1、x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-01修订状态: A/0章 节: 组织架构页 码: 第1页 共51页 第一部分 组织架构环境服务部主管保洁员保洁领班绿化工 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-02修订状态: A/0章 节: 部门职责页 码: 第2页 共51页 第二部分 部门职责1.0 基本资料部门名称环境维护部部门编号MYRP-HJ所属单位项目部门编制根据项目确定 2.0 部门使命负责管理区域内保洁、绿化、消杀等事务，具体行使管理、监督、协调、服务的职能，保证环境维护部的各项工作有序进行，保持项目环境的整洁、优美。3.0 部门职责 3.1 保洁2、管理3.1.1 负责项目公共区域、设施的保洁；3.1.2 负责项目垃圾收集、清运。3.1.3 负责项目保洁质量检查。3. 2 绿化管理3.2.1 负责编制项目绿化养护方案；3.2.2 负责项目植物的日常养护、培植、更换及补栽；3.2.3 负责检查植物的病虫害的检查和防治。3. 3 消杀管理3.2.1 负责制定项目消杀工作计划；3.3.2 负责负责公共区域消杀药品保管及使用； 3.3.3 负责组织公共区域消杀工作实施及善后处理 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-03修订状态: A/0章 节: 环境维护部主管职位描述页 码: 第3页 共51页第三部分 职位描述 环境维护部3、主管职位描述 1.0 基本资料岗位名称环境维护部主管岗位定员1人所属部门项目直接上级项目经理2.0 岗位使命2.1 贯彻各项环境管理制度，按照标准组织开展日常工作；2.2 组织员工各类培训，提升员工的 履职能力，培养人才梯队；2.3 对日常工作情况进行检查，对员工实施考核，持续改进和提升工作质量。3.0 岗位职责 3.1 检查辖区内所列保洁、绿化项目的完成情况。3.2 主持每日班前会，分配员工的工作3.3 监督辖区保洁人员、绿化人员的工作纪律及纠正违规现象3.4 积极配合其他部门工作，做好交楼、入住及参观前等重大活动前的准备； 3.5 检查部门员工考勤、仪容仪表，督促下属员工工作，对员工工作状4、况进行考评。3.6 对项目绿化工作进行监管，合理布置花草树木的品种和数量，为项目创设优美环境。4.0 工作联系4.1 内部联系：项目其他部门4.2 外部联系：无5.0 任职资格5.1 知识x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-03修订状态: A/0章 节: 环境维护部主管职位描述页 码: 第4页 共51页 5.1.1 学历要求：高中、中专及以下大专大学本科及以上5.1.2 专业要求： 无5.1.3 工作经验要求：三年以上同等职位工作经验。5.2 技能5.2.1 专业技能要求：a）专业职称要求：不要求要求 b）专业技能描述：熟悉保洁业务各环节流程； 。5.2.2 管理技能要5、求：计划 不要求 一般 较强 强 很强组织 不要求 一般 较强 强 很强领导 不要求 一般 较强 强 很强控制 不要求 一般 较强 强 很强决策 不要求 一般 较强 强 很强5.2.3 上岗资格证书要求：不要求要求 5.2.4 职业素养要求服务意识 不要求 一般 较强 强 很强团队精神 不要求 一般 较强 强 很强创新精神 不要求 一般 较强 强 很强廉洁诚信 不要求 一般 较强 强 很强责任感 不要求 一般 较强 强 很强x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-04修订状态: A/0章 节: 保洁领班职位描述页 码: 第5页 共51页保洁领班职位描述1.0 基本资料岗位名6、称保洁领班岗位定员根据项目确定 所属部门环境维护部直接上级环境维护部主管2.0 岗位使命负责所管辖区域清洁卫生工作的具体落实，加强清洁服务质量的检查考核，配合做好保洁服务工作 3.0 岗位职责 3.1 带领本班人员做好物业服务区域清洁卫生工作；3.2 负责保洁机具的使用和管理、清洁剂的正确使用；3.3 负责定期进行消杀、消杀药品的安全使用；3.4 协助主管对本班员工进行培训和考核。4.0 工作联系4.1 内部联系：项目其他部门4.3 外部联系：无x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-05修订状态: A/0章 节: 保洁员职位描述页 码: 第6页 共51页保洁员职位描述1.7、0 基本资料岗位名称保洁员岗位定员根据项目确定 所属部门环境维护部直接上级保洁领班2.0 岗位使命负责所管辖区域的清洁卫生，及时做好保洁工作。 3.0 岗位职责 3.1 按照标准进行各个区域的日常清洁工作；3.2 发现公共设施有损坏及时上报部门负责人；3.3 对各种清洁工具定点摆放，严禁随意在楼道摆放，并注意日常保养、维修，妥善保管，以延长其使用寿命； 3.4 雨雪天气，要及时做好路面防滑工作，做到路面无积雪、无积水，并及时的清洁公共区域地面卫生；3.5 定期进行各类消杀工作，正确、安全使用各类消杀药品。 4.0 工作联系4.1 内部联系：项目其他部门4.4 外部联系：无x物业服务有限公司环境8、维护部工作手册文件编号: QW-HJ-06修订状态: A/0章 节: 绿化工职位描述页 码: 第7页 共51页绿化工职位描述1.0 基本资料岗位名称绿化工岗位定员根据项目确定 所属部门环境维护部直接上级环境维护部主管2.0 岗位使命 负责项目绿化的养护，实施浇水、施肥、杀虫、修剪、除草、清理等工作，为项目创设优美环境。 3.0 岗位职责 3.1 负责实施浇水、施肥、杀虫、修剪、除草等绿化日常养护工作；3.2 负责绿化机具的使用和管理；3.3 检查绿化植物的正常生长状况，劝阻不卫生、不文明的行为。 4.0 工作联系4.1 内部联系：项目其他部门4.5 外部联系：无x物业服务有限公司环境维护部工作9、手册文件编号: QW-HJ-07修订状态: A/0章 节: 保洁工作岗位目标页 码: 第8页 共51页第四部分 作业规程 保洁工作岗位目标1.0 目的 明确保洁岗位工作标准，确保质量目标的实现。 2.0 范围适用于各项目的保洁目标管理。3.0 职责 环境维护部主管负责监督保洁质量目标的实现；4.0 保洁工作岗位质量目标4.1 保洁员工培训覆盖率100；4.2 计划工作完成率98以上，每日检查覆盖率90以上；4.3 保洁工作检查问题反馈及时率95以上，处理率95以上；4.4 各类保洁工作记录完好率98以上。4.5 保洁工作投诉处理有效率达到100%；4.6 保洁工作操作程序和管理标准完善，并符合10、实际需求。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-08修订状态: A/0章 节: 保洁管理作业规程页 码: 第9页 共51页保洁管理作业规程1.0 目的明确员工工作准则，确保服务标准统一。2.0 范围：各项目环境维护部全体员工3.0 职责3.1 环境服务主管负责保洁管理工作计划、工作制度，负责检查物业服务区域清洁、绿化状况。3.2 保洁领班负责检查、监督、指导清洁工作。3.3 保洁员负责依照本规程进行清洁、保洁工作。 4.0 程序要点4.1 工作要点 4.1.1 服从工作分配，按公共区域清洁质量标准要求的内容和标准按时、按量完成各项工作。 4.1.2 熟练掌握各种清洁操作方11、法和各种清洁剂、清洁工具的使用方法，并注意爱护清洁工具，节约能源及原材料。 4.1.3 工作中遇到不能解决或需上级领导协调解决的问题，须电话告知领班，领班联系相关部门协调处理。 4.1.4 员工在公共区域，严禁大声喧哗或嬉戏打闹。 4.1.5 工作时不得串岗或擅离职守，不准随意进入非本职工作区域逗留。4.1.6 因工作原因需要进入专有区域须先敲门（或按门铃），说明来意经同意后方可进入作业。4.1.7 清洁办公区域时，任何有文字的纸张物品等不可作为垃圾直接清除；4.2 工具的摆放x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-08修订状态: A/0章 节: 保洁管理作业规程页 码: 12、第10页 共51页 清洁工具使用完毕后，须由使用人清洗干净存放于指定位置；4.2.2 电动或机械工具，如吸水吸尘器、地刷机等，须另行保管于库房或指定位置。 