1、北京XXXX（设备经营部管理手册）编制： 审核： 批准： 发布日期：XX年月日生效日起：XX年月日北京XXXX设备经营部组织架构 设备经营部经理档案管理员暖通机电领班空调、锅炉值机4人弱电技工1人人电梯安全管理员1人强电技工6人人（含维修2人）空调、给排水维修4人（含综合维修）第一章 岗位及专业职责第一节 设备经营部职责1、负责在管项目设备设施正常运行；2、负责项目能源得以有效管控；3、负责项目分包商、维保单位得以有效监管，工作正确、有效进行；4、对所管辖范围内的所有设备设施的维修、保养、运行负责，对所有维修、工程管理、进度、质量、验收等负责；5、负责通过合法、合规、合理的渠道为物业公司创收盈2、利；6、负责制定设备经营部各种维修工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，能够及时完成各项维修、维护工作；7、负责组织各种大型、紧急抢修工程任务的执行和方案拟订并实施；8、负责组织设备的使用、维护、更新、改造、报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态；9、负责组织编制各种设备的保养、检修计划，并组织实施；10、负责制定原材料采购计划，并申请采购；11、负责组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术档案管理工作；12、负责组织拟定设备管理、操作、维护的各种程序文件和技术标准并监督执行，组织员工开展技术业务学习，技术练兵，不断提高员工的业务技术水平。第二节 设备经3、营部各岗位职责（一）设备经营部经理工作汇报对象：总经理；1、负责本部门的运营管理，对物业公司管辖范围内的所有设备设施的维修、保养、运行负责，对所有维修、工程管理、进度、质量、验收等负责；2、对所有管辖项目的能源监控并负责审核设备经营部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理；3、负责本部门年度、季度、月度工作计划的审核并组织实施；4、负责制订部门分阶段的进度计划和进度控制方案及明确设备经营部管理人员的进度管理职责；5、负责审核维保单位的维保质量、维保单位合同付款；6、负责定期召开设备经营部例会，对近期的工作进行总结，对照原工作计划检查员工工作执行情况，对工程经理、领班工作绩效进行考核；74、负责制定各种维修、维护工作流程，使工作及人员安排更加合理，能够及时完成各项维修、维护工作；8、负责组织各种大型、紧急抢修工程任务的执行和方案拟订并实施；9、负责所有维修、维保类工作按公司要求保时、保质完成；10、负责设备经营部的公用工具备品备件的盘点、更新配合库房办理出入库手续；11、负责组织设备的使用、维护、更新、改造、报废的整个使用过程的管理工作；12、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划交于总监审核，审批后组织实施；13、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术档案管理工作；14、组织拟定设备管理、操作、维护的各种程序文件和技术标准，并监督执行，组织员工开展技5、术业务学习，技术练兵，不断提高员工的业务技术水平；15、完成领导交办的其他工作。（二）工程档案管理员工作汇报对象：设备经营部经理1、负责设备经营部办公用品采购及申领发放；2、负责本部门各种文件的收集、传阅、呈批、保存、注销及文件档案资料的立卷归档，设备经营部各类内业文件的管理工作；3、负责各类对内、外发函及各类文件内容的草拟工作；4、负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请；5、负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送；6、负责与公司人力、行政专项工作的对接； 7、负责员工考勤记录和整理、上报；8、负责工服的收发、登记、整理、管理；9、完成领导交给的其它工作。（三）暖通、机电主管工作汇报6、对象:设备经营部经理：1、负责拟订并实施各项目所有暖通、电气、安防设备设施的养护和更新工作；2、熟悉各项目暖通、电气、安防设备及系统运行，督促下属按计划、标准及操作规程按时对各项目暖通、电气、安防设备设施及系统进行保养工作。对现场运行人员进行管理和工作支配；3、监督并指导各项目现场运行人员对运行情况和实际操作中不足的更正，有权对保养人员和现场运行人员进行各项指正教育；4、对各项目暖通、电气、安防设备进行统计并入台账，对新项目的暖通、电气、安防系统资料进行整理收集；5、对各项目专业外委单位进行监督、评定并上报；6、对各项目电费进行整理审核，审核后负责签字流程并按时缴费；7、完成领导交办的其他工作7、。（四）强电技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、熟悉各项目电气设备及系统运行，对项目的配电室、电气管井及公共区域相关的低压柜、补偿柜、电容柜、计量柜、专项设备控制柜、电表箱等设备设施的保养计划进行检查； 2、对专项外委单位的工作进行监督； 3、负责各项目安防系统设备的维修保养；4.、掌握本岗位的专业知识，熟悉强电系统及设备的原理，掌握排除故障的技能；5、保证本岗位范围内所管辖系统设备的正常运行，提高完好率，延长使用寿命；6、不定期对弱电设备设施进行巡检，发现问题及时解决，并做好相应记录；7、做好对设备的维修保养工作，使设备的故障停机率下降到最低限度；8、做好弱电设备设施的整洁和日常卫生；9、完8、成领导交办的其他工作。（五）弱电技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、熟练掌握强电设备的运行、维修工作技术、操作技能、沟通技巧；2、具体实施维修保养工作；3、按时巡视、检查弱电设备的安全运行情况、技术状况，发现问题及时上报解决，并将设备运行情况、维修处理情况及时上报主管，接到维修单或电话通知后要及时处理。确保项目弱电系统设备的正常运行；4、严格遵守安全操作规程。对不合理的运行方式提出改进意见和建议；5、完成领导交办的其他工作。（六）暖通技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、熟悉各项目暖通设备及系统运行，对项目的给排水系统、消防系统、空调系统、供暖系统及附属设备的保养计划进行检查；2、对各项目水费进9、行整理审核，审核后负责签字流程并按时缴费；3、对专项外委单位的工作进行监督；4、不定期对各项目暖通设备进行检查，发现问题及时联系项目设备经营部经理组织解决，并做好相应记录；5、完成领导交办的其他工作。（七）空调技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、 具有空调维修上岗证书，能检查并排除故障，修配空调器，制冷机等制冷设备；2、 负责空调给排水设备的正常运行，按时巡视、检查空调给排水设备的运行状况、技术状况、填写设备运行记录；3、 巡查设备运行状况，清楚地记录设备开停时间，发现异常及时排除，解决不了的及时上报；4、 按照安全操作规范对宾馆空调、冷冻系统设备进行操作，确保人身及设备安全；5、 进入客户区10、域维修时要体现良好的服务意识及职业道德，满足客户要求，树立良好的企业形象，做好现场的清洁卫生。6、完成领导交办的其他工作。（八）锅炉工工作汇报对象:暖通机电主管；1、负责保证锅炉及其附属设备，包括除氧器、软水器、给水泵、软水泵、供油管、回水管、蒸气管及其它阀门的安全正常运行和检修保养工作；2、负责锅炉燃料补充工作；3、严格遵守各部门的规章制度，坚守工作岗位，上班时间禁止做与本职无关的私事，锅炉房在任何时间都不得无人值班；4、严格执行蒸气锅炉安全技术监察规程及锅炉安全管理规程,按规定做好巡检及各种运行设备参数记录；5、认真学习专业知识，提高运行及维修保养水平，要求到四会：会燃烧、会修理、会维护、11、会管理；6、勤检查、勤观察，保持锅炉燃烧工况稳定；7、做好锅炉设备修保养工作，搞好环境卫生，实行文明生产，消灭跑、冒、滴、漏;8、接到维修项目后，应立即前往检修，遇人力不足时，应及时报告部门及调度室，请求派员协助，确保锅炉系统正常运行；9、完成领导交办的其他工作。（九）综合维修技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、按照维修保养的规定，提出装饰装修、设备结构等方面施工设计的计划安排，报领导审批后执行；2、定期巡视检查专修班施工、维修工作进展情况，检查施工、维修记录，发现异常及时处理或报告；3、及时组织人力抢修损坏的家具、陈设与设施；4、指导开展宾馆土建项目工程的实施工作；5、监督控制材料的领取及使12、用情况，协助主管做好所需配件的整理和申购工作，落实节能制度；6、按有关操作规范、安全条例操作，确保人身和设备安全；7完成领导交办的其他工作。（十）电梯安全管理员工作汇报对象：设备经营部经理：1、熟悉各项目电梯的型号运行时段及运行情况；2、熟知电梯维保单位对电梯的保养情况；3、对电梯进行抽查，发现问题一律按合同执行；4、负责各项目电梯的年检工作；5、按计划对各项目电梯进行日常巡检工作；6、完成领导交办的其他工作。第三节 项目设备经营部岗位职责（一）项目设备经营部职责1、负责所辖管理区域内电气系统、电梯、空调系统、给排水系统、消防系统、安防系统等运行管理、设备维护、保养及故障检修；2、负责所辖管理13、区域内楼宇管理设备设施及附属设备维修保养和故障检修；3、负责所辖管理区域内公共装修设施、装饰灯具等的维修、保养工作；4、负责所辖管理区域内各系统的完善改造、设施更新和小项增改工程施工；5、负责所辖管理区域内土建结构方面例如渗漏水等的修理；6、对二次装修、改造工程负责监督管理工作；7、负责查抄所辖管理区域客户、公共区域及底商水电表的查抄并核算；8、负责所辖管理区域所有年检工作。9、配合项目进行应急预案的演练工作。10、 负责本部门的文件、图纸及技术资料的管理。（二）项目部工程经理（主管）岗位职责工作汇报对象：工程总监；1、对工程总监、项目总经理负责，完成其交办的任务；2、负责设备经营部日常事务的14、管理；3、负责带领本部门员工贯彻落实管理体系的方针目标及项目部下达的各项工作任务；4、对所管辖项目日常维修工单进行派工并监督完成情况；5、对所管辖项目各类设备机房上墙制度进行落实、管理；6、对所管辖设备设施的整体完好负有直接责任；7、对各维保单位提交的维保计划的执行情况进行监管并按时对各类分包单位工作进行评估；8、全面负责设备经营部的管理工作，建立健全工程设备的运行和操作规程，各项规章制度，并督导下属员工及分包单位，严格按标准工作，进行能源成本控制；9、协调设备经营部与其他部门的关系，共同做好对业主的服务工作；10、执行设备设施年度大、中修维修保养计划；11、负责设备设施技术资料的收集、整理、15、归档；12、负责设备设施台帐的建立及派专人定期送检检测设备和工具等；13、负责设备经营部各类工具的统一管理；14、划分管辖范围内各设备责任区，并指定各责任区的负责人；15、负责组织专业人员对报废的设备设施进行确认；16、负责制定设备设施的巡检制度，负责组织设备设施故障的检修工作，并制定事故预防措施；17、对项目装修、改造等工程进行监督管理；18、参与现场设备设施维修督导，负责协调内部工作和部门协作；19、不定期组织员工进行技术和安全生产和业务知识的交流；20、组织维修人员全力抢修设备突发事件，尽快恢复正常运行；21、 完成领导交办的其他工作。（三）强电工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管16、）；1、遵守公司各种规章制度和工作规程，确保工作安全；2、认真了解供电设备设施及其他电气设备设施的运行情况，掌握设备设施安全的操作规程和应急处理措施；3、负责园区高低压配电设备及其他电气设备的维护、保养、运行和日常维修工作，确保设备的正常运行；4、负责园区高低压配电设备及其他电气设备的日常维修工作；5、按时巡检楼内及园区的公共照明，发现问题及时处理；6、做好临时停、供电工作，按要求进行操作；7、爱护并正确使用维修工具，防止丢失和野蛮使用，共用工具使用完毕后应放回工具存放处；8、负责每班巡视一次机房设备运行情况，发现问题及时处理并认真填写巡查记录；9、认真做好值班交班记录；10、负责客户室内维修17、并填写相应的维修工作单；11、负责客户室内及公共区域抄表工作，并做好相应记录；12、在配电室值班的电工，必须遵守相应岗位职责和管理规定；13、 完成领导交办的其他工作。（四）弱电工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、严格遵守公司各项规章制度，尽职尽责地做好本职工作，坚守岗位，不擅自脱岗；2、严格遵守安全操作规程，确保设备和人身安全；3、负责项目消防系统设备、保安监控系统、安防系统设备的维修保养；有线电视系统只对业户/客户室内进行简单维修，对物业公司自用的电话、网络、综合布线系统进行维护和检修；4、掌握本岗位的专业知识，熟悉弱电系统及设备的原理，掌握排除故障的技能；5、保证本岗位范围18、内所管辖系统设备的正常运行，提高完好率，延长使用寿命；6、不定期对弱电设备设施进行巡检，发现问题及时解决，并做好相应记录；7、及时处理本专业的各项报修。8、做好对设备的维修保养工作，使设备的故障停机率下降到最低限度；9、认真做好各项活动所需电气设备设施的调试工作，保证活动正常进行；10、做好弱电设备设施的整洁和日常卫生；11、 完成领导交办的其他工作。