1、XXXX集团房地产开发有限公司手 册 目 录文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共2页0.1手 册 目 录 章节号内 容页章节号内 容页0.1手册目录6.1人力资源0.2管理手册发布令6.2基础设施0.3管理者代表任命书6.3工作环境0.4管理手册概况及删减说明7.0项目的实现0.5公司简介7.1项目实现的策划0.6管理手册管理7.2与顾客有关的过程1.0公司组织机构图7.3项目规划、设计和开发2.0公司管理体系组织结构图7.4采购及外包3.0管理体系过程职能分配表7.5项目实施的管理和服务提供控制4.0质量、环境、职业健康安全管理体系7.6环境管理控制4.1文件要求总2、则7.7职业健康安全运行控制4.2管理手册 7.8应急准备与响应控制4.3文件控制 7.9测量和监视装置控制4.4记录控制8.0测量、分析和改进5.0管理职责8.1总则5.1管理承诺8.2监视和测量5.2以顾客为关注焦点8.3顾客满意5.3质量、环境、职业健康安全方针方针8.4内部审核程序5.4环境因素识别与评价 8.5过程的监视和测量 5.5危险源辩识、风险评价和风险控制 8.6产品的监视和测量5.6适用法律法规与其它要求控制8.7不合格品控制5.7质量、环境、职业健康安全管理体系策划8.8数据分析5.8质量、环境、职业健康安全目标和环境指标8.9持续改进5.9职责、权限8.10纠正措施5.3、10信息沟通8.11预防措施5.11管理评审附录：程序文件目录、公司业务流程图、项目开发工作流程职能分配图 6.0资源管理XXXX集团房地产开发有限公司管理手册发布令文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页0. 2管理手册发布令 管理是企业的生存和发展的基础，建立和实施质量、环境、职业健康安全管理体系是企业的一项战略性决策。本手册根据GB/T19001-2000、GB/T24001-1996、GB/T28001-2001标准，结合公司经营、管理情况而制定。它阐述了公司的管理方针，质量、环境、职业健康安全目标，对公司的质量、环境、职业健康安全管理体系规定了基本的运行准则4、，是公司质量、环境、职业健康安全管理的法规。因此，公司全体员工自手册实施之日起，必须严格遵照执行。本手册于XX 年 8月16日发布， XX年8 月20 日正式实施。 总经理： XX年8月16日XXXX集团房地产开发有限公司管理者代表任命书文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页0.3 任 命 书 任命公司总经理助理向阳同志为本公司管理者代表，其职责为：1负责按GB/T19001、GB/T24001-1996、GB/T28001-2001标准要求建立、实施和保持公司质量、环境、职业健康安全管理体系。2负责每年至少组织一次对公司质量、环境、职业健康安全管理体系的内部集中式5、审核。3确保全体员工遵循“以顾客为关注焦点”的质量管理原则，提高全体员工满足顾客要求的意识。4负责向公司总经理报告质量、环境、职业健康安全管理体系运行状况、业绩和任何改进的需求。5负责就公司质量、环境、职业健康安全管理体系有关事宜与相关方沟通。公司全体员工在质量、环境、职业健康安全管理体系运行中必须服从管理者代表的安排、组织和协调，牢固树立满足相关方要求的意识，认真履行质量、环境、职业健康安全管理职能，不断增强相关方满意，确保质量、环境、职业健康安全管理体系有效运行，使公司获得更佳的社会效益、环境效益、经济效益。 总经理： XX年8月16日XXXX集团房地产开发有限公司管理手册概况及删减说明文6、件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页 0. 4管理手册概况及删减说明 1.目的 公司依据GB/T19001-2000、GB/T24001-1996、GB/T28001-2001标准，结合公司实际，对公司质量、环境、职业健康安全管理体系文件化，用于证实公司有能力稳定地提供符合国家法律法规和满足顾客要求的产品，通过管理手册的应用确保质量、环境、职业健康安全管理体系有效运行，预防不合格的产生而达到持续的相关方满意。 2.主要内容本手册规定了公司的管理总方针和质量、环境、职业健康安全目标、环境指标，对与之相适应的公司质量、环境、职业健康安全管理体系进行了充分阐述，并引用相关7、程序文件描述为达到质量、环境、职业健康安全管理体系标准要求的途径和方法，但不直接包含程序文件的全部内容。3.适用范围本手册适用于公司房地产的开发、销售和服务的全过程。4.说明本公司的经营活动包括房地产的开发、销售和服务的全过程，故在采纳GB/T19001-2000标准时无删减。XXXX集团房地产开发有限公司公 司 简 介文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共3页0.5公司简介XXXX集团房地产开发有限公司是隶属于XXXX集团旗下的独立法人单位,具有房地产开发二级资质。公司现拥有员工83人,其中工程技术、园林绿化、造价管理、房地产咨询、物业管理、营销策划等各类高素质专业人8、才65人，占员工总数的78.3%；辅助性工人18人，占员工总数的21.7%。XXXX集团房地产开发有限公司（原XXXX集团有限责任公司房地产开发分公司），自1998年成立以来，依托XXXX集团五十多年的技术、资金、土地和人力资源优势，经过几年的探索、调整和不断发展，2003年12月经改制重组，正式成立了XXXX集团房地产开发有限公司。公司现设置有开发部、营销策划部、工程部、合同造价部、设计部、人力资源部、财务部、客户服务部、办公室、材设部等，并建立公司局域网、项目网站、业主论坛，完成了公司局域网的基础管理，为无纸化办公奠定了基础。XX年，公司强化了企业内部管理，积极导入和实施ISO9001-29、000、ISO14001-1996、OHSAS18001-2001标准管理体系，经中质协认证中心审核，于12月底顺利通过了质量、环境、职业健康安全三项标准管理体系认证，以此为平台，提高了公司综合管理水平，成为我市房地产业界首家通过三项标准管理体系认证的企业。XXXX集团房地产开发有限公司遵循“铸就知名品牌，创建百年企业”的宗旨，秉承“和衷共济、追求卓越”的企业精神，坚持“开发一个项目，引导一种居住观念，创造一种文化氛围，美化一方环境，带动一片经济”开发理念，以“正直、忠诚、信任、共存”为全体XX房产人的座右铭。企业的使命：致力于创造高品质、专业化的房地产品牌，最大地满足客户需求。企业的宗旨：企10、业的精神：公司地址：联 系 人：注册资本：2000万元企业资质：房地产开发二级资质企业类型：有限责任公司传 真：电 话： 邮 编：网 址：XXXX集团房地产开发有限公司管理手册管理文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页0.6管理手册管理1.本手册为公司的受控文件，由公司总经理批准并颁布执行。手册管理的所有相关事宜均由办公室统一负责，未经管理者代表批准，任何人不得将将管理手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还办公室，办理核收登记。2.手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂沫、更改手册。3.在手册使用期内，如有修改建议，各部门负责人应汇11、总意见，及时反馈到办公室，必要时应对手册予以修改，办公室组织对手册的适用性、有效性进行定期评审。具体执行文件控制程序XXXX集团房地产开发有限公司组织机构图文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页1.0公司组织机构图副总经理兼党支部书记联营项目部客户服务部人力资源部总会计师财务部设计部总工程师材设部总经理助理董事长兼总经理组织机构图监察审计部合同造价部工程部常务副总经理开发部办公室营销策划部XXXX集团房地产开发有限公司管理体系组织结构图文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页2.0公司质量、环境、职业健康安全管理体系组织机构图设计部材设部财12、务部人力资源部总会计师联营项目部监察审计部工程部总工程师办公室开发部客户服务部营销策划部合同造价部副总经理兼党支部书记常务副总经理总经理助理董事长兼总经理管理者代表XXXX集团房地产开发有限公司质量、环境、职业健康安全管理体系文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态1页 码第1页 共3页4.0质量环境职业健康安全管理体系公司按照质量、环境、职业健康安全标准的要求建立质量、环境、职业健康安全整合管理体系，结合开发公司的特点，立足于公司管理的实际情况，以持续改进为根本原则，编制了管理手册、程序文件和作业文件（包括记录）。