4.2.3 清洁剂要标识明显，酸碱清洁剂分别存放于固定位置，同时应避免容器受损或药液泄漏，如发现受损或泄露，应立即更换容器。 4.2.4 盛装清洁剂（药剂）容器的盖须拧紧，并保持清洁，摆放整齐。 放置清洁剂（药剂）的层架必须牢固结实，便于取放。4.2.5拖把、尘推须放于指定位置，用于地面和卫生间的拖把应分区摆放。 抹布、毛巾等应清洗干净后晾挂于指定位置。4.2.6除“四害”机具、小喷枪等，在使用完毕后，应将盛药容器用清水清洗干净后存放于指定13、位置。 小铁铲、鸡毛掸子等应放置于干燥处。 4.2.7垃圾袋应存放于保洁间内，不准随意搁置。4.3 清洁工作检查 4.3.1 环境维护部主管和领班，应每日对保洁员的工作情况进行检查，并将检查情况记录于每天的保洁工作现场检查表上。4.3.2 每月应根据工作检查表对工作质量进行评估，该质量评估连同相关工作记录，将作为保洁员绩效考评的依据。 5.0 质量记录 保洁工作现场检查表 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-09修订状态: A/0章 节: 保洁工作质量检查规程页 码: 第11页 共51页保洁工作质量检查规程1.0 目的规范保洁工作的质量检查标准，确保物业环境清洁卫生，对14、保洁员工作质量做出客观评价。2.0 适用范围 适用于各项目的保洁工作质量检查。3.0 职责 环境维护部主管、保洁班长依照本规程对保洁人员的工作质量进行检查；4.0 程序要点4.1 室外公共区域的检查方法与质量标准 道路4.1.1.1 检查方法：每区抽查3处，目视检查 4.1.1.2 质量标准：道路地面无白色垃圾，无明显泥沙、轮印，无污垢、果皮、纸屑、口香糖等 排水沟、水篦 4.1.2.1 检查方法：每区抽查3处，目视检查 .2 质量标准：沟渠池井无异味、蚊蝇、杂物，无淤泥累积，烟头不超过5个 垃圾桶.1 检查方法：抽查至少5处，目视检查 .2 质量标准：a） 垃圾桶外壳干净，无明显灰尘、油迹，15、污迹；b） 桶内无异味，桶底无积渣，无粘着物，垃圾不超过容量的2/3；c）x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-09修订状态: A/0章 节: 保洁工作质量检查规程页 码: 第12页 共51页d） 周围地面无垃圾乱堆放、无明显污迹、无积水 4.1.4 垃圾房（中转站）4.1.4.1 检查方法：目视、全面检查4.1.4.2 质量标准：a） 垃圾房无异味、无污水横流，无粘着物；b） 地面无垃圾、污水、泥沙、积水；c） 墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网；d） 设备清洁、光亮。4.1.5 标识宣传牌、雕塑4.1.5.1 检查方法：各抽查至少3处，用白纸巾轻拭；4.1.5.2 质量标准：16、a） 无明显灰尘，无污迹、污物，呈本色；b） 用纸巾轻拭20cm无明显污渍。 景观池、亭.1 检查方法：目视检查.2 质量标准：景观池内无异味、青苔及杂物，景观亭内无杂物、污迹 绿化带.1 检查方法：每区抽查3处，目视检查 .2 质量检查：a） 草坪及高杆照明灯目视无灰尘、污迹b） 草坪内无明显垃圾、杂物。 灯具.1 检查方法：目视检查 .2 质量标准：公共照明灯罩、烟感器、出风口、指示灯目视无明显灰尘、无污迹、无蚊虫尸体堆积。4.1.9 排水明沟x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-09修订状态: A/0章 节: 保洁工作质量检查规程页 码: 第13页 共51页4.1.17、9.1 检查方法：抽查2处房屋的排水沟，目视检查；4.1.9.2 质量标准：无明显泥沙、污垢，每20m内固体垃圾在2个以下。4.1.10 沉沙井和污、雨水井4.1.10.1 检查方法：每责任区抽查3个，目视检查4.1.10.2 质量标准：底部沉淀物不影响正常排水，内壁无粘附物，井盖无污迹。4.1.11 化粪池4.1.11.1 检查方法：目视检查；4.1.11.2 质量标准：进排水畅通、无污水外溢。4.2 室内公共区域的检查方法与质量标准 地面的清洁4.2.1.1 检查方法：每责任区抽查5处，目视检查；4.2.1.2 质量标准：室内地面呈材质本色、无污迹、杂物、垃圾等。 墙面的清洁4.2.2.118、 检查方法：每责任区抽查5处，目视检查.2 质量标准：a） 墙面目视无污迹、污物、脚印、蜘蛛网，呈本色，无乱张乱贴； b） 乳胶漆墙面目视无污渍、无明显灰尘，呈原色。 楼梯间、走廊地面4.2.3.1 检查方法：每责任区抽查5处，目视检查；4.2.3.2 质量标准：楼道梯间、走廊目视无杂物、污迹，天花板无明显灰尘、蛛网。 楼梯扶手、附墙4.2.4.1 检查方法：每责任区各抽查2处，全面检查；4.2.4.2 质量标准：楼道、走廊扶手、铁花无灰尘、污迹，踢脚线、墙角线无积尘。 电梯4.2.5.1 检查方法：抽查至少3部电梯，目视检查4.2.5.2 质量标准：a） 电梯无异味，顶棚无积尘，轿箱内无污迹19、无手印、沙石、杂物；b） 电梯门轨道槽内无泥沙、杂物；c） 显示屏干净无尘、无乱张贴，广告牌无尘、无污迹、无手印。4.2.6 公用卫生间 4.2.6.1 检查方法：全面检查4.2.6.2 质量标准：a） 卫生间地面干净，基本无异味、无积水、无污渍、无杂物；b） 墙面瓷砖、门、窗用纸巾擦拭20无明显灰尘，c） 便器无污渍，墙壁、门上无乱涂乱画；d） 天花板、灯具目视无明显灰尘；e） 洗手台台面无积水、无杂物； f） 玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印。4.2.7 玻璃门窗、镜面及室内摆设4.2.7.1 检查方法：至少各抽查5处，目视检查、用白纸巾轻拭； 4.2.7.2 质量标准：玻璃门窗、镜面、20、室内摆设等目视无明显灰尘、污物、污迹、手印。4.2.9 地下停车场 4.2.9.1 检查方法：抽查至少5个责任区，目视检查 4.2.9.2 质量标准：a） 地下室、停车场目视无积水、污迹、污物、烟头、杂物；b） 墙面无污渍、无明显灰尘、无乱张贴、无乱图画；c） 标识标牌、消防栓、防火门等无污渍、明显灰尘；d） 地面车场目视无杂物、污物、烟头；e） 车道线清晰、明显，无明显油迹、污迹，呈本色。4.3 其他工作的检查方法与质量标准 员工形象.1 检查方法：随机抽查至少2名员工，目视检查 .2 质量标准：着干净、整洁、统一的工装、佩戴工作牌等，符合保洁员工形象标准。 员工行为.1 检查方法：随机抽查21、至少2名员工，目视检查；.2 质量标准：符合保洁工作岗位职责的要求。 工器具管理.1 检查方法：现场察看 .2 质量标准：使用、收放工具有序，无随用随放、乱放的现象。 计划管控.1 检查方法：查本月计划.2 质量标准：计划制定合理、有效，严格执行计划内容并达到相应的效果。5.0 支持文件5.1室内公共区域清洁作业规程5.2室内公共区域清洁作业规程6.0 质量记录 保洁工作现场检查表 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-10修订状态: A/0章 节: 室外公共区域清洁作业规程页 码: 第16页 共51页室外公共区域清洁作业规程1.0 目的 规范室外公共区域清洁工作，确保公22、共场地卫生良好、环境整洁。 2.0 适用范围 适用于各项目物业服务区域内公共场地的环境清洁管理。 3.0 职责 3.1 环境维护部主管负责室外清洁计划的制定、组织实施和质量控制。 3.2 保洁领班负责协助主管检查、组织实施清洁作业工作。 3.3 保洁员负责依照本规程具体进行室外清洁工作。 4.0 程序要点 4.1 道路清扫4.1.1 每天对项目内道路定时清扫两遍， 上午在8：30前完成，下午16:30前完成。 4.1.2 对项目内道路除定时清扫外，应安排固定人员循环保洁，循环时间以不超过60分钟。 4.1.3 下雨天应及时清扫路面，确保主循环路面无积水。 4.1.4 每月冲洗一次项目主循环道路23、，确保路面无污迹，无淤泥。 发现路面有油污应及时用片碱清洗、处理；及时用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。 清洁标准：路面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙、垃圾；路面明显垃圾滞留时间不能超过20分钟。 