（五）配电室值班人员岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、值班人员严格遵守各项供电设备设施的操作规程及各项规章制度，防止不安全事故发生，严格执行机房安全管理制度；2、值班人员应按时巡视检查设备设施的运行情况，掌握供电设备设施的安全操作规19、程和运行巡检规程；3、能够根据供电设备设施维修保养规程对设备设施进行维护；4、掌握配电室各路出线控制的供电范围；5、记录和处理好当班内上传下达的工作任务，并及时向有关方面联系；6、记录好当班时间内的设备运行情况。包括：设备操作、设备异常及故障情况、检修等；7、管理好安全用具和仪表工具；8、做好本班的环境卫生和设备卫生；9、做好交接班工作；10、认真填写值班交班记录及运行记录。11、 完成领导交办的其他工作。（六）空调工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、负责空调设备、制冷设备的运行、维修、维护和保养工作，确保设备设施正常运行；2、服从领导安排，并对其负责。按照操作规程进行空调设备、20、制冷设备的检查、维修、保养工作，保证设备设施的正常运行；3、认真学习和贯彻执行公司有关设备设施管理工作的方针政策、法规和标准；4、熟悉空调设备、制冷设备技术情况，掌握相关设备的操作程序，按计划做好设备设施检修工作和应急处理措施；5、负责空调设备、制冷设备的日常维修工作及保养；6、定时巡查设备重要部件和运行情况，正确抄录仪表显示数据，发现问题及时处理解决；7、定期清洗过滤网及翅片使空气质量达到标准，做好清洗记录；8、做好值班记录和交接班记录、运行记录；9、严格遵守各项操作规程及各种规章制度，确保设备正常运行；10、协助主管做好设备的技术管理，注意节能降耗，降低运行成本；11、负责空调系统水质处理21、和化验工作；12、发生突发情况时，值班人员不能离开岗位，及时采取应急措施，排除故障，保证设备、设施的正常完好，并及时向主管汇报，协助完成事故报告；13、做好机房的安全管理工作，禁止非工作人员进入机房，做好访客登记记录；14、做到设备干净、机房干净、工作场地干净，设备不漏水、不漏气、不漏电；15、保持机房的清洁、整齐，做好防火、防鼠工作；16、负责小型制冷设备的安装、调试工作；17、做好本班组的安全防火工作；18、 完成领导交办的其他工作任务。（七）水工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、遵守公司各种规章制度和工作规程，确保工作安全；2、负责给排水设备的维护、保养和日常维修工作，确保22、设备正常运行；3、定期打扫机房卫生，做到设备干净、机房干净、工作场地干净、做到不漏电、不漏水、不漏油，做到设备设施使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；4、每月对给排水管线、雨水管线、消防管线进行检查；5、水工每班按规定巡视泵房，检查设备的运行情况，并将巡视结果填写在水泵房巡视记录上，巡视过程中发现的问题及时进行处理并向上级汇报；6、认真填写值班交班记录；7、做好节能、节水工作，降低运行成本；8、负责客户室内维修，并填写相应的维修工作单；9、负责客户室内及公共区域抄表工作，并做好相应记录；10、在机房值班的员工，必须遵守相应岗位职责和管理规定；11、爱护并正确使用维修工具，防止23、丢失或野蛮使用，共用工具使用完毕后应放回工具存放处；12、 完成领导交办的其他工作。（八）综合维修岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、严格执行设备维修保养管理制度及操作规程；2、熟悉主要设备的结构、工作原理、性能和维修保养技术；3、认真学习专业技能，做到判断故障准确；4、负责区域内，门窗、锁、玻璃更换等其它维修工作；5、负责区域内，内外墙体、路面、坑井等日常维修及其它维修工作；6、负责区域内，内外墙体、顶棚油漆等日常维修及其它维修工作；7、掌握本岗位所用维修工具的使用原理，以及正确的操作方法；8、严格执行关于设备维修的各种安全制度，严禁违章操作；9、 完成领导交办的其他工作。（九）24、锅炉工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、严格执行交接班制度，交班人员需向接班人员说明设备运行情况，卫生状况，双方认可后方可离岗；2、操作人员严格遵守各项规章制度，确保锅炉及附属设备的安全运行；3、当班人员要及时处理跑、冒、滴、漏等力所能及的事，如遇解决不了的事件及时上报，处理完毕后，将使用工具擦拭干净放回原处；4、严格量化管理，根据室外温度及水温变化，适时调整锅炉出口温度；5、当值人员严禁做与工作无关的事情，严密监视锅炉、交换器、水泵、控制柜等各项设备的参数，并做好记录；6、负责锅炉设备启动前和停暖后的维护保养工作及水质化验工作；7、当值期间地面卫生（按责任区）每周擦拭一次，设备25、墙面及玻璃卫生每周擦拭一次，高空管道卫生每月清扫一次，清扫完毕后将清洁用具清理干净放回原处，并做好设备设施保养记录；8、严格执行来客登记制度，参观人员、设备保养人员、检查人员等做好来客登记。未经允许、与设备无关人员一律不得进入锅炉间、设备间；9、任何人不得利用监控电脑从事监控各种参数以外的事情，防止数据丢失和程序混乱；10、锅炉工每次对锅炉进行排污时，按时、按次做好记录；11、循环泵每周倒换一次，由当班人员负责；12、任何人不得在锅炉间、设备间内吸烟；13、值班人员严禁在当班时间内睡觉打盹；14、值班人员在离岗期间应做到五勤：巡、看、听、闻、摸；15、非当班人员要爱护公共卫生，尊重他人的劳动26、成果；16、 完成领导交办的其他工作。（十）电工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、遵守公司各种规章制度和工作规程，确保工作安全；2、认真了解供电设备设施及其他电气设备设施的运行情况，掌握设备设施安全的操作规程和应急处理措施；3、负责园区高低压配电设备及其他电气设备的维护、保养、运行和日常维修工作，确保设备的正常运行；4、负责园区高低压配电设备及其他电气设备的日常维修工作；5、每天巡检楼内及园区的公共照明，发现问题及时处理；6、做好临时停、供电工作，按要求进行操作；7、爱护并正确使用维修工具，防止丢失和野蛮使用，共用工具使用完毕后应放回工具存放处；8、机房设负责每班巡视一次备运行情27、况，发现问题即时处理并认真填写巡查记录；9、认真做好值班交班记录；10、负责客户室内维修并填写相应的维修工作单；11、负责客户室内及公共区域抄表工作，并做好相应记录；12、在配电室值班的电工，必须遵守相应岗位职责和管理规定；13、 完成领导交办的其他工作。（十一）装修管理员岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、具体负责物业区域内装修管理工作；2、严格按照公司下达的岗位说明书要求进行工作；3、负责按规定程序和装修管理规定办理装修手续、审图手续；4、负责对装修过程实行监控，进行经常性的巡视，检查、发现违规装修行为立即制止、纠正，确保房屋结构安全，楼宇外观整齐、完好、有序；5、热情、耐心、28、细致解答客户有关装修方面的咨询，大力宣传有关装修方面的法律、法规及项目相关规定；6、负责按规定的程序进行完工验收； 7、完成领导交办的其他工作。第二章 设备经营部管理制度第一节 设备机房安全管理制度一、 目的为规范所辖项目机房安全管理，确保人员安全及设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX配电室、中控室、水泵房、锅炉房、电梯机房等各类机房。三、 职责设备经营部负责设备机房的安全运营及管理。四、 制度1. 机房门口醒目位置应悬挂机房名称，并张贴“机房重地，闲人免进”、“机房重地，非请莫入”等的告示牌。机房门口应设挡鼠板，机房内放置鼠药盒或粘鼠板；2. 凡属易燃易爆的设备场所，高电压、高温等29、设备场所，在外围的入口或通道等明显位置挂贴规范的警示牌，地面划黄色警示线，配电柜前后地面铺绝缘橡胶垫；3. 专业设备设施必须在明显位置张贴统一规格的标识；4. 各专业按有利于工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌，管道应有流向标识；5. 机房内禁止吸烟并张贴禁烟标识；6. 机房内应于醒目位置明示系统图；7. 机房应有应急照明，地面、墙壁、吊顶等装饰完好；地面无积水，排水沟畅通；设备、管道及保温等完好整洁；8. 机房出入口、走道要保持通畅，严禁堵塞或堆放物品；9. 工作人员实行严格的交接班制度，与工作无关人员不得进入机房，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗30、等。因工作需要进入机房，必须填写外来人员登记表，外单位人员进入机房必须经项目总经理批准，并同样填写外来人员登记表。10. 值班人员须严格按照各项操作规程进行操作；11. 机房内使用临时电气设备时，必须严格遵守临时用电管理制度；12. 机房内动用明火或电焊时，应事先办理动火证，并遵守临时用电管理制度中的相关规定；13. 严禁将易燃易爆等危险物品带入机房，如因工作特殊情况，需经各项目总经理批准，用完后，立即带出机房；14. 发现机房设备系统运行存在安全问题，工作人员有权紧急停机，并及时通知设备经营部负责人，事后填写事故报告上报并存档；15. 机房内的消防设备设施和其它安全装置，应列入重点维修检查项31、目。机房门口应按有关规定配置灭火器材，并在明显位置放置，明确标示和数量；16. 保证机房内卫生环境良好，各种器械摆放有序；17. 值班人员按规定时间检查巡视机房设备运行状况，并填写相关记录；18. 值班人员不得擅自离岗，因特殊情况离开工作岗位需向直接上级请示，安排好其他人员替岗，并做好交接；否则，责任人予以一类过失处罚；19. 值班人员禁止私自换班，值班人员必须填写值班交班记录，说明本班设备的运行情况和特殊事项。机房钥匙由值班人员交接时进行交接。否则，责任人予以一类过失处罚。第二节 设备经营部运行岗位交接班制度一、 目的为规范所辖项目运行岗位交接班制度，确保设备设施正常运行。二、 适用范围XX32、XX项目内各岗位运行人员。三、 职责设备经营部运行班人员负责交接班制度的执行。四、 制度1. 接班人员应提前10分钟进入岗位，并穿着工作服佩带工作牌。2. 交接双方必须同时在岗，面对面交接检查，有疑问当时提出，交接清楚后双方在交接记录上签字。交接不清交班人员不得离岗。3. 认真执行“五不接”内容：3.1 接班记录项目不齐，时间、数据不准，不接班。3.2 发生事故未处理完或未告一段落不接班。3.3 工作未完成或未告一段落不接班。3.4 备品、备件等无故不全不接班。3.5 工作未交待清楚不接班。4. 做到“五检查”：4.1 检查设备外观是否完整清洁，有无异常现象。4.2 检查设备运行声音是否正常。33、4.3 检查设备内外是否有异味。4.4 检查设备有无过热和振动现象。4.5 根据交接班中了解到情况，检查运行的设备和预想设备运行中可能发生的问题及处理的方法。5. 值班人员提前15分钟汇总本班工作，准备好交接内容。6. 有以下情况应拒绝交班，并汇报项目设备经营部经理。6.1 交班前喝酒或精神异常；6.2 有尚未弄清楚的问题，包括全部交接内容。7. 在设备经营部值班交班记录上写清以下内容：7.1 设备运行情况；7.2 本班执行的操作；7.3 本班发生的重大事项；7.4 需要下班跟进的事项及交接的工具、用具等；7.5 传达上级指令、通知。8. 接班人未到岗，交班人继续工作，不准擅自离岗。9. 如遇34、事故，接班人应在交班人的指挥下共同处理，当告一段落后再进行正式交接。10. 交接班中如双方发生分歧时，应上报项目设备经营部经理协调解决，严禁在岗位上争执。11. 发生工具丢失由当班人负责赔偿。12. 违反上述制度者，予以一类过失处罚。第三节 设备机房钥匙管理制度一、 目的为保证配电室、锅炉房、水泵房、风机房等机房设备设施的安全运行、设备经营部各班组的正常工作，特制定钥匙管理规定。二、 适用范围适用于XXXX项目日常设备运行管理工作。三、 职责设备经营部负责机房钥匙的管理。四、 制度1. 机房钥匙由设备经营部专人保管。2. 任何人领用钥匙，均需登记领用。3. 领用均由各班组（水、电、锅炉房等）负35、责人或值班人员领取，值班人员交接班时要对钥匙交接做准确记录，填写在值班交班记录中。4. 项目设备经营部常用钥匙应挂放整齐有序，钥匙名称标识清楚，发现丢失，查清原因，及时做出相应处理。5. 项目设备经营部钥匙不准任何人私自配制，如需要必须经项目总经理批准，钥匙使用人要加强责任心，对钥匙妥善保养，如有丢失，要及时向项目设备经营部经理汇报。如发现有私自配置钥匙的现象，责任人予以二类过失的处罚。6. 因玩忽职守，疏忽大意至使钥匙丢失，造成损失的要承担相应责任。责任人予以二类过失的处罚。第四节 设备设施例行保养制度一、 目的为规范本项目部设备设施保养工作细则，保证设备设施维护保养工作按计划进行。二、 适36、用范围适用于XXXX项目设备设施维护保养工作。三、 职责设备经营程部负责设备设施的日常保养工作。四、 制度1. 设备设施的操作人员对本岗位的设备，应每天进行巡回检查例行保养，并做好巡回检查例行保养记录。2. 在巡回检查中，如发现事故隐患，除作好记录外，还应及时逐级上报。3. 各班组例行保养人员应认真点检巡回检查中例行保养项目，并认真做好各种记录。4. 操作人员应通过眼看、手摸、耳听、鼻嗅、身体感觉等不同手段对本岗位的设备，按点检项目和要求认真点检，每天不少于2次（电梯机房每天1次）。