1、目 录 0.1 批准页10.2 手册说明20.3 公司概况30.4 公司组织结构图（质量管理体系）40.5 质量管理体系职能分配表50.6质量方针/目标60.7职责、权限与沟通71.文件控制管理制度112.记录控制管理制度153.文书管理制度174.档案管理制度185.招聘管理制度196.培训管理制度217.业主使用人接待反馈制度248.回访制度259.来访接待制度2610.护卫管理制度2711.治安管理制度2912.消防安全管理制度3013.保洁工作管理制度3114.设施设备管理制度3315.变配电管理制度3416.停车场、车库管理制度3617.电梯管理制度3718.空调设备管理制度38192、.供水设备管理制度4020.水泵设备管理制度4121.水箱、水池清洁制度4222.多媒体设备管理制度4323.仓库管理制度4424.物业管理项目开发程序45颁 布 令为规范公司的内部管理，确立公司的良好声誉，并根据公司的服务宗旨持续满足顾客对产品/服务的需求，特本着“简明、实用、有效”的原则，编写了符合GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000标准和XXXX教育服务投资发展（集团）有限公司质量管理体系文件要求的管理手册。本手册是XXXX教育服务投资发展（集团）有限公司质量管理体系的支持性文件，是公司质量管理体系运行所必须遵循的规范性文件，是公司下属各单位和公司全体员工在实施3、保持、改进质量管理体系中所必须遵守的法规性文件，也是公司下属各单位和公司全体员工在为顾客进行服务提供时所必须遵循的服务提供准则。本手册已经集团管理者代表审核批准，现予以颁布。希公司全体员工认真学习、遵照执行。本手册自XX年3月1日正式实施。 公司总经理： 年 月 日页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-0第一章 0.2 手册说明1 目的证实公司有能力提供满足顾客需求和各种所适用的法律法规要求的产品和服务，并能通过质量管理体系的有效运行（包括持续改进和预防不合格），不断增强顾客的满意程度2 适用范围2.1 适用于ISO9001:2000标准的全部要求2.2 适用于公司物业管理4、（包括后勤服务、楼宇管理、宿舍管理、校园绿化管理、水电气管理、接待/客房/宾馆服务、餐饮/休闲服务）服务3 术语和定义本手册采用GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000质量管理体系-基础与术语的术语和定义.4 本手册为公司的受控文件，经集团分管领导审核，管理者代表批准后，再由总经理批准颁布执行。手册管理的相关事宜均由公司办公室统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外的人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还给办公室，由办公室人员办理核收登记5 手册持有者应注意妥善保管，不得损坏、丢失、或随意涂改6 在手册使用期间，如有修改建议，应由各单位负责人将有关意5、见进行汇总，并及时反馈到办公室；适当时，由办公室根据文件控制程序的有关规定负责对手册的适用性、有效性进行评审，必要时再对手册进行修改7 法律法规7.1 中华人民共和国合同法7.2 中华人民共和国产品质量法7.3 中华人民共和国计量法7.4 中华人民共和国物业管理条例7.5 中华人民共和国食品卫生法页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-0第二章 0.3 公司概况XX市XX物业管理有限公司隶属于XXXX教育服务投资发展（集团）有限公司，是顺应党和国家关于高校后勤社会化改革的要求，于2000年11月成立，并具有独立法人资格的有限责任公司。公司注册资本为500万元；公司具有国家物业管6、理企业二级资质；公司现为中国物业管理协会的会员单位。公司具有健全、高效的组织机构，实行董事会领导下的总经理负责制。公司设有办公室、人资与品管部（综合部）、市场与护卫部、工程部（水电中心兼）等四个直属部室和15个按专业化设置的物业管理中心/分部。公司拥有员工378人（其中：大专以上42人，中级职称以上35人，拥有建设部颁发的物业管理经理、管理员上岗资格的人员44人，占部门经理和管理员总人数的85%以上）。公司于2003年6月顺利通过2000版ISO9001质量管理体系认证。公司坚持以专业化的手段为业主提供24小时不间断的安全护卫、公共保洁、工程维修、装修监管、绿化设计施工和其它各种物业管理服务。7、公司立足于XX大学校内物业管理市场，定位于XX市科、教、文、卫、金融等特种物业市场，着眼于（并已经或正在不断开拓）江苏省全省范围内的特种物业大市场。公司以“追求卓越，崇尚诚信”的企业精神，通过自身的不断努力，并依托XX大学的优势，已经取得了较好的社会效益、经济效益和环境效益。努力为XX大学乃至为整个社会提供更多更好的物业服务是公司永恒的宗旨；努力为进一步推动和深化中国高校后勤服务工作的社会化改革当先锋、树典范、作贡献是公司不懈的追求；“以顾客为关注焦点，不断开拓、不断创新”是公司迈向未来的最强音！修订状态： A/0编号：XX -3 001-0页次:1/1第三章 0.4 公司组织结构图（质量管理8、体系）XX物业管理有限公司工 程 部市场与护卫部人资与品管部办 公 室社会委托物业管理水电管理服务中心学生宿舍管理服务中心校园绿化服务中心 留学生与成人接待中心校区后勤服务中心楼宇物业服务中心XX校区物业分部后 庄 物 业 分 部文 化 休 闲 中 心昆山分公司园区物业分部城物业分部东 区南 区北 区校本部修订状态： A/0编号：XX -3 001-0页次:1/1第四章 0.5 质量管理体系职能分配表标题质量管理体系过程职能分配表章 节 号0.5修订状态A/0职 能部 门相互关系体系要求公司管理层办公室人资与品管部市场与护卫部水电管理中心/工程部校区后勤服务中心东区后勤服务中心北区后勤服务中心9、南区后勤服务中心XX校区物业分部楼宇物业服务中心学生宿舍服务中心后庄物业分部园区物业分部城区物业分部昆山分公司校园绿化服务中心文化休闲中心接待服务中心4.1 总要求4.2.1 总则4.2.2 质量手册4.2.3 文件控制4.2.4 记录控制5.0 管理职责6.1 资源提供6.2.1 总则6.2.2 能力、意识和培训6.3 基础设施6.4 工作环境7.1 产品/服务实现的策划7.2.1 与产品有关的要求的确定7.2.2 与产品有关的要求的评审7.2.3 顾客沟通7.3 设计和开发7.4 采购7.5.1 生产和服务提供的控制7.5.2 生产和服务提供过程的确认7.5.3 标识和可追溯性7.5.4 10、顾客财产7.5.5 产品防护7.6 监视和测量装置的控制8.1 总则8.2.1 顾客满意8.2.2 内部审核8.2.3 过程的监视和测量8.2.4 产品的监视和测量8.3 不合格品控制8.4 数据分析8.5.1 持续改进8.5.2 纠正措施8.5.3 预防措施注1：为主要职能部门 为主要配合部门注2：由于公司下属各单位都具有相对独立性、因此同一要求各单位都有“” 页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-0第五章 0.6质量方针/目标集团质量方针：追求卓越，崇尚诚信，提供优质服务，满足顾客需求和法律法规要求。其内涵是：a）追求卓越是集团长远的目标。首先是指集团员工须具备卓越超群（11、高校后勤群体）、逾越自身及同行的质量意识，其次是指产品质量和服务质量要持续改进，追求更高、更好的品质，第三，要有科学的质量保障体系以实现品质卓越的目标。b）崇尚诚信是指服务经营要讲诚实，守信用，按现代管理的要求，与时俱进，与国际接轨，不断提高集团美誉度。c）为学校教学、科研和师生生活提供优质服务是教服集团的根本宗旨，因此，集团的质量方针应与集团的宗旨相适应和协调。d）满足顾客需求，以顾客为关注焦点是集团生存和发展的根本方针。e）满足法律法规要求是集团安全、健康、持续发展的保证。上述质量方针由总经理组织制定、批准，并传达到集团下属各部门、单位的全体员工贯彻执行。总经理在管理评审时对质量方针的持续12、适宜性进行评审，必要时可对其进行修改以适应集团的发展需要。集团质量目标：为实现质量方针，本集团质量目标为：为对方提供服务与产品而签订的书面合同履约率100%项目峻工验收一次合格率100%服务设施完好率95%及以上无重大消防、医疗、饮食安全卫生事故顾客满意度80%及以上，其中：教学、科研服务项目达85%及以上生活服务项目达77.5%及以上其它项目达77.5%及以上公司质量目标：投诉处理回访率100 报修完成率100急修及时率95服务设施完好率95服务对象满意度（混合）80 以上无重大安全责任事故页次:1/4修订状态： A/0编号：XX -3 001-0第六章 0.7职责、权限与沟通l 目的对公司13、各单位的职能及其相互关系予以规定与沟通，以进行有效的质量管理。2 范围适用于公司内部对质量管理体系有关的管理层及各职能部门和有关人员的职责、权限的规定。3 职责权限3.1 总经理：3.1.1负责制定公司质量方针、确定质量目标，对作出的管理承诺和产品/服务质量负责。3.1.2明确与质量管理体系有关的机构设置，并规定其职责、权限和相互关系。3.1.3批准公司的管理手册，并主持管理评审，以确保质量管理体系运行的有效性和适宜性。3.1.4以顾客为关注焦点、实施各种管理要求和与顾客的沟通3.1.5负责配备和确保质量活动所需的各项资源3.2 副总经理3.2.1协助制定公司的质量方针、质量目标以及长远发展规14、划、年度计划，参与方针和目标的策划并组织实施3.2.2协助总经理抓好公司服务、经营、管理等相关工作。3.2.3分别负责指导所分管单位质量管理体系文件的实施及质量策划文件的批准3.2.4分别负责所分管单位与质量活动有关的文件的审核或批准3.2.5参与对所分管单位持续改进的策划、对存在或潜在的不合格（项）签发纠正和预防措施处理单，并跟踪验证效果3.2.6协助总经理建立健全分管条线工作上的各项规章制度。3.2.7协助总经理召开分管条线工作上重要的会议，讨论、研究工作中的重大问题，处理紧急的突发事件。3.3 市场部与护卫部3.3.1负责市场调研，信息的收集与分析。3.3.2负责对潜在项目或客户的现场调15、研或拜访。3.3.3负责组织协调新项目投标书的制作和与投标相关的其它工作。3.3.4负责就新项目投标书主要内容（部分）和经营服务理念进行必要的培训。3.3.5负责向基层统计部门送交公司统计报表。