PDCA循环的方法适用于三个层次的文件化管理体系，所有质量、环境、职业健康13、安全管理过程和作业过程。PDCA循环可简述如下：P-策划：根据顾客的要求、法律法规规定、对相关方的考虑和公司的方针，建立提供结果所必需的目标和过程。D-实施：实施过程。C-检查：根据方针、目标和产品要求，对质量、环境、职业健康安全过程和工程质量进行监视和测量，并报告结果。A- 改进：采取措施，持续改进过程业绩。PDCA循环的原理是本整合型管理体系手册和程序文件编制、整合的基础，是手册、程序以及在体系运作当中的基本思路。通过建立并实施文件化的整合型管理体系，编制整合型管理体系手册对组织的管理体系进行描述，同时，编制程序文件对具体的活动顺序进行规定，以确保体系的运行纳入规范管理的轨道，并确保体系有14、效运行。公司采用整合型管理体系旨在统一公司管理，节约公司管理的资源，有效地调动各个层次和职能的积极性，为公司的稳定和发展做出贡献。通过一体化管理体系的运作，降低运作成本，增强公司的竞争力。通过应用PDCA循环的原理，有效地促进体系的运行和持续改进。4.1总要求 公司采用过程方法，依据GB/T19001-2000、GB/T24001-1996、GB/T28001-2001标准，结合公司产品类型、特点、开发规模及其过程控制的特点建立以过程为基础的文件化的整合管理体系，通过“系统识别和管理公司内所使用的过程，特别是这些过程之间的顺序和相互作用”达到整合管理体系的有效运行和保持，并加以持续改进。为此，15、公司应确保按照下列要求策划和管理体系过程：4.1.1认真识别相关方对所提供产品有关质量、环境、职业健康安全的要求，这些要求应在相关的文件中加以明确。4.1.2对产品符合相关方的要求有影响的，所需的过程加以识别并明确其目标。4.1.3合理安排各过程的顺序，通常一个过程的输出将直接形成下一过程的输入，为使这些过程有效运行，应注意确定过程之间的相互关系，明确其接口和职责。4.1.4围绕着公司的管理方针和质量、环境、职业健康安全目标的实现，必要时用文件规定使过程受控和有效运行应遵循的准则和控制方法，以利于贯彻实施。4.1.5确保提供过程有效运行所必要的资源和信息，以支持这些过程的运行和对这些过程的监视16、。4.1.6通过对过程本身及其结果（产品）的测量、监视，发现过程或产品存在的问题，通过分析找出主要问题及造成的主要原因。4.1.7针对主要问题制定相关的纠正或预防措施，实施纠正或预防措施，以使过程达到预期的结果并按“PDCA”循环，不断地改进这些过程，实现持续改进。公司将按照GB/T19001-2000、GB/T24001-1996、GB/T28001-2001标准的要求监视和管理上述涉及或包括：管理活动、资源提供、产品实现和测量有关的各过程。4.1.8 公司的外包过程主要有设计、监理、工程建设、营销策划、物业管理等，对其控制具体按外包控制程序执行。XXXX集团房地产开发有限公司文件要求总则文17、件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页4.1文件要求总则4.1.1总则 本公司质量、环境、职业健康安全管理体系文件包括：a.描述质量、环境、职业健康安全管理体系总貌的管理手册（包括公司总管理方针和质量、环境、职业健康安全目标和环境指标）。b.GB/T19001-2000、GB/T24001-1996、GB/T28001-2001标准所要求及本公司为确保过程的有效策划、运行和控制要求的文件，包括适用于本公司特点的控制程序文件，具体见程序文件目录。c.ISO9001：2000、GB/T24001-1996、GB/T28001-2001标准所要求的及适用于证实本公司质量、环18、境、职业健康安全管理体系运行情况所需的管理记录。4.1.2管理体系文件结构图第一级文件第三级文件第二级文件技术文件、操作规程、作业指导书、 记录（表格）等管理手册程序文件XXXX集团房地产开发有限公司管理手册文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页4.2管理手册公司编制和保持管理手册，管理手册包括：（1）公司管理方针和管理目标。（2）为质量、环境、职业健康安全体系编制形成的文件的程序或对其引用。（3）管理体系过程之间的相互作用的表述。（4）查询相关文件的途径。根据公司质量、环境、职业健康安全管理体系运行具体情况，确定并汇总公司需要建立并保持的记录种类，以及各种记录样本19、，管理手册关于对记录的填写、收集、标识、归档、保存、销毁、借阅等，具体参照文件控制程序，以确保文件记录保持清晰，易于识别和检索，并在需要时能作为客观证据及时提供，确保质量、环境、职业健康安全管理体系的变化是在受控状态下进行的，确保对资源的保护、减少对环境的破坏，确保开发经营过程中物质及生命财产的安全。XXXX集团房地产开发有限公司文件控制文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页4.3文件控制公司建立并保持文件控制程序，由办公室负责整合型管理体系文件管理，确保各相关场所得到和使用有关文件的适用版本，避免作废或失效文件的非预期使用。（1）公司部门、项目部制定的文件都应当经20、过批准，以保证文件内容阐述明确、发放范围适宜。（2）公司、项目部将每年对所发布的文件有效性进行评审，以确定其是否需要修改或更新，如有修改应经再次审批后实施。（3）对规范、规程、标准、法律、法规等类型的文件将使用其现行有效的版本，由公司办公室每年编制发布公司现行有效文件清单对全公司内使用的规范、规程、标准、法律、法规等进行控制，标明文件修订状态，防止误用作废或失效文件；对体系文件，采用加盖“受控”章，技术资料按技术文件管理规定进行收发文登记；一般文件采用收发文登记及签收控制。（4）对已失效或作废的文件，由责任部门及时采取措施防止作废文件继续使用，如发出通知或从各部门及使用场所全部收回或销毁等方法21、。 （5）需要保留的任何已作废文件，明显标注“作废”标识方可留存。（6）文件更改时，作好更改标识，需要时标明更改性质。（7）文件经多次更改或一次更改内容较多时，将进行换版，（8）所有文件均须字迹清楚，标识明确、妥善保管，并在规定期间内予以留存。(9)确保外来文件得到识别，并控制其分发。具体执行文件控制程序XXXX集团房地产开发有限公司记录控制文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页4.4记录控制公司办公室为记录控制的归口管理部门，负责编制的记录控制程序，规定对质量、环境和职业健康安全记录进行收集、标识、编目、归档、贮存和处理的方法，各部门与项目部要按照程序文件的要求，22、对记录进行必要的管理，包括培训记录、审核和评审结果，从而为证实、追溯体系的有效运行和持续改进提供证据。记录的控制要求如下：（1）各部门依据管理手册、程序文件、职责、岗位要求、工作标准、操作规范及其他相关文件规定等形成记录。（2）记录的填写应符合程序文件规定的要求，做到清晰、规范，管理方式应便于检索和存取。（3）各部门、项目部负责收集、保存职责范围内的记录，按规定做好记录的标识、贮存、保护、检索和处置。（4）记录的保管期限由相应的保管部门确定，办公室每季度进行一次检查。具体执行记录控制程序XXXX集团房地产开发有限公司管理职责、管理承诺文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 23、共1页5.0管理职责 5.1管理承诺公司的最高管理者通过并开展以下活动：（1）向组织传达满足顾客和法律法规要求的重要性。（2）制定质量、环境、职业健康安全管理方针。（3）确保质量、环境、职业健康安全目标的制定。（4）进行管理评审。（5）确保资源的获得。从而为组织建立、实施质量、环境、职业健康安全管理体系并持续改进其有效性所作出的承诺提供证据。XXXX集团房地产开发有限公司以顾客为关注焦点文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页5.2 以顾客为关注焦点以顾客为关注焦点，是公司在激烈的市场竞争中能够求得生存和发展的基本要求，公司通过文件化管理体系的建立和实施，使各职能部门24、和员工牢固树立下一工作部门是上一部门的顾客，以增强顾客满意为目标的理念，识别顾客明确的、隐含的需求和期望，包括对与产品有关责任和义务以及法规方面的要求，并在管理方针和质量、环境、职业健康安全目标以及相关文件中反映对顾客的承诺和公司的追求。通过质量、环境、职业健康安全管理体系的运行，开发和提供顾客需求满意的产品。营销策划部要通过开发产品售前、售中、售后环节，加强与顾客沟通，了解顾客对公司及所提供产品的满意程度以便发现存在的不足，采取措施加以改进，达到顾客更加满意。