1、公司工程部设备机房配电房、电梯运行管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 设备机房管理制度工程部辖下的设备机房有两大类型。一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是生产重地，后者是机要重地。为规范各机房的管理，特制定本规定。 （1） 机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿如内”的告示牌。 （2） 凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规2、范的警示牌。 （3） 各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。 （4） 各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。 （5） 机房钥匙是专用钥匙，未经该系统工程师批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。 （6） 未经部门领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员安排指导。 （7） 政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知系统主管3、或部门领导。 （8） 保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。 （9） 严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。 （10） 机房的内线和外线电话均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。 （11） 各机房工作员工必须按照要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作应清晰明了。（12） 严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工作程序或改动任何数据。电力系统维修管理制度（一）职责1、 运4、行技工负责机电设备的日常养护（设备不停电能做到的电柜表面、地面清洁）、简易维修（10分钟内能处理好的问题）。2、 维修技工负责机电设备的维修、养护工作。3、 维修主管负责对内部维修保养工作进行检查、指导、监督、考核。负责外委养护、维修的联系、监督检查。（二）、管理制度1、运行主管每年12月按运行情况制订下年度中修、大修计划。2、维修过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。3、由维修技工负责维修，维修前，由维修主管重述本规程中与本次作业相关的部份内容，并按电气维修管理规程的有关规定，明确要本次维修的工作重点。4、配电设备故障维修：影响供电质量及运行时的维修，一般不超过1小时，若在1小时内无法5、解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间立即上报部门主管及公司主管领导，限期解决；不影响供电质量及运行时的维修，一般可视其用户生产用电情况确定维修时间。5、凡是夜间发生的，不影响用户生产及其连续试验的、不会产生其它严重后果的供配电故障，可以由当班维修技工及时维修。6、维修主管提供工作指导及负责检查监督。供电系统管理规范（一）、相关职责1、 变配电值班运行技工必须持证上岗，负责变配电设备运行的清洁、操作、巡视、检查、记录、异常情况报告处理及变配电设备的维修、保养。2、 各管理处设备管理员负责日常工作的检查监督。3、 公司工程部负责技术指导和评价检查。4、 各管理处负责向有关用户通知停6、电情况。（二）、工作规范1、变配电房（发电房）管理规范（1） 每班保持值班室、配电室清洁。（2）非工作人员进入变配电房，须经运行主管或部门主管批准后进行登记，由值班电工陪同方可进入。（3）配电房内禁止非值班人员操作配电设备。（4）保持良好通风及照明，应急灯可正常使用，门窗开启灵活。（5）保证消防设施完备，变配电房内禁止吸烟。（6）保持清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘，无水渍，电缆沟内无动物屎便。(7) 不得擅自更改变配电房机电设备线路及器材，若确需要更改，须报公司工程部同意，经公司主管领导批准后方可更改。(8) 变配电房须防火、防水、防雨、防漏，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、壁虎等小动物进入。暴7、雨时须严密注意，必要时启动潜水泵抽水或采取其它措施排水。2、值班管理规范：（7）变配电房由值班电工按各管理区域内（大厦）的实际要求进行监控记录，发现问题及时解决。（8）对变压器、变配电房按规定时间巡视，并将巡视检查结果记录于电站运行记录表内。变配电房应达到“四防一通”即防火、防水、防雨、防小动物进入和保持通风良好。（9）对低压配电柜按规定时间巡视，观察设备运行数据、环境温度、电流、电压、功率因数。（10） 如配电设备发生异常，应及时报告运行主管部门主管，并在其指导下排除异常，必要时上报公司工程部和公司主管领导。（1） “市电”停，自备电源30分钟内带负荷运行，对柴油发电机组进行监视记录。（2）8、 值班室应备有如下记录簿册：值班运行记录簿、命令指示簿、开关跳闸记录簿、继电保护记录簿、检修记录簿、异常和事故记录簿以及安全培训记录等，值班人员都必须按规定要求填写。2、交接班规范（1） 接班人员认真听取交班人员的值班和设备运行报告。（2） 查看上班记录。（3） 检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在记录上签名。(4)有下列情况之一不准交接班a) 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁。b)接班人未到岗，交班人员不准下班。c)接班人醉酒或有不适宜值班的疾病等，未找到接班人。d)严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。e) 若在交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班9、人负责处理事故，接班人协助。4、全操作工作规范（1） 值班电工应严格按操作规程操作变配电设备，保证设备正常运行。（2）进行配电柜检修，应填写高、低压停送电工作票，由运行主管批准后方可进行。（3）停电工作时，应将断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。（4）严禁带电作业。如遇紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行。（5）自动空气开关或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。（6）电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。（7）不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。（8）操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘10、鞋。5、停电管理工作程序停电按停电处理规程进行操作。6、变配电设备维护养管理规范变配电设备的维护保养按供配电设备维护保养规程进行操作。7、应急处理程序（1） 突然停电，按停电处理规程中的“意外停电处理程序”进行处理。（2） 如遇可能会导致火灾或更大范围停电的严重故障，应立即电话通知受影响的主要住户（单位）马上停电进行处理。（3） 对发生冒烟、着火的严重故障，应立即切断故障处电源，并用灭火器扑救，并马上报告公司工程部和公司主管领导。公司工程部负责确定尽快恢复供电的措施并指挥处理。配电房管理规定1、 未经运行主管或部门主管的许可，非工作人员不得入内。2、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方11、法和安全注意事项。3、值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。4、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。6、因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应向用户作出解释。7、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。8、做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。9、值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。机房卫生管理规定1、由运行技工12、每天对设备房进行清洁。2、机房必须保持通风良好及照明设施完好，应急灯可正常使用，门窗开启灵活。3、设备房内禁止吸烟和吃东西。4、保持清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备及其它附属设施无积尘，无水渍。5、严禁小动物进行机房内，机房内没有任何粪便。设备台帐及文档资料管理制度1设备台帐应该分类建立，严格区分设备设施的种类。2建立设备卡及设备资料档案。3确定设备保养维护责任人，落实保养维护的实施时间。4每次保养维护检修后应做好记录工作，为后面的保养维护工作做好技术准备工作。5每年核对设备的情况，如有变动，应及时登记。如有报损的设施设备，应在有关部门领导签字后，办理相关手续后办理报损工作，并保留一定的年限。13、6每年年底，统一登记实施设备，统一粘贴新的设备标签。给、排水设备运行管理制度一、 给排水设备运行管理的目的。