1、目录 1. 岗位说明书 2. 工程技术部部门职责 3. 工程技术部经理岗位职责 4. 智能化工程师岗位职责 5. 电气工程师岗位职责 6. 暖通工程师岗位职责 7. 土建装饰工程师岗位职责 8. 工程文秘岗位职责 9. 工程服务分部岗位职责 10. 组织架构 11. 作业指导书 12. 前期介入工作程序 13. 前期介入存在问题处理程序 14. 接管验收工作程序 15. 接管验收存在问题处理程序 16. 项目巡查工作程序 17. 工程技术部内部管理程序 强电专业：电气安全操作办法 电气维修管理办法 高压配电房（室）管理办法 变压器室管理办法 高压停电、送电操作办法 变压器保养办法 低压配电房（2、室）管理办法 低压配电柜操作办法 控制柜保养办法 低压配电柜（箱）开关保养办法 控制柜作业指导书 电梯机房管理办法 电梯困人救援办法 电梯安全操作办法 电梯层门钥匙使用安全守则 电梯资料建档管理办法 电梯维护安全操作办法 室外照明系统保养办法 防火卷帘门保养办法 蔬散出口指示灯保养办法 防避雷系统保养办法 停电应急处理办法 变压器维修保养办法 公共照明设备维修保养办法 室外用电作业管理办法 给排水、管道专业：水泵房管理办法 供水系统保养办法 给排水系统设备管理办法 停水应急处理办法 给排水管网维修保养办法 加压水泵保养办法 空调、通风专业：空调机房管理办法 中央空调系统保养办法 中央空调系统操3、作办法 空调维修保养办法 风机房管理办法 风机维修保养办法 风机系统操作办法 弱电、消防专业：监控中心管理办法 智能化系统控制主机管理办法 系统维修保养办法 停车场管理系统维修保养办法 巡更系统维修保养办法 触摸屏查询系统维修保养办法 闭路监控系统保养办法 对讲系统维修保养办法 消防中心管理办法 消火拴保养办法 消防设施设备维修保养办法 土建、装修专业：装修管理操作办法 装修巡查管理办法 楼梯、扶手维修保养办法 墙体、墙面维修保养办法 道路、路牙维修保养办法 其他方面：设备改造操作办法 设备重大故障维修办法 设备分类代码编写办法 公共设备编号管理办法 工程资料档案管理办法 操作间管理办法 工具4、器材管理办法 公共休闲设施维修保养办法 公共设施巡查管理办法 使用表格 前期介入项目工程进度报告 前期介入项目存在问题及处理方法 项目接管验收存在问题登记表 监视测量装置周期检定表 监视测量装置一览表 设施设备保养计划表 设施设备保养记录 设施设备清单 设施设备维修记录 倒闸操作票 低压配电房巡查记录 电梯机房巡查记录 风机房巡查记录 高压配电房巡查记录 管道井巡查记录 积水井巡查记录 监控中心巡查记录 空调机房巡查记录 配电房值班室交接班记录 强电井巡查记录 弱电井巡查记录 设备标识卡 设施设备台帐 设施设备维修单 设施设备巡查记录 水泵房巡查记录 消防中心巡查记录 智能化系统控制主机操作记5、录 中央空调主机运行记录 项目钥匙移交记录表 项目档案资料接管验收记录表 项目公寓接管验收表 项目写字楼接管验收表 项目商铺接管验收表 项目公共区域接管验收表 项目公共设施设备接管验收表 岗位说明书工程技术职务（位）说明书 工程技术部经理岗位 工作关系 直接上司：营运总监 直接下属：工程技术部各专业工程师、各前期介入项目工程服务主管 相关岗位：公司各部门经理 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。 工作职责1.5.1 负责执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理与教育，建立各级安全机制与程序，防止发生安全事故；1.5.2 参加设备设施外包单位采购、维修、保养合格供方的评定；16、.5.3 参加各楼盘相关专业的合同评审，物业接管验收工作；1.5.4 协助采购经理并提供专业厂商及技术参数资料；参与审核工程需求采购计划；1.5.5 指导、培训、编制水电设备、几点设备维修等方面的质量管理体系文件；1.5.6 落实工程维护人员的专业知识及技术能力；1.5.7 对设备设施、房屋质量在物业管理中存在着的隐患要及时预防纠正；1.5.8 接受业主对维修方面的通俗，落实回访工作；1.5.9 落实工程维护人员的专业知识及技术能力；1.5.10 对设备设施、房屋质量在物业管理中存在着的隐患要及时预防与纠正；1.5.11 负责公司计量测量管理工作，送检各类计量测量器具；1.5.12 负责编制公7、司设备、养护工具、材料的台帐；1.5.13 配合品保部的安排、对各楼盘的各类维修、装修、养护等进行监督、抽查和技术指导；1.5.14 公司发放标准化文件的保管与落实执行；.5.15 负责对各物业工程改造、装修项目的方案策划，质量跟踪等全方面位管理；.5.16 负责对各客户服务中心的能源消耗及维修费用的审核及监管工作；1.5.17负责公司管理物业工程上的改造、装修和新建工程项目的技术论证，现场跟踪及监理工作。1.5.18 领导交办的其它工作。 智能化工程师岗位 直接上司：工程技术部经理。 直接下属：无。 相关岗位：公司各部门主管。 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。 工作职责2.18、 严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保智能化系统、消防自动报警系统处于安全、良好的运行状态，协助部门经理完成各项管理、技术经济指标。2.2 根据本专业国家现行的安全规范，制定安全管理制度和工作程序，并监督执行。2.3 制定各客户服务中心设备的操作规程，制定各设备、机房的管理规定，并监督本班组员工执行。2.4 制定本专业设备的安全运行方案和突发事故的处理措施，并通过实践不断改良和完善并监督各客户服务中心工程服务部落实。2.5 负责各客户服务中心弱电技工工的培训工作，制定员工的培训计划，力求做到努力、钻研专业知识，组织班组定期学习，不断提高个人的综合素质和9、作业技能。2.6 负责各客户服务中心工程服务部的日常管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检查落实情况。2.7 协调各客户服务中心之间弱电专业的工作，解决一些具体问题包括（但不限）工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。2.8 监督各客户服务中心弱电工程维修材料、物品的支出及弱电工程采购计划2.9 控制各客户服务中心弱电工程的各项开支，严格遵守计划指标，特殊情况上报部门经理批示。2.10 了解各客户服务中心仓库的库存情况，需补充弱电方面的维修材料、物品应及时做出采购计划。2.11 经常到各物业楼层、机房巡视检查，发现问题及时处理，发生重大问题、事故应冷静、果断的采取措施，防止事态扩10、大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析报告，上报部门经理。2.12 经常了解分析各楼宇、物业各设备的运行、使用情况，提出合理建议，确保各种设备、设施的运作处于最佳的状态。2.13 负责监督各客户服务中心制定月、季、年度的维护保养计划，并监督落实完成。2.14 督导各客户服务中心工程服务部职能化系统工作，告知有关正常维修步骤，同各专业协同作业，确保所有设备、设施长期处在良好运行状态。2.15 监督外委设备的保修、保养工作，以强烈的责任心维护公司的利益。 2.16 负责装修图纸中有关本专业方面的审核，上报工程服务部经理审批。2.17 负责监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立。2.11、18 负责各客户服务中心对公司接管的项目，负责本专业范围内的验收及其完善工作。2.19 负责本专业月、周工作计划、总结的起草，报工程文秘处汇总。2.20 负责本专业月物料申购材料的起草，并报工程技术部经理审核。2.21 上级领导安排的其它工作。 电气工程师岗位 直接上司：工程技术部经理。 直接下属：无。 相关岗位：公司各部门主管。 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。 工作职责3.5.1 严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保本班组管辖内的强电系统处于安全、良好的运行状态，协助部门经理实施公司下达的管理和经济指标。3.5.2 根据国家有关的安12、全法规，制定本专业的安全管理制度，并监督实施。3.5.3 负责督导各客户服务中心工程服务部强电方面的日常管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检查落实情况。3.5.4 协调各客户服务中心工程维修强电方面的工作，解决一切具体问题，包括工程管理事宜、人力资源调配、考核等。3.5 不定期巡查各客户服务中心员工的工作情况，了解员工的工作状况，发现问题及时纠正。3.6 控制各客户服务中心工程维修材料、物品的消耗及编制强电及电梯系统的工程采购计划。3.7 控制强电系统各设备维护及维修费用支出，严格遵守计划指标，特殊情况上报部门经理批示。3.8 了解各客户服务中心仓库的库存情况，需补充工程维修材料、物品时13、，应及时做出采购计划报部门经理审核。3.9 定期到各客户服务中心机房巡视检查，发现问题及时处理，如发生重大问题事故时应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，并监督客户服务中心工程服务部们组织人员抢修，做好事故记录与分析，上报部门经理决策。3.10 经常了解分析物业各种设备的运行使用情况，提出合理建议，以确保各种设备设施运作处于最佳状态。3.11 负责外委设备维保程序的制定，并监督维保单位的执行情况，每年对维保公司的工作情况进行书面评估。3.12 负责监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立及完善。3.13 负责公司接管的项目本专业范围内的设备、设施的验收及其完善工作。3.14 负14、责本专业月、周工作计划、总结的起草，报工程文秘处汇总。3.15 负责本专业月物料申购材料的起草，并报工程技术部经理审核。3.16 负责制定本专业工程技术人员的培训计划，并负责实施。3.17 经常与工程技术部经理进行沟通汇报，主动完成日常工作。3.18 上级领导安排的其它工作。 暖通工程师岗位 直接上司：工程技术部经理。 直接下属：无。 相关岗位：公司各部门主管。 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。 工作职责4.1 严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保管辖的通风、空调、供暖、供冷、防排烟系统处于安全、良好的运行状态，协助部门经理完成各项管理15、技术经济指标。 根据本专业国家现行的安全规范，制定安全管理制度和工作程序，并监督执行。4.3 制定各客户服务中心设备的操作规程，制定各设备、机房的管理规定，并监督本班组员工执行。4.4 制定本专业设备的安全运行方案和突发事故的处理措施，并通过实践不断改良和完善并监督各客户服务中心工程维修部落实。4.5 负责各客户服务中心暖通技工工的培训工作，制定员工的培训计划，力求做到努力、钻研专业知识，组织班组定期学习，不断提高个人的综合素质和作业技能。4.6 负责各客户服务中心对公司接管的项目本专业范围内的验收及其完善工作。.7 协调各客户服务中心之间暖通专业的工作，解决一些具体问题包括（但不限）工程管16、理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。.8 监督各客户服务中心工程维修材料、物品的支出及暖通工程采购计划。.9 控制各客户服务中心暖通工程的各项开支，严格遵守计划指标，特殊情况上报部门经理批示。.10 了解各客户服务中心仓库的库存情况，需补充暖通方面的维修材料、物品应及时做出采购计划。.11 经常到各物业楼层、机房巡视检查，发现问题及时处理，发生重大问题、事故应冷静、果断的采取措施，防止事态扩大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析报告，上报部门经理。.12 经常了解分析各楼宇、物业各设备的运行、使用情况，提出合理建议，确保各种设备、设施的运作处于最佳的状态。.13 每月底向部门经理提交各17、物业能源消耗的统计月报表。.14 负责监督各客户服务中心制定月、季、年度的维护保养计划，并监督落实完成。.15 严格控制各客户服务中心能源消耗，必要时与部门经理商讨、寻求有关节能措施。.16 联络各客户服务中心维修班组，告知有关正常维修步骤，同各专业协同作业，确保所有设备、设施长期处在良好运行状态。.17 监督外委设备的保修、保养工作，以强烈的责任心维护公司的利益。 .18 负责装修图纸中有关本专业方面的审核，并上报工程部经理审批。.19 负责监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立。.20 负责本专业月、周工作计划、总结的起草，报工程文秘处汇总。.21 负责本专业月物料申购材料18、的起草，并报工程技术部经理审核。.22 上级领导安排的其它工作。 土建装饰工程师岗位 直接上司：工程技术部经理。 直接下属：无。 相关岗位：公司各部门主管。 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。 工作职责5.1严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保管辖的建筑物完好，协助部门经理实施公司下达的管理和经济指标。5.2 督导各客户服务中心工程服务部日常工作事务。5.3负责指导各客户服务中心工程服务部土建装饰、给排水方面的日常管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检查落实情况。5.4协调各客户服务中心工程服务部门之间的工作，解决各部门内一些具体问题19、，包括工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。5.5控制各客户服务中心工程服务部门工程维修材料、物品的支出及组织编制土建装修方面的工程采购计划。5.6 控制各客户服务中心土建装修方面的开支，严格遵守不突破计划指标，特殊情况报部门经理批示。5.7负责控制各客户服务中心仓库的库存情况，需补充土建装修的维修材料、物品应及时作出采购计划。5.8 经常到各各客户服务中心各楼层、机房巡查检查，发现问题及时处理，发生重大问题 事故应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，并组织监督人员抢修，做好事故记录与分析，上报部门经理。5.9 安排及监管各客户服务中心物业土建、装修的更改、扩建、新建及维修保养。20、5.10 负责对各客户服务中心新建、扩建及改建的土建、装修图纸进行审核，上报部门经理审批。5.11 负责对各客户服务中心客户新建、扩建及改建的土建装修施工做好准备，协调及管理施工现场，确保客户及时使用场地。5.12 负责监督各客户服务中心土建方面的工作落实及跟进定期维修保养计划。5.13 负责物业维修保养用料计划及控制。5.14 负责各客户服务中心维修员工的培训工作，制定员工的培训计划。5.15 负责监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立。5.16 负责公司接管的项目本专业范围内设施、设备的验收及其完善工作。5.17 负责本专业月、周工作计划、总结的起草，报工程文秘处汇总。5.21、18 负责本专业月物料申购材料的起草，并报工程技术部经理审核。5.19 负责制定本专业工程技术人员的培训计划，并负责实施。5.20 经常与工程技术部经理进行沟通汇报，主动完成日常工作。5.21 上级领导安排的其它工作。 工程文秘岗位职责 工作关系6.1.1 直接上司：工程技术部经理。6.1.2 直接下属：无。6.1.3 相关岗位：工程技术部专业工程师、公司各部门文秘。6.1.4 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。 工作职责6.1 负责对各管理处各专业设备系统的维修、保养、大、中修等技术资料进行归档、存档、保管。6.2.2 负责工程技术部内外函件的打印、发放、签收存档和保管工作。622、.3 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误的填制各种报表和表格。6.4 负责工程技术部工作会议记录的打印、发放、存档和保管。6.5 负责对各专业系统的竣工图纸及改造工程图纸和各专业设备所有资料的分类、归档和保管。6.6 负责工程技术部专业书籍的保管。6.7 每月负责对各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入各系统相关的设备档案进行归档、存档和保管。6.8 负责各专业对设备的运行的原始数据、资料、工作记录等资料的分类、归档和保管。6.9 负责工程技术部每月员工出勤的记录、汇总上报。6.10 负责工程技术部月、周工作总结、工作计划的汇总、打印、上报。6.11 负责工23、程技术每月物料申购计划的打印、上报。6.12 负责工程技术部外来客人的接待。6.13 领导交办的其他工作。 工程服务部岗位职责： 负责楼宇、设备、设施的前期介入、接管验收。 负责小区各工程专业系统维护、保养工作。 负责小区配套设备、设施的维修、更新换代工作。 负责小区房屋建筑物维修保养工作。 负责小区水、电计量的抄取及汇总工作。 负责小区业主住用户租户的装修监管工作。 负责停水、停电、电梯困人等工程类突发事件的处理工作。 配合政府职能主管部门开展各项工作。 负责制定每月年公共能源费费分摊方案及实际能源费的测算工作。 负责小区内工程部分的特色服务工作。 负责小区设备的运行管理工作。 负责小区工程24、设备资料的收集、整理、归档、管理工作。 负责工程服务部员工的专业培训工作。 负责执行、完成公司下达的各项管理指标。 负责配合公司相关部门完成各项管理工作。 完成上级交办的其他任务。 工程服务主管岗位8.1.1 工作关系8.1.1 直接上级：客户服务中心经理。8.1.1 直属下级：工程服务领班。8.1.1 相关岗位：经营主管、客户服务主管、保安服务主管、保洁服务主管。8.1.1 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。8.1.2 工作职责8.1.2 请示汇报： 向客户服务中心经理请示汇报工作。8.1.2 组织落实： 根据上级指示及分部工作职责组织分部员工落实各项工作的具体开展。8.1.25、2 计划管理： 制定月度、年度工作计划及物资费用预算和月度物料采购计划，做好每日工作日记。8.1.2 制度建设： 执行政府部门制定的行业安全规范，加强安全管理和教育，建立各项安全制度，防止发生安全事故，并严格执行经公司审定的工程科工作手册，同时，根据管理和服务的需要制定相关制度并呈送上级审批后执行。8.1.2 队伍建设：做好分部员工的思想教育工作，员工认识，建立一支具有良好执行力的团队。8.1.2 员工培训：根据上级要求和本分部实际情况开展形式多样的培训，不断提高分部员工的专业技术能力和素质。8.1.2 业绩考核：对分部月度、年度工作进行自评，并根据员工工作表现提出奖惩意见报客户服务中心经理审26、核。8.1.2 工作督导：定期、不定期检查各岗位的工作，及时发现问题并予纠正。8.1.2 设备管理：严格执行公司制定的工程技术部工作手册，做好分部设施、设备、器材和办公用品的日常维护和管理工作，确保完好正常。8.1.2 沟通协调：对内与客户服务中心各分部加强沟通、紧密合作，对外与政府职能部门、业主住用户租户保持良好的关系。8.1.2 考勤管理：做好本分部员工的排班、日常考勤和请假初审工作。8.1.2 个人休养：加强自身学习，提高自我素质，做好模范表率工作。8.1.2 档案管理：做好本分部的文件和小区设施、设备相关资料、图片、图纸等原始资料的收集、保管、整理、归档等工作。8.1.2 工作布置：根27、据小区实际情况和工作需要合理配置人力，并依据工作量各工作岗位做好合理分配。8.1.2 会议管理：定期召开分部工作例会，检查分析工作完成情况，及时传达上级和政府相关分部文件精神和要求，安排下一步的主要、重要工作。8.1.2 纪律管理：督促分部人员严格遵守公司各项规章、制度及政府机关制定的相关规章、制度。8.1.2 信息反馈：对于所管理小区工程方面的问题要及时向上级汇报，对于上级安排的工作，完成后要第一时间上报。8.1.2 其他任务：完成上级交办的其他工作。8.1.3 注意事项8.1.3 熟悉小区内的物业概况、楼宇附属建筑物、公共设备设施、供水、供电、管线的分布状况和管线主控掣、管道阀门的位置，以28、及各种设施设备的性能和使用状况。8.1.3 保持全天二十四小时通讯畅通。8.1.3 组织水电设施设备的维修、养护时，若要停水、停电须最少提前三日通知客户服务中心，由服务中心最少提前二日通知各业主住用户。8.1.3 市电突发停电时，要及时联系供电公司，了解停电原因，并通知客户服务中心，以便向业主住用户做好解释工作。8.1.3 每周定期检查水泵房、高低压配电房的设备运行情况，并督促技术人员做好相关记录。8.1.3 定期组织分部员工与清洁部共同对小区内的排水系统、排污系统、化粪池、沙井等疏通及检查。8.1.3 定期对物业的外观进行检查，做好维修养护工作。