1、编号：xxWY/GM2003 分发号： xxxx物业管理有限公司xx大 厦 物 业 处管 理 手 册Manage Manual审 核 人： 批 准 人： 受控状态: 文件名称文件编号版次页数管理手册目录xx/GM/DJA/01东街大厦简介xx/DJ/001A/01东街物业处质量目标xx/DJ/002A/01东街机构岗位图xx/DJ/003A/01管理处站长岗位职责xx/DJ/004A/01物业处事务员岗位职责xx/DJ/005A/01工程办主管岗位职责xx/DJ/006A/01电梯运行管理xx/DJ/007A/01电梯工岗位职责xx/DJ/008A/01电梯维保操作规程xx/DJ/009A/02、1电梯紧急故障救援程序xx/DJ/010A/02电梯机房管理xx/DJ/011A/01乘梯须知xx/DJ/012A/01电梯维保安全操作规范xx/DJ/013A/01中央空调运行管理xx/DJ/014A/01空调工岗位职责xx/DJ/015A/01中央空调设备操作规程xx/DJ/016A/02中央空调系统维保规程xx/DJ/017A/02中央空调异常情况的处置xx/DJ/018A/02给排水系统运行管理xx/DJ/019A/01检修水工岗位职责xx/DJ/020A/01给排水设备设施操作规程xx/DJ/021A/01给排水设备维保规程xx/DJ/022A/03给排水系统应急处理措施xx/DJ/3、023A/02水泵房管理制度xx/DJ/024A/01供水、节水、限水管理制度xx/DJ/025A/01污水井、化粪池管理规定xx/DJ/026A/01二次供水管理规定xx/DJ/027A/02供配电系统的运行管理xx/DJ/028A/01电房值班电工岗位职责xx/DJ/029A/01检修电工岗位职责xx/DJ/030A/01供配电系统维保规程xx/DJ/031A/02供电异常情况处置措施xx/DJ/032A/01电工安全技术操作规范xx/DJ/033A/02安全用电管理规程xx/DJ/034A/02工作票制度xx/DJ/035A/02停电、限电及临时用电规定xx/DJ/036A/02蓄电池室4、的管理规定xx/DJ/037A/01蓄电池的维护规定xx/DJ/038A/01柴油发电机维保规程xx/DJ/039A/02柴油发电机操作规程xx/DJ/040A/02柴油发电机异常情况处置xx/DJ/041A/01保安班长岗位职责xx/DJ/042A/01保安员岗位职责xx/DJ/043A/01警容风纪细则xx/DJ/044A/02保安员值勤文明用语xx/DJ/045A/01保安员工作流程xx/DJ/046A/01门口保安员岗位标准xx/DJ/047A/01巡逻保安员岗位标准xx/DJ/048A/01大堂保安员岗位标准xx/DJ/049A/01中控室运行管理xx/DJ/050A/01中控室值班5、人员岗位职责xx/DJ/051A/01中控室交接班制度xx/DJ/052A/01电视监控系统操作规程xx/DJ/053A/01一卡通系统操作规程xx/DJ/054A/03智能消防系统操作规程xx/DJ/055A/01监控系统维护规程xx/DJ/056A/01红外线布防规定xx/DJ/057A/01火灾应急程序xx/DJ/058A/02中控火警应急流程图xx/DJ/059A/01仓管员岗位职责xx/DJ/060A/01仓管员操作规程xx/DJ/061A/01车辆管理员的职责xx/DJ/062A/01车辆行驶的停放管理xx/DJ/063A/01车辆管理工作标准xx/DJ/064A/02设备间门禁制6、度xx/DJ/065A/01设备间卫生管理规定xx/DJ/066A/01设备间防火制度xx/DJ/067A/01交接班管理制度xx/DJ/068A/01计算机管理制度xx/DJ/O69A/02绿化管理规定xx/DJ/070A/01服务标识管理规定xx/DJ/071A/02清洁卫生管理规定xx/DJ/072A/01清洁工岗位职责xx/DJ/073A/01清洁工岗位工作流程xx/DJ/074A/01清洁卫生标准xx/DJ/075A/02会议及入室服务员岗位职责xx/DJ/076A/01会议及入室服务管理规定xx/DJ/077A/01接待员岗位职责xx/DJ/078A/01会客接待制度xx/DJ/07、79A/01客户投诉处理程序xx/DJ/080A/01二次装修管理规定xx/DJ/081A/01空房管理规定xx/DJ/082A/01外墙清洁操作规程xx/DJ/083A/01记录名称文件编号版次页数电梯巡视记录表JL/DJ/001A/01中央空调巡视记录表JL/DJ/002A/01中央空调楼层巡视记录表JL/DJ/003A/01楼层水电工巡视记录表JL/DJ/004A/01值班电工巡视记录表JL/DJ/005A/01中控室值班记录表JL/DJ/006A/01车辆进出库登记表JL/DJ/007A/01临时用电申请表格JL/DJ/008A/01外委申请表JL/DJ/009A/01维修保养年度计划8、表JL/DJ/010A/01重大事情报告单JL/DJ/011A/01客户投诉意见表JL/DJ/012A/01服务质量调查问卷JL/DJ/013A/01机 房梯 号井 道梯 号1234货1234货1234货1234货1机房卫生32井道环境2总电源开关33门联锁装置3马达/曳引机34自动关门机构4电磁制动器 联轴节35开门及关门5导向轮/复绕轮36随行电缆6控制柜37隔磁板7驱动控制系统38限位开关8PVT和SPPT39凸轮及开关9限速器40对重导靴及滚轮10曳引绳扣41对重装置及对重滚轮11曳引机 防震橡胶42钢带导轨、支架及导轨12机房温度43分隔梁13消防设施44轿 厢 顶轿 厢14轿厢顶环9、境45内部状况15轿厢架及撑臂46轿厢操作板16轿顶轮47指示器17导靴/滚轮48轿厢灯及风扇18轿厢门及门机49安全门/检测器19开关50乘坐舒适感20曳引钢丝绳限速器绳51平层21安全装置及安全开关52对讲机/报警铃22轿顶检修盒53REM、xxS23绳头组合54轿厢地坎2455入 口底 坑25指示器56底坑环境26厅门按钮57安全开关27地坎及入口58限位开关2859安全钳装置2960称重传感器30对重缓冲器越程61张紧绳轮31缓冲器62平衡钢丝绳及补偿轮备注：说明：正常打“”，已调整打“”，待调整打“”，外委打“W”。 “*”为日巡检项目。“”为周检项目日 期： 检 查 人：xx省电信10、指挥调度中心是由省电信集团投资委托xxxx房地产有限公司于1997年元月开发，2000年12月竣工的智能化大厦。占地面积9897.79平方米，主楼建筑面积61347 平方米，附属楼建筑面积2756.99平方米，地下停车场面积10100 平方米，绿化面积2980 平方米，绿化率达33.85%。大厦分为东、西两区，东区20 层，西区16 层，地下2 层，分别有两个出入口。东区7至16层为电信公司办公用房，1至3层是电信信息广场、电视电话会议中心，同时大厦还配备大型地下停车场可以停放150部车辆及所有员工的摩托车自行车。智能化的办公系统及完善的设施，形成了成熟的办公环境。城市园林保护两株大樟树，雕塑11、喷水池、亭台、假山、及大楼泛光照明、户外广告栏等，使大厦形成独立式院落。现在该大厦由xx省邮电物业管理有限公司承接管理，大厦内采用楼宇自动化系统，把变配电供电系统、给排水系统、空调系统、电梯系统、消防监控系统通过计算机信息处理，配合控制硬件及管理软件进行智能化集散式控制，以节省人力和提高效率。公司采取“规范管理、优质高效、以人为本、创新服务”方针，勤练内功，塑造品牌，迎接市场竞争的挑战。本站68人。水电维修，空调系统，电梯维护，消控系统，楼宇自动化管理统配电室，会议、卫生服务，保安，车库、电视电话会议音响，金库管理。大厦同时配有医疗室、健康活动中心、职工食堂等完善的设施。1 房屋外观整洁，无12、乱搭建，房屋完好率达到90%以上。2 公共设施设备维护良好、正常运行，每月定期保养，维护完好率达90%以上。3 公共环境整体美观洁净：3.1楼外公共场所实施8小时保洁。3.2楼内公共通道、走廊、楼梯、每天清扫一次，实施8小时保洁，大堂实施24小时保洁。3.3蓄水池每半年清洗、消毒一次，每半年向省局提供一次水质化验报告，水质化验符合国家颁布的卫生标准。3.4化粪池、雨水井、污水井每半年清疏一次，如发生堵塞及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通。3.5垃圾日产日清。3.6由外包公司每星期灭鼠灭蟑两次。4. 植物成活绿达到95%以上，出现枯死苗木及时上报经营部补种。5. 对交通与车辆停放秩序的管理，13、做好车辆进出登记，确保车辆安全。6. 保安服务6.1大厦内实行24小时安全监控、巡视、门岗执勤，维护公共秩序。6.2保安人员遇有险情，在接到报警后立即到达现场。7. 管理服务7.1接到投诉电话有记录、有跟踪、有处理结果反馈。7.2各管理人员按规定时间巡检，接投诉电话半小时内到现场处理。8. 维修8.1开通24小时服务热线电话：7522437（中控室） 7519119（电房） 8.2维修合格率100%。9. 专项服务9.1负责会议室，公司领导办公室、值班室等卫生、茶水服务、维修项目及门厅接待服务。9.2负责会议前的准备工作及会议的服务的倒水工作等。机组编号： 日 期： 检 查 人：蒸发器/冷凝器14、进出水温度时 间负 荷时 间 681012141618202468101214161820241蒸发器进水温度29电机负荷2蒸发器出水温度30电机电流A3冷凝器进水温度31冷冻泵电流A4冷凝器出水温度32冷却泵电流A制冷剂温度/压力油压/油温5蒸发温度33排油压力kpa6蒸发压力kpa34供油压力kpa7冷凝温度35油箱温度8冷凝压力kpa36供油温度9吸气过热度37油位显示10排气过热度38主控机房 冷冻泵体11计算机39冷冻泵进口压力kpa12网络40冷冻泵出口压力kpa13应急照明41机体清洁14通风排气42转动方向1543各部件紧固配电柜44轴、轴封、轴承16主机开关45底座/震动1715、运行状态46润滑18故障显示47逆止阀19电流A相A冷却泵体20电流B相A48冷却泵进口压力kpa21电流C相A49冷却泵出口压力kpa22电压A相V50机体清洁23电压B相V51转动方向24电压C相V52各部件紧固2553轴、轴封、轴承其 它54底座/震动26过滤器55润滑27水锤消除器56逆止阀28支架57备注：说明：正常打“”，已调整打“”，待调整打“”，外委打“W”。 “”为日巡检项目。交班人说明： 接班人说明：日 期： 检查人：新 风 机 系 统冷 却 塔机 体控制及供电塔机12341机壳29电动二通阀51外观2保温30温感器52底盘3制冷剂31控制箱53塔体支架4制冷剂分水管32电16、箱开关54底座及避震5风机33马达55风扇6过滤网机房56电动机7冷凝水盘34地漏57进风阀8支承架35照明58浮球开关9避震36照明开关管道类10电机支承架37烟感头59排污管11皮带及皮带轮38墙面60溢流管12皮带保护壳39地面61进水管管道及配件40天花62闸阀/蝶阀13保温41机房门63管道支架14进出水闸阀42机房门标志运转情况15冷凝水管道坡运转情况64电动机绝缘16支承架43风机运转65噪音17软接头44噪声66水塔震动18进水温度表45电动机绝缘67运行电流19出水温度表46空气处理机漏气6820进水压力表47风管漏风6921出水压力表487022过滤器49风管及配件502317、风管24保温25支承架26软接头27防火阀28风量调节阀备注：说明：正常打“”，已调整打“”，待调整打“”，外委打“W”。 “”为日巡检项目。交班人说明： 接班人说明：管理处主任岗位职责管理处主任应在公司总经理的领导下，带领管理处员工对大厦实施全面的管理，保证大厦的环境舒适优美，机电设备完好、运转正常、水电供应正常。实现公司所确定的各项任务、责任和目标。具体职责：1、 坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法令、有关物业管理的规定、政策 以及公司的有关规章制度。2、 通晓有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，以及创建优秀大厦的标准和条件，组织全处的人员学习政治时事、业务知识、坚持依法管理与主动18、服务相结合的原则，搞好大厦管理各项工作。3、 根据统一管理与专业分工负责的原则，领导全处人员对大厦 的验收交接、环境卫生、绿化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面的管理，完成公司下达的各项任务指标。4、 熟悉大厦的楼宇分布、楼宇结构、公共设施、机电设备和用户的基本情况，制定切实可行的管理措施。5、 制订本处工作并组织实施，定期检查、监督、查处违章、提出改正措施。做好周检和不合格服务的处理，协调违章和投诉的处理工作。6、 每月月底，组织各部门负责人召开例会，总结本月工作完成情况，讨论编制下月的工作计划。7、 加强本处员的团结协作，公正、公平地评19、价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工的积极性。8、 重视业主建议，自觉接受业主委员会的监督。搞好与居委会、派出所等有关部门的友好关系，以便开展各项工作。xx省xx物业管理有限公司日 期： 检查人：楼层配电间1234567891011121314151617181920211空气开关2母线排3电缆配电箱4电表5照明6清洁7电梯前室照明8楼层过道照明9卫生间、开水间10照明、排气11大小便器12水龙头13地漏14消防设备15破玻16水枪17水带18漏水19消防广播20消防电话插孔21灭火器22温、烟感23面具24湿式报警阀水泵房设备1234给水立管排水立管雨水管消防栓立管喷淋立管220、5配电箱外观26压力表连接口27止回阀支架28闸阀漏水29手/自运行检查口30起动电流A透气管31运行电流A排水阀32照明水箱设备1#2#1#2#1#2#33清洁水位仪器浮球阀出水阀34排水外观内壁液压35噪声爬梯供水阀总水表吨数： 用水吨数：备注：说明：正常打“”，已调整打“”，待调整打“”，外委打“W”。 “”为日巡检项目管理处事务员职责熟悉国家和地方政府有关物业管理的政策、法规及大厦的各项规章制度；熟悉楼宇的结构，熟悉用户的情况，能够处理涉及本部门的各方面工作。具体职责：1、 起草物业处综合性的总结、请示、报告等公文。 2、 负责落实公司档案管理、保密工作、来信来访工作、民事调解工作。321、 热情接待用户的投诉，做好记录，并协调领导做好调查、处理和回访工作。4、 对用户报请维修，及时开出维修单，并跟踪监督，及时回收。5、 负责文电收、发、传阅归档和各类公文打印工作。6、 热情接待业主，按业主办理入住手续工作流程办好入伙手续。 7、 检查业主是否遵守二次装修管理规定，在装修期间要进行跟踪监督。对违章行为应登记在案。8、 完成领导交办的其它任务。xx省xx物业管理有限公司值班日期： 年 月 日 值班时间： ： 至 ： 天气：UPS机房STULZ空调大金空调工具运行状态温度湿度运行状态机房温度温度设定仪表卫生设备运行情况：交班时间：交班人签名：接班人签名：值班测试记录：UPS不间断电22、源设备项目测试时间200KVAUPS1-1#输入VAB=VBC=VCA=W= KVA1#高压屏电压(KV)IA=IB=IC=PF=电流(A)200KVAUPS1-1#输出VAB=VBC=VCA=W= KVA2#高压屏电压(KV)IA=IB=IC=PF=电流(A)200KVAUPS1-2#输入VAB=VBC=VCA=W= KVA2DP低压配电屏电压、电流IA(A)IA=IB=IC=PF=IB(A)200KVAUPS1-2#输出VAB=VBC=VCA=W= KVAIC(A)IA=IB=IC=PF=VAB(V)130KVAUPS2-1#输入VAB=VBC=VCA=W= KVAVBC(V)IA=IB=23、IC=PF=VCA(V)130KVAUPS2-1#输出VAB=VBC=VCA=W= KVA3DP低压配电屏IA(A)IA=IB=IC=PF=IB(A)130KVAUPS2-2#输入VAB=VBC=VCA=W= KVAIC(A)IA=IB=IC=PF=JP9(0DP)负载电流(a)ATS侧(2)I130KVAUPS2-2#输出VAB=VBC=VCA=W= KVA1DP侧(1)IIA=IB=IC=PF=累计市电供电负载电流200KVAUPS3-1#输入VAB=VBC=VCA=W= KVA发电机组运行历时：1# 小时、2# 小时IA=IB=IC=PF=ATS运行状态：市电/油机、自动/人工、1#/224、#机组优先200KVAUPS3-1#输出VAB=VBC=VCA=W= KVA工作状况VAB= VVBC= VVCA= VIA=IB=IC=PF=IA= AIB= AIC= A200KVAUPS3-2#输入VAB=VBC=VCA=W= KVA1#机组人工/自动运行/待机油压 KPA水温 转速 转IA=IB=IC=PF=电池V= V水、机油、柴油检查：200KVAUPS3-2#输出VAB=VBC=VCA=W= KVA2#机组人工/自动运行/待机油压 KPA水温 转速 转IA=IB=IC=PF=电池V= V水、机油、柴油检查：值班记事：1.熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全25、规程； 2.负责管理处新增工程项目的接管、验收及监管工作； 3.负责大厦已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维护、维修、保养，全面掌握大厦强弱电系统及其设备的性能和使用方法； 4.负责向工程部主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部主管共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程； 5.负责每月定期向工程部主管汇报当月完成和进行的主要工作，每年两次向工程部主管提交工作总结； 6.负责每周一次对大厦内的供配电系统、给排水系统等五大系统（包括中控室中的设备、设施）进行检查； 7.负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 8.负责每月15日26、前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格； 9.负责编制所辖区内每台电气设备台帐，绘制大厦电气系统图； 10.负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表； 11.负责大厦内施工用电的现场安全管理、计量和收费工作； 12.积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 13.每月底负责大厦设备、办公用电计量的抄录、汇总并上报工程部主管。 14.对工程部主管负责，并完成站长交办的各项任务；时间： 交班人： 接班人：卫生情况： 工具数量：消 控 系 统项目烟感温感消火拴电梯水流指示器水泵排烟机风阀放活阀非消防电源防火卷帘门层号灯电源其它报警故障状态显示开关27、位置巡检联动测试故障排除及处理情况：监 控 系 统值班记录：BA系统值班记录：处理意见：处理意见：一卡通系统值班记录：其他事项值班记录：处理意见：处理意见：交接班留言：序号进库时间卡号出库时间卡号序号进库时间卡号出库时间卡号登记人： 日期：1.电梯安装结束,取得质量技术安全监督部门发给的电梯准用证后,方可投入运行。2.物业公司的电梯工须经质量技术监督部门培训，并取得电梯操作员资格后(年审有效期内),方可上岗操作。3.电梯按规定的时间运行。在保证服务的前提下，合理配置资源。4.电梯日常维保按电梯巡检记录表项目展开工作，保证最佳外观状态和使用效果。5.电梯管理应按电梯维修保养安全操作规范操作，以达28、到安全舒适的运行要求。6.电梯实行客货分开，大堂保安应引导搬运货物的乘客使用专用货梯，禁止使用客梯载运货物，乘客搬运货物时应避免损坏电梯，乘客若搬运大量货物需专梯服务时，可通知电梯工现场配合，保洁人员运送垃圾严禁使用客梯。7.电梯出现困人、水浸等紧急故障，电梯工应快速到达现场（上班时间内电梯工10分钟内；外委公司30分钟内）采取救援办法，及时安全地把人救出。 8.电梯机房按电梯机房管理制度进行管理，以符合设备正常运行的需要。9.物业公司电梯工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。10.电梯大、中维保后,3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。11.相关记录：电梯巡视记录表1.29、负责电梯开梯、放梯、收梯工作。2.负责对电梯、扶梯一切设备、器材的巡视检查, 并填写每日巡视记录。