1、 XXX投资担保有限公司 业务手册第一章 风险控制简介 担保公司与风险的关系担保公司是通过承担风险、经营风险、管理风险来获取社会效益和经济效益的特殊的中介机构。风险可能带来损失，但是风险会带来收益；担保公司从成立第一天起就要伴随风险一起成长；风险不等于损失，而是损失的可能性。只能控制好风险，将损失的概率降到最低，担保公司才能生存发展。风险无限，手段无限，探索无限。一、 风险的定义1、 国资委2006年企业全面风险管理指引指出：企业风险是指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响；以能否为企业带来盈利等机会为标准，将风险分为纯粹风险（只能带来损失的一种可能性）和机会风险（带来损失和盈利的可能性并2、存）； 财政部2008年企业内部控制基本规范定义：风险是对现实内部控制目标可能产生负面影响的不确定因素；国际IS031000认为风险的概念是：不确定性对目标的影响。风险就是不确定性的危险因素。 2、担保公司风险定义 1、）担保公司的风险是指所有损害担保公司利益影响担保公司生存发展的危险因素的总和。是公司的全部风险，包括：系统性风险发生在宏观层面，无法回避非系统性风险发生在微观层面，可以预测并设法规避，控制盒转嫁 集体表现为：经济（金融）风险、政策调控风险、市场风险、自然灾害风险、财务风险（资本枯竭风险）、经营风险、产品风险、客户风险、制度流程风险、体制机制风险、人事风险、法律风险等。 2）容易3、忽视的风险 A.人事风险：企业人力资源风险在企业风险中排第几位？和其他部门比较，风险有多大？怎样通过有关流程或战略和策略的改变来降低企业人力资源风险的影响？ B.机制体风险：与人力资源风险互相作用，形式具有行业特征的人才管理机制选拔具有工作热情、技术水平、团队精神、道德素质、责任意识的人，定期进行专业 技能技巧的培训，以岗位设置经营目标，以经营目标决定薪酬，设置提成比例，充分体现按劳分配原则。 机制风险与人力资源风险一般不属于风险管理部门工作范畴，却对企业整体风险有重大影响。任何一项风险管理工作必须是由员工去完成的，好的体制能促使员工加量工作，因为他与企业利益一致，风险一致，他在工作中眼光所到4、之处发现任何风险萌芽，即使与他本职工作无关，也会主动出手消灭，反之，落后的机制体制，把企业与员工利益割裂，员工一般做减量工作，即使本职工作，也是能省事就省事，本来举手之劳即可消除的风险，常常酿成大错，给企业造成损失。 二、风险管理体系的构建 风险怎么控制？ 通过建设完善的风险管理体系，实施全员、全过程、动态的风险管理手段对风险进行防范、控制盒转嫁，同时对因风险而产生的机会进行作用。 风险管理体系的作用：1、针对担保公司的各种风险而设置的相应的风险管理手段的有机组合形成了风险管理体系；2、体系的缺失是担保机构发展的泄障。除担保运行体系外，担保公司的风险管理要提升到体系建设的高度来对待，它是担保公5、司可持续良性发展的制度保障；3、担保公司的基本财产保障制度是其担保能力，风险管理体系的建设则是其风险管理和风险控制能力。建设风险管理体系的原则：1、担保公司对外业务各方面、各环节的各种风险共同构成担保公司的业务总体风险，因此风险管理体系应渗透各项业务全过程的各个操作环节，是公司各部门全方位的风险管理，风险管理需从对外业务对外各方面和各环节入手，全面掌握和控制；2、风险管理体系应按照相互制约（即业务流程与部门设置既要考虑各个环节的制衡关系与风险控制又要有利于工作效率提高）的原则来设置业务流程及内部控制机制；3、风险管理体制应建立相关机制，各个部门之间相互协调配合，是一个有机整体。风险管理工作范畴6、：风险管理是一项非孤立的工作，贯穿于担保业务事前、事中、事后的全过程，涉及到担保行业务全部操作人员。第二章 风险及控制 第一篇 现房抵押贷款的风险及控制一、 个人住房抵押贷款的条件1、 贷款对象：西安市居民（不限于西安市户口）2、 贷款性质：个人房产抵押贷款3、 贷款条件：1）、借款人为西安市居民、在西安居住三年以上，借款人及抵押人年龄不超 过65周岁，身体健康 2）、有可供抵押的西安市内的房产（自己的或他人的），抵押房产权清晰，无任何法律纠纷 3）、合理的借款用途 4）、稳定足够的还款来源4、 额度：最高贷款额为房产评估值得80%5、 期限：12个月以内6、 还款方式：按月付息，一次或分次还7、本（具体情况视还款能力而定），最高单次还款额不超过40万7、 个人贷款配偶保证；产权人夫妇名下房产抵押；非产权人借款由产权人夫妇提供反担保；留置抵押房产证原件二、 个人房产抵押贷款中应注意的风险点有以下几个方面：1、 造假风险：1） 、房产证、收入证明文件、借款用途造假 A、住房抵押贷款的重要条件是商品房，然而房产为不动产，它的证明文件为房产证，但房产证可以伪造，所以要核实房产证的真实性。房产性的真实性包括：a.房产证是否为相关的有权单位发放（小产权房中村委员会发的房产证虽非伪造但也是不属于合法的房产证范围）；b.房产证所示权利是否为所对应商品房；c.抵押房产是否已经还清；e. 房产的位置、年8、限、性质（商品房、经济适用房、单位分配房等）。 B、收入证明文件是证明借款人的还款能力的重要方面，但是由于各方面的原因收入证明文件可能是伪造的，所以要认真核实借款人的收入证明，包括借款人的单位是否真实，借款人是否确为此单位的员工，借款人的收入是否真实等； C、借款用途决定着借款的使用方向也显示了借款的风险大小，所以要严格审核借款的用途，并且密切关注借款的使用方向。2、 借款人风险 作为借款合同的主体之一，借款人自身素质与能力对个人住房贷款安全具有至关重要的作用。借款人风险主要体现为还款意愿风险与能力风险两个方面。1） 、还款意愿 还款意愿是指借款人对偿还贷款的主观态度。在整体社会信用机制不健全9、的情况下，一些信用观念较差的借款人往往利用各种借口、动用各种社会关系逃避还款责任。还款意愿体现着诚信观念。开展个人呢住房贷款业务，第一，要积极利用包括人民银行个人征信系统在内的多种信息渠道，多方收集借款人信用资料，掌握借款人资信状况；第二，要认真审查售房人资信状况，做好交易房产的合法性调查；第三，要坚信与借款人的面谈制度，通过面谈，了解借款人的基本素质及房产交易的真实性；第四，要加强贷后管理工作，在发现借款人还款意愿或能力降低时，及时进行风险预警并主动采取有效措施。2）.还款能力 还款能力体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足够还款的可能性。把握住借款人还款能力，就基本把10、握住了第一来源，而第一还款来源恰恰是贷款安全最重要的保障。