给排水设备在运行过程中会出现一些异常情况，如供水管爆裂、泵房发生火灾及停电等，需要及时处理，并且为了避免出现异常，便于事先采取预防措施，要加强日常巡视工作，这些都是在给排水设备运行中应考虑的问题。因此给排水设备运行管理的目的是加强运行管理工作，确保给排水设备设施的良好运行。二、给排水设备运行管理中的日常巡视。日常巡视是为了保证给、排水设备、设施的正常运行，确保设备、设施处于良好的运行状态，减少由于设备带病运行所带来的损耗，减少能量的损耗。三、给排水设备设施异常情况处理。1.主供水管爆裂：14、如果发生此种情况，首先应立即关闭相连的主供水管上的闸阀，若仍控制不住大量泄水，应关停相应的水泵房，通知工程部管理组及总值班室。由总值班室负责联系相应责任部门及时通知用水单位和用户关于停水情况。工程部负责安排维修组进行抢修，维修完毕后由水泵房管理员开水试压，看有无漏水和松动现象，如果试压正常，回填土方，恢复原貌。2.水泵房发生火灾：任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器扑灭火警。并呼叫邻近人员和消防管理中心主管前来扑救，切断一切电源。消防管理中心根据预先制定的灭火方案组织灭火和对现场进行控制，向“119”台报警，并派队员到必经路口引导。通知工程部断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统、消防水泵15、保证消防供水。火扑灭后，工程部对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请，并填写有关记录、报告单。3水泵房发生浸水：少量漏水，水泵房管理员采取堵漏措施，若浸水严重，应关掉机房内运行的设备并拉下电源开关，通知工程部管理组，同时尽力阻滞进水，协助维修人员堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，对浸水设备进行除湿处理，如用干布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等，确定湿水已消除后，试开机运行，如无异常情况即可投入运行。4市电停电：出现这种情况后，水泵房管理员应立即启动柴油发电机。电梯运行管理制度电梯设备的运行巡视监控管理：1）建立巡视监控管理制度。1.值班人员每日对电16、梯的主要部位巡视一次。2.巡视时按要求的内容认真巡视检查。3.及时处理巡视中的问题，并做好巡视记录。2）巡视内容。机房值班人员巡视应注意：曳引机是否有噪声、异味，是否烫手；轴承螺栓是否松动；减速箱的油位、油色是否正常，连轴器是否牢固可靠；指示仪表、指示灯、各继电器动作是否正常；变压器、电抗器等是否过热；制动器是否正常；曳引轮、曳引绳、限速器等是否正常；通讯设施、标示牌、盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否放在指定位置；电梯运行有无振动，开关门是否顺畅；底坑限速器是否正常。3） 巡视中发现不良情况的处理。当巡视中发现不良状态时，机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则应及时通知维保公司。消17、防系统设备运行管理制度1公司的烟感器每年由消防中心组织测检12次。2动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和管工班组织排放检查一次。3季度由消防中心或水泵班防水检查一次公司内的地上消火栓。4防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次。5站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号。6司的消防加压、送风、排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检查一次。7防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次。8司的各种电气设备，每年联合进行一次检查。9备用发电机，由工程部根据设备检查安排时间定期启动检查。10各部位的轻便手提式10升、推车式65100升的泡沫灭火器，每年由消防中心18、监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。11公司建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、楼层间、机房、电房、气站、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经消防中心同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任。监控系统设备运行管理制度1中控室监控员负责中控室监控设备24小时运行操作、监控、记录。 2当接到火警报告或显示火警信号时，应立即要求保安员前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员，启动相应灭火设备，并及时通知有关部门。3当通过监控电视发现可疑人员或异常情况时，应立即要求保安员前往巡查，19、及时向保安员提供有关情况，并协助处理。4当监控设备发生故障时，应立即通知代维单位进行维修，要求保安员提高警觉，并及时通知上级主管。5在代维单位人员及工程值班人员的监控下，每季对火灾报警系统进行一次功能检查，并将检查结果记录于“交接班记录”中。6每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。7中控室监控录像带的保存时间必需超过7天。8代维单位负责中控室设备的维修保养工作。火灾报警系统运行管理制度消防控制中心是掌握消防设备及发现火灾，指挥灭火，控制消防机电设备的重要部位，特制定如下管理规定。一、认真学习业务，不断提高业务能力，发挥敬业乐业精神，热爱本职工作。二、控制中20、心实行专人轮班全日值班制度，值班人员不得随意离开值班室，值班员要遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，爱护设备，保持设备清洁，完整好用，配合维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，第一时问通知维修人员到场处理。三、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施。四、监视所有摄像位置的图像，注意异常现象，发现情况即时通知班长，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。五、对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。六、监视电梯运作，守听电梯内警钟及对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯乘客及工程维修部联系。七、发生案件和突发事件21、时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。八、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，应立即通知班长到现场查看，争取把事故消灭在萌芽状态之中。九、值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品，室内应配有手持灭火器材，消防扳手，消防斧，消防头盔等消防器具。消防泵运行管理制度1。保证水泵房通风、照明良好及应急灯在停电状态下的正常使用。2水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟。3水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处。4非值班人员不准进入水泵房。5每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，确保泵房地面和设备外表的清洁。6水池的观察孔应加盖上锁，水泵22、房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，不得私自配钥匙等等。1接班人员应按规定准时交接班，并且在交接班时，接班人员应认真听取交班人交代，并查看交接班时填写的给排水设备设施运行日记。2出现异常事故正在处理中，此时应由交接人员负责继续处理，接班人协助进行。保安监控系统运行管理制度1认真学习业务，不断提高业务能力，发挥敬业乐业精神，热爱本职工作。2控制中心实行专人轮班全日值班制度，值班人员不得随意离开值班室，值班员要遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，爱护设备，保持设备清洁，完整好用，配合维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，第一时问通知维修人员到场处理。3监视所有摄像位置的图像，注意异23、常现象，发现情况即时通知班长，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。4监视电梯运作，守听电梯内警钟及对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯乘客及工程维修部联系。5对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。6监视所有摄像位置的图像，注意异常现象，发现情况即时通知班长，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。7当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，应立即通知班长到现场查看，争取把事故消灭在萌芽状态之中。8发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。