1、湖北XX地产开发有限公司财 务 管 理 手 册受控文件版 本：A审 核：批 准： 持有人：编 号： XX年 月 日发布 XX年 月 日实施目 录1 手 册 说 明22 财务管理制度32.1 财务管理办法32.2 会计制度（会计政策及会计科目）62.3 支票管理制度122.4 现金管理制度142.5 会计档案管理制度153 成本管理制度173.1 开发成本核算办法173.2 管理费用核算办法233.3 营业费用核算办法254 财务控制制度264.1 资金管理办法264.2 固定资产管理办法284.3 全面预算管理实施办法324.4 资金计划预算制度394.5 财务付款控制规程414.6 差旅费开2、支管理规定464.7 销售收款内部控制办法484.8 财务人员调离工作交接制度514.9 内部财务稽查制度524.10 财务会计人员处罚管理规定554.11 内部审计管理办法565 财务分析报告制度615.1 财务分析报告编制规定615.2 项目经济分析管理办法656 法律事务管理676.1 法律事务管理办法676.2 合同管理制度696.3 印章管理办法757 业务招待费管理办法771 手 册 说 明 1 手冊内容本手册是公司为导入GMS管理模式，实施全面管理体系所编制而成，包括： 公司财务管理与法律事务管理体系的范围； 公司关于财务管理与法律事务管理体系要求的制度、规程文件。2 适用范围本3、手册适用于公司、各部门、各项目部、各分、子公司的财务管理与相关事务管理。各分、子公司的有关机构设置与公司有差异而导致的不适用部分，可参照执行。3 手册管理3.1 本手册为公司受控文件，由公司总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由公司人力资源中心统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，办理核收登记。3.2 手册持有者：（1） 总经理；（2） 副总经理；（3） 财务管理中心总监；（4） 人力资源中心（存档）；（5） 各相关职能部门负责人。3.3 本手册除持有人外，相关文件应发放至有关执行人员，人力资源中心做好复印和发放4、登记。3.4 手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。3.5 在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到公司人力资源中心。由人力资源中心组织各部门对手册的适宜性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改。3.6 本手册的解释权在财务管理中心。3.7 本手册自总经理批准发布之日起施行。2 财务管理制度2.1 财务管理办法第一章 总 则第一条 为规范本公司的财务行为，加强财务管理，根据企业财务通则、房地产开发企业财务制度及本公司章程，制定本办法。第二条 本办法适用于本公司财务管理工作。第二章 资金筹集与管理第三条 公司变更资本金结构5、，或注入新的资金，须经公司股东会批准。第四条 公司流动资金由公司法人代表或授权代表负责筹集。未经授权的内部机构或个人以公司名义筹资，公司不负担连带责任，并保留追究其相关责任的权利。第五条 公司流动负债的应计利息支出，计入财务费用。长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产经营期间的，计入财务费用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但未办理竣工决算以前，计入购建资产价值。与开发项目相关的，在项目竣工前发生的计入开发项目成本。第六条 加强应付款项的管理。应付款项经审核后合理支付。如发生债权人原因确实无法支付的计入资本公积。第七条 资金权限6、的管理。资金开支实行“一支笔”签批，资金开支由经办人提出，报主管经理批示，经财务管理中心审核后，再报总经理批准。从严控制费用，发挥资金效益。第三章 流动资产第八条 搞好货币资金及其他流动资产管理。付出款项要审慎，预付与应付款项，凭据合同及有关票据，由经办人提出，经部门负责人、分管副总经理签字同意，由总经理批准，财务审核后予以支付。对应收帐款，谁经手，谁负责，各责任人要认真组织清收结算，及时与财务管理中心核对相符；如发生损失视情况追究连带责任。第九条 建立完善的存货物资管理制度，并设置相应的管理帐簿或卡片。对材料物资的进出要有严格的购进入库、领用发放手续，须有经办、验收两人以上签字，方可批准报销7、；对材料物资要定期盘点；对盘盈、盘亏、毁损及报废存货，应及时查明原因，列表上报公司总经理办公室，分别情况处理。第四章 固定资产第十条 固定资产的购建由需用单位提出，由总经理办公室提出审核意见并报总经理批准后办理。财务管理中心负责固定资产的资金形态管理，包括建帐、折旧、处置。各使用部门安排专人负责所使用的固定资产的基本维护、保养。总经理办公室负责固定资产实物形态的全面管理，包括购建、领用、大修、更新、内部转移、对外租借、转让及清理、报废等工作，年终负责与财务管理中心对固定资产帐、实记录进行核对。第十一条 固定资产折旧方法采用平均年限法。不计净残值。第五章 对外投资第十二条 公司依照国家法律、法规8、规定，可以采用货币、实物、无形资产等方式对外投资。对外投资经股东会批准。第六章 无形资产、递延资产第十三条 无形资产按取得时的实际成本计价，从使用之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。土地使用权转入开发项目的，该土地使用权成本转入开发项目成本。没有明确使用期限的，按十年摊销。第十四条 递延资产中开办费从企业开始开发、经营的次月起，一次性摊入管理费用。 第七章 成本费用第十五条 开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费。土地综合费包括土地征用及拆迁补偿费土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁9、用房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费包括公司以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套费用包括人防、教育、体育娱乐设施、水电房、物业管理用房等配套性支出。第十六条 销售费用是指公司在销售房产等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由公司负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、提10、成、福利费、折旧费、物料消耗及其他经费等。第十七条 管理费用是指公司行政管理部门为管理和组织经营活动的各项费用，包括公司经费、咨询费、审计费、诉讼费、有关税金、土地使用费、土地损失补偿费、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）以及其他管理费用。公司经费包括公司总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费。第十八条 公司发生的销售费用、管理费用和财务费用，据实计入当期损益。第八章 收入、利润和利润分配第十九条 收入实现的确认。收入实现的确认遵循以下原则：1、在商品房的法定所有权上的主要报酬和风险发生转移时，确11、认为营业收入实现；2、当商品房尚未竣工或者客户有退房选择权时，不确认收入；3、当分期收款销售商品房时，估计房款不能收回的，不确认收入，已收回的部分，作预收款处理；4、出租房屋按合同、协议约定的付租日期，在承租方付款时，确认营业收入的实现；提前预付的，作预收款处理，在约定的租期内确认收入。5、其他情况。第二十条 公司发生的销售折让或销售退回，冲减销售收入。第二十一条 营业利润为营业收入减去营业成本、销售税金及附加、管理费用、销售费用、财务费用后的余额。销售税金及附加包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育发展费、副食品平抑基金、地方教育发展费和堤防费。第二十二条 公司利润分配，按章程规定处理。第12、九章 财务报告及财务评价第二十三条 公司定期向有关的报表使用者提供必要的财务会计报告。第二十四条 企业财务报告包括会计报表、会计报表附注、财务状况说明书。会计报表包括资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表及相关附表。第二十五条 财务状况说明书，主要包括以下内容：（一）开发经营状况、利润实现和分配、资产增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项财产物资变动等情况。（二）其他需要说明的事项。第二十六条 年终总结和评价公司财务运行状况。第十章 附 则第二十七条 本办法由财务管理中心制定、解释，根据公司实际进行修改。第二十八条 本办法未尽事宜遵照通则和制度。其他相关专项管理规定另行制定。第二十九条 本办13、法自发文之日起执行。2.2 会计制度（会计政策及会计科目）1 总则1.1 为了适应湖北XX房地产开发有限公司（以下简称公司）战略发展的需要，规范公司的会计行为，根据企业会计制度、国家相关法律、法规的规定，结合公司经营管理的要求，特制定本制度。1.2 本制度适用范围本制度适用于总公司及所属分公司、子公司。1.3 主要会计政策1.3.1 会计年度会计年度自公历1月1日起至12月31日止。1.3.2 会计制度执行企业会计制度及其补充规定。1.3.3 记账原则和计价基础会计核算采用权责发生制原则和借贷记账法进行核算，资产计价以历史成本为计价基础。1.3.4 记账本位币以人民币为记账本位币。1.3.5 14、坏账损失的核算方法坏账损失采用“备抵法”，按期末应收账款和其他应收款余额采用账龄分析法计提坏账准备，计提比例如下：账龄计提坏账比例1年以内6%12年10%23年30%34年50%45年80%5年（含）以上100%公司内部的应收款项不计提坏账准备。符合下列条件且经总公司相关领导批准的即确认为坏账：（1） 因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后仍然无法收回的；（2） 因债务人逾期三年未能履行偿债义务，且具有证据表明无法收回的。1.3.6 存货核算方法存货按实际成本法计算，低值易耗品按一次摊销法核算，对单位价值200元以上或不足200元但相对使用期限较长的低值易耗品应建立相应的辅助账、表予以登15、记、备查。1.3.7 长期投资核算方法（1） 债权投资。按实际支付的价款记账。（2） 股权投资。股权投资在取得时按初始投资成本入账。股权投资占被投资企业股权比例20以下（含）的按成本法核算；股权比例在20以上50以下（含）的按权益法核算；股权比例在50以上的按权益法核算，并合并报表。（3） 长期投资可收回金额低于账面价值的，逐项按照可收回金额低于账面余额的差额计提长期投资减值准备。1.3.8 固定资产核算方法按照固定资产的标准、分类、计价和折旧的规定进行固定资产核算。固定资产减值准备采用单项资产计提的方法，按照可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备。已提减值准备的固定资产，按照该固定16、资产的帐面余额和尚可使用寿命计算折旧率和折旧额。1.3.9 无形资产核算方法无形资产在取得时按实际成本计量。无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益，如预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，按合同规定的受益年限和法律规定的有效年限两者之中较短者。若取得的无形资产是土地使用权则不进行摊销，待正式开发时计入开发成本。无形资产若发生减值，期末应按可收回金额低于账面价值的差额计提无形资产减值准备。1.3.10 长期待摊费用核算方法长期待摊费用以实际发生额核算，在费用项目的受益期内分期平均摊销。1.3.11 长期借款利息的会计处理方法长期借款发生的利息，属于筹建17、期间的，计入开办费；属于生产经营期间的，若是流动资金贷款产生的利息计入财务费用，若是开发贷款产生的利息则计入开发成本。 1.3.12 所得税的会计处理方法采用应付税款法。1.3.13 收入确认的方法公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入记账，计入当期损益。销售商品，本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转换给购货方，公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。提供劳务（不包括长期合同），按照完工百分比法确认相关的劳务收入。在确认劳务收入时，以劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地18、确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量为前提。提供他人使用本企业的无形资产等而应收的使用费收入，按有关合同、协议规定的收费时间和方法计算确认营业收入的实现。1.3.14 会计政策变更上述会计政策变更必须经公司财务管理中心审核，报公司财务副总经理批准。1.4 本制度运用会计科目的规定：（1） 本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。各分、子公司不能随便打乱重编。（2） 各分、子公司应按本制度的规定，设置和使用会计科目。明细科目的设置，除本制度已有规定者外，在不违反统一会计核算要求的前提下，各分、子公司可以19、根据需要，自行规定。（3） 各分、子公司在填制会计凭证、登记会计账簿时，应填制会计科目的名称，或者同时填列会计科目的名称和编号，不能只填编号，不填科目名称。