1、XXXX物业管理方案手册 XXXXXX管理有限公司 XX年八月目 录第一章 XXXX广场南区概况第二章 市场调研第一节、XXCBD区域写字楼发展与物业管理特征第二节、XX物业管理支持资源调研分析第三章 经营管理目标第四章 管理模式及定位第一节 管理模式第二节 管理定位第三节 南区管理处组织架构第五章 物业管理基本服务内容第一节 安全管理第二节 环境卫生管理第三节 设备设施的维修和养护管理第四节 客户服务和客户关系管理第六章 管理重点与难点第一节 门禁管理第二节 交通秩序管理第三节 二装管理第四节 能源管理第五节 应急管理第六节 VI系统管理第七节 分包方管理第七章 营运管理第一节 主力店管理第2、二节 写字楼租赁管理第八章 总体保障第一节 培训管理第二节 质量检查第三节 客户满意度调查第九章 工作进度计划第一节 人员招聘到岗计划第二节 工程前期介入计划第三节 文件编制计划第四节 物品采购计划第五节 业务分包工作计划 附件一、XXXX广场南区管理处组织架构图 附件二、XX广场南区人员到岗计划 附件三、工程前期介入计划 附件四、物品采购计划 附件五、业务分包工作计划第十章 管理成本测算 表一：南区物业管理费测算汇总表 表二：南区能源消耗测算表 表三：南区维保费测算表 表四：南区保洁绿化费测算表 表五：南区保安消防费测算表 表六：南区工资福利测算表 表七：南区行政办公费测算表 表八：南区保险3、费测算汇总表 表九：南区分类建筑面积明细一览表 表十：南区设备能耗测算分摊系数表 表十一：南区技工工资分摊系数表 表十二：工资分摊系数表 表十三：工资分摊表 表十四：XXXX广场南区写字楼物管费测算表 表十五：XXXX广场南区电影院物管费费用测算表 表十六：XXXX广场南区新世界精品物管费测算表 表十七：XXXX广场南区新世界百货物管费测算表 表十八：XXXX广场南区沃尔玛物管费测算表 表十九：XXXX广场南区KTV、SPA物管费测算表 表二十：XXXX广场南区电玩城物管费测算表 表二十一：XXXX广场南区地下停车场物管费测算表 表二十二：南区折旧、低耗摊销明细表 表二十三：南区劳保费用测算表4、 表二十四：XXXXXX物业管理机构费用分配系数表 表二十五：XXXXXX物业管理机构费用预算分配表 表二十六：空调电费(元) 表二十七：强电电费 表二十八：给排水电费(元) 表二十九：电梯电费(元) 表三十：给排水电费(元) 表三十一：弱电电费(元) 表三十二：卫生间用电 表三十三：空调水费 表三十四：给排水费第一章 XXXX广场南区概况 XXXX广场南区占地4万平方米，总建筑面积约215，000平方米（含加强层）。建筑高度99.9米，楼高22层（酒店23层），建筑密度39%。名称位置层 次建筑面积（M2）备注东区写字楼东座塔楼8-25层共15层27421.00 西区写字楼中座塔楼8-25层5、共15层27421.00 含加强层酒店西座塔楼/西裙楼6、7层共23层含加强层新世界百货东区裙房731442.30 新世界精品西区裙房27976.00 电玩城西区裙房03894.74 影院西区裙房03/03夹层7775.26 KTV 、桑拿、SPA 西区酒店04/04夹层10165.07含酒店泳池沃尔玛超市地下地下一层20252.32地下车场地下地下二、三层18758.33764个车位，人防面积11710.01地上车场/暂无数据60个车位垃圾房西区地下二层65.00 物业管理用房西区裙房03夹层/地下1500.00 绿化面积/3000.00 第二章 市场调研第一节 、XXCBD区域写字楼发展与6、物业管理特征1、 XXCBDXXCBD经过几年的规划建设，初步形成了以国际金融产业为龙头，文化创意产业聚集发展，现代服务产业占主导地位的产业发展格局。 传媒核心：目前，XXCBD区域内及周边地区聚集了文化传媒单位近千家，总收入近190亿元。中国最具权威性的国家级报纸人民日报、重要的区域性日报XX日报集团和XX青年报，中国最有影响力的国家级电视台中央电视台和区域性的重要电视机构XX电视台、凤凰卫视，以及中国最大的三个门户搜索网站新浪、搜狐、网易均坐落在CBD及周边地区。围绕这些机构的上万家上下游企业将不断跟进，形成规模效应，发展成庞大的传媒产业链。 国际核心：80%的各国驻华使馆、60%境外驻京7、单位、80%海外驻京新闻机构集中在CBD。 商务核心：CBD区域已经形成以公司总部为核心，外资金融、保险机构、制造业、IT企业为保障，咨询服务机构为产业链条的现代服务业集散地。全球500强公司在京设立了156家办事处（分支机构），其中在CBD区域有130家。区域发展前景及投资环境优势显著，得到世界500强企业的普遍认同与青睐。国际客户由于进入XX高档写字楼市场较早，目前市场相对成熟并且正在逐渐走向细分，比如高科技类的公司部分考虑向中关村地区发展；金融、保险类企业向金融街方向发展等，但CBD地区一直以来是跨国企业办公的首选。2、CBD区域写字楼特征 CBD写字楼的设计理念和建筑水平与国际先进项目8、日益接轨，例如：在建的新保利大厦、华贸中心、XX财富中心、银泰中心等项目都是出自国际知名设计公司的手笔；项目的建造标准以跨国公司的需求为标准，如建筑层高、电梯速度、大堂装修、商务配套设施等； 2006年和2007年CBD写字楼集中放量，供应量近200万平方米，几乎接近往年的供应量总和，因此未来2-3年写字楼市场竞争会十分激烈。3、XX写字楼管理特点XX的写字楼的物业管理水平在全国是最高的，这与XX的政治、文化、经济中心的地位是相匹配的。主要有以下几个特点：（1） 境外知名的物业管理公司进入早、影响大。一批物业管理的“洋管家”如仲量联行、戴德梁行等早在1998年就已进入XX物管市场，带来了国际上9、先进的管理理念和管理方法，目前这些“洋管家”在XX直管和顾问的面积平均每家都超过1000万平方米；（2） XX本地物业管理企业的物管水平提高快。XX现有的知名写字楼的物业管理80%以上都是由本地公司管理，如国贸、招商局大厦、京广中心、赛特大厦等，外地公司很难在XX承接写字楼项目。XX的物管公司在经历了“洋管家”的顾问培训后，因为对XX市场和XX人的消费心理更熟悉、更了解，自己在接手直接管理后，管理品牌树立得相当不错。；（3）写字楼物业服务凸显个性化服务。XX的很多写字楼从销售阶段开始，就对目标客户群进行细分，出现了越来越多的“少数人的写字楼”。 这些写字楼专为某一类公司打造，比如专为传媒企业建10、造的号称中国麦迪逊大道的温特莱中心，定位于写字楼商铺的万邦科贸大厦等，几年前就已入市的华彬国际大厦，前一段时间也将主要客户群瞄准为体育产业。 从某种意义上讲，企业总部型写字楼也是瞄准细分客户群。 市场是一个无限细分化的过程，随着写字楼市场的竞争日趋激烈，细分的趋势也将越来越明显。第二节、XX物业管理支持资源调研分析一、 XX市物业管理市场专营业务分包现状目前，XX市的物业管理市场较为繁荣，因此，针对同专业、不同领域的各个专业化管理服务团队也越来越多，他们只针对物业管理中的某一项服务管理内容进行管理，通过其专业化程度高等优势来吸引客户（物业管理公司），占领市场。1、保安服务：一般可以分为三种情况11、： 全部为公司内部保安员：主要为机关单位等采用，其他单位较少应用； 全部为外包聘用保安员：此种模式应用较少。 公司内部保安员与外包聘用保安员相结合的方式：此种方式可将外围等的管理范围分包给保安公司去进行管理，物业公司内部设置保安人员（内保），对楼内及较为重点的部位进行管理；此种方式管理效果好，应用较为广泛。2、保洁服务：XX保洁公司在1989年亚运会后开始大量涌现，现有专业保洁公司近500家，并成立了保洁行业协会。目前市场上大多数物业管理公司对保洁部分均采用的是外包给保洁公司代为管理的形式，然后制定相应的监督制度对分包商进行管理；3、 绿化维护：对于外围绿化绿地的管理可以自管也可以将其分包给专12、业性较强的绿化公司进行管理，对于绿化面积较大或种植植物较难维护的项目，建议分包给专业的绿化公司代为管理；4、 停车场管理：一般也可以分为三种情况： 物业管理公司自行招聘员工进行管理； 聘用专业停车场管理公司管理，车场管理人员由其委派，物业公司每月支付车场人员费用； 全面委托给专业停车场管理公司进行运作，并由停车场管理公司每月按时上缴物业管理公司承包租金。分包的优势主要有：1) 外包公司专业化水平较高，工作熟练；2) 外保公司人员充足、调配便捷；3) 减低成本，外包人员无福利等费用发生；4) 风险转移，将风险有效转给专营业务公司等。二、XX市物业人力资源调查1、 物业管理人员（1） 总物业经理/13、管理处主任/项目经理：此类人员人力资源市场较为缺少，人员相对稳定，流动率较低；（2） 物业经理：此类人员人力资源市场供求关系较为正常，人员相对稳定，流动率较低；一般采用内部提升的方式。（3） 物业主管：此类人员人力资源市场供求关系较为正常，一般采用内部提升、举荐的方式来运作。（4） 物业助理：此类人员人力资源市场供求关系较为正常，此职位工作较为简单，适宜用出入社会的毕业生，所以历届毕业生为主要物业助理来源。2、 工程人员（1） 工程部经理：此类人员人力资源市场供求关系较为正常。（2） 工程师：此类人员人力资源市场较为紧缺，专业性较强，人员流动性较低。（3） 工程技工：此类人员人力资源市场较为紧14、缺，要求有一定专业知识，动手能力强；此部分人员流动性-中，市场资源有限，要求到岗时间较紧，工资较低；基础职位，不易作人才储备，通常通过职介、网络、报纸、招聘会等方式招聘。3、 保安人员（1） 内保：此类人员人力资源市场较为紧缺，流动性强、稳定性差、工资较低、未来发展空间受限，要求到岗时间较紧，对年龄、身高有限制。（2） 外保：此类人员人力资源市场供求关系较为正常，可选定被信任的固定分包商。4、 保洁人员：通常采用固定的分包商。5、 车场管理人员：应聘人员通常年龄在4045岁左右，下岗或内退，要求本市户口，招聘渠道主要为职介、报纸等，此类人员工资较低，在员工录用时须对以前的劳动关系作进一步明确。15、第三章 经营管理目标一、经济目标1、 已入住客户物业费收费率达到95；2、主力店租金收费率达到98。二、管理目标1、接管两年内，获得“XX市物业管理优秀大厦” ； 2、接管三年内，获得“全国物业管理示范大厦” 。三、质量目标（ISO9001：2000）1、业主、客户满意率95以上；2、业主、客户有效投诉率0.5%以下，投诉处理率100%，；3、房屋共用部位、共用设施设备完好率98以上；4、卫生消杀达标率98%以上；5、房屋零修、急修及时率100合格率98以上；四、环境目标（ISO14001：2004）1、单位垃圾分类率98%以上；2、分类垃圾处置率95%以上；3、餐饮残食处置100%；4、对供16、方（相关方）施加影响99%以上。五、安全目标（OHSAS18001：2001）1、重大人身、设备、财产事故为零；2、卫生、消杀、食物中毒危害发生率为零；3、安全设施、设备完好率100%；4、安全标识、标志率达99%以上；5、大厦无重大火灾、火险、压力容器爆炸、压力管道爆裂、交通、治安责任事故。第四章 管理模式及定位第一节、管理模式一、 管理服务前置化管理服务前置化-提前告知客户物业管理的要求和服务信息。服务的前置化不只是发一本管理手册给客户，而是通过第一次的与客户接触，面对面告知客户物业管理的服务内容和管理要求，以取得客户的配合和支持，物业公司也可以在第一时间掌握客户的相关信息。包括：1、对大17、客户在装修前（租约签订前）客户经理早期介入，提前知道客户的需求，如网络带宽、员工人数、上下班时间、装修要求等；2、客户入住前的专人服务辅导： 提供物业公司的服务内容清单，如保洁入室服务、鲜花租摆、送水服务等； 告知相关管理规定，如装修管理、车辆停放、安全和消防管理、非工作时间、报修服务等； 特殊设备的使用方法，如门禁卡、VAV四管制空调二、一站式客户服务模式网络信息大堂前台来访电话请求写字楼一般客户客户服务中心客服经理大客户主管大客户工程部保洁室安管部 大客户绿色通道 部门间正常工作传达 反馈三、快速反应1、正确处理“关键时刻”关键时刻是指与客户有面对面或通话接触的时刻。包括： 咨询 保修 投18、诉 紧急突发情况2、及时做出反应 “8”8分钟赶到现场 “3”30分钟解决一般问题 “4”4小时内就中修问题的维修方案及期限给出书面答复 “1”24小时给出书面答复 3、以首问责任制、岗位责任制和逐级负责制相结合的快速反应体系 首问责任制问题的跟进人。 岗位责任制问题的解决人。 逐级负责制问题的连带责任人，是指上级对下级发生的问题连带责任。第二节、管理定位南区的管理定位是：精品意识、精品服务、精品形象1、运用培训、宣传和日常工作要求，将精品意识灌输到每一个员工和工作的每一个细节。2、精品服务即对质量目标、经营目标和客户需求的深入分析，通过系统化的操作流程和标准化的量化管理来推进专业化水平，实现19、服务产品的高度精品化。对质量目标的培训，细化为工作流程的每个环节培训和日常监督。在对员工的日常考核中，采用管理层员工绩效考核与基层员工行为考核相结合的原则，将质量目标的贯彻落实到每一个人的实际工作内容中。对经营目标分解到部门和班组，做到奖罚分明。每月进行一次客户需求分析，及时发现客户的实际和潜在需求，进而调整工作重点和人员配置，争取满足并超越客户的期望。3、精品形象包括：(1)、对客服务大厅的装修品质要求；(2)、相关设备的配置，如服务前台的电脑配置；(3)、服务人员的着装、形象和中英文口语要求；(4)、所有标识和对客户公文全部为中英文双语。第五章 物业管理基本服务内容 第一节、 安全管理人们20、常说“安全第一”，安全管理工作的重要性由此可见，只有大厦的安全有了切实的保证，客户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是大厦管理的基石。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。一、治安管理1、治安工作的特点及主要工作内容特点： （1）以预防为主。 （2）大厦保安与社会治安紧密联系。 （3）服务性强。 （4）“技防”与“人防”相结合。 主要工作内容： （1）门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意进出人员中的可疑人员，防止各类案件的发生。 （2）安全巡检。定时和不定时地对大厦内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素21、及时进行解决。 （3）停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。 （4）案件处理。对大厦内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件按有关规定上报公安机关处理。 （5）消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。2、管理控制措施（1）加强门岗的监控力度A、人流出、入区控制图门岗值勤业户问 候询问后、指引办理门禁卡询问后、指引办理门禁卡进入大厦来访客户从速通门进入大厦（并跟踪观察）送货及施工人员从消防电梯进入大厦（并跟踪观察）门岗值勤业户大件贵重物品须经业户确认用门禁卡换回身份证件检查证件（出入证）放行来访客户放行其22、他人员放行B、物流出区控制图门岗值勤用户所带物品询 问执用户证明执管理处开的放行条放行来访客户收回放行其他人员确认无误，收回放行条放行（2）特勤服务：南区安管部将配备有一定数量的，来自于特警、特种兵部队的保安人员，公司特别为其进行委托培训，在客户需要的时候，这些员工组成临时特勤队，为客户的私人保卫、重大活动、押运和VIP接待工作提供服务。（3）礼宾服务：在没有发生重大安全事故和安全隐患的时候，安管员更多是以形象展示的作用出现的： 大门和大堂保安穿着高档制服，配无线对讲耳麦； 大门和大堂固定岗统一为立正站姿，大堂岗遇到VIP客户进出时立正并问候（您好，请进，再见，请慢走等）； 具备日常英语会话能23、力。（4）实行24小时巡视 巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。（5）治安状况统计对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。（6）季度安全评估每季度对综合安全状况进行评估，并形成评估报告。二、 消防管理消防安全责任重大，消防管理的关键环节在于下列四个方面：1、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。 消防工24、作不只是少数人的事，而应是大厦中全体人员的共同职责，对于大厦的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：（1） 大厦防火工作的各项有关规定；（2） 手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法。管理处员工还应懂得以下两点：（1） 遇到紧急情况时自己的职责任务；（2） 重要物资（货币、文件等）的转移及办法。1、 日常检查（1） 防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏；（2） 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；（3） 各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等；（4） 各种灭火器：瓶体是否完好，25、固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等；（5） 消防栓是否完好，水压是否符合要求。2、 让用户参与大厦的消防管理（1） 组织大厦人员开展消防演习；（2） 请消防支队做有关知识讲座；（3） 成立义务消防检查队，对大厦消防设施进行检查。3、 消防报警特殊处理程序 调度中心值班人员义务消防队员火警扑救 通知 往现场 报警消防119 报告管理处主任 往现场 报告 掌握现场情况公司领导 通知 往现场出事用户 第二节、 环境卫生管理物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料26、，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。一、 全面实施ISO9001质量保证体系和导入ISO14001环境管理体系实施ISO9001：2000质量保证体系是进行大厦规范化管理的保证，建立和实施ISO14000环境管理体系则保证南区成为生态绿色环保办公大厦。 1、环境管理的主要任务A 负责大厦各个楼面和各部位公共区域，使其达到标准的清洁要求；B 负责对保洁分包方进行监督和业务培训，使他们不断提高业务素质；C 负责接受客户的委托清洁业务。 2、16小时保洁制度大厦实行16小时两班组保洁制度，早晨7：00上班直至晚上11：00时下班。以保证大厦的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在大厦人流27、低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。3、噪音污染控制 噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65%以上。南区，位于主要干道，噪音污染问题比较严重。把噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。我们的具体措施主要包括以下两个方面：A 建议进一步加强大厦周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。B 进入大厦地下停车场车辆一律不能鸣喇叭，并限速15公里/小时内行驶。4、垃圾分流在狠抓环境管理和培养用户环保意识的基础上，我们将对办公垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾28、回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。办公室的垃圾垃圾分类收集箱可回收资源无害物有害物废弃物品收购站环卫部门运出大楼集中处理（1）垃圾收集袋装化：办公垃圾的收集，统一采用垃圾袋袋装并投于收集处。（2）分类回收的垃圾箱。（3）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。 5、杀虫灭鼠 办公区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。（2）聘请专业队伍进行消杀工作。（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体无害。（4）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围29、要求和标准。（5）在办公区域内定期进灭虫、灭鼠的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到随杀。（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、空调机房、电梯机房、食堂等部位（含餐厅厨房）以防鼠、蟑螂为主，其他设施和场所以杀虫为主。（7）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。