1、第一章、 基础知识 住宅物业部分一、 住宅的类型 按使用类型分类1、 单元式住宅：又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点：a、 每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可服务于58户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体；b、 户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件；c、 建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理；d、 仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区。2、2、 公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。3、 花园式住宅(别墅)：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 按建筑结构分类1、 砖混住宅：砖混结构是以小部分钢筋混凝3、土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐、这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。2、 框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。 3、 钢混结构住宅：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这4、种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 按套内建筑形式分类1、 平层住宅：2、 错层住宅：每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。住宅室内环境错落有致，极富韵律感。错层住宅的结构方式主要分为：a、左右错层，即东西错层，一般为起居室和卧室错层；b、前后错层，即南北错层，一般为客厅和餐厅错层。错层住宅利用平面上的错落，使静与动、 食与寝、会客与餐厅的功能分区，避免相互干扰，有利形成具有个性的室内5、环境。错层上下尺度一般为3060公分。因为目前住宅层高2.8米，净高约2.62米左右。 错层若大于60公分高差，要注意上部楼板结构梁或板底的相对高度关系，避免碰头或产生压迫感。如果错层上下高差较大的，可采用其他错层形式，如“L”、“”型。3、 跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好6、，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。4、 复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合7、子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种住宅类型精巧实用，经济效益十分明显，价格相对偏低。二、 房产面积概念 房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。 建筑面积=该套房使用面积+结构面积+阳台面积+分摊的共用建筑面积 房屋的使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙8、面水平投影计算。 套内建筑面积 套（单元）内建筑面积=套（单元）内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内使用面积 套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： 1、 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 2、 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3、 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 4、 内墙面装饰厚度计入使用面积。 5、 利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。 套内阳台建9、筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 公摊面积 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积总和/套内建筑面积总和三、 住宅的三维空间如何规定？无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。 住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，10、故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅的进深住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 住宅的层高和净高住宅的高度可以用“米“或“层“来计算，每一层的高度称为层高。11、具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。四、 住宅选择楼层需要考虑的因素 遮挡及采光情况； 生活的便利程度； 环境要求； 家庭人口年龄构成及健康状况； 住宅楼的总层数。一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于12、在家生活时间较短的中青年人居住；楼层低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。哪些楼层属于好楼层，与住宅楼的总层数也有一定关。同样四、五层在多层住宅中属于高楼层，而在高层住宅中又属于低楼层。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的13以上、23以下为较好楼层，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此外对楼层的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，讨厌13、14，等等。住宅底层的选择首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各13、种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。