1、地产开发公司房屋销售及财务会计管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一编 公司基本制度4第一条公司名称与住所4第二条公司的注册资本。4一、股东的权利：4二、股东的义务：5第六条股东的出资方式和出资额：5第七条股东转让出资的条件：61、股东之间可以相互转让全部或部分出资。6第八条公司的机构及其产生办法、职权、议事规则：6一、股东会：6二、董事会：8三、总经理：8四、监事会9第九条 董事、经理、监事限制规定：9第十条 公司财务、会计、劳动用工制度：10第十一条 公司的解散事由与清算办法：111、公司有下列情形之2、一的可以解散：113、清算组在清算期间行使下列职权：11第十二条 股东认为需要规定的其他事项：123、修改章程应按下列程序：127、本章程经股东签名、盖章后生效。13第三编 总经理工作条例16第三条 总经理行使下列职权：16第三章 总经理的义务与责任17第四条 总经理的义务与责任17(六) 接受监事会的监督和质询；17第十三条 董事会聘任总经理，以过半数通过有效。18第十五条 总经理解聘事由如下：18第五章 附 则18第一章 房产项目立项程序19第二章 房产项目开发程序及实施细则21第三章 合同管理制度24第四章 工程招标及工程设备、材料采购招标办法27第五章 工程概(预)算、决算管理制度303、第六章 资金审批制度(工程预支付)33第一章 公文管理制度36第二章 考勤管理制度40第三章 人事考核制度43第四章 会议管理制度43第五章 档案管理制度45第六章 公司印章管理制度49第七章 办公用品管理制度52第八章 通讯工具管理制度53第六编 财务会计、薪资管理制度54第一章 财务管理制度54第二章 财务开支管理办法62第三章 会计工作管理条例（办法）66第四章 财会人员岗位责任制74第五章 薪资管理制度77第一章 销售组织管理体系78第二章 销售工作流程85第一编 公司基本制度地产开发有限公司章程依照中华人民共和国公司法和有关法律、法规规定，结合公司实际，为规范公司行为，保障本公司,股4、东和职工的合法权益，特制定本章程。公司的宗旨：质量第一、诚信至上、服务社会、为公司股东增加收益，为社会创造更多财富。第一条公司名称与住所1、公司的注册名称：2、公司的住所为：第二条公司的注册资本。1、公司需要减少注册资本时，须编制资产负债表及财产清单。 2、公司增加注册资本时，股东认缴新增资本的出资，按照本章程的有关规定执行。3、公司增加或减少注册资本，应当依法向公司登记机关办理变更登记。第三条公司经营范围：第四条公司的股东名称：第五条股东的权利和义务一、股东的权利：1、参加或委派代表参加股东会并根据出资额行使表决权。2、依据法律及章程规定转让出资额。3、股东有权查阅股东会会议记录，了解公司经5、营情况和公司财务会计报告。4、股东按照出资比例分取红利。公司新增资本时，股东可以优先认缴出资。5、选举或被选举为公司董事、监事。6、监督公司的经营，提出建议或质询意见。7、公司依法终止后，有依法取得公司的剩余财产分配权。8、参与制定公司章程。二、股东的义务：1、遵守公司章程。2、股东应当足额按时缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的专用帐户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳所认缴的出资，应当向已足额缴纳出资的股东承担违约责任。 3、股东在公司登记后6、，不得抽回出资。4、股东以其出资额为限对公司承担责任。5、股东有义务为公司的各种经营提供必要的方便。第六条股东的出资方式和出资额：单位：万元人民币序号股东（投资人）出资方式出资额占比12本公司成立后，应当向股东签发出资证明书。出资证明书应当说明下列事项：（1）公司名称；（2）公司登记日期；（3）公司注册资本；（4）股东的姓名或者名称，缴纳的出资额和出资日期；（5）出资证明的编号和核发日期。出资证明书由公司盖章。第七条股东转让出资的条件：1、股东之间可以相互转让全部或部分出资。2、股东向股东以外的人转让其出资时，必须经半数以上（出资额）的股东同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买7、该转让的出资，视为同意转让。3、股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。4、股东依法转让其出资后，由公司将受让人名称或姓名、住所以及受让的出资额记载于股东名册，并及时向原登记机关办理变更登记。 第八条公司的机构及其产生办法、职权、议事规则：一、股东会：1、股东会为公司的最高权力机构，股东会由全体股东组成。2、股东会首次会议由出资额最多的股东召集和主持。3、股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。4、股东会是公司的权力机构并行使下列职权：（1）决定公司的经营方针和投资计划；（2）选举和更换董事，决定有关董事报酬事项；（3）选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬8、事项；（4）审议批准董事会的报告；（5）审议批准监事会的报告；（6）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；（7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（8）对公司增加或者减少注册资本作出决议；（9）对发行公司债券作出决议；（10）对股东向股东以外的人转让出资作出决议；（11）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算事项作出决议；（12）修改公司章程。5、股东会的议事方式和表决程序：（1）股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次。持有公司股本50%以上的股东或者监事会可以提议召开临时会议。（2）召开股东会会议，应当于会议召开15日以前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决9、定作为会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。（3）股东会对公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式作出决议，必须经代表三分之二以上表决权股东通过。（4）修改公司章程的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。（5）股东会会议由董事会召集，董事长主持，董事长因特殊原因不能履行职权时，由董事长指定的副董事长或者其他董事主持。二、董事会：1、公司设董事会，其成员由5人组成（应为奇数）。董事会设董事长1人，设副董事长1人。董事长、副董事长由董事会选举和罢免。董事长为公司的法定代表人。2、董事会对股东负责，行使下列职权：（1）负责召集股东会，并向股东会报告工作；（2）执行股10、东会的决议；（3）决定公司的经营计划和投资方案；（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（6）制订公司增加或者减少注册资本的方案；（7）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；（8）决定公司内部管理机构的设置；（9）聘任或者解聘公司总经理。根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项；（10）制定公司的基本管理制度。3、董事任期每届3年。董事任期届满，连选可以连任。董事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务，因特殊原因要解除的，必须经三分之二以上表决权的股东同意。4、董事会的决议须经三分之二以上董事同意方可作出。董11、事会应对所议事项决定作出会议纪要，出席会议的董事应当在会议记录上签名。召开董事会会议，应当于会议召开10日以前通知全体董事。三、总经理：1、公司设总经理，由董事会聘任或者解聘。2、总经理对董事会负责，并行使下列职权：（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；（3）拟订公司内部管理机构设置方案；（4）拟订公司的基本管理制度；（5）制定公司的具体规章；（6）提请聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人；（7）聘任或者解聘应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员；（8）公司章程和董事会授予的其他职权；总经理列席董事会会议。四、监事会1、公司设立监事会12、，成员3人，董事、经理、财务负责人不得担任监事。2、监事会召集人由其组成人员选举产生。3、监事的任期每届为3年。监事任期届满，连选可以连任。4、监事会行使下列职权：（1）检查公司财务；（2）对董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；（3）当董事和经理的行为损害公司的利益时，要求董事和经理予以纠正；（4）提议召开临时股东会。5、监事列席董事会会议。第九条 董事、经理、监事限制规定：1、董事、监事、经理应当遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。董事、监事、经理不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。 2、董事13、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储。董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。3、董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害公司利益的活动。从事上述营业或者活动的，所得收入应当归公司所有。董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司订立合同或者进行交易。 4、董事、监事、经理除依照法律规定或者经股东会同意外，不得泄露公司秘密。5、董事、监事、经理执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任。第十条 公司财务、会计、劳14、动用工制度：1、公司应当依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立本公司的财务、会计制度。2、公司应当在每一会计年度终了时编制相关财务报表，并依法经审查验证，财务会计报表如下：（1）资产负债表；（2）损益表；（3）现金流量表； 3、公司应当在每一会计年度终了，经具有法定资格的审计机构出具审计报告后15日内将审计后的相关财务会计报告送交各股东。4、公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10%列入公司法定盈余公积金，并提取利润的5%-10%列入公司公益金。公司法定盈余公积金累计为公司注册资本的50%以上的，可不再提取。公司提取法定盈余公积金不足以弥补上一年度公司亏损的，在依照前款规定提取法定15、盈余公积金和公益金以前，应当先用当年利润弥补亏损。公司在从税后利润中计提法定盈余公积金后，经股东会决议，可以提取任意盈余公积金。公司弥补亏损和提取法定盈余公积金、公益金后所余利润，按照股东的出资比例分配。股东会或者董事会违反前款规定，在公司弥补亏损的提取法定盈余公积金、公益金之前向股东分配利润的，必须将违反规定分配的利润退还公司。5、公司的盈余公积金用于弥补公司的亏损，扩大生产经营或者转为增加公司资本。6、公司提取的公益金用于本公司职工的集体福利。7、公司除法定的会计帐册外，不得另立会计帐册。8、公司所有员工实行聘用制，按择优录用的原则进行并签订合同。9、公司辞退职工或者职工自行辞职,都必须严16、格按照劳动用工合同条款执行。 第十一条 公司的解散事由与清算办法：1、公司有下列情形之一的可以解散：（1）营业期限届满；（2）股东会决议解散；（3）因公司合并或者分立需要解散的；（4）因违反国家法律、法规，危害社会公共利益，被依法撤销；（5）因不可抗力因素发生，导致公司无法继续经营；（6）依法被宣告破产。2、公司依照前条第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）规定解散的，应当在15日内成立清算组，清算组人选由股东确定。3、清算组在清算期间行使下列职权：（1）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；（2）通知或者公告债权人；（3）处理与清算有关的公司未了结的业务；（4）清缴所欠税款；（5）清17、理债权、债务；（6）处理公司清偿债务后的剩余财产；（7）代表公司参与民事诉讼活动。4、清算组应按国家法律、行政法规清算，对公司财产、债权、债务进行全面清算，编制资产负债表和财产清单， 制定清算方案，报股东会确认。5、公司清算结束后，清算组应制作清算报告，报股东会及相关行政部门确认后，向原工商登记机关申请注销登记，经核准后，公告公司终止。第十二条 股东认为需要规定的其他事项：1、公司经营期限 年，自执照签发之日算起，经营期满前6个月应视情况办理继续经营或解散手续。2、公司章程对公司股东、董事、监事、经理具有约束力。公司应当在登记的经营范围内从事经营活动。公司依照法定程序修改公司章程并经公司登记机18、关变更登记，可以变更经营范围。3、修改章程应按下列程序：（1）由董事会提出修改章程的提议；（2）股东会通过修改章程的决议；（3）根据股东会通过的修改章程决议，制定公司章程的修改案；（4）章程修改补充件按规定报备有关部门。