1、目录一.目的6二.适用范围6三.职6（一）工程主管岗位职责6（二）工程维修工岗位职责7(三) 工程人员行为准则8四 物业工程管理操作流程10（一）目的10（二）适用范围10（三） 操作程序101、 物业早期介入102、维修人员操作流程10五. 运行管理制度12（一）目的12（二）适用范围12（三）操作程序121、设施设备管理规范122、安全运行管理制度153、安全用电制度164、值班及交接班制度175、机房管理制度196、水泵房管理制度20（1）水泵房二次供水设备管理规定20（2）水泵房二次供水设备巡查规范22（3）水泵房二次供水设备操作注意事项23（4）水泵房二次供水设备故障排除表25（5）2、停水应急方案28A、计划性停止供水：28B、事故或紧急停水：287、电梯管理制度29（1）电梯机房管理制度29(2)电梯巡查制度30(3)电梯运行管理操作规范32(4)电梯困人应急处理方案35(5)电梯钥匙使用管理制度36（一）总则36（二） 电梯钥匙使用与保养37（三） 电梯机房钥匙使用与保管37（四） 电梯三角钥匙使用与保管378、变配电室管理制度38（1）变配电室管理制度38（2）高、低压设备操作规程40（3）可不用填写操作票41（4）倒闸操作的方法及注意事项41（5）送电停电操作44（6）变配电室值班员工作规程44（7）操作票制度45（8）工作票制度46（9）变配电室交接班制度47（13、0）变配电设备的巡视项目及注意事项48（11）变配电室消防管理制度51(12)机房钥匙管理制度51（13）机电设备房出入管理制度52（14）停电应急预案53A、计划性停电53B、突发性停电53C、电梯停电应急处理方案54D、楼层停电应急处理方案54E、事故停电应急处理方案55F、其它停电措施56六.设施设备保养操作标准57（一）设施设备保养操作标准571、目的572、适用范围573、定义57（二）给水设施设备保养标准601、水泵房二次供水设备养护流程602、水泵房二次供水设备变频控制柜养护流程62（三）供配电设施设备保养标准631、变配电室设备维修保养规程63（四）电梯维护保养基本要求641、4、电梯日常维护保养操作规范65七.月报告、年报告制度71（一）月报告的主要内容71八.工具管理73九、工程使用表格75（一）电梯类75（1）电梯机房巡查记录表75（2）电梯机房外来人员登记77（3）电梯故障维修登记表78（4）电梯巡查记录表79（5）电梯维修记录表82（二）配电类83（1）配电室巡回检查记录表83（2）变电室维修保养记录表84（3）倒闸操作票85（4）配电室来客登记表86（5）配电室运行记录87（三）水泵类88（1）供水设备运行日志88（2）水泵设备故障记录表91（3）水泵机组保养记录表92（4）供水设施（管线）巡查记录表93（5）供水配套设施巡查记录表94（6）二次供水设备大项5、维修记录表95（四）其他类96（1）日常报修维修情况登记96（2）给排水、污、粪池疏竣明细表97（3）设施设备清单98（4）设施设备保养计划99（5）设施设备维修记录表100（6）设备运行保养检查记录表101(7) 工程维修自检表102(8) 设备管理台帐103(9) 设备外委维修申请表104一.目的规范公司工程部的职责，指导部门开展工作。二.适用范围适于公司工程部。三.职责（一）工程主管岗位职责 1、在项目经理的直接领导下，组织维修人员对小区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修人员的日常行为，确保小区内物业管理工作的正常运行。2、服从领导工作安排，根据公司的管理目标，制定小区内物业维修6、及保养的实施方案。3、必须具备有关工程技术知识，能编制工程的预结算，懂得房屋的结构特点及使用要求。4、熟悉小区物业管理服务基本要求，掌握公司的有关规章制度。5、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管道的走向、分布和起止点。6、接受住户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决住户的疑难问题。7、组织维修人员对小区内房屋主体及公共配套设施进行维修、保养，确保地下排污、雨水管的畅通。8、经常了解小区及维修人员的工作情况，发现问题及时处理。9、负责对维修人员的技术培训，提高维修人员的素质。10、积极有效地与客服主管进行沟通、联系，密切配合相关工作的推进落实。11、与水、电、煤气、电信等单位的7、联系和沟通。12、组织本部门员工适时开展环境因素识别、危险源的别识工作，并配合公司评价重要因素和重大危害危因素。（二）工程维修工岗位职责1、 对业主报修应严格执行维修管理制度，按规定时间要求到达现场，确保维修质量，减少重复维修次数。2、对小区内的公共设施设备及共用场地进行检查巡视，发现问题及时处理，确保小区设施设备的正常运转。3、负责物业公共设施设备的维修保养工作，发现问题及时解决，确保正常运作。4、负责对业主装修进行管理，杜绝违规装修；如有发现违章、违规施工，应及时劝阻并上报相关部门。5、负责小区内业主提出的特约维修服务工作，入室维修做到随身携带必备工具（鞋套、工作布等），维修完毕做好现场清8、洁，填写客户服务单。6、负责维修工具的保管工作，未经允许，不得私自外借。7、严格审核各项维修费用，购买材料时严格遵守公司相关制度。8、每天做好维修及管理施工日记。9、及时完成领导交办的其它任务。10、做好维修后废弃物处理工作。 (三) 工程人员行为准则1、关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉 .2、认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司的资源。3、从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到顺畅、高效率的工作绩效，切实服从工作安排和调度。4、对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。5、未经公司9、授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。6、未获批准，不准将公司的办公用品、公用工具、设施、设备等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其它公司、单位或个人。7、工作时间须配戴工作铭牌，着装整洁，注意形象、仪表。8、严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。9、必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。10、对设施、设备及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当值维修人员处理完毕。11、对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，应请业主签字生效确认，并10、将工作场所打扫干净。四 物业工程管理操作流程（一）目的规范项目工程操作管理流程，确保按标准化操作的统一性。（二）适用范围适用于项目工程管理操作。（三） 操作程序1、 物业早期介入（1）物业工程管理人员对新开发项目早期介入的主要工作:了解工程概况，熟悉施工图纸。（2）对重点部位加以注意，对常见病的问题及时预防。如接地线位置、预埋套管穿越墙体等。（3）对室外工程的各种管线走向必须清楚，在隐蔽复盖前查对与设计图是否相符合，如有改动及时在施工图中标注清楚。2、维修人员操作流程为了完善维修人员的操作规范，使维修人员熟练掌握维修工作的实际要领，确保维修工作的服务质量，提供更好地维修服务工作,特制定本操作流11、程。（1）维修人员进入业主家进行安装/维修时的基本要求。（2）在与业主约定维修或上门服务时电话联系业主。维修人员来到住户家门前，应先按门铃（3次左右，间隔5秒左右），如无门铃时可用手轻轻敲门；见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户。（3）同意后方可进入室内进行安装/维修。进入伙户家庭，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入伙户家庭。（4）自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事。 (5)不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。(6)接到住户家庭安装/维修投诉后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布12、等），按与住户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。(7)安装/维修前，首先应研究好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。（8）维修时，应尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。 安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。（9）维修结束后，应填写相关的维修记录。五. 运行管理制度（一）目的规范公司设施设备管理规范，确保13、各设施设备正常运行。（二）适用范围适用于公司设施设备的管理。（三）操作程序1、设施设备管理规范（1）为了规范各小区设施设备的管理要求，使各类设施设备管理工作的统一、完整和完善，确保各类设施设备的正常运转，延长设施设备使用寿命，特制定本管理规定。（2）维修工负责本小区各类设施设备的日常管理工作，公司工程部负责公司所有设施设备的管理、控制。（3）设施设备档案的建立要求。a.维修工将管辖范围内的所有设施设备建立台帐，填写设施设备清单。b.维修工对所有设施设备进行设备标识及设备编号。（4）标识的制作规范a.所有设备应按单机单台或功能系统建立设备管理台帐。b.设备台帐资料应保持与设备运行状态一致，为此，14、设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用、调迁、报废和更换零件及检修情况分别在设备台帐资料上予以及时登记。c.设备管理台帐和设备出厂原件（合格证、说明书、报修协议等）统一由维修工保管。d.采购的零部件和设备到达服务中心后，由维修工进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。e.经验收符合要求的采购设备按相关规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。(5)设备状态标识a.工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员受伤和设备损坏。b.设备状态分为运行、备用、封存、检修及严禁合闸等。（6）标识的方式方法a.设备状态15、用标识牌进行标识，设备标识的形态根据实际情况或公司的要求制作。b.