8.1.3 根据客户服务中心的安排，组织本分部29、员工完成工程特色服务项目，及时向客户服务中心报告完成情况。8.1.3 根据客户服务中心要求，定期组织分部员工对空置物业进行检查，并督促技术人员做好相关记录。8.1.3 组织分部员工配合服务中心协助业主做好收楼工作，对收楼过程中业主关于工程方面的意见，妥善做好解释工作，并对工程质量问题做好记录，事后及时联系相关人员进行处理。8.1.3 对工程遗留问题及时跟进，做好相关记录并及时向相关分部反馈信息。8.1.3 严格执行装修审批制度，事先详细告知业主住用户有关的注意事项，装修过程中指定专人进行装修监管。8.1.3 做好分部日常材料的发放和管理工作，领用物资“来有源、去有踪”，并做好相关记录。8.1.30、3 遇暴风雨、台风等灾害性天气时，组织分部员工进行巡查，防止停电、短路、停水、水浸等突发事故的发生。8.1.3 每日上班时，对小区内的所有物业状况和设施、设备的运行情况进行巡查，并做好相关记录。8.1.3 进行日常抢修时，在技术上现场指导工程技工。8.1.3 每月组织分部员工进行水、电表抄写工作，并及时把相关的数据送到客户服务中心，确保所抄数据的全面性和准确性。8.1.3 做好各种原始记录的检查和保存工作。8.1.3 与工程服务领班做好合理分工，妥善安排好休息期间的分部工作。8.1.3 协助其他科开展各项工作。8.1.3 完成上级交办的其他任务。 工程服务领班岗位8.2.1 工作关系8.2.131、 直接上级：工程科主管。8.2.1 直属下级：各工程技工。8.2.1 相关岗位：客户助理、保洁服务领班、绿化管理员、保安服务领班。8.2.1 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。8.2.2 工作职责8.2.2 配合工程科主管处理日常事务，严格执行经公司审定的工程技术部工作手册。8.2.2 根据计划安排和有关指示，组织本班人员进行落实。8.2.2 负责组织本班人员完成有关水、电、房屋、消防、智能化、空调、通风等系统的检修工作。8.2.2 巡查小区各公共配套设备、设施的运行情况，及时解决业主投诉，将处理结果呈报上级，并详细做好记录。8.2.2 对本班人员工的工作质量进行监督、检查。8.32、2.2 负责现场抢修调度工作，有效处理各类工程突发事件。8.2.2 做好本班员工的思想教育工作，认识，提高员工执行力。8.2.2 做好周计划、月计划、季度计划、年度计划，并认真组织实施。8.2.2 做好工作巡查记录。8.2.2 组织召开班务会，检查、分析工作情况，传达上级指示精神和工作要求，安排下一步的主要、重要工作。 8.2.2 做好本班员工排班、考勤、请假初审工作。8.2.2 做好班组人员的专业技能培训工作。8.2.2 协助其他分部开展各项工作。8.2.2 完成上级交办的其他工作。8.2.3 注意事项8.2.3 熟悉小区物业概况、楼宇结构和设施设备的分布状况，以及管线的走向、主控掣、管道阀33、门的位置、各种设施设备的性能和使用运行情况。8.2.3 每月组织本班员工检查水电表运行情况，发现问题及时处理。8.2.3 检查本班组员工每日工作记录，发现问题及时处理。8.2.3 核查每天的工程物料去向。8.2.3 每日对重要部位及时巡查，并做好相关记录，发现问题及时处理，并向工程服务主管汇报。8.2.3 遇突发事件时，组织本班员工按照突发事件的处理方案，及时开展处理工作，同时向上级和现场最高管理人员汇报有关情况。8.2.3 遇暴风雨、台风天气时，组织本班员工及时对各自责任范围内的供水、供电、消防及其他设备设施进行巡查，检查疏通排水、排污系统，防止堵、渗、冒、漏等事件的发生。一旦发生事故，及时34、进行处理解决。8.2.3 组织本班员工每月对配电房进行两次清扫，水泵房每周一次清扫，保证设备房的清洁，保障设备的运行环境。8.2.3 每周组织人员对小区公共娱乐、休闲设施检查维修两次，确保公共设施的安全运行。 工程技工岗位8.3.1 工作关系8.3.1 直接上级：工程服务领班。8.3.3 相关岗位：保安员、保洁员、绿化员、客户服务助理。8.3.3 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。8.3.2 工作职责8.3.2 严格执行经公司审定的工程科工作手册。8.3.2 做好责任范围内各专业系统的日常维护保养工作。8.3.2 做好小区各类日常检修工作,处理一般性故障和维修工作。8.3.2 掌35、握相关设备的操作程序和应急措施，做好责任范围内设备的运行记录，发现问题及时处理。8.3.2 定时检查设备房和设备的运作情况,认真做好巡查记录。8.3.2 保持办公室、高低压配电房和水泵房、电梯机房、风机房、空调机房等设备房的清洁和卫生，确保所放物品摆放有序。8.3.2 负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入,禁止各种违反设备房管理规定的行为。8.3.2 发生突发情况时，应迅速赶到现场，及时采取有效应急措施，确保势态不进一步扩大。8.3.2 配合其他岗位开展工作。8.3.2 完成上级交办的其他工作。8.3.3 注意事项8.3.3 熟悉小区物业概况、楼宇结构和设施设备的分布状况，以及管线的走36、向、主控掣、管道阀门的位置、各种设施设备的性能和使用运行情况。8.3.3 检查水电表运行情况，发现问题及时处理并上报。8.3.3 做好每日工作记录。8.3.3 做好每日物料使用登记。8.3.3 每日对重要部位及时巡查，并做好相关记录，发现问题及时处理，并向工程服务领班汇报。8.3.3 遇突发事件时，立即到达现场进行处理，同时向上级和现场最高管理人员汇报有关情况。8.3.3 遇暴风雨、台风天气时，对各自责任范围内的供水、供电、消防及其他设备设施进行巡查，检查疏通排水、排污系统，防止堵、渗、冒、漏等事件的发生。一旦发生事故，及时进行处理解决。8.3.3 每月对配电房进行两次清扫，水泵房每周一次清扫37、，保证设备房的清洁，保障设备的运行环境。8.3.3 对各运行设备进行巡查，并认真填写巡查记录表。8.3.3 对各设备机房进行日常巡查，并填写巡查记录表。 土建装饰技工.4.1 工作关系.4.1 直接上级：工程服务领班。.4.1 相关岗位：保安员、保洁员、绿化管理员、客户服务助理、经营助理。.4.1 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。8.4.2 工作职责8.4.2 熟悉小区物业概况、楼宇结构和设备设施、供水、供电、消防管线的分布状况，以及各种管线的主控掣的位置、设备的性能及使用状况。8.4.2 上岗前按照公司规定着装，携带专用工具，使用规范用语。8.4.2 对工程遗留问题及时处理，38、不能处理的及时向领班汇报，并负责跟进。8.4.2 每日按规定巡查物业外观，发现问题及时处理。8.4.2 在维修地面时，必须找到渗水的真正原因后再进行施工。8.4.2 根据上级的安排,向业主住用户提供特约服务,并及时报告完成情况,做好记录。8.4.2 参加公司或分部组织的培训活动。8.4.2 维修管道需关闭总阀时，应提前三日通知服务中心，并由服务中心提前二日通知业主住用户及相关单位做好蓄水工作。8.4.2 根据服务中心的要求，处理空置物业的工程问题,并做好相关记录。8.4.2 加强装修监管力度，确保装修过程中不出现损坏楼宇结构，以及其他的违规装修行为。8.4.2 遇暴风雨、台风天气时及时检查、疏39、通管道和排水、排污系统。8.4.2 收工时做好收尾工作，清理、摆放好所用工具，并做好当日工作记录。8.4.2 做好业户二次装修的巡查、记录和监管工作，对于存在的问题要及时阻止并给予专业的指导。 水电工程技工.5.1 工作关系8.5.1 直接上级：工程服务领班。8.5.1 相关岗位：保安员、保洁员、绿化管理员、客户服务助理、经营助理。8.5.1 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。8.5.2 工作职责8.5.2 上岗前按照公司规定着装，携带专用工具，使用规范用语，礼貌待人。8.5.2 每日对责任区内的供水、供电、消防、空调、智能化及其他设备、设施进行巡检，发现问题及时处理，并做好相关40、记录。8.5.2 根据上级的安排，每月初负责水电表的抄表、查核、维修、更换工作。8.5.2 做好供电设备、线路的巡视、检查，发现隐患及时处理，并做好相关记录，按照设备的保养要求进行维修、养护，保证设备的正常运行。8.5.2 遇意外灾害时（如：地震、火灾等），应立即切断灾害范围的电源，做好应急处理措施。8.5.2 严禁违章操作，带电作业时，需按规定使用电工专用绝缘鞋和手套等专用工具。8.5.2 按规定巡视配电房，观察电压表、电流表、计量表是否正常，并认真做好各种运行记录，发现问题及时处理。8.5.2 发生停电事故时，及时向领班或主管报告，及时联系供电公司人员，查明原因，采取应急措施，并及时通知服41、务中心，以便向业主住用户做好解释工作。8.5.2 根据上级的安排，向业主住用户租户提供特约服务，并及时向领班、主管和客户服务中心报告完成情况，做好记录。8.5.2 参加公司或分部组织的业务培训活动。8.5.2 加强装修监管力度，提醒业主住用户装修过程中不随意改变和损坏房屋结构、配套设备、设施。8.5.2 定期检查高空悬挂物，如空调、广告招牌等，如果支架不结实，或已锈蚀，应及时更换加固或提醒所有权人或使用人更换加固。. 弱电工程技工.6.1 工作关系8.6.1 直接上级：工程服务领班。8.6.1 相关岗位：保安员、保洁员、绿化管理员、客户服务助理。8.6.1 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间42、打卡上下班。8.6.2 工作职责8.6.2 上岗前按照公司规定着装，携带专用工具，使用规范用语，礼貌待人。8.6.2 每日对责任区内的对讲系统、周界报警系统、监控系统、门禁系统、广播系统、系统及其他设备、设施进行巡检，发现问题及时处理，并做好相关记录。8.6.2 做好弱电设备、线路的巡视、检查，发现隐患及时处理，并做好相关记录，按照设备的保养要求进行维修、养护，保证设备的正常运行。8.6.2 严禁违章操作，带电作业时，需按规定使用电工专用绝缘鞋和手套等专用工具。8.6.2 配合其他班组员工完成工程分部工作。8.6.2 对业主二次装修室内弱电布线给与专业指导。8.6.2 根据上级的安排，向业主住43、用户提供特约服务，并及时向领班、主管和客户服务中心报告完成情况，做好记录。8.6.2 参加公司或分部组织的业务培训活动。8.6.2 定期对责任范围内的楼宇对讲系统进行检查，并根据实际情况和上级的指示更改门禁密码。 电梯工程技工8.7.1 工作关系8.7.1 直接上级：工程服务领班。8.7.1 相关岗位：保安员、保洁员、绿化管理员、客户服务助理。8.7.1 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。8.7.2 工作职责8.7.2 上岗前按照公司规定着装，携带专用工具，使用规范用语，礼貌待人。8.7.2 每日对责任区内的电梯进行巡检，发现问题及时处理，并做好相关记。8.7.2 负责监视和掌握44、各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行，监督电梯维保公司准确、及时完成电梯的定期保养。8.7.2 电梯发现故障时，应立即通知电梯维保公司人员进行检修，并做好记录。8.7.2 做好电梯设备、线路、各安全装置的巡视、检查，发现隐患及时处理，并做好相关记录，按照设备的保养要求进行维修、养护，保证设备的正常运行。8.7.2 严禁违章操作，带电作业时，需按规定使用电工专用绝缘鞋和手套等专用工具。8.7.2 按规定巡视电梯机房，并认真做好巡查记录，发现问题及时处理。8.7.2 发生停电事故时，及时向领班或分部主管报告，并立即了解是否有人被困在电梯，如有立即按照电梯困人救援办法实行救援。救人完毕后需通知电梯维45、保公司对电梯进行检测，要求其出具检测报告。8.7.2 负责所管辖小区每日的电梯的开启和关闭工作。8.7.2 参加公司或分部组织的业务培训活动。. 空调工程技工.8.1 工作关系.8.1 直接上级：工程服务领班。.8.1 相关岗位：保安员、保洁员、绿化管理员、客户服务助理。.8.1 工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。.8.2 工作职责8.8.2 上岗前按照公司规定着装，携带专用工具，使用规范用语，礼貌待人。8.8.2 每日对责任区内的中央空调系统进行巡检，填写巡查记录，发现问题及时处理，并做好相关记录。8.8.2 负责监视和掌握空调的运行状态，保证空调的正常、经济运行；完成空调系统46、设备的定期保养。8.8.2 空调设备发现故障时，应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系维修事宜，同时做好记录。8.8.2 做好空调设备、线路的巡视、检查工作，发现隐患及时处理，并做好相关记录，按照设备的保养要求进行维修、养护，保证设备的正常运行。8.8.2 严禁违章操作，带电作业时，需按规定使用电工专用绝缘鞋和手套等专用工具。8.8.2 按规定巡视小区内空调设备是否正常，并认真做好各种运行记录，发现问题及时处理。8.8.2 按照规定对空调机房、风机房进行巡查，认真填写巡查记录表；发现问题及时进行处理，并做好记录。8.8.2 做好每月空调系统能源费计量与分析。8.8.2 完成公47、司或分部组织的业务培训活动。二、组织架构工程技术部组织架构如下：工程技术部经理土建装饰工程师暖通工程师电气工程师智能化工程师工程文秘 客服中心组织关系工程技工工程领班工程服务主管客户服务中心客服经理三、作业指导书前期介入工作程序 定义：略。 目的： 加强前期介入工作的规范化管理。 便于前期介入问题的及时发现及处理。 适用范围：适用于物业所有前期介入项目的管理。 工作内容： 前期介入项目的工程服务服务主管全面负责项目的前期介入工作，前期介入的工程领班、工程技工直接归属工程服务主管领导。 主要工作：4.2.1 随时掌握项目的整体工程进度情况，每月日、日：之前上交项目工程进度报告到工程技术部经理处。48、全程跟进项目各专业工程施工、调试工作。4.2.2 现场发现的问题应及时进行处理，不能完成的，及时与工程技术部各专业工程师进行沟通协调处理。每月日、日：之前上交项目工程存在问题及解决办法到工程技术部经理处。4.2.3 项目全部设备系统方案确定以后，制作项目设施、设备清单及项目公共能源费测算技术数据到工程技术部经理处。4.2.4 协助完成项目管理用房的规划及装修事宜。4.2.5 协助完成项目工程人员架构的制定工作。4.2.6 每周五：之前上交当周工作报告到工程技术部经理处。4.2.7 每月日：之前上交月工作总结及月工作计划到工程技术部经理处。 注意事项： 加强与开发商项目部人员的沟通，要掌握方法和49、尺度。 问题处理要及时，不能处理的要及时上报。 相关文件： 工程技术部工作手册 工程、设施设备管理体系 使用表单： 项目工程进度报告 项目工程存在问题及解决办法 附件：附件一：项目工程进度报告附件二：项目工程存在问题及解决办法前期介入存在问题处理程序 定义：略。 目的： 便于前期介入发现问题的及时处理。 适用范围： 适用于物业所有前期介入项目前期介入发现问题的处理工作。 工程程序： 工程问题的处理按如下程序进行：4.1.1 前期介入项目工程人员发现问题，与现场施工人员协商解决，若不能解决的，转到。.2 前期介入项目工程服务主管将问题报给开发商项目部对应工程负责人，与其协商解决，无法解决的转入。50、4.1.3 前期介入项目工程服务主管将问题汇报给工程技术部相应专业工程师，与专业工程师一起制定整改措施，并详细列明工程存在问题的严重性和危害性。.4 前期介入项目工程服务主管与工程技术部专业工程师共同前往开发商项目部，与相应施工负责人、监理公司专业人员商讨整改事宜。如若仍然无法解决，转到。4.1.5 由工程技术部专业工程师提交工程存在问题的报告到工程技术部经理处，详细列明工程问题情况、危害情况、如何解决、预计将会产生的整改费用等。.1.6 由工程技术部经理带着问题与开发商项目部负责人协商具体解决事宜。如果仍然解决不了，而且因涉及较大，必须解决的，转到。.1.7 工程技术部经理以请示的形式上报公51、司领导，请求支持。 问题的整个处理过程中，工程技术部专业工程师和项目工程服务主管要全程进行跟进，要将跟进情况及时汇报给工程技术部经理。 注意事项： 问题的处理过程中要掌握方法，尽量取得甲方工程师的肯定，特别是监理公司工程师的认可。所有发现的问题，无论是否能解决，必须填写项目存在问题及解决方法中，每月按时提交给工程技术部经理。 相关文件： 工程、设施设备管理体系 使用表单： 项目工程存在问题及解决办法 附件：附件一：项目工程存在问题及解决办法接管验收工作程序 定义：略。 目的： 加强项目接管验收的规范化管理。 保证项目接管验收的顺利完成及存在问题的解决。 适用范围： 适用于物业所有项目的接管验收52、工作。 工作内容： 项目的接管验收工作由工程技术部经理负责统筹，工程技术部各专业工程师及项目的前期介入工程人员配合进行。 接管验收前，由工程技术部经理负责起草项目的接管验收方案，工程技术部各专业工程师起草各相应专业的验收标准，在经过公司领导的批准后，予以培训给接管验收小组所有成员。 接管验收时，由工程技术部经理统筹整体验收工作，由工程技术部土建工程师负责房屋本体、装饰、装修、室内部位的验收；各专业系统的验收由对应专业的专业工程师负责验收。 验收时需认真填写相应的接管验收表，由项目工程服务主管将存在的问题汇总填入项目接管验收存在问题登记表中。 当日验收的项目接管验收存在问题登记表必须于第二日早上53、：之前完成，并经验收人、工程服务主管、工程技术部经理签名确认，交于房产开发商项目负责人，并要求签名确认。 所有验收问题的处理由项目工程服务主管负责跟进，无法完成的，上报至工程技术部经理处进行处理。 各项接管验收表的签名按照表格填写要求执行。 注意事项： 接管验收方案、验收标准、验收表格的填写要培训到位，确保每个验收小组成员都通晓。 接管验收应掌握细节，特别是与业主有直接关系的项目。 问题处理过程中，要与项目部进行沟通，掌握方式方法的运用。 相关文件： 工程技术部工作手册 工程、设施设备管理体系 使用表单： 项目接管验收表 项目接管验收存在问题登记表 附件：附件一：项目接管验收存在问题登记表接管54、验收问题处理程序 定义：略。 目的： 规范验收问题的处理程序，确保发现问题的及时、快捷的处理。 适用范围： 适用于物业所有项目接管验收发现问题的处理。 工作程序： 接管验收存在问题处理的责任人为项目工程服务主管。 问题处理的工作程序如下：4.2.1 接管验收过程中发现工程问题，填入项目接管验收存在登记表中。4.2.2 接管验收人员、工程服务主管、工程技术部经理对项目接管验收存在登记表进行签名确认后，由项目工程服务主管叫表格提交开发商项目部负责人处，并要求其签名确认。4.2.3 项目工程服务主管全程跟进问题的处理过程，并不断督促和沟通。4.2.4 对于解决较难或项目部与我公司产生冲突的问题，工程55、服务主管要与项目部进行充分沟通，特别是涉及到业主自用部分为的问题。4.2.5 对于项目部不愿意解决，我公司认为必须解决的问题，由项目工程服务主管将详细问题汇报给工程技术部经理，由工程技术部经理负责与项目部负责人沟通解决。4.2.6 工程技术部经理通过与项目部负责人沟通后仍然无法解决，因问题较大必须需要解决的，以请示的形式上报公司领导，请求予以支持。 注意事项： 工程服务主管在跟进处理过程中，需要技术支持的，应积极与工程技术部专业工程师进行沟通。 无法处理的问题，应及时上报。 相关文件： 工程、设施设备管理体系 工程技术部工作手册 使用表单： 项目接管验收存在问题登记表 附件：略。项目巡查工作程56、序 定义：略。 目的： 加强各项目管理的监督、检查。 规范工程技术部巡查制度，确保实施落实。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的日常巡查工作。 工作程序： 工程技术部经理及各专业工程师每月至少对所有管理项目进行一次巡查。 巡查内容：4.2.1 项目工程人员的工作落实情况。4.2.2 项目工程、设施设备的管理情况。4.2.3 项目工程管理规范、规程、管理规定的落实情况。4.2.4 项目工程人员的精神面貌、着装情况。4.2.5 项目各设备机房的管理、巡查情况。4.2.6 项目工程人员操作的规范化情况。 各专业工程师在项目巡查完毕当日，需认真填写工程技术部巡查记录表，并提交至工程技术部经理处进行审57、核。 工程技术部经理在审核完各专业工程师提交的工程技术部巡查记录表后，于第二日上午点之前将工程技术部巡查记录表上交到公司领导处进行审核。 项目巡查人需跟进项目巡查中存在问题的处理情况，在问题整改完毕及时的对这些问题进行复查，复查不合格的，应再次填写工程技术部巡查记录表。 注意事项： 各巡查人应根据实际工作情况，适当安排自己的巡查时间。 巡查中发现的问题应及时的在现场予以指出并给予技术指导，以利于问题的处理。 相关文件： 工程、设施设备管理体系 工程技术部工作手册 使用表单： 工程技术部巡查记录表 附件：附件一：工程技术部巡查记录表工程技术部内部管理程序 定义：略。 目的： 规范内部管理，更好的58、完成工程技术部各项工作目标。 适用范围： 适用于物业工程技术部的内部管理操作。 