从目前看，把握借款人还款能力风险还存在相当大的难度：一是国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，人民银行个人征信系统尚未投入使用因而很难从整体上把握借款人的资产与负债状况，从而作出恰当的信贷决策；二是国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助借款人出具包括虚假收入证明在内的虚假文件已经司空见惯，对主动做假或协助做假的行为尚缺乏有力的惩戒措施；三是借款人可能因失业、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿。为解决上诉矛盾，现阶段应有针对性地开展工作，目前主要是要求贷款调查人员对借款人收入情况进行深入调查并为其真11、实性负责。在目前全国个人征信系统尚未建立的情况下，应通过审查借款人的工资单、住房公积金收入证明、税收证明、银行对账单等确定借款人的真实收入水平，并根据银监会商业银行等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；其次是建立是新披露和备案登记制度。3. 抵押物风险1）.抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险，抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。从目前来看，抵押物权利瑕疵风险主要是由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权证书是由土地使用权证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查检土地使12、用权证的情况下 ，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，在行使抵押权时也存在一定的不确定性。抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。抵押物处置风险是指因法律或事实原因，对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自法律规定的风险。于2005年1月1日起施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法20041513、号，以下简称规定）直接涉及到个人住房抵押贷款的安全问题规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债;第七条规定，“对于超过被执行人及其所抚养家属生活必需品的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养的家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”从法律后果看，规定第六条造成抵押权被实际悬空，第七条则为银行形使抵押权设定了前置性义务，加大了抵押权行使的成本。规定上述条款使开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：一是没有明确“生活必须的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；二是14、没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予以执行；三是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予以执行；四是没有明确抵押权人提供“必须的居住房屋”的时间限制。2） .抵押物风险防范对抵押物权利瑕疵风险，应加强对贷款调查、审查人员的法律培训，提高信贷人员风险识别能力，明文禁止利用权属不清的房屋、集体土地上的房屋作为抵押物；对因政府部门原因形成的潜在风险，要通过对以往案例调研以及增加其他担保方式等将抵押物权利瑕疵风险降至最低。对抵押物价值下跌风险，要加强对国家宏观经济形势、区域经济发展的研究，设定若干警戒标准，对房屋畸高地区适当提高贷款条件、降低贷款比例，15、形成稳健发展的态势。对抵押物处置风险的防范可以采取以下措施：一是通过审查借款人的工资单、住房公积金收入证明、银行对账单等，结合借款人的年龄、学历、职业信息判断借款人的真实收入水平及收入稳定性；二是结合职业前景判断，确定重点支持职业与优质个人客户标准，以优惠措施吸引优质客户；三是对职业前景不乐观、收入稳定性较差的借款人停止发放住房抵押贷款，确实发放的，要从严审查借款人的收入情况，大幅度降低贷款比例。第二篇 回购房贷款的风险及控制 预售房回购是房地产开发商通过把已经建好并取得房管局商品房预售许可证但尚未出售的房产，以市场价的30-50%低价出售给投资理财客户，并约定到期时以出售价回购回去，并支付约16、定利息的融资借款行为。此行为的目的在于借款补充企业流动资金而非真正想卖方。预售房回购贷款主要是有以下几点需要注意：1、 开发商的资质 预售房回购实际上市开发商的融资行为。其基础是开发商暂时把资金集中起来而后在还款。那么开发商的资质很重要。在做回购项目的时候，首先是考虑开发商的问题：1）看其是否具有相关的资质（营业执照、组织机构代码证、税务登记证、建筑预售许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证、商品房质量保证书、商品房使用说明书）；2）考察开发商的信誉，是否有其他的纠纷。2、 项目的资质 商品房回购的是预售房，那么项目的资质很重要。需要考察以下方面；1）项目17、的位置；2）项目的工程进度；3）项目是否有纠纷；4）项目其他相关情况（面积大小、建筑质量等）3、 流程的问题 预售房回购签订的是买卖合同，西安的买卖合同是联机备案性质，排除了一房多买或房屋买卖之后在进行抵押的情况，也就是签订合同了买卖合同之后除非经过买卖双方同意，项目房产不可再进行买卖、抵押等。但是仍然需要注意以下问题：发票与收据问题：预售房回购项目中，开发商给客户开的是收据而非正式的发票，所以无法办理房产证，一旦开发商出现如思达地产的情况问题就很严重。第三篇 汽车质押贷款的风险及控制一、 机动车辆质押业务的优势及特点： 机动车质押业务市场潜力巨大，效益可观，具体优势表现在： 1、易保管，波动18、小；相对于传统的抵押物，汽车作为质押物易于保管，且相对保值，在短期内，车辆的价值波动幅度较小。