（8）对由市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。二、南区清洁主要工序场所作业内容实施次数日常清扫外围部分（红线外3米以内）1.1地面清扫1.2外围四周去污清扫1.3金属类用清洁剂擦拭2.0货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫3.0室外烟灰筒、30、旗帜杆用干、湿毛巾擦拭后，白钢光亮剂涂抹一遍随时随时1次/日随时1次/日【一 楼】正门大厅电 梯 间各 种 门走 廊楼 梯1.0正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清扫。2.0大堂石材地面打磨抛光。2.1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重的地方要用清洗剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。2.2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽。3.0下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。3.1雨天应铺脚垫，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦去。天晴雨后，要立即对擦脚垫清洁，存放在规定的地方。3.2对于擦鞋垫31、之类物品，应用真空除尘器清扫。3.3关于报纸箱、邮件箱、楼内指南、金属部件、内部电话、公用电话，应干抹。金属及金属部件，应用适当的清洁剂擦拭。3.4大堂接待台及其附属物清扫。3.5扣板墙面用中性洗剂去污。3.6大理石墙面及其周边的擦拭并注油保养。3.7踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。3.8消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。3.9开关盘用干（湿）毛巾去污。随时2次/周随时随时随时2次/日1次/日3次/日2次/日随时随时1次/周随时【各楼层】电 梯 间走 廊附属房间楼 梯1、 1方格地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。同时要使倒伏的绒毛挺立起来。1、 2在楼内巡回进行方格地毯的去污工作。1、 32、3根据方格地毯玷污情况，可以将玷污部分替换下来，用适当的清洗剂洗去污垢。1、 4方格地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下来进行修补。2、 1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小尘土。玷污严重的地方要用清洁剂擦拭干净。2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，留意不可损伤表面光泽。3、0花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地推或毛巾保养。4、0腰壁、巾木、门扇、各种揭示板对其玷污严重部分，应用清洁剂擦拭干净。1、 0楼梯扶手、墙面及台阶要进行擦拭。2、 0金属部分的污点要用适当的洗涤剂擦蹭干净。3、 0踢脚线要用干（湿）毛巾去污和中性清洁剂擦拭。4、 0消火栓和金属阀要用33、干毛巾擦拭。5、 0涂料墙面用细砂布去污除渍。（含开关、按纽）1次/日随时随时随时随时随时随时随时随时1次/日2次/日1次/日随时洗手间1、 0地面用扫帚扫过之后，用水冲擦，玷污严重时，使用中性洗涤剂擦拭干净。2、 0补充手纸及液体香皂。3、 0清洁洗面台、洗面盆，把镜子擦拭干净。4、 0陶瓷便器连给水、排水各附属物要用适当洗涤剂擦拭干净。5、 0清理废纸桶及秽物箱内之废弃物品。6、 0门、腰壁、隔扇、各种揭示牌用清洁剂擦抹干净。7、 0墙面（含纸篓、洗液盒）擦拭。8、 0不锈钢部件用白钢光亮剂涂抹。2次/日随时随时2次/日1次/2日随时2次/日随时1次/日开水室1、 0地面清扫方法与卫生间相34、同。2、 0清扫水池和壁橱之周围，根据情况，对不锈钢用清洗剂进行擦拭。3、 0开水器用干（湿）毛巾擦拭涂抹光亮剂。4、 0开关箱用干、湿毛巾擦拭。5、 0墙面用细纱布去污。2次/日1次/日随时1次/日1次/日电梯1、 0用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉在地面上的碎纸屑等物。2、 0电梯轿箱内之金属部位、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层指示灯要用干抹布擦拭，根据需要可以用适当清洗剂擦拭干净。3、 0各层电梯沟槽，容易引起故障，要用真空吸尘器将尘土杂物清除干净。随时5次/日1次/周车场（包括车道）1、 0经常检查，发现有不干净情况随时清扫。2、 0墙面去污。随时随时垃圾场厨余垃圾要清理好垃圾和厨房35、垃圾。（排运由专业公司负责）1次/日厨余垃圾存放处1、 0地面用水冲洗。2、 0清除排水口的垃圾及杂物。1次/日随时外围之地面日常性清扫1、 0用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等）2、 0脏污严重地方用水冲洗。随时随时院内绿化部分清除绿化地之落叶及杂物。随时标志扶手等标志、扶手要擦拭干净。1次/日其他暴风雨时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（包括前面大道路面）下过雨后的地面，要做到能安全通行，无积水。迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防范于未然。在大厦外围范围内出现的垃圾及脏污现象，要做到适时清扫处理。（前面的道路及步行道，必要时也要进行清扫）随时定期清扫屋顶阳台楼面36、1、 0地面要清扫，玷污严重时用水冲洗。2、 0清除排水沟之杂物泥沙，防止堵塞。（在下过大雨之后要随时检查）3、 0有必要保持清洁的金属部分，要干抹及用清洗剂抹干净。1次/周1次/周1次/周停车场（包括车道）0用扫帚清扫干净。如有泥沙、油污，随时用水冲洗或用适当洗涤剂清洗干净。0清除排水沟之泥沙杂物，防止堵塞。0在上下车地方周边的柱子，要用湿抹布抹干净。0墙面用细砂布去污。0天花、管道用干、湿毛巾擦拭。0灯具用干、湿毛巾擦拭。2次/天2次/周2次/周1次/季度1次/半年1次/2月外墙玻璃窗户玻璃外面（室内可视部分，包括花岗岩板），利用擦窗机进行。作业时注意下列事项：1 . 0作业要在白天进行，37、在大风天、下雨天要避免室外作业。2 . 0作业尽量安排在节假日期间，不影响办公室内工作人员办公。3.1 遵守劳动安全规则及各项作业规则，以保证作业安全。3.2 高空作业使用安全带。3.3 为了防止高空作业当中掉落所使用的工具和器材，必须设置预防栅栏。3.4 必要时派保安人员疏导过路人。3.5 移动作业地点时，必须确认安全之后才能行动。2次/年一楼大厅的照明灯具把灯泡（灯管）取下来连同反光板一起用中性清洗剂去掉脏污，用湿抹布抹过之后，用干抹布擦干，安上灯泡（管）。对于塑料罩及塑料部分，洗干净后要涂上带电防止剂。2次/季度【一楼】正门大厅电梯间各种门走 廊楼 梯1、 0天花、风口、灯具用干（湿）毛38、巾结合清洁剂去污。2、 0玻璃、高墙部分去污除尘。3、 0电梯厅天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去除污渍。2次/季度1次/月1次/月卫生间天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。1次/月开水间门、腰壁及壁橱门、照明器等要清除灰尘或用湿抹布擦抹。1次/周电梯1、 0电梯轿箱内部之壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用适当清洗剂擦拭干净。2、 0各层电梯沟槽用清洗剂擦拭。3、 0天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洗剂去污。1次/周1次/周1次/月中控室1、 0天花、灯具用干（湿）毛巾除尘。2、 0沙发、椅子的去尘除污。1次/月1次/月其余各房管道井地面、墙面、天花、设备、管道、桥架、灯具的清扫。（清洁方39、式同上）4次/年或按甲方要求地毯的清洁地毯用专用地毯清洁剂进行清洗。1次/季度对废弃物设施的清理（日常性质的）厨余垃圾存放处对地面进行消毒，撒脱臭剂。1次/周通用事项1、 0清除墙壁灰尘。2、 0清除照明器具的灰尘及擦拭灯泡。3、 0各层机电设备房地面及墙面清扫。4次/年4次/年按需进行外围清扫外围地面1、 0定期清扫1、 1地面用机器清洗1、 2石头、瓷砖铺垫部分机器清洗1、3侧墙部分用水冲洗1、 4排水口、侧沟要清除污泥2、 0特别清扫：对照明器进行擦拭清扫3、 外围部分，特别是正门前面大理石地面机器清洗。4、 0上项的地面除用洗涤剂冲洗以外，根据材质需要结晶的要进行结晶。5、 0应清除侧40、沟排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而发生溢水的现象。6、 0大厦外部、招牌、揭示板等要用湿抹布抹试，对有必要的物件要擦亮，消防连接送水口要用适当的清洁剂去污。7、 0花岗岩墙台面用污渍剂擦拭。8、 0雨天即时清洁。9、 0室外绿地浇水。10.0室外灯具用干（湿）毛巾擦拭。1次/半月1次/半月1次/月2次/月2次/季度2次/周1次/月1次/周1次/周1次/周按需按需1次/月室外雨蓬用高空作业棚架及工具擦拭1次/周标志、扶手等除尘、湿擦、干抹。（玷污严重时，随时进行）三、清洁工作检验标准和方法分类项目检验标准检验方法楼层公区卫生地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，理石地面有光泽，地毯平整、干净41、，无污渍。抽查墙面理石墙面用纸巾擦拭50CM，无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。脚踢线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无灰尘、无杂物。抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂物。抽查垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味。目测玻璃窗包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点。目测天花、灯罩目视无明显灰尘，无污渍。目测风口百叶目视无明显灰尘，无污渍。抽查各种设施外表包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等：表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。抽查卫生间大小便池内42、外光洁，无污垢、无积尘。适当地方放置卫生球，喷洒空气清新剂。抽查洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、无积尘。抽查地面、墙面光洁、无污迹、无脏杂物，无积水、无积尘，无蜘蛛网。抽查厕纸篓、垃圾桶无陈积物，无臭味，外表干净。检查楼梯及门楼梯所管区域内的楼梯、放火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂物。抽查扶手、栏杆光洁、无积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯走道及其墙上各种设施如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。抽查门干净，无灰尘、无污迹。检查楼外卫生标准地面和道路路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无脏物，无积水（指脏、臭水）、青苔。全面检查第三节、设备设施的43、维修和养护管理物业的维修养护是物业管理中硬件管理的核心部分，是使物业保值增值的核心手段。南区作为高智能化写字楼，在做好日常物业管理工作的同时，制定长期的房屋本体及设备养护计划。此外，我们将在南区的物业管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色办公环境。一、机电设备管理的基本原则 1、大厦设备设施的管理采用安全而高效的管理模式 （1）建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。 （2）制订高标准的设备的维护保养计划。设备44、维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由工程部，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据设备管理规定和巡视检查记录开展工作，并作相关记录。 （3）实施高效的设备维修规程。设备的修理分为小、中、大 修。维修均应有记录，其中主要设均将建立设备修理保养情况记录卡作为档案性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜进行年度保养。电梯的维护保养由专业电梯公司负责。 2、建立完善的设备编码及标示方案 （1）根据大厦图纸资料的有关图则及通用图则，制定设备编码规则 （2）制定含有设备编码编号的设备台45、帐。 （3）依设备台帐设立设备管理卡设备卡执行设备责任人制度。 （4）机电的编号由公司工程部统一进行。 3、建立设备台账 （1）设备台账内设备均需建立相应的设备修理保养情况记录卡，将跟踪设备至报废。 （2）利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡动智能高效以工程部为核心辐射所有管理处理的工程部门，接受公司的宏观调控和监管。 （3）接受公司工程部综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误，对新问题工程部专案协助解决。 4、建立完善的质量记录体系 （1）任何工作做到有据可查。 （2）以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。 （3）发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。 （46、4）适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。 （5）完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。 （6）将集团商业管理公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成大厦管理处有力的技术后盾。 5、技术资料的管理 （1）对于技术资料管理，工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。 （2）工程部资料柜的钥匙由专人管理。 6、有关设备类钥匙的管理 （1）设备类钥匙是指所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。47、 （2）设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。 （3）设立与本大厦相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。 二、设施、设备的维护管理 1、设备的日常运行和使用由服务提供部门负责，消防中心、停车场及大厦周围由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。2、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。3、对电梯进行专业化管理。充分发挥电梯维保专业公司的技术特长，要求驻场人员工作及时、规48、范，可以有效节约管理成本。 4、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据大厦的图纸资料制定设备编码规则和设备台帐，并设立设备管理人和设备管理责任人。 5、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入XX商业VI视觉标示系统，充分显示XX商业的规范化管理模式。 6、利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效，以工程部为核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。 7、接受公司品质管理部、工程部的综合性督导，指导、纠正管理中存在的问题，并协助解决。 8、管理处工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作49、不断形成良好的氛围。三、提高管理水平，节约支出 1、增收节支措施 （1）经常对员工进行勤俭办企业教育，增强节约意识，努力降低维修维护成本。 （2）加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。 （3）加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。 （4）大厦内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。 2、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。 （1）提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。 （2）配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。 （3）继续完善配件的供应商体系。 （4）配备用50、于高空作业的液压升降台。 （5）加强公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。 （6）维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优大厦的标准进行运作。 （7）建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。 （8）实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。 （9）成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。四、机电设备维修计划项目方式方案标准及实施效果检查周期内 容柴油发电机组日常维护每日机、柴油油位和水箱水位和发电机清洁发电机运行正常、安全无故障每星期起动一次充电，检查机身渗漏定期保养（250H）1年更51、换机、柴油和滤清器和发电机AVR（电压调节器）检测变压器日常维护每天监控温度和电磁噪声达到绝缘要求、设备运行正常定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对低压以及低压对地数据。（停电）高压开关柜日常维护每日柜体清洁高压断路器工作正常，接地刀正常每周检查接地线定期维护1年维护断路器和接地刀低压配电柜日常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动作状态使用正常，安全无故障定期维护半年更换配件，清洁柜体无功补偿柜日常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能达到0.98以上定期维护半年测试功率因数和更换配件给排水管日常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护1年检修阀门和管道、刷漆公用水箱日常维护52、每周检漏和维修水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒二次供水池日常维护每周及时维修水质抽检合格定期维护半年清洗和消毒生活泵日常维护每天检查水封是否渗水，电机同轴度和运行状态水泵机组使用正常，安全无故障定期维护半年更换水封和电机轴承并加润滑油闭路电视监控日常维护每周检查镜头和电路图像清楚、工作正常定期维护半年更换配件和检测共用天线日常维护每天及时维修使用正常、信号清晰定期维护半年检测信号输出音响设备日常维护每天及时维修输入无噪声、输出声音正常定期维护每季度检测功放和扬声器和话筒空调日常维护每日过滤网清洗、维修空调运行正常、达到温度设定要求。