1、房地产集团财务会计核算管理制度附科目表编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第一章 总则第二章 会计核算的基本要求第三章 会计凭证及账套设置第四章 会计政策和会计估计第五章 会计科目第六章 房地产公司成本费用核算制度附件：*集团会计科目表第一章 总则第一条 目的本制度系依据中华人民共和国会计法、会计基础工作规范、企业会计制度2001及财政部制定的企业会计准则2006、企业会计准则应用指南2006、企业会计准则讲解2008等有关规定，并结合本集团的实际情况而制定。目的在于加强集团会计核算管理，建立规范的核算秩序，提高2、会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为集团经营决策和经营管理服务。第二条 适用范围集团本部及所属房地产公司、物业公司以及其他产业公司的财务核算工作均适本制度。第三条 职责1、集团总部财务核算部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各单位负责具体实施。2、集团财务核算工作的基本任务是：真实、准确、及时、完整地反映和监督本单位和集团的经营活动和财务成果，为经营决策和管理提供高质量的会计信息和依据。3、集团实行高度集中、独立核算的财务管理体制。集团会计工作由主管财务的集团领导直接指挥；总部财务管理部负责集团会计工作的组织和集团统一会计政策、制度的制定；各单位按国家法律、法3、规和本规则开展各项会计工作，并在不违背国家法律、法规和本规则的原则下，根据本单位业务管理的特点，制订本单位的会计管理和会计核算实施办法。第二章 会计核算的基本要求第四条 各单位应按照中华人民共和国会计法、企业会计制度及各种具体会计准则和本规则的有关规定进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。第五条 各单位发生的下列事项，应当及时办理会计手续、进行会计核算：1. 款项和有价证券的收付；2. 财物的收发、增减和使用；3. 债权债务的发生和结算；4. 资本、基金的增减；5. 收入、支出、费用、成本的计算；6. 财务成果的计算和处理；7. 其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。第六4、条 各单位的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，并保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的前后各期相一致。第七条 会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分年度、半年度、季度和月份，并采用公历日期。第八条 会计核算以人民币为记账本位币。第九条 会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料的内容和要求必须符合国家和集团的有关规定；不得伪造、变造会计凭证、会计账簿；不得设置账外账，不得报送虚假会计报表。第十条 各单位对使用的会计软件及其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的要求，应当符合财政部会计电算化管理办法和财政部会计电算5、化工作规范的有关规定以及*集团财务信息管理制度的规定。第十一条 各单位的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料，应定期打印、装订成册，并建立档案，妥善保管；存储会计软件、电子数据的软盘、光盘、磁盘、磁带等存储介质也应作为会计档案进行管理。会计档案建档要求、保管期限、销毁办法等依据财政部、国家档案局发布的会计档案管理办法的规定进行。第三章 会计凭证及账套设置第十二条 各单位办理本制度第五条规定的事项，必须取得或填制原始凭证，并及时送交会计机构。第十三条 原始凭证必须具备如下基本要素：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经营业务6、内容；数量、单位和金额。第十四条 对于不同渠道取得的原始凭证，除具备上述基本要素外，还应包括其他附加条件，具体为：1、 从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章。2、 自制原始凭证必须有经办单位负责人或者其指定人员的签名或盖章。 3、 购买实物的原始凭证，必须有验收证明。4、 支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。5、 发生销货退回的，除填制退货发票外，还必须有退货验收证明；退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。6、 职工公出借款凭据，必须附在记7、账凭证之后。收回借款时，应当另开收据或者退还借据副本，不得退还原借款收据。7、 经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为原始凭证附件。如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。第十五条 原始凭证不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或更正，更正处应加盖开出单位的公章。第十六条 原始凭证不得外借，其它单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经本单位会计机构负责人或会计主管人员批准，可以复制。向外提供的原始凭证复印件，应当在专设的登记簿上登记，并由提供人员和收取人员共同签名或者盖章。第十七条 从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖8、有公章的证明，并注明原来凭证的号码、金额和内容等，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，才能代作原始凭证。如确实无法取得证明的，如火车、轮船、飞机票等凭证，由当事人写出详细情况，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，代作原始凭第十八条 各单位应当结合本单位会计业务的需要设置合乎集团管理需要和国家法规的会计账套。第十九条 账套的初始化设置应遵守集团统一规定的会计科目名称和会计科目代码，需设立核算项目的应按集团规定设置。新建账套必须在核算项目明细余额、会计科目明细余额、会计科目汇总余额与手工账簿或原账套核对相符后方可启用。第二十条 账套的权限分工管理参见*集团财9、务信息管理制度第二十一条 会计机构、会计人员应根据审核无误的原始凭证录入记账凭证。1、 记账凭证一律使用通用的记账凭证；2、 记账凭证的录入应内容完整、摘要简单明了；3、 录入的凭证需经专人审核后方可过账；4、 更正错误的方法必须符合财政部会计基础工作规范的要求；5、 记账凭证应在业务发生并取得完整的原始凭证后及时录入，不得积压。第二十二条 各单位应当定期对会计账套记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。第四章 会计政策和会计估计第二十三条 记账基础及会计计量属性会计核算以权责发生制为记账基础，一般采用历史成本作为计量属性10、，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，可采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。第二十四条 现金等价物的确定标准现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。第二十五条 金融资产、金融负债1、金融资产和金融负债的分类结合自身业务特点和风险管理要求，将取得的金融资产或承担的金融负债在初始确认时分为以下几类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；贷款和应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债。2、金融资产和金融负债的确认依据和计量方法成为金融工具合同的11、一方时，即确认一项金融资产或金融负债。对金融资产或金融负债初始确认按照公允价值计量。初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产和金融负债的后续计量方法主要包括：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失，均计入当期损益。可供出售金融资产按照公允价值进行后12、续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。3、金融资产和金融负债的公允价值确定方法存在活跃市场的金融资产或金融负债，通常以活跃市场中的报价确定公允价值。金融资产或金融负债不存在活跃市场的，公司采用估值技术确定其公允价值。