现在的机动车业务占有量远远大于传统质押物的业务量，而且短期时间内其价值不会变化太大，操作快捷，无论是挂牌或非挂牌车辆，只要按照操作规程，业务办理十分方便、快捷。 2、市场大，客户多；随着社会经济发展，人类生活水平的进步，车辆逐渐进入千家万户，而且普及率在快速上升，一般情况下，客户在急需资金的情况下，尊重物品首先会想到用车辆质押。 3、手续安全，有法律保障，风险隐患小。对机动车抵押业务，挂牌车辆应当到车管部门办理抵押登记手续。这样从根本上解决了查封车辆、银行分期付款的车辆、转手车辆等双重抵押的隐患。但是19、在实际操作业务中，特别是在初次到车管所办理抵押登记手续时，务必与交警车管部门协调一致，因为各地车管部门对车辆抵押的认识、重视程度不同。二、 个人车辆质押所需的资料：1.借款人资料：1）、借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证 2）、借款人的资产证明 3）、借款人及配偶的近照个一张2.车辆资料：1）、购车发票 2）、机动车登记证明 3）、行车证 4）、车辆购置税凭证 5）、保险单 6）、相关税费证明三、车辆质押权的设定 车辆设定质押权需要具备如下条件：1、质押人应当有资格在营运车辆上的设定质押权的主题资格；质押人车辆设定质押权首先必须具有相应的主体资格，根据我国法律规定质押人除对质押车辆应当有相应20、的处分全外，还应当具备民事行为能力。质押人只是具备相应的民事行为能力才有资格痛担保机构签订质押合同。2、 拟质押车辆必须属于可质押财产。担保法第34条规定下列车辆可质押：（1）质押人所有的车辆；（2）质押人依法有权处分的国有的车辆。根据该条之规定公民个人和非国有实体所有的车辆及国有单位经营管理的国有车辆一般都可以用于质押。但根据该法之一第37条及其他相关法律规定，以下车辆不能用于质押：（1）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体用于公益事业的车辆；（2）所有权不明或有争议的车辆；（3)被依法查封、扣押、监管的车辆；（4）国家机关所有的车辆；（5）报废的车辆；（6）走私的车辆。以上21、车辆或因所有权受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上设定质押权。3、 签订书面的质押合同，担保法第38条规定，质押人和质押权人应当以书面的形式订立质押合同。不订立书面质押合同虽然不会导致质押合同无效，但不签订书面的质押合同在将来主张质押权时不利于举证和解决纠纷。质押合同至少应该包括以下内容：（1）质押担保的主债权的种类、数额，即车辆质押担保主债务是借款、承兑协议还是信用证，其金额是多少，借款还应注明借款的种类；（2）主债务的偿还期限；（3）质押车辆的名称、数量、状况、所在地、所有权权属；（4）质押担保的范围；（5）需要约定的其他事项。4、 对质押车辆进行评估 质押需要确定质押车辆的22、价值，然后根据车辆的价值的抵押率确定主债务的金额。质押车辆在质押时应当聘请具有评估资质的评估机构对拟质押车辆进行评估。5、 办理车辆质押登记 车辆笨属于动产，动产物权的变化一般不需要经过登记手续。但由于车辆具有其特殊性，因而大多国家的法律都规定车辆物权的变动（如车辆的过户、抵押、报废等）需要到车辆的主管机关办理登记手续。担保法规定车辆质押必须到车辆的登记部门（车管所）办理质押登记，且质押合同自登记之日起生效。四、机动车辆质押业务操作流程机动车辆质押程序：质押人申请受理、验证、检查、试车、确认、估价双方议价，签订合同，约定借款日期、利息及费用抵押人将车辆及钥匙和一切有效证件交付担保公司，担保公司23、开具正式收据并交付借款借款期限届满，借款人归还本息，抵押权人归还车辆（注：已挂牌的机动车辆需要提供：1、行使证原件；2、机动车辆登记证原件；3、附加费原件；4、购车发票；5、保险单；6、维修及使用说明书；7、合格证。未挂牌的机动车（新车、商品车、工程等专用车）需提供：1、购车发票（发票联、注册登记联原件、报废联）；2、合格证原件；3、保修卡及使用说明书；4、商品车的空白票；5、进口车应有商检局进口车辆随车检验单；6、海关货物进口证明书；此外应持有：1、私车的车主身份证；2、单位所有的车辆持单位介绍信、营业执照、法人委托书；3、其他集体、厂矿、合资、股份有限公司等需持有职工代表大会或董事会决议等24、）五、 车辆质押的风险点击法律防范1、车辆质押要注意审查质押人是否对拟质押车辆享有所有权或依法享有处分权。根据我国有关车辆管理登记的法律规定，质押人对拟质押车辆享有合法权利的法律凭证是机动车辆登记证书和购车发票，目前机动车辆登记证书即是车辆所有权的证明也是车辆上路行驶的合法凭证。2、 要注意审查拟质押车辆已行驶的里程和已使用的年限由于车辆的行驶关系到人的安全，因而各国法律均规定了车辆的报废标准。我国1997年发布的汽车报废标准规定了我国民用汽车报废的7个条件，符合其中任何一个条件的汽车均强制报废。其中最重要的两个条件，是关于使用年限和行驶里程的规定。符合这两个条件的汽车强制报废。所以，在接受汽25、车作抵押时一定要审查拟抵押车辆已行驶的里程和已使用的年限，要避免贷款还未到汽车却已经被报废的情况发生。（注：凡在我国境内注册的民用汽车，属下列情况之一的应当报废：1、 轻、微型载货汽车（含越野型）；矿山作业专用车累计行驶30万公里，重、中型载货汽车（含越野型）累计驶40万公里，特大、大、中、轻，微型客车（含越野型）、轿车累计行驶50万公里，其他车辆累计行驶45万公里；2、 轻、微型载货汽车（含越野型）、带拖鞋的载货汽车、矿山作业专用车及各类出租汽车使用8年，其他车辆使用10年；3、 因各种原因造成车辆严重损坏或技术状况低劣无法修复的；4、 车型淘汰，已无配件来源的；5、 汽车经长期使用，耗油量26、超过国家定型车出厂标准规定值百分之十五的；6、 经修理和调整仍达不到国家对机动车运行安全技术条件要求的；7、 经修理和调整或采用排气污染控制技术后，排放污染物仍超过国家规定的汽车排放标准的。除19座以上的出租车和轻、微型载货汽车（含越野型）外，对达到上诉使用年限的客、货车辆，经公安车辆管理部门依据国家机动车安全排放有关规定严格检验，性能符合规定的，可延缓报废，但延长期不能超过标准第二条规定年限的一半。对于吊车、消防车、砖探车等从事专门作业的车辆，还可根据实际使用和检验的情况，再延长使用年限。所有延长使用年限的年限，都需按公安部规定增加检验次数，不符合国家有关汽车安全排放规定的应当强制报废。） 27、3、共有车辆的质押要注意取得共有人同意以车辆质押的书面证明，共有车辆质押是指以一两个以上的主体共同所有的车辆做质押。