工作程序： 物料申购程序：4.1.1 工程技术部员工按实际办公需要，于每月日前将下个月需购买的物品清单（包括物资型号、规格、单位、数量、参考单价、合计金额）列出，交至工程技术部文秘处；4.1.2 工程技术部文秘将部门工作人员所需申购物品进行汇总，填写月度物资采购计划审批表；4.1.3 工程技术部文秘于每月日前递交月度物资采购计划审批表经工程技术部经理初审；4.1.4 月度物资采购计划审批表经工程技术部经理初审定稿签字确认后，由工程技术部文秘上报公司各相关部门审核，并经总经理核准后转入物料采购流程。4.1.5 临时采59、购的物品，价格较低的，由需采购人员填写申购单，经工程技术部经理同意后，报公司领导审核，进入公司采购流程。 物料领用程序：4.2.1 根据实际工作需要，工程技术部各员工将所需领用的物品用口头或书写方式报经营管理处文秘处；4.2.2 工程技术部文秘填写领料单，递交工程技术部经理签字核准；4.2.3 工程技术部文秘持经理签名核准的领料单至人事行政部人事文秘处领取所申领的物品；4.2.4 工程技术部文秘发放所领取的物品到个人，并由物品领用人填写工程技术部员工个人物品领用登记表。 文件上报流程：4.3.1 根据实际工作需要，经工程技术部经理同意后，工程技术部员工拟好需上报的请示建议报告等文件的初稿，上报60、到工程技术部经理处进行审核；4.3.2 经理审核完毕，由文件上报人进行最终排版、打印，并附上文件处理表，连同电子档一起交到工程技术部文秘处；4.3.3 工程技术部文秘将定稿的文件交于工程技术部经理进行签字确认；4.3.4 工程技术部经理签字后，交于工程技术部文秘，由工程技术部文秘上报到公司总经理秘书处，并签工程技术部外发文件签收表；4.3.5 由工程技术部文秘负责跟进文件的处理情况，随时向工程技术部经理汇报。 员工请假流程：4.4.1 请假人员填写一式两联请假申请单，病假须附病假证明，两天（含）以上事假须提前三天提出，两天以内的临时请假应尽早提出为宜；4.4.2 请假申请单经工程技术部经理初审61、后，第由工程技术部文秘在当天下班前交至人事行政部，第二联由工程技术部文秘统计归档；4.4.3 请假一至七日的，假期结束后需到工程技术部经理处报到、销假；请假八日以上的，假期结束时须到人事行政部办理销假手续；4.4.4 工程技术部文秘需做好本部门人员请假统计表和当月考勤。4.4.5 因故不能提前请假的，需第一时间电话通知工程技术部经理，争得同意后可回来办理补假手续，否则视为旷工处理。.6 公司请假核准权限表：核准 请假权限 时间请假人级职一日之内（含）二日至七日八日以上十五日以内十五日以上三个月以内一般员工主管所属部门经理总部经理人事行政部经理总经理领班、职员主管所属部门经理总部经理人事行政部经62、理总经理主管级所属部门经理总部经理总经理总经理总经理经理级总经理总经理总经理总经理 员工离职流程：4.5.1 辞职人员到人事行政部领取辞职申请表。按公司规定，一般员工辞职需提前半个月提出，其他人员辞职需提前一个月提出；4.5.2 辞职人员按照内容逐项填写辞职申请表，并到相关部管理人员处依次签核；（附审批权限依次签核表）4.5.3 人事行政部最终确定离职时间；4.5.4 辞职申请表经核准后，辞职人员按照核准时间到各部门办理各项离职手续。4.5.5 审批权限依次签核表：离职人员类别签核顺序一般员工领班主管经理总部经理人事行政部经理领班、职员主管经理总部经理人事行政部经理总经理主管（含）以上人员经理63、总部经理人事行政部经理总经理4.5.6 按照公司相关规定，无故旷工达到一定期限的，按自动离职处理。 文件传阅作业程序：4.6.1 公司下发的各类文件由工程技术部文秘负责进行登记，需要传阅的需填写文件传阅登记表；4.6.2 工程技术部文秘将需要传阅的文件连同文件传阅登记表一起交于文件传阅人处；4.6.3 文件传阅人认真阅读完毕后在文件传阅登记表上签字确认并交还于工程技术部文秘；4.6.4全部传阅完毕后，由工程技术部文秘将文件和文件传阅登记表一起登记存档。 注意事项： 内部管理程序在执行过程中，不得与公司相关的规定冲突。产生冲突的，以公司的相关规定为最终标准。 相关程序在工程技术部经理不在的情况下64、，由代理人行使相关权力。 相关文件：略。 使用表单：略。 附件：略。电气安全操作办法1.0 定义：略。 目的： 保证电气系统正常工作。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的电气系统操作。 工作内容： 高压运行操作程序：4.1.1 填写工作票或口头电话命令；4.1.2 至少需两人在一起工作，其中对设备较为熟悉者作为监护人； 4.1.3 应完成保证工作人员安全的技术措施和组织措施；4.1.3 技术措施：4.1.3 断开电源；4.1.3 验电； 4.1.3 装设接地线 4.1.3 悬挂标示牌和装设遮栏。4.1.4 组织措施：4.1.4 工作票制度；4.1.4 工作许可制度；4.1.4 工作监护制度；65、4.1.4 工作间断、工作转移和工作终结制度。 断开电源：4.2.1 操作人员与带电导体应保持安全距离。4.2.2 断开施工设备的电源，禁止在只经断开油（空气）开关的线路（设备）上工作，工作部分与电源至少有一个明显的断开点。4.2.3 断开点与工作人员施工地点与临近带电设备距离少于安全要求时，必须采取绝缘隔离的措施。4.2.4 一经操作即可送电到设备的开关和刀闸，应采取防止误合闸的措施。 4.2.5 根据需要拉开操作直流回路及交流回路的保险丝。 停送电操作顺序：4.3.1 停电： 4.3.1 拉开低压分路开关；4.3.1 拉开低压总开关；4.3.1 拉开高压油（空气）开关；4.3.1 拉开高压66、隔开关；4.3.1 挂“在此工作”牌。4.3.2 送电：4.3.2 拆除接地线，测量绝缘电阻；4.3.2 合闸操作与停电顺序相反；4.3.2 详细检查触头接触是否安全可靠。 验电的安全办法：4.4.1 高压设备停电后，应在需要装接地线的设备验电，确保无电后，应立即接地线。4.4.2 在施工的设备上，能看见可能来电的各方向都应有一个以上的明显的断路点，并在其两端分别安装接地线。4.4.3 验电时应先在有电的导体上对验电器进行鉴定是否完好。4.4.4 所有操作应戴绝缘手套和穿绝缘鞋进行。 放电的安全办法：4.5.1 装接地线前应对架空线路、电缆线路和电容器进行放电。4.5.2 放电可使用接地线或绝67、缘棒对地进行，而电容器放电则应在两极间进行。 装、拆接地线的安全办法：4.6.1 停电设备验明确无电压后应立即装接地线（含合上接地刀闸）。4.6.2 装接地线时，必须先装接地端，后装设备端，并应接触牢固，拆时顺序相反。4.6.3 禁止使用不合格的导线作短路接地和采用缠绕法进行接地或短路。 4.6.4 放电设备与接地线之间不得经过刀闸或熔断器。 千伏及以下设备，如装接地线有困难或有危险时，或只从事简单工作者，在采取加设绝缘隔板或遮栏后，可不装接地线。4.6.6 装接地线时，人体和地线与临近的带电导体必须有足够的距离。 悬挂标示牌：4.7.1 “有人工作，不许合闸”牌，应挂在一经合闸即可送电到施工68、设备的开关或刀闸的把手上。4.7.2 “有电危险”牌，应挂在施工设备两侧靠近带电设备的 固定遮栏上。4.7.3 “禁止攀登”牌，应挂在有可能攀登的构架或楼梯上。 工作票制度：4.8.1 凡在变压器、高压配电设备、复杂的低压配电设备工作，需要停电者必须填写工作票。经许可后，并见到“在此工作”标示牌，才可开工。4.8.2 工作转移地点或工作终结，同样必须到值班室办理有关手续。 工作监护制度：4.9.1 工作负责人应向全体工作人员清楚交待任务、工作范围、应注意事项、带电的部位，工作负责人（监 护人）必须始终在现场工作，对工作人员的安全认真监护及时纠正违反安全的行为。4.9.2当工作负责人需要暂时离开69、现场时，应指定监护人员代替，并向代替人交待清楚有关事宜，同时通知全体工作人员。4.9.3 若工作在两地，工作负责人可指派有实际经验的人员到另一地去，但得把任务、注意事项交待清楚。 工作结束和送电制度：4.10.1 工作结束后，工作负责人应负责检查、清理工作现场，拆除所有的安全措施，撤出全体工作人员， 确保工作设备可以安全送电，再与值班人员办理结束工作手续。4.10.2值班人员接到工作负责人的工作结束申请后，应对工作设备进行检查，符合运行要求后与工作负责人相互在工作票上签名，注明结束工作时间，收回工作票。4.10.3 在未办理工作票终结手续以前，值班人员不得将检修设备合闸送电。在工作间断期间，若70、紧急需要送电，必须根据工作负责人确切通知，全部工作人员已离开工作地点，拆除安全措施，用电设备符合要求的情况下，方可送电。4.10.4 已结束的工作票保存个月。 注意事项： 操作中需严格执行国家机械工业部颁发的电气安全管理规程和国家电子工业部颁发的电气安全工作规程。 相关文件： 电气维修管理办法。 机械工业部电气安全管理规程。 电子工业部电气安全工作规程。 使用表单： 倒闸操作票。 附件：附件一：倒闸操作票。电气维修管理办法 定义：略。 目的： 保证电气系统维修工作的安全化、规范化。 适用范围： 物业所有管理项目的电气维修管理。 工作内容： 电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准电气安装71、工作办法作业。 在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的技术措施，领班应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行。 在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二个进行。 一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊情况而必须带电作业的，应装设绝缘隔离挡板，并有专人监护。 维护检修时，应在直接控制线路或设备开关和刀闸的操作把手上，悬挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌。 维修或保养的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。 维修人员72、在完成维护工作后，需清理现场的废料、垃圾和将剩余材料归仓。 要求维修人员在完成工作单的任务后，须注意工作区域或邻近设施、设备的运行情况及状态，发现异常时，应及时向领班反映安排处理，并做好记录。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备维修单。附件：附件一：设施设备维修单。高压配电房（室）管理办法 定义：略。 目的： 加强高压配电房的安全、规划管理，保证设备的正常运行。 适用范围： 物业所有管理项目的高压配电房（室）的管理。 工作内容： 高压配电房设备是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身和设备的安全，未经公司领导或工程服务主管同意，非值班人员不得入内。 维修保养人员必73、须持证上岗，工程科指定具有专业资格证书的工程技工负责高压变配电房的值班和管理。. 室内高压设备和隔离室设有防护栏，防护栏的高度在米以上，安装牢固并加锁。 维修保养时，必须严格按照操作及保养办法进行。高压电工必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对高压设备定期巡查，并做好记录，发现问题及时处理并上报。 高压设备的巡视一般均由二人进行，未经工程服务主管批准，不允许单人巡视高压设备，高压配电房的钥匙至少有三把，一把专供紧急时使用，存放在客户服务中心钥匙箱，一把专供值班人员使用，另一把由工程服务主管保管。值班人员必须保管好钥匙，换班移交，并登记签名，进出高压房时必须随手锁门。配电线路严禁超载供电，室内禁止74、乱放、乱接、乱拉电线。 高压房门口必须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和巡查时也要挂标识牌。 高压房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。 保持室内清洁，做到无杂物、无积水保证室内的照明。 高压房内设备要求标识清楚、无残缺现象。高压设备倒闸操作必须填写操作票，由二人进行操作。每张操作票只能填写一个操作任务。操作票执行后，需保存三个月。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 高压配电房巡查记录。 附件： 高压配电房巡查记录。变压器（室）管理办法 定义略 目的 加强变压器（室）的规范管理。 适用范围 适用于物业所有管理项目的变压器（室）管理。 工作内容变压器是重要的电力设备，亦是有75、一定危险的场所，为了保证人身和设备的安全，未经公司领导或工程服务主管同意，非值班人员不得入内。 维修保养人员必须持证上岗。 维修保养及运行变压器时，必须严格按照操作及保养办法进行。变压器（室）值班人员必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对变压器定期巡查，并做好记录，发现问题及时处理并上报。 供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。 变压器室大门及隔栅门上必须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和维修时也要挂标识牌。 变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。保持室内清洁，做到无杂物、无积水，保证室内的照明。每班应检查防小动物网栏是否完好，防止高压短路和高压跳闸故障发生。 变76、压器要求标识清楚、无残缺现象。 注意事项略。 相关文件 高压配电房管理办法 使用表单 高压配电房巡查记录 附件 高压配电房巡查记录高压停电、送电操作办法 定义：略。 目的： 加压高压操作的规范管理，保证无操作事故发生。 适用范围： 物业所有管理项目的高压停电、送电操作。 工作内容： 电气设备的倒合闸，必须严格按照变配电房值班电工安全办法进行。 所有倒合闸操作，必须接到工程服务主管的命令及操作票后方进行，原则上不得以口头或电话替代书面上的命令（特殊情况例外）。 日常停电前，必须先检查线路负荷和备供开关的状态。如进行维修或保养作业，停电后应用电压等级相符的合格验电器，在检修设备进出线两侧各相分别验77、电；验电前应先在有电线路上进行试验。高压验电必须带绝缘手套和穿绝缘鞋并应站在高压绝缘胶板上进行。 真空开关断后，要根据机械指示牌判断真空开关位置，不得以仪表和信号灯指示作为真空开关断开的证明。必须进行验电，确认无电后，方能挂上“有人工作，不得合闸”的警告牌示。 停电操作时必须从低压侧到高压侧依次进行，送电操作则必须从高压侧送出，先对变压器和线路充电，然后到低压侧依次送电。 母线停送电操作，电压互感器应最后停电，送电时则应先送电压互感器。 所有电力变压器投入运行前，除按规范要求做好各项技术指标测试外，送电操作前，必须核实低压侧备供开关处在分闸状态后，方入高压侧的真空开关，向变压器充电，再投入低压78、侧空气自动开关和各馈电开关；停电顺序是先断开低压侧各馈电开关和总进线的总开关，后断开高压侧真空开关。 在变压器及其他设备上进行卫生清洁工作必须完成确认停电、验电、在可能突然来电的设备挂接地线及挂“有人工作，严禁合闸”之警示牌的程序后方允许进行。工作完成后，需恢复供电时，应由专人（领班或主管）确认工作完成，拆离接电线后，方可进行送电。 停电检修时，必须严格执行保证安全的技术措施和组织措施。4.9.1 技术措施：停电、验电、装设接地线、悬挂标示牌及装设护栏。4.9.2 组织措施：工作票制度、操作票制度、工作许可制度、工作监护制度、工作开始和工作结束制度。 值班室及其附属设备房内必须注意烟火，以防意79、外发生。 值班员必须保持值班室及其附属设备房的清洁及整齐。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单：略。 附件：略。变压器维修保养办法 定义：略。 目的： 确保变压器处于最佳运行或备用状态。 适用范围： 适用于物业所有管理项目变压器的维修保养工作。 工作内容： 工程科指定具有专业资格证书的工程技术人员负责变压器的维修保养。 工作程序：4.2.1 先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。4.2.2 用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。4.2.3 逐个把负荷移到备用变压器。4.2.4 断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上80、锁挂标示牌。4.2.5 断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。4.2.6 检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。4.2.7 检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。4.2.8 紧固电压调节联接片的固定螺丝。4.2.9 检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。4.2.10 用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。4.2.11 查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。4.2.12 断开高压侧接地开关，用摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝81、缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于兆欧，二次侧绝缘电阻不低于兆欧。4.2.13 检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。4.2.14 上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。4.2.15 保养需做好保养记录。 注意事项： 操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。 摇测绝缘电阻必须由两人进行。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备保养记录。 附件： 设施设备保养记录。低压配电房（室）管理办法 定义：略。 目的： 保证小区低压配电设备正常运行，正常供电。 适用范围： 物业所有管理项目的低压配电房管理。 工作内容： 配电房是82、小区供电系统的关键部位，设专职电工对配电装置巡视，未经公司领导及工程服务主管的许可，非工作人员不得入内。 值班人员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。 值班人员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器空气开关超载运行。 经常保持配电房地面及设备外表无尘。 配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。 事故需停部分负荷时，应提前一天向该部分的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 做好83、配电房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、等小动物进入配电房。 值班人员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 配电房值班记录。 配电房交接班记录。附件： 配电房值班记录。 配电房交接班记录。低压配电柜操作办法 定义：略。 目的： 规范低压柜操作，保证设备稳定、安全运行。 适用范围： 物业所有管理项目的低压配电柜的操作。 工作内容： 运行和维护：4.1.1 配电装置运行中应进行下列检查：4.1.1 住户有疑问时，应及时进行调查，发现有问题及时处理。4.1.1 每半年清扫配电柜的电器、开关一次，保持绝缘良好。并按配电柜、开关保养办法中各84、项对低压配电装置进行检查。4.1.2 摇表测试各种装置绝缘电阻。4.1.2 低压柜的二次回路；4.1.2 低压电缆；4.1.2 母线；4.1.3 每年用接地电阻仪测试高压室配电房接地网，电缆沟接地支架，低压配电柜的接地电阻。 巡视：4.2.1 运行中，每天要进行二次巡视检查，用电高峰期，每小时巡视一次。4.2.2 每次发生故障跳闸后，应进行检查，如不能处理，必须向公司领导汇报，并作好记录。4.2.3 安装或修理后投入运行的配电装置在小时内每小时检查一次。4.2.4 配电装置在异常情况下，要加强监视。 值班：4.3.1 巡查各种配电柜指示灯、电流表、电压表读数是否正常，有损坏的及时更换。4.3.85、2 线排有无跳火、冒烟发热、变色现象、低压瓷瓶有无裂纹。4.3.3 电动开关工作中有特异噪音时，应将工作极面的防锈抹净。4.3.4 电缆温度的表面温度不超过65为宜。4.3.5低压配电柜中电动开关、抽屉式开关接插中接触面应严密、无变色、无火花和放电现象，温度不超过70为宜。4.3.6 配电柜中空气开关温度应不超过75为宜。 事故处理：4.4.1 配电装置发生故障时，应根据信号指示及故障现象找出原因。