3.3.6负责公司保安岗前培训、统筹调配及对各单位护卫人员进行考核监督管理。3.3.7完成上级交办的其他工作。3.4 人资与品管部3.4.1负责组织、监督指导公司人员的招聘工作。3.4.2负责公司考勤考绩工作的指导、汇总、分析与监督。3.4.3负责组织公司中层以上管理人员的培训，对下属单位的培训工作进行指导并监督。页次:2/4修订状态： A/0编号：XX -3 001-00.7 职责、权限与沟通3.4.16、5协助、指导各项目部品质管理工作，配合编制、修改各项目部ISO质量管理文件。3.4.6负责实施日常品质工作检查，对发现的问题提出建议或开具纠正和预防措施处理单，并跟踪验证效果。3.4.7配合市场部完成新项目的前期介入工作。3.4.8完成上级交办的其他工作。3.5 办公室3.5.1负责公司内外信息的收集、日常事务的处理和相应的日常文秘工作。3.5.2负责公司各类规章、质量管理体系文件/记录的控制和管理，并定期组织对文件的评审。3.5.3负责顾客满意度的监视测量和顾客抱怨/投诉来信来访的登记，识别顾客的抱怨/投诉，确定顾客抱怨/投诉的责任部门，监督并跟踪验证纠正措施。3.5.4负责对公司和各部门可17、测量质量目标有关数据的收集、汇总与分析，并及时将有关信息转告各部门。3.5.5负责对各部门统计技术应用的指导或培训。3.5.6负责公司的宣传工作。3.5.7完成上级交办的其他工作。3.6 水电服务中心/工程部 3.6.1负责配电房、水泵房的管理和供电、供水工作及对水、电管网线路的维修和维护3.6.2 配合学校基建、水电（外管、外线）大中修、气、讯工程项目的管理3.6.3负责指导和检查物业中心（分部）对所管辖的设备设施建立帐；3.6.4负责检查、督促设施设备的日常运行及维护保养；3.6.5参与公司大中修项目改造及设备添置的必要性论证工作；3.6.6配合做好物业开拓项目中设备设施的考察和配置，会同18、物业分部做好物业前期接管验收工作；3.6.7由公司安排的其它相关工作。3.7 校本部后勤服务中心3.7.1负责校本部区域内普通教学楼和部分科研、机关办公楼的物业管理3.7.2负责为校本部师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作3.7.3负责校本部区域内的卫生清扫保洁工作3.7.4负责校本部区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的清洗工作3.7.5负责校本部区域内的教师家属宿舍公共部位的零星维修服务3.7.6负责校本部区域内的防讯防台等相关工作3.8 东区后勤服务中心3.8.1负责为东校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作3.8.2负责东校19、区区域内的卫生清扫保洁工作3.8.3负责东校区区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的清洗工作3.8.4负责东校区区域内的教师家属宿舍公共部位的零星维修服务页次:3/4修订状态： A/0编号：XX -3 001-00.7职责、权限与沟通3.8.5负责东校区区域内的防讯防台等相关工作3.9 南区后勤服务中心3.9.1负责南校区所有教学楼、办公楼和学校第三会议室、南区学术报告厅的物业管理3.9.2负责为南校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作3.9.3负责南校区区域内的卫生清扫保洁工作3.9.4负责南校区区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系20、统的清洗工作3.9.5负责南校区区域内的教师家属宿舍公共部位的零星维修服务3.9.6负责南校区区域内的防讯防台等相关工作3.10 北区后勤服务中心3.10.1负责北校区教学楼、实验楼、办公楼、艺教楼、土产大楼的物业管理3.10.2负责为北校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作3.10.3负责北校区区域内的卫生清扫保洁工作3.10.4负责北校区区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的清洗工作3.10.5负责北校区教师家属宿舍区的护卫和公共部位的零星维修服务3.10.6负责北校区区域内的防讯防台等相关工作3.11 XX校区物业分部3.11.1 负责XX大学X21、X校区区域内教学、科研、办公等场所的物业管理（包括医学楼、生农化楼、公共教学楼等办公、教学楼）3.11.2 负责为XX校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作3.11.3 负责XX校区内学生宿舍的日常服务提供，负责学生宿舍区内公共环境卫生、保洁工作和公用设施、设备的维护与管理、水电使用管理，负责对学生宿舍内部的卫生、安全、行为规范的检查、督促，负责向学生提供日常零维修、代办复印、五金工具、自行车打气、针线包借用、代理信件发放、天气预报等服务项目3.12 楼宇物业服务中心3.12.1负责理工实验大楼、红楼会议中心、校本部图书馆、逸夫楼、凌云楼、东区新教学楼、北区工科大楼、东区22、文成、文思楼的物业管理（保安、保洁、零星维修和会场服务等）。3.13 学生宿舍服务中心3.13.1负责学校各区域内学生宿舍区的安全护卫和公共环境清洁保洁3.13.2负责学校各区域内学生宿舍区公用设施、设备的维护与管理3.13.3负责学校各区域内学生宿舍区的水电使用管理3.13.4配合学校学生管理科做好对学生的宿舍室内卫生和安全、行为规范等方面的检查与督促3.13.5负责向学生提供日常零星维修、代办复印、五金工具、自行车打气、针线包借用、代理信件发放和天气预报等服务3.14 后庄学生宿舍服务中心3.14.1负责后庄学生宿舍区的安全护卫和公共环境清洁保洁3.14.2负责后庄学生宿舍区公用设施、设备23、的维护与管理页次:4/4修订状态： A/0编号：XX -3 001-00.7职责、权限与沟通3.14.3负责后庄学生宿舍区的水电使用管理3.14.4配合学校学生管理科做好对后庄学生宿舍区学生的宿舍室内卫生和安全、行为规范等方面的检查与督促3.14.5负责向后庄学生宿舍区学生提供日常零星维修、代办复印、五金工具、自行车打气、针线包借用、代理信件发放和天气预报等服务3.15 校园绿化服务中心3.15.1负责全校（各区）日常绿化和养护管理（包括树木、草坪的修剪和相应的清洁工作）3.15.2负责学校各类活动（含重大活动）时的环境布置、会议室（会场）摆花及代理劳务等业务3.15.3负责出售或租赁各种盆花24、和提供花卉养护咨询业务3.16 接待服务中心3.16.1负责学校内部函授生的住宿3.16.2负责教工食堂、莘园餐厅的日常用餐服务3.16.3负责莘园客房住宿接待、服务和住宿人员的洗衣服务等3.17 文化休闲中心3.17.1负责为师生提供休闲、娱乐、阅读及休闲食品，中西餐点心、包厢、电话等服务3.18社会委托物业管理（园区物业分部，城区物业分部，昆山分公司）3.18.1按合同约定的范围提供物业服务4 内部沟通4.1 目的确保公司和公司各单位在不同层次和职能之间，就质量管理体系的过程（包括质量要求、质量目标、完成情况以及实施的有效性）进行沟通，达到相互了解、相互信任、全员参与的效果。4.2 要求公25、司和各单位对质量管理体系有关的各种信息的沟通应采用通过各种会议、个别交谈、开具工作联系单、查阅质量记录文件、报送统计报表或通过其它媒体等方法进行。具体执行按教服集团程序文件数据分析程序要求办理。页次:1/4修订状态： A/0编号：XX -3 001-01第七章 1.文件控制管理制度1 目的对与质量管理体系有关的文件进行控制，确保质量管理体系运行的各个场所使用有效版本文件2 适用范围适用于XX物业管理有限公司各单位（部门/中心/分部）与质量管理体系有关的文件的控制3 职责3.1 办公室编制和组织实施文件控制管理规定，负责文件的识别、登记、评审、发放、回收和归档。3.2 公司总经理（管理者代表）负26、责审批、发布管理手册，负责审批各单位管理规范。3.3 各单位（部门/中心/分部）负责人负责所在单位管理规范的编制，单位下属项目部、班组作业指导书的审核。3.4 公司人资与品管部负责各单位下属项目部、班组作业指导书的批准。3.5 各单位办公室负责本单位文件的编制、标识、更改、报批、发放、回收、登记和归档4 程序4.1 文件的分类4.1.1 质量管理体系文件 a) 公司管理手册 b) 各单位管理规范、各单位下属项目部、班组作业指导书c) 支持性文件(如与质量活动相关的投标文件、标准、规程、制度、图纸等)4.1.2 行政文件与质量活动相关的人事任免、授权书、机构变动、通知、规定等文件4.1.3 其他27、相关文件4.1.3.1 合同文件4.1.3.2 采购文件合格供方清单、物资、设备采购的计划等 4.1.3.3 各类标准 a) 国家颁布的质量管理标准 b) 国家、行业发布的技术标准、验收规范等 c) 企业发布经政府主管部门备案的产品标准或企业发布的服务标准(规范) d) 国家、行业发布的适用的法律法规4.1.3.4 承载媒体不是纸张的文件，如光盘、软件、声录象带等4.1.4 各种记录表式4.2 文件的编号与标识4.2.1 质量管理体系文件的编号注：对于各单位XXX为：页次:2/4修订状态： A/0编号：XX -3 001-011.文件控制管理制度 / （ 空格 ） （空格）XXX流水号文件阶层28、部门代码（可无）（可文件类别公司代码办公室BGS、人资与品管部RP、市场与护卫部SH、工程部GCB、东区服务中心XFD、校部服务中心XFA、北区服务中心XFB、南区服务中心XFC、XX校区物业分部DSH、楼宇物业中心LYWY、学生宿舍服务中心SG、后庄物业分部HZ、水电服务中心SD、绿化服务中心LW、留学生与成教接待服务中心JD、文化休闲中心XX、园区物业分部YQWY、城区物业分部CQWY、昆山分公司KSWY。a. 公司码XX物业公司固定为DWWY。b. 文件类别ISO 9000文件为Q，记录为 QD；ISO9000与ISO14001整合型体系文件为QE，记录为QED； c. 文件阶层3) 三29、阶文件-各单位管理规范，作业指导书固定为34) 四阶文件-记录、表单d. 流水号 : 001、002、003等序号4.2.1.5 外来文件的说明外来文件包括国内外技术标准、产品标准、国家及行业的法规性文件、XX大学的文件等仍沿用原编号，不再另行编号。公司外来文件由公司办公室统一更新，并发布在公司OA系统内部交流论坛中，供各单位负责人选择参照执行。