4.2 中庭、广场的清扫4.2.1 中庭、广场定时清扫、循环清洁。 4.2.2 每天擦拭一次中庭花坛、健身、休闲设施等。 4.2.3 每天对景观水池进行一次打捞。 4.2.4 每月对地面全面冲洗一次。4.2.5 清洁标准： 地面洁净无明显积尘、无污渍、无垃圾。 花坛、花台表面洁净无污渍，地面垃圾滞留时间不能超过1小时。4.3 绿化带清洁 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-24、10修订状态: A/0章 节: 室外公共区域清洁作业规程页 码: 第17页 共51页4.3.1 定时清理绿化带的果皮、烟头、纸屑、石块、树叶、白色垃圾等。 4.3.2 每天对绿化带保洁两次（上下午各一次），秋冬季节或落叶较多时应增加保洁次数。4.3.3 绿化带清洁标准： 目视绿化带无明显白色垃圾、落叶、杂物。 花坛、花台外表无污渍、无粘附物。 4.4 喷水池清洁 4.4.1 每天一次用捞筛对喷水池水面漂浮物进行打捞。 4.4.2 清洗喷水池4.4.2.1每月对喷水池进行一次清洗，清洗前先通知设备维护部作好停电、停水工作，再对喷水池进行清洗：打开喷水池排水阀门放水，等池水放去2/3时，保洁员入池25、清洗。 用长柄手刷、清洁剂由上向下刷洗水池的瓷砖； 用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线，假山表层的污垢。 排尽池内污水、并清理干净池底脏物、垃圾。 关闭排水阀门、打开进水阀门，通知设备维护部供水供电，并清洗水池周围地面污迹。 注意事项清洗时应断开电源，以防触电。 擦洗电线、灯饰不可用力过大以免损坏。 清洁时不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。 4.4.4 清洁标准：应目视水池清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。 4.5 游乐设施的清洁 4.5.1 转椅、滑梯、健身设施等游乐设施应每天清洁一次、并定时循环保洁。 4.5.2 清扫游乐场、健身设施内地面及周边的纸屑；用半干抹布26、擦拭游乐设施、健身设施、 休闲座椅表面上灰尘。4.5.3 清洁标准： 游乐、健身设施、表面干净光亮，无灰尘、污渍、水迹；地面整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。 4.6 路灯清洁 4.6.1 地坪灯每天清洁一次，高杆灯（1.5米以上）每半月清洁一次。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-10修订状态: A/0章 节: 室外公共区域清洁作业规程页 码: 第18页 共51页4.6.2 地坪灯用润湿毛巾擦拭， 高杆灯清洁应由设备维护部配合取灯，用毛巾洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍,然后用软布抹干水迹。 在人字梯上作业时，应两人同时作业（一人扶梯），注意安全，防止摔伤。 4.6.327、 清洗完毕，由设备维护部配合安装归位。 4.7 雕塑装饰物、标识、宣传牌清洁 4.7.1 雕塑装饰物的清洁：先用鸡毛掸子除去装饰物上的灰尘，再用湿抹布从上往下擦抹一遍。 有污迹时应先用全能中性清洁剂涂在污迹处，再用抹布擦拭干净。4.7.2 宣传标识牌清洁： 先除去不规范的广告纸，用湿抹布从上往下擦抹，然后用干抹布擦拭干净，如有污迹应用全能中性清洁剂或除胶剂进行清洗。 4.7.3 清洁标准：检查应无污渍、无胶迹、无积尘。 4.8 垃圾箱（桶）清洁 4.8.1 垃圾箱（桶）垃圾应每天收集两次。如果垃圾量较大（超过垃圾桶的2/3）应及时更换垃圾袋， 将垃圾集中运至指定的地方。垃圾箱（桶）每周清洗一次28、， 清洗前应将垃圾箱（桶）内的垃圾统一收集，清洁垃圾箱（桶）的表面，用干净抹布擦干。4.8.3 清洁标准： 目视垃圾箱（桶）无污迹、无油迹。 垃圾箱（桶）周围无积水。 4.9 排水沟清洁 4.9.1 排水沟应每周进行一次清扫，每月进行一次冲洗。 4.9.2 用扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等杂物， 拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。 用水冲洗排水沟，发现沟边有不干净的地方应用铲刀铲除。 清洁标准：目视无垃圾、无杂草，排水畅通无堵塞、无明显积水、无臭味。 4.10 信报箱清洁 每天擦拭公共区域信报箱一次。 擦拭后的信报箱应干净、无灰尘、无污迹。 1.0 质量记录5.1 保洁工作现场检查表 x物29、业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-11修订状态: A/0章 节: 室内公共区域清洁作业规程页 码: 第19页 共51页室内公共区域清洁作业规程1.0 目的 规范室内清洁作业程序，确保室内卫生、清洁效果。 2.0 适用范围 适用于各项目管辖的室内公共区域卫生的清洁工作。 3.0 职责 3.1 环境维护部主管负责室内清洁计划的制定、组织实施和质量监控。 3.2 环境维护部保洁领班负责协助主管检查、组织实施清洁工作。 3.3 保洁员负责依照本规程进行室内清洁工作。 4.0 程序要点 4.1大堂每天早上用地拖拖试大堂地面， 使用尘推实施地面推尘；擦拭茶几、台面及装饰物、沙发、灯座30、指示牌等公共设施；及时更换有烟头的烟灰缸并清洗干净，烟灰缸的烟头不能超过3个；下雨天门口要放置“防滑告示牌”，并增加保洁频率； 下班前应清理当天的垃圾；4.1.6 1.5米以下的墙面每周擦拭一次，1.5米以上的墙面、送风口、灯盆等高位清洁每月进行一次。 4.1.7 清洁标准 4.1.7.1 垃圾桶内垃圾不能超过2/3。 4.1.7.2 地板无污渍、无垃圾、无水迹。 4.1.7.3 玻璃大门无灰尘，无手印，保持光亮、干净。 4.1.7.4 大堂的墙面、台、沙发、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘。 4.2 楼层通道 4.2.1 每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶；x物业服务有限公司环境维护部工作手册文31、件编号: QW-HJ-11修订状态: A/0章 节: 室内公共区域清洁作业规程页 码: 第20页 共51页4.2.2 收集楼层垃圾并堆放于楼下指定位置； 4.2.3 用干净的半干湿的毛巾擦抹各层和通道的公共设施、设备；4.2.4 各楼层梯间、通道的壁面、天花板应每月进行一次除尘。 4.2.5 石材地面应每半月进行一次清洗、保养。 4.2.6 清洁标准4.2.6.1 地面、梯步需目视干净、无污渍、无水迹； 楼梯扶手、护栏干净，无明显污渍； 梯间高位墙面，无蜘蛛网、积尘；4.2.6.4 踢脚线，干净、无污渍。4.3 电梯 4.3.1 电梯地板、电梯门、轿箱的不锈钢、镜面装饰物，每天循环保洁。 每周32、更换一次轿厢内的地毯或地垫；4.3.3 轿箱顶部灯饰每月彻底清洁一次。 4.3.4 注意事项：应避免客人多的时候清洁电梯，如有乘客搭载电梯应暂时停止清洁工作。4.3.5 清洁标准： 4.3.5.1 轿厢内部地板（地毯、地垫）干净无垃圾、无污迹；玻璃镜面光亮、无污迹、无手印，不锈钢表面无明显油迹、污迹、手印；灯具天花无灰尘、杂物。 电梯门轨内无灰尘、杂物。 4.3.5.5 轿箱四壁干净、无灰尘，无明显水迹、油迹。 4.4 卫生间的清洁4.4.1 每日对公用卫生间用洁厕剂进行清洗并循环保洁。 4.4.2 进行保洁前先打开门窗通风，用水冲洗大小便器。 4.4.3 清扫地面杂物，清倒垃圾，更换新的垃圾33、袋后放回原处。 4.4.4 用清洁剂均匀喷洒在洗手盆及大、小便器上，用毛球洗刷大、小便器，用百洁布擦洗洗手盆，然后用清水冲洗干净。 4.4.5 用毛巾从门开始从外到内方向依次将墙面、台面、开关、门窗标牌等擦拭一遍。 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-11修订状态: A/0章 节: 室内公共区域清洁作业规程页 码: 第21页 共51页4.4.6 先用湿布擦窗玻璃和镜，然后用干净的软布擦干。 4.4.7 将地面拖试干净。 4.4.8 补充卷纸、擦手纸和洗手液， 适量喷洒香水或空气清新剂，小便器内放置香球。 