶段，物业管理企业的工程技术和安防职能人员就应该参与进来，一方面熟悉和掌握各类施工安装工程，特别是隐蔽工程的跟踪、检查及监督；另一方面从未来业主与使用人使用的角度，充分发挥物业及其有关设备设施的使用功能，对工程的质量、安装调试的情况和今后的维护养护等每个7、环节提出合理化建议，从未来实施多层次、全方位、专业化管理的要求出发，熟悉情况、收集资料，建立物业档案，做好配合销售、交楼和业主入住后物业管理工作开展的充分准备。物业管理的提早介入，对发展商的销售和业主、物业管理公司及施工单位都有着十分重要的意义。物业管理提早介入，参与设备设施安装调试、装修装饰工程等最后环节，让有丰富物业管理经验的管理员参与把关验收，将是十分重要和有效的。其积极作用具体体现在以下几个方面：（1）能更好地监理施工质量国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，建立建设工程监理制度。因此，一批专业工程监理公司便应运而生。但尽管如此，也还不能取代物业管理企业参与施工监理的作用8、。因为“三分建设，七分管理”是长期行为，物业管理企业承担着物业交付后的养护、设备运行和维护保养等任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会直接影响物业和设备设施的使用功能和使用寿命。因此，物业管理企业将以业主（使用人）的角度对房屋建筑的施工质量进行跟踪，并适时地提出合理化建议，使楼宇的原设计功能得到充分的发挥。经行业实践证明，这些前期工作是非常关键和重要的；同时，通过前期沟通及时解决出现的问题，从而有效地预防建成后返工或因满足不了使用功能而变更等问题的发生。因此，物业管理企业参与监督施工质量的管理工作，使质量又多了一分保证，对业主和建筑施工单位也起到了预防保护的作用。（2）为竣工验收和接管验收打下基9、础由于参与了物业开发的最后环节，提前消化、掌握了有关图纸资料，并建立了详细的物业档案，物业管理企业对验收物业的各种情况都已熟悉，并掌握了现场施工的第一手资料，这样，物业公司在参与验收把关时赢得了主动，促使施工中存在的遗留问题或设计上有欠合理的问题，在楼宇交付使用前可以得到整改和完善，切实使楼宇投入使用前期处于完好的开端，为今后长期发挥楼宇的使用功能奠定基础。 （3）便于日后对物业的管理由于先期介入，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装调试了如指掌，这为物业及设施设备的管理、养护、维修带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养计划的制订；二是方便了物业管理中的检10、修，特别是可以缩短检修时间；三是比较容易保证维修质量；四是方便了改造、搭建、拆除等改进工程的进行及设备的更换等。所有这一切，可大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理公司日后向业主（使用人）提供优质的服务打下良好的基础。（4）有利于树立物业建设单位及管理企业的形象（二）前期介入总体设想根据项目工程进展情况及要求，为了确保工程施工的顺利进行，保质保量、确保未来物业管理工作的有效开展，必须有专业的物业管理人员参与工程的后期工作，从物业管理的角度对工程的质量实施监控，特别是从未来各类设备设施合理使用、充分发挥其先进功能的角度，向施工、安装单位提出专业化的合理建议，为以后能有效实施物业管理奠定11、基础。其次，在工程的后期，其装修及重要设备设施都基本到位，必须有专门的安防人员对工程实施安全防范工作，确保整个工程能安全、顺利完成。选派管理经验丰富的专业技术人员和安防人员提早介入物业管理工作，根据我们多年的管理经验及早期介入管理经验， 从有利于将来物业管理、确保物业的保值升值的角度，向安装施工单位提出合理、有益的建议。前期介入工作的有关具体设想及安排如下：1、物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务根据物业管理条例第二十四条，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；因此，应该组织选择至少三家物业公司进行竞标。竞标后，与开发商签订前期物业管理服务合同。2、设计管理12、模式管理服务理念同类事物之间有共性亦有个性，是共性和个性的统一。物业管理也一样，相同的物业类型，亦有其不同的管理特点，与物业的区位特点、功能需求、人文环境、物业档次和设施设备附属配置有着千丝万缕的关系。因此采取适宜的管理观念、管理方法而形成管理特色，体现现代化的管理，努力创建一个安全、舒适、文明的生活环境，精心组建一支专业技术过硬、思想觉悟高、服务意识强、充满创造力和驾驭任何突发事件能力的队伍，充分体现【*人】对外的良好形象和精神风貌，这是我们追求的终极目标所在。任何事物的发展只有更好没有最好，工作中不断研究、探索新的管理方法和理念，开拓思维、改变固有观念，使我们的服务水平和管理水平不断提高。13、我们应该清楚地认识到工作地点的社会环境，只有这样，才能使自己的工作与社会大环境合拍、和谐。贯彻这种观念，我们的各项工作手段必须是最先进的，人员的气质是高修养、高度文明的；我们的管理，是现代的文明管理；我们的服务，是文明社会的高层次服务；其具体体现在于【用心去服务】，时刻把握客户显在的和潜在的需求，收集信息、分析信息，提出改进的方案和方法，到实践中去验证分析的结果是否正确；获得客户的反馈信息，真正做到使服务不仅满足客户的要求，而且超出客户的想象。管理和服务相结合，以服务为主的理念。管理和服务是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方可能实现管理和服务水平的同步提升，持续改进。管理是依照法律及服14、务合同赋予的权力去行使职权，实施对房屋、设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一名空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为委托方服务的目的。这是我们的逻辑，这是我们的观念，也是物业管理工作是否做到位、是否优质的最终验证和归宿点。管理设想总的设想：在全面执行国务院颁布新的物业管理条例的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为本项目提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适、整洁、方便、和谐的生活环境。以人为本，组建一支“思想过硬、作风优良、技术精湛、服务一流、保障有力”的服务中心员工队伍。项目经理、部门主管15、及业务技术骨干将从公司人力资源中择优选用综合素质高的队伍进驻，以满足和胜任本项目的管理服务工作的需要，员工按我司的员工入职标准，择优录用，确保项目所有人员均符合公司规定的政治思想、技术业务水平标准。 建立和健全各岗位人员的岗位责任制。在已制定了的各类人员岗位责任的基础上，不断改进和完善，实现有效的规范化管理；为了规范管理，建议导入ISO9001：2000质量管理体系，把各岗位职责、岗位责任、考核制度和奖惩制度结合起来，做到分工仔细明确，责任落实到人，考核真实严格，奖罚公正分明。管理服务模式应该围绕以物业管理为主营业务所开展的各项经营管理活动之特点，树立品牌战略而制定。应该引进物业管理专业人才，16、以专业管专业，解放思想，给物业管理足够的相对独立的自主空间，明确职责，理顺各种关系，尽可能避免交叉管理和越级管理。因此，建议执行项目经理负责制，部门主管负责制的层级管理制度。 注重学习与培训。项目将制定各类人员的培训计划，重点是安全意识、服务意识及业务技能、管理标准、目标及文化知识素养。通过不间断的多形式、多途径的有效培训，提高各级员工的总体素质和综合素质，为实现我们所承诺的各项管理服务目标提供保证。加强重点部门、重点部位和重点岗位的管理、监控，通过创新和有效的管理，杜绝本项目发生管理责任的各类故障或事故。管理模式拟采用在地产分公司的指导和帮助下，成立*酒店物业子公司/分公司，专门负责项目的物17、业管理工作，并实行独立核算，项目经理负责制的管理模式。这种管理模式要点是：日常管理服务工作统一纳入项目实行一体化管理，形成一个区域性的管理网络，全体员工服从服务中心的统一指挥，人员有基本分工，又能视具体情况灵活调配，既提高办事效率，又便于发生紧急任务或各类应急突发事件出现时快速处理。项目经理负责项目的物业管理服务工作，按前期物业服务合同的约定进行管理、服务，并履行职责和义务。项目经理行使公司赋予的人事权、经营管理权，统一管理所属部门和人员，根据物业管理行业的有关政策法规和公司的规章制度，结合项目的实际情况，主持制定各种具体的规章制度、操作规程和服务规范，对所辖部门和人员实施考核和奖惩。在财务上18、实行公司监督下的独立核算。3、物业管理服务机构设置与运作流程机构设置一个适应现代生活的物业管理服务机构通常是人员少、队伍精干、社会化、专业性强，是由机构主要领导、各专业管理部门的技术骨干组成的经营管理型物业管理企业。