4.4.2 主开关联络开关、电动开关发生故障时的处理方法：序 号故 障 现 象可 能 原 因处 理 方 法不能合闸、停止、断开二次回路（1） 熔断器（2） 按钮（3） 转换开关触头不能闭合（1） 失86、压脱扣器无电压或线圈断路（2） 贮能弹簧变形导至闭合力减小（3） 反作用弹簧过大（4） 机构不能复位再扣（1） 检查线路恢复电压或更换线圈（2） 更换贮能弹簧（3） 调整反作用弹簧（4） 调整再扣接触面至办法值相触头不能闭合（1） 一相连杆断裂（2） 限流开关斥开机构的可折连杆之间角度变大（1） 更换连杆（2） 重新调整失压不能跳闸（1） 反作用弹簧力变小（2） 贮能弹簧力变小（3） 机构卡死（）调整弹簧（）调整贮能弹簧（3） 消除卡死原因合闸后一定时间跳闸（） 过电流脱扣器长延时整定值不对（4） 热元件变质（5） 主电路进出线接触不良而发热导致热脱扣器动作（1） 重新调整（2） 更换热元件（87、3） 重新接线，使接触良好电机起动立即跳闸电磁脱扣器整定电流太小调整电磁脱扣器的整定弹簧，使整定电流适当加大。失压脱扣器噪音大（1） 反作用弹簧力过大（2） 铁芯端面不清洁（3） 短路环断裂（1） 重新调整（2） 清理端面（3） 修理短路环或更换铁芯温升过高（1） 触头压力不足（2） 触头过分磨损或接触不良（3） 主电路导电零件连接螺丝松动或进出线接触不良（1） 调整触头弹簧。（2） 清理接触面，更换触头或更换整个开关（3） 拧紧螺丝或重新接线4.4.3 手动空气开关发生故障的处理方法：4.4.3 检查是否由于出线回路超负荷、短路、三相不平衡造成。4.4.3 检查开关触头，如烧坏严重不能复修应88、更换新的开关。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单：略。 附件：略。控制柜保养办法 定义：略。 目的： 保证控制拒的正常工作。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的控制柜保养工作。 工作内容： 工作人员应熟悉设备的工作原理，持证上岗，配备必须的安全操作用品，并按设备的安全工作办法进行操作。 设备运行前，应检查各部的安全性能；配电设备，电动机是否良好，线路有否受潮，破损，绝缘电阻是否合乎办法，电流表、电压表及其它仪表指示是否在办法位置，周围环境是否正常。 对于主要的转动部位（允许用拨动的转动部位）感觉是否灵活，是否均匀，有无受阻和异常声响，检查轴承是否清洁，润滑是否良好。 通过以上检查，确89、认状态正常，即可进行设备启动操作。 按照设备的操作办法接通控制柜的开关，使设备启动运行。 设备运行后，须对设备转动等重要部位及指示、仪表作全面巡视。 电气设备运行完毕后，控制柜即挂上相应的工作状态指示牌。 在运行时，如发现控制柜上仪表的参数超过额定值，属不正常，须立即加以关注，分析寻找原因，特别情况应停机，通知有关技术人员处理。 注意事项：略。 相关文件： 低压配电房管理办法。 低压设备操作办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。低压配电柜（箱）开关保养办法 定义：略。 目的： 确保低压配电柜的正常、安全运行。 适用范围： 低压配电柜检查、保养。 工作内容 保养90、要求：4.1.1 全面地检修配电柜内全部设备。 4.1.2 以最少的停电时间完成检修。 4.1.3 每半年保养一次。 保养内容及步骤：4.2.1 检修前按排好工作程序，取得工程服务主管批准。 4.2.2 检修前一天通知业主停电时间。 4.2.3 先检修勿需停变压器的部分，关掉空气开关。 4.2.4 馈线柜的检修： 4.2.5 取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线；触点凹凸不平部分用细锉锉平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘部分及指示部分。 4.2.6 用手柄摇出电动开关,按检修步骤进行操作。 4.2.7 抽屉式万能限流断路器： 4.2.791、 用吹风机对断路器进行清扫工作。 4.2.7 对机构的各个摩擦部分涂以润滑油。4.2.7 触头的银基合金磨损严重，表面不平等，则必须更换。 4.2.7 用表检查断路器的绝缘电阻。4.2.7 断路器检查完毕后，在手动和电磁锉合用闸操作情况下应可靠闭合，当手按“断开”按钮时能立即动作。4.2.7 馈线柜前的进线开关，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，用吹风机清理柜内灰尘，检查抽屉接插机构有无异常（有问题的更换），抹上导电膏，将抽屉放回配电柜中，合上进线开关，检查控制部分和指示部分。 4.2.8 电容柜的检修： 4.2.8. 检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用 平方毫米以上导线逐个把电容器接地92、进行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，修锉触点，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自补偿的调试。4.2.9 进线柜检修：4.2.9 进线柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合办法。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查修锉触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理。4.2.9 系列万能式断路器4.2.9 抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作；4.2.9 对各个转动或滑动部位加注润滑油； 4.2.9 抹净触头上的烟痕，发现触头接触面93、上有小的金属粒时，应将其清除； 4.2.9 如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头； 4.2.9 清理灭弧罩两壁烟痕，如果灭弧栅片损坏，必须更换； 4.2.9 用 表检查断路器的绝缘电阻()； 4.2.9 重新插入开关后，按“启动”按钮，断路器应可靠闭合，按“停止”按钮应立即断开。4.2.10 母线的检修： 4.2.10 检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，此时发电机自动启动，检查无误后，断开市电与发电机联锁柜中的市电隔离开关，然后对控电柜边的母排用 平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝，有松动的94、母排应拆下螺丝。4.2.10 检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性。4.2.10 拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用 表测量相间、相对地、相对零的绝缘电阻（）。4.2.10 操作完毕送电前检查测试；拆除所有接地线、短接线、检查是否遗留工具在柜内，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器的高压、断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧总电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。4.2.11 切换柜的检修：4.2.11 95、断开出线负荷，用手柄摇出断路器，按检修步骤进行操作。4.2.11 重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检查切换柜中机械联锁装置是否可靠工作，拆除市电和发电机电源的进线，检查电气联锁装置是否可靠工作。 保养周期：4.3.1 保养周期如下表所示。 时 间项 目每周每月半年壹年. 馈线柜.紧固接线,螺丝 .检查接插口.清理灰尘 .抽屉式万能限流断路器.电容柜.紧固接线,螺丝.检查电容.清理灰尘 .进线柜.紧固接线,螺丝 .进线开关.清理灰尘 .母排.紧固螺丝 .绝缘电阻 .切换柜.开关 .机械,电气联锁装置 .配电柜(箱)二次回路绝缘电阻.接地网,电缆沟接地支架,配电柜(箱) 的接地电阻96、 注意事项：. 必须设专人监护。. 工作前必须验电。. 检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。 . 检修中应详细了解哪些线路是双供电。. 母排检修时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。 相关文件： 配电房管理办法。 低压配电设备操作办法。 控制柜操作办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。控制柜操作办法 定义：略。 目的： 保证控制拒的正确操作。 适用范围： 物业所有管理项目的控制柜操作。 工作内容： 工作人员应熟悉设备的工作原理，持证上岗，配备必须的安全操作用品，并按设备的安全工作办法进行。 设备运行前，应检查各部的安全性能；配电设备，电动机是97、否良好，线路有否受潮，破损，绝缘电阻是否合乎办法，电流表、电压表及其它仪表指示是否在办法位置，周围环境是否正常。 对于主要的转动部位（允许用拨动的转动部位）感觉是否灵活，是否均匀，有无受阻和异常声响，检查轴承是否清洁，润滑是否良好。 通过以上检查，确认状态正常，即可进行设备启动操作。 按照设备的操作办法接通控制柜的开关，使设备启动运行。 设备运行后，须对设备转动等重要部位及指示、仪表作全面巡视。 电气设备运行完毕后，控制柜即挂上相应的工作状态指示牌。 在运行时，如发现控制柜上仪表的参数超过额定值，属不正常，须立即加以关注，分析寻找原因，特别情况应停机，通知有关技术人员处理。 注意事项：略。 相98、关文件： 控制柜保养办法。 使用表单：略。 附件略。电梯机房管理办法 定义：略。 目的： 加强电梯机房的安全管理，保证电梯机房设备的正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目电梯机房的管理。 工作内容： 每日对电梯机房巡查一次，并填写巡查记录；每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得堆放杂物。 保持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干湿温度计，机房温度不超过40。 保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，挂于显眼处。 毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。 机房门窗应完好并上锁，非本职技工外，禁止进入。并注意采取措施，防止小动物进入。 电梯99、困人求援办法和本办法及各种警示牌应清晰，并挂在显眼处。 按办法定期对机房内设施和设备进行保养维修。 未经工程服务主管允许，不得乱动电梯及电应有设备的电源开关。 注意事项：略。 相关文件： 电梯安全操作办法 电梯困人救援办法 电梯维修安全操作办法 使用表单：略。 附件：略。电梯困人救援操作办法 定义：略。 目的： 在电梯工不能及时赶至故障现场时，其他维修工亦要能及时处理故障，确保被困乘客的安全。 适用范围： 物业所有管理项目电梯出现故障困人时的操作办法。 工作内容： 轿箱停于接近电梯口位置：4.1.1 确定轿箱所在位置（根据楼层指示或小心开启外门察看）；4.1.2 关闭机房总电源开关；4.1.3100、 用专用外门钥匙开启外门；4.1.4 用人力开启轿箱门（要慢、用力不要过大）；4.1.5 协助乘客离开轿箱；4.1.6 重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。 轿箱停于远离电梯口的位置时：4.2.1 利用电话或其他方式，通知轿箱内乘客保持镇静，并说明轿箱可能随时移动，不必惊慌，如轿箱门处于半关闭状态，则应先行将其关闭；4.2.2 进入机房，关闭该故障电梯的总电源开关；4.2.3 拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄；4.2.4 救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员手持抱闸扳手，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口。4.2.5 确认刹车制动无误，放开盘车手轮；4101、.2.6 然后按照中所列步骤救出乘客。 遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。 注意事项：略。 相关文件： 电梯安全操作办法 电梯机房管理办法 使用表单：略。 附件：略。电梯安全操作办法 定义：略。 目的： 保证电梯的安全操作。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的电梯操作。 工作内容： 电梯行驶前的检查与准备工作：4.1.1 开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。4.1.2 开启轿厢内照明。4.1.3 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可行驶。4.1.4 平层关闭后，从层门外不能用手自启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。4.1.5 平层准确度应无102、显著变化（在办法范围内）。4.1.6 经常清洁轿厢内，轿门地槽及乘客可见部分。 电梯行驶中应注意事项：4.2.1 轿厢的载重量应不超过额定载重量。4.2.2 乘客电梯不允许经常作为载货电梯使用。4.2.3 不允许装运易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需客户服务中心经理同意批准并严加安全保护措施后装运。4.2.4 严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修，急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。4.2.5 不允许利用轿厢安全窗、轿厢安全门的开启来装运长物件。4.2.6 电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。4.2.7 轿厢顶上部，除电梯因有设备外，不得放置他物。 当电103、梯使用中发现如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修。4.3.1 层轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时。4.3.2 运行速度显著变化时。4.3.3 层轿门关闭前，电梯自行行驶时。4.3.4 行驶方向与选定方向相反时。4.3.5 内选平层快速，召唤和指层信号失灵时。4.3.6 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。4.3.7 当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时。4.3.8 安全钳误动作时。4.3.9 接触到电梯任何金属部位有麻电现象时。4.3.10 发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。 电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。 电梯长期停104、电，应将电梯机房总电源关掉。 注意事项：略。 相关文件： 电梯困人救援操作办法。 使用表单：略。 附件：略。电梯层门钥匙使用安全守则 定义：略。 目的： 使层门开锁钥匙得到合理保管和使用，确保使用者的安全。 .适用范围： 适用于物业所有管理项目电梯层门的钥匙管理。 工作内容： 电梯层门开锁钥匙由工程科收集并保管。 电梯层门开锁钥匙由电梯专业技术人员使用（责任人），非电梯专业技术人员使用层门开锁钥匙必须经过相关培训方可使用。 使用层门开锁钥匙打开层门前，必须先确定轿箱所停的位置，若无法确定轿箱位置，可用层门钥匙打开层门约-40Cm，观察轿箱所在位置，此时严禁将头部或身体任何部分探入井道内。 使用105、层门开锁钥匙打开层门后，首先应关停附近的安全开关，否则要先切断电梯电源方可进入井道内。 严禁用层门钥匙打开层门俯身观察井道内各部件。 打开层门后，应尽快关闭层门，否则必须设置防护栏、警告牌或设专人值班。 注意事项：略。 相关文件： 电梯安全操作办法。 电梯困人救援办法。 电梯维修安全操作办法。 电梯机房管理办法。 使用表单：略。 附件略。电梯资料建档管理办法 定义：略。 目的： 确保电梯资料规范、完整。 适用范围： 物业所有管理项目电梯及附带设施设备的资料管理。工作内容： 电梯技术档案：4.1.1 电梯制造厂提供的资料和技术文件，即安装指导书、操作说明书、调试说明书、使用维护说明书、接线图、电106、气原理图、产品合格证等。4.1.2 电梯安装、调试、验收资料和相关文件，即电梯安装自检记录、国家验收标准、技术监督部门的验收记录等。4.1.3 电梯机房、井道的土建结构及建筑图。4.1.4 当地技术监督部门（或劳动部门）颁发的超重机械准用证复印件（原件必须贴在电梯轿厢内）。4.1.5 其他相关资料，例如：安装负责人及安装技术人员操作证的复印件、安装单位的资质证明、电梯易损件说明、装箱清单等。 电梯维保资料：4.2.1 建立电梯年、月、季保养计划表，并予以实施，并填写电梯保养记录，每月存档一次。4.2.2 建立电梯维修记录，详细记录电梯维修情况，每月存档一次。4.2.3 建立电梯年检记录，每年存107、档一次。4.2.4 每月对电梯运行情况进行评估一次，将相关记录存档。 注意事项： 工程档案管理办法。 相关文件： 电梯安全操作办法。 使用表单：略。 附件：略。电梯维护安全操作办法 定义：略。 目的： 确保维护（维修）工作的顺利进行，保障维护（维修）人员的生命安全。 适用范围： 物业所有管理项目的电梯维护工作。 工作内容： 一般安全办法：4.1.1 电梯维护（维修）人员必须持有权威部门颁发的“低压维修电工操作证”和“电梯维护（维修）操作证”。4.1.2 电梯维护（维修）时，不得少于两人；工作时必须严格按照安全操作办法去做，严禁酒后操作，工作中不准闲谈打闹，不准用导线短接已坏的层门门锁开关。4.108、1.3 电梯维护（维修）时，一般不准带电作业，若必须带电作业时，应有监护人，并有可靠的安全措施。4.1.4 电梯在维护（维修）时，绝不允许载客或载货。4.1.5 掌握正确安全使用本工种常用的机具及吊装、拆卸安全办法。4.1.6 熟练掌握触电急救方法、防火知识和灭火常识。4.1.7 掌握电梯发生故障而停梯援救被困乘客的方法及事故发生后的处理程序。 作业前的安全办法：4.2.1 检查自己的劳保用品及携带工具是否有问题，确定无问题才可穿戴及携带。4.2.2 在轿厢内或电梯入口处的显眼部位挂上：“检修停用”标牌。4.2.3 让无关人员离开轿厢或工作现场，关好层门，若不能关闭层门，必须用合适的护栅拦住入109、口处或层门位置，以防无关人员进入轿厢或工作现场。4.2.4 检修电器设备时，一般应切断电源或采取适当的安全措施。4.2.5 一个人在轿顶上检修时，必须按下轿顶急停按扭或扳动安全钳联动开关，关好层门，在操纵箱挂上“人在轿顶，不准合闸”的标牌。4.2.6 进入地坑应先开启地坑内的低压照明灯，然后按动地坑急停、缓冲器开关、涨紧轮开关，切断电梯回路，使电梯不能运行，并在层站、层门和轿厢门上挂警示标牌。 维修（维护）作业时的安全办法：4.3.1 给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损状况时，必须关停电梯。4.3.2 在轿顶上工作时，站立之处不得有油污，有则应打扫干净，以防滑倒。4.3.3 在轿顶上准备开110、动电梯观察时，必须紧握轿架上染或防护栅栏等机件，不能握钢丝绳，并注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止碰伤。4.3.4 禁止在井道内或轿顶上吸烟。4.3.5 使用的手灯必须采用带护罩的，电压为以下的安全灯。4.3.6 严禁维修（维护）人员站在井道外探身到井道内，或两脚分别站在轿顶和层门上坎之间，或层门与轿厢踏板之间做检修操作。4.3.7 维修（维护）中需暂离现场，必须有以下安全措施：4.3.7 关好各层门，一时关不上必须设置明显障碍物并在该层门口悬挂：“危险，请勿靠近”警示牌。4.3.7 切断总电源开关，切断热源如喷灯、烙铁、电焊机、强光灯等。4.3.7 必要时设专人值班。4.3.8 当作业结111、束后，应做如下工作：4.3.8 收集清点工具材料，清理并打扫工作现场。4.3.8 将所有开关恢复到原来位置，并试车运行，检查各机构，电气等工作无误。4.3.8 填写相关记录。 作业时主要部位的安全操作办法4.4.1 在机房时的安全操作办法：4.4.1 严禁在曳引机运转的情况下进行维修保养。