3.负责将电梯、扶梯发现的一切不正常现象和隐患及时通知电梯维保公司进行处理。4.负责电梯、扶梯根据情况的需要停或用的管理工作。5.负责电梯机房的管理工作。6.负责因电梯故障、停电拉闸、紧急情况导致困人的处理解救工作。7.负责保管好电梯、扶梯机房门、电梯门、电气盘箱门专用钥匙以及机房消防器材。8.负责监督检查电梯、扶梯维修公司是否按标准（合同中）、按计划进行维保工作。9.负责对电梯、扶梯接续维保以及临时维修质量的监督、检查、签证工作。10.负责完成物业管理处站长交办的其它工作。申请单位用电地点申请人30、用电安全责任人申请用电时间 年 月 日至 年 月 日负责人电话申请单位地址申请用电负荷 安培 申请用电相数 相 伏用电负荷类型如装临时电表，注明电表底数物业管理处审批意见请到财务处交纳临时用电费 元批准人签名盖章： 收款人：备注临时用电申请表格 1. 星期一至星期五7：3018：30分由电梯工负责。1.1 7：30分按电梯巡检记录表检查机房设备。1.2 7：45分进行放梯工作，并随梯检查轿厢内情况。1.3 8：30分按电梯巡检记录表的日巡检项目巡查各设施。1.4 18：30分进行收梯工作，清理地毯卫生。1.5其余时间，每2小时对轿厢及出入口保洁一次，且随时发现随时处理。2. 星期一至星期五1831、：307：30分，及节假日由保安部负责。3. 每隔一周对未使用的电梯进行轮换，并检查电梯的主要设备机械的可靠性和工作的正确性，并进行必要的修正和润滑。4. 电梯的大中型修理由外委完成。4.1每月由电梯维保公司对重要机械和电气设备进行细致的检查。4.2每3个月对电梯各部分进行检查、清洁、润滑（着重对安全装置可靠性检查）。4.3每年对大厦内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，并及时更换零部件。电梯运行时间安排表时 间东 梯西 梯 管理部门1234货1234货周一至周五7：3018：30工 程 部18：307：30保 安 部周六、周日7：3018：30保 安 部18：30732、：30保 安 部节 假 日全 天保 安 部保 安 部 外委维修申请表设备设施名称编号外委单位申请维修保养时间要求完成时间维修保养内容简述：必要更换的主要材料及其预计费用序号材料名称及规格单价数量预计费用备注预计总费用：站长意见站长签名：年 月 日公司经理意见 公司经理签名： 年 月 日1. 发生水浸事故的处置1.1电梯工发现或接到发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知中控室，中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开受影响的电梯。1.2当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源。1.3当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总33、电源。1.4当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关。1.5发生浸水时，应迅速阻断漏水源。1.6对浸水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（或用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。1.7事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。2. 发生火灾的处置： 2.1楼层发生火灾时，中控室值班人员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，电梯工应迅速解救乘客迅速离开轿厢。2.2井道内或轿厢发生火灾时，电梯工应立刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源34、。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延。2.3事故发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。2.4对于上述情况，中控室值班人员应及时通知电梯工，并按火灾应急处理程序处置。 3. 巡查中发现电梯异常3.1电梯工巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻将故障电梯关闭，并通知中控室。3.2中控室当值人员通知当值保安员请业主从最近的楼层离开故障电梯。3.3故障发生时，即刻将情况报告物业管理处站长和电梯承包公司。4. 电梯困人救援标准作业程序4.1当发生电梯困人事故时，电梯工打开井道照明及轿顶检修灯,便于救援操作,并且35、通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援；告诉被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯工应设法将轿厢门完全关闭。 4.2根据指层灯、PC显示打开厅门观察判断轿厢所在位置。 4.2.1轿厢门距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。 a)拉下电梯电源开关。 b)用专用厅门钥匙开启厅门。 c)在层站用人力开启轿厢门。 d)协助乘客离开轿厢。 e)重新关好厅门。 4.2.2轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。 a)进入机房切断电梯电源。 b)拧开电动机尾轴罩盖，安上旋座及旋盘。 c)救援人员之一把住旋盘，另一救36、援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器闸瓦，根据曳7引绳的记号判断轿厢位置,慢慢转动旋盘上(或下)利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，将轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止。 d)当轿厢门距厅门0.5米元左右位置时，其救援方法按第4.2.1条进行。 5.遇有其他复杂情况，应请电梯承包公司帮助救援。 6.困人救援工作完毕后，电梯工应将情况完整、规范地记录在电梯巡视记录表内。 7. 通知受影响用户事件发生后，物业管理处站长认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。维修保养年度计划楼宇： 年 月 日序37、号设备设施名称设备设施编号维修保养内容所需主要材料名称及规格预计单价数量预计费 用预计实施时间备注1.非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经站长同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。 2.机房内严禁存放易燃、易爆或危险品，机房内应配备消防器材，并放于门口或便于取用的地方，禁止吸烟。 3.每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。 4.机房应当光线足够、门窗开启灵活，并配备应急灯。5.机房通风良好,风口有防雨措施, 机房内悬挂温度计,温度不超过40摄氏度。6.机房应当做到随时上锁，钥匙由电梯工保管，不得私配钥匙。7.随时38、注意机房无异味,如有必须查找到后,排除。 8.电梯困人救援措施和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。 重大事故报告致： 日期：地点： 时间：事故主要原因：处理经过：报告人：部门：部门主管签名：重大事件总结表致： 时间：事件发生经过：事件发生主要原因分析：事件处理措施：事件预防措施：报告人：1.用手按钮，严禁撞击。2.不许吸烟，勿靠厢门。3.运行之时，挤门危险。4.危险物品，禁止进梯。5.保持清洁，勿吐勿丢。6.若遇意外，请按警铃。7.超载铃响，后进退出。8.儿童乘梯，成人陪同。9.楼内火警，切勿乘梯。姓名房号投诉时间联系电话投宿内容：处理方法及结果： 处理人员签名：客户回馈意见： 客户签名：39、备注： 客户投诉意见表1. 维修保养前的安全准备工作： 1.1在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌； 1.2关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；1.3有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。 2. 检修过程中的安全注意事项： 2.1给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯； 2.2人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒； 2.3人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯40、时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯； 2.4禁止在井道内和轿顶上吸烟； 2.5检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行； 2.6使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒。 2.7严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作； 2.8底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随行电缆和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关； 2.9应尽量避免在井道内上下同时作业。进入41、井道作业人员必须戴上安全帽； 2.10检修未完，检修人员需暂时离开现场时，应做到： a)关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标示物，进行安全围栏，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守； b)切断电梯总电源开关； c)排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等；d)应排除一切安全隐患； 3. 检修保养工作结束后应做到： 3.1将所有开关恢复到正常状态，检查工具、材料有无遗落在设备上； 3.2清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌； 3.3送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改； 3.4通知有关人员电梯恢复正常运行。服务质量调查问卷用户评价回访内容很满意满意不满意对管理公司42、总体评价清洁公司员工服务态度管理公司员工服务态度工程维修效率工程维修质量大厦商务环境投诉处理效率公共地段清洁洗手间清洁室内清洁信报服务其它备注：1. 按照中央空调操作标准和用户的需求启停中央空调系统。2. 中央空调系统日常维保按中央空调巡检记录表项目展开工作，保证设备最佳使用效果。3. 中央空调机房、机组保持清洁，无严重的滴漏现象。4. 定期请中央空调维保公司对水处理检验和噪声检测，作到水系统流水通畅，噪声不超标。5. 在工作过程中注意环保,对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。6. 在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。7. 中央空调系统出现紧急故障时，中央空调工应按中43、央空调异常情况处置措施及时排除故障。8. 物业公司中央空调工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。9. 中央空调系统大、中维保后应由外委单位编制中央空调系统维修调试报告3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。10相关记录：中央空调值班巡视记录表、中央空调楼层巡视记录表1.负责监督检查中央空调维保公司是否按标准（合同中）进行维保工作。2.负责搞好空调机房及所属机组的清洁卫生工作。3.负责中央空调机房主机系统、冷却水系统、冷冻水系统、及末端冷热交换器系统等设备的运行操作、巡视检查及维护保养等工作。4.负责监视检查空调主机运行电流、相间电压差、主机工作温度及油位、冷却水、冷冻水进出44、口温度与压力变化情况、主机制冷剂开机及停机时高低压力显示情况是否正常。5.负责空调机房主控制柜、电动阀操作箱、照明等电气设备的检查与维护保养工作。6.负责作好每日运行记录与检查记录。7.负责保管好使用的工具不丢失，不损坏。8.每日按管理部规定时间开停机组，严格遵守中央空调操作标准作业程序并有特殊要求的用户经管理部批准后才能开停机。9.负责根据外面天气变化及时进行空调工况调节，对空调的温度相对湿度进行监控，努力使之符合规定的数值范围。10.负责系统异常现象的紧急处理，处理不了的及时上报站长。11.负责临时维修质量的监督检查签证工作。12.负责每年冬季空调停运及开机以前对空调系统全面检查。13.负45、责物业管理处站长交办的其它工作。中央空调设备操作规程一、 水泵1. 水泵开机前应检查水泵进出水阀门是否处于开启状态；2. 修理水泵或水泵电机。应切断起动柜电源，取下熔断器验明无电后，挂上停电警告牌，才可进行水泵或电机修理。3. 维修中电机如有移动复位的，应对电机接线柱进行一次紧固和绝缘验测，合格后方可投入使用。二、 冷水机组起动1. 冷水机组管道对应的电动阀门平常处于常闭状态。2. 开机前的准备工作：1) 各种信号灯显示是否正常。 2) 各种阀是否均已打开，特别是主机对应的电动阀门。3) 检查冷水机组工作电压是否在额定值的10%范围以内。4) 机组冷却水温度设定7.2。5) 用机组显示键确定冷46、冻水、马达电流、导叶片设定值。3. 机组操作状态显示机组系统正常和系统需要冷冻负载，将启动按钮“开启”位置，确认冷却水、冷冻水水泵是否自动开启。4. 冷却水出水温度达到32后，起动冷却塔。5. 抄读冷水机组电压、电流、冷媒高压、冷媒低压，冷冻水进水压力、进水水温、出水压力、出水水温。6. 机组正常运行后，每两小时抄读以上机组运行的技术参数和投入运行的设备。三、 冷却机组关机1. 将电源开关推到“停止”位置。2. 停机30分钟以后，关闭冷冻水泵和冷却水泵，并关掉冷却塔。3. 整理机房和记录：将阀门恢复到规定的位置。四、 冷水机组中途停机1. 冷水机组运行中突然停机，值班员应首先阅读显示屏显示故障47、。2. 根据故障，对停机原因进行核对，确认停机原因无误后，报站长。3. 因机组外部原因造成停机，短时间可以恢复，应先消除故障原因，然后按开机规程开启备用机组。发生故障的机组消除故障后，需等15分钟后才可重新开机。4. 机组因停电造成停机时间超过20分钟，机组要通电对润滑油加热至45，方可重新起动机组。5. 机组中途停机要进行详细登记：故障发生的时间，如何处理重新开机的时间。中央空调系统维保程一、 夏季中央空调工对中央空调日常维修保养：1、中央空调值班员每隔两小时按中央空调机组运行日志项目巡检。2、中央空调楼层巡视员按中央空调楼层巡视记录表项目巡检。3、中央空调系统出现紧急故障时，中央空调工应按48、中央空调异常情况处置及时排除故障。二、 冬季侧重对中央空调整个夏季运行中出现的问题进行整改和维修。1、 各楼层新风机紧固、清洁卫生、过滤网损坏修复。2、 空调水泵、电机、起动柜检查保养、检测电机电阻值和绝缘值。3、 排放空调冷却水、冷冻水、清洗冷却塔、排污、进水、放药、走泵。4、 阀门保养、密封件加注机油。根据实际情况对部份阀门解体维保。5、 管道、冷却塔、水泵、电机、冷水机组阀门等油漆。6、 楼层房间风机盘管滤网清洗。7、 每年4月底前对大楼中央空调（包括房间分体空调）进行一次试运，保证中央空调系统完好，做好开机待命工作。三、 中央空调的大型修理及保养由委托保养单位完成1、 冷水机组维修养护49、水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器，每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。清洗后检查是否漏水。检查螺丝、螺栓、螺母及接头紧密性。压缩机每年进行一次检测、保养。检测保养内容包括：检查压缩机的油位、油色，检查制冷系统内是否存有空气。检查压缩机和各项参数是否在正常范围内。检查压缩机运转时是否有异常的噪声和振动。检查压缩机是否有异常的气味。通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修更换。2、 冷却塔的维修养护 制冷空调维修组每半年对冷却塔进行一次清洁保养。检查冷却塔电机，其绝缘电阻应不低于0.5。检查电机风扇转动是否灵活，风叶螺栓紧固，转动是否有振动，制塔壁有无阻滞现象。检查皮带是否开裂或磨损严50、重。检查布水器布水是否均匀。检查补水浮球阀动作是否可靠。检查冷却塔架，金属塔架每两年涂漆一次。3、 风机盘管的维修养护制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护。检查风机转动是否灵活。对于带动风机的电机，用500摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于0.5。检查电容是否变形。检查各接线头是否牢固。清洁风机盘管的外壳。4、 水管道的维修保养制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝给水管路进行一次保养。检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损。尤其是检查管路中阀件部位。5、 阀类、仪表、检测器件的维修养护维修工每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。对于管道中节流阀及调节阀51、，应检查是否泄漏，检查阀门的开闭是否灵活，干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮，通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠。对于常用的温度计、压力表、传感器，若有仪表读数模糊不清应拆换，更换合格的温度计和压力表，检测传感器的参数是否正常并做模拟实验。6、 送回风系统 对送风系统每年初次运行时，应先将通风干管内的积尘清扫干净，设备进行清洗、加油。检查风量调节阀、防火阀、送风口、回风口的阀板，叶片的开启角度和工作状态。检查水管系统调箱连接的软接头是否完好。空调箱是否有漏风、漏水、凝结水管的堵塞现象。送风管道连接处漏风是否超规范，送风噪声是否超过标准。四、 中央空调因维修保养等原因需停用时，由物52、业管理处站长填写停用申请表，提前一周通知有关相关联部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复后2小时内向有关相关联部门作出解释。中央空调应急处理方案一、 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置： 1、立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门； 2、加强现场通风或用水管浇喷（应注意不要淋在设备上）； 3、救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全； 4、对于不同情况的中毒者采取不同的方法： a)对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉博呼吸加快者应转移到通风良好的地方去休息； b)如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方去， 进行人工呼吸并送医院治疗；c)如氟利昂53、制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。 5、排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。