具体的管理操作，如清洁、绿化、工程项目等可以通过合同形式交由社会上的专业化公司承担，一切按合同办事。专业公司就是为物业管理工作配套服务的专门机构。专业服务公司的设立，可以使劳动资源和自然资源共享，是物业管理发展的方向。而物业管理服务机构则是业主(使用人)的总管家。因此物业管理服务机构将代表业主(使用人)的利益选择专业管理企业，签订合同协调与专业公司等外部关系，并在合同执行期间代表业19、主(使用人)根据合同中所规定的内容、要求进行对照、检查，从而保证各项工作能真正落到实处。因此，必须建立高效、精干的管理服务机构，同时，运用科学的管理方式和先进的管理手段，形成指挥灵活、管理严格、运作规范、服务优质的管理模式，实现对从化项目实施一体化、社会化、专业化和规范化物业管理和创优质服务、提升楼盘素质的管理目标。运作流程物业管理是一项复杂、完整的系统工程，良好的物业管理运作可以极大地提高物业的经济使用寿命，使物业保值、升值。专业、完善的物业管理，能够为业主（使用人）提供一个安全、舒适、和谐的居住、工作、使用环境，保障业主和使用人的利益。根据物业管理在房地产开发、建设、使用各阶段的不同作用及20、特点，物业管理的运作可分为以下四个阶段：物业管理策划阶段、物业管理的准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的运作阶段。 物业管理的策划阶段所谓物业管理的策划阶段，是指物业管理企业在接管物业之前就提早介入，以物业管理的角度对物业环境、功能、使用、维修、施工、设施提出建议，为物业今后的投入使用创造条件，为良好的物业管理打下基础并且最大化节约资金。同时，根据物业的建设特点，依据业主（使用人）的物业管理服务要求，初步制订物业管理服务档次、确定服务标准及服务项目。 物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备阶段，一般在物业竣工投入使用前八个月开始。主要工作包括：决定自行组建、选聘物业管理公司或顾问公司参与21、管理。制订物业管理前期开办财务预算及年度预算，制订物业管理整体运作方案，编制物业管理所需的各种文件，包括：管理公约、业主手册、装修规则、停车场规则等。拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘管理人员及培训。设计各部门的运作方案及规章制度。由于物业管理前期准备阶段的专业性非常强，故此聘请专业物业经理人（或顾问公司）以其丰富的经验、成熟的专业管理技术作为支持是今后成功于否的保障。成功的前期准备阶段可为后期实际运作打下良好的基础，可以极大地避免今后管理的随意性，最大限度地规避今后的管理风险，并充分体现发展的建设目的。 物业管理的启动阶段物业管理的全面启动阶段，是以物业的接管验收为标志。此阶段包22、括：物业的接管验收、办理收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建立物业的档案资料，除执行日常管理工作外还要制订整个物业的管理、保养、维护计划。这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种计划的同时，要严格执行、环环相扣。在为业主（使用人）提供服务的同时，加强沟通宣传物业管理公司的管理规定，以谋求业主（使用人）的理解支持并及时根据业主（使用人）的要求，调整各种管理计划，以求更加适合、满足业主（使用人）的需求。物业管理的日常运作阶段此阶段最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高，包括：物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管理等。在为业主（使用人）提供优质服务的同时，以23、管理公约及其他管理规定为依据，处理各种管理当中出现的问题并合理利用财务资源，做到开源节流、提高资金利用率、改善物业的使用功能。对管理工作进行定期检讨，计划未来、训练员工及灌输新知识为物业管理水平的提高打下基础。（三）管理服务内容1、安全保卫 管辖范围为整个郑州托斯卡纳小区范围内的安全防范、消防安全、交通安全及公共秩序维护等。为此，将组建一支思想过硬、作风优良、训练有素、纪律严明、服务一流的保安队伍，并结合项目的实际情况，建立健全各项岗位责任制、来访登记制度、大件物品管理制度、装修管理制度、车场管理制度、消防管理制度、突发事件应急处理方案及各项安全操作规程和服务规范等，确保无重大火灾、刑事及交通24、等管理责任的事故发生，切实做好“防火、防盗、防破坏、防抢、防骗、防泄密和防自然灾害”的“七防”工作。2、清洁卫生清洁卫生范围为整个郑州托斯卡纳小区楼宇内大堂、梯间、通道、步梯、楼宇外围广场、道路、水景、绿地、公共卫生间、车场等公共场所及公共设施的日常清洁保养，制定清洁工作制度和质量检查标准，确保全天候、全方位保洁。3、绿化养护负责对园林绿地的养护、美化及主要景点摆放时花，建立一整套严格的养护管理制度，不断美化绿化环境。4、设施、设备的维护和管理（1）电梯、消防系统设施、设备、智能系统由专业公司承包其维修、养护工作，物业公司将一方面与专业公司做好协调工作，明确分工及责任，代表全体业主对专业公司的25、保养质量实施全方位监控，确保其按质按量完成依合同约定的各项定期保养工作；另一方面，负责上述设施、设备的日常运行使用情况的监测和管理工作，制定运行管理制度，专人负责开关设备，密切监视设备运行状况，做好运行记录，及时发现运行使用过程中的隐患并及时通知专业公司进行维修、保养，确保各重大机电设备的安全、可靠、科学、高效地运行，杜绝管理责任范围内的设备故障和损坏等事故发生。（2）除上述专业公司承包维修、养护的设施 、设备以外的其余物业设施、设备，由物业公司负责日常维修、养护和管理。这些设施、设备包括各种机电设备、供配电及照明系统、给排水系统、各种应急供电、发电、电子监控系统、消防系统终端、建筑物本体设施26、等。通过建立健全对上述设施设备的定期或临时维修、养护制度及各种操作规程，并狠抓各项制度、规程的落实，确保各种设施、设备先进功能的正常发挥与合理使用，延长设备设施的使用寿命。3、会所等配套设施设备的经营管理。4、档案资料管理档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料。实施管理和服务工程中的各种制度、规程、流程、纪录、图表、函件等。管理处将建立各种资料的收集、分类整理和归档、查阅、使用的管理制度，要做到“七防”（防火、防盗、防高温、防泄密、防虫、防尘、防有害气体），确保资料的完整性、规范性和有效性。5、包括但不仅限于物业管理及项目必需的其他要求。三、意大利欧化专业的酒店式物业接待服务规27、范目的郑州托斯卡纳项目的一体化酒店式物业管理，已进入实质化的前期介入阶段，为了配合销售中心的销售工作，完全将一体化酒店式物业服务融合其中，突现更加人性化的“金钥匙”服务，让每位来宾通过工作人员的接待和服务，体现出郑州托斯卡纳酒店式服务的规范性、及时性、深入性、多样性等特点，对销售项目和物业管理有更充分的理解和肯定，从而促使销售业绩不断开创新高。*酒店物业公司将以意大利欧化专业的酒店式服务标准和五星级酒店式的礼貌礼仪，形成郑州托斯卡纳亮丽的一道风景线，以下是运作规范及图示。范围适用于*酒店物业管理有限公司所管理的各分公司/子公司的销售中心及外展点。服务要求（一）礼宾部着装要求：1、 礼宾员统一着28、装、服装整齐、干净、戴贝雷帽（帽徽在左眼上方五公分处），佩戴武装带（武装带右侧挂放对讲机）佩戴铭牌（铭牌佩戴位置在左上衣口袋扣子中央上方与口袋边同齐）穿黑色袜子，穿黑色皮鞋，皮鞋要保持光亮。2、 不佩戴饰物，不得挽袖，卷裤腿，戴歪帽。口袋内除小笔记本及笔外不得装其它物品。3、 佩戴的绶带自然垂直在左胸前。个人仪容：1、 礼宾员不得留长头发，小胡子，发脚长度不能盖及耳部与衣领。2、 礼宾员不得留有怪异发型和涂染彩色头发。3、 只能佩戴手表及结婚戒指一枚。4、 应注意个人卫生，常修指甲，勤换衣服。5、 礼宾员上岗前不得饮酒，上岗时要求穿制服、武装带、佩戴工牌等，直至下班为止。言行举止：1、 礼宾员29、上岗时，举止文明，精神振作，姿态良好。2、 站立时抬头挺胸，不能弯腰驼背。双手放于背后，左手扣住右手手腕,双脚打开与肩并齐宽 。3、 不得伸懒腰、不把手插入衣袋。4、 不能在执勤时吸烟、吃零食、吹口哨、听收录音机。5、 不随意吐痰，乱丢杂物。6、 不扰耳、挖鼻孔，不敲桌椅，跺脚或玩弄其他物品。7、 非紧急事件发生，禁止在工作场合奔跑、跳跃。8、 保持工作场合的安静，说话声音要轻，不大声喧哗或高声喊人、打闹、吹口哨、唱小调；不要交头接耳。（二）服务中心着装要求：1、 员工上班时按规定穿着制服，工卡佩戴在离肩部10CM位置。2、 制服必须经常保持干净整洁，着装不整洁者不得进入工作区域。3、 着装要30、求：衬衣扣子要全部扣好，不得卷起裤脚、衣袖；领带（领结）必须带好带正；制服外衣衣袖、衣领、制服衬衣领口处，不得显露个人衣物；制服衣袋不得装过大过厚的物品；皮鞋保持光亮，穿深色袜子。4、 不佩带夸张饰物，不留长指甲及涂有颜色、花纹的甲油。5、 女员工化淡汝、不宜浓妆艳抹，过肩长发应束于耳后，不宜披头散发。