4、金融资产转移的确认和计量对于已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所13、有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。既没有转移也没有保留与金融资产所有权有关的所有风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：所转移金融资产的账面价值；因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分配，14、并将下列两项金额的差额计入当期损益：终止确认部分的账面价值；终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。5、金融资产减值测试方法和减值准备计提方法金融资产计提减值的范围及减值的客观证据在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产减值测试方法及减值准备计提方法A.以摊余成本计量的金融资产如果有客观证据表15、明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值。对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融16、资产组合中进行减值测试,对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。B.以成本计量的金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。按照企业会计准则第2号长期股权投资规定的以成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资17、，其减值也按照上述原则处理。C.可供出售金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。第二十六条 应收款项1、坏账准备的确认标准在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备：债务人发生严重的财务困难；债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； 其他表明应收款项发生减值的客观依据 。2、坏账准备的计18、提方法在资产负债表日，对单项金额（应收款项金额在1,000万元以上,包含1,000万元）的应收款项，单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。对单项金额不重大（应收款项金额在1,000万元以下）的应收款项及经单独测试后未发生减值的应收款项,按账龄划分为若干组合,根据应收款项组合余额的一定比例计算确定减值损失,计提坏账准备。坏账准备计提比例一般为：有客观证据表明母公司与子公司之间、子公司与子公司之间的应收款项发生减值19、的，按照前述方法计提坏账准备，否则不计提坏账准备。如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。第二十七条 存货1、存货分类存货主要包括开发产品、开发成本、低值易耗品等。2、存货取得和发出的计价方法存货在取得时按实际成本计价。领用和发出时按加权平均法计价。3、开发用土地的核算方法开发用土地在“存货开发成本”科目核算，按成本核算对象和成本项目进行分配和明细核算。公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在满足合同约定付款条件时确认20、为公司资产，记入开发成本。4、公共配套设施费用的核算方法公共配套设施为项目所在地的国土局批准的公共配套项目如道路、球场等，以及由政府部门收取的公共配套设施费，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分配和明细核算。5、低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品于领用时一次摊销法摊销；包装物于领用时一次摊销法摊销。6、存货的盘存制度为永续盘存制。7、存货跌价准备的确认标准及计提方法在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值为存货的预计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用及相关税费后的金额。其中：开发产品等直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中，其21、可变现净值为该存货估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额；为执行销售合同或劳务合同而持有的存货，可变现净值以合同价格为基础计算。公司持有的存货数量多于销售合同订购数量的，超过部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，其可变现净值为所生产的产成品估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。按照单个存货项目计提存货跌价准备。在资产负债表日，如果存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入当期损益。如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回22、的金额计入当期损益。开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发产品、开发成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，如预计售价低于成本（包括相关税费）则按差额对其计提跌价准备。第二十八条 长期股权投资1、长期股权投资的初始计量通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资按照取得的被合并方所有者权益账面价值的份额做为初始投资成本；通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资按照确定的合并成本进行初始计量。其他方式取得的长期股权投资，区分不同的取得方式以实际支付的现金、发行权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值等确定初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相23、关的费用、税金及其他必要支出。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益，为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额，企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以购买日确24、定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，以及为企业合并而发生的各项直接相关费用。通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额，企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。以25、支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第7号-非货币性资产交换确定。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第12号-债务重组确定。进行公司制改建，对资产、负债的账面价值按照评估价值进行了调整，则长期股权投资的初始投资成26、本以评估价值确认。除企业合并发生的各项直接费用外，以其他方式取得的长期股权投资的初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。取得投资时，对于支付的对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润，确认为应收项目，不构成长期股权投资的初始投资成本。2、长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法对被投资单位能够实施控制，以及不具有共同控制或重大影响的，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。确认投资收益27、，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时28、被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于首次执行日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，还应扣除按原剩余期限直线摊销的股权投资借方差额，确认投资损益。