二、 冷水机组故障处置1、 巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。2、 发现故障的中央空调工将情况报告物业管理处站长并联系设备保养商维修。3、 保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修。三、 水泵故障处置1、 巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。2、 发现故障的空调工，可当场解决的问题即时修复并记录在中央空调巡视记录表上。3、 水泵故障较54、严重，应报告物业管理处站长，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。四、 冷却塔故障处置1、 水塔电机故障a)中央空调工巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。b)发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在中央空调巡视记录表上。c)属较严重的故障应报告物业管理处站长，由其组织维修，并在事后作维修报告。2、 水塔穿底漏水 a)中央空调工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。b)立刻将情况报告物业管理处站长，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。3、 水塔溢漏a)巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。b)浮球开关损坏则即刻停止该塔55、，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。c)将情况报告物业管理处站长，由其组织人员维修并在事后作维修报告。五、 管网系统故障处置1、主管道a)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。b)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。c)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。d)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。e)报告物业管理处站长，由其安排抢修并在事后作维修报告。2、水平管网a)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关56、闭。b)现场用沙包拦住楼层房间门口和电梯口以防水漫入，将水导入洗手间地漏。c)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。d)报告物业管理处站长，由其安排抢修并在事后作维修报告。3、空调机房内的伸缩节a)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。b)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严， 则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。c)报告物业管理处站长，由其组织维修，并在事后作维修报告。4、空调机房内的管道a)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总57、开关拉断，以防电气短路。b)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。c)用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。d)开启机房内对应管道底的排水口排水。e)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。f)报告物业管理处站长，由其组织抢修六、 中央空调机房发生火灾时按火灾应急处理程序处置。七、 遇有其他复杂情况，应请中央空调承包公司帮助救援。八、 检修工作完毕后，中央空调工应将情况完整、规范地记录在中央空调巡视记录表内。九、 通知受影响用户：事件发生后，检修员认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。1.给58、排水设备的日常维保按楼层水电工巡视记录表项目展开工作，以保证设备正常运行。2.检修水工对二次供水系统和水箱、水池等供水附属设施严格管理，防止二次污染。水池、水箱周围无污染隐患。3.每年2次请卫生防疫等专业队伍进行检验、清洗、消毒工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。4.定期清洗排污系统，保证排污系统通畅。做到汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生。5. 给排水系统出现紧急故障时，检修水工应按给排水系统应急处理措施及时排除故障,做到无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。6.建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。7.得到停水、限水通知，应尽快通知用户，以便用户59、提前做好准备。8. 水泵房按水泵房管理制度进行管理，以符合设备正常运行的需要。9. 物业公司检修水工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。10.维保后,3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。11相关记录：楼层水电工巡视记录表1负责大厦管辖范围的生活给排水系统设备和设施的检查、保养、维修工作。2负责做好检查保养、维修记录的填写工作。3负责对本岗位发现的异常现象的及时处理，处理不了应及时上报。4负责保管好使用的工具、材料，不丢失，不损坏。5负责排水管、排水井疏通、清理工作。6. 负责检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。7负责检查水表工作情况是否正常。860、保管好大厦各层给排水设备间的钥匙。9. 能看懂图纸，熟悉园区采暖、给排水、空调系统管线的铺设及阀门井的位置。10. 保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。11. 负责水泵房的管理工作。12. 负责供水、节水、限水的工作。13. 负责二次供水外委的监督、签证工作。14接到业主报修电话应迅速及时出工维修。15工作时严格执行专业操作规程。16及时完成班长、管理部主任交办的其它工作任务。1. 启动水泵前的检查 1.1检查水泵进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。 1.2排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）。 1.3检查电压表、信号灯批示情况。 1.4手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。 2. 启动水61、泵 2.1合上水泵控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。 2.2按下启动按钮，水泵启动，注意观察启动电流。 2.3如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。 2.4启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。正常压力中区为0.7mpa，高区为1mpa。2.5确认一切正常后，按下水泵 “停止”按钮，水泵停止。 2.6将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。 3. 停止水泵 3.1将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵停止运转。 3.2拉下62、水泵控制柜（箱）电源开关（如果需要）。 3.3关水泵进、出水闸阀（如果需要）。 3.4检查有无不正常情况，如有则及时处理。 1. 水泵房设备为24小时自动供水，为确保供水系统的正常运行，检修水工按楼层水电工巡视记录表项目进行日常维保。2. 水泵机组的维修养护2.1水泵的维修养护生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。检查水泵轴承是否灵活，是否有阻滞现象，是否有异常摩擦声响，是否有卡住、碰撞现象，是否轴键槽损坏严重。检查压盘根处是否漏水成线。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，检查机组螺栓是否紧固。2.2控制柜的维修养护维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。清洁柜内所有元器件、63、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物。检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改。对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换。检查复位弹簧是否正常工作，外壳接地是否可靠。热继电器的绝缘盖板是否完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤；中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确；信号灯、指示灯是否指示正常。运传压力表信号线接头是否腐蚀。2.3电机的维修养护外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5，否则应烘干处理，电机接线盒64、内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。2.4相关阀门、管道及附件的维修养护闸阀密封胶垫是否漏水。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。3. 水池、水箱的维修养护检查水池、水箱是否有明显浮生物、脏物。检查水池、水箱是否完好，作用是否有效。检查水池、水箱周边环境是否良好。水池、水箱的维修养65、护每半年进行一次，清洗。具体请详见二次供水管理规定4. 室外给排水设施的维修保养室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发66、黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。5. 室内给排水设备设施的维修养护5.1消防设备的维修养护室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下：a)每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处67、于无故障状态。b)每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。c)每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。d)每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。e)每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。5.2楼层给排水管道及附件的维修及养护楼层用户使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下：a)个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞68、原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。b)维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。c)阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。d)水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在69、外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。e)疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。f)洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查70、两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户(使用者)除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。1. 给水系统1.1水泵a)发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。b)水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。c)及时报告物业管理处站长安排维修。1.2主供水管a)立即71、关闭相关连的主供水管上的闸阀； b)如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制大量泄水，则应关停相应的水泵； c)立即通知物业管理处站长联络供水公司进行抢修；物业管理处负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况； d)在物业管理处站长的组织下，尽快开挖出所爆部位水管； e)供水公司修好所爆部位水管后应由水泵机电维修员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象； f)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。1.3下水池出水管a)发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。b)即刻通知物业管理处站长，由其安排维修，并在事后作维修报告。1.4下水池进水管a)发现或接报72、下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。b)即刻报告物业管理处站长，由其安排维修并于事后写维修报告。2. 排水系统2.1污水井a)发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。b)污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。c)即刻报告物业管理处站长，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。2.2排污管道a)排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。b)关闭破裂管对上的用水设备。c)调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。d)报告物业管理处站长，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。2.3雨水管雨水水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流入电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。3.73、 水泵房发生水浸 3.1视进水情况关掉机房内运行的设备及设施并拉下电源开关； 3.2堵住漏水源； 3.3如果漏水较大，应立即通知物业管理处站长，同时尽力阻滞进水； 3.4漏水源堵住后，应立即排水； 3.5排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等； 3.6确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。 4. 水泵房发生火灾时按火灾应急处理标准作业程序处置。5. “市电”停时，值班电工应按柴油发电机操作标准作业程序立即启动柴油发电机，并按柴油发电机运行管理标准作业程序进行巡视监控。从“市电”停到重新74、正常供水规定时间为15分钟。6. 遇有其他复杂情况，应请外委公司帮助救援。 7. 检修工作完毕后，检修水工应将情况完整、规范地记录在楼层水电工巡视记录表。8. 通知受影响用户事件发生后，检修员认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。1. 非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经物业管理处站长同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。 2. 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。 3. 水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。 4. 每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设75、备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。 5. 水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开户灵活。 6. 水泵房内应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房机电维修员保管，水泵房机电维修员不得私自配钥匙。 1. 安全用水、供水管理制度根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下：1.1凡属辖区范围内的供水系统(即自来水公司向辖区供水总表以内的)一律由管理公司管理。1.2用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 1.3用户不可随意更改大厦供水管道。 1.4有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理：a)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使76、用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。b)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。c)私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。1.5用户违反安全用水规定，拒绝物业管理公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。2. 大楼节水、用水措施2.1严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。2.2在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。2.3安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。2.4定期抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查77、原因。2.5做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。3. 