定期维护每季度加制冷液和检修电路消防监控智能系统日常维护每天53、每天抽检烟感总数量的5%测试消防系统的烟感和温感达到要求，系统运行正常定期维护1年测试系统的联动功能和更换配件消防加压泵日常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及满载电流起动正常、无故障定期维护半年更换水封及轴承消防喷淋系统日常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警动作正常、系统联动正常定期维护半年油漆管道和末端放水测试五、房屋本体及公共设施维修保养计划和实施项目方式方案标准及实施效果检查周期内容外墙面日常维修每月维修破损、清洗污迹无损坏、无污迹定期保养1年翻新、清洗楼梯间及通道日常维修每天及时维修、更换整洁、无损坏定期保养1年粉刷、修补屋面日常维修1月及时维修、补漏无损坏、无渗漏道路日常维修每天54、路面修补定期保养半年路面刷漆沟渠、池地下排水道日常维修每月及时维修、（清理）破损和堵塞畅通、无损坏定期保养半年清理淤泥、修理六、南区智能化系统管理和维护1、智能化系统的管理和维护针对南区智能化系统的特点，结合智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：（1）、建立设备运行及维护人才队伍 由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从管理处现有的骨干中抽调专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，并邀请相关单位（如该系统的设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保每一个人都能熟谙该系统并能正确使用及维护。（2）、对用户进行多种形式的培训用户能否正确使用室内智能55、系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将对业户通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种形式，让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。（3）、严格监控装修及其它施工工程首先，我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少二次到现场查看，防止线路被损坏。（4）、建立供应商档案我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需的配件，并能跟踪产品的更新换代，使南区的智能化系统得到及时的完善。（56、5）、处理好大厦使用初期的误报警问题业户对智能化系统必然有一个接受及熟悉的过程，在这一过程中，各种误操作都会随时出现，造成误报警频繁发生，所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键，我们将根据实际情况，在入住初期设定一个N秒的滞后报警（由软件实现），当住户误操作时，可通过室内的操作键盘，解除报警，这样智能中心就不会发出报警信号，从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。（6）、日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见表：2、南区智能化系统巡视和保养计划项 目57、内 容周 期摄像监控系统巡视、检查一周保养半年红外探测器、紧急按钮、门磁开关、门锁系统保养一年智能控制中心设备保养一年区内背景音乐系统保养半年消防报警系统巡视、检查一月保养半年其它智能化系统保养、检查第四节、客户服务和客户关系管理1 客户服务主要内容（1） 提供24小时客户服务热线；（2） 接收客户的咨询、报修、投诉等信息，负责将相关信息传达至责任部门，并对处理情况进行跟踪和回访；（3） 提供邮件收发、物品寄放、行李搬运、雨伞借用等增值服务；（4） 提供会议预订、入室清洁、快递、花卉养护等有偿服务2 客户服务中心和大堂前台管理处将在管理处设客户服务中心和大堂设前台。（1） 大堂前台的设施上将配58、备液晶屏电脑、电话等必需的办公设备。客户服务人员可通过电话、网络和物业管理软件等方式与客户服务中心进行无障碍信息传递；（2） 管理处设立的客户服务中心，接待来访客户以及处理来自各大堂前台和各工作点的信息。而在对客户的信息反馈上，将以“谁接待、谁负责”，即首问负责制的方式，由接待客户的第一人，将信息传递至客户服务中心，客户服务中心在得到处理结果后，将信息返回至最初接待客户的人员，由他们向客户回复；（3） 投诉及维修等服务的回访工作由客户服务中心负责3大客户服务（重点楼层服务）采取类似于住宅项目管家式服务的方式，将XX集团、跨国公司、国内百强等企业以及租用面积超过半层的客户划为大客户，指定专人（客59、服主管）进行专项服务。(1) 在大客户入住的时候，就会被告知对大客户的快速便捷服务，大客户的一切服务事宜由客户经理直接负责，安排客户经理与这些客户见面并留下相关资料和联络方式；(2) 客户经理直接对指定客户的服务负全责：可以直接向工程、客服、保洁、保安等部门要求调派人力；有权过问每项工作的具体环节；有权在项目的各具体部门之间进行协调；也有权将难以处理的问题直接向管理处主任汇报，直接寻求解决方案。这样可以在服务中增大垂直、减少横向工作环节，使客户的要求可以得到最快的反应及处理；(3) 客户有任何需要物业公司解决的问题或投诉，不必找公司、找部门，只需找专门为该客户服务的客户经理；如果业主认为问题解60、决得不好或不彻底，也可以直接找客户经理寻求解释。(4) 如有需要可配备外籍客户经理。4、 信息发布（1）为了能将市政部门的有关规定以及南区管理处的各项工作安排及时通知客户，管理处将通过公共区域的公告栏、电梯液晶显示屏等发布信息与客户沟通；（2）公告栏、液晶显示屏内张贴的任何公告均由客服部撰写，中英文对照，并经管理处主任签字，公司总经理批准后由物业助理张贴；（3）显示屏的信息内容由中控室根据管理处主任签字批示的内容由中控室值班员输入，没有通知时发布当天的天气预报；（4）公告栏内公告的撤消：公告的有效日期已到期时，由物业助理于到期当日20:00前，将到期的公告取下，并于次日交客服部确认收回；（5）61、所有撤消的公告由物业助理进行存档，保存期限为三年，到期后由客服部进行统一处理；（6）紧急、重要通知，将由客服人员/客户经理直接电话或上门通知客户。5、客户联谊（1）南区管理处除与主力店保持及时沟通外，对写字楼客户制定计划，定期、定向走访，了解客户的日常需要和对物业服务的意见；（2）适当时候派发小礼品、Coupon、电影票等，增进和客户之间的关系；（3）重要节日举办客户联谊活动，如游艺、棋牌、球类比赛和茶话会等，丰富社区文化建设。6.节日装饰重大节日对园区进行装饰，烘托气氛，提高社区文化品质，具体操作方法如下：（1）由管理处进行节日装饰策划，提前一个月提交总经理批准。（2）装饰工作至少提前2周完62、成，尽量不影响客户正常的通行和生活； （3）五一、十一摆放花卉，圣诞节布置圣诞树，春节则突出中式风格；（4）配合节日气氛，园区照明灯应延长开放时间。7、举行客户迁入欢迎仪式客户正式迁入时，安管部进行搬家配合；客服部举行小型的欢迎仪式，由管理处主任致欢迎词并赠送礼品；再由工程部员工为住户讲解各种设施设备的使用方法和注意事项，使客人充分体验到XX物业无微不至的服务。第六章 管理重点与难点第一节、门禁管理 一、 客户分类及持卡类型客户分类持卡类型大厦公司常驻正式员工 长期卡（每人1张）来访的重要尊贵宾客 VIP来宾卡（每公司2-5张）来访人员 临时卡（一进一出）搬运货物的人员 普通门禁卡（一进一出）63、施工人员 普通门禁卡（限时多次进出）二、管理控制要求1、长期卡管理(1) 、长期卡与停车卡、公司内部门禁卡、员工餐厅等实现一卡通；（2）、由于南北区地下车库联通，长期卡还应与北区的地下车库停车卡通用 ；（3）、驻厦公司凭公司证明统一办理长期卡，每张卡收取工本费30元；（4）、按写字楼人均面积10-15平方米计算，当入住率达到90%后，驻厦办公人员约为4000人。2、来访临时卡管理（1）、来访人员临时卡凭有效身份证件办理，先押身份证件，领取临时卡；（2）、临时卡在通常情况下只设定一进一出，出门时速通门自动收回。出门时凭单取身份证；（3）、无身份证件或不愿出示身份证件的需驻厦公司派人迎候；（4）、64、如访客需在同一天多次出入大厦，可使用访问公司的贵宾卡；（5）、如卡有遗失，按30元/张赔偿。 3、施工及送货人员管理(1)、施工人员、送货人员只能从地下二、三层乘坐消防梯；(2)、施工人员可办理限时多次出入临时普通门禁卡；(3)、送货人员办理一次性出入普通门禁卡；(4)、搬家及装修材料运送人员凭有效身份证证件在地下二层办理一次性出入证；(5)、外卖需驻厦人员下楼领取；4、非工作时间管理(1)、非工作时间是指周一-周五19：00次日8：00及国家法定节假日；(2)、在非工作时间出入大厦的所有人员（含驻厦员工）须登记后方能进出；(3)、非工作时间前台不设客服人员，管理职责由大堂和地下二、三层的保安65、担任。第二节、交通秩序管理一、停车位规划1、写字楼月租和时租车辆停放在南区B3层，以保证停车人员和环境的相对高品质；2、沃尔玛超市、新世界百货等商业卸货车辆、客户临时车辆停放在B2层。在节假日高峰时段，南区停车位不足时，启用北区（西区）B2层；3、地面约60个停车位主要为酒店的客户使用；4、自行车停放在东区B2和西区B3。二、基本要求1、 写字楼、商场、影院和酒店每一单位遇有重大活动和重要来宾时，管理处都将通知其它单位的管理部门，统一协调，预先准备；2、 节假日和商业推广活动时增加保安数量，关注人员流动，使人员按预设路线行进及在指定区域内活动，并严格按照公安机关的规定进行申报审批；3、 建立完66、整的交通指引系统，并严格按照标识的指引进行管理，地面非停车区域严禁停车；4、 四周道路疏散：交通指挥人员必须有丰富的经验，对交通安全有防范能力，对人流、车流流量增大又预判意识，随时随地向四周进行疏导、分流；5、 单独设立非机动车通道和自行车停放处，自行车停放处也设在地下停车场，电动车、自行车和摩托车在物业辖区范围内一律禁止骑行；6、 设立出租车站，方便商场的顾客、影院散场的观众、酒店客人和写字楼访客顺利到达和迅速离开；7、 配合主力店和商铺装卸货物，危险品和冷藏食品运输时安排专人监控，控制危险情况的发生。8、 沃尔玛购物班车可按照指定的行驶线路直接停靠在指定区域。三、车辆、物品、人员出入管理167、车辆及人员出入车库管理： 业主车辆凭IC卡出入车库,未办理IC卡的在入口领取临时停车票； 禁止任何行人从停车场出入口步行进出车场； 临时停放车辆出场需提供临时停车票,车管员操作电脑系统收费。2物品出入车库管理： 运货车辆出场时,应检查是否有物品带出，箱式货车要开箱检验； 如有人员将楼内物品带出,需持有管理处出具的物品搬运放行单； 垃圾车清运垃圾时,收费岗应检验垃圾种类并记录；3车辆停放： 每日对固定车位进行检查,做到对号停车； 临时停放车辆禁止停放在固定车位； 车辆停放时应有人指挥入位,指挥手势要清晰明了； 客户停车时提醒客户锁好门窗； 车辆入位后应对外观认真检查，如有明显伤痕要通知车主，并登68、记。4车场巡视： 车管员应按规定对地下车场进行巡视； 巡视应注意车辆门窗未锁、车辆漏油等情况，如有发现及时通知领班或主管，在没有妥善处置前人员不得离开； 检查车场设备是否完好,如有损坏或故障及时报告领班,由车场领班通知工程部及时维修； 对车场环境进行维护，如有大面积垃圾要及时通知保洁清理； 协助巡查保安对地下门禁系统进行兼管； 注意监控车场内的闲杂人员并询问。第三节、二装管理一、装修审批1、制定装修指南，向客户准确传达有关要求；2、由客服部统一接待有装修需求的客户，并一次性告知客户装修管理的相关施工现场管理规定、图纸要求、材料要求及收费标准等；3、对于装修面积大，涉及内容多或有特殊要求的客户，69、由客服部牵头召开公司相关部门与客户的装修协调会，介绍装修区域的各项条件及装修禁止要求，共同探讨装修图纸可能存在的问题和解决办法；4、任何对地面、天花的改动和分隔的改变，均应报管理处审批，装修面积超过50平方米的还需报公安局消防处审批。5、装修报批要提供：施工单位营业执照及济南市施工的资格证书原件及复印件；装修平面布置图及隔离等必要的立图；施工人员名单及资格证书；材料及工具清单；电气原理图及安装接线图。二、施工管理1、经审批合格，交清费用，在管理处办理施工证方可开工。2、材料工具应凭清单报管理处审批后放行，必须是阻燃型，个别必须采用木质材料的要刷防火漆。3、施工必须符合国家有关施工验收要求，电线70、必须套管，每个房间均应有烟感和喷淋系统。4、巡查要点： 装修项目是否在申报范围内 是否擅自改动原有系统及结构 对违章施工情况及时处理 现场安全用电、动火情况的检查 施工工人出入证及着装 材料运输及堆放 施工时间的管理三、完工验收1、 完工后必须报管理处及消防主管单位验收，未经验收或验收不合格不得使用；2、 隐蔽工程的隐检工作；竣工资料的收集核查工作；3、 验收合格凭验收单及收款收据退还押金。四、违章处罚1、装修不报或私自改变报建项目、材料的，撤出未报及改报项目，并在押金中扣除违约金，并补办申报手续。2、私自动火作业的立即停止，并在押金中扣除违约金，严重的可没收工具送公安局消防处处理。3、经验收71、或验收不合格私自使用的，停止服务直至验收合格为止。4、乱堆乱放材料，不及时清运垃圾的，在押金中扣罚违约金。第四节、能源管理能源的管理优劣直接关系到企业的经济效益，节约能源的收益将直接转化为利润，因此我们要重点抓好如下几方面的工作：一、宣传教育 能源管理不只是工程部门的工作，应发动公司的全体员工及驻厦的客户共同参与，因此通过宣传教育的形式可以树立节约能源的意识，并自觉配合物业公司的管理工作。宣传形式包括： 定期的公告栏和液晶显示屏的节约能源宣传标语和小方法； 在公共洗手间、开关等位置张贴节约能源标识； 公司内部全体员工参与能源管理经验交流和推广活动； 定期向客户发放宣传资料。二、日常节能管理 172、重点做好设计中考虑了节能措施的系统（空调系统、照明系统、给排水系统、送排风系统）运行数据记录、分析工作，确定最优运行方案，使设计的节能措施能发挥其最大效益。2、通过试运行发现设计和施工存在的能源使用中的不足，通过一定的改造，尽可能将能源消耗多的影响降到最低。3、充分利用楼宇自控系统，做好室内、室外照明系统开闭时间的控制工作，以达到节能降耗的目的。4、严格控制设备机房、管理用房、公共区域长明灯的配置，长明灯使用节能灯。5、在满足舒适度的前提下，根据峰、平、谷电力价格的不同，利用中央空调系统的热惰性,多利用平期、谷期电力,少用峰期电力, 以期达到降低电费的目的。6、公共洗手间的水龙头的出水量调节73、至合适位置，以减收公共设施的日常不必要的能源消耗7、每个月对能源消耗情况进行及时统计、汇总并进行分析查找原因，制订应对措施。8、能够单独对能源实施计量的区域要设置独立的计量表，以满足能源管理的需求。第五节 、应急管理一、处置突发时间的原则及注意事项1、所有员工绝对禁止将发生意外事件的资料向各新闻界、电台、电视台及网站透露。2、任何财产损失事件的发生均应第一时间向保险公司申报，力求保险公司的配合以避免不必要的损失，事后应向保险公司提交详细的书面的材料。3、任何事件的处理应保持冷静，任何人员遇到突发事件时的第一反应应是保护现场、保护自身安全，并立即上报；如自身能力不能解决时，应立即请求支援，不可只74、身犯险。二、紧急突发事件报告程序：1、所有紧急事件在处理完成后12 小时之内必须填写特殊事件报告。2、由独立部门处理的紧急事件，由部门经理提交特殊事件报告，由管理处主任签字后交公司本部备案；几个部门协作处理的紧急事件，由参与部门的部门经理分别提交特殊事件报告，再由管理处主任汇总后提交总体的特殊事件报告交公司备案。3、所有特殊事件报告必须清楚写明事件发生的时间、地点、经过、原因、处理程序、处理方法、处理结果、各个处理环节的时间、人员，以及各级管理人员的签字。第六节 、VI系统管理一、标识的种类由于XX广场南区属于综合体业态，因此它的标识系统庞大而且复杂，各种标识包括但不限于： 车辆指引标识 消防75、标识 安全标识 环境维护标识 广告牌 楼座指引标识 办公区域标识二、标识管理方案1物业标识的来源主要有三类：集团商业管理公司规定的标识；开发商预先安装的标识（如部分行人和交通指引标识）；市政部门指定的标识（如部分停车场标识和楼牌号等）；三类标识区别较大，整体协调工作由品质管理部负责；2品质管理部根据集团商业公司的要求和三标一体方案，负责物业识别标识的控制，统计物业辖区范围内的所有需要的标识，制订物业服务系统标识方案；3其它部门配合品质管理部的标识方案工作，管理处负责服务指引标识的策划；品质管理部负责服务形象标识的策划；行政部负责内部运作标识的策划；4行政部根据最终形成的方案，负责标识的制作和安76、装，并建立标识台账；5所有涉及外部服务的标识将在入伙前全部安装到位；6内部运作标识中，要求实现可追溯性的服务过程的标识须建立追溯记录；7南区管理处负责标识的日常管理和维护，对于可能由于标识未能设置或设置不合理而引起的问题应及时加以识别，以利修改。第七节、分包方管理为了保证一个项目能够达到节约成本和专业化运营的目的，目前国际上通常采取的方式就是外包，即将项目中专业化运营需求程度较高的部分，依靠专业承包商的力量进行管理，这对提高项目专业化管理程度大有裨益。一、业务分包的作用（1） 专业或专项服务更加深入、细化；（2） 物业公司可以节省不必要的人员和人工成本开支；（3） 减少行政、人事方面的工作量；77、（4） 更有利于资金的计划控制；（5） 减少相应专业部门的工作强度，使管理更加轻松；（6） 部分分包业务可直接带来利润；（7） 选择行业中具有美誉度的公司可提升项目的品牌价值。二、 南区主要分包方 电梯维保 绿植租摆 外墙清洗 垃圾清运 虫控 日常保洁 化粪池、隔油池清掏保洁服务供应商的选择方式：严格按照集团有关招投标的管理制度进行招标、开标及评标，确保招标活动的客观公正性，并通过招标活动找到优秀的合作伙伴。三、保洁分包方服务质量检查1、上午必须检查一次每个大堂、外围及庭院和地下车库、垃圾中转站的清洁状况；2、每天下午东西区各号楼进行抽检，占整个楼层的50%，两天完成全部检查，主管每周全面检查78、一次；3、每天17：00左右将检查结果通知分包方，并限期整改,严重质量问题应要求其填写纠正及预防措施报告整改完成后及时检查验收；4、接到业主投诉时，应同保洁服务供应商一起前往处理；5、建立服务质量每周评定制度，管理处每周进行一次周检，并将评定结果书面通报分包方。四、保洁分包方服务质量控制1、选择XX市场具有知名度的公司参加招投标，确定合格供方；2、在与中标单位签订的合同中规定具体服务细则、检查标准及奖惩制度；3、将客户满意度调查的结果作为对分包方工作要求的重要指标进行考评；4、每半年对分包方进行第二方审核，跟踪分包方的质量控制及质量管理体系运行的有效性。5、将分包方各项工作纳入南区管理处年度整79、体工作计划当中；6、将日常保洁分包方的月度工作计划和培训计划纳入到管理处整体月度工作计划之中，并实施监控；7、建立每月例会制度，双方有关人员进行沟通，内容包括但不限于：上月服务质量情况，下月计划、改进意见、上月扣款说明等。五、付款 综合日检、周检及付款前的检查及公司月检的情况，根据服务合同中的违约责任及罚则条款，确定扣款金额，并书面通知服务供应商确认后按照付款审批流程支付服务费。六、其他分包方服务质量控制：（1） 选择XX市场具有知名度的公司参加招投标，确定合格供方；（2） 与中标单位签订的合同中规定具体服务细则、检查标准及奖惩制度；（3） 将客户满意度调查的结果作为对分包方工作要求的重要指标80、进行考评；（4） 将分包方各项工作纳入南区管理处年度整体工作计划当中；（5） 将日常保洁分包方的月度工作计划和培训计划纳入到管理处整体月度工作计划之中，并实施监控。第七章 营运管理第一节、主力店管理一、 商业形象管理1、规范主力店企业形象宣传(1)、在外墙指定的位置制作店招和企业VI标识；(2)、临时标识、广告经申报批准后方可悬挂；(3)、保持大厦的整体环境协调，并不给其它相关方造成影响。2、积极参与主力店的推广宣传活动,突出XX广场的整体形象。3、协调政府相关部门，取得支持和配合。二、 主力店沟通XX广场的商业单位中，有沃尔玛、新世界百货、酒店等大型主力店，及影城、KTV、电玩城等次主力店。81、与主力店沟通的主要方面为：1与各主力店划分红线范围，确定责任区域；2取得各主力店设备设施的定期维保计划，并及时跟进检查以及配合计划实施情况；3商场促销活动的报批和现场秩序管理；4影城散场的人流疏散、海报张贴管理和推广活动（如首映式、影迷会等）的报批、计划和活动配合；5酒店重要活动、大型会议、来宾的外围清洁、安保、车辆和人员管理；6建立与各主力店定期会议沟通机制，了解对物业管理的意见和建议；7定期收取租金。三、商业推广管理CBD地区客流量庞大，而XX商业广场各大名牌主力店 必将以公共商业推广活动作为吸引顾客的方法之一，为增加经营收入，物业公司也会组织一些产品推广活动。但因项目位于长安街，XX市政82、府有严格的管理措施，在组织这些活动时，需要注意以下一些特别事项：1、筹办单位须在活动前一个月内将策划报物业公司。举办活动方根据活动的规模，必须要得到当地派出所、消防局等市政部门的批准。一般此类报批需至少在活动前一个月时间内完成，因此物业公司在审核策划的时候必须要求活动主办方附上相关批文；2、物业公司与活动主办方一同协调活动的内容、期限、现场布置、灯光和音响，确定上述内容不会对物业管理、其它商铺和写字楼客户造成影响以及与有关法律法规及批文内容相违背；3、确定物业工程、保安和环境方面的后勤支持以及现场管理；4、现场管理主要包括监督活动内容没有违反相关法律、法规（包括广告法）的要求；灯光强度、音响音83、量和活动时间、场地范围没有超出规定；安管部应预判哄抢、拥挤、踩踏等情况的发生密切关注现场可能的盗窃动向，保洁部应将现场垃圾、包装废弃物等及时清理； 5、活动之后迅速清场，恢复原貌。 