4.4.1 检修电气设备和线路时，必须在断开电源的情况下进行；带电作业时，必须要操带电操作安全办法操作，接地装置良好。4.4.1 调整抱闸时，严禁松开抱闸弹簧；必须松闸时，一定要有措施防止溜车。4.4.1 机房检修时，轿厢内必须留有工作人员，当机房内操纵轿厢运行时，只允许开检修速度而且必须与轿厢内或轿顶上的人112、员先联系好，在层门、轿厢门关闭好后方可开车，严禁在门敞开情况下开动轿厢。4.4.1 需要手动摇动曳引机转动时，必须先断开电源，摇动前一定要与轿顶上或轿厢内的人员联系好。为防止制动器（抱闸）打开时发生溜车，操纵制动器的人员应断续工作，并随时做好制动器抱闸准备。4.4.2 在轿厢顶上的安全操作办法：4.4.2 非工作人员严禁进入轿顶上；进入轿厢顶前，必须知道轿厢所在的准确位置。进入轿厢顶上后立即关闭层门，防止他进入。4.4.2 进入轿厢顶时，首先切断轿顶急停开关，再将有关开关置于检修状态上。在轿顶上的工作人员一般不得超过三人，并有专人操纵电梯运行。在启动电梯前应提醒所有人员注意安全，并检查无问题后113、方可以检修速度运行。4.4.2 离开轿厢顶时，应将各功能开关复位，轿厢不允许有放备品、备件，工具和杂物，在确保层门关好后方可离去。4.4.3 在轿厢内的安全操作办法：4.4.3 进入轿厢前，应先厢准确位置，绝不能只看楼层指示灯（器）所指示的层楼数来判定。4.4.3 进入轿厢后，要检查操纵箱上各功能按钮是否灵活可靠。轿厢内不准吸烟。4.4.3 严禁开门走车，因故障暂不能关闭门时，必须挂警示牌，设置防护栏以及派人监护。4.4.3 工作时严禁身体任何部位超过轿厢底坎，以防挤伤。4.4.3 离开轿厢时，应将轿厢内各功能开关复位，关好轿厢门、层门方可离去。4.4.4 在地坑内的安全操作办法：4.4.4 114、首先切断电梯的急停开关或动力电源，再下地坑工作。4.4.4 在地坑工作，需要开动电梯时，一定要注意所处的位置是否安全，防止被随行电缆、平衡链条兜着，或发生其他意外事故。4.4.4 地坑内必须有低压照明灯，且亮度足以满足工作要求。4.5 带电操作安全办法：4.4.5 工作前，仔细检查劳保用品（如绝缘鞋、绝缘手套等）和使用工具有无破损，绝缘是否良好。4.4.5 设立一个监护人，要求监护人站立在能迅速切断电源外，同时亦能目视现场的位置。4.4.5 熟练掌握每一器件，回路的电压，防止造成其他线路被烧毁的事故。4.4.5 不但做好自身安全措施，还要做好设备保护措施。4.4.5 遵守国家相关办法和操作方法115、。 注意事项：略。 相关文件： 电梯安全操作办法。 电梯困人救援办法。 使用表单：略。 附件: 略。室外照明系统保养办法 定义：略。 目的： 保证小区内夜间的正常照明。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯的维护、保养。 内容： 日检：4.1.1 检查各灯的灯泡是否完好。如有烧坏，应及时更换；4.1.2 检查各线路运行时是否过流，绝缘是否老化；4.1.3 检查各控制开关的使用情况，如有过热、碳化、误动作等应及时更换；4.1.4 带整流器的钠灯在雷击或大雨后，应详细检查其绝缘情况； 月检：4.2.1 检查各支路的工作电流，是否与其额定电流相符合；4.2.2 检116、查各镇流器、灯座、线路有无漏电；4.2.3 检查各接线盒的防水胶垫是否老化、破损，如有应及时更换或做好防水处理；4.2.4 检查电源线的各个接头，是否发热。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备保养记录。 设施设备维修单。 设施设备维修记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。附件二：设施设备维修单。防火卷帘门保养办法 定义：略。 目的： 保证防火卷帘处于良好的备用状态。 适用范围： 适用于物业所有管理项目防火卷帘的保养工作。 内容： 月保养：4.1.1 手控检查：4.1.1 外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象，手动按钮是否良好；4.1.1 卷帘门的控制箱指示信号是否正常、箱体117、是否完好；4.1.1 开启按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应对应上升（或下降）；4.1.1 按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时能否自动停车。若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或调整）正常后方可操作。4.1.2 自控检查：4.1.2 用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面米左右停车，延时秒钟左右，再自启动卷帘门全部关闭。4.1.2 卷帘门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消除，方可重新开启卷帘门。4.1.2 消防中心按钮操作检查：消防中心118、只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常。4.1.2 针对系统中检查出来的缺陷进行及时修复。4.1.2 对卷帘进行清扫除尘，若有油漆局部变形的地方进行修复，确保卷帘外观清洁美观。 年保养：4.2.1 完成月保养全部项目。4.2.2 对卷帘门控制箱自检按钮，故障报警消声键，复位键进行专门检查。4.2.3 紧固各电线接头，清洁控制箱内灰尘检查箱内电气元件是否齐备。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备保养记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。蔬散出口指示灯保养办法 定义：略。 目的： 使疏散指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证119、每个疏散指示灯点亮以引导人员疏散。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的疏散指示灯的保养操作。 内容： 检查指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象； 检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复； 指示灯在交流电供电时应能发亮，若不亮则检查修复； 检查灯具安装是否牢固可靠； 清洁灯箱外壳及显示屏表面； 每月每盏灯用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命； 每月检查一次，发现故障及时修理。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备巡查记录。 设施设备维修记录。 附件：附件一：设施设备巡查记录。附件二：设施设备维修记录。防避雷系统保养办法120、 定义：略。 目的： 保证避雷系统在雷雨气候能正常起保护作用。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的避雷系统的保养操作。 工作内容： 检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达以上的必须进行更换。 用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。 检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固。 每年雨季来临前，用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（）。 保养周期及内容如下表：保 养 内 容每 周每 月半 年每 年、检查避雷系统如有锈蚀，刷银粉漆否是否是、检查导电接121、触部件，焊点否是否是、接地电阻测试否否否是注：“是”表示需要，“否”表示不需要。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备保养记录。 附件： 设施设备保养记录。停电应急处理办法 定义：略。 目的： 确保发生停电事故后能尽快恢复供电。 适用范围： 物业所有管理项目的停电操作。 工作内容： 发生停电事故，知情人应立即通知工程服务分部值班人员。 工程服务分部值班人员迅速到达现场，判断停电原因，并立即知会客户服务中心及监控中心。 工程服务分部启动备用发电机组，专人监护。 工程服务分部值班人员立即与护卫员检查所有电梯是否困人，如有困人，按电梯困人救援操作办法进行解救。 工程服务分部值班人员应122、立即与供电部门联系，了解恢复供电时间后马上知会客户服务中心，必要时客户服务中心公告住户。 恢复供电后，工程服务分部组织人员检查各系统的运行状况是否正常。 全体相关人员共同处理好因停电给住户带来的不便，并做好相关记录。 如电力公司通知停电或物业公司检修停电时：4.8.1 工程服务分部通知客户服务中心停电时间、范围，客户服务中心提前小时公告住户。4.8.2 工程服务分部必要时启动备用发电机组，对相应的区域进行供电，专人监护。4.8.3 工程服务分部值班人员巡查此期间有无异常状况并作相应处理。4.8.4 恢复供电后，工程服务分部检查各系统的运行状况是否正常。4.8.5 全体相关人员共同协助处理好因停123、电给住户带来的不便。 如因小区内故障引起停电时：4.9.1 工程服务分部人员立即到现场确认情况，确定停电原因及维修时间，将检查结果通知客户服务中心值班人员及客户服务中心经理。4.9.2 若故障引起长时间停电，必要时启动备用发电机组进行临时供电。4.9.3 工程服务分部迅速排除故障，如属局部故障，可先恢复其它部位供电。4.9.4 工程服务分部将维修结果及时告之客户服务中心经理，并做好记录。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 特别事件处理报告。 附件：附件一：特别事件处理报告。变压器维修保养办法 定义：略。 目的： 确保变压器处于最佳运行或备用状态。 适用范围： 适用于物业所有管理项目变124、压器的维修保养操作。 工作内容： 工程科指定具有专业资格证书的工程技术人员负责变压器的维修保养。 进行保养工作前，应先投入运行备用变压器，再将待保养变压器退出运行：4.2.1 用高压操作手柄断开备用变压器接地开关，合上高压真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。逐级把负荷转移到备用变压器。.2 断开待保养变压器高压真空断路器，合上接地开关并上锁，在变压器上挂标示牌。4.3 用手柄摇出待保养变压器低压侧总空气开关，防止反送电。 检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减少变压器运行时外罩受振动而产生噪音；检查变压器高低压电缆或母线连接处是否接触良好，紧固联接螺丝，如有生锈应125、予更换。 紧固电压调节连接片的固定螺丝。 变压器在运行中，应密切注意变压器的温度，不超过度。 检查变压器中性点接地状况和变压器外壳接地线是否牢固。 断开高压接地开关，用摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于兆欧，二次侧绝缘电阻不低于兆欧。 检查变压器表面有无遗留工具，锁上变压器外门。 合上高压侧断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。 由工程科人员每年对变压器进行一次维修保养工作，并将保养情况填入设施设备保养记录。 注意事项： 操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。 摇测绝126、缘电阻必须由两人同时进行。 相关文件：高压配电房管理办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。公共照明设备维修保养办法 定义：略。 目的： 确保小区公共照明正常运作。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的公共照明设备维修保养。 工作内容： 工程科水电工程技工负责日巡查维修和每季度保养一次，并分别填写设施设备维修单和公共照明设备保养记录表。 灯不亮的维修方法4.2.1 分析原因，灯不亮可能由以下原因造成：4.2.1 灯丝烧断。4.2.1 接触不良。4.2.1 开关接触不良。4.2.2 针对灯不亮的原因，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，如烧断则换上同一电压、127、等级功率的灯泡。4.2.3 针对灯头接触不良的原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头是否有电，确认有电后重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。4.2.4 针对电源开关接触不良的原因，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端，检测开关断开与合上时输出端是否有电，验证若属于电源开关本身故障造成，应及时更换开关。4.2.5 检验维修完成后，合上开关次，看灯泡发光是否正常。 灯柱、灯座油漆。4.3.1 先将灯柱、灯座清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆次，刷面漆次。 注意事项： 略维修保养工作时，必须采取安全措施，悬挂警示牌。 维修保养工作时，须尽量不影响公共照明灯具的正常使用，若造128、成影响的，需通知客户服务中心，向业主做好解释工作。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备维修单。 设施设备保养记录。 附件：附件一：设施设备维修单附件二：设施设备保养记录室外用电作业管理办法 定义：略。 目的： 确保室外临时用电的规范性、安全性。 适用范围： 适用于物业所有管理项目室外用电作业的管理。 工作内容： 检查室外用电设备时应先断开电源，经验电确定无电压后，装设接地线，然后再进行检查。 检查时应在总开关的把手上悬挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌。 低压线路带电作业的管理：4.3.1 由持专业上岗证的工程技工进行操作，必须两人进行，一人工作，一人监护。4.3.2 工作人员应穿绝缘鞋或站在129、干燥的绝缘垫上，要扎紧袖口，带好防护手套、安全帽，不允许使手直接接触带电体，也不允许身体同时接触两相或相与地。站在地上的人员，不得与带电工作者直接传送物件。4.3.3 带电作业时，应在天气良好、条件允许的条件下进行，阴雨天气，防爆、防火及潮湿场所，有电气故障的电气设备外壳上禁止进行带电作业。 电气设备的金属外壳必须接地，接地线要符合标准，有电设备不准断开外壳接地线。 电器或线路拆除后，必须及时用绝缘带包扎好，不得有裸露线头出现。 所有室外用电电器必须安装漏电保护开关。 高压线路严禁带电作业。 注意事项： 非特殊情况严禁带电作业。 要严格按照电气安全工作办法和电气安全管理办法 中的条款进行执行。130、 相关文件： 电气安全工作办法 电气安全管理办法 使用表单：略。 附件：略。水泵房管理办法 定义：略。 目的： 加强水泵房的管理，确保供水正常。 适用范围： 物业所有管理项目的水泵房管理。 工作内容 工程科指定专人负责水泵房的管理。 值班巡查人员应对水泵房每小时进行一次日常巡检，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水等，并认真填写水泵房巡查记录。 检查设备配电柜性能，观察停泵时的水泵压力表指示正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵排污泵的选择开头识破置于“自动”位置。 生活水泵每周至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动试一次，确保消防泵在事故状态下能正常投入。 水泵房每周由分管责任人打扫一131、次，确保泵房地面、墙身设备表面的清洁。 水池观察孔应加盖上锁，钥匙由当值人员管理，外露管口就用纱布，以防杂物、蚊虫进入池内。 按照水泵及电柜保养要求定期对其进行维护。 保证泵房的通风、照明以及照明在停电状态正常使用。 水泵房设备需要进行维修时，必须填写水泵房设施、设备维修单 注意事项：略。 相关文件： 二次加压供水设备维护保养规程。 水泵定期保养办法。 使用表单： 设施设备维修单。 附件：附件一：设施设备维修单。供水系统保养办法 定义：略。 目的： 保证供水系统的正常使用。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的供水系统的管路、阀门、水表的维护保养。 工作内容： 供水主管、支管、户外管的保养：4132、.1.1 检查各主管、支管、户外管的连接部位是否有渗漏现象，如有，应及时进行补漏。4.1.2 检查各主管、支管、户外管外表是否有锈浊和脱漆，如有应及时除锈、补漆。4.1.3 检查各主管、支管及连接部件是否有裂纹，如有，应及时进行更换。4.1.4 检查各阀门是否开关灵活，不灵活的应及时进行处理。 水表的保养：4.2.1 检查水表时，看指针是否正常，读数是否与上月有差别。4.2.2 检查水表里面是否有进水或其他物体，如有，应及时进行处理。4.2.3 每次检查后要将水表盖盖好，环境复杂地区要加防护罩，以保证水表的安全和正确性。4.2.4 检查水表与连接件是否漏水，如有，应及时报告，并提前通知停水，维133、修或更换。 注意事项：略。 相关文件： 水泵房管理办法。 使用表单：略。 附件：略。给排水系统设备管理办法 定义：略。 目的： 保证给排水系统的正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目给排水系统的管理。 工作内容： 给水系统：4.1.1 供水池、水箱应上锁，钥匙由专人保管。4.1.2 定期清洁供水池，每季不少于一次，清洁后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水。4.1.3 定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。4.1.4 经常巡查供水系统，防止管道有跑、冒、滴、漏现象。4.1.5 一般情况下，须确保供水的连续性，若确需短时停水，应提前出文通知用户停水的起止时间，以便用户作好准备。遇134、突发性事故停水，应通过现场广播向租（用）户、顾客做出解释；4.1.6 经常巡视各楼层的供水状况，并检查其计量装置和公共设施、设备是否正常使用，发现故障应用时处理，并作好记录； 排水系统：4.2.1 经常检查排水系统，发现有冒、漏和堵塞的现象，就立即维修；4.2.2 经常检查集水箱、集水井的水位和抽水系统是否正常投入；4.2.3 定时监察汽浮池的工作状况，不定期检查系统处理后的废水水质，发现处理后水质成份超出设定值，应及时查找原因，采取有效措施，确保水质达到设定值标准，并向上级领导汇报；4.2.4 定期清洗大厦各区域化粪池，一年不少于一次；4.2.5 定期清理区内排污井、沉沙井，防止下排污管网堵135、塞。 注意事项：略： 相关文件： 水泵房管理办法。 供水系统保养办法。 使用表单：略。 附件：略。停水应急处理办法 定义：略。 目的： 确保发生停水事故后能尽快恢复供水。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的停水操作。 工作内容： 发生停水事故后，知情人应立即通知工程科值班人员。 工程服务分部值班人员迅速到达现场及水泵房，判断停水原因，并立即知会客户服务中心。 工程服务分部值班人员确认是市政水停水后，应及时向主管汇报情况，并做好应急处理措施。 工程服务分部检查完毕并确认无其它异常状况后，与供水公司联系，了解恢复供水的时间后知会客户服务中心值班人员及客户服务中心经理。 全体相关人员共同处理好因停136、水造成住户生活上的不便。 如因自来水公司通知停水或物业公司检修停水时：4.6.1 工程服务分部应通知客户服务中心停水时间、范围，服务中心提前小时公告住户。4.6.2 工程服务分部值班人员巡查此期间内有无异常状况并处理。4.6.3 全体相关人员共同协助处理好因停水造成住户生活上的不便。 如因故障引起局部停水：4.7.1 工程服务分部人员立即到现场确认情况，并通知客户服务中心，必要时公告住户。4.7.2 工程服务分部查明故障原因，并以最快有效的方法排除故障。4.7.3 若故障引起长时间停水，应组织人力帮助解决住户饮用水问题。4.7.4 整个过程和结果由工程服务分部值班人员及时告之客户服务中心，并做137、好记录。 事故处理完成后，由工程服务主管书写特别事件处理报告，提交公司领导审核。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 特别事件处理报告。 附件：附件一：特别事件处理报告。给排水管网维修保养办法 定义：略。 目的： 确保小区给排水管道畅通无堵塞。 适用范围： 适用于物业所有管理项目给排水管网的维修保养。 