4、公司从事经营活动，必须遵守法律，遵守职业道德，加强社会主义精神文明建设，接受政府和社会公众的监督。5、公司职工依法组织工会，开展工会活动，维护职工的合法权益。公司应当为本公司的工会提供必要的活动条件。6、公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。7、本章程经股东签名、盖章后生效。8、本章程修改时，应提交章程修正案或章程修订本，经股东签名后生效。9、19、本章程一式八份。其中：各方股东单位各一份、公司监事会主席一份、会计师事务所设立验资一份、公司登记主管部门一份、资质申办一份、公司存档二份。10、章程的解释权归公司股东会。11、本章程由全体股东于 签订。第二编 组织体系董事会 监事会 总经理 总 会 计 师总 经 济 师总 工 程 师总经理助理副 总 经 理 行政办财 务 部销售部工程管理部投资策划部第三编 总经理工作条例第一章 总 则第一条 为明确总经理的职责，权限，规范总经理的行为，保证总经理行使职权、履行职责、承担义务和责任，依据公司章程，特制定本条例。第二条 总经理对董事会负责，执行董事会决议，负责公司的日常生产经营。 第二章 总经理的20、职权 第三条 总经理行使下列职权： (一) 组织实施董事会决议，并向董事会报告工作： (二) 主持公司的生产经营管理工作； (三) 制订公司经营计划方案、投资方案和发展规划方案； (四) 制订公司年终财务预、决算方案和利润分配方案及弥补亏损方案； (五) 拟订公司内部管理机构设置方案； (六) 拟订公司基本管理制度和制定公司具体规章； (七) 提请聘任副总经理、“三总师”、财务负责人和聘任、调配包括公司管理部门负责人在内的管理人员及工作人员； (八) 提出对公司副总经理和“三总师”的奖惩意见，决定对公司副总经理 和“三总师”以外人员的奖惩、升降级、加减薪、聘任、招用、解聘、辞退； (九) 代表21、公司对外处理业务； (十) 列席董事会会议； (十一) 必要时可要求董事会对决议复议一次；(十二) 董事会授予的其它职权。第三章 总经理的义务与责任 第四条 总经理的义务与责任 (一) 遵守国家法律、行政法规和公司章程； (二) 执行董事会决议； (三) 忠实履行职责，搞好公司的生产经营管理； (四) 向董事会报告工作，其主要内容是； 1、贯彻执行国家法律、法规情况； 2、实施生产经营计划和投资计划的情况； 3、有关内部管理机构设置和基本管理制度方案；4、有关财务预、决算和利润分配及弥补亏损方案； 5、有关生产经营方面的重大问题； 6、提请聘任或解聘高级管理人员的名单和本人情况； 7、其它必须22、向董事会报告的重大问题。 (五) 诚信、勤勉，不得从事与本公司竞争或损害本公司利益的任何活动。不得利用其职位和商业机会为自己谋取利益；(六) 接受监事会的监督和质询；(七) 总经理在研究决定有关职工切身利益问题时，应事先听取公司工会或职代会的意见，并邀请工会和职工代表列席会议。第五条 总经理在行使职权时，不得变更股东大会、股东代表大会和董事会的决议或超越范围。第六条 总经理违反公司章程或董事会决议或超越职权范围，致使公司遭受损害的，根据情节轻重，经董事会决议，分别给予行政处罚或经济赔偿，触犯法律的由司法机关追究法律责任。第七条 公司设立总经理办公会议。总经理办公会议是公司的日常经营管理机构，其23、主要职责是：讨论研究和组织实施董事会决议、公司生产经营中的重大问题。第八条 总经理办公会议根据工作需要，由总经理负责定期或不定期召开。总经理办公会议实行总经理负责制。第九条 总经理办公会议由总经理召集和主持。总经理因故不能履行该项职权时，可以委托一名副总经理召集和主持。第十条 总经理办公会议参加人员主要是总经理和其他高级管理人员，必要时可吸收公司有关部门负责人参加。第十一条 总经理办公会议议题经充分讨论决议后，形成会议纪要。召集和主持人签署后下发执行。第四章 总经理的聘任与解聘第十二条 公司总经理由董事会聘任，副总经理和“三总师”由总经理提名，董事会聘任，任期均为三年，可以连聘连任。任期届满前24、，非正当理由董事会不得随意解聘，聘任期届满其身份即行解除。第十三条 董事会聘任总经理，以过半数通过有效。第十四条 总经理实行任期目标责任制，其经营责任目标由董事会确定。第十五条 总经理解聘事由如下：1、董事会决议解聘；2、总经理自动辞职。总经理辞职须经董事会批准，在不利于公司时辞职，应承担相应的损害赔偿责任。第五章 附 则第十六条 本条例经公司董事会审议批准后生效。第十七条 本条例未尽事宜，依公司董事会决定办理。第十八条 本条例由公司董事会负责解释。 第四编 房地产开发管理制度第一章 房产项目立项程序一 、公司投资计划，由投资策划部提出各种开发设想，主管副总经理牵头，集思广益，初步确定房产开发25、项目，同时对各项目进行分析和估算。二 、公司投资策划部负责搜集、筛选开发用地信息，了解已初步确定项目的用地概况、背景及产权归属。三 、根据城市整体经济发展规划和建设规划，投资策划部会同销售部等部门进行市场分析、策划与效益评估，提出项目开发申请，编制初步建议书或项目意向书，送公司总经理、董事会审定后，根据审批意见进一步将建议书的内容详细化、明确化、精确化，由主管副总组织有关部门人员进行可行性研究、论证后，由投资策划部负责起草项目建议书，撰写可行性报告。项目建议书应包括用地概况、背景、产权归属，市场分析，策划与效益评估等。可行性报告须有一定的技术分析，数据、资料要全面、准确。四、可行性报告和项目建26、议书经总经理审查后，须经公司董事会审定批准才能确定立项。投资策划部据此重新修订。根据国家有关部门的规定把立项分两类：公司决策立项和报批计委立项。五、经总经理、董事长批准立项后，投资策划部对项目开发所涉及的用地权属单位进行深入洽谈，采取各种方法争取优惠开发条件。六、投资策划部负责编制联建合同或协议书，报上级管理部门审查同意后，协助总经理或主管领导签约。七、项目立项工作流程（图）公司投资计划提出开发项目设想搜集项目开发用地信息项目开发申请可行性论证可行性报告总经理审定公司内部立项报批计委立项董事会审定 第二章 房产项目开发程序及实施细则一、根据上级管理部门审定的工程项目，由投资策划部编制投资建设计27、划，上报市计委办理建设计划手续。二、投资策划部到勘察设计院购买用地区域地形图，请该局有关人员进行现场勘察，对有关技术数据进行核查、标注。三、由投资策划部负责编写规划用地申请，报规划局并填写有关文件，请规划局用地处派人查看现场。四、办理规划蓝线图（动迁蓝线）、规划用地许可证、建设用地许可证、规划设计条件等手续。五、蓝线办理完毕，到市土地管理局办理土地使用证，签订土地出让合同，与土地局有偿科谈判（尽可能降低地价），交纳土地有偿使用金。六、领取拆迁申请表，公司报表，填写、办理拆迁许可证。召开拆迁户动员大会，丈量拆迁户房屋土地面积，上报安置办法，办理拆迁手续具体程序。七、拆迁完毕后，由市拆迁办给返红线28、证明，取得市拆迁办给市规划局的通知，市土地局給市规划局的通知，附蓝线图、等办理建筑红线。八、由投资策划部委托勘察设计单位，对项目进行全面勘察规划，编写开发项目工程的初步设计及整体造价估算。九、由投资策划部持取得的红线图等手续到计委申报年度投资计划，并办理投资许可证。十、对应纳税工程项目，由投资策划部协助财务部办理向市税务局申报投资方向调节税。十一、由投资策划部将取得各种手续和许可证进行整理移交工程部办理单体设计、施工许可证和行政办存档。十二、工程项目前期开发工作流程（图）附图一：工程项目前期开发工作流程编制投资发展计划投资策划部计 委审批建设计划勘察设计院购用地区域地形图规划局办蓝线手续办蓝线29、手续办土地出让手续拆迁办领取拆迁许可证计 委办理红线手续勘察设计院工程勘察设计办投资许可证税务局投资方向调节税建 委办施工许可证土地局投资策划部整理各项手续工程部委托设计、施工许可招标办案招 标存档规划局行政办 第三章 合同管理制度第一节 总 则一、为不断提高公司的管理水平，运用法律手段管理经济，维护公司的合法权益和最高信誉，杜绝合同纠纷，根据中华人民共和国“合同法”等有关法律规定，结合公司实际，制定本制度。二、本制度的合同指公司签订的及公司部门代表公司对外签订的所有经济合同、协议、保证书。三、合同是法人之间为实现一定的经济目的，明确相互权利和义务关系的协议。在本公司的经营范围内，凡对外发生经30、济关系，应一律依法订立经济合同。四、本公司所有经济合同的订立需按规定的程序审核，由审核人员发表审核意见并修订后，由公司法定代表人授权合同签订人员进行合同签字。 重大的经济合同经董事会通过，由法定代表人签署。五、本公司对外签订的一切经济合同，必须严肃谨慎，全面完整、合理合法，不得有损害本公司经济利益的行为。第二节 合同的订立一、订立经济合同必须遵守国家法律，必须符合国家政策和本公司有关规定，必须做到平等互利，协商一致，等价有偿的原则。二、订立合同必须采用国家制定或公司规定的正式范本合同。三、各类合同的签订须要求对方出具营业执照原件或复印件、资质证书，掌握对方的法人资格，资信情况，审查对方承办人员31、有无代理权及代理权限，对不具备条件的签字人员，不得认可其在合同上的签字、盖章。四、订立书面经济合同文本应至少一式四份，两份正本，两份副本，契约双方各执两份。五、公司对外签订的任何一种经济合同，其内容都应具备以下主要条款：1、标的(货物、劳务、工程项目等)2、数量和质量3、价款和酬金4、履行的期限，地点和方式5、违约责任6、法定代表人或负责人签字和盖章六、公司对外签订的合同用货币履行义务时，除法律另有规定外，必须用人民币计算和支付。结算付款时除国家在规定的范围内可使用现金外，一切都必须通过银行转帐结算。七、订立经济合同，必须遵守国家法律，条款齐全，语言明确无误，形式合法，除即时清结业务外，一律采32、用书面形式条款化，以利于合同的约束和执行。八、合同订立后，即具有法律约束力，在无异议的情况下，双方当事人必须全而按约履行，严格遵守。九、遇有不可抗力或其他原因，使经济合同不能履行，或不能完全履行时，应在征求法律顾问意见后，向对方提出变更或解除合同的建议，并及时通报公司有关领导和财务部门。十、凡对外签订的经济合同在订立、履行，变更或解除时发生争议和纠纷，当事人和主管部门应及时通报公司有关领导和财务部门。十一、签订经济合同，必须经法定代表人或其授权委托的代理人签字，并加盖合同专用章方能生效。十二、代理人被授权委托的管理1、代理人必须在取得“法人授权委托书”后，方可在授权范围内，以法人的名义对外签订33、合同。2、凡法人授权委托的代理人，必须具备“合同法”及有关法律的相关知识，经资格审查后，由法定代表人签发授权委托书。3、凡超越代理权限或未经授权私自以法人名义对外签订的合同，为无效合同，由行为人承担由此产生的一切后果，并视其情节轻重，追究行为人和主管领导的经济责任和行政责任，触犯刑律的，依法追究刑事责任。4、法人委托书分为期限性授权和一次性授权，期限性授权期限为一年，如需要也可进行一次性授权，合同签订完毕后，委托书自动失效。十三、公司对外签订的一切对外经济合同，都必须向财务部门备案，合同签订两日内必须将合同原件一份报财务部，未经报财务部备案的合同，其合同的经济支出，财务部有权拒绝付款，由此造成34、的损失由合同签订当事人及该部门全部承担。第三节 合同的审核一、公司对外签订的合同必须经部门审核、公司内部法律审核、财务商务审核程序后方可对外签订。二、合同的审核程序1、经办人员，明确合同双方和合同类别 2、承办部门负责人审阅合同内容，标出约定不明和欠缺之处，提出修改意见。3、公司内部法律人员对合同条款的合法性进行审核，提出修改意见，经修改后，在审核登记表上签字。 4、财务部对合同的商务条款进行审核，提出修改意见，经修改后在审核登记表上签字。5、总经理审阅合同，在登记表上最终签署是否同意签订合同。三、合同审核内容1、审查合同是否遵循“平等、自愿、公平、诚实信用、等价有偿”的基本原则。2、审查合同35、是否具备“名称、标的、数量、质量、价款或酬金、履行的期限、地点、方式、违约责任、付款方式、争议解决等基本条款，并可参照合同范本进行具体审查。3、审查合同双方权利义务的约定是否清楚、规范、是否符合逻辑、是否存在模棱两可表述含糊、前后脱节的情况。4、合同的签订是否按照公司要求的内容签订。5、在不违背法律基本原则的前提下，在合同中尽量争取对我方有利的约定。四、因审核人员故意或重大过失，使合同审核失败，或造成明显错误，因此造成损失的，承担相应的责任。五、本公司对外签订的合同一律由办公室负责编号并登记，记录合同编号与合同名称。部门在对外签订合同时，一律使用已编号的合同范本对外签订。六、公司对外签订的一切36、对外经济合同，都必须及时备案归档，合同签订两日内必须将合同原件分别报财务部和办公室归档。业务部门留合同复印件。七、办公室对归档的合同需进行核对，核对编号是否正确等，由专人负责记录并存档。八、本制度自下发之日起执行。第四章 工程招标及工程设备、材料采购招标办法第一节 总 则一、为加强我公司工程招标投标管理，保障工程质量，提高投资效益，根据国家有关法律、法规与新疆特变电工股份有限公司相关规定，制定本办法。二、本办法规定了公司有关人员在进行工程招标工作中应遵循的行为规范，适用于工程招标的全过程。三、按照有关规定凡由我公司进行发包的各类建设工程施工均按本办法实行招标或议标。四、招标小组是房地产公司管理37、工程招标工作的职能部门，负责工程招标的具体组织和实施。五、本办法中新疆特变房地产开发有限责任公司(简称公司)为招标单位(招标人)，投标单位和中标单位分别简称为投标人、中标人。第二节 招标方式及一般程序一、工程招标应根据其性质、规模、复杂程度及其他条件采取下列方式：(一)、公开招标：对符合资质条件的投标人不限制数量，有意投标人均可参加投标； (二)、邀请招标：邀请3家以上符合资质条件的单位参加投标： (三)议标：邀请2家以上符合资质条件的单位进行投标协商谈判。二、所有工程应当采用公开招标或邀请招标。三、工程招标的一般程序(一)、依据计划，100万元以下工程需要由总经理办公会通过，100万元以上工38、程招标需经房地产公司董事会通过后方可招标。 (二)、建立招标小组，小组成员至少有两名股东代表或相关部门人员，委托招标代理公司进行招标的，我方也应成立招标小组； (三)、确定评标方法和标准、编制对投标人的资格预审文件、招标文件和标底； (四)、发布招标公告或发出招标邀请书： (五)、对投标人进行资格预审，向符合条件的投标人发出招标通知书；向合格的投标人发售招标文件及设计图纸、技术资料、设备清单等； (六)、组织投标人踏勘现场，对招标文件、设计图纸、技术资料、设备清单等进行答疑，形成文字纪要； (七)、投标人递交投标文件； (八)、召开评标会议，审查投标文件； (九)、依法组织评标，选择中标人；发39、出中标通知书： (十)、与中标人签订合同。四、工程招标流程(图)招标申请投标资格预审文件编制招标文件的编制资格预审通告、招标通告资格预审发放招标文件勘察现场标前会投标文件的编制与递交工程处标底价格的编制开 标评 标定 标合同签订招投标管理委员会工程部财务部招投标管理委员会副总经理 第五章 工程概(预)算、决算管理制度第一节 施工图预算编制管理办法一、编制时间依据工程项目大小而定，大型工程七天到十天完成，小型工程三天内完成。二、编制的预算书及工程量计算书最少一式三份，一份留存备查，另二份分别报送财务部和行政办。三、以材料分析作为工程项目的总体材料用量，并根据工程进度计划，列出进场计划表，报财务部40、一份。四、编制要求：字迹工整、数据准确、认真仔细、发现并提出图纸中存在的问题。五、对编制工程预算的内容进行详细说明、作为预算书附件随之报送。六、如其他部门需查阅上述资料，需报总经理批准。七、施工图编制程序(附)工程部提交设计图纸及图纸交底资料在施工图纸收到后一周内工程部编制施工图预算及材料分析一式三份预算书及工程量计算书二份、分别报行政办和财务部各一份材料分析转财务部一份第二节 工程进度报表管理办法一、各项目负责人每月14、29日报送工程形象进度报表，工程进度报表。二、由工程部按施工组织计划进行复核。工程部定期到各工程项目现场进行工程量的核实，为资金支付提供参考。三、根据总包合同、工程项目实际41、进度、结合施工组织计划编制工程项目月进度报表，每月25日前向公司财务部报送工程项目月进度报表、月工程资金申请报告。四、报表须经工程部部长审核、签字，请示公司领导确认或调整后，根据审批程序盖章，由财务部负责向业主结算。第三节 工程竣工决算编制管理办法一、工程竣工决算由工程部全面负责编制。二、竣工决算前须按规定办理完所有工程遗留问题的处理意见书后方可进行。三、施工队应提交所有与施工承包商核对的项目有关资料给工程部，时间为竣工验收后一周内，过期提交资料不予结算。四、施工方提供完整的竣工图纸、施工组织设计、隐蔽工程验收、图纸会审、设计变更、经济签证及与工程相关的通知、证明等进行工程决算书编制。五、有关42、工程资料均须由项目负责人、工程部进行核对无误、装订成册、无遗漏后进行编制，时间为竣工验收后一周内。六、编制结束，由工程部部长审核后报送审价中心。七、决算采用二级核算，先由工程部组织人员进行项目资料初审（主要为本项目负责人），后报公司工程部复审后作为编制决算资料。决算前填写下表。八、决算报告工程部留存一份、财务一份、档案一份。第四节 工程竣工审核管理办法一、工程竣工决算审核由工程部全面负责。二、竣工决算前须按规定办理完所有工程遗留问题后方可进行。三、竣工决算的依据为双方所签定的合同、施工所用的图纸、设计变更、图纸会审记录、现场签证、及公司所下发的有关文件。四、施工承包商报送竣工决算书一式三份、工43、程量计算书一份及相关资料（竣工图纸、图纸会审、设计变更、经济签证及与经济相关的通知、证明），按合同规定时间报送至工程部。五、工程签证单必须有经营管理部的签字确认的书面认可方可进入工程决算。六、决算的审核过程中，审核人员不得向施工队吃、拿、卡、要及接受钱财、物品，一经发现将按照公司的有关规定进行严肃处理。七、工程竣工决算的审核人员，必须对工作认真、负责，工作中不得出现失误。如出现失误则按情节轻重，根据公司有关规定处理，并赔偿经济损失。八、参与工程竣工决算的人员必须坚持公平、公正的原则。九、参与每项工程决算审核工作的人员至少为二人。十、工程决算采用三级审核：1、预算员对施工队进行审核。2、工程部领44、导对预算员上报的结果进行审核。3、公司领导对工程部上报的审核结果进行审核。十一、经审核无误后双方签字盖章，决算报告工程部留存一份、财务一份、档案一份、施工队一份。第六章 资金审批制度(工程预支付)第一节 资金支付审批程序一、借款 1、经办人填写借款单。 2、业务分管领导对该项开支合理性审核签字。 3、公司总经理签字审批(如总经理外出，遇到特殊情况需支付款项，先打电话请示，同意后先支付，但事后必须由总经理补签；如总经理出差在外，由总经理授权一位副总经理代其审批，但事后必须由总经理补签) 4、财务部部长签字核准。 5、公司会计、出纳根据审批后的单据办理支付业务。二、预付款 1、施工(服务)单位提出45、付款申请。 2、项目负责人先对该项开支的合理性(工程进度、资金用途、资金审批会审定额度)进行审核，在收据上签字确认。 3、业务分管领导对该项开支的合理性进行审核，在收据上签字确认。 4、公司总经理签字审批(如总经理外出，同上) 5、财务部部长签字核准。 6、公司会计、出纳根据审批后的单据办理支付业务：三、以正式发票报销费用、以供货发票付款或核销预付款 1、经办人填写报销凭证并签字。 2、财务部部长先对发票是否符合有关规定进行审核签字，注明实付金额、冲预付款金额。 3、业务分管领导对该项开支审核签字。 4、公司总经理签字审批(如总经理外出，同上) 5、公司会计、出纳根据审批后的单据办理支付业务或46、核销预付款。四、支付以前年度欠款以前年度欠款指房产公司及所属子公司、被兼并企业本年度以前欠款。1、施工(服务)单位提出付款申请。2、原项目负责人先对该项开支的合理性(资金审批会审定额度)进行审核，在收据上签字确认。 3、业务分管领导对该项开支的合理性进行审核，在收据上签字确认。4、公司总经理签字审批(如总经理外出，同上)5、财务部部长签字核准。6、公司会计、出纳根据审批后的单据办理支付业务。第二节 工程款支付程序公司会计、出纳依据审批后的发票、收据，根据不同情况，分别对待：一、生活费：施工队发放工人生活费，由项目负责人清点工地实有人数，按生活费标准发放。施工队开出收据，施工队负责人或财务主管在47、支票存根上签字确认。二、农忙款：由施工队提供人员名单及金额，项目负责人签字确认。施工队填好汇款单，开出收据，由施工队负责人或财务主管在支票存根上签字确认，农忙款直接付给邮局。三、工资：由施工队按工期及工程预算总造价的20%以内，提供工资表。财务代扣、代缴人民教育基金、个人所得税。施工队开出收据，施工队负责人或财务主管在支票存根上签字确认。四、施工队自购材料： 1、再次支付金额达5000元以上或合同金额达5万元以上的每一笔付款材料款，由公司财务根据发票、施工队收款收据直接付给材料商。材料商及施工队负责人或财务主管同时在支票存根上签字确认。 2、施工队已将材料款支付给材料商，由施工队提供以下资料，48、证明确已将材料款支付给材料商，财务可将此款支付给施工队，施工队负责人或财务主管在支票存根上签字。如果施工队提供虚假资料骗取资金，一经落实，从施工队剩余工程款中扣除，并且按骗取资金的10%进行罚款。A、材料发票。 B、施工队付款支票存根复印件：存根必须由材料商盖公章(公章名称必须与发票上的公章名称一致)。如果支票存根上只有经办人签字，没有盖公章，则施工队付款时必须有项目负责人在场，并在付款申请表上签字说明。C、供应商名称、通讯联系方式、地址、联系人姓名。3、如发票与付款金额不一致，公司会计做好记录、核对工怍。五、由公司供应钢材、水泥等大宗材料：1、材料供应部门将钢材、水泥等原材料运至工地，由工程49、部材料员、材料采购员开具“材料送货回单”，施工队在“材料送货回单”上签收，“材料送货回单”一式四联，财务、采购部门、材料员、施工队各留一联。 2、公司会计监督施工队每月25日前开出调拨材科收据。3、材料供应部门在以发票冲销供应商预付款时，应将发票对应的材料 送货回单、施工队所开收据同时附后，再由财务部部长、业务分管副总经理、总经理签字确认。六、材料供应商在供货完毕，工程交工后可到公司财务查询材料供货付款情况。第五编 行政管理制度第一章 公文管理制度第一节 总 则一、根据国家标准GB/T9704-1999规定，为做好公司、公司各部门、各分公司的公文处理工作，加强管理，使之规范化、制度化，依据公司50、实际，制定本办法。二、本公司公文，是传达贯彻上级指示精神、请示和答复问题，指导或商洽工作的重要工具。三、本制度归口管理部门为公司行政部，由其负责制度的实施、维护和完善工作。第二节 公文种类一、公文主要种类有：命令、指令；决定、决议；指示；布告、公告、通告；通知；通报；报告、请示；批复；函；会议纪要。二、公文保密等级分为：绝密、机密、秘密三种，其他为一般文件。绝密、机密文件打印一定要通过专门渠道。绝密文件只能印一份，由起草人送有阅文资格的人员传阅，机密文件按审阅人数打印，阅完后由起草人收回归档。秘密文件由阅文人妥善保管。三、文件机密级数，由发文部门的主管领导根据文件内容确定。第三节 公文格式8一51、公文一般由标题、发文字号、签发人、密级、紧急程度、正文、印章、发文时间、主送(报)机关、抄送(报)机关、附件等部分组成。如有附件应在正文之后注明附件名称和顺序。注：请示一般只写一个主报机关，如需同时送其他机关，应用抄报形式。二、公司的红头文件等正式公文格式规范如下：1、公文使用纸张：(1)、使用的标准纸张为A4型，幅面尺寸为： 210mm297mm(2)、公文用纸天头（上白边）为：371mm(3)、公文用纸订口（左白边）为：281mm(4)、版心尺寸为：156mm225mm2、排板规格与印制装订要求：(1)、排版规格：正文为3号仿宋体字，一般每面排22行，每行排28个字。(2)、印刷要求：双52、面印刷，页码套正，两面误差不得超过2mm。(3)、装订要求：公文应左侧装订，不掉页。两页页码之间的误差不超过4mm。骑马订或平订的订位为两钉钉锯外订眼距书芯上下各1/4处。3、公文中的各要素标识规则公文分为眉首，主体和版记三个部分，公司各部门在使用时，做如下规定：(1)、眉首发文机关标识：以机关简称+字+年号+文号构成，字体00为仿宋体小3号字。签发人用3号仿宋体字，签发人后面标全角冒号，冒号后用3号楷体字标识签发人的姓名；(2)、主体公文标题：用2号小标宋体字，可分一行或多行居中排布，回行时，要做到词意完整，排列对称，间距恰当；主送机关：标题下空1行，左侧顶格用3号仿宋体字标识，加寿时仍顶格53、；最后一个主送机关名称后标全角冒号。公文正文：主送机关名称下一行，每自然段左空2字，回行顶格。数字、年份不能回行。附件：公文如有附件，在正文下空1行左空2字用3号仿宋体字标识“附件”，后标全角冒号和名称；成文时间：用汉字将年、月、日标全；零写为“O”；单一发文印章：单一机关制发的公文在落款时不署发文机关名称，只标识文时间；成文时间右空4字；加盖印章应上距正文2-4mm，端正、居中下压成文时间，印章用红色。当联合行文需加盖两个印章时，就将成文时间拉开，左右各空7字；主办机关印章在前；两个印章均压成文时间，印章用红色。附注：公文如有附注，用3 号仿宋体字，居左空2字加园括号在成文时间下一行。(3)54、版记：主题词：用3号黑体字，居左顶格标识，后标全角冒号；词目用3号小标宋体字；词目之间空1字；抄送：公文如有抄送，在主题词下1行；左空1 字，用3号仿宋体字标识“抄送”，后标全角冒号；抄送机关间用顿号隔开，回行时与冒号后的抄送机关对齐；在最后一个抄送机关后标句号。如主送机关移至主题词之下，标识方法同抄送机关；印发机关和印发时间：位于抄送机关之下占1行位置；用3号仿宋体字。印发机关左空1字。印发时间右空1字，印发时间以公文付印的日期为准。用阿拉伯数码标识。三、信函、通知、会议纪要等非正式的公文格式规范如下：1、函、通知、会议纪要等公文使用纸张：使用的标准纸张为A4型，幅面尺寸为： 210mm255、97mm；发文机关名称上边缘距上页边的距离为30mm，推荐用小标宋体字。发文机关全称下4mm处为一条武文线（上粗下细），距下页边20 mm处一条文武线（上细下粗），两条线长均为170mm。每行居中排28个字。发文机关名称及双线均印红色。主体（参见红头文件规范执行。）2、信函、命令、会议纪要等公文中的各要素标识规则：参见红头文件规范执行。3、有关信函、命令、会议纪要发文机关标识的规定：以机关简称+函（令，纪要）+年号+文号构成，字体为仿宋体小3号字。为了便于检索，建议文号由年、月号组成，用阿拉伯数字表示，月、日号不足两位的添零补齐，同一天下发两个以上的信函、命令、会议纪要再加流水号。第四节 公文56、的收发、上报、批转一、各部门都要建立收发文登记制度，所有文件收发，要有登记、签收手续。二、对公司外部收文，如无明确目标单位，则统一由行政办负责处理。行政办收文后，应先做好归类、登记，然后根据文件的内容，分送有关领导阅示。阅示完毕后，根据文件性质由行政办收回归档。有明确单位的可由收发室直接送达目标部门。三、对公司内部公文，原则上对口受理，其他类文件由经管部受理。四、所有上报公文必须采用A4纸，正规打印形成，文档中严禁勾画、涂改；上报公文前必须由行政办附加特变房地产开发有限责任公司公文处理单，此单应当订于文档之上，作为文档的一部分，长久保留。五、公文处理单的填写应注意以下几个方面：1、所有提交文件57、部分必须填写全来文款项，填写字迹要工整，使用钢笔、碳素笔等进行填写，任何一项不填写接受文件单位均可以提出拒收。2、所有公文分转前的都须进行电子文档登录。3、公文分转时，经办人要对分转的过程进行跟踪，需要多个受文人进行反馈的，根据领导批示，每个受文人签字意见后，由经办人负责收回并呈领导，进行最终意见的签署。4、公文最终的处理，是由行政办负责人对于最终的处理情况（一般归档）进行最终的批注，完成公文处理的闭环。六、未按照上述条款进行公文上报的，授文部门可以合理拒收。七、由总经理批出，己送公司其他领导阅批或交有关部门承办的公文，由行政办负责催办。八、各级领导对送来的公文要及时阅批，急件的，当天批复；一58、般文件的，三天内批复。