4.4.9 每天刮拭一次洗手间玻璃或玻璃镜；4.4.10 每半月擦34、拭一次灯具、天花板除尘一次。4.4.11 清洁标准 天花、墙面墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网、污渍；便器洁净、无污渍、无尿垢； 室内、外无明显异味； 地面无烟头、纸屑、污渍、水迹。4.5 车库和地下室清洁 4.5.1 每天清扫车库（耐磨地坪）、地下室内的地面，收集垃圾； 4.5.2 每周对地坪进行一次冲洗；4.5.3 每周将墙面及所有箱柜和器具上的灰尘掸掉，用湿布擦拭干净。5.0 质量记录 保洁工作现场检查表 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-12修订状态: A/0章 节: 垃圾收集与处理规程页 码: 第22页 共51页垃圾收集与处理规程1.0 目的规范各项目垃圾收集与35、处理工作，确保垃圾得到及时处理。2.0 适用范围 适用于各项目的垃圾收集与处理的管理。3.0 职责3.1 环境维护部主管负责垃圾回收工作的组织、检查和监控。3.2 保洁员负责具体实施垃圾回收、处理工作。4.0 程序要点4.1 保洁人员应依照规定时间进行垃圾的收集。4.2 建筑垃圾的回收 瓦砾、碎砖、灰渣等建筑垃圾应用斗车或其他装运工具运送到指定地点倒放，禁止与生活垃圾混杂。 路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。该类垃圾要倾倒在物业内指定地方，禁止与生活垃圾混杂。 废弃的涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中要注意容器的封闭，防止溢流污染路面。 4.3 生活36、垃圾 室内保洁人员在工作中可将少量垃圾倒入附近的垃圾箱内，大件垃圾则应直接运送到垃圾中转站。 室外保洁人员在工作中可将少量垃圾直接倒入附近的垃圾桶内；但如有下列情况之一的，禁止直接倒入垃圾桶：4.3.2.1 没有容器装盛的流质垃圾；4.3.2.2 客户扔弃的大件垃圾；4.3.2.3 一次能把垃圾桶装满的垃圾；4.3.2.4 沉沙井内的垃圾；x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-12修订状态: A/0章 节: 垃圾收集与处理规程页 码: 第23页 共51页4.3.2.5 其他不宜装进垃圾桶内的垃圾。 4.4 垃圾桶的清理 保洁单位应安排专人负责回收垃圾桶内的垃圾。 垃圾清运37、人员应巡回的收取垃圾桶内的垃圾，保证垃圾桶内的垃圾不超过2/3，方便客户使用。 回收垃圾桶内垃圾时，应先将垃圾桶内的胶袋提出，放进垃圾车内，再重新铺好新的垃圾袋。 铺垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口至少反卷5cm折贴在垃圾桶外沿，再盖紧垃圾桶盖。 将垃圾运送到垃圾中转站存放。4.5 垃圾中转站的垃圾处理4.5.1 垃圾中转站应设置在不影响物业环境的地方。4.5.2 垃圾中转站的垃圾至少每天清运1次，当垃圾较多影响垃圾存放时，应增加清运次数；4.5.3 每天冲洗1次垃圾中转站地面。 4.5.4 每周对垃圾中转站进行1次消杀。4.5.5 垃圾中转站的卫生标准：4.5.5.1 地面无散落垃圾、无污38、水、污渍；4.5.5.2 墙面无粘附物，无明显污迹；4.5.5.3 生活垃圾日产日清；4.5.5.4 所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾；4.5.5.5 可作废品回收的垃圾应另行存放；4.5.5.6 垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水；4.5.5.7 按要求做好垃圾袋装化工作。4.6 环境维护部主管应按相关作业标准检查清洁工的工作情况，并将检查情况记录在保洁工作现场检查表中。4.7 环境维护部主管每周至少2次检查垃圾中转站的运作情况，并将检查情况记录x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-12修订状态: A/0章 节: 垃圾收集与处理规程页 码39、: 第24页 共51页在保洁工作现场检查表中。 质量记录保洁工作现场检查表x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-13修订状态: A/0章 节: 消杀管理规程页 码: 第25页 共51页 消杀管理规程1.0 目的为各项目消杀工作及监督检查提供标准。2.0 范围 适用于各项目消杀工作的管理。3.0 职责3.1 环境维护部主管负责制定项目消杀计划，并对员工进行培训，指导其正确使用各类消杀药剂、用具；3.2 保洁领班负责带领本班人员实施消杀作业，并对员工操作进行指导；3.3 保洁员按照本规程进行作业。4.0 程序要点3.1 地点及时间 每月至少对楼宇、绿化带进行一次全面消杀，每季40、度至少对化粪池进行一次消杀，并跟踪记录； 对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、地下车库、排水明渠等每周至少进行一次消杀； 3.1.3 根据季节及现场特点适当增加消杀频率。3.2 注意事项 消杀时应使用高效低毒消杀用品，按说明书比例配制，用喷雾器按要求喷洒；进行喷洒时应做好预防措施，穿长衣裤，戴口罩，完工后更换衣裤，用肥皂洗手。 3.2.2 楼宇内部消杀应安排人员较少的时段进行，并提前24小时进行通知。 对外围进行消杀时，应在顺风处喷洒，减少对行人的影响。 各项目可以根据实际需要调整消杀次数，消杀后及时清除虫尸。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-13修订状态: A/0章 节:41、 消杀管理规程页 码: 第26页 共51页 环境维护部主管在消杀当日或次日进行检查，将检查结果记录在月度消杀计划、记录及评估表中。 环境维护部主管和项目负责人应每月对项目消杀情况进行评估，填写消杀计划、记录及评估表。 5.0 质量记录5.1 消杀计划、记录及评估表 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-14修订状态: A/0章 节: 清洁剂使用作业规程页 码: 第27页 共51页清洁剂使用作业规程 1.0 目的 规范员工正确、安全使用各类清洁剂。2.0 适用范围 适用于各项目清洁剂的使用。3.0 职责3.1 环境维护部主管负责依照本规程，培训员工掌握有关清洁剂的正确使用方42、法。3.2 保洁领班负责协助主管进行培训，指导员工正确使用各类清洁剂。3.3 保洁员负责依照本规程，规范使用各类清洁剂。4.0 程序要点4.1 不锈钢清洁剂4.1.1 使用范围：适用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光亮，防尘。4.1.2 使用方法：不用兑水，直接将适量的不锈钢清洁剂喷涂于不锈钢表面上，用干净的毛巾进行循环擦拭，再用干净的软布抹干。4.2 金属除锈剂4.2.1使用范围：适用于电镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍。4.2.2使用方法：不用兑水，直接将适量的金属除锈剂喷涂在金属表面污渍上，然后用毛巾擦拭，再用干净的软布抹干。4.3 玻璃清洁剂4.3.1使用范围：适用于窗、43、镜、玻璃表面。4.3.2使用方法：a） 清洁大面积玻璃时，用玻璃清洁剂配合玻璃清洁工具对玻璃进行清洁。b） 对于镜面和玻璃局部的污渍，可以先用全能清洁剂进行处理，再用玻璃清洁剂进行刮拭，用毛巾抹干玻璃边框的水迹。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-14修订状态: A/0章 节: 清洁剂使用作业规程页 码: 第28页 共51页4.4 洁厕灵 使用范围：适用于清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍。 使用方法：将适量洁厕灵直接喷洒于瓷器表面，再用厕刷将污渍刷掉，然后再用水冲洗干净。注意：使用洁厕灵时，应戴胶手套，若不慎触及皮肤及眼睛应立即用清水冲洗2-3分钟时间，并及时到附近44、医院医治。