不穿着奇装异服及留有怪异的发型和涂染彩色头发。6、 男员工不留胡子、不留长发，头发和胡须应经常修整，发脚长度不能盖及耳部与衣领。7、 工作时间保持良好的精神状态，彬彬有礼、高效敏捷。对待宾客应热情周到，礼貌大方，简朴务实，不卑不亢。言行举止：1、接待员工作时，举止文明，精神饱满，女接待员站姿为“31、丁”字步，男接待员为外开“八”字步，双脚的延升线的交点为45度的角。2、站立时抬头挺胸，不能弯腰驼背。女接待员双手虎口相交重叠放于腹部，男接待员双手放于背后，左手扣住右手手腕,双脚打开与肩并齐宽。3、不伸懒腰、不把手插入裤袋。 4、不在执勤时吸烟、吃零食、吹口哨、听收录音机。 5、不随意吐痰，乱丢杂物，不扰耳、挖鼻孔，不敲桌椅，跺脚或玩弄其他物品。（三）会所着装要求：1、着公司规定的制服，保持制服干净、整洁；天冷时，所穿保暖底衣需保持不露在制服外。2、戴佩统一头花。3、戴佩铭牌（须端正地佩戴在最外面的制服左胸区域，并保持干净无破损）。4、穿黑色皮鞋或布鞋，皮鞋擦拭光亮，无破损。个人仪容：1、服32、务员统一把头发按标准盘起，不留刘海，发脚长度不能盖及耳部与衣领。2、服务员不得留有怪异发型和涂染彩色头发；保持头发清洁，无头皮屑。3、只可佩戴简单、大众款式的手表；已婚人士还允许佩戴一枚结婚戒指。4、应注意个人卫生，常修指甲，不得涂带颜色的指甲油（餐厅服务员禁止涂指甲油），勤换衣服。5、服务员上岗时要求穿制服、淡妆上岗、佩戴工牌等，直至下班为止。言行举止：1、站立时身体端正，精神饱满；挺胸收腹，两肩水平，眼睛平视，嘴微闭，面带笑容。2、在服务区域内，身体不得东侧西歪，不得依靠在家具或墙壁上；不伸懒腰、不得将手插在裤袋中；手中不得玩弄物品。3、行走时不与他人拉手、勾肩、搂腰、搭背。4、走路靠右行33、，不走中间；在走廊等狭窄地带不得两人并行。5、同向行走，如因工作需要必须超越宾客及上级时，要礼貌致歉，说对不起。6、与上级、宾客同行至门前时，应主动开门让他们先行。宾客迎面走来时，要主动侧身为宾客让路。7、非紧急事件发生，禁止在工作场合奔跑、跳跃。8、在宾客或上级面前禁止各种不文明的举动，如吸烟、吃零食、剔牙、掏耳朵、打喷嚏、打哈欠等，即使在不得已的情况下也应尽量采取措施掩饰或回避。9、保持工作场合的安静，说话声音要轻，不大声喧哗或高声喊人、打闹、吹口哨、唱小调；不要交头接耳。10、走路脚要轻，操作声音要轻，拿放物品动作要轻。11、正在工作或与他人交谈时，如遇宾客走近，应立即示意，表明自己已注34、意到他(她)的到来，不得无所表示，等宾客先开口。12、为宾客指引方向时，要手臂伸直，手指自然并拢，掌心向上，指向目标；同时眼睛要看着目标并兼顾对方是否看到指示的目标。13、递东西给宾客时应用双手恭敬地奉上，绝不能漫不经心的一扔；从宾客手中接东西也同样必须使用双手。14、当宾客或上级走到前面时，应主动点头问好，打招呼；点头时目光要看着宾客或上级面部。服务流程及规范（一）礼宾部门岗：1、礼宾员见到车辆靠近岗位大约10米时，向车辆发出停车信号。2、当车辆靠近到5米时向车辆行举手礼。3、当确认车辆是来买楼的宾客时，礼宾员立即通知停车场礼宾员做好车位准备，并安排指引宾客停车。然后恢复站姿。4、如遇到不能35、确认其车辆是否来看楼或者业主的车时,应在其车辆离岗位前10米处左右时，向车辆示停车手势。（左臂向上直伸与身体成90度角，手掌向前五指并拢，双腿立正）5、当车辆停车后，当班礼宾员向车辆靠近，走到离司机面前2米左右，立正行举手礼，礼毕后上前询问：“您好！欢迎光临郑州托斯卡纳，请问有什么可以为您效劳的？”如确认车辆是来买楼的，当班礼宾员礼貌地把宾客指引到销售中心。6、当车辆开动后行举手礼，车辆经过后礼毕，齐步走回岗位恢复站姿。停车场岗：1、停车场礼宾员接到门岗礼宾员通知有车辆进入后，马上做好指挥准备确定车位，当进入车辆靠近到只有10米左右时行举手礼，然后做好停车指引。2、当车辆要倒车时，迅速走到车辆36、停放的车位左后侧给司机做倒车指示手势（后倒车：双臂伸直抬高与肩平行，手前部往肩方向来回拉动，掌心向内）。3、当车辆完全进入停车位后给司机示意停车手势。4、宾客停车后，准备下车时，礼宾员上前为宾客开车门，如车内乘有女士，应先为女士开门，宾客下车时应用手挡住车的上方，以免宾客碰到头。并有礼貌的向宾客问好：“您好！欢迎光临郑州托斯卡纳。”然后立正行举手礼。5、宾客下车后，礼宾员提醒宾客将车锁好。引领宾客至正门前，将宾客交给接待员，并协助接待员为宾客打开门，伸手示意：“先生/小姐，里面请”。6、停车场礼宾员要登记好车号及相关记录（停车、取车时间等是否发给停车卡有待考率），停好车后将开车的宾客引领回来，37、并告诉接待员是与那一起宾客同来的。7、留意宾客特点，以便宾客离去时及时提供相应服务。留意观察宾客车辆有无新损坏部位（如有划痕）以及车内不要放置皮包、手机等贵重物品。并做好记录。礼宾服务流程车辆驶近岗位前10米时礼宾员发出停车信号停车后行举手礼询问情况指引宾客停车场停车车开后行举手礼送宾客指引宾客停车为宾客打开车门将宾客交给接待员回到岗位1、 当确认车辆是来买楼的宾客时，礼宾员立即通知停车场礼宾员做好车位准备。2、询问：“您好！欢迎光临郑州托斯卡纳，请问有什么可以为您效劳的？”3、停车姿势：左臂向上直伸与身体成90度角，手掌向前五指并拢，双腿立正。1、 后倒车姿势：双臂伸直抬高与肩平行，手前部往38、肩方向来回拉动，掌心向内。2、 如车内乘有女士，应先为女士开门。3、 问候：“您好！欢迎光临郑州托斯卡纳。”然后立正行举手礼。4、 宾客下车后，礼宾员提醒宾客将车锁好。5、 登记车号及相关记录。6、 留意宾客特点，以便宾客离去时及时提供相应服务。（二）服务中心 接待员岗1、保持良好地仪容仪表，精神饱满等候贵客的光临。2、保持良好地仪容仪表，面迎宾客时须双手叠放于小腹，宾客离岗位5 米远处，微笑上前行主动迎接宾客，礼节性鞠躬30度（适用于男女服务人员),手势指引成45度的角。3、宾客光临大堂时，接待员问候宾客：“您好！先生/小姐，欢迎光临郑州托斯卡纳。请问有什么可以帮到您（如接到相应岗位通知宾客39、贵姓，应该直呼宾客的贵姓。）宾客；礼节性鞠躬30度（适用于男女服务人员),手势指引成45度的角”。4、引领宾客进入销售大厅，并且引领宾客就坐休息片刻。5、礼貌的邀请销售人员，并知会销售人员宾客的简单情况及需求；将销售人员引见给宾客认识。6、销售接待人员耐心的给宾客讲解郑州托斯卡纳楼盘的情况。7、引领宾客参观样板房。8、接待员必须将宾客送出，并提醒宾客小心阶梯，并询问宾客是否需要电瓶车；“先生小姐，欢迎您们再次光临郑州托斯卡纳，工号XXXX,很高兴为您们服务”。电瓶车司机岗1、电瓶车司机精神饱满的站立与驾驶室的旁边，等候宾客的光临。宾客上车后，提醒宾客扶好坐稳！并询问宾客的目的。2、 坚持微笑服40、务，给宾客以亲切、愉快、轻松和安全的感觉。3、 对宾客一视同仁，决不能厚此薄彼。给宾客提供良好的服务。4、 宾客下车时，礼貌用语：“请慢走，欢迎下次乘坐。”样板房接待岗1、保持良好地仪容仪表，精神饱满等候贵客的光临；宾客光临时，微笑上前行主动迎接宾客，礼节性鞠躬30度（适用于男女服务人员),手势指引成45度的角；“您们好！欢迎光临郑州托斯卡纳样板房”。2、引领宾客就坐，并且样板房接待员提醒宾客“麻烦各位请稍坐一会儿，我们帮各位穿一下鞋套”；并且引领宾客进入样板房。3、样板房接待人员耐心详细的给宾客介绍样板房的情况。4、根据样板房的特色来给宾客讲解，讲样板房的亮点和卖点。5、宾客参观完毕之后，引41、领宾客就坐,“您好！先生小姐，各位请稍坐一会儿，我帮您脱一下鞋套”，并提醒宾客稍候电梯。6、电梯到达之后，引领宾客进入电梯；并且帮宾客按好宾客所需楼层，迎送宾客；“您们好！电梯到了，各位请，欢迎你们再次光临，工号XXX，很高兴为您们服务”。接待员服务流程迎接宾客指引宾客进入大堂引领宾客进入销售大厅邀请销售人员讲解情况引领宾客参观样板房恭送宾客1、 姿势：保持良好地仪容仪表，面迎宾客时须双手叠放于小腹；礼节性鞠躬30度,手势指引成45度的角。2、 礼貌用语：“您好！先生/小姐，欢迎光临郑州托斯卡纳。请问有什么可以帮到您？3、 邀请销售人员，并知会销售人员宾客的简单情况及需求。4、 接待员必须将宾42、客送出：“先生小姐，欢迎您们再次光临郑州托斯卡纳，工号XXXX,很高兴为您们服务”。电瓶车司机服务流程迎接宾客上车询问宾客目的地开车到达目的地恭送宾客1、 宾客上车后，提醒宾客坐稳扶好；2、 始终保持微笑服务；3、 途中可以进行简单的介绍；4、 宾客下车时，礼貌用语：“请慢走，欢迎下次乘坐”；5、 要求车速平稳。样板房接待服务流程迎接宾客指引宾客就坐引领宾客穿上鞋套引领宾客入样板房参观讲解样板房详细情况参观完毕指引宾客出样板房恭送宾客为宾客按下电梯1、 宾客光临时，微笑上前行主动迎接宾客；2、 姿势：礼节性鞠躬30度,手势指引成45度的角；3、 礼貌用语：“您们好！欢迎光临郑州托斯卡纳样板房”43、。4、 根据样板房的特色来给宾客讲解，讲样板房的亮点和卖点。5、 宾客参观完毕之后提醒宾客稍候电梯。6、 帮宾客按好宾客所需楼层，迎送宾客；“您们好！电梯到了，各位请，欢迎你们再次光临，工号XXX，很高兴为您们服务”。