1、嘉定新城嘉定新城D8D8地块市场定位报告地块市场定位报告 20082008- -6 6 项目分析 项目概况与开发目标 Project A n a l y z i n g 周边氛围不成熟 周边氛围不成熟 占地面积：占地面积：40937M40937M2 2 容积率：容积率：3.03.0 总建面积：总建面积：1212万万M M2 2 地块面积以及容积率决定项目难地块面积以及容积率决定项目难 以建成具有区域规模影响力的大型以建成具有区域规模影响力的大型 综合项目，且发展单一物业类型的综合项目，且发展单一物业类型的 市场条件不具备市场条件不具备 初步定位：新城区初步定位：新城区 综合性项目综合性项目 轨2、道交通轨道交通1111号线号线 嘉定新城核心地段嘉定新城核心地段 项目区位条件分析 A n a l y s t o n L o c a t i o n 位置位置 交通交通 规模规模 现状现状 项目竞争态势分析 Analyst on Competition 嘉定新城土地出让状态 常规开发思路下的不可规避的三大矛盾 嘉定新城 规划先天 缺陷 同类型土地 出让量过大 土地供应 期过于集 中 项目竞争条件分析 A n a l y s i s o f S . W . O . T 优势（S） 临近11号线两站 综合性项目体 势（W） 待开发地段， 未成熟之前对 项目推广 轨道交通开通带 来的发展机遇 嘉定3、新城大开发 威胁（T） 竞争压大 规划是否按时 实 机会（O） 项目开发目标分析 A n a l y s t o n T a r g e t 四至范围四至范围 东至德富路、南至宝塔路 、西至 永盛路、北至天祝 路 土地用途土地用途 办公、商业 土地面积土地面积 40,937 容积率容积率 3.0 总建筑面积总建筑面积 123,000 开发商初步开发商初步 设想设想 办公 65,000 其中政府回购 25,000 酒店式公寓 20,000 五星级酒店 40,000 商业（地上） 18,000 商业（地下） 10,000 车位（地下） 25,000 通过办公和酒店式公寓快速回款，通过通过办公和酒店式公寓快速回款，通过 商业实现高额利润，通过酒店获得长期商业实现高额利润，通过酒店获得长期 利润，在风险可控的前提下实现利润的利润，在风险可控的前提下实现利润的 最大化最大化 开发目标开发目标 限制条