4.5 静电吸尘液 使用范围：适用于纯棉质地尘推。 不用兑水，将静电吸尘液喷在尘推上，放置8小时对地板进行静电吸尘（特殊情况可即喷即用）。4.6 中性全能清洁剂 使用范围：适用墙面、地面、卫生间、办公区域等的日常清洁，特别是在已封蜡的地面洗地时使用。 使用方法：依据清洁物品表面污渍情况，按比例稀释后使用。4.7 除油剂 使用范围：用于各种物品表面油垢，对于厨房厨具的油垢效果较好，也可用于地毯等除油。 使用方法：用喷壶将除油剂喷于需清洁物品表面，再用海绵百洁垫或小毛刷清洁，最后用干净毛巾擦拭干净。 使用后及时清洗干净并擦干物品表面。4.8 地毯除渍剂 使用范围:用于各种地毯表面被局部污45、染。 使用方法：喷于清洁物体表面，用力擦拭即可。4.9 高泡清洁剂使用范围：用于地毯、软垫、室内厚积装饰物的清洁，发泡率高，去污、去油渍力强，缩短地毯清洁后干燥时间。使用方法：直接加入装有清水的药剂箱，按照地毯清洁程序进行操作，清洗完成后，应及时用冷风机吹干地毯。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-14修订状态: A/0章 节: 清洁剂使用作业规程页 码: 第29页 共51页4.10 低泡清洁剂 使用范围：用于各种地毯表面被墨水、咖啡、茶水、酱油等造成的污染，清洁效果明显。 使用方法：直接喷于物品表面，用力擦拭即可。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-46、HJ-15修订状态: A/0章 节: 清洁设备操作、保养作业规程页 码: 第30页 共51页清洁设备操作、保养作业规程 1.0 目的 确保安全、正确使用清洁设备，延长机器使用寿命。2.0 适用范围 适用于各项目相关清洁设备的操作。3.0 职责3.1 环境服务部主管负责清洁设备的操作培训和督导工作。3.2 保洁领班负责协助主管做好培训、督导工作。3.3 保洁员负责依据本规程进行清洁设备具体操作及保养工作。4.0 程序要点4.1 吸水吸尘器的操作与日常保养4.1.1 使用时操作步骤；a） 套上吸尘扒杆。b） 插上电源并按动机上开关。c） 吸尘：吸硬地面时，应注意按扒上调节开关，使毛刷伸出；吸地毡时47、，应注意将毛刷按回吸嘴内。d） 吸水：先将尘袋取出，启动开关将吸水扒头伸出；应注意吸水量不能超过吸水桶容量2/3。e） 关闭电源，取下吸水、吸尘扒杆。f） 吸水、吸尘后需及时清洗尘袋、吸水桶及配件。g） 清洁设备后将电源线绕好挂在机身上。4.1.2 操作时注意事项：a） 接通电源前应先检查电源线是否有破损，移动地面上稍大的物体时，应注意物品安全和及时归位。b） 操作设备时尽量不要让机器辗压电源线。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-15修订状态: A/0章 节: 清洁设备操作、保养作业规程页 码: 第31页 共51页c） 清洗面积较大时，应采取分段清洗的办法，及时吸干地48、面积水，以防滑到。d） 清洗时需使用中性全能清洁剂，不能使用强酸、强碱药水。4.1.3 吸水吸尘器的日常保养：a) 操作完成后需对设备及配件全面清洁一次。b） 吸尘袋的清洁：把桶耳打开，取出尘隔、尘袋；将尘袋底部的固定套拉开倒出垃圾；尘袋用后及时清洗。c） 吸水桶的清洁：将排水管内污水排放干净，把桶耳打开，用水清洗吸水桶内部并擦拭干净。4.2 多功能地刷机4.2.1 多功能地刷机操作步骤 a） 先将刷盘安装在指定位置，将稀释后的药剂装入药剂桶内。b） 接通电源，启动开关。c） 洗地时应根据地面材质选择刷盘。d） 清洗地面交错时应重叠1/3。e） 按照从内到外、从上到下的顺序。4.2.2 多功能49、地刷机的保养：a）使用时切记频繁启动电机，以免烧坏。b）操作时应尽量避免碾压电源线，确保安全。c）使用后应及时清洗刷盘及药水桶。d）清洗设备擦拭干净后将电源线在机身绕好，归还库房保管。4.2.3 操作时员工发现机器有异常情况时应即时给主管或班长汇报，由主管或班长协调机器维修事宜。 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-16修订状态: A/0章 节: 地面、墙面清洁作业规程页 码: 第32页 共51页 地面、墙面清洁作业规程 1.0 目的 规范地面、墙面的清洁、保养工作。2.0 适用范围 适用于各项目地面、墙面清洁、保养工作。3.0 职责3.1 环境服务部主管负责制定清洁、50、保养计划、组织实施和质量检查。3.2 保洁领班负责协助主管检查、组织实施清洁工作。3.3 保洁员负责依照本规程进行清洁工作。4.0 程序要点4.1 石材地面的清洁、保养4.1.1 地面清洁作业前应放置“小心地滑”或“工作进行中”的标识牌。4.1.2 扫净地面后，用喷置8小时静电吸尘液的尘推推尘，如遇有污渍的地方，应用干净的拖布拖干净或用毛巾擦拭干净。4.2 木质地面的清洁、保养4.2.1 扫净地面后用微湿的的抹布擦去地面上的污迹。4.2.2 用喷置8小时静电吸尘液的尘推推尘。4.3 石材墙面清洁4.3.1 操作步骤：a) 准备清洁工具、用具。b) 用铲刀轻轻刮掉墙面的污渍。c) 用清水及毛巾或51、玻璃毛头将墙面彻底清洁。d) 用玻璃刮将水刮尽。e) 用拖把拖干地面水渍。f) 墙面清洁应依据实际情况定期进行。 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-16修订状态: A/0章 节: 地面、墙面清洁作业规程页 码: 第33页 共51页4.3.2 清洁注意事项：a) 用铲刀刮除墙面污垢时，应保持45角，以防刮花墙面。b) 严禁使用强碱、强酸类清洁剂清洁墙面，以免影响墙面砖的光泽度。4.3.3 清洁标准应达到目视墙面干净、光亮、无污迹、无水迹。4.4 乳胶漆墙面的清洁4.4.1 操作程序：a) 用鸡毛掸子掸去墙面的灰尘。b) 用半干湿毛巾配合清洁剂擦拭墙面污迹。c) 用海绵、52、百洁布配合清洁剂清除墙面粘附物。d) 清洁程序完成后及时清洁地面。4.4.2 清洁时应注意：a) 使用海绵、百洁布时力度要轻，以免损坏墙面。b) 作业时应做好安全防护措施。4.4.3 清洁标准应达到：目视墙面洁净、无污迹、无粘附物。4.5 木质墙面清洁4.5.1 操作程序a) 先用鸡毛掸子掸净墙面的灰尘。b) 再用微湿的抹布擦拭墙面。c) 木质墙面上蜡时将少许固体蜡涂于清洁布上，用力涂抹在墙面上；最后干净的软布循环擦拭，达到抛光效果。4.5.2 注意事项：不要用湿的毛巾擦拭木墙，以免木墙受潮，上蜡前一定要检查确认墙面是否干燥。4.6 墙纸清洁4.6.1 用鸡毛掸子清除墙纸上的灰尘。将已稀释的中53、性全能清洁剂 ，喷在墙纸上，用半干湿的软布擦拭。 洗擦不掉污迹的地方应用海绵配合中性全能清洁剂进行擦拭。最后用干净的软布擦拭墙纸一遍。4.7 工作检查x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-16修订状态: A/0章 节: 地面、墙面清洁作业规程页 码: 第34页 共51页4.7.1 保洁领班按照主管制定的清洁、保养计划，依照本规程标准检查工作质量和实施情况。4.7.2 环境服务部主管或班长应每周检查1次地板的保养质量，并将检查情况记录在保洁工作现场检查表中。5.0 质量记录5.1 保洁工作现场检查表6.0 相关支持文件6.1 清洁设备操作与保养作业规程6.2 清洁剂使用作业54、规程6.3 保洁工作质量检查规程 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-17修订状态: A/0章节: 玻璃、灯具、不锈钢清洁作业规程页 码: 第35页 共51页玻璃、灯具、不锈钢清洁作业规程1.0 目的 规范玻璃、灯具、不锈钢的清洁程序并确保清洁质量。2.0 适用范围适用于各项目公共设施中所有的玻璃、灯具、不锈钢的清洁。3.0 职责3.1 环境服务部主管负责玻璃、灯具、不锈钢清洁工作的质量检查。3.1 保洁领班负责依照本规程协助主管进行检查、实施清洁工作。3.2 保洁员依照本规程进行具体工作。4.0 程序要点4.1 玻璃清洁4.1.1 准备伸缩杆、玻璃刮、毛头、小铲刀、玻55、璃水。a) 先用铲刀铲除玻璃上的污迹及边缘上的污垢。b) 将毛头浸入玻璃水中。c) 用毛头从上至下进行洗擦。d) 用玻璃刮从上至下或从左至右将玻璃刮拭干净。e) 当刮拭玻璃的位置与地面较接近时，应把毛头或玻璃刮作横向刮拭。