9值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品，室内应配有手持灭火器材24、，消防扳手，消防斧，消防头盔等消防器具。设备运行维修异常事件报告制度1发生何种设备和事故，主管单位必须立刻组织力量迅速处理。2较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响，直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。3。论发生何种设备故障和事故，主管单位有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上作详细记录，不得疏漏隐瞒。4。产生较重大事故或故障时，主管单位在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由管理处主任召集有关单位参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由主任审批后送主管单位。对于改进措施，25、有关单位必须严格执行。配电系统设备运行管理制度1 检查并及时处理供配电系统存在的隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。2 运行技工负责机电设备的日常养护（设备不停电能做到的电柜表面、地面清洁）、简易维修（10分钟内能处理好的问题）。3工负责机电设备的维修、养护工作。4维修主管负责对内部维修保养工作进行检查、指导、监督、考核。负责外委养护、维修的联系、监督检查。5行主管每年12月按运行情况制订下年度中修、大修计划。6维修过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。7由维修技工负责维修，维修前，由维修主管重述本规程中与本次作业相关的部份内容，并按电气维修管理规程的有关规定，26、明确要本次维修的工作重点。8配电设备故障维修：影响供电质量及运行时的维修，一般不超过1小时，若在1小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间立即上报部门主管及公司主管领导，限期解决；不影响供电质量及运行时的维修，一般可视其用户生产用电情况确定维修时间。9凡是夜间发生的，不影响用户生产及其连续试验的、不会产生其它严重后果的供配电故障，可以由当班维修技工及时维修。10维修主管提供工作指导及负责检查监督。设备安全运行制度一、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程技术部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。二、智能控制、消防、电27、梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。三、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。四、值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修。五、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。六、维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。八、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。九、供配电设备房必须具备有灭火器材。设备运行记28、录管理制度一、管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。二、管理中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。三、值班员和维修人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。四、所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。五、定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。六、借阅查找设备管理记录应办理相关手续。设备管理交接班制度一、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班29、者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。二、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况；等等。交班时，双方领班在值班日志上签字。三、在下列情况下不得交接班：1、在事故处理未完或重大设备启动或停机时；2、交接班准备工作未完成时；3、接班人数未能达到规定人数的最低限度时；4、领办或由主管指定替代领班的人未到时；5、接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时设备管理报告制度一、下列情况报告班组长：1、主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；2、设备30、出现故障或停机检修；3、零部件更换及修理；4、维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；5、运行人员暂时离岗；6、对外班组及上级联系。二、下列情况必须报告技术主管：1、重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况；2、采用新的运行方式；重点设备发生故障或停机抢修；发电机房管理制度1、发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。2、配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。3、平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常。4、发31、电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟 ，平时应将发电机置于自动起动状态。5、发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。6、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7、定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。8、加强防火各消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。四、相关记录：发电机组运行情况记录表 设备备品备件管理制度1设备备品备件的管理由专人管理。建立物品的管理帐册，作好物品的出、入帐的管理工作。2对于进库的备品备件，由负责管理的专门人员进行数量上的核对，并对品名、产地、规格和技术资料进行详32、细登记，作到帐物相对应。3在备品、备件的领用中，应由使用和维修人员签字确认，方可发放，并注明使用的地点。对于金额较大的备品、备件，应出示有关领导签字认可的文件，方可发放。4每个季度对备品、备件进行一次核对，以确认帐物相对，准确无误。如有在包管中损耗的物品，应填写损耗报告单，由相关领导签字确认，方可消损，不得私自处置。5 每年年底，由管理负责人进行一次帐物核对，并填写报表，上报主管部门。如有帐物不符的情况时，应及时核查原应，并书面说明情况，不可隐瞒事实。中央监控室安全保密制度一、 除接到通知或有领导陪同，严禁与中控室无工作关系的人员出入。二、 值班员不准同外人讨论与中控室相关的设备操作细节及相关33、工作程序。三、 如遇参观活动或上级工作检查时，须详细填写中控室来访人员登记表。四、 在参观过程中，中控室值班员须将图形中心的主控程序退至最小化，如问及系统操作的核心问题，值班员有权拒绝回答。五、 严禁值班员将与中控室相关的技术资料、图纸、磁盘等相关物品，以任何形式泄漏出中控室。工程技术部部门职责1、为公司各管理处提供技术支持，指导其做好小区的市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。2、对各管理处在小区市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。3、负责组织对公司管辖小区内的房屋结构安全进行鉴定，对损坏房屋提出修缮方案或报房屋34、安全主管部门鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。4、制定公司管辖小区内房屋设备设施的年度保养计划，并对管理处的实施情况进行监督。5、负责对各小区设施设备的日常运行管理进行监督考核。6、负责公司的技术安全管理工作。7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新区的验收接管工作。8、负责公司各技术专业对业务主管部门和其他有关单位的业务联系工作。9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。10、对本部门（小区）所产生的固废分类收集、处理。11、完成公司下达的责任指标。电气工程主管岗位职责1、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导各管理处完35、善公司所需要的电气图纸资料及维修档案的归档。3、负责电气设施正常使用的技术监督和指导。4、负责电气设施维修保养的技术指导。5、制定电气设施大中修计划、方案及预算，报经批准后组织实施。6、负责指导供电计量、节约用电的管理，努力降低供电损耗。