第二节、写字楼租赁管理一、租赁模式租赁模式可考虑两种：一是由XX物业公司自组租赁队伍，二是委托知名房地产代理公司独家代理。两种形式的优劣比较如下：序号项目代理公司自组队伍1写字楼市场研究p2客户资料数据库p3租赁策划p4市场影响力p5推广费用p6租赁成交提留p7甲级写字楼租赁经验p8开发商物业公司的配合、对销售的促进pp经过比较，我公司建议，南区“中座写字楼”（即集团持有产权的写字楼）的租赁模式采用独家代理形式。二84、 租赁均价及租赁周期集团要求最低租金为30美金，并在2007年5月前完成租赁工作。根据我们对XX写字楼租赁市场的分析，要达到上述目标有相当大的困难。以下三张图表可供参考:表一：XX甲级写字楼租金一览表:名称等级位置入住日期建筑面积（M2）租金（美元/月.M2）入住率现代汽车大厦A+霄云路20006800024-27100%国贸大厦2座A+建外大街19996900035-4299%双子座大厦A+建外大街20058000027-3262%财富中心A+东三环北路200510000020-2582%新华保险大厦A+建外大街20047067321-2690%佳程广场A+东三环北路2005141075285、2-3090%中环世贸大厦A+建外大街20068800019-3090%东方广场A+东长安街199930320022-2995%表二： 甲级写字楼供应及存量, 1995 至 200710001200020406080100120140160180200199519961997199819992000200120022003200420052006E2007E平方米. (万)0 200 400 600平方米. (万)供应 (LHS)存量 (RHS)800表三：出租率曲线图：0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%10086、.00%-12-9-6-3完工3691218(个月)嘉里中心融科中心中国人寿盈科中心以上三张图表显示：1、XX的甲级写字楼只有国贸大厦和嘉里中心的租金保持在30美金以上；2、2006年和2007年出现10年来写字楼入市的高峰，对租赁价格造成巨大压力；3、写字楼的租赁周期通常在12-18个月后才能达到90%以上的出租率。综上所述，建议将南区写字楼的租金定为均价30美金，在入市初期为抢占市场，允许在25-28美金之间浮动；租赁周期定为12个月，即到2007年12月出租率达到90%。三、与代理行的合作及管理与代理行签订的合作合同，会对双方责、权、利以及工作进度做出明确规定，与代理行的合作包括提供对方87、办公场所、办公场所的装修以及办公设备等，同时，物业公司对代理行人员的现场行为进行规范，对人员形象及着装同样做出规定。进场之初，物业公司会对代理行的员工进行现场介绍及培训，要求其遵守XX物业的相关管理规定和礼仪规范。各项前期推广及市场报告工作，物业公司会在合同中规定出具体的完成时间节点，双方必须配合完成。业务管理中，物业公司营运部将对以下三个方面进行重点监控：（1）出租率：出租率在合同中的每个时间段里都会有明确规定。（2）客户成分：客户成分是保证大厦形象的重要内容，根据第一章的市场预测，在签订合同时有必要要求代理行对客户成分做出承诺。（3）租赁价格：租赁价格也将在合同中做出明确规定，但具体执行时88、需要尊重乙方的工作方式，总体租金水平达到合同中的要求即可。为保证一切工作按时间节点顺利实施和上述三方面的工作高质量完成，营运部会与代理行每周以例会方式沟通。第八章 总体保障第一节、培训管理1、培训目标为了把大厦管理成XX甲级写字楼的典范，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使管理处员工具备全面的物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。具体目标如下：（1）确保每个员工年度培训在200课时以上。（2）新员工培训率100%，培训合格率100%。（3）管理人员持证上岗率100%。（4）特殊工种人员持证上岗率100%。（5）对员工进行网络及智能化培训。二、培训方式（1）自89、学 自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，公司重视和鼓励员工利用业余时间参加与自身岗位相关的专业培训班、自考班，学习时间上给予安排和照顾。 （2）自办培训班举办相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。 （3）外派学习培训选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。 （4）理论研讨或专题讨论 针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时组织专题研讨或专题讲座，总结经验，提高水平。 （5）参观学习组织员工分期、分批参观同行业优秀管理项目，开拓视野、总结经验。 （6）岗位轮训 通过岗位轮训，给员工提供晋升的机会；通过人才的横向、纵向交流，达到“专职多能”的目的，从而提高90、员工的综合素质。（4） 培训工作程序分析、比较、需求确定培训计划确定培训计划指定培训人员准备培训条件选定培训方法设计培训课程反 馈实施培训计划分析评估培训效果评价培训工作的有效性四、培训计划为确保各项管理工作能按质按量完成，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下培训计划。1、管理前期培训序号培训目标培训时间授课方参加人员培训方式考核方式培训目标1基础培训，包括员工手册、劳动法、公司质量手册、程序文件、作业指导书和公司规章制度等五天公 司全体新 员工内部培训考核让新员工了解公司的组织，企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训二天公司全体新员工91、内部培训考核了解大厦管理内容、接管程序及运作方式3岗位职责及物业管理制度一天公司全体新员工内部培训考核熟悉本职工作程序，管理运作程序4物业管理方案和要求一天公司全体新员工内部培训考核对大厦物业管理有较深层次的认识5进行各工种专业培训三天有关主管部门协办单位全体新员工内部培训考核熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求6职业道德培训三天公司全体新员工内部培训考核加强职业道德建设，提高服务水平和管理水平7融入各岗位进行上岗见习培训三天公司全体新员工内部培训岗位考核学习、领会基本操作方法为正式上岗作好准备8物业管理条例及实施细则和配套文件三天公司全体新员工内部培训考核熟悉掌握条例、实施细则等内容9电92、脑网络操作知识培训二天部分管理层人员外部培训了解操作工作要点10物业管理专业资质培训七天物业管理主管部门需持物业管理上岗证的人员外部培训考试确保持证上岗率100%11管理目标及模式和管理方案有关内容二天公司全体人员内部培训考核明确各项工作要求、目标、模式。12岗位职责和物业管理运作制度二天公司全体人员内部培训岗位考核掌握岗位要求和考核标准。13房屋整体布局、水电设施、消防设施、环标识系统等内容介绍二天公司设计安装单位全体人员内部培训考核熟悉大厦管理、运行。14房屋验收交接程序一天公司管理、维修技术人员内部培训考核要求掌握房屋交接的全过程。15公用设施及设备维护标准及作业程序一天公司管理、维修工93、内部培训考核明确公用设施维修范围及标准16治安保卫工作目标及作业程序一天公司保安员内部培训考核熟悉治安保卫的范围和目标17清洁卫生标准及作业程序一天公司保洁员内部培训考核熟悉清洁卫生范围和目标18绿化标准及作业程序一天公司绿化工内部培训考核熟悉绿化范围和目标19各工种工作技艺和服务语言规范及人际沟通技巧一天公司全体人员内部培训考核行为、语言规范及技巧20消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天公司全体人员内部培训考核掌握应急方案及常识21维修服务标准及作业程序一天公司管理、维修及服务人员内部培训考核了解代客服务范围及要求22业主有关保密事项和管理人员熟记事项一天公司全体人员内部培训考核确保业主94、资料保密和熟记率达100%2、日常管理期员工培训计划序号培训目标培训时间授课方参加人员培训方式考核方式培训目标1电脑网络及管理培训五天聘请电脑专家授课管理处管理人员内部培训考试了解、掌握电脑网络管理技术及应用2管理技能知识培训二天聘请物管专家授课管理处全体员工分批进行内部培训考核提高员工的沟通技巧和管理水平3组织协调、公共关系及公众形象培训二天公司管理处全体员工分批进行内部培训知识考核增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公众形象4保安员队列、战术拳术及体能等培训七天管理处保安员及骨干轮岗培训考核掌握保安员现代军事知识、提高防卫能力5有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训有关管理服务人员95、外部培训考核根据规定要求以提高业务管理水平6维修服务人员升级培训根据实际情况安排有关主管部门维修、服务人员外部培训确保每年该类人员10%以上达到中级技工等级证书7保安员队列、体能、擒拿格斗及消防知识培训每年确保十五天以上公司全体保安员工轮流培训考核提高保安员业务素质8劳动安全卫生培训一天公司管理处全体员工内部培训考核熟悉、了解劳动安全卫生知识9消防技能训练及演习三天朝阳区消防支队管理处全体义务消防员轮流培训考核掌握消防技能知识和实战能力3、紧急事件处理培训除了上述在职培训项目外，我们还将针对大厦的实际情况，对管理处员工进行下述紧急事件处理培训：A 火警应变；B 电力故障；C 上、下水管道爆破；96、D 雷暴和防风；E 盗窃与抢劫；F 处理可疑物体与恐吓电话；G 处理办公单位投诉；H 处理违例或遗弃车辆；4、公众形象规范培训公众形象是现代企业赢得市场的客观要求，是企业文化的必然反映。公司通过以下措施保证企业的卓越信誉。A 以企业精神、经营理念和发展目标构成公司特有的企业文化，使全体员工形成共同的价值观和团队意识，实现“国际XX、百年企业”的战略目标。B 以员工手册规范员工的行为，展示公司良好形象。C 以ISO9001：2000质量体系确保规范化的物业管理服务。 D 以统一、简洁、鲜明的CI设计，体现文化内涵。通过培训，将为大厦培养一支与高智能化商务写字楼管理相适应的高素质的物业管理队伍。第97、二节、质量检查为了维护XX广场的质量管理体系，保证物业管理和服务的持续改进，质量检查将作为品质管理部的重点工作，品质管理包括以下几方面：1月检，每月的例行质量检查，是品质管理部一项重要工作。为此，品质管理部将为南区物业拟定XXXX物业品质检查标准（南区），该标准会将南区物业管理的所有内容涵盖在内，做为今后检查的标准；2日常关注各部门的工作，以及项目的工作难点和重点。品质管理部的人员深入到基层，参与到各部门的日常工作中，针对发现的问题，与各部门或几个部门进行评议、座谈，帮助部门进行分析，解决问题；在项目入伙的前半年，品质管理部应牵头每月对关键流程与各部门做最少一次研讨和评估，以检讨服务的及时性和98、有效性。关键流程包括但不限于：装修管理、入住管理、投诉处理、客户沟通、部门内部管理、员工培训等；3关注各部门的周检和日检工作的进行状况；4组织公司内审活动和协助总经理进行管理评审；5维护文件体系。品质管理部具体负责公司一、二级体系文件的编写，并根据一、二级文件的宗旨指导各部门编写三级文件，使公司所有文件形成体系，并至少每年修订一次。第三节、客户满意度调查1按照集团商业管理公司的规定，物业公司（或委托第三方）每年组织实施一次客户综合满意度调查，并根据管理工作重点，不定期地开展单项服务品质调查，以求充分得出客户对物业工作的评估，调查的对象包括但不限于： 业主 主力店经营者 商铺经营者 写字楼租户 99、普通消费者2根据评估结果分析出： 客户对物业公司各项服务的满意率和满意程度； 客户对消费水平的意见； 客户对各主力店、商铺、娱乐设施的服务满意度； 客户的优先要求； 客户的容忍度； 公司的自我表现； 针对客户优先要求所采取的措施； 针对竞争对手所采取的措施； 改进措施的先后顺序。3将分析结果形成调查报告，调查报告的内容包括但不限于以下内容： 客户对所列各项服务的关注程度； 对于每项服务的关注程度和满意程度对比； 客户对所列各项服务的满意程度； 总体满意度状况； 服务水平与收费的性价比； 对各项服务的具体评价； 部门工作改进重点。三、 工作进度计划（1） 人员招聘到岗计划详见附件二第二节、工程前100、期介入计划详见附件三第三节、文件编制计划 南区文件编制计划总体分为3个部分，内容框架和编制时间见下表：序号工作任务开始时间完成时间责任部门1管理文件1.1部门、岗位职责2006年8月1日2006年11月1日主任、各部门1.2保洁业务管理制度2006年11月1日2006年11月15日客服部1.3园林景观管理制度2006年11月1日2006年11月15日客服部1.4客户服务业务制度2006年11月1日2006年11月15日客服部1.5设备设施管理制度2006年11月1日2006年11月15日工程部1.6安全管理制度2006年11月1日2006年11月15日安管部1.7消防管理制度2006年8月15101、日2006年8月30日安管部1.8交通、停车场管理制度2006年9月15日2006年9月30日安管部1.9员工宿舍管理规定2006年9月1日2005年9月5日安管部1.10突发事件应急预案2006年8月1日2006年9月1日管理处主任1.11安全生产管理制度2006年8月1日2006年9月1日公司品质部1.12品质检查细则2006年8月1日2006年8月15日公司品质部1.13内部宣传管理规定2006年12月1日2006年12月15日公司品质部2入伙文件2.1管理公约2006年11月15日2006年12月1日客服部2.2服务指南2006年11月15日2006年12月1日客服部1.3装修指南20102、06年11月15日2006年12月1日工程部2.4租赁指南2006年11月15日2006年12月1日客服部2.5商铺服务手册2006年11月15日2006年12月1日客服部、工程部2.6前期物业管理协议2006年11月15日2006年12月1日客服部2.7接管验收工作规程2006年11月1日2006年11月15日管理处主任2.8入伙策划书2006年11月1日2006年11月15日管理处主任3供方管理文件3.1保洁工作检查标准2006年11月1日2006年11月15日品质部、客服部3.2开荒计划2006年11月1日2006年11月15日客服部3.3外墙清洗计划2006年11月1日2006年11月103、15日客服部3.4消杀工作计划2006年11月1日2006年11月15日客服部3.5建立合格供方名录2006年12月30日公司行政部第四节、物品采购计划详见附件四第五节、业务分包工作计划详见附件五附件一：XX广场南区管理处组织架构图文员（1人）环境主管（2人）保洁分包方领班（8人）各专业主管（3人）租赁员（1人）物业助理（8人）客服主管（2人）各专业技工（45人）主管（2人）各专业领班（4人）保安员（64人）安管部部长（1人）工程部部长（1人）收费员（2人）前台接待（7人）客服部部长（1人）管理处主任（1人）资料员（1人）附件二：XX广场南区人员到岗计划时间7月8月10月11月12月部门岗位人104、数7 14 21 28 4 11 18 25 2220273101724181522管理处主任1客服部部长1客服经理2环境主管2客服人员4前台接待7收费员2租赁管理员1文员1安管部部长1主管2保安员72车场管理员24工程部部长1主管321领班413技工44技工41文员兼库管1合计：188人7月招聘3人，调整5人8月招聘10人，调整6人10月招聘：50人11月招聘83人；调整7人12月到岗：24人说明：表示需招聘，表示可以在内部调配2006.07.02附件三：工程前期介入计划序号工作任务开始时间完成时间责任部门1人员招聘，组建工程部2006年7月13日2006年12月31日行政部、公司工程部、南105、区工程部1.1根据商业管理公司的指示，通过媒体刊登招聘广告，组建工程部，2006年7月13日2006年7月19日行政部、公司工程部、南区工程部1.2对招聘简历进行筛选后,安排面试工作2006年7月19日2006年7月28日行政部、公司工程部、南区工程部1.3确定拟录用的第一批人员名单报公司批准2006年7月28日2006年7月31日行政部、公司工程部、南区工程部1.4第一批录用人员到岗2006年8月7或14日2006年9月19日行政部、公司工程部、南区工程部1.5工程部新到岗人员公司有关制度的培训工作2006年8月7或14日2006年8月10或17日行政部、品质管理部、南区工程部1.6第二批人106、员招聘、录用、到岗、培训工作2006年10月8日2006年12月31日行政部、公司工程部、南区工程部2南区施工介入、接管准备工作2006年8月18日2006年12月31日南区工程部、公司工程部2.1熟悉施工图纸2006年8月11日2006年12月31日南区工程部、公司工程部2.2熟悉施工现场环境2006年8月11日2006年12月31日南区工程部、公司工程部2.3施工过程的监控2006年8月11日2006年12月31日南区工程部、公司工程部2.4巡查南区相关系统设施设备缺陷,汇总报告致发展商解决(每周将汇总报告提交开发商工程部)2006年8月11日2006年12月31日南区工程部、公司工程部2107、.5南区物业管理用房设计、装修跟进工作2006年7月3日2006年10月31日南区工程部、公司工程部2.6制定南区工程部各项规章制度和规程2006年10月8日2006年11月31日南区工程部、品质管理部、公司工程部2.7编写装修指南并定稿2006年10月8日2026年11月31日南区工程部、品质管理部、公司工程部2.8制定紧急情况下的应对措施2006年10月8日2006年11月31日南区工程部、品质管理部、公司工程部2.9定期参加工程监理理会,了解工程进展情况2006年3月7日2006年12月31日南区工程部、公司工程部2.10建立工程技术档案管理制度并实施2006年10月8日2006年12月108、31日南区工程部、公司工程部2.11制定接管验收文件并安排模拟演练2006年10月8日2006年12月31日南区工程部、公司工程部2.12运行记录表格定稿外送印刷工作2006年11月8日2006年12月31日南区工程部、公司工程部、行政部2.13做系统、设备的位置、数量、有关参数的统计工作2006年10月8日2006年12月25日南区工程部、公司工程部2.14作好交接工作所需的通信、电话、对讲机、测试工具、仪表的购买、调试等工作2006年11月15日2006年12月15日南区工程部、公司工程部2.15南区接管验收前系统、设备培训、接管验收培训工作2006年11月15日2006年12月15日南区109、工程部2.16竣工资料的交接工作2006年11月15日2006年12月15日开发商、施工单位、南区工程部、公司工程部2.17公共区域及办公单元钥匙交接工作2006年12月15日2006年12月17日客服部、安管部、公司工程部、南区工程部2.18XX管理区域接管验收及整改工作2006年12月15日2007年1月31日公司工程部、南区工程部3工具设备的准备工作2006年10月8日2006年12月15日公司工程部、南区工程部3.1提出工程作业用工具、设备的采购清单2006年10月8日2006年10月20日公司工程部、南区工程部3.2供应商的寻找及现场考察工作2006年10月15日2006年10月20110、日南区工程部、品质管理部3.3工程作业工具、设备报价,合同定稿,合同上报审批工作2006年10月15日2006年10月30日南区工程部、品质管理部、公司工程部、行政部3.4签订工程作业工具采购合同,第一批工具到场2006年11月1日2006年11月15日公司工程部、行政部、南区工程部3.5准备与工程有关项目的招标文件2006年10月13日2006年11月15日公司工程部、南区工程部3.6外包项目发标、回标、开标,确定服务承包商2006年10月16日2006年11月20日公司工程部、南区工程部、行政部、品质管理部3.7签订相关合同2006年8月1日2006年11月30日公司工程部、行政部3.8第111、二批工具、设备到场2006年12月1日2006年12月10日公司工程部、行政部、南区工程部4与主力店的协调工作2006年10月8日2006年12月25日公司工程部、南区工程部4.1与沃尔玛、新世界等主力业态的工程协调工作2006年10月8日2006年12月25日公司工程部、南区工程部4.2与开发商、施工单位、主力店进行场地、资料、设备及备品备件的移交工作2006年12月15日2006年12月31日公司工程部、南区工程部4.3协助主力店处理接管验收遗留问题2006年12月31日2007年2月15日公司工程部、南区工程部5南区物管费的费用测算2006年7月13日2007年7月16日公司工程部、南区112、工程部附件四：物品采购计划序号物品名称配置职位数量7月8月10月11月12月21日28日4日11日18日25日29日13日20日27日3日10日17日24日1日15日22日1电脑(配置高)南区管理处主任、副总经理、营运部经理、主管（2）552电脑总部工程经理、工程师（2）、南区工程部长主管（3）6333电脑文员、客服部长、客服经理(2)、主管(2)、安管部长、主管(2)、品质主管、客服文员9634电脑前台225打印机营运部、工程部、客服部3126复印机公用（放置于客服部）117传真机营运部、客服部2118指纹考勤机公用（放置于客服部）119班台、老板椅副总经理、营运部经理3310办公桌椅421113、0221011大厅接待台客服部2212客户接持桌客服部4413客户接待椅客服部323214沙发客服部4415饮水机副总经理（2）、营运部、客服部（2）、工程部（3）、安管部8222216文件柜1856717档案柜1756618更衣柜（组）62402219双层铁床（套）内保404020钥匙柜6621工程工具柜202022对讲机7310105323微波炉32124开水器1125空调2881010办公文具、办公设备、办公家具等，由行政部负责；部门采购物品，由各部门分包行政部统一购买。