物管部停水、限水管理制度3.1所有的停水、限水审批权限为物业管理站长以上。3.2收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。3.3物业管理站长应安排足够的人员处理停、限水工作。3.4停水前应将地下水池注满。3.5停水期间检修水工应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的用户。3.6检修水工应将停水、限水情况记录在当值日志上。1. 污水井管理规定1.1污水井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。1.2严禁向污水静内抛杂物、小便。1.78、3工程部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记录在当值日记上。1.4发现污水井水位异常升高应马上追查原因并采取相应措施降低水位。1.5污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。1.6污水泵每季度检查和保养一次。2. 化粪池管理规定2.1化粪池每年由指定的专业公司清洁一次。2.2化粪池入口铁盖应盖好，并保证铁盖完好；未经物业管理处站长批准不得开启化粪池盖。2.3清理化粪池工作应安排在非办公时间的白天进行。2.4化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。2.5化粪池内的沼气充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。1. 检修水工每日按楼层水电工巡视记录表检查大厦内每个水池（箱）79、水池（箱）管理由检修水工专职负责。检修水工应持有经卫生防疫站认可的健康证。1.1每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁。1.2水池（箱）周围及顶盖应清洁、干净，周边环境是否良好。1.3检查水池、水箱是否有明显浮生物、脏物。 2. 水池（箱）的清洗由自来水管理部门或卫生防疫等专业队伍进行检验、清洗、消毒工作。2.1水池（箱）的清洗每隔半年清洗、消毒一次。2.2清洗员应持有经卫生防疫站认可的健康证。2.3清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知有关用水部门和用户做好储水准备。2.4水池（箱）清洗消毒安全注意事项：a)在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯。80、 b)抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。 c)水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。 d)上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。 2.5水池（箱）清洗消毒前的准备工作 a)1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。 b)潜水泵、应急照明灯或手电筒。 c)扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。 2.6水池（箱）清洗消毒程序 2.6.1排放水： a)排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费； b)为确保用户正常用水，排放81、干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。 2.6.2清洗消毒： a)清洗： 铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物； 用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗； 如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。 b)消毒： 用扫把或尼龙刷蘸取1：100灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反复刷洗消毒；之后将水池（箱）盖好封闭半小时； 用清水冲洗一遍整个水池（箱），排出消毒水溶液； 重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液。 c)注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。 2.7取样送检 a)用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提82、取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。 b)水样当天由物业管理处站长安排人员送至市卫生防疫站进行检测。 c)如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止。 2.8水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在水池（箱）清洗消毒记录表内，并于每次大厦全部水池（箱）清洗消毒工作结束后3天内由检修水工记录整理成册交机电处存档，保存期为两年。 1. 值班人员经培训后必须持有电业部门颁发的上岗证，且必须掌握悬挂在电房的供配电系统运行图。2. 值班电房实行每班2人24小时轮班制度，以便及时排除故障。3. 供配电设备(包括发电机)日常维保按供配电83、系统巡检记录表项目展开工作，以保证设备正常运行。4. 供配电机房按机房各项管理制度进行管理，以符合设备正常运行的需要。5. 供配电系统出现紧急故障时，值班电工应按供电异常情况处置措施及时排除故障。6. 值班电工操作过程必须严格遵守电工安全技术操作规范，确保人身及设备的安全。7. 大厦的停电、限电、临时用电有明确的审批权限并按规定时间通知用户。具体执行停电、限电临时用电规定。8. 物业公司电工负责检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。9. 供配电系统(发电机)大、中维保后,3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。10相关记录：值班电工巡视记录表楼层水电工巡视记录表1. 负责监督84、检查供配电系统维保公司是否按标准（合同中）进行维保工作。2. 负责配电房（高压低压柜、发电机）、楼层配电箱等设备的监护、运行操作，部分维修保养工作。3 负责所辖室内设备的清洁卫生工作。4 负责监视检查机房内电器设备运行情况及各种设备的完好状态。5 负责每天设备运行记录，一般故障处理记录的填写。6 负责对发现的异常现象和隐患并及时将处理不了的问题上报物业管理处站长。7. 负责系统异常现象的紧急处理，处理不了的及时上报站长。8. 负责柴油发电机的日常维护运行及停电时的操作工作。8 负责保管好工具测试仪器不丢失损坏。9 负责做好防水、防火工作，确保安全运行。10严格遵守电工检修安全技术规范及安全用电85、管理规定。11及时完成物业管理处交给的其它工作任务。1.负责大厦管辖范围公共用电设备、设施的检查、保养、维修工作。2.负责做好检查、保养、维修记录的填写工作。3.负责本岗位发现异常或隐患的及时处理，处理不了应及时上报。4.负责保管好使用工具材料，不丢失，不损坏。5.负责完成所管辖范围电器设施的清洁卫生工作。6.接到业主报修电话及派工单应迅速及时的出工维修。7.严格执行专业操作规程。8.及时完成管理处站长交办的其它工作任务。1. 变配电室值班电工对供配电设备设施日常维修保养：变配电室实行两班制运行，每班两人，每月转换一次，白班8：0018：00点，夜班18：00次日8：00点，每班值班电工应按供86、配电设备设施巡视记录表规定的频次进行检查、巡视、监控，并记录在表上。 2. 外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对大厦内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督。2.1每年的4月份、10月份对大厦内所有变压器外部进行一次清洁保养： a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如绝缘油不合格，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）； b)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好； c)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。电力变压器如不经常过负荷，每年小修一次，十年大修一次。2.2高压开关柜维修保养。每年12月87、份委托供电公司对大厦内所有高压开关柜进行一次维修保养。2.3低压配电柜维修保养每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。 2.3.1熔断器的维修保养： a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致； b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹 2.3.2交流接触器维修保养： a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢； b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； c)清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换； d)清洁铁芯表面的油污及脏物； e)拧紧所有紧固件。 2.3.3自耦减88、压启动器维修保养： a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5M,否则应进行干燥处理； b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。 2.3.4电容器维修保养： a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好； b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声； c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀； d)检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相。 2.3.5热继电器维修保养： a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整； b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤。 2.3.6断路器（自动空气开关）维修保养： a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理89、； b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒； c)断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象； d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面； e)各传动机构应注入润滑油； f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭； g)检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠； h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠； I)检查接头处有无过热或烧伤痕迹； j)检查接地线有无松动或锈蚀。 2.3.7二次回路维修保养： a)号码管是否清晰或掉落； b)接头处是否松驰，。 2.3.8主回路维修保养： a)标示牌是否清晰或掉落；90、 b)接头处是否有过热或烧伤痕迹； c)母线排油漆是否脱落。2.4每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；2.5避雷针每年试验一次。2.6配电室内的接地网每年检修一次。3. 供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，物业管理处站长审核、物业经理批准后方可延可。4. 对计划中未列出的维修保养工作，应由物业管理处站长尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出 事故报告并上报公司。 5. 变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 事故报告内，每次维修保养后的3天91、内将记录整理成册后交物业管理处存档，保存期为长期。 1. 触电处置。发现有人触电时，当值变配电室值班的电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救： 1.1拉开电源开关、拔去插头或熔断器； 1.2用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线； 1.3用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源； 1.4防止触电者在断电后跌倒； 1.5如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化； 1.6如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应92、积极进行人工呼吸，并及时送进医院； 1.7如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都以停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生感到现场救治为止。 2. 变配电房发生水浸时的处置： 2.1视进水情况，拉下总电源开关或高压开关； 2.2堵住漏水源； 2.3如果漏水较大，应立即通知站长，同时尽力阻滞进水； 2.4漏水源堵住后，应立即排水； 2.5排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等）； 2.6确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。 93、3. 遇有设备故障跳闸停电时的处置：3.1检查跳闸停电范围，是高压还是低压，是总屏还是分屏。3.2及时进行开关的复位操作，按先高压后低压，先总屏后分屏顺序进行，再投入总屏开关时，应先分断各分屏开关，待投入总屏后再逐一投入各分屏开关。3.3若复闸操作不能投入时，应先检查低压配电设备是否故障，如遇故障应及时排除或调整低压配电设备，投入备用开关，恢复正常供电。3.4如遇线路故障，应及时报工程部，组织抢修。4. 当发生市电停供时的处置：4.1及时启动柴油发电机组（详见柴油发电机组操作规程）4.2待机组运行正常后，先合闸随机空气开关，送A52电源开关、A42发电机组输出开关。4.3至3B低压屏进行p2194、发电机联络开关的电源转换工作。4.4逐一投入大厦各配电开关，保证大厦的正常供电。5. 当供电局对大厦双电源进行转换供电时，操作程序：5.1及时通知工程部，由工程部调度员对大厦各主要用电部门进行电话停电通知。5.2停电操作，应按先低压后高低，先停负荷小的开关，再停负荷大的开关顺序进行。5.3如遇有空调开机，应及时通知空调工，待空调停机后，再对1B、2B、低压、高压开关进行停电操作。5.4待供电局转换结束后，再按先高压后低压进行送电操作。5.5当高压开关柜合闸后，应先观察1B、2B、3B高压配电屏的电压指示是否正常，有否缺相。5.6电压供给正常时，方可将低压设备投入运行，先送P12、P13、P1495、低压总屏，再将各分屏投入。6. 低区自动供水操作规程：6.1打开各个水泵进水阀门和出水阀门。6.2将控制柜面板上水泵工作开关旋到停止位置，将工作方式选择开关转到自动位置。6.3将控制柜内水泵选择开关转到相应位置，接着将空气开关Q1、Q2、Q3和Q4依次推上。6.4以上操作完成后，没有发现异常情况，方可接通电源，使设备投入运行并要注意观察设备运行情况。6.5转换水泵或改变水泵工作方式，应先让水泵停止工作后，方可进行。严禁在运行中换泵或改变水泵工作方式。6.6开机或关机操作切忌连续动作，每个操作动作都要拉开一下时间间隔，间隔一般在510秒之间。7. 供配电机房发生火灾时按火灾应急处理标准作业程序处96、置。 8. 遇有其他复杂情况，应请供配电设备承包公司帮助救援。 9. 检修工作完毕后，值班电工应将情况完整、规范地记录在供配电巡视记录表内。10. 通知受影响用户事件发生后，值班电工认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。1工作之前1.1电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。1.2应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。1.3工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。1.4维修线路要97、采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。1.5使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。1.6如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好工作票，然后进行，并要注意安全操作。1.7进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。2. 工作之中2.1凡四百伏以上的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的安全操作措施 ，经领导同意后，在有人监护下方可进行。2.2电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁止工作。2.3工98、作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。2.4安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“0”线。2.5所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。2.6如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。2.7严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。2.8在一切金属器外壳上，都必须施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。2.9设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按设备说明书的各项要求，进行调整、试验。3. 工作结束后3.1工作99、结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。3.2操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。4. 登高操作4.1登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必须经常检查，切实保护好，如发现损坏，不合安全规定应立即停止使用。4.2使用梯子进行工作时，梯子角度以60为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。