f) 用干毛巾抹去玻璃框上的水珠，然后用拖把拖干地面水迹。g) 清洁高位玻璃时应把玻璃刮或毛头套在伸缩杆上，注意操作安全。h) 操作时应注意保持45角，防止玻璃刮的金属部分刮伤玻璃。4.1.2 玻璃清洁标准：目视玻璃面无污迹、无水迹。4.2 灯具清洁4.2.1 清洁方法（准备人字梯、镙丝刀、抹布、两桶水，其中一桶放少量中性全能清洁剂）a) 关闭电源。x物业服务有限公司环境维护56、部工作手册文件编号: QW-HJ-17修订状态: A/0章节: 玻璃、灯具、不锈钢清洁作业规程页 码: 第36页 共51页b) 草坪灯用润湿毛巾擦拭。c) 高杆灯，室顶灯清洁应由设备维护部配合取灯。d) 将灯罩放在有清洁剂的水中，用毛巾洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍,然后用软布抹干水迹。e) 在人字梯上作业时，应两人同时作业（一人扶梯），注意安全，防止摔伤。f) 清洗完毕，由设备维护部配合安装归位。4.2.2 清洁时应注意：擦拭灯罩时，应注意力度，以免用力过猛导致灯罩破裂，发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时，应及时报环境服务部主管或班长。4.2.3 清洁标准：目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫57、，灯盖、灯罩无灰尘。4.3 不锈钢的清洁4.3.1 日常的清洁维护：a) 用已稀释的全能中性清洁剂，擦拭不锈钢表面污渍。b) 用半干湿的毛巾擦拭不锈钢表面，再用干净软布擦干。c) 用喷壶将不锈钢光亮剂喷于软布上，对不锈钢表面进行循环擦拭。4.3.2 操作时应注意：a) 清洁不锈钢应使用软布，以免毛巾脱绒遗留在不锈钢表面，影响光亮度。b) 上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物。4.3.3 清洁标准：a） 亚光面不锈钢目视表面无污迹、无灰尘。b） 镜面不锈钢目视表面光亮、无污迹、无手印。4.4 工作检查环境服务部主管或班长应检查玻璃、灯具、不锈钢的清洁质量，并将检查情况记录在保洁工作现场检查表中58、，作为相关员工绩效考评的依据。5.0 质量记录5.1 保洁工作现场检查表6.0 相关支持文件6.1 清洁剂使用作业规程x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第37页 共51页绿化养护管理作业规程1.0 目的 为各项目的绿化工作提供操作指导。2.0 范围 适用于各项目的绿化养护工作。3.0 职责3.1 环境维护部主管负责绿化养护工作的督导、检查。3.2 绿化工负责实施各项绿化绿化养护工作。4.0 程序要点4.1 植物的分类 乔木：有明显主干，生长高度能超过2米以上的树木，如行道树。 灌木：无明显主干，生长高度在2米59、以下的树木。 地被植物：指贴地或匍匐生长的植物，包括草坪、藤本植物等其它草本植物。4.2 概念 种植：是指将被移来的植物按要求栽种于新地的操作。4.2.2 移植：指在种植成活后的植株还需移动到其它位置达到绿化、设计效 果的栽植操作。4.2.3 栽植成活的原理植物栽植成活的关键在于：维持和恢复树体以水分代谢为主的平衡。这种平衡关系的维持与恢复，除与起掘、搬运、种植、栽后管理这四个主要环节的技术直接相关外，还与影响生根和蒸腾的内外因素有关；与树种的再生能力、苗木质量、树年、栽植季节都有密切的关系。 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管60、理作业规程页 码: 第38页 共51页4.3 园林植物的栽植技术 栽植地的整理土壤是植物最基本的生活环境，种植地的整理是绿化成活的关键之一。整地的目的是改善种植地的物理性质，创造良好的植物生长环境，使土壤疏松，改善土壤通透性，加速土壤风化和有机物的分解，增加土壤中可溶性养分的含量，提高土壤的肥力和保水抗旱能力。将土壤中的病虫翻于表层，暴露于日光或严寒等环境中加以杀灭，相应减少病虫害的侵袭。整地的深度，一般1-2年生的草本花卉宜浅，在20-30cm；球、宿根花卉宜深，在30-40cm；沙土宜浅，粘土宜深。整地要先清除地中的建渣、石块、残根杂草等杂物。4.3.2 栽植季节植树的季节应选在适合植物根61、系生长和枝叶蒸发量最小的时期。在四季分明的温带地区，一般以秋冬落叶至春季萌芽地休眠期最为适宜。一般就大多树种和地区以晚秋和早春为最好，常绿树种以雨季栽植为宜。4.3.3 种植地的放样放样是保证植物栽植位置准确无误，符合设计要求的操作工序，一是 准确反应设计要求，二是保护地下埋设的各种光缆管道。4.3.4 挖穴和改填土4.3.4.1 挖穴 挖穴的质量对栽植绿化植物的成活和生长起着至关重要的作用。植株穴的大、小、深、浅根据植物根系的深浅、土球的大小、土壤的质地等来确定。4.3.4.2 回填土 植株穴挖好后进行回填土，要先填地表土，再填地下土。对土质差、理化性质不好的土壤，要进行换土，回填不同性质的62、土壤，以改变其值适应植物生长需要。 x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第39页 共51页回填的时候可以结合施用有机肥。4.3.5 乔、灌木的栽植技术 乔、灌木的栽植，因树的种类和生态适应不同而不同，其成活难易程度有很大的差别。要提高苗木的成活率，在苗木栽植前必须了解其生态适应性，相应决定起苗、包装、运输、假植、栽植等各项技术措施。4.3.5.1 起苗 起苗的季节，原则上应为苗木的休眠期，一般在春季苗木萌芽前进行，南方地区也可在秋季或梅雨季节进行。起苗的方法分裸根起苗和带土球起苗两种。大多数落叶树和容易成活的针63、叶树小苗，以及落叶灌木，在休眠期均可采用裸根起苗，起苗时根部不带土。一般针叶树和多数常绿阔叶树及少数落叶树，因其根系不发达或须根较少，发根能力弱，需采用带土球起苗。对少数珍稀大苗，还应把根茎以上的主干用草绳或稻草包扎，以免树干受到损伤。4.3.5.2 包装与运输 苗木的土球在30cm以上的应用草绳或其他包装材料进行捆扎。土球直径在30cm以下的，也可用稻草捆扎。苗木在长距离运输超过一天时，应注意苗木根部保湿和保持土球的完整。4.3.5.3 苗木假植 卸车的苗木和不能立即定植的苗木，为防止苗木根系脱水，应将苗木的根系用潮湿的土壤进行暂时的埋植处理，以保持根部湿润，提高苗木栽植后的成活率。4.3.64、5.4 栽植裸根苗木的栽植最好选择在无雨天。栽植前，应先将苗木进行修剪，剪去枯枝、病虫枝、交叉枝以及伤根，有利于栽植后新根、新梢的萌发。常绿树应将树型最 好的一面朝向主要观赏面。对再生能力弱、树皮薄、树干外露的孤植树，最好按x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第40页 共51页原生长面栽植，以免日灼。栽植裸根苗，应先将表土填入穴底，填至一半时，轻轻提苗，使苗根自然向下舒展，并将土塌实。带土球苗的栽植，放苗后先垫少量表土，取出包装材料，随填土将土球四周夯实。对大规模苗木，为防灌水后被风吹倒，应立即支柱。苗木定植后65、，应立即浇透水，过两天再浇第二次水，三遍水后封孔，以利于护根、防风、保墒。4.3.6 大树的移植 移植大树的树龄一般在20年以上，胸径在10-15cm，高度在4-6m，或冠幅在2.5-3m以上。主要树种有：油松、洋槐、雪松、龙柏、广玉兰、银杏、天竺桂、罗汉松、黄葛树、小叶榕等。4.3.6.1 移植前的准备工作为提高移栽质量和成活率，必须做好充分的准备工作。4.3.6.2 树木的选择 移植的大树，其绿化的效果，移植后的生长状况，在很大程度上取决于对移植树的选择恰当与否。a） 选择的树种要能适应栽植地点的环境条件；b） 选择要具有观赏价值的树种；c） 应选择幼壮龄的具有生长、观赏期较长的树种；d）66、 要选择生长健壮、无病虫害和未受损伤的树木。4.3.6.3 修剪在大树移植中为迅速见效和保持优美的树型，对树冠一般不宜采取过度修剪。为使树冠减少蒸腾，保证移树的成活率，对落叶树和再生能力强的常绿阔叶树（如：樟树等）可进行适当修剪。对常绿针叶树（因无潜芽可萌）和再生能力弱的常绿阔叶树（如广玉兰等），只可适当修剪疏枝疏叶，保持树冠形态和迅速见效。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第41页 共51页4.3.6.4 确定挖掘移栽土球的大小大树移栽挖掘土球的大小，不仅关系到成活率，也关系到大树移栽后生长状况。