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为29、限，负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益，待处置该项投资时按相应比例转入当期损益。3、共同控制、重大影响的确定依据共同控制的确定依据主要包括：任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动；涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意等。重大影响的确定依据主要包括：当直接或通过子公司间接拥有被投资单位20（含）以上但低于50的表决权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；拥有被投资单位20（不含）以下的表决权股份，一般不认为30、对被投资单位具有重大影响。第二十九条 投资性房地产投资性房地产包括已出租的土地使用权和已出租的建筑物。采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其折旧政策和摊销方法与相同或同类固定资产、无形资产的折旧政策或摊销方法一致。第三十条 固定资产1、固定资产的确认条件固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时才能确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。2、固定资产分类和折旧方法固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值率31、和年折旧率如下：已计提减值准备的固定资产，按该项固定资产的原价扣除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。至少于每年年度终了时，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。第三十一条 无形资产1、无形资产的初始计量无形资产按照成本进行初始计量。2、无形资产的后续计量无形资产使用寿命的估计拥有或者控制的来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不超过合同性权利或其他法定权利的32、期限；合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明公司续约不需要付出大额成本的，续约期计入使用寿命；合同或法律没有规定使用寿命的，无形资产的使用寿命参考历史经验或聘请相关专家进行论证等确定。按照上述方法仍无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，将该项无形资产作为使用寿命不确定的无形资产。无形资产使用寿命的复核至少于每年年度终了时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。必要时进行调整。无形资产的摊销对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内采用直线法（分无形资产明细说明摊销年限）分期摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销，每年末均进行减值测试。第三十二条 资产减33、值1、适用范围本条所述资产减值主要包括长期股权投资（不含对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资）、投资性房地产（不含以公允价值模式计量的投资性房地产）、固定资产、在建工程、工程物资；无形资产（包括资本化的开发支出）、资产组和资产组组合、商誉等。2、可能发生减值资产的认定在资产负债表日，判断资产是否存在可能发生减值的迹象。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；经营所处34、的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对产生不利影响；市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；其他表明资产可能已经发生减值的迹象。3、资产可收回金额的计量资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额35、与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。4、资产减值损失的确定可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分配调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。5、资产组的认定及减值处理有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额。难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可36、收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的（总部资产和商誉分配至某资产组或者资产组组合的，该资产组或者资产组组合的账面价值应当包括相关总部资产和商誉的分配额），确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分配至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。6、商誉减值 因企业合并所形成的商誉，至少在每年年度终了进行减值测试。对于因合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分配至相关的资产组；难以37、分配至相关的资产组的，将其分配至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于确定的报告分部。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，应当先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分配的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。第三十三条38、 借款费用1、借款费用资本化的确认原则借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；借款费用已经发生;为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。2、借款费用资本化期间为购建或者生产符合资本化条件的资产而发生的借39、款费用，在该资产达到预定可使用或者可销售状态前计入该资产的成本；在该资产达到预定可使用或者可销售状态后发生的借款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。借款费用暂停资本化的期间不包括在内。3、借款费用资本化金额的计算方法在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，按照下列规定确定： 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。为购建或者生产符合资本化条件的40、资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。专为开发房地产项目而借入资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之前，计入开发产品成本，在开发产品完工之后，计入当期损益。第三十四条 维修基金核算方法未计提维修基金准备，维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入“管理费用”。第三十五条 质量保证金核算方法按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程款中预留。在保修期内由质量问题而发41、生的维修费用在此扣除列支，在保修期结束后清算。第三十六条 应付职工薪酬的核算方法1、 应付职工薪酬核算内容：支付给职工的工资总额为职工承担的各项社会保险和住房公积金职工福利费、职工教育经费、工会经费辞退福利其他，如认股权、现金股票增值权等以上内容计提时须全额计入“应付职工薪酬”贷方，支付及支用时计入“应付职工薪酬”借方。2、职工福利费、职工教育、辞退福利经费均采用据实列支的方法核算，即每期间先行支付相关费用，期末以实际发生数为依据进行补提。3、设立工会组织的单位按工资总额的2%计提工会经费，未设立工会组织的单位不计提工会经费。第三十七条 收入1、销售商品收入的确认方法销售商品收入同时满足下列条42、件时，才能予以确认：已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入；相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。