5. 其它方面5.1弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。5.2电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。5.3发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，100、应立即向上级报告，迅速排除。5.4发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。5.5发生火警时，应立即切断电源，用1211灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。项目安全用电管理的主要责任部门为工程部和保安部。物业各部门要配合主要职能部门，切实做好项目的安全用电管理工作。确保项目用电安全事故的零发生率。1. 严禁擅自迁移、改动或者擅自操作供电部门安装的用电计量装置、电力负荷控制装置、供电设施以及约定由供电部门控制管理的用户受电设备。2. 严禁无证操作电力供电设施。3. 严禁擅自改变用电类别。4. 未经供电部门许101、可，严禁擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网。 5. 不准超负荷使用电源。 6. 严禁随意乱扯、乱装电源线、电源插座 。严禁使用铜丝或不合规格的保险丝替换开关的保险丝。7. 用电设备和电气线路的周围应留有足够的安全通道和工作空间。电气装置附近不应堆放易燃、易爆和腐蚀性物品。禁止在架空线上放置或悬挂物品。8. 禁止将暖气管、煤气管、自来水管道作为保护线使用。9. 严禁带电维修、更换用电电器设备。10. 严禁使用未经上级领导和有关部门许可的任何电器。11. 在有儿童活动的场所，不应使用低位置插座，否则须采取防护措施。12. 在插拔插头时人体不得接触导电极，不应对电源线施加拉力。13. 用电线路102、及电气设备绝缘必须良好，灯头、插座、开关等的带电部份绝对不能外露，严防人体触及带电部分。14. 使用日常用电电器时，必须按照“使用说明”进行操作，使用带有接地的电源插座。使用电器时，应由专人负责看管，人员离开时注意断电。15. 白炽灯泡、电炉等电热器具不能靠近易燃物，电源插座周围不得堆放易燃物，以防因长时间使用或无人看管时发生意外。16. 项目工程部门电工人员应对项目电气线路和业户安全用电情况进行定期检查。一旦发现电源、电线设备发生故障, 必须及时处置，报请供电部门派员修理,以防发生不应有的事故。17. 电工作业人员在进行电工作业时应按规定使用经定期检查或试验合格的电工用个体防护用品。18. 103、注意用电安全，严防发生人身伤害事件和用电灾害。项目内的外露电闸箱、配电柜等带电设备、设施应注意锁闭，并在显著位置粘贴“带电危险”等警示标识。进行带电作业或外接电源线作业时，现场应有人员看护。19. 项目保安人员应注意对项目内施工现场的检查，检查中发现安全用电隐患应及时要求整改，按项目的“施工管理规定”进行处理。20. 各项目应对操作人员进行用电安全教育和培训，使其掌握用电安全的基本知识和触电急救知识。21. 发现有人员触电，应先设法断开电源（如在高处触电，要防止触电者跌落）然后进行急救。对失去知觉的触电者急救的主要方法是立即进行人工呼吸，并迅速请医生到现场检查处理，或送医院就医。1. 在电气设104、备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列三种：填用甲种工作票；填用乙种工作票；口头或电话命令。2. 填用甲种工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。3. 填用乙种工作票的工作为：带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次结线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。4. 其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。5. 工作票要用钢笔或圆珠笔填写一105、式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。6. 一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。7. 事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。8. 甲、乙工作票的有效时间，以批准检修期为限。9. 需要变更工作班中的成员时106、，须经工作负责人同意。10. 工作票签发人由强电管理员担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由站长担任。11. 工作票所列人员的安全责任： a)工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。b)工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。c)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置107、的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。d)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。1. 停电、限电管理规程1.1停电、限电的审批权限为物业管理处站长以上。1.2收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。1.3物业管理处站长应安排足够的人员处理转、停电工作。1.4转、停电前应填写操作票，交主管人员签名。1.5转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心108、内设备的运行情况，发现异常立刻检修。1.6有关转、停电的情况应记录在当值日志上。2. 临时用电管理规程2.1用电申请用户应事先向物业管理处站长以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。2.2公司审批用电申请须经物业管理处审批。2.3签定用电协议物业管理处审批通过后，用户与物业管理处签定用电协议，确定计费方式和收费标准。2.4接线及送电经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经物业管理处检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。2.5停电及拆线用户终止用电，应事先通知物业管理处，再由物业管理处电工断电拆线，并确认电表读数，填写电表109、停用记录并由用户签字认可。2.6计费方式a)电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。b)无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。2.7临时用电注意事项：a)大厦用户因装修而用电的均列入临时用电，临时用电的用户应遵守供电局的有关规定。b)用户应自备橡皮护套线和室内带漏电功能的临电总开关，供敷设临电用。c)用户如需要申请临时用电，请填写申请表。d)临电使用期间严禁使用一切电热设备，有违反者，将没收电热设备并警告或罚款，并视违章程序采取必要的行政措施。e)每天在规定时间结束装修时须切断临时用电总开关，检查施工现场是否存有危险隐患后，方可离开，否则一切后果，有施工110、单位负完全责任。阀控室密封蓄电池（以下简称密封电池）宜放置在有空调的机房（房间有定期通风装置），机房温度不宜超过30，可不专设电池室。以下的要求是对防酸隔爆铅酸蓄电池（以下简称防酸式电池）室而提出的。1.室内通风良好，应有通风换气装置。2.室内应有足够的照明。照明应采用密封的防爆灯具，开关设在室外。室内地面、墙壁、天花板、门窗、通风设备等均应做防酸处理。3.临街窗户应有安全保护设施。4.室内应有上、下水设施和贮酸间。5.防酸式电池的室内温度应保持在535.电池应避免受到阳光直射。1. 每组至少选2只标示电池，作为了解全组工作情况的参考。2. 防酸式电池需经常检查的项目如下：2.1端电压、电解液111、的密度和温度。2.2极板有无弯曲、断裂、短路、损坏、脱粉、硫化。2.3电池槽有无渗漏，液面是否在规定的高度。2.4连接处有无松动、腐蚀现象。2.5电池架及防震架防酸漆有无脱落。如具备电源集中监控系统，应通过电源集中监控系统对电池组的总电压、电流、标示电池的单体电压、温度进行监测，并定期对电池组进行检测。通过电池检测装置了解电池充放电曲线及性能，发现故障及时处理。3. 密封电池需经常检查的项目如下：3.1端电压。3.2 连接处有无松动、腐蚀现象。3.3. 电池壳体有无渗漏和变形。3.4 极柱、安全阀周围是否有酸雾酸液逸出。如具备电源集中监控系统，应通过电源集中监控系统对电池组的总电压、电流、标示112、电池的单体电压、温度进行监控，并定期对蓄电池组进行检测。通过电池检测仪了解电池充放电曲线及性能，发现故障及时处理。4. 防酸式电池和密封电池禁止混合使用在一个供电系统中；不同规格的电池禁止在同一直流供电系统中使用；不同年限的电池不宜在同一直流供电系统中使用。5. 密封电池和防酸式电池不宜放在同一房间内。6. 防酸式电池的液面应高出极板上缘1020mm,有液面上、下限刻度的应保持在上、下限之间，当低于上述要求时应及时补加蒸馏水，并进行充电。7防酸隔爆帽一年至少清洗一次，保持透气良好，有破裂的应及时进行更换。防酸隔爆帽和胶塞必须拧紧，避免漏气。8电解液应符合规定要求，使用的硫酸和蒸馏水必须经过化验113、检查。9调配电解液时应将硫酸徐徐注入蒸馏水内，同时用玻璃棒搅拌。严禁将水注入浓硫酸内。1. 变配电室值班电工对发电机设备设施日常维修保养：每班值班电工应按发电机设备设施巡视记录表规定的频次进行检查、巡视、监控，并记录在表上。每半个月应使备用柴油发电机试过行半个小时。 2. 外委维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督：2.1进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）。 2.2空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次： a)空气滤清器显示器： 当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用114、限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位； b)空气滤清器： 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯； 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不可太接近滤芯； 如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风简吹干（注意不能过热）； 清洁完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡是从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时则应更换同型号的滤芯； 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。 2.3 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次： a)用验电器检查蓄电池充电是否足够115、，否则应充电； b)检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置； c)检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。 2.4 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次： a)检查每皮带，发现损坏或失效的，应及时更换； b)在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行调整。 2.5 散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次： a)外部清洁： 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布档住柴油发电机； 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，116、则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗。 b)内部除垢： 把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口； 向散热器中倒入45的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器； 如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次； 除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上； 所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补； 如果不漏水则重新装回，散热器装回应重新灌满清水并加入防锈剂。 2.6 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次： a)启动柴油发电机，让其运行15分钟； b)当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用117、扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油； c)拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）； 2.7 柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。 2.8 充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次： a)清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油； b)清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换； c)检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申118、请外委维修。 2.9 发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。 3. 对于柴油发电机的拆机维修或调整应由物业管理处站长填写外委维修保养申请单，经公司总经理批准后，由外委单位完成。 4. 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经物业管理处站长口头批准后，先组织解决而后写出 事故报告并上报公司。 5. 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在柴油发电机维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内由柴油机机电维修员将记录并机电处存档，长期保存。 1.119、 日常维护及起动前检查工作：1.1冷却水是否加满；1.2机油是否加足；1.3燃料油是否加够；1.4电瓶是否荷电，起动系统线路是否正常；1.5各附件联接件是否可靠，运转灵活，紧度合适；1.6机组是否有漏油、漏水、漏气现象；1.7各机组空开是否分闸，配电屏各送电开关是否脱开；1.8机房是否通风良好。2. 起动程序及运行中检查2.1起动程序：2.1.1打开起动开关旋扭至NORMAL位置（起动）。SETONLOAD指标灯亮，油机启动运行正常。2.1.2如出现FAICEDTOSTART批示灯亮，则为起动失败，速将PH250旋扭至OFF位置，然后再旋至起动位置（NORMAL）起动。起动失败不得超过三次。否120、则应另行更换机组起动。2.1.3运行中检查：油机运行中应注意各仪表读数和机组运行情况，每30分钟做好如下记录：2.1.3.1机油压力（不得低于2.8kg）;2.1.3.2冷却温度（应在6595C）；2.1.3.3充电电压（24V5%）；2.1.3.4电压（380V400V）；2.1.3.5频率（50HZ1%）；2.1.3.6作好电流（SAS）转换巡视及功率记录。3. 停机：3.1正常关机：当市电恢复供电，应先切断负荷（先卸小负荷负载，后卸大负荷负载），脱开总供电电源开关，全部卸载后，应让机组空载运行35分钟，再关闭油门停机。3.2故障停机：当出现油压低、水温高、转速高、电压异常等故障时，应能自121、动或手动停机。3.3紧急停机：当出现转速过高（飞车）或其它有发生人身事故或设备危险情况时，应立即切断油路（进）气路紧急停机。故障或紧急停机后，应做好检查和记录，在机组未排除故障和恢复正常时，不得重新开机运行。4. 供电技术质量要求：4.1电压波动不得大于1%；4.2频率波动不得大于1%；4.3市电断电后，应急电源应在三分钟内起动供电；4.4运行停机后，应对机组进行清洁整理，并检查各部件是否正常，有问题立即处理或报告；4.5检查燃料油库存情况，不足应上报加足；4.6打扫机房卫生，关闭送风系统；4.7做好交接班记录。1. 柴油发电机“飞车”的位置：柴油发电机发生“飞车”现象时，值班电工需沉着、冷静122、迅速果断地采取措施： 1.1切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管； 1.2切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）； 1.3绝对禁止减少或去掉负载； 1.4柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。 2. 柴油发电机房发生火灾时按火灾应急处理流程图处置。 3. 柴油发电机房发生水浸时的处置： 3.1视进水情况关掉机房内运行的柴没发电机； 3.2堵住漏水源； 3.3如果漏水较大，应立即通知机电处主管，同时尽力阻滞进水； 3.4漏水源堵住后123、，应立即排水； 3.5排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等； 3.6确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。 3. 值班电工应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在20分钟内关停柴油发电机。 4. 对于柴油发电机，值班电工应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小，使其功率得到充分的利用。1. 负责大厦防火的管理工作，各岗位人员的安排，确保安保和防火工作达到标准，必要时亦履行保安员的职责；2. 负责检查本124、班所有保安人员的值班表、交接班表、巡逻记录和考勤；3. 负责监督交接班工作并认真审核、阅读值班记录，确保各类物品列项交接清楚；4. 负责检查保安器械、通讯器材和其他设备的完好情况，指导保安员正确规范使用；6. 每天检查各岗位值勤情况，检查值班记录和工作日志并签字；7. 指示和管理同本班保安员职责有关的各种事宜，负责处理本班与保安工作有关的各类事件，做好各项记录和交接；8. 遇到突发事件及时处理，对发生事件及时填写报告；9. 经常保持同本班保安员的接触，善于做好保安员的思想工作，推动每个保安员工作的积极性；10. 按需要或按管理处主任要求安排本班任何一个保安员工作；11. 保持与监控室密切联系，125、协助监控室处理报警等事件；13. 对当班保安员在礼节、礼貌、仪容、仪表、组织、纪律、服务态度、精神面貌等方面进行检查及指导；14. 随时准备履行管理处主任所安排的其他工作。 1. 