在保证成活67、率和节省移栽费用的前提下，移植大树的土球通常为树木胸径的6-12倍。土球越好成活率越高，一般来说常绿树种的土球宜大，落叶树种可小些；树冠大的枝叶多的宜大。下雨和土壤太潮湿不宜挖掘土球。4.3.6.5 移植季节大树移栽从理论上讲，一年四季均可进行，但以早春和晚秋为佳，应避开在新梢生长旺盛的春季、炎热的夏季和严寒的冬季。4.3.6.6 栽植方法 栽植前，坑底施入与回填土拌和均匀的充分腐熟优质有机肥，再吊树入坑。土球入坑要深浅适当，防止栽后出现陷落下沉。应先用支柱将树体支稳，再拆包填土。填土前，需将包装材料取出或从土球上扒开。回填时每填入20-30cm夯实一次，直到填满为止。填好后，应围好土筑埂，以68、便栽后浇水。栽后第一次水要浇透，以后每隔5-10天浇一次水（根据情况而定）。4.3.6.7 大树裸根移植方法a) 大树裸根移植，所掘坑应为根系直径的8-12倍。b) 挖掘前应对树冠进行重剪，特别是对一些容易萌芽的树种，如：樟树、白玉兰、柳树、银杏树、榕树、梧桐树等，更应重剪。在主干高度选留主枝后，其余部分可全部剪去。c) 在挖掘过程中，遇到粗根要用手锯锯断，或用利斧砍切，切不可用铁锹硬铲，以免造成劈裂损伤。注意不要挖伤树皮和伤害细根，以保持根系的完整，有利于树体的恢复。凡是折断、损伤、腐烂的根系必须剪除，以免引起和扩大腐烂。d) 在运输时要注意保持根部的湿润。栽植时树坑的规格应大于树的根幅，坑69、底要挖松，x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第42页 共51页坑内须填入25-35cm的肥土，并施入与表土拌匀的基肥，使树木的根系在坑内完全舒展，不能栽植过深。将树木放入坑内扶正填土，要分层踏实。e) 较高大的树木栽植后，应设立支柱支撑牢固。f) 栽植后第一次定根水必须浇透。平时要根据天气、土壤的干燥情况定期适时浇水，天气炎热时还要经常对叶面喷水。4.3.6.8 大树移栽的注意事项a) 在挖掘前，应调查了解移栽地的各种地下管道和线路情况，以免在挖掘大树时造成事故。b) 挖掘时，树木地根须用锋利手锯或枝剪切断，70、并用利刀削平，切忌用铁铲砸或斧头砍，否则根部容易破裂、折断及破坏。c) 在移植的全过程，必须得注意安全。d) 移植时，树干上要扎好一层密实的草绳，以减少水分的蒸发，避免擦破树皮和损伤树枝。是保证成活率的重要措施。e) 在搬运、挖掘、装卸及栽植的全过程中，一定要做到土球不破散。f) 加强移栽树木的养护，养护管理要做到：经常观察，以便及时发现问题并采取措施解决；适时浇透水，必要时进行短时期遮荫；注意病虫害的防治。如果发现大树萎缩严重，要及时重剪。4.3.7 草坪的建植 园林草坪应用的草种可以分为两大类：冷季型草坪禾草和暖季型草坪禾草。4.3.7.1 冷季型草坪禾草a） 特点：生长速度快，草坪形成快71、，可以播种，建立大面积草地容易，春季返青早；在夏季高温多湿的地区易发生病害，在南方越夏较困难。其横走地下匍匐茎不如暖季型草，时常需要修剪，喜水喜肥，管理较费工。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第43页 共51页b）主要品种有：多年生黑麦草、草地早熟禾、紫羊茅、细羊茅、羊茅、高羊茅、小康草等。4.3.7.2 暖季型草坪禾草a）特点：喜温喜湿，抗高温，有丰富发达的地下匍匐茎，耐践踏，抗干旱，耐瘠薄，生长力强，草质坚韧而有弹性，易养护管理。b）主要品种有：结缕草、中华结缕草、狗牙根、假俭草、竹节草、地毯草等。4.72、3.7.3 草坪建植的季节a）冷季型草坪草在温度15-25度之间最好，在春季和秋季播种较好。b）暖季型草坪草在温度20-25度之间最好，所以在春末夏初较为适宜。另外，选择播种期也要考虑到杂草生长竞争的程度。4.3.7.4 草坪的建植方法 a）整地将地耕翻30-40cm，清除土壤中的草根、树根、石砾、建渣等杂物。把土整细整平，如土壤较贫瘠的可加入适量的有机肥与土壤充分的混合进行土壤改良。播种由于草坪草的种子种粒都很小，因此不能深播。在播种前先把地块的表土找平，再用一定重量的物体压平，以免种子播下后被泥土深埋难以发芽。再将种子均匀的播上，盖上一层薄薄的细土或细沙一般在1cm左右）。播种时，根据自身73、的要求可单播也可混播。冷季型草坪草可采用单播，也可以两种以上的草坪草混播。混播可以使生活期短生长快的草种为生长慢的优良草种幼苗提供遮荫或抑制杂草、延长绿期和生长寿命的作用。b） 播种后的管理浇水要以雾状水为好，以免草种被水冲走，影响种子发芽。一般在早晚各一次，每次浇水要渗如土层的3-5cm。在种子发芽3-5cm时浇水次数可以适当减少，但每次的x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第44页 共51页浇水量则要加大，渗水深度应达到10-15cm 。同时要采取措施防止人畜进入新建草坪地，以免将苗床踩乱和损伤幼苗。4.374、.7.5 用草皮建坪用草皮建坪时间短，但成本较高。先将建坪的土地翻耕整平，注意保持土壤湿润；再将苗圃地培育成的草坪草，起成一定规格（一般长宽30cm）的草皮（带土层2-3cm），一块块的铺在整平的土地上形成草坪。铺草皮时，每块草皮之间要有1cm左右的间距，铺完后要夯紧夯实，使草皮与土壤充分接触，以免受干旱的影响，草皮也容易成活和生长。铺植后的草皮要立即进行均匀适度的浇水。4.4 绿化植物的养护绿化植物栽植后能否达到预期的目标，能否发挥绿化功能，养护管理工作是关键。一般来说绿化植物的日常养护工作主要有：浇水、排水、松土、除草、修剪、施肥和病虫害的防治等。4.4.1 树木的养护4.4.1.1 浇水75、植物的正常生长发育，需要足够的水分。只有满足植物对水分的要求，才能生长旺盛，花朵丰满。若土壤缺水，则根系吸水困难，地上部分停止生长。若短期缺水，则会造成植物萎蔫；若长期缺水就会导致植物死亡。因此，保证按时适量地浇水是非常重要的。浇水应遵循“不干不浇，浇则浇透”的原则。一般来说，对新栽的大树、大苗，带有较多的地上部分，蒸发量大，根系受损而未恢复，抗旱能力较差，第一次浇水要浇透。在天气较热的情况下，要注意叶面和枝干湿润。a） 在平时,灌木每3-5天浇水一次，乔木每6-8天浇水一次。b） 早春应勤浇水，有利于植物的开花坐果和新梢叶片的生长。在春旱严重的地区，对于海棠、碧桃、月季等，为确保春季开花植物76、的开花，应浇花前水。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第45页 共51页c） 夏季是树木生长旺盛期，需水量大，而且气温高，蒸发量大，若雨水不充沛，要注意浇水。久旱无雨，应勤浇水。d） 在冬季严寒多风的地区，为防寒，应于入冬前浇水。e） 植物施肥后，应随即浇水，帮助肥料溶解下渗，以利于根系吸收。4.4.1.2 浇水的方法 一般花卉用沟灌、喷灌，树木用喷灌、堰灌。4.4.1.3 浇水量a） 浇水量与植物品种、土壤、气候及植株的大小有关。b） 耐旱的树木浇水量要少些，反之则多些。c） 绿化植物的浇水量，以能使水分浸77、润根系分布为宜。合理的浇水量可以调整土壤中的水、肥、气、热的比例。如果浇水量过多，会减少土壤中空气的含量，不利于植物根系的呼吸，会抑制植物的生长。4.4.1.4 浇水的注意事项a） 浇水要浇透，并做到均匀，切忌栽植层上湿下干。b） 灌溉用水需为洁净的清水。c） 浇水前应松土土表不板结以利于水分的渗透。d） 夏天天气炎热时，中午不要灌温度太低的冷水。因中午温度高，一灌冷水，土温陡然下降，会造成根部吸水困难，引起生理性干旱，甚至会出现暂时萎蔫。4.4.1.5 排水 土壤中的水分过多，会导致土壤中空气含量减少，减弱根系的吸收机能，影响植物养分的运送与合成，给树木带来危害。因此，要注意雨后排水。排水的78、方法有明沟排水，暗管、暗沟排水，地面排水。4.4.1.6 修剪x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第46页 共51页 修剪是保证树木形成良好的树形、提高起观赏效果的重要养护管理措施。a） 修剪的时期 树木的修剪，因树种、修剪的目的和性质不同，其修剪的时期各不相同，一般分为休眠期和生长期修剪。在生长停滞的时期进行的修剪为休眠期修剪。落叶树木一般在此期进行。此期树体营养大部分回归根部，修剪营养损失最小，且伤口不易被感染，对树木的影响小。