（三）会所1、当宾客坐下后，接待员协助并提醒宾客放好随身携带物品和衣物，如有贵重物品提醒宾客放好，宾客抽烟时主动为宾客点烟注意提前调节好火苗的大小，服务员在宾客的右侧上毛巾（根据气候控制毛巾的温度）。2、服务员在宾客的右侧给宾客提供欧式茶点服务，并向宾客介绍饮品。3、酒吧员为宾客调制欧式饮品；4、服务员为宾客上欧式茶点，并有礼貌的说：“请慢用。”5、在服务的过程中，要及时撤下空杯44、有烟头的烟灰缸及用过的纸巾等， 勤于清理台面卫生，随时摆好其他物品的位置，注意摆放形状，保持美观。6、 撤换时动作要轻、稳，防止发出碰撞声或者撞翻物品，托盘不要碰到宾客，台面有杂物如壳、纸等，不可直接用手抓取，应用夹子或刷子清洁，体现文明卫生操作。7、 当宾客用休息完毕，起身离开时，应主动为宾客拉椅送客（整个过程应微笑中进行），同时提醒宾客带好随身物品，服务员根据不同时间段宾客所去的方向指引通道：先生/小姐，请慢走/祝您休息愉快。8、 当宾客离开后，再次检查宾客有无遗留物品，如发现有遗留物品马上交还给宾客，如宾客以离开则马上交给上级处理。9、 迅速收拾好台面、地面，恢复正常摆设，随时准备欢迎45、下一批宾客的到来。会所服务流程指引宾客入座1、 提醒宾客放好随身物品；2、 宾客抽烟，主动为其点烟；3、 在宾客右边上毛巾。介绍欧式饮品调制欧式饮品送上欧式饮品要求准确快捷宾客离开1、 上饮品时有礼貌的说：“请慢用。”；2、 当宾客起身离开时，应主动为宾客拉椅送客；3、 提醒宾客带好随身物品。收拾台面恢复正常摆设迎接下批宾客检查宾客有无遗留物品，如发现有，马上交还给宾客，如宾客已离开，则马上交给上级处理。四、人员架构：项目经理1人兼财务部2人兼保安部43人工程部3人服务中心35人会计1人出纳1人主管1人兼领班3人客服主管1人清洁工11人清洁主管1人接待员3人电瓶司机7人保安员13人保安员13人46、保安员13人板房管理员7人门童3人酒吧员2人主管1人兼技工2人人力行政部4人主管1人兼文员1人厨工2人郑州托斯卡纳人员架构（总人数88人）五、职务说明书：（按人员架构附职务说明书）项目经理职位名称项目经理职位代码001所属部门项目职 系行政职等职级直属上级区域管理部总监薪金标准填写日期核 准 人职位概要:负责组织项目的正常运营。工作内容:1组织执行国家有关管理法律、法规、方针、政策和制度，保障项目合法经营，维护项目权益。2根据实际情况拟定部门物资及人力需求计划，经批准后组织实施。3制定项目年度工作目标和工作计划，按月做出预算及工作计划，经批准后实施。4负责与政府各部门建立融洽关系。5负责项目的47、工作程序和规章制度实施细则的培训、执行和检查。6了解项目工作情况和相关数据，收集分析项目信息，并定期向区域管理部提交报告。7处理客户投诉，定期将收集的用户意见和建议反馈至相关部门改进工作，必要时上报领导。8指导、巡视、监督、检查本项目员工的保洁、车辆管理、保安以及项目各系统设备设施运行维护和维修等各项工作。9完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:大专以上学历。培训经历:持有物业管理/景区管理经验或同等资历。经 验:2年以上项目经理工作经验，了解各种物业的特征和管理模式，熟悉相关的法律、法规。技能技巧:善于与客户、部门员工沟通，能与客户建立良好的合作关系。业务拓展能力强，能发现客户需求，解48、决问题。服务意识强，能发展客户需求，解决问题。具备培训和指导属下员工的能力。态 度:具有良好的职业道德和敬业精神，对公司有强烈的责任感，遵章守法，工作认真、耐心、细致、周密，勇于创新，敢于竞争 。具有较强的组织能力和协调能力，工作中能建立良好的人际关系。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险,无职业病危险。直接下属 项目各主管 间接下属 晋升方向 轮转岗位 一、 人事主管职位名称人事主管职位代码002所属部门人力行政部职 系行政类职等职级直属上级项目经理薪金标准填写日期核 准 人职位概要: 人事主管负责项目人力行政部的整体工作。工作内容:1严格按照公司的规章制度和部门的工作程序，主持49、并参与部门的日常工作。2积极贯彻执行国家的有关法律、法规、政策和上级各项指示，并根据公司的要求组织制定相应的劳资政策、人事制度和劳动合同等。3.加强人力资源的预测和统筹工作，根据项目的经营状况和市场情况，合理调整组织机构、人员结构和工资福利待遇。组织制定、完善和执行员工编制、员工薪酬、奖金分配及福利待遇等方案。4.组织制定和协调执行用工政策，确定用人标准，开展招聘工作。5.建立和完善部门的工作标准、制度和程序，定期对现行的政策，制度及员工手册进行总结和修改完善，使之更有利于激励员工的工作积极性。6.建立员工激励机制，组织制定公司的奖惩制度，根据员工的工作表现，提议确定员工的人事变动或奖惩，协调50、各项目之间人员使用、考核、评先及人事管理的有关问题。7.组织制定员工培训计划，做好预算和审核年度培训方案及培训费用的开支情况，协助部门开展项目内外的各种培训工作。并监察项目员工的培训效果，不断地提高培训效果。8组织制定、审核项目每年人事活动经费预算及每月员工工资和津贴的使用情况。9完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:大专以上学历。培训经历:受过现代人力资源管理技术、劳动法律法规等方面的培训。经 验:5年以上人事管理工作经验。技能技巧:熟悉国家劳动人事培训政策法规、中外合作企业法，并能结合单位实际制定项目规章制度。具有项目整体经营观念，掌握专业知识，财务成本知识，熟悉各工种特点。了解劳动51、力市场的基本动态，开拓人力资源市场。掌握项目运营状况、员工状况，具有及时进行科学合理配置的能力。具有规划和指导项目全面培训工作的能力。态 度:具有高度责任心，熟悉并模范遵守项目各种规章制度，工作认真负责，为人正直，不畏强暴，秉公办事，处事果断，思路敏捷，有良好的人际关系和个人修养。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险，无职业病危险。直接下属 人事文员 间接下属 晋升方向 轮转岗位 二、 人事文员职位名称人事文员职位代码003所属部门人力行政部职 系行政类职等职级直属上级人事主管薪金标准填写日期核 准 人职位概要:人事文员是人事主管的助手，负责协助主管做好各项人事工作。工作内容:1.52、协助部门主管组织项目人事考核，聘任、职改的工作。2.协助部门主管督促、落实社会劳动保险基金、职工待业救济金、工伤保险基金和生育保险基金的计算、登记人册及年审工作。并编制执行情况。3.协助部门主管审核项目员工的入职、转正、升职、离职等资料。4.负责接待来访和处理员工的投诉及劳动争议。5.协助部门主管审查、指导项目面试安排及面试资料的审阅。6. 负责检查、督促项目员工计生工作、女工工作执行情况，确保项目“五率”达标。组织修订员工医疗制度、审核员工的医疗费用开支。7完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:大专以上学历。培训经历:受过现代人力资源管理技术、劳动法律法规等方面的培训。经 验:1年以上53、人事管理工作经验。技能技巧:无。态 度:具有高度责任心，熟悉并模范遵守项目各种规章制度，工作认真负责，为人正直，不畏强暴，秉公办事，处事果断，思路敏捷，有良好的人际关系和个人修养。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险,无职业病危险。直接下属 间接下属 晋升方向 人事主管 轮转岗位 三、 后勤主管职位名称后勤主管职位代码004所属部门人力行政部职 系行政类职等职级直属上级项目经理薪金标准填写日期核 准 人职位概要:后勤主管负责做好各项后勤管理工作。工作内容:1 组织办好会议接待、娱乐等各项活动。2 协助制定、监督、执行公司行政规章制度。3 组织公司办公费用的计划、办公用品的购买、管理54、和发放工作。4 管理公司非技术资料、计算机磁盘、光盘等资料。5 管理公司的公共卫生、食堂就餐工作。6 发放日常福利、节日福利。7 购买、管理和维修公司固定资产。8 负责办公用品、文具、生活配套设施的管理。9 做好公司废物（品）处理和销售管理工作。10 完成领导交办的临时性工作。任职资格:教育背景:大专以上学历。培训经历:接受过后勤管理方面的培训。经 验:3年以上后勤管理工作经验。技能技巧: 精通采购、后勤管理方面流程。态 度:具有高度责任心，熟悉并模范遵守项目各种规章制度，工作认真负责，为人正直，有良好的人际关系和个人修养。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险,无职业病危险。直接下55、属 间接下属 晋升方向 轮转岗位 四、 行政文员职位名称行政文员职位代码005所属部门人力行政部职 系行政类职等职级直属上级后勤主管薪金标准填写日期核 准 人职位概要:行政文员负责协助主管做好各项行政工作。工作内容:1负责文件录入和打印等行政工作。2负责公司办公设备的管理，计算机、传真机、签字长途电话、复印机的具体使用和登记，名片印制等工作；3负责公司邮件和报刊的收取、分发工作。