1、XXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司商商 业业 计计 划划 书书XX置业地产服务投资公司XXXX年二月XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司目目 录录o第一部分第一部分摘要摘要o第二部分第二部分公司介公司介绍o第三部分第三部分地地产服服务行行业分析分析o第四部分第四部分竞争争优势分析分析o第五部分第五部分公司公司发展策略展策略o第六部分第六部分财务分析分析o第七部分第七部分退出策略退出策略o第八部分第八部分结论XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司公司简介公司简介oX2、X置业地产服务投资公司成立于XX年1月2日，注册资本金为5亿元人民币，总资产约为40亿元人民币。oXX置业地产服务投资公司作为XX置业控股(集团)公司的全资子公司，下设XX置业地产咨询公司、XX置业地产估价公司、XX置业地产经纪公司、XX置业地产金融服务公司和XX置业物业管理公司等五个控股子公司，主要业务有房地产评估、经纪、咨询服务、房地产金融服务和物业管理等。第一部分第一部分 摘要摘要XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司战略定位战略定位-房地产服务的领先者房地产服务的领先者o依托XX置业控股集团公司，在投资经纪、估价、租赁、物业/资3、产管理及金融服务等业务的广阔的区域平台上，服务投资者、开发商和业主，成为房地产经营平台、房地流通平台和房地产金融服务平台。竞争优势竞争优势l XX集团的品牌影响力l 广泛的政府资源l 独特的战略定位l 优秀的资本运作能力l 卓越的管理能力l 独具特色的企业文化和凝聚力XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司具体业务发展策略具体业务发展策略XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司盈利模式盈利模式o表表1-1 1-1 盈利模式分析盈利模式分析项项 目目 地产经纪地产经纪 地产咨询地产咨询4、 资产管理资产管理 资产管理资产管理 物业管理物业管理 盈利模式盈利模式 提成+酬金 咨询费用 投资+融资 投资+融资 包干或酬金 盈利能力盈利能力 高高高高中进入壁垒进入壁垒 中中高高较低关键成功因素关键成功因素 客户资源及高效的运营模式市场研究专业能力对经济发展及物业的价值判断能力金融工具的运用及对市场的把握专业能力服务理念等XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司未来五年收益预测未来五年收益预测o表表1-2 1-2 未来五年收益预测未来五年收益预测 单位：亿元单位：亿元指标XX年2009年2010年2011年2012年合计地产经纪收5、入0.5135817.5地产咨询收入0.050.30.81.535.65资产管理收入0.31251018.3地产金融收入136101535物业管理收入0.30.81.53510.6营业收入合计2.156.113.324.54187.05营业利润0.862.445.329.816.434.82XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司未来五年投资计划未来五年投资计划o表表1-3 1-3 未来五年资金使用计划未来五年资金使用计划 单位：亿元单位：亿元资金需求资金需求指标XX年2009年2010年2011年2012年合计投资额10510152066、0从未来五年资金使用计划表可以看出，公司在XX年投资所需资金约为10亿元人民币。XX年公司资本金为5亿元人民币。我们计划在XX年以出售公司股权的形式引进战略合作者，计划引资4亿元人民币。引资后XX置业控股集团公司持有公司的股权比例约为55.56%，战略合作者持有公司的股权比例约为44.44%。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司公司概况公司概况oXX置业地产服务投资公司通过持续对优秀团队的投入，努力在全国主要城市实现规模化和品牌的认知，通过完善资金管理和金融服务等业务，巩固公司在房地产行业的优势和市场领先地位的深度。oXX置业地产服务7、投资公司成立于XX年1月2日，注册资本金为5亿元人民币，总资产约为40亿元人民币。oXX置业地产服务投资公司作为XX置业控股(集团)公司的全资子公司，下设XX置业地产咨询公司、XX置业地产估价公司、XX置业地产经纪公司、XX置业地产金融服务公司和XX置业物业管理公司等五个控股子公司，主要业务有房地产评估、经纪、咨询服务、房地产金融服务和物业管理等。第二部分第二部分 公司介绍公司介绍XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o本公司现有股权结构如图1所示股权结构股权结构XXXX集团有限公司集团有限公司XXXX置业控股（集团）有限公司置业控股（8、集团）有限公司XXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司地地产产咨咨询询公公司司地地产产估估价价公公司司地地产产经经纪纪公公司司地地产产金金融融公公司司物物业业管管理理公公司司XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司控股股东概况控股股东概况o1.XX集团XX集团有限公司是本公司实际控股股东。