公司总经理在公司内营造良好的工作环境，确保公司全体员工牢固树立以增强顾客满意为目标的思想，从而使顾客的要求得到确定并予以满足，各层次的25、员工明确了解各岗位应知的法律法规的要求，并使法规的各项规定得到遵循。 XXXX集团房地产开发有限公司质量、环境、职业健康安全方针文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页5.3 质量、环境、职业健康安全方针公司管理方针及其内涵：开发一个项目、树立一座丰碑、美化一方环境、关注一生健康开发一个项目：对每一个房地产开发项目，要广泛听取相关方的建议，要满足国家有关法律法规要求，精心策划、精心设计、精心建设，真诚服务，羸得顾客的最大满意。树立一座丰碑：公司要持续改进经营理念、过程、方法，力争开发的项目在XX同期产品中达到领先水平，将XX房产建设成为西南地区房地产行业的知名品牌。美26、化一方环境：对每一开发的项目，要分考虑环境保护的要求，综合考虑土地开发的自然环境与人文环境影响，做到预防为主，源头治理，实现建筑物与环境的和谐统一。关注一生健康：公司要凝聚人才、培养人才，把员工职业生涯发展与公司经营目标有机结合起来，切实关爱和保护员工一生健康，达到人和万事兴。XXXX集团房地产开发有限公司环境因素识别与评价文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页5.4 环境因素识别与评价公司设计部为环境因素识别与评价的归口管理部门，负责制定并实施环境因素识别与评价控制程序。总工程师组织相关部门对公司有关产品开发、经营、服务活动中的环境因素或公司有望对其施加影响的环境27、因素进行充分识别，识别环境因素应考虑“三种状态”即正常状态、异常状态、紧急状态，“三种时态”即过去、现在、将来三种时态，以及“六个方面”即向大气排放、向水体排放、废物管理、土地污染、原材料和自然资源的使用、其他当地环境环境问题和社区性问题等，判定对环境具有重大影响或可能具有重大影响的因素，并建立环境因素台帐、公司重大环境因素清单。公司结合环境目标，对有重大影响的环境因素做到积极预防，采取有效措施。设计部每年要对公司重大环境因素进行评审和修订，并保存相关的环境因素识别与评价记录，保证体系运行的有效性、及时性和持续改进。具体执行环境因素识别与评价控制程序XXXX集团房地产开发有限公司危险源辨识、风28、险评价和风险控制文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页5.5危险源辨识、风险评价和风险控制公司设计部为危险源辨识、风险评价和风险控制的归口管理部门，公司制定职业健康安全目标应在充分考虑危险源辨识、风险评价结果的基础上，确定公司重大危险源因素，并采取控制措施。辨识与评价方法：（1） 按照危险源辨识、风险评价及其控制策划程序确定。（2） 公司组织评审职业健康安全目标，消除和控制风险，一年进行一次评审，但需结合实际，根据危害的性质、风险的大小、正常运行的变化情况等来确定具体评审时间。设计部负责公司危险源辨识、重大风险评价和确认、汇总、核定与更新。办公室负责日常办公活动中危29、险源的辨识与评价，客户服务部、营销策划部负责物业服务与销售中的危险源辨识与评价。管理者代表负责批准公司重大OHS风险及控制计划清单。具体执行危险源辨识、风险评价及其控制策划程序XXXX集团房地产开发有限公司适用法律法规与其它要求控制文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页5.6适用法律法规与其它要求控制 公司开发部是法律法规与其它要求识别与控制的归口管理部门，负责制定并保持适用法律法规与其它要求控制程序，用来确定适用于公司开发经营活动或服务中环境因素、职业健康安全的法律，以及其他应遵守的要求，并建立获取这些法律法规和要求的渠道。公司各部门负责收集整理和识别与本部门工作30、有关的现行法律法规、标准及其它要求，分管领导组织识别法律法规、标准适用性。办公室负责及时更新有关法规和其他要求的信息，并将这些信息传达给员工。开发部每年对执行法律法规及强制性标准的执行情况进行总结，对发现的问题，及时采取纠正或纠正措施。 具体执行适用法律法规与其它要求控制程序XXXX集团房地产开发有限公司质量、环境、职业健康安全管理体系策 划文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页5.7质量、环境、职业健康安全管理体系策划 总经理应确保对质量、环境、职业健康安全体系进行策划，满足质量、环境、职业健康安全的目标。 在对质量、环境、职业健康安全管理体系的变更进行策划和实施31、时，保持管理体系的完整性、有效性。 XXXX集团房地产开发有限公司质量、环境、职业健康安全目标和环境指标文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共2页5.8 质量、环境、职业健康安全目标和环境指标质量目标（1）顾客满意度达85%，以后每年上升一个百分点。（2）每年竣工工程获得一个优质结构奖。（3）顾客对我公司产品和服务质量方面有效投诉率不大于1%，以后每年降低1。（4） 三年内进入XX市房地产开发企业诚信交易前二十名。环境目标（1） 开发项目采用五项适合的新材料或新技术。（2）供方为我公司提供服务的过程中，污染物排放达标率保持在95%，以后每年递增一个百分点。（3）相关方对32、我公司建设项目环境保护方面的投诉不超过1件/万平方米，以后每年降低0.1件/万平方米。（4）每年开展不低于两次的以引导业主环保行为为主题的公益活动。（5）三年内实现无纸化办公。职业健康安全目标（1） 消除隐患，减少事故，安全事故率不高于1，死亡事故为零。（2） 改善职工工作环境，确保职工的身体健康，职工满意率达90%，以后每年增加百分之一。XXXX集团房地产开发有限公司质量、环境、职业健康安全目标和环境指标文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第2页 共2页环境指标为实现公司的环境目标，公司XX年开发的房地产项目南山湖组团、XX新康桥应达到如下的环境指标：内 容新 康 桥南山湖组33、团规划能源系统建筑节能（含系统优化）50%联排、多层达到耐久性、环境、性能、新技术应用、经济性能规划指标达3A（AAA）水平水环境系统1、节水器具使用率100%2、污水处理及达标排放率100%空气环境系统1、房间可开窗率90%2、房间可自然通风率90%声环境系统室内声环境（白天/夜间）35/30dB光环境系统1、室内可自然采光的房间达90%2、节能灯具使用率100%绿化系统1、 绿地率和绿地本身绿化率分别为：30%、80%2、种植保存率和优良率分别为：95%、95%3、立体绿化面积的比例：25%4、植物种类60种废弃物管理与处置系统1、垃圾收集和分类率分别为：100%、90%2、垃圾处理、处置34、率：100%住宅的耐用性1、小区建筑设计使用寿命为50年2、小区建筑抗震设防：6度小区施工方要求创文明施工单位，安全事故0.1%，获得环境管理体系第三方认证证书，或已开展贯彻ISO14001：1996标准的工作。办公区域环境办公区域摆放一定数量的植物、公共区域禁止吸烟XXXX集团房地产开发有限公司职责、权限文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共7页5.9 职责、权限为了更好地实施整合型管理体系，公司制定了公司领导、各部门和项目部的管理职责见管理体系过程职能体系分配表，各部门的管理职责以文件形式分解到各岗位。（1）总经理a制定公司的发展战略，制定公司的管理方针，确保管理目35、标在公司各层次和部门得到分解并保持适宜；b是公司质量、环境、职业健康安全的第一负责人；c对公司的整合型管理体系负全面领导责任；d主持整合型管理体系的管理评审；e确保整合型管理体系正常运行的资源提供；f任命管理者代表。（2）管理者代表a确保整合型管理体系的建立、运行、改进；b向最高管理者报告整合型管理体系的业绩和任何改进的需求；c负责组织公司管理目标的分解、实施；d就整合型管理体系建立、运行、改进的有关事宜与外部联络。（3）常务副总经理对总经理负责，在分管工作中贯彻实施公司整合型管理体系的方针和目标；XXXX集团房地产开发有限公司职责、权限文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第236、页 共7页b领导工程招标和评审工作，负责主持公司招标的大型工程项目的合同评审；c负责开发项目的策划、营销及推广工作；d负责开发项目的工程建设的施工全面管理；e 负责公司对外采购及外包工作。（4）副总经理a对总经理负责，在分管工作中贯彻实施公司整合型管理体系的方针和目标；b负责公司联营项目工作；c负责对物管工作所需的人员、设备工作的协调；d负责公司的党支部、工会管理工作。