1、xxxx休闲卫星小镇休闲卫星小镇商业计划书商业计划书(xx)休闲产业休闲产业+养老社区养老社区+农业公园农业公园+城镇化配套城镇化配套=休闲小镇休闲小镇 目目 录录1概述概述2项目公司简介项目公司简介3市场（机会）分析市场（机会）分析4产品功能和竞争优势产品功能和竞争优势5战略规划战略规划 （发展计划）（发展计划）6商业模式商业模式7财务预测和社会效益分析财务预测和社会效益分析8人才团队人才团队9融资规模与使用融资规模与使用10项目风险、规避、退出机制项目风险、规避、退出机制 项目选址项目选址：xx市西安区海南乡xx村（结合海南乡城镇化建设，整合xx）。规划指标：规划指标：规划用地150万平米2、，规划建筑面积120万平米，规划人口15000人，可承载休闲度假人口3000人。主导产业主导产业：旅游休闲产业（文化休闲、体育休闲、商业休闲、农业休闲和休闲养老服务业）。主要建设内容：主要建设内容：1、市政公用基础设施、公益事业建筑、公共环境。2、旅游休闲设施和养老设施，休闲地产和养老地产。1.概概 述述：休闲卫星小镇项目概况休闲卫星小镇项目概况 1.概概 述：述：项目区位图项目区位图 项目建设目标项目建设目标 现代农业的样板，新型城镇的标杆；现代农业的样板，新型城镇的标杆；百姓周末休闲之地，市民宜居首选之乡；百姓周末休闲之地，市民宜居首选之乡；经济富裕、文化多元、开放的农业休闲主题公园；经济3、富裕、文化多元、开放的农业休闲主题公园；环境优美、配套完善、休闲项目丰富、社区管理先进。环境优美、配套完善、休闲项目丰富、社区管理先进。这1页是提纲挈领，用几句话进行项目总结，为了吸引推介对象的注意力。让推介对象有兴趣继续看下面的内容。无需面面俱到，主要写出公司是做什么的，要占多大市场份额，目标客户是谁，未来能达到多大的收入和利润。1、概述、概述：项目所占地：项目所占地xx市西安区海南朝鲜族乡简介市西安区海南朝鲜族乡简介 海南乡隶属于xx市西安区，位于城区西南部，区域面积109平方公里，辖11个村（包括4个朝鲜族村），耕地6.1万亩，人口18,361人，农村总户数4135户，农村1.47万。朝4、鲜族人口占总人口的42%，是我市城区唯一的朝鲜民族乡。海南乡区位优势明显，距xx市区8公里、海林市12公里，是牡海同城化的中心节点。海浪河穿流而过，这里群山环绕、山清水秀、民俗浓郁、宜居宜业。按照xx规划的新型城镇体系，发挥“牡海宁”同城化中心节点优势，坚持三化并举，推进四个集中（土地向规模经营集中、产业向园区集中、农民向集镇中心村集中、公共服务向社区集中），围绕一河（海浪河）、一廊（海浪河文化走廊）、一古城（萨尔虎古城遗址），规划建设一镇、三区（工业版块区、休闲版块区、农业版块区），倾力打造“经济繁荣、生态宜居、休闲观光”的xx休闲卫星小镇。打造现代都市农业示范区。发挥“近郊、有机、绿色”都5、市农业优势，重点打造绿稻、果蔬绿色有机种植项目，目标为牡海宁城市圈的米袋子、菜篮子。以海南乡国家农业部万亩绿色食品原料基地为牵动，包装高端稻米品牌，做优万亩绿色稻米产业，叫响大米品牌。做优万亩绿色稻米产业，叫响大米品牌。重点发展设施农业，打造千栋有机棚室食用菌园区、打造千亩果树基地、打造千亩露地蔬菜基地打造千亩露地蔬菜基地。打造近郊休闲观光带。借助牡海城际旅游公路建设有利契机，发挥海浪河流域秀美山水资源，大力发展沿江都市休闲旅游产业，全力把海南乡打造成为xx近郊休闲第一目的地，叫响“出省旅游海南出省旅游海南岛、近郊休闲海南乡岛、近郊休闲海南乡”。2.项目公司组建方案项目公司组建方案方案一方案一6、：城投公司出资1亿元，其它2-4个企业出资1亿元。目的是国有股占比超过50%，有利于争取政策性贷款和上级专项资金。为确保参股企业话语权，每家企业派代表进入董事会，并聘请独立董事2名，董事会为最高权力机构行使决策权，实行一人一票制。为保证公司透明规范管理，所有股东只参与重大问题决策和监督但不参与具体运营，董事会聘任专业运营团队组建项目班子负责项目具体运营。同时建立投资商规范退出机制。方案二方案二：城投集团30%，西安区及乡村政府20%，其它2-3个企业或自然人50%，既保证了国有股占比达50%，又保证了股权比例均衡。方案三方案三：区政府授权城投公司做为PPP项目组织实施机构，先行投资进行项目孵化7、土地征收和整理，负责前期论证、方案编制、项目申报、招商引资、项目移交，参与PPP合作伙伴选择和合同洽谈，组织可研、规划、环评、土地储备整理等前期工作，成熟后交给投资商，并跟踪服务。方案四：方案四：城投集团占股50%以上，但与投资企业签订经营协议，具体经营由投资商主持，区政府和城投集团协助项目贷款和争取专项资金，享受固定收益和超收分成。方案五：方案五：城投集团占股50%以上，具体经营由城投集团主持，城投集团与投资商签订协议，投资商股份为优先股或固定收益股，约定二年或三年到期后，城投集团溢价购买。2.