1998年4月，XX集团经海南省工商行政管理局批准成立。二十年来，XX集团从单一的航空运输企业已经发展成为以航空运输为主业，同时向上下游产业延伸的大型企业集团。XX集团现有航空运输业、机场管理业、酒店管理业、旅游服务业、物流产业、商业、地产业和金9、融服务业等八大产业集团。截止到XX年1月1日，XX集团资产约为680多亿元，年营业收入230亿元，员工3万余名。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司2.XX置业控股集团o图2-3 XXXX置置业控股集控股集团组织架构架构商业地产公司XX置业控股集团公司工业地产公司旅游地产公司机场地产公司城市运营公司地产服务公司综合管理部项目拓展部工程管理部计划财务部战略发展部营销策划部XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o2005年3月，为适应企业快速发展和战略规划需要，XX置业将总部迁至首10、都北京，并同时在北京、海口、三亚、上海、广州、西安、昆明等全国各大城市运作十几个开发建设项目。项目涉及住宅小区、高档写字楼、高档酒店、大型商场及大型生态旅游景区开发。o企业宗旨：为社会做点事、为他人做点事、为自己做点事 o企业理念：诚信、业绩、创新 oXX置业控股（集团）有限公司始创立于2000年3月29日，原名海南XX建设开发有限公司，2004年2月27日经增资并更名XX地产集团有限公司，于2007年5月28日经海南省工商行政管理局批准正式更名为XX置业控股（集团）有限公司，注册资本金6.5亿元。o十余年来，公司依托XX集团雄厚的资金和管理优势，逐步在全国范围内发展壮大，目前在北京、海南、西11、北、上海、广州、昆明、重庆、东北设立八大区域公司，拥有地产开发、地产投资、金融服务、装饰工程、物业管理等各类项目公司二十余家，至今已开发建设完成近百个项目。o截至XX年1月1日，XX置业总资产已达19亿元人民币，员工总数已超过2000人。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司公司愿景公司愿景o公司愿景：公司愿景：创建行业标准，做市场领跑者，成为中国领先的地产服务公司和地产服务界最具社会责任感的企业，做XX文化在地产服务界的传播者。o市场领跑者市场领跑者：在XX-2012年规划期内，成为地产服务业的领导者、行业标准的制订者。o社会责任感社12、会责任感：通过不断倡导健康、温馨的工作环境，为员工带来幸福愉悦的人生；通过不断塑造合理、科学的投资环境，为客户和投资者带来幸福愉悦的人生；通过不断塑造合作、共赢的商务环境，为合作伙伴带来幸福愉悦的环境；通过不断注重环境保护，成为建设和谐社会的实践者。o传播者传播者：将XX文化传播到每个XX物业，为社会做点事，为他人做点事，为自己做点事。公司公司愿景愿景市场领跑者市场领跑者社会责任感社会责任感传播者传播者XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司公司战略定位公司战略定位o1.母公司的母公司的战略定位略定位-XXXX置置业控股集控股集团定位定位13、于整个XX集团的地产投资、开发、持有和运作管理中心，走具有XX特色的地产投资、商业地产开发和资本运作道路，进行大储备、大投资、大开发，最终实现产融结合的跨越式发展，成为中国新一代地产界大亨。核心核心战略定位略定位是成为地产服务商，以地产服务为核心业务，以产融结合为主要途径，整合各类不动产资源，实现几何级放大并获取超额资本回报，成为地产界的商地产开发商、商地产投资商、地产金融服务商。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司2.2.公司的战略定位公司的战略定位服务领先服务领先专业能力领先专业能力领先盈利能力领先盈利能力领先业务规模领先业务规模14、领先 XX置业地产服务投资公司定位于房地产服务的领先者，通过依托XX置业控股集团公司，在投资经纪、估价、租赁、物业/资产管理及金融服务等业务的广阔的区域平台上，服务投资者、开发商和业主，成为房地产经营平台、房地流通平台和房地产金融服务平台。为客户提供优质的服务，满足客户多元化的需求，打造国内知名品牌提升专业服务能力，在技术与管理领域建立竞争优势 提升企业管理水平，提高盈利能力，为股东创造最大价值，盈利能力要位居行业前列主要体现在业务发展领域和收入上 XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司组织构架组织构架oXX置业地产服务投资公司实行法人15、治理结构，股东会是公司的最高权力机构，股东会下设董事会，董事长负责公司的发展规划，整体运营管理，总经理负责日常的经营管理，对董事会负责。公司根据需要设立综合管理部、计划财务部、项目开发部和战略发展部，同时对各子公司进行垂直管理。