5. 每台设备的点检记录、维修记录应每月汇总一次，并须在每月底整理收齐，装订成册，妥善保管。6. 各有关主管按各37、种点检和维修记录汇总情况，安排对部分运行不良的设备复查维修，凡需停机检修的设备，应列入维修计划，经工程总监级以上人员批准后，再安排停机修理。7. 未按上述制度进行保养的责任人，予以二类过失处罚。第五节 设备设施一、二级保养制度一、 目的为规范设备经营部设备设施管理，保证设备设施维护保养工作按计划进行。二、 适用范围适用于XXXX项目部设备设施维护保养工作。三、 职责项目设备经营部负责项目部设备设施的一级、二级保养工作。四、 制度1. 设备一、二级保养均按设备经营部制订的年度设备设施维护保养计划进行，由指定的主管人员负责设备一、二级维护保养计划的组织安排、实施。2. 凡属一级保养的设备，均以操作38、人员为主，维修人员为辅，对设备外表面和有关部件检查清洗、润滑、紧固、调整，查明和消除不正常的运转因素，并认真做好记录。3. 凡属二级保养的设备，均以专项维修人员为主，由操作人员参加辅助，负责拆检、修复、更换部分零件、调整定位和间隙、紧固机件等。由专项维修人员认真做好二级保养记录工作。4. 设备一、二级保养要按期完成，不得遗漏，保养后由项目设备经营部经理和设备主管人员签字确认后，方可投入运行，不得使各种设备带故障运行。5. 对因种种原因不能按时完成设备一、二级保养的项目，项目设备经营部经理在每月底汇总并报相关主管人员及项目总经理，写清项目、几级保养、周期、原因等内容。无故未完成保养任务，或未及时39、修订保养计划者，予以二类过失处罚。6. 设备一、二级保养记录应每月汇总一次，主管人员必须在每月底整理收齐，装订成册，妥善保管，报公司备案。公司将根据这些记录和各项目的保养计划，结合设备实际维修和运行情况，每月对各项目进行考核一次。考核不合格者，予以200元处罚。第六节 设备设施维修制度一、 目的为规范项目设备经营部各项维修工作管理，保证各类设备设施维修工作正常有序进行。二、 适用范围适用于XXXX项目所辖设备设施维修工作。三、 职责1. 项目设备经营部负责设备设施的维修工作。2. 设备经营部对所有设备设施按规定制定报修、急修、应急维修工作流程。四、 制度1. 设备设施使用部门发现设备设施有故障40、有损坏、有异常情况，为了减少损失，必须及时维修，根据维修时间和维修性质制定三种报修形式，即：日常维修、急修、急修指公共区域、客户室内大面积停电、停水、漏水等突发性故障需紧急解决的工应急维修。2. 日常报修时间指：每日上午9：00时至下午18：00时。一般小修补的维修工作，维修人员接到通知后，原则规定20分钟内到达现场。3. 急修工作在接到急修通知后，维修人员应20分钟内赶赴现场抢修。4. 应急修理指夜间：每天下午18：00时至次日上午9：00时，以及双休日和法定节假日全天需进行的设备设施的维修。维修人员接到应急报修，应20分钟内到达维修现维修人员因故无法按时到达现场进行维修，须当即明确到场维41、修时间，以便开展相关工作。5. 场，不可将该白天维修的工作，故意拖延到夜间报修。6. 无故未按时到场进行维修者，予以100元处罚。第七节 设备设施计划检修制度一、 目的为规范XXXX项目设备设施的检修工作细则，按计划进行设备设施检修，保证设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目设备设施检修工作。三、 职责1. 设备经营部负责制定设备设施检修计划。2. 项目设备经营部负责设备设施计划的落实。四、 制度1. 设备设施检修计划包括年度计划、季度计划和月计划，检修包括大修、中修、小修和改善维修。2. 根据设备运行特点，设备经营部认真制定检修规程和检修周期，项目设备经营部严格执行。3. 根据设42、备检修周期及设备运行检查中发现的问题，项目设备经营部经理立即上报，设备经营部编制设备检修计划，经相关项目总经理批准后上报总经理。4. 检修计划一经批准应严格执行，若检修计划需要调整需项目总经理提出报告，报总经理审批。5. 设备大修要有大修方案。重点、重要设备的大修及特种设备大修要报批总经理。6. 重点、重要设备检修前准备工作：6.1 技术准备：制定大修理方案前要进行预检，全面、深入掌握设备技术状况和了解各项目经营对设备的要求，根据预检结果指定或修改大修方案。编制修理技术文件，包括：任务书，更换件的明细表及图纸，材料明细表，修理工艺，修理工具及图纸、质量标准。6.2 检修准备：根据检修技术文件要43、求，备齐所需材料、备件、工器具。编制修理作业计划，包括：作业程序，作业人数，工时，分部作业之间相互衔接的要求，外单位协作事项及时间要求，使用者协作要求。6.3 安全措施准备：检修前按安全管理要求办理各项手续，并根据需要增设安全设施和人员。7. 特种设备的检修，除按检修规程和方案执行外，还须严格执行特种设备管理规定。8. 竣工验收工作包括：设备大修后，由设备经营部、项目部根据维修项目、质量标准及技术要求验收，并进行试运行；符合运行要求后，各方代表（设备经营部、项目部和外包维修单位）在竣工验收记录上签字确认。设备中、小修完工后，也应办理验收手续。9. 设备检修过程中所需各种技术资料、技术文件，要有44、健全的管理制度，设备大、中修要有完整的检修记录和交工资料，并记入设备档案。10. 设备检修后，设备经营部和项目部要及时做好总结，并将检修计划执行情况及检修中出现的问题等总结并上报。第八节 设备大修制度一、 目的为规范XXXX项目设备设施的大修工作管理，保证设备设施大修工作正常进行。二、 适用范围适用于XXXX项目设备设施大修管理工作。三、 职责设备经营部负责设备大修工作的组织与落实。四、 制度1. 为了保证主要设备能长期安全运行，使设备运转始终保持良好的运行状态，对大型设备、主要设备应根据该设备的维护要求，按规定年限进行大修。2. 大修是工作量最大的一种计划修理，但设备两次大修间隔应在一年以上45、。3. 设备大修方案由专业公司提出，报公司审批。4. 设备大修方案内容包括：修理内容、质量要求、工程进度、人员安排、备品备件、材料、费用、试验、验收项目、安全措施等。5. 设备大修要严格执行检修方案检修规程，把好质量关，采取自检、互检、专业检查相结合的办法。对主要承压承载部件、压力表、安全阀等均应有鉴定合格证，锅炉压力容器、电梯等危险性较大的设备检修，除按检修规程或方案进行验收外，还必须执行专项设备管理的有关规定。6. 设备大修后，经过一定时间的试运转，经过按大修要求验收合格后，填写大修验收报告。7. 设备大修要有完整的大修记录，大修结束后要有完整的竣工资料，并归入设备档案。第九节 操作票制度46、一、 目的为规范XXXX项目操作票制度，确保设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目内所辖的运行人员。三、 职责项目设备经营部负责操作票的管理。四、 制度1. 执行倒闸操作人员必须持有有效的相关操作资格证书。2. 倒闸操作必须由熟悉现场设备、熟悉运行方式和有关规章制度，经考试合格的人员担任，并须由两人执行，一人负责操作，一人（有监护权）负责监护。在倒闸操作的全过程中，不得做与操作无关的事。3. 倒闸操作根据专业主管人员命令，受令人复诵命令无误后执行。倒闸操作前由操作人填写倒闸操作票，并和监护人一起核对模拟图板或结线图无误后，操作人、监护人审查签字后方可操作，严禁无令无票操作。4. 一47、张操作票只能填写一个任务，操作票中每项操作内容只能填写一个操作原件，不得并项，其检查内容应作为一个单独项目填写，并按顺序编号，要求文字简要、字迹清楚，不得涂改。5. 操作票的操作任务栏，必须写明设备名称、编号及工作性质，操作票应进行统一编号，不能用操作票的页数代表操作票的编号；6. 倒闸操作时必须严格遵守有关安全管理规定，切实按操作票顺序，逐项进行操作，并履行监护复诵制。7. 在操作过程中发生疑问时，应立即停止操作，并及时上报，询问清楚后再继续进行操作，决不允许擅自更改操作票或强行操作。8. 操作票保存期不低于一年。9. 违反上述制度者，予以二类过失处罚。第十节 工作票制度一、 目的为了确保高48、压检修工作安全，保证设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目高压设备检修及工作票的管理。三、 职责项目设备经营部负责工作票的管理。四、 制度1. 在电气设备上的工作，应填写工作票或按口头或电话命令执行。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录表单中，并向发令人复诵核对一遍。2. 工作票必须按照统一格式和要求进行填写，一式两份，要求内容正确清楚，字迹清晰，不得随意涂改。两份工作票中的一份必须保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按班移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录表单中。3. 工作票签发人和49、工作许可人不得兼任工作负责人，工作负责人可以填写工作票，工作许可人不得签发工作票。4. 一个工作负责人只能发给一张工作票，工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限，开工前工作票内的全部安全措施应一次做完。5. 事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录表单内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施，并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。6. 工作票的有效时间，以批准检修期为限。7. 需要变更工作人员时，须经工作负责人同意。8. 工作票所列人员的安全责任：8.1 工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备。所派工作负责人和工作人50、员是否适当和足够，精神状态是否良好；8.2 工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所记的安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项；8.3 工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充；8.4 工作人员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。9. 违51、反上述制度者，予以二类过失处罚。第十一节 变配电室管理制度一、 目的为规范变配电室设备运行、养护及安全管理工作，保证设备正常运行及安全。二、 适用范围适用于XXXX项目变配电室管理工作。三、 职责项目设备经营部负责变配电室管理工作。四、 制度(一) 变配电室安全管理制度1. 变配电室为安全重地，禁止一切与工作无关的人员进入配电室。变配电室须设立“闲人免进”的标识，电气设备区域应设有明显的“请勿靠近”的标识，变配电室的通讯电话只做本范围工作使用。2. 变配电室应配齐高压测电笔、绝缘橡皮手套、绝缘靴、绝缘垫、临时接地线、标示牌及消防器材等各类安全用具。3. 绝缘高压用品要定期进行耐压试验，确保安全52、可靠。4. 变配电室按时清扫，室内外通道严禁堆物，保持环境卫生。5. 严格按照规定的各类项目进行巡查、保养，并按设备一、二级保养计划做好变配电室各种设备定期保养工作。6. 经常主动与供电部门联系，及时了解供电网络运行情况。7. 严格执行变配电室有关规章制度，非电工或无关人员未经同意不得进入变配电室，外来人员因公进出变配电室必须办理登记手续。被允许进入变配电室的人员，不准携带易燃易爆物品进入，不得随意触摸电气运行设备，在变配电室内走动时应有值班人员陪同，要服从值班人员的指挥。8. 工作人员进出变电室必须做到随手关门，防止小动物侵入。机房门口设置符合国家标准的挡鼠板，机房内放置鼠药及鼠药盒。9. 53、变配电室进行各种操作必须二人以上。(二) 变配电室防火制度1. 高压室与控制室内，必须备有完好的灭火工具，并存放在指定位置。2. 遇有火灾必须按照电气灭火制度，进行抢救。3. 员工要提高防火安全的意识，并定期接受防火安全教育。4. 高压室及控制室内，不准吸烟，不准动火。5. 高压室及控制室内不得存放汽油等易燃、易爆危险品。6. 值班人员要经常进行电气防火检查，对检查出的隐患要及时排除。(三) 变配电室电气设备操作制度1. 线路巡视不论线路是否停电，均应视为有电设备；事故巡线，即使明知该线路已停电，亦认为线路随时有恢复送电的可能。2. 变配电值班人员必须熟悉电气设备，并由考试合格的人员担任。值班54、负责人应由有实际值班经验的人员担任。3. 凡需要进入变配电室的工作，必须在前一天通知变配电值班人员工作时间、单位、任务、地点和停电范围，值班人员可提前做好准备。工作当日通知的临时性工作，应经设备经营部经理同意，并给值班人员留有充分的准备时间。4. 断开施工设备电源，在断开的开关、刀闸手柄上挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌。工作前验电，根据需要挂地线或采取隔离措施。5. 停电操作须经项目总经理审批，并持有操作票、工作票，停电前必须先详细核对电缆名称标示牌是否与许可单的内容相符，安全措施正确可靠后方可开始工作。(四) 配电室设备维护制度1. 电力变压器如不经常过负荷，每年小修一次，十年大修一次。255、. 高压开关的检修周期应根据开关存在缺陷和实际运行条件来确定。