项目发起人项目发起人城投集团简介城投集团简介 xx市城市投资集团有限公司始建于市城市投资集团有限8、公司始建于2000年，注册资本金年，注册资本金22.47亿元，为市亿元，为市直属国有独资公司。主要受市政府委托，运营国有资本、行使国有资本投融资主直属国有独资公司。主要受市政府委托，运营国有资本、行使国有资本投融资主体职能；对全市优良资产进行整合，提高资产利用率；对城市基础设施、保障性体职能；对全市优良资产进行整合，提高资产利用率；对城市基础设施、保障性住房及社会事业等公益性项目进行开发建设和经营管理；对城市资源、资产进行住房及社会事业等公益性项目进行开发建设和经营管理；对城市资源、资产进行挖潜、投资、开发、建设、运营。做为挖潜、投资、开发、建设、运营。做为xx市城镇运营商，长于融资和运营。市9、城镇运营商，长于融资和运营。城投集团内设职能部室城投集团内设职能部室8个，分别为党政办公室、财务部、企业发展部、工程个，分别为党政办公室、财务部、企业发展部、工程事业部、人力资源部、监察审计部、采购中心和土储分中心（征收实施中心）。事业部、人力资源部、监察审计部、采购中心和土储分中心（征收实施中心）。集团下设子（分）公司集团下设子（分）公司6个，个，xx。控股公司控股公司1个，个，xx龙裕城市建设开发有限公司（持股龙裕城市建设开发有限公司（持股51%）。）。3.市场分析：市场分析：项目背景分析项目背景分析城镇化是未来二十年中国经济发展的引擎，列入中央经济发展战略，是互联网后中国第九次创富机会，10、项目方向符合经济大趋势。休闲小镇项目包括旧房改造、基础设施建设、农业开发、水利设施、旅游休闲、养老服务，这些都是国家鼓励性项目，符合国家政策，可争取专项资金和政策性贷款。休闲小镇是有特色的城镇化，休闲需求处于迅速增长期，每个中等城市周边都需要有这样一个综合性休闲功能的小镇，所以项目具有适时性、持久性、可复制和市场化程度高的特点。xx是后发达城区，后发优势明显、资源丰富，相对更适宜于小城镇发展。新建牡海城际公路通车后，小镇距市区距离不足9公里，适合做城市近郊休闲功能区。xx市委、市政府领导高度重视，寻求城镇化项目突破性进展，期望树标杆、找示范，是城镇化项目最佳进入时机。休闲小镇项目列入xx城投集11、团公司储备项目之一，已做了一些前期工作，项目基本成熟，有具体的操作方案，引入投资商即可快速启动。3.市场分析：市场分析：休闲小镇项目建设条件分析休闲小镇项目建设条件分析1.近山近水、交通便利近山近水、交通便利：距海浪河不足500米，距凤凰山不足2000米，距市区9公里。2.地势平坦地势平坦：位于海浪河与xx交汇处上游，周围是山，中间是100平方公里盆地。3.地质条件适宜、建筑成本较低地质条件适宜、建筑成本较低：地下十多米都是沙土层，地下水资源丰富，有宜于道路、房屋、水景和绿化的建设。附近有砂石、木材、砖瓦等地产建筑材料，地质条件适宜建筑，建筑成本相对较低。4.征收相对容易征收相对容易：原村屯居12、民出国打工者较多，建筑密度较低，征收成本不高。5.具备土地指标具备土地指标：现有集体建设用地约100万平方米（1500亩），可用于小镇前期建设，区政府十分重视这个项目，后期指标可逐步得到解决。6.土地集中管理土地集中管理：当地农民多在国外打工，没有经力经营土地，土地流转相对容易，可集中用于有机农业和农业休闲项目。3.休闲小镇项目市场分析休闲小镇项目市场分析1.1.市场需求稳定市场需求稳定：依托xx市，小镇承担xx市市郊休闲主体功能，有xx市280万居民休闲消费做为支撑。有出国打工富裕起来的原居民做支撑。2.2.市场化程度高市场化程度高：项目选址靠近市区、距xx市不足9公里，车程在15分钟范围内13、。小镇居民既可充分享受中等城市的丰富配套，又可享受乡村自然风光；项目即能满足农民进城需要，又能满足市民“逆城市化”需求。关键是这里的休闲地产既可做为较高收入家庭第二居所，又可做为中低收入家庭第一居所，产品市场化程度高。3.3.产业市场前景好产业市场前景好：休闲和养老产业，均为未来快速发展产业，休闲和养老需求大，只要项目快速启动，抢占先机，项目市场前景非常好。同时休闲和养老产业，都是现代服务业和劳动密集性产业，无污染、就业多、税源稳、政策鼓励，政府积极性高。4.4.项目可复制项目可复制：休闲与养老都是体验性的，是远程解决不了的需求，休闲小镇项目，辐射范围约200公里，在每一个中等城市的近郊都需要14、有一个这样的休闲小镇项目。5.5.项目风险低项目风险低：单一休闲项目获得成功有一定风险，休闲小镇是众多休闲项目的集合，有多个吸引核做为支撑，在不同季节满足不同人群需要，成功率高、市场风险非常低。4.产品功能和竞争优势产品功能和竞争优势市场格局分析市场格局分析：一、目前休闲产业发展处于起步阶段，大多数休闲项目品种单一、内容简单、形式陈旧，较规范有品牌的项目不多，三线以下城市有品牌内容丰富的休闲项目更少，大多为个人投资的农家乐，行业发展虽然较快，但远远不及百姓休闲需求的增长速度。