商品房销售收入的具体确认条件为：A.商品房具备合同规定的交房条件；B.已办理了房屋交接手续，对公司已通知买方在规定时间内(30 天)办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下,公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现；C.履行了合同规定的主要义务；D.已经取得价款或者确信可以取得价款；E.成本能43、够可靠地计量。2、物业管理收入的确认方法在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。3、提供劳务收入的确认方法在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，按照完工百分比法确认提供劳务收入。按照已经提供的劳务占应提供的劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供44、劳务收入。4、让渡资产使用权收入的确认方法让渡资产使用权收入的确认原则让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认：A.与交易相关的经济利益能够流入公司；B.收入的金额能够可靠地计量。具体确认方法A.利息收入金额，按照他人使用货币资金的时间和实际利率计算确定。B.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。第三十八条 租赁1、租赁的分类在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。2、融资租赁和经营租赁的认定标准符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价45、款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定将会行使这种选择权；即使资产的所有权不转让，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（一般指75%或75%以上）；承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于（一般指90%或90%以上，下同）租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有（或承租人）才能使用。经营租赁指除融资租赁以外的其他租赁。3、融资租赁的主要会计处理承租人的会计处理在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资46、产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用（下同），计入租入资产价值。在计算最低租赁付款额的现值时，采用同期银行贷款利率作为折现率。未确认融资费用在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资费用。采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。或有租金在实际发生时计入当期损益。47、出租人的会计处理在租赁期开始日，出租人将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金在实际发生时计入当期损益。4、经营租赁的主要会计处理对于经营租赁的租金，出租人、承租人在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益。出租人、承租人发生的初始直接费用，计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。第三十九条 所得税1、所得税的核算方法采用资产负债表债务法核算所得税。2、暂时性差异暂时性差异包括资48、产与负债的账面价值与计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认，但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额。暂时性差异分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。3、递延所得税资产的确认对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额； 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税49、资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。4、递延所得税负债的确认对于各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。5、递延所得税资产的减值在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的50、应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分,其减记金额也应计入所有者权益外,其他的情况应计入当期的所得税费用。在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。第五章 会计科目第四十条 集团内从事房地产业务的企业（包括物业管理公司）必须严格按照下述会计科目的编号及名称设置一级会计科目、部分明细科目及部分核算项目，不得随意增加或删除；其他行业的企业可在此基础上根据自身的需要增加或修改明细科目及核算项目的设置；未作规定的明细科目和核算项目可自行根据需要设置编码和名称，某些会计科目之间留有空号，供增设会51、计科目之用。第四十一条 各单位应按财政部制定企业会计准则-应用指南2006有关会计科目使用说明，正确使用会计科目。第四十二条 集团统一执行的会计科目表:（详见附件）第六章 房地产公司开发成本费用核算制度第四十三条 成本核算的基本程序：1. 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2. 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。3. 按受益原则和配比原则，确定应分配成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4. 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。5. 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。6. 正确划分已完工和在建52、开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。7. 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。8. 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第四十四条 成本核算对象的确定1、成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。2、 成本核算对象的确定方法各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算53、对象，并报备*集团财务运营中心。单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。A、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。B、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。C、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核54、算对象。 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。3、成本核算应当按照收益与配比的基本精神，分项、分期成本对象进行成本核算。其中分项应当以项目立项为依据，分期应在开工之前确定，一经确定不能随意改变，以保证成本核算的准确性。第四十五条 成本项目内容1、按制造成本法设置成本项目。2、生产成本按其用途，可分为如下四类： 土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场55、地）所发生的各项费用支出。房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程等所发生的各项费用支出。