7、负责组织制定和完善公司内部与电气设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。8、负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。12、在必要时协助做好相近专业的工程36、管理及费用控制。13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。工程主管岗位职责1、对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务； 2、熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程； 3、负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作； 4、负责小区已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养，全面掌握小区强弱电系统及其设备的性能和使用方法； 5、负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经37、验总结； 6、负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结； 7、负责每周一次对小区内所管辖的包括高压变电所、低压配电室、卫星机房、中控室中的设备、设施进行检查； 8、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 9、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任； 10、负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格； 11、负责编制所辖区内每台电气设备台帐，绘制小区电气系统图； 12、负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表； 13、负责小区内施工用电的现场安全管理、计量和38、收费工作； 14、负责维修电气的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理管理和指导； 15、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 16、每月底负责小区设备、办公及非住户用房用电计量的抄录、汇总并上报收费组和供电局收费站。负责向供电局按照上报电量交纳电费和按照财务科目进行电量和费用分摊； 17、积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。配电电工岗位职责1、协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24h正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5min内将发电机电源送至用电设备39、。3、负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。5、负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。6、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议； 7、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施； 8、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理； 9、积极配合部门内其他组的工作。 10、完成上级交代的其他工作。弱 电 电工 职 责1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务； 2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度； 3、负责在电气主管的安排下对40、小区门禁系统，监控系统、对讲系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%； 4、负责在公司调度中心的统一安排下按照报修流程和入户维修制度进行用户的有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%； 5、负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作； 6、负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实施、记录工作； 7、负责小区弱电设备设施保修工41、作的监督管理工作； 8、 负责在电气主管的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录； 9、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 10、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务； 11、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作； 12、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；13、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作42、质量的达标并承担相应责任； 14、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度； 15、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议； 16、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施； 17、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理； 18、积极配合部门内其他组的工作。 消防监控室/监控中心值班员职责消防控制中心是掌握消防设备动态及发现火灾、火警的重要岗位，是整个大厦消防管理的心脏。为了加强消防控制中心的管理，特定例如下制度。a) 防控制中心实行全天24小时专人轮流值班制。b)监控中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作43、设备。c)值班人员在监控中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动。d)值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开。e) 监控中心各操作手柄（按钮）每日做一次手动操作检查。f) 消防监控中心的设备外观不附有灰尘为合格。g)监控中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告管理处主任，联系技术人员前往维修。中央监控室值班员岗位职责一、 值班人员必须按规定时间和着装要求上岗，按规定程序认真进行交接班，在岗期间须始终保持良好的警容风纪。二、 值班人员在岗时应精神饱满，注意力集中，按规定操作程序注意各种信息，发现问题应及时填写交接班记录。三、 44、值班人员必须监守岗位，不准擅离职守，如因处理报警或其他原因须离岗时，应通知另一值班人员并携带通讯工具，随时保持与机房联系。四、 值班员须严格执行保密制度，来访人员须认真登记。五、 机房内严禁吸烟，大声喧哗，值班时不准睡觉。六、 认真填写交接班记录等工作记录，要求做到准确、详细。七、 不准录制或播放与工作无关的音像制品，使用电话要讲文明用语，严禁长时间占用线路。八、 值班人员负责维护工作区域内的卫生，交班时要认真做好卫生打扫，保持机房环境和整洁有序。维 修 电 工 职 责1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务； 2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度； 3、负责在主管的安排下45、负责组织本组员工对小区所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。每年9月底和春节前对小区路灯检修和灯罩的清洁工作，确保房屋及配套设施完好率达到90%； 4、负责在公司调度中心的统一安排下按照报修流程和入户维修制度进行用户的有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%； 5、在主管的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作； 6、46、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务。7、在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作； 8、负责管辖区内设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管； 9、负责在电气主管的安排下领导本组员工对各种电力管网、管井雨季雨水的抽淘和清理工作； 10、负责在运行及设备维护主管的统一安排下对本项目新增项目接管及验收的现场实施、记录工作； 11、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果47、的各方面对比和改造、更新经验总结； 12、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作； 13、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。 