各部门收到承办公文后，要抓紧办理。对不属于自己业务范围，又不适宜由本单位主办的，应迅速退回行政办并申明理由。九、各级领导阅完公文后要签名并注明日期，不得圈阅。需要签署具体意见的，要明确、具体。十、公司所有发文印鉴统一由行政办审核、盖章。公司所有发文，各发文单位应有存档，并在发文后将文件原稿(经领导签字)审核稿件连同正本二份送档案室存档。有领导指示的，还应附批复件。十一、董事会机构及经营管理部门除经对方同意，一般不对外发文。十二、红头文件，只适用于需遵照执行的制度、规定、决定、决议、纪要、任命等，统一有公司行政办负责印发，其他文件一般用公司信笺印发。十三、公文必需经过发文单59、位负责人签发。以各部门名义行文的公文，由各部门领导人签发。以公司名义行文的公文，一般可由主管副总经理签发；涉及全局性的重要公文，由董事长、总经理签发。第二章 考勤管理制度 一、上下班规定公司员工应按时上下班，不得迟到早退，上班时间要坚守工作岗位。员工外出办事应事先向部门领导报告，得到批准方可离岗，部门领导外出办事应事先向公司主管领导报告，并得到批准。二、考勤以部室为单位设立考勤表，指定考勤员。考勤员应对本部门职员的出勤情况如实纪录在员工考勤表上。考勤表每月二十五日报公司行政部进行汇总，不报考勤者，财务部不予发放当月工资，其责任人为部门考勤员。三、因公出差必须告知部门领导否则视为缺勤。四、事假办60、理规定请事假必须实行书面假条制，请事假，一天由部门领导批准；二天由主管领导批准；三天以上由总经理批准。五、病假办理规定1、员工因病持有医生建议休息证明者，经本部门领导批准可作病假处理，病假在三天以上者，需由本人书面申请，部门领导签署意见，连同医院休假建议书报公司总经理批准后，方可休假，请假报告单送行政部备案。2、员工在批准假期内（指探亲、婚、丧、事、节假日）、出差期间内，发生急诊不能按时返回者应及时电告单位领导。凭当地医院诊疗证明（病历、药费报销单）方可享受病假，慢性病假条无效。3、凡休假的员工，发基本工资。六、工伤假的办理规定1、员工在工作期间因工负伤，不能坚持工作的，应经医疗鉴定部门鉴定后61、方可享受工伤假及工伤待遇。2、工伤假劳保待遇按国家政策规定执行。3、在工作场所发生的因工致伤、致残的。4、在紧急情况下，（如抢险、救灾、救人等）从事对公司或社会有益的工作造成的负伤、政策、致残。5、在生产或工作中，因为从事的工作性质造成的职业疾病（符合国家卫生部门规定）。6、凡享受工伤的员工，发基本工资，最低工资不得低于乌鲁木齐市当年最低工资标准。7、员工休假在七天以上的须持医疗部门诊断证明，经公司领导签字，批准后办理请假手续。七、婚假的规定1、已满法定年龄办理结婚登记的员工，可享受三天婚假。2、晚婚员工（男25岁、女23岁），每晚一年增加婚假二天，但最多不超过十五天，婚假期间不扣工资。3、公62、司员工结婚时，须持结婚证书请假，以书面形式上报领导审批，给以3天的假期。4、男女双方均属晚婚的，按公司规定享受最长假。5、公司员工期间发基本工资。八、产假的规定1、女员工产假期为九十天，晚育（25岁以上）者可享受晚育假105天。在产假期间做绝育手术者可增加十四天，假期内不扣工资。2、女员工晚育或做剖腹产的，其配偶可享受护理假七天，正常顺产的护理假为三天，假期内不扣工资。3、凡女职工在产假期间，按基本工资发放，但不得低于乌鲁木齐市当年的基本工资。九、丧假的规定职工直系亲属（指祖父母、父母、子女）死亡时给丧假三天，与员工一起生活的外祖父母、公婆、岳父母死亡时可酌情批假，最多不超过三天，假期内不扣工63、资。十、探亲假规定1、公司员工与配偶两地分居者，可享受探望配偶的待遇，与父母不住在一起，公休、节假日内又不能与父母团聚者，可享受探望父母的待遇。2、探亲假期(1)、员工探望配偶者，每年给予探亲假一次，假期为三十天；(2)、未婚职工探望父母者，每年给予探亲假一次，假期为二十天；(3)、已婚员工探望父母者，每四年给予探亲假一次，假期为二十天；(4)、往返路途时间不计入假期内，探亲期间内包括公休日及法定节假日；(5)、报销往返路费，假期内不扣工资；(6)、试用期内的员工，在未转正前，不享受探亲待遇，转正后符合探亲条件者享受探亲待遇。十一、旷工处理规定事先未以书面形式请假又无正当理由逾期不归或不到岗者64、，均按旷工处理。旷工连续超过七天，一年累计超过十五天者，年终按不合格员工处理，旷工达十五天者按自动离职处理单位予以除名。第三章 人事考核制度各部门对所属员工应就其行业、学识、经验、能力、工作效率、出勤、完成任务情况等随时做严格的考核，考核结果与月效益工资挂钩。一、本公司实行上级考核下级，直接主管负责制。二、考核内容：工作能力、工作绩效、工作态度、出勤率。三、行政办将员工考勤奖惩随时记录，以做年度考核参考。四、临时考核：申请对员工的升职或免职的，单位应办理临时考绩，提供上级作为决策参考依据。五、试用期考核：由试用单位负责考核，期满合格者经公司总经理审批，予以办理正式录用手续。六、平时考核：根据所65、在岗位工作标准检测不合格者，经过培训、教育，仍不能达到要求者，公司随时予以解聘。七、年度考核：每年年终对各单位中层以上管理人员及专业技术人员进行德、能、勤、绩等方面的考核，分优秀、称职、不称职，做为今后选拔聘用的重要依据。第四章 会议管理制度一、为改进作风，减少会议、缩短会议时间，提高会议质量，特制定本制度。二、会议类型及参加人员：1、公司大型会议：公司各级领导都须参加的，规模较大，涉及人员范围较广的会议。如：年终工作总结表彰会议等。此类工作会议由公司负行政办责组织召开。并邀请股东参加。2、专业工作会议及领导例会：此会议是专业性较强的仅涉及一个或部分业务系统的工作会议，涉及人员有主管相关工作的66、公司领导和相关部门负责人和工作人员。如：招投标会、资金审批会、经济运行分析会、图纸会审、监理例会、安全质量技术交底会、营销工作会、工程竣工验收交接会、等会议。此类会议由公司主管领导批准后，分别由相关部门组织召开。定期召开公司领导工作例会，并作具体要求。3、部门专题协调会：为解决专门问题而召开的少数几个部门参加的协调会议，涉及人员有相关部门负责人和工作人员，会议内容单一，致在解决问题。4、部门例会：部门内部每周（月）定期召开的内部工作例会，一般是一周一次，由本部室所有人员参加，部室负责人主持。5、其它会议。如售房推介会等会议。 此类工作会议由公司主要组织部门负责，其它相关部门参与，大型会议的开展67、须有全公司人员的参与，并由公司领导亲自组织负责。三、公司大型会议至少提前6天，其它会议（除部门例会）至少3天通知所有参会人员。其他类会议（除部门例会）除书面通知会议时间、地点、主持人、参会人员外、会议内容外，还应具体提出开会须明确解决的问题。四、与会人员应在会议前5分钟到会议场所，无特殊原因不允许迟到早退，因工作需要或特殊情况确实无法参会，应会前请假，必要的情况下，在准假后还须指定替代参会人员参加。五、各类会议的请假必须向会议组织部门的主管领导请假，公司领导班子例会必须向公司总经理或主持工作的副总经理请假。无故缺席者视情况给予经济处罚。六、进入会场后自觉维护会场秩序，不做任何与会议内容无关的事68、情。重要会议所有参会人员必须关闭手机和传呼机，严禁人员随意进出会场或在会场内走动（特殊情况除外）。七、会议记录可根据会议性质由会议组织部门负责记录，会议记录必须内容详实。特殊会议、重要会议的会议记录，必须有相关参会人员签字确认，经批准特殊会议记录还需整理成文书面下发。第五章 档案管理制度第一节 档案管理制度为了加强档案的管理工作，确保现有档案齐全、完整、准确、安全，更好地为各项工作服务，根据档案法及有关档案工作条例，制定以下档案管理制度：一、凡工作中形成的各种载体、各种类别的资料，一律归档案 室统一管理。任何部门或个人不得私自保存。二、档案保管做到“防盗、防光、防高温、防火、防潮、防尘、防鼠、69、防虫”八防措施，确保档案的齐全完整。三、严格档案保密制度，防止秘级档案丢失与泄漏。四、提供档案要严格遵守岗位责任制，认真履行工作职责。第二节 文书档案管理办法一、收文处理上级下发和平行单位发来的文件（包括会议带回来的文件）由资料员签收、拆封、分类、登记。并填写资料审批单，呈递公司领导批示，并按批示分别送交承办部门、科室传阅，文件办理结束后资料员及时存档。1、文书档案工作的基本任务对本公司形成的各种文字材料进行收集整理、立卷和归档。集中统一管理本公司各种门类和载体的档案，充分发挥其作用，为本公司的各项工作服务。2、凡本公司外出开会人员带回来的文件及有价值的资料，应及时交资料员处登记存档，按文件要70、求进行传阅，不得个人保存。3、有承办要求的文件，承办部门要尽快办理，并在文件批阅处理单上注明办理结果，并签署承办人姓名和日期。二、发文处理1、发文包括拟稿、核校、签发、编号、登记、分发、归档等程序。2、凡属专业性的工作，并以公司名义行文的由具体部门起草，呈公司领导签发。3、经公司领导签发的文件，由经管部审核、打印。打印后由资料员发送。4、各类公文从拟稿、修改、审核到签发，一律使用碳素墨水和蓝黑墨水。用钢笔、碳素笔或毛笔书写。禁止使用圆珠笔、铅笔。5、文件存档时必须同底稿一起交资料员。第三节 声像档案管理办法一、声像档案的收集整理要及时归档立卷，以确保齐全完整。二、照片档案是本公司各种活动中直接71、形成的它是以感光材料为载本，以影像为主要反映方式的历史记录。照片档案包括底片、照片和文字说明。三、收集照片资料时，要根据照片档案归档范围进行广泛的收集。四、照片档案由拍摄人员对照片资料进行整理，详细记录时间、地点、人物、活动内容及摄影者姓名，整理后交档案员归档。五、归档的照片资料必须清晰、完整，底片和照片质量完好。第四节 工程档案管理办法一、工程档案在工程竣工后，由项目负责人填写工程资料移交清单，经建筑公司领导审批签字后，将竣工资料及相关资料交公司资料员存档，移交清单一式两份，核对无误后双方签字移交单各执一份，凭工程资料清单方可进行决算工作。二、资料员在接收工程档案时，必须认真检查验收，对不符72、合归档要求的有权拒收。三、资料员对工程档案的保管必须设置专门档案柜，并对归档的工程档案进行编目、登记工作。第五节 合同档案管理办法一、资料员接到已签订的施工合同、购货合同后，填写合同资料处理单，及时将合同资料复印件送发给相关部门并由经办人签收。二、资料员在接收已成立的施工合同、购货合同后，建立合同管理目录，包括总包合同、分包合同、购货合同，摘要登记合同内容以便查找。三、严格执行合同签定归档程序。四、为年检工作提供企业各种证书、证件。第六节 人事档案管理办法一、建立公司员工个人档案（员工履历表、毕业证书复印件、学位证书复印件、资格证书复印件、身份证复印件、户口薄复印件、血型化验单原件及员工相片）73、。二、新进员工提交表明身份、学历、资格、能力等证件的复印件、照片等,并填写员工履历表、新进员工登记表，作为个人人事档案。三、新进员工在试用期满后填写试用期考核鉴定表，表现良好，符合公司要求，经公司领导班子研究批准正式录用者，人力资源部负责指导本人自行办理个人档案，请示公司主管领导，确认工资标准后，报部门财务。未通过正式录用者，办理清退手续。第七节 档案资料借阅制度一、本公司员工因工作需要，可查阅与自己业务有关的档案资料。二、本公司员工在接（收）到与本公司有关文件材料后，必须交资料员先登记存档，后传阅或借阅。三、借阅、复印档案资料，必须经过公司领导批准后，再到资料员处办理借阅、复印手续。四、借阅74、档案资料的时间不得超过一周，按期不能归还的，需到资料员处办理续借手续。第六章 公司印章管理制度第一节 总 则一、公司印章的定义：本规定中所指印章是在公司发行或管理的文件、凭证文书等与公司权利义务相关的文件上，需以公司名称或有关部门名义证明其权威作用而使用的印章。二、公司印章包括：公司、财务、合同、结算章以及预留银行印鉴和行使各种票据权利义务的鉴章。三、本制度归口管理部门为公司行政办，其负责制度的实施、维护和完善。第二节 制定与改刻、废止一、印章实行专人保管制度，不得随意转交他人，特殊情况下经主管领导书面同意方可移交。二、公司、部门印章的制定、改刻与废止的议案由各印章使用管理部门提出。三、印章使75、用管理部门必须在提出的议案中将新旧印章的种类、名称、形式、使用范围、管理权限说明。四、刻印与改刻公司印章的刻制由公司行政办统一管理，如有需要更换、新刻或废止的印章有领导签字的书面申请，并详细说明原因，报请公司总经理批准、行政办备案。同时各管理人要迅速将旧印章交归行政办处理。五、废止印章的保存年限除特别需要，由行政办将对废止印章保存三年，然后在征得原使用者的意见后再行处理。六、散失、损毁、被盗印章在受到散失、损毁、被盗的情况时，各管理者应迅速向公司行政办递交说明原因的报告书，由行政办根据情况办理注销及改刻手续。第三节 登记注册一、印章登记注册印章在公司行政办进行登记保管，行政办应将每个印章登入印76、章登记台帐内，并将此帐永久保存。二、印章在公司以外申报时的登记印章在公司以外登记或申报时，应由管理者将印章名称，申报年月日以及申报者姓名汇总后报行政办备案。三、盖章审批公司印章的使用依照以下手续1、公司内部使用公司或高级管理人员名章时，应先填写“公司印章申请单”。在经主管领导签字后，连同需盖章文件一并交印章管理人盖章。重要文件还须经过公司主管领导审批后方可盖章。2、各部门印章使用时，同样需填写申请单，经所属主管领导认可后，方可盖章。四、为保证公司印章的严肃性，公司及所属各部门对外进行文件、材料的上报、申报、竞标、招标等公务活动一律统一使用公司印章。凡违反上述规定，越级越权使用的印章一律无效。五77、公司印章使用人公司印章的使用原则上由印章管理人或文件处理人掌握。印章便用人必须严格控制用印范围和仔细检查用印申请单上是否有批准人的签字。六、印章主管人应建立印章使用台帐，详细登记文件名称及审批、经办人姓名等信息。七、开具介绍信、委托书等证明文件时需对其内容进行审核，审核无误后方可盖章。开具介绍信、证明、委托书等证明文件时应采用公司制度的统一文件格式开具，并注明有效日期。严禁开具空白介绍信、证明，确因工作需要经主管领导同意方可开具。空白介绍信、委托书等证明文件的开具实行编号登记制度，使用完后须及时进行编号。八、公司印章使用范围仅限本公司公务活动，不得为非本公司人员或单位开具有关证明。