3、以上四类成本，在核算上将其分为如下六个成本项目： 土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费制造费用（开发间接费）第四十六条 成本核算内容：各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费指56、因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，主要包括以下内容：取得土地使用权所支付的金额：支付的土地出让金、交纳的契税、土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。土地征用费：土地转让费、土地效益金、土地开发费、耕地占用税等。拆迁补偿费：劳动力安置费，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费，57、征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费、接口补偿费。其他：如拍卖佣金、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费。2、前期工程费指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：勘察设计费A、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等。B、规划设计费：规划费包括：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；设计费：施工图设计费、修58、改设计费等；其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。C、建筑研究用房费：包括材料及施工费。报建费A、报批报建费：安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 B、增容费：水、电、煤气增容费“七通一平”费：A、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用B、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。C、临时用水：接通红线外施工用临59、时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。D、场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。临时设施费A、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用B、临时办公室：租金、建造及装饰费用C、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费D、临时围板：包括设计、建造、装饰费用 预算编、审费：为项目编制或审查预算而发生的费用。其他：挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。3、建筑安装工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。有甲供材料、设备的还应包括相应的甲供材料、设备费。指以出包方式支付给承包单位的60、建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。主要包括： 土建工程费A、基础造价，包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水B、结构及粗装修造价，结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。安装工程费A、门窗工程费：主要包括室外门窗、户门、防火门的费用B、室内水暖气电管线设备费：室内给排水系统费（自来水排水直饮水热水）；室内采暖系统费（地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）；室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）C、室内设备及其安装费：空调及安装费；电梯及其安装费；发电机及其安装费；高低61、压配电及安装费；消防通风及安装费；背景音乐及安装费室内智能化系统费；保安监控及停车管理系统费用；电信网络费用；卫星电视费用；三表远传系统费用；家居智能化系统费用；其他安装工程，如保温层、外墙涂料、磁砖等。公共部位精装修费：主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费，工程保险费，施工合同外奖金：赶工奖、进度奖等。4、基础设施费指项目开发过程62、中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。A、 室外给排水系统费：包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统B、 室外采暖系统费：包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、 室外燃气系统费：包括管道系统、调压站D、 室外电气系统费：包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站E、 室外消防系统费：包括消防设备、消防工程。F、 室外智能化系统费：包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统G、 环境设计费H、 绿化建设费：区内、区外绿化支出I、 建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等J63、 道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等K、 围墙建造费：永久性围墙、围栏及大门L、 室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯M、 室外背景音乐N、 室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等O、 其他5、公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。自用土地、无偿转让的配套设施、代建工程不设，商品性土地一般不设。主要包括以下几类：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其64、经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：A、 游泳池：土建、设备、设施B、 业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构C、 幼儿园65、：建造成本及配套资产购置D、 学校：建造成本及配套资产购置E、 儿童游乐设施F、 车站建造费：土建、设备、各项设施6、制造费用（开发间接费）开发间接费核算内部核算单位（开发项目管理部、子公司、分公司等）为组织或管理开发产品而发生的各项费用及与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。自用土地、无偿转让的配套设施不设。工程管理费A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、低值易耗品摊销、差旅费、招待费、其他。注：修理费按新准则不计入，按土地增值税条例计入。B、质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检66、验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。C、项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。A、借款费用开始资本化的时点为：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。具体以首次支付土地出让价款及发生借款利息的下月月初孰后为借款费用开始资本化的时点。B、借款费用停止资本化的时点为，当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止资本化。具体以项目取得竣工备案表的时点的67、当月月末计算。其以后发生的借款费用应于发生当期计入当期损益。C、为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。D、为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当依据一般借款加权平均利率计算确定。一般借款资本化率所占用一般借款当期实际发生的利息之和所占用一般借款本金加权平均数。E、每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期68、相关借款实际发生的利息金额。F、当开发项目存在多个成本核算对象时，为简化核算，以取得某一成本核算对象全部楼栋的竣工备案表时间作为停止资本化的时点，即取得竣工备案表时间之前累计发生的借款费用应计入该成本核算对象并在多个成本核算对象中进行分配，之后发生的借款费用应计入下一个或几个成本核算对象的开发成本并进行分配。