了解本公司保卫工作的特点，熟悉警卫范围内的情况，掌握公司的治安情况，及属本组范围的工作。2. 负责对公司所有的出入口安全警卫。3. 对进出公司的人员和物资进行管理。访客应在公司前门进行登记。凡洽谈工作的人员来访，一律登记进入。凡进出公司的物资，都应进行检查登记。4. 对公司进行24小时警卫巡逻，防止各种事件的发生。5. 业主进出高峰时段和业主活动比较集中的场所，应注意加强警卫。发现可疑人员要进行监视并有礼貌地询问。发126、现违法犯罪分子应及时报告保安部主管。6. 公司内若发生重大事故或事件，要沉着冷静，及时报告保安部主管，保护好现场。7. 公司发生紧急情况（如火灾等）需要进行疏散。在疏散过程中要保护客人的人身安全，注意防盗。8. 保安员按各自的工作标准及工作流程展开工作。9. 保安员要不断学习，钻研业务，关于根据大厦的特点进行判断，以便提高工作质量。10. 接受上级的指令，完成他们所交办的各项任务。1. 着装:帽子：佩戴贝雷帽应将帽徽置于左眉上方，前帽檐与发际和眉毛之间位置同齐。佩戴大檐帽帽前檐与眉同高，帽身端正。除在休息室、餐厅内，其它场所禁止脱帽。制服：身着统一制式服装，衬衣下摆束于裤子中，衣领不得竖起，系127、好袖口、衣兜、合襟的纽扣.制服不得有污迹、皱折、烫洞、缺扣等现象，未经部门批准不得添加其它配饰。应定期换洗熨烫无异味。领带：领带结呈倒三角形系于衬衣领口中央，松紧适度，外长内短，自然下垂，下摆处自然垂于腰带扣位置。腰带：保证扣环四角合槽端正，配件齐全，表面清洁无污渍。皮鞋：穿统一黑色三接头皮鞋，系好鞋带，提起后跟。每日打油擦拭，保持光洁无尘。袜子：穿黑色、蓝黑色或灰色袜子并将其拉展（不得穿花色或与裤色反差过大的的袜子）。工牌：别于制服左上衣兜盖处，水平端正，保持字迹清晰，易于辨认。2. 仪容仪表:头发：经常清洗，保持干净整洁无异味，长度男不过耳、女不过肩，前发蓄于帽檐内，不烫发，不染黑色以外的128、颜色，不留怪异发型。面部：男不蓄须，女不施浓状，适当涂抹护肤用品，防止干燥爆皮。身体：经常洗澡，每日刷牙，不得纹身，不留长指甲，上班不施香水。饰物：不打耳钉、舌钉、鼻钉，上班不戴戒指、项链及其它装饰物品。佩带寻呼机、手机不得外露，不得发出声响。3. 行为举止:面貌：时刻保持良好的精神状态，切忌萎靡不振，下岗或下班后及时休息，保证下阶段工作质量。站姿：站姿规范，抬首挺胸，双手背后，两脚叉开与肩同宽，目视前方，不倚墙靠物，不袖手插兜,不抱肩托腮。行动：行动庄重稳健，步伐平稳。行为：遵守公司守则和部门纪律。不在工作或休息区域大声喧哗、嬉笑打闹、肆意恶言。在岗不做与工作无关事宜。待人接物先行敬语，肢体129、语言健康。自尊自爱，关心客户，团结同事，尊重他人。4. 礼节a)在下列场合行举手礼：着装遇领导时。站岗、值勤、交接班时。纠正客户违反大厦（园区）规定时。受到领导接见、慰问时，领导视察、检查工作时。参加外事活动与外宾接触时。b)在参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要自行立正行注目礼。c)对日常接触的上级领导可以只行敬语，不敬礼。6. 礼貌用语:详见保安员值勤文明用语先生（小姐）：我们是物业公司的保安员，有不妥之处请多指教。先生（小姐）：请留步，您找谁，麻烦您登记一下。先生（小姐）：请别急，有话慢慢说。先生（小姐）：请您将车停好。先生（小姐）：对不起，请您不要吸烟。 先生（小姐）：为了您的安全，130、过岗亭请自觉下车。先生（小姐）：对不起，消防通道禁止停车，请您将车泊在车位里好吗？先生（小姐）：您贵姓，怎样称呼您？ 先生（小姐）：对不起，这是内部电话，不能外借。先生（小姐）：请不要生气，有话好好说。 先生（小姐）：我们的工作岗位不同，请相互尊重好吗？ 先生（小姐）：请不要乱丢杂物，谢谢您的合作 。先生（小姐）：对不起，我不能为您提供超规定的服务。 先生（小姐）：您好，请问您上哪楼哪座？请您出示您的证件。 先生（小姐）：早上好；您好；节日好；新年好；请走好；再见；晚安。先生（小姐）：对不起，我没有做好，请您多批评指教。先生（小姐）：谢谢您，我不能吸烟。 先生（小姐）：很抱歉，在值勤中我不能离131、开岗位。 先生（小姐）：别客气，这是我应该做的。 先生（小姐）：对不起，我不清楚，请您向别人打听好吗？先生（小姐）：对不起，您要找的人不在，请您稍后与他联系，好吗？先生（小姐）：欢迎您的光临，请多提宝贵意见。1. 巡逻保安员工作流程1.1上午7：00接班后，立即开启夜间所关闭的各个通道门锁。1.2上午、下午大楼工作人员上班前30分钟，大堂保安应站立大堂门口恭迎业主上班，其余时间应站在大堂内，观察进出人员情况。1.3 ：00接班后，首先应关闭各通道门，巡逻保安到各楼层查看各办公室门是否关好，该断的电源是否切断。1.4 1：00开始每小时对大楼各楼层巡视一次，主要检查有无外来人员混入大楼，有无火险132、隐患，各类设施是否正常。2. 营业厅保安员工作流程根据营业厅营业时间，做好每天7：30至19：00营业期间的安保工作。负责营业厅来往人员和车辆控制，加强巡逻。3. 地下车库保安工作流程：3.1实行24小时值班制。值班时认真记录车辆进出库的时间，认真做好摩托车进出车库手续，自行车停放整齐。3.2 两小时检查巡视车库内安全，做好防范工作，维护好车库内的卫生，搞好防火工作，确保各类车辆不损坏，不丢失。4. 门口、大堂保安工作流程：门口、大堂保安为固定岗，实行24小时值班制。1. 维持好公司门口的秩序，管理好公司内外的各种车辆，避免交通阻塞，确保公司大门内外秩序井然。2. 高度警戒，发现精神病患者和衣133、冠不整者以及形迹可疑者，要坚决拦阻不让其入内，严格把好第一关。3. 对来访的访客要彬彬有礼，无论是步行还是乘车来的访客都要表示欢迎，要敬礼以示尊重。若访客要求将车停放在停车场时要引到适当的位置停车。4. 严禁带有危险品、易燃品、易爆品的访客进入大厦。5. 对离开大厦的访客要表示欢送。对带大件物品离开大厦的访客要有礼貌地进行查询，凭出门条予以放行。6. 着装整齐，精神饱满，仪态大方，对访客的询问要热情、礼貌、周到，使宾客称心满意，严禁用粗言恶语对待访客。7. 保安员要切实做好门前的警戒，特别是夜间警戒。要注意车辆和行人的安全，人多时要注意防止失窃，防止在大门口周围闹事、斗殴，要疏通交通，保证门前134、的安全，对夜间23：00以后开出的车辆要严格把好验证前，一定要做好“三对照”：对照驾驶证；对照行车证；对照身份证。并进行登记，发现手续不齐和可疑情况要及时报告和记录。1. 保安员应按规定的时间地点进行巡逻，发现事故苗头，应及时清除隐患，确保大厦和他人安全。2. 加强对重要区域的巡逻，发现可疑情况，应视情处理（如：保安员应按规定的时间地点进行巡逻，当接到监控发出某层某房号火灾报警时，应迅速达至某层某房号，认真核查，若确有火灾，应及时反馈并积极投入扑灭初起火灾的救灾中。）并及时报告当班队长。3. 在楼层巡逻时要检查楼层安全管理情况，有否不安全因素，楼层通道、电插座、墙护板等是否安全。4. 对违反大135、厦规定，在楼层或客房闹事、斗殴、损坏客房设施者先劝其冷静或将其带到保安部酌情处理。5. 楼层若发生事故，如火警、盗警、凶杀、爆炸等等，要迅速组织业主疏散和保护好现场，立即进行处理，防止事态扩大。事件发生时应立即报告。6. 保安员不得借工作之便到楼房内睡觉、看电视、听音乐、打私人电话、闲聊等。7. 保护大厦花圃里的花草树木、园林建筑不遭损坏，对践踏草坪、采花折树的人要进行干涉、制止和处理。1. 大堂是访客出入大厦的必经之地，人多，情况复杂，保安员必须注意访客的动向，细心观察，保证大厦和访客的生命财产安全。2. 保持高度的警惕，协助接待台办理访客手续，防止访客的行李被人顺手拿走。3. 维护大堂的秩136、序，对在大堂发生争吵、大声呼叫、到处乱串的访客要立即上前进行婉言劝说和制止，使其离开，保持大堂的高雅肃静。4. 对大堂的一些公共设施要注意保护，不准访客随意敲击和损坏，大堂设有宾客休息沙发，不准有人躺在大堂宾客休息沙发上，保持大堂文明的环境。5. 要防止访客在大堂乱丢、乱吐、乱蹲、乱坐，发现此情况应立即劝阻。6. 有小孩在大堂追逐打闹、玩耍，衣冠不整的访客进入大堂时，要及时劝阻。7. 不得在大堂找服务员或无关人员聊天，影响正常工作。8. 不得擅离职守，对访客的询问要热情礼貌、周到，使访客称心满意，严禁用粗言恶语对待宾客。9. 夜深时要加倍警惕，注意警戒，夜间非办公时间不接待外来人员。10. 对137、进出公司的人员和物资进行管理。访客应在公司前门进行登记。凡洽谈工作的人员来访，一律登记进入。凡进出公司的物资，都应进行检查登记，严格执行“实物出门条”放行制。11. 当有物品时入大厦时，如果数量较大，要引导其走货梯，并要求搬运者要注意安全，不要损坏物品和电梯。1 消防系统各设备设施必须经有关部门检验合格后，方可运行。2 控室实行24小时值班制度，值班人员按值班记录表监控、记录。3 值班人员按监控系统维护规程定期对消防、监控系统维护，以保证系统设施设备完好无损，可随时起用。4 值班人员应熟记火灾应急处理措施及流程图，熟练掌握消防系统设施设备的操作。5. 定期对楼层消防设备设施进行检查，确保无火灾138、安全隐患。6. 值班人员按红外线布防操作规程进行布防和撤防，确保大厦机要部位的安全。7. 物业公司检查、监督外委工作的执行。8. 维保、运行记录、及各设备、系统说明书、竣工图完备整理成册存档，长期保存。1. 负责大厦内的消防中心火灾自动报警装置主机、分机及所有信号监护、控制与操作工作。2. 负责管理大厦的一卡通控制系统及大厦所有电子门维护和修理工作。3. 负责做好大厦内电话并机、移机、新增加电话机大厦内跳线及大厦内电话线路维修工作。4. 负责为业主印制工作卡，并按相关手续为业主更改门卡开门区域和使用权限工作。5. 负责电梯运行楼层信号、电梯闭路电视、电梯对讲及楼层对讲电话的监护工作。6. 负责139、监控室电视屏幕的监视工作。7. 负责管理消防自动报警系统，及对区域内报警进行确认、报告、指挥、灭火及各项消防应急措施的控制工作。8. 负责管理楼宇自动化管理系统，利用先进的计算机，通讯等技术对大厦的各个子系统进行自动化的检测及控制工作。9. 负责在相关人员的配合下，对消防系统功能每月定期进行检查与试验（一次），确保大厦内一切消防设备功能可靠，完整无损。10. 负责对消防系统发现和解决不了的问题及时向有关单位和部门负责人报告，安排人员进行处理。11. 负责搞好消防中心室内及室内设备的清洁卫生工作。12. 负责对要求开门的业主，对其权限和房号，经确认无误后开门工作，并应做好登记、签字。13. 负责140、作好中控室的安全保密工作，机房设备运行设置及探头位置和录像情况不能对外人及无关人员透露。14. 负责做好每日的工作记录和交接班的工作。15. 负责领导交办的有关其它工作。1. 交接班操作 1.1交办人员提前20公钟做好交班准备。a)检查设备并确保运行正常。b)搞好值班室卫生工作。1.2接班人员提前10分钟到达值班室。1.3接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：a)发现异常情况立即采取措施，并通知值班人员处理，接班人协助；b)确认无异常情况再进行交接班程序。1.4交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运和情况，重点讲明操作注意项；接班人应仔细聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚141、。1.5接班人查看上班的中控室值班记录表，检查通卡、仪器、工具等物品是否齐全完好，摆放清楚；电热瓶是否加满水；门口拖鞋是否摆放整齐等。1.6交接班双方认为无误后共同在中控室值班记录表上签名确认。1.7交接完毕后所发生的问题由接班人负责。1.8有下列情况之一的，不能交接班：a)上一班情况未交代清楚，记录不规范，值班室、系统设备不清洁；b)接班人未到岗，交接人不能下班；c)接班人醉酒或其他情况；d)事故处理过程中；e)若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交接班人负责处理事故，接班人协助。2. 值班操作要点值班人员应提前10分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。1. 开机前应关闭所有监视器、电142、脑显示器、矩阵控制器电源和操作台电源；合上监控柜内电源总开关，然后逐一开启监视器、电脑显示器、硬盘录像机、矩阵控制器和操作台电源。2. 矩阵操作台电源开关打开后，输入操作员号码和口令进入系统，键入监视器号+MON键选择要监视的监视器，键入摄象机号+CAM键选择所控制的摄象机；按-1CNM键递减摄象机序号，按+1CNM键递增摄象机序号，键入0+BACK SEQ键按递减顺序循环摄象机序号，键入0+FORWARD SEQ键按递增顺序循环摄象机序号，按STOP键停止循环。3. 需要控制带云台摄像机,先选择要监视的监视器号和所控制的摄象机，前后左右推动手柄控制摄象机所对的方向，前后推动ZOOM键调整远近143、，前后推动FOCUS键调整焦距。4. 进入硬盘录像系统要先登录WINDOWS2000，在桌面上双击“数字硬盘录像系统”图标即可进入，双击相应小画面即可放大观看，再次双击可恢复16画面显示。5. 查看录像回放单击屏幕右下角“回放”图标，选择“文件”查看，选择要查看的录象机和日期，系统即可显示相应的录象文件，文件名称的数字表示该文件的记录时间，点击相应文件，按播放控制按钮可查看录象；对画面单击左键使画面放大，单击右键恢复；单击红色按钮退出。6. 每日要查看每台数字硬盘录像机可保存天数，作好记录。1. 系统组成说明：1.1联想万全1050C服务器为一卡通系统数据库服务器，主要负责为一卡通系统工作站提144、供系统登陆、身份验正及数据查询、打印服务。1.2一卡通系统终端有5台工作站电脑，其中JS1为一卡通系统管理中心兼巡更系统，配合门禁系统同步使用，主要负责日常IC卡的读写等管理工作。同时东区大堂内的两台考勤机通讯线也挂接在JS1上，可由管理人员定时进入考勤系统提取考勤记录。大堂服务台上的考勤机需值班人员定期拿回与JS1联线提取考勤记录。1.3JS2为门禁系统专用，主要负责电信大楼内门禁控制器的在线工作状态监控扫描，同时自动提取开门记录和可实现电脑开门、故障自动报警等功能。1.4JS3为IC卡面扫描、印制及刻录机专用工作站。1.5JS14为东区14楼人力资源部的考勤系统工作站，主要负责省电信公司员145、工上班刷卡考勤管理，由人力资源部责。1.6JS15为15楼收费系统专用电脑，负责日常收费机联机提取记录及食堂IC卡消费、充值、退款等管理工作，由省电信公司办公室负责。2. 日常使用与维护：2.1服务器：数据服务器工作时其屏幕右下角有一带绿色倒三角图标，表明一卡通系统数据服务正常运作，若三角图标显示红色则表明数据服务已停止，用鼠标双击该图标，在“SQL SERVER服务管理器”窗口中点“刷新服务”按钮使数据库服务重新启动即可，必要时可重新启动服务器电脑主机。2.2管理中心：在JS1电脑桌面上用鼠标双击该“捷顺科技一卡通管理系统”图标，即可运行一卡通管理系统，点击钥匙图标，在系统登陆窗口中选择卡号146、0001，并输入密码即可进入一卡通管理中心界面，按屏幕上方的提示菜单或图标功能进行相关IC卡发行、补发、改写、挂失、解挂、退卡及报表查询工作。一卡通系统共由六个子系统组成，他们分别是：人事、门禁、收费、考勤、停车场管理系统。整个系统要启用时须先在人事子系统中输入相关员工资料作发卡资料备用。2.2.1IC卡发行：点击“IC卡管理”菜单中的IC卡发行或直接点击“放大镜”图标，在IC卡发行窗口中会有“请出示IC进行检测”蓝色字符闪烁提示。将要发行的新卡先在桌面上的IC卡发行器感应区前刷过，系统将会检测出此卡的卡号，并提示“此卡为新卡”。在“员工编号”中选择相应的人员编号及开通子系统、授权可选门禁、收147、费、考勤机号、卡类、开通有效日期后，点击“发行”，再刷卡，听到一声嗡鸣即可完成写卡过程。再刷卡检测时，此卡就会在电脑屏幕右上角显示IC卡状态：正常使用。2.2.2改写：与IC卡发行过程相同，只是将原卡内的授权内容改变而已，如开通子系统个数、开门机号，或有效使用期限等。2.2.3补发：先将已丢失或损坏的卡号在“IC卡挂失、解挂、退卡”功能窗口中挂失，然后再刷要补发的新卡，选择要发行内容完毕，点击“补发”按钮，再刷卡即可。2.2.4挂失解挂：输入相应卡号点击“挂失”或“解挂”按钮即可，系统会将此信息在进入各子系统时自动加载到一卡通系统使用终端机上。2.2.5退卡：将要退卡IC卡IC卡发行器上刷过，148、待检测出相关信息时，点击“退卡”，再刷卡。听到一声嗡鸣即可完成退卡过程。2.2.6系统设置：在系统管理菜单中选“系统设置”或管理中心处的“电脑”图标即可弹出一卡通系统设置窗口，设置内容有：系统通讯端口、发行器设置及使用单位名称。系统默认通讯端口为COM1口，一卡通发行器，无须再更改，否则会起整个系统无法正常使用。2.2.7基本资料：负责收费机、门禁控制器、巡更器的开通机号、安装位置的基本设置，作为一卡通系统终端设备的电脑资料供后台使用。2.2.8报表打印：IC卡发行报表、IC卡金额报表、IC卡延期报表、IC卡挂失报表，以上四种报表均可按各种可选条件来查询打印符合用户要求的报表。2.3门禁子系统149、：在管理中心上方菜单的倒三角可选按键中选取“门禁管理系统”即可直接进入门禁管理系统。门禁管理系统一共有四个功能菜单，它们分别如下：2.3.1联机通讯：a)读取记录：可对目前正在使用的门禁控制器按自选机号单个、多个或全部提取记录；b)门禁设置：提供在线测试、清空、加载门禁时间和记录；c)实时通讯：提供自动扫描门禁终端并提取记录、电脑开门、门锁状态以及故障自动报警功能。2.3.2辅助管理：a)清除门禁记录：可按日期时间段清除已过期无用的开门记录，一般只保留三个有月。b)系统设置：提供电脑开门自动加载时间、扫描时间、声音报警、门禁类型等功能设置。2.3.3管理门禁设置：须先输入密码：JS168，进入150、本系统要求管理的门禁机号，如新增加了门禁控制器后，须在此把该机号打钩选上，方可将其加入在线使用扫描等。2.3.4查询/报表管理：开门查询、挂失查询。2.3.5IC卡管理：IC卡检测、IC卡挂失、IC卡取消挂失。2.4巡更管理系统： 巡更系统一共有四个功能菜单：联机通讯、查询管理、巡更计划安排、辅助管理，其功能如下：2.4.1机通讯：a)巡更器设置：可按自选巡更器的机号进行在线测试、加载信息、清空记录等。b)实时通讯：即进入巡更自动扫描监控制界面，并自动显示巡更员巡更的网点号、巡更时间、位置。2.4.2查询管理：巡更查询、报表打印。2.4.3巡更计划安排：a)巡更员设置：提供巡更人员的卡号、姓名151、巡更路线的增加、删除、修改设置。b)巡更路线设置：提供巡更路线、网点编号、巡更时间的增加、删除修改设置。2.4.4辅助管理：a)清除巡更记录：可按自选时间段清除已过期不用的巡更记录。b)巡更方式设置：提供巡更迟巡早巡时间限制、巡更器类型、联网脱网巡更等功能设置。c)巡更地图设置：可按自选条件设置巡更网点背景地图及网点编排方式，对着屏幕点击鼠标右键可弹出功能来增加巡更网点、增删地图。d)遗漏计算：可按自选时间范围来统计巡更遗漏结果。 数据库服务器、一卡通管理中心及门禁工作站电脑平应正常使用开关机，不得随意安装电脑游戏和删除文件以免系统稳定运行，若有无法排除故障应及时与管理员联系。1. 开机：打152、开电源，登录，输入口令Honeywell，进桌面，双击图标进入消防报警系统，输入操作员名称和密码登录系统。2. 每日要检查三台报警主机及联动柜工作是否正常，指示灯和喇叭是否有效；发现问题要及时报修。3. 当报警主机发出报警声时，要先在主机或打印机记录纸上确认报警类型及位置，用对讲机通知相应区域保安员去现场查看，如确认火灾立即启动火灾应急程序；如确认为误报或故障，则消除报警、复位，做好记录，通知维修。4. 当发现有多个探头报警，并有本区消防喷淋水流指示器报警或消防栓手动报警或楼层破玻璃手动报警按钮报警，即可确认为火灾，立即启动火灾应急程序。5. 消音、确认、复位在电脑上操作也可报警主机上操作；在153、报警主机上操作要注意切莫向上推动已用红色方框标出的“人工全部启动”按钮。6. 当消防联动柜报警时，先查看指使灯确定报警类型及位置，通知保安人员或工程部有关人员到现场确认，如发生火灾立即启动火灾应急程序，如发现误报或故障则通知中控室解除警报和工程部有关人员维修。1. 监控系统设备包括：各级监控中心主机和配套设备、计算机监控网络、监控模块及前端采集设备。2. 监控中心主机和配套设备应由不间断电源供电，交流电压的变化范围应在额定值的-15%+10%内；直流电压的变化范围应在额定值的-15%20%内。3. 监控中心主机和配套设备应有良好的接地。4. 保持监控中心主机和配套设备的整齐和整洁。5. 监控系154、统作为通信电源的高级维护手段，其自身应有例行的常规巡检、维护操作和定期的对系统功能与性能指标的测试。