在做车辆质押贷款时应弄清车辆是否为多人共同所有，若为共同车辆，抵押是否已经全部共有人一致同意。 4、车辆质押贷款在转贷或借新还旧时需要重新办理抵押手续。担保法第52条规定：抵押权与其担保的主权同时存在，债权消灭的，抵押权消灭。转贷或借新还旧的结果是一笔新权的产生和旧权的消灭，因而除了当时是设定的最高额抵押物外，原设在车辆上的抵押权已经随旧权的消灭而消灭。新权必须重新设定抵押权即重新签订抵押合同和办理抵押登记。 5、质押合同的内容一定要填写全面 目前使用的质押合同基本是标准的合同文28、本，签订合同时只需要填空即可。但实践中，基本各种不同的原因，合同的要素往往没有填写完全，质押合同要素如果填写不全，在依法保全债权时常可能遇到各种举证上的麻烦，甚至导致质押权落空。六、 在业务操作中，要严格按下面的程序操作：第一 明晰产权 在确定要做车辆质押业务时，首先要确定机动车的所有人，即产权要清晰、明确；是否本人亲自前来办理质押业务，这是至关重要的，如火本人没有时间办理的，应当让其本人到公司出具授权委托书。 第二 检查车辆证件在确定车辆所有人后，接下来便是看车辆证件等手续。 （一）机动车等级证书；（2）行驶证；（3）附加税；（4）保险。 其中（1）（2）(4)必不可少，因为这是质押登记的必29、要条件，特别是机动车登记证书，就好像是车辆的户口本，记载着车辆的变动信息。 （二）未挂牌车辆需要检查以下证件 （1）国产车需要提供合格证，发票、技术参数表，不是免检车辆的需提供随车检验单。 （2）进口车需要提供货物井口证明书、购车发票、进口机动车检验单（办理换证、销售备案）、海关代征费税专用缴款书等。 （3）工程书需提供合格证、购车发票。 以上手续缺一不可，检查完毕后，然后核对车辆的型号、车架号、发动机号。如果车辆是在本地购买的，与车主一起到购车地点落实车辆是否全额付款。如果是在外地购买的车辆，要求车主提供汽车经销商的全额付款证明，否则的话，应不予办理。 机动车主人（质押人）需提供的证件：质押30、人为个人的，需提供身份证原件及复印件；质押人为单位的，需提供营业执照（副本）、组织机构代码证、法人身份证、经办人身份证、公章、公司章程的原件和复印件以及同意典当的证明。 第三 准确评估 评估在车辆质押过程中有着举足轻重的作用，评估过低，可能无法满足客户的需求，业务无法进行。评估高了，客户如果经营不善，到期不能及时还借款。那么，这笔借款使用时间很长，随着车辆本身的贬值，再加上超期的息费，就是造成损失的危险。这就要求我们及时了解各种类型的新车的价格的变化，以及当地旧机动车市场的旧车的行情，多方进行比较参考。业务人员要多了解这方面的知识和市场行情的变化，根据车的年限、行驶里程、有无大的撞伤，以及保养31、情况等多方面考察，确定了解客户的经营场所、经营状况以及所经营项目的市场前景、借款人的借款用途、机动车的品牌、市场的占有率、此类机动车需求量的大小等。 第四 确定质押比例及金额 （1）业务人员要对车辆本身进行多方面考察。检验完毕后，填写质押申请表，业务员填写机动车型、状况、出厂日期、行驶里程，现在新车价格，有无碰撞、伤痕、车的内置状况；然后，根据检验情况，综合分析，认真测算机动车评估价，并拿出意见。 （2）质押比例：旧机动车一般在60%以下。市场需求较大的商品车在70%以下，市场需求量不大的，在60%以下。车辆各项手续齐全，车况良好，经营状况好，信誉好的，可以适当提高10%的折当率。 第五 签订32、合同 公司与客户签订质押合同、借款合同，然后倒车管所办理质押登记。这里需要强调的是，车辆在办理抵押可能会出现以下几种情况： （1)客户因过去有经济纠纷，档案被查封。 （2）车辆已被抵押给别的单位。 （3）车辆因交通肇事被查封。 （4）因违章被记录，这种情况可能先处理违章后，再进行质押。(5) 因车辆刚挂牌，档案没有被联网归档。对没有挂牌的车辆，因为有的地方车管所或工商部门没有开展抵押登记业务，因此在签订借款、质押合同的同时，应当到公证处进行公证，以对抗第三人。第六 质押车入库车辆入库办理完质押登记后，汤客户在质押清单上签字，质押清单附有车主姓名，车辆手续名称、行驶里程、有无碰撞等，然后与客户一33、起把车辆放入仓库，以免车辆子啊入库过程中出现车辆摩擦损坏。第四篇 保证贷款的风险及控制一、 保证类贷款风险表现形式保证类贷款操作风险主要表现在两个方面：一是保证合同的主体选择、合同内容等因违反法律、行政法规的强制性规定而到导致的风险，这种风险多数情况下导致保证无效或部分无效；二是基于内部管理疏漏、保证人信用状况恶化、社会经济变化等原因而导致的风险，这种风险会使保证担保对债权的保障能力降低，第二还款来源严重不足。1、 保证人不具备主体资格，导致担保无效按照担保法的规定，国家机关、学校、医院等以公益事业为目的的事业单位、社会团体，企业法人的分支机构、只能部门等不得作为保证人；另外，我国公司法第六十34、条规定，董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。在信贷业务操作过程中，保证人的选择方面还是比较谨慎的，大多数情况下能确保保证担保的合法有效，但是仍有不少贷款的保证人是政府部门、医院、企业的分支机构，该类担保一旦被认定无效就可能会造成担保债权失去三分之二或一半的清偿保证。2、 保证人不具备担保能力或超能力担保，保证担保流于形式 保证人担保能力不足问题或超能力担保是目前保证类贷款的主要潜在风险。目前，对保证人的核保仅限于到人民银行信贷咨询系统查询担保情况，审查保证人的财务报表等，但对于保证人真实的财产情况、偿还能力和对外担保多少，根本无法搞清楚。一些贷款为了追求形式上的合法35、，对保证人的代为清偿能力分析不足，或者在找不到其他保证人的情况下降低门槛。如某公司的保证人是某某股份有限公司，该股份有限公司只有一块招牌是自己的，其财产早已转移，如果对其诉讼，则无法达到预期目的。3、 贷款客户相互担保 企业相互担保现象多表现为某集团下属企业之间的互保，这些互保企业往往处于同一种层面，面临的困难大致相同，要破产则会一块破，尤其是集团性公司的垮台带来的往往是一场灾难。4、 保证合同与借款合同无编号、不衔接 保证类贷款的主从合同必须一一对应，合同编号衔接。现实贷款档案中有大量的保证合同没有编号，有的保证合同保证金额与借款合同不一致（不含最高额担保），更有甚者，用已经还清的保证合同继36、续为新的借款合同担保。5、 随意涂改保证合同 一些业务人员随意涂改合同要素，如合同日期、借款用途等，有的为了让时效延续故意更改贷款日期，致使在庭审举证时不敢出示合同原件。6、 不能及时向保证人主张权利 担保法规定，债权人应当在保证期间内向保证人主张权利（主张的方式可以是诉讼、仲裁或催收等）。