（5）总工程师a对总经理负责，在开发设计、技术管理中贯彻实施公司整合型管理体系方针和目标；b负责主持公司的质量、环境和安全管理；c负责审查项目重要的技术文件、监控工程质量；d负责组织贯彻技术规程、工艺标准、质量规范；负责组织重大37、技术论证会、研讨会等。（6）总会计师a对总经理负责，在分管工作中贯彻实施公司整合型管理体系方针和目标；b主管全面经济核算和财务管理工作；c参与经营管理审查和决策；XXXX集团房地产开发有限公司职责、权限文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第3页 共7页d负责公司的资产管理和资本运作；e领导公司人力资源管理工作。（7）总经理助理a对总经理负责，在分管工作中贯彻实施公司整合型管理体系方针和目标；b负责项目开发前期管理工作； c负责公司办公室的管理和信息沟通工作。（8）办公室a负责外来文件的接收、登记，呈有关领导阅批，并及时移交有关部门，负责对外信息的联络；b负责公司文件和记录管理；38、c负责公司相关会议、活动的筹备工作，组织公司管理评审工作；d负责做好上下级之间、部门之间的协调工作；e组织公司管理目标分解、实施工作；f负责公司过程监视和测量工作；g负责组织公司管理体系的持续改进工作。（9）开发部a负责收集、整理与房地产开发相关的政策、法规等；b负责协调与开发前期相关的政府职能部门的关系；c负责开发项目取得土地的各项工作；d负责开发项目的拆迁、补偿、安置等工作；e负责开发项目水、电、气、电讯等外部协调工作；f负责办理开发项目前期“四证一书”手续；g负责申请办理项目各项专项验收手续；h参与联营项目前期管理工作。XXXX集团房地产开发有限公司职责、权限文件编号XX -A-XX版 39、本 号A修改状态0页 码第4页 共7页（10）工程部a负责制定工程项目的总体管理目标和总进度计划；b负责工程现场的协调安排，处理工程建设过程中的矛盾，严格工序管理，确保工程项目质量；c负责组织开发项目的各项专项验收，负责申请办理综合竣工验收手续；d负责工程技术和工程进度管理，工程施工和服务提供的控制管理；e参与工程材料、设备等的验证工作；f根据情况对施工图设计提出优化方案；g负责工程建设过程中现场安全文明施工的监督管理工作；h负责公司监视和测量装置管理工作；I参与联营项目管理工作。（11）合同造价部a 负责制定公司工程合同管理、竣工结算后的工程款支付管理、工程预（结）算管理、材料采购管理；b负40、责公司工程合同的谈判和签订工作，参与工程合同纠纷的协调工作；c负责各项工程及材料设备采购的招标文件撰写，组织资格审查，工程标底编制及招标、评标、定标的全程管理工作；d参与施工现场的收方计量，并核实确认施工单位工程量工作；e负责收集、整理工程造价、建筑材料等各种信息及资料；f负责公司工程合同的归口管理； XXXX集团房地产开发有限公司职责、权限文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第5页 共7页g参与联营项目管理工作。（12）设计部a负责对开发项目的概念、构想、规划等进行技术论证；b负责制定开发项目和单位工程的功能配置标准和建设标准；c编制工程设计招标书、筛选设计单位，全程监控设计41、过程和设计目标；d审查和优化设计方案及初步设计；e负责施工过程中施工图的更改及技术核定工作；f负责收集整理各工程项目的技术文件，并建立和执行技术档案管理制度；g负责组织开发项目工程的综合备案验收工作；h负责组织公司环境因素、危险源识别和评价工作；i负责组织公司数据分析工作；j负责公司的不合格管理工作；k参与联营项目管理工作。（13）营销策划部a负责开发项目和联合项目的策划、营销与推广工作，并制订营销推广计划；对开发项目建设的规划、构想等进行经济性论证；b负责监督管理代理销售公司工作情况；c负责制定开发项目房屋销售管理制度； d负责收集房地产开发市场信息和有关资料；e负责与顾客的沟通，组织公司顾42、客满意度调查、分析工作；XXXX集团房地产开发有限公司职责、权限文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第6页 共7页f 负责向政府主管部门申请办理商品房预售、预租和销售许可证； g负责顾客销售档案管理；h负责办理房屋产权证及其它相关手续。（14）客户服务部a负责审定受聘物管公司编制的开发项目物业管理办法；b负责对受聘物业管理工作的检查、监督；c负责与相关部门的协调，做好委托项目配套服务设施合理布局和管理工作；d负责督促物业管理公司对委托项目治安、消防管理等方面的服务质量，满足业主需求；e负责商品房的交付、售后服务工作；f负责公司产品的监视和测量工作；g负责公司基础设施的管理工作；43、h参与公司联营项目管理工作。（15）财务部a根据集团公司的财务管理办法，负责制定公司财务管理制度、内部核算制度和项目成本核算管理办法；b根据公司生产经营状况，预测资金需要量，保证资金的来源，做好财务收支计划、核算，定期组织成本分析会，确保生产经营活动的开展；c按会计制度要求，建立健全公司内部的记帐、审核、报帐、现金使用、转帐结算等财务管理规定；d负责公司往来单位的信用调查和信用评估，确定合理的收款程序和催帐方XXXX集团房地产开发有限公司职责、权限文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第7页 共7页法，制定收款计划并组织实施；e负责组织相关部门定期开展财务检查工作；f负责房屋办理44、按揭；g负责融资策划及融资工作；h参与环境和职业健康安全管理方案的资金投入评审；i负责对整合型管理体系运行、改进所需资金的筹措；j参与公司的重大合同的评审工作；K参与公司联营项目管理工作。（16）人力资源部a负责公司人力资源管理。组织分配公司各岗位的岗位职责，对人员的任职资格提出要求，并选聘相关人员为组织的管理和运行服务；b制定公司培训计划并组织实施；c负责公司员工社会养老保险、失业保险等造册、缴纳、调整及统计等工作；d负责公司工作环境的管理；e负责公司企业文化建设。（17）项目部a负责工程项目建设过程中质量、环境和职业健康安全管理工作；b负责现场的组织、协调工作。（18）材设部a制订公司用于45、工程建设项目的甲供物资采购及乙供物资核价的控制程序及管理办法。b参与建设项目设计方案的审查、工程招投标及工程发包工作，对工程用料选型提供参考意见；负责与施工单位确定物资供应方式、供应范围和差价结算办法，并负责签订相关补充协议。c根据经审核后的各项目部或施工单位提交的材料设备供应计划，编制采购XXXX集团房地产开发有限公司职责、权限文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第8页 共8页计划，报领导审批后执行。d负责起草各项甲供物资采购的招标文件，负责组织对物资供应方的资格审查、采购物品的标底编制及招标、评标、定标的全程管理工作。e负责甲供物资采购合同的谈判和签订，随时了解合同履行情况46、，参与采购合同纠纷的调解、仲裁及诉讼事宜；负责组织工程部、合同造价部等相关部门对所签采购合同进行交底；统一组织甲供物资的供应工作。f根据材料物资的类型筛选合格的供方，负责对供方实施考察、评价，并择优选择符合条件的供方，填写合格供方评价表报公司领导审批。g分类建立合格供方名录，并根据合格供方履约质量记录表和合格供方评价表定期复评更新。h负责需甲方认质认价的乙供物资进行核价工作，并负责对乙方的解释工作。i提供相关物资的价格信息，协助合同造价部完成工程合同中各类物资的定j负责收集、整理各类建筑物资的相关信息和资料，分类建立各类物资价格数据库，并随市场变化适时更新。k参与工程项目设计、装修标准的论证，47、对相关部门提供选用物资的价格信息。l负责建立甲供材料、设备供应台帐和资金台帐，负责编制甲供物资月度供应统计报表。m负责办理甲供物资的结算。n完成领导交办的其他工作。（19）联营项目部a代表XXXX集团有限责任公司、XXXX集团房地产开发有限公司对以联合方为投资主体的建设项目实行全过程的管理。b负责联营项目的合同谈判、合同签订及合同管理全过程。XXXX集团房地产开发有限公司职责、权限文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第9页 共9页c负责督促、指导及配合联营方按照房地产开发建设程序开展前、后期报建工作。d负责对联营项目施工过程中质量、安全、进度计划和项目配套完善等进行监督管理，确48、保联营项目顺利取得竣工备案书。e负责督促联营项目的全程策划及营销工作，并督促项目全过程依法经营。f督促投资主体按照物业管理条例对建设项目进行物业管理，协助成立业主委员会。g负责联营项目管理费的收取工作，建立健全收取管理费的台帐。h负责协调各联营方与公司相关部门的关系，提供优质服务。扩大联营项目规模，为集团公司承接工程施工任务服务。努力提高联合开发项目的社会效益和经济效益。i加强对联合开发项目的全过程管理，规避法律风险，严格依法行事。