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司核心管理团队核心管理团队董事长董事长董事长董事长 李晓明李晓明李晓明李晓明1962年生，现任XX集团下属XX置业控股（集团）有限公司董事长，毕业于中国政法大学，长期从事管理工作，曾在外资企业担任驻华首席代表，具有丰富的管理经验。历任海南航空股份有限公司办公室副主任、计财部总经16、理、总裁助理、执行副总裁、财务总监，XX地产集团董事长，XX酒店集团董事长等职务。总裁总裁总裁总裁 王贺新王贺新王贺新王贺新1973年生，现任XX置业控股（集团）有限公司总裁。毕业于中国人民大学。长期从事项目管理与企业管理工作，历任海南兴隆温泉康乐园有限公司董事长，XX集团有限公司项目开发管理部总经理等职务。具有丰富的项目运作和企业管理经验。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司副总裁副总裁副总裁副总裁 鲁晓明鲁晓明鲁晓明鲁晓明1968年生，现任XX集团下属XX置业控股（集团）有限公司副总裁、XX思福汽车租赁有限公司董事长、海南XX饮品17、有限公司董事长。毕业于荷兰马斯特里赫特学院，于2002年取得工商管理硕士学位，具有丰富的企业管理专业知识和实战经验。副总裁副总裁副总裁副总裁 石永利石永利石永利石永利1959年生，高级会计师，曾在西安市委财贸部工作，现任XX集团下属XX置业控股（集团）有限公司副总裁。于2002年取得西北大学工商管理硕士学位，具有丰富的房地产开发、投融资管理和企业管理经验。财务总监财务总监财务总监财务总监 刘靖刘靖刘靖刘靖1973年出生于湖北，毕业于中国社科院，于1998年取得货币银行专业硕士学位，注册会计师、高级会计师、中级经济师、美国酒店业高级职业经理人，现任XX集团下属XX置业控股（集团）有限公司财务总监18、海南XX地产控股（集团）有限公司财务总监、亚太国际会议中心有限公司董事长，历任XX酒店控股集团财务总监、XX酒店控股集团总经理、三亚凤凰国际机场有限责任公司财务总监。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司中国经济概览中国经济概览o自中国于70年代末推出广泛经济改革以来，中国经济大幅增长。受到中国于2001年加入世贸带动，增长进一步加快。因此，中国经济已成为一个世界主要经济体系。o根据国家统计局的初步测算资料，2007年中国国内生产总值（GDP）为246619亿元，增幅为11.4%，至此，中国经济已连续五年增长达到或超过一成。根据国民经19、济和社会发展第十一个五年规划，中国政府预测，2006年至2010年间国内生产总值增长约为7.5%。于2010年，中国国内生产总值预期达人民币261,000亿元。o由于强劲经济增长使然，中国城镇居民家庭年均可支配收入由1996年人民币4,839元增至2006年人民币11,760元，增幅达一倍多。此外，相对1996年人民币38,521亿元，城镇及城镇居民家庭的储蓄总额与2006年增加愈三倍至人民币161,587亿元。第三部分第三部分 地产服务行业分析地产服务行业分析XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司XXXXXXXX置业地产服务投资公司置20、业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司房地产业概述房地产业概述o图图3-2 3-2 房地产业的构成房地产业的构成房地产业房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司房地产市场分析房地产市场分析o地产市场是房地产交易的场所和流通的空间形式，是房地产投资、开发、买卖、抵押、典当等交易活动的场所，同时，房地产市场也是房地产中介发挥作用的主要领域。o1.房地产市场的构成要素o房地产市场客体房地产市场客体o房地产市场主体房地产市场21、主体 o为市场交易提供服务的中介机构为市场交易提供服务的中介机构 房地产市场房地产市场基本构成要基本构成要素素XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o图3-3 房地房地产市市场体系体系房地产市场是由一个多种要素构成的系统，其中的各个要素之间相互作用、相互联系，从而构成一个完整的房地产市场。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o2.房地产市场的结构层次房地产市场房地产市场房地产一级市场房地产一级市场即土地使用权的出让是指政府垄断土地供给的发行或批发市场房地产二级市场房地产二级市场22、即土地使用权出让后的房地产开发经营市场房地产三级市场房地产三级市场即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等市场土地征购市场、土地批租市场房地产转让市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场、房地产信托市场房产租赁市场、房产买卖市场、房产调换市场、房产典当市场、房产按揭市场、房产拆迁市场、房产租售后服务市场、物业管理市场XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o房地产的三个级别市场是相互促进、相互并存的。一级市场是国家垄断的出让市场，二级市场是开放的转让市场。一级市场是二、三级市场成长、发展的前提和基础。