九、印章及78、介绍信、委托书等证明文件发生遗失，需及时上报部门领导和通知有关部门，并采取相应补救措施，不得推诿、拖延。十、印章及介绍信、委托书等证明文件因保管不善导致遗失或被他人盗用所造成的一切法律责任及经济损失由保管人和责任人承担。十一、使用公务用章应恪守特定职能，不得随意串换、涂抹变更其职能。第四节 用印要领一、用印区别公司、部门名章，分别用于以各自名义行文时。职务名称印章在分别以职务名义行文时使用。二、用印方法公司印章的用印方法有以下几条：1、公司印章应盖在文件正面。2、合同文件应盖合同专用章，财务文件应使用财务专用章，文件为多页时，应加盖讫封章。3、公司印章的盖章处除有另行规定，一般情况下，公司、各79、部门盖于公司名称、部门名称右侧。职务名章盖于职务名称的右方，竖式书写则盖于下方。4、盖公司名章除特殊情况外，一律用朱红印泥。5、股票、债券等张数很多时，为减少麻烦可在总经理同意情况下，采用印刷方式。第七章 办公用品管理制度第一节 办公用品管理办法为使公司办公费用使用更加合理化，物品采购更加及时，物品管理更加规范化，特制定本制度。一、办公用品分类办公用品分为消耗品及管理品：1、消耗品为经常使用、容易消耗或损坏、价值较低的办公用品，包括：铅笔、刀片、胶水、胶带、大头针、图钉、曲别针、笔记本、复写纸、卷宗、标签、便条纸、信纸、橡皮擦、夹子、订书针、修正液、电池等。2、管理品：文件夹、签字笔、剪刀、美80、工刀、钉书机、打孔机、算盘、打码机、日期戳、印泥、打印台等。二、办公用品采购：公司办公用品采购实行统一采购，采购遵循以下流程：1、每月25日前各部门将各部门负责人签字的下月办公用品需求计划报行政办，由行政办确定采购计划，报总经理批准后方可采购，如不按时报送计划者，则本月办公用品不予配置。2、财务审核后，借款购置。3、办理办公用品入库手续。4、财务报账。要求：1、采购存量适中，不得耽误正常工作。2、采用招标形式采购办公用品，确保采购物品物美价廉。3、不得借机谋取私利。三、办公用品发放1、各部门（科室）领取办公用品时，领取人务必持有本部门（科室）负责人签字的领取清单，否则不予办理。2、领取人务必自81、觉正确填写办公用品领用登记表。3、贵重物品及招待品，一律先填写物品领用申请单，经总经理批准后方可发放。第二节 办公设施、微机、复印机、设备维修流程一、各部（室）办公设施、设备发生故障或损坏需维修时，经办人应填写请修单，报行政办设施、设备管理人员。二、行政办办公设施、设备管理员视情况联系维修单位。三、维修单位派人修理。四、因维修发生的费用，由维修方签字认可。第八章 通讯工具管理制度一、移动电话费用核定标准：1、总经理 530元/月2、副总经理 400元/月3、部长 270元/月4、部长助理 200元/月5、骨干及外勤 150元/月6、员工(视岗位情况) 100元/月 二、移动电话费用管理细则：182、行政办负责移动电话费用的统一管理。2、建立移动电话费用管理台帐，定时反映每部手机的月费用支出。3、每月电话费在银行委托收款证明到后，对移动电话月费用进行结算；若出现话费超标，则超标部分话费由手机持有者承担，经营管理部从其次月工资中扣除。当月未用完，不累计到下一个月。4、请务必合理使用手机，力行勤俭节约。三、固定电话管理细则：1、行政办负责固定电话费用的统一管理。2、建立固定电话费用管理台帐，定时反映每部电话月费用支出。3、结合公司实际，进行话费的核发工作。4、请务必合理使用，力行勤俭节约。第六编 财务会计、薪资管理制度第一章 财务管理制度第一节 总 则一、为了适应公司业务发展的需要，加强财务83、管理和经营核算。根据国家有关法律和企业财务通则、房地产企业财务制度，结合本公司实际情况，制订本制度。二、公司财会部门要遵守国家财政法规、财经纪律和本制度，接受股东方及相关部门的监督、检查，如实反映经营状况，依法计算缴纳国家税收，维护本公司财产、资金的安全。三、公司财务支出实行一支笔审批的领导负责制，严禁多头审批和乱开支出口子。同时，财务审批权限应在董事会上讨论通过。四、财务收支实行计划管理，公司财务部门必须认真做好财务收支预测、控制、分析和考核工作。五、本制度适用于房地产有限责任公司会计核算的工作单位。第二节 财务收支计划一、公司财务收支计划应根据公司的业务发展，综合计划、和其它计划，按照实事84、求是和积极、稳妥的原则进行编制。二、财务收支计划经公司总经理审核报董事会批准后，方可执行。三、财务收支计划的具体内容每年另行制定。第三节 银行帐户及现金管理一、本公司原则上只在银行开立一个帐户。为方便、快捷处理业务，可在注册地之外、业务集中地区开设另一个帐户。同时应将银行帐户的户名、开户行、帐号报经营部以便业务部门工作使用。除以上帐户外，确因业务需要开立其他帐户时，事先必须报告董事会批准，未经批准不得开立。二、一切业务收支必须在按规定开立的帐户中核算，严禁公款私存和设小金库搞帐外帐经营。三、收到外单位的转帐支票，必须在18小时以内交开户行入帐，逢节假日必须在休假前交存开户银行。四、遵守银行结算85、纪律，除合理的现金库存外，现金要及时送银行，不得坐支。严禁出租、出借帐户。五、公司现金由出纳管理，保险柜钥匙只限壹把，由出纳保管，保险柜密码口传心记，不准写于纸上或输入计算机中备忘。保险柜只许放置备用金、有价证卷、发票、紧要的财务资料及未及时交存银行的营业款，不准存放私人物品及与自身工作无关的物品。第四节 资本金、投资、负债的管理一、本公司属有限责任公司，资本金是根据国家有关法规和本公司章程，由法人筹集得来，投资人以其投资额对企业经营承担有限责任，对实收资本金依法享有经营权。二、资本金必须存入符合规定的银行，用于企业经营活动的资金来源之一，除公司清算时可以用于清偿债务和按投资比例分配外，平时不86、得以任何借口抽逃。三、投资活动必须在董事会批准和授权的情况下进行，事先应进行严密的可行性调研和论证。四、公司负债均按发生额计算，以负债形式筹集的资金应按国家规定的适用利率和付费标准支付利息和费用。第五节 资产的管理一、固定资产：1、固定资产包括使用期限在一年以上的房屋、建筑物、机器设备、机械运输工具和其他与经营有关的物品等。不属于经营中主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过2年的，也作为固定资产。2、公司的固定资产净值和在建工程余额之和占净资产的比重不得超过50%。3、固定资产购建计划经董事会批准后，在计划内由公司领导审批，未经公司领导审批，不得擅自购置和租赁固定资产（包括87、融资租赁和经营租赁）。4、固定资产的计价按企业会计制度规定办理。5、固定资产折旧采用平均年限法、净残值率为5%，分类折旧年限和年折旧率如下：序号固定资产分类折旧年限年折旧率1房屋及建筑物房屋3528简易房616.2建筑物204.92交通工具616.23电子设备332.34通讯设备616.25电器设备616.26其他616.26、房屋、建筑物、汽车单价在5万元以上的固定资产报废，以及其他固定资产的盘亏和提前报废，由公司领导班子批准后进行处理。二、低值易耗品：1、低值易耗品指不够固定资产标准，但单位价值在200元（含）以上的物品。2、低值易耗品从领用的月份起，即摊销购入价时的50%，报废时，再摊销88、50%，不得少摊和多摊。对不够低值易耗品标准的物品，在领用时一次摊入成本。三、长期待摊费用：1、长期待摊费用指开办费，摊销期限在一年以上（不含）的固定资产大修理支出，经营性租赁固定资产的装修、改良支出以及预算总额在一千万元以上（含）同时前期准备工作在一年以上的开发项目前期支出费用和摊销期一年以上的其他待摊费用。2、开办费自公司营业之日起，分期摊入成本，摊销期限不超过5年；固定资产大修理支出在大修理间隔内平均摊销。四、应收款的管理：1、各项应收款直接影响本公司的经济利益，必须加强管理，由业务部门负责管理和催收，财务部门负责核算并进行监督。2、只能对结算数额较大，资信良好、诚实信任的企、事业单位和89、个人允许分期结算。3、发生应收款项时，业务部门和经办人必须填制规定的单证和按规定的程序办理，如有单证不全和手续不合理，财务部门应坚决不予办理。4、每个会计年度期末，财会部门与各相关单位对帐，遇有差异及时调整，定时检查应收款的情况并及时清结。五、预付款的管理：1、凡合同已经签订、且款额较大，运作时间较长的项目，由对方申请并经有关部门审查同意，总经理批准，可预付部分款项。预付款最高限额为合同总价款的30%。预付款的批准权限按业务部门的管理规定办理。2、对预付款必须加强管理，财务部门每周必须报送经营付款情况表定期与项目及预算部门核对帐目。年未与各相关单位对帐，查实数额。3、结算时，对有差异的预付款应90、及时调整，对多预付的款项，应指定专人负责及时收回。第六节 营业收入的管理一、营业收入是指与企业生产经营活动有关的收入。营业收入必须及时交存开户银行，不准坐支和挪作他用。二、公司收取营业收入时，必须按实际销售金额向客户开具发票，代收代缴款项不得开具发票，仅能开收据。三、发票及收据按以下规定办理：1、发票由公司财务部门票据管理人员从税务机关购买相关行业专用发票，并购入适合本公司使用的收款收据。使用单位从财务部门领用，各部门不得自行印制或购买票据。2、发票和收据实行数量控制，交旧领新。各部门的领用数量由财会部门确定，财会部门按收回数量控制发放量。3、发票和收据一律由新特房产公司会计管理，以票和收据存91、根联及作废票据全套必须交回财务部门存档，各部门不得自行处理。4、发票和收据按顺序号套写填开后，交出纳人员（或收款员）收款，出纳人员（或收款人员）在收妥款项后，将加盖印鉴的发票联（或付款联）交付款人，将收入联交会计做收入帐。5、票据管理人员要对发票和收据的购买、领用、使用、传递、上缴、存档情况按公司现有制度中规定办理。第七节 成本和费用的管理一、费用是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费。这些耗费一般表现为资产的减少或负债的增加，而产品成本指构成产品成本的费用和期间费用。二、财务部门依据按规定权限审批后的合同书、协议书、工程预、决算报告、工程形象进度报告，各类票据支付款项未按规定程序审批的支出，92、财会部门应拒绝支付。三、业务宣传费：1、业务宣传费是指开展业务宣传活动所支付的费用，包括广告费、宣传材料印刷费、宣传品的购置费等。2、宣传费按当年营业收1%控制使用。具体比例根据公司当年业务开发量确定。3、各业务部门都要加强宣传品的管理，建立宣传品的购置、领用、使用、登记管理制度。四、业务招待费：1、业务招待费是指企业为生产经营的合理需要，而支付的业务交际费用。2、业务招待费按不超过当年营业收入的3%控制使用。五、业务管理费：1、业务管理费包括：邮电费、印刷费、差旅费、会议费、水电费、租赁费、修理费、保险费、公杂费、咨询费、审计费、绿化费、宣传费、资产摊销、董事会费、职工工资、工会经费、职工福93、利费、教育经费、劳动保险费、社会统筹保险费、劳动保护费、车船使用费、取暖费降温费、安全防卫费、诉讼费、公证费、席位费、开发转让费、电子设备运转费、低值易耗品摊销、印花税、房产税、车船使用税、土地使用税、住房公积金、行业协会会费、其它。2、业务管理费和工资总额每年年初应根据业务发展情况制定计划并报公司领导审批，根据批准的计划控制使用。3、在定业务管理费计划使用限额内，福利费按工资总额的14%提取使用；工会经费按工资总额的2%提取使用；教育经费按工资总额的1.5%提取使用；印花税按合同总额的0.55计提；社会统筹保险费和住房公积金按人事部门核定的工资标准和比例计提。六、财务费用：1、财务费用是指企94、业为筹集资金而发生的各项费用。包括企业经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失、调剂外汇手续费、银行结算费、金融机构手续费以及为筹资而发生的其他财务费用。2、企业为保障生产经营的正常运行，发生的周转性流动资金借款的利息支出，应计入当期费用。3、开发期限在两年以上，前期准备工作在壹年以上，投资额超过注册资金叁倍以上的项目，属大型开发项目。为开发该项目筹集资金而发生的财务费用计入长期待摊费用，项目正式启动后，根据项目开发期限，分期平均摊销。第八节 营业外收支管理一、营业外收入是指与经营无直接关系的各项收入。包括固定资产清理收入，出纳长款收入、因债权人的特殊原因确定无法支付的应付款项。二、营95、业外支出是指与经营无直接关系的各项支出。包括固定资产盘亏、毁损、报废、出售发生的净损失，因自然灾害造成的各项财产损失，违约赔偿支出、公益救济性捐赠支出。三、固定资产盘亏、提前报废。其他列营业外支出的非常损失、捐赠支出等，必须报公司董事会审批后方可列支。第九节 利润分配的管理一、本公司的利润分配按制定的地产开发有限责任公司章程办理。二、利润分配按以下顺序进行：1、弥补以前年度亏损。2、提取盈余公积。决定盈余公积按净利润的10%提取，决定盈余公积达到注册资本的50%不再提取。公益金提取比例不高于10%。3、向投资者分配利润。向投资者分配利润的方案由董事会决定。第十节 财务报告一、财务报告包括会计报96、表和财务情况说明书。二、会计报表的表式和报送时间按会计工作管理办法的规定办理。三、财务情况说明书包括以下内容：1、资产负责总量、增（减）量、结构、质量、增减变动及原因。2、各项收入、成本、费用增减变动及原因。3、利润实现，税金缴纳情况。4、对本期和下期财务状况发生重大影响的事项。5、重大损失及其它要说明情况。6、资金增减情况分析及预测未来资金使用情况。第十一节 附 则一、本制度自发文之日起开始试行。二、本制度未涉及的事项按企业财务通则房地产公司财务制度建筑行业财务制度规定办理。三、本制度由公司经营部负责解释指导并监督执行。第二章 财务开支管理办法第一节 总 则一、为保证本公司资金合理使用，提高97、工作效率，杜绝工作中的漏洞，使管理顺畅，有序的进行，特制订本制度。二、实行财务审批一支笔的领导负责制，落实责任，杜绝多头审批和费用超支现象。三、树立财务工作为生产经营活动服务的宗旨，既要对资金运行监督，更要为生产经营一线部门服务。第二节 借款管理办法一、公司员工因公干借款分为两种形式：临时借款和周转金借款。