1、乐山XX物业服务有限公司物业承接查验工作手册 编制侯晓平 日期XX.5.4审核日期批准日期 XX物业服务公司编制序号文件名称编号页码状态1名词、术语解释A/02引用法规、标准3接查验申请书4承接查验条件承5承接查验流程6承接查验组织设计7承接查验的准备计划8房屋本体自用部位及设施的验收9房屋本体共用部位及设施的验收10公用设施设备、公共场所(地)的验收11业主入伙时的承接查验12缺陷整改与保修13物业承接查验应具备的条件14物业承接查验的重点15承接查验通知16验收现场管理制度17名词、术语解释物业竣工验收 工程项目在竣工之后，施工单位需向开发公司办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门2、专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发公司。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。物业承接查验 承接查验是指物业公司接管开发公司或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的承接查验。物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发公司、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，承接查验是开发公司向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。承接查验标志着物业正式进入使用阶段。物业的承接查验包括3、对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。房屋本体共用部位共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、名词、术语解释 梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。公共场所(地)、公用设施公共场4、所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。公用设备公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发公司售楼时与业主的约定为准。引用法规、标准本工作手册依据以下法规、技术标准规范编制。物业承接查验办法建房2010165号建设工程质量管理条例国务院令第2000第279号物业管理条例国务院令第2003第379号四川省物业管理条例建筑安装工程质量检验评定5、标准GBJ300305-88房屋承接查验标准（ZBP 30001-90）建筑物防雷设计规范（GB 50057-94）电气装置安装工程施工及验收规范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）火灾自动报警系统施工及验收规范GB 50166-92自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-2001自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法GB 5135-85自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法GB 6、797-89室内消火栓GB 3445-93消火栓箱GB 1456l-93防火门用闭门器试验方法GA 93-1995通风空调工程施工质量验收规范GB 50243-2002民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94体育场所开放条件与技术要求GB 19079.1-2003承接查验条件物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：一、一般条件1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。应取得以下证书：工程竣工核验证书规划7、验收证书消防验收意见书电梯验收结果通知书燃气管道工程验收证书城建档案验收证书人防工程验收证书已签订工程保修书并有凭以上证书换领的建设工程竣工验收备案表。2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、主题公园等设备和设施能正常使用。二、最低要求在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、系统图、室外管网图及设备说明书等。3、业主（用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。承接查验流程 一、新8、楼宇的接收签署物业服务委托合同选定主要管理人员 收楼三个月前进场掌握情况印制验收表格确定验收日期大业主（开发商）或施工单位和物业公司组成联合承接查验小组自用部位的验收共有部分验收资 料 移 交按系统进行查验收每项、每间、每个查验政府验收合格证水电供应合同产权资料技术资料缺陷登记缺陷登记缺陷返修移交钥匙缺陷登记汇总交开发商,由开发商交施工队整改复验合格缺陷返修移交钥匙承接查验小组按单查验办理移交凭证小业主（用户）验楼收搂物业管理公司正式进行物业服务注：对于技术资料的移交，最迟应在开发公司将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时， 移交一份给物业服务公司存档。承接查验组织设计 一、编制承接查验计划，与开发9、公司沟通物业承接查验一般是由开发公司牵头组织，物业服务公司接到开发公司承接查验通知后，按承接查验程序进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定验收时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发公司联系承接查验事宜，并将验收计划报开发公司审核，通过后由开发公司通知施工单位配合验收。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。1、根据项目的进度，编制承接查验进度计划，计划承接查验的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发公司沟通，以确定最终承接查验时间）2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发公司发现问10、题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发公司发函反映，制定解决方案。