一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场23、交易量，二级市场的活跃必然促进三级市场的兴旺。这样，一级市场的垄断经营和二、三级市场的充分自由竞争，共同构成一个完整的、有机的房地产市场体系，发挥整体功能，促进房地产资源的优化配置和房地产业的繁荣发展。一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司房地产服务业分析房地产服务业分析o1.需求分析o房地产公司的迅猛发展更多的是得益于计划经济体制下长期形成的市场饥渴，即特定的市场机遇导致了中国房地产市场的蓬勃发展，而不是房地产企业自身的高质量运行，相反，由于对资源（主要是土地）的占有是企业发展和获利的最24、主要因素，过于丰厚利润抑制了对高运作效率的追求，对管理的重视程度不够，是多数中小型房地产公司的普遍现象。o随着市场竞争的加剧、土地投放和银行信贷的越来越规范，真正比拼内力的时代来临了。但单凭某些公司自身的实力难以独自高质量地完成房地产经营链上的所有工作，寻求房地产服务公司的合作将成为市场的一般趋势。正在迅速产生并不长期忽视的房地产公司的对地产服务的需求，将成为房地产服务公司的长期稳定的业务来源，为地产服务公司的生存发展提供巨大的市场空间。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o目前是介入地产服务业务的最佳时机。由于现在地产公司已经感受到25、市场压力，但危机又非迫在眉睫，这样的市场形势将产生以下几个市场效应：1.1.房地产公司感受到房地产公司感受到的市场压力将逐步转变的市场压力将逐步转变成地产咨询的现实需求成地产咨询的现实需求由于市场竞争逐渐加剧、土地投放越来越规范，房地产开发的成本在增加，房地产开发的行业利润将逐渐回归正常水平，因此房地产公司感受到的压力将越来越明显，提升其被忽视的运作能力和运作效率，将成为获取较高的开发利润的主要手段2.2.危机并不迫在眉睫，危机并不迫在眉睫，给地产服务公司留出了给地产服务公司留出了一定的成长时间一定的成长时间尽管已经感受到了市场的压力，但这种压力还没有给企业带来生存的直接危机，这种压力下的相对26、平静的时间，给地产服务公司留出了一定的成长时间。这种成长的时间对于新成立的地产服务公司将是非常宝贵的。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o2.房地产服务在房地产市场中的活动 从图中的运作过程中可以看出，房地产服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等，始终渗透与市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司房地房地产市市场运行个运行个阶段段房地房地产中介提供的服中介提供27、的服务房地产投资决策土地开发房地产建设房地产销售房地产租赁房地产抵押房地产交换房地产物业管理XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o3.房地产服务业的作用XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o4.房地产服务业与房地产业的关系2345房地产服务业是房地产业的重要组成部分房地产服务业是房地产业的重要组成部分房地产服务业的发展能推动房地产业的健康发展房地产服务业的发展能推动房地产业的健康发展房地产业的发展是房地产服务业发展的前提与基础房地产业的发展是房地产服务业发展的前提与基础房地产28、业的发展水平决定房地产服务业的发展水平房地产业的发展水平决定房地产服务业的发展水平房地产业的发展能够决定房地产服务业的行业内部结构和组织模式房地产业的发展能够决定房地产服务业的行业内部结构和组织模式房地产业分为房地产投资开发业和房地产服务业，房地产服务业包括房地产中介服务业和物业管理业，因此，房地产中介业是房地产业的重要组成部分。房地产服务业贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供多元化的地产服务。房地产服务业的发展能够达到维护房地产市场公平竞争的市场秩序、促进市场主体之间的交易活动、降低交易费用和提高市场效率、保护市场主体的合法权益、改进市场主体的决策与管理等作用29、，推动房地产业的健康发展。房地产业的发展是房地产服务业生存与发展的前提与基础。没有房地产业的发展与繁荣，就不可能有房地产服务业的发展与繁荣。房地产业的发展，能够加快房地产业的社会分工与合作，增加对房地产服务业的需求，为房地产服务业的发展带来生存空间。房地产业的发展水平越高，房地产在国民经济中所占比重越高，房地产业的产业链条就越长，产业分工就越细，对房地产服务的需求种类和需求量就越多，从而推导房地产服务业的发展空间和发展水平。房地产业的发展将决定房地产服务业的行业内部结构，如房地产咨询服务业、房地产经纪代理业、房地产估价服务业、房地产信托保险业等行业内部结构。同时，房地产业的发展也将决定房地产服30、务业的市场组织模式。1XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o5.