1.5 本制度由公司财务管理中心解释。本制度需要变更时，由公司财务管理中心负责修订。2 会计科目的设置与使用顺序号编 号会计科目名称备 注一、资产类11001现金21002银行存款按开户行和账户设立明细科目31009其他货币资金41101短期投资1101.01 股票1101.02 债券1101.03 基金1101.04 其他51102短期投资跌价准备61111应收票据71121应收股利81122应收利息91131应收账款101133其他应收20、款 1133.01 内部借支 1133.02 公司往来 1133.03 其他111141坏账准备 1141.01 应收账款准备 1141.02 其他应收款准备121151预付账款131211库存材料141243开发产品151244分期收款开发产品161245出租开发产品171246周转房181281存货跌价准备191301待摊费用201401长期股权投资 1401.01 股票投资 1401.02 其他股权投资211402长期债权投资 1402.01 债券投资 1402.02 其他债权投资221421长期投资减值准备231501固定资产参见固定资产的标准、分类、计价和折旧的规定241502累计折21、旧单项计提251505固定资产减值准备261701固定资产清理271801无形资产顺序号编 号会计科目名称备 注281805无形资产减值准备291901长期待摊费用301911待处理财产损益311912拨付所属资金总公司用二、负债类322101短期借款332111应付票据342121应付账款 2121.01 工程类按往来单位名称设立三级科目 2121.02 营销类按往来单位名称设立三级科目 2121.03 其他按往来单位名称设立三级科目352131预收账款362151应付工资372153应付福利费382161应付利润392171应交税金 2171.02 应交营业税 2171.05 应交所得税 22、2171.06 应交土地增值税 2171.07 应交城市维护建设税 2171.08 应交房产税 2171.09 应交土地使用税 2171.10 应交车船使用税 2171.11 应交个人所得税402176其他应交款 2176.01 教育费附加 2176.02 平抑基金 2176.03 堤防费 2176.04 地方教育发展费412181其他应付款422191预提费用432301长期借款442321长期应付款452341递延税款三、所有者权益463101实收资本473102上级拨入资金分公司用483111资本公积493121盈余公积 3121.01法定盈余公积 3121.02 任意盈余公积 312123、.03 法定公益金顺序号编 号会计科目名称备 注503131本年利润513141利润分配 3141.01 其他转入 3141.02 提取法定盈余公积 3141.03 提取法定公益金 3141.09 提取任意盈余公积 3141.15 未分配利润四、成本类524101开发成本参见开发成本核算管理办法534105开发间接费用参见开发成本核算管理办法五、损益类545101主营业务收入分类与主营业务成本对应555102其他业务收入565201投资收益575301营业外收入585401主营业务成本分类与主营业务收入对应595402主营业务税金及附加605405其他业务支出615501营业费用参见营业费用核24、算管理办法625502管理费用参见管理费用核算管理办法635503财务费用 5503.01 手续费 5503.02 利息收入 5503.03 利息支出 5503.10 其他645601营业外支出655701所得税665801以前年度损益调整3 本制度自批准发布之日起施行。2.3 支票管理制度为加强公司资金管理，依据票据法的有关规定，并根据本公司的有关规定特制定本制度。1 支票的保管1.1 支票由财务管理中心出纳统一向银行购买，购买支票应在支票登记簿上登记。1.2 支票统一由出纳保管。保管支票者不得同时保管全套财务印章。1.3 出纳因故离岗超过一天，应在离岗前报告财务管理中心总监，经批准并办理有25、关票据与印章移交手续。1.4 由于填写错误或超过付款期限等原因作废的支票，应将废票和原票根附在一起加盖“作废”章后，单独或附在相关会计凭证上妥善保管。2 支票的领用2.1 转账支票的领用2.1.1 各部门因业务需要领用支票时，财务管理中心出纳应按照公司财务付款控制规程严格核实付款签字齐全后，经总经理签字后，方可签发支票。2.1.2 出纳办理完毕支票签发手续后，由经办人员通知业务单位领取支票，领用支票时由经办人员在支票登记簿签字、支票领用人员在支票存根处签字后领取支票。2.1.3 因业务需要调整各银行的存款时，经财务副总经理审核后，方可调整。2.1.4 本公司以外人员第一次来领取支票，必须提供单26、位委托结账介绍函。2.1.5 公司人员领用支票因故未使用，领用人于当天（最迟不超过次日）退回财务管理中心，并说明理由。出纳应在支票上加盖“作废”章，并在支票登记簿上登记作废字样。2.2 现金支票的领用2.2.1 现金支票原则上只用于出纳提现。2.2.2 需用现金支票提取现金时，应首先报财务管理中心总监批准。3 支票的签发3.1 签发支票前，应先核对银行存款余额，不得开空头支票。3.2 签发支票必须使用碳素笔，并严格按照规定填写收款人、金额、用途、日期；金额大小写必须一致；支票开出后不得涂改，否则无效。3.3 签发小额费用开支支票时，如无法确定收款人和金额，应在支票上规定限额并填写用途和签发时间27、，严禁签发空白支票。若业务急需携带空头支票外出时，须由财务人员一同办理。3.4 支票结算起点为1000元，支票的付款期限为10天（从签发的次日算起，到期日遇法定节假日顺延）。3.5 签发支票需加盖预留银行印鉴方能生效，印章保管者应从严审核后再予盖章。4 报账4.1 因业务需要领用支票外出付款，尚未取得付款票据的，需由经办部门持领导签批的借支单领取支票。对外付款后应索要合法发票或收据，报财务管理中心总监审核，项目负责人签字后方可报账；已取得付款票据的，按照财务付款控制规程办理。4.2 因业务管理费用开支领用的支票，支票领用人应于领用支票的五日内（用支票购机票的应于出差回公司五日内），将正式票据送28、财务管理中心报账，报账时应做到以下二点：4.2.1 费用单必须由经办人、财务管理中心总监及主管领导签字。4.2.2 收款人签章与支票上所填收款人一致。5 收取支票5.1 公司因销售房屋或其他原因收取支票，支票收取人应严格检查支票金额、日期、收款单位及印章是否清楚、准确。5.2 采用支票形式收取房款的，开据收据时应注明“支票到账时收据生效”字样。5.3 支票收取人在收到支票后，应及时转交出纳，出纳应在当日送存银行，特殊情况经总监同意后可在次日送交银行。5.4 公司收到的支票送存银行后，应及时查询支票是否到帐，若出现退票现象，出纳应及时通知相关业务人员，并规定在五日内换取新的支票。6 有关责任6.29、1 财务管理中心总监应不定期对支票管理及使用情况进行检查。6.2 由于财务管理中心对支票保管不善或签发错误造成经济损失的，应由支票保管人或签发人负直接的经济责任和法律责任。6.3 由于支票领用人遗失支票的，罚款500元，由于保管不善及使用不当造成损失的，应由领用人负相应的经济责任及法律责任。6.4 为杜绝公司资金风险，支票领用人如不及时报账，财务管理中心将停止签发其本人及其所在部门所需领用的所有支票，直至报账后方可解冻。7 本制度由财务管理中心负责解释和修改。2.4 现金管理制度1 公司可以在下列范围内使用现金：1.1 员工工资、津贴、奖金；1.2 个人劳务报酬；1.3 出差人员必须携带的差旅30、费；1.4 零星支出2000元以下；1.5 总经理批准的其他开支；1.6 退还房款。2 除本规定第一条外，财务人员支付个人款项，按照规定确需全额支付现金的，经财务管理中心审核，总经理批准后支付现金。3 公司固定资产购置及执行合同付款均必须采取转帐结算方式，不得使用现金。4 日常零星开支的现金库存限额为20，000元。超额部分应存入银行。5 财务人员支付现金，可以从公司库存现金限额中支付或从银行提取，不得从现金收入中直接支付（即坐支）。6 财务人员从银行提取现金，并应写明用途和金额，由财务管理中心总监批准后提取。7 公司员工因工作需要借用现金，按照财务付款控制规程办理。8 符合本规定第一条的，凭31、费用发票、工资单、差旅费单及公司认可的有效报销或领款凭证，经手人签字，财务管理中心总监审核，总经理批准后由出纳支付现金。9 报销单经经手人签字，部门负责人审核，总经理批准，出纳根据金额数量无误报销单付款。出差申请表附在原始凭证上，公司招待费申请单统一按规定订装保管，并注明凭证编号。10 工资表由人力资源中心编制，转财务副总经理审核，报总经理审批后，出纳办理发放，工资表交由会计填制记帐凭证。11 工程零星付款按照财务付款控制规程执行。12 出纳人员应当建立健全现金帐目，逐笔记载现金收付。帐目应当日清月结，每日结算，帐款相符。2.5 会计档案管理制度会计档案是公司经营管理的重要资料，为了保守公司的32、机密，维护会计档案的安全与完整，特制订本制度。1 总则1.1 财务管理中心必须加强对会计档案管理工作的重视，建立会计档案的立卷、归档、保管、查阅等管理制度，保证会计档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。1.2 会计凭证登记完毕后，必须按照分类和编号顺序保管，不得散乱、丢失。1.3 记账凭证应当连同所附的原始凭证或者原始凭证汇总表，按照编号顺序折叠整齐，按期装订成册，并加具封面，注明单位名称、年度、月份和起止日期、凭证起止号码，由装订人在装订线封签处签名或盖章。2 会计档案类别2.1 会计凭证类：原始凭证，记账凭证，汇总凭证，其他会计凭证。 2.2 会计账簿类：总账、明细账、日33、记账、固定资产卡片、辅助账簿、其他会计账簿。2.3 财务报告类：月报、季报、年度财务报告，包括会计报表、附注及财务状况说明书，其他财务报告。2.4 其他类：银行存款余额调节表、银行对账单、付款签报及招待费申请单及其他应当保管的会计核算专业资料、会计档案移交清单、会计档案保管清单等。3 会计档案的保存财务管理中心应设专人负责保管会计档案，定期将财务管理中心归档的会计资料按类别、按顺序立卷登记有效。3.1 会计档案的保管期为永久保存和定期保存两类，具体类别和保管年限详见附表。3.2 会计档案需要销毁时，由会计档案管理人员提出销毁意见，经财务副总审查，总经理批准后执行。由会计档案管理人员编制会计档案34、销毁清册，销毁时应由财务管理中心总监共同参加，并在销毁清册上签名，销毁清册永久保存。4 会计档案的借用4.1 财务人员因工作需要查阅会计档案时，必须按规定借阅，及时归还原处，若要查阅入库档案必须履行查阅会计档案登记手续。4.2 公司内部其他人员若因公需要查阅会计档案时，必须经财务副总同意后，方能由档案管理人员接待查阅。4.3 外来单位人员因公需要查阅会计档案时，应持有关单位介绍信，并报财务副总同意，经总经理批准后，方能由档案管理人员接待查阅，并由档案管理人员详细登记查阅会计档案人的工作单位、查阅日期、会计档案名称及查阅事由。4.4 会计档案一般不得带出室外，如有特殊情况，需带出室外复印时，应由35、档案管理人员进行复印。5 其他规定由于公司会计人员的变动或会计机构的改变等，会计档案需要转交时，须办理转交手续，并由监交人、移交人、接受人签字。会计档案保管期限表序号档 案 名 称保管期限（年）1记账凭证及原始凭证152银行存款余额调节表及对账单53手工会计簿账154计算机账簿永久5辅助账156各种报表37年度会计报表永久（包括文字说明）8会计移交清册159会计档案保管清册永久10会计档案销毁清册永久3 成本管理制度3.1 开发成本核算办法1 目的为了加强公司的成本、费用核算，提高公司的经济效率，规范房地产开发公司成本核算方法，根据公司财务通则、公司会计准则和房地产开发公司会计制度，结合本公司36、实际情况及管理要求，特制定本办法。2 适用范围本制度适用于公司财务管理中心及与开发项目相关联的有关部门。3 职责分配3.1 开发公司按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立健全与生产管理体制相适应的责任制。3.2 财务管理中心负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，核算开发项目实际成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。3.3 公司总经理对公司开发经营的经济效果负全面责任；各分管副总经理负责协助总经理的开发经营和成本控制工作。3.4 合同审算中心预算造价人员协助财务管理中心的工作。采取有效措施，节约投资、降低成本，对成本控制效果负责。3.5 公司各职能部门，应结合本部门的职37、责，在总经理的领导下，以合同审算中心预算造价人员为核心参与公司成本管理，向财务管理中心提供有关数据资料，对本部门的成本管理负责。（1） 营销中心组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格，负责办理产品预售、组织收取购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。（2） 企业发展中心组织开发项目可行性研究，对项目提出决策性建议。（3） 设计管理中心负责开发项目总体规划，设计方案的优化；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模。（4） 项目部（项目公司）编制年度开发建设计划，执行工期定额，严格控制建设周期；按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置和地上、地下物处理，及“七通一平”，38、减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量监督、检查，组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。