14、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任； 15、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度； 16、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 17、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议； 18、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；19、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；48、 20、积极配合部门内其他组的工作。 高 压 配 电 操 作 规 程一、 目的保证高压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好。二、 适用范围高压配电房配电设备的操作。各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操作规程。三、 操作程序：（一）、高压开关柜的操作1. 手动操作方式：运行技工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸。如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。2. 自动操作方式：当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，49、母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。（二）、事故处理：1过流故障：若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。2接地故障：指示及处理程序与过流故障相同。3变压器温升故障：指示及处理程序与过流故障相同。4失压跳闸故障：指示及处理程序与过流故障相同。专变供电管理规定一、 目的规范对各管理区域内（大厦）专变供电系统的运行管理。二、适用范围专变供电系统的管理。三、内容1、 用电负荷的管理区域内（大厦）实行24小时值班，实行交接班制度，在8：0023：00进50、行监控，做好电站运行记录，每一小时记录一次，在18：0023：00仅对高压室进行监控记录，每一小时记录一次。在23：00次日8：00值班室设值班工候命处理突发事件。2、 属于三级用电负荷的管理区域内（大厦）的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并作记录，由运行技工负责此项工作，一般的监控时间安排在每周一至周五的8：0018：00。3、 在监控时发现问题要及时进行解决。四、相关记录电站运行记录表低压配电房设备操作规程一、 目的保证低压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好正常供电。二、适用范围低压配电房配电设备的操作。各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操作规程。二、 操作规程1、51、 应密切注意网络表的读数。保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。2、 变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术措施后方可进行。3、 停电操作应先拉开低压分路开关，然后再拉低压总开关。送电操作时与停电顺序相反，并详细检查开关是否在正常的合闸位置。4、 变压器停电后作业前应进行验电、放电，验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定良好才能使用。放电可使用地线或放电棒对地进行。但电容器放电应在两极间进行。5、 装、拆地线必须先接接地端，后接导体端，并接触牢固，拆时顺序相反。6、 低压出线发生故障掉闸时，应立即与维修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢复供电，严禁强行送电。供配电设备维护保养规程一、 目的52、检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。二、适用范围适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。三、内容由运行班运行技工根据下面检查保养表对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。由管理处的设备管理员根据相应的维护保养检查表对保养情况进行检查跟进。停、转电处理程序一、 目的规范对停、转电的管理，确保市电停电时能顺利进行转电，同时保障安全。二、适用范围计划停电或特殊停电时的处理及转电程序。三、处理程序1、 由于供电部门的原因造成突然停电，备用柴油机组立即自动投入，供电给消防系统53、和公共照明系统。值班人员要及时询问供电局的监察部门及可能恢复供电的时间，并上报主管。2、 供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的高压维护等，在接到供电部门的通知后，立即由主管拟好停电通知及工作票，由部门主管签发停电通知后对外张贴。工作票交由值班电工执行。内部检修或整改停电，尽量选择在节、假日，确认无重大活动、加班后，由主管拟定停电通知，在部门主管批准后对外通知。供配电应急操作流程一、 目的：在供配电的过程中，确保供配电的使用安全，确保设施的运行正常。二、适用范围：适用于在供配电过程中，突发事故时的应急处理，保障人员的安全和供配电设施的安全运行。三、内容：1.触电急救在物业管理公司54、的辖区内，发现有人触电时，当班电工应保持清醒的头脑立即组织抢救。抢救的方法是：(1)脱离电源人体触电较重时会失去知觉，往往不能自行脱离电源。救护人员应根据触电场合和触电电压的不同，采取适当的方法使触电者脱离电源。低压触电时，应首先拉开电源开关，离开关太远时用绝缘的杆棒把电线挑开。脱离电源要快，必须争分夺秒，触电时间越短救活触电熔熔断器。若离配电室较远，可采用抛掷金属物使高压短路，迫使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时，救护人员应注意自身的安全。(2)现场抢救触电人员脱离电源后，应根据伤势情况作如下处理：触电者尚未失去知觉时，应使其保持安静，并立即请医生进行救护，密切观察症55、状变化。触电者失去知觉，但有呼吸心跳。应使其安静的仰卧，将衣服放松使其呼吸顺畅。若出现呼吸困难并有抽筋现象，应进行人工呼吸和及时送医院诊治。触电者呼吸和心跳都停止时，注意不能视为死亡，应立即对其进行人工呼吸，直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。2.变配电室发生火灾时的处置当变配电室发生火灾时，当班人员应立即切断电源，使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打火警电话119报警，注意讲清地点、失火对象，争取在最短的时间内得到有效的扑救。3.变配电室被水浸时的处理变配电室遭水浸时，应根据进水的多少进行处理。一般应先拉开电源开关，同时尽力阻止进水。当漏水堵住后，立即排水并进行电器设备除湿处理。当确56、认湿气已除，绝缘电阻达到规定值时，可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运行。弱电系统运行管理规程一、 目的：规范设备机房的管理，保障弱电系统的安全运行，以确保管理区域内（大厦）的弱电系统安全用电。二、适用范围：适用于弱电系统系统的运行管理。三、内容1、弱电系统的专用设备有专门的员工负责操作使用。2、定期检测弱电设备设施的外接连线，确保设备设施的使用。3每日做好交接班记录。4定期测试系统的使用功能，查看原有的记录资料。5系统出现运行问题时，及时与维修主管联系，并于设备维修供应方取得联系，及时处理问题，确保设备的使用。6作好设备间的卫生工作，确保有一个干净的工作环境。7不得随意领外来人员进入57、工作间。8不得随意泄露监控设备拍录的任何资料，作好保密工作。维修人员工作规程一、 接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，并持维修单赶到维修地点。二、 共区域的维修程序1、 首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。2、 做好公共场地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。3、 维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。4、 维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。三、室内有偿维修程序1、 记清维修用户的房号或单元，到达维修地点并核对无误后用食（中）指关节轻58、声扣门。2、 用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。3、 进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护措施。4、 如维修中会产生较大噪声时，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。5、 如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。6、 维修时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。7、 维修完成后，立即清理维修现场并请用户进行验收。8、 用户验收合格后，请作户在维修单内签名确认。