设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于标识设备的显眼位置。c.设备状态改变，标识也应随改变。（7）设备的日常检查保养与维修a.维修工根据设施设备的使用情况，进行设备的日常运行状况检查，并填写设备运行保养检查记录； 服务中心应根据设备使用情况，制订设施设备保养计划，见设施设备保养计划表。b.设施设备在运行过程中发生故障，需要维修的，服务中心负责做好与设备供应商的联系工作，需要发生外委维修的，应填报设备外委维修申请表，并做好设施设备维修记录。(8)设备的停用与封存a.发现下列情况之一，设备应予停用或封存。b.多余16、设备，含服务提供有再需要的设备。c.设备功能已不能满足提供服务需要的设备。d.停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其它形式对其状态的损坏。e.维修工定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。f.设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经公司工程部经理批准后实施。(9)设备的报废a.无修复价值的设备应予报废。b.报废设备应由工程管理部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、分公司经理等。c.设备主管人员应填写设备报废审批单，经公司批准后实施。d.需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。e.报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前，应悬挂“报废”标识。f17、.工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一分。(10)设备机房评比a.公司工程部经理负责定期组织相关人员对各类设施设备机房进行评比。b.评比内容；地面清洁度、墙面清洁度、门窗清洁度完好状况、管道清洁度完好状况、设备表面清洁度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。2、安全运行管理制度工程全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同安保部认真做好安全保卫工作,负责监督检查安全操作施工情况。(1）各岗位必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报、工程主管或项目经理。（2）应组织对电工等特殊工种工作18、进行技术考核。（3）制定维修操作规程和安全检查制度。（4）加强安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管应亲自到场。（5）在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。（6）对变配电、电梯及压力容器，必须请供电局、特种设备检测公司进行年度检验。(7)对中央空调、压力表、保险阀等，必须定期进行校验。易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。(8)各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须由工程主管批准后方可配制。(9)重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严19、禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。（10）避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。（11）对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。（12）在物业管辖区内进行电、气焊，必须有动火证同意后方可进行操作。3、安全用电制度（1）严禁各部门私接或移动电气设备和设施。（2）确因改善服务质量需要，应经所在部门主管批准，报请工程人员安装。（3）各部门需架设临时线，应由工程派电工安装。（4）使用结束后应立即通知工程人员拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件20、下，由工程人员正式安装，并登记记录。4、值班及交接班制度（1）应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。（2）交班：第一交设备、维修情况，即设备运行状况及发现维修的问题；第二交使用工具；第三交值班记录本。（3）接班：必须接交接班簿上的记录，查看当天是否有特别任务及安排，核对设备状况。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告主管。（4）接班人员接班时必须检查以下工作：a.查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。b.查看上一班巡检记录表21、，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。c.检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。d.检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。e.查看交接班记录中是否有上级领班及工程师发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。 (5)在下列情况时不得交班：a.接班人员未到岗时，应通知主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。b.接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知主任，须在上级安22、排之接班人员到岗后方可进行交接班。c.所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。 d.交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。e.当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。(6)必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。(7)值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。 （8）值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，23、做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。（9）值班人员每天要认真填写值班记录、巡视检查表及相关表格。（10）当工作需要离开岗位时，须向主管人员请示并告知去向，完毕后立即回到休息室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。(11)值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。(12)须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级。(13)当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主任和安保部汇报。在保证人身安全的前提下，尽24、力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。(14)值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。严禁吸烟。5、机房管理制度(1)物业的变配电室、水泵房等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。(2)各设备机房、控制室必须注重内部的清洁工作，保持小区内整齐，无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格，张贴于明显位置。(3)安全防火管理规定：a.认真25、执行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。小区内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，小区内要保持良好通风。b.严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。c.配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。d.木工房内严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在小区内堆放；不得过26、量存放木料、油漆、松香水等材料，不存放其他易燃易爆物品。e.各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及安保部，并保护好现场，协助查清起火原因。f.爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。g.凡违反本规定者，按物业消防管理规章有关规定处理。6、水泵房管理制度（1）水泵房二次供水设备管理规定a.非工程人员不准随意进入水泵房，若工作需要进入水泵房，必须得到服务中心经理的同意，在值班人员的陪同下方可进入，并做出进出人员的详细记录；b.水泵房必须保证通风良好，照明范围无死角，照度满足国家规范要求，应急灯在停电状态下能够正常使用。泵房管理人员27、必须每天打扫一次室内卫生，每周对水泵房的卫生进行彻底扫除。确保泵房地面、砼面和设备外表清洁光亮。c.管理人员应将设备的运行数据、环境温度、温度、电压、电流、运行机组及运行情况（注明泵的编号等数据）完整、规范记录在供水设备运行日志表内，每月5日前，将上月的记录整理成册，装订完整交服务中心存档，保存期为三年。d.管理人员应每天对水泵进行日常巡视，检查水泵的管道接头、阀门有无非正常渗水。水泵控制柜指示灯、压力表指示是否正常，水泵控制柜的选择开关是否置于自动位置。原设定的运行参数是否正常没有变动。e.水泵房内严禁存放有毒、有害物品，消防器材应针对电气火灾配置，放置在室内醒目位置，泵房内严禁吸烟。f.三28、台水泵要轮换运行，每台水泵连续运转不得超过24小时，记录各压力表读数时，同时记录正在进行的水泵编号。g.做到地面、墙面、顶棚、门、设备表面无尘埃、无油污、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。h.