4负责电话接听工作。对来往电话驳接准确及进、声音清晰、态度和蔼，恰当使用礼貌用语；对未能联络上的记录在案并及时转告；对紧急电话设法接通，未通者速报行部门主管处理。5负责来访人员接待工作。6负责文件的呈报，收发等工作。756、完成领导交办的其他任务。任职资格:教育背景:大专以上学历。培训经历:接受过现代行政管理等方面的培训。经 验:1年以上行政管理工作经验。技能技巧: 无。态 度:具有高度责任心，熟悉并模范遵守项目各种规章制度，工作认真负责，为人正直，有良好的人际关系和个人修养。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险,无职业病危险。直接下属 间接下属 晋升方向 轮转岗位 五、 财务部主管职位名称财务部主管职位代码006所属部门财务部职 系职等职级直属上级项目经理薪金标准填写日期核 准 人职位概要: 主持项目财务预决算、财务核算、会计监督和财务管理工作；组织协调、指导监督财务部日常管理工作，监督执行财务计划57、，完成项目财务目标。工作内容: 1 根据项目中、长期经营计划，组织编制年度综合财务计划和控制标准。2 建立、健全财务管理体系，对财务部的日常管理、年度预算、资金运作等进行总体控制。3 主持财务报表及财务预决算的编制工作，为公司决策提供及时有效的财务分析，保证财务信息对外披露的正常进行，有效地监督检查财务制度、预算的执行情况以及适当及时的调整。4 对项目税收进行整体筹划与管理，按时完成税务申报以及年度审计工作。5 比较精确地监控和预测现金流量，确定和监控项目负债和资本的合理结构，统筹管理和运作项目资金并对其进行有效的风险控制。6 对重大的投资、融资、并购等经营活动提供建议和决策支持，参与风险评估58、指导、跟踪和控制。7 与财政、税务、银行等相关政府部门建立并保持良好的关系。8 向上级主管汇报公司经营状况、经营成果、财务收支及计划的具体情况，为公司提供财务分析，提出有益的建议。9 完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:会计、财务或相关专业本科以上学历。培训经历:受过管理学、战略管理、管理能力开发、企业运营流程、财务管理等方面的培训。经 验:2年以上跨国企业或大型企业集团财务管理工作经验，有跨行业财务工作经历者优先考虑。技能技巧:具有全面的财务专业知识、账务处理及财务管理经验。精通国家财税法律规范，具备优秀的职业判断能力和丰富的财会项目分析处理经验。谙熟国内会计准则以及相关的财务、税59、务、审计法规、政策。态 度:为人正直、责任心强、作风严谨、工作仔细认真。有较强的沟通协调能力。有良好的纪律性、团队合作以及开拓创新精神。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险，无职业病危险。直接下属 会计/出纳/收费员 间接下属 晋升方向 轮转岗位 六、 财务部会计职位名称财务部会计职位代码007所属部门财务部职 系职等职级直属上级财务部主管薪金标准填写日期核 准 人职位概要: 负责公司的日常会计核算工作，审核财务报表，确保公司财务数据完整准确，满足管理层的信息需求。工作内容:1负责组织编写和修订会计制度、财务管理制度、会计核算流程和管理报表制度。2. 负责会计核算工作，审核各类会计60、凭证和银行余额调节表；审核财务报表、管理报表以及其他各种会计核算 报表和补充说明。3. 负责财务报表、管理报表等报表的报送工作，定期组织财务部门和其他部门的帐务核对工作，定期组织与其他公司和/或个人之间的帐务核对工作。4. 督促项目应收资金款回收工作；组织做好固定资产管理和核算工作。5. 负责工资管理和核算，定期组织与工资有关科目与人力行政部和社保等机构缴存情况相核对，确保计提金额 准确，缴存金额和计提金额一致。6. 定期或不定期组织检查库存现金和库存有价证券是否帐实相符，定期组织库存商品和固定资产盘库。7. 制定税务计划，及时督促财务部有关人员进行税务申报和税费交纳工作。8. 负责维护财会电61、算化系统，拟订电算化流程和制度。9. 完成领导交办的其他工作。任职资格:教育背景:会计、财务或相关专业大专以上学历。培训经历:受过管理学、战略管理、管理能力开发、企业运营流程、财务管理等方面的培训。经 验:1年以上财务管理工作经验，有跨行业财务工作经历。技能技巧:具有全面的财务专业知识、账务处理及财务管理经验。精通国家财税法律规范，具备优秀的职业判断能力和丰富的财会项目分析处理经验。态 度:为人正直、责任心强、作风严谨、工作仔细认真。有较强的沟通协调能力。有良好的纪律性、团队合作以及开拓创新精神。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险，无职业病危险。直接下属 间接下属 晋升方向 轮转62、岗位 七、 财务部出纳职位名称财务部出纳职位代码008所属部门财务部职 系职等职级直属上级财务部主管薪金标准填写日期核 准 人职位概要: 严格执行各项财务政策、法规和规定，办理现金收付和银行结算业务。工作内容:1 根据审核无误的会计凭证，办理现金收付和银行结算业务。； 2 根据审核无误的现金收付凭证，登记现金日记账及银行日记账，编制资金收支日报表。 3 协助编制月度资金计划汇总表和月度资金结算表。； 4 按时发放工资、奖金，并填制有关的记账凭证；。 5 严遵守现金管理制度和支票使用规定，现金要做到日清月结。 6 负责库存现金、空白结算凭证、有价票据、印章的安全管理工作。 7 负责项目收据的开制63、和项目取得的发票收据的审核工作。8 负责相关单证填制。9 完成领导交办的其他工作。任职资格:教育背景:会计、财务或相关专业中专以上学历。培训经历:受过财务方面的培训。经 验:1年以上出纳工作经验。技能技巧:无态 度:为人正直、责任心强、作风严谨、工作仔细认真。有较强的沟通协调能力。有良好的纪律性、团队合作精神。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险，无职业病危险。直接下属 间接下属 晋升方向 轮转岗位 八、 财务部收费员职位名称财务部收费员职位代码009所属部门财务部职 系职等职级直属上级财务部主管薪金标准填写日期核 准 人职位概要: 严格执行各项财务政策、法规和规定，负责项目收费工64、作。工作内容:1服从主管领导，服从管理和稽查，团结协作，高质量完成主管安排的各项工作任务。2负责项目收费工作，严格执行收费办法和有关规定，确保收费工作“严格、文明、准确、快速、有序”，并做到“应征不漏、应免不征”。3工作认真，准确判断、做到收费手续完备，收费准确无误。4在收费工作中做到热情礼貌，使用文明用语，任何情况下不耍态度，更不允许刁难他人，树立良好的形象。5领票和交款时，要结清票款帐目，如因自己工作失误造成经济损失，由收费员个人负责，并具实赔偿。6积极参加上级组织的各项活动，努力钻研业务，提高工作效率和水平，爱岗敬业，团结协作，自觉维护收费站良好的工作、生活秩序。7完成领导交办的其它工作65、。任职资格:教育背景:会计、财务或相关专业中专以上学历。培训经历:受过财务方面的培训。经 验:1年以上收费工作经验。技能技巧:无态 度:为人正直、责任心强、作风严谨、工作仔细认真。有较强的沟通协调能力。有良好的纪律性、团队合作精神。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险，无职业病危险。直接下属 间接下属 晋升方向 轮转岗位 保安部主管职位名称保安部主管职位代码010所属部门保安部职 系特种行业职等职级直属上级项目经理薪金标准填写日期核 准 人职位概要: 主持保安部的日常工作，维护公司及项目的治安、营业秩序。工作内容:1.根据公安机关、安全部门和公司的要求，结合项目实际情况，制定总体安66、全管理方案和各种防范制度，制定项目保安员的工作计划、安排、督导各级工作。2.主持保安部的日常工作，主持项目的保安工作，传达贯彻项目经理的指令；审定各项目内重大外事活动的保安工作方案。3.做好项目人员的政治思想工作，搞好团结协作。4.协助项目领导组织对员工的安全教育和遵纪守法教育。5.负责维护项目的治安、营业秩序，对重大案件、事故组织调查处理，并协助公安机关进行侦破。6.根据项目特点，组建义务消防队，并做好专业培训。7.重视内勤工作，做好保安信息工作和档案材料的积累。8.对项目保安管理人员的招聘、录用、评估、奖惩负责。9.完成项目经理及上级部门交办的各种临时性保安工作。10.完成领导交办的其它工67、作。任职资格:教育背景:大专以上学历。培训经历:景区、物业管理，保安、消防等方面的法律、法规的培训。经 验:5年以上景区、物业保安管理或公安工作经验。技能技巧:在刑侦、消防方面接受过一定专业训练。熟悉刑法、民法等专业法律知识。掌握公安消防、涉外人员管理、保安工作等方面的法律、法规，并掌握中层管理基础知识。与公安、消防机关以及各部门之间有很强的沟通和协调能力。受过一定的擒拿训练，对处理紧急突发事件有快速反应能力。态 度:具有较强的事业心和高度责任感，具备一定的组织协调能力，有较高的个人修养和良好的人际关系。