工作内容： 由工程科工程技工负责给排水管网的日常巡查和维修保养工作,并填写设施设备巡查记录。 在巡查过程中发现给排水管道有异常情况时，应及时采取措施加以解决；若自行无法解决，应及时上报领班进行处理。 因工程维修原因需停水时，应提前三日通知客户服务中心，由客户服务中心提前通知业主住用户。 138、因突发事件造成停水的，应立即联络客户服务中心，由服务中心向业主住用户作出解释。 给排水管网每月进行巡查一次。由工程服务主管每月月底制定下月管网巡查计划，并安排专人进行巡查和保养。 所有维修及保养操作必须填写设施设备维修单和设施设备保养记录。 注意事项： 给排水管网的保养工作不得影响业主住用户的正常用水。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备巡查记录。 设施设备维修单。 设施设备保养记录。 附件：附件一：设施设备巡查记录。附件二：设施设备维修单。附件三：设施设备保养记录。加压水泵保养办法 定义：略。 目的： 确保加压水泵处于良好的运行状态。 适用范围： 适用于物业所有管理项目加压水泵的保养操作。139、 工作内容： 工程科水电工程技工每半年对加压水泵各进行一次保养，并填写设施设备保养记录。 水泵保养时，应将泵体相连的米范围内的阀门、压力表、管道随泵体同时保养。 泵体的保养：检查泵体应无破损，铭牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好；补充润滑油时，若润滑油变质应更换；水泵漏水应增加或更换石棉绳，联轴器螺丝和橡胶垫若有损坏应更换。 电机的保养：检查外观整洁，铭牌完好，接地线连接良好，电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻不少于兆欧。电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 阀门、管道及附件的保养：各阀门开关应灵活，无漏水现象，单向阀运作灵活，压力表指示准确，表盘清晰，管道应整洁、美观。 控140、制柜的保养，断开总电源开关，检查各转换开关，按钮运作应灵活可靠，检查空气开关、接触器、继电器等应完好，各端子螺丝应紧固，柜内、外无灰尘，合上总电源开关，检查指示灯应正常。 观察水泵运转平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。 注意事项： 加压水泵的保养不得影响业主的正常用水。 对加压水泵进行保养必须填写设施设备保养记录。 相关文件： 二次加压供水设备维修保养办法。 水泵房管理办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。空调机房管理办法 定义：略。 目的： 保证空调机房设备的正常运行。 适用范围： 适用于物业管理的所有项目空调机房的管理。 内容141、： 空调机房设立负责人一名，全面负责空调机房的管理。空调机房平时应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可，禁止非工作人员内进。 保持机房良好的通风和照明。 空调运行时，机房应每个小时进行巡查一次。值班人员应巡查、检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应有时调整处理，或向直属领导汇报并做好记录；检查冷却、冷冻泵的运行状态，注意水泵的运行是否正常；经常巡检，检查水泵、主机的配电柜运行时的仪表指示，并做好记录。 定期清洁系统滤网和过滤器，保证送回风管、进出水管的畅通。 值班人员须熟悉系统设备的性能，掌握操作归程，并遵照程序开启系统。 禁止在机房内吸烟、生火或做其他动火事宜。 保持空调机房的卫生，每月142、对空调机房进行不少于次全面性清洁，并做好设备房灭鼠工作。 每年不少于一次对机组及其配套设备进行全面性的维护保养,确保机组动作良好。 注意事项：略。 相关文件： 中央空调系统操作办法。 中央空调系统保养办法。 使用表单： 中央空调主机运行记录。 空调机房巡查记录。 附件：附件一：中央空调主机运行记录。附件二：空调机房巡查记录。中央空调系统保养办法 定义：略。 目的： 确保系统安全正常工作，保障空调设备具有良好性能。 范围： 物业所由管理项目的空调设备保养操作。 内容： 月保养：4.1.1 水系统的保养：4.1.2 检查冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；4.1.3 洗冷却水塔，塔盘；4.143、1.4 洗冷却水管上的过滤器；4.1.5 在冷却水中加入缓蚀剂；4.1.6 检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；4.1.7 检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。 盘管风机的保养：4.2.1 清洁过滤网、风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关。 水泵保养：4.3.1 见水泵定期保养办法。 半年保养：4.4.1 主机保养：4.4.1 主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次，维修部检查合格后在保养记录上签字。4.4.2 副机保养：4.4.2 冷却水泵保养见水泵定期保养办法；4.4.2 控制柜保养见控制柜保养办法；4.4.2 电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。 冷却塔：4.5.1 叶螺栓紧144、固，检查转动时是否振动.刮塔壁；4.5.2 齿轮箱油位检查，补油。轴承温升检查补加润滑油； 4.5.3 布水器转动情况检查；4.5.4 塔盘.塔体倾斜校正。 管道系统：4.6.1 阀门漏水检修，保温层修补；4.6.2 冷却水管道加药除垢，除水藻；4.6.3 冷冻水管道加药除水垢。 注意事项：略。 相关文件： 空调机房管理办法。 中央空调系统操作办法。 控制柜保养办法。 水泵定期保养办法。 使用表单：略。 附件：略。中央空调系统操作办法 定义：略。 目的： 保证中央空调系统的正常工作。 适用范围： 物业公司所有管理项目内的所有中央空调设备的操作。 工作内容： 运行前的检查准备工作：4.1.1 首145、先检查看主、副机的电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的（正常值为）。查看两个水系统是否充满水，停机时冷冻水正常压力为未充满水排除故障后补水到满液状态。4.1.2 看管道上的阀门，电动阀是否处于工作状态，如有误动，须恢复到正常状态。4.1.3 停用一周以上重新开机启用，必须先预热小时。4.1.4 查看上一班的运行记录，了解主机状况，如主机为故障停机，先查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机，（一小时不得超过四次启动）。4.1.5 测量室外的温湿度，根据气象条件和用户情况确立运行方案。 开机及运行操作：4.2.1 首先启动冷冻水泵，先启动一台，待运行平衡后再启动一台（三台冷冻泵，146、一台备用）。4.2.2 启动冷却塔风机，如室外温度很低，也可以启动一台或不启动，但要保证冷却效果。4.2.3 水系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常泵和电机运转有无异常响动。如有异常，立即停机检查。4.2.4 调节分水罐，使供回水平衡，确保主机的供水量稳定。4.2.5 确定主机无异常情况后，启动主机，启动后观察压差，回油情况，出水温度及运转声音，如有异常，应停机检查。4.2.6 主机运转后将风机盘管总开关打开，再根据用户情况打开或关闭分层开关。4.2.7 整个系统启动以后要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常。4.2.8 系统正常运转以后，应每个小时做一次记录。 停机操作：4147、.3.1 先关掉压缩机电源，保留总电源以便主机处于预热状态。若长时间的停机则关闭总电源。4.3.2 关闭冷冻泵出口蝴蝶阀后，再逐台关闭冷冻水泵，以免引起管道的巨烈震动，停泵后再将蝴蝶阀开启到正常位。4.3.3 逐台关闭冷却泵，方法同。4.3.4 关闭盘管风机的总开关，保留分层控制开关。4.3.5 完成上述操作后，对整个系统巡视一遍，确认系统是否停止运行。 事故停机：4.4.1 主机故障：这种情况应先关压缩机开关，保留主机的总开关，然后检查并排除主机的故障，短时不能排除的需按正常停机程序停机。4.4.2 副机故障：这种情况应关掉故障副机的控制开关停机检修。同时启用备用的副机投入系统运行。4.4.148、3 管路故障：由于检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机程序停止系统的运行，排除故障后，再补水投入运行。4.4.4 停电：这种情况按正常停机操作程序关闭主，副机开关，保留电源指示，待恢复供电后，再重新启动运行同时做好记录。4.4.5 火警：遇到这种情况应立即关闭主、副机的总开关。 注意事项：略。 相关文件： 中央空调系统操作办法。 中央空调系统保养办法。 空调机房管理办法。 使用表单： 中央空调主机运运记录。空调机房巡查记录。附件：附件一：中央空调主机运运记录。附件二：空调机房巡查记录。空调维修保养办法 定义：略。 目的 确保空调制冷效果良好，运行稳定、可靠、节能，尽最大149、限度延长设备使用寿命。 适用范围 适用于物业所有管理项目分体空调的维修保养操作。 工作内容： 工程科指定专人分季对分体空调进行维修保养工作。 对每台空调进行编号，以便于进行维修和保养。 每月的十五日对空调室内机隔层网进行清洗一次,保证排风清洁、通畅，十二月对所有空调进行一次彻底保养。 测试压缩机输出电流是否标准，若不符合标准，应检查散热器，若太脏或堵塞时应清洗散热器。若雪种不够，需加雪种。 检查各管道和接头处若有漏气现象，发现漏气现象及时修补。 检查保温管若发现有积水时，如确认保温管已失效，应及时更换。 所有保养事项必须填入设施设备保养记录中。 注意事项： 空调保养应在不影响空调正常使用的情况150、下进行。 保养时应注意安全，避免事故的发生。 空调保养后需填写设施设备保养记录。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备保养记录。 设施设备维修记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。附件二：设施设备维修记录。风机房管理办法 定义：略。 目的： 加强风机房的管理，保证设备正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目风机房的管理。 工作内容： 由工程服务主管安排专人负责风机房的管理工作。 风机房负责人每日对风机房进行巡查一次，并填写风机房巡查记录。 巡查中发现的问题要及时进行处理，并填写设施设备维修记录。 风机的维修保养操作按照风机维修保养办法里的相关内容执行。 风机房为机房重地，未经工程服务主151、管或风机房责任人许可，任何人不得随意出入。 每周将风机进行试运行一次，检查风机运行是否正常，有无异常声音等。 保持风机房的通风和照明，发现问题及时进行处理。 保持风机房的清洁，每周对风机房进行一次卫生清扫，清扫范围包括地面、墙面、天花以及风机设备的表面。 注意事项：略。 相关文件： 风机维修保养办法。 使用表单： 风机房巡查记录。 设施设备维修记录。 设施设备保养记录。 附件：附件一：风机房巡查记录。附件二：设施设备维修记录。附件三：设施设备保养记录。风机维修保养办法 定义：略。 目的： 规范风机维修、保养的管理，确保设备正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目风机的维修保养操作。 工作152、内容： 风机的维修保养操作由风机房责任人负责实施。 风机的维修：4.2.1 风机出现故障后，须对风机及时进行维修。4.2.2 对于风机出现的无法修复的故障，由工程服务主管按照相关流程进行操作。4.2.3 风机的维修操作必须填写设施设备维修记录。 风机的保养：4.3.1 每季度对风机系统进行一次全面保养。4.3.2 检查风机、电机、电流应额定电流，否则及时处理。4.3.3 检查电机绝缘电阻应，否则及时处理。4.3.4 检查电控箱内开关、按钮、接触器应工作良好，如不正常及时处理。4.3.5 检查风柜体固定螺丝应紧固，否则要紧固。4.3.6 每年对机体要做一次全面清扫。4.3.7 检查风管有无漏风，153、如有应及时处理。 注意事项：略。 相关文件： 风机房管理办法。 使用表单： 风机房巡查记录。 设施设备维修记录。 设施设备保养记录。 附件：略。风机系统操作办法 定义：略。 目的： 确保风机系统正确无误的启动。 适用范围： 适用于物业所有管理项目风机系统的操作。 工作内容： 风机系统的维修、保养方法依照风机维修保养办法执行。 风机系统的操作除特殊情况外，应由风机设备责任人执行。 风机在停止时，应设置在自动控制状态。 需要手动启动风机时，先将风机控制打到“手动”控制标志处，然后再按下风机启动按钮；启动完毕后，应将风机设置回自动控制状态。 每日对风机进行一次巡查，检查风机电源及手动启动情况，发现问154、题及时处理，并填写设施设备巡查记录和设施设备维修记录。 每月对风机控制柜进行一次全面检查，具体操作按风机维修保养办法执行。 风机机房实行专人责任制，由工程服务主管指定专人负责，其他人员未经许可不得进入。 风机房责任人应保持风机房、风机及风机控制柜的清洁，每周进行一次清扫。 注意事项：略。 相关文件： 风机房管理办法。 风机维修保养办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 风机房巡查记录。 设施设备维修记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。附件二：风机房巡查记录。附件三：设施设备维修记录。监控中心管理办法 定义：略。 目的： 加强监控中心的规范管理，保证智能化设备的正常运行。 适用范围： 适用于155、物业所有管理项目监控中心的管理。 工作内容： 由工程服务主管指定专人作为监控中心责任人。 监控中心责任人全面负责监控中心智能化设备的管理、维修、保养等操作，其他人未经工程服务主管或责任人许可，不得对监控中心设备进行更改等操作。 监控中心设备由保安服务分部负责保管，由工程服务分部负责操作；监控中心责任人每天对监控中心进行两次巡查，并填写监控中心巡查记录。 监控中心值班保安，发现监控中心设备出现故障，应及时通知监控中心责任人；监控中心责任在接到监控中心保安的故障报告后，应立即赶往现场进行处理。 智能化系统各子系统的管理依据各子系统的维修、保养办法执行。 监控中心为机房重地，未经许可其他人员不得进入156、；进入监控中心应穿脚套或换拖鞋。 对监控中心各种设备的操作应填写相关记录。 保持监控中心的安静，不得喧哗或大声说话。 应保持监控中心防静电地板的完好及接地系统的良好，发现问题及时处理。 保持监控中心的通风和照明，发现问题及时处理。 注意事项：略。 相关文件： 智能化系统控制主机管理办法。 使用表单： 监控中心巡查记录。 附件：附件一：监控中心巡查记录。智能化系统控制主机管理办法 定义：略。 目的： 加强智能化系统控制主机的规范化管理，保证设备的正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目智能化系统各子系统控制主机的管理。 工作内容： 智能化系统各子系统的控制主机由工程服务主管指定专人作为责任157、人，其他人未经工程服务主管或责任人许可，不得对控制主机进行操作。 智能化系统控制主机的维修、保养操作按照各子系统的维修保养办法执行。 智能化系统控制主机摆放在监控中心，由监控主机值班员负责保管，由工程责任人负责进相关维修、保养、更改等操作。 智能化系统各子系统的控制主机为智能化系统各子系统的管理主机，任何人不得在控制主机上进行其它无关操作。 控制主机上不得上网、打游戏、看小说、做文件；未经允许不得对控制主机进行拷贝、删除、添加等操作；不得再控制主机上使用移动存储设备。 不得传播病毒到控制主机上，否则追究当事人相应责任。 不得随意对控制主机进行开启、关闭、重启等操作。 各控制主机必须设置管理密码158、，责任人不得将控制主机管理密码告诉其他无关人，任何人不得打听、窃取、更改控制主机密码。 操作主机一旦发生故障，监控中心值班人员应立即通知控制主机责任人进行处理。 对控制主机进行更改操作，需填写控制主机操作登记表。 注意事项：略。 相关文件： 监控中心管理办法。 智能化系统控制主机管理办法。 使用表单：略。 附件：略。系统维修保养办法 定义：略。 目的： 加强系统的规范管理，保证设备的正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目系统的维修、保养操作。 工作内容： 系统的责任人由工程服务主管指定专人负责，其他人未经工程服务主管或责任人许可，不得对系统进行更改等操作。 系统的维修：4.2.1 系统159、责任人每周对系统末端设备进行巡查一次，并填写设施设备保养记录。4.2.2 巡查发现的问题，应立即进行处理，能力范围内无法进行处理的，应及时上报。4.2.3 每日对系统控制主机巡查两次，查看系统运行情况及各末端设备的在线情况，填写设施设备巡查记录，发现问题及时进行处理。4.2.4 对系统的任何维修操作必须填写设施设备维修记录。 系统的保养：4.3.1 末端设备每月进行保养一次。检查末端设备箱的接地情况、清洁情况，用毛刷将设备箱及设备上的灰尘轻轻扫除。4.3.2 检查末端设备的接线情况，确保设备接线良好。4.3.3 每月对系统控制主机进行一次全面检查。4.3.4 检查控制主机接口的接线情况，确保接160、线牢固、可靠；检查控制主机内的板卡，确保接触良好；用毛刷将主机电路板上的灰尘轻轻扫除。4.3.5 检查控制主机表面有无静电，及时进行处理。 注意事项：略。 相关文件： 智能化系统控制主机管理办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 智能化控制主机操作记录。 设施设备保养记录。 附件：略。停车场管理系统维修保养办法 定义：略。 目的： 加强停车场管理系统的规范管理，保证设备的正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目停车场管理系统的维修保养操作。 工作内容： 停车场管理系统的责任人由工程服务主管指定专人负责，其他人未经工程服务主管或责任人许可，不得对停车场管理系统进行更改等操作。 系统的维修：161、4.2.1 系统责任人每周对系统设备进行巡查一次，并填写设施设备保养记录。4.2.2 巡查发现的问题，应立即进行处理，能力范围内无法进行处理的，应及时上报。4.2.3 每日对停车场管理系统控制主机巡查两次，查看系统运行情况及各末端设备的在线情况，填写智能化系统控制主机操作记录，发现问题及时进行处理。4.2.4 对系统的任何维修操作必须填写设施设备维修记录。 系统的保养：4.3.1 每月对整个系统进行一次整体功能测试，确保各项功能的正常实现。 4.3.2 检查末端设备的接线情况，确保设备接线良好、运行稳定。4.3.3 每月对系统控制主机进行一次全面检查。4.3.4 检查控制主机接口的接线情况，确162、保接线牢固、可靠；检查控制主机内的板卡，确保接触良好；用毛刷将主机电路板上的灰尘轻轻扫除。4.3.5 检查控制主机表面有无静电，及时进行处理。4.3.6 系统的功能测试不得影响业主的正常使用，所有保养操作需填写设施设备保养记录。 注意事项: 略。 相关文件： 智能化系统控制主机管理办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 智能化控制主机操作记录。 设施设备维修记录。 附件：略。巡更系统维修保养办法 定义：略。 目的： 加强巡更系统的规范管理，保证设备的正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的巡更系统的维修、保养操作。 工作内容： 巡更系统的责任人由工程服务主管指定专人负责，其他人未经工程163、服务主管或责任人许可，不得对巡更系统进行更改等操作。 巡更系统的日常操作由保安服务分部负责，工程责任人负责维修及保养。 系统的维修：4.3.1 巡更系统责任人在接到保安服务分部的故障通知，需立即前往现场进行修复。4.3.2 能修复的故障应立即修复，不能修复的及时报告工程领班进行处理。4.3.3 对系统的任何维修操作必须填写设施设备维修记录。 系统的保养：4.4.1 每月对各巡更点进行巡查一次，检查巡更底座的固定是否牢固，有无破损。4.4.2 每月对系统控制主机进行一次全面检查。4.4.3 检查控制主机接口的接线情况，确保接线牢固、可靠；检查控制主机内的板卡，确保接触良好；用毛刷将主机电路板上的164、灰尘轻轻扫除。4.3.4 检查控制主机表面有无静电，及时进行处理。4.3.5 各种保养操作完成后需填写设施设备保养记录。 注意事项：略。 相关文件： 智能化系统控制主机管理办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 智能化系统控制主机操作记录。 设施设备维修记录。 附件：略。触摸屏查询系统维修保养办法 定义：略。 