4.2.1.6 行政文件的编号 XX物业字 (XXXX) XX号发放文件顺序号发文年份.如2002XX物业管理有限公司的简称4.2.2 公司内部其他文件可采用4.2.1.3或4.2.1.6规定编写4.3 文件的版号与修订状态4.3.1 文件的版号以英文30、大写字母A、B、C 表示，A表示第一版、B表示修订后的第二版，以此类推页次:3/4修订状态： A/0编号：XX -3 001-011.文件控制管理制度4.3.2 修订状态以阿拉伯数字0、1、2、3 表示修改次数，0表示未修改4.3.3修改状态的标记为:注：文件封面只需注明版号即可A / 0表示修改次数，“0”为未修改，“1”为第一次修改，依此类推表示第一版，“B”为第二版，以此类推4.4 文件的编写、审核、批准、发放文件实行二级管理，分级审批，发放前对文件进行评审，并应得到授权人批准，确保文件是充分、适宜的，质量管理体系文件的最后部分应有该文件的“修改记录”具体格式参照本文件。4.4.1管理手31、册由办公室负责编写，公司总经理（管理者代表）负责审批、发布管理手册。4.4.2文件实行二级发放，各单位（部门/中心/分部）质量管理体系文件由各单位负责编写，各单位管理规范由各单位负责人编制，送总经理（管理者代表）审批后实施。各单位下属项目部、班组负责编制作业指导书，由本单位负责人审核后交公司人资与品管部批准后实施。4.4.3 应确保文件使用的各场所都能得到相关文件现行有效的适用版本，文件发放、回收应填写文件发放/回收记录，按规定的发放范围发放。4.5 文件的受控状况4.5.1 文件分“受控”和“非受控”凡与质量管理体系运行紧密相关的文件为“受控”文件，文件清单由各单位提出，报办公室编制现行修订32、状态文件清单，经公司管理者代表批准后执行4.5.2 文件发放前，对接受更改控制的文件，加盖“受控文件”印章，并注明分发号，对不接受更改控制的受控文件只进行编号，各单位“受控文件”印章如下：办公室（2）、东区服务中心（2.1）、校部服务中心（2.2）、南区服务中心（2.3）、北区服务中心（2.4）、城区物业分部(2.5)、楼宇物业中心（2.6）、后庄物业分部（2.7）、学生宿舍服务中心（2.8）、水电服务中心(2.9)、绿化服务中心（2.10）、留学生与成教接待中心（2.11）、文化休闲中心（2.12）、昆山分公司（2.13）、XX校区物业分部（2.14）、园区物业分部（2.15）。4.6 文件33、的更改4.6.1 管理手册的更改由办公室组织；具体操作时由办公室填写文件申请单，由公司管理者代表审核并报公司总经理批准后由公司总经理颁布实施，并由办公室负责保留文件更改内容的记录。4.6.2 其他文件的更改由各相应单位填写文件申请单，经原审批单位审批；如指定其他单位审批时，该单位应获得审批所需依据的有关背景资料。4.6.3 所有被更改的原文件必须由办公室收回，文件被更改处作好“*”或“t”标记，文件修改页上做适当记录，以确保有效文件的唯一性。4.7 文件的领用、保存、作废与销毁具体参见教服集团程序文件文件控制程序5相关文件5.1 记录控制管理制度5.2 公司现行修订状态文件清单页次:4/4修订34、状态： A/0编号：XX -3 001-011.文件控制管理制度6记录6.1 文件发放/回收记录6.2 文件申请单6.3 归档登记表6.4 单位受控文件清单6.5 外来文件登记表页次:1/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-02第八章 2.记录控制管理制度1.目的对质量管理体系所要求的记录予以控制,为产品/服务符合规定要求和质量管理体系有效运行提供证据和改进依据。2.适用范围适用于质量管理体系内所有的相关记录,和来自供方的部分记录的控制。3.职责3.1 办公室编制和组织实施记录控制管理规定,负责记录格式的审定、标识、储存、保护、检索、保存期限和处置的控制。3.2 各单位负责本单位记录35、的设计、收集、整理、保管和保存期的确定和处置。3.3 记录的填写,使用人员对所记录的每一个数据、文字负责。4.程序4.1 记录的分类与控制4.1.1 记录分为以下几类a) 与质量管理体系有关的记录b) 与产品质量、服务质量要求有关的记录c) 来自供方的记录4.1.2 记录原则上采用“发生地归口管理”的办法,即由产生记录的单位负责管理,记录的编号执行文件控制程序中的有关规定4.2 记录的收集、保管、与归档4.2.1 管理评审记录、内审记录、用户投诉、不合格品/不合格服务记录和纠正和预防措施的记录由办公室、品管部收集和保存4.2.2 下列记录分别由各单位收集和整理a) 合同评审记录,供方的质量记录36、,供方的评价记录b) 监视和测量记录(产品检验记录,服务质量特性检查记录,顾客满意程度的测量记录)c) 设备和设施的维修,保养记录,监视和测量装置的周期检定记录d) 操作控制、项目及产品实现过程的相关作业记录,服务记录及纠正和预防措施记录e) 各单位组织的人员培训记录(公司组织的人员培训记录由公司人力资源部收集和保存)f) 其他与产品/项目/服务质量有关的记录和质量管理体系策划、运行、控制的记录4.3 各单位负责各自记录的设计/编制和更改4.3.1每年十二月份,各单位应编制本单位使用的记录清单,并送交公司办公室4.3.2 品管部将各单位的记录清单汇总，编制公司的记录清单，经公司管理者代表审批后37、执行4.4 记录填写原则4.4.1 记录填写要及时、真实、内容完整、字迹清晰、不得随意涂改,若因某种原因不能填写的项目,应说明理由,并将该项目用单杠划去,相关人员签名,不允许空白4.4.2 各类记录,表单必须按时正确逐项填写,签名必须用全名4.4.3 填写错误时,只能划改,并在划改处圈出,旁注划改人,用单杠划去原数据/文字,盖或签上更改页次:2/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-022.记录控制管理制度人的章或姓名、日期4.5 记录的保存、保护4.5.1 各单位办公室把所有记录分类,按日期顺序整理好,存放于干燥、通风的地方.所有记录保持清洁,按规定期限保存记录4.5.2 记录保存期38、限由各单位根据使用要求或可追溯性要求规定,一般至少保存一年以上,五年以下,设施档案等保存至设施报废后两年,有行业规定的按行业规定对记录进行保存，公司品管部每年检查一次各单位记录使用和管理情况4.5.3 对电子媒体形式的记录,如软盘等应保存在防磁、防热、防潮的环境下,并作好标识.4.6 记录的处置超过保存期的记录,由各部门填写文件申请单,经单位负责人批准后销毁5. 相关文件5.1 文件控制管理制度6. 记录6.1文件申请单6.2记录清单(各单位)页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-03第九章 3.文书管理制度1. 目的为使文书管理制度化，以提高工作效率，制定本规定。2. 适用39、范围XX物业公司各类文书的管理。3. 职责公司办公室负责统筹管理,公司办公室和各单位办公室具体负责。4. 管理制度4.1文书管理包括收文和发文两种。4.2外来文件包括公文、电报、传真等项。发文主要是公司内部文件和对外业务文件。4.3收文：由公司办公室承办，登记到收文登记簿。4.4发文：由相关职能部门拟稿后，填写拟文稿纸后，由公司办公室编列文号，印制下发。（1）收文处理流程图 办公室签收 分送相关部门或相关人员外来文件或上级来文分类登记 （2）公文传阅流程图收文填写传阅文件登记簿交有关部门或领导传阅阅文签字交还办公室人员分类存档或返还。注：文件不能横向传阅，第一位阅示人文件看完签字后应交办公室，40、由办公室再传递第二位阅示人，以此类推。（3）公文承办流程图办公室人员阅文登记填写办文单填写拟办意见有关领导阅示交承办部门办理填写承办结果办文单存档。（4）发文处理流程图拟稿人拟稿办公室人员核稿、编号送有关部门或领导会稿总经理签发办公室人员缮印、校对、填写发文登记簿复印、盖印、投送相关部门或人员。修订状态： A/0编号：XX -3 001-04页次:1/1第十章 4.档案管理制度1. 目的为规范档案的管理和收集、整理工作，有效地保护和利用档案于各项工作的开展，对档案管理过程中涉及的各项因素进行控制，以满足质量保证体系的目标要求，特制订本程序。2. 范围本程序适用于XX物业管理有限公司的文书和电子41、档案管理。3. 术语与定义档案：是指过去和现在从事各项业务工作直接形成的有保存价值的各种文字、图表、声像、电子信息等不同形式的历史记录。4. 管理内容4.1 档案类型分文书档案、行政执法档案、科技档案、会计档案、人事档案。4.2 档案案卷排列要有条理，主次分明，便于取放。4.3 存放档案库房要保持整洁、通风，要有防盗、防火、防光、防虫、防鼠、防尘、防潮等保护措施。4.4 搬运档案时，要轻放、轻拿，不得随意把档案放在地上。4.5 库存档案，每年进行一次全面检查，如发现档案有霉变、虫蛀等情况，应及时采取补救措施。4.6 对借阅超过期限的档案，要定期催还，以免损失，以利于充分发挥档案的作用。4.7 42、档案的接收、移转、查阅、借用均需及时准确办理登记手续。4.8 机密档案一般不得复印，如特殊情况需要复印时，须经公司主管档案工作的领导批准。4.9 档案员不得私自把机密档案带出档案室。修订状态： A/0编号： XX -3 001-05页次:1/2第十一章 5.招聘管理制度1 目的为加强本公司员工队伍建设，提高员工基本素质，统一管理和规范本公司及下属各部门/中心/分部招聘录用工作，特制订本规定。2 适用范围本规定适用于公司及下属各部门/中心/分部员工的招聘、录用。3 职责公司下属各部门/中心/分部负责向人资与品管部上报进人计划与用工申请；负责组织实施本部门/中心/分部除特殊工种以外的生产、服务一线43、人员、一般技术人员的招聘。人资与品管部负责审批下属各部门/中心/分部进人计划、用工申请；制定公司人员招聘计划；负责组织实施公司管理人员、专业技术人员和其它特殊工种人员（保安员、保管员、前台服务员、采购员、文秘兼资料管理员等）的招聘。4 相关规定与程序4.1招聘工作原则4.1.1招聘原则：先公司内部、再社会公开。（公司内部推荐应聘者，推荐者必须提交推荐书说明推荐理由、且推荐者与应聘者不可安排同在一个部门工作）。4.1.2录用标准：主要依据岗位、工种要求及职位条件。一般通过审查应聘人员有关书面资料及应聘简历、面试、测试、试用等程序后确定录用人员；管理人员、专业技术人员和其它关键性岗位人员，需进行一44、般知识和专业知识或技能的考试。必要时可对应聘人员进行背景了解。面试结果由招聘小组集体决定。