房地产服务业与房地产市场的关系房地产服务是房地产服务是房地产市场的房地产市场的有机组成部分有机组成部分房地产服务是房地产服务是连接房地产市连接房地产市场供求双方的场供求双方的桥梁和纽带桥梁和纽带房地产服务是房地产服务是推动房地产市推动房地产市场顺利升级的场顺利升级的重要力量重要力量123XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o图3-6 房地房地产市市场的升的升级示意示意图一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级31、市场出租、出售出租、出售土地出让土地出让出租、出售出租、出售XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司XXXX集团的品牌影响力集团的品牌影响力oXX集团经过15年的发展，已经塑造了优秀的企业品牌。XX集团强大的资金实力和板块资源为公司的未来发展奠定了坚实的基础。o公司通过XX集团良好的社会形象，依托XX集团上下游产业链，充分利用XX集团优势综合经营，开展联合营销。o通过XX集团在社会的强大影响力获取优质项目，与XX集团金融服务产业结合，进行资源整合，拓展业务渠道，共享集团资源，以低成本投入获取高额回报。第四部分第四部分 竞争优势分析竞争优势32、分析XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司oXX集团拥有良好的政府关系。近年来，XX集团和相关各级政府和集团公司签署了战略框架合作协议，为公司提供了一定的客户资源和项目资源，同时也提高了公司在相关区域内的竞争力，为公司的未来发展提供了强有力的技术支持和保障。o战略合作略合作协议城市：城市：安庆、上海（金山、闽行）、合肥、安徽毫州、天津、汉中、潍坊、百色、连云港、宝鸡、甘肃省、长春、吉林、大同、北京（顺义、密云）、满洲里、长沙、克拉玛依、昆明、乌鲁木齐、海口、琼中，广州。广泛的政府资源广泛的政府资源XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业33、地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司序号序号框架协议框架协议合作方合作方涉及的合作项目涉及的合作项目项目进展情况项目进展情况1天津市武清区人民政府双方将在首都第二机场、航空、物流、酒店旅游、商贸、新农村、商业地产等产业领域展开全方位、多层次合作。XX年1月19日，XX集团与天津市武清区人民政府在广州签署了战略合作框架协议。2大连市人民政府与大连市政府在航空运输、航运物流、机场建设、酒店、旅游等方面的深入合作。XX年1月11日，XX集团与大连市人民政府在新国宾馆签署了战略合作框架协议。目前，集团内部已经成立了与大连市政府全面合作项目组，主要负责合资组建“东北亚航空公司”、新开34、航线补贴、税费减免的落实等合作事宜。3广州市白云区人民政府双方将在航空服务基地、航空食品基地、酒店旅游、商贸物流、商业地产等产业领域展开全方位、多层次合作。2007年12月7日，XX集团与广州市白云区人民政府在广州签署了战略合作框架协议。4洋浦经济开发区管理局海流及港口项目、航空设备仓储维修中心、酒店及周边地产开发项目、免税品配送中心项目、信托业务项目2007年12月20日，已与洋浦经济开发区管理局签订战略合作框架协议。5保定市人民政府开发建设保定民用机场，发展保定航空运输业和物流产业，开发保定酒店旅游产业、房地产业、金融、商业等。目前分解保定项目的合作框架协议，并将该项目移交给成员企业推进。35、6合肥市人民政府与合肥市政府结成全面战略合作关系，在航空，机场、物流、酒店等领域开展合作协议签署完毕。与合肥市政府结成全面战略合作关系，在航空，机场、物流、酒店等领域开展合作。7上海市闵行区人民政府合作发展航空运输、物流、航运等现代服务产业，并在酒店旅游、商业百货等相关服务经济领域开展全方位、多层次合作根据合作协议与闵行区政府尽快建立工作沟通机制，推进各个重点合作项目。表表4-1 4-1 XXXX集团已签署和房地产业有关的战略框架合作协议一览集团已签署和房地产业有关的战略框架合作协议一览XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司独特的战略定36、位独特的战略定位1 1房地产经营平台房地产经营平台通过区域市场的研究、地产项目的评估与选择、地产公司内部管理咨询等业务的拓展与深化，将逐步形成房地产经营所必须的全部能力。通过对房地产公司业务经营过程中各项职能的部分或全部承担，最终成为房地产的经营平台，部分或全部地接受房地产公司的委托，完成相应的房地产经营业务或部分业务，而房地产公司将逐步成为房地产投资公司。2 2房地产流通平台房地产流通平台房地产流通平台是提供给各类开发商、房屋出售者展示和销售各种地产产品的平台。3 3房地产金融服务平台房地产金融服务平台公司将同保险公司、信托公司、房地产投资基金等金融行业合作，通过项目运作和资本运作，为XX置37、业控股集团公司提供盈利平台和融通平台，成为XX集团产业资本和金融资本的转化器，并在房地产信贷和房地产金融产品业务领域为其他房地产开发商和市场提供房地产金融信贷产品，提供房地产金融服务。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o三个平台之间将形成互相依存、相互促进的关系。