不为项目开发留后遗症和法律纠纷。j完成领导交办的其他工作。（20）工会a负责维护员工的福利；b负责组织环境、职业健康安全事件、事故的调查处理。（19）监察审计部a负49、责对经济合同的监督审核。b负责对公司各项制度执行的监督。具体执行工作说明书XXXX集团房地产开发有限公司信息沟通文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页5.10 信息沟通公司办公室为信息沟通的归口管理部门。总经理确保办公室在公司内建立适当的沟通过程，并保证对质量、环境、职业健康安全管理体系的有效性进行沟通，达到相互理解、相互信任，实现全员参与的效果。在职业健康安全方面，公司确保与员工就相关职业健康安全信息进行相互沟通。公司将员工参与和协商的安排形成文件，并通报相关方。公司将组织员工参与管理方针和程序的制定与评审；参与商讨影响工作场所职业健康安全的任何变化；参与职业健康50、安全事务；确保员工了解本公司职业健康安全的员工代表和管理者代表。在环境保护方面，公司要对涉及重要的环境因素外部信息及时做出反应，并做好相关记录。办公室确保内外信息交流的畅通有效。 具体执行信息沟通控制程序XXXX集团房地产开发有限公司管理评审文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共2页5.11管理评审5.11.1总则 a. 管理评审由总经理主持。 b. 管理评审每年十二月进行，必要时可增加评审的次数。c. 评审要针对公司质量、环境、职业健康安全管理体系的持续的适宜性、充分性和有效性，包括评价质量管理体系改进的机会和变更的需要；评审管理方针和管理目标的适宜性、有效性，必要时51、对管理方针和质量、环境、职业健康安全目标进行修订。d. 管理评审前，公司办公室负责制定评审计划，并组织落实评审准备工作。当公司外部环境或内部状况发生重大变化或出现严重异常时，总经理可决定是否有必要组织临时评审。5.11.2管理评审输入 管理评审的输入和内容包括： a.审核的结果（包括第一方、第二方、第三方审核）； b.顾客反馈信息（包括顾客满意度和投诉等情况）； c.管理体系过程的业绩和产品的符合性； d.预防和纠正措施的状况； e.前一次管理评审的跟踪措施的实施情况；f.可能因外部环境和内部情况的变化而影响管理体系的变更；g.对有关产品、过程和体系改进的建议；XXXX集团房地产开发有限公司管52、理评审文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第2页 共2页h.公司管理方针和质量、环境、职业健康安全目标的实施情况及持续适宜性。5.11.3管理评审输出 a.管理评审的输出包括以下方面的决定和措施： .对质量、环境、职业健康安全管理体系持续适宜性、有效性的评价； .质量、环境、职业健康安全管理体系及其过程有效性的改进； .与顾客有关的产品的改进； .资源要求。 b.管理评审会议结束后，办公室负责编写管理评审报告交管理者代表审核并经总经理批准后发放至相关部门，由相关部门针对性地制定并实施具体纠正或预防措施，办公室组织对纠正或预防措施实施情况进行跟踪验证。具体执行管理评审控制程序XX53、XX集团房地产开发有限公司资源管理文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页6.0资源管理配置适宜的资源是公司建立管理体系及过程和实现管理总方针和质量、环境、职业健康安全目标的必要条件。公司管理体系资源包括人力资源、财力资源、技术、基础设施和工作环境等。公司确定、提供、维护的资源应确保能持续改进质量、环境、职业健康安全管理体系有效性和满足相关方要求。公司要提供以下方面所需的资源：（1）实施、保持质量、环境、职业健康安全管理体系并持续改进其有效性；（2）通过满足相关方要求，增强相关方满意。 XXXX集团房地产开发有限公司人力资源文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态54、0页 码第1页 共2页6.1人力资源 公司人力资源部是人力资源的归口管理部门。 6.1.1 公司对从事影响项目开发、管理、验证、执行的人员提出任职条件要求和判定其能力的因素。本公司按照以下要求管理人力资源，以满足质量、环境、职业健康安全管理体系对人力资源的要求。6.1.2 能力、意识和培训根据影响开发项目的各岗位的职责要求，确定各岗位的任职资格要求，并规定于文件工作说明书。各部门进一步根据岗位任职要求、现有人力资源状况及经营发展任务的需要，确定人力资源需求，并报部门的主管领导审批，从而满足经营发展的需要。6.1.3人力资源需求确定后，由人力资源部采用内部调配、公开招聘等方式进行人力资源工作，所55、有人员都必须经过规定的考核和培训后才能上岗。对于规定必须持证上岗的作业人员必须持有规定的操作证或经过指定的机构培训并考核合格后才能上岗。6.1.4对各岗位工作人员应按公司绩效考核办法进行考核，并根据考核结果给予奖惩。对员工在工作中或考核时暴露出的不合格的情形以及表现，必须考虑进行在职培训。6.1.5公司人力资源部定期对开展的培训工作进行效果评估，为以后培训工作的实施提供改进建议，并于每年初根据对人力资源状况评估的结果以及XXXX集团房地产开发有限公司人力资源文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第2页 共2页公司发展需要制定年度培训计划，报分管领导批准后实施。6.1.6员工的教育56、培训、技能和经验、经历需记录于员工档案，员工档案由公司人力资源部予以妥善保管。6.1.7 公司建立并实施人力资源控制程序，使各部门和员工都意识到：符合环境、职业健康安全的方针与程序，符合环境、职业健康安全管理体系要求的重要性。员工在工作中实际的或潜在的重大环境影响、职业健康安全后果，要采取措施不断改进以带来环境、职业健康安全绩效。员工应执行环境、职业健康安全方针与程序，实现管理体系的要求，包括应急准备和响应要求。具体执行人力资源控制程序XXXX集团房地产开发有限公司基础设施文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页6.2基础设施公司客户服务部为基础设施的归口管理部门。57、本公司的基础设施包括办公区域、办公家具、公用设施设备、支持性服务设施。6.3. 1基础设施提供 a. 根据使用与部门的要求提出设备申购计划，经公司分管领导批准后实施采购。b. 采购设施分为工作场所设施、施工现场设施、计算机网络设施、运输通讯设施及其它支持性服务设施。由工程部、监理公司、安装使用单位共同验收，验收合格的移交客户服务部建立设施档案，验收不合格的执行不合格控制程序。6.3. 2设施的使用、维护 a. 公司客户服务部监督物业管理公司对已经验收合格的设施进行编号登记。建筑施工安装的设施，工程部监督施工单位对这些设施的保护，办公区域基础设施，执行办公区域管理规定。b. 设施故障检修根据实际58、情况、分门别类按职能进行处理，项目物业设施故障由客户服务部监督物管公司实施，工程设施故障由工程部实施，办公区域设施故障由办公室实施。c. 对于无法修复或无使用价值的设施，由客户服务部统一提出经公司主管领导批准后予以报废，报废的设施应予以标识。具体实施执行基础设施控制程序XXXX集团房地产开发有限公司工作环境文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页6.3工作环境公司人力资源部为工作环境归口管理部门。工作环境是影响产品质量、员工职业健康安全的重要因素之一，公司要尽量为相关方创造简洁、明快的工作环境，标识明确、仪表大方。各相关部门应根据工作环境对项目的质量符合要求提供必要的59、条件，创造适宜的工作环境。公司人力资源部要对工作环境进行确认并对其保证情况进行监督检查，对存在的问题要督促整改。人力资源部要组织建立好公司“诚信、务实、关爱、创新”的企业文化。具体执行工作环境控制程序XXXX集团房地产开发有限公司项目的实现、项目实现的的策划文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共2页7.0 项目的实现开发项目实现过程是公司质量、环境、职业健康安全管理体系中产品形成并提供给顾客的全部过程，是直接影响开发产品品质的过程，包括策划、设计、采购、施工、交付、售后服务等过程。7.1项目实现的策划 营销策划部要确保项目实现过程的策划得到顺利开展，使项目的实现满足质量60、环境、职业健康安全的要求。7.1.1项目实现过程策划的内容 a.确定恰当的项目质量、环境、职业健康安全目标和要求。包括识别产品质量、环境及安全特性、建立目标值、质量要求、环境要求和约束条件，并应满足顾客和法律法规的全部要求； b.针对项目确定实现过程，即识别并确定项目实现所需的全过程和子过程；确定需建立的过程文件，以确保过程有效运行并得到控制；确定实现过程所需资源（人力资源和设施等），以确保项目能够实现； c.