1、1 1 天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇商业篇商业篇 天利中央广场二期 商业篇 天利中央广场二期 商业篇 2 天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇商业篇商业篇 商业商业地产地产 商业地产商业地产 商业地产商业地产 经营者经营者 消费者消费者 开发者开发者 投资者投资者 商业地产的利益共同体商业地产的利益共同体商业地产的利益共同体商业地产的利益共同体 2 3 天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇商业篇商业篇 高要求 高投入 高回报 高风险 商业地产特性商业地产特性 4 天利2、中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇商业篇商业篇 潜在风险潜在风险 由于开发商的不成熟导致抵御风险的能力有限，2004年全国商业营业用 房空置面积达2610万平方米，空置率高达2025。 ? 开发（金融政策调整） ? 销售 ? 招商 ? 经营管理 3 5 天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇商业篇商业篇 CBD商业困境CBD商业困境 深圳福田中心区 6 天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇商业篇商业篇 ?受CBD开发节奏的影响，商业培育期较长，不利于自营客进驻； ?商务需求为主，3、消费存在明显的时段性； ?高地价、高租金决定了只有承租能力较高的业态才能进驻CBD （银行、百货、高档餐饮、地产中介）。 CBD商业困境CBD商业困境 4 7 天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇商业篇商业篇 CBD商业现状CBD商业现状 深圳福田中心区 8 天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期天利中央广场二期商业篇商业篇商业篇商业篇 MOT1：如何应对后市激烈的市场竞争？ MOT2：如何实现风险的最小化利润的最大化？ MOT3：如何平衡商业长期收益与短期资金回收的关系？ MOT4：如何有效解决商业经营与销售的矛盾？ MOT5：商业定位应如何突出亮点，抢占市场先机？ MOT1：如何应对后市激烈的市场竞争？ MOT2：如何实现风险的最小化利润的最大化？ MOT3：如何平衡商业长期收益与短期资金回收的关系？ MOT4：如何有效解决商业经营与销