确保室内空气干燥，配电箱及水泵房内的各部分不得有结露水珠，适当封闭排水沟箅子，有组织地收集正常工作产生的水流进入排水沟内，减少水份蒸发到空气中。i.泵房内所有设备每半年定期全面检查保养，遇有疑问，立即与东方泵业联系，确保正确地进行维护工作。（2）水泵房二次供水设备巡查规范a.每日对水泵房巡查不少于2次，并在水泵房内供水设备运行日志上予以记录并签名。 b.巡查内容及方法：、生活水泵市政水压是否正常。检查方29、法：实地观察 。 、检查各阀门的开关位置是否正常，阀门是否处在正常位置。检查方法：看与标识是否相符，如不相符则应调整到正常位置。 、检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常，观察高低区压力表与设定压力应在规定范围上下。 、检查水泵有无异常振动及异常声音。检查方法：观察，手摸有无强烈振动或强烈摩擦声。 、检查机械密封是否漏水，排除不正常的漏水现象。检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面。 、检查电气控制柜和变频器的工作情况。检查方法：观察指示灯压力表，电流、电压表与实际运行情况相符。 、根据用户用水实际情况，及时调节生活水泵压力，满足用户正常供水。、查看每天在生活水泵之30、间轮换工作情况，是否能自动调整。 c.在巡视监控过程中发现水泵房有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给物业服务中心经理。（3）水泵房二次供水设备操作注意事项a.在对泵开展工作之前，先确保泵的所有电源供应均已切断，挂好禁止接通电源的标识。b.在进行电气连接检修时或拆去水泵接线盒盖之前务必保证电源已切断，并挂好禁止接通电源的标识。c.严禁在排出阀关闭时运行水泵。d.检修后严禁无水空转或未排气之前启动水泵，防止水泵干转损坏轴承与轴封。e.检修后启动水泵时应按收下步骤操作：、关闭水泵排出侧的隔离阀。、从泵头拆去引水塞并缓慢加注水泵。装好引水塞并安全拧紧。、在电机风扇31、盖上察看水泵正确的转动方向。、启动水泵，检查转动方向。、通过位于泵头内的除气阀对泵除气，与此同时，稍稍打开排出侧隔离阀。、水泵继续除气，与此同时，再稍大些打开排出侧隔离阀。、在看到液体持续平稳地从除气阀流出后关闭此阀。完全找开排出侧隔阀。f.霜冻季节不需要使用水泵时，应该排空水泵以防损坏。（4）供水设施巡查制度a.每日对小区供水管线巡查一次，重点检查管道有无跑漏水、私接水源等现象。b.小区自来水总表、各分项总表每周进行一次巡查，查看有无渗漏水现，同时抄取各表用量信息。c.每周对楼道内的管道井进行检查，查看水管接头是否有渗漏水现象。d.每月对各楼座单元前水表井进行巡查、抄表，排查水表井内是否有积32、水现象。e.每月安排一次夜间12时以后对小区总水表的抽查工作，检查小区管道是否有渗漏。f.每半年对各水表井卫生清理，确保各水表井内无杂物。g.每半年对各管井内的水阀扭动一次，确保水阀关闭、开启正常，排查阀门两端是否渗水。h.提前做好冬季各管道的保温工作，重点做好园林用水管道及暴露在外面管道的保温工作。 （4）水泵房二次供水设备故障排除表序号故障名称故障原因排除方法备注1电机启动时不能运行a）供电故障连接供电电源b）保险丝烧断更换保险丝c）电机保护断路器跳闸重新合上电机保护断路器d）热保护跳闸重新合上热保护e）电机保护断路器中主触点不发生接触或线圈故障更换触电或电磁线圈f）控制回路故障更换控制回33、路g）电机损坏更换电机2电机保护断路器在电源接触时立即跳闸有一个保险丝/自动断路器烧毁换保险丝/合上断路器电机保护断路器的触点故障更换电机保护断路器触点电缆接头松开或故障接紧或更换电缆线头电机绕组有问题更换电机水泵机械性堵塞水泵机械清堵电机保护断路器设置过低正确设置电机保护断路器3电机保护断路器偶尔跳闸电机保护断路器设置过低正确设置电机保护断路器高峰时间电压过低检查电源4电机保护断路器未跳闸但水泵不转检查故障1中的a）、b）、c）、d）和f）项5水泵性能不恒定泵的入口压力太低（汽蚀）检查吸水条件吸水管/水泵被杂物部分堵塞清洗吸水管/水泵。水泵吸入空气检查吸水条件6水泵运行但是不出水吸水管/水泵34、被杂物部分堵塞清洗吸水管/水泵。底阀或者止回阀卡在关闭位置修理底阀或止回阀吸水管渗漏修理吸水管吸水管或泵内进入空气检查吸水条件水泵转动方向错误改换电机转动方向7水泵在关机时倒转吸水管渗漏修理吸水管底阀或单向阀有问题修理底阀或止回阀8轴封泄漏轴封损坏更换轴封9噪声汽蚀检查吸水条件水泵不能自由转动（摩擦阻力），因为水泵轴的位置错误调整水泵（5）停水应急方案A、计划性停止供水：1、在接到自来水公司停水通知后，由部门值班领班或主管详细阅读通知内容，电话联系自来水公司调度室，寻问清楚停水原因、停水时间、恢复供水时间，尽量争取缩短停水时间，在第一时间通知工程部负责人。然后详细填写书面停水通知而后通知各部门35、领导，具体通知内容如下：（1）停水原因、时间，恢复供水时间；（2）停水期间对小区各方面的影响，各部门提前做好应急准备工作；（3）告知各部门妥善处理因停水给业主带来的不便而引起的投诉，耐心细致做好业主的安抚解释工作；（4）各部门在停水期间，停止除生活必须以外的所有用水；2、停水期间密切与自来水公司调度室保持联系，在恢复供水的第一时间内恢复小区供水系统的运行，同时电话通知各部门供水恢复。 3、工程部因维修需要而停水时，选择在对业主影响最低的深夜进行。B、事故或紧急停水：1、发现不明原因停水时由工程部值班领班或主管立即与自来水公司调度室取得联系，寻问清楚停水原因、停水时间、恢复供水时间，尽量争取缩短36、停水时间，在第一时间通知工程部负责人。然后详细填写书面停水通知，具体通知内容如下：（1）停水原因、时间，恢复供水时间；（2）停水期间对小区的影响，各部门提前做好应急准备工作；（3）告知各部门妥善处理因停水给业主带来的不便而引起的投诉，耐心细致做好业主的安抚解释工作；（4）各部门在停水期间，停止除生活必须以外的所有用水；2、停水期间密切与自来水公司调度室保持联系，在恢复供水的第一时间内恢复供水设施设备的运行，同时通知客服前台供水已恢复。7、电梯管理制度（1）电梯机房管理制度为贯彻安全第一的方针，确保小区电梯安全正常运行及服务质量，特制定电梯机房管理制度。a.电梯专用机房门上有相应的设备房标识，并37、有“机房重地，闲人免进”字样，做到随时上锁，门锁钥匙应由工程部主管人员或电梯安全管理员保管；b.机房应通风良好，照明满足要求，常备手电管及应急照明设施，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度40度之间；c.机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃、易爆或危险物品，不准堆放其它杂物；机房内严禁吸烟。电梯机房应每周打扫一次卫生；d.机房内所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。机房内的开关、单体设备等要有明显的状态标志；消防器材应放在显著位置，并保证设备良好，在有效期内。e.做好雨季机房检查、预防工作，及时发现、处理隐患问题；f.闲杂人员不准进入机房，若因工作需要进入时，须经物业服务中心经理38、批准，并在专业人员陪同下进入机房；g.未取得特种设备操作证人员，不得随意动用，操作电梯设备；h.由专业人员依据安全操作规程规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油污、保证电梯正常运行；i.电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌；j.定期养护电梯机房配套的设施、设备：照明、洞口百叶窗、爬梯、机房木门；k.出入机房人员应注意自身安全，严禁酒后出入、嬉笑打闹。 (2)电梯巡查制度a.设备管理员每天应对小区内所有电梯厢箱每天巡视2次，电梯安全管理员每周对电梯机房巡视2次。b.巡视的主要内容如下：、曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺39、栓是否松动；、减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；、指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响； 、变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；、制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；、曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；、通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；、轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；厅门及轿门踏板是否清洁干净；、轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；电梯运行有无异常振动或声响，舒适40、感有无明显变化；、开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；、底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；补偿链是否有异响；底坑有无积水或脏物；c.电梯安全管理员应将每天巡视、检查情况及时记录在电梯巡视记录本。d.在巡查过程发现电梯如存在安全隐患情况，应及时停梯，联系电梯厂家或维保单位前来处理。e.巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯安全管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给上级领导，在领导的协同下加以解决。整改时，应严格遵守电梯维修保养标准作业规程。(3)电梯运行管理操作规范1、目的规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。2、职责、负责检查电梯运行管理工作的41、实施情况。、负责电梯运行管理工作的组织实施。、负责电梯的运行管理。3、程序要点A、巡视监控。、电梯管理员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。