为了确保贷款的诉讼时效，业务人员一般能够对到期、逾期贷款发出催收通知，但仅仅对借款人发出催收，而忽略了对保证人应同时进行催收。保证期间是不变期间，超过保证期间的，保证人将免除保证责任。二、 加强保证类贷款监控、防范的建议对保证类贷款要从规范业操作 程序人手，重炸审查依证人的体资格、担保能力，严格内部操作，确37、保业务合范合规。严格拟制集团公司内部互保；严格保持主合同的一致性、连贯性；严禁随意涂改主合同；严格禁止担保法定不得作保的人充当保证人；严格监控保证期间和对保证为催收通知的发放。具体说，应做好以下几项工作：1、 重视贷前调查，谨慎选择担保人。对于大量存在的法人保证人，应当在核实其资产和信用状况良好的情况下允许其提供担保。一般说来，法人保证人的资产和信用应符合以下基本条件：（1）资产信誉良好，无半年以上拖欠支付及逾期款，累计担保总额不超过其净产总额；（2）资产负债结构合理，资产负债不超过70%;(3)担保人财产权属明晰，担保财产易执行、易变现、不贬值；（4）经营状况良好，具有代为清偿能力的审查及定38、期检查。集团性客户关联企业之间不能进行保证担保，只能办理抵（质）押担保或符合条件的有关联企业保证担保。2、 签于主从合同分立，在合同文本的填写试用方面应注意下列问题：（1） 借款用途子啊主合同中如实填写，使保证人知悉真实的借款通途，防止其以骗保为理由提出抗辩而免责。（2） 借款凭证记载的借款日期和还款日期应该与借款合同日期和还款日期相一致。在填借款及还款期限时，要预留办理登记、审查等手续的时间。如实际放款日期合同载明日期相差较大，应当取得保证人书面同意。（3） 借款合同、保证合同、借款凭证上的连接条款必须准确填写准确确保主合同一致。（4） 合同要素应谨慎填写齐全，避免随意更改，确需涂改的应由当39、事人签章确认。（5） 合同份数应根据当事人准确填写。如一笔借款由借款人、保证人个一份，借款合同应至少为3份，才能确保当事人各持一份，如果填写为2份，保证合同中“保证人已收到并阅知所保证的主合同”便成一句空话。3、 强化贷后跟踪检查，及时掌握保证人资信变化状况，适时采取资产保全措施。 在信贷资产管理过程中，往往重视对借款人的贷后检查，将保证人放在一边，直到第一款来源没有保障后，才想起向保证人主张权利，而此时保证人的资信状况可能已经发生意想不到的变化。尽管在保证合同中已经约定，当保证人出现经营困难、财务恶化、重大诉讼或仲裁、对外担保等可能影响其履行保证责任的情况时，应当书面通知债权人，但是很少有保40、证人能做到，这就需要债权银行积极主动的行使权利，强化对保证人的贷后跟踪检查，及时掌握保证人资信变化状况，适当采取资产保全措施，否则就会落入被动境地。如在实务中对供销企业发放的借款人、保证人已经改制，将有效资产剥离成立有限公司，只剩下一个空壳企业，有的保证人将固定资产无偿转让给第三人，无形中增加诉讼的难度，扩大了债权的风险程度，也增加了债权实现的不确定性。 建议在资产管理过程中，应及时掌握保证人（当然也包括借款人）下列情况变化：一是保证人发生 关系变更、高层人事变动、公司章程修改以及组织结构调整；二是保证人生产经营、财务状况，是否发生重大诉讼、仲裁，可能影响其履行保证责任；三是保证人改变资本结构41、；四是保证人为第三热债务提供保证担保或者以其主要资产为自身或第三人债务设定抵押、质押，可能影响履行保证责任；五是保证人有低价或无偿转让有效资产、脱壳经营、非法改制等讨债行为；六是保证人有恶意破产倾向。第二章相关法律法规第一篇 担保法第八条 国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。第九条 学校、幼儿园、医院等为以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。第十条 企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。第十二条 同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责42、任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部责任。保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人请偿其应承担的份额。第十三条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十四条 保证合同应当包括以下内容：（一）代保证的主债权仲裁、数额；（二）债务人履行债权的期限；（三）保证的方式；（四）保证担保的范围；（五）保证的期间；（六）双方认为需要约定的其他事项。第十五条 保证的方式有：（一） 一般保证；（二）连带责任保证第十六条 当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为43、一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使钱款规定的权利：（一） 债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二） 人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三） 保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十七条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定 债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十八条 当事人对保证方式没有约定或者约定44、不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十一条 保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保责任。保证合同另有约定的，按照约定。第二十二条 保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。第二十三条 债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另45、有约定的，按照约定。第二十四条 一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日六个月。