（5） 合同审算中心（成本计划表中二至五项）参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本；负责材料设备的采购供应计划，核算材料设备的价格，降低采购成本；健全保管和收发制度，加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续，及时结算购房单位应负担的材料差价，降低材料成本。（6） 总经理办公室负责编制管理费用开支计划，制定管理费的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管，归口负39、责。（7） 人力资源中心负责编制并执行工资和福利预算计划；4 成本核算的对象及要求4.1 成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：（1） 一般的开发项目以每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。（2） 同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。（3） 对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。4.2 各成本40、项目的预算成本（计划成本）和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。4.3 成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照“权责发生制”的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则，正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。5 成本项目和开支范围5.1 根据房地产开发公司会计制度规定，开发产品的成本项目分为：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费； 基础设施建设费；公共配套设施费；开发间接费（开发公司没有二级管理机构则无此项目）。5.2 成本开支范围房地产公司开发成本构成要素一览表成本构成要素名称具 体 内 容一级二级三级备注（一）土地41、征用及拆迁补偿费用1土地批租费2征地费（1）土地征用费（2）劳动力安置补偿费（3）青苗补偿费（4）地上、地下附着物拆迁补偿费树木、粪窖、水井、牲畜圈、坟墓等土地附着物的补偿（5）新菜地建设基金（6）耕地占用税3房屋拆迁补偿费（1）房屋征购补偿费（2）过渡费（3）搬家费（4）拆迁还建费（5）安置动迁用房支出4其他（二）前期工程费1项目可行性研究费项目立项进行可行性研究咨询论证、现场调查等发生的费用2、勘测设计费（1）勘测费勘察测量、测绘补勘（2）规划费小区规划、市政规划（3）设计费建筑单体及市政公共工程设计、修改、图纸加晒等（4）其它抗震设计审计审批管理、消防审查费、卫生防疫审查费等3“三通一平42、”费用（1）施工道路小区施工便道（2）施工供电安装费小区施工期间供电线路，临时变、配电房及设备（3）施工供水安装费小区施工期间给水管网及临时加压发生的费用（4）施工排水小区施工排水管网（5）场地平整费小区场地平整（含大型土石方工程）（6）其它费用施工占道费、地下障碍物排除费以及建设过程中发生的临时维修费等（三）建筑安装工程费1住宅单位工程（含土建、水卫、电照及设备、民煤、天线、通讯以及化粪池内的排水管网和窖井等）2、公建（1）单体单体工程（含土建、水卫、电照及设备、通讯以及化粪池以内的窖井等）（2）室外设施与单体配套的室外场地、花坛、水池、休息室、凳、非绿化设计的工程3、其它（1）质监费（2）43、白蚁防治费（3）预决算审查及招议标手续费，合同公证费（4）其它（四）基础设施建设费1道路2工程费用及水增容费（1）小区内给水管网（2）水泵房水泵房上建加压设备水、电、通讯（3）水塔（4）供水（5）其它与小区相关的供水工程3排水工程费小区内化粪池以外的排污管网和雨水管网、与小区相关的城市雨污水干管工程4供电工程费及电增容费（1）小区外供电线路（2）小区内供电线路小区内供电线路和变、配电设备（3）变配电房变、配电站土建、水电、通讯（4）供电贴费（5）其它与小区相关的供电工程5环卫工程费（1）公厕（2）垃圾站6、煤气工程费7报刊、信箱费8公用天线工程费9公共绿化费10供热工程费11占道费12临时设施44、管理费13城市基础设施配套费14其它费用（五）公共配套设施费1行政用房2文教用房（1）托幼（2）学校3商业网点费（1）粮店（2）煤店（3）菜场4人防工程费5消防6自行车棚7其它（六）开发间接费1工资公司所属直接组织、管理开发项目发生的费用2福利费3折旧费4办公费5物料消耗费6劳动保护费7差旅费8临时设施费9试验检验费10其它6 计划成本编制6.1 开发项目的计划成本必须以开发项目总体规划为依据，由合同审算中心编报。（1） 编制计划成本的依据经批准的开发项目总体规划；工程项目设计概算；经审核的工程预算，平方米造价指标、中标价等；市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料；45、中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件；管理费用计算方法；市政府及其他有关部门制定的有关税费标准。（2） 编制计划成本的作用是确定商品房价格的依据；是编制年度计划成本，制定成本降低措施、内部承包考核的依据；是控制、分析、考核成本支出的依据；6.2 各单位编制所承担开发项目的年度成本计划，分解为季、月计划。合同审算中心汇总后，下达成本计划指标，协调与计划成本的关系，并考核完成情况。7 成本分析7.1 公司为了降低成本，加强成本管理，制定降低成本目标。编制成本计划，加强成本控制，进行成本核算和成本考核，并采取各项措施，保证完成和超额降低成本的计划要求，在这个过程中，为了挖掘降低成本的潜力，寻找降低46、成本的途径和方法，应经常地进行成本分析。7.2 成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合，分季、年度分析，并加以说明。主要采用因素分析和对比分析法进行成本分析。因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素。对比分析法：以实际指标与计划指标分析对比，找出实际与计划的差异，可以说明计划完成的情况，为进一步分析提供方向；同规模公司相比，可以找出各单位的差距原因。8 成本报表8.1 为了及时了解公司成本费用情况，指导公司成本核算，各部门必须按季度及时编报在建开发产品成本表、已完开发产品成本表和开发间接费用。8.2 报表编制要求（1） 公司在填列成本表和行次时，应按开发产品的类别和项目，逐行填列。同一成本核算47、对象的开发项目，所属各单项工程全部竣工，并已进行已完工程成本结转的，不再填列本表，本表应根据开发本科目填制。季末十日前上报公司财务管理中心，年报另规定时间。（2） 已完开发产品成本表，本表填本年度内完工的开发产品，应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列。季末十日前上报财务管理中心，年报另规定时间。9 附则本办法由公司财务管理中心负责解释。自公司批准发布之日起施行3.2 管理费用核算办法1 为规范管理费用的会计核算，增强会计信息的准确性、可比性，特制定本办法。2 本办法适用于总公司及下属分、子公司。3 管理费用是指公司行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，其内容主要包括：48、3.1 工资：指公司行政管理部门员工的工资、工资性补贴及奖金等；3.2 福利费：指按照公司行政管理部门员工工资总额的14%提取的职工福利费；3.3 社会保险金：指公司按照规定为行政管理部门员工缴纳的养老金、失业金等；3.4 职工教育经费：指按照公司员工工资总额的1.5%提取的职工教育经费；3.5 工会经费：指按照公司员工工资总额的2%提取的工会经费；3.6 折旧费：指公司行政管理部门使用属于固定资产的电器、车辆、家俱等的折旧费；3.7 办公费：包括三项费用，办公用品、电话费、资料费，其中资料费主要指复印费、报刊、相关书籍等；3.8 车辆：指公司用车的日常开支，包括燃油费、通行费、年检费、保险费49、保养费、停车费、交通事故处理费等，不包括出差用车费用；3.9 物料消耗：指公司行政管理部门使用的不属于固定资产的器具、家俱等低值易耗品及其摊销费；3.10 水电费及维修费：指公司办公场所耗用的水、电费及办公室、办公设备等的维修费用；3.11 会务费：指公司召开各种会议及参加外部会议发生的费用；3.12 税金：指公司按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等；3.13 业务招待费：指公司为业务经营的合理需要而支付的招待费用；3.14 差旅费：指公司行政管理部门员工因公出差的差旅费、交通住宿误餐补助费以及出差用车的燃油费、通行费等；3.15 审计咨询费：指公司聘请外部审计机构进行审计50、验资、资产评估等发生的各项费用以及因公司管理需要而支付的咨询费；3.16 坏账准备：指公司为各项应收款项（包括应收账款及其他应收款）提取的坏账准备；3.17 奖励基金：指按照公司管理规定计提的奖励基金；3.18 其他：指上述内容没有涵盖但确属于管理费用支出范围的其他费用，如：诉讼费、开办费摊销费、无形资产摊销、防暑降温费、办公场所绿化费等。4 本办法从公司批准发布之日起施行，解释权属公司财务管理中心。3.3 营业费用核算办法1 为了规范营业费用的会计核算，增强会计信息的准确性、可比性，特制定本办法。2 本办法适用于总公司及下属分、子公司。3 营业费用是指公司在销售、转让、出租开发产品过程中发51、生的各项费用，其主要内容包括：3.1 工资：指公司销售部门员工的工资、奖金、工资性补贴等；3.2 福利费：指按照公司销售部门员工工资总额的14%提取的职工福利费；3.3 社会保险金：指公司按照规定为销售部门员工缴纳的养老金、失业金等；3.4 折旧费：指公司销售部门使用属于固定资产的电器、车辆、家具等的折旧费；3.5 差旅费：指公司销售部门员工因公出差的差旅费；3.6 业务招待费：指公司因销售需要而支付的招待费用；3.7 办公费：指公司销售部门发生的办公费用；3.8 销售提成：指按照公司管理规定按销售额的一定比例计提并发放给销售人员的提成；3.9 广告费：指公司因业务需要发生的媒体广告费、广告制52、作费、广告公司服务费、招牌等户外广告费等；3.10 其他：指房展、巡展会等促销活动发生的各项费用。4 本办法从公司批准发布之日起施行，解释权属公司财务管理中心。4 财务控制制度4.1 资金管理办法1 目的为了合理调度公司资金，强化财务的管理职能，降低风险，严格规范公司的资金往来程序，提高整个公司的资金使用效益。2 范围项目开发所用资金（含项目公司、合作项目公司）全部由湖北XX房地产开发有限公司（以下简称湖北XX）负责筹集，项目公司配合。在保证项目公司正常运营的条件下，公司对资金进行统筹管理。各项目公司、合作项目公司的资金按照“收支两条线”进行管理。3 方式3.1 项目公司用于项目开发的资金，由53、湖北XX负责融资解决，项目公司借款按银行同档贷款利率计算，资金利息视为上缴利润。3.2 项目开始销售后，回笼资金按“收支两条线”的原则，所有收款全额上缴公司，所缴款项优先偿还借款本金，余额由湖北XX统筹安排。4 财务职责4.1 项目公司、合作项目公司财务4.1.1 项目公司、合作项目公司财务负责对项目资金的管理，对使用与安全负责，每月负责编制XX项目资金预算表，随财务报表一同上报湖北XX财务。4.1.1 项目公司、合作项目公司财务负责对除工程建安成本之外的成本费用开支情况进行预算执行跟踪，凡与预算有差异的的支出项目，应在XX项目资金预算表中预算调整值中列明，凡工程建安成本中单项支出与预算有差异54、的，需在合同会签表中加以说明，每月由财务管理中心汇总到XX项目资金预算表。4.1.3 项目公司、合作项目公司财务每收到湖北XX拨付的资金，并开具资金往来收据传真至湖北XX财务，并及时登录资金台帐，并随时核算资金占用利息，每年末及时与湖北XX财务核对计算的资金利息。4.1.4 项目公司、合作项目公司设立专门对公司的资金往来帐户，报公司财务备案，除非批准，不得随意变更。4.2 湖北XX财务4.2.1 每月初，收到项目公司、合作项目公司XX项目资金预算表，进行审核无误后，报分管副总经理、总经理审阅，并根据项目公司的资金余额及付款签报在总经理批准后两日内拨付项目公司、合作项目公司（节假日顺延）。4.255、.2 湖北XX财务定期对项目公司的资金管理使用情况进行财务检查，并审查其资金预算执行情况。5 本办法自发布之日起施行，凡与本办法相抵触的以本办法为准。4.2 固定资产管理办法第一章 总 则第一条 为规范固定资产管理，保证固定资产的安全完整，防止资产流失，促进固定资产的合理利用，特制定本办法。第二条 固定资产的管理以总经理为第一负责人，公司总经理办公室负责对固定资产实物形态的统一管理，公司财务管理中心负责对固定资产资金形态的统一核算、管理和监督。第三条 固定资产的增减、转移、清理、报废、拆迁等，必须经公司总经理办公室和财务管理中心审核后，报总经理审批并办理相关手续。第四条 固定资产管理的主要任务56、是：贯彻执行固定资产的政策规定，建立健全固定资产管理规章制度；合理配置固定资产，充分发挥其使用价值，正确计提折旧，准确反映其价值转移状况；定期进行清理、盘点，防止固定资产损失、流失，保证资产安全完整；进行固定资产投资可行性研究分析，保证投资效益。