、巡视监控的主要内容如下：a）曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；b）减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；c）指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响；d）变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；e）制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；f）曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行42、是否正常，有无异常声响；g）通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；h）轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；i）厅门及轿门踏板是否清洁干净；j）轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；k）电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；l）开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；m）底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；n）补偿链是否有异响；o）底坑有无积水或脏物；B、巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给上级领导，在主管的协同下加以解决。整改时，应严43、格遵守电梯维修保养标准作业规程。异常情况处理。1）发生火灾的处置：a）楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；b）并道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉灭火器控制火势蔓延；c）对于上述两种情况，电梯管理员应及时通知小区消防中心，按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。2）电梯湿水的处置：a）当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；b）当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；c）当底坑、44、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；d）发生湿水时，应迅速阻断漏水源；e）对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。C、停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人救援标准作业规程处理。a）对于电梯运行情况，应完整、规范地记录在电梯运行日记表内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后存档，保存期为2年。4、记录电梯运行日记(4)电梯困人应急处理方案电梯困人如发生电梯困人事故，电梯安全管理员应按如下方法处理： 1、把电梯主电源断开，防45、止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。 2、迅速联系电梯维保厂家，并确定电梯轿厢位置。3、当电梯停在距某平层位置约60 cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：a）轿厢停于接近电梯口的位置时的援救步骤： 关闭机房电源开关； 用专门锁匙开启上一层轿厢外门； 在轿厢顶用人力慢慢开启轿门； 协助乘客离开轿厢； 重新关好厢门。b）轿厢远离电梯口时的援救步骤：轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话(五方通话)，通知乘客轿厢将46、会移动，要求乘客静待轿厢内、不要乱动。在曳引电动机轴尾装上盘车装置。两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层15cm位置上。使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。援救结束时，电梯管理人员须填写援救记录并存档，以积累救援经验。c、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并等待电梯维修保养单位做出处理。 d、事后书面报告物业服务中心经理。(5)电梯钥匙使用管理制度（一）总则1、电梯是属于国家明令规定的特种47、设备，为了保障电梯的正常和安全使用，必须制定电梯钥匙使用保管制度；2、电梯钥匙必须由专人保管和使用，电梯钥匙不得随意仿制或配制，也不得随意滥用。（二） 电梯钥匙使用与保养1、电梯电源钥匙是操纵电梯运行与使用的电源开关钥匙；2、电梯电源钥匙的操作使用程序必须按照电梯制造厂家规定的操作使用程序进行；3、电梯电源钥匙必须由经过适当培训的专职司机或电梯值班人员使用和保管，其他人不得随意使用与保管。（三） 电梯机房钥匙使用与保管1、电梯机房是放置电梯重要设备的场合，只有经过适当培训的持证专业人员和相关人员才能进入；2、电梯正常使用时，电梯机房必须上锁，以防止其他无关人员擅自进入；3、电梯机房钥匙应由电梯48、司机、电梯值班人员或业主相关部门负责人保管；（四） 电梯三角钥匙使用与保管1、电梯三角钥匙是电梯困人救援与电梯检修、检测时使用的；2、电梯三角钥匙必须由电梯业主相关部门的负责人保管，其他任何人不得保管；3、电梯三角钥匙上必须附着一个“告示牌”，讲明三角钥匙不得随意使用，以免造成在一次开锁后，可能未有效地锁住厅门而发生的危险；4、用电梯三角钥匙救援必须由经过培训的持证专业人员进行，其他人员不得擅自使用。(五)小区电梯使用注意事项、乘客应注意电梯是否粘贴安全检验合格证标志或超过检验有效期。、请不要超过额定人数、载重量乘梯，严禁超时、超重、超大使用电梯，超载时电梯会报警，请主动礼让退出，乘下一趟电梯49、。、进出电梯时电梯厅门会自动开关，请先确定轿厢的位置，请勿企图用手拨开电梯门或将身体倚靠在电梯门上，以免造成人身损伤事故。、请合理操作电梯，勿以坚硬的物品敲打按钮。、请不要在电梯内嬉闹和蹦跳，轿厢内禁止粗暴行为。、请保持轿厢内清洁卫生，不要乱扔垃圾。请不要在电梯内抽烟。、如要保持开门状态，请按开门键或挡住光幕即可。切勿私自打开操作箱和拨动操作箱的开关。、老弱病残幼乘梯要有人陪同，以免电梯故障，突然停止时不知所措。、乘客遇到电梯困人等故障时应利用轿厢内通讯装置与外界联系，切勿强行扒门脱离。8、变配电室管理制度（1）变配电室管理制度、各类作业人员接受相应的安全教育和岗位技能培训，经考核合格上岗、配50、电室操作人员应熟知设备的电气原理、安全操作方法、并且熟知工作线路的走向，保证迅速准确的判断出工作电路故障，做出相应准确操作。、由于一期内变电站暂时实行无人值班制，变配电室每天定时巡查根据要求签写相应记录。、因故须停止某部分负荷时应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故立即上报服务中心客服专员和上级领导，服务中心客服专员随即答复业主的询问，对业主做解释工作。、巡视员应认真监控各电气柜电压表、电流表、功率因数表等的指示情况，严禁变压器、空气开关过载运行。准确记录及交接班，发现问题及时处理报告。（详见巡视记录表）、保持设备及环境清洁，每班清扫一次 ，变电室内禁止吸烟。七、变51、配电室的电缆沟进出口及线路桥架的进出口要严密封堵，防止小动物进入造成设备事故发生，出现跳闸、报警等现象。、定期检查安全操作的用具、绝缘工具以及消防器械的外观，其中绝缘用具按相关规定进行耐压试验，以保证其绝缘的可靠性。（10KV验电笔、绝缘靴子、绝缘手套每6个月试验一次；绝缘棒和接地线每年试验一次）配电室所配套安全器具不得随意外借以备突发事件。、不得擅自更改配电室设备线路及器材，若需要更改须由部门负责人申报，经公司有关领导同意后方可更改。、非变配电室人员进入变配电室须经有关领导同意并且填写来访登记薄，配电工作人员需要根据现场告知来访人员安全活动和工作范围，根据来访人员情况，需要给予现场陪同协助工52、作。（2）高、低压设备操作规程 倒闸操作的一般规定：、 倒闸操作必须按值班调度员或运行值班负责人的指令进行。、 倒闸操作相关人员必须填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务，不准无票操作和弃票操作，操作中不得擅自更改操作票，不得随意解除闭锁。、 操作人员正确采取相应电压等级的绝缘操作用具，禁止穿戴较低绝缘等级的操作用具操作更高电压的电气设备，绝缘用具必须是按照规定经过检测实验。、操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目，达成一致操作意见。并分别签名，经值班负责人审核签名后实施操作。、开始操作前，应先在模拟图（或微机监控装置）上进行核对性模拟预演，无误后，再进行操作。操作前应核53、对设备名称、编号和位置。、倒闸操作必须有两人进行，并严格执行监护复诵制，由对设备较为熟悉的人员监护、值班员操作。操作时按操作票填写的顺序逐项操作。发布操作命令和复诵操作命令应严肃认真，操作完毕后进行复查。、操作票一般包括以下项目a、 拉、合开关和刀闸。b、检查拉、合后的实际位置。c、检查设备上有无接地短路。d、装设接地线前的验电操作和放电操作。e、装、拆接地线。f、取下或给上开关的合闸、控制保险及储能保险。g、打开或投上保护装置的压板。h、检查保护或自动装置确已投入（撤出）。（3）可不用填写操作票，但是，必须两个人以上进行操作：、紧急事故处理；、拉合断路器的单一操作；、拉开接地刀闸或拆除全所仅54、有的一组接地线。、上述操作应该做操作记录和大事记。（4）倒闸操作的方法及注意事项A、断路器的操作、操作断路器，扳动控制开关时，不要用力过猛以免机构损坏。、断路器操作后，检查其实际所处的分、合位置，不能仅以信号灯或测量仪表的指示来判别断路器的分、合状态。B、隔离开关的操作（合闸操作前必须拆除接地线）、手动合隔离开关要迅速果断。、隔离开关拉开时应谨慎些，当动触头刚刚离开静触头时，如果发生电弧，运行人员应立即将隔离开关合上，停止操作（手动拉开隔离开关时，应该按“慢-快-慢”的程序进行，触头分离瞬时若有较大电弧产生,说明是带负荷误拉了,这时应该快速合上才能避免弧光短路事故的产生）。但是在切断小负荷电流55、和充电电流时，拉开隔离开关将有电弧产生，此时应迅速将隔离开关断开，以便顺利消灭电弧。在拉闸终了时要缓慢，这是为了防止冲击力对支持瓷瓶和操作机构的损坏，最后运行人员应检查连锁销子是否销好。、在隔离开关拉开后，运行人员应认真检查隔离开关确实在断开位置，断开的空气绝缘距离应合格，并检查动触头确实已拉到尽头。、误合隔离开关不得再行拉开，只能用断路器切断该回路，才可将隔离开关拉开。、隔离开关装有联锁装置的，不可任意解除联锁装置进行分合闸，误拉后不能再合上。C、高压负荷开关操作 高压负荷开关的灭弧能力没有高压断路器强，灭弧能力有限，只装备有简单的灭弧装置，电路工作时用来切断或接通负荷电流，但不能切断巨大的56、短路电流、检查三相是否同时接触，有无中心偏移。、传动机构各部位是否完整，动作有无卡涩。、拉合迅速，动触片要到位。D、变压器的操作 ：停电时应拉停负荷侧，再停电源侧。送电的顺序相反。