9、 用户签名确认后，向用户表示谢意，与用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房59、间。10、 修结束后，维修人员必须将维修单妥善保存。相关记录：维修单弱电系统维修保养规程一、目的：取保弱电设备的使用正常，保持设备设施的完好。二、适用范围：弱电系统设备设施的使用时保养维护的工作。三、内容：1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。 2、主管工程师每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。 3、工作过程注意做好防静电措施。 4、对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。 5、对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。 6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。 7、根据系统特点重点做好清洁和坚固接线端品的工作。 8、工作结60、束后要测试被保养设备并填写有关表格。电梯困人解救操作指导书规范电梯困人援救工作，以确保乘客的安全是电梯困人援救管理工作的目的。凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员5min仍未到达，工程部经过培训的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。1 人援救的程序：(1) 告知被困人员，等待救援。当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门属于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。(2) 准确判断轿厢位置，做好援救准备。根据楼61、层指示灯、显示、选层器横杆或打开厅门判断轿厢所在位置，然后设法援救乘客。2. 救援步骤：(1) 轿厢停于接近电梯口的位置时的援救步骤： 关闭机房电源开关。 用专门外门锁钥匙开启外门。 在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。 协助乘客离开轿厢。 重新关好厅门。(2) 轿厢远离电梯口时的援救步骤： 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。 拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄。 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5)为止。 当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按(1)中所列方法救援。遇到其他复杂情况时，应请电梯公司帮助救援。援救62、结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验。电梯应急处理操作规程一、 目的：确保在出现异常情况时可以有序的处理事故，解困被电梯困住的人员。二、适用范围：当电梯工作中出现异常情况时，司梯人员和乘梯人员都要冷静，保持清醒的头脑，以便寻求比较安全的解决方案。(1) 发生火灾时的处置： 当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿厢。电话通知工程部并拨打119电话报警。 井道或轿厢内失火时，工程人员应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时，电话通知工程部。若火势较猛63、就应拨打119电话报警，以便保证高层建筑内的人员和财产安全。(2) 电梯遭到水浸时的处置：电梯的坑道遭水浸时，应将电梯停于二层以上；当楼层发生水淹时，应将电梯停于水淹的上一层，然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。用摇表测试绝缘电阻，当达到标准后，即可试梯。试梯正常后，才可投入使用。供排水系统运行操作规程一、 目的：日常操作管理的目的主要是规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。二、适用范围：供排水系统的日常运行和操作。三、给排水设备设施中水泵的日常操作程序1.启动水泵前的检查：在启动水泵前，先检查水泵的进、出水闸阀是否已经打开，64、否则应打开闸阀；检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。检查电压表，信号灯等仪表指示是否正常，水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。2.启动水泵：打开水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动”位置。启动水泵的启动按钮，水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3min，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。如果启动成功，水泵运转5min以上，同时观察运转时电流表指示，确定运转时有无异常情况(如异常声响，异常气味等)，检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述要求启动水65、泵。若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行。3.停止水泵：水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”(停止)位置，水泵停止运转，如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀。四、给排水设备设施日常操作管理职责划分给排水设备日常操作管理是设备管理中很重要的环节，直接关系到运行时间是否准确，是否会出现重大事故及延长设备的使用寿命，降低运行损耗等问题。水泵房的管理员负责给排水设备的具体操作，严格按规程操作，若发现不正常情况，及时进行调试维修。若出现重大异常，应及时上报主管领导，以便尽快解决，并填写有关记录。消防系66、统操作规程1目的：确保消防系统的正常使用。2适应范围：一、消防系统的日常操作和控制操作的保养维护工作。1）本管理区域内消防各系统属遥控、连锁自动装置，故在操作前必须观察各个系统是否设置在自动位置。2）首先观察各系统电源信号是否正常。3）各系统的安全操作方法如下：4）感系统：当发生火情报警时，确认楼层后，首先通知保安人员到报警层观察，同时与该层人员及时取得联系。若为火险立即按灭火作战方案处理，若为误报，请保安人员将区域报警进行复位，后将值班室内的集中报警器复位。5）火卷帘门系统：当群楼发生火警时，根据失火方位及火热大小，可采取隔离法，及降落相应的防火卷帘门，值班员可根据现场报告情况遥控降落，就近67、人员也可击碎报警按钮降落，若以上两种情况都不能降落时（观察卷帘降落信号灯），可速派消防维修人员到当地打开锁匙开关强迫降落。6） 排烟系统：发生火灾时，值班员遥控打开该层及其上下层的排烟阀。若失控时，通知人员就地打开该层的排烟阀，这是排烟风机自动启动，启动信号灯亮。若风机不能自动启动，速转入手动位置启动，仍不能启动时速派人到风机房内强行启动。7）压送风系统：根据火灾的不同方位，迅速打开相应的加压风机，启动信号灯亮，若失控时可派人到风机房进行手动操作。8) 消防栓系统：该系统是救火的主要设备之一，当进行该系统操作时，时刻监视该系统的消火栓报警信号。当灭火人员打碎就地的报警信号，消防中心得到该消火栓68、的报警按钮后，这是相应的消火栓泵自动启动，启泵信号灯亮。若不能自动启泵时，应立即转入手动位置启动，仍不能启动时，速与水泵房人员联系，或派人到泵房强行启动。9)花洒系统：当某层发生火灾时，失火部位的花洒喷淋头爆破喷水，该层的水流指示器动作，监控中心得到该层的报警信号。值班员观察水位信号，水位降到下限，花洒泵自动启动，相应的启泵信号灯亮。若不能自动启泵时，立即转入手动位置启动，仍不能启动时速派人到泵房强行启动。二、广播遥控设备操作说明1. 当需要启动紧急广播时，请严格按以下步骤操作：1）消防控制室中紧急广播设备的搬把开关置“ON”位置。2）下“F1”键，“叮咚”响声后便向被选定的区域播出。3）下“69、STOP”后再按下“F2”键。当磁带机中放入有关消防疏散的磁带后，该带便将如何进行人员疏散的内容不断向预选定的区域播出。4）“F3”键，此时，磁带机输出的有关人员疏散内容和消防指挥员现场指挥的信号并存同时播出。5）认为磁带信号妨碍现场指挥，可按下“STOP”后按两下“F4”键，于是被选定的区域中只有现场指挥员的命令可播出，其它信号一概终止，使用完毕将第（1）项中各开关全部复位。二、操作完毕后，时刻观察各个系统运行是否正常。三、火灾扑灭后，要进行事后工作，即所有系统要复位，对所有系统的设备进行检修。四、事故后要详细整理记录资料，总结操作经验。电力维修操作规程一、目的检查并及时处理供配电系统存在的70、隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。二、适用范围适用于专变供电系统的维修工作。三、内容（一）职责1、 运行技工负责机电设备的日常养护（设备不停电能做到的电柜表面、地面清洁）、简易维修（10分钟内能处理好的问题）。2、 维修技工负责机电设备的维修、养护工作。3、 维修主管负责对内部维修保养工作进行检查、指导、监督、考核。负责外委养护、维修的联系、监督检查。（二）、管理制度1运行主管每年12月按运行情况制订下年度中修、大修计划。2维修过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。