二、进行验收前的准备工作详见承接查验的准备计划。三、对物业进行承接查验一）、初验物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发公司，以便开发公司组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）二）、正式承接查验根据物业产权性质及使用特点，将承接查验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于11、小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。承接查验组织设计 承接查验重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。承接查验要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。承接查验采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。1、 对自用部位及设施的验收物业公司代小业主12、对其室内部分进行承接查验，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发公司、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部ZBP3000190标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。 确定物件数量是否符合； 外观上有无人为损坏； 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发公司，由开发公司将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋13、承担保管责任。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收验收时须有开发公司、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发公司和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。此部分的验收直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将14、更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。承接查验组织设计 设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发公司之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行验收，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。）按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评15、语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发公司，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。复验、对于开发公司、物业公司、施工单位三方在承接查验过程中发现的缺陷，开发公司组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。待开发公司将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业服务公司在日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录：房屋及公用设施交接单房屋附属设施设备16、交接单承接查验的准备计划 为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场工程设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。1、物业公司人员准备物业公司建立承接查验领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备34人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。注：一般每组每天能验收60套房左右，精装修房每组每天能验收40套房左右。 对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公17、司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。2、购置、准备工具根据项目的规模及验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。3、准备验收规范、标准及施工图准备引用法规、标准中相关的规范、标准。从开发公司借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。4、准备验收表格、接管凭证准备承接查验相关记录中有关的验收表格、接管凭证。5、学习、培18、训组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：学习规范、研读施工图纸对配合验收的秩序维护进行强化培训（秩序维护主要配合业主自用部位验收）熟悉工程情况、设备概况组织承接查验演练6、参与安装调试安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。对于设计中已有的设备， 注意收集资料。大型机电设备（、级设备）建立台帐，并向开发公司、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发公司增设。7、参与内部竣19、工验收参与开发公司组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。8、参与政府部门、开发公司竣工验收参与政府验收，进一步掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。注意做到：多听、多学、不发言。