为人正直，以身作则，具有牺牲精神，不畏强暴，秉公办事，依法办事，有理有节，处事果断，思路敏68、捷，模范遵守项目的各项规章制度。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 属于特种行业，有一定的危险。直接下属 保安部领班 间接下属 晋升方向 轮转岗位 保安部领班职位名称保安部领班职位代码011所属部门保安部职 系特种行业职等职级直属上级保安主管薪金标准填写日期核 准 人职位概要: 主持班里的日常运作及管理工作，维护项目的治安、营业秩序。工作内容:1 协助保安部主管做好项目的安全工作。2 督促检查各部门安全管理规章制度的贯彻落实情况，分析存在的问题，及时提出改进建议，并向保安部主管汇报。3 协助保安部主管督导检查本部门各岗位人员做好业务工作，主管不在岗时，受主管委托代行主管职权。4 协助保安69、部主管检查项目各要害部位、重点安全部位情况。确保项目各要害部位的绝对安全。5 遵照保安部主管的工作安排，做好项目安全培训的组织工作，提高项目员工的安全意识。6 根据保安部主管的安排，督促项目各部门落实安全管理岗位责任制。7 做好保安部主管的参谋，完成保安部主管交办的其它工作任务。8 深入到各部门做好预防工作，对易发案部位制定预防措施。9 具体组织员工军事训练及岗位技能培训，提高员工的法制观念和业务水平，增强员工的凝聚力、组织纪律性和战斗力。10 定期检查本班工作、各项管理制度落实情况，治安防范及消防情况，填写保安岗位质量检查表，发现问题及时处理和报告。11 完成上级领导交办的其他事项。任职资格70、:教育背景:高中以上学历。培训经历:景区、物业管理，保安、消防等方面的法律、法规的培训。经 验:2年以上景区、物业保安管理或公安工作经验。技能技巧:在刑侦、消防方面接受过一定专业训练。熟悉刑法、民法等专业法律知识。掌握公安消防、涉外人员管理、保安工作等方面的法律、法规，并掌握中层管理基础知识。受过一定的擒拿训练，对处理紧急突发事件有快速反应能力。熟知消防管理的各种法律法规；具有消防设备控制、消防工作组织检查、消防事故处理和义务消防队训练调配能力；对处理紧急突发事件有快速反应能力。态 度:具有较强的事业心和高度责任感，具备一定的组织协调能力，有较高的个人修养和良好的人际关系。具有高度的事业心和责71、任感，具备一定的组织协调能力，有较高的个人修养和良好的人际关系，为人正直，协调能力较强，处事果断，模范遵守项目的各项规章制度。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 属于特种行业，有一定的危险。直接下属 保安员 间接下属 晋升方向 轮转岗位 保安员职位名称保安员职位代码012所属部门保安部职 系特种行业职等职级直属上级保安领班薪金标准填写日期核 准 人职位概要: 维护当值区域内的安全及其他工作。工作内容:1 着装整齐，佩带齐全，严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退、误班、漏班。2 文明礼貌执勤，严格履行保安管理制度。3 熟悉小区楼宇结构、单元户数、楼座排列，各种公共设施、设备的具体位置72、，各类公共场所的使用性质和服务对象；小区内的区间道路走向、车辆和人员流动规律。掌握小区的全面情况，具备小区治安执勤巡逻必要的治安防范知识和技能。4 熟悉国家和本市有关治安条例、法令等。5 协助公安机关做好刑事、治安案件的调查工作。6 认真查看出入人员、车辆并登记清楚。7 有效制止管理区域内各种违反治安消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象，禁止乞讨、拣破烂人员进入小区流窜。8 对外来人员及施工人员的进行监督，并要求施工人员遵守项目的规章制度。9 疏导小区道路泊车和行车的管理，保持区内设置的各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目。10 懂得73、火警、匪警发生时的应急措施，懂得一些救护常识。发生紧急事态能及时采取正确措施。11 学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事能及时、有效制止。12 热情大方接受访客的咨询，协助调解业主之间的纠纷。13 认真地写好值班记录及交接班登记和物品的交接。14 完成领导交办的其他任务。任职资格:教育背景:高中/中专以上学历。培训经历:景区、物业管理，保安、消防等方面的法律、法规的培训。经 验:1年以上景区、物业保安管理或公安工作经验。技能技巧:熟悉国家安全保卫工作方针政策，具有安全管理专业知识和项目基层管理一般知识，了解各种法律法规知识。熟悉刑法、民法等专业法律知识。掌握公安74、消防、涉外人员管理、保安工作等方面的法律、法规。受过一定的擒拿训练，对处理紧急突发事件有快速反应能力。态 度:对项目保安工作具有高度责任心，熟悉并模范遵守项目各种规章制度，工作认真负责，为人正直，不畏强暴，秉公办事，处事果断，思路敏捷。有较强的沟通能力及表达能力；有良好的人际关系和个人修养。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 属于特种行业，有一定的危险。直接下属 间接下属 晋升方向 轮转岗位 九、 环境部主管职位名称环境部主管职位代码013所属部门环境部职 系技术类职等职级直属上级项目经理薪金标准填写日期核 准 人职位概要:环境部主管负责项目范围内所有绿化养护和保洁工作。工作内容:1、 75、认真贯彻执行项目的各项经营管理方针、政策、指示、规定，努力实现项目所确定的各项工作任务和责任目标，为开创具有特色的管理工作作出贡献。2、 坚持不断提高项目环境绿化的美化，努力创造一流的绿化环境。3、 在园林绿化工作中，实行科学化管理，掌握季节及绿化工作的季节特点，制定最经济、最节省的操作实施计划，不断地提高细化管理的层次。4、 加强小区的环境建设，不断提高绿化景观效应。坚持环境绿化“三分种、七分养”的原则，加强绿化的养护管理工作。5、 编制保洁工作标准，严于职守，以身作则。6、 巡查景区卫生、公众区卫生、保持无垃圾、杂物，路面无明显污迹、油迹，墙壁、角落无蜘蛛网，无污渍；7、 在记录本上做巡查76、记录、清洁后的效果，纠正部属不正确做法，发现问题及时解决，遇重大问题及时向上级汇报。8、 加强礼貌、实务操作的培训，并对其进行考核，督促部属妥善保管清洁用具、机械，合理使用清洁用品，控制物料消耗。9、 完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:大专以上学历。培训经历:园林养护、保洁等相关的培训。经 验:具备3年以上相关工作经验。技能技巧:具有园林方面的专业知识。态 度:具有良好的职业道德和敬业精神，遵章守法，工作认真、耐心、细致。工作条件:环境状况: 普通危 险 性: 无危险直接下属 环境部领班 间接下属 晋升方向 轮转岗位 十、 环境部领班职位名称环境部领班职位代码014所属部门环境部职 77、系技术类职等职级直属上级主管薪金标准填写日期核 准 人职位概要:环境部领班负责协助部门主管做好项目园林养护和保洁方面的工作。工作内容:1.熟悉绿化布局及各区域绿化养护现状。2.做好绿化工程的施工管理、合同管理及工程材料的档案管理工作。3.安排绿化工的工作，定期检查、督促养护。4.定期巡查，记录报告绿地及小区卫生现状，发现问题及时处理、问题严重不能立即解决的，向上级汇报。5.设专业人员负责绿化设施及器具的养护。6.做好绿化工的考勤工作。7.认真组织绿化工定期或不定期的培训，学习业务知识，提高养护、管理水平。8. 巡查项目卫生、公众区卫生、保持无垃圾、杂物，路面无明显污迹、油迹，墙壁、角落无蜘蛛网78、，无污渍；9. 在记录本上做巡查记录、清洁后的效果，纠正部属不正确做法，发现问题及时解决，遇重大问题及时汇报；10.加强培训并进行考核，督促部属妥善保管清洁用具、机械，合理使用清洁用品，控制物料消耗；11.检查当天的工作是否按计划完成，并做好工作日记，每月将清洁用具、机械、清洁用品盘点，并做好盘点表。12.完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:高中以上学历。培训经历:园林养护相关的培训。经 验:有1年以上相关工作经验。技能技巧:熟悉植物生长、养护专业知识。态 度:具有良好的职业道德和敬业精神，遵章守法，工作认真、耐心、细致。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险。直接下属 清洁79、工/绿化工 间接下属 晋升方向 轮转岗位 十一、 清洁工职位名称清洁工职位代码015所属部门环境部职 系技术类职等职级直属上级领班薪金标准填写日期核 准 人职位概要:环境部清洁工负责做好管理区域内保洁工作。工作内容:1清洁工按各自岗位工作程序具体实施日常清洁工作。2清洁班长负责对清洁工作进行指导巡查，并做巡查记录。3扫干净路面的垃圾杂物、积水、泥沙，保持路面整洁。4抹干净桌椅、公共设施表面灰尘。5拖干净地面装饰砖浮尘、污渍。6捞干净水池内漂浮物。7巡回收集果皮箱垃圾，清洁果皮箱，目视表面干净。