3维修技工负责维修，维修前，由维修主管重述本规程中与本次作业相关的部份内容，并按电气维修管理规程71、的有关规定，明确要本次维修的工作重点。4、障维修：影响供电质量及运行时的维修，一般不超过1小时，若在1小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间立即上报部门主管及公司主管领导，限期解决；不影响供电质量及运行时的维修，一般可视其用户生产用电情况确定维修时间。5、凡是夜间发生的，不影响用户生产及其连续试验的、不会产生其它严重后果的供配电故障，可以由当班维修技工及时维修。6维修主管提供工作指导及负责检查监督。电气维修管理规程一、目的 保证管理区域内（大厦）电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。二、适用范围 公司接管的管理区域内（大厦），从高压进线到住户电气箱开72、关前端的供配电系统及其用电设备的维修。三、内容1）电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。2）在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。3）维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4）需停电时要按停电处理规程告知用户。5）配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。6）般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时， 应装设隔记档板，并有专人监护。73、7）一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人作业，禁止合闸”的标志牌。8）修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。9）施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”的告示牌。四、相关记录停电处理规程柴油发电机维护保养规程一、 目的保障柴油发电机组的完好及安全运作，确保在市电停电时能及时投入使用，保障正常供电。二、适用范围柴油发电机组。（一）柴油发电机组常规性保养1、每天检查水位、油位一次；2、每天清理一次机组外表面及机房环境。（二）、柴油发电机组月度保养：1、清理机组外表面；2、检查调速制杆是否灵活、润滑74、各联接点；3、更换冷却水，更换前后测量PH值（正常值为7.5-9），并做好测量记录，必要时投药处理（通知水处理工配合进行）；4、检查风扇皮带及充电机皮带的张紧度，必要时调整；5、配合电工作应急发电试验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行记录。 （三）、柴油发电机组季度保养：1、检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器；2、放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器；3、必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承；4、检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油；5、检查外部主要连接螺栓的紧固情况。（四）、柴油发电机组年度保养：1、配合电工进行并联带负荷运转，检查运转情况；2、配合电75、工模拟试验各安全保护装置的性能；3、测检轴线、开档，并做好记录；4、拆检查盖观察检查轴及缸筒情况；5、投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）；6、检查机油质量，必须时更换机油；7、清洗第二级柴油过滤器；清洗机油过滤器；9、每运转500小时后增加如下项目：A、更换第二级柴油过滤器滤芯；B、更换机油；C、检查气缸头螺栓、连杆螺栓的紧度；D、检查校正气门间隙，喷油定时并做好记录；E、喷油器试压、调校。柴油发电机组操作规程一、 目的保证发电机操作的安全性和正确性，保障设备完好。二、适用范围柴油发电机组的操作。各管理处可根据本管辖区内发电机的实际情况编制详细的操作规程。三、操作规程（一）开机前的检查工76、作：1、 检查水箱是否满水；2、 检查机油是否在规定的油面位置；3、 检查柴油箱是否有充足柴油，供油伐门是否已打开，并确认管道内无空气；4、 检查柴油机各部分是否正常，机械上有无妨碍运转杂物；5、 检查电起动系统电路接线是否正常、牢固，蓄电池液面高度是否正常，是否已充足电；6、 检查高压电房高压开关是否在分闸位置，低压电房市电进线开关是否在分闸位置；7、 低压电房发电机进线开关以及由发电机供电的所有分路负荷是否都在分闸位置；8、 检查柴油发电机各仪表初始值是否正常，锁匙开关转回至“运行”位置。（二）、开机步骤及运行：9、打开送风机； 10、顺时针旋动锁匙开关至“起动”位置，同时按绿色起动按钮，77、柴油机立即起动，三秒钟后停止按绿色起动按钮，将锁匙开关转回至“运行”位置，机组即起动完成进入运行状态；11、机组起动后应即检查柴油机各仪表指示是否正常，机组运转声音、振动等情况是否正常；12、机组运转一切正常后即可合上发电机开关并进行带负荷操作，首先合上发电机进线开关，然后再合上各分路负荷开关。13、发电机带负荷后应立即检查机给运行情况，并检查各配电屏开关、仪表、信号灯、电缆、接头等是否正常，并在运行中不断进行监视；为了柴油发电机安全运行，柴油机机油压力应保持在2.5kg/cm2，冷却水出水温度不得高于950C，发电机负荷电流应控制在1000A范围内运行；1、每隔半小时记录一次电机的电流、电压78、频率以及柴油机的机油压力和冷却水出水温度值。（三）、停机步骤：1、当市电来电柴油发电机停车前，应首先通知各大型用电设备暂时停止工作，然后才进行机组的卸载拉闸操作，首先应逐个切开发电机供电的各路负荷开关，然后再切开低压房发电机进线开关和发电机开关，不允许切开发电机开关或发电机进线开关后切开各分路开关，防止柴油发电机突然甩负荷可能造成超速和飞车事故；2、进行恢复市电供电的操作；3、将柴油机的钥匙开关逆时针旋向停车位置，柴油机即停车；4、检查和清洁柴油发电机组，补油、补水，检查机油情况。（四）、注意事项：柴油发电机组空载运行不能超过15分钟；市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水位、机油位79、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次检查，保证正常状态。如运行在半小时内不需要检查，运行在半小时以上必须进行全面检查。每次投入运行均要做好运行记录。（五）、紧急状况停机：如发电机紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动停水处理规程一、 目的规范对停水事故的管理。二、适用范围管理区域内（大厦）。三、处理规程（一）、计划停水处理程序1、不影响其它用户（单位）的户内停水，用户（单位）可自行停水。需管理处协助的，应填写停水申请单，管理处应予以协助。2、影响其它用户（单位）的停水，由申请人向管理处提出申请（填写停水申请单），管理处再征求其它主要用户（单位）意见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个80、有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围较大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。3、因保养、维修等的计划停水，由管理处负责安排停水时间，停水方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。4、计划停水通知应提前24小时发布。（二）、意外停水处理程序1、发生意外停水时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网外（市网）停水，并即报告公司主管领导和公司工程部。2、管理处维修技工负责处理网内意外停水的处理，尽快恢复供水。公司工程部提供技术指导和必要的人力调配支援。3、管理处维修技工负责了解意外停水的原因，并向管理处领导、公司主管领导和公司工81、程部。4、管理处负责在意外停水发生后12小时内向有关用户（单位）解释停水原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。5、意外停水及处理情况应在运行记录中予以登记。工程部工作手册停电处理规程文件编号：xx-001-001实施日期：页码：共1页 第1页版本号码：A修改状态：0停电处理规程一、 目的规范对停水事故的管理。二、适用范围管理区域内（大厦）。三、处理规程（一）、计划停电处理程序1、不影响其它用户（单位）的户内停电，用户（单位）可自行停电。需管理处协助的，应填写停电申请单，管理处应予以协助。2、影响其它用户（单位）的停电，由申请人向管理处提出申请（填写停电申请单），管理处再征求82、其它主要单位意见，将停电安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停电范围较大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。3、因保养、维修等的计划停电，由管理处负责安排停电时间，停电方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。4、计划停电通知应提前24小时发布。（二）、意外停电处理程序1、发生意外停电时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网外（市网）停电，并即报告公司主管领导和公司工程部。2、管理处维修技工负责处理网内意外停电的处理，尽快恢复供电。公司工程部提供技术指导和必要的人力调配支援。