无论何种形式借款，必须是由经营部有关领导共同议定方案（人员、金额、期限）报总经理批准后发放，周转金应定期报销，遵守报销审批程序。二、周转金借款必须是由经营部有关领导共同议定方案(人员、金额、期限)报总经理批准后发放，周转金应定期报销，遵守报销审批程序。三、周转金借款必须履行的程序是：借款人填98、制借款申请单，注明借款期限、金额、用途，经部门主管领导签字同意后，找财务负责人签字，报总经理批准后领款。四、公司级领导干部，原则上不使用周转金。五、凡经办各项经济业务和日常开支的借款，以及领用支票，均属临时借款。六、经办人必须填制借款申请单，注明借款时间、预计所用金额、用途等事项，找部门主管领导签批。如果每次金额在二佰元以上，必须报总经理签批后，方能领款。七、临时性借款期限原则为壹个月，特殊原因借款超过必须提前告知主管会计。如果超过借款期限，又未通知财会部门，会计则对其提出口头警告，并从次月起扣除其工资；经办人领用的支票，必须在十天内交回而且手续齐全，否则，予以处罚。积压在外单位的支票，相关人99、员必须负责收回。八、本公司职工私人借款，不论金额大小，必须报经总经理签批。原则上私人借款数额不能超过本人标准月工资的60%，期限不能连续超过三个月。特殊原因，按公司领导签批意见执行。九、本公司私人借款要及时清结，数额较大者在其兑现效益或发放奖励时，一次扣除；没有奖励金以及数额较小者，在不影响其本人生活情况下，逐月从工资中扣回。十、每月2日前，会计向出纳员提供扣款人员名单和扣款金额。十一、职工因调动、辞职、解聘等原因离开公司，必须交清借款或提供质押。否则，人事部门不予办理离职手续。第三节 费用报销管理办法一、所有经济行为和经办各种业务活动，必须取得合法的原始凭证。经办人要奉公守法，杜绝浪费。绝对100、禁止弄虚作假，损公肥私。二、本公司所购进的资料、物品，除专用物资外，原则上由综合科采购。三、报销前，经办人员应将原始凭证按大、小顺序进行整理，粘贴。按经济业务类别填制报销单，并在原始凭证后注明款项用途，实物采购的还需要有使用人员签名或附有保管人员开具的入库单。四、报销签批程序：1、经办人在业务办理完毕后，在报销凭单的右下角签名及报销日期的年、月、日。2、有实物采购的，使用人或保管员在票据中下部空白处签名及月日，并注明“已领用”或“已入库”字样。3、经办人持票据找部门领导签字，部门领导审查此项业务的过程及合理性，并根据业务办理内容，在票据中下部空白处签署简单意见和姓名。4、经办人持票据找财务部门101、领导签字，财务部门领导审核票据的合法性及业务办理结果，在票据中下部空白处签署意见和姓名。5、经办人持票据报总经理审批。6、经办人将按审批程序审批后的单据交给出纳员报销入帐。7、部门领导、财务领导原则上不经手具体业务。若需报销时，由总经理亲自审批。报销人持票据向总经理详细说明报销原因、款项、用途等事项。五、如果相关审批人出差，则由其授权代理人履行其职能，但事后应予以追认。六、经办人应在业务办理完毕三日内，出差人员在返回后七日内履行报销手续，因特殊情况不能按时报销的，须报请总经理批准。七、出差人员差旅费报销标准实行实报实销。八、市内公共汽车票，实行实报实销。报销月票者，不能再销同城车票。第四节 工102、程款支付管理办法一、支付工程款应准备的文件1、签订施工合同后三日内，将合同复印件交给财务负责人和会计各一份，以此作为支付预付款，控制工程款总额和筹集资金的依据。2、出施工蓝图一周内，应做好工程预算书报财务负责人和会计各一份，据此支付预付款。3、工程开工后，最少每月上报一份工程形象进度报告，目前工程形象进度报告的要素为：工程名称、建筑面积、总投资额、当期完成面积、下期计划完成面积、当期完成投资额、下期计划完成投资额、财务据此安排资金计划。4、工程竣工验收后一个月内，提供工程决算报告或予决算报告。5、缺少任何一份资料，财务部门有权拒付款项。二、工程款审批程序：执行现行资金审批会制度。三、支付工程款103、审批权限：1、根据资金审批会决定，支付工程款时，施工队长持签字盖章（公章）的收据或申请报告，找项目负责人签字，项目负责人应在收据或报告下部空白处说明款项用途及个人意见后签名。最后报总经理签批后领款。2、根据资金审批会决定，向施工队供应材料后，施工队根据材料调拨单内容，开出收据并签字盖章（公章）交给设材经办人签名由设材经办人持票据找项目负责人签字，项目负责人在收据下部空白处，简要说明情况及个人意见后签名，最后报总经理签批后，连同其它单据交出纳员报帐。四、财务部门根据第二十五条文件内容及资金审批会决定，每月最少一次与项目和设材等部门对帐，并编制“经营付款情况表”分别报送总经理和财务负责人，计划部门104、各一份。五、工程竣工决算后，财务部门应汇同工程部门对工程付款情况进行总核查并编制工程款支付核查报告，报公司领导审批。六、工程完工后，乙方应按要求提供发票，剩余工程款的清结由财务部门负责办理，应根据审定的工程竣工决算书、工程款支付核查报告以及公司资金情况逐步解决。程序为：乙方持收据或申请报告报工程部，工程部受理后，按资金审批会要求上会研究确定付款金额，并在收据上注明详细审查有关该项工程所有资料，并确认无误后签署意见并签名，最后由总经理签批后支款。第三章 会计工作管理条例（办法）第一节 总 则一、为规范会计行为，提高会计工作质量，使本公司会计基础工作实现规范化、科学化，特制定本办法。二、本办法依据105、中华人民共和国会计法、企业会计准则，行业会计制度制定。三、本办法是本公司会计基础工作的标准，财会机构必须认真落实，所有财会人员必须认真执行。第二节 会计机构和会计人员一、会计机构公司会计机构应设置会计岗位和出纳岗位，会计岗位可以一岗一人，一人多岗或一岗多人，公司根据业务发展和规模的大小具体确定，出纳岗位一岗一人，严禁会计兼职或代理出纳工作。二、会计人员 1、本公司需配备专职会计人员，会计主管必须具有大专以上财经专业学历，从事会计工作五年以上；其它会计人员必须具有大专以上财经专业学历，从事会计工作二年以上；出纳人员必须具有中专以上财经专业学历，从事出纳工作二年以上。所有会计人员必须持会计证上岗，106、实习生必须在会计人员带领下方能上岗。会计人员实行定期交流，原则上每二年交流一次。 2、会计机构内部应建立复核制度，明确分工、互相制约、钱帐分管、不得由一人兼办。出纳人员不得兼管会计档案和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。 3、银行支票、本票等有价证卷由出纳人员经办。财务印鉴必须由二人以上（一般由主管会计和出纳）分别保管和盖章。 4、建立支票的购买、使用登记制度，每一张支票的使用都要在支票管理登记本上登记号码、金额、收款单位、经手人、日期。5、发票和收据一律由财会部门保管，业务部门领用必须履行严格手续。第三节 会计凭证一、会计人员对发生的每一笔经济业务，必须取得或填制合法的原始凭证。二、原始凭107、证（自制和外来）必须具备的内容：凭证名称、填制凭证的日期和编号、填制凭证的单位公章（专用章）和填制人姓名、接受凭证的单位或个人名称、经济业务的内容、数量、单价、大小写金额。三、一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以一联作为报销凭证，并用双面复写纸复写，连续编号。作废时应加盖“作废”戳记，连同存根一起保存，不得撕毁。四、会计人员根据经过规定程序审批，审核无误后的原始凭证填制记帐凭证，记帐凭证采用复式记帐凭证每笔业务填制一份记帐凭证。五、记帐凭证必须具备的内容：填制凭证日期、凭证编号、经济业务的内容、摘要、会计科目、金额 、所附原始单据的张数、填制凭证人员、复核人员、记帐人员、会计主管人员108、。六、填制记帐凭证时，应先填借方科目，后填贷方科目，记帐凭证只能根据一张或若干张同类原始凭证填制，也可以根据原始凭证汇总表填制，但不同经济业务性质的事项，必须分别编制记帐凭证。七、记帐凭证必须附有原始凭证（结、转帐、更正错误等记帐凭证除外），并且所列金额必须与所附原始凭证的金额相符。内部调整帐务的记帐凭证应附有调帐原因的说明，并经会计主管人员审核签章。八、对面积较小的原始凭证，如车、船票等应通过整理、粘贴防止散失。九、记帐凭证应定期汇总，编制“科目汇总表”据以登记总帐。汇总时间根据业务量的大小确定。十、会计稽核人员要严格审核会计凭证，对记载不正确、不完整、不符合规定的凭证，应退回补填或更正。对109、伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，会计人员应拒绝受理，并及时报告领导处理。十一、各种凭证应及时传递，不得积压，登记完毕按编号顺序保管，按月装订成册。第四节 帐 薄一、财务部门必须按规定设置总帐，银行存款日记帐，现金日记帐，并根据经济业务需要设置明细帐和辅助帐（登记簿）。二、总帐，银行存款日记帐，现金日记帐必须采用订本式。明细帐采用活页式。三、各种帐簿必须由封面、封底、帐首、帐页目录和帐页组成。帐首、帐页目录要认真填写，不得缺项，以便查阅。四、各类明细帐必须按企业会计制度的规定设置，实物明细帐应采用“数量、单价、金额”式活页帐。五、辅助帐有备查簿、卡片等形式。存单、有价证卷、低值易耗品、办公用品110、损余物资、帐销实存资产等都必须建立备查登记簿。六、各类帐簿的记帐日期，凭证编号、借方或贷方金额，应按记帐凭证所列日期、号数、金额登记。七、各类帐簿应按页次 顺序连续登记，不得跳行、隔页。八、发现漏记帐目，应进行补记。记帐日期仍按原记帐日期填写，并在摘要栏内加注“补记”字样。九、帐簿记录发生错误，不准涂改、挖补、刮擦或用药水消除字迹，不准重新抄写，必须按规定的方法进行更正。十、每一帐页记完转次页时的填制方法： 1、对需要结计本月发生额的帐户，结计“过次页”的合计数为本月初至过次页时的发生额合计。 2、对需要结计本年发行额的帐户，结计“过次页”的合计数为自年初起至过次页时的全年发生额合计。 3、111、对不需要结计本月发生额的帐户，应结出借方或贷方余额。 4、“承前页”的填制方法，将结出的上页发生额合计及余额，写在第一行的有关栏内，并在摘要栏内注明“承前页”字样。 十一、会计人员应定期（按月、季、年）结帐。不需要结计本期发生额的帐户，每次记帐后，都要结出余额，月未结帐时，只需要在最后一笔经济业务记录中划一条通栏单红线即可；现金、银行存款日记帐和需要按月结计本期发行额的收入，费用等明细帐，在最后一笔经济业务下面划一条通栏单红线，结出本月发生额，在摘要栏内注明“本月合计”字样，在下面再划一条通栏红线；本年发生额结计方法相同，但需在“本年合计”下划二条通栏红线。十二、各类损益类帐户余额，年未应通过112、编制相反方向金额的记帐凭证转入“本年利润”科目，结平余额。十三、年度终了，日记帐、明细帐、总帐均应更换新帐，各种登记薄可连续使用。凡有余额的帐户不需要通过编制凭证，直接将余额过到新帐相应帐户第一行的余额栏内，结算类帐户应逐笔记入新帐，在摘要栏内注明“上年结转”。十四、各类帐目要经常核对，与相关单位的帐目至少每月核对一次，各类明细帐的余额与总帐余额核对相符后才能办理结帐手续。十五、银行存款日记帐应及时与银行对帐，月度终了，应编制“银行存款余额调节表”核对 余额，并清理未达帐项。十六、每年决算前，对固定资产和低值易耗品要进行盘点清查，并编制“盘点表”，做到帐、卡、物三相符。第五节 会计报表一、会计113、报表应根据企业会计准则和财政部颁发的制式报表格式进行编制。包括资产负债表、损益表、现金流量表。做到数字真实、内容完整、上报及时、说明清楚、字迹清晰、手续齐备。表表之间数字相互衔接。二、会计报表分月报、年报。三、会计报表中出现负数的项目，应在数字前以“”号表示。四、会计报表上报前，必须按照要求进行审核，并经单位领导审阅签字后上报，各种会计报表印章必须齐全。第六节 会计电算化一、财务电算化系统实行授权上岗制度。设置一名计算机专管员，负责计算机的日常维护。二、防治病毒措施： 1、系统操作员必须备有一套干净无病毒的软件，并且要专机专用，专盘专用。 2、对新购置或送出去维修的机器，安装财会核算系统之前，114、必须首先清理一次硬盘，对硬盘做一次格式化，保证系统安装在一个无病毒的环境中。 3、使用已用过的软盘，必须进行病毒检测。 4、对输入硬盘上数据要定期进行备份。 5、系统一律从硬盘启动，而不用软盘启动。 6、禁止在运行财务核算系统的计算机上使用来历不明的软盘。 7、一旦发现系统有病毒，应立即停止操作，并立即进行消毒处理。 8、严禁在计算机上玩游戏。三、系统使用管理 1、对上级主管部门的审计、查帐，要经主管领导同意，并在财会主管在场的情况下才能进行计算机审计和查询。任何人不得打开数据库文件进行操作，不允许随意增、删、改数据和原程序及数据库文件结构。 2、操作人员应严格在规定范围内对系统进行操作，负责115、数据的输入、运算、记帐和打印。 3、存档数据、软盘、帐表和文件资料等，均由电算化负责人备份、核对和保管。四、上机操作规程： 1、上机操作人员必须是取得会计电算化培训合格证人员。 2、操作人员的操作密码应注意保密，不能随意泄露。 3、操作人员必须严格按照操作权限操作，不得越权或擅自上机操作。 4、操作人员必须严格按照凭证输入数据，不得擅自修改凭证数据。如发现错误，应在输入前及时反映给凭证编制人员。已输入计算机的凭证，在记帐前发生错误，可按凭证进行修改，如果在记帐后发现，必须通知主管会计，另作凭证输入机内。 5、任何人不能随意修改帐目，不得故意破坏程序、数据文件、帐册、软盘，一经发现从严处理。 6116、严禁非财会人员操作财会部门专用计算机。 五、数据备份管理 1、由于会计核算数据的重要性，必须经常进行数据备份。 2、在日常工作中，准备用硬盘随权保留会计数据，月未用软盘单独备份，将会计数据备份出来。 3、需要备份基础设置库，帐簿和凭证库，辅僵管理库。 4、采用磁性介质保存会计档案，要定期进行检查，定期进行复制，防止由于磁性介质损坏，而使会计档案丢失。5、任何人如有伪造、非法涂改、变更、故意毁坏数据文件、帐册、备份磁盘等行为，将受到行政处分，情节严重的移交司法机关追究法律责任。第七节 会计档案一、会计档案分为会计凭证、会计帐簿、会计报表及财务收支计划、重要经济合同，移交清册，会计电脑核算的各种117、磁性介质。 