当多个成本核算对象项目全部开发完工并取得全部竣工备案表时，应将之后发生的开发费用计入当期损益。G、在资本化期间内，属于借款费用资本化范围的外币借款本金及利息的汇总差额、借款辅助费用，应当予以资本化，计入符合资本化条件的开发产品成本，不符合条件的直接计入当期损益。物业管理完善费：包括按规定应69、拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。营销设施建造费A、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；B、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，开办费，以及其他应计入开发间接费的费用。7、预估成本预估成本的三种情况：A类预估成本：工程结算滞后，即开发产品完工后，有部分工程尚未结算完毕（不包70、括施工合同为固定造价的工程成本支出），此部分工程成本应预估计入开发产品成本。B类预估成本：根据房地产开发的业务流程，开发产品完工后必须发生的部分成本支出，此部分工程成本应预估计入开发产品成本。C类预估成本：配套设施（不能有偿转让）、绿化、基础设施改造等与房屋等开发产品开发不同步，即部分开发产品已完成，但相关工程尚未完工，无实际成本，此部分开发成本应预估计入开发产品成本。预估成本的依据A、未结算工程成本：工程施工合同的预计结算金额；施工单位工程报量；工程预（概）算；B、未发生但必须发生的成本：该项成本支出必须发生的文件依据；该项成本支出的收费文件或工程预（概）算；招标项C、未完工配套设施、绿化、71、基础设施改造等成本：项目总规划图；项目预（概）算或已签订的施工合同（包括已发生的）；招标项D、在预估成本时，工程的预（概）算、招标项、施工合同的预计结算金额应得到开发项目相关工作部相关人员的签字确认。确定预估成本的时间当有关成本核算对象已经达到可交付使用状态（通常为竣工备案时间），对相关成本进行结转并计算开发产品单位成本时，对未结算工程或未完配套等项目需要以预估成本确定该成本核算对象的总成本和单方成本，以此结转入“开发产品”，并相应根据收入配比结转销售成本。第四十七条 成本类会计相关科目设置1、“生产成本”科目：该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见上述“第四十六条”72、。在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个核算项目对象中，加设一条“待分配成本”进行归集。成本核算项目对象的具体设置参见下图：项目 在建一期 住宅 商铺 在建二期 写字楼 拟开发土地 待分配成本项目开工前，所有成本均在成本核算项目对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建期”。2、“制造费用（开发间接费）”科目：归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各级73、明细科目的设置详见上述“第四十六条”。3、“应付账款”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。对于配套设施核只预提不能有偿转让的配套设施将发生的费用，能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。预提时间：一般在结转房屋等开发产品时预提。预提范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；预提方法：以动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。4、“开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的库存商品的实际成本。 第四十八条 开发成本分配基础1、可供参考的分配基础：土地面积A、已取得土地使用权证并能分清各期土地面74、积的项目，以土地使用权证上登记的土地面积确定。B、未取得土地使用权证或已取得土地使用权证但不能分清各期土地面积的项目，以建筑项目规划意见书中土地面积确定，不包括代征用地面积。C、如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分配更符合项目的实际情况。规划建筑面积以建筑工程规划许可证中的建筑面积确定。 预测、实测建筑面积以房屋测绘单位出具的预测报告、实测报告上登记的建筑面积确定，包括公共建筑面积和可租售产品建筑面积（即开发产品建筑面积）。 可售建筑面积是指75、实测报告上列明的可用于销售或出租的住宅部分的建筑面积（包括套内建筑面积和分配的建筑面积）。该面积包含虽然不可对外销售，但可由本单位合法经营使用的面积。根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，应单独计算成本，单独办房产证，则属可售面积；如明确属全体业主，应摊于开发成本，则属不76、可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。直接成本是指土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费之和。制造费用按一般各开发产品发生的直接成本之和分配。土地出让金标准指各区（期）土地出让合同中明确的地上和地下部分的土地出让金标准2、开发成本的归集：一般能分清成本核算对象的，可直接将开发成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在各开发成本明细“待分配成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配。3、开发成本的分配：一般方法：本制度列示成本分配的一般方法，各单位77、可依经营项目实际情况和税收筹划的需要，选择用相关分配基础进行分配，方法一经选定即需保持一贯性并报备*集团财务核算部备案。成本项目分配标准土地征用及拆迁补偿费地价：按占面积分配；补偿、市政配套等费用按建筑面积分配前期工程费按可售面积分配建筑安装工程费扣除直接费用后，按建筑面积分配；基础设施费按可售面积分配配套设施费按可售面积分配制造费用按直接成本分配分配原则：A、在严格分项、分期、分成本对象、分成本项目的基础上，直接成本直接计入，共同成本分配计入；通常情况下，公司的合同管理应当依据不同的分项、分期分别签订合同，即使不能单独签订合同，也应当在合同中明确不同分项、分期的合同金额，并在日后支付工程款时78、，明确分项、分期进行支付，以尽量减少共同成本的发生，从而避免因分配基础变动产生的成本对象总成本的变动，导致相应的会计估计变更的发生。B、在每一个成本对象竣工时，应按照充分计提应付及预提工程款基础上的完全成本及时分配或结转入开发产品（分配不可转让的开发产品，结转入可转让的开发产品），在该开发产品实现销售时，应及时结转该开发产品对应的营业成本。开发成本的结转方案应当报备*集团财务核算部；C、对单独核算成本对象，但不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用等公共成本，只分配建安工程费，但相应的直接成本可以直接归集。D、考虑到各开发产品使用功能的配套79、，如地下停车场、连廊、影院等物业，只负担建安成本，其他几项成本在归集核算后，再行分配给被受益的产品。E、不能有偿转让或出租的配套设施，如人防、幼儿园、学校等开发成本应先单独归集核算后，在受益的开发产品中进行分配。通常幼儿园、学校应只分配给全体住宅，人防分配给全体住宅和商业。地下停车场、连廊、影院等物业不分配上述成本F、在结转完工开发成本后继续发生（新增的或实际支付金额大于预提的金额）的成本费用，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分配，然后依据准则有关会计估计的处理方法，再将应由已完工成本对象负担的部分，由未销开发产品负担，已销开发产品的成本由于已结转损益，依据未来适用法，不再重新调整80、其营业成本。G、在尚未结转首期开发产品前的成本归集过程中该分配基础应当与预算系统严格保持一致。在结转首期开发产品成本时，首先应当依据最近最准确的分配基础（通常是由于规划建筑面积预测建筑面积实测建筑面积的变化产生）调整账面开发成本数据后，再行结转开发产品成本。对于首期结转开发产品成本后发生的其他分项、分期的分配基础发生变动产生的差异，应当参照上述第F条会计估计变更的精神，已经结转开发产品的首期成本不再进行调整，只调整尚未进行开发产品成本结转的分项、分期成本。第四十九条 期间费用的核算开发期间费用核算内容：包括管理费用、销售费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、与81、“制造费用（开发间接费）”均有联系和区别，和其他行业没本质区别。1、管理费用：具体核算内容：开办费、职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费、差旅费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费、排污费、修理费、折旧费、水电费、职工教育经费、劳动保护费、存货盘亏或盘盈、住房公积金、其他。