一般情况下每2到3年小修一次，5年大修一次，新投入的高压开关，一年后进行一次大修，故障掉闸三次以上或者严重喷油及喷烟时，立即停电检修。3. 高压隔离开关、负荷开关及跌落保险每年检修一次。4. 低压配电装置的检修和试验，一般情况下每年不少于一次，时间安排在制冷前高峰负荷到来之前进行。5. 投切负荷用的低压刀闸每半年检查一次触头。6. 配电盘和二次回路，应在每年制冷前，进行一次检修和清扫。7. 整流设备蓄电池每半年检查维护一次。8. 电压、电流互感器的检修周期，应根据历年预防性试验结果，通过绝缘分析来确定，但一般随同高压设备检修同时进行56、。9. 绝缘工具每半年试验一次，避雷器每年试验一次。10. 配电室内的接地网每年检测一次。(五) 配电室值班制度1. 值班人员在巡视时须保持：10KV以下0.70米；0.4KV以下0.1米安全距离。2. 凡配电室内停电，均须填写工作票。3. 严格执行一人操作一人监护，监护人按工作票的操作顺序宣读口令，并且每操作完一项，在其前面画“V”号的操作规程；4. 高、低压设备的操作，都要先在模拟板上核对性操作，然后按规定在设备上操作。5. 高压操作，必须穿带好合格的绝缘鞋、绝缘手套，使用合格的绝缘拉杆等。6. 严格执行停电、验电、挂地线、挂警告牌和监护制度。7. 工作票或口头调度中的错误应拒绝执行，对疑57、问要问清楚，不能草率从事。8. 高压柜进行检修，须拉开负荷开关和上下隔离开关及室外跌落保险。9. 进入高压柜工作时，除拉开负荷开关和隔离开关及跌落保险外，还必须断开其他有关电源。10. 触及电容器和电缆头，必须进行人工放电。11. 雷雨时不要在避雷针和高压设备附近停留。12. 在高、低压设备上工作时，值班人员必须完成操作票中全部安全措施后，才能准许工作人员进入现场工作。13. 检修完毕后，拆除底线、遮拦、标志牌。此时，设备应视为带电状态，不能再次触及，否则重新布置安全措施。14. 部分停电时，应设监护人并不得参与其他作业，应始终对所有人员活动范围进行监护，使其与带电设备保持安全距离。如发现有危58、急安全的行为，应及时提出纠正，必要时令其停止工作。15. 进入配电室一律穿绝缘鞋，不准穿高跟鞋。(六) 变配电室运行管理制度1. 变配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模拟图版与实际接线相符，电源情况及设备编号标准齐全正确，具备可模拟操作功能。2. 定期进行（可委托进行）电气设备的预防性试验和继电保护的年度校验，并将试验、校验记录存档备查。3. 在进行电气设备维护工作时，认真执行工作监督和工作许可制度，落实各项确保人身和设备安全的技术措施，不得从事在自己不能控制范围内的电气施工作业，应具备安全绝缘工具及工作必备的仪表。4. 高压变电室运行值班人员，原则上不59、少于2人，并明确各班值班负责人，值班工作中严格执行安全工作规程和设备运行规程，非重要用电客户，高供低计，配电室可按北京地区电气规程汇编中有关规定酌情执行。5. 值班人员必须做到持证上岗，有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证，并按时进行年审复试，新上岗的徒工必须有师傅带领，不能单独工作。(七) 变配电室巡视检查制度1. 变配电室应根据本室的具体情况，制订各类设备巡视周期，巡视时间及巡视要求，值班人员应按规定对设备进行巡视检查。2. 巡视高压设备时，注意保持安全距离，禁止移开或越过遮拦，禁止触摸高压电气设备，不得在其上面进行工作。雷雨天气巡视室外高压电气设备的绝缘部分，不得靠近避雷器和避雷60、针，距避雷器和避雷针应大于5m以上。3. 寻找高压设备接地故障点时，应穿绝缘靴，运行人员对故障点的安全距离；室内大于4m，室外大于8m，手接触设备外壳和构架时应带绝缘手套。4. 巡视人员在巡视开始和终了时，均应告知本班人员，终了时应说明巡视结果，并做好记录。5. 巡视中发现设备缺陷，应立即上报消除，对威胁设备安全运行的情况，并可能引起严重后果的，应向公司有关领导汇报并做好记录。6. 电气主管负责人应定期对变（配）电所的设备进行巡视检查并签字确认。(八) 变配电室交接班制度1. 接班人员接班前应做好充分准备，至少提前10分钟到岗接班。交接班完成后，交班人员方可离去，接班人员正式上岗。2. 如接班61、人员未按时到达，交班人员应坚持工作直到接班人员到达。未经办理交接班手续，交班人员不得离开工作岗位。3. 交接班工作必须做到交接两清，交班人员应按规定详细介绍，接班人员应认真听取。4. 在处理事故或进行倒闸操作时不得进行交接班，交接班过程中发生事故时，应停止交接班，并由交班人员处理，接班人员协助进行处理。处理事故、倒闸操作完毕或告一段落后，方可进行交接班。5. 接班人员对设备进行检查确认无问题后，交接双方在值班记录上签字，交接班方可结束。6. 未按上述要求进行交接班者，予以一类过失处罚。(九) 变配电室值班人员岗位责任制度1. 值班人员必须努力学习电力法规知识，熟练掌握本职工作业务技术，熟悉电气62、规程和电气设备的性能、接线方式、运行方式等，明确本职工作范围，服从专业人员的技术指导，完成领导交办的任务。2. 值班人员负责高低压配电设备的安全运行和一般维修，要按时巡视检修配电柜、变压器、电容器以及低压运行设备，及时抄录电气仪表，整理上报有关技术资料。3. 向领导推荐使用节能、先进、性能好的符合电网安全经济运行的产品，搞好设备的更新改造，搞好节约用电，及时投切补偿电容器，保证功率因数在合格值以内，科学安排生产，努力提高用电负荷率。4. 变配电室进行设备停电检修时，值班人员应制定有关的安全技术措施（停电、验电、挂地线、悬挂警告牌等），并向工作人员指明停电范围、工作范围以及带电设备部位等，并应加63、强监护，对所进行工作范围的安全负责。5. 高低压开关设备五防设施安全有效，保证自备电机电源的可靠性，保证电气联锁装置和继电保护装置及自动装置的正确动作，按调度命令完成配电室内的倒闸操作和停送电操作，保证通讯畅通。6. 遵守劳动纪律，认真执行各项规章制度，规范用电行为，未经批准不得私自增容、转送电，杜绝窃电行为，不擅离职守，精力集中，工作时间内不得从事与工作无关的事情。7. 加强责任心，保管好变配电室的各种工具、仪表、材料，搞好室内外卫生，保证电气设备的安全经济运行。8. 未履行岗位职责者，予以二类过失处罚。(十) 电气设备防火制度1. 电气设备的安装，拆除要遵照国家技术规范进行，严格禁止非电工64、操作，严禁拉设临时线。2. 定期检查电气设备和供电线路运行情况，发现异常现象，必须立即修理，不得拖延，禁止带病使用。3. 架空线路应与易燃易炸物品有一定距离。4. 不准使用电杆做各种依托。5. 不准用铜、铁线及其他导体代替熔丝。6. 配电室装置的继电保护装置要良好。7. 配电室内不得存放易燃易爆和与工作无关的物品，室内通风良好，防止小动物进入。8. 配电室室内及周围保持清洁。9. 充油设备定期检查，防止油渗漏或溢出，不准超负荷运行。10. 配电室必备消防设施，值班人员要熟悉灭火器的性能、使用方法，加强管理、定期保养。第十二节 登高作业管理制度一、 目的为规范登高作业管理，确保安全管理。二、 适65、用范围适用于XXXX项目内所有登高作业人员。三、 职责设备经营部负责组织登高作业的实施。四、 制度1. 凡在坠落高度基准面2米以上（含2米）有可能坠落的高处进行的作业，均称为高处作业。2. 在登高作业前，作业人员或作业单位必须先向项目部提出申请，并提交登高作业资质材料，高处作业前必须切实落实安全措施，项目部安排人员要到现场检查安全措施落实情况，不符合要求的不予批准。3. 登高在5米以上，由总经理批准；电工登高在 5米以下，由设备经营部经理负责人批准；夜间登高，由夜间值班经理批准。4. 登高作业时，各种材料和工具必须用专用工具传递，严禁任意上下抛掷。5. 登高作业的现场要有人监护，并设立警戒带，66、做好警示提示。6. 登高作业人员要严格遵守登高作业的安全管理要求，按规定穿戴好登高作业要求的防护用品。7. 对登高作业监管不到位，除要求现场进行整改外，并对责任人予以200元处罚。第十三节 公共设施设备管理制度一、 目的为规范公共设施设备管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施的良好状态，确保公用设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目内所有公共设备设施的管理。三、 职责1. 设备经营部负责制定相应的维修保养计划、标准。2. 设备经营部负责项目内公共设施设备的日常管理、检查维护。3. 设备经营部负责对经营部设备设施保养工作的品质检查。四、 制度1. 任何单位和个人不得损坏或擅自挪用辖67、区内的公共设施设备。2. 公共设施设备应完整、运行正常，如发生损坏，应立即通知有关部门进行维修。3. 设备经营部每年年底须制定出下一年度公共设施设备的年度检修、保养计划，经总经理审核批准后由设备经营部经理负责主持实施，并完成具体事项。4. 项目设备经营部应加强对公共设施设备的检查，确保设施设备随时处于良好状态，做好日常维修保养工作，发现问题及时解决，消除安全隐患，并做好相应维修保养记录，定期存档。5. 设备经营部每月对公共设施设备维保情况进行检查，做好相关记录，并以此作为当月工程绩效考评的依据。6. 未按时制定计划或未按计划实施检修、保养者，予以200元处罚。第十四节 电梯维修保养制度一、 目68、的为规范电梯维修保养的制度，确保电梯正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目电梯维修保养工作的管理。三、 职责电梯安全管理员负责对电梯维保单位进行工作的监督、管理。四、 制度1. 电梯机房和井道管理制度1.1 电梯机房由维护检修人员负责管理，机房门应有安全告示牌并装锁其他人员严禁入内。1.2 电梯机房和井道内不能流入雨水等。1.3 电梯机房内应干燥，通风良好，保持室内温度不高于30度，并有充分的照明。1.4 电梯机房内应保持整洁，除检查维修所需的工具、仪器和四氯化碳、灭火装置外，不应存放其它物品。1.5 电梯井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。1.6 电梯长期停用时，应断开机房总电源。269、. 电梯维保单位例行维修保养制度2.1 每日应对机房的电气和机械设备做巡视性检查，清洁机房卫生，发现问题和隐患要及时处理；2.2 每周应对主要安全装置和电气控制部分进行例行检查，检查各部件的润滑情况，各种指示灯工作是否正常，楼面状态、乘坐感觉等是否良好及电梯运行时有无异常声响等；3. 每月应对各种安全装置及电气控制系统进行细致检查，更换各种易损部件；4. 每季度对重要的机械部件和电气设备进行较详细的检查，调整和修复。检测控制回路稳压电源并对各种螺丝（栓）进行紧固；5. 每年组织有关人员进行一次全面的技术检查，检查所有机械、电气及安全装置的工作情况，修复更换磨损严重的主要零部件；6. 根据电梯的70、性能和使用频繁程度，可在35年内进行一次全面的中修或大修、清洗更换磨损部件，如更换拽引钢丝绳、喷涂油漆及荷载试验等；7. 当电梯长时间停用或发生火灾、地震及漏水后，需要进行全面的详细检查并写出详细检查记录，确认无误后方可投入使用；8. 定期保养检查，要事先编好检查内容和标准并在工作中详细填写，工作完成后认真分析存档。对设备进行调整应写明原因及调整前后的参数，存在危险隐患，要及时提出整改措施；9. 检查机房内应急盘车工具、消防器材是否放置在规定位置，应急照明是否正常；10. 对扶梯每日应检查运行情况，有无异常声响，扶手带运行情况、梯阶运行情况、梳齿板咬合情况等，每半个月应清扫一次上下机坑并加油润71、滑；11. 发现问题及时维修、保养、润滑或通知维保单位。12. 电梯安全管理员未尽到管理责任，予以二类过失处罚。第十五节 电梯安全运行管理制度一、 目的为规范电梯安全运行管理，确保电梯安全运行。二、 适用范围适用于公司范围内所辖各项目部电梯安全运行的管理。三、 职责电梯安全管理员对电梯安全运行管理负责。四、 制度1. 所有使用的电梯必须符合国家有关电梯安全管理规定，必须是全封闭式的电梯，严禁使用敞开式或半封闭式的电梯。2. 电梯必须制定专人负责管理使用，电梯维护人员必须经过培训考试合格后持证上岗，无证人员禁止操作。3. 客、货电梯要分开。4. 电梯维保人员每天应对电梯进行巡视检查，发现问题立即72、处理，电梯存在故障不得使用，电梯停运时须放置明显警示标识。5. 电梯内禁止吸烟、明火，严禁超负荷使用，严禁待定运行。6. 电梯内的报警电话应处于有效状态，确保电梯发生故障时，能够及时接到报警，以便迅速处理。7. 电梯机房内应上墙公示电梯维护人员的职责操作规程，电梯困人救援规程，以便电梯发生困人故障时能够及时救人。8. 当发生火情时应立即停止使用电梯，将电梯运行至首层，轿厢门开启，防止电梯困人。9. 电梯每年应按期进行年检，并获得有关部门安全检测合格证。10. 如发现电梯未按时年检，对电梯安全管理员予以二类过失处罚。11. 若电梯内无合格证或合格证未及时更换，对责任人予以100元处罚。第十六节 73、变配电设备维修保养制度一、 目的为规范变配电设备维修保养管理，确保设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目变配电设备维修保养管理。三、 职责项目设备经营部负责根据项目服务等级标准对项目部变配电设备维修保养工作的实施。四、 制度1. 每台设备应有技术档案，档案的内容包括名牌、参数、图纸、试验记录、检修记录、缺陷记录等项目。2. 对供配电设备要按规程要求进行绝缘预防性试验，按维修计划定期检修和清扫。