第二章 固定资产管理的职责分工第五条 公司总经理办公室的主要职责1、负责建立健全固定资产具体管理工作制度；2、负责建立健全固定资产的管理卡片，并定期与财务管理中心核对，确保账、卡一致；3、负责固定资产使用过程中的动态管理，对使用情况进行监督、检查、指导和考核；4、负责固定资产的日常维护和修理；5、负责固定资产增减、转移、清理、报废等的审核；6、会同公司57、财务管理中心组织实施公司固定资产的清查盘点工作、对盘点结果提出审核意见；7、负责组织对设备事故的调查与处理。第六条 公司财务管理中心的主要职责1、负责固定资产的统一核算、建立健全固定资产的核算资料，确保账、实相符；2、负责固定资产增减、转移、盘盈、盘亏和报废等的审核，并办理相关财务手续；3、负责计提固定资产折旧费；4、负责组织实施固定资产的清查盘点工作；5、负责对固定资产的使用、保管、转移、报废、变卖等进行严格的财务监督；6、公司进行固定资产大额投资时，负责进行项目投资经济分析，并对投资过程实施监督。第七条 固定资产使用部门的主要职责1、负责固定资产的安全完整；2、在正常范围内合理使用固定资产58、；3、积极配合公司总经理办公室、财务管理中心对固定资产的管理；4、固定资产在使用过程中出现问题，应及时报告公司总经理办公室；5、若固定资产达到报废条件，应及时向公司总经理办公室提出。第三章 固定资产的标准、分类、计价和折旧第八条 固定资产的标准1、使用期限一年以上的房屋、建筑物、经营用主要设备；2、使用期限超过两年，单位价值在500元以上的物品。不能满足上述两个条件之一的，作为低值易耗品管理。第九条 固定资产按其经济用途分为：1、开发经营用固定资产：指直接服务于公司开发经营过程的各种固定资产；2、非开发经营用固定资产：指不直接服务于公司开发经营过程的各种固定资产，如：员工宿舍、食堂等使用的房屋59、设备等。第十条 公司固定资产按核算内容可分为：1、房屋、建筑物：指公司经营活动使用的房屋、建筑物（开发产品、待售商品房不属此列）；2、交通运输设备：如汽车等；3、电气设备：如电脑、空调等；4、通讯设备：如手机、电话等；5、其它：如办公家具、工具、仪器等。第十一条 固定资产的计价以货币为计量单位，计价原则按现行会计制度的有关规定执行，一般情况下，固定资产价值一旦确定，不再变动，但若有下列情形之一者，可以调整固定资产价值。1、根据公司发展需要对固定资产价值重新估价。2、增加补充设备或改良装置。3、拆除部分固定资产。4、根据实际价值调整原来的暂估价值。5、发现记账有错误时。第十二条 固定资产的折旧60、范围：1、房屋、建筑物；2、在用的设备、物品；3、季节性停用和修理停用的固定资产；4、融资租入和以经营租赁方式租出的固定资产。第十三条 固定资产采取平均年限法计提折旧，预计净残值率为4%。第十四条 固定资产按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月计提折旧，从下月起不提折旧。已提足折旧的不再提取折旧，提前报废的固定资产，也不再补提折旧。第十五条 固定资产折旧年限资产类别折旧年限（年）房屋建筑物1545交通运输设备610电气设备512通讯设备38办公家具、办公电器36仪器、工具38第四章 固定资产的清查、盘点及报废第十六条 公司每年对固定资产进行一61、次全面清查，通过清查，核对固定资产实物与账目是否相符，查明不符原因，同时检查固定资产的使用情况。第十七条 公司将组织相关人员成立清查小组，清查过程中，清查小组成员应深入现场逐项清查，做好盘点的原始记录，对盘亏、盘盈、毁损、报废的固定资产、应查明原因。第十八条 固定资产清查中出现的盘亏、盘盈、毁损、报废，由使用部门填写“固定资产盘亏、盘盈、毁损、报废审批表”，按审批程序报批后，公司总经理办公室和财务管理中心各存一份，财务管理中心据此按现行财务制度进行有关账务处理。第十九条 发生以下情况，应及时对固定资产进行清理报废：1、固定资产已达到或超过使用年限，不能继续使用的；2、因不可抗拒力量以及交通事故62、等造成固定资产毁损，无修复价值的的；3、发生故障，无法修复或修理费用过高，不宜继续使用的；4、其他原因造成固定资产报废的。固定资产有偿转让或对外出售的应进行清理；第五章 附 则第二十条 本办法适用于公司及所属子公司、分公司。第二十一条 子、分公司固定资产的价值1万元以上的增减必须经公司审批后方可办理，每季度末报送固定资产明细表一份，每年末报送固定资产盘点表一份。第二十二条 本办法自发布之日起施行，解释权属公司财务管理中心。4.3 全面预算管理实施办法第一章 总 则第一条 为了推进湖北XX房地产开发有限公司（以下简称公司）全面预算管理，增强企业竞争能力，不断提高经济效益，实现战略发展目标，特制定63、本实施办法。第二条 全面预算管理是以市场为导向，以效益为目的，对企业内部资源进行分配、考核、控制，对其经营或收支活动实施的积极、严格的内部计划管理，以便有效地组织和协调企业的经营活动，完成既定的经营目标。第三条 预算管理办法适用范围：公司及下属各分、子公司、各管理部门。第四条 预算管理的原则：（一） 量入为出，综合平衡；（二） 目标控制，分级实施；（三） 权责明确，严格管理；（四） 注重效益，防范风险。预算编制要本着“量入为出”的原则，按照“上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序进行，强化成本费用控制和现金流量平衡，力求公司整体经济效益的最大化。第五条 预算管理的基本任务：（一） 确定公司、各分64、公司的经营目标并组织实施；（二） 明确公司内部各个层次的管理责任和权限；（三） 对公司本部、各分公司及各部门的经营活动进行控制、监督与分析评价；（四） 保证公司总预算的全面完成和经营目标的实现。第六条 全面预算管理实行综合预算和分项预算管理。综合预算由预算管理部门围绕公司经营目标，经过测算平衡后统一编制。分项预算由各下属公司、各部门根据各自经营目标进行编制，分项预算要与综合预算相互衔接、相互印证。预算要层层组织编制，层层组织实施。第七条 预算由预算管理小组审议通过后，报总经理批准后下达执行，非经规定程序不得任意变更。第八条 预算期为公历年1月1日起，到12月31日止。第九条 预算以人民币为货币65、计量单位。第二章 预算管理组织和权限第十条 公司总经理对公司的预算工作负总责。公司设立预算管理小组，负责各分项预算的审议；指定财务管理中心为预算管理部门，具体负责公司预算的综合汇总与平衡协调。 预算管理小组组 长：李晓明预算管理小组副组长：胡凯丰 组 员：杨明才 王荣超 陈建国 蔡光全 沈红秀第十一条 公司各职能管理部门具体负责本部门分项预算的编制、执行、控制、分析等工作，并配合预算管理部门做好公司总预算的综合平衡、控制、分析、考核等工作。第十二条 公司下属各分、子公司在公司预算管理部门的指导下，负责各自公司预算的编制、执行、控制和分析工作，并接受总公司的检查和考核。各分、子公司第一负责人对各66、自公司预算的执行结果负责。第十三条 预算管理部门主要职责：（1）根据公司发展战略，在对预算期经济形势作出初步预测的基础上，拟定公司预算目标，包括销售目标、成本费用目标、利润目标和现金流量目标等，并确定预算编制方案，下达各预算执行单位。（2）具体组织各预算执行单位按照预算目标结合自身特点进行预算编制。（3）对各预算执行单位上报的预算方案进行审查、汇总，提出综合平衡的建议，并反馈给有关预算执行单位予以修正。（4）在各分项预算的基础上，编制公司年度预算草案，提交公司预算管理小组审议。（5）年度预算方案确定后，组织下达并实施。（6）协调、解决预算编制和执行中的问题。（7）定期向公司预算管理小组提供预算67、执行情况分析报告，反映各部门意见。（8）考核预算执行情况，督促完成预算指标。第十四条 预算管理小组针对预算管理过程中出现的具体问题，由组长召集副组长、相关组员及其他人员召开专题会议进行商讨、协调、指导，形成会议决议报总经理批准后下达执行。第三章 预算内容第十五条 预算按形式分为综合预算（即总预算）和分项预算。综合预算由预算管理部门负责编制，分项预算由下属各分、子公司及各职能管理部门编制。第十六条 预算按性质主要分为三种即经营预算、投资预算和筹资预算。三种预算互为一体，互相补充。第十七条 经营预算应当以上一年度的实际经营状况，综合考虑预算期内国家宏观调控、市场竞争状况、产品竞争能力等因素对销售、68、开发等业务可能造成的影响，严格控制经营风险。经营预算包括：（一）收入预算1销售量和销售价格预算2销售收入和回款额预算（二）成本预算1开发成本预算（三）费用预算1管理费用预算2营业费用（即销售费用）预算3财务费用预算（四）其他业务收支预算（五）营业外收支预算（六）税项预算（七）经营利润预算第十八条 投资预算应当符合成本效益原则和风险控制要求，在对投资项目进行可行性研究、论证和集体决策的基础上，合理安排投资结构和资金投放量，严格控制投资风险。包括：（一）固定资产投资预算（二）新项目投资预算（三）其他投资及投资收益预算第十九条 筹资预算应当以筹资计划和资金需求决策为基础，合理安排筹资规模和筹资结构，69、审慎选择筹资方式，保持最佳资金成本，严格控制财务风险。包括：（一）现金净流量预算（二）资金筹措预算第四章 预算编制第二十条 预算编制的依据：1）国家相关法律、法规及其他有关规定；2）公司关于预算编制的总体规划和要求；3）公司经营发展的战略和目标；4）公司的生产经营计划及投融资计划；5）公司改制、收购兼并等重大事项的安排；6）以前年度经营情况的分析数据。第二十一条 预算编制方法和实施步骤由预算管理部门规定，具体编制方案将根据公司的管理架构和经营发展状况不断完善和深化，预算编制部门必须按预算管理部门规定的办法执行。1. 公司经营班子根据本公司的长期发展规划,提出下一年度的预算目标。 2. 公司每年70、年底向各部门、各分子公司下达下一年度预算编制的原则和要求。3各部门、各分、子公司应按照规定的时间和要求编制预算草案。4预算管理部门将各部门、各下属公司预算草案进行初审、汇总和测算平衡，并就平衡过程中发现的问题进行充分协调，提出初步调整建议，在此基础上提出公司下一年度预算草案。5各部门、各下属分、子公司根据下一年度预算草案作局部调整，调整编制分项预算报公司预算管理部门，由预算管理部门进一步审查、汇总后形成送审稿。6公司预算管理小组应召开专项会议，审查公司下一年度预算草案，对未能通过预算审查的项目，有关预算责任部门应及时调整。所有预算经总经理批准后由预算管理部门下达实施。第二十二条 各部门、各分、71、子公司的预算编制应当贯彻科学性、统一性、严肃性和全面性原则，在客观分析业务开展情况的基础上，按照本年度经营目标进行编制。第五章 预算执行与控制第二十三条 公司综合预算由预算管理部门组织执行；分项预算由各部门、各分、子公司组织执行。公司各职能管理部门要围绕公司综合预算做好组织、协调、服务、考核等职能管理工作。第二十四条 公司预算一经下达，即具有指令性，各预算执行单位必须认真组织实施，将预算指标层层分解，落实到内部各环节、各岗位，形成全方位的预算执行责任体系。第二十五条 各项预算的执行单位要定期向预算管理部门反馈信息，提供报表，提交分析报告，以便及时掌握预算执行动态及结果。第二十六条 公司预算管理72、部门将加强对货币资金收支业务的预算控制，及时组织预算资金的收入，严格控制预算资金的支付，调节资金收付平衡，严格控制支付风险。第二十七条 预算管理部门在预算执行过程中，应当加强预算控制并作定期分析，将执行过程中的问题及时报请公司预算管理小组采取措施予以解决。第二十八条 当预算执行结果与阶段性的目标产生重大差异时，预算执行单位对预算指标与实际结果之间的重大差异要进行分析解释，并及时向预算管理小组上报对后期的调整预案，报总经理批准。第六章 预算的分析和考核第二十九条 各部门、分子公司应建立健全预算分析制度，定期召开预算分析会议，对预算的执行情况进行全面分析。反映预算执行中出现的问题，查找原因，提出改73、进管理的措施和建议，适时调控预算的执行，确保预算目标的完成。第三十条 预算分析的主要内容：（一）各部门、各分子公司年度预算的执行情况及存在的问题；（二）各部门、各分子公司经营方针、经营策略、增收节支措施对经营利润预算的影响；（三）公司的投融资方案对资本性收支预算的影响；（四）公司外部环境的变化对企业预算的影响；（五）公司的融资风险、偿债能力和企业财务状况的趋势分析；（六）公司的现金流状况；（七）影响完成预算的其他原因；（八）解决预算执行偏差的措施。第三十一条 预算制度实施后，公司根据实施的不同阶段和推进情况逐步将预算执行结果纳入绩效考核范畴，并最终成为绩效考核的重要依据。在预算管理推行阶段暂不74、作为考核依据。第七章 预算调整第三十二条 预算调整是指经批准的综合预算和分项预算在其执行过程中，因外部环境或内部条件发生重大变化而需要变更预算指标项目或金额。第三十三条 各分、子公司、各部门对于必须进行的预算追加或减少的调整，应当分项目及时编制预算调整方案，提交预算管理部门审查，经预算管理小组审议再上报总经理批准后执行。第三十四条 各分、子公司、各部门无权擅自调整预算。第三十五条 凡因机构调整或公司决定业务划转的，业务划出部门必须把相应的预算指标一起划出，并相应增加划入预算指标。具体手续：由业务划出、划入部门共同向公司预算管理部门提出书面报告，经财务副总经理审定后，报总经理批准后下达调整预算，75、有关部门或分、子公司应严格执行调整预算。第八章 附 则第三十六条 本办法解释权属预算管理部门。第三十七条 各下属分、子公司参照本办法实施。第三十八条 本办法自批准颁布之日起执行。附：1、预算内容及编制的责任部门明细表 2、预算编制流程附件1：预算内容及编制的责任部门预算种类预算内容主要编制责任部门一、经营预算（一）收入预算1.销售量和销售价格预算营销中心2.销售收入及回款额预算营销中心（二）成本预算1.开发成本预算合同审算中心及各项目部（三）费用预算1.管理费用预算财务管理中心及相关管理部门附表:工资及福利费预算人力资源中心培训费用预算人力资源中心固定资产使用费预算总经办办公费预算总经办2.营76、业费用预算财务管理中心及营销中心附表:广告宣传费预算营销中心业务宣传费预算营销中心3.