8人行道、马路无垃圾，无杂物，无积水，无泥沙、无杂草。9地面指示牌、公共设施无明显灰尘。10水池内无杂80、物、无垃圾。11完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:初中以上学历。培训经历:保洁相关的培训。经 验:无。技能技巧:无。态 度:具有良好的职业道德和敬业精神，遵章守法，工作认真、耐心、细致。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险。直接下属 间接下属 晋升方向 轮转岗位 十二、 绿化工职位名称绿化工职位代码016所属部门环境部职 系技术类职等职级直属上级领班薪金标准填写日期核 准 人职位概要:绿化工负责做好管辖区域内园林养护方面工作。工作内容:1绿化工对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥、并修理枯病枝、伤害枝，更换死亡苗木，浇水。2绿化工要维护和保养好自己的各种工具和81、公用设备、设施；如割草机、橡皮管等。3及时做好每天的工作记录，并及时记录下违章情况以及解决办法等。4绿化工须服从主管人员的工作安排和调动，并做好整个包干区域内的环境卫生工作。5绿化工要接受主管人员和各级领导对绿化工作的巡视检查。6完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:初中以上学历。培训经历:园林养护相关的培训。经 验:无。技能技巧:无。态 度:具有良好的职业道德和敬业精神，遵章守法，工作认真、耐心、细致。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 无危险。直接下属 间接下属 晋升方向 轮转岗位 十三、 工程部主管职位名称工程部主管职位代码017所属部门工程部职 系技术类职等职级直属上级项目82、经理薪金标准填写日期核 准 人职位概要:工程部作为项目的后勤及动力保障部门，担负着项目设施设备的正常运作。工作内容:1、 负责项目机电安装维修工程的全面管理工作。2、 负责项目设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。3、 履行项目签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。4、 贯彻执行机电设备管理工作手册，确保机电安装维修工程管理的设施、设各处于安全、良好运行状态。 5、 执行政府部门有关行业法规，加强项目安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故。6、 对项目设施、设备的运行、维修和保养正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。7、 负责项83、目员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。8、 负责组织项目对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。9、 负责组织项目技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。10完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:大专以上学历。培训经历:工程、安全生产等方面的法律、法规的培训。经 验:具备五年以上大型项目管理与服务工作经验，其中不少于三年以上项目技术设备管理经验。技能技巧:具有景区、物业所拥有的各种设备的技术知识，并有一项专业特长。熟悉景区、物业各系统设备配置，具备组织实施景区、物业主要设备维修保养、更新改造的能力。具有协调工程部与其他各部门关系的能力，能够妥84、善处理设备事故诉讼。态 度:具有良好的职业道德和敬业精神，对公司有强烈的责任感，遵章守法，工作认真、耐心、细致、周密，勇于创新，敢于竞争 。具有较强的组织能力和协调能力，工作中能建立良好的人际关系。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 基本无危险。直接下属 工程领班 间接下属 晋升方向 轮转岗位 十四、 工程部领班职位名称工程部领班职位代码018所属部门工程部职 系技术类职等职级直属上级工程部主管薪金标准填写日期核 准 人职位概要:工程部领班主要协助工程部主管做好工程部的各项工作。工作内容:1对工程部主管负责，协助主管做好部门管理工作，负责分管的技术和管理工作，在分管的职责范围内承担责任。85、2认真执行工程部主管的指示与交办的任务，忠于职守，以身作则。3加强业务管理技术的学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量。4认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任责。5员工、爱护员工，做好员工思想工作，要全面地了解员工思想及及时向工程部部长汇报，了解员工的学习、工作等情况，起到部长助手的作用，协调好上下关系。6 团结，加强内部班组以及与其他部门之间的联系。7 工程部文书、档案资料的管理。8 完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:大专以上学历。培训经历:工程、安全生产等方面的法律、法规的培训。经 验:具备二年以上大型项目管理与服务工作经验，其中不少86、于二年以上技术设备管理经验。技能技巧:具有景区、物业所拥有的各种设备的技术知识，并有一项专业特长。熟悉景区、物业各系统设备配置，具备组织实施景区、物业主要设备维修保养、更新改造的能力。具有协调工程部与其他各部门关系的能力，能够妥善处理设备事故诉讼。态 度:具有良好的职业道德和敬业精神，遵章守法，工作认真、耐心、细致、周密，勇于创新，敢于竞争 ；具有较强的组织能力和协调能力，工作中能建立良好的人际关系。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 基本无危险。直接下属 工程技工 间接下属 晋升方向 轮转岗位 十五、 工程部强/弱电工职位名称工程部强/弱电工职位代码019所属部门工程部职 系技术类职等87、职级直属上级工程部领班薪金标准填写日期核 准 人职位概要:工程部强/弱电工是工程部的基层操作人员，处理各项日常工程方面的工作。工作内容:1、对项目内设备进行例行检查，确保设备运行正常。2、负责监查及配合设备保养公司维修人员对所有设备进行定期、周期性保养、维修、确保系统处于最佳状态。3、配合各部门有关人员操作/管理上述系统，使其发挥最高效能。4、服从上级的工作安排，及时完成任务。并及时反映有关不正常情况。5、协调及配合上级领导，确保项目配电系统、照明系统、消防报警系统、及有关设备等安全运作。6、负责小区内照明、动力用电系统工、给排水系统等责任范围内设备/设施的日常维修保养、紧急修理及有关工作。788、协调监督施工单位保质按时完成遗留工程维修任务，完成项目内日常维修任务。8、确保本项目给排水系统运作正常。9、服从上级领导的指示和安排，并及时反映有关不正常情况。10完成领导交办的其它工作。任职资格:教育背景:高中以上学历。培训经历:工程、安全生产等方面的法律、法规的培训。经 验:具备一年以上技术设备操作经验。技能技巧:具有设备的技术知识。态 度:具有良好的职业道德和敬业精神，遵章守法，工作认真、耐心、细致。工作条件:环境状况: 普通。危 险 性: 有一定危险。直接下属 间接下属 晋升方向 轮转岗位 六、服务费用预算：（根据人员编制进行填写）序号项目数量标准 金额 备注兼职人员管理佣金1项目经89、理1兼10000 1,000 兼职收10%管理佣金2会计1兼2800 280 3出纳1兼2800 280 4保安主管1兼2800 280 5人事主管1兼2800 280 6工程主管1兼2800 280 7清洁兼管17600 1,760 小计 4,160 人员工资1保安领班31445 4,335 2保安员391280 49,920 3人事文员11620 1,620 4厨工21200 2,400 5客服主管12800 2,800 6接待员31620 4,860 7样板房管理员71620 11,340 8电瓶车司机71620 11,340 9门童31620 4,860 10酒吧员21620 3,2490、0 11工程技工21620 3,240 小计 99,955 人员福利1社保70人 23,339 相关法规定最低标准社保23.35%2职工教育经费70人 1,499 相关法规定最低标准1.5%3福利费70人 12,994 13.00%4住房公积金70人 6,720 相关法规定最低标准1200*8%*人数5第十三个月工资分摊70人 8,330 第十三个月工资每月分摊6季度绩效奖金70人 8,330 季度绩效奖金按一个月工资计算,12个月分摊小计 61,212 运营费用1行政办公费 5,000 包括日常各类办公文具，耗材，业务招待2管理费公摊 5,000 物业公司派员每月一次服务质量督察及与集团项目91、负责人沟通协调3清洁服务费12人 17,600 清洁主管1人每月元;清洁工11人每人每月1400元,小计15400元.