具体来说：高压一次侧出线柜给主变压器停电时，当二次侧无总断路器或负荷开关的情况，停电时应先拉开负荷侧各路出线的断路器，再停高压一次侧出线柜断路器；送电时应在变压器投运后，再合上各路出线的断路器。E、电压互感器的停用电压互感器停用时，要看是否影响表计指示与计量，能否引起有关继电保护和自动装置发生误动，采取预防措施。F、断路器与隔离开关的操作顺序送电时先合隔离开关，再合断路器；停电时先拉开断路器，再拉隔离开关。隔离开关一57、般不能接通或切断负荷电流，因为它本身没有专门的灭弧装置。而断路器有完善的灭弧结构，能够通、断负荷电流，还能切断过载和短路电流。在操作隔离开关时，带负荷拉闸产生强的电弧，不允许将误拉开的隔离开关再合上。若是操作单极隔离开关，操作一相后发现错误操作，其他两相不应再继续进行，要立即采取措施（操作断路器）切断负荷。错合隔离开关，决不能再拉开，也应操作断路器切断负荷，之后才能断开隔离开关。操作隔离开关前，断路器应在断开位置，并取下直流操作保险，防止因断路器误动作而造成带负荷操作隔离开关的事故。（5）送电停电操作A、停电拉闸操作必须按照断路器负荷侧隔离开关母线侧隔离开关的顺序依次操作。送电合闸操作的顺序相58、反。B、操作中发生疑问时，应立即停止操作，并向值班调度员或值班负责人报告，弄清问题后，再进行操作。当调度重复指令时，则必须执行。如果操作指令直接威胁人身和设备安全时，可以拒绝执行并报告调度及主管领导。C、不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置。D、雷电时，禁止进行倒闸操作。倒闸操作时不得进行交接班。E、在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可不经许可，即行断开有关设备的电源，但事后应立即报告上级。 F、 站内变压器停电检修时，应在变压器高、低压侧分别装设接地线，检修结束送电前，详细检查确认接地线已经拆除，操作票相关人员签字后再进行合闸送电操作，避免重大操作事故的发生。（6）变配电室值班员工作59、规程 A、认真填写配电室运行日志、变配电室交接班记录、变配电室巡回检查记录、设备维修保养记录。B、安全操作制度、值班员应严格执行高低压开关设备操作规程，保证设备正常运行。、进行配电柜检修时，应填写工作票，经部门负责人批准后方可进行。全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸” 的标识牌，严禁带电作业。、自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。、电流互感器二次侧不得开路，电压互感器不得短路。、不得带电情况下使用兆欧表测量绝缘电阻。C、维修保养制度 按变配电室设备维修保养规程进行维修保养。维修保养完后，由值班员填写设备维修保养记录60、簿并月底报配电室负责人员验收签字。（7）操作票制度A、倒闸操作必须由两人执行，操作前应由操作人认真填写操作票，经操作票签发人审核签字后，再在模拟图板上进行校验，正确无误后执行。B、倒闸操作时应认真执行监护复诵制度，若发生疑问应立即停止操作，报告负责人弄清楚后再执行。C、停电拉闸操作必须按照开关，负荷侧刀闸，母线侧刀闸顺序依次进行，送电合闸顺序与此相反，严禁带负荷拉刀闸。D、执行完的操作票，应注明“已执行”字样，作废的注明“作废”，操作票负责人保存三个月。E、全部操作完后，应立即进行复查，观察设备的运行情况，保证设备安全运行。（8）工作票制度 A、在运行设备上工作，应根据工作性质遵照“安规”的有61、关规定填写第一种或第二种工作票。第一种工作票 工作人员需要在高压设备和线路上工作并且需要全部或者部分高压设备停电 进行其他工作（如二次工作）需要将高压设备停电或者做安全技术措施的工作 第二种工作票 带电作业和在带电设备的外壳上工作 控制盘和低压配电盘（箱），低压干线以及运行的变压器室内的工作二次回路的工作 无需将高压设备停电者核相工作等需要带点工作的情况下。 B、工作票由工作负责人填写，一式两份，经工作票签发人签发后，交工作许可人（值班员）审查和布置安全措施，履行开工手续，双方签名后有效，方可开始工作。在工作票执行过程中，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。C、工作票要用钢笔或圆珠62、笔填写，要求设备名称、编号清楚、任务明确、地点具体，不得涂改，掉项和漏项，字迹应清楚。D、一个工作负责人只能发给一张工作票。开工前工作票的全部措施应一次做完。E、事故抢修可不用工作票，但应记入操作薄内，在开始工作前必须按“安规”有关规定，做好安全措施，并应指定专人负责监护。F、在同一电气连接部分用同一工作票，依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做 完，不需再办理转移手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围。安全措施和注意事项。G、工作票必须由原工作负责人办理工作票终结手续，在未办理终结手续以前，值班员严禁将施工设备合闸送电。H、全部工作完毕后，工作63、班应清扫、整理现场。工作负责人应周密的检查，待全体工作人撤离工作地点后，再向值班人员讲清所修项目、发现的问题、试验结果和存在问题等，并与值班人共同检查设备状况，保证无遗留物件，工作现场清洁后，工作票相关人员认可之后，才可以对工作票会签终结。已完工的工作票应加盖（已终结）印章，作废的工作票要加盖（作废）印章。I、线路的停送电均应按照调度员或有关单位指定的人员的命令执行。严禁约时停送电。（9）变配电室交接班制度A、交班人员在交接班前应对电气设备进行认真的检查和调整。使设备保持良好正常，并把当班运行情况做好详细记录、签字方可交班。B、交班前工作现场应保持清洁，并向接班人详细介绍设备运行情况。C、接班64、人员未接班，交班人员不准离开工作岗位。D、接班人员要做到按时上班，有事向主管请假。E、接班人员醉酒或因病影响正常工作时，不准交、接班。F、接班人员听取交班情况和查看运行记录，如上班事故处理未完，应主动了解事故情况并积极协助处理，做好记录。G、严格交接班制度，交班时设备已经发生故障，接班人员协同交班人员工作、排除故障，方可交接班。H、严禁在倒闸操作和事故处理过程交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。（10）变配电设备的巡视项目及注意事项巡视电器设备时，巡视只允许在遮拦外边进行，遮拦距带电体的最小安全距离为：10KV及以下0.35m，巡视时不得对设备进65、行操作。雷雨天气需要巡视室外高压设备时，应穿绝缘靴，并不得靠近避雷器和避雷针。高压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m以内，室外8m以内。进入上述范围的工作人员应穿绝缘靴，接触设备的外壳和架构时，应戴绝缘手套。（跨步电压会因为前脚和后脚之间的距离而产生大小不一的电压差，脚步的跨越大，电压越高，其绝缘材料越容易被击穿，同样会导电。 所以，有出现跨步电压的地方，最好是并起来双脚或者单腿着地蹦出跨步电压范围，人若靠近，可以穿绝缘质量好的鞋防止被触电，可用绝缘棒挑开故障点） A、主变压器的巡视检查项目：、变压器运行声音是否正常。、变压器温度及温度计指示是否正常。（100度冷却风扇启动、130度报警、66、150度跳闸，温度降到80度以下风扇停止运行）。、变压器两侧母线有无悬挂物，金属连接是否紧固；引线不应过松或过紧，接头接触良好。、瓷瓶、套管是否清洁，有无破损裂纹、放电痕迹及其它异常现象。、主变外壳接地点接触是否良好。、电源指示是否正常。、冷却系统的运行是否正常。、各控制箱及二次端子箱是否关严，电缆穿孔封堵是否严密，有无受潮。、警告牌悬挂是否正确，各种标志是否齐全明显。、主变满负荷或过负荷运行时，应加强巡视。、防潮、防尘、防小动物措施是否良好。B、 真空断路器的巡视检查项目：、 分、合闸位置指示是否正确，与实际运行位置是否相符。、断路器指示灯是否正确。、支柱绝缘子及套管有无裂痕或放电现象。、 67、断路器支架接地是否完好。 C、 隔离开关的巡视检查项目：、绝缘子是否完整无裂纹、无放电现象。、机械部分是否正常。、闭锁装置是否正常。、三相触头合闸时的同期到位情况，动静触片接触应良好，接触点是否牢固，有无烧伤痕迹，引线有无断股、折断现象。D、互感器的巡视检查项目：、互感器套管支柱绝缘子是否清洁，有无放电痕迹。、瓷件是否完好，无裂纹损坏。、运行中的声响是否正常。、 外壳接地是否良好。、电压互感器的二次线圈中性点必须接地，二次侧不允许短路。、运行中的电流互感器二次侧应可靠接地，二次侧不允许开路。E、母线的巡视检查项目、母线正常运行时，接点应当牢固，不应有接触不牢发热或者放电现象。 、巡视母线槽有无68、破损现象，不允许母线脱离母线槽受热变形缩短了母线间的安全距离。、母线位置绝缘子、瓷瓶有无击穿破损造成放电现象。另外其他安装在母线位置电气元件是否安装牢固。F、 电力电缆的巡视检查项目、电力电缆头是否清洁完好，有无放电发热现象。、检查电缆沟有无积水、有无漏堵现行能避免小动物爬进来。盖板有无破损、放置是否平稳、沟边有无倒塌现象。、 检查电力电缆外壳、外皮等接地是否良好。G、电容器的巡视检查项目、检查三相电流表是否平衡，有无不稳定现象，各相差应不大于10%。、放电线圈及三相放电指示灯是否良好。、电容器内部有无放电声；外壳有无鼓肚、渗漏油现象；瓷套有无裂纹、闪络痕迹。、套管和支持瓷瓶有无破损及放电痕迹69、，电容器连接部位是否牢固可靠。、电容器避雷器是否完好，外壳接地是否良好。（11）变配电室消防管理制度A、遇有电气设备着火时，应立即将有关设备的电源切断，然后进行救火。B、带电设备应用干粉灭火器，不得使用泡沫灭火器灭火。C、对注油设备应使用泡沫灭火器或干燥的沙子等灭火。D、变配电室内不得存放易燃、易爆物品。E、所有消防器材要妥善保管，不要随意乱动用。F、如发生火灾坚决做到三不放过。即火警事故原因不查明责任不放过；造成事故者和职工、干部没有接受教训不放过；整改措施不落实不放过。(12)机房钥匙管理制度A、凡24小时值班机房，除值班人员配备一套外，其余钥匙交工程部统一保管。B、任何人不得私自配钥匙。70、C、凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。D、无关人员不得借用机房钥匙。E、遗失钥匙须立即报告。F、无人值班机房借用钥匙需登记。（13）机电设备房出入管理制度A、工程部机电设备房包括范围：高低压配电室、楼层电气配线竖井房、水泵房、 各电梯机房以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本小区内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。B、本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。C、凡外单位人员前来参观或有71、关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管工程师陪同，通知当值领班开门进入，同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。