4.2招聘计划与用工申请4.2.1公司下属各部门/中心/分部根据业务发展需要和人员使用状况，每年12月上旬向人资与品管部填报“年度进人计划”（包括招聘岗位、数量、上岗条件、到岗时间等），7、8月份报“补充进人计划”，由人资与品管部汇总后根据公司年度人力资源规划，制定公司年度招聘计划。“公司年度招聘计划”、“下属部门/中心/分部年度进人计划、补充进人计划”分别由公司总经理、下属各部门/中心/分部负责人批准。4.2.2公司下属各部门/中心/分部因规模扩大、开设新服务、人员离职而需补充调整人员时。属公司人资与品45、管部管辖范围的人员招聘，下属各部门/中心/分部应至少提前20天填报“用工申请”；其它下属各部门/中心/分部招聘的人员由各部门/中心/分部招聘录用后填写“用工登记表”报人资与品管部。4.3 管理人员、专业技术人员和其它关键性岗位人员招聘4.3.1程序修订状态： A/0编号： XX -3 001-05页次:2/25.招聘管理制度部门/中心/分部上报“年度进人计划”、 “用工申请”、“补充进人计划”人资与品管部汇总后公司招聘计划汇同专业人员实施招聘用工部门/中心/分部负责人、人资与品管部、必要时公司总经理、相关专业人员一同进行招聘考试根据综合招聘考试的成绩择优录取。初选并安排考试（笔试、面试）确定录46、用人员，体检合格后，办理录用手续4.4生产、服务一线招聘4.4.1程序部门/中心/分部上报“年度进人计划”、“用工申请”、“补充进人计划”下属各单位上报人员补充（编制内）人资与品管部审核批准通过各种形式招聘生产、服务一线管理人员、专业技术人员和其它关键性岗位人员由人资与品管部按4.3程序招聘 招聘小组组织应聘人员面试，人力资源部参与（必要时笔试） 用人单位确定录用人员试用，报人资与品管部备案 4.4.2相关规定4.4.2.1由人资与品管部组织招聘的管理人员、专业技术人员和其它关键性岗位人员，人员录用后由人资与品管部负责办理录用手续。4.4.2.2由下属各部门/中心/分部组织招聘的生产、服务一线47、一般技术人员由各部门/中心/分部办理录用手续，填写用工登记表报人资与品管部备案。新录用人员签订劳动合同或劳务合同，须报人资与品管部审核。相关记录：年度进人计划补充进人计划用工申请公司年度招聘计划修订状态： A/0编号： XX -3 001-06页次:1/3第十二章 6.培训管理制度1.目的为规范公司培训管理工作，推广新的管理经营理念、推行先进技术，提高公司及其下属各部门员工（管理/操作）的管理能力与技术水平，满足公司各岗位能力的要求，特制订本规定。2.适用范围适用于公司人资与品管部及各下属单位举办的各类培训，外送培训的审批、组织与实施。3.职责3.1公司人资与品管部3.1.1负责拟定公司总体48、培训方案、预算；制订公司“半年度培训计划”报总经理审批，并认真实施培训。3.1.2了解公司各级各类的培训需求,负责组织实施助理以上管理人员管理相关知识培训，举办公司共同性培训课程；3.1.3负责监督下属各单位的培训,督促下属各单位落实二级培训计划。3.2公司下属各单位3.2.1负责拟订本单位半年度培训计划、培训预算，认真组织安排培训，并上报培训实施成果。3.2.2负责选定培训对象,安排本单位新员工岗前培训。3.2.3负责本单位员工岗位培训与培训档案的收集与管理。3.3 公司市场与护卫部3.3.1负责组织公司新进护卫人员的集中岗前培训，并对护卫人员的二级培训情况进行监督管理。5.相关规定与程序549、.1培训需求的识别与实施应识别从事影响质量管理体系活动的人员的能力要求，分别对新职工、在岗员工、转岗员工、各类专业人员、特殊工种人员、质量检查人员、内审员等根据他们的岗位职责制定并实施培训需求。a)助理以上人员由公司人资与品管部识别，制定并实施培训需求。b)各单位员工由各单位分别识别，制定并实施培训需求。5.2公司培训体系种 类培 训 对 象岗前培训新员工培训和转岗人员岗位技能培训服务、各类操作、维修、技术、营销、文秘、财会等岗位技能性培训管理能力培训以提高管理能力为目的针对各层次管理人员开展的培训5.2.1岗前培训5.2.1.1新员工培训a） 公司基础教育：包括公司简史、组织体系、员工纪律、50、质量方针和质量目标、质量和安全意识、相关法律法规、质量管理体系标准基础知识和体系文件等的培训，在入公司一个月内，由人资与品管部或各部门分别组织培训（护卫人员的岗前培训由市场与护卫部负责实施）。修订状态： A/0编号： XX -3 001-06页次:2/36.培训管理制度b） 中心/分部基础教育：学习本中心/分部工作与生产服务的主要内容，由所在单位负责人组织进行。c） 岗位技能培训：学习服务规范、服务提供规范、质量控制要求、操作规程、安全知识、紧急情况的应变等，由所在单位负责人组织进行，并进行适当的书面考核。5.2.1.2转岗人员培训 培训必须按照以上b）、c）要求“先培训，后上岗”使之符合新岗51、位的要求。5.2.2 岗位技能培训a）质量管理体系内审员应由认证或认证咨询机构培训、考核、持证上岗。b）相关专业特殊工种人员，国家规定的需持执业资格上岗的人员，应由相关专门机构培训（包括外送培训）合格持证上岗，由人资与品管部或各中心/分部提供培训机会。5.2.3 管理能力培训指公司人资与品管部组织的对助理以上的经理人员在工作过程中所涉及到的具有普遍适用性的管理技能、管理方法和管理模式的培训，本类培训主要采取观看录像与外送的方式。5.3 培训计划5.3.1各中心/分部应当分别在每年元旦之前与9月份开学前识别、确定本公司下年度培训需求并向人资与品管部上报本单位下个半年度培训计划。5.3.2人资与品52、管部汇总各中心/分部培训计划后制定公司下个半年度培训计划。5.3.3各中心/分部在收到人资与品管部确定的年度培训计划后，应当对照本单位原计划进行调整，并将新的计划报人资与品管部备案。5.3.4人资与品管部及各中心/分部严格按照计划实施培训，培训应当有策划有记录有评价。5.3.5在个人、中心/分部、人资与品管部发现了年初没有预料到的培训需求后，当立即策划培训并对年初制定的培训计划作补充培训说明。5.4培训程序年底识别、确定培训需求制定培训计划临时培训需求补充培训（培训计划调整）实施培训培训效果评价培训反馈5.4.1内部培训a) 公司下属单位，应就本单位特性，每学期安排不少于48小时的培训课程（其53、中不包括公司人资与品管部统一安排的内训课程），要求所属员工参与培训，其课程由单位负责人策划，开课前策划方案报人资与品管部核定后实施。页次:3/3修订状态： A/0编号： XX -3 001-066.培训管理制度b) 内训的讲师，以各中心/分部负责人担当为原则，必要时也可聘请学有专精的同仁或外聘专家担当。c) 内训预算费用由各单位在课程策划中注明，并将在各单位员工福利费中支出，公司员工担当非本单位培训讲师者，经人资与品管部审核，酌情给付5-25元/小时的讲课费。外聘专家的根据市场行情价酌情给付。d) 内训时间的安排，以不影响部门工作任务进行为原则；经安排受训者不得无故缺席，因故无法出席者，应提前54、请假。5.4.2外送培训5.4.2.1程序中心/分部负责人签字填写外送培训申请单外送培训需求所在公司董事长批准人力资源部核准5.4.2.2相关规定a) 本公司正式员工，如确有需要通过特定的教育培训来提高目前所从事工作的能力与效率者（或认为特定的教育培训对于将来必然从事的工作有直接联系者），经本单位负责人上报，经人资与品管部审核，公司董事长批准，可以参加外派受训。b) 外训于不影响该部门正常工作的前提下，参加专业团体或正式教育机构所办得专业课程。c) 拟参加外训者，应如实填写外送培训申请单，并附课程简介资料，经单位负责人签字后，报人资与品管部备案后，呈请公司董事长批准生效。5.5培训效果评价评价55、所提供培训的有效性5.5.1培训期间或培训结束，公司人资与品管部及各单位分别负责对组织的培训作多方面、多角度的效果评价活动，并将评价结果记录，必要时反馈给培训对象和相关人员。5.5.2培训评价的考核结果与绩效考核挂钩，管理人员岗前培训必须在培训评价合格后持证上岗。5.5.3评价原则主要考核、评估受训者通过培训在实际工作中工作行为的改进以及工作得到的成效。5.5.4评估检查与反馈各单位应对参加培训的员工,在工作岗位上要进行严格的督促检查,考查培训后在工作态度和工作绩效的表现,将结果反馈至培训组织。5.5.5 每年四季度人资与品管部组织各单位负责人评价人员能力要求，评价被培训人员是否具备了所需能力56、，其中管理人员由人资与品管部考评，各部门人员由各部门领导班子考评，并分别做好人员年度考核表以便制定下年度培训计划。修订状态： A/0编号：XX -3 001-07页次:1/1第十三章 7.业主使用人接待反馈制度1.目的为树立公司良好形象、规范接待人员行为及语言，确保业主及使用人的反馈信息在公司得到传达与沟通。2.适用范围本制度适用于公司所有受委托的物业管理项目。3. 反馈内容分类3.1 报修3.2 求助3.3 建议3.4 问讯3.5 质疑3.6 投诉4. 接待要求4.1 接待来访工作由管理分部或大楼主管或前台值班人员负责，并公布办公地点、联系电话，让业主反馈有门。4.2 任何管理人员在遇到业主57、来访或反馈时，都应给予热情接待、主动询问或耐心解释。4.3 对业主谈到的问题，接待人员应及时做好记录和归档保存，并于当天进行调查，核实，或处理；处理结果应详细记录；下级不能处理解决的问题应逐级向上汇报（大楼主管或管理分部负责人；直至公司各级相关负责人），并由上级各相关负责人指导或配合处理。4.4 责任部门在处理反馈时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务，不得推委责任；问题处理完毕后应将处理结果及时回复业主；要做到事事有着落，件件有回音。页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-08第十四章 8.回访制度1. 目的为加强物业管理与业主的联系，在接受业主和使用人的报修、求助、建58、议、问讯、质疑、投诉等信息后，对相关措施的完成情况与质量进行了解。2. 适用范围本制度适用于公司所有受委托的物业管理项目。3. 回访形式3.1 对处理问题的结果进行抽样电话回访。3.2单位负责人或具体项目部主管每年抽样进行12次登门回访。3.3 每年召开一次业主座谈会，征求意见。3.4 有针对性地对业主发放满意度调查表，作专题调查，听取意见。3.5 对于留下联系人姓名、地址或联系电话的顾客投诉，应确保百分之百地全部进行回访（回访率达100）。4. 具体要求4.1 利用办公自动化设备对客户信息进行登记。4.2 对每一次业主和使用人的报修、求助、建议、问讯、质疑、投诉等具体情况进行记录，并跟踪采取59、措施的完成情况。4.3 以上两类资料由专人负责管理。