房屋本体自用部位及设施的验收 对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、入户钥匙（含户内钥匙）等。1、土建验收验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ301-88）检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有20、无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。填写表格：楼宇承接查验记录表2、电气验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ303-88）检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查运行是否正常。填写表格：楼宇承接查验记录表 3、给排水验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。填写表格：楼宇承接查验记21、录表 4、燃气：验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准（GBJ302-88）检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。填写表格：楼宇承接查验记录表5、记录的填写及缺陷的整改以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发公司、施工单位（原物业公司）、物业公司。物业公司将其中的两联（开发公司联、施工单位联）交开发公司，由开发公司组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发公司，并对缺陷消项情况进行跟踪。房屋本体共有部位及设备的验收 1、屋面验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ301305-88检验要点：分项工程检验要点屋面保22、证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试广告牌、沿口等固定牢固屋面金属物体均做可靠防雷接地基本项无非法占用、改建及搭建女儿墙完整无污染隔热层完好，面层砖无破损屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀天面无积水、杂物排水沟、排水口完好畅通2、楼层及通道验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ301305-88检验要点：分项工程检验要点楼层及通道保证项防火门完好开闭灵活消火栓内物品齐全，按钮等功能正常消防通道通畅灭火器的数量、位置、压力正确应急照明、诱导灯正常基本项楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚公共部分无加建、改建天棚完好墙面无碰坏、无污迹、无脱落地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角公共照明完好23、消火栓外封条、门锁完好3、地下室验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ301305-88检验要点：分项工程检验要点地下室基本项地面、墙面及顶棚无渗漏顶棚、墙面无损坏及污迹照明系统完好水池周围整洁无污染隐患管线表面整洁、无锈迹、有明显标志主要入口处有平面示意图，导向标识清楚车场地面划线清晰，无大面积起砂现象4、外墙面验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ301305-88检验要点：分项工程检验要点外墙面保证项墙面完好，无污迹门窗及玻璃完好外墙面转无空鼓外墙、窗口无渗漏空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损5、供配电系统验收标准：建筑安24、装工程质量检验评定标准GBJ303-88；电气装置安装工程施工及验收规范GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，建筑物防雷设计规范GB 5005794检验要点：分项工程检验要点供配电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常双回路电源切换，电气、机械互锁正确无故障停电记录基25、本项设备接地牢固电缆沟内干燥、无积水、无杂物操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音各种仪表指示正确断路器电流值整定正确母线、端子无过热、松动现象电气井接地规范，电缆敷设规范设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常6、给排水系统验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ302-88检验要点：分项工程检验要点给排水系统保证项水泵电机温度正常各层水压正常按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅基本项压力表工作水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音，润滑良好水池水位有标尺，显示正确26、，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅排水系统畅通，抽查68个井化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物7、消防系统验收标准：火灾自动报警系统施工及验收规范GB50166-92，自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001，自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法GB5135-85，自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法GB797-89，室内消火栓GB3445-93，消火栓箱GB1456l-93，防火门用闭门器试验方法GA93-1995房屋本体共27、有部位及设备的验收 