住宅顶层的选择顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热“。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。五、 住宅户型选择的要点 功能分区要合理，空间尺度要舒适功能分区主要是指动静分区、洁污分区。动静分区：一般来14、说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。洁污分区：餐厅、厨房、卫生间等是比较容易污浊的区域，卧室、书房等需要较为干净的空间，因此在设计上应考虑到二者的区别布置，以利于居家的卫生要求。 起居室起居厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于17。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米（条件较好的应该考虑4.2米的宽度，以满足背投电视的空间需求），深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在15、入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。 卧室卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私秘性。主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间（卫生间的门最好不要对着床），条件较好的应该设置衣帽间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。 餐厅餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。 厨房厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米，总面积16、为6平方米为宜。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。为了居室内能有良好的居住环境，厨房内应设置垂直排烟设施，且宜带一生活服务阳台。 卫生间带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积比例标准一致。公共卫生间设计的趋势为浴与厕相分离。即推门进去，先是一“洗澡间”，里面才是 “厕间”。这种卫生间的发展方向，在创造舒适卫生的环境条件和提高使用效率方面，颇具吸引力。 阳台主阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总17、是能给居者一份清新、爽快的心情。为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。制作栏杆的材料现大多为雕花铁艺。 储藏间储藏间可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。 户型缺陷的特点1、 起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间； 2、 起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；3、 起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；4、 起居厅的形状不规正或尺度不合理，不利于家具的摆放； 5、 入户无过渡空间，18、私秘性不强；6、 餐厅面积过大或过小；7、 主卧室的宽度小于3米或面积过小；8、 户内交通线长，户内空间的实用率较低；9、 卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；10、 四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；11、 功能分区不合理；12、 各功能空间面积比例不当；13、 跃层户型室内楼梯的位置不当；14、 卫生间、厨房宽度和面积不够等等。物业管理部分一、 物业管理的基本知识物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指19、房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。二、 国家对物业管理服务收费标准的规定根据该国家计委、建设部印发的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质20、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立21、小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费、物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费。其中第项和第项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人22、代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。物业管理服务收费实行，明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会和物业产权人、使用人的监督。按揭贷款部分一、 住房贷款的种类购房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎购房贷款的额度（成数）、期限和利率这三大问题。在介绍上述三大问题之前，有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房贷款是由商业银行提供的商业性23、贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。 住房公积金贷款对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公 积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 个人住房商业性贷款以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个24、人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于20%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。 