经济经济平台平台流通流通平台平台金融服务平台金融服务平台XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司优秀的资本运作能力优秀的资本运作能力oXXXX集集团作为一家地方性航空公司，在过去十几年的发展过程中，以其超常规的发展轨迹38、而成为中国民航业的一个奇迹。今天，XX集团已经发展为一个以航空运输为主业，以机场管理、酒店、旅游、商业、房地产和金融等为新业务群，集团资产总值超过680亿元人民币，员工30000余人的大型企业集团。-并并购重重组是是XXXX集集团迅速迅速发展的助推器展的助推器XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司业务拓展能力业务拓展能力资源有效整合能力资源有效整合能力低成本融资能力低成本融资能力管理与协调能力管理与协调能力品牌扩张与经营能力品牌扩张与经营能力独特的企业文化独特的企业文化盘盘活活被被重重组组资资产产文化先行文化先行-通过对被重组公司领导和39、员工的培训、交流等方式，将XX的企业文化进行传输 并购与并购与整合能整合能力力扭亏增盈扭亏增盈实现被重实现被重组资产增组资产增值值XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司oXX集团旗下拥有多个上市公司，因此可以顺利实现产业板块间的协调，完成资本市场的运作。o目前上市公司有：海南航空、美兰机场、宝商集团、西安民生；另外XX旅业、酒店集团、大新华航空已将于近期在国内和国外资本市场实现直接和间接上市。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司卓越的管理能力卓越的管理能力o公司的高级管理层有着40、丰富的行业知识、管理技能和营运经验。在物业开发、经营管理和金融服务领域具有丰富经验。我们多位管理人员均受过专业训练或经注册的建筑师及土木工程师和造价师。我们还聘用了大量拥有房地产经验或管理技能的中级管理人员及专业人员。截止2007年，我们的员工中持高级职称的9人，注册建筑师、房地产估价师、注册会计师、注册税务师和注册资产评估师共22人，在各自的领域担任骨干及业务主管角色。o在集团的内部管控模式选择上，公司采用的是财务管理型与战略管理型相结合的一种管控模式，它要求集团公司既要关注子公司财务目标的实现，根据业务发展状况选择适当时机增持股份或适时退出，又要通过控制子公司的核心经营层，使子公司的业务活41、动服从于集团整体战略活动。通过进一步强化内部管理，清晰界定各营运单位的责任，实施业内最佳的企业管治及内部控制运作方式和标准，更有效的保证了公司的各项战略实施。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司独具特色的企业文化和凝聚力独具特色的企业文化和凝聚力o企业管理理念企业管理理念 诚信 业绩 创新 o企业目标企业目标 至诚 至善 至精 至美 o企业理念企业理念为他人做点事为社会做点事 o企业宗旨企业宗旨 大众认同 大众参与 大众成就 大众分享 内内修修中中华华传传统统文文化化精精粹粹 外外融融西西方方先先进进科科学学技技术术 XXXXXXXX42、置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o1.市场定位策略公司的公司的产品定位于品定位于综合性服合性服务公司将为客户提供综合性的地产服务，这种综合性体现在对房地产开发价值链的全程覆盖，这种综合性还体现在对房地产开发业务的深度参与，即不仅提供相应的方案，而且参与实施，并将客户价值的实现作为公司的基本业务目标。市场定位策略市场定位策略第五部分第五部分 公司发展策略公司发展策略XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o2.客户定位策略n主要是指XX置业控股集团公司及其控股子公司 n为母公司所开发的项目提供43、优质的经纪服务和物业服务等，以保证客户的满意，同时，通过经营与服务保证公司物业的增值；n通过优质的物业管理提供良好的客户平台，维持母公司与重点客户的良好关系；n为母公司的各类地产开发业务提供良好的咨询服务和物业管理服务；n提升公司的整体品牌形象，支持公司业务的整体发展。o内部客户n主要为中小型房地产公司公司的外部目标客户主要是中小型房地产公司，选择这样的客户为目标客户是因为：目前中国的房地产公司中，中小型房地产公司占绝大多数；中小型房地产公司的能力与运作效率相对较低，提升的空间与愿望都比较大；中小型房地产公司限于自身的资源（如人才缺乏等），将部分工作外包更符合其利益；中小型房地产公司多是地域性44、公司，向外扩张的需求与能力之间存在较大差距，需要地产服务公司的合作。o外部客户XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o3.区域定位策略公司的区域定位与母公司的区域发展布局相协同，以XX置业控股集团业务发展的核心为主要发展区域，拓展其它新兴发展区域的业务，最终形成华北、华东、华南、西北、东北、西南六区域渐次发展。