3. 根据运行条件和现场环境情况，定期应对开关柜进行检查和保养，检查开关装置、控制联锁、保护信号和其它装置的功能。4. 检查隔离触头表面镀银层的磨损程度，及有无严重腐蚀，若出现损伤或过热，则应74、更换触头。5. 检查母线和接地系统的螺栓连接有无松动，隔离触头系统的功能是否正确。6. 变压器每年定期进行检查，清理积聚的灰尘，检查紧固件、连接件有无松动，导电零件有无生锈、腐蚀的痕迹，绝缘表面有无爬电痕迹。对于暂停运行的设备，期满三个月则应切换一次。7. 未按要求进行设备维修保养者，处以二类过失处罚。第十七节 消防设备维修保养制度一、 目的为规范消防设备维修保养管理，确保设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目消防设备维修保养管理。三、 职责项目设备经营部负责按服务等级对消防设备维修保养工作的实施。四、 制度1. 保持消防水箱间的卫生。2. 定期检查消防水池的水位。3. 定期巡视检75、查消防栓、消防接合器、喷淋头、消防水泵、消防控制器等设备的状态。4. 消防系统维修保养的内容和要求4.1 供水系统：每月一次启动供水主泵、稳压泵检查运转是否正常，上水管压力在单位时间内是否达到规定指标。4.2 增压送风系统、排烟系统：定期分区域开启增压送风和排烟风机，检查是否正常运转，风速和抽风量是否达到规定指标。4.3 报警系统：每天一次检查流水制报警是否正常，每月对烟感、温感、声光报警器进行抽查一次测试，不符合标准的立即调换。4.4 对检查情况作记录，发现问题及时修复。5. 值班人员每日对消防设备机房进行一次检查，并做好记录，发现问题及时修复。对喷头、烟感、温感报警器故障等报修，维修人员应76、及时维修。6. 未按要求进行设备维修保养，责任人予以二类过失处罚。第十八节 给排水设备维修保养制度一、 目的为规范给排水设备维修保养管理，确保设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目给排水设备维修保养管理。三、 职责项目设备经营部负责给排水设备维修保养工作的实施。四、 制度（一） 给排水机房管理制度1. 机房门口醒目位置应悬挂机房名称，并张贴“机房重地，闲人免进”告示牌。机房门口应设挡鼠板，机房内放置粘鼠板。2. 水箱上锁，钥匙由专人保管。非工作人员进入机房须经项目设备经营部经理批准，并由机房管理人员或运行值班人员陪同，必须填写外来人员登记表。3. 机房内的设备由运行值班人员负责操作77、，其他人员不得擅自操作。4. 不得擅自更改机房内的各种设备、管道、线路，如需改动必须报请设备经营部负责人审批。5. 保持机房干净、整洁、无积尘、照明良好，地面、墙壁、吊顶等装饰完好；地面无积水，排水沟畅通；设备、管道及保温等完好整洁，消防设施完备。6. 机房内不准堆放易燃易爆品和杂物，不准吸烟。7. 设备设施须在明显位置张贴统一规格的标识，管道应有流向标识。8. 机房内应于醒目位置明示系统图、供水卫生许可证、值班人员健康证，以及相关管理制度等。9. 值班人员按规定时间检查巡视机房设备运行状况，并填写相关记录。否则，责任人处以100元处罚。（二） 给排水系统检测与修理制度1. 给排水系统和设备的78、检测每年要做一次。2. 拆卸零部件时，应严格按照设备使用说明书给出的步骤进行，严禁违章操作，卸下的零部件应编号并按装配次序放好。3. 清洗零件时要仔细检查有否损伤，对易锈件，清洗完毕应立即涂油防锈。4. 在进行零部件安装时要谨慎小心，注意安装质量，在安装步骤和要求没弄清之前，严禁盲目乱装和强行安装。5. 有转动部件的设备，特别是有叶轮部件的设备，在修理完，试车前要仔细检查和清理现场，避免因工具、零配件、棉纱等物遗留在设备里面造成运转时的事故。6. 设备试车要用先盘车或点动试车，初步确定设备无异常才可以进行较长时间的运行。7. 在检测和修理过程中要注意人身和设备安全，工作前要穿戴好劳保用品和工作79、服，运转设备未停止前不准进行修理工作；对电动设备和电气线路进行检修时，必须切断电源，并挂上警告牌；在用易燃物清洗零部件，配漆和刷漆时，严禁烟火；高空作业时，必须扎好安全带，戴好安全帽，上下人员互相关照，紧密配合；焊接和切割作业场所必须注意通风，并备有灭火器材。8. 设备检修工作完成后，检修负责人或主要负责人要填写检修记录表单，并签字确认。（三） 给排水设备维护检修制度1. 设备日常维护由项目设备经营部经理负责。范围：设备的清洁、设备的润滑、安全附件的检查、设备的环境卫生、设备机械的紧固等。2. 设备的运转按操作规程执行，起动各种转动设备前要手动盘车，严禁带负荷起动。3. 设备故障的检查由运行人80、员检查并登记，由项目设备经营部经理确认后提出维修意见。4. 项目设备经营部经理确认故障位置，提出修复方案，并书面上报，得到总经理批复后按要求进行处理。5. 项目设备经营部经理根据运行系统要求，合理安排修理时间和工期，下达检修要求，任务。6. 维修人员根据设备故障情况，按照安全操作规程进行维修。7. 运行人员要在各项设备检修过程中，坚持现场监督、协调。8. 设备故障检修完工后，由运行人员、项目设备经营部经理共同验收，检查是否达到运行条件。9. 设备发生突发故障，值班人员可直接联系检修人员处理，事后必须通告项目设备经营部经理，并补办所需手续。10. 各种设备的原始图纸、资料、检修过程的记录、资料统81、一归项目设备经营部负责管理。（四） 给排水巡回检查制度1. 为了确保设备、系统的安全、经济运行，运行人员必须按规定的时间、路线和内容对所辖区域进行全面的、有重点的巡回检查，运行人员必须以高度的责任感，严肃认真对待这项工作不断提高对设备缺陷的判断能力的巡回检查质量把事故消灭在萌芽状态；2. 巡回检查必须严格执行安全规程。参加巡检工作的人员必须穿戴好规定的劳动保护品，巡检工作和巡检时的安全由项目设备经营部经理指定的可独立上岗的人员负责。3. 巡回检查时应带上必要的工具，如手电、搬手、管钳等；4. 巡回检查应根据设备运行特点用“看”、“听”、“嗅”、“摸”、“比”等方法进行：4.1 “看”：观察周围82、环境、设备本身及仪表指示；4.2 “听”：听设备运转有无异常和其它杂音；4.3 “嗅”：嗅有无焦味，有无化学气体异味；4.4 “摸”：触及设备有无异常温度和异常振动；4.5 “比”：与上次或上一班的情况进行比较。5. 巡回检查应做好“四查”和“六个重点”5.1 “四查”：查工艺变化；查异常情况、查跑、冒、滴、漏；查安全隐患；5.2 “六个重点”：重点检查检修过的设备；重点检查启动频繁的设备；重点检查运行方式变化的设备；重点检查负荷重的设备；重点检查带“病”运行的设备；重点检查安全附件和防火部位；6. 巡回检查中发现的问题按其性质和严重程度可作如下处理：严重威胁产运行、危及设备和人身安全的缺陷和83、隐患，当班人员果断采取相应措施立即处理，并立即上报。设备本身和系统有缺陷，但暂时可以维持运行者，可记录在巡视记录表上并上报，在适当时机处理。未处理前，各班必须增加巡检次数，对存在问题的设备进行重点监视；7. 缺陷不大，又不危及人身安全，在运行中可处理的问题，当班人员应自行处理，并做记录。8. 若未按要求巡检，未能及时发现问题，对相关责任人予以二类过失处罚。第十九节 二次供水卫生管理制度一、 目的为确保二次供水卫生安全，预防和控制介水传染病等突发性公共卫生事件的发生与流行，根据国家生活饮用水相关法律、法规和规范的要求，特制定本制度。二、 适用范围适用于XXXX项目二次供水卫生管理。三、 职责项目84、设备经营部负责项目部二次供水卫生管理工作的实施。四、 制度1. 应按照国家相关卫生要求按时对卫生许可证进行审验和换证。2. 管理人员、维修人员及水箱清洗人员上岗前必须进行健康检查，取得健康合格证并经卫生知识培训才能上岗，以后应每年进行一次健康检查，若患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎、活动性肺结核、化脓性皮肤病或健康带菌者，均应调离从事管水工作岗位，并做好记录。3. 二次供水设施要符合卫生标准，所用材料必须无毒、无异味，不得影响水质卫生，其材料应有涉及饮用水卫生安全产品的有效卫生许可批文。4. 二次供水水箱内壁应光滑，便于清洗，顶部有盖，并设换气孔套上纱网，周围有防护措施。5. 二次供水设施能正常运转85、，设备整洁，地面干净，储水箱应加盖上锁，每年必须用符合标准的消毒药剂彻底清洗消毒一次，水质由具备法定资格的检验检测机构检测，水质检测结果符合国家生活饮用水卫生标准和二次供水设施卫生规范规定的标准方可饮用。6. 在水箱周围半径10米范围内不得有污染源等存在，不得堆放有毒有害物质，水箱周围应保持清洁。7. 二次供水设施不得与城市市政自来水管网直接连通，水箱的溢水管应高于下水道最高水位并有防污染设施。8. 水泵房上锁，生活水泵房禁止非工作人员进入。9. 水箱顶盖必须加锁盖好，未经许可，不得随意揭开顶盖。10. 运行人员随时注意各水箱水位计的显示水位，注意观察各水箱是否有渗漏情况，保证水箱能正常运行。86、11. 一旦发现饮用水水质有异常改变，不得隐瞒水质异常情况，应立即报告卫生综合事务部门和供水综合事务部门或卫生防疫机构，防止介水传染的流行。第二十节 供暖设备维修保养制度一、 目的为规范供暖设备维修保养管理，确保设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目供暖设备维修保养、安全管理。三、 职责项目设备经营部负责对供暖设备维修保养工作的实施。四、 制度（一） 锅炉设备维修保养制度：1. 司炉工须明确设备维护保养工作的内容、验收标准并认真填写检修记录。2. 随时对压力表、温度计、水位计进行检查。3. 每天应检查水泵、油泵是否缺油、渗漏，运转是否异常，发现问题应及时解决。4. 每天进行水位调节87、器功能的检查，是否能自动上水停泵。5. 每天对转动、滑动、凸轮部位加润滑油并进行擦拭。6. 每天冲洗水位计至少一次，热水锅炉每周至少排污一次，排污方法要正确。7. 每周进行一次超低水位停炉试验，即可用模拟缺水停炉或排污来检查超低水位停炉的功能。8. 每周进行一次燃烧器控制系统和电眼检查，用手抽出电眼的光电管应在一秒内停炉，并对电眼进行擦拭。9. 每周阀门盘根要进行充填或更换，消除跑、冒、滴、漏。10. 每月应对锅炉给水系统、除氧系统的排污器、逆止阀、平衡阀清理一次，每两月清理一次疏水装置。11. 每月要清洗滤油器，油路上的除污器及燃气管路上的过滤器。12. 安全阀每月手动或自动排污一次，手动安88、全阀手柄轻抬轻放，安全阀每年至少校验一次。13. 压力表每年校验一次，水位电极每年一次保养，抽出电极后，用细砂纸打磨。14. 清理烟道一般根据排烟温度来决定，排烟温度超过350摄氏度时，必须进行烟道清理。15. 运行锅炉除按规定请锅炉检验员进行定期检验外，生产锅炉还应每年进行一次停炉内、外部检查，采暖锅炉应在每个采暖期点火前和停炉后进行锅炉内、外部检查。对检验检查中发现的缺陷和事故隐患均应及时消除。停炉期间必须做好保养工作。锅炉每年应进行一次全面检修保养。（二） 锅炉房清洁卫生标准：1. 锅炉房应通风良好，地面无积水、无漏油、无积灰；2. 锅炉房内严禁堆放易燃易爆物品，不准堆放杂物；3. 门、89、窗、桌面要定期擦洗，控制柜上无积灰；4. 定期清扫锅炉本体、分汽缸等，要求无积尘、无油污，鼓风机、引风机上要定期清除积灰；5. 定期清扫水处理设备上的灰尘，化验工作台，地面、化验器皿上，要求无积尘；6. 锅炉房更换室、修理间、控制室、各种泵房及其他部位的地面、墙面、台面、箱面等都要保持整洁。工具备品、备件应做到摆放整齐。（三） 锅炉房安全管理制度：1. 锅炉房须配备灭火设施并定期检查，司炉工会熟练使用。2. 确保排烟风机处于可启动状态。3. 锅炉房内严禁存放易燃易爆物品及可燃物。4. 运行人员要熟悉气源开关的位置和关闭方法。5. 在发现可疑情况时应及时维修，使用设备严禁带故障运行。6. 无关人90、员禁止在锅炉房内活动，禁止在锅炉房内动明火及吸烟。7. 无人值守时锁好门，检查门窗的安全性，做好安全防范工作。（四） 供暖运行管理制度：1. 认真记录设备运行中的各项参数，及时调整设备的运行状态，保质保量，为客户提供优质服务。2. 冬季供暖时，采暖设备二次水出口温度须达到规定数值，若发现参数值偏差较大时,应立即向项目设备经营部经理报告；3. 每年进行一次客户室内供暖情况抽查，做好相关记录。4. 每年在供暖前及供暖期内定时进行水质化验，确保水质达标，并做好相关记录。5. 值班人员每天定时巡查，对于巡视中发现的问题，应及时采取整改措施加以解决，暂时不能处理的问题应及时如实上报设备经营部经理，并做好91、相关记录。（五） 巡回检查制度：1. 检查内容：设备的运行情况（包括天然气调压站设备），仪表指示数字、管道及阀门是否跑、冒、滴、漏。阀门开度位置是否有变化，所需要润滑的油位、轴承温度、电机温度及其它异常现象，应及时发现及时处理上报项目设备经营部经理。2. 设备运行中，值班人员对锅炉主体、燃料系统两小时检查一次。对运行和转动设备、锅炉的分气缸、给水装置、疏水装置及所有阀门、压力、温度安全装置及电气装置每两小时检查一次。如果发生异常情况应增加巡回次数，必要时随时检查。3. 巡回检查要严肃认真，并按要求和规定认真填写巡回检查记录。项目设备经营部经理要询问巡回检查情况，查看巡回检查记录并对其工作进行抽92、查，以保证巡回检查制度的实施。4. 未按要求进行巡查，责任予以200元处罚。（六） 锅炉房水质管理制度：1. 锅炉用水必须符合低压锅炉的水质标准，不符合标准的不许进入锅炉。2. 承担水处理工作的人员必须持有劳动部门签发的锅炉水处理工操作证，无操作证不许上岗独立操作。