3、管理处维修技工负83、责了解意外停电的原因，并上报管理处领导、公司主管领导和公司工程部。4、管理处负责在意外停电发生后12小时内向有关用户（单位）解释停电原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。5、意外停电及处理情况应在运行记录中予以登记。档案资料管理规程一：目的： 系统的、有目的的收集各种物业设备的技术资料，建立各项设施、设备的技术管理资料，确保设施、设备的维修保养工作的技术支持，保持物业的正常运行。二：适用范围： 物业管理范围内的所有设施、设备和为物业用户服务的各种设施、设备。三：内容：1收集并建立所有的设施、设备的技术资料，并归类建立档案管理分类。建立设备管理卡，明确设备维修保养责任人，落实84、管理负责人。2建立设备管理台帐，每年核对设备情况，并对设备情况记录。3档案资料由专人管理，借出和归还应做好记录，以免出现资料丢失的情况，避免这种情况带来的负面效果。4每年年底由资料管理人，全面核对设备、设施的数量，并重新张贴新的设备标签，分类管理。确保设备情况和管理台帐相对应。5对于核销的设备，应在有关领导的签字确认后，另行归档管理，在保留一定的年限后，方可进行销毁处理（再一次领导签字确认）。6对于长期外借的资料，管理负责人应及时催促归还，以确保资料管理的安全。装修（整改）工程管理操作规程一：目的： 在装修管理中，有效的实施目标管理，对于出现的各种危害公共设施和防碍其它客户的装修及施工进行及时85、的处置，协调和审核装修方提供的二次装修方案，促使装修工程的顺利完成。二：适用范围： 本物业管理范围内的客户二次装修工程。三：内容：1在客户实施装修前，先行审核施工方提供的装修方案，避免因审核不严而出现的各种问题。2在装修施工过程中，定期对施工实施巡查，发现有超出施工方案的、有损害性的施工，应及时制止，重新上报施工方案，通过后方可重新开工。3在施工管理中，应及时协调各方面的关系，为装修施工提供应有的服务，确保施工的正常进行。4对于在施工场地，有防碍公共次序的行为和防碍施工进行的行为，应该及时制止，通知保安部门处理。5对于施工企业的合理要求，应及时提供合理的、安全的协助，确保施工的正常运行。中央监86、控室设备操作规程一、目的：在设备操作中，严格遵守操作规定，不得随意操作，确保设备的正常使用，确保设备的良好运行状态。二、适用范围：服务中心监控操作实内的设备、设施的操作。三：内容：1） 值班员在工作中必须密切注意控制室内各监视图象所反映的情况及相关设备的运行状态。2)值班员在获取“中心”内异常信息时应及时将现场图像切换至录像状态，并应对可疑物体进行跟踪录像，同时应用对讲机通知内巡人员及相关领导汇报情况。3)在设防时间内，值班员应及时确认报警信息，严禁使报警信息堆叠滞后，从而影响录像的及时性，并应按要求对“中心”内相关会议活动进行全程录像，以备查证。4)中控室值班员应熟练掌握操作主机内地图中各报87、警点和摄像机的具体位置，并应熟记各类前端摄像机的系统编号。5)值班员在任何情况下在对设备的处理上均限定在操作的范畴内，严禁值班员做任何超出操作范畴的行为，以免使已有问题进一步扩大。设备故障和事故处理程序一、无论发生何种设备和事故，主管单位必须立刻组织力量迅速处理。二、发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响，直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。三、无论发生何种设备故障和事故，主管单位有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上作详细记录，不得疏漏隐瞒。四、发生较重大事故或故障时，主管单位在事88、故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由管理处主任召集有关单位参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由主任审批后送主管单位。对于改进措施，有关单位必须严格执行。临时动火作业安全规定各单位经批准临时动火的部分，有实施临时动火作业时，必须做到动火前“八不”，动火中“四要”，动火后“一清”。一、动火前“八不”1、防火、灭火措施没落实不动火。2、周围的杂物和易燃品、危险品未清除不动火。3、附近难以移动的易燃结构物未采取安全防范措施不动火。4、繁盛装过油类等易燃、可燃液体的容器、管道用后未清洗干净不动火。5、储存易燃易爆物品的仓库、车间和场所未采取安全措施，危险性未排除不动火。6、在进行高空焊89、割作业时，未清除地面的可燃物品和采取相应的防护措施不动火。7、未有配备灭火器材或器材不足时不动火。8、现场安全负责人不在场不动火。二、动火中“四要”1、现场安全负责人要坚守岗位。2、现场安全负责人和动火作业人员要加强观察、精心操作，发现不安全苗头时，立即停止动火。3、一旦发生火灾或爆炸事故，要立即报警和组织扑救。4、动火作业人员要严格执行安全操作规程。三、动火后“一清”完成动火作业后，动火人员和现场责任人要彻底清理动火作业现场后，才能离开。本暂行规定由各级保卫部门监督执行，对执行本规定成绩显著者分别给予表扬、记功和奖励；对违反本规定者视情节轻重和受灾情况按治安管理处罚条例和刑法的有关规定对有关90、人员分别给予批评教育，赔偿经济损失、处分、罚款、拘留处罚，后果严重的追究刑事责任。消防设施、安全标识管理规定一、按照消防规范要求，管理区域内配备各种消防设备、设施，标识安装在合适、醒目的位置上。二、各种标识不得随意挪为他用，责任部门应按月进行全面普查的规定认真落实，保证各种标识的完好性。三、标识名称及作用1、公共设施的标识（1） 楼层灯及楼层号码的标识，分别安装在各楼层电梯厅内，其作用是为人们提示你所在楼层。（2） 应急指示灯标识，分别安装在住宅楼各层通道及楼梯内，其作用是在火灾情况下可作应急照明使用，并提示人们所在安全疏散的方向。（3） 禁止吸烟标识，在管理区域内公共场所及各电梯箱内安装有禁91、止吸烟标识牌，其作用是提示人们在公共场所不许吸烟，做到文明办公防止火灾发生。（4） 消防器材标识，在各层指向灭火器的方向分别安装有指示牌，其作用是提示人们该方向设有灭火器材，一旦发生火灾及时使用。（5） 火警电话标识，在各层通道内分别安装有火警电话标牌，其作用提示大家时刻记住火警电话，火灾时及时报警。2、消防设备系统的标识（1） 消防供水管道的标识，在楼内的消防供水管，按规范要求全为红色，并在管道上有明确的编号，说明该管是消火栓系统或花洒系统供水的区域范围。（2） 消防栓的标识，在管理区域内所有消防栓的门上都印有消火栓的字样，提示人们该处设有消火栓。（3） 高层、中高层排烟系统标识，在各层的走92、廊一方设有一个排烟窗，在相应的位置设有排烟窗控制装置，上面注有“发生火灾时，按下红按钮”的字样标识。（4）加压送风系统标识，在各层的消防电梯厅，防火楼内梯设有加压送风百叶窗，发生火灾时可向该区域内送风，避免烟雾火势进入，使顺利疏散。（5）消防电梯标识，在每层的消防电梯厅内都标有消防电梯字样，表示该梯为消防电梯。3、消防机房的标识（1） 消防水泵的标识，在各水泵上注有水泵编号、功率等字样标识。（2） 消防水箱的标识，在供水箱上标有消防储水量限位标识。（3） 排送风机的标识，在管理区域内各消防风机上都标有，风机编号“P”、“S”，及功率等字样标识。（4） 监控中心的标识，摆在监探中心的门口，挂有监93、控中心的标牌，在值班室内的控制台上，显示有供电各系统信号指示，控制操作按钮等具体的字样标识。4、消防设施，设备管理的标识包括（1） 消防设施、设备管理的标识。（2） 消防设备检查保养记录标识。（3） 消防设备试运行记录标识。（4） 消防设备故障维修的标识。（5） 监控中心有关消防的各种管理制度的标识。（6） 灭火作战方案及灭火指挥系统图的标识。（7） 消防管道及平面图的标识。工程部工作手册库房物资管理规程文件编号：xx-001-001实施日期：页码：共2页 第1页版本号码：A修改状态：0库房物资管理规程1.目的为了加强对物资的管理、核算、监督物资的入库验收、在库养护、出库复核,特制定本管理规程94、.2.范围：本规程对库房物资管理作了具体规定,适用于物资库管员.3.职责1）库管员负责库房物资的验收、养护、复核工作.2）物资调拨员协助工作.3）部门经理负责监督.4.程序1）物资的验收入库 采购员购回所需的物资后,应及时地把请购单、发货票和必要的规格型号数据、质量合格证、保修卡等连同物资一并交于库管员进行把关验收.库管员应从数量、规格、型号、质量包装、产地及价格等方面详细核对,对一些贵重物品,质量要求系数严、规格型号细的物品,可由库管员直接请工程技术人员验物.对一些确实无法提供合格证的产品,为了确保产品质量,库管员应填写产品质量检验合格证明,经技术员或使用人认可,部门经理核准方可入库.物资验95、收合格后,把发货票转交物资调拨员填写入库单.库管员在办理完入库手续后,应及时反馈于请购部门,以备及时领用.2）在库养护库管员应熟悉掌握物资的性能、特性、分类情况,妥善保管各种物资,并要分类上架存放,做到摆放整齐,仓位通畅,对不宜架存的物资要堆垛整齐,并采取防潮措施,便于发放.对所管物资要熟悉存放位置,经常检查,防止霉变、生锈、虫蛀、鼠咬及差错事故.实行物卡管理制度,卡物相符对位. 每天上班后要清扫库房卫生,做到物架、物资、地面无尘土、无污迹、无杂物.对返回的废旧物资及时填废旧物资回收清单,以便统一处理.对库存的物资,要经常分析库存结构,掌握库存动态,对超储积压物资要定期填列超储积压物资报告单,注明原因,呈报大厦总经理酌情处理.对库存短缺的常规备用物品,按月列出请购单,补充库存.3）出库核实物资出库必须凭物资调拨员开据的出库单,凭票发物. 物品出库时,应对品名、数量、规格、型号再次核实,防止错发.因工作急需,对“物到票未到”的无价格物品,经经理认可后,可由对方打欠条,暂领走,待办理入库手续后及时转办出库手续.库管员对逐项业务票据,对照核实无误后及时记入保管明细帐,如发现差错及时找有关人员纠正处理. 每月25日为月终结帐盘点日,必须逐类逐项实际盘查,物资调拨员协助并监督执行,如发生差错,及时查找原因,落实纠正. 物资出入库单据,按月分类装订成册、编制号码,妥善保存备查.