二、休闲产业还没有形成聚集，更没有形成规范化可复制的商业模式，就目前成功的项目，也难以连锁复制迅速发展，目前国内规范化能15、复制的休闲项目很少。三、三、做休闲项目的企业迅猛增加，但有规模的很少，休闲经营的人才缺乏，休闲项目的吸引核不足。小型休闲项目运营艰难，大的项目又由于风险大、投资多，小型企业无能为力，难以形成规模效益。而休闲项目的特点恰恰是投资越大、内容越全、吸引核越多，才能风险越小、效益越好。所以休闲产业聚集的休闲小镇响应了市场需求，符合行业发展规律。4.产品功能和竞争优势产品功能和竞争优势竞争对手分析：竞争对手分析：一、传统的旅游景点，主要是满足游客的观光需求，体验性项目非常少，本地区的人们只是陪同客人时才去景点，而且外来客人也是去过了就没有兴趣再去，与休闲小镇项目目标客户没有冲突。二、二、市郊的农家乐、山16、庄、水上乐园，休闲内容单一，不能满足人们综合休闲需求，只能满足特定客户群特定季节时的休闲需要，没有形成与休闲小镇项目直接的，能抗衡的竞争力量。三、三、市区的商场、步行街、美容院、餐饮、洗浴、歌厅、健身房、文化活动场馆等，这是人们每天下班后休闲或周末休闲的主要去处，但产业聚集度低、形式落后、已经审美疲劳，吸引力不高，竞争性不强，市民需求现代的、自然的、综合性的休闲项目，这正是休闲小镇所具有的。二、探索与路径休闲小镇实现人的城镇化“农民进城；市民进镇”推进新型城镇化的重要特点是强调人的城镇化。而人的城镇化，其重点推进新型城镇化的重要特点是强调人的城镇化。而人的城镇化，其重点解决农业转移人口的解决农17、业转移人口的“半城镇化半城镇化”问题，也就是农民的市民化问题。问题，也就是农民的市民化问题。休闲小镇对这一难题的解决，是建立在城市居民在休闲小镇的消费需求休闲小镇对这一难题的解决，是建立在城市居民在休闲小镇的消费需求上的，除休闲外也包括了小镇营造的配套完善、自然整洁文明环境。上的，除休闲外也包括了小镇营造的配套完善、自然整洁文明环境。让进入新城镇的农民让进入新城镇的农民能安居乐业，实现安能安居乐业，实现安居梦、创业梦和市民居梦、创业梦和市民梦梦“三大梦想三大梦想”让进入新城镇的城市让进入新城镇的城市居民能提高生活品质，居民能提高生活品质，实现生态梦、田园梦实现生态梦、田园梦和创业梦。和创业梦。18、4.产品功能和产品功能和竞争优势竞争优势休闲小镇为什么把休闲作为休闲小镇为什么把休闲作为主导产业？主导产业？中国后都市时代的帷幕已经拉开，都市人周末越来越多地涌向郊区。这其实是后都市时代的必然趋势，一个休闲经济的高峰时代即将来临。这个时代的竞争焦点就在城市周围那些充满自然气息的小镇，它们是下一轮经济发展的热点。小镇是城市的绿叶，现在许多人已经厌烦都市的繁杂和拥堵，于是郊外就成为人们的休闲梦想。很多人希望在郊外小镇有一个自己的家，生活在一个优美、卫生、文明、休闲的小镇，这其实是全世界人的共同梦想和选择。休闲是人类越来越重要的必需，因此它迅速成为未来世界最主要的产业之一。当今中国人的休闲旅游消费每19、年增长速度惊人，这预示着一个全新的消费时代已经来临。4.产品功能和产品功能和竞争优势竞争优势为什么把小镇定位为城市休闲聚集的功能区为什么把小镇定位为城市休闲聚集的功能区一个现代城市为了最大限度的实现资源优化配置，根据各区资源禀赋优势划分多个特点清晰的功能区。城市的职能就是由这些功能区充分发挥自身作用来实现的。产业集聚和功能优化是城市功能区本质特征，城市集聚功能表现在六个方面：资源转换中心、价值增值中心、物质集散中心、资金配置中心、信息交换中心和人才集聚中心。产业集聚能降低彼此运行成本，提高运营效率，延长产业链条，增强竞争力，形成集聚效应，促进产业发展。小镇功能定位为xx市休闲功能区，把休闲产业20、做为小镇的主导产业。利用城市规划和政策引导，建设休闲产业发展基础设施，率先发展休闲产业研发和人才教育培训，形成休闲产业良好发展的环境，使休闲产业逐渐向小镇聚集，不断延伸产业链条，达到产业自我发展和扩散能力，形成研发、生产、配套和交易等完整的休闲产业链。4.产品功能和产品功能和竞争优势竞争优势休闲产业分类休闲产业分类 休闲专家魏小安提出：休闲产业是满足人们多样化安排并促进最佳配置的供给体系，主要可分为休闲主体产业、休闲延伸产主要可分为休闲主体产业、休闲延伸产业和休闲支撑产业业和休闲支撑产业。休闲主体产业具体包括旅游产业、文化休闲业和体育休闲业；休闲延伸产业具体包括休闲农业、休闲商业、休闲房地产业21、；休闲支撑产业主要包括休闲信息业、休闲中介、休闲交通业、休闲工业等。休闲农业休闲农业 休闲信息休闲信息休闲体育休闲体育休闲文化休闲文化休闲服务休闲服务健康养生健康养生休闲商业休闲商业休闲地产休闲地产休闲产品加工休闲产品加工有机食品加工有机食品加工 4.