财务费用预算财务管理中心（四）其他业务收支预算财务管理中心及相关部门（五）营业外收支预算财务管理中心及相关部门（六）税费预算财务管理中心（七）经营利润预算财务管理中心二、投资预算1.固定资产投资预算总经办2.新项目投资预算企业发展中心3.其他投资及投资收益预算企业发展中心三、筹资预算1.现金净流量预算财务管理中心2.资金筹措预算财务管理中心附件2：预算编制流程图公司经营决策层提出预算目标（销售目标、成本控制目标、投资计划等）结合预算目标向各部门、各分、子公司下达编制原则及要求各部门、各分、子公司编制分项预算预77、算管理部门进行汇总、初审进行测算、平衡形成综合预算草案公司预算管理小组审议总经理批准预算管理部门下达实施测算平衡意见反馈审议意见反馈项目调整局部调整审议通过4.4 资金计划预算制度1 目的及依据为提高本公司经营绩效及配合财务管理中心统筹灵活运用资金，以充分发挥其经济效益，各部门除按年编制年度资金预算外，并逐月编制资金预算表，以便达成资金运用的最佳效益。2 工作期间2.1 年度预算，各部门应于每年11月30日前，将相关资金预算资料报送财务管理中心，财务管理中心根据董事会要求期限编制年度资金预算。2.2 月度财务预算2.2.1 各部门应于每月25日将月度资金预算报送财务管理中心，财务管理中心于当月78、28日汇总编制公司资金预算。2.2.2 财务管理中心在次月10日前，将上月资金预算执行情况作分析说明，呈分管副总经理、总经理审阅。3 资金来源预测3.1 财务管理中心根据营销中心提供的销售计划预测本月销售回笼资金。3.2 其他收入由财务管理中心总监根据实际情况进行预测。4 开发成本资金预测4.1 土地转让费：由企业发展中心按照购地协议提供的支付预算金额编列。4.2 工程进度款：由项目部按照工程进度及工程合同约定，预计所需支付资金编列。4.3 各项预付款（或设备定金）：由相关部门按照合同约定，预计支付资金编列。4.4 材料款：由合同审算中心按照采购合同约定，预计支付资金编列。4.5 设计、监理费79、：由项目部按照相关合同约定，预计支付资金编列。4.6 项目前期费等：由企业发展中心按照手续办理进度提供的支付预算金额编列。5 薪金由人力资源中心、财务管理中心依据前期薪金实际发放数编列。6 销售费用广告费由营销中心依据经批准的年度广告推广计划及月度计划，预计所需资金编列。其他销售费用，由营销中心依据经批准的销售推广方案预计所需资金编列。7 管理费用由财务管理中心、总经理办公室依据前期实际数及管理费用计划编制。8 财务费用财务管理中心依据资金调度情况，核算利息支出编列。9 资产购置资产购置由总经理办公室依据经批准的资产购置计划，预计所需资金编列。10 税金税金由财务管理中心依据公司经营情况，核算80、税金支出编列。11 其他支出凡不属于上列各项的支出都属于“其他支出”，其单项数额在10万元以上，均应加以说明。12 资金调度公司资金运作由公司财务管理中心按照经批准的资金支付计划进行筹措调度。财务管理中心应于次月五日前将上期资金余额，及有关融资情况等资料呈总经理核阅，以作经营决策之参考。13 预算外管理临时或突发性资金未入当期预算的，由各部门必须编制追加预算，由公司预算管理小组进行审定报总经理审批后，财务管理中心予以安排并修正当期预算。4.5 财务付款控制规程1 因公借款1.1 员工差旅费、业务费及周转金借款时，由借款人填写借款单，详细填明借款用途、金额、期限等事项，经部门负责人、分管副总经理81、财务副总经理审核，总经理审批后，交财务管理中心总监核准，方可借支。前款未清，后款不借。1.2 项目公司、合作项目公司人员，因业务需要在本公司借款时，除按照上述程序办理外，财务管理中心应将借款单复印件传真通知下属项目公司、合作项目公司，以便及时清理借款。2 财务付款审批权限2.1 经办人或主控部门负责人、分管副总经理负责主控项目付款的审核。2.2 合同审算中心负责所有建安工程、配套工程、材料、设备、零星工程等经营性预付款、拨付款、尾款的审核。2.3 财务管理中心负责所有付款的审核。2.4 总经理负责所有付款的审批。2.5 总经理外出期间书面委托分管财务副总经理或财务管理中心总监行使审批权，在总82、经理返回后由财务管理中心报总经理补审。3 财务付款签报审核程序3.1 合同主控部门签订合同后，应将合同原件、签定合同单位营业执照复印件及合同评审审批记录一同转交财务管理中心会计。凡签约部门无此项职责项目的，财务人员应及时上报公司总经理，在总经理批复前财务不予办理付款。3.2 办理付款时，合同付款主控部门经办人员应先与财务人员对帐并填制付款审批申请表（必要时提供符合合同约定付款条件的进度确认文件）及票据，再经主控部门负责人签字审核后，经分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，交财务管理中心总监核准后，财务方可办理付款手续。3.3 所有工程类付款经办人或主控部门需交由合同审算中心审核后，分管副83、总经理、财务副总经理、总经理方予以审批。无合同审算中心审核签字手续的工程类付款，财务不予办理付款。3.4 凡支付完工工程款，需提交财务管理中心工程验收单；支付设计等款项，需提交项目工程资料验收单；支付设备尾款时，需提交设备安装验收单；支付质保金，须按照公司制定的质保金付款流程提供相关单据。4 项目前期及土地转让费4.1 项目前期费用由企业发展中心（或项目公司）负责办理付款手续。办理时需持费用交费明细表（由经办人员与财务人员核实）或项目交费文件（或交费标准）及付款审批申请表，由部门负责人审核，分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，转交财务管理中心办理付款。4.2 土地转让费由企业发展中心（84、或项目公司）负责办理付款手续。办理时需持付款审批申请表，由部门负责人审核，分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，转交财务管理中心办理付款。5 工程类付款5.1 合同预付款由项目部负责办理付款手续。办理时需持付款审批申请表及付款票据，转合同审算中心审核，分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，交财务管理中心办理付款。5.2 工程进度款支付由项目部负责办理付款手续。办理时需持付款审批申请表及付款票据，合同审算中心审核，分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，交财务管理中心办理付款。5.3 工程款结算支付，由项目部负责办理付款手续。办理时需持付款审批申请表（必要时提供符合合同约定付款条85、件的进度确认文件），合同审算中心审核或委托会计师事务所审核报告书及付款票据（支付尾款时应将前期预付款均开具全部发票），分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，转交财务管理中心办理付款。5.4 质保金支付，由相关部门分别办理付款手续。办理时需持质保情况报告（由资产使用部门编写）、付款审批申请表及付款票据，分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，转交财务管理中心办理付款。6 甲方采购材料、设备款的支付6.1 材料预付款或设备定金支付，由合同审算中心负责办理付款手续。办理时需持付款审批申请表及付款票据，合同审算中心审核，分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，转交财务管理中心办理付款。预86、付款及定金按照合同约定应在以后付款中及时扣除。6.2 材料、设备款支付，由合同审算中心负责协助办理付款手续。办理时需持付款审批申请表（必要时提供符合合同约定付款条件的进度确认文件，如入库单）及付款票据，合同审算中心审核，分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，转交财务管理中心办理付款。6.3 材料、设备尾款支付，由合同审算中心负责协助办理付款手续。办理时需持付款审批申请表（必要时提供符合合同约定付款条件的进度确认文件，如入库单、设备安装验收单）及付款票据（材料、设备在到货时索取发票），合同审算中心审核，分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，转交财务管理中心办理付款。6.4 质保金支付87、由相关部门负责协助办理付款手续。办理时需持质保情况报告（由资产使用部门编写）、付款审批申请表及付款票据，合同审算中心审核，分管副总经理、财务副总经理审核，总经理审批，转交财务管理中心办理付款。7 工程水电费支付由项目部专业人员负责办理付款手续。办理时，按照公司临时水电费结算办法和付款审批申请表，进行水电费代付及扣除。8 业务招待费 公司各部门报销招待费时，需持经部门负责人签字、财务管理中心审核、总经理签批的费用报销单。招待费报销严格执行一事一报原则。9 差旅费9.1 差旅费报销标准按照公司差旅费开支管理规定执行。差旅费报销应在出差回公司一周内报销。9.2 财务管理中心按照公司出差申请表及差旅费88、开支管理规定核算其出差补助，并按照规定标准办理报销手续，报销时，应填写差旅费报销单由出差人所在部门负责人核实、财务管理中心审核、总经理审批后，出纳方可办理报销手续。10 销售费用10.1 广告费由营销中心负责办理付款手续。办理时需持付款审批申请表、广告发布方出具的（发布广告明细表）及经总经理签批的月度广告计划，报财务副总经理审核、总经理审批后，转交财务管理中心办理付款。10.2 营销策划代理费、销售代理费由营销中心负责协助办理付款手续。办理时需持付款审批申请表，按程序报至财务副总经理审核、总经理审批后，转交财务管理中心办理付款。11 日常办公用品11.1 日常办公用品原则上由总经理办公室统一购89、买。11.2 办公用品报销，由采购人、验货人签字，经总经理办公室主任审核，按程序报至总经理签批后，转交财务管理中心办理付款。11.3 其他部门因工作需要，需自行采购办公用品时，需到总经理办公室办理登记手续后，按照上款的规定办理付款。12 固定资产公司固定资产的采购，必须由所需部门提出申请，按程序报经总经理签批后交总经理办公室采购。财务管理中心根据付款审批申请表及固定资产验收单，予以支付款项。13 税金由财务总监根据公司收入情况，确定缴税方案，报总经理同意后，办理缴税，缴款书须经总经理签字。14 对外借款及投资公司对外借款（预付工程款及促进销售借款除外）或对外投资须经总经理同意后，按照总经理决定90、和付款审批申请表由财务管理中心办理付款手续。15 记录借款单支出证明单付款审批申请表附件财务付款审批权限表审批人开支项目总经理办公室企业发展中心设计管理中心营销中心合同审算中心人力资源中心项目部财务管理中心分管副总经理财务副总经理总经理前期费用征地拆迁费前期手续费开工手续费研发、勘察、设计费研发费勘查费合同内设计费合同内建安工程及配套费前期配套款施工、安装工程款合同内合同外区内配套工程款合同内合同外预算外、零星工程材料、设备款合同内开发间接费工程决算质保金支付公用借款管理费用差旅费业务招待费规定内规定外水电、电话费广告、宣传费固定资产购置办公费工资、福利劳动保险考察、培训费财务费用销售费用业务91、提成其它费用支出说明：1、代表经办及部门审核；代表审核支出；代表财务负责人审核支出；代表批准支出；代表核准支出。 2、审批顺序：先下级后上级；先经业务线、行政线有关部门，后报财务线。4.6 差旅费开支管理规定1 为了保证因公出差人员及时完成工作任务，尽可能满足工作与生活需要，本着人性关怀，适度偏高的原则，制定本规定。2 出差是指公司员工经批准外出进行业务活动。3 员工出差期间的差旅费由公司按规定报销，差旅费包括：住宿费、交通费（含长途与市内）、伙食补助费三项费用。3 招待费不含在差旅费项目中。出差过程中，确实需要招待客人就餐的，应先请示分管领导同意。招待费标准根据客人的实际情况灵活掌握，经本规92、定程序审批后，另外报销。报销招待费的，不另按本规定标准报销当次伙食费。4 市域范围以外出差，按下表规定的标准据实报销差旅费： 标准职务市内住宿费、交通费及伙食费限额标准（元/天）长途交通费省会城市以下省会城市省外特殊城市火车轮船飞机市内交通市内伙食市内住宿市内交通市内伙食市内住宿市内交通市内伙食市内住宿总经理150100300180120350200150400软卧一等舱普通副总经理10060200120100250150120300硬卧二等舱普通部门负责人805012010080180120100250硬卧二等舱总经理批准主管及以下505010070601509080200硬座三等舱备注：a93、上述“省外特殊城市”指北京、上海、广州、杭州、深圳、珠海、海口、香港、澳门等城市。b、经总经理批准，陪同总经理出差人员可酌情报销有关费用。c、伙食费按一天两餐计算伙食、交通、住宿三项费用没有超过标准的，按标准与实际开支差额的50%补助本人；超过标准的，超支部分自理。d、如果需要连续乘坐硬座六小时以上的可改坐硬卧。e、个人经批准考察学习的，在总经理同意报销相关学习资料、会务费用后，已包含项目（如住宿、伙食补助等）不再按上述办法给予报销。f、两人（含两人）以上出差考察学习的，由出行负责人员统一安排食宿、交通，统一报销，非公司行程安排范围内的费用，由个人自理，不予报销。5 出差途中员工因私参观的游94、览费用自理，因游览参观延长出差时间的，延长时间（增加天数）的三项费用不予报销。6 在武汉市区域内出差的，按以下规定处理。6.1 报销车票，必须注明起止地点；6.2 经上级领导批准在市内办理公务活动，单位未派车的，据实报销公交车费，在以下几种情形，可以乘坐出租车： 经理以上员工； 情况紧急并经上级领导同意； 确实无公交车到达； 随行客人在2人以上； 财务人员随客户收款； 财务人员到银行办理存款；6.3 因公确实需要在外单独就餐（只含午餐）的，按每人10元的标准补助。确有招待的，报销招待费后，不另补助伙食费。7 借支及费用报销程序。出差前因公需要借支的，先办理借支手续。