3. 水处理工应按规定时间对补水、锅水，进行取样化验，对氯根和溶解固形物的比值应定期复验和调整。采用锅炉内投药水处理的，应保证投药的均匀性并根据水源水质变化调整加药量。4. 如因设备故障或水源水质突然变化等原因，不能保证锅炉用水质量时，应立即报告主管领导，申请暂停锅炉运行，待提出解决办法或采取有效补救措施后再将锅炉投入运行。5. 锅93、炉负责人应检查锅炉给水和炉水情况，并根据锅炉水质变化确定锅炉排污。保证锅炉在无垢或薄垢条件下运行，提高锅炉热效率。6. 做好检查和水质化验记录。（七） 事故处理报告制度：1. 锅炉事故分为爆炸事故、重大事故和一般事故。当发生锅炉事故时，应认真贯彻执行锅炉压力容器事故报告办法。2. 当发生爆炸事故时，应立即将事故概况用各种快速方法报告单位主管部门和当地安全监察机构，并立即组织调查。3. 爆炸事故发生后，除防止事故扩大或抢救人员采用必要的措施外，一定要保护好现场以备调查分析。调查时应认真查清事故发生的原因，提出改进的措施和对事故的责任者的处理意见。根据调查结果填写锅炉压力容器事故报告书并附上事故照94、片，报送当地安全监督机构和主管部门。4. 发生锅炉重大事故的单位，应尽快将事故情况原因及改进措施书面报告当地安全监查机构。5. 发生锅炉一般事故时，操作人员应及时处理同时要认真填写事故报告，组织全体人员认真分析造成事故的原因和责任，提出改进措施。责任人要有书面检查并向主管领导汇报。6. 造成事故的主要领导和事故责任者要接受处理，包括经济处罚；行政处分直至承担法律责任。第二十一节 供冷系统维修保养制度一、 目的为规范供冷系统维修保养管理，确保设备设施正常运行。二、 适用范围适用于XXXX项目供冷设备维修保养管理。三、 职责项目设备经营部负责项目部供冷设备维修保养工作的实施。四、 制度（一） 空调95、机组运行、维修制度1. 运行、维修人员应遵守公司的各项规章制度，保持良好的仪容仪表，使用规范的礼貌用语。2. 运行人员应按规定定时巡检，检查设备运行状况，发现问题及时处理，并逐级上报。3. 值班人员接到电话报修，原则上要在20分钟内到达现场并及时排除故障，不能及时维修应向报修人解释原因。4. 维修人员要注意节约材料，并注意维护现场的环境卫生。严禁将维修材料送人或私用。5. 运行、维修人员应严格遵守制定的设备保养计划，并做好日常维保工作及记录。否则，责任人予以100元处罚。6. 运行、维修人员认真学习专业认识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，维修快捷。7. 保持设备及设备机房的卫96、生。（二） 空调设备保养制度1. 每日巡视、检查空调集水器和分水器的压力、温度，各新风机房、空调机组的压力温度，各区域有无跑、冒、滴、漏现象。2. 膨胀水箱及自动补水系统每月进行检查维修，每日进行巡查。3. 每月对电器系统、风机维修保养，定期对风道、过滤网、过滤器进行清洁清洗。4. 每月巡检至少一次，空调系统各区域的阀门、保温、保证阀门无锈蚀、滴漏；保温层无破损现象。5. 换季时对空调系统自动排气阀进行检修，运行期间进行经常性检查。6. 客户室内风机盘管过滤网、过滤器进行定期清洗。7. 如发现影响整个系统运行故障，要及时向领导汇报，采取相应措施及时处理。8. 保证空调系统的清洁卫生。 （三） 97、水泵运行维护保养1. 水泵运行前检查1.1 水泵的接线是否正确，接线是否松动。1.2 水泵入口应装有过滤网，以免运行时杂质损坏叶轮和泵体。1.3 管路重量不允许加在泵上，以免使泵变形，影响泵的正常工作。1.4 底脚螺钉是否拧紧，以免在起动时因振动而影响泵的性能。2. 运行维护管理2.1 进口管必须充满水，禁止泵在气蚀状态下长期运行。2.2 定期检查电动机电流值，不得超过电动机额定电流。2.3 定期检查并清洗泵进口过滤网。2.4 水泵长期运行后，由于机械磨损，使泵噪声级振动增大时，应停泵检查，必要时更换易损件。泵易损件通常为机械密封件和轴承。水泵大修期限一般为一年。2.5 机械密封润滑应清洁，无98、固体颗粒。2.6 严禁机械密封在干磨情况下工作。2.7 起动前先盘动泵（电动机）几圈，以免突然起动造成轴承损坏。2.8 密封泄露超过3滴/min，轴承处温度70应检修。（四） 冷却塔运行维护保养1. 使用前，应对进出水管道、水池全面冲洗，清除杂物，以免堵塞水管及喷口。2. 每年供冷季之前对冷却水系统进行水处理工作。3. 水过滤器应每周拆开清洗，或者根据清洁状态的需要，来确定清洗时间。4. 水盘应每月进行冲洗，或者根据积尘及杂物情况来确定冲洗周期。5. 对浮球和浮球阀应每班至少一次进行检查。确保其工作良好，水位正常。6. 水分布系统应每月检查一次，以确保运行正常。7. 每月检查电动机接线是否松动99、，是否生锈而使接触不良。同时，应对风机电动机轴承进行加油。8. 冷却塔运行时，应有专人管理，经常观察。对于长期不使用的冷却塔，应用油布盖好。第二十二节 临时用电管理制度一、 目的为加强临时用电的管理，规范办理临时用电手续，确保临时用电安全。二、 适用范围适用于XXXX项目部临时用电管理。三、 职责项目设备经营部负责项目内临时用电管理工作的实施。四、 制度1. 临时用电的客户需办理临时用电审批手续，并须由项目设备经营部经理批准。2. 根据实际用电情况，用电方还应按用电量的多少及时间长短预付用电押金。3. 必须安装供电局检验合格计量表，按负荷大小，使用路径的长度择导线和漏电总开关；4. 对用电量规100、定不得超过申请负荷的20%，对线路安装高度明示安全规定。5. 对移动线路的线材规定为多股橡胶制软电缆。6. 线路必须是三相四线制，另外加一条可靠的保护地线，每分支用电线路必须安装可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝。7. 移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压。8. 使用电动工具，必须检查其绝缘强度是否达到合格值。9. 电焊施工前，须办理动火证，并检查现场周围是否有可燃物品，配备灭火器和水。10. 不得改动煤气管道，不得用电焊烧煤气管道，违者重罚并赔偿经济损失。11. 工程电工应做好临时用电的管理和监督工作。12. 工程内部人员必须严格遵守临时用电管理制度中的相关规定。13. 临101、时用电批准后需要工程专业人员现场督导施工。14. 相关责任人未尽到监管职责，予以二类过失处罚。第二十三节 节能降耗管理制度一、 目的为了做好节能降耗工作，降低经营成本，提供经济效益。二、 适用范围适用于XXXX项目内节能降耗工作。三、 职责1. 项目设备经营部经理负责整个项目部的能源管理工作。2. 项目设备经营部负责整个项目的能源使用控制工作和节能措施实施工作。3. 项目员工积极响应和参与各项能源节约工作。四、 制度1. 节能降耗工作的指导思想：领导重视，全员参加，管理从严，措施扎实，重在实效，以节电、节水为基础、合理使用为重点，做好节能工作。2. 项目设备经营部经理编制项目部的节能降耗计划，102、报总经理审核，检查督促用能部门各项节能降耗措施的落实情况。3. 项目设备经营部负责日常节能降耗的管理，实施各项节能降耗措施，按时统计各项能源消耗数据，随时掌握项目部的能源消耗情况。4. 节能降耗包括：总能耗，水景观、园林灌溉、喷泉、景观射灯、泛光照明、电梯、生活水泵、小区路灯、单元大堂照明、消防楼梯灯、地下车库照明、排风机、集水井等能耗的节能量、节能措施等。5. 电力管理：5.1 实行用电部门和重要用电设备分表能耗统计管理，及时掌握部门和设施设备的用电情况。5.2 提高用电设备的功率因数，合理操作无功补偿设备，功率因数应达0.9以上。5.3 照明系统在保证合理照度的情况下，优先选用光效高的节能103、新光源和高效节能灯具，光源分多路控制和声光控开关，合理安装时间控制器做到人机结合管理。5.4 大能耗的水景、喷泉，一般在节假日和国家法定节假日定时开放，并严格执行开关时间，不得随意变更。5.5 临时用电由使用部门提出申请，经项目设备经营部经理审批后，方能安排安装使用（外来单位申请使用水、电要收取费用），用毕应立即拆除。6. 用水管理：6.1 主要用水部门实行分类管理，各级人员树立节约用水观念，时刻注意节约用水。6.2 制定用水计划，严格控制用水量，防止超计划用水。6.3 用水人员发现有跑、冒、滴、漏现象应及时报修。6.4 绿化浇灌用水及共公卫生间用水，应加强巡查管理，严防跑、冒、滴、漏现象。6104、.5 严禁私接、私拆用水设施。7. 定期组织节能降耗培训，培训内容主要包括：能源法规教育、用能现状、节能任务、能源计量管理及统计、节能途径及技术改造措施等。8. 项目设备经营部经理需定期召开节能降耗会议，及时贯彻国家有关节能法规、政策和条例，研究和部署节能计划和实施方案。第二十四节 节能环保管理制度一、 目的为进一步加强和规范公司节能减排管理工作，提高能源利用效率，实现节能减排、保护环境、降本增效的可持续发展目标。二、 适用范围适用于XXXX项目节能减排、环境保护管理。三、 职责1. 项目设备经营部经理负责整个项目的节能减排、环境保护管理工作。2. 项目设备经营部负责整个项目部的节能减排控制工105、作和节能措施实施工作。3. 项目员工积极响应和参与各项节能减排、环境保护工作。四、 制度(一) 基础管理：1. 制度建设：应建立物业管理节能环保管理和激励制度，建立各项设施设备运行及维护保养的工作记录，并做到及时、完善，有据可查。2. 公众服务措施与要求：2.1 装饰装修管理：装修时须使用节能环保材料和器具，并与装修单位签订节能环保相关协议；正常营业时间内应采取措施防止装饰装修活动产生环境噪声、异味污染。2.2 垃圾回收处理。垃圾进行分类处理，引导客户将生活垃圾和可再生垃圾分类投放， 建筑垃圾不得混入生活垃圾，及时清运，并正确处置。3. 用能监测：应定期抄录能耗计量表读数并汇总分析能耗状况；定106、期检测能耗计量表，防止耗能误差；每年应对基础能耗作出分析评估。(二) 设施设备节能环保管理：1. 空调设施设备：1.1 空调机房应保持通风良好，并设置定时开启风机装置。1.2 机房照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和维修保养时的局部照明回路。更换灯具时宜使用适用的节能灯具，或安装智能开关,自动检测照明区域内人员活动情况,人员离开后,经过延时自动关灯。1.3 中央空调机组蒸发器和冷冻水温差不能大于4度，否则应清洗蒸发器或检查冷媒量；冷凝器和冷却水温差不能大于5度，否则应清洗冷凝器。1.4 每月检查1次机组及冷冻管道保温，发现损坏而导致渗漏冷凝水应及时维修。1.5 中央空调（含水源热泵组合107、空调）冷冻、冷却水系统应采用物理或化学方式定期进行水质处理。1.6 供冷期间应不少于每月清洗一次冷却塔，不少于每月清洗一次新风机（风柜）尘网，不少于每年清洗一次新风机、风柜，每年检查一次盘管风机翅片，视情况安排清洗。每季度应对回风口过滤网进行清洗、消毒。1.7 每月检查水泵出入水压差，发现异常应清洗管道上的过滤器（网）。1.8 冷却塔和冷冻水补水管道宜安装水表，每日记录补水量，发现补水量异常增大应追查原因。1.9 冷却塔噪音排放应符合地方环保标准。1.10 在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）风冷式室外机应不少于每年一次清洗冷凝器翅片。1.11 在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）应不少于108、每季度一次清洗室内机过滤网及蒸发器翅片、风机叶片。1.12 每年停机期间应对中央空调主机进行一次年度保养，并做好废弃冷冻机油的环保处理工作。1.13 每天巡查公共区域空调温度，应符合国家相关规定。2. 供水设施设备：2.1 水泵房应保持通风，宜对泵房合理间隔，地面宜铺地砖或涂地板漆。2.2 每日应检查水泵控制箱；每日应记录用水量，发现用水量异常增大应追查原因。每季度应检查、调整水位开关。宜用浮球阀为缺水停泵的电气控制。采用变频控制器的，宜增设缺水停泵装置。2.3 每日应检查生活水泵（含电动机）进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状109、况；每季度应至少清洗一次管道滤网（器）。2.4 每日应检查阀门开关位置、管路接头、压力表；每季度应至少检查一次管道，清洗滤网，清洁减压阀。每半年应至少检修一次水龙头，更换水龙头时，宜采用适用的节水器具。每半年应清洁管井、管道与支架。每年应至少检查一次止回阀。2.5 每周应检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。每季度应配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、排水阀、溢流口、进水液压阀、水位控制浮球。2.6 水池清洗应控制好排空水量和消毒药物使用量；排水时应注意保持排水管道畅通。在多层楼宇，应同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；应及时恢复供水，同时要检查管道、阀门、浮球等110、设备零件。2.7 供水系统出现管道爆裂等紧急事件，接报后应立即控制水源并报告供水部门，于10分钟内到场协助处理。3. 排污设施设备：3.1 应建立设施设备运行保养管理制度，排污设施设备资料档案应完整，并绘制设施设备平面图；设施设备标识应规范齐全，井、池盖编号应清晰。