常绿树木无明显的休眠期，在冬季修剪伤口不易愈合，故一般在夏秋季进行。在生长季节进79、行的修剪为生长期修剪。此期修剪应选择晴天进行，雨天进行，雨水易进入伤口，使伤口不易愈合，且易感染病害。b） 修剪的方法 常见的修剪方法有：疏枝、抹芽、短截、摘心、疏花、扭梢、断根、除芽、截干等。c） 修剪的注意事项l 修剪应根据树木的生长情况和对其的观赏要求进行；l 修剪应选择晴天进行，有利于剪后伤口的愈合和防止病害的感染；l 修剪的工具要锋利；l 在有大风时不能上树作业；l 修剪时不能嬉戏打闹；l 使用动力工具要认真阅读使用说明书，严格遵守使用注意事项。d） 修剪的标准修剪后的乔灌木应保持美观的形状，枝条无杂乱，无枯枝叶；绿篱应保持表面平整，无凹凸现象，轮廓清晰，无黄土裸露；花球应保持重心适80、当，形态美观匀称，无突出长枝（不能超过10cm）。4.4.1.7 松土、除草松土可以切断土壤表层的毛细管，减少土壤的蒸发，有抗旱保墒、增加土壤微生x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第47页 共51页物活动，提高肥力。除草可以减少水分和养分的消耗，也可以增进风景效果，减少病虫害，做到清洁美观。松土、除草应在天气晴朗，土壤湿度适中时进行。松土、除草时应注意不要碰伤树皮，生在地表的浅根可适当削断。一般情况下树木一年松土除草次数不少于4次。松土的深度，大苗在6-9cm,小苗在3-5cm，杂草随见随除。4.4.1.8 81、施肥 a） 施肥的特点根据树木的生长和需肥性，以及土壤条件，进行施肥。一般以有机肥为主，同时适当施用化学肥料，其方式以基肥为主，基肥与追肥并施。施肥的方式和施肥量根据栽培环境和植物对需肥性的不同而不同。要注意植物的忌肥性，而对化学肥的选择施用。 b） 施肥的要点植物的生长一生都需要氮肥，但在不同的生长期其需求量不同，从生长初期到生长盛期逐渐加大，从生长盛期到生长缓慢期或休眠期而逐步降低。在新梢生长缓慢期除需氮、磷肥外还需一定的钾肥，有利于植物的花芽分化和提高抗寒能力。开花、座果和果实发育期对各种元素都迫切，但钾肥更为重要，能够加强植物的生长、促进花芽分化和抗病能力。在春季和夏初其需肥多，要注意82、各种肥料的施用。在生长后期，对氮和水分一般较少，此时应控制灌水和施肥。 c） 基肥的施用时期基肥的施用要早，追肥施用要巧。基肥是在较长时间内供给树木养分的基本肥料，宜选择迟效性有机肥，如腐殖酸类肥料，堆肥、厩肥、圈肥、人畜粪、稿秆肥等。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第48页 共51页基肥可分秋施和春施。秋施有利于伤根的愈合和新根的生长，有利于减少根际冻害。秋施分解时间长，有利于植物来春的及时吸收利用，促进根系生长。春施有机物分解时间不充分，肥效发挥慢，不能及时吸收和利用，造成后期新梢的二次生长。 d） 追83、肥的施用时期追肥也叫补肥。根据树木的生长需要，及时追肥，以调节树木生长的矛盾。具体的追肥时期则与地区、树种、品种以及树龄等有关。对观赏花、观赏果的树木花后与花芽分化期追肥比较重要，尤其是花后的追肥；对开花较晚的花木可作为一次施。对于初栽2-3年内的花木，可每年在生长期进行1-2次追肥。 e） 施肥的方法1）土壤施肥 土壤施肥的方法有：环状施肥、放射沟施肥、条沟状施肥、穴施、撒施、水施等。具体施肥的深度和范围与树种、树龄、砧木、土壤和肥料有关：树木根系发达，分布较深远的，施肥宜深，范围也要大一些，如油松、胡桃、银杏等；根系浅的悬铃木、洋槐树及矮化砧木施肥宜浅；幼树施肥的范围较小而浅；随树龄的增大84、，施肥要逐年加深和扩大范围。沙地、坡地应深施；追肥在关键时期少量多次施入；氮肥在土壤中的移动性强，宜浅施；钾肥、磷肥的移动性较差，宜深施至根系分布最多处；容易被土壤固定的肥料，应与有机肥混合施用，如磷肥、钙肥等；基肥因发挥肥效较慢应深施，追肥肥效快宜浅施。2）根外追肥根外追肥也称叶面喷肥，是将速溶性肥料按一定比例加入水中，用喷雾器喷洒于树木的叶面。叶面喷肥简单易行，用肥量小，发挥作用快，可及时满足树木的需求，并可避免某些肥料在土壤中的固定。根外追肥选择速效肥料。春、秋季在晴天的上x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码85、: 第49页 共51页午9：00-11：00时或下午的17:00-19：00时为佳；夏季在晴天的上午8：00-10：30时或下午18:00-20：00较好，以免气温高，溶液很快浓缩，影响肥料的效果。 草坪的养护管理 草坪的养护管理水平，直接影响草坪的生长质量和观赏效应。只有加强管理，才能使草坪生长健壮、整齐优美。草坪的养护管理包括：土壤管理与施肥、抗旱浇水、修剪、杂草防除和病虫害防治等。4.4.2.1 草坪施肥 a） 肥料种类草坪施用的肥源有化学肥料与有机肥料两种，施用化学肥料因地区不同而异，一般都在春季和秋季施用为宜，施用的化肥以氮肥为主，以促进其茎叶繁茂，叶色浓绿。施用磷、钾肥则能增加草坪86、的抗病与防病能力。氮磷钾三种化肥的施用比例控制在5：4：3为佳，施用量通常以每100平方米4公斤左右为宜，根据其草坪的长势可适当减少。施肥应在阴天或雨前进行，可与草坪灌溉浇水结合进行。施用难溶的化肥应施后及时浇水。施用有机肥，可将有机肥晒干，粉磨后均匀撒入草坪表土，使用量在每亩不超过500公斤。b） 施肥的注意事项施化肥注意结合浇水；施化肥注意均匀、不可堆积；施化肥注意适量施用有机肥注意环境卫生、切不可用人畜粪尿浇灌。4.4.2.2 土壤管理 a） 加土 适时对草坪进行修剪，保持草坪的平整，才有好的效果，在养护中要注意草坪中的坑洼地要加土填平。b） 刺孔x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件87、编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第50页 共51页草坪的刺孔有利于水分的渗透，土壤内部空气的流通和土壤微生物的繁殖和生长，增强土壤的肥力。一般在早春、秋季进行一次，早春刺孔有利于草坪返青加快。秋季刺孔结合施肥有利于草坪草的绿期延长。 c） 耘耙草坪耘耙、将枯死的草叶连同幼小的野草除掉，使草坪的空气疏通，保持湿度，减少病害，一般每年要在春、夏、秋三季各进行一次，夏季是病虫害发生的高峰应加强。4.4.2.3 抗旱与浇水a） 正常的养护浇水能及时解除草坪植物因天气干旱出现的旱象，保证其正常生长。b） 草坪在施肥后要及时的浇水，有利于养分的分解和植物的及88、时吸收。c） 在冬季来临前必须浇灌一次冬水，增加草坪的抗寒能力，有利于草坪的越冬。d） 在早春浇灌一次春水，有利于越冬后的草坪及时返青。e） 浇水必须一次浇足浇透，至少湿透土层5cm以上。f） 草坪浇水时，忌在盛夏、早秋的中午暴晒下进行，避免高温灼伤草坪，浇水时间在上午11：00前或下午5：00后进行为佳，早春或冬季在10：00-17：00期间为佳，夏秋季在早晨浇水为最佳，傍晚浇水易引起病虫害的发生。g） 对久旱不雨的天气，要常保持草坪的土壤水分，可每周浇一次透水，对土壤较薄的地方常浇水保湿，每周可浇水2-3次。4.4.2.4 修剪修剪是草坪养护的核心内容，草坪的修剪与草种、各地的气候及培育的89、强度有关。a） 新建的草坪超过6cm就可以进行修剪，留茬高度一般在3-4cm，最高不能超过6cm，草坪生长超过6cm就需进行修剪，草坪在立春前应进行一次低剪，留茬高度2-3cm；有利于草坪草的分繁。x物业服务有限公司环境维护部工作手册文件编号: QW-HJ-18修订状态: A/0章节: 绿化养护管理作业规程页 码: 第51页 共51页b） 剪完后要用铁耙除去枯叶死草，将草边修齐，线条光滑，与灌木或其他植物保持8-10cm的间距。c） 草坪修剪应在晴天、无露水时进行，或在阴天无露水时进行，忌在雨天、土壤潮湿和阳光暴晒下进行。d） 对有病虫害的草坪进行修剪后对修剪的机具进行清洁消杀，方可对其他草坪进行修剪。4.4.2.5 杂草的防、除和清杂草坪的杂草是影响草坪美观的因素之一，在养护中要及时清除草坪的杂草、枯叶、落叶和杂物，提高草坪的纯度，保证其观赏效果。4.4.2.6 病虫害防治草坪的抗病力一般较强，但排水不良或施肥欠佳容易引起真菌性病害，如锈病、灰霉病、叶斑病、褐斑病等。对其病虫害应采取“预防为主，综合防治”的方针。每月进行一至两次综合性预防消杀。对其出现症状的要针对性治疗。 5.0 质量记录 绿化工作质量检查表