确定所需要的检查活动和接收准则。如开发和服务提供活动中的监视和测量活动，产品交付前检验和试验活动等； d.确定适当的记录。各项记录应能证明过程运行和过程结果（即中间产品和最终产品）符合61、各项要求，应核查这些记录提供证实的充分性。7.1.2项目实现过程策划的要求i. 质量、环境、管理体系的其他要求相一致。项目过程策划不能脱离XXXX集团房地产开发有限公司项目的实现、项目实现的的策划文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第2页 共2页现有的管理体系来进行，而必须按已确定的管理方针、质量、环境、职业健康安全目标以及资源管理要求等来进行；ii. 以适应公司运作的方式形成文件，即通过项目实现过程的策划，要形成文件，如工程进度计划、流程图等。7.1.3项目实现过程进度、品质计划编写原则a.项目进度、品质计划的内容根据项目策划的内容和结果确定；b.应符合公司的管理方针、目标，62、并与管理体系文件中内容一致；c.根据实际情况可编写总体进度、品质计划，也可编写单项进度、品质计划或确定某一特定活动。7.1.4进度、品质计划的编制、审批和发放公司营销策划部、设计部负责进度计划、品质要求的组织编制、审核、报批，经公司分管领导批准后，以文件的形式发放到相关部门。7.1.5进度、品质计划的实施、监督和修改 a.各部门应按此计划进行控制，并将执行情况反馈到营销策划部、设计部； b. 营销策划部负责监督各部门的执行情况，根据要求协调相应部门之间的接口； c.当进度、品质计划需要修改时，由修改部门填写文件更改申请，经工程部审核，公司分管领导批准后实施；d.进度、品质计划完成后，计划及有关63、文件由营销策划部存档。 XXXX集团房地产开发有限公司与顾客有关的过程 文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页7.2与顾客有关的过程7.2.1与产品有关的要求的确定 公司营销策划部根据相关方明确的要求，结合顾客隐含的要求及适用的法律法规要求和本公司附加的要求，最终确定产品的要求并形成文件。产品有关的要求主要表现形式有：招标文件、广告、市场调查报告等。7.2.2与产品有关的要求的评审营销策划部对组织有关要求的评审应在向顾客作出提供产品承诺之前进行。评审原则： 产品要求得到明确规定； 与以前表述不一致的合同要求已予解决； 相关方提供的要求没有形成文件，公司在接受相关方要求64、前应对其要求进行确认；公司有能力满足规定的要求。若产品要求发生变更，公司应确保相关文件得到修改，并确保相关人员知道已变更的要求。7.2.3顾客沟通 a.营销部负责宣传、介绍产品，接收顾客有关产品的要求的信息并将其传递到有关部门。当相关方对产品要求提出变更或公司对产品要求提出变更时，由营销部负责，组织相关部门与相关方进行联系沟通妥善解决，并向有关部门反馈结果。b.营销部应礼貌地接待顾客，以各种方式进行询问、拜访等活动，认真、热情地解答顾客的各种问题。 具体执行与顾客有关的过程控制程序XXXX集团房地产开发有限公司项目规划、设计和开发 文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共365、页7.3项目规划、设计和开发1.公司应对开发产品的规划、设计和开发进行全程策划和控制。公司应明确：（1）项目规划、设计和开发的阶段； （2）规划、设计与开发各阶段的方案评审、验证及确认； （3）规划、设计和开发的职责和权限。公司对参与开发项目的规划、设计和开发的各相关部门的接口进行管理协调，确保有效的沟通。策划的输出随设计和开发的进展，在适当时，策划的输出要更新。2.设计和开发的输入公司确定与产品有关的输入产品与功能和性能的要求，如开发项目市场调查、规划、消防、国土等对设计开发的审查意见和批示等；要符合法律法规要求；要输入类似项目设计的信息；设计部应组织相关部门对输入的资料进行评审以确保项目设66、计和开发所必需的其他要求。3.设计和开发输出公司在对规划、设计和开发的输入进行验证的方式提出，并在通过前得到批准，并应满足：（1）满足总体规划、设计与开发的要求；（2）提供采购、施工和服务的适当信息；（3）达到产品交验接收的准则；XXXX集团房地产开发有限公司项目规划、设计和开发 文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第2页 共3页（4）满足物业使用功能及环境保护安全性能。4.设计和开发评审在项目不同阶段，依据所制定的总体安排，对设计和开发进行系统评审，以获取：iii. 对项目进行设计与开发结果满足物业要求进行适用的评价；iv. 针对所提出问题采取必要的措施；v. 对评审结果的相应67、措施应有记录保存。5.设计和开发验证项目规划、设计和开发是确定规划、设计和开发输出是否满足输入的要求。验证应在规划、设计和开发过程中进行，应根据规划、设计和开发策划中验证点、验证内容和验证方式的安排予以实施。其验证方式是： .设计文件发布前的评审； .变更方法进行计算； .与以往已证实的类似产品的设计相比较； .试验和演示。. 当验证结果表明规划、设计和开发输出未能或部分没有满足输入要求时，应采取有效措施，（包括更改设计）来满足要求，验证结果和采取的措施应记录并保持。6.设计和开发确认a.规划、设计和开发确认是确保所设计开发的产品满足市场预期效果。XXXX集团房地产开发有限公司项目规划、设计和68、开发 文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第3页 共3页 b.规划、设计和开发确认时机应在设计开发完成后，项目交付后由用户对项目的设计与开发予以确认。 c.当确认结果表明设计和开发的产品不能全部或部分不能满足预期效果要求时，应决定采取有效的措施以满足要求，确认结果和措施必须予以记录并保持。7.规划、设计和开发更改的控制规划、设计和开发的更改对产品是否满足顾客要求有直接影响，从而必须予以控制。规划、设计和开发更改的范围是对已经评审，验证或确认的设计结果（包括各阶段成果）的更改。设计更改的主要内容是： （1）识别设计和开发的更改，并保持记录。适当时应根据更改的范围大小，重要性的程度，69、确定是否采取评审、验证和确认及其适当的做法；（2）设计和开发更改评审除适当时按设计和开发评审的要求外，还应评价更改部分对产品其它部分及整体的功能、性能等方面的影响，对已交付房屋的影响，以便确定更改的适宜性。必要时，应对更改的局部或更改后的产品整体进行验证和确认，以证实更改的产品仍满足要求；（3）设计和开发更改在确定合理可行后，根据更改范围大小，重要性的程度，在更改实施前应由原设计审批人或分管领导批准，如原设计审批人有变动，则需得到原审批人的背景资料；（4）设计和开发更改评审的结果和由于更改而采取的措施应予以记录并保持。具体执行项目规划设计和开发控制程序XXXX集团房地产开发有限公司采购及外包文70、件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页7.4采购及外包 1.采购、外包过程 合同造价部为采购物品、外包过程归口管理部门，确保物品符合规定要求。各采购部门要根据供方提供产品影响程度来选择。要制定选择、评价和重新评价的准则，同时将评价结果和采取措施予以记录。 2.采购、外包信息采购信息应包括内容：（1）物品、设备、供方等采购的审批；（2） 具体的采购作业由合同造价部、办公室、营销策划部进行，产品采购包括的名称、技术要求、数量、交货期、单价、验收等事项，并经分管领导批准后才能发出。（3）满足质量认证体系要求、职业健康安全要求和重要环境因素要求。(4) 在与供方沟通前，公司要确71、保所规定的采购要求是充分交流与适宜的。外包项目信息应由相应的主办部门负责收集，了解外包单位的资质材料，根据情况对外包选择、评价、监控等由各相关部门适时参与。3.采购产品、外包的验证公司确定并实施检验或其他必要的活动，以确保采购的产品满足各部门规定的采购要求。当公司或其顾客需在供方现场实施验证时，合同造价部应及时作出采购物品验证的安排和产品做出相应的规定，并派专人到场验收。合同造价部必须对采购情况进行记录。采购重要物资到公司后，由合同造价部或相关部门按规定进行验证。 外包项目由主办部门参加相关部门组织对采购及外包合同进行评审，呈分管领导、总经理审核，并对合同履约情况进行监控，做好记录。 具体执行72、采购控制程序、外包控制程序 XXXX集团房地产开发有限公司项目实施的管理和服务提供控制 文件编号GJGFC -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共2页7.5项目实施的管理和服务提供控制1.项目实施管理和服务提供的控制营销策划部是项目实现策划和提供服务的归口管理部门，并在受控条件下实施管理和服务提供，满足顾客的需求和期望。