D、本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。E、凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。F、所有人员进入这些场72、所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。G、所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。H、所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。（14）停电应急预案A、计划性停电（1）接到停电通知后，应及时将停电的范围、时间、电梯停运以及安全防范要求通知相关部门及人员，并在显要部位张贴停电通知，通知有关部门作好停电前的准备工作。（2）提前进行电路、设施设备检查，在停电10分钟前关闭所有非照明用电电源，并做好记录。B、突发性停电1、工程部应组织技术人员进行检查，查找停电原因，积极排除故障，尽快恢复供73、电。2、应向业主作好解释工作，并帮助业主解决问题。3、安防部要注意作好楼层的巡视检查，采取准备临时照明如手电筒措施。C、电梯停电应急处理方案停电时会引起消防系统报警，而消防系统报警会引起电梯停止运行。消防人员应迅速查清报警点位置和数量，电话通知保安值班人员急赴现场查看。安抚乘客要保持镇静，通过电话与外界保持联系。营救人员要根据楼层灯指示或小心开启外门察看，在解救被困人员前，应先切断故障电梯电源。1、当楼层出现停电事故后，工程维修人员应手持应急照明设备第一时间到达监控室查看电梯位置。2、工程维修人员到达电梯所在楼层时首先确定电梯的准确位置，判断是否可以放人。3、当电梯离地面80公分以上时不可以放74、人，需要盘车到平层位置后才可放人。4、当判断电梯位置无法放人时，应安慰乘客：“请您耐心等待，您在轿厢内最安全。5、当放出被困人员后，应引导客人走安全通道离开酒店。6、工程维修人员应到机房断掉所有电梯的总电源，防止电梯恢复后大电流冲击电箱。D、楼层停电应急处理方案1、工程值班人员接到或发现停电事故停电后，立刻到事故现场确定事故原因、事故造成停电面积，影响区域。2、如停电面积影响较小，要及时通知使用部门做好停电后的各项应急准备工作。3、如停电面积较大要及时上报部门、通知使用部门、大堂副理，夜间发生问题要及时通知值班经理，详细说明停电原因、影响面积、处理情况以及应急措施。4、立刻对事故现场进行处理首75、先要确定故障点，断开故障点将故障范围降到最小，减少影响营业区面积。5、要尽量采取临时线路保障营业区用电和必要的设备用电供应。6、对事故处理情况要及时与使用部门沟通，说明事故处理进展情况，让使用部门做好各项应急准备工作。7、事故处理完毕要要及时恢复用电并通知部门、使用部门、夜值经理及相关岗位。8、供电正常后要对事故点进行监督跟踪，防止故障再次发生。9、事故处理完毕运行正常后，要对事故发生原因进行分析总结，找出发生故障原因，从管理或即使角度对设备或线路进行相关改造，并整理文件备档。E、事故停电应急处理方案事故停电是指外供电线路发生事故造成停电，这种停电分大面积停电无法恢复和瞬间闪断两种。事故停电由76、于属于突发事件，所以情况一般都非常紧急需要各部门协调工作。1、配电值班人员发现停电后要第一时间询问供电部门停电原因，及时通知各相关值班岗位。2、查明原因后要立刻采取措施确定处理方案（1）严重事故停电无法立刻恢复，要立刻按停计划预案处理进行备用线路转换投送。（2）送电完毕要电话查询闪断故障原因，了解详细后在工作日志进行登记交接。3、如连续闪断超过两次要停止送电，进行备用线路转换待供电部门查明原因，处理完毕后在进行线路恢复。F、其它停电措施 1、各部门停电期间使用的任何照明设施必须保证安全，尽量不要使用明火，防止产生火灾隐患。2、停电时，工程部应根据实际情况对自来水系统进行转换，并做好记录。3、如77、遇突发性停电，应立即上报工程部进行线路和原因调查。各部门应立即对本部门设施设备及环境进行自查。各部门员工应根据工程部要求统一口径向业主做好解释工作。4、恢复供电时，工程部应立即检查自来水加压系统是否供电、是否正常工作。5、恢复供电时，工程部应立即检查主电源箱及各楼层电源箱是否工作正常。同时根据实际情况和记录开启停电时关闭的应使用电源系统。6、恢复供电时，将停电公示牌收回。7、恢复供电时，应立即将灯光系统开启检查工作是否正常，并根据情况进行关闭，检查工作环境有无异常。8、各部门发现异常情况必须第一时间通知主管领导、工程部。工程部应立即组织检查抢修，坚决杜绝任何安全隐患发生。9、做好故障记录。六.78、设施设备保养操作标准（一）设施设备保养操作标准1、目的保证所有为业主提供各种服务的公共设备满足服务要求。2、适用范围分公司管辖的管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3、定义（1）日常保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵），发现小故障及时排除，作好记录。（2）一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘，功能检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。（3）二级保养对机械设备进行79、全面清洗、调整，局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。（4）中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。 （5）大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。（6）设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，80、技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。（7）事后维修（故障维修） 设发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。（8）状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4、设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、电气控制柜）：级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组。级设备：正压风机、空气处理器、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、变压器、交通道闸、泳池水处理装置。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱81、小型控制箱（配电箱）、排风机、清洁、通讯设备等。A、设备管理模式（1）对于符合磨损规律的、级设备（水泵、正压风机、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。（2）对于、级设备（低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜等）进行三级保养，功能检查。（3）对于级设备，采取事后维修，每年一次保养。5、职责A、分公司负责设备接管验收，中修、大修及设备工程监督、组织验收，保养计划，设备（器具）申购、报废，确定状态维修时机。B、服务中心工程主管负责设备维修保养情况及设备状态的月检查。C、服务中心工程部负责设备日常操作、运行、巡查、点检及委托范围外的保养、维修工作，填写相关记录，保养计划。（二82、）给水设施设备保养标准1、水泵房二次供水设备养护流程（1）日常保养 、保养周期 一个月。、保养内容：a）生活用水水泵的运行泵与备用泵应相互轮换进行，手动与自动进行转换。b）检查噪声是否过大。5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵体一同保养，外观整洁、油漆完好、标志清楚。检查动力柜上的电流表正常运行时的指示值是否正常，泵体壳有否堵塞，电缆接头有无过热情况。动力配电柜各电源指示灯应完好，颜色正确。c）电动机接地良好，螺丝无锈蚀。d）检查润滑油质、油量是否符合要求，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。（2） 一级保养、保养周期 一个季度。、保养内容：a）完成日常保养工作内容。b）83、检查电缆头，接线栓头是够牢固可靠。c）检查水泵动力配电柜中各电器有无过热、受潮、发霉现象，有无损坏情况。d）水泵的盘根处有无渗水成线，其松紧度是否适合。（3） 二级保养、保养周期 半年。、保养内容：a）完成一级保养工作内容。b）检查水泵的压力配电柜中各变流触发器动作是否正常，时间继电器动作时间是否合理、可靠。c）用钳形电流表检测水泵电动机运行的实际电流值，与盘表（动力柜上的）电流表对照，检查是否一致。d）用摇表摇测电动机各相间及相与地面间的绝缘电阻值，其值应0.5兆欧。e）水泵联轴器中的弹性挡圈有无过量磨损情况。f）电动机端子板连接片连接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。g）电84、动机控制部分：线路整齐，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3），即应更换触头；操作手柄完好，位置指示正确。h）水泵投入运行后，三相电流平衡度小于2%，并不超过额定值，转速接近额定值。（4）水泵电机一年内怠机时间超过6个月，需要对水泵撤出运行后用油脂（需用耐高温锂基脂进行润滑）润滑电机。（5）水泵房温度在40以下 ，水泵工作满20000小时需更换电机轴承。2、水泵房二次供水设备变频控制柜养护流程（1）日常保养、保养周期 一个月。、保养内容：a）做好保洁工作，清扫控制柜外表灰尘。b）检查指示灯是否完好。c）检查线路有无松动，触头是否良好。d）检查控制柜变频器是否运行正常。85、（2） 一级保养、保养周期 一个季度。、保养内容：a）保洁除尘。b）检查指示灯是否完好。c）检查二次回路接线有无松动。d）检查触头是否有烧焦、拉弧现象，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3），应立即更换触头。e）检查空气开关动作是否灵活，关、断是否准确。f）检查变频器是否运作正常，变频与工频的切换是否准确。（3）二级保养、保养周期 一年。、保养内容：a）完成一级保养的内容。b）检查各类开关、转换器是否运作正常，准确到位。c）进行模拟启动，检查变频器工作情况，并进行手动控制，检查变频效果是否和实际需求相符。d）检查压力传感器是否正常，PLC程序是否正确。e）检查变频器参数设置是否正确。（三86、）供配电设施设备保养标准1、变配电室设备维修保养规程 一、按变配电室设备维修保养计划、电业安全工作规程（国家电力行业通用标准）进行工作。 