检验要点：分项工程检验要点消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵水泵结合器未被圈占、堵塞探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同警铃工作正常防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常消防中心可启动风机，风机风量正常气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号消防广播正常备用电源切换正常基本项消防中心、机房清洁温度正常设备清洁，油漆完好电控箱、电瓶等工作电压正常风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）风机运行噪声、震动正常，润滑到位消防对讲通话清晰消火栓28、喷淋头无漏水现象烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固管理机软件有备份，系统误报率低出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常灭火器压力在正常范围防火卷帘门就地手动正常防火卷帘门与探测器联动正常防火卷帘门在消防中心手动正常8、系统验收标准：通风空调工程施工质量验收规范GB 50243-2002检验要点：分项工程检验要点系统制冷机部分主体外观无损伤、无锈蚀、安装必须水平、机脚架有防震垫,地脚螺栓无松动机器密封性能好、不漏油、不漏气油箱油位在视油镜孔中心线上，油质正常(机器运行时无气泡)冷媒液加入量准确制冷机微电脑控制中心运行正常，各传感器、控制器数据控制准确可靠制冷机电机一般采用闭式星/三角转29、换的方式降压启动,启动切换时间应正确、启动电流、线路电压降正常主机运转时噪音、振动、在标准范围内水泵部分冷冻水泵、冷却水泵外观无损伤，油杯、油箱、油质良好,油量充足水泵运转时噪音、振动无异常，轴封、水阀不漏水水泵电机运转电流，温升正常冷冻水、冷却水、流量正确，水质良好，水压符合设计要求冷却水、凉水塔部分冷却水管道表面防锈处理良好，试压不漏水各种阀门开、关灵活不漏水凉水塔组装质量良好，清洁无异物检查水塔扇叶，电机及控制电路运行正常塔体安装应保持水平，壳体连接螺栓无松动空调终端设备部分新风空调机运转正确，无异常噪音空调风机盘管安装良好，冷凝水滴水盘回水正常空调送风管道保温层制作良好，风口安装准确冷30、冻水管道系统保温层制作良好，所有焊接处及阀门，试压不渗水、不漏水9、闭路监视系统验收标准：民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92，民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94检验要点：分项工程检验要点CCTV基本项监视器图像清晰摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角控制矩阵、图像分割器工作正常设备接地良好，抗干扰强录像工作正常，录像效果清晰10、周边防范系统验收标准：请施工方提供检验要点：分项工程检验要点周边防范系统基本项周边防范系统报警正确，误报率低红外对射布点合理，无监视死角树木对对射影响小设备接地良好，抗干扰强与摄像头联动正常11、公共天线系统验收标准：民用建筑电气设计规范J31、GJ/T16-92检验要点：分项工程检验要点CATC基本项图像、伴音质量好天线防雷措施完整，安装接闪器、避雷器设备接地良好，抗干扰强频道放大器功能正常频率变换器功能正常调制器功能正常混合器功能正常声源信号源功能正常12、局域网、综合布线验收标准：请施工方提供；参考民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92检验要点：分项工程检验要点综合布线基本项设备接地良好，抗干扰强交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范布线规范INTERNET接入（带宽、传输率）正常终端数据接口（RJ45）正常13、背景音乐系统验收标准：请施工方提供；参考民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92检验要点：分项工程检验要点背景音32、乐设备基本项声压符合设计、音质较好矩阵控制器工作正常功放工作正常音箱安装牢固、防雨线路敷设规范14、门禁对讲系统验收标准：请施工方提供检验要点：分项工程检验要点门禁对讲基本项可视对讲图像、声音清晰，电锁开启关闭正常接地规范解码器、电源安装规范布线规范室内机安装规范15、车场管理系统验收标准：请施工方提供检验要点：分项工程检验要点车场管理系统保证项道闸开启灵活，无砸车隐患基本项读卡器感应灵敏，出临时卡正常交通装置、标志完好，划线清晰设备表面清洁无锈蚀系统收费、控制软件正常16、电梯验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ306-88检验要点：分项工程检验要点电梯保证项电梯准运证、年审合格证、33、限速器调试合格证无故障停机、关人现象报警装置工作正常轿厢应急灯正常应急时可迫降至首层消防电梯消防操作功能正常基本项操纵箱各种开关功能正常厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常厢内与消防中心和机房的对讲正常安全触板或光电应正确、照明有效轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦轿厢内无杂乱广告机房门应安全、可靠，应有“机房重地 闲人免进”标识机房墙壁完整，无孔洞机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全有照明、电插座、灭火器、对讲等有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准控制柜在电梯运行时应无较大的噪音各功能开关正常，油杯有油轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆各层门付门锁齐34、全，安装正确，无锈蚀各层门门头脚盖板滑块齐全层门与门框无摩擦，无碰撞导轨支架无松动，压板牢固井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标层站指示信号按钮清晰、齐全底坑照明、急停开关有效补偿链、缓冲器补应安全、可靠大小轨道有接油装置17、填写记录设备按系统分别填写公用机电设备验收单，对所有设施设备验收完成后，汇总填写房屋附属设施设备交接单；对其它共用部位验收完成后，填写房屋及公用设施交接单。