对长期提供物料方，可使用北区现有的合格供方名录中的单位而不必另行考查。各类物品的采购计划8月份确定，10、11月份开始114、集中购买。附件五：业务分包工作计划序号工作计划工作时间开始时间完成时间责任部门配合部门1招标文件的编制682006年8月8日2006年11月14日1.1日常保洁业务招标文件152006年10月16日2006年10月30日南区管理处各部门1.2垃圾清运招标文件62006年10月20日2006年10月26日南区管理处各部门1.3虫控业务招标文件62006年10月20日2006年10月26日南区管理处各部门1.4VI系统及标识系统招标文件112006年9月18日2006年9月29日行政部各部门1.5外墙清洗业务招标文件62006年10月20日2006年10月26日南区管理处各部门1.6绿植租摆业务招115、标文件72006年11月1日2006年11月7日南区管理处各部门1.7员工服装制作招标文件202006年9月19日2006年10月9日行政部各部门1.8电梯维保业务招标文件132006年8月8日2006年8月21日工程部各部门1.9各类文件资料印刷业务招标文件142006年11月1日2006年11月14日南区管理处各部门1.10各类工具采购招标文件212006年10月9日2006年10月30日工程部各部门1.11办公设备采购招标文件112006年9月11日2006年9月22日行政部各部门1.12化粪池清理业务招标文件152006年10月16日2006年10月31日南区管理处各部门2合格供应商的116、确定及合约的签订712006年8月21日2006年11月30日2.1日常保洁业务62006年11月10日2006年11月16日南区管理处各部门2.2垃圾清运业务132006年11月16日2006年11月29日南区管理处各部门2.3虫控业务132006年11月16日2006年11月29日南区管理处各部门2.4VI系统及标识系统262006年10月20日2006年11月16日行政部各部门2.5外墙清洗业务142006年11月1日2006年11月14日南区管理处各部门2.6绿植租摆业务132006年11月17日2006年11月30日南区管理处各部门2.7员工服装制作业务112006年10月16日20117、06年10月27日行政部各部门2.8电梯维保业务102006年8月21日2006年8月31日工程部各部门2.9各类文件资料印刷业务102006年11月21日2006年11月30日南区管理处各部门2.10各类工具采购92006年11月6日2006年12月15日工程部各部门2.11办公设备采购252006年10月9日2006年11月3日行政部各部门2.12化粪池清理业务202006年11月10日2006年11月30日南区管理处各部门第十章 管理成本测算南区各业态物管费测算标准写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城地下车库26.7318.013.433.443.3017.5417118、.629.04（单位：元/月建面）一、主要费用分摊原则如下：1、能源费：明确使用功能的设施设备费用直接计入该区域，共用设备能源费按面积加权重分摊（如空调系统按面积加热负荷分摊），其他公用设备（如外场照明）按面积分摊。2、维保费：在各受益区域之间按面积分摊。3、保洁、保安费：各区域专属保洁人员和保洁项目分别计入受益区域，公共区域保洁费用按面积分摊。4、工资福利费：内部保安、专属技工工资直接计入服务区域或按服务界面分配计入受益区域，外围保安、公共技工工资按面积分摊至各区域；管理处管理人员工资按以上计算结果所得综合系数进行分摊。5、行政办公费：管理处行政办公费按各区域工资计算的综合系数分摊。6、保险119、费：南区按预估建安成本和机器设备价值测算，按面积比例分摊，财产险及机器设备险未分摊到地下停车场。7、其他：指公司各部门工资及行政办公费。公司营运部工资按南区商业区域工资综合系数分摊，公司其他部门工资及公司行政办公费按南、北区各业态工资综合系数进行分摊。8、不可预见费：根据经验按上述费用的1.5%计提。9、管理者酬金：根据以上费用总和的8%计算，停车场未计提。10、税费：根据税法及当地税务规定按保本收入的5.5%计算。二、测算误差说明参与测算的人员本着实事求是、客观公正的原则对各种费用进行计算和分摊，但由于存在下述客观原因，仍会影响本次测算的结果准确性。1、南区测算面积由项目公司提供，与实测面积120、会有差异。2、各种费用计算与分摊的精确性：如保险费计算基数是由项目公司提供的预估数据，人员工资分配因服务深度与界面有预估因素存在会影响精确性。3、个别项目如南区保洁费尚未实施招投标定价，目前采用的是预估价格，与实际费用会有差异。 表一：南区物业管理费测算汇总表金额单位:元序号项目年合计分表合计写字楼单价比率电影院单价比率新世界精品单价比率新世界百货单价比率沃尔玛单价比率KTV、SPA单价比率电玩城单价比率地下停车场单价比率1能源消耗10,463,40840.14%8,815,3717,763,23311.5543.23%1,014,53210.8760.39%31,3330.339.55%12121、5,3320.339.67%81,6810.3410.18%501,87610.4659.62%112,05010.4659.34%833,3722.5328.03%1）空调费4,588,30717.60%4,588,3073,556,1665.2919.80%634,9286.8137.79%-0.00%-0.00%-0.00%326,7696.8138.82%70,4446.5737.31%-0.00%2）强电2,043,1357.84%2,043,1351,429,5842.137.96%15,5110.170.92%12,9590.143.95%51,8360.144.00%33,69122、30.144.20%9,0900.191.08%2,8850.271.53%487,5781.4816.40%3）电梯884,8893.39%884,889755,2771.124.21%96,1271.035.72%-0.00%-0.00%-0.00%27,3720.573.25%6,1130.573.24%-0.00%4）给排水991,4033.80%991,403567,9580.853.16%66,0180.713.93%3,2280.030.98%12,9120.031.00%8,6080.041.07%33,3620.703.96%8,0500.754.26%291,2680.89123、9.80%5）卫生间4,7160.02%4,7164,2250.010.02%1960.000.01%-0.00%-0.00%-0.00%1960.000.02%980.010.05%-0.00%6）弱电302,9211.16%302,921106,0220.160.59%15,1460.160.90%15,1460.164.62%60,5840.164.67%39,3800.164.91%9,0880.191.08%3,0290.281.60%54,5260.171.83%7)采暖费1,648,0381,344,0002.007.48%186,6062.0011.11%96,0002.001124、1.40%21,4322.0011.35%-0.00%2维保费676,3492.59%676,349433,7360.652.42%66,2830.713.95%8,9030.092.71%35,4340.092.73%31,5240.133.93%33,7760.704.01%8,5160.794.51%58,1770.181.96%3保洁费1,492,0005.72%1,492,000970,0631.445.40%65,9810.713.93%25,7710.277.86%101,5640.277.84%27,9580.123.48%33,9710.714.04%7,5780.714.0125、1%259,1130.798.71%4保安费172,6200.66%172,620118,0820.180.66%3,3060.040.20%3,3920.041.03%13,3610.041.03%8,6080.041.07%1,7010.040.20%3800.040.20%23,7910.070.80%5行政办公费533,2192.05%533,219351,2270.521.96%13,1180.140.78%9,1820.102.80%36,2310.102.80%23,3270.102.91%6,7920.140.81%1,5070.140.80%91,8340.283.09%6工126、资及福利7,189,53627.58%7,189,5364,735,6887.0526.37%176,8711.9010.53%123,8081.2937.75%488,5181.3037.69%314,5221.2939.20%91,5851.9110.88%20,3171.9010.76%1,238,2273.7641.64%7保险费241,1020.92%241,102107,2680.160.60%14,2800.150.85%14,5750.154.44%57,4200.154.43%36,9920.154.61%7,3470.150.87%1,6400.150.87%1,5810.127、000.05%8其他1,910,9257.33%1,990,7381,002,8001.495.58%93,9811.015.59%65,7860.6920.06%259,5770.6920.03%167,1230.6920.83%48,6641.015.78%10,7961.015.72%262,1990.808.82%9不可预见费340,1871.30%232,2310.351.29%21,7250.231.29%4,2410.041.29%16,7620.041.29%10,3760.041.29%10,8860.231.29%2,4420.231.29%41,5240.131.40%1128、0管理者酬金1,616,7626.20%1,257,1461.877.00%117,6061.267.00%22,9590.247.00%90,7360.247.00%56,1690.237.00%58,9281.237.00%13,2181.237.00%-0.00%11税金1,433,8485.50%987,7581.475.50%92,4050.995.50%18,0390.195.50%71,2930.195.50%44,1330.185.50%46,3000.965.50%10,3860.975.50%163,5340.505.50%总计26,069,958100.00%21,110129、,93517,959,23326.73100.00%1,680,09018.01100.00%327,9903.43100.00%1,296,2293.44100.00%802,4113.30100.00%841,82617.54100.00%188,82917.62100.00%2,973,3529.04100.00%备注:地下车库按880个车位计算单价为281.57元。表二：南区能源消耗测算表金额单位： 元序号项目年合计写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城地下车库1空调费4,588,306.803,556,166.19634,928.38-326,768.6370,4130、43.60-1.1空调电费4,466,306.803,456,675.19621,117.98-319,656.0368,857.60-1.2空调水费122,000.0099,491.0013,810.40-7,112.601,586.00-2强电2,043,135.471,429,584.0915,510.9312,958.8851,835.5233,693.099,089.682,884.86487,578.433电梯884,888.60755,277.3996,126.69-27,371.996,112.53-4给排水991,403.06567,957.6066,017.593,228.131、1212,912.488,608.3233,361.688,049.76291,267.514.1给排水电费269,002.51-269,002.514.2给排水水费722,400.55567,957.6066,017.593,228.1212,912.488,608.3233,361.688,049.7622,265.005卫生间电费4,715.874,225.48196.15-196.1598.08-6弱电302,920.80106,022.2815,146.0415,146.0460,584.1639,379.709,087.623,029.2154,525.747采暖费1,648,03132、7.761,344,000.00186,606.2496,000.0021,431.52-总计10,463,408.357,763,233.031,014,532.0231,333.04125,332.1681,681.11501,875.76112,049.55833,371.68表三：南区维保费测算表 金额单位：元 单位：元 项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金额写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城车库合计备注1设备设施维护费9297.0049297.0053697.009897.0049297.0039297.0027797.0073497.133、0039497.00132397.0059297.0039297.00525,749.00303,297.5858,698.827,922.6231,573.8929,037.8829,440.567,600.4158,177.24525,749.001.1室外照明设施维护费300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.003,600.001,571.04217.80223.92881.64568.08112.3225.203,600.001.2供电及照明设施1300.001300.001300.00134、1300.001300.001300.001300.001300.001300.001300.001300.001300.0015,600.0015,600.0015,600.001.3停车场照明配电设施400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.004,800.004,800.004,800.001.4电梯设施维保费20000.0020000.0020000.0020000.0080,000.0057,600.0014,400.006,400.001,600.0080,000.001.5更换电梯配135、件费1000.001000.001000.001000.001000.001000.001000.001000.001200.001000.001000.001000.0012,200.008,784.001,952.00732.00732.0012,200.001.6给排水设施700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.008,400.004,896.36679.56349.4478.122,396.528,400.001.7消防设施检测维保30000.0030000.0030000.003000136、0.00120,000.0042,000.006,000.006,000.0024,000.0015,600.003,600.001,200.0021,600.00120,000.001.8楼宇自控系统8000.008000.008000.008000.0032,000.0018,652.802,588.801,331.20297.609,129.6032,000.001.9安防一体化系统12000.0012000.0012000.0012000.0048,000.0027,979.203,883.201,996.80446.4013,694.4048,000.001.10制冷机维保费8500137、0.0085,000.0054,340.5018,861.509,707.002,091.0085,000.001.11空调水系统清洗18500.0018500.0037,000.0023,654.108,210.304,225.40910.2037,000.001.12空调末端维修1000.001000.001000.001000.001000.001000.001000.001000.001000.001000.001000.001000.0012,000.0012,000.0012,000.001.13发电机维保费1297.001297.001297.001297.001297.0012138、97.001297.001297.001297.001297.001297.001297.0015,564.003,567.01268.03274.971,082.849,257.40138.1130.90944.7315,564.00发电机总容量2690KW，其中沃尔玛占用1600KW1.14热力外管线代维费19000.0019,000.0011,189.10836.00862.603,395.302,186.90433.2096.9019,000.001.15工程人员劳保费32,585.0021,463.47801.63561.132,214.101,425.50415.0992.085,139、611.9932,585.002设备设施检测费89,400.0078,122.206,634.08-3,842.52801.20-89,400.002.1防护用具检测600.00600.001,200.001,200.001,200.002.2变配电设施检测费3300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.0039,600.0039,600.0039,600.002.3电梯检测费24200.0024,200.0017,424.003,872.002,420.00484.0024,140、200.002.4防雷检测费14400.0014,400.0011,743.201,630.08839.52187.2014,400.002.5计量器具检测费10000.0010,000.008,155.001,132.00583.00130.0010,000.003土建工程5100.005100.005100.005100.005100.005100.005100.005100.005100.005100.005100.005100.0061,200.0052,315.92950.40980.643,859.922,486.16492.48114.48-61,200.003.1建筑物维护33141、00.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.003300.0039,600.0039,600.0039,600.003.2广场外围设施1800.001800.001800.001800.001800.001800.001800.001800.001800.001800.001800.001800.0021,600.0012,715.92950.40980.643,859.922,486.16492.48114.4821,600.00合计#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF142、!