二、高、低压配电柜按下表检查保养。序号检查保养项目保养内容（含使用材料）1配电屏表面清洁，标识清晰无掉色2断路器外表清洁、接线紧固、触头良好，绝缘可靠、各开关控制回路正常。3仪表外表清洁，显示正常，固定可靠4继电器，交流接触器外表清洁、触点完好、无过热现象，无噪音5控制回路压接良好、标号清洗、绝缘无变色、老化6指示灯、按钮，转换开关外表清洁、标志清晰、固定可靠、转动灵活7绝缘设备（鞋、手套等）在指定位置放好，完好无损定期实验8电容无功补偿功率因数达到0.8587、以上，电容交流接触器完好，电容补偿三相平衡9母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好10配电屏对地测试接地良好变压器按下表检查保养序号项目保养内容1变压器外观扫尘、色标清晰，整体完好无损2绝缘电阻高压侧对地、零，低压侧对地，零绝缘良好。3零地接线端子压接良好，牢固可靠4母线排压接良好，牢固可靠5绝缘子扫尘、整体完好无损三、维修保养结束后，清理现场。四、非正常工作时间发生的故障，本班不能维修的应立即报告部门负责人。五、部门负责人应监督检查维修保养工作并在设备维修保养记录。（四）电梯维护保养基本要求1、电梯日常维护保养操作规范A、目的规范电梯保养工作，确保电梯各项性能完好。B、职责（1）审核电梯保养年度88、计划并检查保养工作的实施情况。（2）组织制定电梯保养年度计划并具体组织、实施、监督保养工作（3）电梯的日常保养。（4）向有关用户通知电梯停用的情况。C、 程序要点（1）电梯保养年度计划表的制定。、每年的12月15日之前，由工程部组织电梯维保员一起研究、制定电梯保养年度计划并上报公司审批。、制定电梯保养年度计划的原则是：a）电梯使用的频度；b）电梯的运行状况（故障隐患）；c）合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。（2）电梯保养年度计划应包括如下内容：、保养项目及内容；、备品、备件计划；a）具体实施保养的时间；C） 预计费用。C）电梯管理员进行电梯保养时，应按电梯保养年度计划进行。（3）电梯保养安89、全操作。、保养前的安全准备工作：a）在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；b）关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；c）有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。、检修过程中的安全注意事项：a）给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；b）人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动90、电梯；禁止在井道内和轿顶上吸烟；c）检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；d）使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒；e）严禁人员站在井沿处向井道内探身，严禁人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；f）底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；g）应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；、检修未91、完，检修人员需暂离开现场时，应做到：a）关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；b）切断电梯总电源开关；c）排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。、检修保养工作结束后应做到：a)将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；b)清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；c)送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；d)通知有关人员电梯恢复正常运行。1）电梯管理员负责电梯的日常保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型修理由外委完成。2）每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑92、（着重对各安全装置效能检查），对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。3）检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。A、检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。B、检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。 C、门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的13时则应更换。 D、限速器旋转销轴处93、应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。 E、检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。 F、检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙为24mm。安全钳钳口应清洁无油污。 G、清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换型号规格的接触器、继电器 H、检查熔断器有无松动、发热现象，如有94、则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。 I、检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。 G、清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。 K、检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。 L、检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门95、刀距厅门地坎58mm，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3mm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。 M、检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为23油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。 N、检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门电气联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。 O、清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。 P、检查曳引钢96、丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。 Q、检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。 1）每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。 2）每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的12时则应更换。清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。张紧轮底平面距底坑地面距离应为50050mm，超过规定的应予以截绳。检查安全钳楔块和导轨的间隙（正常值24mm），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。清97、洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。 3）清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证58mm。紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。 4）检查动力部分绝缘电阻应在0.5M以上，其余电气线路应在0.25M以上，电气设备的金属外壳对地应在4M以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。 5）检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更98、换。 6）每次电梯保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由电梯管理员填写申请延时保养表，经工程部经理批准后方可延时。 7）对于计划中未列出的保养工作，应由电梯管理员尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经电梯管理员口头批准后，按电梯故障标准作业规程进行紧急。电梯管理员应将上述保养工作清晰、完整、规范地记录在 保养记录表内，并于每次保养后的3天之内整理成册后交工程部存档，保存期为长期。 8）电梯停用管理。 电梯因保养等原因需要停梯时，应由电梯管理员填写停梯 申请表，经经理批准后通知客服部，由客服部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有99、关用户做出解释。七.月报告、年报告制度（一）月报告的主要内容工程月工作量汇总报表。汇总报表不仅能统计工程部在一个月中所做的总的检修工作，也是工程部工作状况资料的自身积累。它既可以比较工程部月与月之间的工作量，以及设备使用情况的变化；又可以根据报修量的增加和减少，来了解检修质量的优劣及计划检修完成的程度。例如：同样故障的客户服务单反复出现，在刚做完计划保养或巡查后便出现不该有的故障报修；设备上连续出现同样的故障。此时应该引起重视和分析，并追查故障原因或检修失职者的责任，以此提高检修质量和减少返修率。月工作量汇总报表如表所示。1 、月报告的主要内容人员变动情况。本物业各设备的运行情况。保修的数量、100、原因、维修结果及返修率。操作规程是否存在改善意见。