4.4 设置回访记录表格。4.5 每次处理问题或投诉结束后一周内抽样回访（致电），听取客户意见和建议。4.6 适时登门拜访，回访重点业主/用户。4.7 回访笔录结果由相关人签字（回访人、用户）。4.8 回访问题解决期限：及时汇报、当即解决。4.9 定期将回访结果上报上级领导。页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-09第十五章 9.来访接待制度1.目的使外部来访接待工作由章可循，有条不絮2.适用范围本程序适用于公司重大对外活动、来宾来访、参观及会议等接待工作。3.职责3.1总经理负责公司重要对外接待工作、参观申请的审核，检查组60、织、安排情况。3.2办公室主任负责一般参观申请的审批、通知，重要对外接待、会议和政府部门接待工作的组织、安排，车辆调用等。3.3各单位负责本单位事务受理的来电来访接待工作。4.程序4.1会议接待程序4.1.2重要会议公司领导应提前通知办公室根据会议规格组织采购、资料准备及会场布置工作。并根据情况做好车辆调配及摄影、摄像人员安排。4.1.3会场内需准备有茶水，另外根据领导要求准备水果等其他物品。4.1.4会议召开前15分钟打开会议室、开电灯，开空调。4.1.5办公室提前通知参会人员会议的时间、地点、主要内容及参会要求。会议召开前15分钟需达会场，做好参会人员的签到及有关联络工作。做好会议记录。461、.1.6当会场准备茶水时，工作人员应每隔20分钟续倒一次茶水。4.1.7临时通知的会议，办公室按照4.1.24.1.4步骤完成会议的接待工作。4.2参观接待程序4.2.1各单位接到要求参观信息后，应问清情况，及时报办公室，办公室根据领导批准意见，通知有关单位人员做好接待准备工作。4.2.2陪同参观人员应做好迎送工作及参观活动中的引导工作，并向来客人做有关公司业务的宣传。4.2.3在客人参观期间，工作人员应注意公司文件资料的保密工作，不得随意将公司资料提供给客人翻阅、复印货带走。客人在参观期间，未经允许不得摄影、摄像。4.2.4确因业务需要，工作人员应在征得参观审批人同意后，方可同意客人摄影、摄62、像货查阅、复印、带走公司资料。4.2.5各单位接待员应热情、有礼地做好接待工作。4.3事务受理4.3.1各部门接待员应按照员工行为规范的要求受理日常来电来访。4.3.2接待员对来电来访的信息进行确认，并按相关业务规程进行处理。4.3.3接待员对来电来访进行记录，及时告知相关人员处理，并记录处理结果。页次:1/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-10第十六章 10.护卫管理制度1. 目的规范护卫人员的行为，树立护卫员良好的形象和社会声誉2. 适用范围XX物业公司受委托的物业管理项目范围内所有护卫人员3. 护卫人员仪容、仪表规定3.1 着装规定3.1.1 统一着装，要求举止文明、大方、得63、体，精神抖擞。3.1.2 统一穿黑色皮鞋、白袜，戴护卫帽，系领带，配戴工作牌，服装整齐、干净(凡配带不齐者，不得上岗)。3.1.3 不戴饰物，口袋内不装过多物品。3.1.4 禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。3.2 形象规定3.2.1 经常注意检查和保持仪表整洁。3.2.2 不留长发、不蓄胡子、不留长指甲。头发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过15厘米，鼻毛不得露出鼻孔。3.2.3 精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背、东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰;不袖手、背手、叉腰或将手插人口袋中;执勤时不吸烟，不吃零食，不勾肩搭背。做到站如松，坐如钟，动如风。3.2.4 不哼歌、吹口64、哨，不一边执勤一边听收 (录)音机或看书报。3.2.5 不随地吐痰，乱丢杂物。3.2.6 不挖耳、抠鼻，不敲桌椅，不跺脚或玩弄其他物品。3.2.7 做到微笑服务，对待业主(住户)友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌用语。4. 护卫员处理问题的原则和方法4.1 原则：护卫人员在工作中会遇到许多问题需要处理，在维护业主 (住户)的安全和利益的同时，应遵循：依法办事，执行政策，不徇私情，以理服人的原则。4.2方法：对不同性质的问题采取不同的方法处理。4.2.1 对一般违反法规和管理规定的问题（如民事纠纷），可通过说服教育主要是分清是非、耐心劝导的办法解决;对一时解决不了而又有可能会出现扩大激化趋势65、的问题，应根据“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力把局势引向缓和，然后因势利导，并使之妥善解决。4.2.2 在处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需予以处罚的，可当场予以教育，或协助所在单位、家属进行教育，如需要给予治安处罚的，应交学校保卫部门或公安机关处理。4.2.3 违反其它行政规定的，应直接交学校或社会行政机关处理。4.2.4 对于犯罪行为，应及时予以制止，并将犯罪分子扭送公安机关。5. 对讲机使用管理规定页次:2/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-1010.护卫管理制度5.1 每个岗位配发一部对讲机、另配一个充电池和一部充66、电器。5.2 对讲机在更换充电池时必须先关掉电源和主机上的开关，以保护和延长对讲机使用寿命。5.3 充电池不能经常更换，必须按规定时间 (8-10小时)轮换使用。5.4 不准用对讲机谈论与上班无关的事情 (违者可在日检表中记一次不合格)。5.5 认真做好对讲机使用的交接工作，以防出问题时互相推卸责任。5.6 按照“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则，凡人为因素造成对讲机遭受损失时，一律按规定由使用人负责赔偿或修复。页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-11第十七章 11.治安管理制度1. 目的确保无管理盲点、无治安事件，做好受委托物业管理范围内的安全防范工作。2. 适用范67、围公司受委托的物业管理项目范围内的安全护卫工作。3. 具体要求3.1 安全护卫防范3.1.1 实施24小时全面防范“三岗“结合巡逻、守卫、机动。3.1.2 在做好人防、物防基础上逐步完善楼宇智能控制，充分发挥人防、物防、技防三防结合优势。3.2 物品出入管理3.2.1 加强、规范物品的出入管理（凭证明并登记），有效控制偷盗等治安案件。3.2.2 护卫人员有责任对所有需带出（大楼大门）的物品进行盘查；如发现可疑情况，应采取必要措施进行严格检查，必要时可联系请求支援；如发现可疑人员应严格检查、处理。3.2.3 经盘查发现有违法、违规现象时，应及时移交业主保卫部门处理，情节严重者可直接报公安机关。368、.2.4 对可疑情况的处理，应认真记录，并及时向大楼主管（或其他上级领导）汇报。3.3 突发事件应急处理措施3.3.1 打架斗殴的处理3.3.1.1 立即劝阻打斗，劝散围观学生，如有伤人，立即报大楼管理组。3.3.1.2 如双方不听从制止，事态继续发展，难以控制，迅速报告业主护卫队，协助护卫队处理。3.3.1.3 如有重伤者应立即送校医院抢救。3.3.2 盗窃的处理3.3.2.1 如发现盗窃分子在作案，立即组织人员当场抓获，连同证据（作案工具、赃物）送业主护卫队处理。3.3.2.2 发现盗窃现场，盗窃分子已经逃离现场的，积极组织人员对现场附近认真清查。3.3.2.3 保护案发现场，并立即报告公69、安机关，听从公安人员的处理。3.3.3 抢劫的处理3.3.3.1 迅速制止犯罪，设法擒获或召集组织其他人员协同擒获犯罪。3.3.3.2 访问目击学生，收集发生劫案情况，提供给公安机关，同时公安人员未勘查现场或未勘查完毕不能离开。3.3.3.3 事主或在场人员如有受伤的，应立即将伤者送校医院抢救医治。3.3.4 可疑物体处理3.3.4.1 在巡视检查时，如发现可疑物件，及时上报大楼管理组，并不准触摸，指导学生远离该处，如明显属危险物品或爆炸品等，立即通知当班负责人致电校护卫处。3.3.5 对以上突发事件处理后，及时做好记录，向相关部门汇报，此外还应进一步密切与业主护卫队的联系，积极配合业主护卫队70、的工作，加大综合治理力度。页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-12第十八章 12.消防安全管理制度1. 目的为了加强对公司及各单位消防设施、器材管理，保证在灭火中发挥应有的作用，确保各项工作的正常进行，结合具体情况，特制定本规范。2. 适用范围适用于公司各部门及各物业分部。3. 职责消防工作贯彻“预防为主，防消结合”的方针。公司各部门、物业分部和个人必须遵守消防法规，做好消防工作。公司各部门、物业分部主要负责人是本单位的防火安全第一责任人，负责本单位的消防安全，履行下列职责： 3.1制定并落实消防安全责任制。 3.2开展消防安全检查，及时消除火灾隐患。 4. 器材管理4.171、 公司各单位、物业分部及个人应当做好消防器材、设施的保护。禁止下列行为： a)擅自改变消防设施的用途。 b)毁坏消防设施和器材。 c)影响消防设施的使用。 d)侵占防火间距。 f)阻碍消防通道。 5.消防培训各部门、物业分部做好消防培训，制定安全消防预案，培训员工正确使用消防器材，做到“警钟长鸣”，消防重点单位要求组织消防演练6.监督管理公司接受业主及有关消防安全行政部门按照国家和省市有关公安消防监督程序的规定所实施的消防监督管理。 7.火警处理程序7.1立即打开最近距离的报警器报警；7.2当发生火灾时，必须立即向上级责任部门报告，同时拨打“119”电话报警。任何单位、个人都应当无偿为报警提供72、便利，不得阻拦报警，严禁谎报火警。7.3值班人立即检查建筑物中是否还有滞留人员，并立即组织协调这些人员的撤离，确保建筑物内所有人员的生命安全。7.4火情刚出现（不构成生命威胁）时，应选用恰当的灭火器进行灭火，与此同时也要看清必要时自己逃生的安全出口。7.5配合做好人员疏散、救护和现场秩序维护工作，主动接受消防人员的指导、安排。7.6单位第一负责人不在现场时，电话报告第一负责人；第一负责人接到报告后，及时赶到现场。8本办法未尽事宜，参照消防安全主管部门相关规定执行。