产品功能和产品功能和竞争优势竞争优势小镇内部休闲体系小镇内部休闲体系（满足老少中青妇不同人群的休闲需求）一是休闲广场和休闲公园，作为城镇的公共产品，也是比较典型的休闲产品；二是中心商业游憩区，集中了各类休闲元素，也形成小镇文化的集中表现区域；三是民俗街区，创造浓郁的民族休闲文化氛围（朝鲜民俗和关东民俗风情街）；四是特色餐饮街，体现当地民俗和休闲小22、镇特色；五是不夜城商业娱乐，形成夜生活的高潮。满足女士逛街、美容、娱乐需求；六是商业街，土特产品、休闲商品为代表，形成购物+娱乐+休闲+餐饮模式；七是文化馆、图书馆、画廊、民间技艺、教育培训，满足文化休闲需要；八是各类运动场所和设施，满足运动健身和娱乐需求；九是影剧院，既是消磨时间的良好方式，也是社交场所；十是茶座、歌厅、酒吧、网吧、书吧、咖啡吧已成为中青年人的重要休闲方式；十一是水疗、桑拿、按足等保健场所，已经是普遍性的消费；十二是儿童游乐园、星期八小镇等阳光、健康、益智的儿童游乐项目。4.产品功能和产品功能和竞争优势竞争优势小镇周边休闲体系小镇周边休闲体系大型室内外水上乐园、冰上乐园、高尔23、夫球练习场。农业观光园：农业嘉年华、农耕文化馆、开心农场、亲子乐园、百菜园、百果园、百花园、百鸟园、百草园。既是农业观光、农业科普教育、又是绿色农产品生产加工基地。米海和菜园：利用万亩绿色稻米产业，叫响大米品牌，打造米海休闲观光。打造千栋有机棚室食用菌园区、千亩露地蔬菜基地，做市民休闲采摘菜园。青少年素质训练营，开展野外生存拓展训练、科普教育探险、军体娱乐等活动。以山地自行车、攀岩、登山等体育活动为中心的体育休闲度假村。驴友基地、自助游营地、汽车露营地，向游客提供休闲帐篷、躺椅等用具。4.产品功能和产品功能和竞争优势竞争优势大型养老养生社区大型养老养生社区 社区配套方案社区配套方案健身中心、钓24、鱼中心、老年体育场馆、营养配餐与食疗中心服务人员公寓、儿童娱乐园、小型商业街区。休闲广场、露天剧场、迷你公园、自助农场（养生种植园）社区老年综合医院、康复理疗中心、健康检测中心。中高档养老院、托老所、老年大学。产产 品品 方方 案案1、酒店式老年公寓，按星级分类管理。2、公寓式养老住宅，面积35-50平米。3、经济型小二居，面积6075平米。4、三代同住亲情型住宅，面积90-135米。5、邻里型养老住宅，面积95平+45平米。6、花园洋房型养老住宅，面积80-120平。7、复式叠加养老住宅，面积150-200平。8、联排别墅型养老住宅，面积180-240平米9、双排别墅式养老住宅，面积240-25、320平米经营方案：经营方案：采用以租代售、倒按揭、产权置换销售、使用权置换、异地互换、出售不同年限使用权等灵活的租售方式。建立购房资金退出机制，购房者可以根据使用不同年限随时退出，经营管理公司回购，确保购房者保值增值。4.产品功能和产品功能和竞争优势竞争优势休闲农业生态有机食品产业园生态有机食品产业园 发展生态农业的根本目的是实现生态效益、经济效益和社会效益的统一，生态有机食品产业园主要以绿色农产品加工、生态观光农业、高科技生态养殖业为主，充分利用xx市得天独厚的自然资料优势，重点发展农产品加工业技术，特别是针对有机农产品的成品加工技术，规划的建设生态农业服务中心，是技术创新及研发机构，为园26、区提供技术支援、培训教学、理论出输、管理输出等服务，是园区的生态农业技术研发中心、普及示范基地、农产品展示及交易平台。发展花卉、生态农业、特色餐饮业、体验农业等产业。开发建设食用菌博物生态园、省级现代农业示范区、森林生态休闲体验区等。4.产品功能和产品功能和竞争优势竞争优势一、新型城镇化的理解美丽乡村美丽城镇休闲小镇既没有传统农村的“落后”，又没有“城市病”的和谐发展空间宜居宜业宜游的城镇布局绿色生态的城镇环境集约化、可持续城镇经济新型城镇化必须实行三大新型城镇化必须实行三大和谐：和谐：人与土地的和谐人与土地的和谐 经济与社会的和谐经济与社会的和谐 发展与生态的和谐发展与生态的和谐现代高效农业27、与绿色农业都市农业与家庭农庄观光农业、休闲农业与创意农业现代化的美丽新农村美丽新农村农业公园家庭农庄特色酒店集群运动健康乐园养生养老胜地休闲商业公园文化创意基地旅游度假胜地“安居、乐业、有保障”4.产品功能和产品功能和竞争优势竞争优势 5.