预防保养工作是否如期完成。人员工作的服务态度，标准及积极性。能源的使用情况。特别事故。是否有明显须改进的工程事项。整体意见。2、年报告应包含的内容年报告应在整体上对一年来物业小区的设备系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，并制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。设备运行方案之改进。设备功能的加强设备运行稳定性、可靠性的提升方法。重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。环保节能管理计划。服务态度、服务标准方面的改进。八.工具管理1、工具分为公用工具、各专业专用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到101、工具与台帐相符。2、公用工具归库管员负责保管及借出，各种电动工具原则上由工具仓库统一保管，凭工具借用牌借用。3、专业自用工具由系统工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班内容之一。4、检修维修工的常用工具，由个人保管使用。5、所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。6、公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。7102、借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。8、专业工具必须库管员进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由库管员照价赔偿。9、全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。10、所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程主管批准后方可借出，员工擅自外103、借、带出，经查实要严肃处理。不得用工具干私活。11、所有工具要爱惜使用。工具按常规的使用年限，如有损坏的公用工具还、个人领用工具一律以旧换新。在工具在领用时做好登记、确认、归档工作。九、工程使用表格（一）电梯类（1）电梯机房巡查记录表湛园海德公园一号 电梯机房巡查记录表年度：2013 日期巡视内容卫生温、湿度机房照明机房及控制柜内各电元件各种标识救援工具百叶窗问题处理结果 巡查人备注具体内容结果1.曳引电机有无异常 2.减速箱是否需要加注润滑油 3.指示仪表、指示灯是否正常 4.变压器、电阻器、电抗器是否正常 5.制动器动作是否正常 6.曳引轮、曳引绳、限速器 是否正常 7.通讯设施是否灵敏畅104、通 8.接触器、继电器动作是否正常注： 1、巡视人员应严格按照巡检内容、要求进行巡视检查，每周一次。 2、代号： 正常 “” 不正常 “” 并将原因填写在备注栏内。（2）电梯机房外来人员登记电梯机房外来人员登记年度：2013年日期批准人来访人员姓名人数联系电话入室时间入室原因出室时间值班人员备注（3）电梯故障维修登记表湛园海德公园一号电梯故障维修登记表 年度： 2013 序号电梯号出现故障时间维修完毕时间故 障 原 因解决办法/更换配件维修结果维修人验收人备注（4）电梯巡查记录表湛园海德公园一号 月电梯巡查记录表电梯号： 年度：2013日期时间巡视内容报警系统轿厢照明排风电梯按钮及显示系统轿厢105、开关门总电源轿厢舒适度问题处理情况巡查人备注1日2日3日4日5日6日7日8日9日10日11日12日13日14日15日检查人湛园海德公园一号 月电梯巡查记录表电梯号： 年度：2013日期时间巡视内容报警系统轿厢照明排风电梯按钮及显示系统轿厢开关门总电源轿厢舒适度问题处理情况巡查人备注16日17日18日19日20日21日22日23日24日25日26日27日28日29日30日31日检查人注： 1、巡视人员应严格按照巡检内容、要求进行巡视检查； 2、代号： 正常 “” 不正常 “” 并将原因及处理结果填写在巡查情况处理栏内。3、检查人员不定期对记录进行检查，在备注栏中签字（每月不少于5次）。（5）电梯106、维修记录表电梯维修记录表 编号：楼座编号：年 月 日电梯编号故障位置开始时间结束时间维修人员故障原因: 维修过程及安全措施： 检定结论（含技术参数功能）：备注：维修人： 跟踪人:（二）配电类（1）配电室巡回检查记录表配电室巡回检查记录表检查检 查 项 目检 查 情 况 记 录检查检 查 项 目检 查 情 况 记 录顺序顺序1模拟图版与设备实际运行是否一致11变压器各仪器表指示是否正常2高压开关、刀闸及各连接点有无过热及接触不良现象12变压器运行声音有无异常3高压柜外观、仪表是否正常，有无放电现象13变电所门窗有无破损现象4互感器外观及声音是否正常，有无放电现象14变配电设备有无超负荷现象5低压107、柜各开关、各连接点有无过热现象15夜间熄灯观察所有高压设备有无放电，闪络情况6低压柜面、仪表、指示灯是否正常16夜间熄灯观察所有低压设备及各连接点有无冒火现象7高低压设备有无异常声音有关8各电容器组连接点有无过热现象，放电装置是否完善上级9电容器有无渗油、漏油，凸肚现象指示10智能监控系统是否正常备注（2）变电室维修保养记录表变电室维修保养记录表 年 月时间地点及名称开关编号 存在故障现象 故障原因检修保养项目及更换部件维保之后运行状况检修人员27日14点 湛园1号配电所D07出线柜电流表无指示单纯内部故障更换300A电流表一块指示回复 正常（3）倒闸 操作票倒 闸 操 作 票湛园海德公园一号108、变电站（监护操作）编号：发令人xxx接令人：薛栋发令时间: 5 月 13日9 时 20 分操作开始时间: 年 月 日 时 分终了时间: 5 月13 日10 时 10 分操作任务 1#低压进线柜D01退出检修 暂时合上低压母联开关CCC 由2#变对1#变停电用户供电序号操作顺序1断开湛园1#变400V低压总无关XXX,将开关拖出2检查湛园1-1#变400V低压总无关5111确已断开,开关确已拖出 3断开与BBB无关负荷4检查与BBB无关负荷确已断开5合上低压母联开关CCC6检查低压母联开关CCC确已合上（4）配电室来客登记表配电室来客登记表 年度：2013 日期批准人来访人姓名人数来访单位进站事109、由进站时间离站时间值班员备注 （5）配电室运行记录配电室运行记录 年 月 日 星期 天气名称代号高压进线0.4KV侧 XXX开关柜1#变温度高压进线柜0.4KV侧YYY开关柜2#变温度XX开关柜（1 #变）YY开关（2#变）项目电流电压电流(A)电压功率因数电流电压电流(A)电压功率因数电流(A)(A)(KV)(V)(A)(KV)(V)时间ABCABCABCABC白班：8：12-17：33 夜班：17；25-8:30备注：（三）水泵类（1）供水设备运行日志供水设备运行日志年度：2013日期时间一号水泵机组（中区）阀门情况一号控制柜（中区）表数一次供水压力二次供水压力干度（）湿度（%）室内温度消110、防器材情况巡视人水泵是否运行运行情况位置有无渗漏电流电压变频器压力参数指示灯开关位置检查人：年 月 日供水设备运行日志年度：2013日期时间一号水泵机组（高区）阀门情况一号控制柜（高区）表数一次供水压力二次供水压力干度（）湿度（%）室内温度消防器材情况巡视人水泵是否运行运行情况位置有无渗漏电流电压变频器压力参数指示灯开关位置检查人：年 月 日（2）水泵设备故障记录表水泵设备故障记录表 年度：2013日期故障时间故障设备编号原因维修结果恢复时间是否换件换件数量维修人员记录人备注（3）水泵机组保养记录表水泵机组保养记录表年度：2013日期保养开始时间设备名称保养级别保养批准人设备运行情况机组配套部111、件情况换件情况物料使用情况保养范围保养过程保养结果完成时间保养人员审核人（4）供水设施（管线）巡查记录表供水设施（管线）巡查记录表年度：2013日期时间项目巡查内容有无私接现象有无渗漏有无损坏是否有施工情况出现问题位置 原因处理结果巡查人备注注：1、每天巡视不少于两次。2、填写规范、统一、清晰。（5）供水配套设施巡查记录表供水配套设施巡查记录表年度：2013名称月 日月 日月 日月 日月 日备注数表有无渗漏数表有无渗漏数表有无渗漏数表有无渗漏数表有无渗漏总 表换热站分表水泵房分表名称接头有无渗漏水阀有无渗漏接头有无渗漏水阀有无渗漏接头有无渗漏水阀有无渗漏接头有无渗漏水阀有无渗漏接头有无渗漏水阀112、有无渗漏1号楼管道井2号楼管道井3号楼管道井4号楼管道井5号楼管道井7号楼管道井8号楼管道井项目抄表时间表数抄表人水表状况（是否运行）总表（夜间抄表）备注：1、总水表及各分项表每周巡查、抄表一次。2、各楼座管道井每周巡查一次。3、总水表每月抄表一次。4、如无问题应填写“无”，有漏水项应在下方标注位置，尽快组织维修。（6）二次供水设备大项维修记录表二次供水设备大项维修记录表编号：日期故障时间设备名称设备编号型号规格报修人维修批准人故障原因维修方式是否更换配件数量配件费用人工费维修过程及措施： 维修人： 维修结果或检定结论（含技术参数、功能）：设备情况验收人：年 月 日（四）其他类（1）日常报修维113、修情况登记序号报修时间报修人报修内容转呈时间维修人维修时间完成情况备注日常报修维修情况登记（2）给排水、污、粪池疏竣明细表给排水、污、粪池疏竣明细表 编号报修日期楼号维修、疏竣部位维修时间维修人工时、材料、金额同一部位维修次数备注（3）设施设备清单设施设备清单 序号类别编号设备名称型号制造厂家购入日期投入使用时间使用状态保养人大修次数备 注（4）设施设备保养计划设施设备保养计划表 序号设备编号名称保 养 内 容所需材料保养时间保养人/单位备注编制人： 审核人： 日期：（5）设施设备维修记录表设施设备维修记录表 序号报修时间设备编号名称故障现象/报修内容维修时间维修人维修结果验收人备注（6）设备114、运行保养检查记录表设备运行保养检查记录表 年 月 设施名称编号使用位置保养人日期项目12345678910111213141516171819202122232425262728293031出现问题备注注：“”表示运行， “”表示已保养， “”表示设施停(7) 工程维修自检表工程维修自检表编号： 地点报修人发现时间报修内容接报人接报时间接单人接单时间检查情况维修情况备注第一联 客服联工程维修自检表编号： 地点报修人发现时间报修内容接报人接报时间接单人接单时间检查情况维修情况备注第二联 工程联(8) 设备管理台帐设备管理台帐 设备名称编号规格型号安装地点安装日期使用日期厂家出厂编号生产日期使用年限折旧率折旧年限说明书保存技术资料共 份设备价格保养单位保养人联系方式保养周期保养内容产品属性及主要技术性能：设备技术配套主要附件序号名称规格型号数量制造商主要性能参考中大修记录修理日期修理内容修理单位费用验收备注(9) 设备外委维修申请表设备外委维修申请表设备编号设备名称安装 位置故障描述历史维修 次数维修 单位预计维修费用（元）修复需要 时间其他内部检测判断情况：维修内容：经办人： 日期：项目工程部主管意见： 签 名： 日期：项目经理意见： 签 名： 日期：公司总经理批示：签 名： 日期：备注：