适用时，受控条件包括 （1）获得开发项目市场信息。（2）配备满足要求的资源，包括人员、物资、工作环境和测试装置。（3）对项目施工过程进行监督，对工作的有效性进行监督，对产品的符合性进行监督，保证工程质量符合产品规定要求。（4）供方适应的设备。（5）项目工程竣工后，经施73、工单位自验合格后，向公司工程部提出验收，工程部向有关职能部门申请专项验收。2.实施管理和服务提供过程的确认各部门在产品开发和服务履行职责应按项目开发工作流程职能分配图执行。提供过程的输出不能由后续的监视或测量加以验证时，公司需对这一过程实施认可，并作出安排，主要包括：（1） 程的评审和批准所规定的准则。（2） 专业人员的资格鉴定。（3） 过程记录保持清晰，形成文件。（4） 再确认。XXXX集团房地产开发有限公司项目实施的管理和服务提供控制 文件编号XX -A-XX版 本 号A修改状态0页 码第2页 共2页3.标识可追溯性（1） 公司要在开发项目实现的全过程中使用适宜的方法识别。如办公区域标识的74、确定、使用由办公室负责，工程部负责监督施工单位对工地的标识，客户服务部负责竣工项目的标识。（2） 公司针对监视和测量要求识别产品的状态。（3） 在有可追溯性要求的场合，公司应控制并记录产品的唯一性标识。4.顾客财产公司要确保客户的房屋财产，维护其功能要求。当房屋有变更或其他情况时，应填写顾客财产问题反馈表及时告知顾客，并做好相关记录。5.产品防护合同造价部负责对公司采购物资的防护。物资、半成品、成品保护应在施工组织设计中明确保护措施，提供防护应包括标识、搬运、包装、贮存及隔离。具体执行项目实施的管理和服务提供控制程序XXXX集团房地产开发有限公司环境管理控制 文件编号XX-A-XX版 本 号A75、修改状态0页 码第1页 共1页7.6 环境管理控制公司设计部为环境管理控制归口管理部门，根据整合型管理体系策划阶段所确定重要环境因素的控制方法和运行标准，配备资源组织实施，确保它们在程序规定的条件下进行，实现环境的可持续改进。开发项目活动中对环境运行控制主要可划分为办公区域污染控制、施工现场污染控制和预期竣工项目的污染控制。对于公司所使用的产品和服务中可标识的重要环境因素，公司、项目部建立并保持一套管理程序，将有关的程序与要求通报相关的供方和工程承包商，并对他们的实施情况进行监督与控制。对于缺乏过程指导可能导致偏离环境方针、指标运行的情况，各有关部门建立并执行与环境有关的文件化程序。在这些文件76、中予以明确采用的标准和相应的保护措施。具体执行环境管理控制程序XXXX集团房地产开发有限公司职业健康安全运行控制文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页7.7 职业健康安全运行控制公司根据管理体系策划阶段所确定的重大危险源、风险的控制方法和运行标准，配备资源组织实施，减少损失，确保他们在程序规定的条件下进行。（1）对于公司所购买和使用的物品、设备和服务中已识别的职业健康安全风险，必须将相关的要求通知供方、承包商并进行适当的监督与控制。（2）公司建立并保持程序，用于工作场所、过程、运行程序和工作组织要求，包括考虑与人的能力相适应，如组织员工身体检查，开展有益健身活动等，以77、便从根本上消除或降低职业健康安全风险。（3）工程部负责对施工方职业健康安全运行规范的管理。（4）营销策划部负责对公司销售过程中相关活动的安全运行规范管理。（5）客户服务部负责对职业健康安全运行的检查与指导、委托项目的物业管理安全运行风险的防范。（6）对于缺乏过程指导可能导致偏离安全目标的运行，各有关部门建立并执行与安全有关的程序规定和要求。在这些文件中予以明确的标准。当职业健康安全体系运行中出现事故，按不合格控制程序实施，体系运行中出现紧急情况按应急准备与响应控制程序执行。具体执行职业健康安全运行控制程序XXXX集团房地产开发有限公司应急准备与响应控制文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态78、0页 码第1页 共1页7.8 应急准备与响应控制公司客户服务部为应急准备与响应控制归口管理部门，针对整合管理体系的要求，建立相应的应急方案，以确定潜在的事故或紧急情况，做出响应，这些潜在的事故或紧急情况，包括质量事故（施工现场挖断水电、通讯、燃气管道等）、安全事故（即煤气汇漏、电梯困人、食物中毒等）和环境事故（如污水井堵溢、流行疾病等）。当事故发生时，公司立即启动应急方案，减少可能伴随的重大损失、以及可能涉及的相关方。各部门在各自的业务范围内要组织适当频率的应急演练，由客户服务部监督实施，以保证应急方案有效响应。建筑施工方的应急预案和演习由工程项目部监督编制与实施。必要时，特别是在事故或紧急情79、况发生后，责任部门及时报警、疏散、自救，并迅速报告客户服务部及总经理。客户服务部应对应急准备和响应的程序予以评审和修订。 具体执行应急准备与响应控制程序XXXX集团房地产开发有限公司测量和监视装置控制文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页7.9 测量和监视装置控制 工程部为测量和监视装置控制的归口管理部门。根据有关法律、法规、规范、规程、标准及整合管理体系的规定，确定需用的监视和测量装置并进行控制，以便为产品及整合型管理体系的符合性提供证据。这些要求有：（1）公司确定监测的过程和方法，确保监视和测量活动可行并与测量要求相一致。（2）所有测量和监控设备应对照国际或国家标80、准按规定的周期或在使用前进行校准或检定，当没有国际或国家标准时，要记录校准或检定的依据。（3）使用中的测量和监控装置应按规定进行调整或必要时再调整。（4）监视和测量装置应得到识别，并确定其校准状态。当发现测量和监控装置偏离校准状态时，应停止使用该设备，并评价以往结果的有效性加以记录，采取纠正措施。（5）负责对监视和测量设备按规定进行鉴定和校准，并保存校正鉴定记录，建立监视和测量装置台帐。（6）监视和测量装置应防止因调整不当而使结果失效。（7）监视和测量装置在使用、搬运、 维护和贮存期间应保持其准确度和适用性的完好，防止损坏或无效。（8）当使用计算机软件时，其能力在使用前予以确认，必要时予以重新81、确认。具体执行测量与监视装置控制程序 XXXX集团房地产开发有限公司测量、分析和改进 总则文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.0 测量、分析和改进8.1 总则 公司在管理体系策划和产品实现策划中必须对有关产品或质量、环境、职业健康安全管理体系所需的监视、测量、分析和改进过程进行策划，具体包括以下方面：8.1.1证实产品与规定要求的符合性；8.1.2确保公司管理体系与GB/T19001-2000、GB/T24001-1996、GB/T28001-2001标准的符合性；8.1.3持续改进质量、环境、职业健康安全管理体系提高其有效性。 策划的内容包括对设计和技术在内的82、适用方法及其应用程度的确定，策划的结果必须形成文件并实施。XXXX集团房地产开发有限公司监视和测量文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.2监视和测量 公司应建立并保持一套以文件支持的程序，对可能具有重大环境影响的运行与活动的关键特性进行例行监测和测量。其中应包括对环境表现、有关的运行控制、对公司环境目标和指标符合情况的跟踪信息进行记录。 公司应建立并保持程序，对职业健康安全绩效进行常规监视和测量，应规定：（1）适合公司需要的定性和定量测量； （2）对公司职业健康安全目标满足程度的监视； （3）主动性绩效测量，即监视是否符合职业健康安全管理方案、运行准则和适用的法规83、要求； （4）被动性的绩效测量，即监视事故、疾病、事件和其他不良职业健康安全绩效的历史证据； （5）记录充分的监视和测量的数据和结果，以便于后面的纠正和预防措施的分析。 设计部每年要对公司环境绩效进行评价，形成公司年度环境绩效报告。 工会每年要汇总全年事故、疾病、事件发行的情况并形成公司年度事件调查报告。 具体执行环境绩效监视和测量控制程序、职业健康安全监视和测量控制程序 XXXX集团房地产开发有限公司顾客满意文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.3顾客满意营销策划部为顾客满意的归口管理部门。通过开展对顾客的询问、座谈会、文娱活动等，以获取顾客对公司整合型管理体系84、的意见和建议，包括顾客的满意程度。这些信息是公司整合型管理体系改进的数据来源之一。营销策划部要对开发项目决策、预售、销售执行、物业交接、售后服务等实行全过程顾客满意监控，采取形式多样的监测方式（电话、交谈、郊游、体育活动等），保持良好沟通、交流，培育顾客对开发产品的满意度。对顾客提出或评价的意见和建议要及时分析、处理并通知顾客，增强顾客满意程度。