页次:1/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-13第十九章 13.保洁工作管理制度1. 目的确保所受委托物业管理范围内的保73、洁工作得到规范的实施。2. 适用范围公司所受委托物业管理范围内所有的保洁工作。3. 具体要求3.1 员工礼节礼貌岗位管理：3.1.1 按公司要求，规范着装，统一挂牌，做到不卷袖、不散扣；3.1.2 工作时，员工要举止端庄、大方，同事之间要互相尊重；3.1.3 养成微笑服务的良好习惯，注意仪表仪容，始终以饱满的精神面貌在岗位工作；3.2 保洁工作管理细则3.2.1 户外卫生区域要求3.2.1.1门前做到无烟头、无垃圾、无污水，垃圾必须实行袋装化处理，由清洁公司统一装运；3.2.1.2做好绿化保护工作，做到绿化带内清洁，无垃圾、无杂物。3.2.1.3维护物业服务区域内户外公共卫生，做到“六无”（无74、乱搭建、无乱停放车辆、无违章占用人行道、无乱堆放物品、无门前乱挂物品、无乱张贴），发现违章违规，及时制止；3.2.1.4各单位指定保洁卫生主管，制定卫生清洁制度，配置足够的保洁设备，提高卫生管理质量；3.2.1.5落实各岗位卫生责任制，加强检查、监督，制定卫生保洁考核、奖惩办法；3.2.1.6制定保洁服务达标标准，对自己所负责的区域、项目不断进行自查、自纠。做到各楼层内无卫生死；。3.2.1.7存放的垃圾箱要定时收放，做到垃圾桶、箱清洁卫生，无积水、无蚊蝇滋生；3.2.1.8禁止在楼内、外任何地方乱涂乱画，乱张贴；3.2.2 户内卫生保洁要求3.2.2.1保持室内卫生整洁，物品堆放整齐，无蛛网75、无积灰、无杂物垃圾；3.2.2.2提倡文明办公，不随地吐痰，不得向窗外抛洒杂物和茶水，室内垃圾要放置在垃圾桶内，便于统一清理；3.2.2.3各楼层的公共走道、楼梯、大厅，要求做到干净整洁，地面无积灰、无积水、无杂物、墙面、玻璃光亮整洁；3.2.2.4要求物业服务区域内各建筑内厕所玻璃、瓷面、地面光亮整洁，地面无积水，无异味；3.2.2.5做好各种设施外表的保洁，如：广告牌、招牌、消防栓、电梯、玻璃等，要求无积灰、无污垢，字体完好无缺；3.3 物品领用及管理细则3.3.1 保洁员物品领用必须经过各主管及负责人批准到仓库内领用，并做好物品领用登记；3.3.2 各单位保洁卫生主管根据审购物品的实际76、情况，负责所需物品的审购及验收工作；3.3.3 各校区仓库对库存物品做到标识清楚，字迹清晰，便于发放，易耗品的使用应按实际工作的需要，在规范操作的前提下应提倡注意节约使用；页次:2/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-1313.保洁工作管理制度3.4 保洁用具保养管理细则3.4.1员工要熟练掌握各类机器的性质及操作方法，除妥善保管各类清洁剂外，应正确使用各类清洁剂；3.4.2工作前，应检查保洁用具是否完好，对保洁用具学会实施小修小补；3.4.3工作完毕，要认真做好清洁保养工作，保持保洁用具的完好整洁；3.4.4工作完毕，保洁用具要妥善保管，勿淋勿晒勿损。页次:1/1修订状态： A/077、编号：XX -3 001-14第二十章 14.设施设备管理制度1. 目的为加强对公司受委托物业管理范围设备设施的管理，充分掌握设施设备的运行动态，提高设备设施的完好率，特制定本制度 2. 适用范围本制度适用于公司受委托的物业管理项目内所有设施、设备。3. 具体要求3.1 各单位负责人对本单位管辖的所有设备设施的安全，正常运行负责，具体负责核准设施、设备的申购、报废、大修，负责制定相关的制度和培训计划，组织检查、监督设施设备日常的运行工作。3.2 设施设备管理员要对设备进行定期检查，定期检查要有记录，工作记录必须保存，部门按设施完好率标准进行抽查。3.3 各单位应通过各种途径，联系相关培训中心，78、鼓励员工积极参加各类专业知识学习。 3.4 项目部管理组应根据培训计划组织对操作人员进行培训，培训内容包括设备和设施的性能、操作方法、操作规程、日常维护知识。3.5 操作员必须自觉遵守各项规章制度，严格执行操作规程，做好设施和设备的日常清洁保养工作，保证安全、文明作业。3.6 操作运行设备设施前，操作者应对设备设施进行检查，检查包括线路、开关、仪表、机械等内容，使用后要定期对设备进行清污、保养，发现问题及时处理。多媒体设备要按相应的操作规程操作，操作时发现问题要立即停止，报告本单位负责人，及时通知相关专业人员前来修理。3.7 新的设备和设施的添置由具体管理单位提出申请计划，上级单位审核报公司批79、准后方能购买，购买的设备和设施到场后要有相关人员进行验收，(包括随设备应提交的文件和资料的验收)，安装、调试，并进行固定资产登记。技术资料交设备管理员保存，报废等事项按公司相关的程序办理。3.8 各单位负责人保证各项教学、生活服务设施处于良好的技术状态，不定期组织员工学习有关的安全知识，操作规程，明确设备设施的管理员，定期巡视维护保养，并负责指导员工按规程操作，根据设施设备存在的缺陷。适时向公司提出设施设备的申购、报废、作为公司对设施设备进行大、中、小修计划的参考依据。3.9 设备设施发生事故后，严格执行三不放过原则，即事故原因不查清不放过，对事故的责任人不处理不放过，事故后没有采取改进、预防80、措施不放过，以确保类似的事故不再发生。3.10 对委托设施设备的修理，各单位应按设备状态，作业条件给予积极配合，特殊的维修需要增设安全设施和人员。页次:1/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-15第二十一章 15.变配电管理制度1. 目的确保公司物业委托范围内供电系统的正常、安全运行。2. 适用范围公司所受委托物业管理项目范围内的便配电、供电系统3. 值班3.1 对本变配电所设备负有运行、监视和维护责任，严格执行规章制度。3.2 认真执行两票三制（操作票、工作票；交接班制度、巡回检查制度、定期试验切换制度）。3.3 值班员必须持证上岗，熟悉本变、配电所一、二次结线及设备规范、作用，了81、解有关系统运行方式，掌握正确操作及维护方法，正确处理事故及异常运行情况。3.4 严格执行电网调度命令，对本变、配电所第一断路器的工作，必须向用监员申请停电。3.5 防止小动物和雨水进入配电间。3.6 负责做好现场安全措施，保证检修人员工作安全，并按标准做好验收工作。3.7 按规定做好各种记录，认真抄表。3.8 定期对安全用具、消防设备、事故备品进行检查、试验、维修，及时补充、调换，保持完整齐全和试验合格。3.9 经常开展业务培训、学习，不断提高业务水平，达到“三熟”、“三能”（熟悉设备、系统和基本原理；熟悉操作和事故处理；熟悉本岗位规程制度；能分析运行状况；能及时发现故障和排除故障；能掌握一般82、的维修技能）3.10 搞好所内文明生产工作，保持设备环境清洁。3.11 供电局计量表计故障及设备故障影响系统停电应及时与用监联系。3.12 无关人员不得进入变电所，有关人员出入应执行登记制度。4. 值班巡视检查4.1 值班员应充分了解和正确掌握运行中电气设备的技术状况，通过巡视检查对运行设备加强监视以便及时发现问题进行处理。4.2 值班员检查设备时，应严格遵守电业安全工作规程和变配电所现场运行规程，在保证安全的前提下，采用听、嗅、看、测相结合的办法，根据各类设备的检查项目，认真仔细巡查，不流于形式。4.3 巡查周期：1正常巡视每4小时一次，无人值班变配电所按生产班次每班至少一次。2夜间熄灯巡视83、每周一次。3在大风暴雨、雷电大雾开展特殊巡查。4异常巡视，根据情况适当增加巡查次数，重点巡查随时进行。4.4 巡查内容：1运行中的一、二次设备，直流设备。2处于备用状态的设备。3电气照明及通风设备。4消防设备。5电缆沟、构架及通风设备。6防雷保护及接地装置。5. 值班交接班5.1 交班人员应详细填写各项记录，并做好环境卫生，遇到操作任务时，应主动为下值做好准备工作。页次:2/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-1515.变配电管理制度5.2 交接班前，接班人员应认真阅读运行日志，并按设备巡视路线图巡查一、二次设备，试验中央信号装置等交接项目和应作的检查，对严重缺陷、设备变更或有疑问应84、进行现场交接。5.3 交接班应交代的项目：1运行方式及模拟图板。2调度、上级命令、有关文件及上级指示。3、设备检修、试验和变更情况。4异常运行及事故处理。5设备缺陷及处理情况。6安全设施及接地线装拆情况。7开关跳闸。8未处理事项及其它注意事项。9工具仪表、钥匙、图纸资料（特别是变动部分）和备品材料。5.4 接班人员应认真听取交接内容，核对模拟图和现场运行方式应相符，交接完毕双方签名，交接班中如遇事故须停止交接，接班人员可在交班人员指挥下协助处理事故。5.5 如遇接班者有酒醉、精神失常等情况应拒绝交接，并立即汇报负责人。5.6 遇有接班者未能准时到班，交班者应坚守岗位并汇报负责人。6. 变电房685、.1经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。 6.2经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。6.3做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;严防蛇、鼠等小动物进入配电房。页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-16第二十二章 16.停车场、车库管理制度1.目的确保各停车场、车库机动、非机动车辆的有序停放、停车场、车库行车道的畅通。2.适用范围适用于公司所受委托物业管理项目范围内所有机动、非机动车辆停车场、车库。3.具体要求3.1 机动车辆管理3.1.1 车辆进入本停车场停泊，须按规定停放，并服从车场管理人员调度。3.1.2 车况不良或车辆漏油不得进入停车场86、。3.1.3 不得携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入车场。3.1.4 车辆进入后，按车场的指引箭头、提示语或管理人员指挥行驶，不得逆行，限速5公里/小时。3.1.5 不得在停车场内加油、修车，洗车。3.1.6 爱护停车场设施设备，不得乱丢垃圾杂物等；若损坏车场设施设备，须照价赔偿。3.1.7 车辆须泊入指定车位，不得跨车位停泊。3.1.8 驾驶员离开前须检查车门、车窗是否关好，不应在车内存入贵重物品，否则产生后果由驾乘人员自负。3.1.9 车辆不得堵塞停车场行车道，否则公司将采取强制措施疏通车道，一切后果由该车驾驶员负责。