战略规划战略规划（企业战略目标）（企业战略目标）一年、可研立项、规划设计、土地征收、土地流转、专项报批、项目融资、市政配一年、可研立项、规划设计、土地征收、土地流转、专项报批、项目融资、市政配套、一期房建、核心项目启动、团队建设、整章建制、运营模式、品牌宣传，在地方套、一期房建、核心项目启动、团队建设、整章建制、运营模式、品牌宣传，在地方有相当的知名度，列为28、省城镇化重点项目；有相当的知名度，列为省城镇化重点项目；二年、道路管线、绿化环境等市政配套基本完成，当地居民安置房竣工入户，核二年、道路管线、绿化环境等市政配套基本完成，当地居民安置房竣工入户，核心拉动型休闲项目初步建成，部分休闲项目开始营业，农业主题公园完成土地整理和心拉动型休闲项目初步建成，部分休闲项目开始营业，农业主题公园完成土地整理和基本建设，休闲项目招商基本落实，休闲小镇初步显现，开始第二个项目选址工作；基本建设，休闲项目招商基本落实，休闲小镇初步显现，开始第二个项目选址工作；三年、市政基础配套、公益事业配套、生活设施配套完善，小镇优美环境形成，三年、市政基础配套、公益事业配套、生活29、设施配套完善，小镇优美环境形成，核心休闲项目运营，众多休闲项目开业，农业主题公园开园，休闲人群集聚，休闲地核心休闲项目运营，众多休闲项目开业，农业主题公园开园，休闲人群集聚，休闲地产和养老社区开盘，城镇运营商模式完善，工作流程规范运行，项目品牌在省内有较产和养老社区开盘，城镇运营商模式完善，工作流程规范运行，项目品牌在省内有较高知名度，第二个项目建设启动；高知名度，第二个项目建设启动；五年、第一个项目基本完成，城镇运营模式规范完善，第三个项目启动建设，第五年、第一个项目基本完成，城镇运营模式规范完善，第三个项目启动建设，第四个项目完成立项可研，项目品牌在省内外有较高美誉，公司布局上市。四个项目30、完成立项可研，项目品牌在省内外有较高美誉，公司布局上市。5.战略规划战略规划（企业宗旨、企业定位）（企业宗旨、企业定位）企业宗旨企业宗旨：专做中国休闲小镇投资开发，服务于中等城市市郊小城镇，创造最具价值的休闲空间。专做中国休闲小镇投资开发，服务于中等城市市郊小城镇，创造最具价值的休闲空间。企业价值观：企业价值观：先社会后企业，先企业后自己。以推动社会发展、改善城乡环境、创造休闲生活、促进和谐先社会后企业，先企业后自己。以推动社会发展、改善城乡环境、创造休闲生活、促进和谐文明为己任，以企业发展为本位，创造财富，完善自我。文明为己任，以企业发展为本位，创造财富，完善自我。依靠企业创新能力、资源整合31、能力和城镇运营能力提升休闲小镇价值，促进地方经济发展，依靠企业创新能力、资源整合能力和城镇运营能力提升休闲小镇价值，促进地方经济发展，为市民建设休闲好去处，让当地农民生活得提高，改善城镇环境，促进社会文明，把企业利益融入为市民建设休闲好去处，让当地农民生活得提高，改善城镇环境，促进社会文明，把企业利益融入当地经济和社会发展之中，兼顾政府、社会、客户、股东、员工五者利益。当地经济和社会发展之中，兼顾政府、社会、客户、股东、员工五者利益。企业精神：创新、高效、务实、阳光企业精神：创新、高效、务实、阳光。企业口号：企业口号：休闲小镇国内的一流品牌，政府最信任的城镇运营商，休闲小镇国内的一流品牌，政府32、最信任的城镇运营商，休闲企业最愿合作的伙伴，老百姓最喜爱去的休闲地。休闲企业最愿合作的伙伴，老百姓最喜爱去的休闲地。企业定位：企业定位：专注休闲小镇投资、开发、建设和运营，做小城镇运营商。（城镇化需要产业支撑，不同专注休闲小镇投资、开发、建设和运营，做小城镇运营商。（城镇化需要产业支撑，不同的城镇需要不同的产业支撑，我们只做以休闲产业为主导的市郊小镇整体改造项目）的城镇需要不同的产业支撑，我们只做以休闲产业为主导的市郊小镇整体改造项目）5.战略规划战略规划（项目发展计划）（项目发展计划）一一、规划设计阶段、规划设计阶段 （一）产业发展规划和小镇概念性规划（2014.052014.7）（二）小镇33、总体规划和控制性详细规划（2014.82014.11）（三）修详性规划（2014.122013.03）（四）市政基础设施初步设计（2015.012015.02）（五）市政基础设施施工图设计（2015.022015.04）二、工程准备阶段二、工程准备阶段 （一）项目可研报批（2014.122015.03）（二）工程材料调查（2015.032015.05）（三）一期市政工程施工和监理招标（2015.042015.05）（四）房产项目开发招商（二级开发2015.05）（五）资金筹措（2014.112015.05）三、一期工程建设阶段三、一期工程建设阶段 （一）市政基础设施工程（2015.04201634、.11）（二）公共建筑、村民安居和示范小区建筑工程(2015.062016.10)四四、休闲产业导入和经营项目招商阶段(2015.04.)五、五、首批休闲项目运营筹划阶段(2015.102016.07)6.商业模式商业模式（价值定位、目标市场、营销方案、收入模式）（价值定位、目标市场、营销方案、收入模式）1、价值定位、价值定位:项目公司所要填补的是中等城市及周边居民休闲需求。独特的解决方案是借助城镇化建设，整体改造一个市郊小镇，建设一个综合休闲体，环境优美、配套齐全、卫生整洁、休闲项目丰富多彩、养老服务专业细致、社会生活和谐文明、农业产品绿色有机，建立信誉评价机制，提高小镇品牌价值。2、目标市35、场、目标市场：中等城市市郊小城镇。3、营销方案、营销方案：规划展示、新闻访谈、市场宣传、网络微信、工地参观、口头演讲、小镇生活微电影、文化体育活动、部分休闲项目先期运营示范等。