3.2 每周应至少检查一次集水井，检查潜水泵控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器，试运行潜水泵排污功能；每半年应至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。3.3 每周应至少检查一次排污管道，防止生活污水与卫生间粪水及厨房污水、医院污水混排。3.4 定期检查化粪池和隔油池，按物业所在地环境检测部门要求定期抽取污水水111、样送检，水质应达到规定等级标准。3.5 配备污水处理设备的物业应每天记录污水排放的数据，定期维护保养污水处理设备。4. 供电设施设备：4.1 应建立供电设施设备运行及维护保养管理规定、应急处理预案等规章制度。4.2 供电机房应保持通风，环境温度合理。地面宜铺绝缘垫。4.3 每日应检查一次高压配电柜屏、母排温升、各项运行参数、表针指示；每半年应至少检查二次接线紧固状况；每年应检查柜内电缆联接状况。10kV及以下三相供电电压允许偏差宜为额定电压的7。高压进线柜输出端到用户输入端的损耗率不应超过10。4.4 变压器机房应保持通风，并根据电网运行电压的变化及时调整变压器的分接开关。多台变压器应合理分配112、负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。4.5 每日应检查一次低压母排。220V单相供电电压允许偏差宜为额定电压的7与10，功率因素应提高到0.95，变压器的出口处不平衡度应不大于10；干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20。4.6 更换灯具宜采用适用的节能灯具，楼道灯宜采用声控或红外线自动感应式开关。5. 备用发电机设施设备：5.1 应建立发电机设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。5.2 发电机房隔音设施应完整无缺，启动发电机组时应关闭隔音门。5.3 每两周应至少检查一次应急发电机配电屏各开关、指示灯、仪表；每年应至少检查一次所有接线、触头、螺丝紧固状况。5.4 应按113、照发电机蓄电池使用要求定期检查保养，蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。5.5 应按照发电机操作说明书的要求定期检查、清理和更换发电机空气滤清器、机油油过滤器。5.6 启动发电机时应同时启动废气处理设施，应做好剩余柴油、废弃机油、冷却水的环保处理工作。6. 电梯设施设备：6.1 应建立电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。6.2 电梯机房应保持合理温度，宜对机房进行合理间隔；地面宜铺地砖或涂地板漆。6.3 电梯应设置群控运行，非高峰期宜调整电梯运行的台次和时间。6.4 应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑情况；应根据电梯设备的状况，提出节能改造建议。7114、. 停车场设施设备：7.1 应建立停车场设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。7.2 地下停车场应保持通风；应设置限速、禁鸣喇叭、禁烟等标志，以及设置减速带，宜在停车场内设置标志，提倡减少怠速停车时间；7.3 地下停车场照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和夜间局部照明回路；更换灯具或技术改造时宜采用节能灯具，夜间局部照明宜采用时控装置定时开关。8. 排风设备：每季度应至少检查一次仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路；每年应检查电机风机轴承润滑情况。更换时宜采用高效率、低噪声排风机，噪声排放应符合相应的地方标准。第二十五节 工程外包单位管理制度一、 目的为加115、强项目内外包单位管理，确保项目各项外委维修、维保按合同进行。二、 适用范围适用于XXXX项目外包单位管理。三、 职责1. 项目设备经营部负责工程外包单位日常服务质量的监管及评估。2. 项目设备经营部经理负责定期进行工程外包单位服务评估及费用结算手续的办理。四、 制度1. 设备设施及各项工程外包前须对外包单位资质、施工人员及资料图纸进行审核。2. 对外包单位的施工质量、进度、现场文明等进行监督与考核。3. 对外包单位作业、安全、质量、周期等进行指导、检查，并切实有效做好监督管理工作。4. 对外包单位员工作业过程存在的危险行为、违章行为、强令冒险作业行为和可能导致员工诱发职业病的不良劳动条件，有权116、提出及时消除事故隐患、制止违章行为和改善劳动条件的建议和意见，有权督促要求外包单位或相关人员采取措施消除隐患。5. 监管外包单位施工过程中是否严格按规范进行施工。6. 施工或维保相关工作完成后，外包单位申请验收，项目设备经营部认真、据实填写工程验收单或供方工作评定报告。7. 项目设备经营部经理每月对施工单位工作进行评价及填写供方工作评定报告。8. 跟进工程缺陷的整改,完善整改记录 。9. 若未能尽职对外包单位进行监管，责任人予以二类过失处罚。第二十六节 工程档案管理制度一、 目的为了加强档案科学化、规范化、标准化的管理，充分发挥档案在物业管理中的作用。二、 适用范围适用于设备经营部档案管理。三117、 职责1. 设备经营部负责工程档案管理工作的具体实施。2. 项目部负责对档案进行统一管理。四、 制度1. 工程档案由设备经营部负责人指定专人进行集中统一管理。2. 按公司档案管理规定整理、保管工程档案及有关资料，并做好提供利用。3. 凡是归档的文件材料需保持文件材料的有机联系，并做到完整、准确、系统。4. 归档的文件材料应以原件为主，复制的文件必须注明来源单位及时间，字迹工整，图表图像清晰。5. 档案管理人员，应建立各类档案总目录、分类目录和电子版查询目录等检索工具。6. 凡需销毁的档案，必须经过档案所有权人，档案管理人员的鉴定，编制销毁清册，提出销毁申请，按公司档案销毁制度，在指定地点销毁118、。7. 建立档案室，档案室应符合防火、防盗、防尘、防有害生物、防潮湿、防高温等保管要求， 档案管理人员定期检查档案的保管情况，对破损和褪变的档案要及时修复，确保档案的完整与安全。8. 任何部门或个人不得私自藏匿、隐瞒档案，不得私自涂改、伪造、销毁档案。9. 借阅档案须经档案管理人员及工程主管负责人批准并填写借还档案清单，用完后及时归还入档。 10. 档案的保管期限：保管期限分为长期、短期。11. 长期：是指工程档案的保存期等于建筑物的使用寿命（如工程图纸）。12. 短期：是指一般类存档文件，保存期2年。第二十七节 道闸、梯控管理制度一、 目的为了加强项目道闸、梯控管理，确保设备设施运行正常。二119、 适用范围适用于XXXX项目部道闸、速通门、梯控系统管理。三、 职责项目设备经营部负责项目部道闸、速通门、梯控系统日常管理工作的实施。四、 制度1、 项目工程人员每日不少于一次对所在项目部的道闸、梯控系统进行巡视并做相关记 录，做到出现故障及时发现、及时解决。否则，责任人予以100元处罚。2、配合项目部做好出入人员管理工作，严禁无卡穿行、严禁翻越道闸、严禁一人多卡。3、在巡回检查中，如发现事故隐患，除作好记录外，还应及时逐级上报。4、各有关负责人按各种巡视和维修记录汇总情况，安排对部分运行不良的设备复查维 修，凡需停机检修的设备，应列入维修计划，经项目总经理确认维修时间后，再安 排停机维修。120、5、定期组织厂家人员对道闸、梯控进行专业维保、调试，确保设备运行使用正常，并 做好相关维修、维保记录。否则，责任人予以100元处罚。6、对道闸、梯控可自行维保的须按维保计划定期保养（如：紧固、打油、检查、 测试 等）并做好相关记录。否则，责任人予以100元处罚。第二十八节 质保金返还管理制度一、 目的为了加强XXXX项目工程质保金返还管理，确保各项工程质量达标。二、 适用范围适用于XXXX项目工程质保金返还及使用的管理。三、 职责1. 项目设备经营部负责项目施工质量的监管，并针对工程质量问题，施工单位不作为，有权将质保金做相应扣除。2. 项目总经理负责签批质保金返还意见。3. 设备经营部负责对121、施工质量把关及负责签批质保金返还意见。四、 制度1、所有维修、改造等工程申请质保金返还，施工单位均须以书面形式申请并后附工程 合同复印件、质保金收据等，并将相关资料提交设备经营部，经设备经营部经理确认后，方可填写质保金返还确认单。2、所有质保金返还确认单须加盖施工单位公章及施工单位负责人签字。3、管理人员必须做到廉洁自律，严格把控工程质量，严禁与施工单位、维修方串通合谋，降低标准，放松要求，一经发现一律按员工手册相关条例进行处理（同样适用于工程验收、维保单位工作评估）。4、如在质保期内，因工程质量问题，施工单位则应随时无偿进行修缮。否则，项目设备经营部经理有权将质保金做相应扣除或经相关领导批准122、后委托第三方进行维修，维修款在质保金中相应扣除。5、符合合同约定的退还条件、退还时间、退还方式，不存在未了工程质量问题、不存在未了应罚款项、应扣款项等，各项内容均确认无误并经相关领导（设备经营部经理、总经理）确认后，方可进行质保金结算流程。第二十九节 工程工具使用与管理规定一、 目的为了规范维修工程工具的使用与管理，保证维修工作顺利进行，必须遵守规定。二、 适用范围适用于XXXX项目工程人员工具的使用及保管。三、 职责项目设备经营部经理负责项目工程人员日常工程工具的管理实施。四、 制度1、个人配备工具，一律登记于个人物品领用登记表；由于不可抗拒原因损坏的工具，要以旧换新，并有项目设备经营部经理123、证明。2、临时工配备的工具，在离岗时，要连同人物品领用登记表一起交项目设备经营部经理签收，证明齐全后，方可办理其它手续，若丢失、人为损坏由使用人赔偿或从使用人工资中扣除其相应费用。3、公用工具，由项目设备经营部经理统一造册管理，指定专人负责保管；在工作需要取用时，要认真填写使用记录，工作完毕后，交保管人员签收；保管人员对工程工具必须一日一清，并使工具处于完好、齐全状态；项目设备经营部经理对工程专用工具每月盘检核对。4、由于保管人员不认真，造成工具丢失时，由保管人员负责赔偿。5、仪器、仪表等计量器具，要根据国家规定，按期校对及试验，使其处于合格、完好状态。6、凡不执行管理规定、不服从保管人员管理124、而影响工作者，根据情节，予以警告或予以一类过失处罚。7、外单位借用工具者，必须经项目设备经营部经理批准，并办理借用登记手续后方可借用；重要工具外借，要经总经理批准。8、项目设备经营部员工配备一套专用工具，包括：电笔、十字改锥（大、中、小各一把），一字改锥（大、中、小各一把）、锤子、活搬手、盒尺、克丝钳、偏口钳；因特殊岗位需要配备其他专用工具时，经项目设备经营部经理申请，总经理审批后，方可办理购置。第三十节 旋转门维修保养制度一、 目的为了加强各项目旋转门管理，确保设备设施运行正常。二、 适用范围适用于XXXX项目旋转门维修保养管理。三、 职责项目设备经营部负责项目旋转门维修保养工作的实施。四、125、 制度(一) 日常保养1、每日检查测试急停装盘、安装系统和正常功能。2、每日对旋转门玻璃、饰面保洁。3、每日用中性液对毛刷进行清洗。(二) 全面保养：每三个月进行一次全面保养，全面保养内容如下：1、总体的保养1.1外观的清洁、检查。1.2门体平稳运行的检查、调整。2、驱动器的保养2.1电机参数的测试、调整。2.2变速箱的检查、调整；支架的检查、调整。2.3滚轴轴承的检查、调整。2.4主轴轴承的检查、调整。2.5滑轮的清洁、检查。2.6滑轮固定装置的清洁、检查。2.7变频器控制箱参数的检查、调整。2.8PLC控制箱参数的检查、调整。2.9继电器的清洁、检查。2.10保险丝的检查。2.11推拉自动126、门电机、控制器的清洁、检查。 3内部结构的保养3.1镭射天花灯的清洁、检查。3.2吊顶板的清洁、检查。3.3曲壁玻璃的清洁。4、门扉部分的保养4.1展箱门扇部分的清洁、检查、调整。4.2展箱门锁的检查、调整。4.3门刷的清洁。5、顶部结构的保养5.1防尘罩的清洁。5.2轨道的清洁、检查、调整。5.3驱动轮的检查、调整。5.4从动轮的检查、调整。6、安全部分的保养6.1内外急停按钮的检查。6.2内外慢速按钮的检查。6.3水平式防夹传感器的检查、调整。6.4红外线传感器的检查、调整。6.5门柱防夹传感器的检查、调整。6.6曲壁柱防夹传感器的检查、调整。6.7对射传感器的检查、调整。7、功能部分的保127、养7.1旋转自动门正常运行速度的检查、调整。7.2旋转自动门慢速工程检查、调整。7.3旋转自动门状态时，各功能的检查、调整。7.3.1慢速等待功能的检查调整。7.3.2夏季停门位功能的检查、调整。7.3.3冬季停门位功能的检查、调整。7.4推拉自动门状态时，各功能的检查、调整。7.4.1常开功能的检查。7.4.2自动功能的检查。7.5锁门时停门位的检查、调整。7.6电磁锁的清洁、检查、调整。8、选项部分的保养8.1UPS电源的检查。8.2消防功能的检查。(三) 常见故障及解决办法常见故障及解决办法详见下表。常见故障及解决办法明细表故障现象现象分析解决办法不旋转1无电源检查电源线、插头、保险丝2128、功能选择检查各钥匙开关是否调整到需要位置3感应器感应后有红灯指示断开电源总闸5分钟后合上4室内、室外紧急停止按钮被按下顺时针旋转即恢复正常5马达温度过高，保护感应器启动检查马达风扇运转是否正常6展箱边气囊感应器受压启动将使气囊感应器发生启动的物体移开7入口边气囊感应器受压启动将使气囊感应器发生启动的物体移开8门顶安全防夹红外线感应器自动启动将使红外线感应器发生启动的物体移开9门顶安全防夹红外线感应器启动（入口柱上）将使红外线感应器发生启动的物体移开10门扇水平安全防碰红外线感应器（低红外线感应器）受感应关闭，转门停止将使红外线感应器发生启动的物体移开11平开门没有合上合上平开门慢速旋转12门脚129、水平安全防碰红外线感应器（中位慢速）红外线受感应器关闭将使红外线感应器发生启动的物体移开平开门始终开启13门脚水平安全防碰红外线感应器（高位平滑推拉门）于自动关闭进行时感应关闭将使红外线感应器发生启动的物体移开14消防报警信号输出消防报警解除15功能选择错误重新选择(四) 使用注意事项1、小孩与老人，必须成人陪同进入。