3.1.10 不得在停车场内长时间停留或在车内睡觉。3.2 机动车停车场管87、理3.2.1 停车场交通、治安由护卫人员负责，任何车辆的司机都必须服从停车场工作人员的管理。3.2.2 停车场是公共停车场，只提供进入大楼办理事务的业主停车方便，不负责保管，只占位停车的车辆均应照章停放，乱停乱放的车辆酌情给予处理。3.2.3 凡违反停车场管理规定的司机，将给予批评教育或处罚。3.2.4 停车场护卫员应维护好车场的秩序，看好停放的车辆，以防止造成损失。3.2.5 学校遇有重大活动时，停车场中的任何车辆都应该避让参加活动的车辆，确保活动的安全有序。3.3 非机动车辆管理3.3.1 停车者应服从管理人员统一指挥，自觉停放在停车线内。做到车辆顺序排放。3.3.2 地下车库停取车辆上下88、坡时一律推行。3.3.3 车库开放时间视具体停车场管理规定。特殊情况应主动带上有效证件，征得管理人员同意作好记录后取车。平时车库义务管理，车辆安全自我负责。增加安全防范意识，共同管好车库是我们每个停车者和管理者的共同义务。页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-17第二十三章 17.电梯管理制度1.目的为保证公司受委托的物业管理项目内所有电梯及附属设备的有效和运行的安全正常2.适用范围本制度适用于公司受委托的物业管理项目内所有电梯及附属设备。3.程序3.1 电梯操作规程3.1.1用专用钥匙将电梯打开，电梯即可自动运行。3.1.2若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与大楼值班室89、联系，等待救援。3.1.3若需专人驾驶电梯，需由电梯公司专业人员实现手动控制。3.1.4若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。3.1.5在火灾情况下，管理人员可于基站控制电梯回降至基站。3.2 电梯运行管理规定3.2.1大楼管理组负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承包商的工作。3.2.2 每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。3.2.3 注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。3.2.4 进行检查、清洗时，应放置工作牌。3.2.5 升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。3.2.6 搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承包商联90、系，确定可行性， 避免意外。3.2.7 故障及紧急事故时，采取临时应变措施。3.2.8 日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。3.3 电梯设备维修管理制度3.3.1 委托电梯保养承包商对电梯进行保养维修。3.3.2大楼物业管理部门负责与承包商联系，督促并协助其维修保养。特殊情况时其他部门可以直接与承包商联系，并及时通知大楼物业管理部门。3.3.3 将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。3.3.4 当电梯年检期到期前，督促承包商做电梯年检年审。页次:1/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-18第二十四章 191、8.空调设备管理制度1.目的为保证公司受委托的物业管理项目内所有空调及附属设备的有效和运行的安全正常2.适用范围本制度适用于公司受委托的物业管理项目内所有空调及附属设备。3.分类3.1 分体式挂、柜机 3.2 中央空调4.要求4.1 分体式挂、柜机4.1.1 在需要运行的季节由专门的人员对其按照空调操作说明进行操控。4.1.2 每日三次对设备运转情况进行检查（早晨上课前，中午放学后，晚自习前），发现问题立即联系相关专业人员进行维修。4.1.3 空调管理人员应当按照课表对空调使用进行控制，如发现该教室无课则应停用空调，节约电力资源。4.2 中央空调4.2.1操作规程（制冷）4.2.1.1 检查网92、管系统水压，应保持在8Kg9KGg正常范围，严禁超压。4.2.1.2 检查配电柜、电压、电源、电气附件是否正常。4.2.1.3 启动冷却水泵、循环泵、冷却塔开关，保持正常运行5分钟以上。4.2.1.4 启动机组，观察水系统降温是否正常。4.2.1.5 运行中必须经常检查压力、温度的变化，同时做好记录。4.2.1.6 关机时，先关主机，后关冷却塔、循环泵、冷却泵。4.2.2 操作规程（供暖）4.2.2.1 检查网管系统水压状况，应保持在8Kg9Kg正常范围。4.2.2.2 检查配电柜、电源、电压、电气附件是否正常。4.2.2.3 通知锅炉房送气，送气压力应逐步上升。4.2.2.4 打开室外气阀，93、启动热水循环泵。4.2.2.5 关闭排气阀，打开热交换器蒸汽阀。4.2.2.6 运行中必须经常检查压力、温度变化，同时做好记录。4.2.2.7 供暖压力超过9Kg范围应立即采取降压措施。4.2.2.8 关机时，先关总气源，后关热交换器，再关热水循环泵。4.3 空调机房管理规定4.3.1 空调机房平时应上锁，钥匙由物业管理办公室保管，未经许可，禁止非工作人员入内。4.3.2 保持机房内良好的通风和照明。4.3.3 空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。页次:2/2修订状态： A/0编号：XX -3 001-1818.空调设备管理制94、度4.3.4 定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。4.3.5 每月对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。4.3.6 每年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。修订状态： A/0编号：XX -3 001-19页次:1/1第二十五章 19.供水设备管理制度1.目的加强用水管理，协助用户安排合理的用水和节水计划，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。2.适用范围公司受委托的各物业管理项目范围内的供水。3.具体要求3.1 水泵房建立24小时值班制度，执行水泵设备巡视制度，定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。3.2 水池、水箱盖应上锁，钥匙由95、专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。3.3 每年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。3.4 供水设备场地清洁，设备保养良好。3.5 每月对室外供水管线巡视2次。若水管线、水表井、阀门井有堆积物或施工机械运作，供水服务人员应及时与相关方联系、交涉清除障碍，监视施工，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。3.6 尽量保障对业主供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知业主停水时间，以便业主作好准备。遇突发性事故导致停水，应及时向业主做出解释。页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-20第二十六章 20.水泵设备管理96、制度1.目的确保住户生活用水、大厦消防用水的正常供应2.适用范围公司受委托的物业管理项目范围内所有的水泵设备和水泵房3.水泵操作3.1开泵前检查水箱存水状况，进水阀是否打开3.2打开水箱出水阀，往泵内注水，排尽泵内空气3.3电机与水泵联轴器要双手能转动，如有卡阻现象，则需查明原因排除故障后再投入使用3.4水泵引水加满后，启动水泵运转，慢开启出水阀门，检查水压力是否正常3.5水泵正常运转时，应注意观察水泵系统仪表读数、轴承发热情况，调整填料滴水，水泵振动和杂音是否正常，如发现异常现象，及时处理3.6水泵停止运行前，应先关闭出水阀门，然后按“停止”开关，停止供水4.水泵维护与保养4.1轴承的最高温97、度不大于80（轴承温升不大于40）4.2填料处漏水应保持少量均匀4.3轴承油位应保持在正常位置，不能过高或过低，过低时应及时补充4.4如环境温度低于0，结冰时应将泵内水放出，以免冻裂4.5长期停止使用设备，应将泵拆卸清洗上油，包装保管5.水泵房管理5.1值班人员对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。5.2经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。5.3生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。5.4泵房每星期由分管责任人打扫98、一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。5.5水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理;透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。5.6按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。5.7保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3 001-21第二十七章 21.水箱、水池清洁制度1.目的为确保水池、水箱供水清洁卫生，符合标准及卫生防疫部门的要求。2.适用范围受委托的物业管理项目范围内的水池、水箱及与之相连的管道的清洗消毒。3.具体要求3.1 操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证。3.2 地下水池屋顶水箱、中间水箱一年至少清洗1次，若遇特99、殊需要可增加清洗次数，清洗安排由各单位视具体情况列出保养计划。3.3清洗前一天应出通告通知用户停水时间，以便用户做好贮水准备。