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!676,349.00433,735.7066,283.308,903.2635,433.8131,524.0433,775.568,516.0958,177.24676,349.00表四：南区保洁绿化费测算表金额单位：元项目金额写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城地下停车场备注56,000.007,775.267,976.0031,422.3020,243.244,000.00892.9827,410.001日常保洁费用1,170,000.00808,587.4246,357.985,641.4422,259.143、9414,331.5723,875.995,324.34243,621.311.1写字楼保洁592,800.00592,800.0038人*1300*121.2车场保洁187,200.00187,200.0012*1300*121.3KTV、SPA62,400.0038,298.6319,702.824,398.564*1300*121.4外围327,600.00215,787.428,059.355,641.4422,259.9414,331.574,173.18925.7856,421.3121*1300*122垃圾清运费20,000.008,728.871,211.951,243.244144、,897.883,155.37623.49139.193消杀费30,000.0020,141.479,858.53一年6次，5000/次4化粪池清掏40,000.0017,457.752,423.902,486.489,795.766,310.741,246.98278.385绿化费32,000.0011,507.851,597.801,639.056,457.204,159.93821.99183.515,632.684000平米*8/平米6外墙清洗费200,000.00103,639.8514,389.7614,761.2858,153.627,402.851,652.65一年2次，1元/145、，10万平米总 计1,492,000.00970,063.2265,981.3925,771.49101,564.4027,957.6133,971.307,578.07259,112.53表五：南区保安消防费测算表 金额单位：元 编号设备名称数量单价金额写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城地下停车场1劳保55,020.0035,347.861,270.121,302.925,132.983,306.83653.42145.877,860.001.1外围保安32.00655.0020,960.009,147.861,270.121,302.925,132.983,306.146、83653.42145.87-1.2写字楼保安40.00655.0026,200.0026,200.001.3车场保安12.00655.007,860.007,860.002消防器材60,000.0044,069.4815,930.523防台防汛25,000.0010,911.091,514.941,554.056,122.353,944.21779.36173.99-4治安联防费24,000.0024,000.00-5人身伤害险24.00150.003,600.001,571.20218.15223.78881.62567.97112.2325.05-6无线电管理费5,000.002,182147、.22302.99310.811,224.47788.84155.8734.80-7合计172,620.00118,081.853,306.203,391.5613,361.428,607.851,700.88379.7123,790.52表六：南区工资福利测算表金额单位：元项 目人数工资标准餐补标准其他福利收入小计个人所得税小 计统筹标准月工资及统筹合计年工资及统筹合计奖金(按14薪估算)福利费等三费人工费用（含福利）管理处主任110,000.00220.0010,220.002,112.0812,332.083,608.8815,940.96191,291.5620,000.002,016148、.00213,307.56工程部部长15,000.00220.005,220.00653.755,873.752,200.008,073.7596,885.0010,000.002,016.00108,901.00文员兼库管12,100.00220.002,320.0095.192,415.19924.003,339.1940,070.224,200.002,016.0046,286.22主管13,300.00220.003,520.00295.293,815.291,452.005,267.2963,207.536,600.002,016.0071,823.53主管13,300.00220.149、003,520.00295.293,815.291,452.005,267.2963,207.536,600.002,016.0071,823.53主管13,300.00220.003,520.00295.293,815.291,452.005,267.2963,207.536,600.002,016.0071,823.53客服部部长15,000.00220.005,220.00653.755,873.752,200.008,073.7596,885.0010,000.002,016.00108,901.00客服主管22,900.00220.003,120.00212.943,332.941,150、276.009,217.88110,614.5911,600.004,032.00126,246.59环境主管22,900.00220.003,120.00212.943,332.941,276.009,217.88110,614.5911,600.004,032.00126,246.59客服人员41,800.00220.002,020.0056.302,076.30792.0011,473.19137,678.2214,400.008,064.00160,142.22收费员21,800.00220.002,020.0056.302,076.30792.005,736.5968,839.117151、,200.004,032.0080,071.11租赁管理员11,200.00220.001,420.002.981,422.98721.602,144.5825,734.992,400.002,016.0030,150.99文员11,500.00220.001,720.0021.401,741.40721.602,463.0029,556.043,000.002,016.0034,572.04安管部部长15,000.00220.005,220.00653.755,873.752,200.008,073.7596,885.0010,000.002,016.00108,901.00主管23,300152、.00220.003,520.00295.293,815.291,452.0010,534.59126,415.0613,200.004,032.00143,647.06管理人员小计2252,400.003,300.00-55,700.005,912.5661,612.5622,520.08110,091.001,321,091.97137,400.0044,352.001,502,843.97工程部领班11,800.00220.002,020.0056.302,076.30792.002,868.3034,419.563,600.002,016.0040,035.56领班11,800.002153、20.002,020.0056.302,076.30792.002,868.3034,419.563,600.002,016.0040,035.56领班11,800.00220.002,020.0056.302,076.30792.002,868.3034,419.563,600.002,016.0040,035.56领班11,800.00220.002,020.0056.302,076.30792.002,868.3034,419.563,600.002,016.0040,035.56强电运行值班81,650.00220.001,870.0036.851,906.85726.0021,062154、.81252,753.7826,400.0016,128.00295,281.78强电维修工111,650.00220.001,870.0036.851,906.85726.0028,961.37347,536.4436,300.0022,176.00406,012.44弱电维修工81,650.00220.001,870.0036.851,906.85726.0021,062.81252,753.7826,400.0016,128.00295,281.78水暖运行值班41,650.00220.001,870.0036.851,906.85726.0010,531.41126,376.8913,155、200.008,064.00147,640.89水暖维修工111,650.00220.001,870.0036.851,906.85726.0028,961.37347,536.4436,300.0022,176.00406,012.44万能维修工31,650.00220.001,870.0036.851,906.85726.007,898.5694,782.679,900.006,048.00110,730.67客服部写字楼大堂前台101,500.00220.001,720.0021.401,741.40721.6024,630.04295,560.4230,000.0020,160.003156、45,720.42大堂前台41,500.00220.001,720.0021.401,741.40721.609,852.01118,224.1712,000.008,064.00138,288.17管理处前台11,500.00220.001,720.0021.401,741.40721.602,463.0029,556.043,000.002,016.0034,572.04安管部内保队长41,800.00220.002,020.0056.302,076.30792.0011,473.19137,678.2214,400.008,064.00160,142.22中控员81,650.00220.157、001,870.0036.851,906.85726.0021,062.81252,753.7826,400.0016,128.00295,281.78写字楼内保241,500.00220.001,720.0021.401,741.40721.6059,112.08709,345.0172,000.0048,384.00829,729.01F1、B2、B3速通门161,500.00220.001,720.0021.401,741.40721.6039,408.06472,896.6748,000.0032,256.00553,152.67车场内保121,500.00220.001,720.00158、21.401,741.40721.6029,556.04354,672.5136,000.0024,192.00414,864.51外保队长41,800.00220.002,020.0056.302,076.30792.0011,473.19137,678.2214,400.008,064.00160,142.22外保161,500.00220.001,720.0021.401,741.40721.6039,408.06472,896.6748,000.0032,256.00553,152.67车场24管理员24800.00220.001,020.000.001,020.0024,480.00159、293,760.0038,400.0048,384.00380,544.00一线员工小计17233,6504,620038,27074639,01614,885402,8704,834,440505,500346,7525,686,692合计194.00 86,050.00 7,920.00 0.00 93,970.00 6,658.12 100,628.12 37,405.28 512,960.99 6,155,531.91 642,900.00 391,104.00 7,189,535.91 表七南区行政办公费测算表金额单位:元编号项目月测算费用年测算费用写字楼电影院新世界精品新世界百货沃160、尔玛KTV、SPA电玩城地下停车场1差旅费5,000.0060,000.0039,521.511,476.071,033.234,076.912,624.83764.32169.5610,333.572车辆费1,666.6720,000.0013,173.84492.02344.411,358.97874.94254.7756.523,444.523折旧及摊销9,454.12113,449.4074,728.192,790.991,953.667,708.724,963.091,445.19320.6019,538.964邮电通讯费3,000.0036,000.0023,712.90885.6161、4619.942,446.151,574.90458.59101.736,200.145办公用品5,000.0060,000.0039,521.511,476.071,033.234,076.912,624.83764.32169.5610,333.576业务招待费5,000.0060,000.0039,521.511,476.071,033.234,076.912,624.83764.32169.5610,333.577人事用工费1,833.3422,000.0814,491.27541.23378.851,494.87962.44280.2562.173,788.998审计费2,100.0162、025,200.0016,599.03619.95433.961,712.301,102.43321.0171.214,340.109办公维修费500.006,000.003,952.15147.61103.32407.69262.4876.4316.961,033.3610服装劳保费1,880.8322,570.0014,866.67555.25388.671,533.60987.37287.5163.783,887.1511环境布置费3,000.0036,000.0023,712.90885.64619.942,446.151,574.90458.59101.736,200.1412律师咨163、询费1,000.0012,000.007,904.30295.21206.65815.38524.97152.8633.912,066.7113其他5,000.0060,000.0039,521.511,476.071,033.234,076.912,624.83764.32169.5610,333.57合计44,434.96533,219.48351,227.2813,117.849,182.3236,231.4823,326.836,792.491,506.8691,834.38表八：南区保险费测算汇总表金额单位: 元编号项目预估基数保费率金额写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、164、SPA电玩城地下停车场总计1财产一切险803,480,000.000.02%160,696.0070,134.769,737.799,989.1939,353.4925,352.765,009.631,118.37-160,696.002机损险149,950,000.000.0475%71,226.2531,086.254,316.144,427.5717,442.8811,237.262,220.45495.70-71,226.253公众责任险10,000,000.009,180.006,046.79225.84158.08623.77401.60116.9425.941,581.049,1165、80.00合计963430000.000.00241,102.25107,267.8014,279.7614,574.8557,420.1436,991.627,347.011,640.021,581.04241,102.25表九：南区分类建筑明细一览表部位项 目面积（）面积比率地上部分（不含酒店）写字楼56,000.0035.96%电影院7,775.264.99%新世界精品7,976.005.12%新世界百货31,422.3020.18%KTV、SPA4,000.002.57%电玩城892.980.57%合计108,066.5469.40%地下部分沃尔玛20,243.2413.00%车场27166、,410.0017.60%合计47,653.2430.60%总计155,719.78100.00%表十：南区设备能耗测算分摊系数表序号区域建筑面积()总计（空调区域）冷负荷空调系统分摊系数面积分摊系数备注1写字楼56,000.0068,668.246720000.0063.93%35.96%2电影院7,775.262332578.0022.19%4.99%3新世界精品7,976.005.12%4新世界百货31,422.3020.18%5沃尔玛20,243.2413.00%6KTV、SPA4,000.001200000.0011.42%2.57%7电玩城892.98258964.202.46%0167、.57%8车库27,410.0017.60%9写字楼155,719.7810511542.20100.00%100.00%只在计算空调分摊费用时考虑表十一：南区技工工资分摊系数表 金额单位：元区域强电水暖弱电万能小计技工比率领班比率运行维修运行维修维修维修写字楼6.337.7981016933.268.914291525.4384813541.7232.4608745773.77%2.71924067767.98%电影院0.320.2496555030.450.404631680.1997244020.11.7240115893.92%0.0998622012.50%新世界精品0.256101168、0550.2048808440.10.56098191.27%0.10242.56%新世界百货1.0089373360.8071498690.412.2260872055.06%0.40357493410.09%沃尔玛0.6499893590.5199914870.261.4299808463.25%0.2599957446.50%KTV、SPA0.170.1284358350.240.208163680.1027486680.050.8993481832.04%0.0513743341.28%电玩城0.040.0286726580.050.04647150.0229381260.010.19169、80822850.45%0.0114690630.29%车库1.140.8801065611.426441620.7040852490.354.50063342610.23%0.3520426248.80%合计8114118345100.00%4100.00%表十二：工资分摊系数表部门人数工资总额写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城地下停车场合计面积指标56,0007,7757,97631,42220,2434,00089327,410155,720其他管理人员171,132,18665.87%2.46%1.72%6.79%4.37%1.27%0.28%17.22%100170、.00%工程部管理人员5370,65865.87%2.46%1.72%6.79%4.37%1.27%0.28%17.22%100.00%工程技工1451,660,96073.77%3.92%1.27%5.06%3.25%2.04%0.45%10.23%100.00%工程领班24160,14267.98%2.50%2.56%10.09%6.50%1.28%0.29%8.80%100.00%客服部：写字楼前台10345,720100.00%100.00%客服部：其他一线人员5172,860100.00%100.00%保安部1321,168,71943.64%6.06%6.22%24.49%15.7171、8%3.12%0.70%100.00%保安部2：写字楼401,382,882100.00%100.00%保安部3：车场12414,865100.00%100.00%停车场管理24380,544100.00%100.00%合计1947,189,536617.14%17.39%13.50%53.23%34.28%8.99%2.00%253.48%1000.00%表十三：工资分摊表部门人数工资总额写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城地下停车场合计面积指标56,0007,7757,97631,42220,2434,00089327,410155,720其他管理人员171,132,172、186745,76227,85319,49776,93049,53014,4233,200194,9921,132,186工程部管理人员5370,658244,1499,1196,38325,18616,2154,7221,04763,837370,658工程技工1451,660,9601,225,36965,08021,17784,03353,98033,9507,477169,8951,660,960工程领班24160,142108,8663,9984,10116,15710,4092,05745914,094160,142客服部：写字楼前台10345,720345,720-345,720173、客服部：其他一线人员5172,860172,860-172,860保安部1321,168,719510,08070,82272,650286,212184,38736,4348,134-1,168,719保安部2：写字楼401,382,8821,382,882-1,382,882保安部3：车场12414,865-414,865414,865停车场管理24380,544-380,544380,544合计1947,189,5364,735,688176,871123,808488,518314,52291,58520,3171,238,2277,189,536综合分摊系数65.87%2.46%1.174、72%6.79%4.37%1.27%0.28%17.22%100.00%除管理人员外的人工分摊情况3,745,777139,89997,928386,402248,77772,44116,070979,3985,686,692管理处管理人员、工程管理人员分摊系数65.87%2.46%1.72%6.79%4.37%1.27%0.28%17.22%100.00%1,215,621.0714.55%10.18%40.19%25.87%7.53%1.67%营运部工资388513.6856528.239569.01156131100521.4429270.66493.440.43644370.06059175、80.0621620.2448940.15776850.031170.00696表十四：XXXX广场南区写字楼物管费测算表56,000.00 金额单位: 元项目电费水费采暖费年消耗备注1.