6. 分析每天的各种告警数据报表、历史数据报表和参数曲线，结合月、季的阶段汇总报表，了解设备设备运行情况，报告给站长制定相应的设备维护设计。7. 日常值班人员应对系统终端发出的各种声光告警，立即作出反映。对于一般预报警，可以记录下来，进一步观察；对于紧急告警，应电话了解报警来源,严重应通知站长。8. (每月)对监控系统作好巡检记录：a)监控中心内设备，服务器、业务台、打印机、音响和大型显示设备等运行是否正常；查看系统操作记录、操作系统和数据库日志，是否有违章操作和错误发生。b)前端采集设备的数据155、采集、处理以及上报数据是否正常。9. 监控系统的功能和性能指标每季抽查一次，每半年检测一次，抽查检测过 程以不影响供电系统的正常工作为原则。10. 数据的管理和维护：a)系统配置参数发生改变时，自身配置数据要备份，在出现意外时，用来恢复系统。b)系统操作记录数据，每季备份一次，以作备查。11. 监控中心和监控站中主机的系统软件有正规授权，应用软件有自主版权，系统软件应有安装盘，在系统出现以外情况下，重新安装恢复。具备完善的安装手册，用户手册和技术手册，整套软件和文档由值班长保管。12. 数据库内保存的历史数据在定期倒入外存后，作上标签妥善保管。13. 每日、每月、每季和每年打印出的报表，装订成156、册，妥善保管。根据省电信公司安保部要求，从2003年4月10日起对1206室、1507室实施红外线布防。布防、监测时间每天从18点30分到7点30分为止。节假日全天布防、监测。布防期间发生报警要立即通知保安人员到现场核实，如有情况应立即报省电信公司安保部和有关领导，由领导决定是否报警，并将事件过程认真记录。以确保两室安全。 联系电话： 1206室3365229、7550129 1507室75509401. 报警a)消防控制中心接收的火警信号（包括灯光、音响、消防主机显示屏显示）； b)安全员、治安分队执勤和巡逻中发现的火警； c）业主的报警.2. 确认消防控制中心从自动报警装置系统接收的火警信157、息，应立即用对讲机、电话通知机电处当值电工（或附近安全员员）赶赴预警现场确认。若属于非误报，则应查明预报原因，追踪烟雾来源，如人为违章造成的火警（如烧纸、施工、向探头喷烟）引起的报警，应予制止。确认中应随时保持与消防控制中心的联系，并报告确认情况.3. 报告如果火情较大，应及时通知公司领导、站长及各部门主管。4. 指挥消防监控中心根据预先制定的灭火预案立即组织警戒、疏散、灭火和对现场进行控制，站长或消防管理中心主管应临指挥。情式严重立即向119台报警。5. 疏散及警戒a)大厦的消防控制中心应通过消防应急广播装置进行广播，通报火灾情况，引导群众疏散；b)安全员员应逐户（楼层）通知受影响的住户、顾158、客，引导住户疏散；或做好撤离准备；c)值班电工在切断电源后应开通应急照明电源，火灾现场部门员工打开所有安全通道，引导住户、顾客有序地撤离;d)阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区;e)看管被抢救的公私财物，在火灾扑救前严禁任何人转移；f)积极主动进入火灾现场，撤出易燃、易爆物品，抢救公私财物;g)撤出或移走妨碍消防和救护车辆通行的障碍；h)协助运送火场中被困或受伤人员.6. 灭火a)取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免用错灭火器使回火复燃； b)若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用“1211”灭火器直接喷射火源处，如有油的电源设备（如变压器、油开关）着火时，也159、可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火;c)机电处电工断开相关电源，保证应急电源设备运行。开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，迫降电梯，关闭空调机组，保证消防供水；d)公安消防队到达以后，消防管理中心迅速向公安消防队指挥员报告火情，移交指挥权，组织公司所有参战人员配合扑灭火灾.7. 现场维护 a)消防管理中心主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进行调查分析，评估火灾造成的损失;b)组织安全员员对抢救出的物品进行确领取及转移到仓库保存;c)机电处应对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请;d)公司领导对受160、灾住户进行安慰及解决实际问题;e)公司领导应召集参与实施灭火扑救的部门负责人，总结灭火工作的经验及教训.中控火警应急流程图消控中心监测发现火警 通知保安员具体报警地点、编号( )责其查看实情并反馈给消控中心( ) 非火灾因素警报复位或暂时取消该报警信号 已确认为 真实火警 拨打119报警说明火场地点、层次、方位。 通知公司领导( ) 及分公司安保部( ) 迅速开启联动柜，追降电梯 通知电力室停非消防用电( ) 送应急照明、诱导灯、火警层层号灯电源 开启消防广播报告火警层次，通知人员从安 全口和楼梯疏散通道撤离现场。 若已有消火栓或喷琳头在使用中，则检查相应水泵是否已开机； 若雨淋电磁阀动作，确161、认火警后，开现场蝶阀并联动开启雨淋泵。 火情解除后，消火栓及喷淋系统停用时，应迅速停止水泵待命 1. 对物业处经理负责，负责编制大厦物资实际采购量的年度计划和月度计划，作好合理库存，不积压资金；2. 保证库存物资的完好无损，做到防火、防盗、防虫蛀、防鼠咬、防霉坏等防范措施；3. 做到物卡相符、帐卡相符、帐帐相符、帐物相符；4. 经常做好仓库的安全、整洁工作、打扫仓库、打开窗户、注意防潮；5. 收货时，对进仓库货物必须严格根据请购单按质、量验收，并根据发票名称、规格、型号、单位、数量、价格、金额写验收单或收据，不符合的货物要退回，严格把好质量关；6. 做好定期的物资盘点工作，做到帐、物、卡三相符162、；1. 请购：由各部门报出部门每季度各类物品的计划用量，根据库存情况提出请购（注明库存量）送物业管理处审批，转至采购员处按要求日期购买；2. 验收：按请购单名称验收（必须按质、按量），发现不合格物质应立即退回；3. 进仓：合格物质办理进仓手续，并填写“商品、物料进仓验收单”，仓库据以记账， 另送一份给财务部用以办理付款手续；办理进仓手续后所发生的一切物料短缺、变质、变型、霉烂等均由仓管员负责；4. 领用：4.1 各部门领用物品，必须填写“仓库领料单”，经站长签字后方可领用物品；4.2办公用品和卫生用品领用时间为每月5日（遇节假日延后），维修材料的领用，需凭维修申报单；5. 报废：所有需报废物品163、都应报物业处站长批准；6. 盘点：仓库人员应定期盘点库存物资，发现物品有溢缺，应办理物资盘溢、盘亏报告手续，编制各类报表送财务部与经理；7. 报表：每月5日前制作前一个月的仓库报表，并交物业和财务部。车辆管理员岗位职责1.遵守员工守则，按规定着装，佩戴工作牌，按时上下班，不擅离职守。2.实行24小时轮班制度，认真做好交接班手续。3.对驶进大厦的车辆实行统一停放管理，每班按照车辆管理工作标准巡视车库。4.督促车主按车辆行驶停放规定停放车辆。5.负责车库的消防及值班室的清洁工作，发现车库环境脏、差时，应及时通知站长。6.负责完成站长交办的其它工作。车辆行驶的停放标准1. 外来车辆不得进入车库，进入164、车库内车辆，均服从物业公司管理。2. 进入辖区的车辆不超过15kmh慢行、禁鸣喇叭，并从车库进口入，靠右侧行驶停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐，离库时从车库出口出。 3. 车辆停放后，车主须配合车管员做好车辆的检查记录，调好防盗系统至警备状态并锁好车门窗，带走贵重物品 ，车管员没有帮车主保管物品的义务。4. 禁止超过车库限高规定的车辆以及漏油、漏水等病车进入车库。5. 发现有漏油、漏水等现象或火灾等异常情况的通知应及时将车辆驶出车库。 6. 进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入车库。7. 进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁165、止在场内吸烟，禁止损坏路牌和各类标识，禁止损坏路面及公用设施。8. 进库车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在库内学习驾驶车辆。9. 单车、摩托车必须统一在划好的虚线内停放。 10. 小车等车辆必须统一在规定的黄线内停放。 11. 其他任何未画线路段和消防门前，斑马线、人行道上一律禁止停放车辆。12. 进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。13. 因出差或长时间将车停在车库者应向车管员说明，否则车管员采取的车管措施产生的一切后果由车主负责。车辆行驶的停放管理1. 严禁外来车辆（未经许可）进入辖区；2. 严禁装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，驶166、入辖区；3. 做到车库内无货物堆积、道路阻塞现象；地面无水、无油、无纸屑、无烟头等杂物；车库道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；车库内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%。4. 每班交接班前对大厦里的禁鸣喇叭标志，禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线、 让行线、等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报站长处理。 5. 当有车辆驶入地下车库时,值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上,并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品随身带走.无车辆停放许可证的车辆不得停放在车位上.6. 每隔1小时或临时详细检查车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、窗167、未上锁等现象及时处理并通知车主. 7. 严密注视车辆情况和驾驶员的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,并报告班长及时处理,避免交通意外事故发生.8. 在纠正司机乱停乱放时，应面向司机敬礼，再有礼貌地要求司机将车停放到指定的停车位置。经劝阻不听者按有关规定处理.9. 车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、车位。车辆进入车库时， 车管员仔细核对入库之车和驾驶员(车主)后，发给相应的停车卡，方可让其停车。 车辆要驶出车库时，车主需交回停车卡，车管员核对无误后，方可驶出车库。车辆出库时, 车管员仔细核对出库之车和驾驶员(车主),索要相应的停车卡，方可让其驶出车库有疑问时,应立即到车挡面前向司机敬礼,再有168、礼貌盘问. a）若是车主的亲友,和车主联系认可,并有驾驶证方可放行. b）若盘问时发现有问题,应立即扣留车辆,并及时通知班长和巡逻保安,机警地做好应急准备,以防不法分子盗车行凶. 10. 当发现无关人员或可疑人员到车库时,应按如下程序进行处理. a）当车库发现无关人员时,车管员应劝导其离开车库,对于不听从劝导的人员应立即通知保安班长,前往处理. b）当停车库发现可疑人员时,保安应急时前往对可疑人员进行查问,同时用对讲机通知各口保安,由其他队员及时巡视检查停车所有车辆,有无丢标志,车辆有无损伤,车门、车窗、后备箱有无撬痕.如未发现问题, 可把可疑人员放行.当发现可疑物品及车辆有损时,应立即送交保169、安部进行处理,并进行事件的记录. 11. 夜间应对停放在大厦车库内的车辆进行登记,以保证车辆的安全状况.12. 存放在保管站的自行车，长期存放没人使用（3个月以上），由车管班清出 车库，并按有关规定处置，不再负保管责任。13. 特殊情况及时上报有关部门. 设备间是安全运行、治安防范的重点部门，为确保大厦设备设施的安全运行，防止意外事故的发生，特对设备间门禁制度做如下规定：1. 设备间门窗要随时关闭并锁好，因通风或工作需要打开门窗，要保持有人职守，完毕后及时关闭锁好门窗。2. 设备间为安全重地，禁止一切与工作无关的人员进入。室外应安装有“闲人免进”的标示牌，电器设备区域应明显设有 “请勿靠近”的170、标识，设备间的通讯电话只做本范围工作使用。3. 确因工作需要进入设备间的来访人员，需征得物业管理处站长同意，在值班人员陪同下进入。来访人员要先验明访客身份经确认无疑后，填写“配电室来客登记表”后方可进入。4. 被允许进入变配电室的人员要严格执行设备间内各项规定，不准携带易燃易爆物品进入，不得随意触摸电气运行设备，服从值班人员的指挥。5. 设备间内禁止私人会客，任何人员都不得从事与工作无关的事情。6. 设备间内不准堆放各种杂物，卫生责任人要按时清扫，保证环境卫生及安全消防通道畅通。7. 提高警惕，备齐消防器材、消防材料，有安全防火制度，防止破坏事故和电气火灾事故发生。为做好机房内外和设备的清洁工171、作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。1. 机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2. 各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3. 机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4. 机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5. 机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6. 维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7. 各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。设备间是大厦消防安全工作的重点部位，一旦发生火灾将会造成重大经济损失，因此对设备间的消防安全管理必须做到定人、定责、定措施，确172、保设备设施的安全运行。1. 各设备间要有专人负责，门锁钥匙由专人保管，并报消防中控室备案，禁止一切无关人员进入设备间；2. 设备间负责人对机房的消防安全负全责；3. 巡查人员要经常检查电器设备和线路，发现问题应立即修理；4. 设备间内要保持清洁，严禁吸烟，不得存放其它无关物品；5. 设备间负责人要妥善保管好机房内的消防设施，熟练掌握灭火器的使用方法，会报警，能够迅速扑灭或控制初起火灾；6. 每日对机房设备设施检查一次，发现门损坏或其他可疑情况要立即采取补救措施，并填写巡查记录及时报告站长，拖延或有意不报要追究责任和赔偿经济损失；7. 积极参加公司组织的消防活动，认真学习消防知识。1. 交接班操173、作1.1交办人员提前20公钟做好交班准备。a)检查设备并确保运行正常。b)搞好值班室和设备房卫生工作。1.2接班人员提前15分钟到达值班室。1.3接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：a)发现异常情况立即采取措施，并通知值班人员处理，接班人协助；b)确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。1.4交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运和情况，重点讲明操作注意项；接班人应仔细聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。1.5接班人查看上班的维修人员值勤班记录表，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。1.6交接班双方认为无误后共同在维修人员值班记录表上签名确认。1.7交接完毕后所发生的问174、题由接班人负责。1.8有下列情况之一的，不能交接班：a)上一班情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；b)接班人未到岗，交接人不能下班；c)接班人醉酒或其他情况；d)在倒闸操作和事故处理过程中；e)若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交接班人负责处理事故，接班人协助。2. 值班操作要点2.1值班人员应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。1. 机房安全规定：1.1机房（工作台）不得携入易燃、易爆物品；1.2机房内严禁吸烟；1.3机台不准吃饭、吃零食或进行其他有害、污损电脑的行为；1.4机房严禁乱拉接电源，以防造成短路或失火；1.5安装坚固门锁系统，防止电脑被盗。175、2. 机房净化规定：2.1机房内不得有卫生死角、可见灰尘；2.2调节适合电脑的温度、湿度、负离子浓度，定时换风；2.3门窗密封，防止外来粉尘污染；2.4机房内不准带入无关物品，不准睡觉休息；2.5中心机房人员进入须穿软底鞋；2.6机房用品定期清洁。3. 机房参观管理规定：3.1不带外人及无关人员进入3.2经公司批准，外来人员才予安排参观。3.3外来人员参观机房，须有公司指定人员陪同。3.4电脑处理秘密事务时，不得接待参观人员或靠近观看。3.5操作人员按公司陪同人员要求可以对电脑演示、咨询；对参观人员不合理要求，陪同人员应婉拒，其他人员不得擅自操作。3.6经同意，参观人员可以实地操作电脑，但须有176、公司人员的认可，不得调阅公司机密文件。3.7参观人员不得拥挤、喧哗，应听从陪同人员安排。3.8参观结束后，操作人员应整理如常。4. 计算机人员管理规定4.1计算机属管理处公共财产，仅限于管理处日常管理工作，任何人不得私自开启计算机处理个人事务，更不允许玩电脑游戏。4.2严格按操作程序进行操作，不许违章操作。操作人员必须熟悉使用机型性能及配置软件使用要领。4.3计算机由专人负责系统的维护及数据的录入、维护、修改工作，其他工作人员不允许对数据进行修改及拷贝。4.4计算机负责人应工作认真、责任心强，定期进行数据及系统的维护与备份工作，发现软、硬件及网络故障，及时报告领导，请专业技术人员维修，不准私自177、拆修。4.5精心使用，不懂就问，绝不硬性操作，定期进行耗材的更换。5. 计算机保密5.1不同密级文件存放于不同电脑中；5.2设置进入电脑的密码；5.3设置进入电脑文件的密码或口令；5.4设置进入电脑文件的权限表；5.5对电脑文件、数据进行加密处理。a)为保密需要，定期或不定期地更换不同保密方法或密码口令。b).经特殊申报批准，才能查询、打印有关电脑保密资料。c)电脑操作员对保密信息严加看管，不得遗失、私自传播。 6. 电脑病毒的防治6.1公司购买使用公安部颁布批准的电脑杀毒产品。 未经许可证，任何人不得携入软件使用，防止病毒传染。6.2凡需引入使用的软件，均须首先防止病毒传染。 电脑出现病毒，178、操作人员不能杀除的，须及时报电脑主管处理。6.3在各种杀毒办法无效后，须重新对电脑格式化，装入正规渠道获得的无毒系统软件。6.4建立双备份制度，对重要资料除在电脑贮存外，还应拷贝到软盘上，以防遭病毒破坏而遗失。6.5及时关注电脑界病毒防治情况和提示，根据要求调节电脑参数，避免电脑病毒侵袭。 7. 软盘管理制度7.1软盘集中存放，由专人统一保管，个人不得随便带离公司。7.2公司建立软盘使用档案，注明软件名称、部门、使用人员等信息。7.3外用软盘经电脑主管检查后方可使用，必要时留存保管处。7.4公司统一添置空白盘片，员工不得随意外购空白软盘。7.5各部门使用软盘，均向管理人员登记借用。 1. 花卉179、公司绿化工负责大厦区域内的的绿化养护工作。2. 管理处主任以绿化检查标准为准则，每周检查一次大厦绿化养护状况，记录在周检表中，发现与绿化标准不符合的，通知绿化工整改或更换。3. 管理处主任根据每月对绿化周检表进行评估。上报花卉公司，做为绿化工奖惩依据。4. 随时接受管理部的检查监督。1. 服务人员的标识：a)物业部各类管理人员均着不同颜色、式样统一的服装（保安除外）；b)各类服务人员在当值工作时必须戴统一的工号牌。工号牌应明显标识出工作人员的编号，便于用户识别、记忆。工号牌应挂在左胸前。