首先在选择一个经济中等城市运作，基本成熟后复制，逐个城市攻破，逐步布局全国。4、收入模式、收入模式：一、休闲地产与养老地产的销售；二、市政基础设施和公益事业配套工程代建管理费；三、土地溢价分成；四、城市物业管理服务收费；五、休闲项目经营与转让收入；六、农业开发与观光收益；七、金融服务收益；八、国家专项资金补贴。政府赋予项目公司城镇运营特许权，按政府委托行使对小镇进行规划设计、开发建设、运营管理职能。项目公司充分利用政府和36、企业二个优势，采取市场手段，整合多项资源，做好二件事情，一个是城镇开发建设，一个是培育和引导产业发展。这二件事情相互联系，互相促进，同步发展，通过这二项工作达到资金、产业、人口的集聚，建设一个美丽、富裕、文明的小镇。要做好这二项工作首要做的是产业发展规划和城镇建设规划，并且这二个规划要互相结合，形成一个有机整体。不管是产业发展规划还是城镇建设规划都需要在小镇功能定位确定之后来做。小镇功能定位是在对小镇地理区位、自然资源、周边环境、历史文化、劳动力素质等条件充分调查研究并清楚认识的基础上提出的，符合所依托城市的社会经济战略发展规划和区域功能布局，并经过市政府批准，形成共识，得到程序性和法律性认定37、，功能定位和规划批准后，相关行政部门依据其持久持久执行，不得单方修改。如需要调整局部规划，双方协商同意，按原程序审批后修改。投资运营商与政府签订城镇特许运营协议，按批准的产业发展规划和城镇建设规划，组织项目融资、开发建设、产业引进、城市物业管理。在特许运营的大协议下，与政府签订PPP、BT和工程代建管理合同，依据合同先期投资，整理土地、建设市政基础和公益设施，政府依据合同按期购回。土地出让金、项目税收、国家与省市专项资金做为政府回购资金的主要来源。市、区政府给予镇政府项目扶持：一是项目区域产生的所有政府收益全部用于项目建设；二是成立专门项目班子，监督项目实施、合同执行、协调相关部门，并为项目办38、理相关审批性手续。三是争取上级专项资金支持，并出台扶持项目、鼓励休闲产业等相应文件，以保证项目按计划顺利实施。6.商业模式商业模式（小镇投资开发的运营管理机制创新）（小镇投资开发的运营管理机制创新）三、理念与模式政府引导、市场主导 企业管理、一体开发城镇运营商政策支持行政协调资源整合专业开发政 府城镇项目投资商金融机构社会效益经济效益经济效益品牌效益资金支持高效回报未来收益作抵押提供多种 融资渠道企业承担经营责任 6.商业模式商业模式（小镇投资开发的运营机制创新）（小镇投资开发的运营机制创新）三、理念与模式提升区域综合价值，实现增值服务科学规划为先导以先进的理念确保城市运营持续发展资源整合为核39、心集聚资源，增强城市运营综合能力产业投资为基础以产业集群支撑城市运营可持续发展 投资联盟为保障 破解资金难题，加速助力城市运营 综合运营为依托 以强力运营，实现城市运营增值效应12345综合价值T1时间T2T3T4科学定位产业、资本导入产业协同运营管理传统一级开发绿色城市运营 6.商业模式商业模式（小镇投资开发运营的发展模式）（小镇投资开发运营的发展模式）三、资本整合能力三、资本整合能力是项目开发的基础支撑。是项目开发的基础支撑。该类项目资金需求量巨大，只该类项目资金需求量巨大，只有用企业化的方式，才能将项有用企业化的方式，才能将项目的资源目的资源“资本化资本化”，并将各，并将各个子项目纳入资40、本市场进行运个子项目纳入资本市场进行运作，保证项目的资金平衡与资作，保证项目的资金平衡与资金需求。金需求。四、产业运营能力四、产业运营能力项目发展的可持续支撑项目发展的可持续支撑企业在核心产业上的运营能力，企业在核心产业上的运营能力，不仅能够在新城镇项目的初期，不仅能够在新城镇项目的初期，快速启动市场，聚集人气，也能快速启动市场，聚集人气，也能巩固引入产业的信心，撬动并聚巩固引入产业的信心，撬动并聚集商气。同时，也是该类项目可集商气。同时，也是该类项目可持续发展的重要保证。持续发展的重要保证。二、产业整合能力二、产业整合能力项目发展的动力支撑项目发展的动力支撑产业整合不等同于单纯的招商，产业整41、合不等同于单纯的招商，而应该遵照市场规律，以核心产而应该遵照市场规律，以核心产业作为支撑，引擎项目为支点，业作为支撑，引擎项目为支点，才能撬动外部产业资源的聚集，才能撬动外部产业资源的聚集，共同创造区域经济与土地升值增共同创造区域经济与土地升值增量，并共享增量带来的利益。这量，并共享增量带来的利益。这种整合能力，只有多产业并行的种整合能力，只有多产业并行的大型企业方能拥有。大型企业方能拥有。一、策划规划能力一、策划规划能力是项目成功的战略支撑是项目成功的战略支撑该类项目需要大量的区域经济研该类项目需要大量的区域经济研究、政策研究、产业研究及商业究、政策研究、产业研究及商业模式研究，只有发挥企业42、对市场模式研究，只有发挥企业对市场规律的经验，以精准的定位、科规律的经验，以精准的定位、科学的规划、完善的开发模式设计，学的规划、完善的开发模式设计，才能保证项目正确的战略方向和才能保证项目正确的战略方向和实施方案。