借支单由本人填报，经部门领导95、分管领导签字同意后，报财务副总、总经理审批，财务管理中心审核付款；报销差旅费时按由本人粘贴原始票据，填报支出证明单，报分管领导、财务管理中心、财务副总、总经理审批流程办理。财务管理中心有权按本规定审定可报销额度。不按规定程序办理的，不予报销费用。8 凭票据实报销。伙食费小额且确实无票的，按标准给予补助。交通费无票的，不予报销。违反规定虚报冒领的，经查实，按虚报数额的十倍罚款，并报人力资源中心备案考核。9 出差人员返回后，须在一周内到财务管理中心办理费用报销手续，逾期的每天按借支总额的5%扣减。10 每周一、三、五作为公司费用报销时间。按月汇总的有关交通、伙食、招待等费用不予报销。11 本规定96、自公司批准发布之日起施行，由财务管理中心负责解释。4.7 销售收款内部控制办法1 开发产品的销售业务应统一归口由营销中心办理，其他部门及人员未经授权不得兼办。2 营销中心要严格按照预算管理办法控制收支活动。3 营销中心应根据销售目标和市场预测，编制销售收入计划，承接客户的“预定单”，通知财务管理中心、物业管理部门办理收款业务和入住手续。4 收款人员。一般情况下，由财务管理中心派出的专职收款员负责收款；特殊情况下，财务管理中心安排其他人员值班收款。5 收款程序。合同签订后，客户向负责签约的置业顾问领取收款通知单，凭收款通知单交付款项，专职收款员开具相应票据，并填写全部票据要素。6 款项缴存。收款97、必须就近、当日存入开户银行；可以少量库现以备付退款或找零，每日库现不得超过1000元；收款员当日收款后，应及时全额向出纳交款验票，确保收款准确、票款相符。当日不能交付的，按规定流程第二天上班时交付；当日不能交付大额资金（壹万元以上）的，应向财务管理中心负责人电话请示后处理，切不可擅自带回家中。7 注意收款安全。当日收款缴存银行时，须请示公司安排专车送到银行，确实无法安排专车的，请示营销现场负责人安排至少一人陪同，乘坐的士去银行缴存款项，交通费用一周一报。8 收款票据处理。收款后应按规定开具盖有公司发票专用章的正式收据、发票。收款单据上要填写全部收款票据要素，如开票时间、姓名、楼盘名称、房号、单98、价、总价（含大小写）、开票人、收款人、领票人外，还要注明收款方式（现金、支票、POS机收款等），如收到支票的，还要注明签发支票的银行、支票类型、支票号码；POS机收款的，要注明POS划帐单号码，划卡人身份证号。开具全额发票的，可以凭票抵扣已交款，另外交付现金的，要注明本次收现金额，包含已发放贷款的，经财务查证后注明已发放的贷款类型（公积、按揭贷款）与金额；领票人凭身份证和合同签名收票，并登记身份证号，非本人签收的，代理人凭委托代理书签收，并登记代理人身份证件。9 更名、换房、退款的处理。客户要求更名、换房时，应由营销中心置业顾问填好销售异动单，报至营销副总经理审批，收款员凭批单办理换票手续，置99、业顾问同时办理合同更新手续；客户申请退定时，其销售异动表报至营销副总经理审批后办理退款手续；客户申请退房时，须填写销售异动表，按上述流程签字审批至财务副总经理、总经理，到公司财务管理中心办理退款手续。上述申请表，一式两联，营销经理一份，财务管理中心一份。附表：销售异动表销售与收款流程客 户售楼处划部专职收款员银 行财务中心物业公司客户入住销售现场指定银行销售异动表客户姓名： 房号： 合同编号： 合同金额： 已缴款项首付款： 元， 房贷： 元，贷款手续费： 元， 其他： 元 合计： 元 财务核实： 异动情况： 更名 换房 退房客户签名： 更名更名后客户姓名： 换房换房后房号： 换房后合同金额： 100、元退房应扣违约金： 元 应退款合计： 元备注法人代表： 财务副总： 分管副总： 营销经理： 置业顾问： 销售异动表客户姓名： 房号： 合同编号： 合同金额： 已缴款项首付款： 元， 房贷： 元，贷款手续费： 元， 其他： 元 合计： 元 财务核实： 异动情况： 更名 换房 退房客户签名： 更名更名后客户姓名： 换房换房后房号： 换房后合同金额： 元退房应扣违约金： 元 应退款合计： 元备注法人代表： 财务副总： 分管副总： 营销经理： 置业顾问： 4.8 财务人员调离工作交接制度1 为使公司会计工作前后衔接，保证会计工作连续进行。同时也为了防止账目不清，避免给日后会计工作带来不便，会计人员调动101、工作或者离职，必须与接管人办清交接手续，这是会计人员对工作应尽的职责，也是分清移交人员和接管人员责任的重大措施。2 为明确责任，保证双方都按照国家有关规定认真办理交接手续，防止流于形式，保证会计工作不因人员变动而受影响；保证交接双方在平等的法律地位上享有权力和承担义务。公司会计人员办理工作交接必须有专人负责监交。具体办理会计工作交接手续如下：2.1 办理移交手续前，必须将已经受理的经济业务的会计凭证填制完毕。将尚未登记的账目。登记完毕，并在最后一笔余额后加盖印章；整理好应该移交的各项资料，对末了事项写出书面材料；编制移交清册，列明应该移交的会计凭证、会计账簿、会计报表、财务专用章、现金、支票簿102、文件、资料、会计档案、各种有价证券和其他物品的内容。2.2 移交人员要按照移交清册逐项移交，接管人员要逐项核对点收。并且注意：现金、有价证券要根据账簿余额进行点交；库存现金、各种有价证券必须与账簿余额一致，不一致时，移交人员要在规定期限内负责查清处理；会计凭证、会计账簿、报表和其他会计资料必须完整无缺，不得遗漏。如有短缺，要查清原因，并要在移交清册中加以注明，由移交人负责；银行存款账户余额要与银行对账单核对相符；各种财产物资和债权债务的明细账户余额，要与总账有关账户的余额，核对相符；移交人经管的公章和其他实物，必须移交清楚；接办的会计人员应继续使用移交的账簿，不得自行另立新账，以保持会计记录103、的连续性。2.3 会计机构负责人、会计主管人员移交时，还应将全部财务会计工作、重大的财务收支的遗留问题写成书面材料。2.4 公司一般会计人员办理交接手续，由财务管理中心总监、总经理办公室主任监交；会计机构负责人（财务管理中心总监）办理交接手续，由分管副总经理、总经理办公室主任监交；必要时由外部审计人员会同监交。2.5 交接完毕后，交接双方和监交人要在移交清册上签名或盖章。并应在移交清册上注册：单位名称，交接日期，交接双方和监交人的职务、姓名，移交清册页数以及需要说明的问题和意见等。移交清册一般应填制一式四份，交接双方各执一份，监交人一份，存档一份。4.9 内部财务稽查制度1 总则1.1 本公司104、及项目公司、合作项目公司的财务稽核工作，由财务管理中心指定适当人员执行。1.2 财务稽核业务范围，定为帐务、业务、财务三项，除另有规定外，以本办法规定办理。1.3 稽核人员对于所审核的事项负责，必要时，并应在有关账册簿据上签章。1.4 稽核人员，除依照规定审核单位所送的财务报表及财务分析报告外，并应分赴各项目公司、合作项目公司实地稽查，稽查频率视事实需要而定。1.5 稽核人员前往实地稽核之前，应拟订计划及进度表，事前并应将各公司已往审核及检查报告详予研究以作参考。1.6 稽核人员有保守稽核秘密的责任，除呈报外，不得泄漏或预先透露予被稽核公司。1.7 稽核事务如涉及其他部门时，应会同各该有关部门105、一同办理。1.8 稽核人员执行工作时，工作态度应力求亲切，切忌傲凌或偏私。1.9 稽核人员于稽核事务完妥后，应据实撰写检查报告书呈核。2 记账凭证的审核或检查时，应注意下列事项：2.1 每一交易行为发生，是否按规定填制记帐凭证，如有积压或事后补制者，应查明其原因。2.2 会计科目、子目、细目有无误用，摘要是否适当，有无遗漏、错误以及各项数字的计算是否正确。2.3 转账是否合理，借贷方数字是否相符。2.4 加盖的戳记编号等手续是否完备，有关人员的签章是否齐全。2.5 凭证所附始凭证是否合乎规定、齐全、确实及手续是否完备。2.6 凭证编号是否连贯，有无重编、缺号现象，装订 是否完整。2.7 凭证的106、保存方法及放置地点是否妥善，凭证的调阅是否依照规定手续办理。3 账簿检查时，应注意下列事项：3.1 帐簿的记载，是否与传票相符，应复核者，是否已复核。3.2 现金收付周记账收付总额，是否与现金流量表周收付金额相符。3.3 现金帐和银行帐是否按照有关规定及时打印，并经财务人员审核签章。稽核现金、银行账簿有无经审核后而自行改订者。3.4 各种账簿的保存方法及放置地点，是否按照公司有关规定进行妥善归档，已否登记备忘簿，账簿的毁销，是否依照规定期限及手续办理。4 货币资金检查时，须注意下列事项：4.1 检查库存现金或随到随查，如在营业时间之前，应根据前一日库存中所载今日库存数目查点，如在营业时间之后应107、根据当日现金簿中今日库存数目现款、银行存款查点，如在营业时间之内应根据前一日现金簿中今日库存数目加减本日收支查点。支票签发有无在登记簿中详细登记，空白未使用支票是否齐全，作废部分有无办理注销。4.2 现金是否存放库内，如有另存他处者，应立即查明原因。4.3 库存现金有无以单据抵充现象。4.4 检查库存，除查点数目核对账簿外，并应注意其处理方法及放置区域是否妥善，币券种类是否分清。4.5 汇出汇款是否及时收回票据，有无汇出多日（以一月为限）尚未解讫的汇款。4.6 往来款的询证核对是否及时。4.7 抽查现金日记帐与库存现金的对帐情况及银行帐的对帐情况。5 报表检查，应注意下列事项：5.1 各种表报108、是否按规定期限及份数编送有无缺漏。5.2 各种报表内容是否与账簿上之记载相符及会计报告的真实性。5.3 数字计算是否准确，签章是否齐全。5.4 报表编号、装订是否完整及符合规定。5.5 报表保存方式及放置地点是否妥善。6 其他重要事项稽核6.1 财务制度执行情况。检查公司及项目公司、合作项目公司财务有关制度及操作流程的执行情况。6.2 资金收支情况，检查各项付款签批手续是否齐全。6.3 资产有无按照公司资产盘点制度进行定期盘点。6.4 检查有价券时，应与有关帐表核对，并注意下列事项：购入及售出有无批复，批复手续是否完备；证券种类、面值及号码，是否与账簿记载相符；债券附带的息票是否齐全，并与账册109、相符。6.5 对公司及所属公司的财务收支计划、投资和经费的预算执行进行监督。6.6 对公司及所属内部控制制度的健全、有效及执行情况进行监督检查。6.7 办理总经理交办的其他稽查事项，以及配合上级财务管理中心和会计师事务所对公司及所属公司进行审计。6.8 公司经济合同执行情况稽查合同执行是否合理及合同执行登记情况是否建立健全；稽查存置资产租赁费收取是否及时、稽查存置资产租赁动态表是否属实。6.9 稽查公司对外投资收益是否及时收取。4.10 财务会计人员处罚管理规定1 出现下列情况之一的，对财务人员予以警告并扣发本人月薪1倍：1.1 用不符合财务会计制度规定的凭证顶替银行存款或库存现金的；1.2 110、未经批准，擅自挪用或借给他人资金（包括现金）或支付款项的；1.3 利用帐户替其他单位和个人套取现金的；1.4 未经批准坐支或未按批准的坐支范围和限额坐支现金的；1.5 保留帐外款项或将公司款项以财务人员个人储蓄方式存入银行的（除周日收取大额资金除外）；1.6 违反本规定条款认定应予处罚的。2 出现下列情况之一的，财务人员应予解聘。2.1 违反财务制度，造成财务工作严重混乱的；2.2 拒绝提供（或提供虚假的）会计凭证、帐表、文件资料的；2.3 伪造、变造、谎报、毁灭、隐匿会计凭证、会计帐簿的；2.4 利用职务便利，非法占有或虚报冒领、骗取公司财物的；2.5 弄虚作假、营私舞弊，非法谋私，泄露秘密111、及贪污挪用公司款项的；2.6 在工作范围内发生严重失误或者由于玩忽职守致使公司利益遭受损失的；2.7 有其他渎职行为和严重错误，应当予以辞退的。4.11 内部审计管理办法第一章 总则第一条 为了加强公司内部审计监督，使审计工作制度化、法制化，根据国家审计法规结合实际情况，特制定本办法。第二章 审计机构和人员第二条 内部审计机构1. 根据公司实际，暂不设置内部审计机构，不设专职审计人员；2. 审计工作聘请外部审计人员进行；3审计工作受总经理领导，财务副总经理分管日常工作。公司根据发展规划，逐步形成多层次、多功能的审计监督体系。第三条 内部审计人员（以下简称“内审人员”）应具有一定的思想素质、审计112、专业职称、专业知识和审计经验。第四条 内审人员必须依法审计、忠于职守、坚持原则、客观公正、廉洁奉公，不得滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守。公司应对审计人员工作进行奖励和处罚。第五条 内审人员按审计程序开展工作，对审计事项应予保密，未经批准不得公开。第六条 内审人员依法行使职权，受法律保护，任何部门、个人不得阻挠和打击报复。第三章 审计对象、范围和依据第七条 内部审计的对象：1. 公司各职能部门、员工；2. 公司全资子公司、分公司、控股公司；3. 公司参股企业的派驻人员；4. 总经理认为需要审计的其他事项和人员。第八条 内部审计范围：1. 与财务收支有关的经济活动；2. 财务计划的执行和决算；3. 113、公司资产的使用、管理及保值增值情况；4. 开发项目工程预、决算的真实合法性；5. 国家财经法律、法规执行情况；6. 公司领导离任的经济责任；7. 管理活动、行政活动；8. 其他认定事项。第九条 内部审计依据：1. 国家法律、法规、政策；2. 公司规章制度；3. 公司经营方针、计划、目标；4. 其他有关标准。第四章 审计种类和方式第十条 公司内部审计包括：1. 财务收支审计。对被审单位财务收入的合法性、真实性进行监督检查。2. 专案审计。对被审单位及人员违反公司经济纪律问题进行审计查处。3. 专项审计。包括：（1）管理审计。对被审单位管理活动的效率性进行审计。（2）效益审计。在财务收支审主计基础114、上，对其经济活动效益性、合理性进行审计。（3）任期审计。对被审单位负责人在任职期间履行职责情况进行审计。（4）审计调查。对公司普遍存在的问题进行专题调查。第十一条 公司内部审计方式有：1. 报送（送达）审计。被审单位接到审计通知书，应在指定时间将有关材料送审计机构接受审计检查。2. 就地审计。审计人员到被审单位进行审计，后者提供必要的工作、生活条件。第五章 内部审计和内容第十二条 内部审计的内容包括：1. 财务计划及全面预算执行情况；2. 