目的： 加强触摸屏查询系统的规范化管理，保证设备的正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的触摸屏查询系统的维修、保养操作。 工作内容： 触摸屏查询系统的责任人由工程服务主管指定专人负责，其他人未经工程服务主管或责任人许可，不得对巡更系统进行更改等操作。 触摸屏查询系统的内容更新，165、需根据项目的实际管理要求进行，由客户服务中心提供相关内容。 系统的维修：4.3.1 触摸屏查询系统责任人每日对查询主机进行巡查两次，发现问题及时进行处理。4.3.2 能修复的故障应立即修复，不能修复的及时报告工程领班进行处理。4.3.3 对系统的任何维修操作必须填写设施设备维修记录。 系统的保养：4.4.1 每月对系统主机进行一次全面检查。4.4.2 检查控制主机接口的接线情况，确保接线牢固、可靠；检查控制主机内的板卡，确保接触良好；用毛刷将主机电路板上的灰尘轻轻扫除。4.3.3 检查控制主机表面有无静电，及时进行处理。4.3.4 各种保养操作完成后需填写设施设备保养记录 注意事项：略。 相关166、文件： 智能化系统控制主机管理办法。 使用表单：文件及记录： 设施设备保养记录。 智能化系统主机操作记录。设施设备维修记录。 附件：略。闭路监控系统保养办法 定义：略。 目的： 保证闭路监控系统正常工作，延长设备使用寿命。 适用范围： 适用于物业公司所有管理项目的闭路监控系统。 工作内容： 室外摄像系统:4.1.1 每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温扇清理一次，镜头焦距校调一次。4.1.2 每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。4.1.3 室外摄像系统长期风吹167、雨淋、日晒，易生锈、腐蚀，每月检查一次，做好防腐防锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。 室内摄像系统:4.2.1 每月检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次；降温风扇清理一次；镜头焦距校调一次。4.2.2 检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。 监视与控制系统4.3.1 监视室通风、照明检查；室内所有设备每月检查一次。4.3.2 检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；检查各画面是否正常，有无变色、模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向上级领导汇报。4.3.3 每月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。4.3.4 每月对录象机磁鼓用棉签沾的酒精擦抹，168、以确保图像清晰。 每月保养按办法填写设施设备保养记录。 注意事项：略。 相关文件： 智能化系统保养办法。 使用表单： 闭路监控系统保养记录。 附件: 附件一：设施设备保养记录。对讲系统维修保养办法 定义：略。 目的： 确保对讲系统的正常运行，延长设备使用寿命。 适用范围： 适用于物业所有管理项目对讲系统的维修保养。 工作内容： 由工程服务分部指定专人负责对讲系统的维修、保养工作。 对讲主机的维修保养：4.2.1 检查对讲管理机通风、散热是否良好，主机接线端上电器接线是否松动。4.2.2 检查主机内是否有灰尘和氧化物，用毛刷进行清除。4.2.3 定期对管理机的视频线路进行检测，保证视频信号保持在169、左右。 对讲门口机的维修保养：4.3.1 检查解码器、电源箱是否有松动，检查接线端子是否紧固。如发现问题及时处理。4.3.2 清扫主机板内灰尘，检查各按钮是否失灵或反应怠慢。4.3.3 检查双向通话音质是否清晰，失真度在以内，断开市电做备用电池供电试验。 分配器、放大器、隔离器的维修保养：4.4.1 检查器件外表是否完成，外壳是否有烫手现象。4.4.2 检查器件内部是否有灰尘，接线是否有脱落现象。4.4.3 检查设备箱的接地，确保设备箱接地良好。 系统功能的检查：4.5.1 检查系统各项功能的实现情况，发现问题及时进行排除，确保系统运行稳定、良好。4.5.2 检查管理机与门口机的通讯情况，确保170、图像清晰无跳动、干扰，声音清晰无噪音。 注意事项: 对讲系统的保养不能影响业主的正常使用。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备保养记录。 设施设备维修记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。附件二：设施设备维修记录。消防中心管理办法 定义：略。 目的： 加强消防控制中心的管理，保证消防系统设备的正常运行。 适用范围： 适用于物业所有管理项目消防系统的管理。 工作内容： 由保安服务分部负责对消防中心实行每日小时有专人值班、监控。严格执行交接班制度，做好值班记录；由工程服务分部负责消防设备的维修、维护、保养。 非值班人员严禁操作，外来人员进入须经客户服务中心经理或工程服务主管或保安服务主管批准。171、 各控制柜、显示屏、信号灯及控制线路等设备应始终处于良好状态，各类操作按钮应在自动位置。 每班各检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。 中央控制室出现报警信号后，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；属火灾报警，就迅速报告值班领班、客户服务中心领导组织灭火。大型火灾，应立即拨打进行求救。 监控室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改。如有损坏，要查明原因，立即报告领导，经批准后及时更换。 室内要保持干净卫生，保证设备无灰尘，不准堆放杂物。 消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。 常备应急手电筒及充电式应急照明设施。 注意事项： 消防设备为重要设备，非工作人员禁止进行172、任何操作。 相关文件： 消防设施、设备维修保养办法使用表单： 消防中心巡查记录。 设施设备保养记录。 附件：附件一：消防中心巡查记录。附件二：设施设备保养记录。消火栓保养办法 定义：略。 目的： 保证消火栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速正常地供应消防水。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的消火栓保养工作。 工作内容： 月保养：4.1.1 栓外检查：4.1.2 检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏；4.1.3 指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；4.1.4 检查栓门是否完好，发现坏的，及时进行修复。 测试：4.2.1 随机抽取消防栓总数的，按消防栓报警按钮进行测试173、，消防中心应有正确的报警显示，消火栓水泵应自动启动加压。4.2.2 检查压力表压力显示，压力应达到设计值。 年保养：4.3.1 完成月保养是的所有内容。4.3.2 开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有应立即进行复补，清洗或更换。4.3.3 将水带交换展开交换皱边后重新卷起。4.3.4 检查水枪头与水带，水带与龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复。4.3.5 将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。4.3.6 将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，4.3.7 逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。 注意事项： 消火栓为重要174、消防设施，非火警不得随便打开。相关文件： 消防设施管理办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。消防设施、设备维修保养办法 定义：略。 目的： 确保消防系统处于正常工作状态。 适用范围： 小区范围内所有消防设施、设备的维修保养。 工作内容： 工程服务分部水电工程技工每周对消防设施、设备进行一次巡视保养工作，并填写设施设备保养记录。 检查系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件外观，确保系统处于无故障状态。 每月检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活。打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟至秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不报警，应检查整个警铃管道175、，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。 每月应对消防栓进行一次外观检查，发现不正常应及时更换。 每月检查系统控制阀门应处于开启状态，若有破坏应及时处理更换，保证控制阀门不会关闭。 观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门不开启、不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。 检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否堵塞，若压力下降明显且警铃不报警，应检查报警阀的阀瓣是否锈蚀。 观察系统中水流指示器、压力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。 当系统因试验或因火灾启动176、后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。 栓外检查：4.10.1 检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏。4.10.2 指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落。4.10.3 栓门是否完好，以上各项如有损坏，必须及时更换并填写设施设备保养记录。 注意事项： 对消防设施、设备进行维修保养时，应事先与消防中心进行联系，保证不出现其他事故。 测试时，要做好各项保护措施，确保不发生其他意外。 相关文件： 消防中心管理规定。 消火栓保养办法。 使用表单： 设施设备保养记录。 附件：附件一：设施设备保养记录。装修管理操作办法 定义：略。 目的： 加强装修的规范管理，确保业主二次装修177、的顺利完成。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的二次装修管理。 工作内容： 装修动工前：4.1.1 同业主一起检查房地产公司所配备给业主的设备、设施，包括：电源、给水、排水是否到位和堵塞。电话线路、有线电视线路， 对讲门铃及内线电话有无到位和齐全，门锁、窗轨、窗扣、毛边有无问题，天花、墙、地面有无裂纹。4.1.2 与业主、装修单位负责人交待装修应注意事项；以及在装修过程中，经常出现的问题应如何避免，如：地漏、排污管道不准落入水泥、河浆等杂物；卫生间、厨房内防水、防漏必须再处理一次，保证不得渗漏，以免影响其他相邻业主；墙体内暗装的强弱电线管路，给、排水管路，与之相邻的公共体不得随意改动。4.1178、.3 在综合验收过程中发现是与本公司有关业主强烈要求整改的问题，首先填写工程整改单给房地产公司工程部要求立即整改，整改验收后确认无异议的情况下，才得签发装修许可证，让装修施工队进场作业。 装修施工中：4.2.1 每天至少次到各装修现场进行检查，装修是否按要求施工作业，包括：电器开关、配电线路、排水管路、接地保险装置是否按要求作业。4.2.2 检查施工中易燃的固体和液体存放位置是否合理，包括：板材、汽油、天那水、油漆等。4.2.3 检查所用的材料是否符合国家标准，禁止使用国家明令淘汰的材料和设备。4.2.4 检查在施工中是否有破坏房间内的主体结构，承重结构，墙体内公共管路设施。4.2.5 检查雨179、棚、防盗装置、空调、太阳能热水器是否按格式和要求施工安装。4.2.6 前两项发现时若已被破坏和安装，必须责令装修队停工整改，并向管理处报告。 装修竣工后：4.3.1 彻底检查此套房间的每一个部位，是否存在工程遗留的隐患，公共设施是否完好，相邻物业是否有影响。4.3.2 询问业主对此套住房装修有无异议，有无装修单位联系电话和住址。4.3.3 在装修单位撤离现场一个月内，对此套物业做跟踪调查，有无问题，并反馈给管理处备案。 注意事项： 装修管理要注意灵活变通，切忌死搬硬套。 相关文件： 装修巡查管理办法。 使用表单：略。 附件：略。装修巡查管理办法 定义： 装修巡查人员在业主二次装修过程中的管理规180、定。 目的： 加强二次装修的规范管理，确保业主二次装修的顺利完成。使用范围： 适用于物业所有管理项目的二次装修的巡查管理。 工作内容： 室内部分（房屋）：4.1.1 入户门不可装防盗门，装修施工时应将入户门关闭。4.1.2 装修期间必须配备两个灭火器，并将装修许可证和施工治安消防责任书挂在室内显眼处。4.1.3 不得拆除分户墙、外墙和房屋与公共部位间隔墙，拆除隔墙时，不能狂砸狂破，更不能大块大块拆除，以免下落击损地面。4.1.4 不得在没有梁的位置上建砖墙（包括轻质砖墙），应建轻质隔断墙。4.1.5 地面不准大面积装铺大理石。4.1.6 下沉式厨房卫生间都已做了防水层，不准在防水层上开凿、打孔181、安装螺栓，否则应采取相应防水补救措施。排水管不可接错，回填前做防水试验，回填首层应用砂，卫生间扩大部分需做防水。4.1.7 厨房内排烟口不可改位，通向小阳台（采光井内的阳台建筑物，正面不可见）门可换改不锈钢防盗门，同时该小阳台可装热水器。卫生间排气扇可在窗玻璃上开圆洞。4.1.8 阳台推拉门内侧可装不锈钢拉闸。4.1.9 窗花必须按样式制作，建议设至少一个逃生口，安装窗花前应考虑如何安装空调室外机.4.1.10 调室外机安装必须用不锈钢螺栓和承托架，而且要装在指定位置（百叶窗内或其它指定位置），空调冷凝水应接驳到空调集水管或地漏。4.1.11 煤气、纯净水安装必须请相关专业公司进行施工，智能182、化系统原则上不可改变其位置，如确有需要应由原施工单位进行施工。4.1.12 公共屋面、天台花园、二层露台、首层私家花园不准搭建任何形式构筑物、建筑物，住宅窗檐不准搭建任何遮阳、防雨蓬盖、晒衣架等；大、小阳台不准封闭和放置有碍观瞻物品。 公共部分4.2.1 公共水、电有无被偷用。4.2.2 入户门口及电梯前厅清洁卫生。4.2.3 门窗有无损坏，墙面有无碰伤、乱写乱画、随意张贴、挂牌。4.2.4 公共走道、设备、设施有无被破坏（如电梯、楼梯扶手、消防、照明监控、垃圾桶等）。4.2.5 公共走道建筑和园林苗木有无损伤、移动、被盗。苗木生长状况是否正常。4.2.6 公用设备、设施是否正常运作。4.2.183、7 装修及生活垃圾是否按规定运送，堆放和及时清走。4.2.8 地下车库及其余空房内有无住人，正在装修房屋有无施工人员住宿。4.2.9 门窗是否锁上、关好。 商铺部分尚需注意以下几点：4.3.1 排水烟必须全部经烟道排出。4.3.2 空调机安装在指定位置。4.3.3 广告牌制作规范、悬挂牢固，支架上不得放置其它物品。4.3.4 商铺门、卷闸、底层柱子立面装饰应与整体建筑，环境相协调，禁止在卷闸门上喷绘广告。4.3.5 卷闸门内可装平开防盗拉闸，但不准拆除卷闸门及在门外做其它防护。 注意事项： 装修巡查中发现的问题要与业主协商解决，不得与业主发生口角或肢体冲突。 相关文件： 装修管理操作办法。 使184、用表单：略。 附件：略。楼梯、扶手维修保养办法 定义：略。 目的： 使需维修的楼梯、扶手设施恢复使用功能。 适用范围： 适用于物业所有管理项目楼梯、扶手的维修保养。 工作内容： 工程科土建工程技工负责对楼梯扶手的维修保养。 楼梯间的维修：4.2.1 梯级踏步损坏的维修：4.2.1 将损坏部位周边已松动部分凿除至结实层。4.2.1 用钢丝刷清扫干净浮土。4.2.1 充分喷水湿润。4.2.1 均匀地涂刷一道素水泥浆。4.2.1 用：的水泥砂浆做好基层。4.2.1 然后修复饰面。 维修断开的扶手连接部位：4.3.1 除锈清洁后焊接牢固。4.3.2 两道防锈漆，每道漆之间要间隔两小时。4.3.3 最后185、刷面漆一次，必须保持和原颜色一致。 每项工作完成后，需填写设施设备维修单。 注意事项： 维修工作时应注意不能影响业主住用户租户的正常生活。 应保持作业场地整洁。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备维修单。 附件：略墙体、墙面维修保养方法 定义：略。 目的： 使需维修的墙体、墙面恢复使用功能及外观。 适用范围： 物业所有管理项目墙体、墙面的维修保养操作。 工作内容 由工程服务分部土建技工负责对小区内墙体、墙面的维修保养。 墙体结构的维修适用于砌体腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破损、腐蚀，以及尚未形成安全威胁的裂缝和温度缝的处理。4.2.1 裂墙维修：4.2.1 先将裂缝周边的饰面凿186、除并将砌体已松散层凿至结实层，要求凿槽成外八字形。4.2.1 用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。4.2.1 均匀地涂刷一道素水泥浆。4.2.1 再用比砌筑砂浆高一个强度等级的：水泥砂浆填缝抹平。4.2.1 用同颜色的墙体饰面材料修复饰面。4.2.2 砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损：4.2.2 先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰土。4.2.2 充分喷水湿润破损面。4.2.2 用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌。4.2.3 墙面缺损的维修：4.2.3 将缺损饰面及周边松散层一并凿除。4.2.3 用钢丝刷清扫干净浮动灰土。4.2.3 充分喷水湿润破损面。4.2187、.3 均匀地涂刷水泥浆。4.2.3 用：的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。4.2.4 外墙渗水的维修：4.2.4 在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴，再用手工涂刷水泥砂浆面层。4.2.4 外墙渗水面程度较大时，先将四面铲除，然后涂一层胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆抹平，再修复饰面。 注意事项：4.3.1 墙体、墙面发生损坏时要及时进行修复。4.3.2 修复时，因保持作业区域的清洁，作业完成后应立即通知保洁服务分部进行清洁。4.3.3 维修完成后应填写设施设备维修单。 注意事项：略。 相关文件：略。 188、使用表单： 设施设备维修单。 附件：附件一：设施设备维修单。道路、路牙维修保养办法 定义：略。 目的： 确保室外道路、路牙保持使用功能。 适用范围： 适用于物业所有管理项目道路和路牙的维修保养操作。 工作内容： 由工程科土建技工负责小区道路和路牙的维修保养工作。 小区路面的维修：4.2.1 修补损坏的砼路面，如果损坏面积不大，可以用胶拌水泥，按附带的说明书进行修补。对于大面积损坏的修补采用硅酸盐干硬性砼进行修补。4.2.2 将道路表面或破碎面凿掉，凿除深度至结实面为准。4.2.3 用凿子将坑底彻底凿毛，破坏面的边缘要向里掏凿成凹齿形，用钢丝刷将破坏面上的散粒刷除干净。4.2.4 将要修补的面充189、分湿润。4.2.5 湿水完全渗入里面而表面无尘后，在表面涂普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实。4.2.6 用木抹子轻轻地将修补表面抹干，在砼开始硬化时，用抹子再细抹一遍,然后养护不少于昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分,处于湿润状态。 路牙的修补：4.3.1 凿除损坏的路牙，凿掉结合层，清扫残渣,喷洒水使表面充分湿润。4.3.2 待表面水分完全渗入后，涂抹普通硅酸盐水泥浆。4.3.3 将要换上去的路牙充分湿水和浸湿后，用的水泥沙浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直,抹去砖缝多余泥浆。4.3.4 必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出原有路牙平面。4.3.5190、 修补工作完成后，把路牙表面清扫干净。 