2. 部门场所的标识：公司各部标识的房间门应设置有醒目的门牌。门牌要求制作精美、标识出公司或部门名称，结实耐180、用。3. 各类服务产品的标识：提供给用户一本用户手册或其他公开文件。如通告、公告、通知应明确标识出发文部门、适用范围和必要的沟通、服务电话。4. 所管理的各类物业标识：a)房屋用楼号、楼层号、房间号标牌予以识别：b)各类设施房如变配电室、水泵房、停车库等应用标识牌清晰标识出名称。5. 特殊场所、环境的标识：a)消防箱、消防栓、消防管道用红色标识，且在消防箱上喷有“119”报警电话提示；b)紧急疏散通道用消防疏散照明指示灯标识出通道位置及逃生方向；c)重要设备如电梯用标识出其位置及使用注意要点；6. 设备设施标识：a)供配电室（高低压）必须用标牌标识，并注明“非工作人员非请勿入”的要求。高压配电181、柜必须悬挂“高压危险”字样；b)中央空调机组、水泵房机组必须标明机组机号；c)凡有使用范围限制的设备、设施应采用标识出限制使用范围；d)因为设备检修而影响到用户日常工作、生活时，维修人员应当在工作现场明确标识如“电梯维修”等警示。7. 停车场及车位和行驶限制速度，以标识牌。车位线和禁止停车线予以标识。有建筑高度限制车辆最大高度的，应在建筑物车辆通过位置作限高的标识。8. 标识的设置要求8.1便于观察8.2便于识别。用图形和符号进行的标识，图形和符号应符合相关的标准或通用法则。8.3便于实施。8.4不易被人为因素变动其 标识的内容和位置。8.5具有可追溯性：a)追溯性需要进行追溯性的标识应具有唯182、一性.如编码、编号、日期、来源、相关人员签名等；b)有追溯性要求的标识(如记录、合同、单据、凭证)不允许有非授权的涂改。9. 标识的设置制作程序a)相关使用、责任部门提出设置申请。b)管理部进行审核。c)审核后报总经理审批。d)批准后由经营部对外联系制作。10. 标识的日常管理管理处每月应当将公司所有标识的使用情况进行至少一次普查，并将结果记录于管理处每月的工作小结中。 1. 卫生保洁员以清洁质量标准为依据，做好大厦各区域的卫生，并对卫生区域进行保洁。2. 管理处站长每周抽查大厦各区域的卫生状况，抽查结果记录在每周公共区域卫生清洁抽查表内，并通知清洁员处理。3. 管理处站长在清洁卫生的检查过程183、中，凡不符合清洁质量标准的，应迅速 通知清洁工处理，并进行复检。4. 管理处站长每月对周公共区域卫生清洁抽查表进行评估。做为奖惩依据。5. 随时接受管理部的检查监督。1. 熟悉各自分管清洁卫生区域的情况，清楚清洁工作必要的标准和要求。2. 熟悉掌握各类清洁工具，清洁剂的使用方法，熟知各类建材、玻璃、不锈钢 等的保洁方法。3. 严格按清洁规范操作，以防损坏设施、设备。4. 负责保持各自分管区域和卫生用具的清洁标准，工作次数每天不少于1次。5. 节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具。6. 负责检查公共场所有关设施是否完好，若发现损坏、遗失、滴漏应及时向上汇报。7. 负责监督垃圾日产日清工作。8.184、 负责定期卫生消毒灭杀工作。9. 按照卫生工守则工作。 10. 接受主管的监督检查，不断改进工作。11. 及时完成领导交办的其它工作任务。清洁工主要负责所辖物业环境的卫生清洁，为业主提供舒适、洁净、优美的工作、生活环境。为达到标准化保洁服务，环境卫生总体要求达到光、亮、洁。公共环境、设施目睹干净。1. 每日上岗前要统一着装，佩戴号牌。保证着装整洁，仪容端正，用语文明，礼貌服务。2. 早上应在业主上班前，到达各自岗位做好清洁卫生工作。2.1第一时段工作（要求每日上午8点前完成）；a)洗刷楼层公共卫生间并配齐卫生纸、樟脑丸、洗手液等。b)做好开水间清洁卫生工作（茶叶渣及杂物不过夜），每周一开水器放185、水清洁一次。c)电梯口烟箱清洗；d)大堂必须每天8点前完成清洁卫生工作（全天候保洁）。2.2第二时段工作：a)楼层通道先扫垃圾后干（湿）拖；b)电梯门擦抹；c)楼层垃圾清运。d)清理烟箱、花槽、花盆内的杂物、烟头，保持干净。e)对洗手间等特殊场所半天里至少冲洗2遍（做到干净无臭味）。2.3第三时段工作：a)下午应提前10分钟上岗，先将区域内的卫生工作保洁一遍。b)擦抹门窗玻璃；c)湿抹（拖）内走道、扶梯、扶手、地脚线；d)清扫地下车库、屋面花园及时清除绿化带内杂物；e)擦抹灭火器、消防栓及喉辘；f)扫抹天花板（每月不少于两次）。g)检查灯具、开关、龙头、马桶水箱是否完好，发现问题及时报告、派修186、。h)办公、生活垃圾日产日清i)及时将工作情况填入“工作执行情况表”。j)做好以上例行工作的同时，还要根据业主要求尽力做好相应的专项服务。尽可能提供便捷、超值的服务满足业主需求。1. 楼内卫生1.1各楼层公共区域a)地面：无废杂物、纸屑，无污迹，地毯平整、干净。b)墙面：踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、水迹、斑点。c)电梯厅：墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、灰尘、杂物，电梯轿厢内四壁光亮、清洁、无划痕，地面清洁干涩、无杂物。d)各层垃圾桶外表干净，无积垢、臭味，不得堆放过满，不得有裸露垃圾，尽量排除空气中异味，且必须日产日清。e)玻璃窗（玻璃、窗框187、窗帘、窗台）明净、光洁，无积尘、污迹、斑点，首先大堂玻璃无水迹、无污迹、无指纹迹、透亮无痕。f)各层立式烟灰筒保持光亮，水面经常更换，筒内垃圾物不得堆放过满，每日及时清倒。g)各层照明开关板应无污迹、保持洁白光亮，开关板与墙面夹角处，无明显积尘、积物。h)各种设施外表（如大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等）；表面干净，无积尘、污迹、斑点。i)各层通行门门面、门体、无积尘、污渍、无粘稠物。1.2卫生间a)地面：无尘土、碎纸、垃圾、无积水、无尿迹、污迹（凡含酸性的清洁剂不允许洒落在地面上）。b)洗手池：池壁无污垢、无痰迹及头发等不洁物。c)水龙头：无任何印迹、污垢，光亮、洁净。d)洗188、手池台面：无水迹、无尘土、无污物。e)镜面：无水点、无水迹、无尘土、无污迹。f)烘手器：无尘土、无污迹、无污垢。g)小便器：无尿碱、无水锈印迹（黄迹）、无污垢、喷水嘴应洁净。h)恭桶：内外洁净，无大便痕迹、无污垢黄迹。I)手纸架：无手印，光亮、洁净。j)纸篓：污物量不得超过桶底2/3。k)壁面：无尘土、无污迹。l)顶板：无尘土、无污迹。m)隔板：无尘土、无污迹、无手印。n)供应品：不间断。1.3楼梯清洁标准a)地面：无痰迹、碎纸、烟头及垃圾杂物。b)壁面：无手印、无污迹。c)消防设备：表面无尘土。d)楼梯：地面无烟头、痰迹及垃圾杂物，扶手无尘土。e)各层层顶无浮尘、斑迹、污渍、塔灰，无蜘蛛网，189、无墙皮脱落现象。f)各层防火楼梯扶手无尘、无污迹，且木制扶手表、背面不得粗糙扎手。g)各层楼梯保持清洁无尘、通道畅通、无堆积物（包括自行车）。1.4办公室清洁标准a)桌面、窗台：表面无尘土。b)地面：（如为地毯地面则）无污迹、无碎纸屑；（如为云石地面则）地面清抹干净光亮。c)玻璃门：光亮清洁无手印。d)倾倒所有烟灰缸、垃圾桶、碎纸机。1.5茶水间a)地面无积水，排水口保持通畅。b)杂物及污物及时处理。c)有关清洁设施、设备码放整齐。1.6各功能间（会议室）a)日常清洁桌面无尘土、无明显污迹。b)地面无明显污迹、无碎纸屑。c)地毯无污迹。d)照明灯具光洁、明亮。1.7地下层a)通往地下一层铁门无190、积尘、锈迹，污渍。 b)地下层地面无纸屑、无水迹，无虫，且空气中无异味。2. 楼外卫生区域所管区域地面和道路；路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹等，无脏物，无积水（指脏、臭水）、青苔。1会议服务员每天提前15分钟上班到岗，上岗时应统一着装，配戴工号牌。并做好会议接待准备（包括会议音响设备检查）。1负责相关会议室的保洁，包括地面、门窗、桌椅、植物及部分室内设施。2负责会议开始前的茶水、果点、会议用品、桌椅、照明、空调设施的准备。3负责会议期间的茶水、果点服务，保证宾客的随时服务需求。4负责会议结束后的清场工作。5负责各会议室之间的工作协调配合。6负责会议室照明、空调、饮水设施是否完好，有问191、题及时向站长汇报。7. 负责局领导办公室服务。8完成领导交办的其它任务。1. 会仪服务1.1 接到省局领导的通知，站长要先了解会议的需求，按照需求组织相关人员做好会议前准备工作（详见会议及入室服务员岗位职责）。 1.2会议服务时应仪表清洁,举止端庄,保持微笑服务、礼貌用语。1.3倒茶时依照先宾后主、先主席台上后主席台下，从左往右的顺序，在来宾的右手位上茶。1.4会议中应随时满足宾客的服务需求，原则上每15分钟全部添茶一次。1.5会议结束及时收拾清洗茶具，整理桌椅，关闭照明、空调设施后方可离去。1.6会议室用茶具每星期大洗、消毒一次。1.7会议室卫生每星期大扫除一次，每天保洁，保证无卫生死角。1192、.8主附楼会议室工作协调听从班长调度。1.9定期对省局领导回访,以提高服务质量。2. 局领导办公室服务2.1清洁桌椅茶几。2.2擦拭门窗、花架、书橱、墙裙、饮水机。2.3打扫盆景卫生、清洁垃圾、地面吸尘（视情况，基本可每周一次）。2.4清洁卫生间、清洗面盆及台面、冲洗马桶、拖地板、更换卫生纸。2.5检查灯具、开关、水龙头、马桶水箱、饮水机等所有设施完好情况，发现问题立即报告、派修。2.6每日早上8：30分前必须完成上述工作。2.7定期对省局领导回访,以提高服务质量。1. 提前510分到岗，负责工作区内整洁卫生2. 负责查询、登记所有出入大厦的外来人员，并负责与被访人电话联系，征得同意后，方可放193、行。3. 代收并保管好有关报纸资料（公司交待）。4. 按规定的上下班时间推迟5分钟下班，负责与保安的交接班工作。 1. 接待来访人员要热情礼貌。2. 询问其本人的姓名 、单位及要找的人的部门。3. 来找部门经理的人员需部门经理同意后，填写会客登记单，手续齐全方可进入会客。3.1先打电话与部门经理联系，告诉某人某事找。3.2如部门经理同意入内，值班人员让客人登记、扣押证件，放其进入。3.3如部门经理拒绝接待，值班人员要好言劝离来访人员。3.4如会客人态度蛮横、强行进入，值班人员要强行制止，并迅速上报值班长。3.5上班时间一般不准会客。特殊情况，需经部门经理同意，到值班室外会客。4. 如来访人找员194、工。4.1知来访人，公司员工上班期间不会客。4.2如果没有紧急事情，可以让来访人写留言条转交。4.3如有紧急事情，电话通知员工部门经理，由其经理决定。5. 中午休息时间，不接待访客，如有来访客请其上班以后来。6. 下午18：00点后如有来访客告诉其现已下班，请于明日上班时再过来。7. 如在休息或下班时间，预约客来访，先电话联系，同意后登记入内。8. 不要与来访人员冲突，有异常情况上报值班长。1. 处理投诉的基本原则：当客户来电或上门投诉时，严格遵守“礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等”的十二字服务方针。2. 投诉接待：当接到客户投诉时，事务员首先代表公司向客户表示歉意，并立即在客户投诉意见表中195、作好详细记录：2.1记录内容见客户投诉意见表。2.2接待客户时应注意：a)请客户到沙发入坐，耐心倾听客户投诉，并如实记入；b)必要时，通知物业处站长出面解释；c)注意力要集中，适时地与客户进行交流，不应只埋头记录；3. 事务员10分钟内将客户投诉意见表发送给物业管理处站长，站长受到客户投诉意见表后，通知被投诉部门负责人领取客户投诉意见表并在投诉置记录表中签字。若是重大投诉及重要投宿站长应当天转呈公司总经理或物业部负责人。4. 投诉处理内部工作程序：4.1 被投诉部门负责人在时效要求内将内容处理完毕，并按客户投诉意见表对投诉出来过程作好记录。并要求投诉客户填写反馈意见和签名。在投诉处理完毕的当天196、将客户投诉意见表交给站长。如投诉客户不满意或有二次投诉，管理处站长应组织回访，问清原由，再进行处理。事务员受到处理完毕的客户投诉意见表后，在投诉处置记录表记录4.2 公司经理、物业部负责人在接到重大投诉和重要投诉后应按公司不合格纠正与预防程序文件的规定处理。5. 事务员在每月30日前将客户投诉意见表汇总，对投诉事件进行统计、分析，将统计、分析结果上呈物业部，并长期保存。6. 其他形式的投诉（如信函），事务员参照本程序办理。为了保障全体业主的利益和小区（大厦）管理秩序，特根据政府有关法规的精神，制定住所二次装修的管理规定如下：1. 二次装修必须办理报批手续1.1业主如需进行二次装修，必须先向管理197、处索取并填写装修施工申请表，详列工程之承建商、具体工程事项（图例）及工期。管理处将在不违反有关法规、不影响楼宇结构、整体外观和其它单位利益的情况下给予审批。1.2承建商需向管理处提供作业人员身份证明，并缴付施工保证金。施工保证金的收取在于确保施工作业中不会损坏小区（大厦）的公共设施和影响其装修内容，应事先以书面形式告知管理处并征得许可）。1.3承建商在获得管理处批准并办理好作业人员临时出入证之后，方可进行施工作业。作业人员必须遵守小区（大厦）内有关公共秩序、安全、卫生等方面的管理规定。2. 二次装修必须保证结构安全和外观统一。2.1施工中不得改变或损坏原有房屋的结构；不得以任何理由对楼宇原有的198、供水、供气管路、电气、通讯、视频线路以及安全有关的保安设施、消防设施等擅自进行拆装或改动；禁止在靠电梯井和电表管道间砖墙打洞、削墙安装壁柜，以免破坏砖墙强度，威胁电梯及管路、电路安全。2.2不得将外阳台、窗户、外墙作任何更改。空调机必须安装于原有设计之空调机位或管理外指定的统一安装位置，若需要堵掉空调预留孔，必须用颜色与外墙相近的材料，以保持楼宇外形之整齐美观。2.3业主如需安装进户防盗门，为了整齐美观，须由管理处统一组织安排，请业主到管理处登记选择。2.4根据政府规定，业主不得安装防盗网；如情况特殊确需安装，在保证不破坏楼宇整体外观的前提下，只能装在铝金玻璃门窗内侧，厅阳台允许在紧贴铝金推拉199、门安装拉闸门，其颜色规定为白色或无色。2.5未获管理处书面许可不得在楼宇之外墙、天台、阳台外侧及其他任何公共地方贴挂支立旗帜、广告、标语、天线或其他有碍观瞻之物品。3. 装修施工管理3.1住宅装修施工期限：中小工程为20天，较大工程为30天，最长不得超过60天；如确需延期要办理延期手续。每天施工时间为上午八时至十二时，下午二时至晚上八时。3.2进行户内装修作业，应关闭门窗，减少噪音与尘土对他人的影响。、3.3使用电梯搬运装修材料或清运装修垃圾时，应严格遵守电梯使用管理规定，并使用管理处提供的专有搬运车搬运；从楼道搬运东西一定要小心谨慎，避免撞坏墙面、灯具、扶手；装修垃圾必须用袋子装好运到管理处200、指定的垃圾场，由管理处统一清运。3.4严格遵守装修有关规定，不得乱倒垃圾，不得损坏、污染地面与电梯，不得从楼上往下抛弃任何物品，不得占用、阻碍任何公共场所、通道或造成公共地方、公共设施的任何损坏；保持小区（大厦）整洁。违者管理处将视情予以处罚，并责令赔偿损失。3.5晚上8：00以后管理处对大楼进行清场，未经管理处同意，装修施工人员不得在楼内逗留或留宿。3.6为了防火、用电安全以及保证楼内卫生，禁止施工人员在楼内烧煮东西，违者没收器具并罚款。3.7装修施工用电用水，应使用业主户内之电源、水喉，不得私自在户外接驳水电，违者照章罚款。3.8户内电器之安装必须考虑原有供电线路仪表之负荷容量，必要时应请201、管理处之专业人员给予检视。3.9对违反本规定及本小区其它管理规章的承建商，管理处将视情节扣罚其施工保证金乃至责令其停工退场。同时，管理处有权要求业主（或承建商）拆除违章之装修或修复造成之损坏。3.10因装修施工造成的管理堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品或造成人员伤害等，皆应由该业主负责修复赔偿和善后处理，故建议业主对装修承建商常加督导。装修工程完工后，如发现了上述问题，仍由装修责任人负责修复。3.11关于施工收费：业主在办理装修申请手续时，应缴付施工保证金（视装修工程量大小而定）。另外，收取装修垃圾清运费（视垃圾量多少而定）、装修管理费每天（指施工期间）。施工保证金在工程结束一个月后，经管理处202、验收，如无违章或渗、漏、堵、损坏等情况，在扣除垃圾清运费和装修管理费后退回。4. 其它4.1据本管理处与电信局事先协议，业主新装电话或移机必须在本管理处办理手续才能给予安装（装机费与移机费按电信局规定）。4.2业主如有需要，可要求管理处为其接洽承建商，以保证承建商之专业素质。1. 空置房由事务员进行日常管理。2. 管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。必要时应进行烘干处理，防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。3.对于精装修的房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。4. 参照有关电器使用说明书，定期将电器打开试运行，以保持电器203、良好的工作状态，还应注意及进关闭电源。5. 事务员每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修的房屋保洁部位应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。6. 事务员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况应及时向主任汇报。1. 气候条件：外墙清洁必须在良好的气候条件下进行，风力应小于5级，5级风以上应停止工作，工作前应测定风力，尤其是高空风力。下雨、有雾能见度差以及高温（35以上）等条件都不允许进行外墙清洁作业。2.外墙清洁工作必须有良好的身体条件和心理素质，年龄应在40岁以下，血压正常，视力良好，无恐高症。每一个被招用的外墙清洁工都必须经过严格的身体检查和定204、期复查，发现有不适合的疾病应立即停止工作。身体合格的外墙工还必须经过专门的培训，取得国家劳动部门核发的高空作业证书，并在有效期内方可上岗，确保高空作业的安全。工人上岗前不得饮酒，有感冒等身体不适症状应暂停高空作业。3. 设备条件：外墙清洁的设备必须处于良好的工作状态，擦窗机必须定期检查保养，每次工作前必须对钢丝绳、传动部位和保险装置进行检查，发现故障或原因不明的不正常现象应停止使用，用吊板工作的也应对吊绳、吊板等固定用具进行认真检查，凡吊绳有发毛、部分丝股断裂等现象应立即更换新绳。4. 准备工作4.1天气情况。天气预报无大风、雨雪及高温、低温报告，现场测试风力小于5级。4.2擦窗机检查状态良好205、，符合工作要求，现场无障碍物，工作位置地面设置好遮拦，防止行人下面穿行。4.3作人员穿戴劳动防护衣、安全帽、工作鞋，扎好安全带，自锁器锁于安全绳上。4.4清洁剂、玻璃刮板、抹布、水枪等准备完好。4.5安全员到位，进行不间断现场监督。4.6在以上准备均到位后，操作人员进行擦窗机规定站位，系好安全带。5.操作进行5.1启动擦窗机，作上下左右移动，确认正常后，将擦窗机开至工作位置，轻轻下放，当蓝内人员达到工作面后停止。5.2先用水枪喷射墙面,除去浮尘,然后将清洁剂涂于墙面,稍后用刮片上下和左右刮净玻璃墙面(其它墙面用抹布擦拭),边角位子再用抹布擦拭干净。5.3一个位置结束后将擦窗机放至下部同一位置进206、行清洁，当纵向从上到下一个位置清洁完毕后，再向左或右移动至相邻一个位置从上到下清洁。5.4在整个操作过程中应注意：5.4.1操作人员应在规定站位进行操作,保持平台负重平衡,不得妨碍负重平衡的动作。5.4.2特别注意妨碍擦窗机升降的建筑物外伸部位和物体,并作出适当处理。5.4.3正常运行中，不应用于手动制动器控制平台平衡；当擦窗机出现故障自动制动装置及安全装置失效时，可作用手动制动装置。5.4.4擦窗机运行至行程一端触及限位器而停止运行时，应随即操纵作反向运动，以脱离与限位器的接触。5.4.5在运行中，不得随意卸开各种装置护罩、封门及其它任何装置。5.4.6擦窗机发生故障或不正常可疑现象时应用对讲机或内线电话与领班或安全员进行联系,并在其指挥、指导下处理。5.4.7作业中遇天气突然恶化,应立即收工。5.4.8作业中遇突然停电,应立即关闭电源开关,以防恢复供电时未注意而发生意外。5.5清洁结束,将擦窗机移至规定位置平放。6.操作结束6.1切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。6.2进行对设备的清洁保养,清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其它物质。6.3对因故障待修的设备,挂上标志牌,在恢复正常状态前禁止使用。