3.4 清洗前通知控制水泵房设备人员开始清洗水箱，以免发生误操作。3.5清洗前应做好所需机电工具、检测器具、清洁工具及消毒药物的准备工作。3.6 对于屋顶水箱有两个以上水箱供水时，应轮流清洗，以避免停水。4.清洗程序:4.1 关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱的水。4.2让泄水阀门处于开启位置，水池、水箱口通风2小时以上使空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹迸新鲜空气。4.3用燃着的蜡烛放入池底不因缺氧而熄灭，以确保水池水箱中的空气新鲜100、。4.4 安装一盏36V行灯供水池、水箱内照明用。清洗和检修人员进入池内工作。4.5 清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷，维修人员对水池，管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查维修。4.6 清洗完毕后排尽水池中的污水，清除污迹。然后向水池壁及底部喷洒消毒药水。4.7 检查各种设施正常后，注人水池，取水样到市卫生防疫检测站化验取证。5.安全注意事项5.1 使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。5.2 人员上、下水池应小心，传送工具等物品就用绳子传吊。5.3 未经试验证明水池中有无氧气前，不得进入水池。5.4 消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。页次:1/1修订状态： A/0编号：XX -3101、 001-22第二十八章 22.多媒体设备管理制度1.目的确保公司受委托的物业管理项目范围内的多媒体设备得到正确的使用、保管和保养。2.适用范围本规定适用于公司受委托的物业管理项目内所有多媒体设备。3.使用要求3.1 多媒体教室一律凭上级有权单位签发的多媒体教室使用单开放使用。3.2 多媒体教室大门的开启时间，按实际上课时间提前30分钟处理。3.3 多媒体设备管理员应指导各使用人如何正确操作、使用多媒体设备。3.4 使用人在违反操作规定进行操作时，管理人员有义务有责任向使用人指出；使用人不听规劝时，可采取相关措施予以处理。3.5 凡是学校有关使用多媒体教室的规定，全部适用于多媒体教室的管理。3102、.6 使用人宣布下课后，多媒体管理人员应及时关闭设备并将设备按要求保存好。修订状态： A/0编号：XX -3 001-23页次:1/1第二十九章 23.仓库管理制度1.目的保障物品领用，合理控制库存，保证库存物品质量符合要求2.适用范围本程序适用于公司的内部（各物业分部、部门）库房管理3.职责各单位负责采购物品的收发和库房管理4.管理制度4.1贮存管理4.1.1对库存物品按“先进后出”的原则进行管理4.1.2化学危险品的贮存4.1.2.1化学危险品按照其贮存要求进行贮存4.1.3入库手续4.1.3.1所有经验收合格后的物品方可入库，由仓库保管员（分部内勤）验收、核对、进仓，根据入库凭证进行登记103、入帐4.1.4物品存放4.1.4.1仓库保管员对所有库房物品的存放应有明显标识4.1.4.2化学危险品存放场所悬挂“化学危险品”标识4.1.4.3每类化学危险品必须标识，悬挂“危险化学品安全”标签4.1.4.4物品入库后根据其性能、规格分类摆放，做到整齐、规范、安全4.2物料领用与发放4.2.1日常领用物料，由领用部门内勤或负责人填写领料单，领料单上必须将品名、规格、数量及使用用途写清楚4.2.2日常维修所需工具由项目部负责人开具的领料单领取，仓库保管员据此发放，并建立各项目部工具档案4.3物料退库4.3.1各使用单位领用的物品使用后如有余量，可退回仓库，由仓库保管员清点验收并在领料单上签字确104、认，仓库保管员据此登记台帐修订状态： A/0编号：XX -3 001-24页次:1/3第三十章 24.物业管理项目开发程序1 目的控制物业管理项目的开发过程，以满足业主和相关法规的要求。2 适用范围本程序适用于物业管理公司在市场开发上投标、议标项目或学校新增项目（楼寓、场馆、社区等）“投标书”/“物业管理方案”的制作，以及中标项目“管理规范/作业指导书”的制作。注：物业管理项目的开发与其它行业不同，有其特殊性。1、主要是根据不同项目、不同业主的要求、不同的费用开发不同的“标书”/“物业管理方案”。2、根据不同业主的招标要求，方案的设计和标书的制作，成为物业管理项目开发的第一阶段的主要活动，一旦105、中标（顾客或业主确认），就是实施或制定更具体的“管理规范/作业指导书”。3 职责3.1总经理3.1.1 负责物业管理项目开发的策划和输出文件（物业管理方案或投标书）的评审与批准3.1.2根据项目要求，确定项目经理。3.2市场部3.2.1 负责市场的拓展和客户信息的获取，识别业主要求，保持与业主的沟通。3.2.2 负责对项目开发过程的控制以及对项目的验证。3.2.3 参与项目开发的策划和项目的调研。3.2.4 负责投标书的制作和中标后的合同拟订。3.3项目经理3.3.1 参与投标书制作和合同拟订，提出标书、方案的更改意见。3.3.2 确认项目中标后，制作适合项目运作的“管理规范/作业指导书”。3106、.3.3 组织落实项目所需的资源,组织项目的运作实施。4 程序4.1项目开发的策划4.1.1项目开发人员a. 开发人员应由具备物业管理资质、能力的人员担任。b. 项目开发人员由总经理和相关职能部门负责人与项目经理组成。4.1.2项目开发的来源a. 招标方/业主的招标书、招标通知（包括业务联系电话）。b. 市场网站、报刊公布的招标信息。4.1.3收到招标方/业主的招标书、招标通知等后，由总经理落实市场部，并会同项目经理到现场实地勘察，与业主沟通。4.1.4 市场部根据业主需求和“招标书”要求，制作“投标书”，按规定时间送交“投标书”，并进行现场答辩。“投标书”内容一般包括：项目名称、公司情况介绍107、项目如保洁、保安、设施/设备的维护保养、消防安全措施、固定或移动标识、人员的安排、各项管理制度、应急预案、资产的管修订状态： A/0编号：XX -3 001-24页次:2/324.物业管理项目开发程序理、绿化及其它与物业有关的服务项目以及项目的管理方法、频次、程序及资源的配置、费用预算等。4.1.5项目经理根据已中标的投标书，对方案进行设计策划（项目实现的策划），形成“管理规范/作业指导书”，经总经理对评审或修改后的“管理规范/作业指导书”送业主征求意见（业主有要求时），待书面意见反馈后，确定“管理规范/作业指导书”，经总经理或人资与品管部负责人后方可实施。4.1.6“管理规范/作业指导书”108、内容一般包括：项目名称、项目负责人、管理的项目如保洁、保安、设施/设备的维护保养、消防安全措施、固定或移动标识、人员的安排、时间的安排、应急预案、资产的管理、绿化及其它与物业有关的服务项目以及项目的管理方法、频次、程序及资源的配置等。注：具体视项目大小而定。4.1.7“管理规范/作业指导书”的某些内容可引用公司质量管理体系已有的相关文件和记录。4.1.8项目开发输出文件的更改，执行4.8条款规定，若更改涉及到原合同重大变更，应执行集团程序文件-“与顾客有关的过程控制程序”对产品要求评审后，再按4.8款进行设计和开发更改的控制。4.1.9项目开发的接口管理a.总经理、市场部、项目经理负责与业主的109、接口协调。b.相关职能部门负责与项目经理的接口协调。c.重大信息由总经理直接协调。4.2项目开发输入4.2.1项目开发输入包括以下内容：a. 总经理/市场部提供的招标通知或已中标的投标书。b. 合同/协议复印件（不是主要的）。c. 行业物业管理规范。 4.2.2市场部经理负责项目开发输入的评审，对其中不完善、含糊不清或矛盾的要求作出澄清和解决。4.3项目开发输出4.3.1项目开发输出文件以针对输入文件招标书进行验证的形式表达，以证实满足输入的要求。4.3.2项目开发输出文件有：a. 第一阶段的投标书（包括费用测算）和第二阶段的“管理规范/作业指导书”。b.接管资产明细表（发生时），（与物业管理110、有关的物资、工具）。4.4设计开发评审4.4.1总经理在投标书评审单中“法定代表人批准/签字”格内签字批准，则项目评审结束。4.4.2市场部对“投标书”中有疑问或不明晰的部分提出意见。4.4.3 副总经理对“投标书”全文进行审核，并重点审核市场部提出的疑问和意见。4.4.4 财务部对“投标书”中的经费部分进行审核并提出意见、建议。4.5项目开发的验证修订状态： A/0编号：XX -3 001-24页次:3/324.物业管理项目开发程序4.5.1市场部根据“评审”所提出的意见、建议对原“投标书”进行修改。4.5.2中标后物业管理的交付是在接管验收过程中进行的，项目服务启动后，总经理组织市场部、工111、程部、人资与品管部等相关职能部门人员汇同项目经理与业主按招标书、中标的投标书、物业管理行业规范对具体项目的物业管理现场进行接管验收，对验收结果是否满足输入要求进行评价，项目经理做好验收记录。4.6开发确认项目确认在项目验证之后，确认的目的是证实项目满足预期的管理要求。4.6.1 项目投入运行1-3个月，向顾客发出业主满意度征询表确认并证实业主对物业管理的满意程度，这一活动在持续的服务改进过程，执行集团程序文件-“顾客满意度测量程序”，不断获得业主的信息，以增强业主满意。4.7项目开发文件通过开发确认后，项目经理将所有设计开发输出文件/记录交市场部保管，项目组保留物业管理所需文件和记录，执行文件112、控制程序、记录控制程序。4.8 开发更改的控制4.8.1 项目开发文件的更改，执行文件控制程序。4.8.2 项目开发第一阶段“投标书”/“管理方案”（含预决算）的更改，在产品（项目）要求评审时提出的，由标书制作人立即更改，经总经理批准后向业主投标。4.8.3 项目开发第二阶段“规范/作业指导书”（的更改，按下列程序执行：a. 对“规范/作业指导书”（初稿）评审时提出的更改，由“规范/作业指导书”编制人直接更改，经总经理批准后形成正式“规范/作业指导书”。b. 对正式“规范/作业指导书”的更改（包括业主提出建议，自己运行中发现需完善的），由项目经理填写文件申请单经总经理批准后实施更改，执行文件控制程序，总经理认为需要时，对设计更改进行再评审。c. 更改当涉及到产品要求的修订时，参照4.1.8条执行。5 相关文件5.1文件控制程序5.2记录控制程序5.3与顾客有关的控制程序5.4投标书/物业管理规范5.5管理规范/作业指导书6 记录6.1产品服务要求评审表6.2投标书评审单6.3业主满意度征询表6.4验收记录