注意事项： 道路、路牙的维修要确保不影响业主的正常使用，如果维修会影响正常使用的，要提前通知客户服务中心，向业主做好解释工作。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备维修单。 附件：附件一：设施设备维修单。设备改造操作办法 定义： 物业项目重大设备改造处理流程。 目的： 加强设备改造的规划化管理。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的设备改造操作。 工作内容： 设备改造工作流程如下：工程服务分部提出改造报告客户服务中心经理审批工程技术部专业工程师根据实际情况对方案进行进一步修正，报工程技术部经理审批副总经理审批总经理审批自行改造的，由采购进行物料采购需外委191、的，由工程技术部专业工程师联系相关单位进行报价，签署相应合同外委单位进行改造施工，由工程服务分部及工程技术部工程师进行监督工程服务分部进行施工，工程技术部专业工程师进行技术指导改造完成，由工程服务分部和工程技术部共同组织验收验收合格，办理完工手续，并移交相关资料、图纸 注意事项： 本办法所指的设备为单价在元以上的公共设备。 合同的签订依据公司合同的相关规定执行。 供货或施工单位原则上需提供三家以上公司进行对比。 材料、工具的采购根据公司相关规定执行。 设备改造完毕，必须由工程技术部、工程科、改造单位共同进行竣工验收，能达到使用要求的方能竣工，并签署竣工验收记录。 相关文件： 工程、设施设备管理192、体系。 工程技术部工作手册。 工程科工作手册。 使用表单：略。 附件：略。设备重大故障维修办法 定义：略。 目的： 加强设备的规范化管理，明确设备重大故障维修流程。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的设备重大故障的处理。 工作内容： 设备重大故障维修流程如下所示：工程服务分部提交设备故障报告工程技术部专业工程师前往现场进行技术核实，并与工程服务主管一起制定维修方案工程技术部经理审批副总经理、总经理审批工具、材料采购工程服务分部开始实施维修，工程技术部专业工程进行技术指导维修完成，设备进行试运行试运行正常，设备投入正常使用 注意事项：略。 相关文件： 工程、设施设备管理体系。 使用表单: 略。193、 附件: 略。设备分类代码编制办法 定义： 此办法为公共设别分类代码的编写规则。 目的： 规范公共设备管理。 适用范围： 适用于物业所有管理项目公共设备的代码编写。 工作内容： 代码编写规则如下表：代码名 称代码名 称代码名 称高压配电柜补压泵中央空调变压器空调水泵空调柜机柴油发电机阀门空调冷却塔低压配电柜水池正压送风机消防控制柜水箱防火卷帘门生活给水泵消防电梯公共天线消防泵电梯防盗对讲喷淋泵货梯道闸潜水泵扶梯游泳池设备排烟风机摄像机云台摄像机半球摄像机硬盘录像机矩阵网络交换机对讲主机对讲分机对讲门口机 注意事项：略。 相关文件： 公共设备编号管理办法。 使用表单：略。 附件：略。公共设备编号194、管理办法 定义： 本办法为物业管理项目所有公共设备的编号标准。 目的： 规范公共设备的编号，更好的完成设备管理工作。 适用范围 适用于物业所有管理项目内公共设备的编号管理。 内容： 为区分各项目的公共设备，便于对设备进行维护及维修，对各公共设备进行编号。 由各客户服务中心工程科主管负责各管理项目的公共设备编号。 公共设备分类代码按照公共设备代码编写办法里的规定执行。 设备编号的方法：4.4.1 设备编号代码为：公司名称项目名称设备名称设备顺序。4.4.2 如：，为我公司名称，代表物业；代表财富大厦，若再分区域或栋号，则相应增加一位编码，如代表新科花园区；代表消防泵；代表该设备在同类设备中的编号195、顺序。 设备编号应填写在设备标识卡、设备台帐和设施、设备清单等设备管理文件上。 注意事项： 详细的设备编号规则按照工程设施设备管理体系中的办法执行。 每个编号代表一个设备，不得重复。 相关文件： 工程设施设备管理体系。 公共设备代码编写办法。 使用表单： 设备标示卡。 设备台帐。 设施设备清单。 附件：附件一：设备标示卡。附件二：设备台帐。工程档案管理办法 定义： 本办法为工程各类进入档案室的图纸、资料、文件、记录的管理规定。 目的： 为加强档案、资料管理，更好的保存、使用、更新档案资料，特制定此办法。 适用范围： 本办法适用于物业公司各项目工程档案的管理。 工作内容： 档案、资料实行专人负责196、制，责任人为档案管理员。 进入档案室的档案、资料由档案管理员分专业、分类别、按年份归类建档、存档，并编资料目录，管理。 各类别档案由工程服务主管负责进行及时更新或更换，并与档案管理员做好沟通协调工作，填写档案更新记录表。 存档时间、大厦设施、设备原始资料（图纸、技术资料、维护台帐）须永久性保存，其他非技术性资料要求存期为两年。 档案管理员负责对档案资料进行整理，但不得随意改变档案内容。 档案、资料实行借阅登记制度，并填写借阅登记，借阅登记需注明借阅时间、归还时间、借阅人和经手人。 非本项目员工或非本公司员工，未经部门经理同意，档案管理员不得擅自将资料借予或传阅他人。否则，一切责任由资料员负责。197、 档案借阅期为个月，续借期限为一个月； 借阅档案需按时归还，因故不能归还的需提前到档案管理员处办理续借手续，但续借次数不得超过一次，借阅档案逾期无故不归还的，按相关办法进行处理； 借阅的档案需认真保存，不得造成破损或丢失； 档案、资料需经常进行清洁、整理，但不得使用水质物质进行清洁； 特殊档案、资料实行特殊管理，不得随意翻阅或借阅。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表格：略。 附件：略。操作间管理办法 定义： 此办法为工程服务分部操作间、维修间、材料间的管理规定。 目的： 加强操作间的安全、规范化管理。 适用范围： 适用于物业所有管理项目的操作间管理。 工作内容： 操作间的责任人为工程维修198、领班，全面负责操作间的日常管理。 工程科操作间为工程人员日常维修、工作安排、会议等的场所，未经操作间责任人许可，其他无关人员不得随意进出。 进入操作间需保持安静，不得喧哗或大声讲话。 操作间钥匙由工程服务主管、操作间责任人保管，不得随意转借他人，若责任人休息，则由责任人指定专人负责钥匙的管理；任何人未经允许不得私配操作间钥匙。 所有工程人员的个人工具需按要求摆放，由工具领用人自行负责管理；公用工具由责任人负责按顺序摆放，其他员工需要使用公共工具时，需经责任人同意，并办理公用工具借用手续。 操作间内禁止私拉电线或使用其他无关的电气设备，因工作需要需设置临时线路的，经工程服务主管同意后方可进行。 199、操作间的材料归工程维修领班管理，需要使用时需经工程维修领班同意，并填写材料损耗表。 保持操作间的照明和通风良好，发现问题及时处理。 保持操作间的卫生，每次维修操作后需对操作间进行一次清扫；操作间的日常清洁由工程维修领班安排所有维修人员进行轮流值日。 注意事项：略。 相关文件： 工具器材管理办法。 使用表单：略。 附件：略。工程工具器材管理办法 定义： 此办法为工程服务分部工具、材料的管理规定。 目的：为规范工具使用，加强工具管理，制定本办法。 适用范围： 适用于物业所有项目的工具器材管理。 工作内容： 各员工须熟练掌握各类工具的正确使用方法，并遵照执行。 各员工个人工具配备按照公司工程人员工具200、配置标准进行配置。 发放工具需填写个人工具领用登记表，并由领用人签名；个人工具领用登记表需妥善保管，不得故意损坏或丢失。 对较精确工具须按照程序定期进行校准、保养。 员工的个人工具须自行保管，确保完整、齐备；由个人原因造成丢失的，由领用人负责赔偿。 大型或贵重工应集中存放、保管，由工程服务主管负责管理，需要使用时，办理借用、归还手续，并填写工具借用归还登记表。 因非按正确使用方法而造成的工具损坏，由使用人按价进行赔偿；若属正常磨损或因质量问题而导致工具损坏的，经工程服务主管签字认可后，则可退还仓库，重新领取。 定期检查工具的完缺数量、损坏情况等，并作好记录。 离、退职人员在离、退职之前需办理好201、工具交还手续。 注意事项：略。 相关文件： 操作间管理办法。 工程人员个人工具配置标准。 使用表单：略。 附件：略。公共休闲设施维修保养办法 定义：略 目的： 确保公共休闲、健身设施的正常使用。 适用范围： 适用于物业所有管理项目公共休闲椅、健身器材等设施的维修保养操作。 工作内容： 由工程科工程技工负责公共休闲、健身设施的维修保养。 维修内容包括公共休闲椅、儿童娱乐设施等。 休闲椅的维修保养：4.3.1 检查木条、铁条有无断裂，螺丝是否松脱，发现问题及时处理。4.3.2 每年进行一次补漆保养。 娱乐设施的维修保养：4.4.1 检查设施有无断裂情况，即时进行修复。4.4.2 检查设施螺丝、螺栓202、有无松动，及时进行拧紧。4.4.2 检查设施的转动部位是否灵活。 所有检查项目必须填写设施设备保养记录每月月底由工程服务主管进行存档。 所有维修工作应填写设施设备维修单和设施设备保养记录。 注意事项 维修过程中或因中断维修时，应挂上相应警示牌。 由于儿童看不懂警示牌，可能造成安全危害的设施应搬离现场再进行维修。 维修工作应尽量不影响设施的正常使用。 相关文件：略。 使用表单： 设施设备保养记录表。 设施设备维修单。 附件：附件一：设施设备保养记录表。附件二：设施设备维修单。公共设施巡查管理办法 定义：略。 目的： 确保小区内各类公共设施的完好率，延长公共设施的使用寿命。 适用范围： 适用于物业203、所有管理项目的所有公共设施。 工作内容： 公共设施由维修部主管和设备设施领班负责巡视检查。 小区公共部位的各类公共设施每周巡查一遍，巡查人认真填写设施设备巡查记录。 弱电井、强电井、管道井、水表间、电表间，每周巡查一次；风机房每天巡查一次；配电房、发电机房每小时巡查一次；水泵房每小时巡查一次；监控中心、消防中心、电梯机房，每日巡查一次。 巡查需认真填写巡查记录，发现问题，需填写巡查存在问题登记表，并填写派工单，安排技工进行修复。 重大问题（如管道、阀门跑水漏水或公共设施被盗等），巡查人立即报告管理处经理及公司领导，以便及时采取措施。 公共设施设备完好率应保证在以上。 巡查时如发现有人违反管理办204、法破坏小区内公共设施时，应及时加以劝阻并及时进行教育，情节恶劣者给予相应处罚。 注意事项：略。 相关文件：略。 使用表单： 派工单。 设施设备巡查记录。附件：附件一：派工单。附件二：设施设备巡查记录。四、使用表格：使用的表格及记录如下： 物业前期介入项目工程进度报告 :部门： 日期： 序号项目预计完成日期计划完成内容实际完成量综合分析空调、通风系统给排水系统强电、电梯土建装饰系统弱电、消防系统编写： 审核： 物业前期介入工程存在问题处理记录 :部门： 日期： 序号类别问题描述处理结果责任人备注编写： 审核： 物业项目接管验收存在问题登记表 :部门： 日期： 序号项目或房号存在问题责任单位预计完205、成时间实际完成时间责任单位确认备注编写： 审核： 核准： 物业监视测量装置周期检准计划 ：部门： 日期： 计量器具名称数量检定周期月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月合计实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检 应 检合格数实检应 检合格数 合 计抽检率 抽检合格率 编制： 审核： 物业监视测量装置一览表 ：部门： 编制日期： 序号装置名称型号编号制 造 厂技 术 特 征检 定部 门检定日期使用地点备注测量范围分度值206、精 度编制： 审核： 物业设施设备保养计划 :部门： 设备类别： 序号保养日期设备名称设备编号安装位置保养类别保养内容责任人备注编制日期： 审核日期： 批准日期： 物业设施设备保养记录 :部门： 设备名称： 序号设备编号安装位置保养类型保养内容保养日期保养人验收人备注责任人： 负责人： 物业设施设备清单 ：部门： 编制日期： 年 月 日序号分类设施设备名称型号规格单位数量厂家安装地点备注编写： 审核： 物业设施设备维修记录 ：部门： 设备类别： 年月： 日期设备编号设备名称维修单编号故障描述维修情况维修结果维修人验收人备注责任人： 负责人： 物业倒 闸 操 作 票 ：项目配电房： 下令时间调度207、指令 号发令人：受令人：开始操作时间 年 月 时 分 终了时间 年 月 日 时 分操作任务模拟 操作 操作顺序操 作 项 目完成情况完成时间备注紧接：1、 完成的打“”，未完成的注明原因，时间填写完成的具体时间（小时、分钟）；2、 本操作票执行完成后需保存三个月。操作人： 监护人： 值班负责人： 物业低压配电房巡查记录 ：巡查人： 班次： 年 月 日 巡视时间巡视内容备 注总行度（）有功功率（）无功功率（）功率因数（）电压（）相电流()相电流()相电流()室内温度照明清洁灭火器材 物业低压配电房巡查记录 ：巡查人： 班次： 年 月 日 巡视时间巡视内容备 注总行度有功功率无功功率功率因数电压（208、）相电流()相电流()相电流()室内温度照明清洁灭火器材 物业电梯机房巡查记录 ：项目名称： 机房位置： 年月： 日期机房情况运行情况控制柜状态巡查人备注通风温度湿度照明卫生正常不正常手动自动停止注：由责任人每日巡查一次，正常的打“”，不正常的打“”，并将问题填入设施设备维修记录。责任人： 负责人： 日期： 物业风机房巡查记录 ：部门： 机房位置： 年月： 日期机房控制箱设备运行巡查人备注装修卫生通风照明温度手动自动停止正常不正常注：正常的打“”，不正常的打“”，并将问题填入设施设备维修记录中。责任人： 负责人： 日期： 物业高压配电房巡查记录 ：巡视人： 班次： 年 月 日 巡视时间巡视内容209、备 注电 压有功功率无功功率运行状况工 具照 明清 洁通 风温 度值班人： 责任人： 物业高压配电房巡查记录 ：巡视人： 班次： 年 月 日 巡视时间巡视内容备 注电 压有功功率无功功率运行状况工 具照 明清 洁通 风温 度值班人： 责任人： 物业管道井巡查记录 ：部门： 位置： 年度： 日期井道设备运行巡查人备注卫生装修温度通风照明正常不正常注：正常的打“”，不正常的打“”，并将问题填入设施设备维修记录。责任人： 负责人： 日期： 物业积水井巡查记录 ：部门： 年月： 日期位置水位水泵运行情况控制柜巡查人备注主泵运行副泵运行停止自动手动停止注：正常的打“”，不正常的打“”，并将问题填入设施设210、备维修记录。责任人： 负责人： 日期： 物业监控中心巡查记录 ：部门： 年月： 日期机房设备运行巡查人备注温度湿度装修卫生照明通风正常不正常备注：正常的打“”，不正常的打“”，并将问题填入设施设备维修记录。责任人： 负责人： 日期： 物业空调机房巡查记录 ：部门： 机房位置： 年月： 日期机房控制柜设备运行巡查人备注装修温度湿度卫生照明通风自动手动停止正常不正常备注：正常的打“”，不正常的打“”，并将问题填入设施设备维修记录。责任人： 负责人： 日期： 物业配电房值班室交接班记录 ：部门： 班次： 年月日： 序号项目内容备注当前设备运行情况当前系统运行模式正在检修的设备情况仪表的指示情况设备故211、障的处理经过及结果操作票的执行情况1、 已执行： 张，编号：2、 等待执行： 张，编号：需移交下一班的工作交班时间： 交班人： 接班人： 物业强电井巡查记录 ：部门： 位置： 年度： 日期井道设备运行巡查人备注卫生装修温度通风照明正常不正常注：正常的打“”，不正常的打“”，并将问题填入设施设备维修记录。责任人： 负责人： 日期： 物业弱电井巡查记录 ：部门： 位置： 年度： 日期井道设备运行巡查人备注卫生装修温度通风照明正常不正常注：正常的打“”，不正常的打“”，并将问题填入设施设备维修记录。责任人： 负责人： 日期： 物业设备标识卡 ： 部门： 设备名称设备编号规格型号安装位置出厂日期安装日212、期生产厂家安装单位设备状态：备注责任人填卡日期 物业设备标识卡 ： 部门： 设备名称设备编号规格型号安装位置出厂日期安装日期生产厂家安装单位设备状态：备注责任人填卡日期 物业设施设备台账 部门： : 设备名称设备编号规格型号安装位置出厂日期启用日期生产厂家出厂编号主要技术参数容量额定电压额定电流转速频率其它维修保养记录日期维修保养内容跟进人填写人填写日期 物业设施设备维修单 :部门： 年月日： 设备名称设备编号或位置开始时间结束时间故障描述：维修过程及安全措施：维修人： 日期：维修检查验收结论：维修领班： 日期：注： 物业设施设备巡查记录 :部门： 设备类型： 年月： 日期设备名称设备编号安装213、位置巡查情况巡查人备注责任人： 负责人： 日期： 物业水泵房巡查记录 :部门： 班次： 年月日： 巡查内容巡查时间备注水池高低水位超水位报警生活供水系统生活泵电压（）电流（）频率（）气压罐设置水压（）当前水压（）阀门电源柜、控制柜消防供水系统消防泵电压（）电流（）频率（）气压罐设置水压（）当前水压（）阀门电源柜、控制柜 喷淋供水系统喷淋泵电压（）电流（）频率（）气压罐设置水压（）当前水压（）阀门电源柜、控制柜泵房污水泵温度清洁、照明、灭火器材巡查人注：填写各设备的运行参数或状态，不正常在备注栏描述故障情况。责任人： 负责人： 日期： 物业消防中心巡查记录 :部门： 年月： 日期机房设备运行巡查214、人备注温度湿度装修卫生照明通风正常不正常注：正常的打“”，不正常的打“”，并将问题填入设施设备维修记录。责任人： 负责人： 日期： 物业智能化系统控制主机操作记录7.5.25 ：部门： 系统名称： 年月： 日期操作原因操作内容操作结果操作人备注责任人： 负责人： 日期： 物业中央空调主机运行记录7.5.26 ：项目名称： 机组编号： 年月日： 项目记录内容记录时间备注天气机房温度（）蒸发器进水温度（）出水温度（）进水压力（）出水压力（）冷剂包和温度（）制冷剂压力（ ）冷凝器进水温度（）出水温度（）进水压力（）出水压力（）制冷剂包和温度（）制冷剂压力（ ）压缩机油泵电压（）电流（）电流百分比（）215、导叶开启度（）油温（）油压差（）冷冻泵（）（）（）冷却泵（）（）（）冷却塔（）（）（）记录人责任人： 负责人： 日期： 项目钥匙移交登记表 新 光 物 业 ：序号钥匙名称移交数量移交单位移交人接收单位接收人移交时间备注注：、此表由钥匙接收人负责填写，并由移交单位负责人在移交人项进行签名确认；、此表填写完毕后需交客户服务中心进行登记存档。 项目档案资料验收移交记录表 新 光 物 业 : 移交项目移交单位 目录序号序号资料名称份数备 注移交单位： 负责人：时间： 接管单位： 负责人：时间：注：、此表由双方代表签字确认；、双方各持一份。 项目公寓接管验收表新 光 物 业 :区域： 栋号： 单元： 层216、数： 房号： 验收时间： 年 月 日验收事项验 收 内 容公寓 门 墙 地面 天花 灯 水龙头配电箱 空调 电话插座 网络插座 多媒体箱有线电视插座 电源插座 楼梯 窗户 栏杆洗手间 厨房 空调安装位 空调排水水表读数电表读数：需整改内容：验收人签名钥匙移交数量验收部门物业公司意见负责人签 名开发商工程项目部意见负责人签 名整改结果：复查人签名复查时间经过三方验收，施工单位已经把存在的质量问题，全部整改完毕，符合合同的质量要求，同意移交。物业公司负责人： 开发商负责人: 注：、合格请打“”，不合格请打“”，不合格的把缺陷填在“需整改内容栏内”。 、本表仅为物业公司与开发商的物业验收证明，单元最217、终验收以业主满意为准。 项目写字楼接管验收表 新 光 物 业 :区域： 栋号： 层数： 房号： 验收时间： 年 月 日验收事项验 收 内 容写字楼 门 墙 地面 天花 招牌 灯配电箱 空调 消防设施 电话插座 网络插座有线电视插座 电源插座 楼梯 窗户 栏杆洗手间 厨房 空调安装位水表读数电表读数：需整改内容：验收人签名钥匙移交数量验收部门物业公司意见负责人签 名开发商工程项目部意见负责人签 名整改结果：复查人签名复查时间经过三方验收，施工单位已经把存在的质量问题，全部整改完毕，符合合同的质量要求，同意移交。物业公司负责人： 开发商负责人: 注：、合格请打“”，不合格请打“”，不合格的把缺陷填218、在“需整改内容栏内”。 、本表仅为物业公司与开发商的物业移交证明，单元最终验收以业主满意为准。 项目商铺接管验收表 新 光 物 业 :区域： 栋号： 层数： 房号： 验收时间： 年 月 日验收事项验 收 内 容独立商铺 门 墙 地面 天花 招牌 灯配电箱 空调 消防设施 电话插座 网络插座有线电视插座 电源插座 楼梯 窗户 栏杆水表读数电表读数需整改内容：验收人签名钥匙移交数量验收部门物业公司意见负责人签 名开发商工程项目部意见负责人签 名整改结果：复查人签名复查时间经过三方验收，施工单位已经把存在的质量问题，全部整改完毕，符合合同的质量要求，同意移交。物业公司负责人： 开发商负责人: 注：、219、合格请打“”，不合格请打“”，不合格的把缺陷填在“需整改内容栏内”；、本表仅为物业公司与开发商的物业移交证明，单元最终验收以业主满意为准。 项目公共区域接管验收表 新 光 物 业 :区域： 栋号： 单元： 层数： 验收时间： 年 月 日验收事项验 收 内 容墙 地面 天花 灯 消防设施 楼梯 洗手间 窗 门 水表读数电表读数：需整改内容：验收人签名钥匙移交数量验收部门物业公司意见负责人签 名开发商工程项目部意见负责人签 名整改结果：复查人签名复查时间 项目公共设施、设备接管验收表 新 光 物 业 :公共设施、设备位置： 验收时间： 年 月 日验收事项验 收 内 容需整改内容：验收人签名钥匙移交数量验收部门物业公司意见负责人签 名开发商工程项目部意见负责人签 名整改结果：复查人签名复