个人住房组合贷款住房资金管理中心发放的贷款，最高限额一般为10-39万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。二、 住房贷款的申请条件 个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的25、自然人，即年满18周岁的公民。 具有城镇常住户口或有效居留身份； 有稳定的职业或收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 具有购买住房的合同或协议； 以不低于所购住房全部价款的20%作为购房的首期付款； 有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人； 贷款人规定的其他条件。三、 申请个人住房贷款应向银行提供的材料 婚姻证明（结婚证复印件，未婚证明）身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）； 有关借款人家庭稳定的经济收入的证明； 符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件； 抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明； 保证人同意提供担26、保的书面文件和保证人资信证明； 申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明； 贷款人要求提供的其他文件或资料。 四、 住房贷款如何偿还偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款合同中载明，贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清，贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息，即分期还款。借款人可以根据自己不同情况和需要，选择还款方式。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式，合同签定后不得更改。现有银行贷款的方式依发展商申请的银行不同而实行不同的还款方法，因此现有状况是银行为主导。中国人民银行规定，政策规定房贷利率要根据央行的利率浮动实时调整。这是因为住房贷款不同于一般27、的商业贷款，其贷款期限较长，假如按照合同最初确定的还贷利率一路执行下去，银行将面临极大的风险。遇利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整，并计算每期还款额。目前最常见的分期还款主要有以下两种。 等额本息还款法（等额法）即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清。其每月还款额的计算公式是： 等额本金还款法（递减法）即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。房产税收部分（具体的税收比率根据地方的规定）一、 契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对因房地产产权变动而征收的一种专门税种。128、 税收范围及纳税人。主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。2、 税率。1997年4月23日，我国颁布了新的契税暂行条例，规定契税税率为3%5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。二、 印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。1、 征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的29、凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中共列举了13类。房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。2、 税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花科按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额计税金额适用税率。3、 减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。4、 纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。5、 印花税30、采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持凭证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。三、 城市土地使用税根31、据1988年7月通过的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，征收城镇土地使用税的工作从1988年11月1日起正式执行。城镇土地使用税的纳税人，指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和个人。租住公有住宅的住户不交土地使用税，居住自购的商品房住宅、私有住宅者都应依法缴税。征税的目的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地级差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。城镇土地使用税以纳税人实际占用(使用)的土地面积为计税依据，按照固定税额征收。购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包括院、公共走道等等。每个住户在一幢住宅楼宇中均摊一份实际占地面积计税，32、税额的测定和均摊方法由各省、自治区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的依据，通过立法执行。为能使住户合理地负担税赋，国家对城镇土地使用税按照城市规模的大小分别规定不同的税额。按每平米税额计算，大城市0.510元，中等城市0.48元，小城市0.3元8元，县镇、建制镇、工矿区0.24元。有些大城市按用地功能计算税额，如上海市的住宅用地每平方米0.57元。一些落后的边、远、老区城市，经批准可适当降低税率，但最低不得少于国家规定纳税下限的30%。