二、会计部门应将会计档案分类装订成册，并由装订人员在封底、封面粘贴处加盖骑缝名章。三、整理后的会计档案必须建立登记薄，指定专人保管，一年后移交档案部门管理，移交时应填制“会计档案移交清册”，办理移交手续。四、调阅会计档案要严格履行手续。本单位人员调阅，要经主管财务的领导批准；外单位人员调阅时，要持有正式介绍信，并注明调阅的内容，经主管财务领导和单位领导批准后，填写“会计档案调阅登记表”后才能调阅 ，调阅时由本单位会计人员陪同，只能调阅内容有关的资料，不能将会计档案携带外出、拆卷，需要抄录和复制的要由主管财务领导签出意见，报单位领导批准。五、会计档案的保管期限。各类会计凭证、会计帐薄118、会计报表的保管期为20年，会计决算报表和重要会计资料应永久保管。档案的保管期限从会计年度终了后的第一天算起。第八节 会计资料交接一、会计人员工作调动或离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清移交手续不得离职。二、会计人员交接的内容包括：财务章、公物现金、有价证卷、支票、会计凭证、帐簿、报表、财务会计有关文件、资料。三、会计人员离职时，对已经受理的经济业务，尚未填制会计凭证的应当填制完毕。尚未登记帐目应当登记完毕，给出余额，并在最后一笔余额后加盖经办人员章。对未了事项和遗留问题要写出书面说明材料。四、会计人员办理交接手续时应填制移交清册，列明移交物品和资料的详细内容。对实行会计电算化后从事该119、项工作的移交人员，应在会计移交清册中，列明会计软件及密码，会计软件数据盘，磁带等内容。会计机构负责人，会计主管人员交接时，应将财务会计工作、重大财务收支问题和会计人员的情况向接替人员介绍清楚。五、会计人员临时离职或因其他原因暂不能工作的，都要办理临时交接手续。因特殊原因不能亲自办理交接手续的，经公司领导批准可委托他人代办交接，但委托人应当对所移交的会计凭证、会计帐薄、会计报表和其他有关资料的合法性、真实性承担法律责任。六、一般会计人员的交接由会计主管监交，会计主管人员交接由公司领导班子派人员监交。移交清册一式三份，移交人、接交人、监交人各执一份。七、移交后，如发现原经管的会计业务有经济问题，由120、原经管人员负责。第九节 罚 则一、会计人员必须自觉遵守国家财经法律、法规、严格遵守公司的各项财务管理制度，坚持原则、廉洁奉公，对弄虚作假、违犯制度的人员将调离会计岗位，对触犯法律的将移交司法机关依法追究其刑事责任。二、会计人员必须按时、按质、按量完成各项财务和会计工作，对不能按时完成工作者每次将处以贰佰元罚款，给公司造成损失的视损失程度将处以罚款，调离财会岗位或开除处罚。第十节 附 则一、本管理办法自公布之日起试行 二、如国家颁布新的财会法规、则遵照执行。未尽事宜，按国家有关规定办理。第四章 财会人员岗位责任制第一节 财务总监岗位责任制一、设计和建立本公司内部会计核算体系，拟定内部会计核算办法121、，制订内部财务管理制度。二、编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，协调和调配内部资金使用。三、参与公司经营和管理重大问题的决策，积极参与投资决策、资本运营决策，参与企业经营责任制方案的制定。四、领导组织公司的财务工作，认真学习钻研国家有关财务法规、制度，熟悉国家有关经济政策。五、定期组织公司会计人员进行业务学习，以生产经营、投资分析为对象进行经济活动分析，对成本费用进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各单位降低消耗、节约费用，提高经济效益。六、负责对全公司会计人员的业务考核工作。七、负责组织对子公司的年度审计工作。八、培养高素质的会计人员。九、完成领122、导安排的其他临时性工作。第二节 主管会计岗位责任制一、认真学习、钻研国家颁布的有关法规、制度。二、负责组织本单位的会计核算工作和会计管理工作，积累各方面的核算资料。三、负责编制房产公司会计报表，做好报表说明、财务指标分析工作。负责公司会计报表的审核工作，按会计工作管理办法的要求报送报表。四、负责编制、编写政府部门所需要的各类报表、报告。五、做好基层服务工作，指导检查会计工作。六、按照会计工作管理办法的要求，负责会计凭证、帐薄的登录、检查工作，做好报表、财务计划文件等会计资料的收集、整理、装订和保管工作，按时归档。七、督促检查部门相关业务人员工作完成情况，及时核对帐务，及时清理单位债权债务和个人123、借款。八、完成领导安排的其他工作。第三节 会计岗位责任制一、认真学习、钻研国家颁布的有关法规、制度。二、负责组织本单位的会计核算工作，积累各方面的会计核算资料。三、负责编制本公司会计报表，做好报表说明、财务指标分析工作。按会计工作管理办法的要求报送报表。四、按照会计工作管理办法的要求，负责会计凭证、帐薄的登录、检查工作，做好报表、财务计划文件等会计资料的收集、整理、装订和保管工作，按时归档。五、及时清理单位债权债务和个人借款。六、完成领导安排的其他工作。第四节 出纳岗位责任制一、负责办理现金收付和银行结算业务。二、严格控制签发空白支票，如因特殊情况，确需签发空白支票，须在支票上写明收款单位名称124、款项用途、规定限额、报销期限，并由领用人在专设登记簿上签章。逾期未用的空白转帐支票，应及时收回注销，不得将空白支票交给其他单位和个人使用。支票遗失，应立即向银行办理挂失手续。三、凡开出支票，都要在登记簿上登记，并由领用人签字。四、每月10日前与银行核对往来结算业务，编制出银行调节表，并说明产生未达帐项的原因。五、每月5日发放工资、奖金。六、每周一上午11时前向总经理、财务总监报送资金动态表。第五节 按揭贷款岗位责任制一、积极与当地各银行相关部门联系，采用快捷可靠的银行办理贷款业务。二、与售房部门配合，以最快速度办理售房手续以及准备按揭贷款资料。三、整理并报送有关资料给贷款行，随时保持联系，使125、银行尽快发放贷款。四、了解贷款购房户的基本情况。对可能发生影响还款的人和事要心中有数，对发生的恶意拖欠案，要及时报告并迅速解决。五、认真学习金融知识，掌握国家有关政策动向，积极、主动接触相关人员，保障信贷筹措资金渠道畅通。第五章 薪资管理制度一、公司贯彻按劳分配的原则，按照经济效益的情况计提工资；管理人员按照责、权、利相结合的原则，实行职级工资制，营销人员实行一业务提成为主的业绩工资制。1、公司各级管理人员按聘任职务的级别确定其工资待遇；工资由基本工资、工龄工资、津补贴和效益浮动工资组成；其中基本工资、工龄工资为工资的固定部分。2、津补贴包括国家和地方政府规定的物价、粮食、交通、降温、取暖、水126、煤电等补贴和住房、医疗、通讯、误餐等综合性补贴。3、效益浮动工资是根据公司各项任务完成比例、整体效益和员工个人及所在部门各项工作任务完成情况确定的浮动工资，按员工所聘职位等级、岗位责任、工作实绩、工作表现和出勤情况等，结合员工考核等次确定。4、营销人员实行业绩工资制，按销售额比例提成，多劳多得，上不封顶，下不保底。二、管理人员的工资随员工职务级别的变动而变动，其工资从发文得当月起按新任职级工资执行。 凡新聘用或受到降级处分的员工按其聘任或新任职级的工资档执行。三、公司可根据当年各项经营计划指标完成情况计提年终奖金，并根据员工个人及所在部门各项工作完成情况发放。员工因正当理由离开公司，并在该年度127、内工作满6个月工作日者，发年奖金时，可按比例酌情发给；员工因被公司辞退、除名的，一律不享受年终奖。四、员工休假期间的工资待遇安公司有关规定执行。五、公司根据经济效益有限原则实行定期增资制度。六、员工按照国家规定享受基本养老、医疗、失业保险和带薪休假等社会福利保险待遇。第七编 房屋销售管理制度第一章 销售组织管理体系第一节 销售组织管理体系房产公司副总经理销售部部长 外勤管理内勤管理营销宣传 制 作策 划市 调 销 售产权证办理合同管理按 揭 第二节 销售部长工作职责一、负责销售部全面工作，主管行政管理及销售工作。二、负责销售员的培训，制定销售员行为准则，工作流程和工作规范化制度。三、负责制定销128、售部人员的考核，奖罚制度，并监督执行。四、负责并指导销售员及时对市场的调查，并行成调查报告，以便领导决策。五、负责销售部的政治思想建设，开展各项有利于公司及销售任务完成的活动。六、负责并指导销售部的销售工作的策划、策略和营销手段的调整和组织落实工作，负责销售工作的全面展开。七、负责并指导销售人员及时了解和掌握客户及主要客源单位的情况，并保持和客户的良好关系。八、负责并保持与其他部门的良好关系和合作。九、负责和组织销售部工作人员积极参加公司各类活动。十、完成领导交给的其他任务。第三节 营销宣传员工作职责一、负责营销的宣传、策划的实施。二、负责宣传用品和摄影器材的保管、使用，并保持这些设备的完好，129、处于备用状态，随时都可以使用。三、负责营销部，售楼中心的宣传布置，宣传策划工作。四、负责各楼盘楼书，宣传单页及其他宣传材料的策划制作。五、负责营销活动的宣传工作的落实。六、负责营销部参加公司各类宣传活动。七、负责及时了解和掌握市场动态，特别对其他房产公司宣传策划工作的调查，及时反馈信息。八、负责协调并保持和电视台、报纸、广播等各种宣传媒体的良好关系。九、负责营销部应完成公司安排在国家、自治区和州市报纸发表文章的组稿工作。十、完成领导交代的其他工作。第四节 销售人员基本要求一、仪表：1、上班时间必须服装整洁、干净、挺括2、内衣不外露衬衣领、衬衣下摆不外露、扣好袖口。3、上班期间建议女性淡妆、不戴130、炫耀性饰物，不留长指甲。4、男士不留胡须，着深色皮鞋，保持光亮。5、头发干净、无头屑、梳理整齐。二、行为：1、有礼有节，不卑不亢。2、接待客人和用户应握手或弯腰致意。3、文明用语，礼貌称呼，不抢插话题，尽量说普通话，不讲方言。4、进入他人办公室，必须经允许，打扰别人应说“对不起”“谢谢”。5、下班收拾好资料，桌面不得有任何杂物，及时关灯、门窗。6、走路不勾肩搭背，不将双手插进口袋。7、养成良好习惯，在工作区域内，不得伸懒腰、打哈欠、做怪相。三、工作：1、坚守岗位，尽职尽责，牢固树立敬业精神。2、按公司的规章制度从事每项工作（哪怕是最小的细节）3、讲究工作效率，当天任务不完成不下班。4、处理任何131、复杂的新问题至少应设计两种方案，并筛选最佳方案。5、反对浪费，做任何事均应将成本降至极限。6、不提倡过分节约，对必要的开支不应节制，以满足质量及效率的要求，满足员工福利及精神生活的需求。7、办公区桌面、地面、墙面保持整洁。8、低声讲话，低声通话。9、工作时间不得处理与工作无关的事物，不得闲聊，不得看与工作无关的书刊。10、严守公司秘密，不该看的绝对不看，不该说的绝对不说，不该问的绝对不问，与窃密和泄密行为做斗争。11、当个人力量无法按时完整完成任务的，及时向上级请求支援和协助。12、因个人缘故造成的工作事故或损失，应主动承担责任并及时挽救。13、工作上主动协作，主动发现、解决问题。14、在工作132、中，领导起带头作用，干部起带头作用，老员工起带头作用。15、领导须十倍努力，从公司整体出发，锐意进取，不断创新，勇于承担责任，秉公持正，善于协调，在各个方面为部下做出表率。16、忠于公司，勇于同有损公司利益的言行作斗争，任何时间、任何情况下都有义务和责任处理公司紧急事务。四、禁令1、严禁侵占公司他人财务。2、严禁私下议论有损公司的事情。3、严禁上班干私活或利用公物下班干私活。4、严禁其他损害公司利益和严重违反社会公德的行为。5、禁止泄露公司机密及秘密。6、禁止包庇他人，知情不报，玩忽职守。7、禁止挟私报复，故意刀难他人。8、禁止蓄意压制和埋设人才。9、禁止用公话偷打长途电话。10、禁止其他反社133、会公德和严重违反工作准则的行为。11、不许说脏话，不许辱骂他人。12、不许在工作休息场所和公共场所大声喧哗、嘻闹。13、不许在非指定区域吸烟。14、不许擅自离岗，串岗或上班聊天打瞌睡。15、不许只图表现不求实效。16、不许盲目自大，不许为满足虚荣心而不听取他人意见和批评。17、不许草率评价下属。18、不许明知工作中存在问题而不主动解决或提出解决。19、不许不求有功，但求无过。20、不许压制他人创新。21、不许其他违背仪表准则，行为准则和工作准则的行为。第五节 销售人员纪律一、所有员工应当遵守国家各项法律、法规。做一个合格的公民；二、所有员工应热爱公司、热爱公司的事业。并珍惜公司的财产、声誉、形134、象；三、员工除正常休假外，必须准时上下班，不得迟到、早退；四、员工要严守公司纪律，遵守公司规章制度，保守公司机密，维护公司的责任与义务；五、尊重别人、尊重别人的劳动、尊重别人的选择、尊重别人的隐私；六、员工要注重自己的外表形象，要以整齐端庄的仪表、温文尔雅的举止，赢得合作伙伴的信任；七、员工在工作时要有分明的上下级关系，欣然接受上级的指示并努力付诸实施。严格遵守公司各部门的规章制度，须准时参加所属的各种例会，按时向所属的主管人员递交各类工作报表；八、职员应自觉维护公司形象，注意保持售楼部的安静整洁，严禁喧哗、嬉戏、吃零食等所有破坏销售部整体形象的行为，不准在公共场合化妆、换装，不能擅入其它部门135、，以免影响其它部门工作。不允许在上班时间随便外出，如遇特殊事情必须由主管级以上领导批准；九、工作时间内不允许打私人电话，确实有事打电话应做到长话短说，不能超过三分钟；十、不许有冷淡客户、对来访客户视而不见或出言粗鲁与客户争吵事件（现象）发生；十一、职员不能进行有损公司的私人交易活动，不能以公司名义进行任何损公利已的私人行为及进行任何超出公司所指定范围之外的业务，如有此类行为，须承担因此引起的一切法律责任，公司有权终止聘任合同，并追究其法律责任；未经公司许可，不得私自代已购客户转让楼盘；不得私自接受他人委托代售楼盘；对于未经授权之事，不得擅自答应客户之要求；未经公司许可，任何人不得修改合同条款。136、十二、员工要爱护公司财产，凡属人为损坏公司财产的，公司有权要求赔偿，公司所配备使用的贵重财产，在离退职时应交还公司；十三、在办公室内严禁吸烟，保持清新的工作环境。员工违反公司管理制度，公司视情况给予如下处分：有如下行为者，给予警告、扣发部分至全部工资或奖金：1、无正当理由拒绝执行上司的指令；2、未经允许擅离工作岗位，影响工作；3、因工作责任心不强造成工作重大失误；4、对上司有不礼貌的言行举止；5、工作时间不专心本职工作，随便串岗聊天说笑；6、一个月迟到多次者；7、一个月旷工两天者；8、人为造成公司意外损失者。