上述内容费用界定标准：A、公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；B、与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其82、他费用；C、公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分配的管理费、坏帐准备等；2、销售费用：核算主要内容：A、 自销费：保险费、包装费、运输费、装卸费。B、 促销费：展览费、广告宣传费（如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、围墙彩绘费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等）、销售服务费、经营性租赁费C、 代销手续费：将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。D、 专设销售机构费：职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、业务费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、车辆使用83、费等。E、 合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。F、 房地产独有：开发产品销售之前发生的改装修复费、看护费、采暖费等。G、 其他下列费用不属于“营业费用”：A、广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用（计入“开发间接费”）；B、委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务收支”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；C、物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）。3、财务费用：利息净支出、手续费、汇兑损益、现金折扣、84、其他（非资本化支出）。附件：*集团会计科目表*集团会计科目表类型级次科目编码科目名称辅助账类型说明资产11001库存现金不设二级及以上科目资产11002银行存款按银行分类资产2100201 工商银行按帐号、支行设三级科目，不设四级及以上科目资产2100202 农业银行资产2100203 中国银行资产2100204 建设银行资产2100205 交通银行资产2100206 商业银行资产2100207 深圳发展银行资产2100208 民生银行资产2100209 华夏银行资产2100210 兴业银行资产2100211 招商银行资产2100212 上海浦东发展银行资产2100213 中信实业银行资产2185、00214 光大银行资产2100215 中国信合资产2100216 北京银行资产2100217 北京农村商业银行资产11012其他货币资金资产2101201 外埠存款资产2101202 银行本票资产2101203 银行汇票资产2101204 信用卡资产2101205 按揭保证金资产2101206 银行承兑汇票保证金资产2101207 定期存款资产2101297 其他资产11101交易性金融资产资产2110101 成本客户往来资产311010101 股票客户往来资产311010102 债券客户往来资产311010103 基金客户往来资产311010104 权证投资客户往来资产311010197 86、其他客户往来资产2110102 公允价值变动客户往来资产311010201 股票客户往来资产311010202 债券客户往来资产311010203 基金客户往来资产311010204 权证投资客户往来资产311010297 其他客户往来资产11121应收票据资产2112101 银行承兑汇票客户往来资产2112102 商业承兑汇票客户往来资产11122应收账款资产2112201 应收购房款项目客户资产2112202 应收工程款项目客户资产2112203 应收劳务费项目客户资产2112204 应收租金项目客户资产2112205 应收购货款客户往来资产2112297 其他客户往来资产11123预付账87、款供应商往来资产2112301 预付工程款供应商往来资产2112302 预付购货款供应商往来资产2112397 其他预付款供应商往来资产11131应收股利资产11132应收利息资产11201应收代位追偿款资产11221其他应收款资产2122101 关联单位住来客户往来资产2122102 其他单位住来客户往来资产2122103 内部员工往来个人往来资产2122104 存出保证金客户往来资产2122197 其他资产11231坏账准备资产2123101 应收账款计提资产2123102 其他应收款计提资产11401材料采购资产11402在途物资资产11403库存材料项目核算物业公司采用项目核算，其他公88、司依业务情况而定资产11404材料成本差异资产11405库存商品资产11406发出商品资产11407商品进销差价资产11408委托加工物资资产11409开发产品资产2140901 出售开发产品项目核算资产2140902 出租开发产品资产11411周转材料资产11412包装物及低值易耗品资产11461融资租赁资产资产11471存货跌价准备资产11501持有至到期投资资产2150101 债券资产2150102 溢折价客户往来资产2150103 应计利息客户往来资产11502持有至到期投资减值准备资产11503可供出售金融资产客户往来资产11506待摊费用资产11511长期股权投资客户往来按照被投资89、单位进行明细核算。长期股权投资核算采用权益法的，应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”进行明细核算资产11512长期股权投资减值准备客户往来资产11521投资性房地产资产2152101 投资成本项目核算资产2152102 公允价值变动项目核算资产11531长期应收款资产11532未实现融资收益资产11601固定资产资产11602累计折旧资产11603固定资产减值准备资产11604在建工程资产11605工程物资资产11606固定资产清理资产11701无形资产资产2170101 专利权资产2170102 非专利技术资产2170103 土地使用权资产2170197 其他资产11790、02累计摊销资产2170201 专利权资产2170202 非专利技术资产2170203 土地使用权资产2170297 其他资产11703无形资产减值准备资产2170301 专利权资产2170302 非专利技术资产2170303 土地使用权资产2170397 其他资产11711商誉资产11801长期待摊费用资产2180101 固资定产修理支出资产2180102 租入固资定产改良支出资产2180197 其他长期待摊费用资产11811递延所得税资产二级可按资产类及负债类科目自设资产11901待处理财产损溢资产2190101 待处理流动资产损溢资产2190102 待处理固定资产损溢负债12001短期借91、款负债2200101 银行短期借款负债2200102 其他短期借款负债12101交易性金融负债负债12201应付票据供应商往来负债2220101 应付银行承兑汇票供应商往来负债2220102 应付商业承兑汇票供应商往来负债12202应付账款供应商往来负债2220201 应付工程款供应商往来负债2220202 应付购货款供应商往来负债2220290 其他供应商往来负债12203预收账款项目客户负债2220301 项目项目客户开发企业专用于核算预收购房款负债222030101 分期或楼号项目客户负债32203010101 住宅项目客户负债32203010102 商业项目客户负债322030101092、3 地下车库项目客户负债2220302 物业管理费项目核算负债2220303 车位管理费项目核算负债322030301 地上车位项目核算负债322030302 地下车位项目核算负债322030303 立体车位项目核算负债2220302 工程款项目核算负债2220303 劳务费项目核算负债2220304 租金项目核算负债2220305 购货款客户往来负债2220390 其他负债12211应付职工薪酬负债2221101 工资负债2221102 职工福利费负债2221103 社会保险费负债2221104 住房公积金负债2221105 工会经费负债2221106 职工教育经费负债2221107 离职补93、偿负债2221197 其他负债12221应交税费不设三级科目负债2222101 应交增值税负债2222102 应交消费税负债2222103 应交营业税负债2222104 应交所得税负债2222105 应交土地增值税负债2222106 应交城市维护建设税负债2222107 应交房产税负债2222108 应交土地使用税负债2222109 应交车船使用税负债2222110 应交个人所得税负债2222111 代扣代缴税金负债2222112 