城镇土地使用税一般按年计算，分期缴纳(分期标准为半年、一季等等)。税收工作由当地税务部门负责，缴纳期限由各地自行规定。四、 城市土地增值税土地增值税是国33、家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。我国于1994年颁布了土地增值税暂行条例，之后又出台了土地增值税暂行条例实施细则。按照条例的定义：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税义务人，应当按照条例的规定缴纳土地增值税。也就是说，作为个人所购房产，如果仅作为居住使用，就不用缴纳土地增值税；只有再转让、经营此房并获得相当标准以上增值收入时，才有必要缴纳土地增值税。五、 房产税房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。由于房产是财产的一种，所以房产税也是一种财产税。房产税的34、纳税人是拥有房产产权的单位和个人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。房产税的纳税人具体包括；产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。房产税采用比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种。一种是按房产原值一次减除10%至30%后的余值计征的，税率为1.2%；一种的按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。第二章、 管理规则一、 岗位职责 销售经理1、 服从销售总监安排，负责售楼处日常工作。2、 组织销售人员进35、行项目的前期市调。3、 根据项目营销策划报告及项目具体情况，编制项目销售计划书。4、 编制培训资料，组织销售人员上岗培训。5、 协助销售人员做好楼盘销售工作。6、 汇总客户来访登记表，对销售状况作出分析，及时提交策划部。7、 督促销售人员协助开发商办理银行按揭、合同登记以及尾款收取等工作。8、 负责售楼处需开发商协调解决的工作衔接。9、 负责客户档案保管工作。10、 定期向销售总监和策划部反馈销售信息。 高级销售人员（主任）1、 服从销售经理安排，协助销售经理做好售楼处日常工作。2、 协助销售经理做好前期市调工作。3、 协助销售经理做好销售人员的上岗培训。4、 协助销售人员和见习销售人员做好楼36、盘销售工作。5、 收取销售人员和见习销售人员填写的客户来访登记表，汇总交销售经理。6、 负责客户档案的建立工作。 销售人员1、 服从销售经理、高级销售人员安排做好楼盘销售工作。2、 做好项目前期市调和定期市调工作。3、 认真填写客户来访登记表，交高级销售人员。4、 协助开发商办理银行按揭、登记等手续及尾款收取等工作。5、 及时反馈销售信息，及时向销售经理反映销售中的问题。二、 工作流程三、 售楼处业务处理程序 来访客户接待1、 销售人员在接待客户之前，应将所需资料、名片、便签纸、计算器等准备就绪，按照每天上班的签到顺序进行排位，由经理负责随时抽查排位，高级销售人员应负责监督排位情况；2、 客户37、进售楼处时，A位起立并向客户问好，随即上前迎接，B位业务员负责协助（倒水等），接待过程中应首先递出自己的名片，同时请问客户贵姓，以便接待过程中对客户称谓；3、 非就餐时间，原则上A、B、C位不能离开前台，如有特殊情况A位业务员需短暂离位，由B位业务员负责接待，A位返回后，继续保持A位；4、 就餐时间内，A位业务员离位，由B、C、D位业务员顺延接待，A位返回后保持其原有排位顺序；5、 业务员在接待客户过程中，应力求专业、娴熟、详尽的介绍楼盘情况，并自然地记录下客户的称谓、联系电话及购买意向，尽可能为下一步跟进打好基础；特殊情况下可借助经理为客户解答；在带客户看模型或看房过程中，应始终位于客户左前38、方，并为客户提供一切方便（如开门、开电梯、引路等）；客户离去时应将其送至售楼处门外告别后方可返回；6、 每接待完一位客户，应及时、详尽将客户资料记录下来，并反馈在当日的工作报告中；7、 接待完客户，应及时清理谈判桌，保持其整洁、干净；8、 接待用语统一为标准普通话，接待过程中客户用普通话，接待人员也用普通话，客户用重庆话，接待人员也用重庆话，接听来电也同样执行。 来电接听1、 来电接听顺序按各售楼处具体规定执行；2、 负责接听的业务员应准备好备忘录，在铃响三声以内拿起话筒，应答为“你好！售楼处，有什么可以帮到你？”3、 耐心地听对方把话说完，并记录重点；4、 如果是业务咨询类电话，应准确、简洁39、地为客户介绍，诚恳邀请客户亲临售楼处详尽了解，并顺其自然地留下客户的姓名、电话及其它资料，同时把自己的姓名、电话留给客户，以便客户以后向你咨询；5、 对于有疑问的地方要提问，重点处如数据、时间、地点等要复述确认一下；6、 若对方要找的人不在，可请对方留言，事后通知到对方要找的人，或将此电话转到相关部门去处理，切忌自作主张或马上挂掉电话；7、 道别后，待对方挂机后再轻轻放下听筒；8、 电话接听完毕，应及时、详尽将客户资信记录下来，并反馈在当日的工作报告中。 打电话的要领1、 理好内容及准备好可能需要的资料，再拨电话号码，切勿在用餐、午休及晚间很晚的时候打电话；2、 简单地互致问候；3、 有条理，40、有重点，明确清楚地讲商谈内容，并同时顾及对方的反应，随时调整自己说话的语气和方式；4、 商谈完毕后，有礼貌地道别，注意要在对方挂机后再轻轻放下听筒。 工作报告要求1、 销售人员每天下班前按要求写出工作报告并交给高级销售人员；再由高级销售人员将本组成员工作报告统一交给销售经理；2、 每周六下班前应将一周工作总结及下周工作计划统一由高级销售人员交至销售经理；3、 每周一由销售经理整理出售楼处上周成交报表及工作分析报告，上报至公司策划部；4、 在楼盘销售完毕后一周内，售楼处各级人员均根据自己的销售情况汇总一份销售总结，统一由高级销售人员交至销售经理；其中销售经理的销售总结交至销售总监；5、 工作报告41、内容要求：来访客户情况、接听来电情况、客户跟进情况、成交情况、销售中遇到的问题、工作建议等；6、 每天由销售经理和高级销售人员主持研讨会，负责解答工作报告中的问题，并对当天工作中成功和失败的案例进行分析。四、 销售人员守则 基本准则销售人员必须关心公司，热爱本职工作，遵守职业道德，做到文明、优质、高效的服务，维护公司形象和声誉。努力学习、不断提高业务技术和服务质量。 销售人员仪表、仪容准则1、 衣着整齐干净、无污迹和明显皱褶；扣好纽扣、结正领带、衣袋中不要有过多物品；皮鞋要保持干净、光亮；女士宜穿肉色丝袜；2、 男士头发要常修剪、发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须、每天修脸。