有如下行为者，公司给予开除并不予任何经济补偿：1、向客户索要回扣；2、挪用、盗窃公司的137、资金、财产；3、刑事犯罪；4、蓄意破坏公司财产；5、一个月内无故旷工三次以上；6、泄露公司商业情报，以公司名义私自拓展业务，进行私下交易；7、在同行业中兼职。第二章 销售工作流程第一节 房地产营销计划的编制及执行程序一、 房地产营销计划的编制程序及内容市场营销计划内容包括：(一)、计划概要应对计划的主要目标和建议作扼要的概述，使决策者可以掌握计划的核心内容。内容的目录应附在计划概要之后。(二)、计划营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、销售和宏观环境有关的背景资料。1、市场情况 应提供关于所服务市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分来分别列出。而且应列出有138、关顾客需求，观念和购买行为的趋势。2、产品情况： 应列出项目开发中，产品的预期销售量、价格、差异额和纯利润额等的资料。3、竞争情况 应辩明主要的竞争对手并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其它特征等方面加以阐述。4、宏观环境情况 应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境情况，即人口的经济的、技术的、生活的、政治法律的、社会文化的趋向等。(三)、机会与问题分析 应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战，优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。1、机会与挑战分析公司主要的机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素，因将机会与139、挑战分出轻重缓急，以使其中之重要者能受特别的关注。2、优势与劣势分析应找出公司已具备的优势，公司的劣势则是公司要改正的方面。3、问题分析公司机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题，对这些问题的决策将导致随后目标策略和战术的确定。(四)、目标1、财务目标公司应制定一定的财务目标，寻求稳定的长期投资项目，并预测当年的目标利润。2、市场营销目标财务目标必须要转化为市场营销目标。目标的确定应符合一定的标准。3、目标要求各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。各个目标应保持内在的一致性。目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来的140、。(五)、市场营销策略 列出主要的市场营销策略纲要。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干方法来实现，对这些目标进行深入研究之后。便可确定房屋营销的主要策略。营销策略陈述书(范例)：1、目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。2、产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。3、价格：价格稍高于竞争厂家。4、销售渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。5、服务：提供全面的物业管理。6、广告策略：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30。7、研究与开发：增加25的费用以根据顾客预购情况141、作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。 8、市场营销研究：增加10的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。 (六)、行动方案 策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力，而现在市场营销策略的每一条都应经过深思熟虑来回答，将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。(七)、预计盈利报表 行动方案，可使部门能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上是一项预计赢亏报表，主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。(八)、控制 计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门142、。计划的控制还应包括应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。二、市场营销计划的执行营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以实现计划的既定目标。执行是在营销策略的指导下涉及“谁”去执行，在“什么地点”、“什么时间”和“怎么样”去执行等问题。(一)、营销的三个层次1、营销功能层次销售、办理许可证、广告、新产品计划、配销渠道等等功能，在执行营销任务时是必须履行的。2、营销方案层次即把各种营销功能协调组合在一些，构成一整体活动。例如房屋销售部门通过定价、促销和配销的整体功能活动将房屋售给顾客。3、营销政策层次 销售管理部门应引导从事营销工作的人去理解本143、组织的主张及其在营销活动中的作为。营销的领导艺术以及更具体的各种报酬、招聘、训练和销售政策等要素，都体现了该组织的营销文化。如果房地产公司的工作人员在与客户，开发商和其他人交易时采用全员营销观念，就需要有达到这一目标的明确的营销政策。(二)、市场营销经理执行计划所需技能1、配置技能指营销经理给功能、政策和方案3个层次分配时间、资金和人员的能力。2、监控技能 建立和管理一个对营销活动效果进行追踪的控制系统。控制包括：年度计划控制、利润控制、效率控制。3、组织技能营销经理应有效组织营销人员为实现公司营销目标而努力工作。掌握构成控制系统的集中化程度和正规化程度及理解非正式营销组织的地位和作用。4、相144、互影响技能指公司人员之间相互影响，尤指经理影响他人把事情办好的能力。营销经理不仅必须有能力推动本组织的人员有效地执行理想的策略，还必须推动组织外的人或企业，如营销调研企业、广告代理商、经销商来执行理想的策略。(三)、执行效果的评价1、有无明确的营销主题、强有力的营销领导和能促进和诱发美德的企业文化？2、公司的营销活动中有无健全的次级功能？属于销售功能的配销、定价和广告是否都管理得很好？3、公司的营销方案是否形成整体，并以集中的方式向各类顾客群进行营销活动？4、公司营销管理部门与(1)、其他与营销有关的人员如销售人员；(2)、公司的其他职能部门；(3)、顾客与同行的相互关系是否良好？5、管理部门145、采用什么监控方法使自己不仅知道自身的活动状况，而且也知道顾客和潜在顾客的行动状况？6、管理部门给各种营销工作分配的时间、资金和人员是否得当？7、为完成营销活动和处理与顾客的相互关系、管理部门是如何组建的？是否有向顾客及同行敞开的，容易进入的“组织机构大门”？第二节 销售渠道的管理及控制方法销售渠道的管理是指房地产营销管理者能较高的协调与销售人员的冲突，并以各种适宜的措施去激励销售人员的积极性，从而促进商品高效地流转到消费者的各种活动。一、向消费者提供适销对路的优质产品，注重产品的质量提高，同时也要注意产品的功能与样式创新，要跟上消费潮流。二、合理的分配销售利润，根据销售业绩的大小去合理分配营销146、人员的收入高低。三、适当给予激励，激励措施包括折扣，训练计划等。 四、协作促销，房地产公司应开展各种形式的营销推广计划，以协助销售人拓展销售空间。五、提高售后服务的能力，加大消费者对销售人员的满意程度。第三节 销售业务流程一、外勤：售房人员前期咨询，与住户签订预售合同或商品房买卖合同，协助住户填写前期银行按揭贷款资料，协助办理入住手续，用户资料的移交，督促及催收住户及时归还银行贷款。二、内勤：内勤人员负责预售合同或商品房买卖合同的制定及审核，银行按揭资料的审核，并办理银行按揭贷款手续，产权登记资料的填制及产权登记手续的办理，工商鉴证资料的填制并负责办理工商鉴证；合同的监督执行，商品房销售台帐的147、记录，商品房销售情况统计，档案资料的整理移交，协助户口的办理，用户资料的整理转交。三、具体操作1、售房业务人员根据内勤提供的商品预售合同一式三份与业主签订定房手续，并报内勤合同管理人员审核，经销售公司主管审批后盖新特房公司合同章返住户一份，另一份由内勤存档并登记商品房预售情况统计表，同时监督合同的执行,另一份由销售人员暂存。2、售房业务员根据内勤提供的标准内容的商品房买卖合同与住户签订按揭贷款购房或一次性付款购房手续的办理总计一式五份。3、签订商品房买卖合同前，由住户出示商品房预售合同，已付购房款收据，本人身份证，核算购房款及代收费用，并登记购房款及代收费用明细表一式两份。4、按揭贷款购房，售148、房业务员协助住户填写按揭贷款资料。5、在签订商品房买卖合同的同时还与住户签订前期物业管理协议一式两份，一份转物业公司，一份由住户留存，如有优惠政策，由内勤提供优惠一览表并经住户签字确认。6、以上手续办理完毕报公司内勤科审查，经审查合格的商品房买卖合同一式五份，盖房产公司合同专用章。购房明细表一式两份经内勤复核、审查后一份转财务部收款，一份转内勤用于商品房销售台帐的登记，购房明细表需经经办人、复核人、收款人签字确认。7、按揭贷款资料报内勤人员审查、汇总统计后附一份商品房买卖合同报银行办理按揭贷款。8、内勤人员将一份商品房买卖合同附发票复印件、身份证复印件报工商局办理工商鉴证。9、内勤办理产权登记149、人员将商品房买卖合同一份附身份证复印件，房屋产权办证卡、房屋所有权存根、栋卡、房屋产权申请书等资料填写齐全，报送房管局办理产权登记。10、房屋竣工验收交付使用，外勤人员领取标准内容的质保书使用说明书填写齐全后通知业主验收入住。11、所有手续齐全内勤将资料整理归档，属业主资料转业务员通知业主领取。第四节 内勤业务流程一、保持工作环境的干净、整洁、维护公共设施的完好无损。二、销售手册的制作、提供完整的价格、户型及相关销售政策、制度。三、指导、监督、协助销售人员做好销售业务，并对其销售业务进行分析考核。四、合同管理人员职责：1、负责制定标准合同样本，并经律师、公司领导、部门领导签字确认后实施。2、根150、据预售情况向业务员发放空白合同（标准内容已制定）填写领用登记表，确定发放数量，回收份数，作废份数。合同填制作废或填写不规范被扣回，由经办人照价赔偿。3、审核商品房买卖合同是否填写规范，并经经办人、审核人，委托代理人签字后盖公司合同专用章，一份转按揭人员用于办理按揭贷款，一份转产权登记人员用于房产证的办理，一份转工商局用于工商鉴证，一份转交用户，一份合同存档。4、审核无误的商品房买卖合同，应根据合同的户型制作户型平面图，及装饰设备标准作为合同附件粘贴在合同背面。5、审核合同附件是否齐全，每份合同应附产权登记授权委托书、验收入住单、优惠一览表、委托撤销抵押授权书、房款代收费用明细表等。6、审核购房151、明细表房价、代收费用等项目，是否填写正确，并经经办人、审核人、签字确认后转财务部收款后，一份财务部留存，一份转内勤合同管理留存。7、根据商品房预售合同或买卖合同、购房明细表、填写商品房销售合同管理台帐。8、汇总统计商品房预售或销售情况周报表，附购房明细表报财务部一份，部门领导一份。9、统计各销售人员销售业绩明细表。10、合同的监督执行。11、房屋竣工验收交付使用发放质保书，使用说明书，经住户签字确认后将存根联存档作为合同附件，原件收回用于办理产权登记，待办理完毕转交住户。12、合同的整理及其存档。13、销售人员工资及提成的核算。五、按揭人员工作职责：1、向业务员及时提供标准内容的按揭资料及其相152、关政策。如遇调整及变更及时通知业务人员，如未及时通知造成失误由按揭人员承担。2、审核按揭贷款资料是否齐全、内容是否真实、准确、有效。如不合格打回重新办理，造成失误由经办人负责。3、汇总统计每一批按揭贷款情况，制作按揭贷款明细表。4、办理每批住户贷款公证。5、办理每一批住户个人住房贷款保险。6、协助产权登记人员办理抵押登记、房屋评估、他项权证的办理，转交银行。7、报送银行审核办理按揭贷款，银行审核通过后填写贷款合同及相关资料发放贷款。8、办理住户还贷帐户，制作帐户明细表，通知住户领取并告知还贷事项。9、按揭贷款完成将回购协议、授权委托书转合同管理员作为合同附件存档。10、核算办理银行按揭贷款代收153、费用报财务科审核后转交各相关单位。11、会同销售业务人员、财务人员催收贷款。六、产权登记人员工作职责：1、到工商局领取工商鉴证书每户一式参份，填写齐全后将商品房买卖合同一份附发票复印件、身份证复印件，办理工商鉴证。2、发工作联系单并附购房情况明细表，通知财务开具销售发票。3、到房管局领取产权办证卡，房屋所有权证存根、私有房产栋卡、产权登记申请书，填写准确，审核无误后，将商品房买卖合同一份、产权登记授权委托书一份、工商鉴证书一份、发票原件、身份证复印件、质保书、使用说明书等资料报房管局用于房产证的办理。4、发票原件经房管局审核盖“交易合格专用章”。5、进行房屋抵押登记、房屋评估、他项权证等手续的办理。6、核算相关代收费用报财务科审核后交房管局。7、汇总统计每批产权证办理情况，登记产权证号，工商鉴证号等。8、产权证办理完毕，将原件复印后，原件转按揭人员用于办理按揭贷款，复印件转交用户。9、用户资料的整理统计移交，制作统计移交表内容包括：商品房买卖合同、房产证、发票、质保书、使用说明书、合同鉴证书、还贷账户、借款公证书、借款合同、保险单据等。