(包含福利等费用)小计 27,600 其它费用1管理酬金 19,293 10.00%2税费 11,948 5.63%总计 224,168 七、采购物品清单：（根据实际情况进行选择）序号名称数量单位单价:元金额:元备注办公类1台式电脑3台5000150002办公桌、椅4套50020003传真复印打印一体机1台300030004文件柜2个80016005打卡机1台100010006数码相机1台250025007电话机4台1004008移动硬盘（U盘）1个5005009保险柜1台1592、00150010验钞机1台50050011办公文具耗材1批20002000小计30000后勤类1食堂器具1批800080002消毒柜2台150030003饮水机2台3006004热水器4台100040005取暖器8台50040006冰箱1台200020007餐桌椅10套30030008雨衣15套609009雨鞋15双3045010雨伞60把30180011空调3台20006000夏天使用12风扇50台1507500夏天使用13电视1台1000100014床25张3007500双层小计49750服装除去兼职人员和清洁外包,服装按70人计,每人每年四套,每套250元,每年服装费用为70000元工程93、类1绝缘鞋3双852552工具包2个15303电工钳2把18364尖嘴钳2把15305斜口钳2把15306“十”字螺丝刀8把8647“一”字螺丝刀8把8648卷尺2把6129墙纸刀2把61210扳手4把156011电笔2支2412万用表1块12012013操作台布2块102014钳表1块12012015管口钳1把10010016七级铝梯1个25025017套筒1套16016018内六角1套151519网钳1把12012020电络铁1把202021管道疏通机1台80080022冲击钻1台2900290023电钻1台1000100024手提砂轮机1台50050025木工常用工具1批1500150094、26管道工常用工具1批2400240027机械常用工具1批2500250028泥水工工具1批2000200029空调维修工具1批3200320030压线钳2台600120031玻璃枪2把2400480032手枪钻（配一套钻嘴）1套1000100033三相2.2KW排污泵1个3000300034工具柜1个80080035万用电表2个20040036对地阻值测试表1个20020037温度计：电子数字式1个15015038高空工作安全带：伞降式1个30030039手提射灯2个200400小计30572安防类1工具柜1个9009002消防柜2个80016003消防斧2把20404消防扳手2把2550595、应急电筒20把6012006反光衣5套301507消防面罩20个10020008雪糕桶50个6030009灭火器30个1003000备用10警棍30条50150011太阳伞10把480480012对讲机25台13003250013其他1批10001000小计51740环境类1电动擦地机1台500050002多功能清洁车2台2505003垃圾清洁车3台50015004220V线卷1个3003005九横时代铅合金梯1把4804806五横时代铅合金梯1把1901907玻璃工具3套3009008“小心地滑”告示牌8块302409伸缩杆3.6M（三节）1支909010伸缩杆2.5M（二节）3支5015096、11推水刮3个8024012110CM尘推架3套7522513喷雾器1个20020014100M水管2条25050015伸缩绿篱剪1把16016016高枝剪1把25025017粗枝剪1把808018绿篱剪3把8024019喷药枪1把303020铲、锄、锹、水桶等工具2套5010021高压冲洗机1台2800280022吸尘机1台1900190023清洁用具及耗材1批2000200024绿化养护修剪工具及耗材1批20002000小计20075合计200397备注： 1、此物品清单为目前所交付管理面积所需要，如增加管理面积和人员，物品则需要根据实际情况增加。八、前期物业管理服务合同：郑州托斯卡纳项目97、前期物业管理服务合同甲方： 河南*房地产开发有限公司 ；乙方： *酒店物业管理有限公司 ；根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对郑州托斯卡纳项目提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:物业名称 郑州托斯卡纳项目 ；物业类型 住宅 ；第一条 受甲方委托，乙方派遣 88 名管理人员（具体工作安排详见人员架构），在甲方指定的地点负责安全守护、保安人防及负责现场服务等工作。合同期间甲方可根据安全守护工作的实际需要，经与乙方友好协商后，可对乙方派岗位置以及服务内容作相应的调整，但甲方必须提前七天以书面形式通98、知乙方，需要相应增减员工时，甲方应以书面形式通知乙方。第二条 甲方责任与义务：（一） 负责与乙方协调的监督、检查、考核与指导工作，负责岗位的设置和调整、应急统筹和执勤调度等工作。（二） 甲方应积极采纳乙方对服务工作的意见和建议，对不安全因素和隐患及时进行整改。因甲方未采纳或未及时作出整改由乙方以文字形式提出的安全工作问题而造成的责任事故与案件，由甲方负责。（三） 按照本合同规定的付款方式和时间向乙方支付服务费。第三条 乙方责任与义务：（一）受甲方委托按双方约定派驻工作人员对目标实施管理，乙方对守护目标的人、财、物的安全负责，维护正常的工作秩序，切实做好防火、防盗、防抢和防破坏等安全保卫工作。 99、（二）乙方负责派驻员工管理工作，负责派驻员工招聘、上岗培训和日常训练、思想教育和工资、福利、各类保险、税项等一切费用。（三）根据甲方的实际需求，积极主动配合甲方做好指定工地的安全守护、保安人防及客户服务工作。（四）严格遵守双方的各项规章制度，切实维护甲方的合法权益。(五) 派遣人员在值勤时必须着装整齐，举止端庄、忠于职守。第三章 服务费用第四条 本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：1 按服务预算费用每月共人民币224168元(明细见服务预算费用)注：此费用仅限于目前服务需求下的费用，根据服务需求情况如甲方人员有所增加或减少，而引起费用变动,由双方另行协商，按实际需要增减相应的费用。物业服100、务费用主要用于以下开支：（1）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）办公费用和管理费公摊费用；（3）法定税费；（4）物业管理企业的利润；2前期介入采购物品费用为人民币200397元（明细详见采购物品清单），此费用为一次性支付。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第四章 其他事项第五条 付款时间及方式：服务费每月支付一次。乙方在每月的5日前向甲方提供上月发票。甲方在收到发票后，在每月的10日前向乙方支付上一个月服务费。第七条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。第八条 本合同的附件为本合同不可分割的组成101、部分，与本合同具有同等法律效力。第十条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。第十一条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决。第十二条 本合同一式 贰 份，甲、乙双方各执 壹 份。甲方（签章） 乙方（签章）代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日九、物业管理服务补充协议物业管理服务补充协议（示范文本）甲方： ；乙方： *酒店物业管理有限公司 ；根据甲乙双方于 年 月 日签定的前期物业管理服务协议，在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本补充协议。第一条 受甲方委托，乙方派遣 名人员（具体工作安排第一、第二项），提供物业服务工作。合同期间甲102、方可根据工作的实际需要，经与乙方友好协商后，可对乙方派岗位置以及服务内容作相应的调整，但甲方必须提前七天以书面形式通知乙方，需要相应增减员工时，甲方应以书面形式通知乙方。第二条 服务费用收取：包括两个部分，第一是人员服务费用（详见第三 项）；第二是采购物品费用（详见第四项），总费用每月为 元。第三条 付款时间及方式：服务费每月支付一次。乙方在每月的5日前向甲方提供上月发票。甲方在收到发票后，在每月的10日前向乙方支付上一个月服务费。第四条 本协议期限自 年 月 日起至 年 月 日止。第五条 本协议一式 贰 份，甲、乙双方各执 壹 份。甲方（签章） 乙方（签章）代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日