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o图5-1 区域布局分布区域布局分布图东北华北华东华南西北西南XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资45、公司置业地产服务投资公司这一层次主要包括作为中国经济增长火这一层次主要包括作为中国经济增长火车头和发动机的珠三角、长三角、京津车头和发动机的珠三角、长三角、京津环渤海地区，其中以北京、上海、广州、环渤海地区，其中以北京、上海、广州、深圳地区为重点发展的一线城市，四个深圳地区为重点发展的一线城市，四个城市在城市在XXXX-2012-2012年规划期内仍然是业务发年规划期内仍然是业务发展重点，主要是营业额、利润和现金流。展重点，主要是营业额、利润和现金流。第一层次：重点发展区域第一层次：重点发展区域第二层次：新兴区域第二层次：新兴区域第三层次：未来发展的培育区域第三层次：未来发展的培育区域这一层次46、主要包括京津环渤海地区的天津、东这一层次主要包括京津环渤海地区的天津、东北地区的长春、西部的甘肃、重庆和西安、西北地区的长春、西部的甘肃、重庆和西安、西南地区的昆明，重点是品牌知名度和市场占有南地区的昆明，重点是品牌知名度和市场占有率。在率。在XXXX-2012-2012年规划期内，要将其中的年规划期内，要将其中的3-43-4个个城市培养成为重点发展区域。城市培养成为重点发展区域。这一层次主要包括珠三角的珠海、长三角的杭州、苏州和无锡、京这一层次主要包括珠三角的珠海、长三角的杭州、苏州和无锡、京津环渤海地区的大连和青岛、东北地区的沈阳和哈尔滨、西部的成津环渤海地区的大连和青岛、东北地区的沈阳和47、哈尔滨、西部的成都、华中三角区的武汉和长沙。重点是对当地的中小型房地产企业都、华中三角区的武汉和长沙。重点是对当地的中小型房地产企业提供全方位的地产服务，成为公司地产服务业务长期发展的支撑力提供全方位的地产服务，成为公司地产服务业务长期发展的支撑力量。量。XXXX-2012-2012年规划期内，重点工作是完成对这些区域的研究、论证，年规划期内，重点工作是完成对这些区域的研究、论证，不失时机地切入，形成不失时机地切入，形成XXXX置业地产服务投资公司的全国性战略布局。置业地产服务投资公司的全国性战略布局。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资48、公司资本运作策略资本运作策略通过收购其它机构正在管理的物业，利用公司自身的优秀管理方式和资本运作等方式回笼资金，等待物业升值后再出售管理权以获得投资收益；通过收购具有升值潜力、资金链断裂的中小型房地产中介服务机构，扩大业务发展规模，获得投资收益；通过投资房地产上市公司一级市场、二级市场股票，直接或间接控制房地产上市公司，获取证券市场的收益；通过收购壳公司实现间接上市。投资策略投资策略1.投资策略XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o2.融资策略以股权和资产类别作划分，构建两级融资平台，形成可持续性的循环融资体系。通过融资的结合，降低负49、债率，优化资产负债结构，利于再融资。股权出让借壳上市战略引资资产证券化IPO地产投资基金XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司具体业务发展策略具体业务发展策略o业务发展策略o地产经纪业务o地产资讯业务o资产管理业务o地产金融业务o物业管理业务代理企业顾问估价项目管理及开发建筑顾问投资代理投资者顾问咨询结构融资资产融资财务顾问资本运作咨询物业发展服务物业管理XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司阶段发展策略阶段发展策略时间：2012年以后时间：2010年-2011年时间：XX年-250、009年o第一阶段：培育三项重点业务o第二阶段：五项业务全面开展，确立行业内的领先地位n公司在第三阶段要形成独立开发房地产项目的能力，建成并强化三个平台，逐步向全国各地区扩张。强化与客户的合作关系；加强品牌建设，形成强势品牌；强化业务间的支撑关系，进一步形成整合优势。o第三阶段：建成并强化三个平台n公司力争在未来几年内形成58个稳定的合作伙伴，五项业务同时开展，并形成成熟的服务能力。其中，每项业务形成23个工作团队或小组，培养或引进能统管房地产经营全过程的核心人员，形成至少10个稳定的合作伙伴。n公司通过稳固原来的合作关系，逐步实现业务之间的整合，形成相互支撑关系，大力拓展公司的业务发展。n重51、点培育三项业务，即：房地产经纪业务、房地产金融服务业务和物业管理业务n通过与母公司XX置业控股集团的良好的合作关系，利用XX集团的品牌优势，发展新的合作关系，迅速建立起公司的品牌与声势，将公司的品牌建设与客户的品牌建设相结合，利用客户的品牌建设自己的品牌，利用成功的项目建设自己的品牌。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司盈利模式盈利模式o公司的收入来源主要是来自五项业务的业务收入。按业务划分，公司各项业务的盈利模式和盈利能力如下表。