具体执行顾客满意度调查控制程序XXXX集团房地产开发有限公司内部审核程序文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.4 内部审核程序(1)公司建立并保持内部审核程序,以验证整合型管理体系的建立、实施和保持是否实现策划安排，并确定85、公司整合型管理体系运行的符合性、有效性，以保证整合型管理体系的运行和不断改进。（2）办公室策划公司年度内部审核计划，并负责内部审核的具体实现，包括组成审核组、确定审核方案、开展现场审核等。内部审核的策划、实施情况应向管理者代表报告。（3）审核活动一般每年一次，需要时，可适当增加审核频次。（4）由管理者代表选择内部审核的审核组长，审核组长全面负责审核工作的组织、实施。（5）参加内部审核的审核组长和审核员应有相应的资格要求，并不得审核自己的工作。（6）对内部审核中发现的不符合项，由审核员开具“不符合报告”，有关责任部门及时采取纠正和纠正措施。（7）对纠正措施的实施效果，由内部审核组长或审核组成员进86、行验证，并做好记录。具体执行内部审核程序XXXX集团房地产开发有限公司过程的监视和测量文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.5 过程的监视和测量办公室为过程的监视和测量的归口管理部门。公司各部门根据过程监视和测量控制程序的要求对质量、环境、职业健康安全体系过程的运行情况进行监视和测量，办公室负责对公司各部门、项目部的工作进行检查监督，各部门负责对本部门过程的监视和测量，并做好相关情况跟踪信息记录。当检查结果未能达到预期效果时，采取适当的纠正和纠正措施，保证过程和产品的符合性、适用性。办公室组织各部门做好对工作质量、环境、职业健康安全的检查与考评工作。监察审计部负责87、对公司的各项经济活动进行审计与监督，编写审计报告。 具体执行过程监视和测量控制程序XXXX集团房地产开发有限公司产品的监视和测量文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.6 产品的监视和测量客户服务部为产品监视与测量的归口管理部门，应按产品监测和测量控制程序的要求，对产品的进货、再制品、成品进行监视和测量，以验证产品要求得到满足。必要时，工程质量监视和测量数据齐全且全部达到合格要求以上后才能交付使用。项目开发经营中施工过程的产品监视和测量，工程部要责成施工单位按国家相关规范、标准要求编制施工组织设计。合同造价部、工程部、监理公司等要做好物资的进货验证，确保验证记录的真88、实、完整。中间产品的监视与测量由监理公司、工程部、质检共同参与，保持相应的记录。并要保持交付验收有关记录。客户服务部负责产品、售后服务及环保的监视和测量。营销策划部负责对房屋销售过程及活动场所进行监视和测量。具体执行产品监测和测量控制程序XXXX集团房地产开发有限公司不合格品控制文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.7不合格品控制设计部为不合格控制的归口管理部门，包括产品不合格的控制和体系运行中不合格的控制。设计部制定不合格控制程序，规定不合格品的标识、隔离、评审、处置和记录等控制要求，防止不合格的非预期使用和交付。（1）发现不合格品后，应先确定不合格品的类型和不89、合格的程度后，按照相应的权限进行处置。（2）不合格品的处置方法有：a.返工以达到规定的要求；b.返修；c.改作他用。对发现不合格品采取返修、返工、拒收、作废以清除不合格品，防止非预期使用。对返工及返修后的产品应按要求重新进行检验，并保持其记录。（3）当产品竣工交付或在使用中发现工程质量不合格时，公司及时采取措施，提供维修服务以使相关方满意。采取措施的结果以书面形式向相关方反馈。（4） 对管理体系运行过程中出现的职业健康安全事故、事件应由工会进行调查和处理，最终以公司通报形式发放各部门。XXXX集团房地产开发有限公司不合格品控制文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第2页 共2页（590、） 对管理体系运行过程中出现的环境不符合由设计部负责处理。（6） 对营销服务过程出现的不合格由营销策划部负责处理。（7） 对委托物业管理项目服务出现的不合格由客户服务部负责处理。（8） 工程部负责对施工现场的不合格控制。（9） 合同造价部负责对自行采购的不合格进行识别。（8）不合格事项的发生部门按记录控制程序的要求保存不合格的评审、处理及验证记录。具体执行不合格控制程序XXXX集团房地产开发有限公司数据分析、持续改进文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.8 数据分析设计部为数据分析归口管理部门。设计部应确定、收集和分析适当的数据，以证实质量、环境、职业健康安全管理91、体系适宜性和有效性，并评价在何处可以进行整合型管理体系的持续改进。这应包括来自监视和测量的结果以及其他有关来源的数据。数据分析应提供以下方面的的信息：a.顾客满意b.与产品要求的符合性c.过程和产品的特性及趋势，包括采取预防措施的机会d.供方公司各部门负责各自相关数据收集、传递、交流，同时负责本部门的统计技术的选择与应用，设计部按季度进行检查其实施情况。具体执行数据分析程序8.9 持续改进办公室通过下列途径持续改进质量、环境、职业健康安全管理体系的有效性：(1) 通过管理方针的建立与实施对持续改进做出正式承诺；(2) 利用已确定的质量、环境、职业健康安全目标明确持续改进的方向；(3) 通过内部92、审核不断发现问题，制定措施实施改进；(4) 通过数据分析不断寻求改进机会，并作出适当的改进活动安排；(5) 利用纠正和预防措施实现改进；(6) 通过管理评审输出的有关改进措施的实施实现改进。XXXX集团房地产开发有限公司纠正措施文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.10 纠正措施办公室是纠正措施的归口管理部门，督促各部门采取措施以消除整合型管理体系中发现的不合格（事故、事件、不符合、不合格）的原因，包括对交付或开始使用后发现的不合格品采取的纠正措施。纠正措施应与所遇到不合格的影响程度或潜在影响的程度相适应。公司编制形成文件的程序，规定以下方面的要求：(1) 评审不93、合格；(2) 确定不合格原因；(3) 评价纠正措施的需求；(4) 确定和实施所需的措施；(5) 记录所采取措施的结果；(6) 评审所采取的纠正措施。对于纠正与预防措施所引起对程序文件的任何更改，相关部门均应遵照实施并予以记录。 具体执行纠正和预防措施控制程序XXXX集团房地产开发有限公司预防措施文件编号XX-A-XX版 本 号A修改状态0页 码第1页 共1页8.11 预防措施公司制定改进措施控制程序，确定措施以消除整合型管理体系中潜在不合格（事故、事件、不符合、不合格品）的原因，防止其发生。预防措施应与潜在问题的影响程度，可能伴随的环境影响和职业健康安全风险相适应。公司编制形成文件的程序，规定94、以下方面的要求：(1) 确定潜在不合格及其原因；(2) 评价防止不合格发生的措施的需求；(3) 确定并实施所需的措施；(4) 记录所采取措施的结果；(5) 评审所采取的预防措施。具体执行纠正和预防措施控制程序附录一程 序 文 件 目 录序号程 序 文 件 名 称文 件 编 号页1文件控制程序XXB-4.3-XX2记录控制程序XXB-4.4-XX3环境因素识别控制程序XXB-5.4-XX4危险源辨识、风险评价和风险控制程序G/DCHB-5.5-XX5适用法律法规与其它要求控制程序XXB-5.6 -XX6职责、权限控制程序XXB-5.9-XX7信息沟通控制程序XXB-5.10-XX8管理评审控制程95、序XXB-5.11-XX9人力资源控制程序XXB-6.1-XX10 基础设施控制程序XXB-6.2-XX11工作环境控制程序XXB-6.3-XX12与顾客有关的过程控制程序XXB-7.2-XX13项目规划设计和开发控制程序XXB-7.3-XX14采购及外包控制程序XXB-7.4-XX15项目实施的管理和服务提供控制程序XXB-7.5-XX16环境管理控制程序XXB-7.6-XX17职业健康安全运行控制程序XXB-7.7-XX18应急准备与响应控制程序XXB-7.8-XX19测量与监视装置控制程序XXB-7.9-XX20环境绩效监视和测量控制程序 XXB-8.2-XX21职业健康安全监视和测量控制程序XXB-8.2-XX序号程 序 文 件 名 称文 件 编 号页22环境绩效监视和测量控制程序XXB-8.2-XX23顾客满意控制程序XXB-8.3-XX24内部审核控制程序XXB-8.4-XX25过程监视和测量控制程序XXB-8.5 -XX26产品监测和测量控制程序XXB-8.6-XX27不合格控制程序XXB-8.7-XX28数据分析控制程序XXB-8.8-XX29改进、预防措施控制程序XXB-8.108.11-XX