能源费5,751,784.43667,448.607,763,233.031.1空调费3,456,675.1999,491.003,556,166.19详见空调电费、给排水电费、煤气费测算表1.2强电1,429,584.091,429,584.09详见强电电费测算表1.3电梯755,277.39755,277.39详见电梯电费测算表1.4给排水0.00567,957.60567,957.60详见给排水费测算表176、1.5卫生间电费4,225.484,225.481.6弱电106,022.28106,022.28详见弱电电费测算表1,344,000.001,344,000.002.维保费433,735.70详见维保费测算表3.保洁费970,063.22详见保洁费测算表4.保安费118,081.85详见保安费测算表5.宣传推广费6.行政办公费351,227.28详见行政办公费测算表7.工资4,735,688.13详见工资及福利测算表8.保险费107,267.80详见保险费用测算表9.其他1,002,800.0710.不可预见费232,231.46以上各项之和*1.5%11.管理者酬金1,257,146.28177、以上各项之和*8%12.税金987,757.79以上各项之和/(1-5.55%)*5.55%总计17,959,232.63物管费(元/平方米/月)按建筑面积为81769.61平方米计算26.73表十五：XXXX广场南区电影院物管费费用测算表7,775.26 金额单位: 元项目电费水费总计备注1.能源费748,097.7979,827.991,014,532.021.1空调费621,117.9813,810.40634,928.38详见空调电费、给排水电费测算表1.2强电15,510.9315,510.93详见强电电费测算表1.3电梯96,126.6996,126.691.4给排水0.0066,178、017.5966,017.591.5卫生间电费196.15196.151.6弱电15,146.0415,146.04186,606.24186,606.242.维保费66,283.30详见维保费测算表3.保洁费65,981.39详见保洁费测算表4.保安费3,306.20详见保安费测算表5.宣传推广费6.行政办公费13,117.84详见行政办公费测算表7.工资176,871.19详见工资及福利测算表8.保险费14,279.76详见保险费用测算表9.其他93,981.3510.不可预见费21,725.30以上各项之和*1.5%11.管理者酬金117,606.27以上各项之和*8%12.税金92,4179、04.92以上各项之和/(1-6.1%)*6.1%总计1,680,089.54物管费(元/平方米/月)18.01表十六：XXXX广场南区新世界精品物管费测算表7,976.00 金额单位: 元项目电费水费年消耗说明1.能源费28,104.923,228.1231,333.041.1空调费0.000.000.00详见空调电费、给排水电费、煤气费测算表1.2强电12,958.8812,958.88详见强电电费测算表1.3电梯0.000.001.4给排水0.003,228.123,228.121.5卫生间电费0.000.001.6弱电15,146.0415,146.040.002.维保费8,903.2180、6详见维保费测算表3.保洁费25,771.49详见保洁费测算表4.保安费3,391.56详见保安费测算表5.宣传推广费6.行政办公费9,182.32详见行政办公费测算表7.工资123,807.54详见工资及福利测算表8.保险费14,574.85详见保险费用测算表9.其他65,785.7310.不可预见费4,241.25以上各项之和*1.5%11.管理者酬金22,959.28以上各项之和*8%12.税金18,039.44以上各项之和/(1-5.55%)*5.55%总计327,989.75物管费(元/平方米/月)按建筑面积为32440.88平方米计算3.43表十七：XXXX广场南区新世界百货物管费181、测算表31,422.30 金额单位: 元项目电费水费年消耗备注1.能源费112,419.6812,912.48125,332.161.1空调费0.000.000.00详见空调电费、给排水电费、煤气费测算表1.2强电51,835.5251,835.52详见强电电费测算表1.3电梯0.000.001.4给排水0.0012,912.4812,912.481.5卫生间电费0.000.001.6弱电60,584.1660,584.160.002.维保费35,433.81详见维保费测算表3.保洁费101,564.40详见保洁费测算表4.保安费13,361.42详见保安费测算表5.宣传推广费6.行政办公费3182、6,231.48详见行政办公费测算表7.工资488,518.45详见工资及福利测算表8.保险费57,420.14详见保险费用测算表9.其他259,576.6310.不可预见费16,761.58以上各项之和*1.5%11.管理者酬金90,736.01以上各项之和*8%12.税金71,292.58以上各项之和/(1-5.55%)*5.55%总计1,296,228.65物管费(元/平方米/月)按建筑面积为6465.21平方米计算3.44表十八：XXXX广场南区沃尔玛物管费测算表20,243.24 金额单位:元项目电费水费年消耗备注1.能源费73,072.798,608.3281,681.111.1空183、调费0.000.000.00详见空调电费、给排水电费测算表1.2强电33,693.0933,693.09详见强电电费测算表1.3电梯0.000.001.4给排水0.008,608.328,608.321.5卫生间电费0.000.001.6弱电39,379.7039,379.702.维保费31,524.04详见维保费测算表3.保洁费27,957.61详见保洁费测算表4.保安费8,607.85详见保安费测算表5.宣传推广费6.行政办公费23,326.83详见行政办公费测算表7.工资314,521.70详见工资及福利测算表8.保险费36,991.62详见保险费用测算表9.其他167,122.6210184、.不可预见费10,376.00以上各项之和*1.5%11.管理者酬金56,168.75以上各项之和*8%12.税金44,132.59以上各项之和/(1-5.55%)*5.55%总计802,410.72物管费(元/平方米/月)按建筑面积为44745.50平方米计算3.30 表十九：XXXX广场南区KTV、SPA物管费测算表4,000.00 金额单位: 元项目电费水费（元/年）采暖费年消耗（元/年）备注1.能源费365,401.4840,474.28501,875.761.1空调费319,656.037,112.60326,768.63详见空调电费、给排水电费测算表1.2强电9,089.689,0185、89.68详见强电电费测算表1.3电梯27,371.9927,371.991.4给排水0.0033,361.6833,361.681.5卫生间电费196.15196.151.6弱电9,087.629,087.621.7采暖费96,000.0096,000.002.维保费33,775.56详见维保费测算表3.保洁费33,971.30详见保洁费测算表4.保安费1,700.88详见保安费测算表5.宣传推广费6.行政办公费6,792.49详见行政办公费测算表7.工资91,584.84详见工资及福利测算表8.保险费7,347.01详见保险费用测算表9.其他48,664.0410.不可预见费10,885.186、68以上各项之和*1.5%11.管理者酬金58,927.81以上各项之和*8%12.税金46,300.42以上各项之和/(1-5.55%)*5.55%12.总计841,825.7914.物管费(元/平方米/月)按建筑面积为23648.58平方米计算17.54 表二十：XXXX广场南区电玩城物管费测算表892.98项目电费（元/年）水费（元/年）年消耗（元/年）备注1.能源费80,982.279,635.76112,049.551.1空调费68,857.601,586.0070,443.60详见空调电费、给排水电费测算表1.2强电2,884.862,884.86详见强电电费测算表1.3电梯6,1187、12.536,112.531.4给排水08,049.768,049.761.5卫生间电费98.0898.081.6弱电3,029.213,029.2121,431.522.维保费8,516.09详见维保费测算表3.保洁费7,578.07详见保洁费测算表4.保安费379.71详见保安费测算表5.宣传推广费6.行政办公费1,506.86详见行政办公费测算表7.工资20,317.35详见工资及福利测算表8.保险费1,640.02详见保险费用测算表9.其他10,795.7210.不可预见费2,441.75以上各项之和*1.5%11.管理者酬金13,218.01以上各项之和*8%12.税金10,385.188、58以上各项之和/(1-5.55%)*5.55%总计188,828.70物管费(元/平方米/月)按建筑面积为20361.33平方米计算17.62 表二十一：XXXX广场南区地下车库物管费测算表27,410.00880项目电费（元/年）水费（元/年）年消耗（元/年）备注1.能源费811,106.6822,265.00833,371.681.1空调费0.000.00详见空调电费、给排水电费测算表1.2强电487,578.43487,578.43详见强电电费测算表1.3电梯0.000.001.4给排水269,002.5122,265.00291,267.511.5卫生间电费0.000.001.6弱电189、54,525.7454,525.740.002.维保费58,177.24详见维保费测算表3.保洁费259,112.53详见保洁费测算表4.保安费23,790.52详见保安费测算表5.宣传推广费6.行政办公费91,834.38详见行政办公费测算表7.工资1,238,226.71详见工资及福利测算表8.保险费1,581.04详见保险费用测算表9.其他262,199.2410.不可预见费41,524.40以上各项之和*1.5%11.管理者酬金以上各项之和*8%12.税金163,534.37以上各项之和/(1-5.55%)*5.55%总计2,973,352.10物管费(元/平方米/月)9.04每月管理190、费/车位281.57 表二十二：南区折旧、低耗摊销明细表金额单位:元序号名称数量单价金额年限折旧/年折旧/月2接待前台315,000.0045,000.0059,000.007503高清晰彩色监视场强仪16,500.006,500.0051,300.00108.335传真打印一体机15,000.005,000.0051,000.0083.336税控系统及发票专用打印机15,000.005,000.00862552.087电脑414,500.00184,500.00536,900.003,075.008套丝机14,320.004,320.005864729旋片式真空泵14,180.004,180191、.00583669.6710岗亭54,000.0020,000.0054,000.00333.3311开水器24,000.008,000.0051,600.00133.3315对讲机631,500.0094,500.00518,900.001,575.0016电锤12,574.002,574.005514.842.918斜切锯12,470.002,470.00549441.1719玻璃钢升降梯12,400.002,400.0054804020交流电焊机12,250.002,250.00545037.521空调282,200.0061,600.00512,320.001,026.6724打印机4192、2,000.008,000.0051,600.00133.3325指纹考勤机12,000.002,000.00540033.3326不锈钢告示牌1580012,000.0052,400.0020027大力管道疏通机11,900.001,900.00538031.6728锡安Z8200型验钞机11,800.001,800.0053603029加烟器11,700.001,700.00534028.3330氩弧焊机11,690.001,690.00533828.1731保险柜21,500.003,000.00837531.2532切割机11,450.001,450.00529024.1733无齿锯1193、1,450.001,450.00529024.1734曲线锯11,290.001,290.00525821.538台钻11,160.001,160.00523219.3339空气压缩机11,066.001,066.005213.217.7740高清洗机11,027.001,027.005205.417.1241防火服61,000.006,000.0051,200.0010042博士冲电钻11,000.001,000.00520016.6743砂轮锯1970970519416.1744卤素检漏仪1950950519015.8345电锤1930930518615.546风速仪18908905178194、14.8347梯子（6米）1860860517214.3348雨伞架28501,700.00534028.3349红外线点温计38502,550.00551042.550切割机1820820516413.6751水钻178078051561352携式车架焊炬1750750515012.553声级计172072051441254套筒板手1700700235029.1755落地烟灰桶4465028,600.0055,720.00476.6756户外果皮箱106506,500.0051,300.00108.3357轴流风机1650650513010.8358空气压缩机1650650513010.83195、59云石机1650650513010.8360钥匙柜36001,800.0053603061工具柜2060012,000.0052,400.0020064氧气瓶160060051201065热熔机159059051189.8366货架45802,320.00546438.6767博士冲击钻155055051109.1768临时停车牌105305,300.0051,060.0088.3369重型板车（1200kg)152052051048.6770线轱辘25101,020.00520417合计305107,127.00569,197.00288113,449.409,454.12表二十三： 南区196、劳保费用测算表 单位：元制 服单价（元）单位人数金额人均年限人均摊销额年摊销额管理人员西装6001套3722,200600230011,100长袖衬衫802件375,92016011605,920短袖衬衫602件374,44012011204,440领带152条371,110301301,110小计33,67091061022,570工程人员羽绒大衣2501套4912,25025021256,125茄克衫902套498,8201802904,410长袖制服1302套4912,740260126012,740短袖制服452套494,410901904,410绝缘鞋1001双494,9001001197、1004,900小计43,12088066532,585保安人员羽绒大衣2501套8421,000250212510,500领带152条842,520301302,520西装4001套(2条裤子)8433,600400220016,800保安长袖制服502件848,40010011008,400保安短袖制服502套848,40010011008,400皮鞋1001双848,40010011008,400小计82,32098065555,020停车场收费员羽绒大衣2501套246,00025021253,000领带152条2472030130720西装4001套(2条裤子)249,6004002198、2004,800保安长袖制服502件242,40010011002,400保安短袖制服502套242,40010011002,400皮鞋1001双242,40010011002,400反光背心501件241,20050225600小计24,7201,03068016,320合 计194183,8303,800-2,610126,495表二十四：XXXXXX物业管理机构费用分配系数表管理处项目年工资及福利应收物业费分配比率XXXX广场北区管理处东区公寓2,183,687.5515.24%底商1,435,987.1810.02%西区公寓2,325,577.1916.23%还建楼592,969.59199、4.14%地下车场1,183,845.028.26%小计7,722,066.5353.89%XXXX广场南区管理处写字楼3,638,565.8825.39%电影院285,340.191.99%新世界精品136,436.480.95%新世界百货536,393.663.74%沃尔玛425,589.512.97%KTV、SPA190,036.011.33%电玩城110,800.830.77%地下车场1,283,271.528.96%小计6,606,434.0846.11%合 计14,328,500.61100.00%表二十五：XXXXXX物业管理机构费用预算分配表项目工资行政办公合计3,336,97200、9.74492,500.003,829,479.74写字楼847,389.48125,064.98972,454.46电影院66,453.189,807.7376,260.91新世界精品31,774.844,689.6036,464.44新世界百货124,921.2918,436.95143,358.24沃尔玛99,115.9914,628.39113,744.38KTV、SPA44,257.696,531.9350,789.62电玩城25,804.523,808.4529,612.98地下车场298,862.4744,108.68342,971.15小 