公用设施、公共场地及钥匙的验收 1、公用设施验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ306-88检验要点：分项工程检验要点公用设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺损游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引平面图35、路标、提示标识等各种标志齐全基本项辖区道路完好无损通透式围栏完好、无锈迹路灯完好停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好建筑小品、雕塑等完好无损2、游泳池验收标准：体育场所开放条件与技术要求GB19079.1-2003检验要点：分项工程检验要点游泳池基本项游泳池周围形成完整的围合，防护设施完好有水循环过滤系统和消毒、吸底设备，且工作正常照明设备（包括应急照明灯）正常有分设的男、女更衣室，并配有存放衣物的设施（更衣柜）有分设的男、女淋浴室有分设的男、女厕所更衣室、淋浴室、厕所内的设施正常（含门锁、灯光、喷淋设施等）有强制通过式浸脚消毒池更衣室与游泳池中间设有强制通过式喷淋设备男、女各一36、套更衣室、厕所有通风设施，且通风设施完好配有必备的救生高架（观察台）（按每250M2配备1个）池面有明显的水深度、深浅水区警示标识，或标志明显的深、浅水隔离带有广播设施、有专用直拨电话有各类公共标识和警示标牌泳池各进、排水口防护罩是否完好无损池内上下扶手是否按规定配备、安装是否符合规范池面、池底、池壁、池沿无残损，无锐角，无安全隐患 3、园林绿化验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：分项工程检验要点园林绿化基本项绿地、植物数量品种符合设计土质符合植物生长，厚度正确绿化内无砖块等建筑垃圾无死苗、无虫害4、钥匙交接（1）检查钥匙是否匹配，是否齐全（2）拿到钥匙时先分清钥匙的用途；（3）数37、清每种钥匙的数量，并进行确认；（4）将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；（5）按钥匙的用途进行分类、编号、保管。5、填写记录园林绿化验收填写绿化验收单，对其它公用设施设备、公共场所（地）的验收填写房屋及公用设施交接单，钥匙交接填写钥匙接管记录表。业主（用户）入伙时的承接查验业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。此过程仅限于新建小区。业主（用户）入伙时对房屋的承接查验主要针对以下方面进行：1、检查钥匙是否匹配，是否齐全拿到钥匙时先分清钥匙的用途；数清每种钥匙的数量，并进行确认；到房间将拿到的每把钥匙均试一遍，看是否有38、配错的现象。2、检查房间设施是否齐全；根据售楼或租赁时的约定先将房间内配置的设施列出清单；根据清单查对设施的数量及质量；3、检查房间工程质量（包括装修质量及安装质量）检查地面、墙面和天面有无空鼓、裂缝；如果是精装修，还应检查墙面、天面的清洁情况； 检查墙面和天花板是否有麻点或水渍痕迹（是否漏水）； 检查门窗、玻璃有无损坏，试试门窗是否严密、开关灵活；检查开关、插座是否有电；选顶层房屋的应着重检查屋顶是否渗漏，墙面是否发黄或有水渍痕迹；选首层房屋的应检查地面是否有返潮现象；4、核对入伙当天的水、电、气表读数；5、填写记录将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写在承39、接查验记录。缺陷整改与保修 对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发公司说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发公司也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议发展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。一、对缺陷整改 1、一般缺陷的返修 对承接查验或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发公司（一式两份，一份给开发公司，一份由开发公司交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发公司责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促40、整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发公司委托物业公司代为返修，所需费用由开发公司支付。2、房屋结构的加固补强在承接查验中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开发公司对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开发公司索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。 3、对不具备使用功能问题的处理 承接查验时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发公司负责抓紧解决，等符合承接查验条件后，41、再行组织验收。4、业主在验收中提出问题的解决办法 对业主在承接查验或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发公司（一式两份，一份给开发公司，一份由开发公司交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发公司责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发公司委托物业公司代为返修，所需费用由开发公司支付。对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见装修管理手册。二、保修及维修1、新建房屋在保修期内 新建房屋保修期的计算应以法规及开发公司与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修42、期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致承接查验时保修期已满者，竣工验收与承接查验的时间差，由开发公司负责质量保修，保修期顺延。