实施方案。新型城镇化的新型城镇化的企业主导平台企业主导平台 6.商业模式商业模式（小镇运营商需要具备的四大核心能力）（小镇运营商需要具备的四大核心能力）7.财务预测和社会效益分析财务预测和社会效益分析（投资估算）（投资估算）投资估算投资估算：40.26亿元人民币。1、小镇基础设施和公共环境投资3亿元人民币。休闲小镇建设较一般城镇在市政基础设施和公共环境的支出一般要高出4070%；243、原有建筑拆迁补偿和土地费用约6亿元人民币；3、公建、住宅120万平方米及小区配套，投资约30亿元人民币；4、融资成本：建设期58年，贷款融资3亿元使用5年计，3 0.7%512=1.26亿元人民币。筹资方案：筹资方案：1、资本金2亿元，项目公司注册资金+专项补贴；2、小城镇综合开发专项贷款3亿元，建设期5年；3、利用5个亿的资金滚动投资，同时引进部分社会资本对专个项目投资，年投资在5-8亿元人民币，大约5年时间完成小镇建设期主要投资项目。7.财务预测和社会效益分析财务预测和社会效益分析（财务效益预测）（财务效益预测）项目投资估算项目投资估算：40.26亿元人民币。销售收入和政策补贴销售收入和44、政策补贴：49.5亿元人民币。1、住宅销售收入：100万平方米3800元/平米=38亿元人民币；2、商业房产销售收入：10万平米7000元/平米=7亿元人民币；3、学校、幼儿园、养老院、医院、体育活动场馆等公益性建筑，财政支付和政策补贴约10万平米 3000元/平米=3亿元人民币；4、市政基础设施、水利防护设施、环境保护设施等公共设施争取上级财政转移支付及政策性补贴约1.5亿元人民币。投资利润投资利润：49.5亿元40.26亿元=9.24亿元人民币。另外可部分持有资产，未计运营期经营服务收入。评价结果评价结果：以投资2亿做启动资金计算，五年收益9.24亿元，每年收益1.85亿，年收益率达92%45、，财务效益良好。7.财务预测和社会效益分析财务预测和社会效益分析（社会效益分析）（社会效益分析）一、休闲产业是一项劳动密集型产业，能吸纳大量城乡富余劳动力，扩大城乡就业规模和扶贫工程，对“天保”工程、森林保护、退耕还林等环境保护起到巨大促进作用。二、休闲与文化的结合和互相促进，在强化休闲文化氛围的同时，提高全民的道德文化素质，促进精神文明建设。三、休闲产业要求良好的生活和自然生态环境，能推动城镇的净化、绿化和美化，保护和优化生态环境，实现经济、社会和环境效益协调发展。四、小镇的开发建设不仅改变了村民的居住条件，而且给城市市民提供了优美、舒适、宽畅的居住环境选择；五、小镇的建设投资和产业导入，必46、然给当地村民带来许许多多提高收益的机会，改变村民生活条件。六、休闲小镇的建设和运营，给城市休闲产业提供了发展的空间，丰富了市民的业余生活；七、项目的成功实施，从管理机制、筹集资金、产业导入、社会管理等都将是一个城镇运营的示范。我们的项目是一个开放性、开拓性的项目，在很多方面，如主题、文化、环境等方面的探索，为其它城市的卫星城、休闲城镇的建设，为城镇开发运营，为农村乡镇小城镇开发建设真正走向市场作出有益的、先驱性的探索。8.人才团队人才团队（关连企业、组织机构）（关连企业、组织机构）小城镇投资开发公司（城镇运营商）XXX房产开发公司前期工作部规划设计部产业服务部合约部财务部工程部。项目部项目部项47、目部综合办公室市政工程公司休闲运营公司XXX农业开发公司金融服务部XXX养老服务公司物业管理公司项目部项目部项目部信息宣传部 8.人才团队人才团队（团队是投资人考虑投资与否的关键因素之一）一、具有房产开发、一级土地开发和城市管理工作管理经验，具备工程管理专长，一、具有房产开发、一级土地开发和城市管理工作管理经验，具备工程管理专长，善长协调、善长协调、组织和管理。与多名创始人有过成功合作经历。组织和管理。与多名创始人有过成功合作经历。二、旅游休闲或城市规划设计工作经历和管理工作经验。二、旅游休闲或城市规划设计工作经历和管理工作经验。三、金融专业，财务管理和金融服务工作经验，融资工作成功经验。三、48、金融专业，财务管理和金融服务工作经验，融资工作成功经验。四、旅游休闲行业创业成功经历，休闲行业管理工作经验。四、旅游休闲行业创业成功经历，休闲行业管理工作经验。五、商业行业创业成功经历，商业行业管理工作经验。五、商业行业创业成功经历，商业行业管理工作经验。六、餐饮行业创业成功经历，餐饮行业管理工作经验。六、餐饮行业创业成功经历，餐饮行业管理工作经验。七、农业休闲行业经验，农业公园行业工作经历。七、农业休闲行业经验，农业公园行业工作经历。八、市政工程或建筑工程管理工作经验。八、市政工程或建筑工程管理工作经验。九、工程经济专业，投资控制管理工作经验。