在合同一定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的待定。第二十七条 同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保，担保人在债权人放弃权利的范围免除保证责任。第二十八条 企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应46、的民事责任；债权人无过错的，由企业法人承担民事责任。第二十九条 有下列情形之一的，保证人不承担民事责任：（一） 主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的；（二） 主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。第三十条 保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十一条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十二条所列财产的占有，将该财产作为债权担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债权人或者第三人位抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十二条 下列财产可以抵押：（一47、）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有权的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。第三十三条 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。第三十四条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵48、押时国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。第三十五条 下列财产不得抵押：土地使用权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十二条第（五）项、第三十四条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者由争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。第三十六条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第三十七条 当事人以本法第三十八49、条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第三十八条 办理抵押物登记的部门如下：（一） 以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的土地管理部门；（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第三十九条 当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。第三十九条 同一财产向两上以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押所得的借款按50、照以规定清偿：（一） 抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二） 抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物登记的，按照本条第(一)项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。第四十条 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖抵押的房产土地时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖。但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。第四十二条 本法所称动产质押，指债务者或第三人将其动产移交债权人占有，将该加产作为债权的担保。债务人不履行债务，债权人有权依照本法51、规定以不动产折价拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人债权人为职权人，移交的动产为质物。第四十三条 出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权亲占有时生效。第四十四条 下列权利可以质押（一）汇票、支票、债券、存款单、仓单、提单；（二）依法可以转让的股份、股票；（三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；（四）依法质押其他权利。第四十五条 以现金或者提货日期的汇票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，汇票、支票、债券、存款单、仓单、提单或者提货日期先与债务履行期的，质权人可以在债务行期届满前兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价52、款或者提取的货款用于提前清偿所担保的债权或者向出质人约定的第三人提存。第四十六条 以依法可以转让的股票出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。股票出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的可以转让。出质人转让股票所得的价款应当向质权人提前清偿所担保的债权或者向与质权人约定的第三人提存。以有限公司的股份出质的，使用公司法股份转让的有关规定。质押合同自顾份出质记载于股东名册之日起生效。第四十七条 以依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效53、。第四十八条 本法第四十七条规定的权利出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的可以转让或者许可他人使用。