计1,538,579.46227,07201、6.711,765,656.17表二十六：空调电费（元）类别写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城合计写字楼冷却塔21824.967575.413898.66839.8234138.84写字楼冷却塔9920.443443.371772.12381.7315517.66写字楼制冷机828025.85287406.44147912.6431862.091295207.02写字楼制冷机310840.37107892.1955526.3111961.01486219.89写字楼冷水泵347687.71120681.8562108.4613378.88543856.9写字楼冷却泵21202、163673458.5137805.158143.67331043.33写字楼冷却泵59522.6220660.2110632.72290.4193105.94写字楼排风机1664.41664.4写字楼排风机1220.561220.56西裙排风机1220.561220.56西裙排风机1220.561220.56西裙排风机1220.561220.56西裙排风机1220.561220.56西裙排风机1220.561220.56西裙排风机1220.561220.56西写加压送风机457.71457.71西写加压送风机624.15624.15西写加压送风机624.15624.15西写加压送风机457.203、71457.71西裙加压送风机457.71457.71西裙加压送风机457.71457.71西裙加压送风机624.15624.15西裙加压送风机915.42915.42西裙加压送风机312.08312.08西裙加压送风机915.42915.42人防送风机76.2976.29人防送风机76.2976.29人防送风机76.2976.29人防送风机76.2976.29人防送风机76.2976.29人防送风机76.2976.29人防排烟排风机152.57152.57人防排烟排风机152.57152.57人防排烟排风机152.57152.57人防排烟排风机208.05208.05人防排烟排风机208.0204、5208.05人防排烟排风机208.05208.05人防加压送风机55.4855.48人防加压送风机55.4855.48新世界配电室排风机2451.922451.92东写配电室排风机899.04899.04沃尔玛配电室排风机1225.961225.96制冷机房排风机4903.854903.85换热站排风机8990.398990.39中水处理站排风机6538.466538.46配电室排风机2451.922451.92配电室排风机6538.466538.46泵房排风机1198.371198.37东写排风机34.0934.09东写排风机42.6142.61东写排风机42.6142.61西写排风机34205、.0934.09西写排风机42.6142.61西写排风机42.6142.61新世界配电室送风机4903.854903.85东写配电室送风机1798.081798.08沃尔玛配电室送风机2451.922451.92制冷机房送风机9807.79807.7热交换站送风机17980.7817980.78中水处理站送风机3596.163596.16配电室送风机2451.922451.92配电室送风机6538.466538.46泵房送风机998.64998.64西写排风机1597.821597.82西写排风机1597.821597.82西写排风机2343.482343.48西写排风机19706.51970206、6.5西写排风机19706.519706.5西裙排风机394.13394.13西裙排风机5858.695858.69西裙排风机4260.864260.86西裙排风机585.87585.87西裙排风机2343.482343.48西裙排风机15978.2415978.24西裙排风机2343.482343.48西裙排风机7989.127989.12西裙排风机394.13394.13西裙排风机585.87585.87西裙排风机585.87585.87西裙排风机585.87585.87西裙排风机1065.221065.22西裙排风机2343.482343.48西裙排风机5858.695858.69西裙排207、风机5858.695858.69西裙排风机3195.653195.65西裙排风机394.13394.13西裙排风机4260.864260.86西裙排风机4260.864260.86西裙排风机5858.695858.69西裙排风机5858.695858.69西裙排风机8521.738521.73西裙排风机6923.96923.9西裙排风机7989.127989.12西裙排风机266.3266.3西裙排风机11717.3811717.38西裙排风机2982.62982.6西裙排风机585.87585.87西裙排风机3195.653195.65西裙排风机1171.741171.74西写组合式空气处理208、机组32985.2232985.22西裙组合式空气处理机组32985.2232985.22西裙组合式空气处理机组22489.9222489.92西裙组合式空气处理机组2248.992248.99西裙组合式空气处理机组5547.515547.51西裙组合式空气处理机组22489.9222489.92西裙组合式空气处理机组22489.9222489.92西裙组合式空气处理机组11244.9611244.96西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组27737.5727737.57西裙组合式空气处理机组32985.2232985209、.22西裙组合式空气处理机组11244.9611244.96西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组11244.9611244.96西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组5997.315997.31西裙组合式空气处理机组11244.9611244.96西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组11244.9611244.96西裙组合式空气处理机组22489.9222489.92西裙组合式空气处理机组22489.92224210、89.92西裙组合式空气处理机组22489.9222489.92东写变风量组合式空调机组247389.12247389.12西裙组合式空气处理机组824.63824.63西裙组合式空气处理机组824.63824.63西裙组合式空气处理机组824.63824.63西裙组合式空气处理机组824.63824.63西裙组合式空气处理机组824.63824.63西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组2248.992248.99西裙组合式空气处理机组22489.9222489.92西裙组合式空气处理机组16492.6116492.211、61西裙组合式空气处理机组11244.9611244.96西裙组合式空气处理机组12294.4912294.49西裙组合式空气处理机组22489.9222489.92西裙组合式空气处理机组11244.9611244.96西裙组合式空气处理机组3298.523298.52西裙组合式空气处理机组8246.38246.3西裙组合式空气处理机组3298.523298.52西裙组合式空气处理机组3298.523298.52西裙组合式空气处理机组3298.523298.52西裙组合式空气处理机组3298.523298.52西裙组合式空气处理机组3298.523298.52西裙组合式空气处理机组32985.212、2232985.22西裙组合式空气处理机组44979.8444979.84西裙组合式空气处理机组3298.523298.52西裙组合式空气处理机组3298.523298.52东写新风机组42696.1942696.19东写新风机组58222.0858222.08西裙回、排风机776.72776.72西裙回、排风机2441.122441.12西裙回、排风机1664.41664.4西裙回、排风机6657.66657.6西裙回、排风机1109.61109.6西裙回、排风机1109.61109.6西裙回、排风机1109.61109.6西裙回、排风机3994.563994.56西裙回、排风机9986.4213、9986.4西裙回、排风机5991.845991.84机房空调用冷却塔98532.4898532.48风机盘管151115.1151115.1VAV终端箱86509.2586509.25电梯机房空调44979.8444979.84写字楼一层风幕机8998.68998.6合计3456675.19621117.98319656.0368857.64466306.8表二十七：强电电费类别写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城车库合计停车场照明B338,347.7838,347.78停车场照明B328,760.8328,760.83停车场照明B320,239.1020,239.10214、停车场照明B39,586.949,586.94停车场照明B338,347.7838,347.78停车场照明B39,586.949,586.94停车场照明B320,239.1020,239.10停车场照明B338,347.7838,347.78停车场照明B320,239.1020,239.10停车场照明B39,586.949,586.94停车场照明B320,239.1020,239.10停车场照明B320,239.1020,239.10停车场照明B220,239.1020,239.10停车场照明B29,586.949,586.94停车场照明B220,239.1020,239.10停车场照明B22215、0,239.1020,239.10停车场照明B29,586.949,586.94停车场照明B220,239.1020,239.10停车场照明B220,239.1020,239.10停车场照明B29,586.949,586.94停车场用电0B2电伴热用电21,888.0021,888.00B3电伴热用电15,321.6015,321.60B2B3层后勤办公区5,721.16817.31817.313,269.232,125.00490.38163.462,942.3116,346.16B2B3后勤办公区空调2,860.58408.65408.651,634.621,062.50245.1981.216、731,471.158,173.08B2B3后勤办公区应急2,330.16332.88332.881,331.52865.49199.7366.581,198.376,657.60西裙物业用房用电3层7,151.451,021.641,021.644,086.542,656.25612.98204.333,677.8920,432.70XX物业应急照明3层1,430.29204.33204.33817.31531.25122.640.87735.584,086.54物业办公空调3层1,716.35245.19245.19980.77637.5147.1249.04882.694,903.85X217、X员工厨房用电3层00XX员工厨房餐厅3层00XX厨房应急照明3层00物业用电126,439.753,672.363,769.3214,840.929,562.671,890.72424.260,599.93西区层间应急用电166,440.00166,440.00西区层间正常照明用电408,654.00408,654.00西区消防楼梯应急用电19,972.8019,972.80东写字楼七层项目管理处8,581.731,225.961,225.964,903.853,187.50735.58245.194,413.4624,519.24东写字楼七层项目管理处空调15,330.002,190.00218、2,190.008,760.005,694.001,314.004387,884.0043,800.00东写字楼七层项目管理处应急2,796.19399.46399.461,597.821,038.59239.6779.891,438.047,989.12物业用电2东西写字楼群房屋顶电伴热用电5,354.90743.32382.8285.366,566.40东西写字楼群房屋顶其他用电00东西写字楼群房应急用电39,945.6039,945.60东西写字楼群房应急用电（楼梯）26,630.4026,630.40东西写字楼一层大堂用电40,865.4040,865.40东西写字楼一层大堂应急用电1219、2,259.6212,259.62东区层间应急用电166,440.00166,440.00东区层间正常照明用电408,654.00408,654.00东区消防楼梯应急用电19,972.8019,972.80东写变电室正常照明用电6,657.606,657.60西写变电室正常照明用电8,686.841,205.82621.02138.4810,652.16东写变电室应急照明用电3,994.563,994.56西写变电室应急照明用电4,343.42602.91310.5169.245,326.08东写字楼群房屋顶广告用电000000000东写字楼屋顶幕墙外照明用电000000000西区楼顶广告及其220、他用电000000000楼体外泛光照明（重大节日）1,755.60250.8250.81,003.20652.08150.4850.16902.885,016.00楼体外泛光照明（周六日）11,644.151,663.451,663.456,653.804,324.97998.07332.695,988.4233,269.00楼体外泛光照明（日常）29,366.404,195.204,195.2016,780.8010,907.522,517.12839.0415,102.7283,904.00外广场照明防火卷帘0.240.030.030.140.090.020.010.120.68防火卷帘0221、.140.020.020.080.050.0100.070.41防火卷帘1.920.270.271.090.710.160.050.985.47防火卷帘0.290.040.040.160.110.020.010.150.82防火卷帘1.440.210.210.820.530.120.040.744.1防火卷帘0.430.060.060.250.160.040.010.221.23防火卷帘1.680.240.240.960.620.140.050.864.79防火卷帘0.290.040.040.160.110.020.010.150.82防火卷帘2.150.310.311.230.80.180.222、061.116.16防火卷帘0.140.020.020.080.050.0100.070.41防火卷帘3.590.510.512.051.330.310.11.8510.26防火卷帘0.860.120.120.490.320.070.020.442.46防火卷帘6.70.960.963.832.490.570.193.4519.15防火卷帘1.150.160.160.660.430.10.030.593.28防火卷帘4.070.580.582.331.510.350.122.0911.63防火卷帘0.720.10.10.410.270.060.020.372.05防火卷帘2.150.310.3223、11.230.80.180.061.116.16防火卷帘0.140.020.020.080.050.0100.070.41防火卷帘合计000000000合计1,429,584.0915,510.9312,958.8851,835.5233,693.099,089.682,884.86487,578.432,043,135.47表二十八：给排水电费（元）类别写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城车库合计消防泵（消火栓泵）0.270.040.040.150.10.0200.133008480.76消防泵（消防喷洒泵）0.30.040.040.170.110.0200.14778224、720.84消防泵（消防喷雾泵）0.220.030.030.120.080.0200.108377280.62屋顶稳压泵房275.5338.2339.23154.6299.6119.694.44134.85582766.23合计276.3338.3539.34155.0799.919.754.46135.24768.44表二十九：电梯电费（元）类别 写字楼 电影院 新世界精品 新世界百货 沃尔玛 KTV、SPA 电玩城 车库合计东写客梯219,692.39219,692.39东写消防梯102,260.74102,260.74东写电梯井道照明、插座（东）13,076.9313,076.93东写电225、梯井道照明、插座（西）13,076.9313,076.93东写电梯机房设备用电21,304.3221,304.32西写客梯219,692.39219,692.39西写消防梯102,260.74102,260.74西写电梯井道照明、插座（东）21,304.3221,304.32西写电梯井道照明、插座（西）21,304.3221,304.32西写电梯机房设备用电21,304.3221,304.32娱乐梯36,872.2818,964.774,235.0960,072.14扶梯42,908.6742,908.67娱乐梯机房设备用电16,345.748,407.221,877.4426,630.40合226、 计755,277.3996,126.69 - - - 27,371.996,112.53 - 884,888.60表三十：给排水电费（元）类别写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城车库合计写字楼生活水泵78181.5310,852.425,589.191,246.3095869.44写字楼补水泵5212.1723.49372.6183.096391.3写字楼生活水泵48863.466,782.763,493.24778.9459918.4写字楼补水泵3822.21530.56273.2560.934686.95写字楼生活水泵57333.127,958.444,098.74227、913.9670304.26写字楼补水泵6080.79844.08434.7196.937456.51西裙楼生活水泵143332.819,896.1010,246.852,284.89175760.64西裙楼补水泵5212.1723.49372.6183.096391.3反冲洗水泵6390.36887.59911.033,586.982,311.25456.98102.5314646.72中水机房55770.457,746.257,950.7731,304.5720,170.933,988.17894.78127825.92中水补水泵2788.52387.31397.541,565.231,0228、08.55199.4144.746391.3中水机房64484.588,956.609,193.0836,195.9123,322.644,611.321,034.59147798.72中水补水泵2788.52387.31397.541,565.231,008.55199.4144.746391.3中水机房61347.498,520.888,745.8534,435.0222,188.024,386.99984.26140608.51中水补水泵3718.03516.42530.052,086.971,344.73265.8859.658521.73排污潜水泵组27885.223,873.133229、,975.3915,652.2810,085.471,994.08447.3963912.96合计269002.5064269002.51表三十一：弱电电费（元）类别 写字楼 电影院 新世界精品 新世界百货 沃尔玛 KTV、SPA 电玩城 车库合计消防中控室24,466.683,495.243,495.2413,980.969,087.622,097.14699.0512,582.8669,904.80总弱电机房81,555.6011,650.8011,650.8046,603.2030,292.086,990.482,330.1641,942.88233,016.00合计106,022.28230、15,146.0415,146.0460,584.1639,379.709,087.623,029.2154,525.74302,920.80表三十二：卫生间用电类别写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城车库合计卫生间排风机57.2157.21卫生间排风机49.0449.04卫生间排风机1471.151471.15卫生间排风机2157.692157.69卫生间排风机147.12147.12卫生间排风机49.0449.04卫生间排风机49.0449.04卫生间排风机49.0449.04卫生间排风机49.0449.04卫生间排风机147.12147.12卫生间排风机98.089231、8.08卫生间排风机196.15196.15卫生间排风机196.15196.15合计4225.48196.15196.1598.084715.87表三十三：空调水费部门写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城车库合计空调99,491.0013,810.407,112.601,586.00122,000.00表三十四：给排水费部门写字楼电影院新世界精品新世界百货沃尔玛KTV、SPA电玩城车库合计卫生热水79,027.2910,969.825,649.651,259.7996,906.55B2、B3层停车场22,265.0022,265.00绿化23,672.883,228.123,228.1212,912.488,608.321,614.06538.0253,802.00清洁107,985.252,226.50556.63556.63111,325.00共用给排水合计131,658.135,454.623,228.1212,912.488,608.322,170.691,094.65165,127.00办公楼357,272.1849,593.1525,541.355,695.33438,102.00合计567,957.6066,017.593,228.1212,912.488,608.3233,361.688,049.7622,265.00722,400.55