女士42、头发不宜超过肩部、且梳理整齐；3、 女士切忌浓装艳抹、可化淡妆，使人感到自然、美丽、精神好；不得涂指甲油、不得佩带除手表、戒指之外的饰物、忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水；4、 上班前不得吃异味食物，要勤洗手、勤剪指甲，指甲边不得藏有赃物，上班时不能吃零食；5、 在对客户服务时，不得流露出厌烦、冷淡的表情，要友好、热情、精神饱满和风度幽雅地为客户服务，不得与客户发生争吵。 销售人员的行为准则1、 工作态度（1） 切实服从上司的工作安排和调配，按时完成工作任务，不得拖延、拒绝或终止工作；（2） 必须按时上班，不得迟到、早退或旷工，必须按编排表当值，不得擅离职守，调换当值必须先征得上司同意；（43、3） 如实向上司汇报工作，坚决杜绝欺骗、阳奉阴违等不道德行为；（4） 发挥高效率和勤勉精神，对自己从事的工作认真、负责、精益求精；2、 服务态度（1） 友善：以微笑来迎接客人，与同事和睦相处；（2） 礼貌：任何时刻均应使用礼貌用语；（3） 热情：工作中应主动为客人着想；（4） 耐心：对客人的要求应认真的倾听，耐心地介绍、解释；3、 销售人员的举止站姿：躯干挺直，面露微笑，目视前方，两臂自然下垂； 坐资：轻轻落座，避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动及发出声响；接待客人时，落座在座椅的1/3到2/3之间，不得靠依椅背；落座时，两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅；听客人讲话时，上身微前倾，不可东44、张西望或心不在焉；两手平放腿上，不得插入两腿间、托腿或玩弄任何物品；两腿自然平放，不得翘二郎腿，应两腿并拢； 工作时不得照镜子、涂口红等； 不得将物品夹于腋下； 不得随地吐痰及乱丢杂物； 交谈：与人交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人的主题或内容； 在售楼处不得大声说笑或手舞足蹈； 讲话时，“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”等礼貌用语要经常使用，不讲粗话或蔑视性和侮辱性的语言；不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人； 称呼客人时，要用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏时要用“这位先生”或“这位小姐或女士”； 工作制度（1） 关心公司，执行本职工作，遵守职业45、道德；（2） 准时上班，不准迟到、早退或旷工；（3） 上班时间，售楼处禁止吸烟，不得大声喧哗、聊天；（4） 主动打扫售楼处卫生，保持工作环境的整洁；（5） 不得使用售楼处电话拨打声讯台或进行长途通话；（6） 切实服从上司的工作安排和调配，按时完成工作任务，不得拖延、拒绝或终止工作；（7） 必须按编排表当值，不得擅离职守，调换当值必须先征得上司同意；（8） 如实向上司汇报工作，坚决杜绝欺骗等不道德行为；（9） 发挥高效率和勤勉精神，对从事的工作认真、负责、精益求精；（10） 遵守“守法、廉洁、诚实、敬业”的道德；（11） 不得玩忽职守，违反工作纪律，影响售楼处正常秩序；（12） 禁止利用不正当手46、段索取、收受客户回扣；（13） 未经公司批准不得兼职；（14） 有义务保守公司的经营机密；（15） 不得超越本职务和职权范围开展经营活动；（16） 不得将本公司或发展商资产赠予、转让、出租、出售、抵押给其他公司、单位或个人；（17） 如员工亲属从事与公司利益发生冲突的业务时，应向公司申报，并提出职务上的回避；（18） 对违反本制度的，本部门视其情节轻重给予批评、罚款、降职、开除处分；（19） 负监督责任的主管疏于职守的，视情节轻重给予处分；（20）违反公司制度给公司造成损失的，公司将追索赔偿。五、 售楼处管理制度（范本） 架构售楼处经理（名）销售主任（名）销售人员（人） 售楼处工作时间：点点早47、晚班考勤严格按照签到时间为准（排位也按此顺序），不得代签。节假日（包括周六、周日）原则上不安排休息。 着装要求：售楼处工作人员要求统一着职业装，佩戴工作牌，服饰干净整洁。女员工必须化淡装，男员工必须打领带，穿皮鞋。 售楼处语言行为规范：1、客户到售楼处，前台必须全体起立，“欢迎光临”；A位主动迎接，用“您好！有什么可以帮到您”问候语，按销售程序引导客户，末位提供倒水等服务。2、前台电话接听，用“您好，”问候语，耐心解答客户提出的问题，做好来电咨询登记记录。3、严禁在售楼处大声喧哗，对上司必须称职务。4、严禁在售楼部吸烟、嘻戏、精神不振。5、经理室有来访客人，由末位销售人员负责引见并提供倒水服48、务。 售楼处前台接待制度：1、销售人员每天按签到顺序依次排为A、B、C、D位；2、每接待一位客户，由当事销售人员在客户来访登记上记录，销售主任监督协调；排位接待客户，按签到顺序依次排位；3、客户、发展商和公司员工进入售楼处前台必须全体起立，以示尊重；4、A位不得空位，如有空位出现，追究A位责任；如A位已通知B位，而B位没有及时补位，则追究B位责任，以此类推；5、销售人员接待完客户并完成应做工作后应立即回前台补位；6、如客户来时A位正处理工作事务，由B位接待客户；A位处理完事务后补排A位，同上情况其余排位同事完事后仍归原位；7、没有下意向金、封楼费、定金的老客户（包括电话预约客户）到售楼处询问购49、房相关事宜，算该销售人员接待客户一次；销售人员同一天接待同一客户多次，仍算接待一次；8、只要客户询问有关售房事宜，即算接待客户一次；如客户只是询问一些与销售无关事宜，不算接待客户，但必须向B位说明情况；9、销售人员不得在前台看任何报刊书籍； 例会制度：1、售楼处每天点由销售经理经理主持一天工作总结，统计客户情况，分析工作中问题，总结会销售人员必须全员参加。2、每周由销售经理及高级策划师主持召开售楼处工作会议，总结本周工作，拟定下周工作计划。解决售楼处发生的各类问题。3、售楼处经理每周六上午以书面形式向公司汇报工作进展情况及销售业绩，协商需要解决问题，销售人员提交各自工作周报。 业务培训：1、销50、售人员必须经常进行市场调查，以全面了解市场状况，增加专业知识。2、各销售人员必须每天收集报纸及专刊的房地产资料，并加以分析，作好客户的置业顾问。3、售楼处经理（销售主任）对置业顾问每月考核一次，做到传、帮、带。 运作程序：接待客户分析客户引导客户跟踪客户收取封楼费（人民币：1000元）收取订金（人民币：5000元）并签订认购书收取首期（签定正式买卖合同）协助办理按揭。销售人员在销售工作中，遇到需提请发展商配合或决定的工作，必须交由经理出面解决。不得擅自与发展商的各级人员联系。 售楼处处罚条例：凡违反售楼处管理制度者均严格按如下制度处罚：1、员工迟到罚款30元；2、重复违反或违反情节较重者停止接待客户（期限具体由经理定）；3、情节特别严重者（如损害了公司、发展商形象、利益等），部门移交公司处理。