出质人所得的转让费、许可费应当向质权人提请清偿所担保的债权或者向质权人约定的第三人提存。第二篇 物权法第一节 不动产登记第一条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第三条 登记机构不得由下列行为：（一） 要求对不动产进行54、评估；（二） 一年检等名义进行重复登记；（三） 超出登记职责范围的其他行为。第四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第五条 不动产登记计费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例采取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。第二节 动产交付第六条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第七条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第三篇 中华人民共和国城市房地产管理本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取55、得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设等行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第一条 土地使用权出让，可以采取拍卖，、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖的、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按照国家规定所确定的最低价。第二条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一） 有自己的名称和组织机构；（二） 有固定的经营场所；（三） 有符合国务院规定的注册资本；（四） 有足够的专业技56、术人员；（五） 法律、行政法规规定的其他条件。第三条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准玉转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产的，应当按照国务院规定，保有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续的，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获57、收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四条 商品房预售，应当符合下列条件：（一） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二） 持有建设工程规划许可证；（三） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。第三节 房地产质押第一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应58、当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人可优先受偿。第二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。第四篇 西安市房地产抵押管理办法第三条 房地产抵押实行登记制度。依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。第四条 下列房地产可以设定抵押：（一） 取得房屋所有权证的房屋；（二） 取得期得所有权的房屋；（三） 符合房地产转让条件的在建工程。第五条 有下列情形之一的房地产设定抵押的，应遵守下列规定：（一） 共有的房地产59、，抵押人应取得其他共有人的书面同意；（二） 已出租的房地产，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人；（三） 国有企业、事业法人以国家授权其经营管理的房地产，应当经主管部门或国家授权的投资机构批准；（四） 集体所有制企业的房地产，应当经本企业职工（代表）大会同意；（五） 股份制企业的房地产，应当按企业章程的规定，经董事会或股东大会通过；（六） 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人；（七） 破产、兼并企业的房地产用于安置企业职工的，接受企业以该房地产设定抵押的，应经企业职工代表大会通过，并报市或县（市）、区人民政府批准。第六条 下列房地产不60、得抵押：（一） 权属有争议的房地产；（二） 教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房地产；（三） 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；（四） 依法查封或其他形式限制转让的房地产；（五） 已出租的公有住宅房屋；（六） 已经预售的房屋；（七） 在依法公告拆迁范围内的房地产；（八） 国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物；（九） 法律、法规规定不得抵押的其他房地产。第七条 房地产抵押人所担保的债权人不得超出房地产的价值。 房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。第八条 抵押人与抵押权人可以在最高债权额度内，以房地产对一定期限内连续发61、生的债权作担保。第九条 房地产抵押，必须经具有法定相应评估资格的评估机构评估价格。购买的预售房屋以预售合同中载明的价格为准。第十条 房地产抵押合同除具有经济合同要求载明的主要条款外，还应载明下列内容：（一） 主债权的种类，数额；（二） 抵押房地产的座落、层数、结构、建筑面积、用地面积以及权证编号等；（三） 抵押房地产价格；（四） 抵押房地产担保的范围；（五） 债务人履行债务的期限；（六） 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、责任以及意外毁损或者灭失的责任；（七） 抵押权消灭的条件。 抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押房屋的所有权转移为债权人所有。第十一条62、 抵押房地产担保的范围，包括担保主债权项下的金额及利息、违约金、罚息、损害赔偿金和现实抵押权的拍卖费、诉讼费等有关费用。当事人另有约定的，从其约定。第三章 抵押登记 第十二条 房地产丢啊当事人应当自房地产抵押合同签订之日起十五日内，向市、县（市）、上街区房地产抵押管理机构申请抵押登记，办理房屋他项权证。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。第十三条 办理房地产抵押登记，应当向房地产抵押管理机构交验下列文件：（一） 抵押申请书；（二） 主合同、抵押合同；（三） 抵押房地产评估报告；（四） 抵押当事人双方的身份证件或法人资格证明；（五） 本办法规定的及房地产抵押管理机构认为必要的其他文件。第十四条 63、抵押取得房屋所有权证房屋的，抵押人应当向房地产抵押管理机构交验房屋所有权证、土地使用权证或土地共用证明。 购买期得所有权的商品房设定抵押的，还应当向房地产抵押管理机构交验购房合同、预售许可证、交款凭证。 购买期得所有权的住房制度改革的房屋设定抵押的，还应当向房地产抵押管理机构交验建设工程规划许可证或房屋所有权证、建设单位的土地使用权证、购房合同、交款凭证。 在以在建工程设定抵押的，还应当向房地产抵押登记管理机构交验土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程概算书及已投入的工程款额、已完成工程量的证明。抵押人交验的土地使用权证或土地公用证明应经土地管理部门验证；房地产抵押登记手续办理64、完毕后，应向土地管理部门备案。 第十五条 抵押的房地产有本办法第四条规定情形之一的，抵押当事人应当向房地产抵押管理机构交验相应的证件、批准文件或书面证明。 第十六条 市 、县（市）、上街区房地产抵押管理机构应当自收到抵押登记申请之日十五日内，经审查符合本办法规定的，给予登记发给房屋他项权证；对不符合本办法规定的，不予登记，并书面答复申请人。第十七条 房地产抵押登记，房地产抵押管理机构应在抵押房屋的所有权证上载明已抵押项。房屋在抵押期间竣工的，应重新申请抵押登记。抵押期间，所有权由抵押人收存；房屋他项权证由抵押权人收存。 第十八条 抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当自抵押合同变更之日起十五65、日内，到原房地产抵押管理机构办理抵押变更登记。 抵押合同解除或终止的，抵押当事人应当自抵押合同解除或终止之日起一个月内，持有关证件到原房地产抵押管理机构办理抵押注销登记。第十九条 抵押人转让抵押的房地产，应当同时抵押权人，并告知受让人房地产已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让房地产的价款，明显低于其价值的，抵押人应向抵押权人提供相应的担保；抵押人不提供，不得转让抵押的房地产。抵押人转让抵押房地产所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。第二十条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知66、抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。第二十一条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（一） 债务履行期满，抵押权人未受清偿，债务人又未能与抵押人达成延期履行协议的；（二） 抵押人死亡或者依法被宣告失踪、宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受馈赠人拒绝履行到期债务的；（三） 抵押人被依法宣告解散或破产的；（四） 抵押人违反本办法有关规定，擅自处分抵押房地产的；（五） 抵押合同约定处分房地产的其他情况。第二十二条 抵押权人处分抵押的房地产，可以与抵押人协议将抵押房地产折价处理或者以拍卖、变卖方式处理。协议不成的，抵押权人可67、以向人民法院提起诉讼。第二十三条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。第二十四条 抵押人被依法宣告破产的，其破产前已设定抵押的房地产，抵押权人享有优先受偿的权利。对处分抵押房地产所得价款超过其所担保的债务数额的，超过部分属于破产财产。第二十五条 处分抵押的房地产所得款项，依下列顺序分配：（一） 支付处分该房地产的费用；（二） 支付与该抵押房地产有关的应缴纳法定税费；（三） 安抵押顺序依次偿还抵押权人所欠债务本息及违约金；（四） 余额退还抵押人或抵押房地产继承人、受馈赠人。法律68、法规另有规定的，从其规定。案例分析案例1、某甲女士，准备用自有房产作抵押融资10万元，房产证件齐全，位置较好，但是是房改房。A. 房改房手续齐全也是可以办理抵押的；B. 房改房应该注意以下风险：1）、了解产权可靠性 确认产权的房主是否卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并不了解是否已经按成本价补足分摊费用。2）、确认登记的面积、使用期限 在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出69、让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。3）、清楚房屋背景与周边环境买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。4）、确定房价的合理性 通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。案例2、 某乙先生，准备用其母亲名下的房产做抵押融资20万元，资金用途合法，有可靠的还款来源，但是其父亲刚去世。A.用他人的房产做抵押是可以的；B.此案例中，需要注意的是继承问题即遗产继承的纠纷。案例3、某A公司，将位于某广场繁华路段的整层商铺做抵押贷款500万元。营业执照、组织机构代码证、税务登记证、预售房许可证等各项证件齐全。该栋楼房一层商铺已出租营业，以上20层均售出，但是该层做抵押之商铺未出售装修。后经调查了解，A公司有很多经济纠纷，与承建商、业主纠纷也比较多。A.有纠纷的房产、商铺要尽最大可能的避免；B.融资人的名誉要充分考察。