2、不得在门内逗留、嬉戏。3、非专业人员不得用脚、物品等测试安全装置。4、出入门不得强行、拥挤、停留。5、任何物体尽量避免接触转动的部分。第三十一节 自动停车收费系统维修保养制度一、 目的为了加强XXXX项目自动停车收费系统的管理，确保设备设施运行正常。二、 适用范围适用于XXX130、X项目所有自动停车收费系统维修保养工作。三、 职责项目设备经营部负责项目部自动停车收费系统维修保养工作的实施。四、 制度(一) 清洁1. 每日对机器设备的外壳进行清洁，确保设备外观美观干净。2. 每日对设备紧固螺丝进行检查，有松动现象立即紧固，确保设备运行安全、平稳。3. 每月对出入口的自动出卡机、吞卡机进行清洗。采用国内先进的TCC-100清洁卡专用清洁剂对卡机进行清洁，提高设备的可靠性，延长设备使用寿命。4. 每月对出入口控制机、栏杆机内部进行除尘，确保设备工作环境洁净，提高散热能力。(二) 硬件设备维修保养1. 读卡机主板各路信号输出，读头输入，各接线端子是否有松动。2. 自动出（吞）卡131、机工作是否正常，皮带是否有裂痕，各皮带轮卡簧是否完好，出卡机读头是否移位，取卡按钮是否正常。3. 全自动栏杆机主板端子信号输出输入，接线是否松动，地感灵敏度，平衡弹簧、轴承、变速机、栏杆、电机是否有异常。4. 收费岗亭线路查看整理，管理中心线路查看整理，以保证设备正常供电，数据正常传输。5. 管理中心服务器以及收费岗亭计算机内部除尘、修理光驱、软驱、电池、主板、硬盘、修复硬盘数据、软件硬件升级、提供升级方案。(三) 软件系统维修保养1. 对停车收费管理系统进行维护、维修及调试。2. 对月卡储值系统进行维护、维修及调试。3. 对各软件系统进行更新。4. 对各系统数据库进行备份。5. 软件系统参数132、重新设定。6. 系统通讯设备性能检测。7. 软件系统故障维修。8. 系统整理。8.1 过期图像删除（一个月内保留）。8.2 数据库备份（不要覆盖前一备份，写明日期）。8.3 数据清理包括（场内车清理数据最少保留15天，数据归档以月为单位）。(四) 系统性能维修保养1. 对出/验票（卡）机进行功能测试。2. 对收费岗亭进行功能测试。3. 对道闸、摄像机等外围设备进行功能测试。4. 对管理中心进行功能测试。第三十二节 景观水系的维护管理制度一、 目的：规范景观水系的制度，确保工作的质量和效果，确保管理服务工作质量。二、 适用范围适用于XXXX项目所有景观水系维护保养工作管理。三、 职责1. 项目设133、备经营部负责项目部景观水系维护保养工作的实施。2. 项目设备经营部负责对景观水系进行清洁。四、 制度1. 在水系周边设立警示、温馨提示等宣传导语，杜绝人为破坏，污染水质；禁止在水系中玩耍戏水，禁止向水系中投掷杂物、垃圾。2. 冬季提早关闭水系，防止树木落叶及枯草污染水系，防止风沙污染水系，防止冬季结冰损坏防水层。3. 做好设备、电器的巡查，配合保洁人员做好日常维护保养的排放水。4. 如遇特殊雨季、风沙天气，关闭水系，排放水源。5. 如遇重大节日、庆典活动，项目保洁人员提前做好清洁工作，项目设备经营部配合做好注水、排水、接引电源等工作，在重大节日和庆典活动当天以良好的清澈水系环境展示。6. 严格134、禁止向水中投撒饲料，以防造成人为的水质恶化。7. 使用水尽量避免使用中水。8. 建议采用循环过滤方法，设置景观水系循环净水装置，采用机械过滤，定期补水，投落杀菌的方法，保持水质。杀菌常用药剂有：硫酸铜和漂白粉。9. 加大水系水源的流动性。10. 加大对水系岸边景观石的清洗，加固和避免岸边绿地草坪、树土随雨水冲刷流入水系。第三十三节 幕墙维修保养制度一、 目的规范幕墙的管理，确保幕墙的完好及安全性。二、 适用范围适用于XXXX项目所有幕墙的维修保养工作。三、 职责项目设备经营部负责项目幕墙维护保养工作的实施。四、 制度(一) 日常维护和和保养应符合下列规定：1. 应保持幕墙表面整洁，避免锐器及腐135、蚀性气体和液体与幕墙表面接触。2. 应保持幕墙排水系统的畅通，发现堵塞应及时疏通。3. 在使用过程中如发现门、窗启动不灵或附件损坏等现象时，应及时修理或更换。4. 当发现密封胶或密封胶条脱落或损坏时，应及时进行修补与更换。5. 当发现幕墙构件或附近的螺栓、螺钉松动或锈蚀时，应及时拧紧或更换。6. 当发现幕墙构件锈蚀时，应及时除锈或采取其他防锈措施。(二) 定期检查和维护应符合下列规定：在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年应检查一次，检查项目应包括：1. 幕墙整体有无变形、错位、松动，如有，则应对该部位对应的隐蔽结构进行进一步检查；幕墙的主要承力构件、连接构件和136、连接螺栓等是否损坏、连接是否可靠、有无锈蚀等。2. 玻璃面板有无松动和损坏。3. 密封胶有无脱落、开裂、起泡，密封胶条有无脱落、老化等损坏现象。4. 开启部分是否启动、制动灵活，五金附件是否有功能障碍或损坏，安装螺栓或螺钉是否松动和失效。5. 幕墙排水系统是否通畅。(三) 幕墙清洗1. 应根据幕墙表面的积灰污染程度，确定其清洗次数，但不应少于每年一次。2. 清洗幕墙应按幕墙使用维护说明书要求选用清洗液。3. 清洗幕墙过程中不得撞击和损伤幕墙。第三章 设备经营部操作流程第一节、设备经营部工作流程图总经理下达工作指令工作完成后向设备经营部经理经理汇报领班安排工作设备经营部经理制定工作计划电梯专业的137、日常工作资料员的日常工作暖通专业日常工作机电专业的日常工作第二节、设备经营部安全管理工作流程图审核未通过设备经营部经理制定安全管理方案均培训合格后，设备经营部经理监督安全管理的实施情况审批后，设备经营部经理组织全体员工进行安全培训总经理审核、审批报总经理审核第三节、设备经营部能耗管理工作流程图项目设备经营部经理提出能耗管理方案设备经营部监督项目内对节能降耗方案的实施情况，并定期对节能效果进行分析汇总项目设备经营部经理依审核后的能耗管理方案对项目设备设施进行调节、管控审核未通过交由总经理对方案进行审核第四节、设备经营部人员管理流程项目设备经营部经理书面提出人员增减申请，上总经理日常工作调配与项目138、部门工作人员配合与项目内客户的工作配合应急情况人员调配设备经营部经理根据项目实际情况拟定人员名单上报总经理审核审批后落实人员调配第五节、工程验收流程外委维修改造工程过程中，设备经营部经理（必要时可联系总部专业工程师）应对此工程的入场材料、隐蔽工程进行验收外委维修改造工程完工施工单位向所施工项目设备经营部经理书面体提出验收申请项目设备经营部经理出具验收单，填写该工程相关信息项目设备经营部经理组织相关人员（必要时可联系总部专业工程师）与施工单位到现场进行验收如验收合格，项目设备经营部经理在验收单上签字确认，如未通过，则要求施工单位整改后再重新申请验收项目设备经营部经理将签字的验收单交于总经理确认后139、可进行付款流程（在资金计划内）付款流程完毕后，设备经营部资料员负责整理验收单并存档（其他相关资料项目存档）第六节、供方工作评定流程项目设备经营部经理，每季度对项目供方进行评定由项目设备经营部经理出具供方评定报告，对按维保单位在该维保周期内的实际维保情况填写意见（维保情况、记录情况、有无扣款等）填写完成后，项目设备经营部经理、维保单位负责人签字确认双方确认完成后，供评报告附上相应周期内的维护保养记录一同交予总经理确认均确认完成后，可进行付款流程（在资金计划内）第七节、设备经营部巡检流程按设备经营部制定的巡检计划按时对项目设备设施进行检查将本次检查中发现的问题记录并汇总发至设备经营部经理及时能处理140、的给予明确完成时间并按时完成无法自行维修、缺少材料、需外包等问题注明原因并给予详细整改计划安排整改完成后，设备经营部经理组织人员进行复验复检再次不合格，项目设备经营部经理扣除相应绩效，再次协商整改时间，再次复检，直至合格按计划整改完成整改完成，达到预期效果上报项目总经理第八节、公司总部部工作联系单流程项目设备经营部经理提出使用需求设备经营部现场评估该工程为大修、改造或报废涉及工程改造的，由设备经营部经理拟定工作联系单，走审签流程公司工程管理中心就维修或改造事项进行批复通过后，公司工程管理中心将施工方案交至设备经营部组织实施最终由总经理确认后，工作单送至集团项目管理部第九节、低压配电室巡检流程项141、目电工参照低压配电室运记录表进行检查总开关、电压、电流是否正常互投开关、指示灯是否正常电表间隔离是否正常低压出线开关是否正常应急柜电源指示灯是否正常电表是否正常照明是否正常室内温湿度是否正常各环节异常情况处理无故障则填写相关记录，如发现故障及时处理，同时填写维修记录并上报第十节、供电设备保养流程项目设备经营部经理指派项目相关岗位人员计划对设备设施进行保养年计划季计划月计划周计划配电箱、互投开关、电表柜、水泵检查、清扫、紧固、换件高压柜、变压器低压控制柜检查、清扫、紧固、换件强弱电井清扫、桥架维修、电梯配套设备维保机房照明、卫生、公共区域及车库照明、电梯随时发现问题及时处理并上报领导按计划时间和142、保养标准进行维修保养同时检查相关设备工作性能，如有异常及时处理，如无法解决及时上报，直至处理完成清理现场执行人填写设备设施维护保养记录，设备经营部经理签字确认上报领导审阅档案统一管理第十一节、计划性停电流程供电局计划停电项目计划检修设备被经营部经理接到停电通知当日，将停、送电时间通知项目各部门机电领班及高配值班人按停电操作规程实施停电工作完成并检查无误后，按送电操作规程实施送电送电后，设备被经营部经理到所涉及到停电区域确认是否已送电，确认正常后通知项目各部门送电完毕第十二节、给排水设备设施运行巡检流程项目值班人员按时进入给排水机房进行巡检水泵运行无异响、自动切换正常电源柜无异味、开关在自动位置143、，电压、电流指示正常电机温度正常（应不烫手）水箱水位控制阀正常有效管线有无渗漏压力显示正常止回阀、浮球阀、电磁阀、液位器、温感器灵敏正常外围井盖、井裙、阀门标识正常各环节设备设施如有异常，立即组织维修并上报项目设备经营部经理填写相关记录第十三节、二次供水设备操作流程检查各级阀门开启状况，打开阀门排除水泵内空气检查电压表、信号灯指示手动盘泵，灵活无阻合控制电源开关，将转换开关置于“手动”无法启动按下启动按钮，观察电流及运行情况隔3分钟试启两次，如有故障及时排除确认无误按下“停止”，水泵停止将开关置于“0”水泵停止按钮关掉进出水阀门、电源开关（如需要）将转换开关置于“自动”水泵自动运行检查有无异常144、，如有及时处理填写相关记录第十四节、给排水设备设施维修保养流程项目设备经营部经理指派相关岗位人员按计划对设备设施进行保养年计划季计划月计划周计划给排水管线防腐、主设备更换易损件、拆体检修水泵轴承加油、排水管线清掏、化粪池清掏，各类指标正确消防泵及其他不常用泵试进出水阀、消防报警灵敏机房卫生、浮球阀、电磁阀、电锅炉正常工作随时发现问题及时处理并上报项目设备经营部经理按计划时间和保养标准进行维修保养同时检查相关设备工作性能，如有异常及时处理，无法解决及时上报，直至处理完成清理现场执行人填写设备设施维护保养记录，设备经营部经理签字确认档案统一管理第十五节、客户报修及维修流程客户报修客服部受理报修，告145、知客户是否属于有偿服务，并将信息录入系统，同时联系设备经营部值班室值班人员5分钟内派工5分钟内项目通知管家跟进维修维修人准备维修材料、工具等并开具维修派工单，20分钟到户调度中心联系项目总经理跟进落实20分钟未派工当日不能完工当日可完工维修人入户判断、维修客服管家与客户沟通，约定二次维修时间 同时告知设备经营部值班室有偿服务 无偿服务维修完毕，进行维修评价，签字确认维修完毕，维修人收取维修费，并由客户进行维修评价，签字确认协调、联系客户，依约入户维修项目设备经营部经理检查维修派工单的填写维修完工确认，维修人当日交费，客服人员签字维修人员当日返单至项目客服部客服部次日维修回访满意 不满意维修单汇146、总、归档回访信息作好记录第十六节、配电室倒闸流程有需倒闸或停电工作时机电领班制定倒闸计划，填写操作票组织现场安全措施和组织措施监护人（设备经营部经理）发令人，值班人受令人实施前首先在模拟板上模拟操作由受令人进行停、送电及挂地线工作如外网断电，在送电后需进行核项完工后检查模拟板是否和实际运行状态相符完工后操作票由资料员统一封存第十七节、道闸、梯控系统管理流程：客服部受理报修，告知客户是否属于有偿服务，并将信息录入系统，同时联系设备经营部值班室制定道闸、梯控检查方案、频次及维保内容如审核未通过，返回设备经营部重新制作，直至审核通过由设备经营部经理进行审核交由总经理进行审批按计划组织设备经营部弱电专员对道闸、梯控系统进行例行保养按方案内容对各项目道闸、梯控系统使用情况进行检查、测试检查合格检查不合格，要求整改、维修形成记录，定期汇总、存档第十八节、质保金返还审批流程：质保金到期，施工单位提交书面申请（附合同、质保金返还确认单、收据复印件）总经理确认后可走返还流程（资金计划内）整改合格，项目设备经营部经理签字后报总经理签字确认签字整改合格不合格，继续整改无问题，项目设备经营部经理签字存在问题，安排整改安排项目设备经营部人员对质保内容进行检查设备经营部审核合同情况，确认质保期已过，则填写质保金返还确认单