九、工程经济专业，投资控制管理工作经验。十、市场49、营销专业，市场推广、品牌宣传管理工作经验。十、市场营销专业，市场推广、品牌宣传管理工作经验。9.融资规模与使用融资规模与使用1、项目公司注册资金2亿元，用于项目资本金，做为项目启动资金；2、规划设计和可行性研究批复后，小城镇综合开发专项贷款3-5亿元，主要用于征收、市政基础设施建设和核心项目建设；3、引进部分社会资本对专个项目投资，年投资在5-8亿元人民币，大约在5年内完成小镇主要投资项目建设。4、成立小镇金融服务公司，专门帮助小镇休闲产业投资商融资服务。5、项目进行到三年左右时间，项目运营模式基本成熟，项目效益已经逐渐显现，品牌信誉上升，有较高知名度，开始项目复制，争取风投和准备上市融资。150、0.项目风险与规避项目风险与规避 （市场风险、经营风险、财务风险、政策法律风险、其他风险 和应对策略）一、市场风险一、市场风险：项目投资金额大，投资回收期较长，投资收益不仅依赖于地产开发，更重要是休闲产业开发，休闲主题能否打造成功，休闲产业能否顺利发展，是项目能否成功的关键因素之一。应对策略应对策略：单一休闲项目有可能吸引力不足，但休闲项目聚集在一起，多个吸引核产生共震效应，风险大大降低，确保了休闲产业开发的成功。二、经营风险二、经营风险：城镇运营因为是创新型经营模式，没有多少现成经验可以借鉴。主要是模式创新、行业标准、运营机制、工作流程的建立和实施中存在逐渐规范问题，经营服务达不到标准，会大51、大影响品牌推广和经营效果。应对策略应对策略：重视招聘使用专业管理人才，专业的事让专业团队来做，每个项目都由专业经营团队来操作。做城镇运营商而不做经营商，具体经营项目由商业团队投资经营。三、财务风险三、财务风险：收支预测失误，中期资金周转困难，收支不平衡。应对策略应对策略：细化优化收支预算；扩股、融资、贷款。10.项目风险与规避项目风险与规避 （市场风险、经营风险、财务风险、政策法律风险、其他风险和应对策略）四、政策和法律风险四、政策和法律风险：城镇综合开发运营，特别是以休闲为主题的小镇，公共环境和公益事业投入比例较大，社会效益突出，需要出台相应政策扶持。然而，目前还缺少城镇运营方面的法律法规，52、城镇运营投资商投资政策风险较大。应对策略应对策略：1、财政部近期有望出台有关PPP模式政策。2、与政府签订城镇特许运营权协议，在框架协议下，签订工程建设委托管理合同，工程建设合同，项目投资开发合同等，形成一个合约系列，把相关问题预先约定。五、组织风险：五、组织风险：创始人失和，意见不一，利益不均等。应对策略应对策略：现代企业制度；民主决策机制；组织创新；沟通协调机制。六、其它风险：六、其它风险：城镇投资运营模式，是我国城镇化发展中的一种尝试，对投资商项目团队综合资源整合能力要求很高，要求投资商有高度的社会责任感和长期发展的战略思想；同时政府对城镇运营理念、模式的认知度，政策的连续性至关重要。应53、对策略应对策略：1、充分利用城投公司和投资商的项目运营优势，提高项目团队的项目管理能力、资源整合能力、产业导入能力，这是项目能否成功的内在因素；2、国家政策渐渐明朗，政府对城镇运营商的认知度，政策扶持力度，投资环境逐步提高，政策持久稳定，这是项目成功的最重要的外在条件。10.项目风险与规避项目风险与规避（退出机制）一、股东之间股份转让。二、项目公司上市退出。三、项目公司组建时股东之间约定项目进行到一定节点时股份转让退出办法。例如：约定优先股，约定投资期限、最高限和最低限收益等。四、政府回购市政基础设施和公益配套设施等。五、其它约定方式。11.各方述求分析各方述求分析小镇居民小镇居民：住上新房实54、现安居梦安居梦，与城里人一样享受社会保险和公共服务实现市民梦市民梦，小镇提供现代化服务设施空间，安排就业实现创业梦创业梦，做到年轻能就业，退休有保障，收入有增长，居住似梦乡。二、投资公司投资公司：投资良好回报，最重要是找到一个可复制生产的核心产品。三、经营商家经营商家：综合休闲人气旺，生意兴隆得发展。四、金融机构：四、金融机构：投资贷款安全稳定效益好。五、社会百姓五、社会百姓：环境优美得改善，小镇和谐又文明。六、区镇政府六、区镇政府：税收提高、就业增长；土地流转、现代农业；户籍转换、农民进镇；社保统一、社区管理；农地入市、登记造册；树立标杆、经验推广。项目建设目标项目建设目标现代农业的样板，新型城镇的标杆；现代农业的样板，新型城镇的标杆；百姓休闲优选之地，市民宜居首选之乡；百姓休闲优选之地，市民宜居首选之乡；经济富裕、文化多元、开放的农业休闲主题公园；经济富裕、文化多元、开放的农业休闲主题公园；环境优美、配套完善、休闲项目丰富、社区管理先进的环境优美、配套完善、休闲项目丰富、社区管理先进的休闲卫星小镇。休闲卫星小镇。谢谢 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