应交的教育费附加负债2222113 应交的保险保障基金负债2222197 其他负债12231应付利息负债12232应付股利负债12241其他应付款负债222410194、 单位往来客户往来负债2224102 代扣员工费用不设四级负债322410201 养老保险负债322410202 医疗保险负债322410203 失业保险负债322410204 住房公积金负债2224103 存入保证金客户往来可按保证金类别设置三级科目，不设四级负债2224104 押金不设四级负债322410401 装修押金项目核算负债322410402 出门证押金项目核算负债322410403 门禁卡押金项目核算负债322410404 施工证押金项目核算负债322410405 工服押金个人往来负债2224105 代收代付款项负债322410501 公共维修基金项目客户负债322410502 95、契税项目客户负债322410503 印花税项目客户负债322410504 产权代办费项目客户负债2224190 其它负债12242代收款项物业专用科目，主要核算代有关部门收业主的各种费用负债2224201 电费负债2224202 水费负债2224203 中水费负债2224204 采暖费负债2224205 入住安装费负债322420501 天然气安装负债322420502 有线电视安装负债2224206 租金负债12314代理业务负债负债12401递延收益负债12501长期借款负债12502应付债券负债12701长期应付款负债12702未确认融资费用负债12711专项应付款负债12801预计负债96、负债2280101 对外提供担保负债2280102 未决诉讼负债2280103 产品质量保证负债2280104 重组损失负债2280197 其他负债12901递延所得税负债共同13101衍生工具共同13201套期工具权益14001实收资本权益2400101 国家资本权益2400102 法人资本权益2400103 个人资本权益2400104 外资资本权益2400197 其他资本权益14002资本公积权益2400201 资本溢价权益2400202 其他资本公积权益14101盈余公积权益2410101 法定盈余公积权益2410102 任意盈余公积权益2410103 储备基金权益2410104 企业发97、展基金权益2410105 利润归还投资权益14103本年利润权益14104利润分配权益2410401 提取任意盈余公积权益2410402 提取法定盈余公积权益2410403 应付现金股利或利润权益2410404 转作股本的股利权益2410405 盈余公积补亏权益2410406 未分配利润权益14201库存股成本15001生产成本成本3500101 土地征用及拆迁费项目核算、供应商往来成本3500102 前期工程费项目核算、供应商往来成本3500103 基础设施费项目核算、供应商往来成本3500104 建安工程费项目核算、供应商往来成本3500105 园林环境费项目核算、供应商往来成本3500198、06 公共配套费项目核算、供应商往来成本3500107 制造费用项目核算成本3500108 成本预提及结转项目核算成本15101制造费用成本3510101行政管理费用项目核算成本351010101 职工薪酬项目核算成本351010102 办公费成本351010103 差旅费成本351010104 业务招待费成本351010105 车辆费用成本351010106 通讯费成本351010107 折旧费成本351010108 会务费成本351010109 租赁费成本351010110 维修费成本351010111 保险费成本351010112 低值易耗品摊销成本351010113 无形资产摊销成本399、51010114 水电物管费成本351010190 其他成本2510102工程管理费用项目核算成本2510103 物业管理完善费项目核算成本2510104 资本化利息项目核算成本2510105 其他项目核算成本15201劳务成本成本2520101 工程施工成本成本2520190 其他成本2520199 劳务成本结转成本15301研发支出成本2530101 费用化支出成本2530102 资本化支出成本15403机械作业损益16001主营业务收入损益2600101 不动产销售收入损益2600102 不动产租赁收入损益2600103 物业管理收入损益2600104 车位管理收入损益2600105 特100、约服务收入损益2600105 采暖服务收入损益2600104 产品销售收入损益2600105 工程施工收入损益2600106 劳务收入损益2600197 其他经营收入损益16051其他业务收入损益16101公允价值变动损益损益16111投资收益损益2611101 长期股权投资收益损益2611102 持有至到期投资收益损益2611103 可供出售金融资产收益损益2611197 其他投资收益损益16301营业外收入损益2630101 处置非流动资产利得损益2630102 非货币性资产交换利得损益2630103 债务重组利得损益2630104 罚没利得损益2630105 政府补助利得损益263019101、7 其他收入损益16401主营业务成本损益2640101 不动产销售成本损益2640102 不动产租赁成本损益2640103 物业管理成本损益364010301 行政管理费损益364010302 环境维护费损益364010303 公共设施维修费损益364010304 外包成本损益364010390 其他损益2640104物业经营成本损益2640105 物业大修成本损益2640106 产品销售成本损益2640107 工程施工成本损益2640108 劳务成本损益2640190 其他损益16402其他业务成本损益2640201 出租固定资折旧损益2640202 出租无形资产摊销损益2640203 销102、售材料成本损益2640204 出租包装物成本损益2640290 其他损益16403营业税金及附加损益2640301营业税损益2640302 城建税损益2640304 教育费附加税损益2640305 房产税与投资性房地产相关的税金损益2640306 土地使用税与投资性房地产相关的税金损益16601销售费用损益2660101 职工薪酬损益366010101 工资损益366010102 福利费用损益366010197 其他损益2660102 办公费损益2660103 差旅费损益2660104 业务经费损益2660105 车辆费用损益2660106 通讯费损益2660107 折旧费损益2660108 103、会务费损益2660109 包装费损益2660110 运输费损益2660111 装卸费损益2660112 仓储保管费损益2660113 保险费损益2660114 销售服务费损益2660115 广告费损益2660116 样品及产品损耗损益2660117 委托代销手续费损益2660118 宣传展览费损益2660119 产权交易税费损益2660120 卖场装修费损益2660121 低值易耗品摊销损益2660197 其他损益16602管理费用损益2660201 职工薪酬损益366020101 工资损益366020102 福利费用损益366020197 其他损益2660202 办公费损益2660203 差104、旅费损益2660204 业务招待费损益2660205 车辆费用损益2660206 通讯费损益2660207 折旧费损益2660208 会务费损益2660209 筹建费用损益2660210 物管费损益2660211 保险费损益2660212 修理费损益2660213 无形资产摊销损益2660214 长期待摊费用摊销损益2660215 低值易耗品摊销损益2660216 存货盘亏及毁损损益2660217 水电费损益2660218 租赁费损益2660219 诉讼仲裁费损益2660220 聘请中介机构费损益2660221 咨询费损益2660222 研究与开发费用损益2660223 技术转让费损益2660105、224 董事会费损益2660225 排污费损益2660226 税金损益366022601 印花税损益366022602 车船使用税损益366022603 土地使用税损益366022604 房产税损益2660227 企业宣传费损益2660297 其他损益16603财务费用损益2660301 利息支出损益2660302 利息收入损益2660303 汇兑差额损益2660304 手续费损益2660305 现金折扣损益2660397 其他财务费用损益16701资产减值损失损益2670101 坏账准备损益2670102 存货跌价准备损益2670103 长期股权投资减值准备损益2670104 持有至到期投资减值准备损益2670105 固定资产减值准备损益2670106 在建工程减值准备损益2670107 工程物资减值准备损益2670108 无形资产减值准备损益2670109 商誉减值准备损益16711营业外支出损益2671101 处置非流动资产损失损益2671102 非货币性资产交换损失损益2671103 债务重组损失损益2671104 罚款支出损益2671105 捐赠支出损益2671106 非常损失损益2671197 其他支出损益16801所得税费用损益2680101 当期所得税费用损益2680102 递延所得税费用损益16901以前年度损益调整