表表6-1 6-1 盈利模式分析盈利模式分析第六部分第六部分 财务分析财务分析项项 目目地产经纪地产经纪52、地产咨询地产咨询资产管理资产管理地产金融地产金融物业管理物业管理盈利模式盈利模式提成+酬金咨询费用投资+融资投资+融资包干或酬金盈利能力盈利能力高高高高中进入壁垒进入壁垒中中高高较低关键成功因素关键成功因素客户资源及高效的运营模式市场研究专业能力对经济发展及物业的价值判断能力金融工具的运用及对市场的把握专业能力服务理念等XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司收益预测收益预测o根据公司的盈利模式，结合目前地产服务行业的实际情况，按毛利率40%计算，我们测算出未来五年的营业收入和营业利润。预计2012年公司的营业收入约为41亿元，可实现营业53、利润约为16.4亿元。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o表表6-2 6-2 未来五年收益预测未来五年收益预测 单位：亿元单位：亿元指标指标XXXX年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合计合计地产经纪收入地产经纪收入0.5135817.5地产咨询收入地产咨询收入0.050.30.81.535.65资产管理收入资产管理收入0.31251018.3地产金融收入地产金融收入136101535物业管理收入物业管理收入0.30.81.53510.6营业收入合计营业收入合计2.156.113.3254、4.54187.05营业利润营业利润0.862.445.329.816.434.82XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司资金使用计划和战略引资计划资金使用计划和战略引资计划o1.资金使用计划 根据公司现有的业务发展需要和未来五年内预计投资需求，未来五年项目资金总需求约为60亿元人民币，主要用于收购其它地产中介服务机构。具体使用计划见下表。表表6-3 6-3 未来五年资金使用计划未来五年资金使用计划 单位：亿元单位：亿元指标指标XXXX年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合计合计投资额投资55、额10510152060XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o2.战略引资计划从未来五年资金使用计划表可以看出，公司在XX年投资所需资金约为10亿元人民币。XX年公司资本金为5亿元人民币。我们计划在XX年以出售公司股权的形式引进战略合作者，计划引资4亿元人民币。引资后XX置业控股集团公司持有公司的股权比例约为55.56%，战略合作者持有公司的股权比例约为44.44%。XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o图6-1 引引资后的公司股后的公司股权结构构55.56%44.44%XX56、XXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司资金平衡计划资金平衡计划o根据公司未来五年的收入情况和资金需求，我们可以测算出公司未来五年的资金平衡情况，预计到2012年公司的资金节余将达到36.05亿元人民币。指标指标XXXX年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年一、资金来源一、资金来源11.15 6.10 13.30 24.50 41.00 资本金资本金5.00-营业收入营业收入2.15 6.10 13.30 24.50 41.00 战略引资战略引资4.00-二、资金需求二、资金需求10.00 5.057、0 10.00 15.00 20.00 投资额投资额10.00 5.00 10.00 15.00 20.00 三、资金节余三、资金节余1.15 2.25 5.55 15.05 36.05 表表6 6-4 4 未未来来五五年年资资金金平平衡衡计计划划 单单位位：亿亿元元 XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o根据目前的定位，作为潜在的IPO候选机构，XX置业地产服务投资公司是有很大的招股吸引力的。现有阶段对资产的重新定位以及在国内地产市场和按照XX的航线可能进入的国际市场内的开发和收购活动，都将会对公司的价格产生很大的影响，以达到最终实58、现在资本市场上进行公开发行，或者公司可以把资产剥离划分，实现部分资产上市。o主要退出策略：主要退出策略：收益分红上市退出股权转让股份回购第七部分第七部分 退出策略退出策略XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司o秉承XX集团的“诚信、业绩、创新”变革原则，在专业的、高效的和具有创新精神的管理团队的领导下，XX置业地产服务投资公司将从XX集团上下游产业链中大大获益。o在可预见的未来，地产服务在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。由于具有丰富的并购经验、优质、世界级的、先进的科学管理系统，XX置业地产服务投资公司一定能将巨大的市场增长机会转变成可实现的利润，以达到股东收益最大化，最后实现成为国内领先的地产服务商巨头的最终目标。第八部分第八部分 结论结论XXXXXXXX置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司置业地产服务投资公司