所以，物业公司在与开发公司签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。2000年1月30日国务院279号令发布的建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目43、的保修期限由开发公司与施工单位约定。2、保修期满后物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。3、其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。4、保修期内管理办法设备接管时，物业公司、开发公司、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业44、公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。物业承接查验应具备的条件1. 建设工程全部基本完毕，并且施工单位、建设单位、监理单位和设计单位各方签认的竣工验收单。2. 质量监督机构签发的“建设工程质量合格证书”。3. 设备和设施能正常使用，达到设计要求。4. 整栋建筑物达到窗明、地净、45、水通、电亮。5. 技术档案资料齐全。6. 房屋编号经有关部门已确认。7. 总包全部或分层/分区撤出小区。二、 物业承接查验的重点：1. 小区主体结构安全、牢固，施工质量达到相关质量标准。2. 设备及附属设施是否满足设计要求。3. 设备、设施满足使用功能要求。4. 对未达标或缺项引出整改清单报甲方与总包协商处理。三、 甲方以书面形式请物业服务中心进行物业承接查验。（见附件一）四、 物业公司成立物业承接查验小组：公司承接查验小组组长牵头，工程管理部、设备管理部及物业服务中心共同配合进行。组 长：副组长：组部门专业验收人员第一组工程管理部物业服务中心土建总平第二组设备管理部物业服务中心弱电消防设备第46、三组工程管理部综合维修五、 原始资料的验收：工程项目竣工验收后，甲方将相关的资料、技术资料系统整理分类立卷，在物业承接查验前10日提交给物业服务公司。（见附件二）1. 提交产权资料复印件：(1) 项目批准文件(2) 用地批准文件(3) 建筑执照(4) 项目实测面积表(5) 竣工证明2. 提交技术资料：以工程实际发生资料为准六、 验收内容：按甲方开具的设备清单，对其规格、容量，按设计要求进行验收。对设备的安装数量，安装位置及竣工图进行验收，并进行设备调试。工程管理部：分专业进行验收，验收完的部分通知物业服务中心。物业服务中心：安排三个组配合工程管理部各专业，进行物业外观检查及钥匙交接，包括登记钥47、匙交接表（需交接三方签字），在相应位置及钥匙上进行标识。第四组的服务中心客户组，整理钥匙及拟定钥匙清单，管理钥匙，整理物业服务中心各项记录并汇总。设备管理部：配合弱电专业进行安防系统和消防系统的验收。系统验收从以下几方面进行：1. 强电系统及设备2. 弱电系统及设备3. 中央空调系统及设备4. 给排水系统及设备5. 道路，停车场及设备七、 验收的实施：1. 提前派出有关部门人员到现场，了解、熟悉房屋、设备设施及水、电、气管线的情况，为入住后的管理、维修养护打好基础。2. 验收小组召开验收前的准备会议，明确及相关责任分工，熟悉验收标准，做好准备。3. 安排验收日程：年 月 日至年 月 日约15日48、(1) 请甲方、施工单位向验收单位介绍情况。(2) 从顶层顺序向下，进行分层验收，具体安排见后附“承接查验计划表”，预计需要15个工作日完成，第15日进行整体检查。(3) 开发公司、总包及服务中心共同逐层进行验收，服务中心分专业按照验收标准分头验收，进行验收记录。(4) 接收完的部分，由甲方及物业服务中心双方在交接记录上签字确认。(5) 无论状态是否合格，服务中心均接收验收完部分的钥匙，并立即进行封闭管理，交由服务中心管理人员看管。总包人员欲再进入该区，需严格按照物业服务中心的规定进行登记并领取施工出入证，同时支付XX元/张的押金。4. 对验收中出现的质量问题及各类缺陷，由物业服务中心进行汇总49、，5日内发出整改通知单，要求总包方进行整改。5. 此次验收不代表物业验收合格。有关施工方仍需对遗留问题进行整改。6. 签订承接查验文件。八、 请甲方向物业服务公司提交全部维保合同正本，以便日后对维保事宜进行跟进。注：以上工作计划供参阅，我司将根据实际现场工作需求而调整。附件一致：XX物业服务有限公司由：乐山新业置地发展有限公司 乐山新业置地有限公司 年 月 日 第33页共33页附件二资 料 移 交 清 单工程名称资料类别施工单位资 料 移 交 内 容序号资料名称厂家份数12345678910111213移交单位：经办人：年 月 日负责人：年 月 日建设单位：经办人：年 月 日负责人：年 月 日50、物业单位：经办人：年 月 日负责人：年 月 日附件三验收现场管理制度1、 施工人员撤出，准备验收区域。物业服务中心对验收完毕的区域与总包进行钥匙交接。2、 物业服务中心与服务中心管理公司进行设施设备数量的清点和钥匙的交接。3、 物业服务中心立即进行封闭管理，人员进出须按过规定登记后方可进入。4、 总包进行整改工作，需先填写“北欧印象施工申请”。5、 总包施工人员要进入已交由服务中心管理公司管理的区域必须于服务中心办理“施工出入证”，并填写“北欧印象施工单”。办理“施工出入证”需交纳押金XX元/张，工本费X元/张（此项不予退还），工作结束办理退证手续。6、 总包施工人员携带上述证件进入施工区域，51、“施工单”当次有效，如需再次进入，必须再次于服务中心办理手续。施工人员只可在“施工单”注明范围内工作，如超出该范围，服务中心有权对其做出处理。7、 服务中心管理人员须见到“施工出入证”及“施工单”，方可给予出入。在施工人员施工完毕后，对其所进入的区域进行检查，确定无恙后，方可放行。8、 施工人员出入小区路线为： 到达施工地点。9、 施工人员在施工期间必须短暂离场时，由服务中心管理人员在“施工单”上注明离场时间及返回时间，离开时间不得超过30分钟。10、 正常施工时间为7：00-19：00，入场施工人员需于每日19:00前撤出小区。总包施工人员如需在上述时间段外进行施工，必须办理加班申请。11、 总包管理人员可向服务中心提交名单，办理“临时出入证”，方便出入。12、 直至整改完毕，所有人员均不得随意出入。13、 如小区内有租户入住，施工的进行需按照服务中心的指引及各项规定。注：此项管理制度在小区验收期间有效服务中心有权拒绝不按照本规定执行的人员进入小区任何部分相关支持文件：XX物业承接查验方案物业承接查验验收报告成品保护方案单位工程实体验收确认资料设备承接查验确认资料责任主体名录及保修协议工程竣工验收资料承接查验移交资料清单承接查验协议 乐山XX物业服务有限公司 XX-5-4