固定资产投资项目的立项、资金来源，以及预算、决算、竣工、开工审计；3. 资产管理情况；4. 经营成果，财务收支的真实性、合法性、效益性；5. 内部控制制度的115、健全、严密、有效性；6. 重要经济合同、契约的签订；7. 各部门、下属企业领导离任审计；8. 联营、合资、合作企业和项目投入资金、财产使用及其效果；9. 配合审计（会计）师事务所，对公司、有关部门的审计；10. 其他交办审计事项；11. 向总经理、审计机关报送审计工作计划、报告、统计报表等资料。第六章 内部审计的主要职权第十三条 内部审计行使下列职权：1. 召开本公司、部门、下属企业有关审计工作会议；2. 参与重大经济决策的可行性论证或可行性报告事前审计；3. 要求被审单位及时提供计划、预算、决算、合同协议、会计凭证、帐簿等文件资料；4. 检查被审计单位的凭证、帐簿、报表、资产；5. 对有关事116、项调查，有权要求有关单位和个人提供证明材料；6. 提出改进管理、提高效益的建议；7. 对违反财经法规行为提出纠正意见；8. 对严重违反财经法规、造成严重损失浪费的人员，提出追究责任的建议；9. 对审计工作中发现的重大问题及时向总经理、董事会、监事会报告；10. 对阻挠破坏审计工作及拒绝提供资料的，有权向总经理提出建议，采取必要措施，追究有关人员责任；11. 参与制定、修订有关规章 制度。第七章 内部审计工作程序第十四条 内部审计工作程序：1. 制定公司审计计划和工作方案，经总经理批准组织实施。2. 书面通告被审计单位，说明审计内容、种类、方式、时间。3. 实施审计。审计人员可采取审查凭证、帐表117、文件、资料、检查现金、实物、向有关单位和人员调查取证等措施。4. 提出审计报告，作出审计结论及审计处理意见。5. 下达审查处理决定。6. 复审、被审单位、个人在接到审查处理决定15天内，向公司提出书面复审申请，经总经理批准，组织复议。7. 进行后续审计。第十五条 审计程序过程注意事项：1. 审计前，应向被审计单位出示由总经理签章的审计通知书及授权审计通知书；2. 审计处理决定由总经理批准下达；3. 复议期间，原审计结论和决定必须照常执行；4. 重大事项审计报告报决策委员会备案；5. 审计过程中若发现问题，可随时向公司报告，提出制止意见。第八章 审计档案制度第十六条 审计部门建立、健全审计档案118、管理制度。第十七条 审计档案管理范围：1. 审计通知书和审计方案；2. 审计报告及其附件；3. 审计记录、审计工作底稿和审计证据；4. 反映被审单位和个人业务活动的书面文件；5. 总经理对审计事项或审计报告的指示、批复和意见；6. 审计处理决定以及执行情况报告；7. 申诉、申请复审报告；8. 复审和后续审计的资料；9. 其他应保存的审计原始资料。第十八条 审计档案管理参照公司财务档案管理办法执行。第九章 奖励与处罚第十九条 审计人员有权对被审计单位的人员之遵纪守法、取得显著经济效益情况向总经理提出各类奖励建议。第二十条 审计人员对下列行为之一单位和个人，根据情节轻重，向总经理提出各类处罚建议：119、1. 拒绝提供有关文件、凭证、帐表、资料和证明材料的；2. 阻挠审计人员行使职权，抗拒、破坏监督检查的；3. 弄虚作假、隐瞒事实真相的；4. 拒不执行审计结论和决定的；5. 打击报复审计人员或举报人的。第二十一条 对有下列行为的审计人员，根据情节轻重给予各类处罚：1. 利用职权谋取私利的；2. 弄虚作假、徇私舞弊的；3. 玩忽职守，给公司造成重大损失的；4. 泄露公司秘密的。第二十二条 对审计过程的以上行为，构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。第十章 附则第二十三条 本办法由财务管理中心负责解释、补充。第二十四条 本办法经公司决策委员会批准后施行。5 财务分析报告制度5.1 财务分析报告120、编制规定为了规范公司的财务分析内容和格式，全面揭示经济活动及其效果，切实发挥财务分析在公司管理中的作用特制订本规定。房地产公司财务分析报告是检查综合分析财务状况和经营成果，收集整理本单位和同行业有关的会计资料，定期不定期的进行综合分析和专题分析的报告。是根据财务通则规定和董事会的要求按年、季编写财务情况说明书，进行财务预测提供经营决策资料。本规定适用于公司本部及所有项目公司、合作项目公司。财务分析报告应包含以下内容：1 主要经济指标计算各项指标数值，按照本期数与上期及上年同期等三个时段（点）指标填列。1.1 各项指标的计算口径和格式按照公司财务分析表进行。1.2 表中的计划数值指公司年初的财务121、预算指标。1.3 开发项目单体或单项实际与预算的对照。1.4 投资完成情况根据财务管理中心统计数据进行分析。1.5 投资收益率指标只限于年度分析填列。2 经营分析2.1 经营情况分析从工程完工进度、工程完成投资情况、工程款支付情况、开发成本分析、重要合同执行及销售情况对公司本期的经营活动作简单评价。2.2 期间费用分析公司管理费用与销售费用的增减变化（与上期及计划）并分析变化的原因，对管理费用如招待费、会议费等事项应作单列分析。2.3 利润分析分析收入、成本、税金及投资收益、其他业务收支及营业外收支分析说明，分析公司利润完成情况及其原因。3 资金的筹划与运用情况分析3.1 销售分析根据公司销售122、率分析本公司销售收入、销售均价及销售比例。3.2 应收帐款分析分析金额较大、时间较长的应收帐款形成原因及处理情况，包括催收的进度情况；本期形成的应收帐款占总应收帐款的比例。3.3 其他应收款应收帐款中非应收货款部分的数量，包括各种预付帐款、定金及借给外单位的款项，对于借给外单位和其他用处的而挂应收帐款科目的款项单独列出并作出说明。季度及年度分析应对应收帐款进行帐龄分析，予以分类说明。4 负债分析4.1 根据负债比率、流动比率及速动比率分析企业的偿债能力及衡量公司财务风险，分析流动负债和长期负债的结构比例，其比率是否与公司的经营状况相适应。4.2 分析本期增加的借款使用情况。4.3 季度及年度分123、析应根据各项借款的利息率与资金利润率的对照，分析各种借款的经济性，以作为调整借款渠道和计划的依据之一。5 其他事项分析5.1 对发生重大变化的有关资产和负债项目作出分析说明（如长期借款等）。5.2 对数额较大的待摊费用、预提费用、超过限额的现金余额等事项作出分析。5.3 对其他影响公司效益和财务状况较大的项目和重大事件作出说明。5.4 公司存置资产的出租情况及租赁合同执行情况的分析。6 预算执行情况分析6.1 工程及分包工程的完工情况分析。6.2 工程款支付情况分析。6.3 项目实际与预算的支出差异的分析。7 长期投资分析对公司投资公司或投资项目进行财务效益分析。8 措施及建议7.1 结合具体124、情况，对公司经营管理及成本费用控制提出合理化建议。7.2 对现行财务管理制度提出建议。7.3 总结前期工作中的成功经验。9 财务分析报告重要项目说明对报告中的一些重要项目，因受报表格式的限制，未能详细列示，应在附注中列出明细资料，并加以必要的说明。9.1 应收款项应收款项应披露应收账款、其他应收款的账龄在1年以下、12年、23年、3年以上的期末余额、所占比例及计提坏账准备，本年度全额计提坏账准备应收款项的理由，以前年度已全额计提坏账准备应收款项但在本年度又全额或部分收回的原因。9.2 存货存货应按库存材料、库存设备、在建开发产品、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房等坡露其期初、期125、末余额及计提跌价准备的期初、期末余额。对在建开发产品，应分项目披露其开工日期、预计竣工日期、预计投资总额和期初、期末余额。对开发产品，应分项目披露其竣工日期，期初、期末余额和增加、减少数。对分期收款开发产品、出租开发产品和周转房，应分项目披露其期初、期末余额和本期增加、减少数。对“停工”、“烂尾”在建开发产品和“空置”开发产品，应分项目披露跌价准备计提情况。如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明其理由。9.3 投资投资应按短期投资、长期投资中长期股权投资、长期债权投资披露其期初、期末余额和本期增加、减少数。还应对长期股票投资披露被投资单位名称、股份类别、股票数量、股权比例、初始投资成本。对长126、期债券投资应披露债券种类、面值、年利率、初始投资成本、到期日、本期利息和累计应收或已收利息。说明投资的计价方法、短期投资的期末市价、长期投资减值准备的计提方法。9.4 固定资产固定资产应按类别披露其期初、期末余额和本期增加、减少数；说明固定资产的计价方法和折旧方法；各类固定资产的预计使用年限、预计净残值率和折旧率；固定资产购建、出售、置换、抵押和担保等情况。9.5 无形资产无形资产应按类别披露其名称，实际成本，期初余额，本期增加、转出、摊销数和期末余额。9.6 递延资产或长期待摊费用递延资产或长期待摊费用应按类别披露其名称，期初、期末余额和本期增加和摊销数。9.7 收入收入应披露当期商品房销售127、收入、土地转让收入、出租产品租金收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、物业管理收入、其他业务收入的确认原则、方法和金额。10 财务报告分析应有公司负责人和报告人签名，并在封皮加盖公司公章。5.2 项目经济分析管理办法1 为强化项目成本管理，扩展公司利润空间，挖掘管理潜力，提升公司市场竞争力，促进公司战略目标的实现，特制订本办法。2 项目经济活动分析主要以单个项目或单项项目为主体，对其收入、成本、费用、利润指标进行综合分析，旨在找出差异、分析差异，从差异中寻找亮点、发现问题并分析其形成原因，为下一步开发的成本费用控制、销售定价、利润目标的确定、税缴方案的策划等提供指导依据。3 项目经济活动分128、析的内容：3.1 项目利润：若是亏损，分析亏损原因及扭亏增盈的对策；若是盈利，盈利率与预计目标及同行业相比，分析有无扩展的空间。3.2 项目销售收入：将实际销售额及回款额与预期目标相比，分析销售定价是否合适，销售政策是否得到切实实施，营销策略是否需要调整等。3.3 项目成本：将实际发生额与预算成本比较，有无差异，分析产生差异的原因及下一步成本控制的方向和目标。3.4 其他相关费用：将实际发生费用总额及明细与预计相比，分析有无不必要或可节省的开支，促销方式是否合适，促销手段是否经济等。4 项目经济活动分析的步骤：4.1 搜集数据：以公司财务管理中心为主，项目部（项目公司）、营销中心及其他相关部门129、配合，以项目经济活动为对象，全面搜集相关数据（包括实际发生的数据、预算数据、目标数据、统计数据等）。4.2 提供差异：公司财务管理中心按照项目经济分析的内容和要求，将有关联的数据进行对比分析，提供差异额。4.3 分析差异：由公司决策层、相关执行部门负责人及主要执行者共同参与，对财务管理中心提供的数据差异进行深层次的讨论、分析，并以此为依据对下一步开发活动开展前期预测，确定控制目标。4.4 汇总报告：对分析、讨论的结果进行归纳总结，形成文字资料，对后期工作进行具体指导。5 项目经济活动分析的前提条件：5.1 预算资料齐全。5.2 收入、成本、费用分项目明细核算，数据真实、完整。5.3 相关数据之130、间具备可比性。6 其他说明：此项工作可按照公司发展需要、管理需要，视条件许可程度，适时实施逐步推进，渐趋完善。6 法律事务管理6.1 法律事务管理办法第一条 为使公司法律事务制度化、规范化，及时处理、解决法律事务问题，维护公司经营秩序和公司形象，制定本办法。第二条 本办法适用公司及各项目部法律事务工作的管理。第三条 公司财务管理中心负责公司法律事务的统一管理，指导各部门、各项目部法律事务工作。第四条 财务管理中心应协助公司领导正确执行国家的法律、法规，对公司的重大经营决策提供法律意见。第五条 财务管理中心负责定期收集适用于房地产开发企业的法律、法规，如：土地管理、城市房地产管理、工程建设管理等131、方面的法律法规，建立常用法律法规清单，保存适用法律法规的有效版本文件，并通过办公自动化系统向员工宣传。第六条 财务管理中心参与起草、审核公司重要的规章制度并对其合法性负责把关，在合同签订前，参与招投标工作和合同洽谈工作，提出法律意见；在合同签订中，负责审查合同条款的内容；在合同签订后，负责合同登记、上报、归档工作。第七条 财务管理中心负责办理公司工商登记、变更事务，负责营业执照、资质证书、企业代码证、税务登记证等证照的年检与保管。第八条 合同纠纷的处理（一）合同在履行过程中发生纠纷，合同承办部门应会同财务管理中心与相关合同职能部门研究解决纠纷的办法。（二）合同发生纠纷时，应首先采取协商、调解方132、式解决。协商或调解不成的，依法律规定或合同约定选择仲裁或诉讼方式解决纠纷。（三）合同纠纷采用仲裁或者诉讼方式解决的，由财务管理中心牵头负责，其他相关部门予以配合。第九条 法律纠纷的处理（一）法律纠纷发生后，责任部门负责证据的收集和提供，并将纠纷的有关情况及时通报财务管理中心。（二）财务管理中心负责与公司外聘律师进行联系沟通，与法院、当事人进行接触，参与调查取证和各种诉讼与非诉讼活动，运用法律手段解决纠纷，维护公司合法权益。（三）法律纠纷处理完毕，财务管理中心、责任单位将纠纷处理结果报公司领导，并进行总结分析，力求避免类似法律纠纷再次发生。结束对员工进行法制教育第十条 财务管理中心配合人力资源中133、心公司员工进行法制教育，围绕企业中心工作，普及相关法律知识，提高员工法律素质。6.2 合同管理制度一、总则1、为加强对公司的合同管理、明确公司各部门及合同承办人在合同管理中的职责、预防法律风险、维护公司权益，特制定本制度。2、本制度所称合同，是指公司与其他平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，包括但不限于具有上述内容的“合同”、“协议”、“承诺函”、“确认函”、“解除合同通知”、“招标文件”、“中标通知书”等，但劳动合同除外。3、本制度所称承办部门，是指按公司确定的部门职责分工规定具体负责合同的缔约谈判及合同签订后具体执行（或者监督执行）合同的部门。4、本制度所称承办人，是指134、合同承办部门中具体负责合同的缔约谈判及合同签署后具体执行（或者监督执行）的人。5、本制度所称法律事务专员，是指分管法律工作的副总经理。6、对于公司意义特别重大的合同（包括但不限于商品房买卖合同、土地买卖合同、房地产项目合作开发合同、房地产项目转让合同、股权转让或受让合同、企业兼并合同及其他投资合同等），由公司领导指定承办部门及承办人。7、本制度所称内部标准合同，是指由法律事务专员或顾问律师起草并经公司认可后在公司范围内使用的标准合同。内部标准合同文本详见公司规范合同文本数据库。8、本制度所称垄断性合同，是指公司与具有垄断地位的组织签订的合同，包括但不限于国有土地使用权出让合同、供用电合同、供用135、水合同、供用气合同等。9、本制度所称合同审批人，是指依公司规定行使合同审批权的人。10、公司所有合同的签订、履行、变更、解除、合同争议的处理、合同资料的保管、奖惩等，均应遵守本制度；本制度未作规定的，应遵守国家相关规定。二、合同的签订11、凡以本公司名义与外界发生经济往来，经协商一致，应订立合同。合同价款在人民币1万元以上的，或者涉及业务合作、分期付款、售后服务、质量保证等均应采取书面形式，但购买零星办公用品等可即时结清无需签订书面合同的除外。12、工程勘察、设计、施工、监理、原材料采购、设备采购及安装等，按国家及省、市规定应实行招标的，应设定筛选条件，采取招标方式选择合同对方，签订合同；不实136、行招标的，承办部门及承办人应采用向多方（原则上至少三家）询价方式，从中选择综合条件最优的客户。13、合同条款原则上由承办人自行起草，下列合同除外：（1）国家及省、市制定有合同范本的，如建设工程勘察、设计、施工、监理合同、商品房买卖合同，按规定要求须采用合同范本的，使用合同范本；按公司惯例在范本合同之外采用补充协议形式的，由合同承办人起草补充协议条款，按内部规范程序报批。（2）国家及省、市未制定合同范本而公司有内部成熟的样本合同的，采用内部样本合同；（3）对于公司具有特别重大意义的合同，包括但不限于房地产项目合作开发合同、房地产项目转让合同、股权转让或受让合同、企业兼并合同、商品房买卖合同补充协137、议等合同，由法律事务专员起草，或由公司提请顾问律师起草。14、应由承办人自行拟定合同条款的，必要时也可由对方当事人提交合同条款。15、缔约谈判前，承办人应查清对方的主体资格。对于个人，应要求其提供证明居民身份证、户口簿、港澳台人士回乡证、外籍人士护照等反映其身份状况方面的复印件材料，并注意与原件相核对，以核实其真实身份状况。对于单位，应要求对方提供经年度检验合格的营业执照、非企业单位法人证等证件复印件，对于实行资质管理的行业（如勘察、设计、建筑安装工程施工、监理等行业），还应要求对方提供年度检验合格的资质等级证书复印件，并应与其提供的原件相核对（只有复印件的，由其单位加盖公章，注明“与原件一致138、”字样），以核实其经营范围及缔约能力。承办人对对方当事人主体资格有疑问的，可提交相关材料，交由法律事务专员进行资格审查。法律事务专员在必要时可提请顾问律师审查。16、无论合同条款由谁起草及是否使用合同范本或内部标准合同，确定合同条款的基本要求是内容合法、完备、公平、不存在法律风险。17、缔约谈判，由承办部门负责进行，必要时可邀请法律事务专员参加。重要合同的缔约谈判，必要时由公司邀请顾问律师参加。18、公司实行合同条款先行审查制度。承办人在确定合同条款、对方加盖公章前，应将拟采用的合同条款连同对方当事人主体资格证明材料，一并移交法律事务专员审查。重要合同必要时由公司提请顾问律师审查。采用国家及省139、市制定的合同范本、内部标准合同的，在合同正式报公司审批前，法律事务专员不再对合同条款进行审查，但上述合同条款如有任何修改、补充，均应在合同报批前提交法律事务专员审查。19、承办人应依法律事务专员或顾问律师的意见对合同条款进行修改完善，不可更改的垄断性合同除外。承办人如认为根据具体情况很难采用法律事务专员或法律顾问意见的，应按公司合同审批权限逐级报合同审批人处理。20、承办人在依上述规定确定合同条款后，应填写合同审批表（格式附后），并备齐合同文本，报公司批准。合同审批权限，执行公司相关规定。21、承办人在合同审批表中，应就合同签订的必要性、合同价款是否合理、合同内容是否完备、公平及其他需要说明140、的问题发表意见。法律事务专员在合同审批表中，应就合同主体是否合格、合同条款是否合法、完备、公平、是否存在法律风险等问题发表意见，同意合同条款后转入下一道审批环节，否则予以退回。承办部门负责人在合同审批表中，应就合同签订的必要性、合同价款是否合理、合同内容是否完备、公平等问题发表意见；对有关专业内容不是非常熟悉的，可提请相关专业部门发表意见，接到请求的相关专业部门有义务就此发表书面意见。承办部门负责人同意签约后转入下一道审批程序，否则退回。财务负责人主要就合同付款条件是否合理，合同价款是否准确、税收条款是否合法等问题发表意见，同意签约后转入下一道审批程序，否则予以退回。分管副总经理或总监主要就合141、同签订的必要性、合同价款是否合理、合同内容是否完备、公平等问题发表意见，同意签约后转法人代表审批，否则予以退回。法人代表为合同批准人，其同意签约后，合同审批程序即完成，无需再报上级批准。合同批准人同意签约后，即在合同文本上签字。如由其他人签署合同的，其必须持有法人代表签发、并由公司盖章的授权委托书，否则签字人无权签约。法人代表因特殊情况不能及时书面委托的，可电话委托，但事后应补办授权委托手续。22、合同经批准后，承办人应负责落实合同的盖章手续。23、禁止出现只有公司盖章而无合同签字人签字的合同。24、负责掌握公司印章的人员，在盖章前应要求承办人提交已经合同审批人批准签约的合同审批表，并注意察看142、合同上本公司签字人是否与上述规定相符。如发现不符，不得在合同上加盖公司印章。25、对方当事人如果是单位，其合同签字人应为其法定代表人（适用于法人单位）或负责人（适用于不具备法人资格但有营业执照的单位），该法定代表人或负责人原则上应与其营业执照或其他主体资格证明文件上载明的一致；如不一致，承办人应要求对方提供法定代表人或负责人身份证明书。如对方签约人非对方法定代表人或负责人，承办人在签署合同前应要求对方提供由其法定代表人或负责人签署的授权委托书原件并留存，否则不能认可对方签字的效力。26、公司持有的合同原件份数至少应为两份，其中一份由承办部门留存，另一份交财务部门。如合同涉及应报批准、登记后生效143、及合同涉及担保人等第三人的，还应相应增加用于报批、登记、提交担保人等第三人的合同原件份数。27、如根据法律及合同约定，合同生效需提交各方股东会、董事会决议及需履行规定的批准、登记、公证等手续的，承办人应在合同签订后落实本公司的上述手续，并应要求对方履行上述手续，以促成合同的生效。28、合同的管理与编号由财务管理中心负责。合同分两类编号，工程类为A，其它类为B。编号规则为：项目名称第一个汉字+A（B）+8位数年月日+4位数顺序号。商品房买空合同编号规则为：项目名称第一个汉字+房字（商字）+8位数年月日+4位数顺序号。三、合同的履行29、合同生效后，在对方当事人没有违约的情况下，承办部门及承办人应144、严格按合同履行，树立本公司良好的商业信用。30、合同履行过程中，承办部门及承办人应恪尽职守，妥善地处理合同事务，尽力维护公司利益。31、合同履行过程中，承办部门及承办人应注意观察和了解对方当事人在主体资格及履约能力方面已发生或可能发生的不利变化，并及时向公司领导汇报。32、对于合同约定应当由公司先履行债务的，承办部门及承办人如发现对方有下列情形之一，应立即将此事向公司领导汇报，同时通报法律事务专员。公司领导将在听取法律事务专员及顾问律师意见后决定是否中止履行合同：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。四145、合同的变更、解除33、已签约的合同，如有任何变更，承办人应按本制度规定在变更协议报批前，将变更协议条款提交法律事务专员进行审查，并应在合同条款确定后，依本制度第19条规定填写合同审批表报公司审批。34、合同的单方解除，如由本公司提出，承办部门应在发出解除合同通知书前，报公司领导批准。公司领导将在听取法律事务专员及顾问律师的意见后作出决定。35、合同的单方解除，如由对方提出，承办部门应在收到相关解除通知后立即将相关情况向公司领导汇报，同时向法律事务专员通报，公司领导将在听取承办部门、法律事务专员、顾问律师的意见后作出决定。36、双方协商解除合同的，按合同争议处理。五、合同争议的处理37、合同履146、行过程中如发生争议，承办人应填写合同争议报告表（格式附后），及时向公司报告。合同争议处理的审批权限按公司相关规定执行。承办人应根据审批意见与对方协商解决，必要时可邀请法律事务专员参加协商，或由公司邀请顾问律师参加协商。38、合同争议协商不成，公司决定以诉讼、仲裁方式解决的，承办人应及时整理合同资料，并将整理后的合同资料原件移交法律事务专员，由法律事务专员配合顾问律师起诉、应诉。六、合同资料的保管39、合同终止前，承办人应妥善保管合同资料原件（包括但不限于合同、补充协议、往来函件、通知、合同审批表等所有合同资料），不得遗失、损毁、隐匿、转移、对外泄露。合同终止后，承办人应及时整理合同资料并移送公147、司档案管理部门归档。40、涉及公司机密的合同资料的保管，执行公司相关规定。七、奖惩规定41、对于模范遵守本制度的员工，公司可在年终后给予一定的物质奖励及精神奖励。42、员工违反本制度的，由公司给予相应处分。员工违反本制度给公司造成损失的，应依法承担赔偿责任。员工严重违反本制度的，公司可依法解除劳动合同。八、附则43、本制度适用于公司本部及下属各公司。本制度由财务管理中心负责解释。44、本制度自批准发布之日起施行。原有类似规定与本制度不一致的，以本制度为准。附：1、合同审批表（格式）；2、合同争议报告表（格式）；3、合同付款审批表（格式）。6.3 印章管理办法第一条 为了加强对公司印章的制作与使148、用管理，维护公司权益，特制定本办法。第二条 公司印章管理部门为财务管理中心。财务管理中心有权检查印章保管、使用登记情况，提出表彰或处罚意见。第三条 本办法所称公司印章，指公司持有的或与公司有关的任何印章，包括但不限于公司行政公章、合同专用章、销售合同专用章、财务专用章、发票专用章、法人代表专用章、公司项目部印章、预决算专用章及其它部门印章。公司印章的具体使用范围如下： 1. 公司行政印章代表公司签署决定、请示、报告、通知、通报、批复、意见、函、会议纪要、证明等书面文件，由财务管理中心见用印审批表使用。2. 公司合同专用章由财务管理中心管理，代表公司对内签署劳动合同时，见法人代表签字后用印；对外149、签署经济合同时，见合同签订审批表后用印。是公司签订合同（销售合同除外）的唯一有效的印鉴。3. 销售合同专用章由营销中心代表公司对外签署销售业务合同时使用，由法人代表授权营销副总经理负责，销售合同见营销副总经理签字后分项目按序号用印（奥林花园项目用1号印，千年美丽项目用2号印）。4. 财务专用章由财务管理中心签署支票时使用。5. 发票专用章由财务管理中心对外收取各种款项，提供票据时使用。6. 法人代表专用章由财务管理中心出具支票时使用；对外签署经济合同时由财务管理中心见合同签订审批表使用。7. 公司项目部印章由项目经理代表项目部签署现场签证意见、工程联系单或处理权责范围内的零星事务时使用。8. 150、设计部门印章由设计总监代表公司对设计发表意见。9. 预决算专用章由合同审算中心签署对工程预结算的部门审查意见及工程材料价格核定意见。第四条 持有上述公司印章的，由掌印部门制定内部用印登记办法，指定专人保管印章，办理用印登记。第五条 本办法未明确的事项使用公司行政公章，见法人代表签字后用印，无须法人代表签字的，见用印审批表后用印。第六条 严禁超范围使用印章。有用印审批手续的，用印后果由最后审批人负责；无用印审批手续的，用印后果由印章保管人负责。超范围使用公司有关印章，对公司造成损失的，公司有权追究印章保管人的法律责任。任何部门印章均不能对外签订经济合同，否则，由用印当事人承担全部法律责任。第七条151、 公司印章保管人员如发现印章被盗、遗失的，必须马上向公司汇报，由公司采取相应补救措施。第八条 公司原则上不批准刻制部门印章。新刻制公司有关印章必须经公司法人代表审批后方可进行。第九条 印章管理规范的部门和个人，公司可给予一定的表彰。第十条 本办法适用于公司本部，下属各子公司可参照制定相应管理办法。第十一条 本办法由财务管理中心负责解释。第十二条 本办法自批准发布之日起施行，此前公司制定的有关规章制度如与本办法不一致，以本办法为准。7 业务招待费管理办法第一条 为方便公司工作人员对外的正常业务交往，保证完成公司的工作任务，同时加强对业务招待费的管理，特制定本办法。第二条 业务招待是指公司因工作需152、要对外部业务往来单位的宴请招待，不包括其他形式的公关活动。第三条 业务招待要本着“利于工作、厉行节约”和“必要性”原则，根据工作的重要性、必要性和紧迫性，适当地有针对性地进行业务招待，并加强控制招待费用的开支额度。第四条 业务招待应根据招待对象的不同，合理控制招待的范围及档次，有重点、分层次地开展业务公关活动。第五条 业务招待费开支实行事先电话或口头请示，事后报销。其批准权限为：单次金额在500元以下的，由部门负责人或项目经理批准；单次金额在500元以上1000元下的，由部门负责人或项目经理同意后报各分管领导批准；单次金额在1000元以上的，由部门负责人或项目经理、分管领导同意后报公司总经理批准。就某一类招待对象，板块负责人应在本板内部注意统筹安排，在公司板块工作关系中注意综合协调，避免重复招待，造成资源与资金浪费。第六条 业务招待费实施预算管理时，按审批后的预算方案执行。第七条 业务招待费用一般由经办人先行垫支，事后按公司相关费用报销流程报销。超过1000元的，先借后报。第八条 业务招待活动涉及两个部门以上的，由主办部门申请并办理相关手续。第九条 经办人在业务招待活动完毕后应凭正规票据即时办理报销手续，业务招待费原则上一事一报，一周内必须报销，否则费用自理。第十条 本办法经总经理批准之后予以执行。